Ryhmäkorjaushankkeen aloittaminen
Opas taloyhtiöille
Tekijä
Roni Dufva
Savonia-ammattikorkeakoulu
Opas on laadittu osana rakennustekniikan insinööriopintojen opinnäytetyötä 2026.
Tilaaja
Kiinteistöliitto Itä-Suomi
1.
2.
3.
4.
5.
8.
Sanasto
KVR-urakka
KU-urakka
Tilaaja
Lisätyö
Projektipäällikkö/ Rakennuttajakonsultti
Kokonaisvastuurakentaminen: urakkamuoto, jossa urakoitsija vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että toteutuksesta kokonaisuutena.
Kokonaisurakka: urakkamuoto, jossa tilaaja vastaa suunnittelusta ja urakoitsija toteuttaa hankkeen valmiiden suunnitelmien mukaisesti.
Työn tilannut taho, eli tässä tapauksessa taloyhtiö.
Työ, joka ei kuulu alkuperäiseen urakkasopimukseen.
Rakennushankkeeseen palkattu puolueeton asiantuntija, joka toimii tilaajan edustajana ja hankkeen johtajana.
Mikä on ryhmäkorjaushanke?
Ryhmäkorjaushanke on korjausrakentamisen hankemuoto, jossa remontti toteutetaan kahden tai useamman taloyhtiön kanssa, kuitenkin säilyttäen itsenäisen päätöksenteon. Useimmiten hankemuoto valitaan kun, tavoitteena on saada kustannussäästöjä, parempi neuvotteluasema urakoitsijoiden kanssa ja tehokkaampi projektinhallinta. Tämä toteutustapa sopii esimerkiksi putki-, energia- ja julkisivuremontteihin.
Ryhmäkorjaushankkeen vaiheet aloitteesta takuuaikaan
1. Lähtötilanne ja aloitteen synty – mistä liikkeelle?
Ryhmäkorjaushanke käynnistyy yleensä tilanteessa, jossa taloyhtiössä havaitaan merkittävä korjaustarve, kuten putki- tai julkisivuremontti. Aloite hankkeeseen voi tulla taloyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joka tunnistaa mahdollisuuden yhteistyöhön naapuritaloyhtiöiden kanssa.
Ensimmäinen askel on kartoittaa, onko lähialueella muita taloyhtiöitä, joilla on samankaltaisia korjaustarpeita. Mikäli yhteinen tarve löytyy, voidaan aloittaa alustavat keskustelut yhteistyöstä.
2. Hanketyöryhmän kokoaminen
Kun kiinnostus yhteishankkeeseen on herännyt, perustetaan hanketyöryhmä. Hankeryhmään kuuluu yleensä taloyhtiöiden hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä sekä asiantuntijoita, kuten yhteinen projektipäällikkö.
Tässä vaiheessa usein valitaan puolueeton ja kokenut projektipäällikkö, joka vastaa hankkeen koordinoinnista ja ohjauksesta. Hyvä projektinjohto on keskeinen onnistumisen edellytys. Projektipäällikön voi palkata esimerkiksi konsulttiyrityksestä.
3. Tarveselvitys ja lähtötietojen keruu
Seuraavaksi selvitetään tarkasti taloyhtiöiden korjaustarpeet. Tämä tehdään kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten avulla.
Kuntotutkimuksen suorittaa siihen erikoistunut yritys.
Tarveselvityksen tavoitteena on:
muodostaa kokonaiskuva kiinteistöjen kunnosta
tunnistaa yhteiset korjaustarpeet
arvioida hankkeen laajuus
Tässä vaiheessa varmistetaan myös, että taloyhtiöt ovat riittävän samankaltaisia, jotta ryhmäkorjaushankkeesta saadaan hyötyjä.
Käytännössä: Kaikkiin taloyhtiöihin suoritetaan sama remontti, esimerkiksi kattoremontti.
4. Hankesuunnittelu
Hankesuunnittelussa määritellään hankkeen tavoitteet, laajuus, aikataulu ja kustannukset. Lisäksi laaditaan alustava rahoitussuunnitelma.
Tässä vaiheessa päätetään:
lähdetäänkö hanke toteuttamaan ryhmäkorjauksena
mikä urakkamuoto valitaan (yleisimmät KVR- ja KU-urakka)
mitä teknisiä ratkaisuja käytetään
Hankesuunnittelu on kriittinen vaihe, koska siinä tehdään keskeiset päätökset, jotka ohjaavat koko projektia.
5. Päätöksenteko taloyhtiöissä
Jokainen taloyhtiö tekee itsenäisesti päätöksen hankkeeseen osallistumisesta omassa yhtiökokouksessaan. On tärkeää varmistaa
selkeä viestintä ja riittävä tiedottaminen, jotta päätöksenteko sujuu mahdollisimman tehokkaasti.
Taloyhtiön päätöksenteko etenee niin, että hallitus ja isännöitsijä valmistelevat asian, jonka jälkeen osakkaille lähetetään yhtiökokouskutsu ja päätösaineisto. Varsinainen päätös tehdään yhtiökokouksessa, jossa osakkaat päättävät esimerkiksi hankkeeseen osallistumisesta, toteutuksesta ja rahoituksesta.
Kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Suurissa korjaushankkeissa on tärkeää, että osakkaat saavat riittävät tiedot etukäteen, jotta he voivat tehdä päätöksen asianmukaisesti.
Valmisteluhallituksessaja isännöinnissä
Kokouskutsuosakkaille
yhtiökokouksenpäätös
Päätöksentoimeenpano
Tämä vaihe voi olla hidas, koska:
päätöksiä tehdään useassa organisaatiossa
osakkaiden näkemykset voivat vaihdella
Ryhmäkorjaushankkeessa yhtiökokoukselta tarvitaan päätös monessa eri vaiheessa. Kun kyseessä on taloudellisesti merkittävä
tai yhtiön kunnossapito- ja muutostöihin liittyvä päätös, tarvitsee siitä päättää yhtiökokouksessa.
Tärkeäähuomioida
Suurinhidastavavaiheonpäätöksenteko
Suurinhyötysyntyyrakentamisvaiheessa
6. Suunnittelu ja kilpailutus
Kun päätös hankkeesta on tehty, siirrytään varsinaiseen suunnitteluun. Valitun suunnitteluyrityksen suunnittelijat laativat toteutussuunnitelmat, joiden perusteella haetaan tarvittavat luvat kunnan rakennusvalvonnasta.
Tämän jälkeen urakka kilpailutetaan. Ryhmäkorjaushankkeessa kilpailutus tehdään yhteisesti, mikä parantaa neuvotteluasemaa ja voi alentaa kustannuksia.
7. Rakentaminen
Rakentamisvaiheessa hanke toteutetaan suunnitelmien mukaisesti.
Projektipäällikkö ja valvoja varmistavat, että:
aikataulu pitää
laatu täyttää vaatimukset
kustannukset pysyvät hallinnassa
Yhteistyön ja viestinnän merkitys korostuu erityisesti tässä vaiheessa.
8. Luovutus ja takuuaika
Rakennustöiden valmistuttua suoritetaan vastaanottotarkastus.
Tämän jälkeen alkaa takuuaika, jonka aikana mahdolliset virheet korjataan.
Taloyhtiöt saavat käyttö- ja huolto-ohjeet sekä varmistavat, että korjaukset toimivat suunnitellusti.
Kaavio ryhmäkorjaushankkeen kulusta ja yhtiökokousten ajankohdista
Yhtiökokousten päätöksiä tarvitaan seuraavissa ryhmäkorjaushankkeen vaiheissa:
Ennenhankesuunnittelua
•Päätösmuunmuassahankkeentavoitteista,laajuudesta, aikataulusta,kustannuksistajarahoituksesta.
Hankesuunnitelunjälkeen
•Tarvitaanvarsinainenpäätöshankkeeseenryhtymisestä.
Kilpailutus
•Päätössiitä,kukaurakoitsijasuorittaatyön.
Osapuolten välinen yhteys projektin aikana
Osapuolten välinen virallinen yhteydenpito ja viestintä tapahtuu yllä esitetyn kaavion mukaisesti. Taloyhtiöiden välinen keskinäinen viestintä on kuitenkin mahdollista ja usein myös suositeltavaa hankkeen sujuvuuden kannalta.
Tärkeät huomiot ja roolit KVR- ja KU-urakassa
KVR-urakka (Kokonaisvastuurakentaminen)
Perusidea
•Urakoitsijatekeesuunnitelmattilaajantavoitteidenmukaanja toteuttaahankkeen.
Hankeenkulku
•Tilaajamääritteleetavoitteet
Urakoitsijasuunnitteleejatoteuttaa
Vähemmänerillisiätoimijoita
Keskeisetvastuut
Tilaaja(taloyhtiöt):määrittäätavoitteet,kantaalakisääteisen perusvastuun.
Isännöitsijä:valmistelee,koordinoijaviestiihallituksenapuna.
Urakoitsija:vastaasuunnittelustajatoteutuksestasekäomien suunnittelijoidensajaaliurakoitsijoidensatyöstä.
Projektipäällikkö:johtaahankettatilaajanpuolesta,pitää kokonaisuudenhallinnassajavalvoo,ettäurakoitsijatoimii suunnitelmienmukaan.
Hyödyttaloyhtiölle
Selkeävastuunjako
Vähemmänkoordinointia
Nopeampiprosessi
Lisätyöteivaikutalopulliseenhintaan
Haasteet
Vähemmänvaikutusmahdollisuuksiasuunnitteluun
Riskilaadunohjauksessa,josvalvontaonpuutteellista
KU-urakka (Kokonaisurakka)
Perusidea
•Tilaajateettääsuunnitelmaterikseenjaurakoitsijatoteuttaa hankkeenniidenmukaan
Hankeenkulku
•Tilaajaohjaasuunnittelua
Valmiitsuunnitelmat→urakoitsijatoteuttaa
Enemmänvaiheitaennenrakentamista Keskeisetvastuut
Tilaaja(taloyhtiöt):vahvaohjaus
Isännöitsijä:toimiitilaajanedustajana
Urakoitsija:toteuttaasuunnitelmat
Projektipäällikkö:koordinoikokonaisuutta,onmukana suunnittelunohjauskessa Hyödyttaloyhtiölle
Parempikontrollilopputulokseen
Tarkemmatsuunnitelmat
Haasteet
Raskaampiprosessi
Enemmänkoordinointia
Suurempiriskiaikataulunvenymiseen
Lisätöidenriskisuuri,joistasyntyylisäkustannuksia.
Urakkamuotojen keskeinen vertailu tilaajan näkökulmasta
Tekijä KVR KU
Vastuu
Urakoitsijalla Jaettu
Suunnittelu Urakoitsija Tilaaja
Ohjausmahdollisuus Pienempi Suurempi
Monimutkaisuus Pienempi Suurempi
Sopivuus ryhmäkorjaukseen
Taulukko 1.
Hyvä, jos halutaan helppous
Hyvä, jos halutaan kontrolli
KVR sopii tilanteisiin, joissa halutaan sujuvuutta ja selkeyttä.
KU sopii tilanteisiin, joissa halutaan tarkkaa ohjausta ja räätälöityjä ratkaisuja.
Hyödyt ryhmäkorjaushankkeessa
Ryhmäkorjaushanke tuo taloyhtiölle useita konkreettisia hyötyjä verrattuna yksittäiseen hankkeeseen. Niistä suurin ja merkittävin hyöty ryhmäkorjaushankkeessa on hinta.
Kustannussäästöt
suurempi kokonaisuus houkuttelee enemmän urakoitsijoita
kilpailu laskee hintoja
yhteiset hankinnat (esim. materiaalit ja suunnittelu) ovat edullisempia
Käytännössä: remontti on edullisempi kuin yksin toteutettuna
Parempi neuvotteluasema
usean taloyhtiön hanke on urakoitsijalle kiinnostavampi
tilaajilla enemmän vaikutusvaltaa sopimusehtoihin
Käytännössä: paremmat ehdot, laatuvaatimukset ja aikataulut
Tehokkaampi projektinhallinta
yksi projektinjohto usealle taloyhtiölle
kokemukset ja tieto jaetaan hankkeen sisällä
Käytännössä: vähemmän virheitä ja sujuvampi eteneminen
Sujuvampi ja nopeampi toteutus
suunnittelu ja toteutus voidaan tehdä yhtenä kokonaisuutena
opitaan ensimmäisistä kohteista ja parannetaan seuraavia
Käytännössä: vähemmän viivästyksiä ja yllätyksiä
Parempi päätöksenteon tuki
käytössä enemmän asiantuntijoita
vertailua muiden taloyhtiöiden ratkaisuihin
Käytännössä: helpompi tehdä perusteltuja päätöksiä
Kiinteistön arvon säilyminen ja parantuminen
laaja ja hyvin toteutettu remontti parantaa asumisolosuhteita
yhtenäinen toteutus voi nostaa alueen vetovoimaa
Käytännössä: asunnon arvo ja houkuttelevuus voivat kasvaa
Asukkaan näkökulma
Ryhmäkorjaushanke voi tuntua suurelta, mutta usein se tuo arkeen selkeyttä:
tiedotus on järjestelmällisempää
prosessi on ammattimaisemmin johdettu
epävarmuus vähenee, kun hanke on hyvin organisoitu
Haasteet
ryhmäkorjaushankkeessa
Kun mukana on useita osapuolia, kommunikaation ja viestinnän merkitys korostuu. Suurimpina haasteina on viestinnän vaativuus ja aikataulujen synkronointi.
Päätöksenteon hitaus
usean yhtiön hallituksen ja yhtiökokousten saaminen samalle linjalle on vaikeaa
päätöksentekoprosessit pitkittyvät, kun mukana on monta osapuolta
Kommunikaatio ja tiedonkulku
viestinnän vaativuus korostuu, kun tietoa on jaettava usealle eri taloyhtiölle, isännöitsijälle ja osakkaalle
väärinkäsitykset ovat mahdollisia, jos hankkeen johtaminen ei ole ammattimaista
Erilaiset lähtökohdat ja tarpeet
taloyhtiöiden korjaustarpeet, taloudellinen tilanne ja kiinteistöjen kunto voivat vaihdella suuresti
yhteisen, kaikille sopivan teknisen ratkaisun löytäminen voi olla haastavaa
Aikataulujen yhteensovittaminen
vaikka tavoitteena on yhtenäinen korjaus, eri yhtiöiden sisäiset aikataulut ja asukkaiden tarpeet voivat olla ristiriidassa
Sitoutuminen
hankkeen onnistuminen vaatii korkeaa sitoutumista kaikilta osapuolilta
yhden osallistujan vetäytyminen voi vaarantaa koko ryhmähankkeen hyödyt
Rahoituksen haasteet
korjausvelan määrä suhteutettuna taloyhtiön arvoon voi tuoda haasteita rahoituksen saamiseen
Yhteenveto
Ryhmäkorjaushanke on usean taloyhtiön yhteinen remontti, jolla saadaan kustannussäästöjä, paremmat sopimusehdot ja sujuvampi toteutus. Hanke etenee vaiheittain tarpeen tunnistamisesta suunnitteluun, päätöksentekoon ja rakentamiseen, ja voidaan toteuttaa joko KVR-mallilla (helpompi ja selkeämpi) tai KU-mallilla (enemmän kontrollia). Yhteishanke parantaa projektinhallintaa, helpottaa päätöksentekoa ja voi nostaa kiinteistön arvoa sekä tehdä prosessista asukkaille selkeämmän.
Ryhmäkorjaushankkeen onnistuminen ei riipu pelkästään teknisestä toteutuksesta, vaan erityisesti: taloyhtiöiden yhteistyöstä, selkeästä roolijaosta ja ammattimaisesta projektinjohdosta.
Lisätietoa vastuista
KVR-urakassa
1. Lähtötilanne ja aloitteen synty
Taloyhtiö
•Tunnistaakorjaustarpeentaikehittämistarpeen.
•Hallituskäynnistääasianselvittämisen.
•Vieasiantarvittaessayhtiökokouksenkäsittelyyn.
Isännöitsijä
•Kokoaaalustaviatietojanykytilanteesta.
•Tukeehallitustaasianvalmistelussa.
•Huolehtiikäytännönkoordinoinnistajaviestinnästä Projektipäällikkö
•Voitullamukaanjoalkuvaiheessaasiantuntijaksi.
•Auttaahahmottamaanvaihtoehtoja,laajuutta,kustannuksiaja etenemismallia.
•Tukeeryhmäkorjauksenyhteisenmallinkäynnistämistä.
Urakoitsija
•Eivielämukana.
Taloyhtiö
•Nimeääomatedustajansahanketyöryhmään.
•Päättää,mitenyhtiöosallistuuyhteiseenvalmisteluun.
•Säilyttääomanpäätösvallanomissaasioissaan.
Isännöitsijä
•Nimeääomatedustajansahanketyöryhmään.
•Päättää,mitenyhtiöosallistuuyhteiseenvalmisteluun.
•Säilyttääomanpäätösvallanomissaasioissaan.
Projektipäällikkö
•Kokoaahanketyöryhmäntoimintamallin.
•Sovittaayhteeneritaloyhtiöidentavoitteita.
•Johtaayhteistävalmisteluatilaajanpuolesta.
Urakoitsija
•Eivielämukana.
3. Tarveselvitys ja lähtötietojen keruu
Taloyhtiö
•Määritteleeomattavoitteensajatarpeensa.
•Hyväksyy,mitäasioitalähdetäänselvittämään.
•Arvioiomankiinteistönsäkorjaustarvettaosanakokonaisuutta.
Isännöitsijä
•Kokoaaolemassaolevatasiakirjatjalähtötiedot.
•Huolehtiitiedonkulustahallituksenjamuidentoimijoidenvälillä.
Projektipäällikkö
•Ohjaaselvityksiäjatutkimuksia.
•Kokoaavaihtoehtojajaalustaviakustannus-jaaikataulutietoja.
•Varmistaa,ettähankkeellesaadaanriittävätlähtötiedot.
Urakoitsija
•Eivielämukana.
Taloyhtiö
•Päättääomistatavoitteistaan,laajuudestajaperuslinjauksista.
•Arvioirahoitustajahankkeenvaikutuksia.
•Hyväksyyomanyhtiönratkaisuperiaatteet.
Isännöitsijä
•Tukeehallitustavalmistelussa.
•Huolehtiiaineistonjakamisestaosakkaille.
•Osallistuuyhteisiinkokouksiinjakäytännönvalmisteluun.
Projektipäällikkö
•Johtaahankesuunnittelua.
•Sovittaayhteentaloyhtiöidentavoitteet.
•Laatiihankintaavartentarvittavaaaineistoa.
•Ohjaakustannuksia,aikatauluajahankkeensisältöä.
Urakoitsija
•Eivielämukana.
5. Päätöksenteko taloyhtiössä
Taloyhtiö
•Tekeevarsinaisethankepäätöksetyhtiökokouksessa.
•Päättäähankkeeseenryhtymisestä,rahoituksestajavaltuuksista.
•Hyväksyyomanyhtiönosallistumisenhankkeeseen.
•Käynnistäähankkeenkilpailutuksen.
Isännöitsijä
•Valmisteleekokousaineiston.
•Tukeehallitustapäätöksenteossajaurakkavertailussa.
•Varmistaa,ettäpäätöksetdokumentoidaanoikein.
Projektipäällikkö
•Esitteleevaihtoehtojajatarjousvertailujatilaajanpuolesta.
•Arvioiriskejä,kustannuksiajasopimusratkaisuja.
Urakoitsija
•Antaatarjouksentaiosallistuutarjousvaiheeseen.
•Valittuurakoitsijasitoutuuvastaamaanmyöhemminsekä suunnittelustaettätoteutuksesta.
6. Suunnittelu ja kilpailutus
Taloyhtiö
•Seuraa,ettäsuunnittelueteneeomientavoitteidenmukaisesti.
•Hyväksyytarvittavatratkaisutjalinjaukset.
•Varmistaaomanetunsatoteutumisen.
Isännöitsijä
•Huolehtiiviestinnästähallituksellejaosakkaille.
•Tukeeosakasmuutostenkäsittelyä.
•Välittääyhtiönpäätökseturakoitsijallejasuunnitteluun.
Projektipäällikkö
•Johtaakilpailutustatilaajanpuolesta.
•Tarkastaatarjouksetjasopimusasiakirjat.
•Ohjaasuunnitteluatilaajantavoitteidennäkökulmasta.
•Varmistaa,ettäratkaisutvastaavathankesuunnitelmaa,budjettia jalaatutasoa.
Urakoitsija
•Vastaasuunnittelunorganisoinnistajasuunnitelmien tuottamisesta.
•Vastaa,ettäsuunnitelmatovattoteutuskelpoisia.
•Yhteensovittaasuunnittelunjarakentamisen.