Itä-Suomen Kiinteistöviesti 3/2020

ltä-Suomen Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti

nro 3/2020

Näin selviät korjaushankkeesta Teknisestä neuvonnasta tukea remontteihin Lepopankon putkistosaneeraus kirpaisee kohtuullisesti

6 10 14

Tässä lehdessä 3 Pääkirjoitus 4

Tapahtumat ja tilaisuudet

6

Näin selviät korjaushankkeesta

10

Teknisestä neuvonnasta tukea remontteihin

14

Lepopankon putkistosaneeraus: Kirpaisee, mutta kohtuullisesti

16

Isännöitsijät tilaavat erikoisammattimiesten työtä

19

Uusi puhelinjärjestelmä käyttöön lokakuussa

20

Huoli taloyhtiöiden ikäväestä kasvaa

22

Savonlinna toiseksi kallein kunta

24 Oikeustapauksia 26 Kolumni 27 Jäsenpalvelut

Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2300 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön.

Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)

2

Kiinteistöviesti 3/2020

Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2 440 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky Kannen kuva: Anna-Liisa Pekkarinen

Pääkirjoitus Saisimmeko taloyhtiölle Elämä kallistuu, mutta kyllä täällä pärjätään 100 miljoonaa euroa, kiitos

Sekä Pellervon taloustutkimus PTT:n asumismenoselvitys että Suomen asuntokantaa on viime vuosina korjattu vuosittain yli kuuKiinteistöliiton Indeksitaloselvitys kertovat karua kieltä siitä, että della miljardilla eurolla, mistä runsaat puoletjatkavat ovat olleet taloyhtiöihin asumismenot ja kiinteistökustannukset nousuaan.

PTT:n tehtyjä, niiden omistajien rahoittamia korjauksia.

Koronakriisi on selvityksen mukaan vuosittainen nousu on asuinpaikasta, asumisviivästyttänyt korjaushankkeista päättämistä muodosta taloyhtiöiden ja kotitalouden tyypistä riippuen noin 1,5 ja – töiden 2,5 proaloittamista.

Koronakriisimukaan voi leikata tänä vuonna taloyhtiöiden korsenttia. Selvityksen asumismenojen kasvu on kuitenkin hitaampaa kuin edellisvuosina.

Indeksitalo-selvitykjausrakentamisesta peräti 300 - 400Kiinteistöliiton miljoonaa euroa eli jopa 10 prosen mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet senttia.

Koronakriisi tulee vähentämään korjausrakentamista myös tänä vuonna edellisvuotta voimakkaammin.

Kustannukset nousipitkälle vuoteen 2021. Me Kiinteistöliitossa esitämmekin, että valtion vat keskimäärin 2,6 prosenttia edellisvuodesta, jolloin nousua oli vuoden 2021 talousarvioon varataan 100 miljoonaa euroa taloyhtiöinoin prosentin verran.

PTT:n selvityksessä tutkitaan suomalaisten den korjausavustuksiin, millä saadaan aikaan noin miljardin euron asumiseen käyttämän rahan määrää ja sen suhdetta nettotuloikorjauselvytys. hin ruokakunnittain. Mukana on erikokoisia esimerkkikotitalouksia kerros-onjajoomakotitaloista 21 kaupungissa. Indeksitalo-selvitys Taloyhtiöille nyt saatavissa energia-avustusta, mutta avustusehpohjautuu vakiomuotoisen ns.

Indeksitaloon, selvitetään doista johtuen sen käyttömahdollisuudet ovat hyvin jossa rajalliset.

Monet kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannukavustuksesta kiinnostuneet taloyhtiöt ovatkin pettyneet avustukseen. sia 59 kaupungissa ja kunnassa. Veronmaksajat puolestaan selvittiEnergia-avustuksen on työmäärältään oheiskustannukvät kuinka paljonhakeminen korkeakouluopiskelijoilla jää ja rahaa käytettäväksi siltaan raskasta, mikä käytännössä rajaa avustuksen vain kaikkein suuSuomen korkeakoulukaupungeissa vuonna 2018. Kenties vastoin rimpiin korjaushankkeisiin. yleistä olettamaa, Helsinki on opiskelijalle edullisin kaupunki, tosin erot kaupunkien välillä olivat yllättävän pieniä. Itä-Suomessa halSuunnitelmallista kiinteistönpitoa tuettava(5. sija), toisena on Mikkeli vimmillaan opiskelija pärjää Joensuussa (7. sija). Kuopio sijoittui valtakunnallisessa selvityksessä sijalle 13.

Varteenotettava tapa edistää asuinrakennusten kuntoa ja energiatehokkuutta on tukea suunnitteluavustuksilla taloyhtiöiden suunnitelTutkimuksia on varmasti vielä tusinan verran muitakin.

Kaikkien mallista kiinteistönpitoa. tulisi myöntää ja sanoma lienee sama -Avustusta elämä kallistuu.

Vaikka kuntoarvioiden Indeksitalo-selvitys kuntotutkimusten teettämiseen, esimerkiksi kymmenen prosenttia kertoo kiinteistökustannusten nousseen Itä-Suomessa keskimäärin enemmän kuin muualla Suomessa, pärjäämmetukeminen täällä silti.kohTämä kustannuksista.

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon positiivinen asenne huokuu myös joensuulaisen Karjalan Tilipalvedentaisi korjaustoimintaa pidemmällä aikavälillä tarpeellisiin korjauslu Oy:n isännöitsijä Tuomas Holopaisen haastattelussa sivulla 16. hankkeisiin.

Jutussa Holopainen summaa alueensa taloyhtiöiden vuotuisia kusKotitalousvähennys taloyhtiöiden korjauksiin tannuksia Indeksitalo-selvitykseen peilaten ja päättää haastattelun ”Kyllä täällä pärjätään” sanoihin.

Kotitalousvähennys tulisi uudistaa kattamaan taloyhtiöiden kautta toYK:n toimesta tehdyn World Happiness Report osakkaat 2018 -tutkimuksen teutettavat korjaushankkeet, joiden kustannukset maksavat mukaan suomalaiset ovat maailman onnellisinta kansaa.

Harmi, kertasuorituksina tai vastikkeissaan.

Tätä on esittänyt mm.

Energiateettei alueellisia tutkimuksia Suomen sisällä ole juuri tehty, mutta hokkuus-työryhmä vuonna 2019. Kotitaloudet ovat oppineet käyttäjos olisi, Itä-Suomi olisi tutkimuksen kärkisijoilla.

Olemme saaneet mään vähennystä, joten sen ulottaminen taloyhtiöiden korjauksiin olisi onnellisuuteen johtavia eväitä jo äidin maidossa (korkea yhteisöllihelppo toteuttaa. syys, selviytymisen taito ja kyky nähdä asioissa valoisa puoli), myös puhdas käsittelee luonto ja toimivat perusasiat lisäävät ihmisten onnellisuutEduskunta parhaillaan budjettiesitystä.

Rahareikiä on varta.

Joten, vaikka elämä kallistuu, kyllä täällä pärjätään! masti paljon, mutta taloyhtiöiden tukeminen elvyttäisi kansantaloutta monesta eri tulokulmasta käsin. Aika näyttää, miten valtion rahat jakautuvat, mutta sen voin jo luvata, että tiedotamme taloyhtiöitä kosPiia Moilanen, toiminnanjohtaja kevista päätöksistäItä-Suomi etunenässä!

Kiinteistöliitto Piia Moilanen, toiminnanjohtaja piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto Itä-Suomi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi

Kiinteistöviesti 3/20193 Kiinteistöviesti 3/2020

TAPAHTUMAT JA TILAISUUDET

Syksyn webinaarit 5.10. Lämmitystavan muutos taloyhtiössä 6.10. Taloyhtiön kulutusseuranta 7.10. Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet taloyhtiössä 14.10. Hallituksen toiminta ja taloyhtiön hyvä hallintotapa 22.10. Osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään 28.10. Hyvä hallintotapa ja isännöinti taloyhtiössä 2.11. Tietosuoja, avainturvallisuus ja kameravalvonta 19.11. Osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään 26.11. Taloyhtiöiden lämmitysratkaisuja

Tilaisuudet ja ohjelmat tulevat myös nettisivuillemme ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/.

Ilmoittautuminen nettisivujen kautta (kiinteistoliitto.fi/ita-suomi) tai sähköpostilla anne.verger@kiinteistoliitto.fi.

Puhelimitse 017 262 6633 (Pohjois-Savo) tai 010 667 6670 (Etelä-Savon ja Pohjois-Karjala) viimeistään viikko ennen tilaisuutta.

4

Kiinteistöviesti 3/2020

Johdatus hallitustyöskentelyyn Mikä on asunto-osakeyhtiö ja miten se toimii? Miten hallitus työskentelee? Mistä asioista hallitus voi päättää ja minkälaiset asiat tulee viedä yhtiökokouksen päätettäväksi? Luennolla käydään läpi hallitustyöskentelyn pelisääntöjä ja päätöksentekoa asunto-osakeyhtiössä.

Kouluttajana toimii Kiinteistöliiton lakimies.

JOENSUU Aika: tiistai 24.11.2020 klo 17.00 – 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Paikka: Riverian auditorio, Niskakatu 17 Kouluttaja: päälakimies Jenni Hupli

MIKKELI Aika: keskiviikko 25.11.2020 klo 17.00 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Paikka: Scandic Mikkeli, Mikonkatu 9 Kouluttaja: neuvontalakimies Tapio Haltia

Peruttu koronapandemian vuoksi

KUOPIO Aika: torstai 26.11.2020 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Paikka: Hotelli Scandic, Satamakatu 1 Kouluttaja: apulaispäälakimies Kristel Pynnönen

AirBnb meidän taloyhtiössä Asuinhuoneistoja vuokrataan monella eri tavalla. Järjestämme yhdessä Suomen Vuokranantajien kanssa tilaisuuden, jossa kuulemme muun muassa, mitä huoneiston käyttötarkoitus tarkoittaa? Mitä taloyhtiö voi tehdä ongelmatilanteissa? Miten vahingonkorvaus ja vastuut vahinkotilanteessa jakautuvat? Mitä vuokranantajan tulee tietää ryhtyessään Airbnb-toimijaksi?

Kouluttajina Kiinteistöliiton ja Vuokranantajien lakimiehet.

JOENSUU Aika: 7.12.2020 klo 17.00 – 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Paikka: Riverian auditorio, Niskakatu 17 KUOPIO Aika: 8.12.2020 klo 17.00 – 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Paikka: Original Sokos Hotel Puijonsarvi, Minna Canthin katu 16

Peruttu koronapandemian vuoksi

Kiinteistöviesti 3/2020

5

KIRJOITTAJA JARI VIRTA TEKNIIKAN TOHTORI, TYÖSKENTELEE KIINTEISTÖLIITTO UUSIMAAN KEHITYSPÄÄLLIKKÖNÄ

Näin selviät korjaushankkeesta

T

aloyhtiön korjaushankkeen valmistelussa on otettava huomioon kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen lisäksi talouteen ja juridiseen päätöksentekoon liittyvät asiat. Yhtiökokouksessa tehdään lopulta hankepäätös hallituksen laatiman hankepäätösesityksen mukaan, pyydetään lisäselvityksiä tai hylätään esitys.

Korjaushankkeen valmistelu vaihtelee hankkeen koon ja vaativuuden mukaan. Pienissä kunnossapito- ja korjaushankkeissa ei välttämättä tarvita hankesuunnittelua, kunhan osakkaiden tahtotila saadaan selville ja rakennuttajalle kuuluvista velvoitteista huolehditaan.

Korjaushankkeen hankesuunnittelu Hankesuunnittelun tuloksena saadaan hankesuunnitelma, jossa on kerrottu mitä asunto-osakeyhtiössä halutaan korjata. Hankesuunnitelma vastaa kysymykseen: Mitä tehdään!

Hankesuunnittelun käynnistää taloyhtiön hallitus sen jälkeen, kun se on saanut siihen valtuutuksen yhtiökokoukselta. Hankesuunnittelijan hankinnassa on otettava huomioon, millaista korjausrakentamisen osaamista häneltä edellytetään. Tarjouspyynnössä onkin kerrottava, mitä suunnittelualoja hankesuunnittelun läpiviennissä tarvitaan. Kun sopiva hankesuunnittelija on löytynyt, taloyhtiö te-

6

Kiinteistöviesti 3/2020

ty ja infotilaisuus pidetty, taloyhtiön hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle käsittelemään ehdotusta ja päättämään sen perusteella hankesuunnitelman hyväksymisestä.

Hankesuunnittelun tuloksena saadaan hankesuunnitelma ja investointipäätös eli päätös suunnittelu- tai rakentamispalveluiden hankinnasta.

Korjaushankkeen suunnittelu

Jari Virta kävi luennoimassa Itä-Suomessa Korjaushankkeiden hankesuunnittelusta alkusyksystä. -Tämä artikkeli on kirjoitettu pitämäni luennon pohjalta, Virta kertoo.

kee hänen kanssaan kirjallisen sopimuksen.

Hankesuunnittelija laatii toimeksiannon mukaisen hankesuunnitelmaluonnoksen ottamalla huomioon taloyhtiön asettamat tavoitteet ja viranomaisten, kuten rakennusvalvonnan, vaatimukset.

Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiössä järjestetään hankesuunnittelutyön aikana ennen varsinaista yhtiökokousta hanketta koskeva tiedotustilaisuus.

Tilaisuudessa esitellään osakkaille hankesuunnitelma. Tilaisuuden järjestää taloyhtiön hallitus, mahdollisesti isännöitsijän kanssa.

Kun hankesuunnitelma on teh-

Korjaushankkeen suunnittelun tavoitteena on saada aikaan kuvaus siitä, millainen työ urakoitsijalta tilataan. Suunnittelussa muodostuvat korjaushankkeen tekniset ja kaupalliset asiakirjat. Korjaushankkeen suunnittelu vastaa kysymykseen: Miten tehdään!

Suunnitteluvaihe alkaa suunnittelun valmistelulla. Ensiksi kartoitetaan soveltuvat suunnittelijat, joilta halutaan pyytää tarjoukset hankkeen suunnittelusta. Kun vastuuhenkilöt on valittu ja sopimukset laadittu, voidaan aloittaa varsinainen suunnittelu. Ensimmäisessä suunnittelukokouksessa varmistetaan mm. hankkeen taustatiedot sekä käydään läpi mahdollinen hankesuunnitelma ja muut tehdyt selvitykset. Suunnitteluvaiheessa on otettava huomioon, että osakkaat voivat haluta tilata omaan huoneistoonsa urakan yhteydessä lisä- ja muutostöitä.

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee valvoa, että suun-

nittelussa edetään mahdollisen hankesuunnitelman ja annettujen suunnitteluohjeiden määräämällä tavalla. Samalla on varmistettava, että turvallisuuskoordinaattori huolehtii tehtävistään.

Mikäli suunnitteluvaiheessa ilmenee tarvetta tehdä olennaisia muutoksia hankesuunnitelmaan ja aiemmin tehtyyn yhtiökokouspäätökseen, voidaan hanke joutua viemään uudelleen yhtiökokouksen päätettäväksi.

Korjaushankkeen valmistelu Korjaushankkeen valmistelussa hankitaan tarvittavat urakoitsijat ja tehdään rakentamispäätös yhtiökokouksessa.

Urakkatarjouksia ei yleensä pyydetä keneltä tahansa, vaan tarjouspyynnöt kohdistetaan projektinjohtajan etukäteen kartoittamille urakoitsijoille, jotka taloyhtiön hallitus on hyväksynyt.

Urakoitsijan hankinnassa on otettava huomioon osakkaiden mahdolliset lisä- ja muutostyöt.

Osakas sopii lisä- ja muutostöistä yleensä suoraan valitun urakoitsijan kanssa. Osakkaan on lisä- ja muutostöitä tilatessaan huomioitava asunto-osakeyhtiölain määräykset. Ennen töiden tilaamista osakkaan tulee tehdä muutostyöilmoitus, selvittää isännöitsijältä tai hallitukselta, voiko hän teettää työn, ja selvittää, vaatiiko työn suorittaminen esimerkiksi viranomaislupia tai -suostumuksia.

HANKESUUNNITTELUN VAIHEET Lähtötiedot

Mahdolliset lisäselvitykset

Hankesuunnittelutyö Hankesuunnitelma

Infotilaisuus

Yhtiökokous

Kiinteistöviesti 3/2020

7

KORJAUSHANKKEEN vastaanotto ja määräajat

Kun urakoitsijoiden kanssa on käyty urakkaneuvottelut, kutsutaan koolle yhtiökokous päättämään hankkeen käynnistämisestä. Yhtiökokous päättää korjaushankkeen käynnistämisestä tekemällä rakentamispäätöksen.

Vastaanottotarkastusta koskeva pyyntö

Korjaushankkeen työmaavaihe

Sovitaan tai rakennuttaja määrää ajankohdan 14 vrk tiedoksisaannista

Vastaanottotarkastus 14 vrk kuluessa

Pöytäkirjojen teko 14 vrk pöytäkirjan tiedoksisaannista

Huomautus pöytäkirjaan 2 viiikkoa pöytäkirjan saannista tai sovitusta määräajasta

Urakoitsijan toimittama yksilöity lopputilitys ei määrä aikaa

Rakennuttajan vastine lopputilitykseen 1 kk kuluessa urakoitsijan antaman tilityksen luovutuksesta

Taloudellinen loppuselvitys

8

Kiinteistöviesti 3/2020

Korjaustyön päämääränä on, että taloyhtiö saa käyttöönsä urakkasopimuksen mukaisesti korjatun rakennuksen. Käytännössä tämä pyritään varmistamaan pätevien valvojien avulla. Valvojille kuuluvat tehtävät esitetään kunkin valvojan valvontasuunnitelmassa ja -sopimuksessa.

Korjaustyön aikana järjestetään työmaakokouksia, joissa varmistetaan korjaustyön suunnitelman mukainen edistyminen, muodostetaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja sekä ratkaistaan korjaustyössä esiintyneitä ongelmia ja ilmeneviä erimielisyyksiä. Työmaakokouksia järjestetään muutaman viikon välein, riippuen hankkeen koosta ja vaativuudesta. Rakennuttajan on huolehdittava, että korjaustyön yhteydessä pidetään säännöllisesti työmaakokouksia.

Työmaakokouksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän valtuuksistaan sovitaan urakkasopimuksessa tai viimeistään aloituskokouksessa. Työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa.

Korjaushankkeen valmistuttua rakennusvalvontaviranomainen tekee taloyhtiön pyynnöstä loppukatselmuksen.

Siinä tarkistetaan, onko korjaustyö tehty myönnetyn rakennusluvan ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Korjauskohdetta ei saa ottaa käyttöön, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt sen käyttöön otettavaksi.

Loppukatselmuksesta laaditaan pöytäkirja.

Vastaanotto ja takuuaika Kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kohteen käyttöön otettavaksi ja todennut hankkeen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voidaan ryhtyä urakkasopimuksen mukaiseen

vastaanottomenettelyyn. Vastaanottotarkastuksessa tarkastetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut ja asennetut laitteistot sekä järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon kirjataan, mitä tarkastuksessa on havaittu ja päätetty.

Korjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukainen takuuaika on kaksi vuotta, ellei sopimusasiakirjoissa ole toisin mainittu. YSEn mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja joiden voidaan katsoa kuuluvan urakoitsijan vastuulle. Virheiden korjaamisaikataulusta sovitaan urakoitsijan kanssa. Jos takuuaikana ilmenee vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästyminen voi lisätä vahinkoriskiä, urakoitsija on velvollinen korjaamaan ne viivytyksettä. Takuuajan päättyessä kohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet.

KORJAUSHANKKEEN työmaavaiheet Aloitusilmoituksen tekeminen (vastaava työnjohtaja)

Aloituskatselmus (projektiorganisaation sisäinen)

Aloituskokous (viranomaiset mukana)

Suunnitelma- ja mallikatselmukset

Työmaakokouksen esityslistamalli 1. Edellisen kokouksen pöytäkirjan hyväksyminen ja allekirjoitus

Valvonta, korjaaminen ja työmaakokoukset

2. Työmaatilanne 3. Aikataulutilanne 4. Suunnitelmatilanne

Viranomaisten seurantakatselmukset

5. Urakoitsijoiden esittämät asiat 6. Tilaajan esittämät asiat 7. Laatuasiat 8. Lisä- ja muutostyöt

Loppukatselmus (rakennuttaja ja viranomaiset)

9. Työturvallisuusasiat 10. Ilmoitusasiat 11. Muut asiat 12. Seuraava kokous

Vastaanottotarkastus (rakennuttaja ja urakoitsija)

Kiinteistöviesti 3/2020

9

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

Teknisestä neuvonnasta tukea remontteihin

S

sä jäsenp s y l

T KIIN

UO MI

te

Esit

elu al

uomen Kiinteislu voi kestää töliitto tarjoaa pitkäänkin. korjaus- ja tekPäivittäin tunistä neuvonlee 4—8 putaa jäsentaloyhtiöihelua, kiireiden hallituksille ja seen yhtiöisännöitsijöille puhekokousaikaan EIS S limitse tiistaisin ja torsenemmänkin.

TÖV Ä taisin kello 9—13.

Puhelinaikaa ei IESTI IT Neuvonta on yleisluonvoi etukäteen varata. toista ja eteenpäin ohjaavaa ja pe- Eivät soittajat ole rustuu soittajan antamiin lähtötie- hermostuneet odottamiseen, he toihin. Erillisiä maksullisia lausun- ymmärtävät, että vain yksi henkilö toja korjaus- ja tekninen neuvonta on vastaamassa, Almgrén kertoo. ei anna, eikä neuvonnalta voi ostaa Eniten kysytään käyttövesi-, suunnittelupalvelua. viemäri- ja kosteiden tilojen reRakennusinsinööri Kaisa Ket- monteista ja ilmanvaihto- ja sisäiltunen vastaa puhelimeen Tam- ma-asioista. Myös viemäri- ja vepereelta. Hän on päätoimessaan sijohtojen pinnoitusmenetelmät Kiinteistöliitto Pirkanmaan neu- askarruttavat, milloin niitä kannatvontainsinööri ja on aiemmin työs- taa harkita ja milloin ei. kennellyt myös isännöitsijänä.

Helposti Energiatekniikan diplomi-insinöö- vastattavana ri Matts Almgrén vastaa Turusta. kysymykseHän on neuvontainsinöörinä Kiin- nä Kettunen teistöliitto Varsinais-Suomessa. m a i n i t s e e Alm­grén työskenteli aiemmin Tu- uudistuneisrun rakennusvalvonnassa. ta rakentamisasetuksista aiMärkätilaremonteista heutuneen kysytään eniten ”rättipatteKorjaus- ja tekninen neuvonta on rikysymyksen”. Eikö lämpimään palvellut jäsentaloyhtiöitä jo vuo- käyttöveteen liitettyjä lattialämmisia. Odotusajat linjalla ovat maltil- tyksiä tosiaankaan saa enää asenlisia, vaikka joskus edeltävä puhe- taa? Ei saa, ja jos käyttöveden kier-

tojohdossa on aikaisemmin ollut rättipatteri, se voidaan uusia enintään 200-wattiseksi. Asetus harmitti kysyjiä, koska aiheutti kustannuksia ja asumismukavuuden tunteen vähentymistä.

Jos kyseessä on reklamaatioasia, neuvojat ohjeistavat, miten reklamaatio tehdään oikein.

- Reklamaatio on aina tehtävä kirjallisesti, soitto ei riitä. Siitä ei jää dokumenttia ja soitto voi unohtua, Kettunen muistuttaa.

Eniten hiertää kuka maksaa Alueellisiakin eroja kysymyksissä on. - Turun-seudullehan ei lunta juuri tule, mutta maakunnista tuli viime talvena kysymyksiä, miten valtaisien lumikuormien kanssa pitää toimia. Aiheuttavatko ne vaaraa rakenteille?

Alm­gren kertoo.

Usein kysymyksen varsinaiseksi aiheeksi juontuu vastuunjako ja raha: Kuka maksaa mitäkin? Monimutkaisessa asiassa neuvojat voivat pyytää tarkentavan liitteen sähkö-

Neuvontaan tulee puheluja kaikkialta Suomesta, ja se on neuvojista rikkaus.

10

Kiinteistöviesti 3/2020

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO / PEKKA ROUSI / ROUSI VISIONS

Energia-asiat ovat lempikysymyksiäni, johtuen koulutustaustastanikin, kertoo Almgrén.

postiinsa. Tarvittaessa he konsultoivat Liiton lakimiehiä ja talous- ja veroasiantuntijoita tai ohjaavat kysyjän heidän puoleensa.

Joskus soittaja voi vain haluta toisenkin mielipiteen asiaansa, vaikka hänellä on jo asiantuntijan lausunto. - Tällöin voimme vain kertoa, miten vastaavissa tilanteissa muualla on toimittu, Almgrén valottaa.

Yksi Kettusta huvittanut kysymys korjausneuvonnassa oli, voiko osakas korjata itse julkisivun tiiliverhoilun, kun oli autollaan sitä kolhinut. - No jos hän osaa muurata. Mutta riittääkö se korjaukseksi? Ja tuleeko työlle takuuta? joutui hän aprikoimaan.

Almgren muistuttaa yleisesti, että vaikka akuutti korjaus tehdään, kannattaa ottaa asiantuntija

tutkimaan kokonaistilanne, jotta korjataan oikeita asioita. Soittajat kysyvät usein vinkkejä eri alojen asiantuntijoista. Pieniltä paikkakunnilta heitä on vaikea löytää, eikä Kiinteistöliitollakaan ole palveluntuottajien listausta. Vain Kiinteistöliitto Uusimaalla on verkossa toimiva Palvelututka-niminen palvelu, mutta muilla paikallisyhdistyksillä ei.

Kiinteistöviesti 3/2020

11

Toimi näin, kun soitat • Korjaus- ja tekninen neuvonta, vaihde p. 09 1667 6311.

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO

• Etsi valmiiksi taloyhtiösi

jäsennumero, vaihde kysyy sitä.

• Puhelu kääntyy vaihteesta vuorossa olevalle neuvontainsinöörille.

• Ota valmiiksi esille asiaasi koskevat dokumentit ja lähtötiedot.

• Muotoile kysymyksesi selkeiksi.

• Kysy taloyhtiön asioista, älä omistasi.

Erilaisten ihmisten kanssa on mukava toimia. Meille vaan soittamaan! Kettunen kehottaa.

Kiinteistöviesti 3/2020

UO MI

te

elu al

12

T KIIN

Neuvojat korostavat hankesuunnitelman ja projektipäällikön merkitystä etenkin isoissa remonteissa.

- Jos taloyhtiö on allekirjoittanut urakkasopimuksen ”omin nokkinensa”, ilman projektipäällikköä ja rakennussuunnitelmia, silloin voimme vain ohjeistaa palkkaamaan ammattitaitoisen valvojan huolehtimaan yhtiön edusta ja rakentamissäädösten täyttymisestä, Kettunen kertoo. Hän lisää, ettei niin pientä työtä olekaan, ettei sitä tarvitsisi suunnitella.

Neuvojat vinkkaavat, että lainen. ä j s Kiinteistöliitto on tehnyt - Vaikka tunä e s np runsaasti oppaita rakennenkin jatkulys tamishankkeiden ohvaa riittämätjauksesta. Ne ovat ditömyyttä gimuodossa jäsensilukemattovuilla. Pyydettäessä mien eriaineuvojat voivat lähetheisten kysytää niitä sähköpostiin. mysten äärelTilattavina kirjaversioilä, EIS -S asiaanvoinsenpalata TÖV Ä na niitä ei ole. selIESTI IT Neuvontaan tulee puviteltyäni. Meillä heluja kaikkialta Suomesta, ja neuvonnassa on laajat se on neuvojista rikkaus. On mie- asiantuntijaverkostot; aina voimlenkiintoista kuulla, miten muual- me ”kilauttaa kaverille”, hän sumla toimitaan, toteaa Kettunen, van- maa. hempiensa kautta juuriltaan savo-

Esit

Kiinteistöliiton oppaista hyötyä

Korjaus- ja tekninen neuvonta Taloyhtiöiden, vuokratalojen ja muiden jäsenkiinteistöjen tekniseen kuntoon, korjaustarpeen arvioimiseen sekä korjausrakentamiseen liittyvissä kysymyksissä saavat jäsentalojen hallitukset ja isännöitsijät neuvontaa Kiinteistöliittoyhteisön puolueettomilta asiantuntijoilta. Neuvontapalvelun käyttö edellyttää voimassa olevaa jäsennumeroa.

Puhelinneuvonta

Mitä neuvonnasta voi kysyä?

Korjaus- ja tekninen neuvonta palvelee kiinteistön tekniikkaan, kunnossapitoon ja korjausrakentamiseen liittyvissä kysymyksissä.

Neuvontaa saa erilaisiin korjaus- ja teknisiin kysymyksiin. Tarvittaessa asiantuntijat ohjaavat soittajan myös muihin neuvontapalveluihin.

tiistaisin ja torstaisin klo 9-13 (09) 1667 6311

Esimerkkejä neuvonnan aiheista: • Miten asbestikartoitus tulee käytännössä tehdä?

• Miten erilaiset putkistosaneerausmenetelmät eroavat toisistaan?

• Kosteusvaurio kylpyhuoneessa - miten korjauksen tulisi käytännössä edetä?

• Voiko taloyhtiö paikkakorjata vioittuneen lattiapinnoituksen?

Miten palvelu toimii?

Korjaus- ja tekninen neuvonta palvelee puhelimitse jäsentalojen hallituksia ja isännöitsijöitä sekä vuokratalojen johtoa. Kiinteistön jäsennumero kysytään palvelussa ennen puhelun yhdistämistä asiantuntijalle, kuten muissakin valtakunnallisissa neuvontapalveluissa.

Neuvontapalvelun tuottavat Kiinteistöliitto Pirkanmaan ja Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen asiantuntijat kaikkien Kiinteistöliiton alueellisten jäsenyhdistysten jäsentaloille.

Alueelliset palvelut Tämä neuvontapalvelu täydentää yhdistyksen omia neuvontapalveluja, mutta ei korvaa niitä eli kunkin yhdistyksen omat neuvonnat palvelevat jäsentaloja kuten ennenkin. Löydät oman yhdistyksesi neuvontapalvelut yhdistyksen omilta kotisivuilta.

Korjaus- ja tekninen neuvonta tiistaisin ja torstaisin klo 9-13 (09) 1667 6311

Lue lisää jäsenpalvelusta: kiinteistoliitto.fi/palvelut/neuvonta/

Annankatu 24 I 00100 Helsinki I www.kiinteistoliitto.fi

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

HANKESUUNNITTELU

URAKOIDEN KILPAILUTTAMINEN

VARSINAINEN SUUNNITTELU

URAKKASOPIMUS

HANKKEEN VALMISTELU

HANKKEEN TOTEUTUS

LOPPUSELVITYS JA VASTAANOTTOTARKISTUS

ASUKKAAN ÄÄNI

Lepopankon putkistosaneeraus:

Kirpaisee, mutta kohtuullisesti

K

Hinta kiinnostaa, mutta ei laadun kustannuksella Toivanen tietää, että taloyhtiön periaatteena on korjata riittävästi, mutta ei ylimitoitetusti, ja haitan aiheuttamista asukkaille välttäen.

Hän pitää sukitusta hyvänä ja edullisena toteutusvaihtoehtona, jossa asukkaiden ei tarvitse asua väliaikaisesti muualla, eikä tule asunnonvuokrakustannuksia.

Toivasesta on iso ero siinä, maksaako remontti 300 vai 800 euroa neliölle. - Mutta emme me halua huonoa halvalla, hän alleviivaa. Pihakeskusteluissa Toivanen on kuullut asukkaiden aprikoivan remontin hintaa, kestoa, sukituksen turvallisuutta ja väliaikaisasumisen tarvetta.

Hän ei kannata kertarysäyksellä kaikki kuntoon -menetelmää, vaan korjausten tekemistä vähitellen, jotta kustannukset jakautuvat

14

Kiinteistöviesti 3/2020

KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN

iinteistöviesti seuraa kuopiolaisen jättiyhtiön, Asunto Oy Lepopankon, käyttövesi- ja viemärisaneerausprojektin etenemistä. Remontin aloitus lähenee. Millä mielin asukkaat ovat?

Kalle Toivasesta nyt on toiminnan aika lähes 50-vuotiaassa yhtiössä. - Remontti kirpaisee, mutta kohtuullisesti, hän kiteyttää.

- Vaikka asunnon ostohetkellä oli tiedossa, että iso remontti on tulossa, painoivat taloyhtiön hyvät puolet vaa’assa enemmän, toteaa Helmiina Haataja.

Toivasen perheen ostopäätökseen vaikutti ennen kaikkea taloyhtiön arvostus, vakavaraisuus, asunnon koko ja erityisesti sijainti Kuopion parhaimmilla paikoilla, taustoittaa Kalle Toivanen.

pidemmälle ajalle.

Haatajasta neliöhinta ei voi olla liian alhainen, jotta rahalle saa vastinetta. Hän kannattaa kustannuksissa kultaista keskitietä, ja on huolestunut, karsiiko remonttivaihtoehtoja se, että väliaikaisasumista muualla ei haluta. Perhe varautui saneerauskustannukseen jo asuntoa ostaessaan runsas vuosi sitten.

Asukkaille yllätyksenä on tullut osittaisen julkisivuremontin aikaistuminen, josta on kerrottu tiedottein ja asukasinfoissa. Julkisivuremontti piti aloittaa putkiremontin jälkeen, mutta suunnittelu on jo käynnissä, koska tiilenpaloja putoilee alas. Talojen sivustoja on rajattu lippusiimoin vaara-alueil-

ta. Julkisivuja korjattaneen rinnan putkiremontin kanssa, mutta kustannuksista ei ole vielä tietoa.

Taloyhtiö voisi tiedottaa enemmän Toivanen näkee, että mitä enemmän hallitus tiedottaa, sitä enemmän siihen luotetaan. - Isojen remonttien tiedotus muistuttaa jopa kriisiviestintää. Hallitus on tiedottanut asukasinfoissa ja yhtiökokouksissa, mutta teknisistä asioista on vaikea kertoa niin yksinkertaisesti, että kaikki ymmärtävät.

Hänestä tiedottamista olisi hyvä lisätä myös remonttien ulkopuolella, tehdä siitä toistuvaa ja

VARSINAINEN SUUNNITTELU

URAKOIDEN KILPAILUTTAMINEN

ottaa taloyhtiön verkkosivut käyttöön. Ne ovat jääneet päivittämättä.

Hänestä olisi syytä jakaa myös hallituksen kokouspäätösten tiivistelmiä asukkaille. – Jotta kaikki asukkaat saisivat tietoa. Kaikki eivät kykene itse sitä hankkimaan tai heillä ei ole välineitä eikä voimia osallistua asukasinfoihin.

Haataja on samoilla linjoilla.

- Pelkät paperitiedotteet jättävät kysymyksiä ainakin heille, jotka eivät tiedä remontista mitään.

Olisi hyvä tiedottaa reaaliaikaisesti; mitä on tehty, missä nyt mennään ja mitä tulossa. Voisiko hallituksessa jakaa tiedotusvastuuta?

Haatajalla on kokemusperäistä tietoa taloyhtiön facebook-ryhmän toimivuudesta. Ryhmä ei korvaa paperitiedotteita, mutta täydentää niitä ja luo matalan kynnyksen paikan keskustelulle.

- Edellisessä taloyhtiössämme puheenjohtaja kirjoitti sinne runsaasti. Ikkunaremontin vaiheista

HANKKEEN VALMISTELU

URAKKASOPIMUS

HANKKEEN TOTEUTUS

LOPPUSELVITYS JA VASTAANOTTOTARKISTUS

hän päivitti suunnittelusta lopputarkastukseen asti, laittoi ryhmään jopa ikkunan asennusvideon. Niitä, joilla ei ollut nettiä, auttoivat lapset tai muut läheiset.

Uteliasta odotusta Toivanen on tyytyväinen, jos remontit toteutuvat ilmoitetuilla kustannuksilla ja haitoilla. - Remonteilla turvataan tulevaisuuttamme ja kasvatetaan kiinteistön arvoa. Näin isojen remonttien läpivieminen vaatii hallitukselta jämäkkää otetta ja suunnittelijoilta ja tekijöiltä asiantuntemusta. Isännöinnin on hyvä olla ammattimaista, jotta isännöitsijällä on työaikaa remontin hoitoon.

Haataja summaa, että perhe odottaa uteliaasti ja hyvillä mielin lopputulemaa. - Taloa on pidettävä kunnossa, jotta talon vetovoimaisuus ja asuntojen arvo säilyy, jopa nousee.

KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN

HANKESUUNNITTELU

- Taloyhtiön hyvä leikkipiha oli yksi iso asunnon valintaan vaikuttanut tekijä, koska perheessämme on päiväkoti-ikäiset lapset, Helmiina Haataja kertoo.

Lepopankon remontin eteneminen • Putkistojen kuntotutkimus vuonna 2018 • Ensimmäinen asukastilaisuus keväällä 2019, jossa halli-

• Yhtiökokouksessa elokuussa 2020 valtuutettiin hallitus

• Asukastilaisuuden jälkeisessä yhtiökokouksessa päätet-

• Toteutusmalliksi ollaan valitsemassa yhteistoimintau-

tuksen laatima hankesuunnitelma esiteltiin

suunnittelemaan ja päättämään käyttövesiputkien uusimisesta ja viemäreiden sukituksesta rakka, jonka suunnitteluvaiheeseen kilpailutettiin urakoitsijat kesän 2020 aikana

tiin aloittaa putkistosaneeraus: käyttövesiputkistot uusitaan pintavetoina, ja viemärit sukitetaan. Sähköistystä ei uusita, mutta tehdään koteloinnit ja läpiviennit myöhempää uusintaa varten.

• Toteutussuunnittelun loppuvaiheessa pidetään yhtiöko-

• Projektipäällikkö valittiin kesällä 2019 • Syksyllä 2019 laadittiin projektiohjelma, dokumentoitiin

• Saneeraus toteutetaan kahdessa vaiheessa: ensimmäi-

märkätilat, tarkistusmitattiin koko taloyhtiö asuntoineen ja laadittiin uudet digitaaliset piirustukset

• Keväällä 2020 kilpailutettiin ja valittiin rakennus-, LV- ja sähkösuunnittelijat

• Keväällä 2020 tehtiin sukitettavuusselvitys ja koesukitus • Asukastilaisuus siirtyi keväältä koronan vuoksi ja pidet-

kous ja päätetään lopullisesti toteutuksesta loppusyksyllä 2020. sen vaiheen toteutussuunnittelu on tarkoitus saattaa loppuun vuoden 2020 aikana, kakkosvaiheen vuoden 2021 aikana. Työn aloitus on vuonna 2021—2022. Osakkaat voivat teettää saneerauksen yhteydessä omakustanteisia muutostöitään kuten kylpyhuoneiden ja keittiöiden uusimisia.

tiin kesäkuun lopulla 2020

Kiinteistöviesti 3/2020

15

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

Isännöitsijät tilaavat erikoisammattimiesten työtä Erikoisammattimiehet ovat timpureita, asentajia, puuseppiä, maalareita. Taloyhtiöt ostavat heidän työtään alan yrityksiltä ja laajoja palveluja tarjoavilta huoltoyhtiöiltä.

en ja s te

Kiinteistöviesti 3/2020

UO MI

Työ

T KIIN

16

jä ki

Moni taloyhtiön asu- Joskus kun kas uskoo, että kiinmenen PKP:n teistönhoitaja/ pusero päällä huoltomies korasiakkaan luo, jaa kaiken, mutta hän hämmennäin ei ole. Huoltotyneenä kermiehellä riittää tartoo tilanneensa EIS S peeksi työtä huoltosähkömiehen, ei TÖV ÄIESTI IT sopimuksen mukaisissa huoltomiestä, vankiinteistön ja pihojen ylhempi sähköasentaläpitotehtävissä, mutta jos esija Pasi Mikkonen kertoo. merkiksi putki posahtaa, isännöitsijä tilaa erikoisammattimiehen, Tekijäksi se, putkiasentajan, korjaamaan. Putjoka osaa ja ennättää kiasentaja voi tulla talon omasta huoltoyhtiöstä tai isännöitsijän hy- Taloyhtiöiden työtilaukset tulevat väksi havaitsemasta yrityksestä. isännöitsijän tai hallituksen edusSe, että huoltoyhtiö tarjoaa tajan kautta. - Jos työtilaus tulee myös muita kuin siivous- ja kiin- asukkaalta, varmistamme isänteistönhuoltopalveluja, on uut- nöitsijältä, voiko tilauksen ottaa ta Kuopion seudulla. Yksi erikoi- työn alle ja maksaako sen yhtiö vai sammattimiestyötä tarjoava huol- asukas itse, Korhonen valottaa. toyhtiö on kuopiolainen Puijon Työtilaus voi tulla myös huolKiinteistöpalvelu Oy (PKP), jonka tomiehen tai siivoojan kautta. Kun remonttiosastolla työskentelee re- hän huomaa kiinteistöllä korjausmonttityönjohtaja Jussi Korhosen tarpeen, hän ilmoittaa siitä PKP:n lisäksi 9 erikoisammattimiestä: 2 remonttiosastolle. Korhonen käy puuseppä-timpuria, 1 putkiasen- arvioimassa korjauskustannuksen, taja, 2 sähköasentajaa ja 4 kirves- ja isännöitsijä päättää, tilaako työn mies-pintakäsittelijää. Asiakkaat suoraan huollolta, muulta alan toiovat huollon asiakastaloyhtiöitä mijalta vai onko syytä kilpailuttaa sekä muita taloyhtiöitä, kiinteistö- työ. jä, yrityksiä ja yksityisiä.

Jos remonttiosasto ei ehdi työtä hoitamaan, voi se isännöitsijän luvalla toimia tilaajana ja tilata työn luotetulta yhteistyökumppaniltaan esimerkiksi nopeaa reagointia vaativissa vuotovahingoissa. Yhteistyökumppani laskuttaa työstään PKP:ta, ja se taloyhtiötä.

Osa korjaus- ja remonttitöistä on luvanvaraisia kuten kylmälaitekorjaukset ja sähkötyöt, ja niitä saa tehdä vain urakointiluvat omaavat yritykset. Sähkötöiden luvat PKP:llä on.

Tiedottamistarpeesta päättää isännöitsijä Jos taloyhtiön pihassa seisoo PKP:n remonttipalveluiden auto, eikä asiasta ole tiedotettu, alkaa Korhosen puhelin piristä: mitä täällä tehdään ja kenen luvalla. Tiedottamistarpeesta ja siitä, tiedottaako isännöitsijä vai huolto, päättää isännöitsijä.

- Pienistä asioista isännöitsijät eivät välttämättä tiedota hallitukselle, vaan vasta sitten, jos työ alkaa ”oikeasti maksamaan”, Korhonen tietää.

KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN

- Erikoisammattimiehiä tarvitaan, koska kiinteistöt ovat nykyisin automatisoituja ja täynnä tekniikkaa. Ennen pärjättiin pelkällä talonmiehellä, nykyään moni työ vaatii ammattilaisen. Heillä on myös työlleen vastuuvakuutus, kertovat Jussi Korhonen (vas.) ja Pasi Mikkonen.

Huollon, isännöinnin ja taloyhtiön välisessä asioinnissa puhelin on eniten käytetty väline, mutta Korhonen pitää sähköpostin lisäksi hyvänä kanavana älypuhelimissa toimivaa whatsapp-sovellusta. Siinä viesti jää muistiin.

- Monet hallitukset pitävät whatsapilla yhteyttä huoltoyhtiöön, mutta koko taloyhtiölle ei sovelluksella saa tietoa, koska meillä ei ole kaikkien asukkaiden puhelinnumeroja. Yllättävän moni jättää muuttoilmoituksessaan puhelinnumeronsa ilmoittamatta. Eivätkä ikäihmiset käytä näitä kanavia.

Whatsapp-viestin hyvä puoli on valokuvien ottamismahdollisuus ja viestin mukaan liittäminen.

- Jos asukas ilmoittaa vaikkapa pistorasian korjaustarpeesta, näemme kuvasta, millaisesta rasiasta on kyse. Niitä kun on kymmeniä erilaisia, Mikkonen kertoo.

Asukkaat epätietoisia, kuka korjauksen maksaa Remonttiosastoa ei korona ole hyydyttänyt, työtilauksia on viikkojen päähän, mutta kiireiset tehtävät tehdään heti. Korhonen toivoo, että

vioista ilmoittamisen kynnys laskisi, jotta vahinko ei pitkittyneenä kasvaisi. - Vaikuttaa, että varsinkin nuoret luulevat joutuvansa maksamaan kaikki korjaukset itse, ja siksi viivyttelevät vikailmoituksia. Taloyhtiöiden olisikin hyvä tiedottaa, mikä korjaus kuuluu asukkaalle ja mikä taloyhtiölle.

Työtään erikoisammattimiehet pitävät antoisana, joskin toteavat, että kaikenlaista on todellakin nähty. – Kun kukaan ei sinua hauku, kaikki on mennyt hyvin, he kiteyttävät.

Kiinteistöviesti 3/2020

17

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

Isännöitsijä tilaa – hallitus antaa rajat

en ja s te

18

UO MI

T KIIN

EIS

S TÖV ÄIESTI IT

Kiinteistöviesti 3/2020

Pöntinen korostaa, että työtä tilattaessa ei muutaman euron tuntihintaero saa ratkaista, vaan tekijän luotettavuus ja ammattitaito. Onko taloyhtiön etu, että sama yritys tekee aina kaiken? hän kysyy.

Kiinteistöpysäkki käyttää kiinteistö- ja taloushallinnon järjestelmä Visma-Fivaldia, jonne hallitus voi kirjautua omilla tunnuksillaan seuraamaan taloyhtiön taloustilannetta.

Pöntinen jakaa muutaman kerran vuodessa välitalousarvion hallituksille, jotta se näkee, alittuuko vai ylittyykö korjausbudjetti. Osalle yhtiöistä toimitetaan tarvittaessa myös pääkirjanote korjausten osalta, jossa näkyy yksilöidymmin talossa tehdyt korjaukset.

Lisäksi muutamat huoltoyhtiöt käyttävät Pöntisen isännöimissä taloissa kiinteistöhuollon ohjelmisto Tarmoa.

Ohjelmasta saa kuukausiraportin, josta näkee mitä korjauksia huolto on tehnyt.

Minna Pöntinen korostaa, että työtä tilattaessa ei muutaman euron tuntihintaero saa ratkaista, vaan tekijän luotettavuus ja ammattitaito.

jä ki

Työ

Mikkeliläisen Kiinteistöpysäkin isännöitsijä Minna Pöntisen mukaan on sopimattakin selvää, että ammatti-isännöitsijä valitsee työhön parhaan ja kohtuuhintaisen tekijän; sellaisen, joka on sovitusti paikalla, tavoitettavissa ja raportoi laskutuksensa perusteet. Kiinteistöpysäkki käyttää yrityksiä, joiden osaamisen ja työtilanteen se tuntee.

- Isännöitsijä sopii pelisäännöistä hallitusten kanssa.

Käytännössä työtilausten kustannusraja lienee taloyhtiön koon mukaan 500—1000 euroa, jolla kohtaa isännöitsijä kysyy hallituksen mielipidettä, ellei kyseessä ole välittömiä toimia vaativa tilanne. Kun työtilauksen arvo nousee 2000—3000 euroon, isännöitsijä esittelee hallitukselle vaihtoehtoja työn toteuttajaksi ja kysyy hallituksen mielipiteitä ja ehdotuksia.

Kun hallitus päättää urakkakilpailuttaa remontin, isännöitsijä esittää kilpailuun mukaan vain yrityksiä, joiden tilaajavastuuraportit ovat kunnossa. Hallitukset tekevät päätöksen, kuka urakan saa.

Kun huoltoyhtiöt tekevät tilauksia, he ilmoittavat niistä aina isännöitsijälle, ellei toisin ole sovittu.

KIRJOITTAJA PIIA MOILANEN TOIMINNANJOHTAJA KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI

Uusi puhelinjärjestelmä käyttöön lokakuussa

T KIIN

hän soittajalta jäsennumeron - Viimeistään tässä vaiheessa soittajan tulee antaa jäsennumeronsa, muutoin ohjaan hänet soittamaan oman alueensa yhdistyksen henkilökunnalle, opastaa Kiinteistöliiton assistentti ja vaihteenhoitaja Marjo Ruusunen.

Puhelinneuvonta vain jäsentaloille Puhelinneuvontaan soitettaessa uusi puhelinjärjestelmä pyytää soittajaa näppäilemään jäsennumeronsa. Vasta jäsennumeron näppäilyn jälkeen puhelu yhdistetään vapaalle neuvojalle. Jäsennumeron avulla jäsentalon tunnistautuminen käy nopeasti. Samalla estetään jäsenpalveluun pääsy ei-jäseniltä. Mikäli soittaja ei näppäile jäsennumeroa, yhdistyy puhelu vaihteenhoitajalle. Ennen kuin vaihteenhoitaja yhdistää puhelun vapaalle neuvojalle, pyytää

EIS

ki valtakunnalliset neuvontanumerot sekä tapahtumat ja koulutukset. – Tulevaisuudessa jäsenen soittaessa puhelinneuvontaan mob i i l i j ä s e n ko r tin kautta tapahtuu tunnistautuminen automaattisesti. Vielä tämä ei ole mahdollista, mutta kyllä sellainen ominaisuus on vielä tulossa, lupaa Kiinteistöliiton järjestelmäasiantuntija Timo Erikäinen tyytyväisenä.

Mikäli et ole vielä ladannut mobiilijäsenkorttia puhelimeesi kannattaa se tehdä nyt. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta Kiinteistöliiton jäsenkortti -haulla.

UO MI

V

altakunnallisessa puhelinneuvonnassa otetaan lokakuussa käyttöön uusi puhelinjärjestelmä. Uudistuksen tavoitteena on nopeuttaa palveluprosessia sekä varmistaa entistä paremmin jäsentalon tunnistautuminen.

-S T Ä Mistä jäsennumero ÖV IT I I E T S löytyy?

Jäsennumero löytyy helposti Kiinteistölehden ja Kiinteistöviestin takakannesta. Jäsennumero on kuusinumeroinen numerosarja osoitetietojen yhteydessä. Kiinteistölehden takakannesta se löytyy osoitekentästä J-kirjaimen jälkeen. Lisäksi jäsennumero löytyy myös mobiilijäsenkortista. Mobiilijäsenkortista löytyvät myös kaik-

jäsennumero 123456 Kauppakatu 1 As Oy Maija Mallijäsen Kauppakatu 1 A 1 00000 MALLILA

Jäsennumero löytyy muun muassa tämän lehden takakannesta osoitetietojen yhteydestä.

Kiinteistöviesti 3/2020

19

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

Huoli taloyhtiöiden ikäväestä kasvaa

M

itä tehdä, jos löydät taloyhtiösi pihoilta harhailemasta vähäpukeisen, hätääntyneen vanhuksen, joka ei osaa kotiinsa, eikä yhteydenotto huoltoyhtiöön auta, jos henkilö ei muista osoitettaan.

Väestön ikääntyessä näin tapahtuu nykyisin yhä useammin.

Moni ikäihminen asuu yksin, ilman ”peräänkatsojaa”.

- Jos ei osaa auttaa asukasta, eikä tiedä missä hän asuu, tai muuten herää huoli voinnista, on kiireellisessä asiassa oltava yhteydessä 112:een, muutoin sosiaalipäivystykseen, kertoo Kuopion kaupungin palveluohjauspäällikkö Hanna Jokinen.

Pohjois-Savon Sosiaalipäivystys auttaa kiireellisissä kriisi- ja hätätilanteissa, jotka eivät voi odottaa seuraavaan päivään tai viikonlopun yli ilman vakavia seurauksia.

Sosiaalipäivystyksen tehtävä on turvata tilannetta, kun sosiaalinen hätätilanne vaatii nopeita toimenpiteitä ja toiminta perustuu viranomaisyhteistyöhön.

Jos huolestut naapurista tee huoli-ilmoitus Jos olet ohjannut asukkaan kotiinsa, mutta olet hänestä edelleen huolestunut, kannattaa tehdä huoli-ilmoitus sosiaalipalveluihin, varsinkin jos tilanne on toistuva. Huoli-ilmoitus löytyy Kuopion kaupungin verkkosivuilta sähköisenä yhteydenottolomakkeena tai ilmoituksena.

20

Kiinteistöviesti 3/2020

Voit myös olla yhteydessä vanhusten palveluohjaukseen sähköpostitse tai soittaa puhelinpalveluun. Jos numero on varattu, voit jättää takaisinsoittopyynnön.

Huoli-ilmoituksen perusteella sosiaalipalvelujen ammattilaiset arvioivat, millaista apua kyseisen henkilön tai perheen elämäntilanteeseen voidaan tarjota.

Myös mielenterveys- ja päihdeongelmaisen osalta voi tehdä huoli-ilmoituksen sosiaalitoimeen tai kiireellisessä tilanteessa olla yhteydessä sosiaalipäivystykseen.

Uhkaavan käytöksen tai muun kiireellisen avuntarpeen vuoksi tulee soittaa 112:een.

Ikääntymistään pitäisi ennakoida Jokinen vakuuttaa, että sosiaalipalvelut pystyy auttamaan kuntalaisia, mutta yhteiskunnan haasteena on väen vanheneminen.

Hän on huolestunut vanhuksista, jotka asuvat viimetippaan omakotitaloissaan ja muuttavat kerrostaloon vasta kun muistisairaus on edennyt. - Ihmiset eivät ennakoi ikääntymisensä vaikutuksia. Olisi viisasta jo ennen muistisairauden puhkeamista muuttaa ympäristöön, jonka oppii tuntemaan ja siellä selviytymään.

Jokinen peräänkuuluttaa vahvemman senioriasumisen kulttuuria, mahdollisuutta asua elämän loppuun saakka kotona mutta tuetussa ympäristössä.

Uusi ilmiö sosiaalitoimelle ovat putkiremontit, joiden tiimoilta sosiaalityö saa yhä useammin yhteydenottoja ja huoli-ilmoituksia. Miten toimia remontin aikana yksinasuvan vanhuksen kanssa, jolla ei ole omaisia eikä läheisiä, kysyvät varsinkin isännöitsijät.

Kiinteistöliiton ohjeistus Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen lakimies Heli Launto-Koho ohjeistaa näin: ”Kaikkien asukkaiden yhteistä turvallisuutta ajatellen taloyhtiön tulee huolehtia ajantasaisesta lukituksesta, pelastussuunnittelusta, talvikunnossapidosta, valaistuksesta ja paloturvallisuudesta. Taloyhtiön tulee suhtautua myönteisesti muutoksiin, jotka parantavat erityisryhmien turvallisuutta, kuten esteettömyyteen ja erilaisiin apuvälineisiin.

Juridisesti taloyhtiö toimii kaikkien asukkaiden suhteen samoin periaattein, eikä taloyhtiöllä ole mahdollisuuksia erityisjärjestelyihin asukkaiden henkilökohtaisten tarpeiden perusteella. Jo huoneistossa käynti vaatii taloyhtiön edustajalta aina hyväksyttävän perusteen ja asiasta sopimisen asukkaan kanssa etukäteen. Hyvää tarkoittava huoltomies ei voi piipahtaa asunnossa omin päin katsomassa, että asukkaalla on kaikki hyvin.

Jos taloyhtiön hallinnossa tai asukkaan naapurustossa herää epäilys asukkaan mahdollisesta muistisairaudesta ja avuntarpeesta, kuka tahansa voi tehdä ilmoituksen iäkkään henkilön palvelutarpeesta eli huoli-ilmoituksen.

Usein huolen kohteena olevalle henkilölle olisi hyvä kertoa aikeestaan etukäteen, jotta asia ei tule hänelle yllätyksenä. Ilmoitus voidaan tehdä anonyymistikin.

Ilmoituksen tarkoituksena on varmistaa, että muistisairas ihminen saa tarvitsemansa avun ja palvelut silloinkin, kun hän ei itse osaa tai ymmärrä niitä hankkia. Huoli-ilmoitus johtaa aina henkilön palvelutarpeen arviointiin.

Huoli-ilmoitus tehdään kunnan sosiaalihuollosta vastaavalle viranomaiselle ja oikean tavan tehdä huoli-ilmoitus saa tietää omasta kunnasta.”

Sosiaalipäivystys ja huoli-ilmoitukset Kuopio

Pohjois-Savon sosiaalipäivystys: puh. 044 718 3930 (ei tekstiviestejä) Huoli-ilmoitukset vanhukset: Vanhusten palveluohjaus puh. 017 183 245 kello 9—15 arkisin ja takaisinsoittojärjestelmä, tai vanhustenpalveluohjaus@kuopio.fi, tai sosiaalihuoltoilmoitus verkossa https://www.kuopio.fi/aikuiset1

Mikkeli

Mikkelin sosiaali- ja kriisipäivystys 24/7, Mikkelin keskussairaala, Porrassalmenkatu 35-37, sosiaalityöntekijä, puh. 044 7942 394 Huoli-ilmoitukset: puh: 015 2115 57, arkisin ma-pe 8—16, vanhus- ja vammaispalvelujen palveluohjaus, Omatori, Porrassalmenkatu 21, 50100 Mikkeli, verkossa: https://essote.huoli.fi/

Joensuu

Sosiaalipäivystyksen asiakaslinja, puh. 013—330 9002 iltaisin ja viikonloppuisin, arkisin mape kello 8—16, oman asuinalueen perhe- ja sosiaalipalveluista tai ikäihmisten palveluista Huoli-ilmoitus verkossa: https://miunpalvelut.fi/ siunsote/yhteydenotto-sosiaalihuoltoon-avuntarpeen-arvioimiseksi

Savonlinna

Sosiaalipäivystys 24/7 puh. 044 417 4175 Sosiaaliviraston neuvonta arkisin klo 9-11 ja 1215 p. 044 417 4121, os. Olavinkatu 27 Huoli-ilmoitus verkossa: http://www.sosteri.fi/ nestori tai https://www.hyvis.fi/web/ita-savo.

Varkaus

Pohjois-Savon sosiaalipäivystys 24/7, suora päivystysnumero 044 718 3930 (ei tekstiviestejä) Ikääntyneiden asiakasohjausyksikkö, Käpykankaan palvelukeskus Tapionkatu 4, A-ovi, puh. 044 444 2691 tai 044 444 2472. Voit tehdä myös huolenilmaisun läheisestäsi tai muusta ikäihmisestä ja hänen selviytymisestään.

Iisalmi

Pohjois-Savon sosiaalipäivystys 24/7, suora päivystysnumero 044 718 3930 (ei tekstiviestejä) Ylä-Savon Soten asiakasneuvonta Ohjuri.

Satamakatu 10—12. Ma—ke 9—15, to 9—14, pe 9—15, puh. 040 712 1190. Voit tehdä myös huolenilmaisun läheisestäsi tai muusta ikäihmisestä ja hänen selviytymisestään.

Kiinteistöviesti 3/2020

21

KIRJOITTAJA PIIA MOILANEN TOIMINNANJOHTAJA KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI

Savonlinna

toiseksi kallein kunta

K

iinteistöliiton Indeksitalo-selvityksen mukaan Savonlinnassa on maan toiseksi kalleimmat kiinteistökustannukset.

Käytännössä kaukolämmön hinnannousu ja rakennuksen kiinteistöveron korotus nostivat Savonlinnan toiseksi kalleimmalle sijalle. Valtakunnallisesti kaukolämmön hinnan kehitys oli keskimäärin maltillista, kustannusten noustessa alle prosentin viime vuodesta. Savonlinnassa kaukolämmön kustannukset nousivat kuitenkin 5,7 prosenttia, mikä on neljänneksi suurin korotus vertailukuntien keskuudessa.

Mikkeli nosti kiinteistöverojaan Indeksitalo-selvityksessä mukana olleissa kunnissa rakennuksen kiinteistövero nousi keskimäärin runsaan prosentin verran ja tontin kiinteistövero puolestaan vajaan prosentin vuoden 2019 kustannuksiin verrattuna. Mikkelissä nousut olivat selvästi keskiarvoa suuremmat. Rakennuksen kiinteistövero nousi Mikkelissä 7,5 prosenttia ja tontin kiinteistövero jopa 9,6 prosenttia. Sekä rakennuksen että tontin kiinteistövero nousut olivat Mikkelissä koko maan kolmanneksi kovimmat.

22

Kiinteistöviesti 3/2020

Joensuu

Indeksitalon kaukolämpökustannusten kehitys 2016-2020

Savonlinna

Indeksitalon kaukolämpökustannusten kehitys 2016-2020

Valtakunnallisesti kaukolämmön hinnan kehitys oli maltillista. Savonlinnassa hinta nousi kuitenkin 5,7 prosenttia ja Joensuussa 4,8 prosenttia.

Iisalmessa jäte- ja vesimaksut nousussa Indeksitalo-selvityksen mukaan valtakunnallisesti jätekustannukset nousivat eniten viime vuoteen verrattuna, keskimäärin noin 3 prosenttia. Iisalmessa vastaava korotus oli 5,8 prosenttia. Myös vesikustannukset nousivat keskimäärin 1,8 prosenttia viime vuodesta, Iisalmessa korotus oli 4,3 prosenttia.

Indeksitalo-selvityksen mukaan kuntien väliset kustannuserot ovat muodostuneet suuriksi.

Itä-Suomen kalleimmassa kunnassa Savonlinnassa kuntakohtaisiin kiinteistökuluihin uppoaa 90 -neliöisessä perheasunnossa miltei 3 400 euroa vuodessa, kun taas

Itä-Suomen halvimmassa Varkaudessa samoihin kustannuksiin riittää hieman alle 3 000 euroa.

Koko Indeksitalo-selvityksen halvimmassa kunnassa Kempeleessä nämä kustannukset saa katettua noin 2 300 eurolla.

Kuopio, Joensuu ja Varkaus nostivat kaukolämpöä Kiinteistöliiton Indeksitalo-selvityksen mukaan Kuopiossa, Joensuussa ja Varkaudessa kuntakohtaisista kiinteistökustannuksista eniten nousivat kaukolämmön kustannukset. Kaukolämmön kustannuksissa valtakunnallinen kehitys oli keskimäärin maltillista, kustannusten noustessa alle prosentin viime vuodesta. Joensuussa ja Varkaudessa vastaava korotus oli kuitenkin 4,8 prosenttia, Kuopiossakin 3,9 prosenttia.

Kuntien kustannuskehityksissä suurta vaihtelua Viime vuoteen verrattuna kustannusten nousu oli kaiken kaikkiaan 59 kunnan osalta maltillisempaa.

Vertailun kunnista viidessä kuntakohtaiset kustannukset nousivat yli 3 prosenttia ja näiden lisäksi yhdeksässä kunnassa kustannusten nousu oli 2-3 prosenttia. Savonlinnassa kustannukset nousivat yhteensä 3,6 prosenttia, Varkaudessa 2,5 prosenttia, Mikkelissä 2,4 prosenttia, Joensuussa 2,3 prosenttia, Kuopiossa 2,2 prosenttia ja Iisalmessa 1,6 prosenttia. Vertailussa olleista kunnista kuntakohtaiset kiinteistökustannukset laskivat 9 kunnassa. Suurimmat kustannusten laskut olivat Raisiossa ja Salossa.

Vesikustannukset nousivat valtakunnallisesti keskimäärin 1,8 prosenttia viime vuodesta, Iisalmessa vesimaksut nousivat 4,3 prosenttia, mikä oli Itä-Suomen kunnista suurin vesimaksuissa tapahtunut korotus.

Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen tyyppitalon ns. Indeksitalon kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Mukana tutkimuksessa on kaikkiaan 59 kaupunkia ja kuntaa.

Kiinteistöviesti 3/2020

23

Oikeustapauksia KHO 2020:56, 22.5.2020, nro 2215, dnro 4775/1/19

Tapauksessa kunnan terveydensuojeluviranomaisen tarkastuksella oli aistinvaraisesti todettu tupakansavun kulkeutuvan taloyhtiön huoneistoon tuloilmaventtiilin kautta, kun naapurihuoneiston terassilla tupakoitiin tietynlaisissa tuuliolosuhteissa. Tupakansavuhaitan toistuvuudesta oli esitetty huoneiston asukkaan pitämä hajupäiväkirja, jonka mukaan hajuhaittaa oli ilmennyt useiden viikkojen ajan noin 1−3 kertaa viikossa. Tupakansavu oli peräisin paikasta, jota säännöllisesti käytettiin tupakointiin. KHO:n mukaan tupakansavusta aiheutui näin ollen

huoneiston asukkaalle terveydensuojelulaissa tarkoitettua terveyshaittaa. Asiassa ei ollut selvitetty, että tupakansavun kulkeutuminen huoneistoon johtuisi rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmän virheellisyydestä tai puutteellisuudesta.

Selvitettynä oli sen sijaan pidettävä tupakansavun esteetöntä pääsyä talon katonrajaa pitkin huoneiston tuloilmaventtiilille. Kun tupakointia oli pidettävä asunnon tavanomaisena käyttönä, terveyshaitan oli katsottava johtuvan rakennuksen rakenteista, eristeistä tai rakennuksen omistajan vastuulla olevista perusjärjestelmistä.

Näin ollen kunnan terveydensuojeluviranomaisen määräys, jossa oli velvoitettu estämään tupakansavun kulkeutuminen ilmanvaihdon kautta huoneistoon, oli voitu kohdistaa taloyhtiöön rakennuksen omistajana. Taloyhtiöllä oli velvollisuus noudattaa tätä velvoitetta. Taloyhtiötä ei voitu kuitenkaan velvoittaa teettämään koko ilmanvaihtojärjestelmän muutos- tai korjaustyötä, vaan tupakansavun kulkeutumisen estäminen tämän tietyn huoneiston tuloilmaventtiilille voi tapahtua taloyhtiön sopivaksi katsomalla tavalla.

Helsingin hovioikeus 17.6.2020, tuomio nro 862, dnro S 18/1418 (vailla lainvoimaa 27.7.2020) Hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko myyjä vastuussa vaurioista (mm. yläpohja todettu vaurioituneeksi) ja siten velvollinen suorittamaan ostajalle vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena tämän vaatimat määrät. Erityisesti asiassa oli kysymys siitä, oliko myyjä jättänyt antamatta tietoja sellaisista asuntoa koskevista erityisistä seikoista, jotka olisivat kuuluneet myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin, sekä siitä, oliko ostaja menettä-

24

Kiinteistöviesti 3/2020

nyt oikeutensa vedota asunnossa ilmenneisiin seikkoihin virheinä laiminlyömällä ostajan tarkastusvelvollisuuden. Myyjänä toimi kuolinpesä. Tuomiosta ilmenevin perustein hovioikeus katsoi mm., että kattorakenne oli poikennut suunnitellusta ja että vesivahinkoa ei todennäköisesti olisi tapahtunut, jos katto olisi toteutettu oikein. Vaikka Myyjä oli osallistunut kattoremontin suunnitteluun ja toteutukseen isännöitsijän ominaisuudessa, hänen ei yksinomaan tästä syystä voitu katsoa tulleen

tietoiseksi siitä, että katto lopulta oli toteutettu suunnitelmien vastaisesti, etenkin kun otetaan huomioon, ettei virhettä ole ollut mahdollista havaita kattopeltejä purkamatta ja että vahinkomekanismin selvittäminen oli vaatinut rakennusalan ammattilaisilta pidempiä selvittelyjä. Tuomiosta ilmenevin perustein hovioikeus katsoi, ettei myyjän ollut osoitettu olleen tietoinen seikasta ennen kauppaa, eikä hän ollut laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan.

Vaasan hovioikeus 17.6.2020, tuomio nro 260, dnro S 19/1066 (vailla lainvoima 27.7.2020) Hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko vuokranantaja jättäessään suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminlyönyt hänelle AOYL:n 4 luvun 3 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla.

Lisäksi asiassa tuli harkittavaksi kysymys siitä, mikä merkitys asian ratkaisussa tuli antaa sille, että kysymys pesukoneen tulppauksen poistamisen ajankohdasta oli jäänyt epäselväksi. Hovioikeus katsoi annetun näytön perusteella, että vuokranantajaosakkaan huo-

limattomuuden aste oli jäänyt varsin vähäiseksi. Laiminlyönti oli kuitenkin lisännyt havaitsematta jääneen vesivahingon riskiä, joka olisi ollut kohtuullisin toimin torjuttavissa. Näin ollen hovioikeus katsoi vuokranantajaosakkaan menetelleen huolimattomasti AOYL:n 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla.

Lisäksi hovioikeus piti selvitettynä, että tulppaamaton pesukoneliitäntä olisi havaittu tarkastuksessa.

Asiassa on tuomiosta ilmenevällä tavalla jäänyt epäselväksi, onko tulppaus poistettu aikaisemman vai myöhemmän vuokralaisen

vuokrakauden aikana. Mikäli tulppaus on poistettu vasta myöhemmän vuokralaisen vuokrakauden aikana, vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehty tarkastus ei olisi estänyt vesivahinkoa. Asian jääminen epäselväksi katsottiin johtuneen vuokranantajaosakkaan laiminlyönnistä tehdä perustarkastus vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä eikä hänen laiminlyönnistään johtuva näytöllinen epävarmuus siksi voinut hovioikeuden mukaan jäädä asunto-osakeyhtiön vahingoksi. Vuokranantaja katsottiin vahingonkorvausvelvolliseksi yhtiölle.

Rovaniemen hovioikeus 25.8.2020, tuomio nro 241, dnro S 19/805 (vailla lainvoimaa 1.9.2020) Hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta vastata sisäilmaongelmien selvittämisestä kantajalle aiheutuneista kustannuksista kunnossapitovastuunsa perusteella. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätökset. Lisäksi hovioikeus totesi tuomiosta ilmenevillä perusteilla, että asunto-osakeyhtiön hallitus oli sisäilmaongelmaa koskevien Kantajan vaatimusten johdosta päättänyt selvittää asiaa tilaamalla O Oy:n asiantuntijalta lausunnon siitä, oliko liikehuoneiston ilmanvaihto määräysten mukainen yhtiöjärjestyksen mukaiseen käyttötarkoitukseen. Tämän perustel-

la Kantajalla oli ollut asunto-osakeyhtiönkin arvion mukaan objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä, että liikehuoneistossa oli voinut olla asunto-osakeyhtiön korjausvastuulle kuuluva vika sisäilman osalta. Käräjäoikeuden tuomion perusteluista ilmenee, että asunto-osakeyhtiön tilaaman O Oy:n lausunnon tekijä oli laatinut lausunnon asunto-osakeyhtiön isännöitsijän toimittamiin rakennesuunnitelmiin perustuen käymättä lainkaan tarkastamassa liikehuoneistoa. Tähän nähden hovioikeus katsoi, että kyseisellä lausunnolla ei ole riittävällä tavalla selvitetty liikehuoneiston sisäilman laatua. Kantajalla oli sen

vuoksi ollut oikeus teettää sisäilman laatua selvittävä tutkimus.

Näin ollen käräjäoikeuden johtopäätös asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta korvata sisäilmaongelman selvittämisestä Kantajalle aiheutuneet kustannukset kunnossapitovastuunsa perusteella on ollut perusteltu. Asunto-osakeyhtiön hallituksen päättämillä kunnostustoimenpiteillä tai liikehuoneiston väliseinien mahdollisella vaikutuksella ilmanvaihtoon ei ole merkitystä selvityskulujen korvausvastuuta arvioitaessa. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Kiinteistöviesti 3/2020

25

Kolumni

Mummot ja papat huolettavat Olin kesäisenä lauantai-iltapäivänä pakkaamassa kaupan parkkipaikalla ostoskassia autooni, kun minua lähestyi pieni hopeahapsinen mummo hyvin väsyneen näköisenä ja pyysi viemään kotiin. ”Olen jo 86-vuotias ja kävellyt koko päivän. En enää jaksa”, hän vetosi.

Huolestuneena päätin auttaa. Hän vakuutti matkan olevan lyhyen ja osaavansa ajoreitin. Pian herttaisen kyytiläiseni ajo-ohjeet kuitenkin kävivät epävarmoiksi. Ilmeni, että osoite, jonka hän pohtimisen jälkeen ilmoitti, onkin kokonaan toisessa kaupungissa. Kun kerroin, millä paikkakunnalla olemme, hän hätääntyi suuresti. ”Miten kummassa minä tänne olen joutunut?!”

Aikamme rätnäiltyämme kyytiläiseni kuitenkin muisti siskonsa osoitteen, joka oli lähellä. Siskon hämmästys oli käsin kosketeltava, kun hän avasi oven. ”Mistä sinä hänet löysit, onneksi”, hän liikuttuneena kyseli. Vanhus ei väsyttyään enää muistanut, että oli muuttanut kaksi kuukautta sitten paikkakunnalle senioritaloon. Vain kotiosoite viimeiseltä 40 vuodelta oli kirkkaana mielessä.

Myös tuttavani kertoo vanhuksesta, jonka hän on jo kahdesti löytänyt harhailemasta taloyhtiön pihalta ja ohjannut hänet kotiinsa. Tuttava on ilmoittanut asiasta kaupungin vanhuspalveluihin.

Kuopiolainen vanhuspalvelujen viranomainen ohjeistaa tässä lehdessä tekemään huoli-ilmoituksia ja antaa toimintaohjeet akuutteihin tapauksiin. Lehteen kerättiin samat tiedot myös muista isoimmista alueemme kaupungeista, sillä teidänkin taloyhtiössänne voi tulla tarvetta huolehtia muistisairaasta lähimmäisestä. Ja aina voi soittaa 112:een.

Meidän taloyhtiössämme näitä ongelmia ei vielä ole ollut, mutta ikäihmisiä (ja huonosti liikkuvia) varten on ulko- ja hissien ovet muutettu automaattisesti avautuviksi. Muutoksen maksoi kaupungin vanhus-

26

Kiinteistöviesti 3/2020

palvelut, koska apua tarvitseva täytti kriteerit.

Taloyhtiöiden kannattaa aina selvittää, voiko kunta auttaa ennen kuin ryhtyy itse omakustanteisiin muutoksiin. Kannattaa huomioida, että kun tarve päättyy, kunta hakee omaisuutensa pois, kuten meillä sähköisen ovikoneiston, kun sitä tarvinnut kuoli.

Taloyhtiöelämän seuraajana ihmisiän

Huomasitteko jutun korjaus- ja teknisestä neuvonnasta? Käyttäkää ihmeessä tätä loistavaa, puolueetonta ja maksutonta jäsenpalvelua. Viisaat insinöörit ovat kahtena päivänä viikossa vastaamassa kysymyksiin puhelimessa. Itse muistan kysyneeni ainakin julkisivujen elementtisaumauksen uusimistarpeesta talossamme, ja sain vahvistusta näkemyksilleni. Etsikää jäsennumero valmiiksi ennen kuin soitatte!

Jatkossa en kirjoita enää kolumnejani hallituksen puheenjohtajan näkökulmasta, vaan taloyhtiöihin perehtyneen näkökulmasta. Tämä siksi koska muutin maalle, enkä ole enää puheenjohtaja enkä taloyhtiöni osakas. Eräs uusi osakas oli valmis hallitukseen, niinpä hänet valittiin tilalleni ja puheenjohtajaksi.

Kiinnostukseni taloyhtiömaailmaa kohtaan ei kuitenkaan ole herpaantunut maalle muuton jälkeenkään – on tämä niin kiehtova ala – mikä ulkopuolisia hallituksen jäseniä etsiville tiedoksi saatettakoon.

Anna-Liisa Pekkarinen annaliisapekkarinen@gmail.com www.annaliisapekkarinen.net

PUHELINNEUVONTAA

Tarkemman yhteystiedot ja palveluajat lehden takakannessa

Itä-Suomen Kiinteistöviesti Jäsenlehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.

VERKKONEUVONTAA

kiinteistoliitto.fi kiinteistoliitto.fi/ita-suomi

Suomen Kiinteistölehti

Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 kertaa vuodessa.

Koulutustilaisuudet

Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalveluiden tilaamisesta.

Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.

KIRJALLISIA LAUSUNTOJA kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa

Sähköinen uutiskirje

Noin 5 kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista.

Verkkokurssit

• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnantarkastuksen perusteet Katso lisää: kiinkust.fi

Lataa nyt mobiilijäsenkortti.

Kannat aina mukanasi jäsennumeroa, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.

Kiinteistöviesti 3/2020

27

Jäsenneuvonta Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.

Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi Toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)

Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta

Korjaus- ja tekninen neuvonta tiistai ja torstai klo 9-13 puh. 09 1667 6311

Lakineuvonta ma-to klo 9-15 pe klo 10-15 puh. 09 1667 6300

Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta

Kaikille avoin lakineuvonta Ma-to klo 12-16 numerossa 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.

2

Kiinteistöviesti 3/2019

Talous- ja veroneuvonta ma-to klo 13-16 puh. 09 1667 6369