Taloyhtionyt 2013 marraskuu

Kuka on kukin korjaushankkeessa? s. 5

Rahoitus lähtee hyvästä kiinteistönpidosta s. 6

Ohjeita osakkaan omaan remonttiin s. 9

Kotitalousvähennyksellä vauhtia korjauksiin s. 15

ILMOITUSLIITE

KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE

1/2013

Korjaushanke haltuun 2 Remontti on haasteellinen kaikille

3 Kilpailuta ja valitse kunnollinen urakoitsija

4 Osakas, tee ihmeessä kirjallinen remontti-ilmoitus

12 Energiatehokkuus – mahdollisuus vai pakko?

HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI. ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

2

ILMOITUSLIITE

PÄÄKIRJOITUS

Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille.

Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita.

Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä.

Julkaisu: Marraskuu 2013 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistöalan Kustannus Oy Painopaikka: Sanomapaino Oy Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimituksen sihteeri: Marjo Parkkinen Graafinen toteutus: T-Media Oy ISSN: 2242-5209 (painettu) ISSN: 2242-5217 (verkkolehti)

Pidä huolta Suomi on omistusasumisen ja taloyhtiöiden luvattu maa.

Siksi monen suomalaisen suurin omaisuuserä on kiinni omassa asunnossa, kodissa. Koti taas on useimmille niin tärkeä ja tunneherkkä asia, että sitä ei mielellään haluta ajatella kylmästi rahassa.

Monen mielestä kuitenkin pitäisi, ja myös he ovat oikeassa.

Y

ksi keskeisimmistä taloyhtiön ja samalla jokaiselle rakkaan oman kodin arvoon vaikuttavista tekijöistä on kiinteistön kunto. Jos kotitalossa paikat repsottavat ja kielivät huonosta ja välinpitämättömästä hoidosta, myös siinä olevien huoneistojen arvo kärsii.

Suomen kansainvälisesti vertaillen melko nuoresta asunto- ja rakennuskannasta yhä suurempi osa on tullut tai tulossa siihen ikään, että välttämättömien korjaushank-

keiden määrä vain kasvaa. Putki- ja julkisivuremontit – pienemmistä puhumattakaan – ovat niin arkipäiväisiä, että harva ihmettelee, jos naapuritalo peittyy rakennustelineisiin ja muovipressuihin.

Tämän teemalehden tarkoituksena on kertoa niin asukkaille, osakkaille kuin taloyhtiöiden hallitusten jäsenille ja isännöitsijöille seikoista, jotka on hyvä ottaa huomioon, kun erilaisia hankkeita lähdetään toteuttamaan. Esimerkiksi osakkaan on erittäin

tärkeä tietää, miksi omassa huoneistossa tehtävät remontit ehdottomasti kannattaa ilmoittaa taloyhtiölle.

Lehden julkaisija on taloyhtiöiden edunvalvoja, Suomen Kiinteistöliitto. Sen suojista löytyy alan parhaimmistoon kuuluva asiantuntemus, joka nyt – Hyvä Lukija – on käytössäsi. Sinun kotisi ja hyvän asumisen parhaaksi!

Asko Sirkiä

Haaste taloyhtiön johdolle ja asukkaille Teksti: Jenni Hupli

L

aajakantoisista tai olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vaikuttavista kunnossapitotoimista päätetään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksin. Osakkaat osallistuvat hankkeen rahoittamiseen yhtiöjärjestykseen kirjattujen vastikeperusteiden mukaisesti.

Toteuttaessaan kunnossapitotoimia taloyhtiö vastaa ns. perustasosta, joka voi olla yhtiön alkuperäinen taso tai taso, jota yhtiö on noudattanut taloyhtiön muutosten tai korjausten yhteydessä. Jos osakas haluaa esimerkiksi putkiremontin yhteydessä nostaa kylpyhuoneen tasoa vaikkapa kalliimmalla laatoituksella tai perustasosta poikkeavilla kalusteilla, vastaa osakas näistä aiheutuvista lisäkustannuksista.

Asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset myös uudistuksista. Niillä tarkoitetaan muun muassa huoneistojen ranskalaisten parvekkeiden korvaamista isommilla parvekkeilla tai tasakaton korvaamista harjakatolla. Uudistuksestakin voidaan päättää enemmistöpäätöksin ja periä tarvittava rahoitus kaikilta osakkailta, kunhan osakkaiden maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi.

Mitä tahansa uudistuksia kiinteistössä ei enemmistöpäätöksin ja kaikkien rahoituksella voida toteuttaa. Lisäkriteerinä on, että uudistuksella kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.

Muidenkin asukkaiden oikeus osallistua yhtiökokouksiin Asunto-osakeyhtiölain säännökset asukkaiden osallistumisoikeudesta tiettyihin yhtiökokouksiin soveltuvat asunto-osakeyhtiöihin, joissa on vähintään viisi eri osakkaiden omistamaa osakehuoneistoa.

Näissä yhtiöissä vuokralaisilla ja muillakin asukkailla kuin osakkailla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jossa käsitellään kunnossapitoa tai uudistamista, joka vaikuttaa olennai-

ILMOITUSLIITE

LYHYESTI

Tarvittavista yhtiökokouspäätöksistä Korjaushankkeen aikana päätettäväksi tulevat tyypillisesti seuraavat asiat: 1. Päätös hankesuunnitteluvaiheen käynnistämisestä a) Hankesuunnittelun käynnistäminen b) Hankesuunnittelun rahoitus c) Hallitukselle valtuudet konsulttien valintaan / konsulttien valinta - Päätökset voidaan tehdä hallituksessa, jos varoja on budjetoitu hankesuunnitteluun tai toimien kustannukset ovat vähäiset.

2. Hankepäätöksenteko a) Hankkeen toteuttaminen (mukaan lukien toteutustapa) b) Urakoitsijan ja valvojan valinta/ hallituksen valtuutus c) Hankkeen rahoittaminen - Lainanottovaltuudet hallitukselle, enintään x euroa - Vakuudet pankille (kiinnitysten hakeminen, panttaukset) d) Vastikeosuudet ja kertasuoritukset - Mahdolliset hyvitysperusteet - Korjaushankkeeseen liittyvä vastikkeenmaksu - Osakkaiden oikeus maksaa huoneistokohtainen osuus pois (hankeosuus/lainaosuus) e) Hallituksen valtuutus jatkotoimiin tarvittavassa laajuudessa f) Tarvittavien rahastojen perustaminen g) Muut tarpeelliset asiat

sesti huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön.

Osallistumisoikeus koskee kuitenkin vain yhtiökokousta, jossa päätetään korjaushankkeen sisällöstä tai toteuttamisesta. Asukkaat on

kutsuttava kokoukseen asettamalla ilmoitustaululle ilmoitus tai toimittamalla ilmoitus jokaiseen huoneistoon, jossa asuu vuokralainen tai muu asukas kuin osakas viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.

Asukkaalla on oikeus käyttää puhevaltaa kokouksessa, mutta ei osallistumisoikeutta päätöksentekoon. Asukkaalla on oikeus saada myös kokouksen pöytäkirja nähtäväkseen ja oikeus saada siitä jäljennös kohtuullista maksua vastaan.

Tavanomaista haittaa siedettävä Hyvinkin suunnitelluista korjaushankkeista aiheutuu aina haittaa ja häiriötä huoneiston käytölle. On myös mahdollista, että huoneiston

Kuva: Maskot/Lehtikuva

Laajamittaiset hankkeet paitsi haastavat yhtiön johdon, vaativat myös kärsivällisyyttä osakkailta ja asukkailta. Hyvin valmisteltu on puoliksi tehty – vanha viisaus pitää kutinsa myös korjaushankkeeseen valmistauduttaessa ja sitä läpivietäessä.

käyttö estyy kokonaan lyhyeksi määräajaksi.

Asunto-osakeyhtiölaki sinällään velvoittaa vähentämään osakkaalta perittävästä yhtiövastikkeesta määrän, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Säännöstä ei kuitenkaan sovelleta tilanteissa, joissa remontti toteutetaan kaikissa huoneistoissa tai se vaikuttaa kaikkien huoneistojen käyttöön yhtäläisesti.

Hyvin toimiva asukasviestintä ja tiedotus ovat avainasemassa korjaushankkeita läpivietäessä. Useimmat jälkipyykit ovatkin vältettävissä tiedottamalla osakkaita ja asukkaita hyvissä ajoin korjaushankkeen eri vaiheista.

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliiton päälakimies.

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

3

Kuva: Pixmac

Kilpailuta ja valitse kunnollinen urakoitsija Isot korjaushankkeet ovat taloyhtiöissä vaativia, ja onnistumisen kannalta urakoitsijan valinnalla on keskeinen merkitys. Mutta kuinka valita osaava, luotettava ja kaikin puolin kunnollinen urakoitsija?

Teksti: Timo Tossavainen ja Jari Virta

T

ilaajana korjaushankkeessa on taloyhtiö, jonka hallituksen on oltava tarkkana ja toimittava huolellisesti urakoitsijaa valitessaan. Taloyhtiössä kannattaakin tutustua ennalta hyvin esimerkiksi Kiinteistöliiton julkaisemaan oppaaseen Korjaushanke haltuun – hallituksen pikaopas, joka on saatavissa Taloyhtio.netin sivuilta osoitteesta www.taloyhtio.net/ajassa/korjaushanke.

Urakoitsijoiden kilpailuttamisen voi tehdä joko pyytämällä tarjouksia etukäteen valikoiduilta urakoitsijoilta tai verkkopalvelua käyttäen, jolloin tarjouksen voi antaa kuka tahansa urakoitsija. Taloyhtiön on noudatettava mm. tilaajavastuulakia, ja myös urakoitsijoiden pätevyyteen sekä harmaan talouden torjuntaan kannattaa kiinnittää huomiota.

Kohdennetut tarjouspyynnöt Yksi toimiva tapa edetä on, että taloyhtiön valitsema projektipäällikkö kartoittaa soveltuvat urakoitsijat. Näistä taloyhtiön hallitus valitsee urakoitsijat, joille tarjouspyynnöt lähetetään. Soveltuvia urakoitsijoita voi tiedustella myös kokeneilta valvojilta ja suunnittelijoilta.

Urakoitsijoiden tarjoushalukkuus kannattaa selvittää etukäteen, ettei tarjouksia lähetetä turhaan.

Projektipäällikkö kokoaa riittävän kattavat tarjouspyyntöasiakirjat, joita käyttäen pyydetään urakoitsijoilta tarjoukset korjaushankkeesta. Kilpailuttamisessa kannattaa käyttää valmiita lomakemalleja ja asiakirjapohjia.

Tarjousajan päätyttyä taloyhtiön hallitus järjestää urakkatarjousten avaustilaisuuden.

Siinä saatuja tarjouksia vertaillaan, tarkastetaan niiden taso suhteessa kustannusarvioon sekä laaditaan tarjouksista yhteenveto.

Poikkeamat tarjouspyynnöstä ja tarjouksissa olevat ehdot on katsottava tarkasti. Myöhästyneet ja tarjouspyynnön vastaisesti jätetyt

tarjoukset on hylättävä. Tarjousten avaustilaisuudesta laaditaan pöytäkirja, jossa todetaan hyväksyttyjen tarjousten antajat, samoin hylätyt ja hylkäämisen peruste sekä tarjoajat, joiden kanssa käynnistetään urakkaneuvottelut. Urakkaneuvotteluihin taloyhtiön hallitus valitsee urakoitsijat niistä, joiden tarjoukset vastaavat parhaiten tarjousehtoja.

Pelkkä hinta ei ratkaise Urakkaneuvottelulla tarkoitetaan ennen sopimuksen allekirjoittamista tapahtuvaa neuvottelua, jossa varmistetaan, että urakoitsijalla ja taloyhtiöllä on yhtenevä käsitys korjaushankkeen tarjouspyyntöasiakirjoista ja hankkeen erityispiirteistä, kuten osakkaiden lisä- ja muutostöistä.

Urakkaneuvotteluihin valitaan tavallisesti 2–3 parhaiten tarjouskriteerit täyttänyttä urakoitsijaa. Yleisesti käytettyjä kriteerejä ovat hinta, pätevyys, toimituskyky ja resurssit.

Yleisin valintakriteeri on hinta, mutta myös kokonaistaloudellisuutta painotetaan aiempaa enemmän. Halvin ei ole välttämättä paras vaihtoehto.

Urakkaneuvottelujen jälkeen taloyhtiön

LYHYESTI

RALA avuksi valinnassa Rakentamisen Laatu RALA ry on kiinteistö- ja rakennusalan järjestöjen perustama toimija, jonka tavoitteena on parantaa rakentamisen laadun ja terveen kilpailun edellytyksiä. RALA kerää ja ylläpitää tietoa alan yrityksistä, arvioi niitä ja antaa niille pätevyyksiä ja luokituksia.

RALA noudattaa toiminnassaan ehdotonta puolueettomuutta ja luottamuksellisuutta, ja RALAn tuottama tieto on luotettavaa ja ajan tasalla. Lue lisää RALAsta ja sen myöntämistä pätevyyksistä osoitteesta www.rala.fi.

hallituksella on näkemys siitä, mitä se esittää yhtiökokoukselle. Tämän jälkeen projektipäällikkö voi laatia esityksen korjaushankkeen toteutuksesta eli niin sanotusta rakentamispäätöksestä. Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiön hallitus järjestää korjaushanketta koskevan tiedotustilaisuuden ennen seuraavaa yhtiökokousta.

Tilaisuudessa projektipäällikkö tai hallituksen edustaja selvittävät hallituksen esityksen ja sen perustelut kattavasti. Usein esitetään myös materiaalivalintojen mallikappaleet, värit, laaditut 3D-kuvat esimerkiksi kylpyhuoneista ja niiden varusteista. Samoin se, mihin seikkoihin kukin osakas voi omilla valinnoillaan vaikuttaa. Viimeistään tässä vaiheessa osakkaiden tietoon on saatettava seuraavat: • mihin ongelmaan ja millä teknisellä ratkaisulla ratkaisua esitetään • miltä tämä esitetty ratkaisu toteutuneena näyttää • mitä päätettävä hanke omistamalleni osakkeelle maksaa kertasuorituksena tai pääomavastikkeena Projektipäällikkö laatii hallitukselle yhtiökokouksessa esitettäväksi kattavan laskelman hankekustannuksista. Tähän otetaan kaikki yhtiölle tulevat kustannukset urakkahinnoista, suunnitteluista, kopioimisesta, rakennuttamisesta, valvonnasta jne. On huomattava, että myös yksikköhinnoin tehtäviin töihin on varattava rahat. Lisäksi peruskorjauksessa esiintyy yleensä aina jotain yllättävää, joten tätäkin varten budjettiin on jätettävä pelivaraa. Kokenut projektipäällikkö osaa arvioida oikean kustannusvarauksen hankkeen luonteen mukaan. Se voi olla esimerkiksi 2–6 % hankekustannuksista, joskus jopa 10 %. Varaus on syytä tehdä hankekustannuksiin, jotta rahojen loputtua ei tarvitse kutsua koolle ylimääräistä yhtiökokousta.

Taloyhtiön hallitus allekirjoittaa urakkasopimuksen. Ennen urakkasopimuksen alle-

kirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan huolella ja tarvittaessa verrataan, että sopimus vastaa urakkaneuvotteluissa sovittuja asioita, urakkaohjelmaa ja erityisehtoja. Urakkasopimuksen katsotaan syntyneen, kun urakoitsija on saanut tiedon rakennuttajalta tarjouksensa hyväksymisestä.

Halpa, hyvä vai molemmat?

Taloyhtiöiden yksi haastavimmista tehtävistä on hoitaa urakoitsijoiden kilpailutus ammattimaisesti sekä löytää pätevä ja luotettava toteuttaja taloyhtiön remonttiin. Valitako hyvä vai halpa urakoitsija? Painottaako jompaakumpaa edellistä, vai pyrkiä saamaan sekä hyvä että halpa? Näitä on syytä miettiä taloyhtiössä korjaushankkeen valmistelun aikana sekä hankesuunnittelun aikana selvittää, mitä taloyhtiön osakkeenomistajat haluavat ja mihin he ovat valmiit.

Silmiinpistävän halpa urakkatarjous pistää yleensä varoituskellot soimaan. Poikkeuksellisen halpana voidaan pitää tarjousta, joka poikkeaa kahdesta seuraavaksi halvimmasta yli 20 prosenttia. Jos tällainen tarjous halutaan ylipäätään ottaa mukaan jatkokäsittelyyn, on syytä käydä urakoitsijan kanssa urakkaneuvottelu ja keskustella työ vaihe vaiheelta läpi.

Missään tapauksessa ei taloyhtiön ole viisasta solmia urakkasopimusta sellaisen urakoitsijan kanssa, jonka tietää tekevän itselleen tappiollisen sopimuksen.

Hyvällä valmistautumisella, selkeillä valintakriteereillä ja edellyttämällä urakoitsijan kuulumista Luotettava kumppani –ohjelmaan onnistutaan taloyhtiön korjaushankkeeseen valitsemaan osaava, luotettava ja sekä kunniallinen ja kunnollinen urakoitsija – etenkin edellytetään urakoitsijalta myös RALA-pätevyyttä.

Timo Tossavainen on Kiinteistöliiton yhteysjohtaja ja tekniikan tohtori Jari Virta kehityspäällikkö.

LYHYESTI

Taustat selville

Luotettava urakoitsija Korjausurakka.fi -palvelusta

Taloyhtiöllä on korjausurakan tilaajana tilaajavastuulakiin perustuva velvollisuus selvittää käyttämiensä urakoitsijoiden ja palvelukumppanien taustat. Tilaajavastuulain tavoitteena on talousrikollisuuden torjunta.

toimivat tilaajana huolellisesti ja valitut sopimuskumppanit ovat luotettavia. Kiinteistöliiton julkaisema suositus löytyy Internetistä liiton ylläpitämältä Taloyhtio.net -sivustolta www.taloyhtio.net.

Tilaajavastuulain tulkinnanvaraisuus sekä lain säätämistavoite huomioiden Kiinteistöliitto suosittaa taloyhtiöitä täyttämään tilaajavastuulain selvitysvelvoitteet riippumatta tilaajavastuulain poikkeamasäännösten soveltumisesta. Suosituksen avulla Kiinteistöliitto pyrkii varmistamaan, että taloyhtiöt

Tilaajavastuu.fi -palvelu tarjoaa kaikki tarvittavat työkalut tilaajavastuulain rutiinien hoitamiseen. Luotettava Kumppani -ohjelmaan liittyneiden yritysten tilaajavastuu-raportit ovat maksutta saatavilla palvelusta.

Palvelu toimii osoitteessa www.tilaajavastuu.fi.

Internetissä toimii urakoitsijoiden kilpailuttamiseen käytettäviä verkkopalveluja. Taloyhtiö voi netissä kilpailuttaa korjausurakan ilman, että itse kartoittaa ensin sopivia urakoitsijoita. Korjausurakka.fi -palvelu on yksi uusi palvelu, jonka ovat kehittäneet yhteistyössä mm. Kiinteistöliitto ja Suomen Tilaajavastuu Oy. Korjausurakka.fi -palvelussa taloyhtiöt ja isännöitsijät voivat kilpailuttaa taloyhtiöiden korjausurakoita uudella tavalla sekä saada tarjouksia luotettavilta urakoitsijoilta. Uusi palvelu mahdollistaa tarjouspyyntöjen toimittamisen ja urakoitsijan valinnan lisäksi myös palautteen

antamisen toteutetusta remontista.

Palvelussa mukana olevat urakoitsijat kuuluvat Luotettava Kumppani -ohjelman piiriin. Urakoitsijoiden Luotettava Kumppani -jäsenyys on olennainen osa Korjausurakka.fi -palvelua ja tämä kitkee entistä tehokkaammin talousrikollisuutta rakennusalalta. Palvelu tarjoaa rehellisille urakoitsijoille enemmän pelitilaa. Hyvin tehdyt työt muodostavat palvelussa urakoitsijoille julkiset referenssit ja asiakaspalautteet.

Korjausurakka.fi toimii osoitteessa: www.korjausurakka.fi ILMOITUSLIITE

4

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

Kirjallinen Osakkeenomistaja on nykyisen lain perusteella velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle remonttityöstään etukäteen kirjallisesti. Ilmoitus on tehtävä, kun työ voi vaikuttaa yhtiön ja toisen osakkaan vastuulla olevan kiinteistön tai rakennuksen osaan tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen.

ILMOITUSLIITE

remontti-ilmoitus kannattaa Teksti: Kristel Pynnönen

R

emontti-ilmoituksen kautta taloyhtiö saa tietoonsa osakkaiden suunnittelemat remontit. Saatuaan tiedon osakkaan remontista yhtiöllä on oikeus asettaa työlle ehtoja, jotka ovat tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Pystymällä asettamaan tarpeelliset ehdot remontille taloyhtiö turvaa yhtiön ja kaikkien osakkaiden etua ja oikeuksia osakkaan remonttityöhön liittyen. Osakas taas ilmoittamalla remonttityöstään ja noudattamalla yhtiön asettamia ehtoja kykenee paremmin näyttämään mahdollisessa remontin virhetilanteessa toimineensa huolellisesti ja välttämään vahingonkorvausvastuun.

Taloyhtiöllä on lisäksi oikeus ja velvollisuus valvoa huoneistossa tehtäviä remontteja. Osakkaiden kannattaa muistaa, että ilmoitettu remontti on yhtä kuin valvottu remontti.

Näkyvät muutostyörekisterissä Kun valvonta hoidetaan huolellisesti, vähenevät remonttiin liittyvät mahdolliset virheet, esimerkiksi väärin asennetut vedeneristeet. Tämä on ehdottomasti kaikkien taloyhtiön osak-

Osakkaiden ”kannattaa muistaa, että ilmoitettu remontti on yhtä kuin valvottu remontti.

Ilmoittamatta jäänyt ”remontti vaikuttaa varmasti ostopäätökseen ja kauppahintaan. kaiden ja myös remonttia teettävän osakkaan edun mukaista.

Ilmoitettu remontti merkitään taloyhtiön ylläpitämään muutostyörekisteriin ja muutostyörekisterissä olevat remontit edelleen isännöitsijäntodistukseen.

Esimerkiksi kaupan yhteydessä saattaa ostajakandidaatti ihmetellä, miksi selvästi äskettäin remontoidusta kylpyhuoneesta ei löydy merkintää isännöitsijäntodistuksessa. Ilmoittamatta jäänyt remontti vaikuttaa varmasti ostajan ostopäätökseen ja siten myös kauppahintaan.

Vaikka vahingonkorvausvastuu ilmoittamatta jääneestä remonttista ei siirry uudelle omistajalle, ajaudutaan helposti virhetilanteessa hankalaan ja aikaa vievään selvittelyyn taloyhtiön, remontin tehneen vanhan osakkaan ja uuden osakkaan välisestä vastuusta.

Summa summarum: Jos remontti-ilmoitus jää tekemättä, ajaudutaan helposti taloyhtiön ja osakkaan kannalta hankalaan tilanteeseen. Remontti-ilmoituksen tekeminen on helppo toimenpide ja ilmoituksen voi monissa taloyhtiöissä tehdä netissä.

Tekemällä remontti-ilmoituksen osakas välttää turhia riitoja.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton vanhempi lakimies.

Kuva: Mika Petäjä

KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa

ILMOITUSLIITE

Kuka kukin on?

Taloyhtiön ottama yhtiölaina kohdistuu kaikkiin osakkaisiin samalla tavalla, jolloin vastike saattaa joidenkin kohdalla nousta kohtuuttoman korkeaksi. Tällöin henkilökohtainen peruskorjauslaina, jolla voit maksaa yhtiölainaosuuden pois, voi olla parempi vaihtoehto. Soita 0200 3000 (pvm/mpm) ma-su 24h/vrk ja varaa aika keskusteluun.

Onnistuneen korjaushankkeen edellytys on, että kaikki remontin osapuolet tietävät, mitä heiltä odotetaan. Seuraavassa valotetaan taloyhtiön korjaushankkeen (kokonaisurakka) roolitusta ja siihen osallistuvien tehtäväkenttää.

Nordea Pankki Suomi Oyj

ILMOITUSLIITE

Teemme sen mahdolliseksi

Teksti: Jaana Sallmén

Asunto-osakeyhtiö toimii korjaushankkeessa tilaajana eli rakennuttajana.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuttajan on huolehdittava, että tällä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.

Taloyhtiön hallitus täyttää huolehtimisvelvollisuutensa palkkaamalla ensinnäkin asiantuntevan henkilön vetämään korjaushanketta. Hankkeen vetäjää kutsutaan projektipäälliköksi. Muita korjaushankkeessa tarpeellisia ammattilaisia ovat yksi tai useampi suunnittelija sekä valvoja.

Projektipäällikkö vastaa varsinaisten rakennuttamistehtävien suorittamisesta, kuten urakan kilpailuttamisesta ja urakka-asiakirjojen laatimisesta.

Suunnittelija laatii taloyhtiön tilauksesta suunnitelmat, joiden mukaan korjaushanke, vaikkapa julkisivu- ja parvekeremontti, toteutetaan.

Taloyhtiö valitsee kilpailutuksen jälkeen sopivimman urakan toteuttajan, pääurakoitsijan, ja tekee tämän kanssa urakkasopimuksen. Pääurakoitsija vastaa taloyhtiölle urakkasopimuksessa määritellyn urakkasuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa. Tyypillisesti työmaalla hyörii pääurakoitsijan lisäksi yksi tai useampi aliurakoitsija, sillä tavanomaista on, että pääurakoitsija käyttää aliurakoitsijoita apunaan urakkasuorituksen tekemisessä. Urakan valvontaa ei saa laiminlyödä; valvoja toimii taloyhtiön silminä työmaalla ja huolehtii mm. siitä, että peittyvien pintojen alle ei jää rakennusvirheitä.

Yhtiölaina vai henkilökohtainen laina?

Taloyhtiökonttori Tukholmankatu 2 Helsinki nordea.fi

P

utki

ntti o m e r

–H

!

UOH

Julki

sivur

– KÄ emontt ÄK! i

Hallituksen ja isännöitsijän keskeinen rooli Taloyhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän on valvottava mainittujen taloyhtiön palkkaamien asiantuntijoiden toimintaa. Johdon on myös huolehdittava tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä sekä järjestettävä tiedottaminen.

Osakkaille on tarpeen kertoa esimerkiksi, kuka vetää projektia, mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa.

Näin osakkaat osaavat olla yhteydessä suoraan oikeaan henkilöön. Osakkaiden on myös asumisensa järjestämiseksi tiedettävä ajoissa, milloin remontti valtaa heidän kotinsa.

Taloyhtiön on omalta osaltaan huolehdittava työturvallisuudesta läpi hankkeen. Tunteehan taloyhtiö tulevan työmaan ”kuin omat taskunsa”. Taloyhtiö täyttää tämän velvollisuutensa nimeämällä turvallisuuskoordinaattorin ja huolehtimalla, että tämä hoitaa työturvallisuusasetuksessa mainitut tehtävänsä. Käytännössä turvallisuuskoordinaattoriksi valitaan valvoja tai projektipäällikkö.

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliiton vanhempi lakimies.

Suomen Kiinteistölehti maksaa postimaksun

Kuva: Pixmac

SUOMEN

Kiinteistölehti

ILMOITUSLIITE

6

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

Rahoitus lähtee hyvästä kiinteistönpidosta Taloyhtiön korjaushankkeen rahoitus ei ole läpihuutojuttu.

Kunnolla toteutetut remontit eivät ole ilmaisia, eikä vääriin liikkeisiin pidä sortua. Pankkilainoituksen lisäksi on aina tutkittava myös Aran tarjoamien avustusten mahdollisuus.

Teksti: Jukka Kero

Lainarahoitus yleisintä

ja kustannukset nousevat Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometrin mukaan keskimäärin noin 600 euroon neliöltä.

Vaihtelu tapausten välillä on erittäin suurta.

Remontit ovat aina yksilöllisiä olosuhteiden ja toimenpiteiden kannalta. Seuraavaksi esimerkkejä tyypillisistä kustannusvaikutuk-

Kuva: Pixmac

Taloyhtiöiden raskaimmissa remonteissa kustannustaso nousee useisiin satoihin euroihin huoneistoneliötä kohden. Pääkaupunkiseudulla putkiremonttien yhteydessä toteutetaan yleensä laaja kylpyhuoneiden saneeraus,

sista (Lähde: PTT, Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Omakotiliitto/Asumismenot 2013).

Raskaimmat remontit (kuten putkistosaneeraukset ja julkisivujen korjaukset) rahoitetaan tyypillisesti noin 15 vuoden lainalla.

Putkiremontin keskimääräinen kustannus on pk-seudulla 60 neliöisessä huoneistossa noin 35 000 euroa.

Se nostaa kuukausikohtaista hoitokustannusta miltei 250 euroa, toisin sanoen noin 80 % keskimääräisiin hoitokustannuksiin nähden. Ei ole mitenkään tavatonta, että asumisen kuukausikohtaiset menot kaksinkertaistuvat ison remontin seurauksena. Muualla Suomessa keskimääräinen putkiremontti maksaa noin 25 000 euroa tämänkokoisessa kohteessa, menojen noustessa noin 170 euroa (noin 70 %) kuukaudessa.

Pienempiä remontteja (esim. ikkunat ja ovet) rahoitetaan lyhyehköillä, tyypillisesti viisivuotisilla, lainoilla. Karkeiden malliarvioiden mukaan ikkunoiden ja ovien uusiminen maksaa 60 neliöiselle huoneistolle runsaat 5 000 euroa.

Se lisää kuukausikohtaista menoa (lyhennykset ja korot) pk-seudun 60 neliön huoneistossa miltei 100 euroa. Hoitokustannusten nousua on keskimäärin kolmannes. Muualla Suomessa tällaiset remontit maksavat noin 4 000 euroa, ja menot nousevat kuukausitasolla noin 70 euroa (noin 28 %).

Ara myöntää vuosittain ”korjausja energia-avustuksia, joita voi saada jopa 10 prosenttia hankkeen kustannuksista. Haku on alkuvuodesta.

Suunnitelmallisuus säästää yllätyksiltä Remonttien sujuva toteuttaminen edellyttää jatkuvaa hyvää kiinteistönpitoa. Silloin lähtö remontteihin tapahtuu hallitusti, ilman paniikkinappulan painallusta. Hyvä kiinteistönpito vähentää riskejä, ja sillä on positiiviset vaikutukset myös kiinteistön arvoon ja vakuutusehtoihin.

Hyvin johdetussa taloyhtiössä tiedetäänkin riittävällä tarkkuudella seuraavien 5–10 vuoden korjaustarpeet. Se auttaa tietenkin myös rahoitustarpeen ennakoinnissa.

Kilpailuta rahoitus Kiinteistöliiton barometrin mukaan miltei 60 prosenttia hankkeita viime aikoina toteuttaneista käytti ensisijaisena rahoitustapana pankkilainaa.

Osakassuorituksia käytettiin ensisijaisina seuraavaksi eniten, 22 prosentissa tapauksia.

Ennakkorahastointia tai asuintalovarausta käytti 12 prosenttia vastaajista.

Rahoitusehdot ovat hieman kiristyneet viime kuukausina, mutta lainaa on yleensä ollut saatavissa. Pankkien marginaalit nousivat keväällä barometrin mukaan 1,50 prosenttiyksikköön.

Taloyhtiöt osaavat yhä paremmin kilpailuttaa lainatarjoukset. Mutta edelleenkin vielä neljännes barometrin taloyhtiöistä pyytää lainatarjouksen vain yhdeltä pankilta.

Selvitä julkiset avustukset Taloyhtiöiden remontteihin voi saada avustuksia julkisista varoista. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus (ARA) myöntää vuosittain korjaus- ja energia-avustuksia, joita voi saada jopa 10 prosenttia hankkeen kustannuksista.

Haku tapahtuu alkuvuonna Aran antamien ohjeiden mukaan. Korjausavustusten painopisteenä ovat ensi vuonna hissien rakentaminen sekä vanhusten ja vammaisten asuntojen korjaaminen. Lisäksi myönnetään terveyshaitta-avustuksia, avustuksia kuntotutkimuksiin kosteusvaurioituneissa, terveyshaittoja aiheuttavissa rakennuksissa sekä avustuksia liikkumisesteiden poistoon asuinrakennuksissa.

Kertaluonteisena suhdannetukena päätettiin budjettiriihessä panostaa vuosina 2013–2014 yhteensä 115 miljoonaa euroa perusparantamisen käynnistysavustuksiin. Ne kohdistuvat suurehkoihin peruskorjaushankkeisiin. Tuettavien hankkeiden on kooltaan oltava vähintään 150 000 euroa ja 200 euroa/asuinneliö. Tuettavien hankkeiden on parannettava kohteen energiatehokkuutta. Tukea voidaan myöntää 10 % Aran hyväksymistä kuluista.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.

Taloyhtiöille ja osakkaille räätälöityjä lainoja Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan liki 60 prosenttia hankkeita viime aikoina toteuttaneista taloyhtiöistä käytti ensisijaisena rahoitustapana pankkilainaa.

Nykyisin lainoja myös yhä enemmän räätälöidään taloyhtiöiden ja osakkaiden tarpeiden mukaan.

Hyväksi esimerkiksi käy asuntorahoitukseen erikoistunut Hypo, joka tarjoaa asunto-osakeyhtiöille ja sen osakkaille räätälöityjä rahoitusmalleja erilaisiin ja erikokoisiin korjaushankkeisiin.

Asuntorahoituspäällikkö Jari Häkkinen

ILMOITUSLIITE

kertoo, että taloyhtiön valittavana on kevyen pääomavastikkeen asunto-osakeyhtiölaina, tavallinen taloyhtiölaina, taloyhtiön ympäristölaina tai osakkaiden henkilökohtaiset lainaratkaisut.

– Tavallinen taloyhtiölaina on laina, josta aiheutuvat korko- ja lyhennyskustannukset osakkaat maksavat rahoitusvastikkeena taloyhtiölle.

– Kevyen pääomavastikkeen laina on laina, josta asunto-osakeyhtiön osakas maksaa taloyhtiölle vastikkeena ainoastaan korkokulut.

Osakaskohtainen lainapääoma jää huoneiston velkaosuudeksi ja maksetaan pois vasta asunnon omistuksen vaihtuessa, Häkkinen kertoo.

Henkilökohtainen laina osakkaalle puolestaan on osakaskohtainen laina suoraan asuntoosakeyhtiön osakkaalle. Lainalla osakas maksaa oman rahoitusosuutensa suoraan asunto-

osakeyhtiölle. Henkilökohtainen laina sovitaan kunkin osakkaan kanssa erikseen.

Häkkinen pitää tärkeänä, että rahoitusmallit tarjoavat osakkaille mahdollisuuden valita omaan taloudelliseen tilanteeseen sopivimman vaihtoehdon.

– Kun erilaisessa taloudellisessa tilanteessa voidaan osakaskohtaisesti sopia oma rahoitusmalli, on osakkaiden huomattavasti helpompi hyväksyä taloyhtiön yhtiökokouksessa isompikin remonttihanke, Häkkinen korostaa.

Edullisempaa ympäristölainaa energiahankkeisiin Taloyhtiöiden korjaushankkeiden ympäristölainat puolestaan tarjoavat mahdollisuuden rahoittaa hankkeita, joilla tähdätään energiatehokkuuden parantamiseen. Ympäristölainat

myönnetään Pohjoismaiden investointipankin kautta hankituista varoista.

Jari Häkkinen kertoo, että tällaisia rahoitettavia hankkeita voivat olla esimerkiksi ikkunoiden ja ovien uusiminen tai peruseristysratkaisujen uudistaminen sekä lisäeristysratkaisut julkisivu- tai kattoremontin yhteydessä.

Myös ilmanvaihdon energiatehokkuuden parantaminen ja lämmön talteenotto sekä peruslämmitysratkaisun vaihto ympäristöystävällisempään vaihtoehtoon esim. öljylämmityksestä maalämpöön sopivat rahoitettaviksi hankkeiksi.

– Energiatehokkuuden merkitys korostuu kaikissa peruskorjaushankkeissa ja on hienoa että voimme tarjota aivan oman tuotteen myös näille hankkeille, Häkkinen sanoo.

Pesulat kuntoon - tilaa ilmainen arviokäynti

Mikään ei muutu isännöitsijää vaihtamalla.

Ellei samalla vaihdu toimintamalli.

Palvelusi paranevat vasta kun ne tuotetaan uusin tavoin.

SKH

ISÄN NÖI NTI

PALVELEE

Lue verkosta lisää SKH Mallista ja pyydä samalla tarjous.

YHTIÖITÄ LÄHES 50 OSAAJAN

PÄÄ KAU PU N KISEU DU N TALO-

VOIMIN SKH MALLIN AVULLA. ANNA

www.skh.fi Satu Rautevaara: 050 551 0701 satu.rautevaara@skh.fi

MEILLE

TILAISUUS

OSOIT TAA U U DEN TOI MI NTATAVAN EDUT. ISÄN NÖITSIJÄN

Katri Kulomäki: 040 456 2053 katri.kulomaki@skh.fi

VAI H TAMI N EN MAKSAA VAI N VAIVAN, JA SENKIN NÄEMME ME.

LYHYESTI

Kerro mielipiteesi asunto-osakeyhtiölaista SUOMEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI on kansainvälisesti ainutlaatuinen. Sitä uudistettiin runsaat kolme vuotta sitten, ja nyt kansalaisille tarjotaan mahdollisuutta vaikuttaa lain vaikutusten selvittämiseen ja lain mahdolliseen uudistamiseen.

Nykyinen asunto-osakeyhtiö laki tuli voimaan heinäkuussa 2010. Nyt on aika arvioida, miten laki

on toiminut ja samalla selvittää, onko siinä jotain parannettavaa. Oikeusministeriö, Kiinteistöliitto, Suomen Kiinteistövälittäjäliitto ja Isännöintiliitto ovat yhdessä laatineet kyselyn, jonka vastausten pohjalta arviointi tehdään. Aloite kyselyn tekemisestä tuli Kiinteistöliitolta.

– Ensimmäistä kertaa suomalaisen lainvalmis-

telun historiassa kansalaisille tarjotaan mahdollisuus osallistua vain muutaman vuoden ikäisen lain vaikutusten selvittämiseen ja lain kehittämiseen – Kysymykset on suunnattu taloyhtiön hallituksen jäsenille, osakkaille, isännöitsijöille ja kiinteistövälittäjille. Tarkoitus onkin kohdis-taa kysely mahdollisimman laajasti kaikille, joihin asunto-

osakeyhtiölaki vaikuttaa, Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Kristel Pynnönen toteaa.

Kyselyyn: www.kiinteistoliitto.fi/asoylakikysely/

ILMOITUSLIITE

5

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

8

järkisyytä valita järkisyytä valita

ILMOITUSLIITE

Ohjeita osakkaan Taloyhtiön suurten remonttien yhteydessä myös osakkaat saattavat haluta tehdä omia remonttejaan.

Noudattamalla seuraavia ohjeita isojen ja pienempien hankkeiden niveltyminen toisiinsa helpottuu.

Rakennusluvan hakee aina kiinteistön omistaja, eli taloyhtiö. Taloyhtiö voi antaa valtakirjan osakkaalle rakennusluvan hakemista varten.

Laadunvarmistus Teksti: Jaakko Laksola

1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta 4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä

Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa I puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com I email: info@bauer-wt.com

Olemme mukana Kiinteistömessuilla Helsingin Messukeskuksessa 13. - 15.11. 2013.

Tervetuloa osastollemme 6h124!

U

Alla on listattuna asioita, jotka tulisi ottaa huomioon, tehdäänpä osakasremontti sitten taloyhtiön remontin yhteydessä tai erikseen.

Rakennuslupa Paikkakunnan rakennusvalvojalta tulee selvittää vaatiiko työ rakennusluvan. Pääsääntöisesti lupa vaaditaan esimerkiksi jos laajennat märkätilaa (= pesuhuonetta), loveat tai teet aukkoja kantaviin rakenteisiin tai muutat huoneen käyttötarkoitusta. Rakennusvalvonnan tavat toimia vaihtelevat eri paikkakunnilla.

Aikataulutus Tee itsellesi realistinen aikataulu, johon sijoitat kaikki remontin vaiheet, myös tarvittavat katselmukset. Selvitä ajoissa, vaaditaanko muutostyölle rakennuslupaa. Muista, että käsittely asunto-osakeyhtiössä ja rakennusvalvonnassa vie oman aikansa.

Vakuutukset kunnossa Muista ottaa vakuutus, joka kattaa ainakin työaikaiset vauriot. Myös urakoitsijalla tulisi olla vastuuvakuutus. Varmista asia ja pyydä urakoitsijalta todistus/kopio voimassaolevasta vastuuvakuutuksesta.

Luonnollisesti urakoitsijasi on täytynyt vakuuttaa myös työntekijänsä.

Selvitä mitä kotivakuutus korvaa mahdollisessa vahinkotauksessa itsellesi ja naapureille. Eräässä tapauksessa 75 000 euron asunnossa suoritettiin remontti, joka aiheutti 130 000 euron vesivaurion.

Suunnittelu Suunnittelu sisältää kirjallisen työtapaselostuksen ja riittävät piirustukset. Teetä tarpeelliset suunnittelutyöt pätevällä asiantuntijalla ja hyväksytä suunnitelmat taloyhtiöllä.

Rakennuslupaa vaadittaessa suunnitelmat hyväksytetään myös kunnan rakennusvalvontavirastossa.

Vaikka remontti ei vaatisikaan suunnittelijaa, on töitä, joita toteuttaja ei aina osaa tehdä hyvän rakennustavan mukaan. Erinomaisia ohjeita löydät Rakennustietosäätiön RT-korteista esim. RT 84-10806 ”Asuintilojen märkätilojen korjaus”.

Remonttiohjeet ennakkoon taloyhtiöltä Neuvontainsinööri suosittelee, että taloyhtiöt laatisivat räätälöidyt re-

ILMOITUSLIITE

monttiohjeet tavanomaisista huoneistoremonteista, jotka eivät vaadi rakennuslupaa. Ohje olisi rakennusalan asiantuntijan laatima työtapaselostus, jossa kyseinen remontti toteutetaan vaihe vaiheelta. Näin remontti suoritetaan taloyhtiön ohjeen mukaisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Lisäksi osakas voi käyttää työtapaselostusta hyödyksi, kun hän kysyy urakoitsijalta tarjousta remontistaan.

Osakkaan tulee osoittaa taloyhtiölle, että hän on rakennuttanut työn hyvää rakennustapaa käyttäen mm. kutsumalla taloyhtiön edustajan remonttikatselmuksiin. Katselmuksia tulee pitää, kun rakenteet ja laitteet jäävät piiloon.

Katselmuksien määrä riippuu remontin laajuudesta ja tasosta. Ylivalvontaa ja turhia katselmuksia on ehdottomasti vältettävä. Taloyhtiön valvonta tulee olla asiantuntevaa ja asiallista.

Katselmuksista tulee ottaa valokuvia sekä tehdä muistio. Kun remontti on valmis, tulee kaikista asiakirjoista ottaa kopio ja luovuttaa kansio paperisessa tai sähköisessä muodossa taloyhtiölle.

Luovutuskansiosta saattaa olla osakkaalle jopa rahallista hyötyä esim. taloyhtiön uusiessa myöhemmin kylpyhuoneet. Osakas saattaa saada hyvitystä uusittuaan aiemmin

LYHYESTI

Neuvoja saatavissa - Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän Kiinteistöyhdistyksen jäsentaloyhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat soittaa maksuttomaan neuvontaan (tekniikka ja laki) ma–to klo 9–15 ja pe 10–15, puh. (09) 1667 6333

Kuva: Rodeo

vedenkäsittely

sein taloyhtiön suorittaessa suuria remontteja, käyttää osakas tilaisuuden hyväkseen teettääkseen tai tehdäkseen samalla omaan korjaus- ja muutostyöoikeuteen liittyviä töitä. Tähän tulisi kannustaa, jo sen vuoksi, että näin päästään ”samoilla meluilla ja haitoilla”.

Yhtiön tulisi jo valmisteluvaiheessa selvittää osakkaiden halukkuus ja valmius huoneistoissa tehtäviin omiin remontteihin, koska paketti voi olla kattava ja valmistautumisprosessi pitkä. Mitä paremmin molemmat työt limittyvät toistensa kanssa, sitä vaivattomammin koko prosessi etenee.

- www.taloyhtiö.net-jäsensivuilta löytyy muun muassa ohjeet osakkaan muutostöihin - taloyhtiön sijaintikunnan rakennusvalvonta antaa ohjeita ja opastaa lupa-asioissa

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

9

LYHYESTI

Käytä pätevää - Urakoitsijan kanssa tulee aina tehdä kirjallinen sopimus esimerkiksi käyttäen valmista lomaketta (Pienurakkasopimuslomake RT80265). Teetä työt urakoitsijalla, jolla on siihen riittävä pätevyys.

kylpyhuoneensa hyvää rakennustapaa noudattaen ja voidessaan myös osoittaa sen.

Vaarallisten aineiden kartoitus Mitä rakennusaineita on käytetty, kun talo on aikoinaan rakennettu?

Rakenteita purettaessa saattaa löytyä mikrobivaurioituneita materiaalia ja rakenteita tai vaarallisia aineita kuten asbestia ja kreosiittia. Tällöin vaaditaan erikoispurkumenetelmien käyttöä.

Jos taloyhtiöllä on vaarallisten aineiden kartoitus tehtynä, on tieto tästä olemassa ennen remontin suunnittelua. Ellei, niin kartoitus tulisi tehdä viimeistään ensimmäisen huoneistoremontin yhteydessä.

Kartoituksen olemassaolosta on hyvä tiedottaa kaikille osakkaille tulevia remontteja silmällä pitäen.

Käyttöveden katkokset Käyttöveden katkoksista tulee sopia huoltoyhtiön kanssa ja ilmoittaa niistä ajoissa naapureille. Älä koskaan aloita purkutöitä, jos vesijohtoputkissa on paineellinen vesi. Selvitä mistä sulkuventtiilistä vedentulon asuntoosi voi sulkea ja selvitä, onko sen vaikutusalueella muita asuntoja. Älä myöskään pura rakenteita, jos tilan sähköjohdoissa on jännite.

- Pätevyyttä vaaditaan aina sähkö- ja lvi-töissä sekä rakennusteknisissä töissä, kun kyseinen työ on rakennusluvan alainen. Päteviä henkilöitä löytyy muun muassa seuraavista osoitteista: www.fise.fi/, www. vttexpertservices.fi/certifications, rekisterit.tukes.fi/fi/Urakoitsijat/

Kuva: Rodeo

omaan remonttiin

Putkitöitä saa tehdä vain sellainen yritys, jonka työnjohtajalla on KVV -pätevyys ja sähkötöitä henkilö, jolla on TUKESin (Turvallisuuskeskus) myöntämä pätevyys.

Siivous ja rakennusjätteet Porraskäytävät saattavat likaantua pölyisistä työntekijöiden jaloista ja rakennusjätteestä. Rakennusjätettä ei saa laittaa taloyhtiön roskalaatikkoon. On hyvä esittää jo taloyhtiölle tehtävässä kunnossapito- ja muutostyöilmoituksessa, miten yleisten tilojen siivous ja rakennusjätteiden poiskuljetus hoidetaan.

Äänihaitat Naapurit tulee aina huomioida, kun tehdään melua aiheuttavia remonttitöitä. Taloyhtiön järjestyssäännöt sekä terve järki antavat ohjeet työn suorittamisajalle. Häiritsevä melu olisi hyvä rajoittaa esimerkiksi kello 8 ja 16 välille sekä rauhoittaa viikonloput kokonaan. Jos meteliä joudutaan syystä tai toisesta aiheuttamaan poikkeuksellisena aikana, tulisi siihen saada taloyhtiön lupa sekä antaa melun kohteeksi joutuville ennakkoilmoitus perusteluineen.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontainsinööri.

Mitäpä jos kysyisit ensin taloyhtiörahoituksen asiantuntijalta?

hypo.fi

Olemme Suomen ainoa pankki, joka on erikoistunut asunto-osakeyhtiöiden rahoitukseen. Rahoituksessa pyrimme huomioimaan asukkaiden erilaiset taloudelliset tilanteet sekä toiveet remontin osalta. Kun taloyhtiösi ottaa meiltä lainan, emme edellytä muiden pankkiasioiden siirtoa Hypoon.

Hypo

Hypo

TALOYHTIÖLAINA

YMPÄRISTÖLAINA

Monipuolisia rahoitusvaihtoehtoja erilaisiin tarpeisiin.

Energiatehokkuutta lisäävien hankkeiden rahoitukseen.

OTA YHTEYTTÄ

Jari Häkkinen, Asuntorahoituspäällikkö, LKV jari.hakkinen@hypo.fi | p. 09 228 36 243 Hannele Nyström, Asuntorahoituspäällikkö, LKV hannele.nystrom@hypo.fi | p. 09 228 36 247

(Hypo Ympäristölaina yhteistyössä NIB:in kanssa)

TIESITKÖ?

Hypon edullisella ympäristölainalla taloyhtiösi voi rahoittaa mm. katto- ja julkisivuremontin, ikkunoiden, ovien tai eristyksen uusimisen, maalämpöön siirtymisen tai ilmanvaihdon energiatehokkuuden parantamisen.

Parempaan asumiseen. Turvallisesti.

Suomen Hypoteekkiyhdistys | Suomen AsuntoHypoPankki Oy Hypo Talo | Yrjönkatu 9 A (2. krs) | 00120 HELSINKI | Puhelin (09) 228 361 | www.hypo.fi

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

10

ILMOITUSLIITE

Avoin viestintä lisää tyytyväisyyttä

Teksti: Marjukka Vainio

I

lman nettiä avointa ja nopeaa tiedottamista on vaikea järjestää. Jos paperit lähetetään kaikille osakkeenomistajille, yhtiölle koituu paljon kopiointikuluja. Nettiin salasanojen taakse voidaan siirtää tilintarkastajia, hallituksen jäseniä ja tositetarkastajia varten kirjanpito, jonka jälkeen taloushallinnon henkilöt voivat tarkastaa yhtiön kirjanpitoa reaaliajassa ja paikkaan katsomatta.

Viestinnästä voi vastata urakoitsija tai isännöitsijä, mutta parhaimmillaan ja yhä enenevissä määrin korjaushankkeelle valitaan, mahdollisesti palkataan, viestintävastaava. Kun viestintä otetaan osaksi urakka-asiakirjoja, se nivoutuu hankkeen keskeiseksi osaksi.

Asukkaille vieras rakennusalan kieli on muokattava ymmärrettävään muotoon. Viestitään asukkaille aktiivisesti siitä, mitä ollaan tekemässä, mihin ollaan menossa ja minkälaisia päätöksiä tarvitaan. Koska tehdään, mitä tehdään ja kuinka kauan se kestää. Korjaushankkeen viestintävastaavan ydintehtävä on insinöörikielen kääntäminen sellaiselle suomen kielelle, josta kaikki ymmärtävät, mistä asiassa on kysymys. Vastaava laatii hankkeelle viestintäsuunnitelman yhdessä projektipäällikön kanssa ja vastaa sen toteutuksesta.

Vuorovaikutteiseen viestintään kuuluvat erilaiset tiedotustilaisuudet, asukasillat, joissa pohjustetaan yhtiökokouksissa tapahtuvaa päätöksentekoa. Tilaisuuksissa asukkaat voi-

vat esittää asiantuntijoille mieltään askarruttavia kysymyksiä.

Tiedotteissa on aina yhteystiedot, mihin voi ottaa yhteyttä, jos tulee lisäkysymyksiä asiasta. Vähänkin isommille hankkeille kannattaa tehdä kotisivut, josta löytyvät kaikki tiedotteet, yhteystiedot ja aikataulut sekä yleistietoa hankkeesta.

Tietotekniikka ja erilaiset sovellukset tarjoavat mainioita työkaluja suunnitelmien ja erilaisten vaihtoehtojen havainnollistamiseen.

Tietomallintamisen avulla voidaan merkittävästi parantaa myös tiedonhallintaa ja –kulkua korjaushankkeen kaikissa vaiheissa.

Sähköpostit ja tekstiviestit ovat nopeita työkaluja reaaliaikaisessa viestinnässä. Niitäkin varten on tärkeää kerätä kaikkien osakkaiden ja asukkaiden yhteystiedot hyvissä ajoin.

Onkin tärkeää valita urakoitsija, joka aidosti panostaa viestintään ja asukaspalveluun.

Hän on avainasemassa erityisesti osakasmuutosten hallintaan liittyvässä viestinnässä. Osa-

kasmuutoksia hoitamaan on aina nimettävä erikseen henkilö. Asukaspalveluun ja osakasmuutosten hallintaan keskittyvä henkilö on tiiviissä vuorovaikutuksessa osakkaiden kanssa. Yleisiä tiedotustilaisuuksia tarvitaan myös remontin aikana.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton viestintäpäällikkö.

Kuva: Pixmac

Avoin viestintä lisää tyytyväisyyttä. Niukka tiedottaminen saa helposti huhumyllyn vinhasti pyörimään. Epäillään korjaushankkeen kulkua ja asukkaat epäilevät jopa taloyhtiön johdon pimittävän tietoja. Vaikka kaikki olisi hoidettu asianmukaisesti.

LYHYESTI

Hallitus on vastuussa Hankesuunnitteluvaiheessa on mietittävä, millainen vaikutus viestinnällä halutaan saada aikaan ja kenelle puhutaan; pitää ymmärtää osakkaita ja kartoittaa heidän odotuksensa.

Valmistelu- ja suunnitteluvaiheessa viestintää tukevat kyselyt, joilla osakkailta kysytään mielipiteitä hankkeesta ja sen rahoituksesta sekä asuntokohtaisista remonteista esimerkiksi putkiremontin yhteydessä.

Taloyhtiön viestinnästä on vastuussa hallitus.

Viestinnästä voi vastata joku sen jäsenistä, mutta usein tehtävä on annettu isännöitsijälle. Korjaushankkeita varten laaditaan oma erillinen viestintäsuunnitelma, josta ilmenee, miten viestintä organisoidaan ja resursoidaan. Suunnitelmassa on erikseen otettava huomioon hankkeen sisäinen viestintä sekä asukasviestintä.

ILMOITUSLIITE

Suurissa hankkeissa kokonaisuutta hallitsee usein ulkopuolinen, palkattu viestinnän ammattilainen tai viestintävastaava voi olla esimerkiksi urakoitsijan palkkalistoilla. Onkin tärkeää valita sellainen urakoitsija, joka aidosti panostaa viestintään ja asukaspalveluun. Urakka-asiakirjoissa on sovittava viestinnästä urakoitsijan kanssa yksityiskohtaisesti.

Hankkeen alkuvaiheessa asioita pohditaan lähinnä taloyhtiön sisällä, mutta suunnittelun ja toteutuksen aikana viestintä jakautuu sisäiseen ja ulkoiseen viestintään. Sisäistä viestintää toteuttavat ammattilaiset kuten suunnittelijat ja urakoitsijat keskenään. Ulkoinen viestintä on vuorovaikutteista asukasviestintää, jossa ovat mukana asukkaat ja osakkaat, taloyhtiön hallitus, isännöitsijä ja korjaushankkeen toteuttajat.

Viestintävastaava avaa solmut Korjaushankkeen pyörteissä taloyhtiössä tapahtuu paljon sellaista, mikä ei näy asukkaille.

Ammattilaiset kuten erikoissuunnittelijat, pääsuunnittelija, valvoja, urakoitsija, arkkitehti ja rakennuttaja-konsultti viestivät sisäisesti ammattikielellä. Samaan aikaa osakkaat odottavat viestintävastaavalta eniten tietoa siitä, miten ammattilaisten toiminta vaikuttaa heidän arkeensa.

Viestintävastaavan tehtävänä on vääntää solmut auki ja kääntää ammattislangi osakkaiden kielelle: Milloin on tiedossa vesikatkoja, milloin työmiehet työskentelevät asunnossani? Onko aikatauluihin tulossa muutoksia? Avoin viestintä vähentää epätietoisuutta, turhia kyselyitä, juoruja ja pihaparlamentteja. Suurin virhe olisi yrittää kaunistella ongelmia hankkeen maksaville osakkaille. Viestinnän onnistumisen edellytys on avoimuus – myös silloin kun asiat ovat ammattilaisten kannalta vaikeita.

Ammattitaitoinen viestintä edellyttää, että hankkeen toteuttajat havainnollistavat vaihtoehtoja osakkaille nykyaikaisen mallintamisen keinoin. Tietomallintamisen avulla voidaan parantaa myös tiedonhallintaa ja -kulkua hankkeen eri vaiheissa. Vaikuttava viestintä edellyttää ääntä, kuvaa ja 3- tai 4D-mallinnuksia. Hankkeille kannattaa tehdä myös kotisivut, josta löytyvät kaikki tiedotteet, yhteystiedot ja aikataulut sekä yleistietoa korjaushankkeesta.

Korjaushankkeen edistymisestä ja virstanpylväistä on viestittävä aktiivisesti. Viestintävastaava voi arvioida myös ammattilaisten välistä, sisäisen tiedonkulun tilaa kyselyillä ja haastatteluilla.

Tarvittaessa ongelmat on käsiteltävä avoimesti eri toimijoiden kesken. Viestintäsuunnitelma on korjausrakentamisen tärkeä työväline.

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

11

Korjausrakennuttamisen

ABC

Välttämätön UUTUUS taloyhtiöille!

45 €

Toimi oikein isoissa remonteissa Putkiremontin kaltaiset isot remontit tuottavat taloyhtiön hallitukselle usein harmaita hiuksia: syövät rahaa, kiristävät välejä ja tuntuvat vaativan ylivoimaista teknistä ja hallinnollista osaamista. Näin sen ei tarvitse olla! Kirjauutuus Taloyhtiö korjausrakennuttajana auttaa taloyhtiöitä pitämään puolensa remonteissa ja antaa selkeät vastaukset kaikkiin käytännön ongelmatilanteisiin.

1. painos, A5, 224 s.

Lue lisää ja tilaa: www.kiinkust.fi

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

12

ILMOITUSLIITE

Energiatehokkuus – mahdollisuus vai pakko?

Viime vuodet ja varsinkin vuosi 2013 ovat tuoneet mukana suuria muutoksia uusien energiatehokkuusvaatimuksien myötä korjausrakentamiseen ja olemassa olevin rakennusten energiatehokkuuden arviointiin.

Teksti: Matti Hellgren

R

akennusten energiatehokkuuden kuvaamisessa ja laskennassa on siirrytty ns. kokonaisenergiatarkasteluun ja energiamuotokertoimien käyttöön.

Uusi rakennusten energiatodistuksia käsittelevä laki ja siihen liittyvä asetus rakennuksen ener-

giatodistuksesta astuivat voimaan 1.6.2013. Nämä muuttivat oleellisesti rakennusten energiatehokkuuden arviointia ja esitystapaa.

Myös rakennusten korjaus- ja muutostöille valtiovalta asetti energiatehokkuusvaatimuksia, kun kyse on luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta

PUTKIREMONTIT | JULKISIVUT PARVEKKEET | VESIKATOT | HISSIT PIHAKANNET | ULLAKOT Kuntoarviot Kuntotutkimukset Korjaussuunnittelu Rakennuttaminen Valvonta

Espoo | Hämeenlinna | Jyväskylä | Lahti Lappeenranta | Pori | Salo | Tampere | Turku

WWW.VAHANEN.COM

ILMOITUSLIITE

tai teknisten järjestelmien muuttamisesta.

Asetus energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä viranomaisten käytössä olevien rakennusten osalta astui voimaan 1.6. ja muiden rakennusten osalta 1.9.2013.

Se, ovatko muutokset kiinteistön omistajan kannalta hyviä ja kannustavia, herättää voimakkaita tunteita ja erilaisia mielipiteitä.

Mitä vaatimukset tarkoittavat?

Tuoreen asetuksen myötä kiinteistön luvanvaraisille korjaus- ja muutostöille asetetaan energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset, jotka on täytettävä jos ja kun hankkeisiin ryhdytään.

Päätös korjaus- ja muutostöistä säilyy yhä kiinteistön omistajalla. Omistaja siis päättää, milloin ja missä laajuudessa hän korjaa ja miten parhaiten parantaa energiatehokkuutta säädösten puitteissa.

Energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä ei tarvita, jos ne eivät ole teknisesti, toiminnallisesti tai taloudellisesti toteutettavissa.

Taloudellisesti toteutettavalla tarkoitetaan kustannustehokkaasti toteutettavissa olevaa ratkaisua.

Kustannustehokkuuden tarkastelujaksona eli takaisinmaksuaikana käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta ja muissa 20 vuotta, jos rakennusosan tai järjestelmän tai sen osan normaali käyttöikä ei ole tätä lyhempi.

Viimekädessä mahdollisen taloudellisen toteutettavuuden arviointi jää paikallisille rakennusvalvontaviranomaisille tilanteissa, joissa kiinteistön omistajan selvitysten mukaan energiatehokkuuden parantaminen ei ole taloudellisesti perusteltua. Nähtäväksi jää, kuinka eri alueiden rakennusvalvontaviranomaiset tästä selviävät käytettävis-

sä olevilla resursseilla ja alueellisesti vaihtelevalla osaamisella.

Hankkeita, joita uudet energiatehokkuusvaatimukset koskevat, ovat esim. laajat peruskorjaukset, rakennuksen ulkovaipan korjaukset ja teknisten järjestelmien uusiminen. Siis hankkeet, joihin useimmiten tarvitaan rakennus- tai toimenpidelupa.

Kolme tapaa täyttää energiatehokkuusvaatimukset Kun kiinteistössä tehdään korjaustai muutostöitä, jotka edellyttävät samalla energiatehokkuuden parantamista, on omistajalla käytännössä kolme vaihtoehtoista tapaa saavuttaa asetetut vaatimukset.

Ensimmäinen on parantaa korjattavien tai uusittavien rakennusosien lämmönpitävyyttä asetuksen minimivaatimusten mukaisiksi.

Toinen on parantaa rakennuksen energiatehokkuutta asetuksessa esitetylle rakennustyyppikohtaisesti määritellylle tasolle. Tässä vaihtoehdossa tarkastellaan koko rakennuksen vuosittaista, normaalikäytössä syntyvää laskennallista energianmuotokertoimilla korjattua energiankulutusta suhteessa rakennuksen pinta-alaan (= E-luku).

Kolmas on laskea rakennukselle ominainen, rakentamisajankohdan mukaisilla ratkaisuilla laskettu energianmuotokertoimilla korjattu kokonaisenergian kulutus eli E-luku ja pienentää sitä vähintään asetuksessa rakennustyyppikohtaisesti esitettyjen kaavojen mukaisesti.

Käytännössä tämä tarkoittaa esim. asunrakennusten osalta minimissään 15–20 % alenemaa E-luvussa.

Lisäksi uusittavien teknisten järjestelmien energiatehokkuudelle on asetuksessa omat vaatimuksensa.

Kun tehdään edellä kuvattuja energiatehokkuuteen vaikuttavia luvanvaraisia toimenpiteitä,

on rakennuksessa suoritettava tarpeellisin osin taloteknisten järjestelmien (lämmitys ja ilmanvaihto) tasapainotus ja säätö. Tämä sinällään on erittäin tärkeää hyvän sisäilman ja asumismukavuuden kannalta. Lisäksi rakennusvalvontaviranomaisille on todennettava loppukatselmuksessa lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien oikea ja energiatehokas toiminta.

Kertooko energiatodistus energiatehokkuudesta?

Uudistetussa energiatodistuksessa siirryttiin olemassa olevien rakennusten osalta aiemmasta, rakennuksen toteutuneeseen energiankulutukseen perustuvasta toteutustavasta laskennalliseen/ teoreettiseen energiatehokkuuden tarkasteluun. Energiatodistuksessa esitetään kaikille rakennuksille energianmuotokertoimilla korjattu laskennallinen arvio siitä kuinka paljon rakennus kuluttaisi energiaa olettaen että: - rakennus on toteutettu suunnitelmien mukaan - rakentamisen laatu on ollut moitteetonta ja rakenteet ovat kunnossa - rakennuksen tekniset järjestelmät ovat kunnossa - rakennuksen ylläpito, käyttö ja huolto ovat olleet moitteetonta - rakennuksen käyttö ja käyttöaste on rakentamismääräyskokoelman mukaisten ”normien” mukainen.

Tarkastelutapa soveltuu jossain määrin rakennuslupamenettelyn yhteydessä annettavan rakennettavan rakennuksen energiatehokkuutta kuvaavan energiatodistuksen pohjaksi. Tällöin ei vielä ole todellista tietoa rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien toiminnasta, rakentamisen laadusta ynnä muista lukuisista rakennuksen todelliseen

LYHYESTI

Vedenkulutuksen suuri merkitys Kun mietitään keinoja rakennuksen energiankäytön tehostamiseksi, on tärkeää ymmärtää, mihin ostettu energia kuluu, jotta rajalliset resurssit osataan kohdistaa järkevästi ja taloudellisesti kannattavimmin.

Harva osakas tietää, että rakennukseen ostetusta lämpöenergiasta keskimäärin 20–25 % kuluu lämpimän

käyttöveden tuottamiseen ja joutuu lopulta viemäriin. Yli 30 % johdetaan ilmanvaihdon kautta lämpimänä ilmana ulos samalla, kun ulkoseinien ja ikkunoiden lämpöhäviöiden osuus ostetusta kokonaislämpömäärästä on yhteensä vain noin 25 %.

Kun tämän pohjalta arvioimme eri toimenpiteiden aikaansaamia säästö-

vaikutuksia, havaitaan että jo 20 % vedensäästöllä vaikutetaan rakennuksen lämmönkulutukseen yhtä paljon kuin ikkunoiden vaihdolla tai rakennuksen ulkovaipan lisäeristämisellä.

Toki jos rakennuksen julkisivuun joudutaan joka tapauksessa tekemään laajoja korjauksia, on ikkunaremontin sekä ulkovaipan lisäeristämisen mahdollisuus tällöin järkevää selvittää.

KiinteistĂśliiton teemalehti taloyhtiĂśiden hallituksille ja asukkaille

13

Kuvalähde: Jari Virta & Petri Pylsy

ILMOITUSLIITE

-ARIANNE 0ALO VARATUOMARI

+IRSI !LPPI 4AKKINEN

+IA +šHLER

*OHANNA &ALCK

9RJš 4OLVANEN

VARATUOMARI

VARATUOMARI

VARATUOMARI

VARATUOMARI

ASUMISEN ASUMISEN JURIDIIKKAAN JURIDIIKKAAN ERIKOISTUNUT ERIKOISTUNUT LAKIASIAINTOIMISTO LAKIASIAINTOIMISTO VUODESTA 1999 energiatehokkuuteen oleellisesti vaikuttavista tekijÜistä rakennuksen käyttÜaikana.

Sen sijaan käytÜssä oleville rakennuksille esitetty laskennallinen, todellisista kulutuksista irrallaan oleva laskenta-/tarkastelutapa ei palvele tarkoitusta, eikä anna tietoa oikeasta energiatehokkuudesta ja sen mahdollisista puutteista.

Suomen Talokeskus Oy on toiminut kiinteistÜjen energiatehokkuuteen liittyvissä hankkeissa jo 1930-luvulta alkaen ja kerännyt kiinteistÜjen lämmÜn-, sähkÜn- ja vedenkulutuksiin liittyvää tietoa aktiivisesti 1980-luvulta alkaen.

KäytÜssämme on tuhansien kiinteistÜn kuukausitason energiankulutuksen tietopohja kymmeniltä vuosilta sekä vankka kokemus energiatehokkuuden seurannasta ja parantamisesta. Kerätyn tiedon perusteella voidaan osoittaa mm. seuraavia energiatehokkuuteen vaikuttavia tärkeitä tekijÜitä: - Asuinrakennuksissa lämmitysenergian kulutus on määräävä tekijä rakennuksen energiatehokkuutta arvioitaessa.

- Samalla maantieteellisellä alueella sijaitsevien, keskenään vertailukelpoisten rakennusten

energiankulutuksissa ja eritoten lämpÜindeksissä esiintyy suuria eroja.

- Asuinrakennuksissa rakennusten lämpÜindeksien suuret poikkeamat eivät ole pääosin seurausta rakennusten asukkaiden toisistaan poikkeavista käyttÜtottumuksista, vaan rakennuksen teknisten järjestelmien ja rakenteiden ylläpidosta, huollosta ja oikeasta käytÜstä tai näiden puuttumisesta joko osittain tai kokonaan.

Uusi energiatodistuksissa käytettävä laskentatapa ei valitettavasti huomioi edellä esitettyjä rakennuksen ylläpitoon ja käyttÜÜn liittyviä tekijÜitä, jotka ensisijaisesti ovat merkittäviä rakennuksen todelliseen energiatehokkuuden hyvyyteen/heikkouteen vaikuttavia perustekijÜitä.

Uusi laskennallinen energiatodistus olemassa olevalle rakennukselle on likimain sama kuin että nuorille annettaisiin 9. luokan päättÜtodistus sillä perusteella, että arvosanat voisivat olla nämä, jos olisit ensimmäiset 9 vuotta tehnyt aina läksysi ja suorittanut opiskelusi virheettÜmästi ja täysipainoises-

ti jättäen samalla kertomatta mitkä arvosanat oikeasti ovat.

Suunniteltaessa rakennuksen energiatehokkuuden parantamista pitäisikin yhtiÜissä ensisijassa panostaa olemassa olevien teknisten järjestelmien (lämmitys, ilmanvaihto, vesi- ja viemäri) ennakoivaan ja säännÜlliseen huoltoon, oikeaan käyttÜÜn sekä lämmÜn, sähkÜn ja veden kulutusseurannan tehostamiseen.

fessori Miimu Airaksinen VTT:ltä.

Kerrostalokohteessa tehdyssä tutkimuksen on kerätty mittaustietoa yli kahden vuoden ajan. – Aloimme tutkia aurinkokeräinten mahdollisuuksia kehittääksemme edelleen Mera-Reponen kerrostalokonseptiamme. Saimme mukaan tutkimukseen Kaukoran, Tekesin ja VTT:n, joiden kanssa yhteistyÜssä olemme onnistuneet selvittämään tulevissa kerrostalokohteissamme käytettävän järjestelmän suunnittelu- ja toteutusperiaatteen. Tämä on merkittävä kehi-

,AKIASIAINTOIMISTO 0ALO 4OLVANEN !LPPI 4AKKINEN /Y 6ESPERTIE (ELSINKI s FAKSI WWW PLT LAKI l s ETUNIMI SUKUNIMI PLT LAKI l

Parantaako energiamuotokertoimien käyttÜ vertailtavuutta?

Jatkossa rakennuksen laskennallista energiankulutusta painotetaan energiatehokkuustarkasteluissa energiamuotokertoimilla sen mukaan, kuinka ympäristÜystävälliseksi talon energiamuoto katsotaan. Huonoin kerroin (1,7) on sähkÜllä, fossiilisten polttoaineiden kerroin on 1, kaukolämmÜn 0,7 ja uusiutuvien polttoaineiden 0,5.

Kirjoittaja on diplomi-insinÜÜri ja toimii asiakkuuspalvelupäällikkÜnä Suomen Talokeskus Oy:ssä.

Lämmintä vettä aurinkokeräimillä ASUINKERROSTALOSSA voidaan tuottaa vuotuisesta lämpimän käyttÜveden tarpeesta yli 50 prosenttia aurinkokeräinjärjestelmällä. Tulos selviää pitkäaikaisesta tutkimuksesta, jonka tarkoituksena on ollut selvittää aurinkokeräinten toimivuutta ja kannattavuutta asuinkerrostalokohteissa.

Selvityksen taustalla ovat Rakennusliike Reposen toimitusjohtaja Mika Airaksela ja Kaukora Oy:n tekninen johtaja Rami Aaltonen sekä Tekes. Tutkimuksessa tehdyistä mittauksista ja laskelmista on vastannut tutkimuspro-

s ASUNTO jaJA kiinteistĂśkauppariidat KIINTEISTšKAUPPARIIDAT • s asumiseen ASUMISEEN LIITTY • asuntoliittyvät VĂ˜T ONGELMAT s KIINTEISTšNVĂ˜LITTĂ˜JĂ˜N

KUNTOTARKASTAJAN

ongelmat • osakkaan, asunto-osakeyhtiĂśn, grynderin, ASUNTO OSAKEYH TIšN GRYNDERIN JA ISĂ˜NNšITSIJĂ˜N VASTUU isännĂśitsijän, kiinteistĂśnvälittäjän ja kuntotarkastajan vastuukysymykset • kauppakirjat ja vastuunrajoitusKYSYMYKSET s KAUPPAKIRJAT JA VASTUUNRAJOITUSLAUSEKKEET lausekkeet • alaan liittyvä koulutus ja luennointi s ASUMISEN ALAN KOULUTUS s PALVELU MYšS RUOTSINKIELELLĂ˜

tysaskel kohti 0-energiarakentamisen tavoitettamme, toteaa toimitusjohtaja Mika Airaksela.

Tutkimuksessa vertailtiin kahta erityyppistä aurinkokeräintä siten, että taso- ja tyhjÜkeräinpiirit tuottivat lähes saman energiamäärän.

Tutkimuksessa tehtyjen pitkäaikaismittausten ja laskelmien perusteella keräinpinta-alan kasvaessa tietyn rajan yli, pinta-alan suurentaminen ei ole enää kannattavaa suhteessa kiinteistÜssä tapahtuvaan lämpimän käyttÜveden kulutukseen.

HD-KANAVAT

TALOYHTIĂ–N ON PĂ„IVITETTĂ„VĂ„ HARAVA-TV-ANTENNIT HD-AIKAAN. OTA YHTEYTTĂ„. NYT.

Maxisat Networks Oy p. 09 3508 2610 www.maxisat.ďŹ /networks ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

14

ILMOITUSLIITE

Vikten av koncept- och projektplanering Då husbolag går in för större saneringar kan inte vikten av koncept- och projektplanering undervärderas. Det är i detta skede husbolaget gör beslut både om vad som skall genomföras och hur projektet skall genomföras. Även kostnaderna för hela projektet slås till stor del fast i koncept- och projektplaneringsstadiet, även om kostnaderna verkställs i byggskedet.

Text: Wilhelm von Nandelstadh

I projektplaneringsskedet fastslår husbolaget projektets mål och här fastslår man även riktlinjerna för själva planeringen av projektet. I mindre projekt går dessa två funktioner delvis jämsides. Det är även i detta stadie aktieägarnas åsikter skall och måste höras.

Men hur denna förplanering kan och skall genomföras finns det många olika sätt för. De absolut största skillnaderna i projektplaner utförda av seriösa konsultbyråer är graden av hur mycket de enskilda aktieägarnas åsikter beaktas. I vilket fall som helst beaktas aktieägarnas åsikter och önskemål generellt sätt alldeles för lite, och planen görs idag främst utgående från fastighetens tekniska utgångsläge. Här finns ett behov av en förändring där aktieägarnas intressen, inte fastighetens, skall vara i fokus.

Alla aktieägares önskemål beaktas bäst genom förfrågningar och vid olika typer av infotillfällen, dessa är viktiga för en lyckad projektplan.

I en god projektplan skall naturligtvis även olika alternativa lösningar för

saneringen presenteras. Man skall även komma ihåg att detta förslag skall läsas och förstås av aktieägare som eventuellt första gången ställs inför denna typ av sanering. Detta innebär i sin tur att materialet måste var relativt lättbegripligt.

Genom att besvara vissa frågeställningar har man kommit långt i koncept- och projektplaneringen: - Vad vill man uppnå med saneringen - Vilka tekniska alternativ finns det och hur ser dessa ut - Hur ser tidtabellen ut för de olika alternativen - Hur påverkas boendet i husbolaget under saneringen - Vad kostar de olika alternativen - Olika finansieringsalternativ för saneringen - Hur prioriteras de olika målsättningarna - Myndigheternas krav och önskemål Koncept- och projektplaneringens kostnad är en bråkdel av projektets totala kostnader. I husbolags typiska saneringsprojekt brukar man räkna med att

planeringen uppgår till 5 – 15 % av projektets totala kostnader. Av den totala kostnaden kan koncept- och projektplaneringen uppgå till 1 till 3 procentenheter.

En kvalitativ projektplan är utgångspunkten för en lyckad sanering och ett av projektets viktigaste dokument. Det är därför också viktigt att husbolaget reserverar både tid och resurser för koncept- och projektplaneringen.

I vanliga fall anlitar husbolaget en konsultbyrå för att göra koncept- och projektplanen. Viktigt är att minnas vid val av konsultbyrå att inte välja den byrå som lovar göra minst utförligt arbete, vilket lätt blir fallet då man väljer konsult- och planeringsbyrå på basen av billigaste pris.

Väl planerat, hälften vunnet!

Skribenten är styrelsemedlem i Finlands Svenska Fastighetsföreningen

MAKING MODERN LIVING POSSIBLE

Älä suostu kompromisseihin Vie lämmönsiirtoratkaisut uudelle tasolle Danfossin edistyksellinen ja kompakti DSA 2 MAXI -lämmönjakokeskus edustaa ensiluokkaista kaukolämmön lämmönsiirtoteknologiaa.

Suunnittelu, luotettavuus, vertaansa vailla oleva palvelu ja asiantuntemus on houkutteleva kokonaisuus. DSA 2 MAXI voidaan tarvittaessa liittää modbus väylään tai talon langattomaan verkkoon.

5 vuoden takuu

Danfoss automatiikalla kaukolämpökäytössä Suomessa.

Oy Danfoss Ab PL 19, 79101 Leppävirta myynti@danfoss.com

ILMOITUSLIITE

lampo.danfoss.fi

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

Remontti tulossa – kuka auttaisi hallitusta?

Putkiremontin kaltaiset taloyhtiön remontit aiheuttavat monesti hampaiden kiristelyä, koska ne maksavat paljon ja hankaloittavat asumista. Remontti on haaste ennen muuta taloyhtiön hallitukselle, joka koostuu usein tavallisista osakkaista.

Teksti: Annika Jaatinen

Asuinkiinteistöjemme korjaustarpeet kasvavat sitä mukaa kuin rakennuskanta vanhenee.

Taloyhtiöiden yleisimpiä remontteja ovat putki- ja julkisivusaneeraukset sekä maalaukset ja kattojen uusimiset. Myös kylpyhuonekorjaukset ovat yleisiä.

Pääkaupunkiseudulla yli 200 taloyhtiötä isännöivässä SKH-Isännöinti Oy:ssä hoidetaan taloyhtiöiden korjaushankkeita jatkuvasti. Yrityksen teknisen isännöinnin johtaja Juha Kulomäki huomauttaa, ettei riitä, jos isännöitsijä osaa ja tietää.

– Myös hallituksen on tunnettava korjaushankkeeseen liittyvät asiat. Jatkossa paine tähän kasvaa entisestään, kun korjausmäärät räjähtävät käsiin.

Taloyhtiön korjaushankkeessa on selvitettävä aina ensin, mitä osakkaat haluavat. Hankkeen suunnittelu ja toteutus tehdään tämän pohjalta.

– Hallituksen tehtävänä on edustaa osakkaita ja heidän tahtoaan, Kulomäki muistuttaa.

Tarpeelliset remontit ovat etusijalla Usein korjauksiin lähdetään vasta, kun on pakko ja kun on jo tehty kalliita vahinkokorjauksia. Remonttien ajoitus voikin olla taloyhtiön hallitukselle vaikeaa. Osaava isännöitsijä pystyy auttamaan ja ehdottamaan, mihin korjaustoimiin tulisi ryhtyä. Hallituksen apuna on myös taloyhtiön korjausohjelma, mikäli sellainen on tehty. Tarvittaessa voidaan teettää erillisiä kuntotutkimuksia.

Remonttien ajoittamisessa on huomioitava yhtiön rahatilanne, energiatehokkuusasiat, suhdanteet sekä tietysti osakkaiden ja asukkaiden toiveet.

– Suuret remontit herättävät monesti vastustusta. Tätä ei kannata säikähtää, Kulomäki opastaa. Hänen mukaansa osakkaat saadaan monesti puoltamaan remonttia, jos heille vain perustellaan sen tarpeellisuus ja vaikutus esimerkiksi asuntojen hintoihin.

LYHYESTI

Opas taloyhtiön korjaushankkeisiin KIRJAN IDEA? Kirja kertoo, miten suuret remontit (esim. putkiremontti) toteutetaan taloyhtiössä onnistuneesti.

Kirjassa tarkastellaan korjaushankkeen suunnittelua ja varsinaisten korjaustoimien hallinnointia erityisesti taloyhtiön hallituksen näkökulmasta.

Taloyhtiö ei saisi rynnätä korjaushankkeeseen

MIKSI KIRJA KANNATTAA LUKEA? Kirja lisää taloyhtiön hallituksen rakennuttamisosaamista ja antaa työkalut korjaushankkeen etenemisen arviointiin.

Kirjassa on muistilistoja, joiden avulla hallitus voi seurata remontin kulkua.

Kirjan opastuksella kokemattomampikin hallitus pystyy toteuttamaan taloyhtiön remontin sutjakkaasti ja laadukkaasti.

KENELLE KIRJA SOPII? Taloyhtiön hallituksille sekä myös mm. isännöitsijöille, valvojille ja urakoitsijoille.

Juha Kulomäki: Taloyhtiö korjausrakennuttajana.

Kiinteistöalan Kustannus Oy. 224 s. 45 €.

suin päin. Suunnitteluun on varattava aikaa; esimerkiksi korjausvaihtoehdot ja niiden hintataso kannattaa selvittää huolella. Hallituksen vastuulla on hankkia remonttiprojektiin ajoissa tarvittava osaaminen ja resurssit.

Viime aikoina on puhuttu paljon harmaasta taloudesta. Urakoitsijan valinnassa onkin oltava tarkkana.

– Kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi urakoitsijan referensseihin, työnjohdon osaamiseen sekä aliurakoitsijoiden rooliin hankkeessa, Kulomäki luettelee.

– Myös urakoitsijan vakavaraisuus on selvitettävä.

joutua tekemään paljon, urakoitsija voi mennä konkurssiin…

Riski korjaushankkeen epäonnistumiseen kasvaa, jos taloyhtiön hallituksella ei ole riittävää rakennuttamisosaamista. – Esimerkiksi puutteet hankesuunnittelussa, projektinjohdossa sekä rahoituksen järjestämisessä voivat johtaa korjaushankkeen epäonnistumiseen, Kulomäki luettelee.

Monet karikoista voidaan väistää remontin järkevällä ajoituksella, huolellisella suunnittelulla ja urakoitsijan valinnalla sekä hankkeen kunnollisella valvonnalla.

Väistä karikot Suunnitelmallisesti edeten

15

Aina taloyhtiön korjaushankkeet eivät mene nappiin: aikataulu voi pettää, lisätöitä voidaan

Kirjoittaja on Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kustannustoimittaja. Juha Kulomäeltä on vastikään ilmestynyt kirja Taloyhtiö korjausrakennuttajana, joka tarkastelee taloyhtiön remontteja hallituksen näkökulmasta.

Kotitalousvähennyksellä vauhtia remontoimiseen Isossa lamassa 1990-luvun alussa aravatalojen urakkahinnat laskivat jopa 20–25 prosenttia.

Viimeisimmässä talouskriisissä näin ei käynyt. Lamaa torjumaan viritetyt korjausavustukset saattoivat osaltaan pitää urakoiden kysynnän niin korkeana, etteivät hinnat laskeneet.

Teksti: Jukka Siren

Taloustieteen perusoletusten mukaan tuet lisäävät kysyntää.

– Ne voivat huonoimmillaan luoda pullonkauloja markkinoille. Elvytettäessä kysyntää voi ensimmäiseksi tulla pulaa suunnitteli-

joista. Edellisellä kerralla 2009–2010 juuri se muodostui paikoitellen pullonkaulaksi, toteaa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero. Kokonaisuutena kuitenkin finanssikriisin aikaisen elvytyksen ajoituksen ja mitoituksen arvellaan onnistuneen hyvin.

Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrissa on välillä kysytty, kuinka moni korjaushanke olisi käynnistynyt ilman avustustakin.

– Tulos on ollut, että 85 % olisi aloitettu joka tapauksessa. On kuitenkin vaikea sanoa, onko avustus sittenkin vaikuttanut päätöksentekoon, Kero pohtii.

Korjausavustusten rinnalla voisi käyttää kotitalousvähennystä. Näin voitaisiin yksinkertaisin toimin vauhdittaa korjausrakentamista ja taloutta. Kiinteistöliiton mielestä kotitalousvähennys on laajennettava asunto-

osakeyhtiöiden toteuttamiin remontteihin.

Vähennyksellä ei ole aikarajaa tai vaaraa avustusrahapotin loppumisesta, kuten korjausavustuksilla.

– Vähennyksen laajentaminen olisi hyödyllinen myös energiatehokkuustavoitteiden kannalta. Kiinteistöliitto on tehnyt laajennuksesta keskustelualoitteen, toteaa Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen.

– Vuosina 2009–2011 korjausavustukset varmistivat suunniteltujen hankkeiden toteuttamista epävarmassa taloustilanteessa, ja jossain määrin lisäsivät investointeja. Myös nyt myönnettävät käynnistysavustukset vaikuttavat samalla tavalla, mutta eivät nosta korjaamisen kokonaisvolyymia yli miljardilla eurolla, kuten on haluttu väittää.

Vielä vuoden 2014 talousarvioesityksessä kotitalousvähennyksen laajentaminen ta-

loyhtiöiden toteuttamiin remontteihin ei toteutunut. Vähennysoikeus olisi niinä vuosina, jolloin taloyhtiö maksaa urakoitsijoille. Sillä, miten osakkaat maksavat vähitellen remonttia vastikkeessaan taloyhtiölle ei ole merkitystä. Vähennysoikeuden saisivat siten hekin, jotka maksavat yhtiölainaosuutensa pois etuajassa. Muutenhan kenenkään ei kannattaisi näin menetellä.

Kerros- ja rivitalojen remontteihin laajennetun kotitalousvähennyksen vaihtoehto voisi olla vähennysoikeus kiinteistöverossa energiatehokkaan korjausremontin kustannuksista. Energiatehokkaiden kiinteistöjen kiinteistöveroa voisi myös alentaa pysyvästi.

Asiaa pohtinut työryhmä ehdotti tätä muutama vuosi sitten.

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistölehden toimitussihteeri.

Yli 20 vuoden kokemus asunto- ja rakentamisjuridiikassa RTL OY

Ratkaisu riitaja ongelmatilanteisiin

Oy Raisiontien Lämpö Ab Kiinteistönhoitoa vuodesta 1950

• •

Isännöintipalvelut Kiinteistönhuoltopalvelut Raisiontie 4, 00280 Helsinki, puh. (09) 477 3008 konttori@rtloy.fi, www.rtloy.fi

www.lsl-legal.fi

puh. 09 454 2880

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

LUOTTOISÄNNÖINTI

Luotettavaa, osaavaa ja vastuullista isännöintiä.

Ajamme taloyhtiönne etua.

Pyydä tarjous tai tilaa ilmainen kiinteistökäynti.

040-7456313 tai toimisto@luottoisannointi.fi A-Luottoisännöinti Oy

Lehmuskatu 10 B liiketila, 04260 Kerava

www.luottoisannointi.fi