Korjaushanke haltuun -kirja

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 1

8.10.2013 13:51:13

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 2

II

8.10.2013 13:51:13

Korjaushanke haltuun -kiertue 2013 - 2014 Kiinteistöliitto jäsenyhdistyksineen ja yhteistyökumppaneineen järjestää Korjaushanke haltuun -kiertueen lokakuusta 2013 maaliskuuhun 2014. Tapahtumakiertue kattaa 12 kaupunkia ja kiertueen tavoitteena on edistää asuintalojen korjaushankkeiden onnistumista.

Tapahtumakiertue sisältää seminaariohjelman lisäksi yritysten näyttelyn. Seminaaripäivän ohjelma jakaantuu ammattilaisiltapäivään ja taloyhtiöiden hallituksille suunnattuun iltatilaisuuteen. Näyttely tarjoaa lisätietoa erilaisista korjaushankkeista, ratkaisuista ja materiaaleista sekä muista asuintalon korjaushankkeisiin liittyvistä asioista.

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 1

8.10.2013 13:51:14

Otetaan korjaushanke haltuun!

Taloyhtiön johdon ymmärrys rakennuttamisesta on onnistuneen korjaushankkeen edellytys. Korjaushanke haltuun -kiertueen tarkoituksena on parantaa taloyhtiöiden rakennuttamisosaamista sekä antaa työkaluja hallituksille ja isännöitsijöille viedä korjaushankkeet onnistuneesti maaliin asti. Kun korjaushankeen karikot tiedostaa, on ne mahdollista kiertää, ja lopputuloksena on hyvin hoidettu ja tyytyväinen taloyhtiö.

Käsissäsi on Korjaushanke haltuun -kirja, josta löytyy paljon hyödyllistä materiaalia. Tutustu aiheeseen kuvitetun case-esimerkin kautta, seuraa luentoja esitysmateriaalin kanssa ja tee itsellesi muistiinpanoja sekä syvenny Korjaushanke haltuun -pikaoppaaseen.

Tervetuloa mukaan!

Jaana Sallmén vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 2

Jari Virta kehityspäällikkö, Kiinteistöliitto

2

8.10.2013 13:51:19

Sisältö

Case: Asunto Oy Tuurillaseilaten s. 4 Luentojen esitysmateriaalit

s. 12

Korjaushankesanasto

s. 74

Lait ja asetukset

s. 76

Hallituksen pikaopas

s. 78

Kiertuekumppaneiden tarjontaa s. 92 Lisää tuotteita ja palveluita

s. 120

Kiinteistöliiton palvelut

s. 127

Kirjan toteutus

s. 128

3

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 3

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:22

Case: Asunto Oy Tuurillaseilaten

Seuraavilla sivuilla on esitelty elävään elämään osin pohjautuva tapaus siitä, kuinka taloyhtiön korjaushankkeessa kaikki ei mennyt niin kuin piti. Huolellisuutta ja asioiden selvittämistä olisi tässäkin taloyhtiössä tarvittu, tuurilla seilaamalla kun ei hyvään lopputulokseen päästä.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 4

4

8.10.2013 13:51:22

Tarina alkaa...

Asunto-osakeyhtiö Tuurillaseilaten päätti varsinaisessa yhtiökokouksessaan teettää parvekeremontin ja valtuutti hallituksen valitsemaan hankkeelle tekijän.

5

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 5

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:24

Urakoitsijan valinta Hallituksen puheenjohtaja löysi googlaamalla hankkeeseen urakoitsijaksi Mies ja Ämpäri Oy:n, jolla oli todella hienot nettisivut.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 6

6

8.10.2013 13:51:27

Ongelmia heti urakan alkuvaiheilla

Ennen urakan aloittamista mutta tarjouksen hyväksymisen jälkeen Mies ja Ämpäri Oy:n toimitusjohtaja otti yhteyttä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaan ja ilmoitti, että heille oli sattunut urakkalaskennassa virhe - urakkahinta olisikin 15 % tarjoukseen kirjattua suurempi. Taloyhtiö suostui mukisematta tekemään sopimuksen 54 parvekkeen kunnostuksesta korotetulla hinnalla. Parvekkeiden kunnostus piti saada alkamaan mahdollisimman nopeasti ennen syksyä ja sateita. Urakkamuotona oli perinteinen kokonaisurakka.

7

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 7

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:32

Ongelmat jatkuvat...

Urakka alkoi ripe채sti, mutta pian huomattiin, ettei parvekkeita voitukaan kunnostaa suunnitellulla tavalla, vaan parvekelaatat olisi pit채nyt purkaa ja valaa uudet betonilaatat entisten tilalle.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 8

8

8.10.2013 13:51:35

Älä säästä suunnitteluvaiheessa Ongelma johtui parvekkeiden elastomeeripinnoitteesta, jota ei ollut mahdollista poistaa muutoin kuin purkamalla kokonaan vanha n. 5 cm paksuinen laatoitus. Taloyhtiössä oli säästetty suunnittelukustannuksissa, eikä teetetty rakennesuunnitelmia, josta parvekkeiden pintamateriaali olisi käynyt ilmi. Pinnoitetta ei olisi voinut havaita silmämääräisesti tarkastelemalla. Parvekekunnostuksen suunnitelmat tilattiin muutoinkin minimibudjetilla.

9

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 9

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:37

Urakkasopimuksen purku Mies ja Ämpäri Oy teki taloyhtiölle lisätyötarjouksen pintalaatan purku- ja valutyöstä 2501 euron hinnalla per parveke. Taloyhtiö ei suostunut tilaamaan lisätyötä, koska se katsoi, että urakoitsijalla on ollut mahdollisuus valita tarkoituksenmukainen työtapa. Lisäksi rakennustapaselityksessä urakoitsijan oli edellytetty tutustuneen rakennuskohteeseen ja kartoittaneen korjaustöiden laajuuden ennen urakkatarjouksen antamista. Osapuolet ajautuivat umpikujaan ja urakoitsija puhalsi pelin poikki sekä purki urakkasopimuksen.

Työmaalla urakoitsija teki väliaikaiset suojaukset työn alla olleille parvekkeille.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 10

10

8.10.2013 13:51:39

Mihin kaikki johti?

Taloyhtiössä ihmeteltiin kuukausitolkulla miten näin oli päässyt käymään. Syksy ja rankkasateet tulivat ja saivat aikaan huomattavia vesivahinkoja, kun ulkopuolinen kosteus pääsi väliaikaisten suojausten petettyä sisälle asuntoihin.

Jotta näin ei kävisi, kannattaa taloyhtiössä ottaa korjaushanke haltuun heti alusta alkaen!

11

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 11

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:41

Luentojen esitysmateriaalit Seuraavilta sivuilta lรถytyy Korjaushanke haltuun -luentojen esitysmateriaalit. Voit seurata luentoa, ja kirjoittaa itsellesi muistiinpanoja!

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 12

12

8.10.2013 13:51:43

Sisältö

Korjaushankkeen osapuolet

s. 14

Tarpeesta toteutukseen

s. 18

Taloyhtiö tilaajana

s. 58

13

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 13

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:45

Osapuolet ja roolien määrittäminen Taloyhtiön johdon tärkein tehtävä korjaushankkeessa • Rakennushankkeeseen ryhtyvällä huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 §) • Voi täyttää hankkimalla riittävän asiantuntemuksen työ- ja konsulttisopimuksin

• Isoissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva johto palkkaa asiantuntevat henkilöt projektipäälliköksi, suunnittelijaksi ja valvojaksi • Riski vahingonkorvausvastuusta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa

Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä?

• Taloyhtiön johdon (hallitus, isännöitsijä) tehtävänä on • valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja) toimintaa • huolehtia tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä yhtiössä (riittävät valtuudet hallitukselle) sekä • järjestää hankkeenaikainen tiedottaminen / viestintä • Mitä tapahtuu ja milloin • Kuka tekee ja mitä (mm. yhtiön edustaminen)

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 14

14

8.10.2013 13:51:46

Osapuolet ja roolien määrittäminen Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä?

• Projektipäällikkö • vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta taloyhtiölle, joka tekee lopulliset päätökset vastuu perustuu konsulttisopimukseen • Rakennuttamistehtäviä ovat mm.

• aikataulutus ja raportointi • hankkeen organisointi ja resursointi yhdessä hallituksen kanssa • yhteydenpito korjaushankeen eri osapuoliin, viestintä • kilpailuttaminen, sopimusten laatiminen • maksuliikenteen ja vakuuksien kontrollointi jne.

Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä?

• (Pää)urakoitsija • vastaa urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa tilaajalle – vastuu perustuu urakkasopimukseen • vastaa täysin aliurakoitsijoiden toimista suhteessa tilaajaan

• Suunnittelija ja valvoja • vastaa konsulttisopimuksen perusteella tilaajalle oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta

15

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 15

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:46

Suunnittelu ja valvonta Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty • Suunnittelusta ei taloyhtiön korjaushankkeessa kannata säästää • Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on taloyhtiön etujen mukaista, koska • urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia, mikä tarkoittaa, että • työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyystilanteiden määrää vähennetään oleellisesti

Hallitus ja isännöitsijä eivät valvo urakkaa omin päin • Taloyhtiön pitää palkata hankkeelle pätevä ammattivalvoja mielellään jo suunnitteluvaiheessa • Tehtävistä sovittava • Valvojan tehtävänä varmistaa, että korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimuksessa sovittua • Samalla valvoja voi seurata myös työturvallisuutta koskevien menettelyjen noudattamista (turvallisuuskoordinaattorina toimiminen) • Valvoja voi hoitaa myös maksuliikenteen seurantaa (maksupostien hyväksyminen): raha ei liiku ennen kuin työt on sovitusti tehty!

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 16

16

8.10.2013 13:51:46

Miksi turvallisuuskoordinaattori?

Mikä turvallisuuskoordinaattori?

• Myös taloyhtiön huolehdittava työturvallisuudesta läpi hankkeen = Turvallisuuskoordinaattorin nimeäminen hankkeeseen • Ei vähennä urakoitsijan/suunnittelijan vastuuta • Käytännössä rakennuttajan projektipäällikkö, myös valvoja, EI URAKOITSIJAN EDUSTAJA • Huolehtii niin työmiesten kuin asukkaiden turvallisuudesta • Taloyhtiön valvottava, että koordinaattori hoitaa tehtävänsä ja että tällä riittävät toimivaltuudet

• Turvallisuuskoordinaattorin tehtävä huomioida keskeiset turvallisuustehtävät jo tarjouspyynnössä niin selkeästi, että suunnittelija/urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousta laatiessa

Ohje 1: Roolipeli • Taloyhtiön johdon selvitettävä itselleen, kuka johtaa/ vetää projektia (esim. rakennuttajakonsultti, isännöitsijä, hallitus), mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa • Hallituksella ja isännöitsijällä oltava näkemys hankkeen eri vaiheista ja visio hankkeen onnistuneesta maaliin saattamisesta • Sopijakumppaneiden kanssa tehdään kirjallinen sopimus

17

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 17

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:47

Tarpeesta toteutukseen

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 18

18

8.10.2013 13:51:47

Rakentamisen johtaminen?

• Rakennuttaminen • Taustaselvitykset (lähtötilanne + omistajan tahtotila) • Organisointi (kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla) • Rakennuttamistehtävät hankkeen eri vaiheissa

• Rakentaminen • Varsinainen korjaustyönaikainen toiminta

19

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 19

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:47

Tarveselvitys • Lähtötilanteen arviointi ainakin teknisen kunnon ja talouden osalta • Tuloksena laaditaan korjausohjelma tms., josta osakkaat näkevät korjausten ajankohdat ja niiden vaikutukset asumiskustannuksiin

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 20

20

8.10.2013 13:51:50

Korjausohjelma graafina

21

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 21

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:50

Tarveselvitys • Tarveselvityksessä perustellaan muutostarpeet ja hankkeiden tarpeellisuus • Tehdään hankepäätös / päätös hankesuunnittelusta • Yhtiökokouksessa taloyhtiön hallitus saa valtuudet käsillä olevan hankkeen valmisteluun, eli hankesuunnittelun aloittamiseen

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 22

22

8.10.2013 13:51:51

Kiinteistรถnpitovaihe

23

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 23

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:51

Hankesuunnittelu - tärkein vaihe • Organisointi • Pätevän projektipäällikön valinta • Rakennuttamistehtävien hoitaminen

• Hankesuunnittelu / hankeselvitys • Asettaa hankkeelle ajalliset, laadulliset, taloudelliset ja laajuutta koskevat tavoitteet • Vertaillaan soveltuvia korjausvaihtoehtoja • Arvioidaan hankkeeseen liittyviä riskejä • Laaditaan hankkeen viestintäsuunnitelma

• INFOTILAISUUS • Yhtiökokous • Hyväksytty hankesuunnitelma (projektiohjelma ja hankeohjelma) ja investointipäätös

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 24

24

8.10.2013 13:51:53

Projektipäällikkö Ensimmäiseksi valitaan projektipäällikkö eli rakennuttamisesta vastaava • Taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle pätevän projektipäällikön yleensä isännöitsijän esityksestä • Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle, joka tekee AINA lopulliset päätökset

25

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 25

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:55

Rakennuttamistehtäviä Rakennuttamistehtäviä 1/2 • Edellytysten toteaminen (hankepäätös tehty ja organisaatio muodostettu) • Valmistelu (tarvittavien asiantuntijoiden hankinta) • Käynnistäminen (määritellään tavoitteet) • Suoritus • Määritellään korjaustoimenpiteet, korjausaste ja suojelumääräykset • Teetetään selvitys terveydelle haitallisista aineista • Teetetään tarvittavat tutkimukset

Rakennuttamistehtäviä 2/2 • Rakennuspaikan lupamenettely (varmistetaan viranomaisvaatimukset) • Hankkeen suunnittelulle asetettavat tavoitteet • Päätetään ja hyväksytään laadulliset, taloudelliset ja laajuutta koskevat tavoitteet ja kootaan hankeohjelma

• Asetetaan hankkeen läpiviennille tavoitteet aikataulu ja toteutustapa (projektiohjelma) • Valmistellaan ja hyväksytetään investointipäätös

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 26

26

8.10.2013 13:51:55

Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä • Ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja urakkamuodoista • Hankkeen yleisaikataulun laatiminen • Suunnittelun järjestäminen (tarjouspyynnöt ja sopimukset) • Tarjouspyyntöasiakirjojen valmistelu (urakkaohjelma, urakkarajaliitteet...)

• Asiakirjojen ristiriidattomuuden varmistaminen • Tarjouspyyntöjen toteutus • Urakkaneuvottelut ja urakkasopimukset • Työmaan johtamiseen liittyvät rakennuttajatehtävät • Työmaakokousten johtaminen • Tarvittavien katselmusten ja tarkastusten järjestäminen ja koordinointi • Tiedottamisen organisointi ja valvonta • Valvonnan johtaminen • Vastaanotto- ja takuutarkastukset sekä taloudellinen loppuselvitys

• Työmaan ja asumisen turvallisuuden suunnitteluun ja valvontaan liittyvät tehtävät

27

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 27

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:57

Hankesuunnittelu • Projektiohjelmassa esitetään hankkeen läpiviennille asetetut tavoitteet ja hankeohjelmassa hankkeen suunnittelulle asetetut tavoitteet • Käytännössä taloyhtiöiden hankesuunnitelma sisältää hankeohjelman ja projektiohjelman • Taloudelliset tehtävät, joihin kuuluu rahoituksen hankinta, rahoitusvaihtoehtojen vertailu ja hankkeen kustannusseuranta alistetaan yleensä isännöitsijälle

• Soveltuvista korjausvaihtoehdoista esitellään yhtiökokoukselle käsittelyä ja valintaa varten seuraavat seikat: • Elinkaarikustannukset • Käyttöikäarvio • Tekniset ominaisuudet • Viranomaisvaatimusten täyttyminen • Riskialttius • Toteutustapa ja -aikataulu • Työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys • Rakentamisenaikaiset asumisjärjestelyt • Rahoitussuunnitelma sekä vaikutus yhtiövastikkeeseen

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 28

28

8.10.2013 13:51:57

Hankesuunnittelu • Ison korjaushankkeen toteutus on pitkä prosessi, jonka läpivientiin on varattava riittävästi aikaa • Korjaushankkeen urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö tilaaja hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnittelun (HS) vai toteutussuunnittelun (TS) jälkeen ja missä laajuudessa • Korjaushankkeen hankesuunnittelu on yleensä tilaajan vastuulla urakkamuodosta riippumatta

29

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 29

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:58

Urakkamuodon valinta - ABC

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 30

30

8.10.2013 13:51:59

Urakkamuodon valinta: maksuperuste

31

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 31

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:59

P채채urakkamuotoinen hanke

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 32

32

8.10.2013 13:51:59

Hankeohjelma Miksi hankeohjelma laaditaan?

• Hankeohjelmasta suunnittelija saa käsityksen siitä, mikä on tilaajan tahtotila • Ilman hankeohjelmaa suunnittelu ohjautuu suunnittelijan oman näkemyksen mukaan • Hyvän hankeohjelman laadintaan on varattava riittävästi aikaa jotta osakkaiden tahtotila saadaan selville!

Kun yhtiökokouksessa on päätetty korjausvaihtoehdoista ja suunnitteluvaiheen aloittamisesta, projektipäällikkö kokoaa hankesuunnittelun päätökset hankeohjelmaksi, jossa esitetään esim: • Korjausvaihtoehdot yksilöitynä • Elinkaarikustannusarvio • Käyttöikäarvio • Toteutusaikataulu ja toteutustapa (urakkamuoto) • Suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja omat hankinnat • Rahoitussuunnitelma

Hankeohjelma on taloyhtiön yhtiökokouksen investointipäätös, joskin vasta urakkakilpailun jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa päätetään lopullisesti hankkeen käynnistämisestä 33

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 33

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:59

Toteutusmuodot Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 34

34

8.10.2013 13:51:59

Korjaushankkeen hankesuunnittelu

35

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 35

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:51:59

Suunnittelu - tärkeä!

• Organisointi (valmisteluvaihe) • Valitaan pätevät suunnittelijat • Valvoja mukaan tässä vaiheessa tarvittaessa • Sopimukset (mitä huomioon?)

• Suunnittelun ohjaus • Laadukas hankeohjelma johtaa asetettuihin tavoitteisiin • Tuotetaan tarvittavat asiakirjat

Suunnitteluvaiheen päätavoite: laadukkaat urakkalaskenta-asiakirjat • Voidaan jakaa karkeasti kahteen osaan: suunnittelun valmisteluvaihe ja suunnittelun ohjausvaihe • Suunnittelun valmisteluvaiheessa organisoidaan suunnittelu, pyydetään suunnittelutarjoukset, käydään sopimusneuvottelut ja valitaan suunnittelijat • Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa hyväksyttävät tekniset ja kaupalliset asiakirjat

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 36

36

8.10.2013 13:52:00

Suunnittelun ohjausvaihe Suunnittelun ohjausvaiheen tehtäviä: • Suunnittelukokousten järjestäminen ja dokumentointi • Suorittaa rakennuttajan turvallisuuskoordinaattorin tehtävät • Viranomaislupiin liittyvien toimien valvonta • Suunnittelun valvonta • Korjaustyönaikaisen asumisen huomioon ottaminen • Ratkaisuvaihtoehtojen vertailu

37

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 37

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:02

Suunnittelu Riskinarviointi suunnitteluvaiheessa • Pätevä suunnittelija osaa (tilaaja edellyttää!) laatia arvion suunnittelun ja rakentamisen aikaisista riskeistä • Riskeihin voidaan varautua jo suunnitteluvaiheessa ottamalla näitä asioita esille suunnitteluasiakirjoissa • Erityisesti vastatoimien analysointi on riskienhallinnan keskeisimpiä elementtejä

Suunnittelusopimus • RT 13-10927 Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö.

Laatiminen • RT 13-10578 Konsulttisopimuksen laadinta • RT 80254 Konsulttitoimeksiannon tilaus / tilausvahvistus / sopimus

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 38

38

8.10.2013 13:52:02

Suunnittelu Varsinainen suunnittelu jakaantuu kahteen osaan • Tekninen suunnittelu, jossa määritellään korjaushankkeen laatu ja laajuus

ja • Kaupallinen suunnittelu, jossa laaditaan korjaushankkeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvälineet

• Suunnittelijat tekevät luonnokset laaditun hankeohjelman ja annettujen ohjeiden perusteella • Luonnosten pohjalta laaditaan suunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat • Pääsuunnittelija hakee viranomaisluvan • Pääsuunnittelijan tehtävänä on tarkistaa, että eri suunnittelijoiden laatimat asiakirjat ovat yhteensopivia • Pääsuunnittelija ei vastaa yksittäisen erikoissuunnittelijan tekemien suunnitelmien sisällöstä

39

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 39

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:02

Korjaushankkeen suunnitteluvaihe

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 40

40

8.10.2013 13:52:02

Rakentamisen valmistelu • Tarjouspyyntöasiakirjat • Urakoitsijoiden kartoitus • Valitse kokenut ja osaava urakoitsija • Referenssejä (taloyhtiökokemus!)

• RALA-pätevyys tai muuten tunnettu luotettava kumppani

• Urakkaneuvottelut • Yleensä 2-3 urakoitsijaa • Osakkaiden lisä- ja muutostyöt jne.

• INFOTILAISUUS • Yhtiökokous • Urakkasopimuksen allekirjoitus

Hankekohtaiset asiakirjat A. Tekniset asiakirjat

B. Kaupalliset asiakirjat

• Sopimuspiirustukset • Työselostukset • Selostukset • Turvallisuus- ja terveellisyysselvitykset • Purku- ja suojauspiirustukset • Laatuvaatimukset • Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.)

• Sopimus • YSE 1998 • Urakkaohjelma • Urakkarajaliite • Tarjouspyyntökirje • Tarjouslomake • Turvallisuusasiakirja • Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle)

41

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 41

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:02

Urakka-asiakirjojen rakenne

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 42

42

8.10.2013 13:52:02

Rakentamisen valmisteluvaihe Rakentamisen valmisteluvaihe, osa 1 • Rakentamisen valmistelussa organisoidaan rakentaminen, kilpailutetaan rakentamistehtävät, käydään sopimusneuvottelut sekä tehdään urakka ja hankintasopimukset • Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen ja valmistelu 1) Tarjouspyyntökirje ja tarjouslomake 2) Urakkaohjelma ja urakkarajaliite 3) Turvallisuusasiakirja (RT 16-10699, RT 10-10898) 4) Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle) 5) Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.)

43

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 43

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:05

Rakentamisen valmisteluvaihe Rakentamisen valmisteluvaihe, osa 2 • Purkutöiden, suojausten ja käytönaikaisen asumisen huomioon ottaminen tarjouspyyntöasiakirjoissa • Urakkaneuvotteluiden käyminen ja dokumentointi • Osakkaiden lisä- ja muutostyöt • Maksuerätaulukoiden, vakuutusten yms. tarkastaminen • Tarjouspyyntö taloudellisesti vakaille ja riittävän liikevaihdon omaaville yrityksille • Pyri valitsemaan pääurakoitsijaksi rakennusliike

Rakentamisen valmisteluvaihe, osa 3 • Viestintäsuunnitelman tarkistus rakentamisvaiheen osalta • Kulkuluvat ja kulkulupaluettelo sekä veronumerot • Lisä- ja muutostöiden hallinta (kuka päättää ja miten tehdään) • Työmaan yleisistä toimintatavoista sopiminen (urakkaohjelma) • Projektipäällikkö laatii rakentamispäätösesityksen, josta muistio yhtiökokouskutsun liitteenä • Yhtiökokous päättää rakentamisen aloittamisesta

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 44

44

8.10.2013 13:52:05

Valvonta korjaushankkeessa • Hyvän lopputuloksen varmistamiseksi tulee jokaiseen korjaushankkeeseen luoda toimiva valvontaorganisaatio • Valvontasuunnitelmaan ja dokumenttien hallintaan tulee kiinnittää erityistä huomiota • Valvojien valinta tehdään yleensä suunnitteluvaiheessa • Valvojan valinta/kutsuminen (hallitus hyväksyy) • Valvojan valtuuksista päättäminen (hallitus päättää) • Valvojan sopimuksen laatiminen

Valvontasuunnitelman sisältö • Hanketiedot • Valvonnan organisointi • Valvonnan tehtävät, vastuut ja valtuudet • Kokoukset ja katselmukset • Dokumentointi, projektipalaverit ja raportointi • Vastaanoton ja käyttöönoton valvonta • Takuuajan valvonta • Arkistointi

45

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 45

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:05

Sopimusehdon valinta

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 46

46

8.10.2013 13:52:05

Sopimus Urakkasopimus Urakoitsijan kanssa tehdään aina kirjallinen sopimus • RT 16-10669 Rakennusurakkasopimuksen laatiminen • RT 16-10703 Pienurakkasopimuksen laatiminen, talonrakennustyöt

Valvontasopimus • RT 16-10745 Valvontasopimuksen laatiminen • RT 16-11121 Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo • RT 16-11123 Talotekniikkatöiden valvonnan tehtäväluettelo • RT 80282 Rakennustyön valvontasopimus • RT 80283 Talotekniikkatöiden valvontasopimus

47

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 47

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:05

Korjaushankkeen valmisteluvaihe

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 48

48

8.10.2013 13:52:06

Rakentaminen • Aloituskatselmus/kokous • Luovutetaan rakennusalue urakoitsijalle • Varmistetaan aloitusedellytykset • Sovitaan käytännön järjestelyistä • Todetaan avoimien asioiden tila

• Rakennusvalvonnan aloituskokous • Vastaava työnjohtaja (VTJ) kutsuu kokoon • Laadunvarmistusasiat • Ketkä edustavat taloyhtiötä jne.

• Työmaakokoukset • Osapuolien tärkein edunvalvontakokous

• Valvoja valvoo taloyhtiön etuja • Loppukatselmus

Rakentamisen ohjausvaiheen tehtäviä: • Aloituskatselmuksen järjestäminen • Välitavoitteet • Suunnittelu- ja työmaakokousten järjestäminen • Edunvalvonta (reklamointi ja vastineet) • Katselmusten ja tarkastuksien järjestäminen • Urakoitsijoiden esittämien valintojen tarkastaminen ja hyväksyminen • Maksuerälaskujen tarkastaminen (valvojat!)

• Lisä- ja muutostöiden teettäminen ja hyväksyttäminen

49

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 49

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:06

Vastaan- ja käyttöönotto • Aikataulutus • Ennakko-, vastaanotto- ja jälkitarkastus • Taloudellinen loppuselvitys • Käyttöönoton opastus • Hankeselvitys osakkaille • Takuuajan jälkeisten korjausten vastuuttaminen

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 50

50

8.10.2013 13:52:07

Korjausrakentamisvaihe

51

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 51

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:08

Vastaan- ja käyttöönotto • Tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan, ja että korjatut laitteistot ja järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla • Vastaan- ja käyttöönottovaiheen tehtäviä: • Laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset • Urakoitsijan itselleluovutusmenettely / ennakkotarkastus • Vastaanotto- ja jälkitarkastusten aikatauluttaminen, järjestäminen ja dokumentointi • Viranomaistarkastukset • Luovutusmateriaalin tarkastaminen • Työn tuloksen hyväksyminen tai hylkääminen

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 52

52

8.10.2013 13:52:08

Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys (YSE 73 §) • Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne • Taloudellinen loppuselvitys pidetään yleensä noin kuukauden päästä vastaanottotarkastuksesta. Siihen mennessä molempien osapuolten on ollut määriteltävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset. Urakoitsija esittää lopputilityksen, jota tilaaja kommentoi • Loppuselvitystilaisuudesta laaditaan aina pöytäkirja (RT 80285), jonka molempien osapuolten tulee hyväksyä

53

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 53

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:08

Takuu TAKUU (YSE 74 §) • Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa urakoitsijan vastattaviksi virheiksi ja puutteiksi • Takuuaika kestää 2 vuotta

Vastuu takuuajan jälkeen (YSE 70§) • Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana • Tästä vastuusta urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 54

54

8.10.2013 13:52:08

Vastaan- ja käyttöönottovaihe

55

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 55

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:08

Tilaajan / rakennuttajan velvollisuuksia Lait ja asetukset • Huolehtimisvelvollisuus (MRL 119§) • Työturvallisuuslaki • Tilaajavastuulaki, www.hankinnat.fi tai www.tilaajavastuu.fi • Hankintalaki, www.hankinnat.fi (Uusi hissi -> ARAn ja kunnan avustus ≥50 %) • Muut maankäyttö- ja rakennuslaissa täsmennetyt vaatimukset, kuten suunnittelijoiden ja työnjohtajien kelpoisuusvaatimukset

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) • Tiedonantovelvollisuus • Sopimusosapuolten on voitava luottaa toisen osapuolen antamiin tietoihin (urakoitsijoilla vastaavasti selonottovelvollisuus)

• Myötävaikutusvelvollisuus • Luvat, suunnitelmat, hankinnat, katselmukset jne.

• Maksuvelvollisuus (päävelvollisuus) • Valvoja tarkistaa laskun sopimuksenmukaisuuden ja tehdyn työn, mutta laskun hyväksyy tilaaja tai tämän valtuuttama edustaja

• Muut YSEssä täsmennetyt velvollisuudet, kuten valvonta-, laadunvarmistus-, työmaanjohto- ja vakuudenantovelvollisuus

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 56

56

8.10.2013 13:52:08

Yhteenveto • Panostakaa lähtötilanteen selvittämiseen • Aina hankkeen organisointi • Pätevän henkilöstön hankinta (MRL 119§) • Sopimusten sisältöön kiinnitettävä huomiota

• Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa vertailla soveltuvia vaihtoehtoja • Suunnittelun ohjaukseen kannattaa panostaa • Panosta asukasviestintään ja valvontaan • Huoltokirja käyttöön!

57

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 57

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:08

Taloyhtiö tilaajana Metsään meni…

• Millaisia vahinkoja taloyhtiöille on sattunut?

• Valittu ”väärä” urakoitsija • Urakkaa ei ole valvottu • Hyväksytty väärä hinta/lisätyö • Korjauksissa viivytelty • Remonttitarjouksia ei ole pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta • Avustuksia ei ole haettu

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 58

58

8.10.2013 13:52:09

Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen Kilpailuttamisessa huomioitava • Reilun pelin pelisääntöjä noudatettava • Urakoitsijoita kohdeltava tasapuolisesti ja noudatettava tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita • Tinkimiskierros ei kuulu reiluun rakennuttamiseen

• Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit • Syytä selvittää myös urakoitsijoiden luottotiedot

• Taloyhtiön ei kuitenkaan pidä sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182) • Periaatteet mm. velvoittavat valitsemaan halvimman tarjouksen ja kieltävät tinkimisen

Kilpailuttamisessa huomioitava • KKO 1999:48: kun tarjouspyynnössä oli sitouduttu noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita, johti hintaneuvottelukierros vahingonkorvausvastuuseen • Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöön yhtiön edun nimissä selkeästi kirjata, että • ”Tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan / edullisimman urakoitsijan.”

Ohje 2: Ei iltalypsyä • Ns. tinkimiskierros ei ole reilun pelin hengen mukaista rakennuttamista ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä 59

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 59

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:09

Urakkakilpailutuksen järjestäminen • Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita • Hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään, käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja hallitus hyväksyy ne • Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen • Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä/valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa

• Tarjouspyyntöön • otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta • kirjataan mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset, jotta urakoitsijat voivat huomioida ne tarjouksessaan

• Tarjouspyynnössä • pyydetään yksikköhinnat ajatellen osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) • velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista • otetaan huomioon mm. työturvallisuussäännökset ja rakennusalan tiedonantovelvollisuutta (1.7.2014 ->) koskevat säännökset • urakoitsija määritettävä päätoteuttajaksi

• maininta, jos sitovan sopimuksen halutaan syntyvän vasta urakkasopimuksen allekirjoituksella

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 60

60

8.10.2013 13:52:09

Urakkakilpailutuksen järjestäminen • Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa • Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön • Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat

• Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan

Ohje 3: Marssijärjestys urakoitsijan valinnassa • Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen käymään neuvottelut ja tekemään päätöksen urakoitsijan valinnasta (pienet hankkeet, luottamus!)

tai • Hallituksella valtuudet käydä neuvottelut, mutta lopullinen päätös urakoitsijan valinnasta tapahtuu yhtiökokouksessa (tavanomaisempaa)

61

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 61

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:10

Kilpailutus ja tilaajavastuulaki Kilpailutus ja tilaajavastuulaki • Tilaajalla, esim. taloyhtiö, velvollisuus selvittää, onko urakoitsija täyttänyt yhteiskunnalliset velvoitteensa • Poikkeus: jos sopimussuhteen arvo vuositasolla alle 7 500 euroa (alviton hinta)

• Selvitykset saa ilmaiseksi esim. tilaajavastuu.fi -palvelusta • Pyydettävä sopimuskumppanilta jo ennen sopimuksen tekemistä • selvitykset saavat olla max 3 kk vanhoja • jos sopimus voimassa yli 12 kk, pyydettävä todistukset veroista ja eläkemaksuista aina 12 kk:n välein • selvitykset säilytettävä 2 vuotta urakan päättymisestä

• Laiminlyöntimaksu rakennustoiminnassa 16 000-50 000 euroa

Ohje 4: Luotettava kumppani?

• Taloyhtiö edellyttää tarjouksenantajilta tilaajavastuulain mukaisia tietoja jo kirjallisessa tarjouspyynnössä • Taloyhtiö valikoi urakkaneuvotteluihin vain sellaiset tarjouksentekijät, joiden tilaajavastuutiedot ovat kunnossa • Urakkasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä tarkistetaan vielä tilaajavastuutiedot sekä liitetään tilaajavastuuraportti urakkasopimukseen • Pitkäkestoisessa sopimuksessa muistettava tarkastaa vuoden välein eläkevakuutus- ja verotiedot • Säilytetään asiakirjoja 2 vuotta urakan päättymisestä

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 62

62

8.10.2013 13:52:10

Sopimusvapaus vallitsee

Mikä YSE? Miten urakkasopimus syntyy?

Mikä YSE? • Yleiset sopimusehdot, nykyiset vuodelta 1998 – ei laki • Laadittu uudisrakentamiseen, soveltuvat myös korjausrakentamiseen • Vaikkei sovellettaisikaan, vaikuttavat alan kauppatapana • Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia, koska ei olemassa mitään ”urakkalakia”

63

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 63

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:11

Miten urakkasopimus syntyy Tarjouspyyntö -> tarjous -> sopimus • Tarjoukseen saadaan hyväksyvä vastaus = sitova urakkasopimus • Yhtiön edun mukaista sopia, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella (maininta tarjouspyynnössä)

• Antamalla tarjouksen urakoitsija sitoutuu suorittamaan tarjouspyynnössä määritellyn työn ilmoittamallaan hinnalla • Huolella laaditut suunnitelmat, myöhemmin vähemmän lisätöitä

• Jos tarjouspyynnössä varattu määräaika tarjousten jättämiselle, sitovuus alkaa määräajan päätyttyä • Tämän jälkeen tarjouksen peruuttaminen ei enää mahdollista

Tarjouspyyntö -> tarjous -> sopimus • Valitettavan tyypillistä, että urakoitsija poikkeaa tarjouksessaan tarjouspyynnössä määritetystä ehdoista • Tarjoukset saatava vertailukelpoisiksi (neuvottelut) • Taloyhtiön kannalta tärkeää selvittää poikkeamat urakkaneuvotteluissa

• Virheellinen tarjous • sitoo tarjouksen tekijää, jollei tilaaja ole huomannut / ei olisi pitänytkään huomata virhettä

• Taloyhtiöllä tiedonantovelvollisuus, urakoitsijalla selonottovelvollisuus

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 64

64

8.10.2013 13:52:11

Tarjouspyynnöt selkeiksi KKO 2007:5: Epäselvät tarjouspyyntöasiakirjat • Urakoitsija oli urakkatarjousta tehdessään valinnut tilaajan rakennusselostuksessa mainituista kahdesta vaihtoehdosta halvemman • Rakennuttaja oli tarkoittanut kalliimpaa • Suunnitteluasiakirjojen ja niihin liittyvän urakkaneuvottelun perusteella urakoitsija oli tarjousta tehdessään voinut perustellusti lähteä liikkeelle siitä, että kaksi vaihtoehtoa • Urakoitsijalla oikeus korvaukseen kalliimman vaihtoehdon toteuttamisesta = lisätyö, jonka urakoitsija sai laskuttaa • Tarjouspyyntöasiakirjat oltava selkeät ja yksiselitteiset

Ohje 5: Pilkkua saa ja pitää viilata • Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia • Projektipäällikön osaamista kysytään: Osaava vetäjä korjaushankkeen ruorissa on välttämättömyys

65

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 65

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:12

Korjaushankkeen läpivienti ”Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta – asia, jonka hoitamiseen ei voi palkata ammattilaista!”

Toimivalta hallituksen ja yhtiökokouksen välillä • Hallitus valmistelee asiat yhtiökokoukselle, hoitaa kilpailutukset ja urakkaneuvottelut yhtiökokousten valtuutuksien rajoissa sekä panee täytäntöön yhtiökokouksen päätökset • Yhtiökokous tekee kaikki isot päätökset eli päättää hankesuunnittelun ja suunnittelun aloittamisesta sekä varsinaisesta toteutukseen ryhtymisestä sekä asettaa raamit ja periaatteet hankkeelle ja sen sisällölle • Enemmistöpäätös pääsääntönä

Kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken • Pääsääntö: kaikki osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti sekä kunnossapitoon että uudistuksiin • Maksuvelvollisuuden muuttaminen saattaa tulla sovellettavaksi

• Katetaanko hoito- vai pääomavastikkeella?

• Mitä YJ sanoo? Onko peruste sama vai eri? Onko kertoimia?

• AOYL:n olettamasäännös siitä, mitä pääomavastikkeella katetaan • Hankesuunnittelusta lähtien kustannukset menee samalla vastikkeella!

• Jos lainaosuuden poismaksuoikeudesta ei mainintaa yhtiöjärjestyksessä, yhtiökokous voi antaa oikeuden -> tehtävä päätös asiasta

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 66

66

8.10.2013 13:52:12

Tärkeä huomioida Tärkeä huomioida jo hankkeen alussa • Onko huoneistoissa tehty muutostöitä, joiden takia • osakkaita pitää AOYL:n mukaan hyvittää • joudutaan poistamaan tai palauttamaan lisärakenteita tai sisustuksellisia lisäyksiä • Vain perustaso ennallistetaan yhtiön kustannuksella, muutostyötaso osakkaan kustannuksella

• Kuinka moni osakas aikoo teettää lisä- ja muutostöitä korjaushankkeen yhteydessä • Urakkaan sisällytetään vain sellaisia töitä, jotka tehdään kaikille samantasoisina • Yksikköhinnat selvitettävä tarjoyspyynnössä • Yksilöllisten pinnoite- ja kalusteratkaisujen käsittely

• Laadun nostamisesta kukin osakas sopii suoraan urakoitsijan kanssa

67

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 67

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:13

Päätökset yhtiökokouksissa Päätökset yhtiökokouksissa 1) Yhtiökokous: Päätös hankesuunnittelusta + rahoitus • Mitä tehdään, mitkä tavoitteet

2) Yhtiökokous: Päätös korjausvaihtoehdoista, toteutussuunnitteluvaiheen aloittamisesta + rahoitus • Miten tavoitteet toteutetaan

3) Yhtiökokous: Päätös hankkeen toteuttamisesta (rakentamispäätös) + rahoitus (+ urakoitsijan valinta) • Mahdolliset hyvitysperiaatteet • Huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttamisperiaatteet

• Infotilaisuus ennen yhtiökokousta: asian esittely - sulattelu - päättäminen

Ohje 6: Päätökset kertaheitolla pakettiin 1) Varsinaisen kunnossapitotoimen/uudistuksen toteuttamispäätös (+ urakoitsijan valinta) 2) Hankkeen rahoituspäätös • Lainanottovaltuudet hallitukselle, enintään xxxx euroa • Vakuudet pankille (kiinnitysten hakeminen, panttaussuostumus)

3) Päätös vastikeosuuksista ja kertasuorituksista • Millä tavalla osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta päätetyn kunnossapitotoimen/uudistuksen rahoittamiseksi • Milloin osakkaat voivat maksaa huoneistokohtaisen osuuden pois (hankeosuus vai lainaosuus)

4) Päätös hallituksen valtuuttamisesta jatkotoimiin tarvittavassa laajuudessa 5) Päätös tarvittavien rahastojen perustamisesta 6) Muuta?

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 68

68

8.10.2013 13:52:13

Malli yhtiökokouskutsusta Asunto Oy Mallitalo Mallikatu 5 12345 Mallila KUTSU YLIMÄÄRÄISEEN YHTIÖKOKOUKSEEN Aika: Keskiviikko 1.12.2013 kello 18.00 Paikka: Taloyhtiön saunaosasto

Mallikatu 5, 12345 Mallila Kokouksessa käsitellään: 1) Päätetään yhtiön kylpyhuoneiden saneeraamisesta Hallitus esittää, että päätetään kylpyhuoneiden saneeraamisesta 10.11.2013 infotilaisuudessa ja tämä kokouskutsun liitteessä (liite 1) esitetyllä tavalla. Hankkeen toteutusta varten päätetään antaa hallitukselle valtuudet ottaa enintään 200 000 euron laina sekä hakea ja pantata riittävä määrä panttikirjoja em. lainan vakuudeksi. Päätetään osakkaiden vastikeosuuksista, jotka määräytyvät yhtiöjärjestyksen mukaan.

Laskettuna 200 000 eurolla vastikeosuus on 90 euroa/m² ja pääomavastikkeen suuruus on 0,75 euroa/m²/kk.

Lainaosuuksien poismaksuoikeus on yhtiöjärjestyksessä esitetyllä tavalla ja lainaosuus on mahdollista maksaa pois hallituksen määräämänä ajankohtana sen jälkeen, kun hanke on saatettu loppuun ja kustannusosuudet varmistuneet. Päätetään valtuuttaa hallitus kilpailuttamaan ja valitsemaan urakoitsija, tekemään tarvittavat urakka- ja muut sopimukset.

2) Päätetään lainanlyhennysrahaston perustamisesta Päätetään perustaa lainanlyhennysrahasto ja rahastoida enintään tilikauden aikana tapahtuneet lainanlyhennykset lainanlyhennysrahastoon. Valtuutetaan hallitus päättämään täsmällinen rahastoitavien lainanlyhennysten määrä.

ASUNTO OY MALLILA HALLITUS 69

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 69

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:13

Urakan-/takuunaikaisia huomioita • Korjaushankkeen aikainen vakuutusturva kuntoon • Työmiehiä ei näy työmaalla -tilanteen estäminen riittävillä viivästyssakoilla • Viimeinen maksuposti maksetaan ja rakennusajan vakuus vapautetaan vasta sen jälkeen, kun kaikki sovitut työt ja korjaukset on hyväksytysti tehty • Hallitus tekee yhtiökokoukselle lopputilityksen hankkeesta • Viimeistään päätetään osakkaiden vastikeosuuksista ja kertasuorituksista

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 70

70

8.10.2013 13:52:16

Urakan-/takuunaikaisia huomioita • Reklamointi (= virheilmoitus) viivytyksettä ja aina kirjallisesti • Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijasta • Takuuajan vakuuden vapautuminen pitää estää, jos taloyhtiöllä vaatimuksia urakoitsijalle • Takuuaikana virheen korjaamista koskevien vaatimusten esittäminen helppoa - takuuajan jälkeen erittäin haasteellista • Näyttötaakan jakautuminen takuuaikana ja takuuajan jälkeen erilainen

• Asiantuntijan puoleen kääntyminen ajoissa

Ohje 7: Pidä puolesi taloyhtiö • Vastaanotto- ja takuutarkastuksissa kirjattava virheet pöytäkirjaan sekä sovittava • Kuka tekee?

• Mitä tekee?

• Milloin tekee?

• Miten tsekataan, että sovitut asiat tehty?

71

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 71

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:16

Metsään meni... mutta ei mene enää Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää?

• Valittu ”väärä” urakoitsija • Taloyhtiöllä oltava selvät valintaperusteet, ei tuijoteta pelkkää hintaa • Selvitetään urakoitsijan referenssit ja taustat, mm. luottotiedot, huolella

• Urakkaa ei ole valvottu • Hankitaan ammattilainen valvojaksi • Ei valvota itse – vahinkoriski kasvaa merkittävästi

Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää?

• Hyväksytty väärä hinta/lisätyö • Hyvät suunnitelmat -> paremmat tarjoukset -> vähemmän riitoja

• Korjauksissa viivytelty • Yhtiön vastuun selvittäminen yksittäisissä korjauksissa ajoissa • Suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon panostaminen

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 72

72

8.10.2013 13:52:16

Metsään meni... mutta ei mene enää Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää?

• Remonttitarjouksia ei pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta • Kilpailutetaan urakka • Kohdennetaan tarjouspyynnöt vain päteville ja sopiville urakoitsijoille • Hallitus paneutuu myös itse potentiaalisten urakoitsijoiden kartoittamiseen

• Avustuksia ei ole haettu • Ennakoidaan - selvitetään ja haetaan avustukset • Hallituksen hyvä myös varmistaa, että todella haettu

73

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 73

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:16

Sanasto Kuntoarvio, PTS, korjausohjelma – mitä näillä tarkoitetaan ja miten ne poikkeavat toisistaan?

Mikä on hankeohjelma ja mitä tarkoitetaan huoltokirjalla? On hyvä, jos taloyhtiöiden osakkaat, hallitukset ja isännöitsijät puhuisivat samaa kieltä taloyhtiöiden asioita hoitaessaan.

Hankeohjelma

Asiakirja, johon on kirjattu korjaushankkeen suunnittelua koskevat tavoitteet

Hankepäätös

Yhtiökokouksen tekemä päätös hankesuunnittelun aloittamisesta

Hankeselvitys osakkaille

Hallituksen yhtiökokouksessa tekemä loppuyhteenveto osakkaille hankkeen toteutuksesta

Huoltokirja

Asiakirja, joka sisältää kiinteistön perustiedot ja johon aktiivisesti kirjataan kiinteistön ylläpitoon liittyvät toimenpiteet

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 74

74

8.10.2013 13:52:18

Kiinteistöstrategia

Taloyhtiön kiinteistön kunnossapitoa koskeva tahtotila

Korjausohjelma

Taloyhtiön kunnossapitoa ohjaava PTS:n pohjautuva suunnitelma, jossa otetaan huomioon tekniset ja taloudelliset näkökulmat sekä osakkaiden toiveet

Kuntoarvio

Kiinteistön kunnon aistinvarainen selvittäminen rakenteita rikkomatta, korjaustarpeiden arviointi ja raportointi KH-kortin 90-00294 määrittämällä tavalla

Projektiohjelma

Asiakirja, johon on kirjattu korjaushankkeen läpivientiä (aikataulu ja toteutustapa) koskevat tavoitteet

PTS

Teknisen asiantuntijan laatima pitkän aikavälin suunnitelma korjaus- ja kunnossapitotoimien ajoittamisesta

Taloudellinen loppuselvitys

Kokous, jossa tarkastetaan taloyhtiön ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne

Tarveselvitys

Asiakirja, jossa perustellaan taloyhtiön rakennuksen korjaamis- ja kunnossapitotarve

Turvallisuuskoordinaattori

Taloyhtiön korjaushankkeeseen nimeämä taloyhtiön turvallisuusvelvoitteista huolehtiva henkilö, tyypillisesti projektipäällikkö tai valvoja

Lue lisää: www.taloyhtio.net/korjaushanke/sanasto 75

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 75

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:18

Lait ja asetukset TALOYHTIÖN KORJAUSHANKKEESEEN LIITTYVIÄ KESKEISIÄ LAKEJA JA ASETUKSIA: Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL, 22.12.2009/1599) Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL 5.2.1999/132) Maankäyttö- ja rakennusasetus (MRA, 10.9.1999/895) Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä (22.12.2006/1233)

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 76

76

8.10.2013 13:52:19

Työturvallisuuslaki (23.8.2002/738, velvollisuus pitää työntekijäluetteloa voimaan 1.7.2014) Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta (26.3.2009/205) Laki veronumerosta ja rakennusalan veronumerorekisteristä (9.12.2011/1231) Laki verotusmenettelystä (18.12.1995/1558, muutokset urakkatietojen ja työntekijätietojen ilmoittamisesta voimaan 1.7.2014) Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikTL, 13.6.1929/228) Lue lisää: www.taloyhtio.net/korjaushanke/lait

77

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 77

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:19

Hallituksen pikaopas

Kiinteistöliitto on laatinut taloyhtiöiden hallitusten käyttöön Korjaushanke haltuun -pikaoppaan, josta löytyy paljon hyödyllistä ja syventävää tietoa korjaushankkeiden läpiviennistä.

Taloyhtiön johdon ymmärrys rakennuttamisesta on onnistuneen korjaushankkeen edellytys. Jotta voi ymmärtää mm. suunnittelu-, urakka- ja valvontasopimusten laadintaa ja yleisten sopimusehtojen merkitystä sekä logiikkaa (KSE 1995, YSE 1998), tulee hahmottaa korjaushankkeen kulku lähtien taloyhtiön lähtötilanteesta (tarpeiden selvittämisestä) ja päätyen korjaustyön takuuajan kysymyksiin.

Korjaushanke lähtee aina paremmin liikkeelle, jos taloyhtiössä on olemassa kiinteistönpitoon (korjaaminen, ylläpito) liittyvä tahtotila ja lähtötilanne selvillä.

Tässä oppaassa korjaushankkeen läpivientiä hahmotetaan tyypillisimmän urakkamuodon eli pääurakkamuodon (kokonaisurakka tai jaettu urakka) näkökulmasta. Pääurakkamuotoisessa hankkeessa tilaaja hankkii suunnittelun ja urakoinnin erillisillä sopimuksilla.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 78

78

8.10.2013 13:52:19

Ketä osapuolia korjaushankkeessa on?

Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä?

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että hänellä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. Laissa määritellyn huolehtimisvelvollisuuden (MRL 119 §) voi täyttää hankkimalla riittävän asiantuntemuksen työ- ja konsulttisopimuksin. On hyvä tiedostaa, että riski vahingonkorvausvastuusta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa. Käytännössä isoissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva johto palkkaa asiantuntevan henkilön projektipäälliköksi. Vastuun näkökulmasta tärkeä asia on pätevän ammattilaisen valitseminen myös korjaushankkeen suunnittelijaksi ja valvojaksi.

Onnistuneen korjaushankkeen edellytys on, että hankkeen eri osapuolten roolit ja tehtävät ovat selvät. Taloyhtiön johdon onkin selvitettävä itselleen heti aluksi, kuka johtaa/vetää projektia (esim. rakennuttajakonsultti, isännöitsijä, hallitus), mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa. On myös tärkeää, että taloyhtiön johdolla itselläänkin on näkemys hankkeen eri vaiheista ja sen onnistuneesta maaliin saattamisesta.

79

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 79

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:21

Hallituksen pikaopas • Asunto-osakeyhtiö tilaajana eli rakennuttajana • määrittää mitä halutaan tehdä • organisoi hankkeen (eri osapuolten roolit, kuka tekee mitäkin) • vastaa suunnittelusta • valitsee hankkeelle pätevän projektipäällikön, suunnittelijan, urakoitsijan ja valvojan kilpailutuksen kautta • nimeää hankkeeseen sen vaativuutta vastaavan pätevän turvallisuuskoordinaattorin • huolehtii tilaavavastuulain mukaisten velvollisuuksien täyttämisestä • vastaa esimerkiksi suunnittelijalle antamistaan tiedoista ja tarvittavien viranomaislupien hakemisesta (ks. tarkemmin jäljempänä tilaajan velvollisuudet korjaushankkeessa) • taloyhtiön johdon (hallitus, isännöitsijä) tehtävänä on valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja) toimintaa ja huolehtia tarvittavien päätösten tekemisestä yhtiössä sekä järjestää hankkeenaikainen tiedottaminen

• Projektipäällikkö • vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle, joka tekee lopulliset päätökset

• Pääurakoitsija • vastaa urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa tilaajalle – vastuu perustuu siis urakkasopimukseen • vastaa täysin aliurakoitsijoiden toimista suhteessa tilaajaan

• Suunnittelija ja valvoja • vastaa konsulttisopimuksen perusteella tilaajalle oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 80

80

8.10.2013 13:52:23

Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty Kannattaa muistaa vanha viisaus siitä, että hyvin suunniteltu on puoliksi tehty – suunnittelusta ei taloyhtiön korjaushankkeessa kannata säästää. Heikosti laaditut suunnitelmat aiheuttavat päänvaivaa urakoitsijalle tarjous- ja rakentamisvaiheessa. Tästä seuraa se, että urakoitsija hinnoittelee tarjouspyyntöasiakirjojen riskialttiit kohdat isommalla riskillä eli suostuu tekemään työn kalliimmalla hinnalla. Toinen merkittävä kokonaiskustannuksia kohottava tekijä on rakentamisvaiheen aikaiset lisätyöt. Huonosti laadituista suunnitelmista nimittäin seuraa se, että urakoitsija saa helposti osoitettua mikä työ ei kuulu urakkaan. Seurauksena on jatkuva kädenvääntö lisätöiden tilaamisesta työmaakokouksissa.

Myös korjaushankkeen valvontaan pitää taloyhtiössä panostaa, koska virheiden havaitseminen ja niiden korjaaminen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa on taatusti yhtiön ja sen osakkaiden etu.

Valvontasopimus kannattaa toisinaan solmia samaan aikaan suunnittelusopimuksen kanssa. Kokeneesta valvojasta voi olla erittäin paljon hyötyä jo suunnitelmien valmistusvaiheessa (suunnittelunohjaus).

Valvoja voi huomata suunnitteluratkaisuja, jotka ovat urakoitsijalle hankalia tarjouspyyntövaiheessa ja/tai rakentamisvaiheessa. Näin toimien voidaan saada aikaan laadukkaampia suunnitelmia ja lopulta alhaisempia urakkatarjouksia.

Pääsääntö on, että edellä mainittujen asiantuntijoiden kanssa tehdään kirjallinen sopimus, johon kirjataan kaikki tilattavaa palvelua (projektinjohtaminen, suunnittelu- tai valvontatyö) koskevat keskeiset ehdot. Mitä jäljempänä puhutaan rakennusurakan yleisistä sopimusehdoista (YSE 1998) soveltuu pitkälti myös konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 1995). KSE-ehtoja käytetään vakiintuneesti projektinjohto- sekä suunnittelu- ja valvontasopimuksissa.

Kun korjataan vanhaa, ei voi välttyä yllätyksiltä: joudutaan esimerkiksi tarkentamaan suunnitelmia tai tekemään kokonaan uuttakin suunnittelutyötä, mikä edellyttää työmaalla käymistä. Jotta taloyhtiössä vältytään ikäviltä kustannusyllätyksiltä, tulee sopimuksissa sopia hinnat esimerkiksi myöhemmille suunnitelmien muutoksille ja työmaakäynneille.

81

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 81

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:23

Hallituksen pikaopas Miten korjaushankkeen kilpailutus pitää taloyhtiössä tehdä?

Taloyhtiötä ei sido laki julkisista hankinnoista (poikkeus hissihanke, joka saa julkista tukea yli 50 %), joten taloyhtiö voi toteuttaa kilpailuttamisen vapaasti, kunhan reilun pelin sääntöjä noudatetaan.

Taloyhtiön ei kannata sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182), jos se haluaa pitää avoinna mahdollisuuden valita muu kuin halvimman tarjouksen tehnyt urakoitsija.

Varoittava esimerkki tästä on korkeimman oikeuden ratkaisu (KKO 1999:48), jossa taloyhtiö oli edellä mainittuja periaatteita rikkoen ryhtynyt urakkatarjousten avaamisen jälkeen neuvottelemaan tarjouksen tekijöiden kanssa urakkahinnoista ja hyväksynyt sen jälkeen muun kuin alun perin edullisimman tarjouksen tehneen rakennusliikkeen uuden halvemman tarjouksen.

Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan alun perin edullisimman tarjouksen tehneelle rakennusliikkeelle urakan menettämisestä aiheutunut vahinko, jota arvioitaessa pidettiin lähtökohtana niin sanottua positiivista sopimusetua eli sopimuksen saamatta jäämisestä johtuvan taloudellisen menetyksen (saamatta jääneen voiton) korvaamista.

Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöasiakirjoihin yhtiön edun nimissä kuitenkin selkeästi kirjata, että tilaaja pidättää itsellään oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä. Usein tämä asia kirjataan urakkasopimukseen seuraavasti: tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan/edullisimman urakoitsijan.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 82

82

8.10.2013 13:52:25

Reilun pelin hengessä toteutettu kilpailutus järjestetään seuraavasti: • Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita; hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään • käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat, hallitus hyväksyy ne • tarjouspyyntöön otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta • mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset huomioitava jo tarjouspyynnössä, jotta tarjouksen antajat voivat huomioida ne tarjouksessaan • pyydetään ns. yksikköhinnat ajatellen myös osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) • velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista • myös työturvallisuussäännösten vaatimukset, kuten henkilötunnisteet, turvallisuusasiakirja jne., otettava huomioon jo tarjouspyyntöasiakirjoissa • jo tarjouspyyntöön maininta siitä, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella

• Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen • Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä/valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa • Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa • Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön • Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat

• Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan

• Urakoitsijoita on kohdeltava tasapuolisesti ja noudattaen tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita • urakoitsijalla ei oikeutta korvaukseen urakkakilpailuun osallistumisesta • urakoitsijalla kuitenkin oikeus vahingonkorvaukseen, jos yhtiö ei aikonutkaan toteuttaa hanketta (”vilpillinen mieli”)

• Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit • Ns. tinkimiskierros ei ole reilun perin hengen mukaista rakennuttamista (ks. oikeustapaus edellä) ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä.

Samojen periaatteiden mukaisesti voidaan järjestää myös muiden korjaushankkeen osapuolten, kuten projektipäällikön tai suunnittelijan, kilpailutus.

83

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 83

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:25

Hallituksen pikaopas Urakkasopimusten osalta vallitsee sopimusvapaus Urakkasopimuksen osapuolet voivat neuvotella välilleen millaisen sopimuksen tahtovat.

Sopimuksen neuvotteleminen alkutekijöistä lähtien vie paljon aikaa ja aiheuttaa huomattavia sopimuksentekokustannuksia, joten yleensä urakkasopimuksissa hyödynnetään alan toimijoiden neuvottelemia yleisiä sopimusehtoja.

Myös rakennusurakkaa varten on neuvoteltu yleiset sopimusehdot, nykyiset ovat vuodelta 1998 (YSE 1998). YSE-ehdot eivät ole laki, vaan koonti urakoitsija- ja tilaajapuolen yhteisesti neuvottelemista sopimusehdoista, joita voidaan käyttää avuksi yksittäisissä rakennuttamishankkeissa. YSE-ehdot kuvastavat tavallaan kultaista keskitietä rakennuttamisessa, mikä on sopimusehtojen arvo, ei puute.

Todettakoon vielä, että taloyhtiön suojaksi ei ole ylipäätään olemassa mitään kuluttajansuojalain kaltaista lainsäädäntöä, vaan kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista on osattava sopia urakkasopimuksessa.

Tämä korostaa osaltaan taloyhtiön ulkopuolelta hankittavan rakennuttamisosaaminen tärkeyttä; osaava vetäjä korjaushankkeen ruorissa on välttämättömyys.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 84

84

8.10.2013 13:52:25

Koska YSE-ehdot eivät ole laki, voivat taloyhtiö ja urakoitsija tehdä urakkasopimuksen ilman, että yleisiä sopimusehtoja miltään osin liitetään osaksi sopimusta. Sopijapuolet voivat myös ottaa YSE-ehdoista parhaaksi katsomansa ehdot osaksi keskinäistä urakkasopimustaan, tavallaan poimia rusinat pullasta.

Kolmas tapa hyödyntää yleisiä sopimusehtoja on liittää YSE-ehdot kokonaan osaksi urakkasopimusta, mutta sorvata tiettyjä YSE-ehtojen kohtia osapuolten tarkoitusta paremmin palveleviksi. Tiettyjen ehtojen osalta tämä poikkeaminen pitää tehdä urakkasopimuksessa (mm. vakuuksien määrästä sopiminen, YSE 36 §). Osa ehdoista taas on sellaisia, että poikkeaminen voidaan toteuttaa asiakirjojen pätevyysjärjestyksessä urakkasopimusta alempanakin olevissa sopimusasiakirjoissa (esim. rakennustuotteiden takuuaika, YSE 10 §).

Tilaaja eli taloyhtiö maksaa yleensä yleisistä sopimusehdoista poikkeamisen kustannukset kohonneena urakkahintana. Jos poikkeamiselle on olemassa perustelu, on kultaisesta keskitiestä - YSE-ehdoista poikkeaminen toki korkeammasta urakkahinnasta huolimatta tarkoituksenmukaista. Esimerkiksi uusien korjausmenetelmien epävarmuus saattaa edellyttää suuremman vakuuden tai pidemmän takuuajan.

85

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 85

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:25

Hallituksen pikaopas Seuraavassa on käsitelty niitä rakennusurakan yleisten sopimusehtojen kohtia, joiden osalta toisinsopiminen voi olla taloyhtiön edun mukaista: YSE 7 § Taloyhtiön kannattaa pyrkiä sopimaan, että urakoitsija on velvollinen hyväksyttämään tilaajalla kaikki - ei vain tärkeimmät - käyttämänsä aliurakoitsijat. Taloyhtiö voi myös sopimusehdolla rajoittaa aliurakoiden ketjuttamista.

YSE 13 § Sopimusasiakirjojen keskinäistä pätevyysjärjestystä voidaan muuttaa, mutta taloyhtiön kannattaa huolella miettiä millainen muutos on taloyhtiön edun mukainen.

YSE 18 § Voidaan sopia YSE-ehtoja suuremmista viivästyssakoista. Taloyhtiön kannalta voi olla hyvä sopia myös hankekohtaisesti määritellyt luontevat työvaiheet välitavoitteiksi ja asettaa urakkasopimuksessa niille omat viivästyssakot. Esimerkiksi: A-portaan osalta korjaushanke oltava valmis xx.xx.2013, ja hankkeen viivästyessä urakoitsija on velvollinen maksamaan kultakin viivästyneeltä päivältä x euroa viivästyssakkona.

Välitavoitteiden lisäksi tulee koko hankkeelle määrittää myös valmistumisajankohta ja viivästyssanktiot.

Viivästyssakon määrän lisäksi voidaan sopia viivästyksen kestosta, esimerkiksi sovittu päiväkohtainen viivästyssakko maksetaan vaikkapa 70 päivältä.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 86

86

8.10.2013 13:52:26

YSE 31 § Taloyhtiön kannattaa pyrkiä sopimaan siitä, että urakoitsija vastaa osakkaille/asukkaille aiheutuneista vahingoista kuten taloyhtiölle aiheutuneista vahingoista eli saattaa edellä mainituille sopimuksen ulkopuolisille henkilöille aiheutuneet vahingot sopimusvastuun piiriin.

YSE 36 § Vakuuden määrä ja/tai kesto voidaan sopia YSE-ehtoja suuremmaksi/pidemmäksi. Esimerkiksi takuuajan vakuus on 5 % alvittomasta urakkahinnasta tai takuuaika on 10 vuotta.

YSE 43 § Taloyhtiön edun mukaista on sopia, että urakoitsijan on annettava aina ennen lisä- ja muutostöihin ryhtymistä kirjallinen tarjous, joka sisältää hinnan ohella kannanoton aikatauluun.

Lisätyötarjouksia käsitellään hankkeen aikana työmaakokouksissa.

Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on taloyhtiön etujen mukaista, koska urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia. Näin vähennetään työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyystilanteiden määrää oleellisesti.

87

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 87

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:28

Hallituksen pikaopas Tilaajan velvollisuudet korjaushankkeessa Taloyhtiön on tiedostettava, että sillä on omat tilaajan velvollisuudet korjaushankkeessa hoidettavana.

Taloyhtiön on huolehdittava YSE-ehtojen mukaisista velvollisuuksista, kuten • Tiedonantovelvollisuus • Sopimusosapuolten on voitava luottaa toisen osapuolen antamiin tietoihin (urakoitsijoilla vastaavasti selonottovelvollisuus)

• Myötävaikutusvelvollisuus • Lupien hankkiminen, suunnitelmien tarkistus ja toimittaminen ajallaan, hankinnat, katselmukset jne.

• Maksuvelvollisuus (tilaajan päävelvollisuus) • Valvoja tarkistaa laskun sopimuksenmukaisuuden ja tehdyn työn, mutta laskun hyväksyy tilaaja tai tämän valtuuttama edustaja. Taloyhtiön edun mukaista on maksaa viimeinen maksuposti ja vapauttaa rakennusajan vakuus vasta sen jälkeen, kun kaikki sovitut työt ja korjaukset on hyväksytysti tehty.

• Muut YSE-ehdoissa täsmennetyt velvollisuudet, kuten valvonta-, laadunvarmistus-, työmaanjohto- ja vakuudenantovelvollisuudet Käytännössä myötävaikutusvelvollisuudesta huolehtiminen on erittäin tärkeää. Jos esimerkiksi rakennuttajan hankinnat tai suunnitelmien toimitus myöhästyy, on urakoitsijalla perusteet urakka-ajan pidennykseen ja tätä kautta myös hankkeen kokonaiskustannukset nousevat.

Tilaajan tulee ilmoittaa kirjallisesti urakoitsijalle toimivaltaiset edustajansa sekä heidän valtuutensa, jotta edustamisoikeudet ovat taloyhtiö-urakoitsija –suhteessa selvät. Kuka tahansa ei voi yhtiön nimissä tilailla urakoitsijalta töitä. Myös taloyhtiön sisällä toimivaltuudet on oltava selkeät; milloin isännöitsijä voi tilata esimerkiksi lisätyön, milloin tilaus vaatii hallituksen päätöstä.

Työmaavaiheessa pidetään säännöllisesti työmaakokouksia, joissa tehdään hankkeen etenemisen kannalta tärkeitä päätöksiä. Taloyhtiön edustus ja valtuudet myös koskien työmaakokouksia on määritelty edellä kerrotulla tavalla urakkasopimuksessa. Työmaakokouksissa pidetään pöytäkirjaa, joilla on suuri näyttöarvo arvioitaessa osapuolten toimintaa erimielisyystilanteissa. Taloyhtiön on huolehdittava oman etunsa nimissä siitä, että pöytäkirjojen kirjaukset ovat mahdollisimman täsmällisiä ja informatiivisia (esimerkiksi kuka ilmoitti viasta/puutteesta, kenelle ja milloin jne.). Sama koskee myös työmaapäiväkirjaa, jota pääurakoitsijalla on velvollisuus työmaalla pitää (YSE 75 §).

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 88

88

8.10.2013 13:52:28

Urakoitsijan vastuut pähkinänkuoressa Urakoitsijan velvollisuus työmaavaiheessa YSE-ehtojen mukaan Työmaavaiheessa urakoitsija vastaa taloyhtiölle virheistään ja niiden aiheuttamista vahingoista.

Urakoitsijan on luovutettava taloyhtiölle urakkasopimuksessa tarkoitettu työntulos, joten virheen korjaaminen tai rahalla hyvittäminen (hinnanalennus) ei edellytä edes urakoitsijan tuottamusta.

Urakoitsijalla on oikeus ja velvollisuus korjata suorituksessaan oleva virhe. Varsinainen vahingonkorvaus eli taloyhtiön kärsimät virheestä johtuvat ylimääräiset kustannukset urakoitsijan tulee korvata, jos urakoitsija on ollut huolimaton. Urakoitsijan pitäisi vahingonkorvausvastuusta vapautuakseen kyetä näyttämään huolellisuutensa toteen (käännetty todistustaakka).

Urakkasopimuksessa mainittu työntulos pitää lisäksi luovuttaa taloyhtiölle sovitussa ajassa. Jos urakoitsija ei tähän kykene, tulee urakoitsijan maksaa taloyhtiölle korvausta. Usein sopimussuhteissa viivästyksen perusteella maksettava korvaus vakioidaan sopimuksessa tietynsuuruiseksi sopimussakoksi, eikä taloyhtiön tarvitse näyttää todellisia, viivästyksestä aiheutuneita vahinkoja toteen. Niin on tapana toimia myös urakkasopimuksissa. Taloyhtiö pääsee siis näytöllisesti helpommalla, kun sovitaan sopimussakosta.

Viivästyssakon (sopimussakon) etu urakoitsijan kannalta on se, että urakoitsija tietää etukäteen, millaisiin korvauksiin hän viivästystilanteissa tietyltä sopimuksessa määritellyltä ajalta on velvollinen.

Jos viivästys jatkuu urakkasopimuksessa määriteltyä aikaa pidempään (YSE-ehdoissa määritelty urakan valmistumisen osalta maksimiajaksi 50 työpäivää), tulee urakoitsijan maksaa taloyhtiölle täysimääräinen korvaus niistä vahingoista, jotka taloyhtiö pystyy näyttämään toteen. Toisin sanoen maksimiajan jälkeen vallitsee täyden korvauksen periaate, joskin vain toteennäytetyt viivästyksen aiheuttamat vahingot tulevat korvattavaksi. Käytännössä urakoitsija yrittää usein perustella aikataulun pettämisen mm. esiin tulleilla lisä- ja muutostöillä tai taloyhtiön myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönnillä.

89

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 89

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:28

Hallituksen pikaopas Urakoitsijan vastuu takuuaikana (YSE 29 §) • Takuuaika on kaksi vuotta ja se alkaa hyväksytystä vastaanotosta • Urakoitsijan korjattava takuuaikana ilmenneet virheet ja puutteet, ellei osoita niiden aiheutuneen hänestä riippumattomista syistä (näyttötaakka urakoitsijalla) • Virheet ja puutteet kirjattava ylös ja saatettava viimeistään takuutarkastuksessa urakoitsijan tietoon (kirjallinen reklamointi) • Urakoitsijan on toteutettava korjaukset viimeistään takuukauden päätyttyä. Huomioitava kuitenkin, että kiireellistä korjausta vaativat virheet ja puutteet ilmoitettava viipymättä, ja myös niiden korjaukset tehtävä viipymättä.

• Takuuajan päättyessä tehtävät korjaukset on myös organisoitava, eli vastuutetaan taloyhtiön puolelta henkilö katsomaan, että kaikki sovitut asiat todella tehdään.

Urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen (YSE 30 §) • Urakoitsija on vastuussa 10 vuoden kuluessa vastaanotosta havaituista virheistä tai puutteista, jotka aiheutuneet • urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta / laiminlyönnistä • täyttämättä jääneestä suorituksesta • sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä • ja joita ei ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana (käytännössä siis vain ns. piilevät virheet). Taloyhtiön on pystyttävä näyttämään toteen kaikki edellä mainitut seikat, jotta taloyhtiön vaatimukset voisivat menestyä.

• Jos takuuaikana havaitun ja urakoitsijalle ilmoitetun virheen korjaaminen epäonnistunut ja virhe uusiutuu takuuajan jälkeen, on virhe edelleen takuuajan vastuun piirissä.

Kahden vuoden ajan vastaanottotarkastuksen pitämisestä virheen korjaamista koskevien vaatimusten esittäminen on taloyhtiön kannalta helppoa, mutta sen jälkeen urakoitsijan saaminen vastuuseen on käytännössä hankalaa, siirtyyhän näyttötaakka edellä kerrotulla tavoin kahden vuoden jälkeen taloyhtiölle.

Taloyhtiön edun mukaista on vapauttaa takuuajan vakuus vasta sen jälkeen kun kaikki takuuajan korjaukset on suoritettu. YSE-ehtojen mukaan takuuajan vakuus vapautuu ilman eri toimenpiteitä, kun 3 kuukautta on kulunut takuuajan päättymisestä. Taloyhtiö estää vakuuden vapautumisen ilmoittamalla vakuuden voimassaoloaikana takuun antaneelle taholle, ettei vakuutta saa vapauttaa urakoitsijalle.

Taloyhtiöltä vaaditaan siis aktiivisuutta vakuuden vapautumisen estämisessä.

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 90

90

8.10.2013 13:52:28

Kiertueen yrityskumppanit

Korjaushanke haltuun -kiertueella on mukana 14 alan yritystä näytteillasettajana. Sivuilla 92 - 119 pääset tutustumaan heidän tarjoamiinsa palveluihin ja tuotteisiin käytännön esimerkkien kautta!

Sivulta 120 - 126 löydät lisäksi muiden yritysten tuotteita ja palveluita korjaushankkeisiin liittyen.

91

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 91

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:52:28

ABLOY OPTIMA – ratkaisu taloyhtiöön Vuokrakerrostalossa asukkaat kadottivat avaimia usein ja avaimia jäi myös edellisille asukkaille. Avainten kadotessa lukot jouduttiin sarjoittamaan usein uudelleen.

Myös yhteisissä tiloissa oleviin kellarikomeroihin murtauduttiin silloin tällöin. Murtojälkiä ei jäänyt, joten syyllisten epäiltiin löytyvän asukkaiden joukosta.

Vuokrataloyhtiön hallinnoija halusi uusia järjestelmän sellaiseksi, että avainten häviäminen ei tuottaisi suuria ongelmia eikä sarjoitusvara loppuisi liian nopeasti. He myös halusivat saada kontrollin siitä, ketkä liikkuivat yhteisissä tiloissa, jotta kellarikomeroiden murrot loppuisivat. Tavoitteena oli löytää kustannustehokas ratkaisu, jonka käyttö olisi asukkaille mahdollisimman yksinkertaista.

Syyt valita ABLOY OPTIMA -ratkaisu taloyhtiöön Kerrostalossa päädyttiin ABLOY OPTIMA -ratkaisuun, jossa mekaaniseen asunnon avaimeen (ABLOY SENTO) on yhdistetty sähköinen tunnisteosa (ABLOY OPTIMA).

Etäluettavalla tunnisteella asukas pääsee kulkemaan taloyhtiön ulko-ovista ja yhteisten tilojen ovista.

Ratkaisu helpotti taloyhtiön avainten hallintaa, sillä avaimen kadotessa yhteisten tilojen lukot avaava etätunniste saadaan poistettua käytöstä elektronisesti ja uudelleensarjoitus tarvitsee tehdä ainoastaan asunnon lukkoon. Samalla ilkivallan ja väärinkäytösten riskit pienenivät, kun yhteiset tilat saadaan kulunvalvonnan piiriin. Kulkurekisteristä on helppo tarkastaa jälkikäteen kenen avaimella yhteistilojen lukkoja on avattu.

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 92

Projektin läpivienti Projekti eteni sujuvasti yhteistyössä ABLOY -valtuutetun lukkoliikkeen kanssa. Myös Abloyn myyntihenkilö oli mukana projektissa valvomassa juuri tilanteeseen sopivien tuotteiden valintaa. Hyvin hoidetun yhteisen suunnittelun ansiosta lukkoliike pystyi tekemään asennukset ja hallinnoijien koulutuksen tehokkaasti.

Taloyhtiö päätti järjestelmän valinnasta kevättalvella.

Lukkoliikkeen, Abloyn ja asiakkaan hyvin toimineen yhteistyön myötä järjestelmä oli otettu onnistuneesti käyttöön juhannukseen mennessä.

Haasteet Uudenlainen järjestelmä vaati aluksi käyttäjiltä opettelua ymmärtää, että jatkossa yhteisten tilojen ovet avautuvat avaimen lehteä lukijaan näyttämällä eikä perinteisesti mekaanisella avaimella.

Aluksi järjestelmän hallinnoija tuskaili ajatuksesta joutua opettelemaan käyttämään uutta ohjelmistoa, mutta huomattuaan kuinka yksinkertaista järjestelmän hallinnointi on, tällaiset ajatukset unohtuivat.

Tulokset Uuden lukitusjärjestelmän myötä kellarimurtoja ei tähän mennessä ole ollut ja avainten katoamiset ovat vähentyneet. Tieto siitä, että avain on henkilökohtainen, on lisännyt ihmisten huolellisuutta avaimien säilyttämiseen.

8.10.2013 13:52:29

Abloy® OPTIMA RATKAISU KERROSTALOON Asuntojen ovet kerroksissa

yhteisten tilojen ovet, mm.

- ulko-ovet - parkkipaikan ajoportit - piha-alueiden kulkuportit - varastotilat - kylmäkellari - pesutupa - pyörävarasto - kerhotilat

Abloy® OPTIMA on ihanteellinen ratkaisu taloyhtiöihin helpottamaan avainten hallintaa ja kulunvalvontaa.

Lisätietoja Abloy@ - valtuutetuista lukkoliikkeistä sekä kotisivuiltamme www.abloy.fi

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 93

8.10.2013 13:52:30

5

järkisyytä valita

vedenkäsittely 1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta 4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä

Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com email: info@bauer-wt.com

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 94

8.10.2013 13:52:30

Itä-Savo 2.4.2013 ”Muissa taloyhtiöissä on jouduttu vastikkeita jatkuvasti nostamaan, meillä laskettiin.”

Aamulehti 6.9.2013 ”Veden magneettikäsittely lopetti termostaattihuolet. Energialasku putosi, kun lämmitysvettä ryhdyttiin johtamaan magneettikentän läpi.”

Savon Sanomat 29.1.2012 ”Taloyhtiö pudotti roimasti energiakustannuksiaan uudella tekniikalla.”

Kiinteistöviesti Pohjois-Savo 10/2011 ”Särkiniemen Hakalle kymmenien tuhansien vuosittaiset energiasäästöt.”

KunnallisSuomi 2/2011 ”Putkiston elinkaari pitenee Bauerin vedenkäsittelyratkaisulla.

Konkreettisia tuloksia nähtävissä.”

Keski-Suomen Asunto & Kiinteistö –lehti 4/2010 ”Vedenkäsittelylaite lopetti lämmityksen kenkkuilun.”

Kauppalehti 14.10.2010 ”Putkistot puhtaaksi ilman kemikaaleja.”

DuoKymi 22.9.2010 ”Sähkömagneettinen kenttä poisti saostumat patteriverkosta.”

Rakennussanomat 2/2010 ”Asuntoyhtiön putkivuodot loppuivat. Koettu juttu – Bauerin vedenkäsittely toiminnassa.”

Lisää asiakkaidemme kokemuksia löydät sivuiltamme www.bauer-wt.com

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 95

8.10.2013 13:52:30

KAIKKI KORJAUSRAKENTAMISEN CONSTIT TALOYHTIÖ TARVITSEE JATKUVAA KUNNOSSAPITOA SISÄLTÄ JA ULKOA. VAIVATTOMUUS JA ASUKASYSTÄVÄLLISYYS AVAINASEMASSA

VIESTINTÄ RATKAISEE PROJEKTIN SUJUVUUDEN

Putkiremontti, julkisivusaneeraus, katon uusiminen, hissin lisääminen tai pihan kunnostus lisäävät asuintalon viihtyvyyttä ja sen arvoa. Constin asuintaloremonteissa korostuu hyvä suunnittelu, osaava projektinjohto, rakentajien ammattitaito, aikataulujen pitävyys ja säännöllinen asukastiedotus.

Käytössämme on nettipohjainen Oma Consti –asiakasportaali.

Se toimii reaaliaikaisena tiedotuskanavana asukkaan, taloyhtiön ja urakoitsijan välillä perinteisen tiedottamisen rinnalla. Tämä mahdollistaa tehokkaan viestinnän saneerauksen eri vaiheissa ja muutostoiveiden käsittelyssä.

Constin työ perustuu putkiremonttien, julkisivusaneerauksen ja korjausrakentamisen parhaisiin käytäntöihin. Korjausrakentamisen laadun takeena on kymmenien vuosien kokemus materiaaleista ja työmenetelmistä.

Palvelemme aktiivisesti ja vastuullisesti myös takuukorjausasioissa.

LUE LISÄÄ:

CONSTI.FI/ASUINTALOT

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 96

8.10.2013 13:52:33

ASUINTALOPALVELUT

HUOLTOPALVELUT

• • • • • • • • • • • • • • • •

LVI-HUOLTOA JA YLLÄPITOKORJAUKSIA ASUINTALOIHIN

Käyttötarkoitusmuutokset Peruskorjaukset Putkiremontit: perinteinen, hybridi, sujutus Putkityöt, sähkötyöt, rakennustyöt Kylpyhuoneremontit Julkisivuremontit Parvekeremontit Jälkiasennetut hissit Lisäkerrokset kerrostaloihin Piha- ja viherrakentaminen Kattoremontit Arvokiinteistöjen kunnostus Ilmastoinnin puhdistus ja huolto Nuohous Laskenta- ja budjetointi KVR-urakointi (kokonaisvastuurakentaminen)

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 97

• • • • • • • • •

LVIS-huolto Express-huoltopalvelu ongelmaviemäreille IV-puhdistustyöt IV-huolto, -mittaus ja -säätö Julkisivujen Ikinuori-ylläpitopalvelut Julkisivujen saumaus ja pienkorjaukset Julkisivujen vuosikorjaukset Omakotitalojen huoltokorjaukset Nuohoukset

LVIS-HUOLTOPÄIVYSTYS 010 2886500 PÄÄKAUPUNKISEUTU JA PIRKANMAA

CONSTI.FI/HUOLTOPALVELUT

8.10.2013 13:52:33

Isännöitsijän vakuutukset vaivattomasti Ifistä • Taloudellinen vastuuvakuutus korvaa toiminnassa aiheutetut puhtaat varallisuusvahingot, jotka eivät liity henkilö- tai esinevahinkoihin.

• Toiminnan vastuuvakuutus kattaa isännöintitoimiston toiselle aiheuttamat henkilö- ja esinevahingot.

• Oikeusturvavakuutus korvaa isännöintitoiminnasta johtuvista riita-, rikos- ja hakemusasioista aiheutuneita välttämättömiä ja kohtuullisia asianajokuluja.

Kannattaa harkita myös isännöitsijän konsulttivastuuvakuutuksen ottamista. Se kattaa sellaiset vahingot, jotka tapahtuvat silloin, kun isännöitsijä valvoo, opastaa tai kilpailuttaa kiinteistöllä tehtäviä pieniä korjaustöitä ja remontteja.

MIKSI VAKUUTUKSET IFISTÄ?

Haluamme Ifissä, että asiat sujuvat mahdollisimman jouhevasti, jotta sinulla jäisi aikaa olennaiseen – ammattisi harjoittamiseen. Saat meiltä kaikki isännöitsijän vakuutukset kätevästi yhdellä vakuutuskirjalla ja -laskulla. Jos vahinko sattuu, tartumme asiaan heti ja autamme vahingon sekä korvausvelvollisuuden selvittämisessä. Samoin

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 98

huolehdimme mahdollisesta vahinkotapahtumaa koskevasta oikeudenkäynnistä – taas yksi murhe vähemmän sinulle.

Yksityiskohtaisempaa tietoa vakuutusten sisällöstä saat Ifin kiinteistöpalvelujen asiantuntijoilta: Juha Kelloniemi puh. 010 514 4582 tai Olli Saarinen puh. 010 514 1230. if.fi/yritysasiakkaat.

Ole huoletta, me autamme.

8.10.2013 13:52:34

Isännöintiin liittyy monenlaisia riskejä, joten varsinkin vastuuvakuutukset tuovat merkittävää turvaa isännöitsijälle. Olennaisimmat vakuutukset ovat taloudellinen vastuuvakuutus, toiminnan vastuuvakuutus ja oikeusturvavakuutus.

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 99

8.10.2013 13:52:34

Kunnon kattoremontti antaa kerrostalolle uuden elämän Nokian Lauttakorventie 5-7:ssä oli ennen kaksi tasakattoista 1970-luvun kerrostaloa. Kattoremontin myötä talot ovat saaneet uuden elämän ja nykyaikaisemman ulkonäön uusine tiiliharjakattoineen.

Tasakattoiset 1970-luvun alussa rakennetut kerrostalot olivat tulleet elämänsä käännekohtaan. Tuon ajan rakennustavan mukaan katon betonilaatan päällä oli 120 mm styroksia eristeenä ja sen päällä bitumikermit. IV-putket kulkivat suojattomina katon päällä. Liki nelikymppinen katto oli alkanut rapistua ja IV-putket vuotaa. Eristekerrokseen oli päässyt kosteutta.

Uudet tikkaat turvaavat pääsyn katolle.

IV-putket suojaan, tasakatosta harjakatto Kattoremontti päätettiin tehdä viimeisen päälle. IVputket haluttiin saada suojaan, joten päädyttiin kattomuodon muutokseen: bitumitasakatosta remontoitiin tiiliharjakatto. – Urakka kilpailutettiin rakennuttajakonsultin suunnitelmien mukaan, kertoo Mikko Niskanen

Aukeama painotuotteeseen_KerabitPro.indd 1 Korjaushanke haltuun -kirja.indd 100

Pirkan Isännöintikeskuksesta. Urakkaneuvottelujen jälkeen katolle alun perin suunniteltu huopakate päätettiin vaihtaa tiilikatteeseen ja urakoitsijaksi valittiin KerabitPro Oy. – KerabitProlla oli paras kokonaistarjous ja esitetty aikataulu soveltui meille hyvin, Niskanen jatkaa.

Urakka aloitettiin purkamalla vanha katto pois aina betonilaattaan asti. Sen jälkeen asennettiin uusi höyrynsulku ja kattotuolit. Kattotuolien sovitus tuotti lisätyötä: sisäänkäyntien kohdalla betonilaatta olikin 10 cm korkeampi kuin muualla. Käytettävissä olevaan vesikaton tasopiirustukseen ei sitä ollut merkitty. Kahden talon yhteensä 140 kattotuolista jouduttiin 24:ää muokkaamaan asennuksen yhteydessä.

Kattotuolien jälkeen urakka jatkui aluskatteen, ruoteiden ja tiilien asennuksella. Uusi katto eristetään puhallusvillalla, kunhan välitilan julkisivulevytykset on saatu kuntoon. Osa räystäspellityksistä on vielä viimeistelemättä ja vanhat tikkaat pitää poistaa. Kattoremontin yhteydessä IV-putket on uusittu ja eristetty.

Myös parvekkeiden katot uusittiin.

Kun välitilan julkisivulevytys on valmis, eristetään katto puhallusvillalla.

10.7.2013 13:52:34 22:43:25 8.10.2013

A

Vedenpoistosta on huolehdittava Vedenpoistosta huolehtiminen on tärkeä osa kattoremonttia. Vesi tulee johtaa hallitusti pois katolta alas pihalle. As Oy Alhonkallion talojen takapiha on nurmikkoa, joten se ei tuota ongelmia. Etupihan asfalttiin tehdään rännien kohdalle asfalttikourut, jotka johtavat veden pois pihalta kauemmas nurmikolle.

Kattoturvatuotteet ovat nykypäivää

Osaavan ja takuuvarman urakoitsijan valinta on tärkeä osa remonttia Markkinoilla toimii monenlaisia ja -kokoisia rakennusyrityksiä ja matalasuhdanteen aikana kilpailu on kovaa.

Vaikka halpa tarjous houkuttaisi, on tilaajan syytä punnita muutkin näkökohdat kuin hinta. Pitkään alalla toimineen, suuremman kattourakointiyrityksen valinta on turvallinen ja kustannustehokas vaihtoehto. Työ tehdään laadukkaasti määräysten mukaan, aikataulut pitävät ja takuuseen voi luottaa. Remontti tehdään kokonaisurakkana eikä sitä tarvitse pilkkoa. Näin tilaajan on mukava ja tehokas asioida vain yhden toimittajan kanssa. – Urakka on valmistumassa jopa etuajassa ja taloyhtiössä olemme olleet tyytyväisiä Lemminkäinen Katon toimintaan, Niskanen kertoo. Urakoitsijan velvollisuudet on hoidettu hyvin.

Rakennuttaja: As Oy Alhonkallio Pirkan Isännöintikeskus/Mikko Niskanen Rakennus- ja rakennesuunnittelu sekä rakennusvalvonta: Insinööritoimisto Jorma Huura Oy Jouni Huura

Kattoturvatuotteet varmistavat turvallisen liikkumisen katolla.

Nykyajan rakennusmääräysten mukaan on huolehdittava turvallisesta liikkumisesta katolle, katolla ja kattoa ympäröivällä pihalla. Siksi uusille harjakatoille asennettiin lumiesteet, kulkusillat ja turvakiskot. Kulku katolle hoidettiin uusilla tikkailla. Näin katot voi jatkossa tarkistaa ja huoltaa turvallisesti.

– Taloyhtiö sai hyvän ja kestävän katon ja aikaisemmat murheet katon ulkopuolisen IV-kanaviston vuodoista ovat nyt historiaa, Niskanen toteaa tyytyväisenä

Aukeama painotuotteeseen_KerabitPro.indd 2 Korjaushanke haltuun -kirja.indd 101

Tämä on vain yksi esimerkki siitä, miten toteutamme onnistuneen kattoremontin.

Otathan yhteyttä, jos tarvitset katto- ja vedeneristysrakentamisen erikoisosaajaa. Meillä on sadan vuoden kokemus ja jälki on sen mukaista, pitävää ja pätevää.

Puh. 010 851 1000 | info@kerabit.fi | www.kerabit.fi

10.7.2013 8.10.2013 22:43:34 13:52:34

KONEelta ratkaisut hissin sujuvaan peruskorjaukseen Tiesitkö, että suurin osa suomalaisista matkustaa kotitalossaan hissillä, jonka esteettömyys, turvallisuus ja käyttömukavuus eivät enää vastaa nykypäivän asumisen tasoa?

Kuten muutkin tekniset laitteet, myös hissit kuluvat käytössä.

Hissin elinkaaren lopussa sen pitäminen toimintakunnossa vaatii yhä enemmän korjauksia. Hissin peruskorjauksen suunnittelu kannattaa aloittaa hyvissä ajoin, viimeistään kun hissi lähestyy 25-30 vuoden ikää.

Koska hissi pitäisi viimeistään peruskorjata?

• Hissistä puuttuu automaattisesti avautuvat ovet • Hissi pysähtyy epätarkasti kerrostasanteille • Hissistä puuttuu kaksisuuntainen puheyhteys palvelukeskukseen • Hissin vuosittaiset korjauskustannukset ovat korkeat

KONE apunasi hissin peruskorjauksessa • Suoritamme hissille kuntokartoituksen ja selvitämme mahdolliset korjaustarpeet • Tarjoamme hissin peruskorjaukseen useita vaihtoehtoja aina yksittäisten komponenttien vaihdosta koko hissin uusimiseen • Takaamme ammattitaitoisen ja varman peruskorjauksen sovitussa aikataulussa • Huolehdimme asukkaiden turvallisesta liikkumisesta ja asukastiedotuksesta remontin aikana

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 102

Tilaa ilmainen opas hissin sujuvaan peruskorjaukseen www.kone./tilaa-opas

Ota yhteyttä!

KONE Hissit Oy puh. 0204 7551 www.kone.

8.10.2013 13:52:35

Esteettömyys ja turvallisuus avainsanat Espoon Sammalkalliontiellä Espoon Olarissa, Sammalkalltiontie 6:ssa toteutettiin kattava, kuuden hissin peruskorjaushanke.

Vanhojen kääntöovellisten hissien tilalle asennettiin kokonaan uudet, ekotehokkaat ja automaattiovilla varustetut, entisiä tilavammat ja turvallisemmat hissit.

Ennen

Ennen

• Ahtaat hissikorit • Raskaat kääntöovet

• Kasvaneet ylläpito- ja korjauskustannukset

• Epätarkka pysähtyminen tasoille

• Heikentynyt toimintavarmuus

• Puolen kerroksen nousu hissiin

Jälkeen

• Puuttuva puheyhteys häiriötilanteissa

Jälkeen

• Noin kolmanneksen tilavammat hissikorit • Esteettömät automaattiovet

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 103

• Taloudellinen käytössä

• Tarkka pysähtyminen tasoille

• Yhteys KONEen asiakaspalveluun 24 h vuorokaudessa

• Suora kulku hissille

• Kiinteistön arvonnousu

8.10.2013 13:52:35

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 104

8.10.2013 13:52:38

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 105

8.10.2013 13:52:38

Suuri remontti tarvitsee joustoa rahoituksessa

usein haastavaa. Sen vuoksi korjausrakentamisen rahoituksen suunnittelu työllistää paljon isännöitsijää ja taloyhtiöiden hallituksia.

Helsingin Haagassa remontoidaan paljon 1950- ja 1960-luvuilla rakennettuja taloja. Suurien remonttien hoitaminen edellyttää joustavuutta myös rahoituksessa.

Taloyhtiölaina tuo joustavuutta

Asunto Oy Angervontie 4:ssä Helsingin Haagassa on alkanut elokuussa suuri putkiremontti, joka valmistuu marraskuussa 2014. Vuosina 1961-1962 valmistuneessa kerrostaloyhtiössä on 71 asuinhuoneistoa ja kolme liikehuoneistoa.

Remontissa uusitaan muun muassa kahden kerrostalon vesi- ja viemäriputket laitteineen sekä kylpyhuoneet kokonaan.

Angervontie 4:n isännöintiä hoitaa Isännöitsijätoimisto Erkki Oksanen Oy, jonka asiakkaista suurin osa on Haagan alueelta.

Isännöintiyrityksessä on yhdeksän työntekijää ja sen pitkäaikaisimmat asiakkaat ovat vuodelta 1980.

Asiakkaita on muutaman asunnon rivitaloyhtiöistä noin kahdensadan asunnon kerrostaloyhtiöön. ”Tyypillinen asiakas on kolmikerroksinen asuntoyhtiö”, Oksanen sanoo.

Haagan alueen asunnot ovat valmistuneet 1950 – 1960-luvuilla, joten suuria putkiremontteja on käynnissä koko ajan. Suuret remontit vaativat paljon rahaa ja niiden kokonaiskustannusten arviointi on

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 106

Angervontie 4:n remontin urakkakustannuksen on arvioitu olevan hieman yli kaksi miljoonaa euroa, ja sen päälle on tehty kymmenen prosentin lisätyövaraus. Urakan lisäkustannukset huomioiden on kokonaiskustannukseksi arvioitu yhteensä noin 2,6 miljoonaa euroa. Taloyhtiö on valinnut remontin rahoittamiseen Nordean Taloyhtiölainan.

Taloyhtiölaina on kolmiosainen, erityisesti korjausrakentamisesta varten suunniteltu ratkaisu, joka sisältää Remonttitilin, Remonttilainan ja Korkoturvan. Taloyhtiölainassa yhtiölle avataan Remonttitili, eli tililimiitti, arvioidulle urakan kokonaiskustannukselle. Tämä tuo joustavuutta, koska remontin kulut voivat poiketa siitä, mihin laskelmissa on alun perin varauduttu.

Remonttitilin ansiosta remontinaikaiset kulut voidaan maksaa luotolliselta tililtä ja korkoa maksetaan vain siitä summasta joka on käytetty.

Joustavuutta lisää se, että lainan eriä ei tarvitse erikseen tehdä, vaan laskut maksetaan tililtä luottokorttitilin tapaan. ”Isännöitsijälle remonttitili vähentää paperityötä.

Taloyhtiö taas säästää koroissa”, Oksanen sanoo.

8.10.2013 13:52:44

Remonttitili on myös helppo silloin, kun taloyhtiö myy esimerkiksi hallinnassaan olevan huoneiston remontin aikana. Myynnistä saatavat rahat voidaan käyttää remonttiin ja käyttää tililimiittiä vähemmän.

Remonttilaina on juuri oikean kokoinen Kun remontti on valmis ja toteutuneet kulut ovat selvillä, muutetaan Remonttitili Remonttilainaksi.

Näin laina on täsmälleen sama kuin remontin hinta, eikä taloyhtiön tilille jää ylimääräistä lainaa. ”Osakkaiden on helpompi antaa rohkeammin valtuuksia kun tiedetään, että lainaa nostetaan lopulta vain sen verran kuin rahaa on kulunut”, Oksanen sanoo.

Remontin valmistuttua sen todellisista kustannuksista on osakassuoritukset ja rahoitusvastikkeet helppo laskea. Angervontie 4:ssä osakkaat voivat maksaa halutessaan oman velkaosuutensa pois remontin valmistuttua. ”Usein halutaan maksaa vain osa velasta. Tällaisen lainan ansiosta sen laskeminen onnistuu helposti.

Tämä sopii erityisesti pitkiin remontteihin, joissa todellinen kustannus voi heitellä”, Oksanen sanoo.

Korkoturva pitää rahoitusvastikkeen kurissa Taloyhtiölainaan kuuluu maksuton korkoturva, joka tarjoaa suojan viitekoron nousulle kolmeksi vuodeksi. ”Taloyhtiön hallitukselle Taloyhtiölainan valitseminen oli helppo valinta. Päätös syntyi yksimielisesti.” kertoo Oksanen.

Taloyhtiölainan sisältö: Remonttitili – luotollinen tili on joustava ratkaisu remontin aikana Remonttilaina – oikean kokoinen laina sopivalla maksuajalla Korkoturva – suojaa viitekoron muutoksiin Kysy lisää Nordea Yrityspalvelusta 0200 2121 (ma-pe, klo 8-18) tai Pääkaupunkiseudulla ota yhteyttä Nordean Taloyhtiökonttoriin. www.nordea.fi

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 107

8.10.2013 13:52:44

Lisää toimivuutta ja käyttäjäystävällisyyttä taloyhtiöihin Hankittaessa vesikalusteita taloyhtiöihin huomio kohdistuu erityisesti kalusteiden vedensäästävyyteen, huollettavuuteen sekä turvallisuuteen, mutta myös niiden käyttömukavuuteen. Oraksen laajasta hanavalikoimasta on helppo valita käyttäjäystävälliset, mutta samalla yksilölliset hanat eri käyttötarkoituksiin.

Veden- ja energiansäästöä Vaikka puhdas vesi on useimmille suomalaisille itsestäänselvyys, vedenkäytön kustannukset saattavat olla monelle yllätys. Lämmin vesi voi aiheuttaa jopa yli kolmanneksen aiheutuneista energiakustannuksista, ollen näin yhdessä vesi- ja jätevesimaksujen kanssa yksi taloyhtiön merkittävimmistä käyttökustannuksista.

Vedenkulutuksesta aiheutuviin kustannuksiin vaikuttavat oleellisesti paitsi käyttötottumukset myös laitevalinnat. Käyttötarkoituk-

seen sopivilla hana- ja suihkuvalinnoilla saavutetaan merkittäviä säästöjä paitsi vedenkulutuksen myös huoltokulujen osalta.

Taloyhtiön yhteisiin tiloihin LVI-ratkaisut ovat perusratkaisuja, joilla on huomattava vaikutus taloyhtiöiden yksittäisten huoneistojen sekä yhteisten tilojen toimivuuteen. Koska yhteisten tilojen vesikalusteilla saattaa olla useita kymmeniäkin eri käyttäjiä, tulisi näiden tilojen vesikalusteiden veden- ja energiansäästöön sekä hygieenisyyteen kiinnittää erityistä huomiota. Oraksen kosketusvapaat hanat ovat taloudellisia, mutta myös turvallisia. Lisäksi niillä voi jopa puolittaa vedenkulutuksen. Huoneistokohtaisen säästöpotentiaalin voi tarkistaa Oraksen vedensäästölaskurilla osoitteessa www.oras.com.

Näin säästät vettä, kun sinulla on käytössäsi Oras Eterna ja Oras Natura.

Oras Eternan vihreä valo opettaa ja ohjaa käyttäjää maltillisemmaksi suihkuttelijaksi. Jos vähennät suihkuajan 10 minuutista esimerkiksi 4 minuuttiin, voit säästää noin 800 euroa

vuodessa. Käyttämällä Oras Natura -käsisuihkun ekonappia on säästö vieläkin suurempi!

Suihkun kokonaiskustannukset 4-henkisessä perheessä Laskelma on tehty Helsingin veden ja energian mukaan: Kyseessä nelihenkinen esimerkkiperhe.

Veden alkulämpötila on +10° C ja suihkuveden +38° C Paine 300 kPa

3 000 € 2 500 € 2 000 €

1 500 € 1 000 €

500 € 0€ 20

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 108

15

10

4

2

Suihkuaika min/henkilö/ vuorokausi

Vesi (vesi + jätevesimaksu) 2,65 €/m3 Energia (sähkö) 0,127 €/kWh

8.10.2013 13:52:45

tä s ä Sä € 800 ssa e d o vu Oras Eternan valo opettaa säästämään Oras Eterna/Oras Natura -suihkukombinaatio osallistui MTV3:n järjestämään testiin. Testin tarkoituksena oli saada selville, miten tuote vaikuttaa suihkukäyttäytymiseen.

Tässä muutama suora lainaus vastaajilta!

Oras Eterna & Oras Natura Oras Natura -käsisuihkussa* on ainutlaatuinen ekonappi.

Sitä painamalla suihkusi kuluttaa jopa 50 % vähemmän vettä ja energiaa kuin perinteiset suihkut.

Tinkimättä tippaakaan suihkunautinnosta.

* Oras Natura oli Vi i Villa ja Idenyt -lehtien julkaisuissa Tanskassa ja Ruotsissa testivoittaja 2011.

Suihkujen paremmuutta arvioitiin niiden muotoilun, ergonomian, veden kulutuksen, hinnan sekä yleisen suihkukokemuksen perusteella.

Lehdillä on yhteensä yli 5,1 milj. lukijaa.

”Suihkuajat ovat meillä ainakin selkeästi lyhentyneet: ennen suihkureissu per henkilö kesti 15-20 minuuttia, nyt jää jopa alle 4 minuuttiin, joten uskon, että säästöä todella syntyy. Kyllähän veden kulutus viisihenkisessä perheessä on melkoista. Ja jos säästöä syntyy näin helpolla konstilla, niin hyvä niin!” ”Hana on erittäin helppokäyttöinen. Kun painiketta on helppo käyttää, viitsii hanan sulkea ihan pienenkin hetken ajaksi, ettei tarvitse miettiä lämpötilan ja veden virtaaman uudelleen säädön hankaluutta”. ”Hanan/suihkusetin myötä taloutemme suihkukäyttäytyminen on muuttunut. Ennen tuli seistyä suihkun alla pitkäänkin, mutta tämän testijakson myötä turha veden valuttaminen on jäänyt pois.

Lapset pitävät hanasta. He kilpailevat keskenään, että tuleeko heille suihkussa vihreä vai punainen valo. Vihreän valon saanut on voittaja”.

Katso lisää vettä säästävästä Oras Eternasta www.oras.com

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 109

ORAS OY Isometsäntie 2, PL 40, 26101 RAUMA Puh. 02 83161, Fax 02 8316 340 www.oras.com, e-mail: Info.Finland@oras.com

8.10.2013 13:52:45

LVIS

JULKISIVUT

RALA-pätevyys on kilpailuetu

RALA-referenssit osoittavat osaamista

– Lähiputki Yhtiöt

– Esko Nurmisen Maalaamo Oy

RALA on kunnon yritysten asialla

RALA-pätevyysraportit lisäävät uskottavuutta

Urakan tilaajan on helppo varmistaa, että tarjoava osapuoli on rehellisesti ja vakavissaan liikkeellä, jos yritykselle on myönnetty RALA-pätevyys.

“Olen voinut varauksetta suositella RALA-pätevyyttä” Jukka Laamanen, toimitusjohtaja, Lähiputki Yhtiöt

“Hinnan ei tulisi olla ainoa valintakriteeri myöskään perustason urakoissa, vaan merkitystä pitäisi olla myös valittavan urakoitsijan osaamisella ja referensseillä”

Mikko Mensio, toimitusjohtaja, ENM Oy

www.rala.fi Korjaushanke haltuun -kirja.indd 110

8.10.2013 13:52:55

PIHA

RALA-yritykset kestävät päivänvalon Löydät osaavat ja pätevät urakoitsijat täältä:

www.rala.fi

“Laatu alkaa siitä, että paperiasiat on kunnossa.”

– Niko Lindfors, toimitusjohtaja, Vihermali Oy

Rakentamisen Laatu RALA ry:n tavoitteena on parantaa rakentamisen laadun ja terveen kilpailun edellytyksiä.

RALA kerää ja ylläpitää tietoa alan yrityksistä, arvioi niitä ja myöntää niille pätevyyksiä ja luokituksia.

RALAn palveluita ovat:  RALA-pätevyys  RALA-sertifiointi

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 111

 RALA-projektipalaute  Luotettava laatutyömaa

8.10.2013 13:52:55

SUOMALAISEN INNOVATIIVISUUDEN EDISTÄMISHANKE VUODESTA 1994 LÄHTIEN SUOJELIJANA ON TASAVALLAN PRESIDENTTI

Skaala matalaenergiaikkunat

Suomen Rakennusinsinöörien Liitto

Vuoden paras hanke 2007: MERA Matalaenergiakerrostalo-projekti, Skaala matalaenergiaikkunat

Ainoa parhaan energialuokan A++ huurtumaton energiaikkuna

Voittajan valitsi Tasavallan Presidentti Tarja Halonen

TESTIVOITTAJA Skaala Alfa Vertailu

Ainoa ikkuna joka sai täydet viisi tähteä!

TM Rakennusmaailma 1/2009

Kotimainen, vuonna 1956 perustettu Skaala on paras ratkaisu energiansäästöön.

Skaalan ikkunat ja ovet asennetaan huolellisena takuutyönä, nopeasti ja vaivattomasti.

Tiedustele Skaalan ikkuna- ja oviasiantuntijalta lähialueesi referenssit.

Skaala Ikkunat ja Ovet Oy

Vaihde: 010 8354 700 info@skaala.com www.skaala.com

E=300 E=200 E=100

E=30

vähimmäisvaatimus

skaala.com Korjaushanke haltuun -kirja.indd 112

8.10.2013 13:52:59

Onnistunut ikkunaja oviremontti alkaa luotettavasta kumppanista.

Julkisivuremontti 2012 -kilpailun voittaja Asunto-osakeyhtiö Näsinamuri, Tampere

Kotimainen Skaala toimitti kohteen kaikki A-energialuokan huurtumattomat Skaala Alfa -ikkunat ja ovet.

Skaala vastasi aliurakoitsijana kohteen ikkunoiden ja ovien toimittamisesta sekä huolellisesta asennuksesta.

Julkisivuremontti 2011 -kilpailun voittaja Asunto-osakeyhtiö Vattuniemenkatu, Helsinki

Kotimainen Skaala toimitti kohteen kaikki ikkunat ja parvekeovet.

Skaala Alfa FrostFree on erittäin energiatehokas ja täysin huurtumaton ratkaisu kaikkiin ikkuna- ja ovitarpeisiin. Jätä huurtuminen kerralla historiaan.

Julkisivuremontti -kilpailun järjestävät Julkisivuyhdistys ry ja Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat ry AKHA yhdessä Kiinteistöposti -lehden kanssa.

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 113

8.10.2013 13:52:59

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 114

8.10.2013 13:53:05

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 115

8.10.2013 13:53:06

Uutta ja asukasystävällistä

Mäkitorpantie 18 valitsi Uponor Cefo -putkistoelementit Asunto Oy Mäkitorpantie 18 Helsingin Oulunkylässä teetti laajan remontin, jossa keskeisessä osassa oli Uponor Cefo -elementeillä tehty putkiston perusparantaminen. – Suosimme asukasystävällistä kunnossapitomenetelmää. Tärkeää oli, että asuntojen käyttövesijärjestelmä toimi mahdollisimman pitkään remontin aikana, samoin kuin se, että saimme täysin uuden putkiston, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jyrki Ryttyläinen.

Lähtökohtana saneeraukselle oli Suomen Talokeskus Oy:n tekemä kuntoarvio, joka sisälsi kunnossapitosuunnitelman. Tavoitteena on jatkossa hoitaa kunnossapito ennakoivasti.

– Putkiremontti oli vuonna 1966 valmistuneessa talossa kiireellisin asia. Tekemällä sen ensimmäiseksi pienensimme veden kulutusta ja ehkäisimme pienet vesivahingot ja putkistokorjaukset, joita vanhenevasta putkistosta koituu. Kustannussäästöillä rahoitamme jo tulevaa julkisivuremonttia, kertoo Jyrki Ryttyläinen. ”Tiedämme varmasti käyttövesilinjojen olevan uusia joka kohdastaan ja saamme myös monia lisäetuja.”

Asunto Oy Mäkitorpantie 18 hallituksen puheenjohtaja Jyrki Ryttyläinen

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 116

Talotekniikan perusparannusurakassa uusittiin talon käyttövesiputkistot, viemärit ja sähköjohdot asunnoilta pääkeskukselle asti.

Uponor Cefo -elementit voittivat vertailun Kuntoarvion saatuaan Mäkitorpantie 18 eteni hankkeessaan ripeästi. Se hankki tietoa muun muassa Kiinteistöliiton tilaisuuksista ja oli yhteydessä jo putkiremontin teettäneisiin taloyhtiöihin.

Saneerauksesta päätettiin yhtiökokouksessa vuoden 2009 alussa.

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa toukokuussa vertailtiin eri saneerausmenetelmiä. Urakkasopimus solmittiin joulukuussa 2009.

Taloyhtiössä on 28 huoneistoa, joista yksi on taloyhtiön hallussa. Remonttiin kuului myös taloyhtiön ravintolakäytössä oleva erillinen huoneisto.

8.10.2013 13:53:07

Yhtiökokous teki päätöksen perinteisen putkistosaneerauksen, putkistojen pinnoituksen ja modulaarisen linjasaneerausmenetelmän välillä. Uponor Cefo -elementeillä tehtynä urakka tuli halvemmaksi kuin perinteisellä saneerausmenetelmällä toteutettuna.

Myös asukkaille aiheutunut haitta oli pienempi.

– Pinnoitukseen verrattuna putkiasennuselementtien etu on se, että tiedämme varmasti käyttövesilinjojen olevan uusia joka kohdastaan. Saimme myös muita etuja. Komposiittiputkiston elinkaari on pidempi kuin kupariputkien.

Asunnot on nyt varustettu huoneistokohtaisilla suluilla. Jatkossa korjausten tekeminen on entistä helpompaa.

Putkiasennuselementtejä käytettäessä myös rakennuksen äänitaso paranee ja ääniongelmista johtuvat valitukset vähenevät. Tätä pidän erittäin suurena plussana elementtiratkaisulle, Ryttyläinen toteaa.

Asukasinformaatio keskeistä Taloyhtiö tiedotti asukkaita remontista perusteellisesti. Yhtiökokousta valmistellessaan hallitus teki ovensuukyselyjä.

Asukkaita informoitiin elementtiratkaisusta, joka uutena menetelmänä oli heistä suurimmalle osalle vieras. Lisäksi suunniteltiin valmiiksi kylpyhuoneen peruskokoonpano asukkaiden päätöksenteon tueksi. Esittelytilassa oli nähtävissä kaluste- ja laattavaihtoehdot sekä 3D-kuvat ratkaisuista.

Putkiremontti eteni porras kerrallaan, kolme linjaa yhtä aikaa. A-rapusta saatuja kokemuksia hyödynnettiin muissa portaissa. Sisätilojen osalta remontti valmistui elokuun lopussa 2010. Remontin aikana osa asukkaista asui asunnoissa, osa hankki väliaikaisen asunnon.

Taloyhtiön sauna wc-tiloineen oli asukkaiden käytössä remontin aikana.

Koska työ eteni porras kerrallaan, ruuhkia ei syntynyt.

– Hanke onnistui hyvin. Tärkeimpinä osatekijöinä olivat hyvä suunnittelu ja urakoitsijavalinta sekä uudentyyppinen toimintamalli, Jyrki Ryttyläinen summaa putkisaneerauksen sujumisen.

Saneeraus maksaa itseään takaisin vesivahinkojen vähenemisenä ja vedenkäytön sekä energiakustannusten pienentymisenä. Vakuutusyhtiöt käsittelevät Uponor Cefo -menetelmällä uusittua putkistoa uutena.

Seinä-WC-elementin tausta ja lattia vesieristetään ennen elementtien asennusta.

WC-elementti on seinäasennusmallia ja sisältää kaikki tarvittavat komponentit. Seinäasennus säästää tilaa ja helpottaa kylpyhuoneen siivousta.

Lisätiedot: projektipäällikkö Harri Perälä p. 020 129 2297 harri.perala(at)uponor.com

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 117

www.uponor.fi

Suihku voidaan asentaa esimerkiksi kylpyhuoneen kulmaan.

8.10.2013 13:53:07

Lakiuudistuksella oikeudenmukaisuus vesimaksuihin Huoneistokohtaiset vesimittarit on nyt asennettava myös vanhoihin rakennuksiin. Uusissa kiinteistöissä ne ovat olleet pakollisia jo pari vuotta.

Korjausrakentamiseen liittyvät uudet energiamääräykset tulivat voimaan 1.9.2013. Määräysten tarkoituksena on parantaa rakennusten energiatehokkuutta korjaus- ja muutostöiden tai käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä. Velvollisuus energiatehokkuuden parantamiseen on sidottu muihin korjauksiin ja toimenpiteen luvanvaraisuuteen.

Huoneistokohtaisten vesimittarien asennus lisää tasa-arvoa taloyhtiöissä.

Tähän asti asukkaan veden käytön määrä ei ole näkynyt vesimaksuissa, mutta vesimittarien myötä tilanne muuttuu.

Kukin voi itse tehdä johtopäätöksiä, kummalla saadaan suurempia säästöjä: valoja sammuttelemalla vai hieman pikaisemmin peseytymällä.

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 118

Taloyhtiöissä veden käyttö vaihtelee 80 - 400 litraan vuorokaudessa henkilöä kohti. Vähän vettä kuluttava asukas käyttää viisi kertaa vähemmän vettä vuorokaudessa kuin suurkuluttaja.

Veden kulutus on pienentynyt huoneistokohtaisen vedenmittauksen käyttöönoton jälkeen 20 - 30 prosenttia ja lämmitysenergian kulutus 3 - 9 prosenttia.

Vedenmittauslaitteet on helpointa asentaa vesijohtoja uusittaessa. Mittarit on asennettava sekä lämmin- että kylmävesijohtoihin.

Vesilasku yllättää monen käyttäjän.

Kun on koko ikänsä asunut talossa, missä vettä ei ole erikseen laskutettu käytön mukaan, saattaa ensimmäinen vesilasku yllättää, vaikka veden käyttö omasta mielestä olisikin ihan maltillista. Monikaan ei ole ajatellut, että jo viidentoista minuutin suihku päivittäin nostaa vesimaksun noin 50 euroon kuukaudessa henkilöltä.

Suihkun vaatima veden lämmitysteho on noin 24 kW. Jos viihtyy suihkussa 15 minuuttia, energiaa kuluu 6 kWh. Vastaavalla energiamäärällä polttaa 60 watin hehkulamppua yli neljä vuorokautta ja 15 watin energiansäästölamppua yli kaksi viikkoa yötä päivää. Tästä voi itse kukin tehdä johtopäätöksiä, kummalla saadaan suurempia säästöjä: valoja sammuttelemalla vai hieman pikaisemmin peseytymällä.

8.10.2013 13:53:08

Keep energy under control

Ota yhteytt채.

Vexve Verto Vexve Verto Pajakatu 11 38200 Sastamala Puh. 010 7340 800 www.vexve.com

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 119

8.10.2013 13:53:08

www.kasoturvaovet.fi

KASOGUARD TURVAOVI TURVAA PERHEESI JA OMAISUUTESI! Murtoturvalliset KasoGuard turvaovet soveltuvat kiinteistöjen ja asuin-/liikehuoneistojen ulko- ja sisäoveksi, sekä saneerauskohteisiin että uudisrakennuksiin. Turvaovia on saatavana erilaisilla lisävarusteilla ja useilla lukko-, väri- ja pintamateriaalivaihtoehdoilla. Ne voidaan valmistaa myös asiakkaan erikoistoiveiden mukaan. KasoGuard turvaoveen voidaan tehdä valmius kulunvalvonta- ja hälytysjärjestelmään liittämiseksi.

KasoGuard on vakuutusyhtiöiden hyväksymä turvaovi.

•

Sertifioitu murtoluokitus (EN1627) Luokka 3

•

Paloluokitus EI45

•

Äänieristysluokitus 41 dB

•

Hyvä savu- ja hajueristys

Tervetuloa myyntinäyttelyymme !

Lyhtytie 2, PL 27, 00751 Helsinki, Finland • Puh. 010 2713 725 • Fax 09 386 0021 • myynti@kaso.fi • www.kasoturvaovet.fi • www.kaso.fi

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 120

8.10.2013 13:53:11

Korjausrakentamisen koulutukset Kiinkosta!

• Teknisen isännöitsijän peruskoulutus ja tutkinto PerusTEK™ • Teknisen isännöitsijän jatkokoulutus ja tutkinto ITS®-TEK II • Taloyhtiön energiatehokkuuden kehittäminen TEN™ Koulutus on ammatillista lisäkoulutusta, johon on mahdollista saada valtion tukea.

LISÄTIETOJA Kiinteistöalan Koulutussäätiö Marianne Vuorenmaa, puh. (09) 3509 2917, vaihde (09) 3509 290 marianne.vuorenmaa@kiinko.fi Tutustu kaikkiin koulutuksiimme osoitteessa www.kiinko.fi

Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy • Kiinteistöalan Koulutussäätiö Malmin asematie 6, 00700 HELSINKI, p. (09) 350 9290, www.kiinko.fi

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 121

8.10.2013 13:53:11

Ota korjaushanke haltuusi Juha Kulomäki

Taloyhtiö korjausrakennuttajana Uutuuskirja kertoo, miten taloyhtiön korjaushanke (esim. putkiremontti) toteutetaan onnistuneesti, laadukkaasti ja sopuisasti.

NNÄ Y D HYÖ SEN JÄ S! JOU R A T

Kirjassa tarkastellaan niin korjaushankkeen suunnittelua kuin varsinaisten korjaustoimien hallinnoimistakin. Kirja käy läpi tyypillisimmät päätöksenteko- ja pulmatilanteet ja tarjoaa niihin käytännössä hyväksi havaitut, toimivat ratkaisut.

Kirja lisää taloyhtiön rakennuttamisosaamista ja antaa yhtiön hallitukselle työkaluja korjaushankkeen läpivientiin.

1. painos, 2013, A5, 220 s.

Hinta Kiinteistöliiton jäsenille: 40,5 € (norm. 45 €)

Lue lisää ja tilaa verkosta: www.kiinkust.fi Kiinteistöalan Kustannus Oy maksaa postimaksun

KYLLÄ KIITOS, tilaan Taloyhtiö korjausrakennuttajana -kirjan. Määrä:______kpl Jäsenhinta: 40,5 €/kpl (norm. 45 €)

Tilaajan nimi

Taloyhtiö

Kiinteistöliiton jäsennumero

KIINTEISTÖALAN KUSTANNUS OY

Tilaajan katuosoite

Vastauslähetys Tunnus 5000055 00003 HELSINKI

Postinumero- ja toimipaikka

Sähköposti

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 122

Puhelin

8.10.2013 13:53:22

Monipuolista tietoa koko kiinteistöalalle

Säilytä kiinteistösi arvo

Hanki sinulle hyödyllisin kirja tai nettipalvelu!

KH Net -palvelusta löydät helposti •

taloudelliset ja tekniset ylläpito-ohjeet, mm. asuinkiinteistön kuntoarvio-ohjeet

•

KiinteistöRYLin

•

erillisen Korjaus Net -osion, jossa korjausrakentamisen ohjeet koottuina

•

säännökset

•

tuotetiedon

Katso www.rakennustieto.fi/kh ja pyydä ilmainen demotunnus!

Rakennustieto tarjoaa myös monipuolisen valikoiman kirjoja ja sopimuslomakkeita, joiden avulla kiinteistönpidon asiat tulevat tehdyiksi oikein ja kerralla kuntoon.

Kiinteistönpidon sopimusasiakirjat www.sopimuslomake.net Kiinteistönpidon kirjat verkkokaupasta www.rakennustietokauppa.fi tai piipahda kirjakaupoissa: Helsinki puh. 0207 476 366, Kuopio puh. 0207 476 494

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 123

www.rakennustieto.fi

8.10.2013 13:53:22

Ammattilainen!

Palvelumme ja tuotteemme sinulle Suomen Rakennusinsinöörien Liitto järjestää rakennusalan ammattilaisille suunnattua täydennyskoulutusta. Oma julkaisutoimintamme taas tukee ammatillista kehittymistä.

Ajankohtaista koulutusta Järjestämme esimerkiksi pääsuunnittelijan, rakennusalan tuotantojohdon, rakennusvalvojien ja rakennuttajien (RAP, RAPS) pätevöityskoulutusta.

Isännöimme myös kansainvälisiä symposiumeja ja konferensseja Suomessa.

Oman koulutustoimintansa lisäksi meillä on laajaa koulutusyhteistyötä. Täydennyskoulutusta järjestetään RKL:n, SAFA:n, RIA:n, SuLVI:n, ATL:n ja Betoniyhdistyksen kanssa.

Monipuolista ammattikirjallisuutta Tuotamme ajankohtaista ja korkeatasoista sekä eri käyttötarkoituksiin soveltuvaa ammattikirjallisuutta.

Ammattilainen!

Julkaisutoimintamme luo edellytykset rakennusalan asiantuntijoiden ja opiskelijoiden ammattitaidon kehittämiseen ja ylläpitämiseen.

Palvelumme ja tuotteemme sinulle

Ammattilainen!

RIL JULKAISEE RIL JULKAISEE

Palvelumme ja tuotteemme sinulle

RIL KOULUTTAA RIL KOULUTTAA

RIL 261-2013 RIL 250-2011 Routasuojauskoulutus YSE 98 - sopimustekniset 21.3.2013, Helsinki Routasuojaus Kosteudenhallinta ja erityiskysymykset Monipuolista ammattikirjallisuutta Ajankohtaista koulutusta 7.5.2013 Tampere – rakennukset ja infrarakenteet homevaurioiden estäminen 257 sivua.Suomen 115,-ajankohtaista Menettelytapoja ja koulutustoimintansa ratkaisuja kos- tar­ Hankintalakikoulutus Tuotamme ja korkeatasoista sekä eri käyttö Suomen Rakennusinsinöörien Liitto järjestää rakennusalan Oman lisäksi Rakennusinsinöörien teuden hallintaan suunnittelusta rakennuttajille suunnattua täydennyskoulutusta. Järjestämme meillä on laajaa koulutusyhteistyökoituksiin soveltuvaa ammattikirjallisuutta.

Julkaisutoimint am­ ammattilaisille Liitto järjestää rakennusalan RIL, SAFA, ATL, RIA & RKL käyttöön. 243 sivua. 67,11.4.2013 Helsinki RIL 107-2012 tä. Täydennyskoulutusta me luo edellytykset rakennusalan asiantuntijoiden ja opiskeli­järjestetään erilaista koulutusta sopimustekniikasta (esimerkiksi suositut Yhteistyökoulutusta ammattilaisille Rakennusten veden- ja suunnattua täy- RKL:n, SAFA:n, RIA:n, SuLVI:n, ATL:n joiden ammattitaidon kehittämiseen ja yllä pitämiseen.

YSE 1998 koulutukset).

RIL 258-2011 kosteudeneristysohjeet dennyskoulutusta. Oma julkaija Betoniyhdistyksen kanssa.

Pääsuunnittelijakoulutus Teolliset ratkaisut 219 sivua. 97,RIL & RKL sutoimintamme taas tukeekorjausrakentamisessa amnro 9 Pätevyyteen johtavat koulutuksemme sisältävät esimerkiksi Yhteistyökoulutusta Monipuolista alkaa perusteita, pääsuunnittelijan, rakennusalan Koulutus tuotantojohdon, rakennusval­ RIL 232-2012 matillista kehittymistä.

Taloyhtiömme putkiremonttiTeollisen tuotannon ammattikirjallisuutta 20.3.2013 Helsinki vaikutuksia rakennuspropaloturvallisuus. vojien ja rakennuttajien Tilaajavastuulain uudistus ja (RAP, RAPS) pätevöityskoulutusta.

-Rakennusten jokaisen osakkaan työkirjaratkaisujen Tuotamme ajankohtaista ja korkeatasessiin ja esimerkkejä teollisista Savunpoiston suunnittelu rakennusalan veronumero sekä Isännöimme myös kansainvälisiä symposiumeja ja konferens­ Selkeä opas taloyhtiön jokaisellekorjausrakentamisratkaisuista. osakkaalle. sivua 20,­ soista74 sekä eri käyttötarkoituksiin sokoulutusta 275 sivua.Ajankohtaista 95,ulkomaisen työvoiman hallinta seja Suomessa.

RIL-SAFA kouluttaa 59 sivua. 44,veltuvaa ammattikirjallisuutta. 20.3.2013 Turku Järjestämme esimerkiksi pääsuunnittelijan, rakennusalan tuotantojohdon, RIL 260-2012 Ryhmäkorjaushankkeen kokoaminen, RIL 260-2012 13.5.2013 Jyväskylä Kestävä korjaaminen Taloyhtiömme putkiremontti luo edellytykYhteystiedot: rakennusvalvojien ja rakennuttajien Julkaisutoimintamme Ryhmäkorjaus hankkeen 11.6.2013 Helsinki suunnittelu ja toteutus – Työkaluja ja ohjeita – jokaisenset osakkaan työkirja kokoaminen, suunnittelu ja (RAP, RAPS) pätevöityskoulutusta. rakennusalan asiantuntijoiden ja Ryhmäkorjaamisella tehokkuutta,Selkeä laatua jataloyhtiön kustannussäästöä 6.5.2013 Helsinki opas jokaiselle toteutusIsännöimme myös kansainvälisiä sym- opiskelijoiden ammattitaidon kehittäRakennuttajankaikista koulutuksistamme: Lisätietoja taloyhtiöiden korjaushankkeisiin. osakkaalle.

130 sivua 57,­ Ryhmäkorjaamisella turvallisuuskoordinaattori posiumeja jatehokkuutta, konferensseja Suomessa. miseen ja ylläpitämiseen. www.ril.fi/koulutus tai Pääsuunnittelijan 74 sivua. 20,laatua ja kustannussäästöä taloyhtiöi21.3.2013 Tampere ajankohtaispäivä Ville Raasakalta, ville.raasakka@ril.fi p. 050 366 8687 den korjaushankkeisiin.

RIL 250-2011 Kosteudenhallinta ja homevaurioiden Jatkopäivä 25.4.2013 14.5.2013 Helsinki RILin julkaisuja saatavissa 130 sivua. 57,30.5.2013 Oulu estäminen myös eKirjoina Jatkopäivä 22.8.2013 Menettelytapoja ja ratkaisuja kosteuden halintaan suunnitte­ Julkaisutilaukset ja lisätietoja: Ks. www.ril.fi/kirjakauppa › eKirjat RIL 259-2012 12.9.2013 Helsinki Lisätietoja kaikista pirkko.snellman@ril.fi tai www.ril.fi/kirjakauppa lusta käyttöön 243 sivua 67,­ RIL JULKAISEE RIL KOULUTTAA Jatkopäivä 1.10.2013 Matalaenergiarakentaminen. koulutustilaisuuksistamme: Toimitilat Tilaukset ja lisätietoja: Ril.fi/koulutus tai RIL 261-2013 RIL 250-2011tai Routasuojauskoulutus YSERIL 98 -ry sopimustekniset Kokonaisvaltainen suunnittelu-, toYSE 98 -koulutus RILin julkaisuja saatavissa myös eKIrjoina Suomen Rakennusinsinöörien Liitto pirkko.snellman@ril.fi Ville Raasakka 21.3.2013, Helsinki teutusjaRoutasuojaus ylläpito-ohjeisto toimitilojen Kosteudenhallinta erityiskysymykset 9.-10.4.2013 Kuopio › Kirjakauppa ja ks. www.ril.fi/kirjakauppa > eKirjatRil.fi › Julkaisut Töölönkatu 4, 00100 Helsinki ville.raasakka@ril.fi matalaenergiarakentamiseen.

– rakennukset ja infrarakenteet homevaurioiden estäminen 5.-6.6.2013 Helsinki p. 050 366 7.5.2013 8687 Tampere 185 sivua.257 87,sivua. 115,Menettelytapoja ja ratkaisuja kosHankintalakikoulutus teuden hallintaan suunnittelusta rakennuttajille RIL, SAFA, ATL, RIA & RKL käyttöön. 243 sivua. 67,11.4.2013 Helsinki RIL 107-2012 Yhteistyökoulutusta Rakennusten veden- ja Ril.fi kosteudeneristysohjeet RIL 258-2011 Pääsuunnittelijakoulutus Teolliset ratkaisut 219 sivua. 97,RIL & RKL nro 9 korjausrakentamisessa Yhteistyökoulutusta Koulutus alkaa Teollisen tuotannon perusteita, RIL 232-2012 Korjaushanke haltuun -kirja.indd 124 8.10.2013 13:53:24

T K

Tikkurilasta täsmätuote tiilikatoille Teksti: Hanna Korpela ja Arja Schadewitz Kuva: Tikkurila Oyj

Kattotiili on yksi yleisimmistä katemateriaaleista. Vankka tiilikatto on lähes äänetön, ja sen valmistuksen aiheuttama ekologinen jalanjälki on vähäinen. Lisäksi esim. betonitiilen käyttöikä on pitkä, jopa 60–70 vuotta. Tiilikattokin vaatii kuitenkin huoltoa ja kunnossapitoa.

Tikkurila toi keväällä 2013 markkinoille täyshimmeän, vesiohenteisen Kilpi Tiilikattomaalin, joka on suunniteltu erityisesti betonitiilikattojen huoltomaalaukseen. Tuote on pitkän kehitysprosessin tulos, ja sitä testattiin tarkkaan laboratoriossa sekä useissa koekohteissa eri puolilla maata.

– Uutuustuote hidastaa veden kulkeutumista rakenteeseen ja vähentää siten katteen rapautumista ja kasvuston muodostumista sen pinnalle. Tärkeintä on tehdä huoltokäsittely riittävän ajoissa, sillä elinkaarensa lopussa olevaa kattoa ei kannata enää maalata, toteaa Tikkurila Oyj:n tuoteryhmäpäällikkö Kaarle Luukkainen.

Kilpi Tiilikattomaalista on tarjolla viisi vakioväriä – tiilenpunainen, tupapunainen, ruskea, tummanharmaa ja musta. Ne ovat tarkoituksella samat kuin suosituimmat kattotiilivärit Suomessa. Epäorgaanisten pigmenttien ansiosta sävynkesto on erinomainen. Helppokäyttöistä tuotetta voidaan levittää siveltimellä tai ruiskulla.

KATTO KUNTOON AJOISSA Yhtenä koekohteena oli Kauniaisissa sijaitseva taloyhtiö, jonka pahasti sammaloituneet tiilikatot pestiin ja maalattiin Tikkurilan uudella täsmätuotteella.

– Kilpi Tiilikattomaalia oli erittäin mukava käyttää. Se ei hajoa liikaa ruiskutettaessa, se kuivuu nopeasti ja peittää todella hyvin. Pinnasta tulee laadukas, kertoo Urmas Tiits työn tehneestä Pohjan Kruunu Oy:stä.

Pohjatöiden merkitystä ei voi liikaa korostaa. Katon puhdistus liasta ja kasvillisuudesta on erittäin tärkeää. Myös kunnon välineisiin kannattaa panostaa.

– Huoltomaalaus täytyy tehdä ennen kuin sammaloituminen ja rapautuminen pääsevät liian pitkälle. Maalaamme paljon noin 10–15 vuoden ikäisiä kattoja, mutta olemme menestyksekkäästi huoltomaalanneet jopa 60 vuotta vanhoja tiilikattoja, Tiits jatkaa.

Vesikatto on rakennuksen suoja ja sen julkisivun kruunu. Hyvin suunniteltu, toteutettu ja huollettu katto on sijoitus rakennuskannan tulevaisuuteen.

Tikkurila Oyj, PL 53, 01301 Vantaa, Puh. (09) 857 71, faksi (09) 8577 6902, www.tikkurila.fi/ammattilaiset

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 125

8.10.2013 13:53:24

UUSI, MODERNI TALOPESULA syntyy aina helposti putkiremontin yhteydess채

Korjaushanke haltuun

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 126

126

8.10.2013 13:53:24

Kiinteistöliiton palvelut Kiinteistöliitto ja jäsenyhdistykset korjaushankkeissa jäsentalojen apuna Lakineuvonta

Kiinteistöliiton lakineuvonta palvelee jäsentalojen johtoa korjaushankkeiden päätöksentekoon ja juridiikkaan liittyvissä asioissa numerossa (09) 1667 6300 ma-to klo 9-15 ja pe 10-15.

Myös yhdistysten omat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden käytettävissä!

Kirjalliset lausunnot

Kiistanalaisissa ja epäselvissä asioissa jäsentalot voivat tilata Kiinteistöliitolta jäsenetuhintaan kirjallisen lausunnon, jonka perusteella tulkinnanvarainen asia saadaan usein ratkaistua taloyhtiössä ilman oikeusprosessia.

Energianeuvonta

Kiinteistöliiton energianeuvonta opastaa jäsentaloja mm. korjausrakentamisen määräyksiä ja energiatehokkuutta parantavia korjauksia koskevissa kysymyksissä numerossa (09) 1667 6761 ma-pe klo 9-15.

Taloyhtio.net

Taloyhtio.net -tietoportaalista löydät lisätietoa taloyhtiöiden korjaushankkeista. Kiinteistöliiton tuottama sivusto tarjoaa maksutta hyötytietoa, tuotteita ja palveluja taloyhtiöiden toimijoille osoitteessa www.taloyhtio.net

Suomen Kiinteistölehti

Kiinteistölehti tuo korjaushankkeisiin liittyvää tietoa 10 kertaa vuodessa. Kiinteistölehti tulee jäsenetuna maksutta kaikille Kiinteistöliiton jäsentaloille.

127

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 127

Korjaushanke haltuun

8.10.2013 13:53:25

Kirjan toteutus Kiertueen koordinaattori: Jaana Sallmén Esitysmateriaalien tuotanto: Jaana Sallmén, Kristel Pynnönen, Elina Skarra Jari Virta, Tom Lindborg, Peter Ström Materiaalin kuvitus: Sakari Sivonen Materiaalin taitto: Hanna Riihimäki Yritysyhteistyö: Timo Tossavainen Paino: Painotalo Punamusta Oy Erityiskiitos Eero Nurmikolle ja Elsa Kaijalalle!

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 128

8.10.2013 13:53:27

www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net

Korjaushanke haltuun -kirja.indd 129

8.10.2013 13:53:27