Taloyhtiö.Nyt 2020 syyskuu

KIINTEISTÖLEHTI

TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN ASUKKAILLE JA HALLITUKSILLE

Taloyhtiö.Nyt

2/2020

Hyötytietoa kotisi parhaaksi!

Kohti energiatehokkuutta

+

Energiaremontti taloyhtiössä Veden asuntokohtainen mittaus pakolliseksi Taloyhtiö tarvitsee monenlaista viisautta

Kuva: Bigstock

2 • KIINTEISTÖLEHTI

KIINTEISTÖLEHTI

Kiinteistölehti Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille.

Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita. Lehti on luettavissa myös pdf-muotoisena verkkoversiona osoitteissa www.kiinteistolehti.fi/taloyhtionyt ja https://issuu.com/kiinteistoliitto Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä.

Julkaisu: Syyskuu 2020 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistömedia Oy Painopaikka: Lehtisepät Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimitussihteeri: Marjo Parkkinen Graafinen toteutus: Graafinen palvelu Lippo Seuraava Taloyhtiö.Nyt ilmestyy keväällä 2021.

ISSN 2242-5209 (painettu) ISSN 2242-5217 (verkkolehti)

• 2/2020

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

Pääkirjoitus

Haastava, mutta palkitseva joukkuelaji Kerros- tai rivitaloasunnon omistaminen ja asuminen taloyhtiössä tarjoaa monia etuja, jos sitä verrataan vaikkapa vastaavaan asumiseen omakotitalossa. Omakotitalossa vastaat kaikesta itse ja toki myös päätökset teet itse, tismalleen kuten haluat. Taloyhtiössä päätökset tehdään muiden kanssa, mutta samalla myös vastuut jakautuvat niin, että ne eivät ole vain yksillä hartioilla. Ehkä juuri siksi niin moni on valinnut tämän asumisvaihtoehdon.

Tässä taloyhtiöasumisen teemalehdessä käsitellään muun muassa asumiseen liittyviä energiakysymyksiä, jotka yksistään rahassa mitattuina ovat keskeisimpiä asumiseen vaikuttavia tekijöitä. Muodostavathan energiakustannukset jopa noin kolmanneksen taloyhtiön vuosittaisista kuluista. Siksi myös taloyhtiöiden sisäisissä keskusteluissa energiaan liittyvät kysymykset ovat usein esillä.

Energia

Kun näistä kysymyksistä käydään keskustelua ja tehdään merkittäviä kuluihin liittyviä päätöksiä, ollaan kaikille yhteisten asioiden äärellä. Asioiden, joiden yhteydessä lyhytnäköinen oman edun tavoittelu joutuu väistymään pitemmällä tähtäimellä paremman tuloksen tuottavan yhteisen hyödyn tieltä.

Taloyhtiöitä edustavan Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä kiteyttääkin artikkelissaan ”Taloyhtiö tarvitsee monenlaista viisautta” yhden tämän asumismuodon perimmäisistä kantavista ajatuksista urheilutermein: ”Kyseessä on ehdottomasti joukkuelaji, ei yksilöurheilu.” Hyvällä hengellä ja joukkuepelillä asumiseen liittyvistä haasteista on helpompi selvitä.

Asko Sirkiä

esillä webinaareissa

Taloyhtiöiden hallituksille tarjotaan tietoa yhä enemmän verkkokoulutuksina. Koronakevät ja -kesä siirsivät monet koulutukset verkkoon, ja webinaareja on viikoittain.

Kiinteistöliitto ja liittoon kuuluvat yhdistykset laajensivat koulutustarjontaansa myös merkittävästi, sillä webinaarien lisäksi jäsentaloyhtiöiden hallituksille on tarjolla koulutusvideoita ja verkkoluentoja sekä verkkokursseja. Taloyhtiöiden osakkaille on tarjolla myös oma webinaari 7.10. Kiinteistöliiton järjestämänä.

Webinaarit taloyhtiöille käynnistyivät jo viime vuonna, mutta tänä vuonna niiden voidaan sanoa tehneen läpilyönnin. Tähän vaikutti isolta osalta koronapandemia, joka pakotti perumaan perinteiset koulutustapahtumat. Siirtyminen verkkoon kävi ketterästi, ja taloyhtiöväki löysi webinaarit nopeasti ja otti omakseen.

Taloyhtiöiden hallituksille webinaarit ovat oiva tapa pysyä ajan tasalla ja oppia uutta. Webinaaria voi seurata kotoa käsin tai vaikkapa loma-asunnolta tai työpisteeltä käsin, eikä tarvitse matkustaa osallistuakseen koulutustilaisuuteen. Kiinteistöliiton koulutukset ovat pääosin tarkoitettu jäsentaloyhtiöiden hallituksille ja ne ovat maksuttomia.

Osallistuminen vaivatonta Kiinteistöliitto järjestää webinaareja tällä hetkellä Teams live -tapahtumina. Niihin osallistuminen ei edellytä Teamsin lataamista omalle koneelle, vaan osallistuminen

onnistuu myös ilman sitä. Koulutukset löytyvät Kiinteistöliiton nettisivuilla olevasta tapahtumakalenterista, jossa koulutuksiin voi ilmoittautua.

Webinaariin ilmoittautuneelle tulee koulutusta edeltävänä päivänä sähköpostiin ohjeet ja osallistumislinkki, jota klikkaamalla pääsee osallistumaan koulutukseen.

Osallistuja ei tarvitse mitään maksullisia ohjelmistoja, eikä sovellusten lataamista.

Kouluttajan puheen kuulemista varten on oltava kaiutin tai kuulokkeet, mutta mikrofonia tai videokameraa ei tarvita.

Osakkaiden omat webinaarit käyntiin Kiinteistöliitto käynnistää nimenomaan taloyhtiöiden osakkaille tarkoitetut webinaarit, joista ensimmäinen järjestetään jo lokakuussa. Seuraava on luvassa loppuvuoden aikana.

Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet taloyhtiössä -webinaariin kannattaa osallistua keskiviikkona 7.10. klo 17.30 alkaen. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen sisältöön pohjautuva webinaari on maksuton ja avoin kaikille aiheesta kiinnostuneille.

Energia-webinaarit taloyhtiöille 5.–11.10. vietettävän valtakunnallisen Energiansäästöviikon alkuun Kiinteistöliit-

Webinaarit energia-aiheista: • Lämmitystavan muutos taloyhtiössä ma 5.10 klo 17.00–17.45 • Taloyhtiön kulutusseuranta ti 6.10. klo 17.00–17.45 • Taloyhtiöiden lämmitysratkaisuja to 26.11. klo 17.30–19.00

to järjestää yhdessä Motivan kanssa kaksi marraskuun lopulla. Koulutuksessa käsitelwebinaaria energiasta: Taloyhtiön kulutuslään mm. asioita, jotka on otettava huoseuranta ja Lämmitystavan muutos mioon pohdittaessa lämmitystaloyhtiössä. Kouluttajina toijärjestelmän uudistamista, mivat Kiinteistöliiton Pettarjolla olevia vaihtori Pylsy sekä Motivan ehtoja sekä sitä, Teemu Kettunen. kuinka edetä Nämä koulutukset suunnitelmalliovat maksuttomia ja sesti. Kouluttajaavoimia kaikille na toimii Kiinkiinnostuneille. teistöliiton johTaloyhtiöiden tava asiantuntija kiinteistoliitto.fi/ lämmitysratkaisuja (energia ja ilmastapahtumat -webinaari on lisäksi to) Petri Pylsy. tarjolla Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille

Ilmoittaudhuin: webinaarei

KIINTEISTÖLEHTI

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

• 2/2020 • 3

Energiaremontti taloyhtiössä Kuva: Bigstock

Kiinnostaako PILP ja energiatehokkaampi lämmitysjärjestelmä? Kiinnostaako saada säästöjä lämmityskustannuksiin?

Teksti: Arto Kemppainen

Energiaremonttihankkeet ovat viime aikoina olleet monen taloyhtiön listalla, eikä syyttä. Ilmastonmuutos ja energiatehokkuusdirektiivi ovat olleet julkisuudessa paljon tapetilla, samoin kaukolämmön hinnoittelu ja kustannusten nousu sekä Aran myöntämät energia-avustukset.

Perusasiat kiinteistönpidossa tulisi olla kunnossa, jotta myös tulevasta energiaremontista saadaan järkevä. Energiaremonttien vertailuihin löytyy insinööritoimistoilta apua kustannusten ja hyötyjen vertailuun. Usein yksi yksittäinen remontti ei ole riittävä tai järkevä, vaan energiaremontti koostuu useamman osan summasta.

Vaihtoehtoja riittää Taloyhtiöillä on paljon vaihtoehtoja saada rakennus energiatehokkaammaksi, etenkin lämmityksen osalta. Aloittaa kannattaa tietysti siitä, että nykyiset järjestelmät ovat kunnossa ja toimivat oikein. Suurin ongelma lienee siinä, että taloyhtiössä ei varmuudella tiedetä kulutusta ja sitä ei välttämättä osata vertailla mihinkään. Vertailu muihin vastaaviin kiinteistöihin esimerkiksi lämmitysenergian kulutuksessa vaatii hieman matemaattista räknäämistä.

Taloyhtiöillä on paljon vaihtoehtoja saada rakennus energiatehokkaammaksi, etenkin lämmityksen osalta.

Lämmöntuotantoon tehtävät muutokset ovat olleet haluttuja energiaremontteja, varsinkin kaukolämmitetyissä rakennuksissa. Lämmönlähteenähän voi kaukolämmön lisäksi olla muun muassa maalämpö, josta paljon puhutaan.

Yksi yleisimmistä lämmönlähteen muutoksista on kaukolämmön oheen rakennettava poistoilmalämpöpumppujärjestelmä (PILP), jolloin voidaankin puhua hybridijärjestelmästä. Kaukolämmitetyssä rakennuksessa, jossa on koneellinen poistoilmanvaihto, voidaan poistoilmasta ottaa lämpöä talteen ja käyttää sitä hyödyksi kaukolämmön ohella. Hybridijärjestelmän rakentaminen on kokonaisjärjestelmä, eikä palapeli.

Tarveselvityksellä alkuun Ennen kuin energiaremonttiin lähtee syvemmälle, tulee tehdä tarveselvitys, jossa selvitetään perusasiat, kuten voiko ja kannattaako remonttiin ylipäätään lähteä. Tarveselvityksessä tulee olla yhteydessä kaukolämpöyhtiöön. Kaikkiin, varsinkaan pienempiin taloyhtiöihin, ei PILP-järjestelmä sovi. Tulee myös muistaa, että järjestelmä vaatii tilaa laitteistolle. Tarveselvityksessä tulisi myös arvioida järjestelmän rakentamis- ja käyttökustannuksia. Tuotemyyjät voivat usein jättää huomiotta sen, että laitteiston asentamisen lisäksi joutuu muuttamaan rakennukseen tulevan sähkön syöttökaapelin kokoa ja sulakekokoa. Muutokset aiheuttavat oman kustannuksensa ker-

taeränä, mutta myös sähköstä maksettava hinta muuttuu. PILP-järjestelmän mukana tulevat lisäksi käyttökustannukset, kuten etäseuranta, ylläpitotoimet ja huolto.

Seuraava vaihe on hankesuunnittelu, johon tulee jo valjastaa lvi-suunnittelutoimisto. Suunnittelija lähtee suunnittelemaan järjestelmätoimittajien kanssa kokonaisuutta siten, että laitteiston sisäinen mitoitus tulee järjestelmän toimittajalta, suunnittelijan tarkastamilla lähtötiedoilla. Lähtötiedot ovat erittäin tärkeitä, jotta järjestelmän osat ovat oikein mitoitettu ja yhteensopivia.

Yksi tärkeimmistä lähtötiedoista on ilmanvaihto, jota ei saa heikentää millään tavoin.

Suunnittelijan tulee tarvittaessa teettää ilmamäärämittaukset ja selvittää nykyisen ilmanvaihtojärjestelmän toimintakunto, jotta lähtöarvot energiaremonttiin olisivat oikeanlaiset. Lvi-suunnittelija voisi myös olla hyvä hankkeen vetäjä ja valvoja.

Energiaremonttiin tarvitaan usein myös rakennuslupa, jonka suunnittelija voi hoitaa.

Ja varsinaiseen urakkaan liittyy kilpailutus ja parhaan kokonaisratkaisun valinta. Tärkeää järjestelmätoimittajan valinnassa ei yksin ole hinta vaan kokonaisuus, johon kuuluu järjestelmän ylläpitoon ja huoltoon liittyvät asiat.

Etävalvonta ja järjestelmän ylläpito kannattaa ulkoistaa järjestelmätoimittajalle.

Kiinteistöliitto on laatinut oppaan Poistoilman lämmöntalteenotto lämpöpumppujärjestelmällä kerrostaloissa (PILP), joka kannatta lukea, jos asia kiinnostaa.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lvi-asiantuntija.

Keskity huoletta hallitustyöhön,

me tuemme lakiasioissa.

Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Meiltä saat lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon liittyvissä kysymyksissä.

Juristimme avulla varmistat myös korjaus- tai lisärakentamishankkeen menestyksekkään läpiviennin.

Olemme Suomen suurin kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto.

Voit luottaa jokaisen juristimme ammattitaitoon ja näkemykseen.

Ota yhteyttä, keskustellaan taloyhtiönne tilanteesta ja tarpeista.

Helsinki, Unioninkatu 13, puh. 029 360 1100

Tampere, Koskikatu 7 A 1, puh. 029 360 1200

Apu löytyy osoitteesta www.kak-laki.fi

4 • KIINTEISTÖLEHTI

• 2/2020

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

Asuntokohtainen vedenmittaus Tavoitteena on edistää energiansäästöä ja luoda edellytyksiä energian loppukäyttäjien kustannussäästöille. Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi energiatehokkuuslain ja eräiden muiden lakien muuttamisesta on parhaillaan käsittelyssä, ja lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 24.10.2020.

Välittömiä muutoksia hillitsee kuitenkin kansallinen siirtymäaika.

Teksti: Sanni Nuutinen

Vesimittareiden asentaminen tuttua – käyttö laskutusperusteena uutta Vesimittareiden asentamisen osalta tilanne on jo pitkälti tuttu, sillä vaatimus huoneistokohtaisten vesimittareiden asentamisesta uudisrakentamisessa tuli voimaan jo vuonna 2011. Vastaavasti korjausrakentamisen yhteydessä on vesimittarit tullut asentaa muun muassa vesi- ja viemärilaitteistojen uusimisen yhteydessä vuodesta 2013 lähtien.

Jatkossa asennettavien mittarien tulee olla etäluettavia, eli mittarin rekisteröimä tieto tulee olla mahdollista lukea rakennuksen ulkopuolelta. Merkityksellistä on, että ra-

kentamismääräykset ovat koskeneet huoneistokohtaisten vesimittarien asentamista, mutta eivät niiden käyttöä laskutuksen perusteena.

Direktiivin asettamien velvoitteiden myötä asunto-osakeyhtiölakiin on tarkoitus lisätä uusi pykälä, jonka mukaan vastikeperuste veden kustannusten jakamiseksi on mitattu todellinen kulutus (uusi asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 4 a §). Laissa on ehdotettu säädettäväksi myös veden kulutusta ja muita vastikkeen määräämistä koskevien tietojen antamista osakkeenomistajalle. Ehdotuksen mukaan tiedot veden kulutuksesta huoneistossa on annettava osak-

Helppo käyttää Esteri Koman käyttö on yksinkertaista. Yhden koneen versiossa pelkkä lähimaksukortin vilautus lukijalle riittää.

Monipuolinen Käyttäjä voi hoitaa maksamisen pankki- tai luottokortin lähimaksulla, sirulla tai magneettijuovalla. Lisäksi maksun voi tehdä puhelimella, sillä laite hyväksyy useita mobiilimaksujärjestelmiä.

Käy koneeseen kuin koneeseen Koma on kytkettävissä kaiken merkkisiin ja ikäisiin pesukoneisiin, kuivausrumpuihin, mankeleihin jne.

Edullinen käyttää Alhaisten käyttökulujen ansiosta rahastin sopii hyvin pienten maksujen keräämiseen.

Esteri Koma 4

Katso lisää www.esteri.com tai ota yhteyttä edustajaamme.

Esteri Pesulakoneet Oy Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 esteri@esteri.com www.esteri.com

Uusimaa

Jyrki Haatainen, 050 533 0806 Kim Karling, 040 501 1235 Harri Karling, 0400 447 828

Lounais-Suomi Jukka-Pekka Leppiaho, Pirkanmaa

0400 179 059 Jan Lehtonen, (03) 233 3236

Keski-Suomi

Kari Tiihonen, 040 730 0077

Pohjanmaa

Arto Kuparinen, 0400 663 484

Itä-Suomi Risto Ollila, 0500 543 099 Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, 040 527 5871

• 2/2020 • 5

ja laskutus pakolliseksi keenomistajalle kuukausittain. Se, kuinka usein toteutunutta kulutusta vastaava vesimaksuvastike on perittävä tai kuinka tietoja osakkeenomistajalle toimitetaan, jää taloyhtiössä päätettäväksi.

Riittävänä tietojen toimittamistapana pidetään kuitenkin esimerkiksi sitä, että veden kulutusta koskevat tiedot ovat osakkeenomistajan saatavilla huoneistoon asennetun vesimittarin tai mittareiden etäluentaan perustuvan verkkopalvelun kautta. Toimitettavista tiedoista on tarkoitus säätää tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.

putkisaneerauksen yhteydessä asennetaan etäluettavat vesimittarit. Siirtymäsäännöksen tarkoituksena onkin taata vanhojen taloyhtiöiden siirtyminen uuteen järjestelmään hallitusti ja ilman ylimääräisiä kustannuksia. Jos taloyhtiössä kuitenkin on jo ennen Tietoa vedenkäytöstä lain voimaantuloa mm. osoitteesta asennettu huoneistokohtaiset mittarit, voidaan niiden käyttöönotosta vesimaksuvastikkeen määräämiseksi päättää yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä.

Piirrokset: Marjo Parkkinen

KIINTEISTÖLEHTI

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

Tiesitkö?

www.motiva.fi

Siirtymäaika tuo helpotusta Kaikkien taloyhtiöiden ei tarvitse välittömästi ryhtyä vesimittareiden asentamiseen, vaan ehdotetun siirtymäsäännöksen mukaan mittaukseen perustuva vesimaksuvastike tulee sovellettavaksi, kun yhtiössä on lain voimaantulon jälkeen haettavan rakennusluvan perusteella asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit. Toisin sanoen muutos koskee uusia taloyhtiöitä ja vanhoja taloyhtiöitä sitä mukaan, kun niissä

Laki yhtiöjärjestyksen edelle Pääsääntöisesti osakkeenomistajan vastikkeen maksuvelvollisuus määräytyy yhtiöjärjestyksen määräysten mukaan.

Jatkossa yhtiöjärjestysmääräyksissä ei kuitenkaan voida sopia vettä koskevista vastikeperusteista vapaasti. Mikäli yhtiöjärjestykseen sisältyy määräys esimerkiksi henkilölukumäärään perustuvasta vesivastikkeesta, tulee kyseinen määräys poistaa tai muuttaa uuden lain mukaiseksi sen jälkeen, kun taloyhtiössä on alettu soveltamaan uuden lain

KIINTEISTÖLEHTI apuna taloyhtiön arjessa SUOMEN KIINTEISTÖLEHTI on taloyhtiöiden oma lehti.

Se on oiva neuvonantaja vaikkapa tarvitessasi ajankohtaista tietoa, kun olet menossa osallistumaan taloyhtiösi yhtiökokoukseen. Eikä vain silloin, koska myös muulloin Kiinteistölehti käy samassa ajassa kuin taloyhtiön vuosikello.

NYT 4 NUMEROA UUSILLE TILAAJILLE TUTUSTUMISHINTAAN 20 € Tilaa osoitteessa www.kiinteistolehti.fi/tilaa-kiinteistolehti/

www.kiinteistolehti.fi

3 luvun 4 a §:ää ja muu yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan rekisteröitäväksi. Jo ennen yhtiöjärjestyksen määräyksen muuttamista uuden vastikeperusteen mukaiseksi, tieto vastikeperusteesta käy ilmi osakehuoneistosta annettavasta isännöitsijäntodistuksesta.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies.

6 • KIINTEISTÖLEHTI

• 2/2020

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

Energiatehokkuus hyödyttää niin osakasta, taloyhtiötä kuin ympäristöäkin Taloyhtiöiden energiatehokkuutta parantamalla saadaan aikaan hyötyjä monella saralla. Parhaimmillaan yhdellä iskulla on mahdollista parantaa asumisviihtyvyyttä, pitää asumiskustannukset kurissa, huolehtia omaisuuden arvosta ja edesauttaa yhteiskunnan siirtymistä kohti hiilineutraaliutta. Energiatehokkuus ei ole pimeyteen vievä mörkö, vaan mahdollisuus entistäkin terveellisempään ja viihtyisämpään asumiseen.

Teksti: Petri Pylsy

Taloyhtiön energiatehokkuudesta keskusteltaessa on hyvä muistaa muutamia perusasioita. Energiatehokkuus ei ole suora synonyymi energiansäästölle. Aina on huomioitava se, mitä käytetyllä energialla saadaan aikaan. Asuinrakennuksessa on oleellista viihtyisä, turvallinen ja terveellinen asuminen, eli esimerkiksi hyvä sisäilmasto. Näin ollen kaukolämpö- tai sähkölaskusta ei voi nähdä rakennuksen energiatehokkuutta – tai tehottomuutta. Alhainen ostoenergian kulutus ei suoraan tarkoita energiatehokasta rakennusta, vaan aina tulisi ottaa huomioon myös sisäilmaston laatutaso.

Energiatehokkaassa taloyhtiössä ei palella eikä hikoilla talvella Talvisaikaan suurin osa ihmisistä pitää 21–22 asteen huoneilman lämpötilaa asuintiloissa sopivana. Monissa taloyhtiöissä asuntojen lämpötilat ovat kuitenkin korkeampia. Liian korkeat talviajan huoneilman lämpötilat muun muassa lisäävät hengitystieoireita ja väsymistä. Myöskään yhteisiä tiloja ei kannata pitää liian lämpiminä.

Selättämällä talven ylilämpöongelmat saadaan samalla kertaa parannettua asumisviihtyisyyttä ja alennettua lämmityskustannuksia. Vanha muistisääntö toimii

edelleen: yhden asteen alennus taloyhtiön keskimääräisessä huoneilman lämpötilassa pienentää noin viidellä prosentilla lämmitysenergian kulutusta. Energiafiksun taloyhtiön yksi tunnusmerkki onkin lämmityskaudelle yhdessä asetettu tavoite huoneilman lämpötiloille ja lämmitysjärjestelmän toiminnan seuraaminen asumisen arjessa.

Oleellista on omaan taloyhtiöön sopivat lämmityksen asetusarvot, esimerkiksi ns. lämmityksen säätökäyrä, ja kunnossa pidetty lämmitysjärjestelmä. Huolehtimalla ikkunoiden ja parvekeovien tiivisteiden kunnosta ja oikeaoppisesta tiivistystyöstä ehkäistään tarvetta kompensoida vedontunnetta korkealla huoneilman lämpötilalla.

Hyvä sisäilma on aina oleellinen osa energiatehokkuutta Toimivalla ja hallitulla ilmanvaihdolla on keskeinen rooli ihmisten ja rakennusten hyvinvoinnissa. Pohdittaessa toimia taloyhtiön energiankäytön tehostamiseksi on aina pidettävä huolta, ettei ilmanvaihtoa heikennetä energiansäästön huumassa.

Taloyhtiö, jossa on huonosti toimiva ilmanvaihto, ei voi olla energiatehokas.

Energiafiksussa taloyhtiössä huolehditaan

Tiesitkö?

Pitkäjänteinen, suunnitelmallinen kiinteistönpito on energiatehokkuuden paras tae.

ilmanvaihtohormien/-kanavien puhdistamisesta vähintään 10 vuoden välein, säännöllisestä ilmanvaihtojärjestelmän toimivuuden varmistamisesta ja tarvittavien säätötoimenpiteiden suorittamisesta. Korvausilmaventtiilien tai ilmanvaihtokoneiden suodattimien vaihtaminen tai puhdistaminen on suositeltavaa tehdä vähintään sekä keväällä että syksyllä.

Energiankäyttöä tehostavia ratkaisuja on mahdollista tehdä myös ilmanvaihdon osalta ilman tarvetta tinkiä asumismukavuudesta tai -terveydestä esimerkiksi poistoilman lämmön talteenoton, tarpeenmu-

KIINTEISTÖLEHTI

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

Rakennuttaminen, valvonta, korjaussuunnittelu Ihmisiä, joiden kanssa rakennat rohkeasti parempaa

Eiran Isännöitsijätoimisto Oy Osaava isännöitsijä    

ains.fi

• 2/2020 • 7

järkevä vastiketaso kiinteistömanagement vaativat peruskorjaukset kiinteistön arvon säilyttäminen

Viihtyisää, turvallista ja terveellistä asumista!

Me OP Kodissa haluamme varmistaa asumismukavuutesi sekä säilyttää omaisuutesi arvon.

Pyydä tarjous laadukkaista isännöintipalveluista, niin räätälöimme juuri sinulle sopivan kokonaisuuden!

Palvelun tarjoaa OP-Filia Oy Ab op-koti.fi/isannointi

Elimäenkatu 20 A 5. kerros, 00510 Helsinki Puhelin 0600 01250 etunimi.sukunimi@2727350.fi l www.2727350.fi

ISTON ISÄNNÖINTIPALVELUT

Ovi onnelliseen kiinteistöön.

Ovi onnelliseen kiinteistöön.

Kuva: Marjo Parkkinen

ISTON ISÄNNÖINTIPALVELUT

kaisen ilmanvaihdon ja sähköpihien puhaltimien avulla.

Energiatehokkuus ei ole lupa hölmöillä Välillä keskusteluissa nostetaan esille tapauksia, joissa energiatehokkuuden kerrotaan aiheuttaneen ongelmia. Varsinainen syy piilee useimmiten huonossa käytössä ja ylläpidossa, suunnittelussa, rakentamisessa, taloyhtiöiden osto-osaamisessa, taloyhtiön ja projektien johtamisessa tai yhtä aikaa kaikissa näissä.

Säästäminen väärässä paikassa lisää riskiä epäonnistumiselle. Taloyhtiöiden on panostettava korjaushankkeiden asiantuntevaan hankesuunnitteluun. Hankesuunnittelussa pitää arvioida, millaisia energiatehokkuutta parantavia ratkaisuja olisi mahdollista ja järkevä toteuttaa hankkeessa. Osana korjaushankkeita on aina varmistuttava lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien oikeasta toiminnasta.

Poppakonstit eivät auta, suunnitelmallisuus kyllä Energiatehokkuus ei ole kaniini, joka voidaan noin vain vetää esiin taikurin hatusta.

Tilaa Suomen Kiinteistölehden uutiskirje sähköpostiisi: kiinteistolehti.fi/tilaa-uutiskirje/

Taloyhtiön energiatehokkuuden parantaminen on osa suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Osakkaiden tahtotilan ja lähtötilanteen pohjalta on asetettava tavoitteet myös energiatehokkuudelle, sisällytettävä ne osaksi kunnossapitosuunnitelmaa ja taloussuunnittelua sekä mitattava tavoitteiden saavuttamista.

Suomen rakennuskanta ei voi olla käytönajan energiankäytön osalta hiilineutraali ennen kuin suomalainen energia-ala on hiilineutraali. Toisaalta energiajärjestelmän saaminen hiilineutraaliksi kustannustehokkaasti tuskin on mahdollista ilman rakennuksissa tehtäviä toimenpiteitä.

Näin ollen yhteistyötä ja suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja tätä kautta syntyviä energia- ja ns. tehotehokkaampia taloyhtiöitä tarvitaan matkalla kohti hiilineutraaliustavoitteita.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton johtava asiantuntija (energia ja ilmasto).

Asiakkaillemme olemme juuri sopivan kokoinen toimija; sopivan pieni ja riittävän suuri – samaan aikaan valtakunnallinen ja paikallinen.

Lue lisää osoitteesta isto.fi tai soita 010 411 8100 Asiakkaillemme olemme juuri sopivan kokoinen toimija; sopivan pieni ja riittävän suuri – samaan aikaan valtakunnallinen ja paikallinen.

Lue lisää osoitteesta isto.fi tai soita 010 411 8100

8 • KIINTEISTÖLEHTI

• 2/2020

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

Säästä taloyhtiösi energialaskussa – katso vinkit ilmaisesta oppaasta Taloyhtiöiden energiankulutuksesta menee hukkaan jopa kolmasosa.

Taloyhtiön dataopas neuvoo, miten tähän voi puuttua yksinkertaisilla ja edullisilla keinoilla hyödyntämällä taloyhtiöstä kerättyä mittaustietoa.

Energiankulutuksen osuus taloyhtiön hoitokustannuksista on tyypillisesti 30–40 prosenttia. Osa kulutuksesta menee hukkaan esimerkiksi tilojen ylilämmittämisen vuoksi, jolloin myös maksetaan turhasta.

Taloyhtiöissä ei vielä usein tunneta olemassa olevia digitaalisia ratkaisuja, joiden avulla energiankäyttöä voidaan tehostaa.

Syyskuussa julkaistu Taloyhtiön dataopas antaa taloyhtiöiden jäsenille, isännöitsijöille ja asukkaille perusymmärryksen siitä, miten taloyhtiöt voivat kerätä mittaustietoa, ja miten se voidaan valjastaa säästämään taloyhtiön kustannuksia, parantamaan asumisolosuhteita sekä pienentämään ilmastovaikutuksia.

Oppaan on tuottanut Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hanke, jonka tavoitteena on vaikuttaa taloyhtiöiden energiankulutukseen ja ilmastopäästöihin lisäämällä taloyhtiöiden tietoisuutta digiratkaisuista. Hankkeen to-

teuttavat Helsingin kaupungin innovaatioyhtiö Forum Virium Helsinki, Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY sekä Helsingin ja Vantaan kaupungit yhdessä Green Building Councilin kanssa.

– Digitaaliset palvelut ja anturitekniikka eli IoT-sensorit lisääntyvät taloyhtiöissä vauhdilla. Anturit ovat taloyhtiöiden kannalta kustannustehokkaita, ja niiden avul-

la dataa voi kerätä vanhastakin kerrostalosta. Energialaskua voi leikata, mutta se on mahdollista vain, jos tiedetään, mihin energiaa taloyhtiössä kuluu. Tässä voidaan hyödyntää IoT-sensorien tuottamaa dataa, kertoo projektipäällikkö Lasse Sariola Forum Virium Helsingistä.

Antureiden avulla voidaan esimerkiksi kerätä tietoa talon sisälämpötiloista, jolloin tiedon avulla voidaan ohjata lämmitystä ja välttää ylilämmitys. Hankkeen pilottitaloyhtiössä havaittiin antureiden avulla, että taloyhtiön yleisissä tiloissa oli ylilämmitystä.

Kiinteistöjen energiansäästöillä edistetään ilmastotavoitteita Merkittävä osa Suomen rakennuskannasta on rakennettu 1960–80-luvuilla. Tämän ikäluokan talojen energiankulutus on suurta, ja tehostamispotentiaalia on paljon. Helsingissä rakennusten lämmitys tuottaa jopa 56 prosenttia kaupungin hiilidioksidipäästöistä ja sen osuus on suurempi kuin esimerkiksi liikenteessä ja sähkönkulutuksessa. Helsingin kaupungin tavoitteena on tulla hiilineutraaliksi vuoteen 2035 mennessä, ja lämmityskuluissa säästäminen edistää osaltaan tätä tavoitetta.

– Helsingin kaupunki edistää omistamiensa kiinteistöjen energiatehokkuutta aktiivisella kulutusseurannalla ja kannustaa kaikkia kiinteistönomistajia rohkeasti mukaan energiansäästötalkoisiin, toteaa projektikoordinaattori Aleksi Heikkilä Helsingin kaupungilta.

Tekoälybotti Energia-assari opastaa energia-asioissa Korona-pandemia siirsi monen taloyhtiön yhtiökokouksen syksyyn.

Viimeistään syyskuun loppuun mennessä kokous olisi pidettävä.

Energia-asiat ovat keskeinen asia kokouksessa, ja jokaisen osakkaan kannattaa niistä olla tietoinen. Motiva tarjoaa taloyhtiöille myös tekoälyneuvontaa energia-asioissa. Näppärä tekoälybotti Energia-assari opastaa alkuun energiatehokkuuden parantamisessa.

Teksti: Juho Järvinen ja Jari Virta

‒ Vesi- ja energiakustannukset ovat varsin suuri siivu taloyhtiön hoitokuluista, joten niiden kulutustasoja on hyvä seurata säännöllisesti, muistuttaa asiantuntija Päivi Suur-Uski valtion kestävän kehityksen yhtiöstä Motivasta.

Yhtiökokoukseen kannattaa jokaisen asukkaan osallistua, vaikka ei kuuluisi taloyhtiön hallitukseen eikä hallitusvastuukaan kiinnostaisi. Yhtiökokouksessa kuitenkin päätetään jokaisen huoneiston omistajan omaisuudesta. Taloyhtiön toimintakertomukseen on tärkeää kirjata tiedoksi lämmön, kiinteistösähkön ja veden kulutustiedot.

Taloyhtiön hallituksen on seurattava kulutustasoja säännöllisesti. Yhtiökokouksen jälkeisessä hallituksen järjestäytymiskokouksessa kannattaa vastuuttaa yksi hallituksen jäsen tai vaihtoehtoisesti isännöitsijä seuraamaan kulutustasoja ja raportoimaan hallituksen kokousten yhteydessä kulutukses-

Kuva: Bigstock

sa tapahtuvista mahdollisista poikkeamista. Näin havaitaan nopeasti vaikkapa sulanapitolämmityksen vikaantumisesta aiheutuva roima kulutuksen kasvu tai osataan lähteä etsimään muita kulutuksen kasvun syitä.

Taloyhtiön korjaussuunnitelma ajan tasalle Energiaremontilla kuluja on mahdollista leikata. Yhtiökokouksessa on syytä keskustella myös siitä, onko taloyhtiön korjaussuunnitelma ajan tasalla ja onko siinä riittävästi huomioitu energiatehokkuuden parantaminen suunniteltujen korjausten yhteydessä. ‒ Jos taloyhtiössä on ollut mietinnässä energiatehokkuutta parantavia korjauksia, on nyt aika tarkistaa niiden ajankohtaisuus. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) myöntää energia-avustusta, jolla voi pienentää korjauskustannuksia, Suur-Uski toteaa.

ARA myöntää energia-avustuksia asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin vuosina 2020‒2022. Avustusta voivat hakea asuinrakennuksen omistavat henkilöt, taloyhtiöt ja ARA-yhteisöt.

KIINTEISTÖLEHTI

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

datan avulla

LINJASANEERAUKSESSA MUKANA SUOMEN JOHTAVA KEITTIÖTOIMITTAJA, JONKA KONSEPTI ON TODISTETTU TOIMIVAKSI JO LUKUISISSA KOHTEISSA.

WWW.PUUSTELLI.FI

Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hanke vauhdittaa taloyhtiöiden digiloikkaa. Tavoitteena on saada asunto-osakeyhtiöt ja niiden asukkaat aktiiviseksi osaksi älykaupunkia ja ilmastonmuutoksen torjuntaa. Hanke kehittää yhteisiä toimintamalleja asuinkerrostalojen tiedon keräämiseen, jakamiseen ja omistajuuteen.

Se myös pilotoi asuinkiinteistöjen IoT-sensoridatan hyödyntämistä kuudessa kerrostaloyhtiössä Helsingissä ja Vantaalla yhdessä asukkaiden kanssa. Hankkeen yhtenä tuotoksena julkaistaan Taloyhtiön Digiopas, joka avaa tarkemmin datan ja sen keräämisen mahdollisuuksia yksityisyyden suojan huomioiden. Vuoden 2020 loppuun kestävässä hankkeessa ovat mukana Helsingin ja Vantaan kaupungit, Forum Virium Helsinki, Green Building Council Finland ja Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä HSY. Hanke toteutetaan 6Aika-ohjelman, Euroopan aluekehitysrahaston ja Uudenmaan liiton rahoituksella.

• 2/2020 • 9

PUUSTELLI PRO. LINJASANEERAUSTEN KEITTIÖTOIMITTAJA.

PUUSTELLI PRO - PARASTA ASIANTUNTIJAPALVELUA! RUNEBERGINKATU 43 B 8, 3. krs 00100 HELSINKI p. 010 277 7426 saneerausprojektit@ puustelli.com

KUMPPANINA AMMATTILAINEN, JOLLA ON KOKONAISVALTAINEN YMMÄRRYS LINJASANEERAUKSEN JA KEITTIÖREMONTIN YHTEENSOVITTAMISESTA.

Taloyhtiön hallitus sekä isännöitsijä

Kaipaatko ajantasaista sekä ennakoivaa tietoa asumiseen liittyvissä asioissa?

Annamme asiantuntijatukea taloyhtiösi toimintaan.

Maksuton puhelinneuvonta

Kattavat jäsensivut

laki tekniikka talous

Uutiskirjeet ja ohjeet

Monipuolinen koulutus

Erilaiset toimeksiannot

Palvelemme jo yli 11 800 jäsentaloyhtiötä.

Jäsenyys, joka kannattaa! Lue lisää www.ukl.fi Det lönar sig för husbolaget att vara medlem. Läs mer www.ukl.fi/fsf

Asumismukavuus ja energiankulutus samassa paketissa Taloyhtiössä olisi hyvä päättää tavoiteltavasta sisälämpötilasta ja viestiä tämä myös huoltoyhtiölle. Joko hallitus tai yhtiökokous voi tehdä tämän päätöksen. Energiatehokas sisälämpötila on noin 20‒22 astetta, mutta muun muassa vetoisuus ja asukkaiden ikärakenne voivat vaikuttaa siihen, mikä sisälämpötila koetaan miellyttäväksi.

Vetoisat olosuhteet tuntuvat selvästi vedottomampia kylmemmiltä, joten esimerkiksi ikkunoiden tiivisteiden kuntoon kannattaa kiinnittää huomiota. Asukkaille on myös hyvä toimittaa tiedotteita ilmanvaihdon ja termostaattien oikeanlaisesta käytöstä.

5 000

Tukea energiakysymyksiin

40

Energia-asioita ei kannata jäädä yksin pohtimaan, sillä tukea on paljon saatavilla. Motivan tekoälybotti Energia-assari opastaa taloyhtiöitä energiatehokkuuden parantamisessa. Energia-assari on Motiva.fi/taloyhtiot-verkkosivulla, ja se vastaa muun muassa lämmitykseen ja ilmanvaihtoon, energia-avustuksiin ja energiatodistuksiin liittyviin kysymyksiin sekä ohjaa kysyjät tarkemman tiedon lähteille.

Taloyhtiöiden hallituksen jäsenille Motiva suosittelee maksuttoman energiaekspertti-kurssin käymistä verkkokurssina, jotta taloyhtiön energia-asiat tulevat tutuiksi. Energia-eksperttimateriaalit ovat myös vapaasti käytettävissä omatoimiseen asioihin perehtymiseen. www.motiva.fi/koti_ja_asuminen/taloyhtiot

vuosittaista kouluttautujaa, joilta erinomaista palautetta

400

alan parasta asiantuntijaa kouluttajina

200

vuosittaista koulutustapahtumaa

vuoden kokemuksella

Tieto taidoksi ja toiminnaksi Kiinko on edelläkävijä, joka tukee kiinteistö- ja rakennusalan yritysten sekä ammattilaisten menestymistä.

Viemme eteenpäin koko kiinteistöalan osaamista ja tuomme alalle uusimman tietotaidon sekä kiinnostavat näkemykset. Omien huippuosaajiemme sekä kotimaisten ja kansainvälisten verkostojen kanssa tuemme vahvasti alan kehitystä.

Varmista, että omaisuutesi on ammattilaisten hoidossa. Koulutetulla isännöitsijällä ja kiinteistönvälittäjällä on aina todistus osaamisestaan.

Tutustu koulutuksiimme www.kiinko.fi

Kiinko on alan johtava kouluttaja. www.kiinko.fi

10 • KIINTEISTÖLEHTI

• 2/2020

Taloyhtiö tarvitsee monenlaista viisautta Yhteistyö tai sen puute on taloyhtiön suurin viisaus ja pahin riski.

kolme

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

tässä

esimerkkiä

Energiakustannukset ovat noin kolmannes taloyhtiön vuosikuluista.

Terveysriskien torjunta on osa asumisen turvallisuutta.

1 2 3 Asunto-osakeyhtiö omistetaan yhdessä, ja lisäksi useimmiten asutaan samojen seinien sisällä, jaetaan yhteiset ulkoalueet sekä kaikki yhtiön kulut. Jos tässä yhtälössä unohtuu yhteisen edun ajaminen, törmätään välittömästi hankaluuksiin. Urheiluvertauksin: kyseessä on ehdottomasti joukkuelaji, ei yksilöurheilu.

Lyhytnäköinen oman edun tavoittelu johtaa aina kokonaisuuden kannalta huonoon lopputulokseen pidemmällä ajalla. Yleisesti hyväksyttyjä taloyhtiön tavoitteita ovat hyvä huolenpito kiinteistöstä sekä asukkaiden viihtyvyys. Hyvin usein myös kustannukset halutaan pitää kohtuullisina ja myös ennakoitavina. Nämä tavoitteet ovat aivan realistisia ja saavutettavissa, kunhan asioita tehdään suunnitelmallisesti ja hyvässä yhteistyössä asukkaiden, osakkaiden, isännöitsijän ja hallituksen kanssa.

Lämmitys maksetaan yhteisesti vastikkeilla kerätyin varoin. Siksi ei ole yhdentekevää, kuinka naapurit energiaa säästävät tai hukkaavat.

Intressi on korostetun yhteinen. Jokaisessa taloyhtiössä olisi hyvä olla oma energian käytön asiantuntija, joka osaa kiinnittää huomiota energiasyöppöihin ja mahdollisiin säästökohteisiin.

Pääkaupunkiseudulla apua saa kätevästi, koska HSY:n (Helsingin seudun ympäristöpalvelut) ilmastoinfo järjestää ilmaisia energiaekspertti-koulutuksia. Kurssia voi lämpimästi suositella taloyhtiön edustajille. Kurssi auttaa hahmottamaan mistä energialasku muodostuu, miten erilaiset energiankulutukseen vaikuttavat tekniset järjestelmät toimivat ja kuinka erilaisilla toimenpiteillä on mahdollista vähentää taloyhtiön energiankulutusta.

Kiinteistöliitto Uusimaa ry • YLI 11 800 UUSMAALAISEN JÄSENTALOYHTIÖN ASIALLA JO YLI 85 VUOTTA. Tarjoaa asiantuntevaa ja puolueetonta apua taloyhtiöiden arkeen.

• MIKSI MAKSAN TOISTEN PARVEKEREMONTISTA? KENEN VASTUULLA ON VIEMÄRITUKOS? Vastaukset maksuttomasta jäsenten puhelinneuvonnasta jokaisena arkipäivänä.

Lisäksi koulutusta ja tietoa taloyhtiön hallituksen jäsenille.

• EI KANNATA POHTIA TALOYHTIÖN ASIOITA YKSIN. Kiinteistöliitto Uusimaa on taloyhtiönne hallituksen tuki ja tietopankki.

Jäsenyys, joka kannattaa!

Asumisterveys ei normaalitilanteessa nouse kärkeen taloyhtiöasioissa. Tämä koronavuosi on tuonut asiaan ihan uuden painoarvon. Porraskäytävien, saunatilojen, hissien ja muiden yhteisten tilojen siivousta on monissa yhtiöissä tehostettu. Ja osassa kiinteistöjä on tilapäisesti jopa kokonaan poistettu pyykkituvan ja saunan käyttö.

Kokouskäytännöissä on menty enemmän etäkokouksiin. Remonttihankkeissa sekä huoltotöissä on noudatettu erityistä varovaisuutta. Naapuriapua on myös ilahduttavasti annettu esimerkiksi ikäihmisten ruokahankinnoissa ja muissa arjen askareissa. Kaikesta harmista ja riskeistä huolimatta tartuntariskit ovat tuoneet mukanaan myös jotain positiivista. Naapuriapu ja kokouksiin osallistuminen myös omasta asunnosta käsin ovat esimerkkejä varsinkin ikääntyneiden tai huonosti liikkuvien asukkaiden kannalta hyvistä käytännöistä. Toivottavasti näitä hyviä puolia jää elämään taloyhtiöarkeen vielä koronan joskus helpottaessa otettaan.

Mika Heikkilä toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

Infoa!

Lue lisää jäsenyyden eduista Kiinteistöliitto Uusimaan sivuilta

www.ukl.fi

KIINTEISTÖLEHTI

Teemalehti taloyhtiöiden asukkaille ja hallituksille

• 2/2020 • 11

Hyresgivarens skadeståndsansvar i bostadsaktiebolag

Hyresgästerna hör till husbolagens normala vardag, har nästan alltid gjort det och kommer högst sannolikt att göra det även i framtiden. Trots att det är normalt med hyresgäster, är aktionärerna rätt ofta oeniga och ovetande om vem som ansvarar för vad hyresgästen gör i bolaget.

Text: Niklas Lindberg

De övriga aktionärerna anser ofta att hyresvärden t.ex. borde stå för reparationen av husbolagets skador som hyresgästen orsakat. Lagen är dock klar, tydlig och logisk angående hyresvärdens ansvar. Alla aktionärer, även de aktionärer som hyrt ut sin lägenhet, ansvarar endast för de skador som de själva orsakat uppsåtligen eller av oaktsamhet.

Den absoluta huvudregeln i husbolagen är att hyresvärden inte ansvarar för en skada som hyresgästen orsakar. Även om detta borde vara rätt klart och tydligt, händer det ofta i husbolagen att de övriga aktionärerna försöker få hyresgivaren att stå för reparationskostnaderna.

Högsta domstolens beslut om vattenskada Ett husbolag hade nyligen en lång, och säkerligen bitter, tvist med en av sina aktionärer. Parterna tvistade slutligen hela vägen till högsta domstolen (HD), som i sitt prejudikat 2016:33 fastslog att hyresvärden inte ansvarar för en skada som orsakats av hyresgästens vårdslöshet. I fallet hade en hyresgäst i ett höghus somnat i duschen, vilket resulterade i en allvarlig vattenskada, som husbolaget var tvunget att reparera. Hyresgästen saknade hemförsäkring

och betalningsförmåga. Husbolaget bestämde sig för att kräva skadestånd av hyresgivaren, som inte hade krävt hemförsäkring innan hyresavtalet skrevs under. HD fastslog att hyresvärden inte hade reella möjligheter att påverka hyresgästens agerande, och därmed kunde inte hyresvärden anses ha medverkat i vattenskadans uppkomst.

HD fastslog ytterligare att hyresvärden inte har en laglig skyldighet att kräva hemförsäkring av hyresgästen och således förkastades husbolagets käromål.

I vissa sällsynta fall kan det dock hända att hyresvärden är skadeståndsskyldig för en skada som inträffat i ett husbolag då aktielägenheten varit i hyresgästens besittning. I dessa fall är det dock frågan om situationer i vilka hyresgivaren uppsåtligen eller pga. oaktsamhet agerat i strid med bostadsaktiebolagslagets bestämmelser. Alla aktionärer i ett bostadsaktiebolag, även aktionärerna som hyrt ut sin lägenhet, har vissa skyldigheter gentemot bolaget, t.ex. skyldigheten att betala vederlag och att sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt. Aktionärer som hyr ut sin aktielägenhet bör granska lägenheten i samband med att den förra hyresgästen flyttar ut och innan den nya hyresgästen flyttar in, annars kan det i värsta fall bli dyrt.

Kom ihåg omsorgsfull granskning I somras dömde Vasa hovrätt en hyresvärd att stå för husbolagets reparationskostnader av en vattenskada, som orsakades av att en koppling till tvättmaskinen saknade en tillhörande propp. Proppen hade avlägsnats under något av lägenhetens två senaste hyresförhållanden. Hovrätten ansåg att hyresvärden borde ha märkt att proppen saknades, om denne hade utfört en normal granskning av lägenheten efter att hyresgästen flyttat ut, vilket är normal praxis i branschen. Eftersom ingen granskning hade utförts, ansåg hovrätten att hyresvärden hade brutit mot sin skyldighet som aktionär att sköta om lägenheten omsorgsfullt. Enligt domen, som nu redan vunnit laga kraft, ska hyresvärden betala drygt 11 000 euro i skadestånd och även stå för husbolagets rättegångskostnader, som i detta fall uppgick till dryga 21 000 euro.

Vasa hovrätts dom väckte en del förvåning inom fastighetsbranschen. Hittills har hyresvärden i regel inte dömts till skadestånd för skador orsakade av hyresgästen, då hyresvärden inte enligt lag ansvarar för hyresgästen åtgärder.

Det som dock är väsentligt att förstå angående hovrättens dom, är att hyresvärden i fallet dömdes till skadestånd pga. av sitt eget försummande av lägenhetens omsorgsfulla skötsel, då denne inte granskade lägenheten vid byte av hyresgäst. Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras, att man även som fastighetsplacerare, eller hyresvärd över lag, omsorgsfullt bör sköta om sin aktielägenhet, annars kan man få betala dyrt.

Författaren arbetar som jurist vid Finlands Svenska Fastighetsförening rf

Tukeudu tietoon taloyhtiön hallinnossa ja vastuunjakokysymyksissä

TALOYHTIÖN HALLITUKSEN ABC

TALOYHTIÖN VASTUUNJAKOTAULUKKO PLUS 2020

Kaipaatko varmuutta hallitustyöhön? Uutuusoppaasta saat helposti tarvittavat tiedot taloyhtiön hallinnosta, päätöksenteosta, talotekniikasta sekä kunnossapidon suunnittelusta.

Kirja erittelee taloyhtiön ja osakkaan lain mukaiset kunnossapitovastuut huoneistossa, parvekkeella ja pihalla kohta kohdalta. Piirroskuvat ja esimerkkitapaukset havainnollistavat vastuita käytännössä.

32,00 €

49,00 € WWW.KIINTEISTOMEDIA.FI