Ryhmakorjaushanke

Ryhmäkorjaushankkeen aloittaminen Opas taloyhtiöille

0

Tekijä Roni Dufva Savonia-ammattikorkeakoulu Opas on laadittu osana rakennustekniikan insinööriopintojen opinnäytetyötä 2026.

Tilaaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi

1

Sisällys Mikä on ryhmäkorjaushanke?...........................................................................4 Ryhmäkorjaushankkeen vaiheet aloitteesta takuuaikaan ..................................4 1. Lähtötilanne ja aloitteen synty – mistä liikkeelle? .......................................4 2. Hanketyöryhmän kokoaminen ...................................................................4 3. Tarveselvitys ja lähtötietojen keruu ............................................................5 4. Hankesuunnittelu .....................................................................................5 5. Päätöksenteko taloyhtiöissä ......................................................................5 6. Suunnittelu ja kilpailutus ...........................................................................7 7. Rakentaminen...........................................................................................7 8. Luovutus ja takuuaika................................................................................8 Kaavio ryhmäkorjaushankkeen kulusta ja yhtiökokousten ajankohdista..........8 Osapuolten välinen yhteys projektin aikana ....................................................10 Tärkeät huomiot ja roolit KVR- ja KU-urakassa ................................................11 KVR-urakka (Kokonaisvastuurakentaminen) ................................................ 11 KU-urakka (Kokonaisurakka) .......................................................................12 Hyödyt ryhmäkorjaushankkeessa...................................................................13 Kustannussäästöt .......................................................................................13 Parempi neuvotteluasema ..........................................................................13 Tehokkaampi projektinhallinta .................................................................... 14 Sujuvampi ja nopeampi toteutus .................................................................14 Parempi päätöksenteon tuki........................................................................14 Kiinteistön arvon säilyminen ja parantuminen ..............................................14 Asukkaan näkökulma .................................................................................. 14 Haasteet ryhmäkorjaushankkeessa ...............................................................14 Päätöksenteon hitaus ................................................................................. 14 Kommunikaatio ja tiedonkulku ....................................................................15 Erilaiset lähtökohdat ja tarpeet ....................................................................15

2

Aikataulujen yhteensovittaminen ................................................................15 Sitoutuminen ..............................................................................................15 Rahoituksen haasteet ................................................................................. 15 Yhteenveto ....................................................................................................15 Lisätietoa vastuista........................................................................................16 KVR-urakassa .............................................................................................16 KU-urakassa ............................................................................................... 23

Sanasto KVR-urakka

Kokonaisvastuurakentaminen: urakkamuoto, jossa urakoitsija vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että toteutuksesta kokonaisuutena.

KU-urakka

Kokonaisurakka: urakkamuoto, jossa tilaaja vastaa suunnittelusta ja urakoitsija toteuttaa hankkeen valmiiden suunnitelmien mukaisesti.

Tilaaja

Työn tilannut taho, eli tässä tapauksessa taloyhtiö.

Lisätyö

Työ, joka ei kuulu alkuperäiseen urakkasopimukseen.

Projektipäällikkö/ Rakennushankkeeseen palkattu puolueeton Rakennuttajakonsultti asiantuntija, joka toimii tilaajan edustajana ja hankkeen johtajana.

3

Mikä on ryhmäkorjaushanke?

Ryhmäkorjaushanke on korjausrakentamisen hankemuoto, jossa remontti toteutetaan kahden tai useamman taloyhtiön kanssa, kuitenkin säilyttäen itsenäisen päätöksenteon. Useimmiten hankemuoto valitaan kun, tavoitteena on saada kustannussäästöjä, parempi neuvotteluasema urakoitsijoiden kanssa ja tehokkaampi projektinhallinta. Tämä toteutustapa sopii esimerkiksi putki-, energia- ja julkisivuremontteihin.

Ryhmäkorjaushankkeen vaiheet aloitteesta takuuaikaan 1. Lähtötilanne ja aloitteen synty – mistä liikkeelle?

Ryhmäkorjaushanke käynnistyy yleensä tilanteessa, jossa taloyhtiössä havaitaan merkittävä korjaustarve, kuten putki- tai julkisivuremontti. Aloite hankkeeseen voi tulla taloyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joka tunnistaa mahdollisuuden yhteistyöhön naapuritaloyhtiöiden kanssa.

Ensimmäinen askel on kartoittaa, onko lähialueella muita taloyhtiöitä, joilla on samankaltaisia korjaustarpeita. Mikäli yhteinen tarve löytyy, voidaan aloittaa alustavat keskustelut yhteistyöstä.

2. Hanketyöryhmän kokoaminen Kun kiinnostus yhteishankkeeseen on herännyt, perustetaan hanketyöryhmä. Hankeryhmään kuuluu yleensä taloyhtiöiden hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä sekä asiantuntijoita, kuten yhteinen projektipäällikkö.

Tässä vaiheessa usein valitaan puolueeton ja kokenut projektipäällikkö, joka vastaa hankkeen koordinoinnista ja ohjauksesta. Hyvä projektinjohto on keskeinen onnistumisen edellytys. Projektipäällikön voi palkata esimerkiksi konsulttiyrityksestä.

4

3. Tarveselvitys ja lähtötietojen keruu Seuraavaksi selvitetään tarkasti taloyhtiöiden korjaustarpeet. Tämä tehdään kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten avulla.

Kuntotutkimuksen suorittaa siihen erikoistunut yritys.

Tarveselvityksen tavoitteena on: 

muodostaa kokonaiskuva kiinteistöjen kunnosta



tunnistaa yhteiset korjaustarpeet



arvioida hankkeen laajuus

Tässä vaiheessa varmistetaan myös, että taloyhtiöt ovat riittävän samankaltaisia, jotta ryhmäkorjaushankkeesta saadaan hyötyjä.

Käytännössä: Kaikkiin taloyhtiöihin suoritetaan sama remontti, esimerkiksi kattoremontti.

4. Hankesuunnittelu Hankesuunnittelussa määritellään hankkeen tavoitteet, laajuus, aikataulu ja kustannukset. Lisäksi laaditaan alustava rahoitussuunnitelma.

Tässä vaiheessa päätetään: 

lähdetäänkö hanke toteuttamaan ryhmäkorjauksena



mikä urakkamuoto valitaan (yleisimmät KVR- ja KU-urakka)



mitä teknisiä ratkaisuja käytetään

Hankesuunnittelu on kriittinen vaihe, koska siinä tehdään keskeiset päätökset, jotka ohjaavat koko projektia.

5. Päätöksenteko taloyhtiöissä Jokainen taloyhtiö tekee itsenäisesti päätöksen hankkeeseen osallistumisesta omassa yhtiökokouksessaan. On tärkeää varmistaa

5

selkeä viestintä ja riittävä tiedottaminen, jotta päätöksenteko sujuu mahdollisimman tehokkaasti.

Taloyhtiön päätöksenteko etenee niin, että hallitus ja isännöitsijä valmistelevat asian, jonka jälkeen osakkaille lähetetään yhtiökokouskutsu ja päätösaineisto. Varsinainen päätös tehdään yhtiökokouksessa, jossa osakkaat päättävät esimerkiksi hankkeeseen osallistumisesta, toteutuksesta ja rahoituksesta.

Kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Suurissa korjaushankkeissa on tärkeää, että osakkaat saavat riittävät tiedot etukäteen, jotta he voivat tehdä päätöksen asianmukaisesti.

Valmistelu hallituksessa ja isännöinnissä Kokouskutsu osakkaille

yhtiökokouksen päätös

Päätöksen toimeenpano

Tämä vaihe voi olla hidas, koska: 

päätöksiä tehdään useassa organisaatiossa



osakkaiden näkemykset voivat vaihdella

Ryhmäkorjaushankkeessa yhtiökokoukselta tarvitaan päätös monessa eri vaiheessa. Kun kyseessä on taloudellisesti merkittävä

6

tai yhtiön kunnossapito- ja muutostöihin liittyvä päätös, tarvitsee siitä päättää yhtiökokouksessa.

Tärkeää huomioida  Suurin hidastava vaihe on päätöksenteko  Suurin hyöty syntyy rakentamisvaiheessa

6. Suunnittelu ja kilpailutus Kun päätös hankkeesta on tehty, siirrytään varsinaiseen suunnitteluun. Valitun suunnitteluyrityksen suunnittelijat laativat toteutussuunnitelmat, joiden perusteella haetaan tarvittavat luvat kunnan rakennusvalvonnasta.

Tämän jälkeen urakka kilpailutetaan. Ryhmäkorjaushankkeessa kilpailutus tehdään yhteisesti, mikä parantaa neuvotteluasemaa ja voi alentaa kustannuksia.

7. Rakentaminen Rakentamisvaiheessa hanke toteutetaan suunnitelmien mukaisesti.

Projektipäällikkö ja valvoja varmistavat, että: 

aikataulu pitää



laatu täyttää vaatimukset



kustannukset pysyvät hallinnassa

Yhteistyön ja viestinnän merkitys korostuu erityisesti tässä vaiheessa.

7

8. Luovutus ja takuuaika Rakennustöiden valmistuttua suoritetaan vastaanottotarkastus.

Tämän jälkeen alkaa takuuaika, jonka aikana mahdolliset virheet korjataan.

Taloyhtiöt saavat käyttö- ja huolto-ohjeet sekä varmistavat, että korjaukset toimivat suunnitellusti.

Kaavio ryhmäkorjaushankkeen kulusta ja yhtiökokousten ajankohdista

8

Yhtiökokousten päätöksiä tarvitaan seuraavissa ryhmäkorjaushankkeen vaiheissa:

Ennen hankesuunnittelua • Päätös muunmuassa hankkeen tavoitteista, laajuudesta, aikataulusta, kustannuksista ja rahoituksesta.

Hankesuunnitelun jälkeen • Tarvitaan varsinainen päätös hankkeeseen ryhtymisestä.

Kilpailutus • Päätös siitä, kuka urakoitsija suorittaa työn.

9

Osapuolten välinen yhteys projektin aikana

Osapuolten välinen virallinen yhteydenpito ja viestintä tapahtuu yllä esitetyn kaavion mukaisesti. Taloyhtiöiden välinen keskinäinen viestintä on kuitenkin mahdollista ja usein myös suositeltavaa hankkeen sujuvuuden kannalta.

10

Tärkeät huomiot ja roolit KVR- ja KU-urakassa KVR-urakka (Kokonaisvastuurakentaminen) Perusidea • Urakoitsija tekee suunnitelmat tilaajan tavoitteiden mukaan ja toteuttaa hankkeen.

Hankeen kulku • Tilaaja määrittelee tavoitteet  Urakoitsija suunnittelee ja toteuttaa  Vähemmän erillisiä toimijoita

Keskeiset vastuut  Tilaaja (taloyhtiöt): määrittää tavoitteet, kantaa lakisääteisen

perusvastuun.  Isännöitsijä: valmistelee, koordinoi ja viestii hallituksen apuna.  Urakoitsija: vastaa suunnittelusta ja toteutuksesta sekä omien suunnittelijoidensa ja aliurakoitsijoidensa työstä.  Projektipäällikkö: johtaa hanketta tilaajan puolesta, pitää kokonaisuuden hallinnassa ja valvoo, että urakoitsija toimii suunnitelmien mukaan.

Hyödyt taloyhtiölle  Selkeä vastuunjako  Vähemmän koordinointia  Nopeampi prosessi  Lisätyöt ei vaikuta lopulliseen hintaan

Haasteet  Vähemmän vaikutusmahdollisuuksia suunnitteluun  Riski laadun ohjauksessa, jos valvonta on puutteellista

11

KU-urakka (Kokonaisurakka) Perusidea • Tilaaja teettää suunnitelmat erikseen ja urakoitsija toteuttaa hankkeen niiden mukaan

Hankeen kulku • Tilaaja ohjaa suunnittelua  Valmiit suunnitelmat → urakoitsija toteuttaa  Enemmän vaiheita ennen rakentamista

Keskeiset vastuut  Tilaaja (taloyhtiöt): vahva ohjaus  Isännöitsijä: toimii tilaajan edustajana  Urakoitsija: toteuttaa suunnitelmat  Projektipäällikkö: koordinoi kokonaisuutta, on mukana

suunnittelunohjauskessa

Hyödyt taloyhtiölle  Parempi kontrolli lopputulokseen  Tarkemmat suunnitelmat

Haasteet  Raskaampi prosessi  Enemmän koordinointia  Suurempi riski aikataulun venymiseen  Lisätöiden riski suuri, joista syntyy lisäkustannuksia.

12

Urakkamuotojen keskeinen vertailu tilaajan näkökulmasta Tekijä

KVR

KU

Vastuu

Urakoitsijalla

Jaettu

Suunnittelu

Urakoitsija

Tilaaja

Ohjausmahdollisuus

Pienempi

Suurempi

Monimutkaisuus

Pienempi

Suurempi

Sopivuus ryhmäkorjaukseen

Hyvä, jos halutaan helppous

Hyvä, jos halutaan kontrolli

Taulukko 1.

KVR sopii tilanteisiin, joissa halutaan sujuvuutta ja selkeyttä.

KU sopii tilanteisiin, joissa halutaan tarkkaa ohjausta ja räätälöityjä ratkaisuja.

Hyödyt ryhmäkorjaushankkeessa Ryhmäkorjaushanke tuo taloyhtiölle useita konkreettisia hyötyjä verrattuna yksittäiseen hankkeeseen. Niistä suurin ja merkittävin hyöty ryhmäkorjaushankkeessa on hinta.

Kustannussäästöt   

suurempi kokonaisuus houkuttelee enemmän urakoitsijoita kilpailu laskee hintoja yhteiset hankinnat (esim. materiaalit ja suunnittelu) ovat edullisempia Käytännössä: remontti on edullisempi kuin yksin toteutettuna

Parempi neuvotteluasema  

usean taloyhtiön hanke on urakoitsijalle kiinnostavampi tilaajilla enemmän vaikutusvaltaa sopimusehtoihin Käytännössä: paremmat ehdot, laatuvaatimukset ja aikataulut

13

Tehokkaampi projektinhallinta  

yksi projektinjohto usealle taloyhtiölle kokemukset ja tieto jaetaan hankkeen sisällä Käytännössä: vähemmän virheitä ja sujuvampi eteneminen

Sujuvampi ja nopeampi toteutus  

suunnittelu ja toteutus voidaan tehdä yhtenä kokonaisuutena opitaan ensimmäisistä kohteista ja parannetaan seuraavia Käytännössä: vähemmän viivästyksiä ja yllätyksiä

Parempi päätöksenteon tuki  

käytössä enemmän asiantuntijoita vertailua muiden taloyhtiöiden ratkaisuihin Käytännössä: helpompi tehdä perusteltuja päätöksiä

Kiinteistön arvon säilyminen ja parantuminen  

laaja ja hyvin toteutettu remontti parantaa asumisolosuhteita yhtenäinen toteutus voi nostaa alueen vetovoimaa Käytännössä: asunnon arvo ja houkuttelevuus voivat kasvaa

Asukkaan näkökulma Ryhmäkorjaushanke voi tuntua suurelta, mutta usein se tuo arkeen selkeyttä:  tiedotus on järjestelmällisempää  prosessi on ammattimaisemmin johdettu  epävarmuus vähenee, kun hanke on hyvin organisoitu

Haasteet ryhmäkorjaushankkeessa Kun mukana on useita osapuolia, kommunikaation ja viestinnän merkitys korostuu. Suurimpina haasteina on viestinnän vaativuus ja aikataulujen synkronointi.

Päätöksenteon hitaus 



usean yhtiön hallituksen ja yhtiökokousten saaminen samalle linjalle on vaikeaa päätöksentekoprosessit pitkittyvät, kun mukana on monta osapuolta

14

Kommunikaatio ja tiedonkulku 



viestinnän vaativuus korostuu, kun tietoa on jaettava usealle eri taloyhtiölle, isännöitsijälle ja osakkaalle väärinkäsitykset ovat mahdollisia, jos hankkeen johtaminen ei ole ammattimaista

Erilaiset lähtökohdat ja tarpeet 



taloyhtiöiden korjaustarpeet, taloudellinen tilanne ja kiinteistöjen kunto voivat vaihdella suuresti yhteisen, kaikille sopivan teknisen ratkaisun löytäminen voi olla haastavaa

Aikataulujen yhteensovittaminen 

vaikka tavoitteena on yhtenäinen korjaus, eri yhtiöiden sisäiset aikataulut ja asukkaiden tarpeet voivat olla ristiriidassa

Sitoutuminen 



hankkeen onnistuminen vaatii korkeaa sitoutumista kaikilta osapuolilta yhden osallistujan vetäytyminen voi vaarantaa koko ryhmähankkeen hyödyt

Rahoituksen haasteet 

korjausvelan määrä suhteutettuna taloyhtiön arvoon voi tuoda haasteita rahoituksen saamiseen

Yhteenveto Ryhmäkorjaushanke on usean taloyhtiön yhteinen remontti, jolla saadaan kustannussäästöjä, paremmat sopimusehdot ja sujuvampi toteutus. Hanke etenee vaiheittain tarpeen tunnistamisesta suunnitteluun, päätöksentekoon ja rakentamiseen, ja voidaan toteuttaa joko KVR-mallilla (helpompi ja selkeämpi) tai KU-mallilla (enemmän kontrollia). Yhteishanke parantaa projektinhallintaa, helpottaa päätöksentekoa ja voi nostaa kiinteistön arvoa sekä tehdä prosessista asukkaille selkeämmän.

15

Ryhmäkorjaushankkeen onnistuminen ei riipu pelkästään teknisestä toteutuksesta, vaan erityisesti: taloyhtiöiden yhteistyöstä, selkeästä roolijaosta ja ammattimaisesta projektinjohdosta.

Lisätietoa vastuista KVR-urakassa 1. Lähtötilanne ja aloitteen synty

Taloyhtiö • Tunnistaa korjaustarpeen tai kehittämistarpeen.

• Hallitus käynnistää asian selvittämisen.

• Vie asian tarvittaessa yhtiökokouksen käsittelyyn.

Isännöitsijä • Kokoaa alustavia tietoja nykytilanteesta.

• Tukee hallitusta asian valmistelussa.

• Huolehtii käytännön koordinoinnista ja viestinnästä

Projektipäällikkö • Voi tulla mukaan jo alkuvaiheessa asiantuntijaksi.

• Auttaa hahmottamaan vaihtoehtoja, laajuutta, kustannuksia ja etenemismallia.

• Tukee ryhmäkorjauksen yhteisen mallin käynnistämistä.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

16

2. Hanketyöryhmän kokoaminen

Taloyhtiö • Nimeää omat edustajansa hanketyöryhmään.

• Päättää, miten yhtiö osallistuu yhteiseen valmisteluun.

• Säilyttää oman päätösvallan omissa asioissaan.

Isännöitsijä • Nimeää omat edustajansa hanketyöryhmään.

• Päättää, miten yhtiö osallistuu yhteiseen valmisteluun.

• Säilyttää oman päätösvallan omissa asioissaan.

Projektipäällikkö • Kokoaa hanketyöryhmän toimintamallin.

• Sovittaa yhteen eri taloyhtiöiden tavoitteita.

• Johtaa yhteistä valmistelua tilaajan puolesta.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

3. Tarveselvitys ja lähtötietojen keruu

Taloyhtiö • Määrittelee omat tavoitteensa ja tarpeensa.

• Hyväksyy, mitä asioita lähdetään selvittämään.

• Arvioi oman kiinteistönsä korjaustarvetta osana kokonaisuutta.

Isännöitsijä • Kokoaa olemassa olevat asiakirjat ja lähtötiedot.

• Huolehtii tiedonkulusta hallituksen ja muiden toimijoiden välillä.

Projektipäällikkö • Ohjaa selvityksiä ja tutkimuksia.

• Kokoaa vaihtoehtoja ja alustavia kustannus- ja aikataulutietoja.

• Varmistaa, että hankkeelle saadaan riittävät lähtötiedot.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

17

4. Hankesuunnittelu

Taloyhtiö • Päättää omista tavoitteistaan, laajuudesta ja peruslinjauksista.

• Arvioi rahoitusta ja hankkeen vaikutuksia.

• Hyväksyy oman yhtiön ratkaisuperiaatteet.

Isännöitsijä • Tukee hallitusta valmistelussa.

• Huolehtii aineiston jakamisesta osakkaille.

• Osallistuu yhteisiin kokouksiin ja käytännön valmisteluun.

Projektipäällikkö • Johtaa hankesuunnittelua.

• Sovittaa yhteen taloyhtiöiden tavoitteet.

• Laatii hankintaa varten tarvittavaa aineistoa.

• Ohjaa kustannuksia, aikataulua ja hankkeen sisältöä.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

18

5. Päätöksenteko taloyhtiössä

Taloyhtiö • Tekee varsinaiset hankepäätökset yhtiökokouksessa.

• Päättää hankkeeseen ryhtymisestä, rahoituksesta ja valtuuksista.

• Hyväksyy oman yhtiön osallistumisen hankkeeseen.

• Käynnistää hankkeen kilpailutuksen.

Isännöitsijä • Valmistelee kokousaineiston.

• Tukee hallitusta päätöksenteossa ja urakkavertailussa.

• Varmistaa, että päätökset dokumentoidaan oikein.

Projektipäällikkö • Esittelee vaihtoehtoja ja tarjousvertailuja tilaajan puolesta.

• Arvioi riskejä, kustannuksia ja sopimusratkaisuja.

Urakoitsija • Antaa tarjouksen tai osallistuu tarjousvaiheeseen.

• Valittu urakoitsija sitoutuu vastaamaan myöhemmin sekä suunnittelusta että toteutuksesta.

19

6. Suunnittelu ja kilpailutus

Taloyhtiö • Seuraa, että suunnittelu etenee omien tavoitteiden mukaisesti.

• Hyväksyy tarvittavat ratkaisut ja linjaukset.

• Varmistaa oman etunsa toteutumisen.

Isännöitsijä • Huolehtii viestinnästä hallitukselle ja osakkaille.

• Tukee osakasmuutosten käsittelyä.

• Välittää yhtiön päätökset urakoitsijalle ja suunnitteluun.

Projektipäällikkö • Johtaa kilpailutusta tilaajan puolesta.

• Tarkastaa tarjoukset ja sopimusasiakirjat.

• Ohjaa suunnittelua tilaajan tavoitteiden näkökulmasta.

• Varmistaa, että ratkaisut vastaavat hankesuunnitelmaa, budjettia ja laatutasoa.

Urakoitsija • Vastaa suunnittelun organisoinnista ja suunnitelmien tuottamisesta.

• Vastaa, että suunnitelmat ovat toteutuskelpoisia.

• Yhteensovittaa suunnittelun ja rakentamisen.

20

7. Rakentaminen

Taloyhtiö • Seuraa hankkeen etenemistä tilaajan roolissa.

• Valvoo kustannuksia, aikataulua, muutostöitä ja asukasvaikutuksia.

Isännöitsijä • Toimii käytännön yhteyspisteenä asukkaille ja osakkaille.

• Huolehtii tiedotteista, huoneistokäynneistä ja käytännön järjestelyistä.

• Tukee hallitusta rakentamisen aikana.

Projektipäällikkö • Johtaa tilaajan puolta rakentamisen aikana.

• Vetää työmaakokouksia ja valmistelee päätösesityksiä.

• Seuraa laatua, kustannuksia ja aikataulua.

• Arvioi lisä- ja muutostöiden vaikutuksia.

Urakoitsija • Vastaa työmaan johtamisesta ja rakentamisesta.

• Vastaa aliurakoitsijoista ja omista suunnittelijoistaan.

• Vastaa aikataulusta, toteutuksesta ja sopimuksen mukaisesta lopputuloksesta.

• Hoitaa käytännön työmaaturvallisuutta.

21

8. Luovutus ja takuuaika

Taloyhtiö • Ottaa työn vastaan.

• Seuraa virheiden ja puutteiden korjaamista.

• Varmistaa, että käyttö- ja huolto-ohjeet sekä luovutusaineisto saadaan.

Isännöitsijä • Organisoi vastaanoton käytännön järjestelyjä.

• Säilyttää asiakirjat.

• Kerää takuuajan vikailmoituksia ja tukee hallitusta jälkiseurannassa.

Projektipäällikkö • Vetää vastaanotto- ja takuutarkastukset tilaajan puolesta.

• Kokoaa puutelistat.

• Valvoo virheiden korjaukset.

• Huolehtii, että takuuajan oikeudet käytetään.

Urakoitsija • Luovuttaa kohteen.

• Korjaa vastaanotossa ja takuuaikana havaitut virheet.

• Vastaa siitä, että lopputulos vastaa sopimusta.

22

KU-urakassa 1. Lähtötilanne ja aloitteen synty

Taloyhtiö • Tunnistaa korjaustarpeen tai kehittämistarpeen.

• Hallitus käynnistää asian selvittämisen.

• Vie merkittävän hankkeen yhtiökokouksen päätettäväksi.

• Vastaa rakennushankkeeseen ryhtyvänä siitä, että hanke järjestetään asianmukaisesti.

Isännöitsijä • Kokoaa alustavat lähtötiedot.

• Auttaa hallitusta hankkeen valmistelussa.

• Huolehtii käytännön koordinoinnista ja viestinnästä.

• Avustaa päätöksenteon valmistelussa.

Projektipäällikkö • Tulee usein mukaan jo alkuvaiheessa.

• Ohjaa esiselvityksiä, kuntotutkimuksia ja hankkeen valmistelua.

• Auttaa kustannus- ja aikatauluraamien hahmottamisessa.

• Tukee ryhmäkorjauksen yhteisen valmistelun käynnistämistä.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

23

2. Hanketyöryhmän kokoaminen

Taloyhtiö • Nimeää omat edustajansa hanketyöryhmään.

• Päättää, miten osallistuu yhteiseen valmisteluun.

• Säilyttää oman päätösvallan omissa asioissaan.

Isännöitsijä • Nimeää omat edustajansa hanketyöryhmään.

• Osallistuu kokouksiin ja tiedon välittämiseen hallitukselle ja osakkaille.

• Huolehtii, että oman yhtiön päätöksenteko etenee oikeassa järjestyksessä.

Projektipäällikkö • Kokoaa hanketyöryhmän toimintamallin.

• Sovittaa yhteen eri taloyhtiöiden tavoitteita.

• Johtaa yhteistä valmistelua tilaajan puolesta.

• Määrittää valmistelun vastuut ja etenemistavan.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

24

3. Tarveselvitys ja lähtötietojen keruu

Taloyhtiö • Määrittelee omat tarpeensa, tavoitteensa ja alustavan laajuuden.

• Arvioi oman kiinteistönsä korjaustarvetta.

• Linjaa, mitä asioita lähdetään selvittämään tarkemmin.

Isännöitsijä • Kokoaa olemassa olevat asiakirjat ja tekniset lähtötiedot.

• Tukee tutkimusten ja selvitysten järjestämistä.

• Huolehtii tiedonkulusta hallituksen, osakkaiden ja asiantuntijoiden välillä.

Projektipäällikkö • Ohjaa selvityksiä, tutkimuksia ja lähtötietojen kokoamista.

• Tunnistaa vaihtoehtoja, riskejä sekä kustannus- ja aikatauluvaikutuksia.

• Varmistaa, että suunnittelua varten saadaan riittävät lähtötiedot.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

25

4. Hankesuunnittelu

Taloyhtiö • Määrittää korjauksen tavoitteet, laajuuden, laatutason ja budjettiraamit.

• Arvioi rahoitusta ja hankkeen vaikutuksia.

• Hyväksyy omat peruslinjauksensa ennen toteutuksen valmistelua.

Isännöitsijä • Tukee hallitusta valmistelussa ja päätöksenteossa.

• Huolehtii viestinnästä osakkaille ja asukkaille.

• Varmistaa, että hallituksella on käytettävissä tarvittavat tiedot.

Projektipäällikkö • Johtaa hankesuunnittelua tilaajan puolella.

• Kilpailuttaa ja ohjaa suunnittelijoita.

• Varmistaa suunnitelmien yhteensopivuuden ja riittävän valmiusasteen.

• Ohjaa kustannuksia, aikataulua ja hankkeen sisältöä.

• Huolehtii siitä, että urakkalaskentaan mennään riittävän valmiilla asiakirjoilla.

Urakoitsija • Ei vielä mukana.

26

5. Päätöksenteko taloyhtiössä

Taloyhtiö • Tekee varsinaiset hankepäätökset yhtiökokouksessa.

• Päättää hankkeeseen ryhtymisestä, rahoituksesta ja valtuuksista.

• Hyväksyy oman yhtiön osallistumisen hankkeeseen.

Isännöitsijä • Valmistelee kokousaineiston.

• Tukee hallitusta tarjousvertailun käytännöissä.

• Huolehtii, että päätökset kirjataan ja dokumentoidaan oikein.

Projektipäällikkö • Vertailee tarjoukset tilaajan puolesta.

• Tarkastaa urakkarajat, sopimusasiakirjat ja riskit.

• Tukee tilaajaa sopimusneuvotteluissa.

• Varmistaa, että kilpailutus on vertailukelpoinen.

Urakoitsija • Antaa tarjouksen valmiiden suunnitelmien perusteella.

• Valittu pääurakoitsija sitoutuu toteuttamaan urakan urakkaasiakirjojen mukaan.

27

6. Suunnittelu ja kilpailutus

Taloyhtiö • Seuraa, että suunnittelu etenee omien tavoitteiden mukaisesti.

• Varmistaa, että hankkeessa on kelpoisuusvaatimukset täyttävät suunnittelijat ja muu asiantuntemus.

• Hyväksyy tarvittavat ratkaisut ja linjaukset.

Isännöitsijä • Tukee suunnitteluratkaisujen käsittelyä taloyhtiössä.

• Huolehtii osakas- ja asukasviestinnästä.

• Toimii tiedon välittäjänä hallituksen, projektipäällikön ja muiden osapuolten välillä.

Projektipäällikkö • Ohjaa suunnittelua tilaajan tavoitteiden mukaisesti.

• Koordinoi eri suunnittelualat yhteen.

• Huolehtii urakka-asiakirjojen valmiudesta.

• Johtaa urakoitsijan kilpailutusta ja tarkastaa tarjousten vertailukelpoisuuden.

• Varmistaa, että suunnitelmat ovat toteutuskelpoisia.

Urakoitsija • Ei vastaa suunnittelun kokonaisuudesta.

• Voi kommentoida suunnitelmia toteutettavuuden näkökulmasta.

• Vastaa tarjouksensa laatimisesta tilaajan suunnitelmien perusteella.

28

7. Rakentaminen

Taloyhtiö • Seuraa, että urakka etenee sopimuksen, päätösten, budjetin ja laatutavoitteiden mukaisesti.

• Valvoo tilaajan näkökulmasta kustannuksia, aikataulua sekä lisäja muutostöitä.

• Huolehtii siitä, että yhtiön etu toteutuu.

Isännöitsijä • Toimii käytännön yhteyspisteenä asukkaille ja osakkaille.

• Huolehtii tiedotteista, huoneistokäynneistä ja käytännön järjestelyistä.

• Tukee hallitusta rakentamisen aikana.

Projektipäällikkö • Johtaa tilaajan puolta rakentamisen aikana.

• Seuraa aikataulua, kustannuksia ja laatua.

• Arvioi lisä- ja muutostöitä.

• Vetää tilaajan näkökulmasta työmaakokouskäytäntöjä.

• Varmistaa, että urakoitsija toteuttaa urakan urakka-asiakirjojen mukaisesti.

• Tekee yhteistyötä valvonnan kanssa.

Urakoitsija • Toteuttaa työn urakka-asiakirjojen mukaisesti.

• Johtaa työmaata ja vastaa aliurakoitsijoista.

• Vastaa toteutuksesta, aikataulusta ja työn suorittamisesta.

29

8. Luovutus ja takuuaika

Taloyhtiö • Ottaa työn vastaan.

• Seuraa virheiden ja puutteiden korjaamista.

• Varmistaa, että käyttö- ja huolto-ohjeet sekä luovutusaineisto saadaan.

Isännöitsijä • Organisoi vastaanoton käytännön järjestelyjä taloyhtiön puolella.

• Säilyttää asiakirjat.

• Kokoaa takuuajan vikailmoituksia.

• Tukee hallitusta jälkiseurannassa.

Projektipäällikkö • Vetää vastaanotto- ja takuutarkastukset tilaajan puolesta.

• Kokoaa puutelistat.

• Valvoo virheiden korjaamista.

• Huolehtii, että takuuajan oikeudet käytetään.

Urakoitsija • Luovuttaa kohteen.

• Korjaa vastaanotossa ja takuuaikana todetut sopimuksen piiriin kuuluvat virheet.

• Vastaa siitä, että toteutus vastaa urakka-asiakirjoja.

30