Uudenmaan Kiinteistöviesti 2017 lokakuu

Uudenmaan

KIINTEISTÖ viesti Numero 2 • Lokakuu 2017

Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän Kiinteistöyhdistyksen toiminta-alue Jokela • Järvenpää • Kerava • Nurmijärvi • Rajamäki • Tuusula

KÄYTTÖVAROISTA yhä suurempi siivu asumiseen s.8 Talousarvio määrittää tulevan vuoden vastikkeet s. 16

TA K

UU

JO

PA 7V UO TT A

SÄÄSTÄ ENERGIAA, SÄÄSTÄ RAHAA! •

VT-ENERGIA TOTEUTTAA MM. suuriin VT-ENERGIA TOTEUTTAA MM. • Maalämpöpumput kiinteistöihin ja pientaloihin • Maalämpöpumput suuriin kiinteistöihin ja pientaloihin • Lämmöntalteenottoratkaisut vanhemmissa kerrostaloissa Lämmöntalteenottoratkaisut vanhemmissa kerrostaloissa • Lämmitysjärjestelmien • Lämmitysjärjestelmien tasapainotuksettasapainotukset PIDÄ HUOLTA MYÖS PIDÄ HUOLTA MYÖS KIINTEISTÖSI SYDÄMESTÄ!

KIINTEISTÖSI SYDÄMESTÄ!

Suoritamme isojen ja pienten maalämpölaitteiden Suoritamme isojen ja pienten vuosihuollot, korjaukset ja säädöt. maalämpölaitteiden vuosihuollot, korjaukset ja säädöt.

Tartu puhelimeen ja pyydä tarjous!

SÄÄSTÄ ENERGIAA, SÄÄSTÄ RAHAA!

Tartu puhelimeen ja pyydä tarjous!

VT-ENERGIA TOTEUTTAA MM. Harri Leppävuori • puh: 045 278 0808 • email: harri.leppavuori@vt-energia.fi • Maalämpöpumput suuriin kiinteistöihin ja pientaloihin VT-Energia Oy • Haaransuontie 13 B 5 • 90240 OULU • www.vt-energia.fi • Lämmöntalteenottoratkaisut vanhemmissa kerrostaloissa • Lämmitysjärjestelmien tasapainotukset PIDÄ HUOLTA MYÖS KIINTEISTÖSI SYDÄMESTÄ!

Suoritamme isojen ja pienten maalämpölaitteiden vuosihuollot, korjaukset ja säädöt.

Tartu puhelimeen ja pyydä tarjous!

Luotettavin kiinteistöjen talotekniikkakumppani

Harri Leppävuori • puh: 045 278 0808 • email: harri.leppavuori@vt-energia.fi VT-Energia Oy • Haaransuontie 13 B 5 • 90240 OULU • www.vt-energia.fi

• • •

Huollot Huollot Korjaukset Korjaukset Saneeraukset Saneeraukset

25 yli vuoden 25 vuoden ammattitaidolla ammattitaidolla edullisesti sti edullise Konepajankatu 5, Riihimäki Avoinna ma–pe 7.45–12.30 ja 13.45–16.30 Avoinna ma-pe klo 7.00–16.00 (työtilaukset ma–pe klo 7.00–16.00) P. 010 229 4610 P. 010 229 4610 puva@putki-valtti.fi | www.putki-valtti.fi puva@putki-valtti.fi

www.putki-valtti.fi

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 2 ]

2/2017 sisällysluettelo

Sivu 18

pääkirjoitus Mika Heikkilä Kiinteistöliitto Uusimaa ry:n toiminnanjohtaja

Sähköautot tulevat –

mistä niille lataussähköä? taloyhtiön palvelujen hankkiminen on sopimusten tekemistä

Henkilökuvassa Harri Hiltunen Kiinteistöliiton toimitusjohtaja.................. 4 Tavoitteena rauhallinen koti kaikille................................................ 6 Lupakäytäntöjä kehitetään ja helpotetaan aktiivisesti..............................7 Asumiseen kuluu yhä suurempi osa suomalaisten tuloista..........................8 Mahdollisuuksien remontti -kiertueelta työkaluja korjaushankkeisiin....................11 2,5 miljoonaa panttikirjaa muutetaan sähköiseksi ...........................13 Talousarvio on osa suunnitelmallista kiinteistönpitoa............16 Kiinteistöpalvelujen kilpailuttaminen koetaan edelleen hankalaksi....................18 Tuusulan asuntomessutonttien haku käynnissä.......................................20 Osakas remontoi.....................................21 Jos remontoit, huomioi riskitekijät..................................23 Yhdistys tiedottaa....................................24 Taloyhtio.net-portaali osaksi Kiinteistolehti.fi-verkkopalvelua...............27

[ 3 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

Kiinnostus sähköautoihin kasvaa kovaa vauhtia. Suomen valtio on innokkaana edistämässä sähköautoistumista. Vähemmän tuntuu sen sijaan olevan intoa niiden vaatiman latausinfran kehittämiseen. Vallalla tuntuu olevan ajatus, että ”joku muu hoitaa”. Aika usein se joku muu on taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä. Moni taloyhtiö painii parhaillaan päätöksentekohaasteiden kanssa, kun ensimmäiset innokkaat sähköautoilijat kyselevät latauspisteiden perään.

Jos puhutaan enemmästä kuin parin latauspisteen rakentamisesta törmätään herkästi tilanteeseen, jossa koko kiinteistön sähköverkkoa joudutaan uusimaan ja mahdollisesti myös liittymä nostamaan järeämmäksi. Silloin kustannukset nousevat kaikilla ja syntyy kysymys maksajasta. Tällaista latauspisteiden rakentamista ei vielä pidetä tavanomaisena kunnossapito- tai peruskorjaustyönä, josta voitaisiin päättää enemmistöpäätöksellä.

Jotkut ovat lähteneet liikkeelle kevyellä pohdinnalla ja todenneet parin latauspaikan rakentamisen sen verran pieneksi muutostyöksi, että sen voi hallitus päättää ja sopia kuluista lataajien kanssa. Tämä on ihan ymmärrettävää.

Entäpä sitten, kun latausta haluavia tulee seuraavat 5-10 ja todetaan ettei yhtiön sähköverkko enää kestäkään lisäkuormitusta? Kielletäänkö silloin kaikilta lataaminen vai lähdetäänkö laajaan sähköverkoston päivitykseen ja kalliimpaan liittymään muutaman osakkaan intressin takia? Kysymykset ovat hankalia eikä niihin valitettavasti ole yleispäteviä vastauksia.

Päätösten laajakantoisuuden vuoksi taloyhtiön on viisasta viedä nämä asiat yhtiökokouksen päätettäviksi ja ottaa alusta saakka huomioon myös tulevaisuuden visiot. Vaikka tulevaisuuden ennustaminen on vaikeaa, niin kaikki merkit viittaavat sähköautojen selvään yleistymiseen jo lähivuosina.

Näiden päälle tulee vielä teknisen toteutuksen valinta niin, ettei pahasti liioitella, mutta ei toisaalta rakenneta lataussysteemejä, jotka vanhenevat parissa vuodessa. Ja vielä joudutaan kysymään, kuka osaa sanoa latausjännitteen tarpeen lähivuosina ja oikeat pistokemallit? Pienimmillään hidas yön yli lataus onnistuu joillekin autoille 1,84 kW teholla, mutta paras lataus eräille automalleille vaatii 22 kW tehoa. Haitari on suuri ja vaatii pitkäjänteistä suunnittelua tehdä oikea valinta kullekin yhtiölle. Paloturvallisuutta ei pidä unohtaa latausjärjestelyissä. Muutama läheltä piti -tilanne on jo sattunut, kun liian heppoisilla kaapeleilla ja liittimillä on ladattu pitkiä aikoja isoilla jännitteillä. Sähköalan asiantuntijoita on syytä käyttää sekä sähkö- että paloturvallisuuden takia.

Kiinteistöliiton eri toimijat pyrkivät parhaan kykynsä mukaan vaikuttamaan järkeviin ratkaisuihin niin taloyhtiössä kuin valtion ja kuntienkin tasolla. Työ muuttuvan tekniikan, erilaisten käyttäjien ja eri ikäisten sähköverkkojen parissa ei ole helppoa. Me olemme kuitenkin olemassa sitä varten, että autamme jäsenistöämme näissäkin kysymyksissä.

Henkilökuva

Harri Hiltunen

Kiinteistöliiton toimitusjohtaja

Kuka olet?

Olen linja-auton vuonna 1981 Helsinkiin tuoma eteläsavolainen. Minulla on kauppakorkeakoulusta kauppatieteiden maisterin tutkinto.

Nykyään perheemme (juristivaimo Anu ja lukiolainen Jaakko sekä italian vesikoirat Rico ja Pepe) asuu omakotitalossa EteläLaajalahdessa Espoossa. Esikoinen Mikko aloitti syksyllä opinnot Kauppakorkeakoulussa ja muutti vuokralle Tapiolaan.

Miten päädyit kiinteistöalalle ja Kiinteistöliiton toimitusjohtajaksi?

Asuntopolitiikkaan ja -rahoitukseen paneuduin ollessani asuntoministeri Pirjo Rusasen erityisavustajana 1991–1992, ja myöhemmin työskennellessäni Valtion asuntorahastossa (ARA) ja Kuntarahoituksessa.

Kiinteistöliittoon päädyin sattuman kautta, kun olin viettämässä 10-vuotishää-

päivää helmikuussa 2005 Karibialla (turkulainen kylpylähotelli). Selailin aamupalapöydässä Helsingin Sanomien työpaikkasivuja ja huomasin Kiinteistöliiton hakevan seuraajaa Ukko Laurilalle. Tehtävä kiinnosti ja tässä sitä ollaan. Jos en tuona aamuna olisi vilkaissut työpaikkasivuja, en todennäköisesti olisi koskaan hakenut tehtävään.

esimerkiksi asumisensa omatoimisesti eikä ajatella, että asunnon tarjoaminen on kunnan tai valtion tehtävä. Asuntojen ja muiden rakennuksien sekä kiinteistöjen omistajien tulisi paremmin tiedostaa, että myös rakennettu ympäristö kaipaa hoitoa ja huolenpitoa, jotta se voi tuottaa laadukkaita asumis- ja muita palveluita käyttäjilleen.

Mikä kiinteistöalalla kiinnostaa sinua eniten?

Kuinka vietät vapaa-aikaasi?

Ala on erittäin moniulotteinen, ja se vaikuttaa monin tavoin elämäämme. Varsinkin asumiseen liittyvistä asioista kaikilla ihmisillä on omakohtainen kokemus ja näkemys, mikä lisää kiinnostusta kiinteistöalaa kohtaan.

Kesällä pelaan golfia ja talvella sählyä sekä käyn Fustra-jumpassa. Luen mielelläni historiallisia romaaneja sekä seuraan huippujalkapalloa, mm. Mestareiden liigan pelejä.

Mihin erityisesti haluaisit alalla vaikuttaa?

Asuntojen ja muiden kiinteistöjen yksityistä omistamista tulisi arvostaa enemmän.

Kansalaisia tulisi kannustaa järjestämään

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 4 ]

100% taloyhtiöasiakkaista suosittelee!

Tiedätkö, missä kunnossa taloyhtiösi katto on?

Tilaa ilmainen Kattokatselmus, se säästää aikaa ja rahaa.

20 000 100 %

toteutettua kattoremonttia aikataulussa taloyhtiöiden remonteissa

1

sopimus, tekijä, työkierros ja lasku

+

kestävimmät kattovarusteet

Kaikki elementtisaumaustyöt uudis- ja saneerauskohteisiin ❱ ❱ ❱ ❱ ❱ ❱ ❱ ❱ ❱

Elementtisaumaukset Uusintasaumaukset Elementtikorjaukset Uretaanisaumaukset Ontelosaumaukset Silikonisaumaukset Akryylisaumaukset Julkisivusaumaukset Julkisivu- ja maalaustyöt

OTA YHTEYTTÄ Saumaustöiden ammattilainen ja osaaja: Romppanen Timo P. 0400 840 931 trsaumaus.romppanen@phnet.fi Haverinen Kai P. 040 536 2274 trsaumaus.haverinen@phnet.fi Tilakatu 4, 15810 LAHTI www.elementtisaumaukset.com www.trsaumaus.fi

[ 5 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

Paikalliset pojat!

Soita 019 211 3900

– Useimmat taloyhtiöissä esiintyvät ongelmat voidaan ratkaista keskustelemalla, sanoo asumisneuvoja Heidi Granström Da Veiga.

Tavoitteena rauhallinen koti kaikille

!

lisätietoJa

Asumisneuvojat auttavat monissa asumisen ongelmatilanteissa ja pyrkivät siihen, että kaikki saisivat asua rauhassa omassa kodissaan.

A

asumisneuvoja Heidi Granström Da Veiga Nurmijärven Vuokraasunnot Oy:stä kertoo, että yleisimmät ongelmat liittyvät maksuvaikeuksiin sekä asukkaiden aiheuttamiin häiriöihin.

– Maksuvaikeuksia tulee yleensä silloin, kun asukkaan elämäntilanne muuttuu yllättäen.

Syynä voi olla työttömyys, sairastuminen, avioero tai jokin muu kriisi, Granström Da Veiga kertoo.

Asumisneuvoja kartoittaa henkilön elämäntilanteen ja laatii hänen kanssaan maksusuunnitelman. Tarvittaessa hän voi olla yhteydessä Kelaan tai kunnan sosiaalitoimeen ja tarkistaa voiko asiakas saada esimerkiksi asumis- tai toimeentulotukea.

Pääosa asiakkaista on kunnan vuokra-asuntojen asukkaita, mutta palvelu on tarkoitettu kaikille

kuntalaisille. Maksusuunnitelmia on tehty myös yksityisten vuokranantajien asukkaiden kanssa.

– Tavoite on, että henkilö selviytyisi vuokranmaksusta ja saisi jatkaa asumistaan. Pyrimme välttämään häätöjä aina kun se on mahdollista.

Häätö on viimeinen keino Häätöjä pyritään välttämään myös silloin, kun henkilön asumisesta on häiriötä muille asukkaille.

– Naapureilta voi tulla valituksia, että asukas metelöi tai asunnosta tulee epämiellyttävää hajua.

Näissä tilanteissa teemme yleensä kotikäynnin ja selvitämme, mistä on kysymys, Granström Da Veiga kertoo.

– Jos asunnossa on kovin sotkuista, voimme antaa siivouskehotuksen. Tarvittaessa voimme järjestää asukkaalle siivouspalvelua.

Mikäli tilanne ei kaikesta avusta huolimatta korjaannu, joudumme antamaan varoituksen.

Yleensä asumisneuvojan kotikäynnit liittyvät vuokra-asuntoihin, mutta joskus ilmoituksia tulee myös omistusasunnoista.

– Tällaisissa tapauksissa käymme yleensä sosiaalitoimen edustajan kanssa katsomassa, minkälaiset asumisolosuhteet ovat ja olisiko tarpeen miettiä toisenlaista asumismuotoa, Granström Da Veiga kertoo.

– Joskus ihmiset asuvat hyvin puutteellisissa oloissa, ja silloin kunnan vuokra-asunto voi olla heille parempi ratkaisu.

ara – asumisen rahoitusja kehittämiskeskus nurmijärven vuokra-asunnot oy

ryhmähenki vähentää ristiriitoja Kun ihmisen asumiseen puututaan, se yleensä herättää vastustusta ja jopa katkeruutta.

– Ihmiset haluavat tietää, kuka heistä on valittanut, mutta sehän ei ole se olennainen kysymys eikä sellaisia tietoja täältä lähdetä antamaan, Granström Da Veiga sanoo.

– Pyrimme aina säilyttämään naapurisovun, ja yleensä saammekin asiat selvitettyä hyvässä hengessä ja sovittua, miten pitäisi jatkossa toimia, jotta valituksia ei enää tulisi.

Heidi Granström Da Veiga kertoo, että asumisneuvojat kehittävät jatkuvasti toimintaansa ongelmia ennalta ehkäisevään suuntaan.

– Järjestämme muun muassa avoimen ovien tilaisuuksia ja asukasiltoja, joissa asumisneuvoja on vastaamassa kysymyksiin, Granström Da Veiga kertoo.

– Myös talkoot ovat hyvä keino ehkäistä ongelmia. Riidat naapureiden välillä aiheuttavat usein häiriöilmoituksia. Jos taloyhtiössä on hyvä ryhmähenki, ihmiset tulevat yleensä paremmin toimeen keskenään.

Taustaa

➠

asumisneuvonnan tarve lisääntyi, kun kiinteistöyhtiöiden hoito siirtyi talonmiehiltä huoltoyhtiöille

➠

asumisneuvontaa on Suomessa ollut vuosituhannen vaihteesta lähtien

➠

useimmissa suurimmissa kunnissa on oma asumisneuvoja (esim. Hyvinkää)

➠

asumisneuvontaa antavat myös monet yhdistykset

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 6 ]

Hyvinkään arvioidaan kasvavan noin 53 000 asukkaan kaupungiksi vuoteen 2030 mennessä. Asuntotuotannon tavoitteena on noin 360 uuden asunnon rakentaminen vuosittain.

Jotta tavoitteeseen päästään, kaavoitus on keskeinen strategisen kehityksen ohjausväline. Myös rakennuslupaprosessin helpottamiselle haetaan varmistusta kasvulle.

YIT:n suunnitelmia Hangonsillan alueelle.

Lupakäytäntöjä kehitetään ja helpotetaan aktiivisesti Hyvinkään Hangonsilta alkaa rakentua

H

yvinkään kaupunkistrategian – kotoisammin Pelikirjan – visiona on kasvava, vetovoimainen, viihtyisä ja turvallinen Pohjois-Uudenmaan keskus, jolla on vahva ja tunnistettava identiteetti. Pelikirjan seitsemästä kärkihankkeesta kaavoituksella on erityinen rooli Hangonsillan, Hyvinkään Sveitsin ja kehittyvän kaupunkikeskustan edistämisessä.

Kehittämisen painopiste on siirtymässä Hangonsillan alueelle.

– Alueen kaava valmistui kesällä ja sen jälkeen on päästy laatimaan sopimuksia rakennusliikkeiden kanssa. Ensimmäisen kerrostalon rakennusluvan olen myöntänyt ja loppuvuoden aikana käsittelyyn on tulossa vielä useita hankkeita. Rakentaminen käynnistyy ensimmäisten kohteiden osalta jo loppuvuonna, kertoo kaupungin johtava rakennustarkastaja Jouni Vastamäki.

Hangonsilta on noin 25 hehtaarin suuruinen alue Hyvinkään keskustan tuntumassa. Kaavoitettu alue käsittää Siltakadun, Kale-

[ 7 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

vankadun, Läntisen yhdystien ja Hangonradan välisen, keskeisiltä osiltaan rakentamattoman alueen. Asuntojen lisäksi alueelle rakennetaan mm. uusi keskuslukio Renton vanhan kenkätehtaan eteläpuolelle. Suunnitelmaan liittyy myös urheiluhallirakennus.

Hyvinkäällä on asemakaavoitettu tonttivarantoa noin 7–8 vuoden tarpeisiin etenkin Metsäkaltevan ja Tehtaankulman alueilla. Yhtiömuotoista asuntorakentamista varten on asemakaavoitettuja tontteja noin 1400 asunnolle.

Lisärakentaminen vielä suunnitteluasteella Keskustan kehittämiseen liittyvät oleellisesti myös lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeet jo olemassa olevien taloyhtiöiden tonteilla.

– Toistaiseksi ne ovat jääneet vielä suunnittelu- ja keskusteluasteelle. Kaupunki pyrkii edistämään tällaisia hankkeita, mutta mieluummin näemme ne toteutettavaksi kaavamuutosten kuin poikkeuslupien kautta, Jouni Vas-

tamäki sanoo.

Yksi lisärakentamisen mahdollisista kipupisteistä liittyy autopaikkamitoituksiin.

– Pohdittavaksi tulee, minkä normin mukaan mennään. Hyvinkäällä ei vielä ole ollut hankkeita, joissa tähän olisi otettu kantaa. Asiasta on varmasti erilaisia näkemyksiä. Tulevaisuudessa yhteiskäyttöautojen ja itsestään kulkevien autojen määrän uskotaan kasvavan, mutta sitä ennen tarvitaan vielä aika iso asennemuutos.

Digihanke lupaprosessin uudistamiseksi Alkuvuodesta Hyvinkää helpotti rakennuslupakäytäntöjä mm. parvekelasien ja ilmalämpöpumppujen osalta. Kerrostalon julkisivumuutokseen ei tarvita enää lupaa, jos kyseessä on katettujen terassien ja parvekkeiden lasittaminen kirkkain liukulasein. Ilmalämpöpumpun asentamisessa ehtona työn toteuttamiselle ilman rakennuslupaa on se, että pumppu sijoitetaan mahdollisimman näkymättömälle

paikalle kiinteistön julkisivussa.

Pientalojen osalta lupaa ei pienin tarkennuksin tarvita myöskään julkisivuvärin vaihtoon, katemateriaalin tai -värin muutokseen, ikkunoiden uusimiseen tai em. terassien ja parvekkeiden lasittamiseen. Myös alle 20 neliön varaston voi rakentaa ilman lupaa.

– Tavoitteena oli vähentää lupahakemusten määrää 20 prosentilla ja siinä on onnistuttu. Uudistus on ollut keskeinen asia henkilöstön ajankäytön kannalta, Jouni Vastamäki sanoo.

Hyvinkää on yhdessä Järvenpään ja Vantaan kanssa kehittämässä myös rakennuslupaprosessin tietomallintamista ns. KIRAdigihankkeena.

– Tulevaisuudessa talo voidaan sijoittaa 3D-muodossa tontille tulevalle rakennuspaikalleen ja mallinnuksen avulla voi esimerkiksi katsoa, minkälaiset näköalat parvekkeelta avautuvat. Tässä asiassa olemme maailmaan ykkösmaa.

Jo sähköinen asiointimahdollisuus on ainutkertaista maailmassa, Vastamäki tietää.

Asumiseen kuluu yhä suurempi osa suomalaisten tuloista – kaupunkien erot asumismenoissa suuria

Asumismenot kasvavat käytettävissä olevia tuloja nopeammin, mutta alueelliset erot ovat isoja.

Asumismenot 2017 -selvityksen mukaan asumismenot kasvavat kerrostalossa omistusasunnossa asuvilla keskimäärin 2,9 %, omakotitalossa asuvilla 2,1 % ja kerrostalossa vuokralla asuvilla 2,5 % vuodessa. Esimerkiksi omakotitalossa asuvalla lapsiperheellä asumismenot kasvavat tänä vuonna 1,7 %, kerrostalossa vuokralla asuvalla perheellä kasvu on 2,6 %. Asumismenot ja menojen osuus tuloista on eriytynyt alueellisesti. Asuminen on selvästi kalleinta ja asumismenojen kasvu nopeinta pääkaupunkiseudulla.

A

sumismenoja nostavat tekijät vaihtelevat. Kerrostaloasujilla menoja nostavat hoitokulut ja varsinkin korjauskustannukset, omakotitalossa asuvilla syynä ovat sähkön ja öljyn nousevat hinnat. Kuntakohtaisesti yksi merkittävä vaikuttava tekijä on kiinteistövero, jonka muutoksille selvityksessä on laskettu erilaisia skenaarioita.

Yksi kehityssuunta on kuitenkin kaikille yhteinen: asumismenot kasvavat käytettävissä olevia tuloja nopeammin.

Ansiokehityksen arvioidaan pysyvän koko ennustejaksolla maltillisena. Vuonna 2017 suomalaisen

tuloista menee asumiseen keskimäärin 27 %, mutta kaupunki- ja asuntotyyppikohtaiset vaihtelut ovat suuria: Helsingissä yksiössä asuvalla keskituloisella asumismenoihin uppoaa tuloista jo 37 %.

Selvityksessä kuluihin on otettu mukaan myös lainan lyhennys, koska se kuuluu siihen rahamäärään, joka kotitalouden on asumisestaan maksettava.

Pääkaupunkiseudun velallisilla suuremmat riskit Omistusasumisen hitaampi menojen kasvukehitys johtuu pääosin matalasta korkotasosta ja omakoti-

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 8 ]

5

Kiinteistönhoitokulut - asuntoosakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa vuonna 2016  Muu Suomi pois lukien pääkaupunkiseutu

Lähde: Tilastokeskus

järkisyytä valita

vedenkäsittely 1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta

ete

ellisesti

TU TUTKIT t u Ti

2

 Korjauskustannukset 24,9 %  Lämmitys 22,6 %  Käyttö ja huolto 12,4 %  Hallinto 9 %  Vesi ja jätevesi 8 %  Kiinteistövero 6,7 %  Sähkö 4,2 %  Jätehuolto 3,1 %  Siivous 2,5 %  Ulkoalueiden hoito 1,5 %  Henkilöstökulut 1 %

t od i s t e t

4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä

Muutamia huomioita kerrostalojen hoitokuluista: ➠

Koko maassa hoitokulut nousivat 3 %.

➠

Korjaukset nousseet 7,7 %.

➠

Lämmityskuluissa nousua 3,8 %.

Lämmitystarve huomioitava!

➠

Hoitokuluista 27,3 % (2015: 26,2 %) meni korjauksiin, lämmitykseen 21,1 % (2015: 20,9 %) • PKS: Korjauksiin 32 % (2015: 36,7 %), lämmitykseen 17,7 % (15,6 %) • Muu Suomi: 24,9 % (20,9 %), 22,6 % (23,5 %)

talojen maltillisesta hintakehityksestä koko maan tasolla. Matala korkotaso on pitänyt lainanhoitokustannuksia pitkään kohtuullisina, mutta selvityksessä on laadittu myös skenaarioita tilanteesta, jossa korkotaso lähtee nousuun.

Korkotason noustessa riskit ovat suuremmat pääkaupunkiseudun asuntovelallisilla, joilla velkaa on selvästi enemmän. Keskimääräinen asuntovelka pk-seudulla on yli 130 000 euroa asuntovelallista asuntokuntaa kohden, kun muualla maassa se on hieman alle 100 000 euroa. Korkokulujen muutos vaihtelee paljon myös sen mukaan, minkä tyyppinen lainan lyhennystapa on valittu.

Tämän vuoden selvityksessä on pohdittu myös valmisteilla olevan sote-uudistuksen mahdollisia vaikutuksia asumismenoihin.

Uudistus voisi aiheuttaa nousupaineita asumismenoihin kiinteistöveron kautta, mutta mahdolliset muutokset vaihtelevat kaupungeittain. Selvityksen skenaario perustuu tämänhetkisiin tietoihin ja niiden perusteella tehtyihin laskelmiin sotesta.

Asumismenot 2017 -selvityksen takana ovat Suomen Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto.

➠

Selvitys on kokonaisuudessaan luettavissa www.kiinteistoliitto.fi.

Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com email: info@bauer-wt.com

Huolettaako taloyhtiösi kattoturva? Tilaa veloitukseton

Kattoturvakatselmus

Taloyhtiöille suunnatulla Kattoturvakatselmuksella autamme kiinteistön omistajaa ja hallinnoijaa huolehtimaan, että kiinteistö on ympäristölleen ja ihmisille turvallinen. Katselmuksessa havainnoidaan ja dokumentoidaan lumen ja jään aiheuttamat riskit sekä muut mahdolliset katon turvallisuuteen liittyvät korjaustarpeet.

Näin puutteet voidaan hoitaa kuntoon ennen kuin ne aiheuttavat vahinkoa.

Katselmuksen jälkeen taloyhtiö saa:

• Kuvallisen raportin toimenpidesuosituksilla.

• Mahdollisiin korjaustarpeisiin liittyvän tarjouksen.

Soita

0 019 211 380

Paikalliset pojat!

vesivek.fi

[ 9 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

ProfiiliPeltikatot, konesaumakatot, tiilikatot ja huoPakatot

Kestävä katto tehdään kerran elämässä. suomen saneerausPalvelu oy

NYT Tilaa ilmainen kuntokartoitus

tai soita

050-4654196

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 10 ]

Mahdollisuuksien remontti -kiertueelta

Korjaushanke on taloyhtiön hallinnolle haastava tehtävä.

Taloyhtiön remontissa on hallittava tekniikka suunnitteluineen ja urakkakilpailuineen, juridiikka päätöksenteon vaiheineen ja sopimuksineen, rahoitustalous sekä viestintä osakkaiden ja asukkaiden suuntaan.

työkaluja korjaushankkeisiin

K

Kiinteistöliiton ja Kiinteistöalan Kustannus Oy:n järjestämä, kaikille avoin Mahdollisuuksien remontti -kiertue tuo taloyhtiöiden hallituksille ja isännöinnille tietoa kiinteistön ylläpidon ja korjausrakentamisen kokonaisuudesta. Kouluttajina tilaisuudessa toimivat Kiinteistöliiton ja Talokeskus Yhtiöt Oy:n asiantuntijat.

Avainsanoja taloyhtiön kiinteistönpidossa ovat suunnitelmallisuus ja avoimuus. Taloyhtiön kannattaa päättää yhteisistä toimintatavoista ja kirjata ne strategiaksi.

– Korjaushankkeeseen ryhtyvän taloyhtiön on tärkeää hankkia pätevä projektinjohtaja. Hankesuunnittelu kannattaa tehdä huolella, ja työmaata sekä lopputulosta on myös valvottava kunnolla, linjaa yksikön päällikkö Jaakko Suomela Talokeskuksesta.

Korjaushanke on suuri taloudellinen pon-

nistus taloyhtiön ohella yksittäisille osakkaille.

Sen vuoksi on tärkeää, että erilaisia rahoitusvaihtoehtoja pohdittaessa huomioidaan myös niiden vaikutukset vastikkeisiin.

– Ennen korjaushankkeen aloittamista on hyvä huolehtia, että myös vakuutukset ovat kaikilla osapuolilla kunnossa ja vakuutusturva riittävällä tasolla, muistuttaa Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.

Kiinteistön ylläpitoon ja korjaushankkeisiin liittyvää päätöksentekoa käydään koulutuksessa läpi Kiinteistöliiton neuvontalakimiehen Tapio Haltian johdolla.

le, mitkä asiat vaikuttavat korjaushankkeiden onnistumiseen.

Tilaisuudet ovat maksuttomia ja kaikille avoimia. Osallistujat saavat maksuttoman kiertuekirjan, josta löytyy luentojen esitysmateriaalit sekä muuta hyödyllistä tietoa remonttihankkeeseen ryhtyvälle.

Järvenpäässä järjestetään 12.10. ainoastaan iltatilaisuus, joka on avoinna myös kiinteistöalan ammattilaisille, muilla paikkakunnilla järjestetään sekä ammattilaisiltapäivä että koulutusilta. Uudellamaalla kiertue vierailee mm. 13.11. Espoossa, 21.11. Helsingissä ja 7.3.2018 Vantaalla.

Tietoa hanketta suunnitteleville Mahdollisuuksien remontti -kiertueen tarkoituksena on kertoa rakennushankkeeseen ryhtyville ja hankkeita harkitseville taloyhtiöil-

!

Katso lisätietoa kiertueesta

MITEN ONNISTUT TALOYHTIÖSI KORJAUSHANKKEESSA?

www.kiinteistolehti.fi/ mahdollisuuksienremontti/

MAHDOLLISUUKSIEN REMONTTI

Kiinteistöliitto ja Kiinteistöalan Kustannus järjestävät yhdessä yhteistyökumppaneiden kanssa luento- ja näyttelykiertueen, joka antaa apuja korjaushankkeen haasteisiin.

Tilaisuudet ovat maksuttomia ja kaikille avoimia.

Katso lähin paikkakunta ja ilmoittaudu mukaan!

ESPOO 13.11.2017

Kulttuurikeskus [ 11 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

HELSINKI 21.11.2017

Sokos hotelli Presidentti

VEDEN SÄÄSTÄMISEN UUSI AIKAKAUSI ON TÄÄLLÄ Voit muuttaa todellisuuden, kun tunnet sen.

Huoneistokohtaisen Verto-aktiivinäytön mittaustulos on reaaliaikainen ja virheetön. VertoMobile taas tuo kulutustiedot taskuusi tehden niiden seuraamisesta entistäkin vaivattomampaa. Tee ympäristöteko, jolla tienaat rahaa ja lataa ilmainen VertoMobile-vedensäästösovellus.

Takuu: 5 vuotta

Haluatko päivittää olemassa olevan Verto-järjestelmäsi uuteen aktiivinäytölliseen? Onko taloyhtiöösi tulossa putkiremontti? Valitse markkinoiden älykkäin ja elinkaarikustannuksiltaan edullisin vedenmittausjärjestelmä! Ota yhteyttä: verto@verto.fi.

Suomessa suunniteltu ja valmistettu

Huoneistonäyttö vakiona

WWW.VERTO.FI

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 12 ]

2,5 miljoonaa panttikirjaa muutetaan sähköisiksi Pankeissa säilytettävät paperiset panttikirjat muunnetaan sähköiseen muotoon loka-marraskuussa. Muutos ei vaadi toimenpiteitä kiinteistön omistajilta tai isännöitsijöiltä.

L

okakuun aikana pankit toimittavat sähköisiä aineistoja Maanmittauslaitokseen. Aineiston pohjalta pankin hallussa olevat kirjalliset panttikirjat muunnetaan sähköiseen muotoon ja sen jälkeen jokaiselle panttikirjalle on merkitty saaja rekisteriin. ”Saaja” on vastine kirjallisen prosessin haltijatermille, kertoo projektipäällikkö Erkki Tapola.

– Pankki myös huolehtii kirjallisen panttikirjan mitätöinnistä, jotta sitä ei enää käytetä vakuutena, Tapola lisää.

Panttikirjoja voidaan jatkossa siirtää sähköisesti siten, että tieto panttikirjan saajasta pysyy ajan tasalla. Lisäksi panttikirja on helppo löytää, sillä se on Maanmittauslaitoksen sähköisessä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä.

Kun pankki palauttaa panttikirjan takaisin kiinteistön omistajalle, hän saa paperin sijaan tiedon, että hänet on merkitty rekisteriin sähköisen panttikirjan saajaksi. Halutessaan saajatiedon voi vielä tarkistaa Maanmittauslaitoksen järjestelmästä osoitteessa www.kiinteistoasiat.fi.

Paperisia panttikirjoja ei pidä tuhota itse – Kotona tai tallelokerossa säilytettäviä kirjallisia panttikirjoja ei muunneta automaattisesti sähköiseen muotoon. Niitä ei

[ 13 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

pidä missään tapauksessa mennä tuhoamaan. Nykyiset kirjalliset panttikirjat ovat edelleen voimassa ja ne käyvät uuden velan vakuudeksi aina vuoden 2019 loppuun asti, Tapola sanoo.

Siitä eteenpäin panttikirja tulee muuntaa sähköiseksi ennen luoton myöntämistä. Muunnoksen voi tehdä lähettämällä Maanmittauslaitokselle sekä hakemuksen että kirjallisen panttikirjan.

Panttikirja muutetaan sähköiseksi myös kiinnitykseen kohdistuvien muutosten yhteydessä.

sähköinen panttikirja on turvassa – Sähköinen muoto on turvallinen, koska panttikirja ei voi enää kadota ja sitä ei voida varastaa. Mikäli sähköinen panttikirja on merkitty väärälle taholle, kannattaa olla yhteydessä omaan pankkiin ja pyytää heitä oikaisemaan tilanne, sanoo Tapola.

Kirjallisia panttikirjoja on Suomessa yhteensä noin 3,6 miljoonaa. Niistä suurin osa on pankkien hallussa ja loput ovat kunnilla, valtion laitoksilla, isännöitsijöillä ja yksityisillä henkilöillä.

– Kiinteistön omistajan ja isännöitsijän ei tarvitse tehdä tässä vaiheessa mitään. Panttikirjan tiedot ovat edelleen tallessa, mutta jatkossa paperin sijaan sähköisessä muodossa, korostaa Tapola.

ASIAKKAANA KÄYTÖSSÄSI

ennakoivaan kiinteistönpitoon

Talovisio

sähköiseen asukasviestintään

ARVOSI MUKAISTA ISÄNNÖINTIÄ.

Siltakatu 21, 05900 Hyvinkää 019 439 383

Korjausrakentamista yhteishankkeina Korjausrakentamista – säästät aikaayhteishankkeina ja rahaa – säästät aikaa ja rahaa Korjausvelan kasvu pakottaa taloyhtiöiden hallitukset pohtimaan kustannustehokkaita ratkaisuja korjausrakentamiseen.

Ammattitaitoisella suunnittelulla, kumppanuudella ja Korjausvelan kasvu pakottaa taloyhtiöiden hallitukset pohtimaan kustannustehokkaita yhteisprojekteilla saadaan mittavat kustannussäästöt. ratkaisuja taloyhtiöiden korjausrakentamiseen.

Ammattitaitoisella suunnittelulla, kumppanuudella ja taloyhtiöiden yhteisprojekteilla saadaan mittavat kustannussäästöt.

L L

ähiökunnostajat Oy on korjausrakentamisen pitkän linjan ammattiähiökunnostajat Oy on korjausralainen.

Julkisivukorjausten ja saneekentamisen pitkän linjan ammattirauksien johtavana tekijänä yli 20 lainen. Julkisivukorjausten ja saneevuotta toiminut rakennusliike on kasvattarauksien johtavanaerityisosaamistaan tekijänä yli 20 nut korjausrakentamisen vuotta toiminut rakennusliike on kasvattayritysostoilla.

Nyt täyden palvelun korjanut korjausrakentamisen erityisosaamistaan usrakentaja tarjoaa rakennuksien ulkovaipyritysostoilla.

Nyt hyvä täyden palvelunkorjauskorjapaan kaiken, mitä kiinteistön usrakentaja tarjoaa rakennuksien ulkovaiprakentaminen edellyttää. paan kaiken, mitä hyvä kiinteistön korjaus-Yhdistimme korjausrakentamisen tietorakentaminen edellyttää. taidon tiilimuurausja rappausosaaja Ro-Yhdistimme korjausrakentamisen tietobert Oy:n sekä parvekkeiden lasi- ja alumiitaidon tiilimuurausja rappausosaaja Ronirakenteiden erikoisosaajan TL Worksin bert Oy:n sekä parvekkeiden lasi- ja alumiikanssa alkuvuodesta.

Erityisosaamisen tarve nirakenteiden erikoisosaajan TL Worksin korjausrakentamisessa on kasvanut entiseskanssa alkuvuodesta.

Erityisosaamisen tään. Me vastaamme siihen haasteeseen,tarve toikorjausrakentamisessa on kasvanut entisesmitusjohtaja Janne Sievänen Lähiökunnostään. Oy:stä Me vastaamme tajat kertoo. siihen haasteeseen, toimitusjohtaja Janne Sievänen Lähiökunnostajat Oy:stä kertoo. yhteisprojekteilla Säästöjä keskitetyillä Alueiden talokanta on yleensä saman uraSäästöjä keskitetyillä koitsijan rakentamaa. yhteisprojekteilla Sieväsen laskelmilla Alueiden talokanta on yleensä saman uraparhaat kustannussäästöt saadaan, kun naakoitsijan rakentamaa.

Sieväsen laskelmilla puruston taloyhtiöt yhdistävät peruskorparhaat kustannussäästöt saadaan, kun naajaukset yhdeksi projektiksi.

Saadulla kuspuruston taloyhtiöt yhdistävät peruskortannussäästöllä on haluttaessa mahdollisuus jaukset yhdeksi projektiksi. kusnostaa käytettävien ratkaisujenSaadulla ja materiaalitannussäästöllä on haluttaessa mahdollisuus nostaa käytettävien ratkaisujen ja materiaali-

en laatutasoa, josta seuraa välitön arvonnousu kiinteistölle. en- laatutasoa, josta seuraa välitön arvonnouTeimme peruskorjauksen suunnittelusta su kiinteistölle.neljälle taloyhtiölle, joissa oli toteutukseen - Teimme peruskorjauksen suunnittelusta yhteensä seitsemän rakennusta.

Säästimme toteutukseen neljälle taloyhtiölle, joissa oli taloyhtiöille vaihtoehtotarjouksella useita yhteensä seitsemän rakennusta.

Säästimme miljoonia euroja verrattuna tarjouspyynnön taloyhtiöille vaihtoehtotarjouksella useita mukaisiin urakkahintoihin.

Lisäksi kohde miljoonia euroja verrattuna tarjouspyynnön valmistui puoli vuotta etuajassa, Sievänen mukaisiin urakkahintoihin. Lisäksi kohde korostaa. valmistui puoli vuottasaimme etuajassa, Sievänen - Kustannussäästöjä tarkoitukseen korostaa. sopivien rakenneratkaisujen ja materiaalien - Kustannussäästöjä saimme tarkoitukseen valinnoilla, työvaiheiden lomittamisesta ja sopivien rakenneratkaisujen ja asetettua materiaalien jouheista siirroista ilman, että tavalinnoilla, työvaiheiden lomittamisesta ja soa ja ratkaisujen laatua olisi jouduttu lasjouheista kemaan. siirroista ilman, että asetettua tasoa ja ratkaisujen laatua olisi jouduttu korlas60-70-luvun betonielementtitalojen kemaan. kokeneellekin konkarille tulee jauksessa 60-70-luvun betonielementtitalojen korvastaan kinkkisiä tilanteita. Kokemuksella jauksessa kokeneellekin konkarillevoidaan tulee ja ammattitaitoisella suunnittelulla vastaan kustannuksiltaan kinkkisiä tilanteita. valita ja Kokemuksella työvaiheiltaan ja ammattitaitoisella suunnittelulla voidaan nokkelimmat ratkaisut vaativimpiinkin ravalita kustannuksiltaan ja työvaiheiltaan kenteisiin. nokkelimmat ratkaisut nousu vaativimpiinkin raUrakkakustannusten tulee yleensä kenteisiin. lähtötilannetietojen puutteellirakenteiden Urakkakustannusten nousu tulee yleensä suudesta tarjousvaiheessa, ja yllätykset makrakenteiden lähtötilannetietojen puutteellisavat. Joutokäynti ja odottelu ovat työmaisuudesta den aika-tarjousvaiheessa, ja rahasyöppöjä. ja yllätykset maksavat. Joutokäynti ja odottelu ovat työmaiden aika- ja rahasyöppöjä.

Suunnitellen kiinteistön arvonnousu taataan Suunnitellen kiinteistön arvonnousu taaHyvä suunnittelu on muutakin kuin välttaan tämättömän korjaamista. Kiinteistön arvo Hyvä suunnittelu on muutakin kuin vältnousee oleellisesti isojen remonttien jälkeen. tämättömän korjaamista. arvo Miksipä samalla ei nostaisi Kiinteistön myös huoneistonousee oleellisesti remonttien jälkeen. kohtaista arvoa ja isojen asumismukavuutta, vaikMiksipä samallaparvekkeella ei nostaisi myös huoneistokapa uudella huoneistoihin, kohtaista arvoa ja asumismukavuutta, vaikjoista se puuttuu. kapa uudella parvekkeella huoneistoihin, Lähiökunnostajien kolmannen kumppajoista se Worksin puuttuu.kehittämällä huoltovapaalnin, TL kolmannen lisätila kumppala Lähiökunnostajien parveke-, lasi- kaideratkaisuilla on nin, TL Worksin kehittämällä huoltovapaalhelposti toteutettavissa.

Ruostumattomasta la parveke-,jalasikaideratkaisuilla lisätilauusi on teräksestä alumiinista räätälöitävä helposti toteutettavissa.

Ruostumattomasta moduuliparveke on mahdollista rakentaa teräksestä ja alumiinista uusi niihin huoneistoihin, joissaräätälöitävä ei ole parveketta moduuliparveke on mahdollista rakentaa ennestään. niihin joissa ole parveketta -TL huoneistoihin, Worksin lasitusja eikaideratkaisuin ennestään. uusi parveke on julkisivu- ja parvekeremonWorksintehtynä lasitus-kätevä ja kaideratkaisuin tin-TL yhteydessä ja kohtuuhinuusi parveke on julkisivutainen, Sievänen kertoo. ja parvekeremontinTeknisesti yhteydessä tehtynä kätevä ja kohtuuhinja käytöltään TL Worksin kehittainen,parvekeratkaisu Sievänen kertoo. tämä on pitkäikäinen, helTeknisesti ja käytöltään Worksinparveke kehitposti puhtaana pidettävä.TL Lasitettu tämä parvekeratkaisu on pitkäikäinen, helparantaa asumisviihtyvyyttä ja tuo lisätilaa posti puhtaana ympäri vuodeksi.pidettävä. Lasitettu parveke parantaa asumisviihtyvyyttä ja tuo lisätilaa Kiinteistöjen korjaussuunnitteluvaiheessa ympäri vuodeksi. taloyhtiön hallituksien on suotavaa kilpaiKiinteistöjen korjaussuunnitteluvaiheessa luttaa eri mallein toteutettujen projektien taloyhtiön suotavaa kilpaivaihtoehdot.hallituksien Yhteistyölläonnaapuritaloyhtiön luttaa eri malleinhanke toteutettujen projektien kanssa keskitetty on selvää säästöä. vaihtoehdot. Yhteistyöllä naapuritaloyhtiön kanssa keskitetty hanke on selvää säästöä.

Korjausrakentajat saman katon alle 1.10.2017 Korjausrakentajat saman Kolme markkinoilla pitkään toiminutta korkaton alle 1.10.2017 Kolme markkinoilla pitkään Lähiökuntoiminutta jausrakentamisen erityisosaajaa korjausrakentamisen erityisosaajaa LäKolme markkinoilla pitkään toiminutta kornostajat, Robert ja TL Works ovat yhdistähiökunnostajat, Robert ja TL Works ovat jausrakentamisen erityisosaajaa Lähiökunneet voimansa. Toiminta aloitetaan 1.10. nostajat, Robert janimellä TL Works ovat yhdistäyhdistäneet voimansa.

Toiminta aloitetyhteisellä uudella OMA Yhtiö. neet voimansa.

Toiminta aloitetaan 1.10. tiin 1.10. yhteisellä uudella nimellä OMA OMA Yhtiön kasvutavoite on kova. Suoyhteisellä uudella nimellä OMA Yhtiö.

Yhtiö.

OMA Yhtiön kasvutavoite on komen suurimman, pelkästään julkisivuihin OMA Yhtiönkorjausrakentajan kasvutavoite on kova.

Suova. Suomen suurimman, pelkästään julkeskittyvän, tulostavoite men pelkästään julkisivuihin on ylisuurimman, 70 miljoonan euron liikevaihto vuokisivuihin keskittyvän, korjausrakentajan keskittyvän, korjausrakentajan tulostavoite teen 2020 mennessä. tulostavoite on yli 70 miljoonan euron on yli 70 miljoonan euron liikevaihto vuoliikevaihto vuoteen 2020 mennessä. teen 2020 mennessä.

Elinkaari keskiöön TALOTEKNISIÄ PERUSKORJAUKSIA SUUNNITELLESSA TALOTEKNINEN PERUSKORJAUS on useimmiten iso investointi.

Ratkaisuja tehtäessä hankkeesta päättävillä tulisi olla käytössään tutkittu ja perusteltu tieto sekä ammattilaisten näkemys kullekin kiinteistölle parhaiten sopivasta ratkaisusta. Toteutustavan valinnassa on huomioitava hankeinvestoinnin lisäksi myös tulevaisuus eli päätöksen vaikutus kiinteistön koko jäljellä olevaan elinkaareen.

LC Kiinteistöratkaisut Oy:n ja Suomen Vuototekniikka Oy:n fuusisossa syntyneen LC Yhtiöt Oy:n palveluratkaisut perustuvat nimenomaan elinkaariajatteluun.

– Tulevaisuudessa LC Yhtiöt tarjoaa yhä kattavampia palveluja kiinteistön kunnon selvittämiseen. Tällä hetkellä päätuotteitamme ovat putkiremonttien hankesuunnittelu ja projektinjohto, LVVkuntotutkimukset sekä vesi- ja energiavuotoselvitykset, märkätilojen kuntokartoitukset sekä LVIA-tekniset tarkastuspalvelut, sanoo toimitusjohtaja Kari Helenius. Tutkimukset ja selvitykset antavat hyvän lähtökohdan hankesuunnittelulle. Niiden pohjalta voidaan miettiä mahdolliset korjausvaihtoehdot kustannusarvioineen ja valita sen jälkeen asukkaiden kannalta mielekkäin ja tarpeeseen sopivin toteutusmalli rakennuksen loppuelämää varten, sanoo toimitusjohtaja Kari Helenius.

– Yksi ja sama toteutusmalli ei sovi kaikkiin kiinteistöihin. Meidän palvelumme perustuu asiakaslähtöiseen ajatteluun, jossa ensin selvitetään tarve ja mahdolliset ongelmat ja niiden pohjalta mietitään ratkaisuvaihtoehdot.

Rakennuksen elinkaari alkaa sen syntyvaiheesta ja jatkuu rakennuksen purkuun asti. Elinkaarta pidennetään korjaamalla, parantamalla, kunnostamalla ja huoltamalla kiinteistöä aktiivisesti. Järkevällä ja suunnitelmallisella ylläpidolla voidaan pidentää rakennuksen teknistä käyttöikää, vähentää kustannuksia ja parantaa huollettavuutta. Kaikki tämä koituu omistajien ja asukkaiden eduksi.

Hankesuunnittelussa isot ratkaisut Kattavien selvitysten ja huolellisen hankesuunnittelun avulla ratkaistaan peruskorjausten isot linjat. Niiden pohjalta voidaan laatia perusteellinen toteutussuunnitelma.

– Kokonaisvaltainen projektinjohto ja työnaikaisen valvonnan laatu ovat onnistumisen kannalta tärkeitä asioita. Meillä on kokemusta hankkeen laadukkaasta loppuunviennistä myös tältä osin, Mikko Tiainen toteaa.

Esimerkiksi putkistojen vaihtoehtoisia korjausmenetelmiä käytettäessä on hyvä olla tarkkana valvonnan osalta.

– Kun vanhoja putkistoja pinnoitetaan tai sukitetaan, työn laadun varmistaminen on taloyhtiön kannalta oleellinen asia.

Usein oma valvoja on tarpeen. Jos töitä joudutaan jälkikäteen uusimaan, kustannukset nousevat nopeasti moninkertaisiksi.

Porttisuontie 7 • 01200 VANTAA • www.lcy.fi

Talousarvio

on osa suunnitelmallista kiinteistönpitoa Taloyhtiön toimintaa on monessakin mielessä syytä suunnitella huolellisesti ja ennen kaikkea hyvissä ajoin etukäteen.

Korjaushankkeiden aikatauluttaminen ja korjaustarpeiden tunnistaminen mielletään oleelliseksi osaksi suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Teknisen suunnitelmallisuuden rinnalla taloyhtiön, hallituksen, yhtiökokouksen ja isännöitsijän, tulee muistaa myös taloudellinen suunnitelmallisuus.

Mistä rahat eri menoihin kerätään? Korjauksiin varautuminen on oma lukunsa, mutta taloyhtiön päivittäisen toiminnan kannalta keskiöön nousee vuosittainen talousarvio ja sen laadinta.

Talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen, Kiinteistöliitto

T

alousarvion huolellinen laadinta on taloyhtiön taloudenhoidon kannalta ehkäpä tärkein yksittäinen laskelma. Talousarvio on taloyhtiön euromääräinen toimintasuunnitelma kyseiselle tilikaudelle, joten siihen on syytä paneutua tarkasti. Sen perusteella yhtiön hallitus ja isännöitsijä arvioivat tilikaudelle kohdistuvien kustannusten määrän ja mitoittavat taloyhtiön rahoituksen, ennen muuta vastikkeet, kattamaan nämä kulut.

Talousarvio esitellään yhtiökokouksessa, jossa vahvistetaan sen perusteella osakkailta perittävät vastiketasot tulevaksi vuodeksi, jokaisen perittävän vastikkeen osalta erikseen.

Perustana historia ja hintamuutokset Talousarvion laadinnan lähtökohtana ovat aina edellisen tilikauden toteutuneet kustannukset, mutta siinä on huomioitava myös odotettavissa olevat muutokset. Esimerkiksi lämmityskuluja arvioitaessa on huomioitava edellisen vuoden

lämmitystarve ja mitoitettava kulut normaalin vuoden mukaisesti.

Esimerkiksi jos edellinen vuosi oli 5 prosenttia tavanomaista lämpimämpi, tulee tämä huomioida lisäyksenä edellisen vuoden toteutuneisiin lämmityskuluihin.

Myös veromuutokset ja mahdolliset paikalliset hinnannousut (vesi, sähkö, jäte, kaukolämpö) on huomioitava. Seuraavan vuoden paikalliset hinnat varmistuvat yleensä vasta loppusyksyn aikana, joten talousarviota laadittaessa tulee mahdolliset muutokset hinnoissa aina tarkistaa.

Aiempien vuosien siirtyvä vastikekohtainen yli- tai alijäämä on huomioitava talousarviota laadittaessa. Siirtyvä yli- tai alijäämä selviää vastikerahoituslaskelmasta, joka laaditaan jokaisesta perittävästä vastikkeesta erikseen. Vastikerahoituslaskelman tarkoituksenahan on varmistaa, että vastikkeita on kerätty oikea määrä oikeaan tarkoitukseen. Mikäli esimerkiksi hoitovastiketta on kerätty liikaa, on laskelma ylijäämäinen ja päinvastoin alijäämäinen, mikäli vastikkeita on kerätty liian vähän suhteessa hoitomenoihin.

Laadittaessa talousarviota on myös hyvä verrata edellisen vuoden talousarvion lukuja toteutu-

Muistettavaa ➠ talousarvion avulla määritellään tulevan vuoden vastikkeet ➠ siirtyvät vastikeyli-/alijäämät on huomioitava ➠ talousarvion laadinnan lähtökohtana on edellisen

vuoden toteutuneet luvut ➠ muutokset verotuksessa ja kaikki hintamuutokset

on huomioitava ➠ budjetoitaessa lämmityskuluja on lämmitystarve

otettava huomioon ➠ Kiinteistöliiton talousarvio-ohje auttaa ➠ pitäisikö taloyhtiössä varautua myös tuleviin

korjauksiin etukäteen

neisiin lukuihin. Mikäli eroavaisuudet ovat huomattavia, tulisi taustalla olevat syyt selvittää.

Korjaushankkeet tulee budjetoida aina erikseen, mutta myös pienempiin, vuosittaisiin korjauksiin on syytä varata talousarviossa oma osansa euroista.

Yllätyksiin kannattaa varautua Talousarvion laadinnassa on huomioitava samalla sekä yhtiön maksukyvyn riittävyys että osakkaille syntyvä maksutaakka. On suositeltavaa, että taloyhtiöllä on noin kahden kuukauden vastikkeita vastaava määrä kassassa yllättäviä menoja varten, jotta yhtiön maksukyky ei vaarannu.

Toisaalta kasvavat asumiskustannukset ja mahdolliset suuret remontit voivat koetella osakkaiden maksukykyä. Olisikin tärkeää käydä keskusteluja, esimerkiksi yhtiökokouksissa, siitä missä menee vastikkeen kipuraja juuri meidän taloyhtiössä. Eli milloin vastiketaso – hoito- ja rahoitusvastike yhteensä – alkaa aiheuttaa maksuvaikeuksia osakkaille. Näin voi käydä, jos monet hankkeet kasautuvat samanaikaisesti maksettaviksi ja hoitovastike nousee.

Ratkaisuna kustannusten kasautumiseen on ennakkovarautuminen. Yhtiössä voidaan kerätä vaikkapa erillistä korjausvastiketta, jolloin kustannukset jakautuvat useammalle vuodelle eikä kuukausittainen vastike pääse nousemaan yli kipurajan. Taloyhtiössä tulisi vähintään käydä keskusteluja tulevista hankkeista ja niiden kustannuksista, jotta osakkaat osaisivat varautua ainakin henkisesti tuleviin asumiskustannusten korotuksiin ja miettiä omaa maksukykyä.

Varautumalla ja huolellisella suunnitellulla voidaan mahdollistaa tarpeellisten remonttien toteuttaminen ylikuormittamatta osakkaan ja yhtiön taloutta

Talousarvio-ohje avuksi Suomen Kiinteistöliitto julkaisee lokakuussa valtakunnallisen talousarvio-ohjeen, jota päivitetään tammikuussa. Ohjeessa käydään läpi kaikki taloyhtiöön kohdistuvat kuluerät ja ennakoidaan niiden muutoksia sekä avataan syitä muutoksien taustalla. Ohjetta kannattaa ehdottomasti hyödyntää talousarviota laadittaessa, mutta kuntakohtaiset muutokset on aina muistettava tarkistaa erikseen.

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 16 ]

Maisalantie 14 04600 MÄNTSÄLÄ

www.lvi-vesalainen.fi 019 6871 611 info@lvi-vesalainen.fi

Kattoremonttien ammattilainen Sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kattoremonttiensa toteuttajaksi, koska 100%:nen laatu ratkaisee!

Soita meille 010 2290 190 tai vieraile www.kattokeskus.fi Kelatie 1, 01450 Vantaa Metsämiehenkuja 3, 01900 Nurmijärvi Koivistontie 1, 33960 Pirkkala Koivistontie 1, 33960 Pirkkala kattokeskus@kattokeskus.fi kattokeskus@kattokeskus.fi Hinnat 010-yritysnumeroon : Kiinteästä verk. 8,28 snt/puh + 5,95 snt/min.

Matkaviestinverk. 8,28 snt/puh + 17,04 snt/min. Hinnat sis. alv.

[ 17 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

Kattorakentamisen asiantuntija palveluksessasi!

Meiltä saat avaimet käteen -periaatteella uudiskatot, pihakannet, kattoremontit, korjaukset sekä huollot: • bitumi-, pelti-, tiili- ja viherkatot • pihakansien rakentaminen • sokkelien vedeneristykset • kuntoarviot, kattohuollot ja pienkorjaukset.

Pyydä tarjous!

KerabitPro Oy Vantaa | Puh. 010 851 1000 | info@kerabit.fi

www.kerabit.fi

Isännöinnin ja kiinteistöhuollon kilpailuttamisesta ja sopimusjuridiikasta kysytään Kiinteistöliiton puhelinneuvonnasta lähes päivittäin.

– Myös korjaushankkeiden urakkasopimukset aiheuttavat taloyhtiöissä monesti päänvaivaa, kertoo neuvontalakimies Tapio Haltia.

Kiinteistöpalvelujen kilpailut koetaan edelleen hankalaksi

K

un taloyhtiöön valitaan uusi hallitus, Tapio Haltia neuvoo sitä selvittämään ensitöikseen taloyhtiön sopimukset ja mahdolliset muutostarpeet.

– Neuvontapalvelussa kuulee joskus, ettei tiedetä, missä sopimukset ovat. Vähintään kopioiden pitää olla hallituksen puheenjohtajan mapissa.

– Sopimukset voivat olla myös suullisia, tiedostamattomia tai hiljaisesti hyväksyttyjä.

Suosittelemme kuitenkin aina tekemään kirjallisia sopimuksia, jotta vältyttäisiin tulkinnan erimielisyyksiltä.

Uuden hallituksen ei tarvitse tietenkään aina avata palvelusopimuksia.

– Varsinkin isännöinti on luottamukseen perustuvaa, pitkäjänteistä toimintaa, joten sopimusta ei kannata ryhtyä uusimaan pelkästään uusimisen vuoksi. Monesti asiat tulevat kuntoon neuvottelemalla. Kun välit ovat kun-

nossa palveluntuottajiin, sopimusten päivittäminenkin sujuu, Haltia sanoo.

Hallituksen on kuitenkin oltava tietoinen kiinteistöpalvelujen hintatasosta ja -kehityksestä ja välillä vertailtava palveluntuottajia.

Taloyhtiön strategia luo perustan Palvelujen hankinta aloitetaan kilpailuttamalla palveluntarjoajia. Tarjouspyyntöä tehtäessä

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 18 ]

Taloyhtiön palvelujen hankkiminen on paitsi sopimusten tekemistä, myös niiden kanssa elämistä. Ostetuista palveluista ja niiden sisällöstä kannattaa tiedottaa osakkaille, jotta mahdolliset puutteet palvelussa havaitaan heti."

Tapio Haltia

Mahdollisuuksien remontti -kiertue on startannut syksyllä Kiinteistöliiton asiantuntijat jalkautuvat tänä syksynä eri puolille Suomea kouluttamaan taloyhtiöitä korjaushankkeiden läpiviemisessä.

Koulutuksessa tarkastellaan korjaushankkeen elinkaarta talouden, tekniikan ja juridiikan näkökulmasta. Esillä ovat myös isännöinti- ja muiden palvelusopimuksen kattavuus remontin aikana sekä rakentamisen palvelujen hankinta suunnittelijoilta, rakennuttajakonsultilta ja valvojalta sekä heidän tehtävänsä remontin aikana.

– Koulutuksen viesti on, että hyvin hoidetussa taloyhtiössä korjauksista huolehditaan säännöllisesti. Korjaushanke tarjoaa aina mahdollisuuden parantaa asumisen laatua ja kiinteistön teknistä tasoa, Tapio Haltia sanoo.

Uudellamaalla kiertue Tietoa vierailee mm. 13.11. Espalveluhankinnan tueksi poossa, 21.11. Helsingissä ja 7.3.2018 Van Taloyhtiön hyvä hallintotapa taalla.

-suositus

!

 Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007  Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot KP YSE 2007 www.taloyhtio.net

taminen otetaan huomioon taloyhtiön pitkän tähtäimen tarpeet ja tavoitteet eli taloyhtiön oma strategia.

– Strategia on hyvä työkalu, sillä se vastaa tärkeisiin kysymyksiin: Mikä on taloyhtiön kiinteistön kunnossapidossa haluttu taso? Mihin pyrimme uudistuksilla? Minkälaista isännöintiä ja huoltoa tarvitsemme?

– Tärkein vaihe kilpailutuksessa on tasokkaan tarjouspyynnön laatiminen. Siinä tarpeet ja odotukset kuvataan selkeästi, tarkasti

[ 19 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

ja realistisesti, jotta taloyhtiö saisi keskenään vertailukelpoisia tarjouksia. Tarjouspyyntö lähetetään mahdollisille yhteistyökumppaneille samansisältöisenä, Haltia neuvoo.

Kilpailuttamista pidetään taloyhtiöissä yleensä hankalana tehtävänä. Erityisen vaikeana koetaan isännöintipalvelujen kilpailuttaminen, koska siinä taloyhtiön hallitus toimii ilman isännöitsijän tukea.

– Hallituksen jäsenten on hyvä hankkia kil-

pailutusosaamista ja pitää siten ohjat omissa käsissään. Kannattaa kysyä myös muiden taloyhtiöiden kokemuksia. Todennäköisesti saatte samalla tietoa mahdollisista ehdokkaista, Haltia vinkkaa.

Valmiista sopimuspohjista, isännöinnin tehtäväluettelosta ja isännöintialan yleisistä sopimusehdoista voi olla myös apua.

Tarjoukset ruodittava perusteellisesti Isännöinnin ydintehtävät on kirjattu asuntoosakeyhtiölakiin. Muut tehtävät taloyhtiössä määritellään erikseen. Lisäksi on määriteltävä, kuuluuko tehtävä kiinteään kuukausihintaan vai onko kyse erillisveloitettavasta tehtävästä.

– Lakisääteiset tehtävät kuuluvat lähtökohtaisesti kiinteään veloitukseen. Muut tehtävät voivat olla erikseen veloitettavia. Silloin hinnoittelu on selkeää ja läpinäkyvää, Haltia kiteyttää.

– Isännöintiyrityksillä on kuitenkin omia käytäntöjään, joita ne soveltavat tarjouksissaan.

Toisilla kiinteään palkkioon sisältyy enemmän, toisilla vähemmän. Taloyhtiössä pitää siten avata tarjousten sisältö huolella ja tehtävä laskutoimituksia, jotta saadaan selville palvelun kokonaishinta ehdokkaiden vertailua varten.

Tarkasteluun sekä palvelun hinta että laatu Kiinteistöhuoltosopimusta sorvatessa on muistettava, että taloyhtiö vastaa viime kädessä kiinteistönsä turvallisuudesta. Varsinkin talvikunnossapidosta ja avainturvallisuudesta on hyvä sopia pikkutarkasti.

– Jos joku esimerkiksi liukastuu ja loukkaantuu kiinteistön vastuualueella, mahdollinen korvausvelvollinen on ensi sijassa kiinteistön omistaja. Se voi puolestaan periä korvausta palveluntuottajalta, jos tämä on laiminlyönyt sopimuksessa määriteltyjen tehtävien hoidon.

– Siksi on tärkeää, että sopimuksiin kirjataan yksityiskohtaisesti, selkeästi ja kattavasti, mitä kiinteistön omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoitaminen vaatii palveluntuottajalta, Haltia sanoo.

On myös huolehdittava, että palveluntarjoajalla on riittävä vastuuvakuutus.

Kumppanin valintaa ratkottaessa Haltia varoittaa tuijottamasta yksinomaan palvelun hintaan. Myös laadun on oltava todennettavissa.

– Haastatelkaa useita keskenään vertailukelpoisia palveluntarjoajia ja suunnatkaa erityistä huomiota ehdokkaiden ammatilliseen osaamiseen, referensseihin sekä kalusto- ja muihin resursseihin.

– Mies ja harava -palvelu ei enää riitä pitkälle teknistyneissä kiinteistöissä. Taitamattomuudesta voi seurata teknisiä pulmia, pahimmillaan sisäilmaongelmia ja energianhukkaa.

Tuusulan asuntomessutonttien haku käynnissä Asuntomessut järjestetään Tuusulassa Rykmentinpuiston alueella vuonna 2020. Messut ovat jo kolmannet Tuusulassa ja juhlistavat Asuntomessujen 50. juhlavuotta.

Vuoden 2020 asuntomessujen valmistelut ovat edenneet ripeään tahtiin.

– Messukohteiden haun alkaminen nyt syksyllä helpottaa messurakentajien aikataulupaineita sekä varmistaa kohteilta edelly-

tettävien laatuvaatimusten toteutumista, kertoo Osuuskunta Suomen Asuntomessujen operatiivinen johtaja Heikki Vuorenpää.

Tuusulassa asuntomessualueelta on haettavana 33 pientalotonttia, viisi rivitalo-tonttia ja yksi kerrostalokortteli. Lisäksi alueelle rakentuu päiväkoti.

– Pientalotonttien haku käynnistyi lokakuun alussa, ja se jatkuu aina tammikuun puoleen-

väliin saakka. Asuntomessuille tavoitellaan uudenlaisia asumisen ratkaisuja, joissa näkyvät messujen rakentamisen aikaiset teemat taide, energia, aktiivinen arki ja älykkäät ratkaisut., kertoo Kirsi Joensuu Tuusulan Asuntomessutoimistosta.

Joensuu vinkkaa, että jo hakuvaiheessa on hyvä huomioida se, että rakennuslupaa varten Tuusulassa kohteen pääsuunnittelijalla

on oltava arkkitehdin tai rakennusarkkitehdin pätevyys.

Hakemukset arvioidaan nimettöminä valintakriteeristön pohjalta. Messuille toteutettavat kohteet valitsee Tuusulan kunnan ja Suomen Asuntomessujen muodostaman Laatutyöryhmän esityksestä Asuntomessutoimikunta maaliskuun 2018 loppuun mennessä.

Rakentamaan messurakentajat pääsevät lokakuussa 2018.

■ Rakennuttaminen ■ Rakennusaikainen valvonta ■ Projektinjohto

Kauppakatu 8B 11100 Riihimäki 010-6661720 jaakko.toivonen @insinoorirakentajat.fi

www.insinoorirakentajat.fi

TALOYHTIÖT JA KIINTEISTÖ TALOYHTIÖT JA jaKIINTEISTÖT Eroon kalkki lämmitysongelmista

taloyhtiöt ja kiinteistöt eroon kaLkki- ja LämmitYSongeLmiSta Eroon kalkki ja lämmitysongelmista

Electorin katodinen Electorin katodinen suojaus lämmitys- ja ja HydroFLOW vedenkäsittely suojaus lämmitys-jäähdytysverkostoille jäähdytysverkostoille suojaa käyttövesiputkistot ja vesikalusteet • Suojaa järjestelmää korroosiolta ja HydroFLOW:n vedenkäsittely pidentää järjestelmän käyttöikää • Suojaa järjestelmää korroosiolta ja estää kalkki- ja ruostekerrostumia  Parantaa veden laatua  Pidentää putHydroFLOW:n vedenkäsittely suojaamaan käyttövesiputkistot • käyttöikää Poistaa järjestelmästä sakkaa pidentää järjestelmän kistojen käyttöikää  Helppo asentaa ilman vesikatkoja  Sopii kaikille putkisuojaamaan käyttövesiputkistot ja epäpuhtauksia ja vesikalusteet • Poistaa järjestelmästä sakkaa materiaaleille  3-50 huoneistoa  putkien max. 45mm  (sis. alv. 24%) • 2400 Elector€on ympäristöystävällinen ja toim ja Ø epäpuhtauksia ja vesikalusteet • Estää kalkki- ja ruostekerrostumien

ilman ulkoista energiaa • Elector on ympäristöystävällinen ja toimii muodostumisen • Estää kalkki- ja ruostekerrostumien • Lisää asuinmukavuutta sekä pienentää ilman ulkoista energiaa Elector katodinen suojaus • Parantaa käyttöveden laatua ja pidentää muodostumisen ja huoltotarpeita sekä pienentää kiinteistön putkistojen käyttöikää • Lisää asuinmukavuuttalämmityskustannuksia •lämmitysParantaa käyttöveden laatua ja pidentää ja jäähdytysverkostoille us! ja huoltotarpeita rjo040S10-B • Edullinen, helppo asentaa,lämmityskustannuksia ei vesikatkoja putkistojen käyttöikää ELECTOR a 154 9200 t Suojaa korroosiolta ja pidentää käyttöikää • Soveltuu kaikille putkimateriaaleille • Edullinen, helppo asentaa, ei vesikatkoja ELECTOR S10-Bydä5-30kalervo@kevox.fi huoneistoa. Helppo asennus.

Poistaa sakkaa ja epäpuhtauksia 5-30  huoneistoa.

• Soveltuu kaikille putkimateriaaleille Py Helppo asennus.

2467,60 € sis. alv 24% HydroFLOW C

Ympäristöystävällinen, toimii ilman ulkoista 2467,60 € sis. alv 24% HydroFLOW C 3-50 huoneistoa Pyydä energiaa  Pienentää ja 3-50 huoneistoa Putken kustannuksia halkaisija <45 mm Pyydä tarjous! puh. 040 1 huoltotarpeita  <45 Lisää asuinmukavuutta Putken halkaisija mm 2400 € sis. alv 24%  puh.

040 154 9200 kalervo@ www.kevox.fi 5-30  2467,60 € (sis. alv. 24%) 2400huoneistoa € sis. alv 24% kalervo@kevox.fi www.kevox.fi

JAV

Maalaus ja Saneeraus Huoneistoremontit Sisä- ja ulkomaalaukset Laattatyöt Puh. 040 0704929

jukka.valimaa@hotmail.com

www.javmaalausjasaneeraus.fi

• sähköasennukset • sähkösuunnitelmat • tarvikemyynti Tehtaankatu 1, 11710 Riihimäki 0400 965 284 • 040 451 6175 • 0400 680 433 info@launossahko.fi • www.launossahko.fi

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 20 ]

lakipalsta

Halutessasi voit esittää kysymyksiäsi lakipalstalle: marika.sipila@kliittouusimaa.fi

Kirsi Ruutu • lakimies, varatuomari • kiinteistöliitto uusimaa

§

Osakas remontoi Osakas haluaa tehdä pienestä kaksiosta avaran yksiön tai vaihtaa vihreät kaakelit valkoisiin. Mikä on osakasremontissa taloyhtiön rooli ja mitä osakkeenomistajan tulee ottaa huomioon?

Ensin muutostyöilmoitus Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Muutostöissä ilmoitusvelvollisuus tulee sovellettavaksi aina, kun remontissa kosketaan esimerkiksi vedeneristeisiin, putkistoihin, ilmanvaihtoon tai muihin yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin.

Osakkaan tulee antaa yhtiölle kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelyyn. Muutostyöilmoituksen tulee sisältää riittävät tiedot remontin toteutustavasta ja toteuttajasta. Tässä vaiheessa yhtiö voi myös pyytää mahdollisia lisäselvityksiä, jos se on tarpeen teknisten yksityiskohtien tarkastamiseksi.

Pääsääntö on, että osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutostöitä osakehuoneistossaan. Laki kuitenkin antaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle mahdollisuuden asettaa muutostyölle ehtoja tai jopa kieltää sen.

Tarvitaanko viranomaislupia Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyk-

[ 21 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

settä ja yhtiön tulee varmistua siitä, että tekninen toteutustapa täyttää nykyiset rakennusmääräykset sekä selvittää mahdollinen viranomaislupien tarve.

Taloyhtiön hallitus voi hakea luvat itse osakkeenomistajan kustannuksella tai valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan luvat antamansa valtakirjan nojalla. Valtakirja kannattaa aina yksilöidä siten, että rakennuslupa- tai muu viranomaishakemus on yhtiön käytössä jo valtakirjaa annettaessa. Näin lupa haetaan selkeästi sovitulle muutostyölle.

Älä unohda valvontaa Yhtiöllä on lain mukaan oikeus valvoa muutostyötä. Osakkeenomistajan omaaloitteisessa muutostyössä menevät yhtiön tarpeelliset ja kohtuulliset valvontakulut kyseisen osakkeenomistajan maksettavaksi.

Yhtiö valitsee valvojan, eikä työn tekijä voi valvoa omaa työtään.

Valvojan tulee olla ulkopuolinen ja valvonnan tarve tulee ratkaista tapauskohtaisesti.

Kustannukset Oma-aloitteisissa remonteissa muutostyötä tekevä tai teettävä osakas vastaa kaikista muutostyönsä kustannuksista, eli itse remontista, mahdollisesta remonttiilmoituksen käsittelystä, viranomaisluvista ja yhtiön järjestämästä valvonnasta.

Kiinteistöyhdistyksen puhelinneuvonnassa kysytään usein, mikä on taloyhtiön kustannusvastuu oma-aloitteisissa remonteissa. Pääsääntöisesti yhtiö ei vastaa näissä remonteissa mistään kustannuksista –

ei edes silloin, jos osakas uusii samalla yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia osia Jos taas remontin yhteydessä havaittaisiin yhtiön kunnossapitovastuulla kuuluvissa osissa selviä korjaustarpeita, saatetaan remontti joutua osittain tai kokonaan tekemään yhtiön kustannuksella. Mikäli osakas huomaa remonttinsa yhteydessä tällaisen seikan, tulee hänen välittömästi – ennen remontin jatkamista – tiedottaa siitä yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle.

Luvattomat muutostyöt Valitettavasti laissa ei säädetä yhtiölle mahdollisuuksia tehokkaasti puuttua luvattomiin muutostöihin. Muutostöiden keskeyttäminen voisi olla tarpeen erityisesti silloin, jos muutostyö saattaa vahingoittaa rakennusta. Yhtenä mahdollisuutena on käräjäoikeuden turvaamistoimipäätös.

Yhtiön on kirjattava isännöitsijätodistukseen, että huoneistossa on tehty remontteja, joista ei ole annettu yhtiölle muutostyöilmoitusta ja joita yhtiö ei ole voinut valvoa.

palveluhakemisto alan asiantuntijat palveluksessasi isännöitsijätoimistoja

Temppelikatu 2A3 11100 RIIHIMÄKI

puh. 010 420 3090 toimisto@efriman.fi

remonttiviestintää Hyvin hoidettu

ASUKASVIESTINTÄ antaa eväät onnistuneeseen saneeraushankkeeseen.

WWW.EFFET.FI

Kutsu apuun asukasviestinnän asiantuntija.

Ota yhteyttä Jari Runsas, 0400 633 315

varaa oma ilmoitustilasi ammattilaisten palveluhakemistosta leena kolehmainen • puh. 041 501 9902 • leena.kolehmainen@dorimedia.fi

> Suojaa järjestelmää korroosiolta

ja pidentää järjestelmän käyttöikää

Tehoa lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmiin sähkökemiallisella vedenkäsittelyllä

> Poistaa järjestelmästä sakkaa ja epäpuhtauksia > Parantaa järjestelmän lämmönsiirtokykyä

Ideaalinen vedenlaatu – luotettava käyttö Elector auttaa ratkaisemaan ongelmat vahvalla kokemuksella vesikiertoisten järjestelmien veden laadun varmistamisesta.

SOVELTUU TALOYHTIÖILLE, LIIKE- JA TOIMISTOTILOIHIN SEKÄ TEOLLISUUTEEN

Neuvonta • Ratkaisut • Tuotteet

> Elector on ympäristöystävällinen

ja toimii ilman ulkoista energiaa

> Lisää asumismukavuutta sekä pienentää kiinteistön

lämmityskuluja ja huoltotarpeita

> Erittäin edulliset hankintakustannukset

ELECTOR S10-B 30 huoneiston kiinteistöön > Hinta 2.467,60 € sis. alv 24% > Kustannus vain 83 €/huoneisto

ELECTOR M25 70 huoneiston kiinteistöön > Hinta 4.898,00 € sis. alv 24% > Kustannus vain 70 €/huoneisto

Maahantuoja elector Nordic / Vertgroup Oy • +358 40 842 84 87 • info@electornordic.fi • www.elector.fi Jälleenmyyjä Uudellamaalla Kevox Ky • Kotkankatu 1, 04230 Kerava • Puh. 040 154 9200 • kalervo@kevox.fi

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 22 ]

Halutessasi voit esittää kysymyksiäsi tekniikkapalstalle: marika.sipila@ kliittouusimaa.fi

Tekniikkapalsta jari hännikäinen • Neuvontainsinööri • Kiinteistöliitto Uusimaa

Jos remontoit, huomioi riskitekijät Oletko suunnittelemassa remonttia tai itse työn touhussa. Olethan tietoinen, että huoneistoremonteissa piilee aina terveellisyys-, turvallisuus- sekä taloudellisia riskejä. Alla on lueteltuna niitä tekijöitä, jotka tulisi ottaa huomioon AINA ENNEN kuin remonttiin ryhdytään.

Vakuutukset kunnossa Mitä oma kotivakuutus korvaa mahdollisessa vahinkotapauksessa itselle ja naapureillesi? On tapauksia, joissa asunnossa suoritetun asukkaan remontin yhteydessä syntyneen vesivaurion korjauskustannukset ovat nousseet jopa asunnon hankintahintaa korkeammaksi. Varmista siis, että vakuutuksesi kattaa ainakin työaikaiset vauriot.

Hyvä olisi, jos urakoitsijalla olisi vastuuvakuutus. Pelkkään urakoitsijan sanaan ei tule luottaa, vaan aina tulisi vaatia kopio urakoitsijan vakuutuskirjasta. Ja luonnollisesti urakoitsija vakuuttaa myös työntekijänsä.

Vaarallisten aineiden kartoitus Kun rakenteita puretaan, saattaa niissä olla vaarallisia aineita, kuten esim. asbestia ja greosiittia. Lainsäädäntö (mm. asbestilaki) vaatii, että näissä aineissa noudatetaan erikoispurkumenetelmää. Selvitä siis milloin talo on rakennettu ja mitä rakennusaineita on rakentamisessa käytetty.

Parasta olisi, kun taloyhtiö olisi teettänyt vaarallisten aineiden kartoituksen jo aiemmin ja niistä olisi tiedotettu osakasta ennen kuin huoneistoremontin suunnittelu edes alkaa.

Käyttöveden ja sähkön katkokset Yhdistyksen puhelinneuvontaan tulee paljon kysymyksiä asukkaan suorittamista tai suorituttamista urakoista, joissa on aivan turhaan aiheutettu vesivaurio.

Vesivaurio on mahdollista estää, kun: l sovitaan käyttöveden katkoksista huol toyhtiön kanssa ja ilmoitetaan siitä ajoissa naapureille l ei koskaan aloiteta purkutöitä, jos ve sijohtoputkissa on paineellinen vesi.

Selvitetään mistä sulkuventtiilistä voi sulkea vedentulon asuntoon. Ja huo mioitavaa on, että kyseisen sulkuvent tiilin vaikutusalueella saattaa olla myös muita asuntoja. On siis suljettava kel larista sulkuventtiileiltä vedentulo ja valutettava vesi paineettomalta puolel-

ta pois. Tällöin on sataprosenttisen var maa, että ei tule vesivahinkoa! l putkitöitä tekemään otetaan vain sel lainen yritys, jonka työnjohtajalla on KVV-pätevyys.

Vesivahingosta selvitään aina rahalla, mutta sähköiskun saanut henkilö saattaa menehtyä. Älä siis koskaan pura rakenteita, jos kyseisessä tilassa on jännite sähköjohdoissa. Sähkötöitä saa tehdä vain sellainen henkilö, jolla on Turvallisuuskeskuksen (TUKESin) myöntämä pätevyys.

Turvallinen rakennustapa vaatii joskus rakennusluvan Rakennusvalvonnan tavat toimia sekä määräykset eri luvista vaihtelevat eri paikkakunnilla. Nopeasti tämä selviää ottamalla yhteyttä oman paikkakunnan rakennusvalvontaviranomaiseen.

Rakennusluvan hakee aina tontin omistaja, eli taloyhtiö. Taloyhtiö voi myös antaa osakkaalle valtakirjan rakennusluvan hakemista varten.

➠ Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenkiinteistöjen hallituksille

Kysyvä ei tieltä eksy!

ja isännöitsijöille neuvoa maksutta arkisin puh. 09 1667 6333.

➠ Paikkakunnan rakennusvalvonnasta saat tarvittavia ohjeita.

[ 23 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

YHDIsTYs TIEDOTTAA

KOULUTUSTA TALOYHTIÖN HALLITUKSELLE JA ISÄNNÖITSIJÄLLE

KIINTEISTÖILTA tiistaina 14.11.2017 klo 18.00 – 20.30 Järvenpäässä

Järvenpää-talo, Juhani Aho -sali, Hallintokatu 4, Järvenpää

Kunnossapitovastuu käytännössä ■ vastuunjakotaulukko avuksi ■ osakkaan muutostyöt ■ vahingonkorvaukset Väliajalla tarjotaan kahvia ja pieni suolapala.

Tilaisuus on maksuton ja kaikille kiinnostuneille avoin, mutta edellyttää ilmoittautumista järjestelyjen vuoksi.

Jäsentaloyhtiöt ovat saaneet myös erillisen kutsun.

Tutustu iltaan tarkemmin ja ilmoittaudu mukaan viimeistään 31.10. osoitteessa www.kiinteistoliitto.fi/hyrima (tapahtumat).

Lisätietoa jäsenyydestä: www.kiinteistoliitto.fi/hyrima www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa

ILMOITA MUUTTUNEET JÄSENYHTIÖN YHTEYSTIEDOT

Jos taloyhtiössänne on tullut muutoksia isännöitsijän tai puheenjohtajan tietoihin, ilmoita meille pikaisesti uuden henkilön postiosoite, sähköposti sekä puhelinnumero. Vain oikeilla tiedoilla varustettu posti löytää perille.

Sähköpostilla tiedotamme mm. jäsentiedotteen ilmestymisestä ja eri koulutustilaisuuksista. Käytämme yhteystietoja vain jäsenviestintään.

Ilmoitathan muuttuneet tiedot osoitteeseen uusimaa@kliittouusimaa.fi.

PERUSTETAAN

PUHEENJOHTAJAFOORUMI RIIHIMÄELLE

Olisiko sinulla kiinnostusta lähteä vetämään epävirallista

puheenjohtajafoorumia Riihimäellä?

Kiinteistöyhdistys on mukana toiminnan käynnistämisessä. Olisi hyvä, jos olet taloyhtiösi puheenjohtaja, muulla meriitillä ei ole väliä. Kiinnostus ja into asiaa kohtaan riittää.

Ota ihmeessä yhteyttä ja jutellaan lisää.

Toiminnanjohtaja Marika Sipilä puh. 040 741 7515 tai marika.sipila@kliittouusimaa.fi

www.kiinteistoliitto.fi/hyrima

KIINTEISTÖLIITON 110-VUOTISLAHJA JÄSENILLE HALLITUKSEN TEHTÄVÄT JA VASTUUT -VERKKOKIRJA Kiinteistöliitto antaa 110-vuotislahjana maksutta kaikkien yli 26 000 jäsentaloyhtiön hallitukselle käyttöön Hallituksen tehtävät ja vastuut -kirjan, jonka on kirjoittanut Kiinteistöliiton päälakimies, VT, KJs Jenni Hupli.

Hallituksen tehtävät ja vastuut -kirja kertoo, mitä taloyhtiön hallituksen tehtäviin kuuluu ja mikä on hallituksen rooli isännöitsijän valvojana sekä yhtiökokouksen päätösten toimeenpanijana.

Opas selvittää myös, mitä hallitustoiminta käytännössä tarkoittaa - esimerkiksi miten usein hallitus kokoontuu, mitä hallituksen kokouksissa tapahtuu ja miten hallitus tekee päätöksiä.

Linkki maksuttomaan sähköiseen versioon löytyy Taloyhtio.net-sivustolta (vaatii kirjautumisen) osoitteesta: www.taloyhtio.net/ omaetusivu/110vuotislahjakirja/

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 24 ]

Yhdistys tiedottaa

Taloyhtiön jäsenyys paikallisessa kiinteistöyhdistyksessä kannattaa!

Taloyhtiön hallituksen jäsen ja isännöitsijä ovat vastuussa mittavasta omaisuudesta. Riittävät tiedot ja kokeneet asiantuntijat auttavat hoitamaan tehtävää sekä tekemään oikeita päätöksiä. Edullinen jäsenyys turvaa selustasi.

Kiinteistöalan ammattilaiset ovat apunasi tarjoamalla seuraavia palveluita • Ilmainen puhelinneuvonta laki-, talous-, tekniikka- ja energiakysymyksissä

• Maksutonta koulutusta taloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille

• Ajankohtaista tietoa jäsentiedotteen ja Kiinteistölehden välityksellä

• Erilaisia jäsenalennuksia Kiinteistöliitto-yhteisön sisällä

• Kattavat jäsenten nettisivut sekä omat kotisivut taloyhtiölle

• Erilliskorvauksella lausunnot, yhtiöjärjestysmuutokset, yhtiökokouskäynnit

Jäsenneuvonnan palvelunumerot

(muista jäsennumero) • Laki ja tekninen neuvonta 09 1667 6333 • Talous- ja veroneuvonta • Alueellinen lakineuvonta VT Erkki Pusa 019 455 433 • Energianeuvonta

09 1667 6369 09 1667 6366

Palvelut tarjotaan yhteistyössä Kiinteistöliitto Uusimaan kanssa, johon voivat liittyä kaikki Uudenmaan taloyhtiöt Hyrimän alueen ulkopuolella. www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa

Lisätietoa yhdistyksen toiminnasta www.kiinteistoliitto.fi/hyrima

Toiminnanjohtaja Marika Sipilä marika.sipila@kliittouusimaa.fi

Markkinointiassistentti Paula Hellman paula.hellman@kliittouusimaa.fi puh. ma-ke 09 1667 6290

JÄSENYYS HELPOTTAA TEHTÄVÄSSÄSI

12. vuosikerta Uudenmaan

KIINTEISTÖ 2 • 17 viesti Julkaisija

Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän Kiinteistöyhdistys ry Annankatu 24, 00100 HELSINKI www.kiinteistoliitto.fi/hyrima

[ 25 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

JÄSENYYS SÄÄSTÄÄ AIKAASI

PÄÄtoimittaja

Ilmoitusmyynti

Osoitteenmuutokset

Marika Sipilä P. 040 741 7515

Mediatoimisto Dorimedia Leena Kolehmainen P. 041 501 9902

aineistot@effet.fi

Kustantaja Hybridiviestintä Effet Oy

Painopaikka

Toimitus

Hämeen Kirjapaino Oy Tampere 2017

toimitus@effet.fi P. 03 213 6900

Painosmäärä 3.500 kpl

Osoitelähde Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän Kiinteistöyhdistys ry:n jäsen- ja asiakasrekisterit ja Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenrekisteri.

24h päivystys!

Hissit • Ovet • Portaat Huolto, korjaus, asennus www.lift24.fi puh. 09 428 93180

Hissit myös hissittömiin taloihin.

Energiansäästöratkaisu taloyhtiöille Lisäeristämällä Termex-Selluvillalla parannetaan asuntojen asumisviihtyisyyttä ja saavutetaan selvää säästöä niin lämmitys- kuin viilennyskustannuksissa!

Lähtötilanne

Energiankulutus ilman lisäeristystä sekä lisäeristyksen jälkeen:

As Oy Rivitaloyhtiö

Yläpohjan pinta-ala: 600 m 2 Nykyinen eristevahvuus: 300 mm Nykyinen lämmöneristys: puhallettu mineraalivilla Nykyinen U-arvo: 0,19 W/m2K Lämmitysmuoto: sähkö

90 000 € 80 000 € 60 000 € 50 000 € 30 000 €

Uusi eristysvahvuus: 550 mm Uusi U-arvo: 0,09 W/m2K

Säästö 42 679 €

70 000 €

40 000 €

Lisälämmöneristys: 250 mm Termex-Selluvillaa

Säästö perustuu yläpohjan lämpöhäviöön

20 000 €

Säästö 822 €

Säästö 9 948 €

Säästö 24 913 €

10 000 € 0€

1. vuosi

Tilaa nyt taloyhtiöönne yläpohjan kuntokartoitus veloituksetta!

10. vuosi

Ei lisäeristystä

20. vuosi

30. vuosi

Lisäeristetty

www.termex.fi puh. 0207 809 880

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 26 ]

Taloyhtio.net-portaali osaksi Kiinteistolehti.fi-verkkopalvelua

A

rvostettu Taloyhtio.net-portaali on jo vuosia tarjonnut hyötytietoa taloyhtiön hallituksille, isännöitsijöille sekä kerros- ja rivitaloasukkaille. Nyt Taloyhtio.net on siirtynyt osaksi kiinteistolehti.fi-verkkopalvelua.

Kaikki taloyhtiöille tarpeellinen hyötytieto löytyy jatkossa kätevästi samasta paikasta.

Käytössäsi on Kiinteistölehden laaja uutis- ja ajankohtaistarjonta sekä taloyhtio. net-portaalin asiantunteva tietosisältö.

Samassa yhteydessä Taloyhtio.net on uudistunut niin ilmeeltään kuin sisällöltään.

Sisältöä on ajantasaistettu ja ajankohtaisten uutisten määrää sivustolla on kasvatettu.

Sivusto on entistä visuaalisempi ja käytännönläheisempi. Sivustoa kehitetään jatkuvasti, ja jo syksyn aikana sinne on tulossa myös aivan uusia sisältöosioita. Jo nyt löydät helposti ajankohtaiset uutiset, taloyhtiön arjessa tarvittavaa syventävää tietoa sekä oppaita ja lomakkeita.

!

Tutustu uudistuneeseen Taloyhtiö.net -sisältöön osoitteessa www. kiinteistolehti.fi/ taloyhtio/

Taloyhtio.net ja Kiinteistölehti ovat muuttaneet yhteen!

Tutustu uuteen kotiin osoitteessa: www.kiinteistolehti.fi/taloyhtio

[ 27 ]

Kiinteistöviesti 2/2017

√

√

√ √ √ √ √

2/2017 Kiinteistöviesti

[ 28 ]