on Kiinteistöliitto
Itä-Suomen jäsenlehti
Olet juuri avaamassa Kiinteistöliitto Itä-Suomen jäsenlehteä, joka on osa taloyhtiösi jäsenyyttä Kiinteistöliitossa. Lehdestä löydät esimerkiksi ajankohtaisia asiantuntijatekstejä, tietoa lainsäädännön muutoksista sekä vinkkejä taloyhtiön hallintoon ja asumiseen.
Lisäksi julkaisemme paikallisia taloyhtiökuulumisia ja -ilmiöitä. Lehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.
Seuraa meitä somessa!
@kiinteistoliittoitasuomi
Pääkirjoitus
Isännöinnin eettinen neuvosto täytti 2 vuotta
Vuoden 2024 alussa elettiin jännittäviä aikoja, kun alan ulkopuolinen ja puolueeton Keskuskauppakamarin alainen Isännöinnin eettinen neuvosto aloitti toimintansa. Neuvoston tehtävänä on käsitellä ja ratkaista lausuntopyyntöjä, jotka koskevat isännöitsijän toiminnan eettisten ohjeiden mukaisuutta. Neuvoston toiminta perustuu itsesääntelyyn ja toimintaa ohjaavat neuvoston säännöt. Neuvosto antaa vain suosituksia, eikä neuvosto käytä julkista valtaa.
Neuvoston käsittelylinjasto pahasti ruuhkassa
Asioiden käsittely neuvostossa on kirjallista eli kaikki lausuntopyynnöt käsitellään kirjallisen aineiston perusteella. Lausuntopyyntöön pyydetään aina isännöintiyritykseltä vastaus. Vastauksen antamatta jättäminen ei kuitenkaan estä lausunnon käsittelemistä. Neuvosto on runsaan kahden toimintavuotensa aikana saanut yhteensä 40 lausuntopyyntöä, näistä 19 on ehditty antaa lausunto tähän kevääseen mennessä. Käytännössä annetut lausunnot on vuonna 2024 tulleita lausuntopyyntöjä. Neuvoston pääsihteeri Raisa Harju kertoo, että vielä kevään/alkukesän 2026 aikana tulee neuvoston uunista ulos useita lausuntopyyntöjä.
Syy asioiden hitaaseen käsittelyyn on asioiden monitahoisuus. Asiat ovat usein monimutkaisia, lausuntopyyntöjen aineistot ovat laajoja. Paitsi että asiat saadaan käsiteltyä neuvoston kokouksessa, ottaa oman aikansa aineiston puhtaaksi kirjoitus sekä tiivistelmän teko niin, että siitäkin käy oleelliset asiat ilmi.
Me tutkimme, minkälaisia asioita neuvosto on saanut käsitellä. Mistä on annettu varoitus, mistä huomautus. Varoituksia neuvosto on antanut tähän mennessä kahdeksan. Kaikki annetut lausunnot julkaistaan neuvoston verkkosivuilla. On huomioitava, että varoituksen antamisen kynnys on matalalla. Sääntöjen mukaan vain lievässä eettisten ohjeiden vastaisuudessa neuvosto voi päätyä huomautukseen ja lievää vakavammassa tapauksessa tulee aina suositella varoitusta. Annetut lausunnot antavat hyvää oppia myös isännöitsijöille sekä koko isännöintialalle.
Lue Isännöinnin eettistä neuvostoa käsittelevä juttu tämän lehden sivuilta 24 alkaen.
Kohta koittaa armas aika ja suvi suloinen
Viimeistään kesäkuun puolessa välissä, kun vietämme keskikesän juhlaa juhannusta, suomalaiset siirtyvät kesälaitumille ja odotetulle kesälomalle. Näin teemme myös me, minä, Anne ja Kimmo. Joskin pidämme kesälomamme limittäin niin, että toimistomme on yhtäjaksoisesti suljettuna vain kaksi viikkoa heinäkuussa. Katso tarkemmat kesänajan poikkeukset lehden sivulta 6.
Aurinkoista, lämmintä ja leppoisaa kesää kaikille lehden lukijoille!
Parhain terveisin
Piia Moilanen
toiminnanjohtaja
Kiinteistöliitto Itä-Suomi
Tässä lehdessä
Pääkirjoitus
Vuoden taloyhtiöteko-voittaja
Vuoden taloyhtiöteko-kunniamaininta
Harri Hiltusen mietteitä eläkkeelle jäädessä: Vastaako lakineuvonnassa pian tekoäly?
Kysy Kimmolta 18
Uusia jäseniä yhdistysten hallitukseen: Timo Kauppinen 19
Uusia jäseniä yhdistysten hallitukseen: Antti Savinainen
20 Erilaiset johtajat taloyhtiön hallinnossa 22
Uusi Arvi-sertifiointi kehittää isännöinnin laatua 24
Isännöinnin eettinen neuvosto 28 Nuori puheenjohtaja
KIINTEISTÖLIITTO
ITÄ-SUOMI
Muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä, jotka ovat osa Suomen Kiinteistöliittoa on yhteensä noin 2800 jäsentä.
KIINTEISTÖVIESTI
JÄSENLEHTI
Ilmestyy neljästi vuodessa.
Painos: 2970 kpl
Julkaisija: Kiinteistöliitto
Itä-Suomi
Päätoimittaja: Piia Moilanen
Toimitus: Anna-Liisa
Pekkarinen, Minna Akiola ja Anne Verger
Taitto: Mainostoimisto Taiga
Paino: Offsetpaino Tuovinen
Ky
LEHDEN KANSI
Harri Hiltunen, Kiinteistöliiton toimitusjohtaja
Kuva: Harri Hiltusen kotialbumi
PALVELUKESKUS
Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ ita-suomi puh. 017 262 6633
Jäsenpalvelut 2026
KATTAVAT
NEUVONTAPALVELUT
▶ Puhelinneuvontaa
▶ Verkkoneuvontaa
▶ Kirjallisia lausuntoja
JÄSENKOULUTUS
▶ Koulutustilaisuudet
▶ Verkkokurssit
▶ Webinaarit
TUTKIMUS- JA KEHITYSYKSIKKÖ SEKÄ EDUNVALVONTA
Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
TIEDOTUS- JA VIESTINTÄPALVELUT
▶ Itä-Suomen Kiinteistöviesti
▶ Suomen Kiinteistölehti
▶ Sähköiset uutiskirjeet
LATAA NYT
MOBIILIJÄSENKORTTI
Mobiilijäsenkortti kokoaa jäsennumeron, neuvontapalvelut, tapahtumat, koulutukset sekä jäsenedut ja -alennukset yhteen.
Kortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Ajankohtaista
Kesän poikkeavat aukioloajat
Kiinteistöliiton valtakunnalliset neuvontapalvelut on suljettu seuraavasti
Kiinteistöliiton lakineuvonta jäsenille 13.–24.7.
Korjaus- ja tekninen neuvonta 30.6.–1.8.
Talous- ja veroneuvonta 30.6.–1.8.
Kiinteistöliitto Itä-Suomen palvelukeskus on suljettu 13.–24.7.
Piia on lomalla 22.–26.6. ja 13.-24.7.
Kimmo on lomalla 13.–31.7.
Anne on lomalla 22.6.–3.7. ja 13.–31.7.
Taloyhtiöiden parhaiksi valittiin haasteiden eteen joutunut puheenjohtaja sekä taloutensa hyvin hoitanut iisalmelainen ikäihmisten yhtiö
Valtakunnallisen Vuoden taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja -palkinnon on saanut As Oy Forssan Linikkalankatu 13:n Laura Leiviskä . Vuoden taloyhtiöteoksi on puolestaan valittu As Oy Iisalmen Vapaaherttua.
Valinnat julkistettiin Helsingissä Messukeskuksessa pidetyssä Taloyhtiö2026-tapahtumassa tiistaina 21. huhtikuuta 2026. Valtakunnalliset tunnustuspalkinnot jaettiin tänä vuonna jo kolmatta kertaa. Kilpailun järjestivät Suomen Kiinteistöliitto ry, Kiinteistömedia Oy ja Suomen Kiinteistölehti. Kilpailuun saatiin ehdotuksia Suomen Kiinteistöliiton alueellisilta jäsenyhdistyksiltä lähes koko maasta. Ehdokkaita kahteen eri sarjaan saatiin yhteensä yli kaksisataa.
Vuoden hallituksen puheenjohtaja päätyi heti syvään päätyyn
Kanta-Hämeessä Forssassa asuva Laura Leiviskä edustaa taloyhtiönsä osakkaiden nuorta sukupolvea. As Oy Forssan Linikkalankatu 13:n hallituksen puheenjohtajana toimivaa Leiviskää kuvataan reippaaksi ja työtä pelkäämättömäksi. Perusteluiden mukaan hän ajattelee aidosti taloyhtiön ja sen asukkaiden etua ja selvittää asioita haastavissakin tilanteissa. Puheenjohtajaksi noustuaan hän sai nopeasti vastaansa luhtikäytävä- ja parvekeremontit sekä isännöinnin kilpailuttamisen. Seuraavaksi yhtiö valmistautuu käyttövesiputkien uusintaan.
Vuoden taloyhtiöteko palkittiin hyvästä taloudenpidosta ja kiinteistönpidon suunnitelmallisuudesta
Pohjois-Savossa Iisalmessa sijaitseva As Oy Iisalmen Vapaaherttua on taloutensa hyvin hoitanut taloyhtiö, joka valmistautuu suunnitelmallisesti tuleviin korjauksiin. Yhtiö on velaton ja sillä on kassassaan suositusten mukainen käteisvaranto. Yhtiö suunnittelee korjaustarpeitaan 10 vuoden aikavälillä tavanomaisen 5 vuoden sijaan ja varautuu tuleviin korjauksiin keräämällä ennakkoon varoja remonttirahastoon. Suurten kasvukeskusten ulkopuolella ja iäkkäiden osakkaiden asuttamassa taloyhtiössä tämä ei aina ole itsestään selvää. Lue lisää iisalmelaisesta voittajataloyhtiöstä tämän lehden sivulta 8.
TULEE TAAS!
Kiinteistöliitto Itä-Suomi järjestää Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä 2026 -tapahtumat Kuopiossa, Mikkelissä ja Joensuussa. Messu- ja seminaaritapahtuma sisältää ajankohtaista tietoa taloyhtiöasumiseen liittyen.
PAIKKAKUNNAT
KUOPIO 16.11.2026
Kuopion Musiikkikeskus
MIKKELI 17.11.2026
Konsertti- ja kongressitalo Mikaeli
JOENSUU 18.11.2026
Original Sokos Hotel Kimmel
OHJELMA
13.30 Näyttely avautuu - Näyttelyyn tutustuminen
15.00 Tilaisuuden avaus (Luentosali)
15.15 Luento (aiheet ilmoitetaan myöhemmin)
16.00 Tauko - Näyttelyyn tutustuminen
17.15 Luento (aiheet ilmoitetaan myöhemmin)
18.00 Vuoden 2026 taloyhtiöpuheenjohtajan julkistaminen
18.15 Tilaisuus päättyy
Tapahtumien näytteilleasettajamyynti on parhaillaan käynnissä. Yleisöilmoittautuminen avataan syksyllä. Tapahtuma on kaikille avoin ja maksuton, mutta vaatii ennakkoilmoittautumisen.
Tapahtumat järjestää Kiinteistöliitto Itä-Suomi, Pohjois-Savon Ammatti-Isännöitsijät ry, Etelä-Savon Isännöitsijät ry ja Pohjois-Karjalan Isännöitsijät ry.
Vuoden taloyhtiöteko
Yhteisöllisyys ja ennakointi toivat voiton
TEKSTI: MINNA AKIOLA
Vuoden Taloyhtiöteko -kilpailun voittaneen As Oy Iisalmen Vapaaherttua noudattaa pitkäjänteistä ja suunnitelmallista ylläpitoa. Lisäksi taloyhtiön voima on asukkaiden yhteiset kokoontumiset ja turvallisuudesta huolehtiminen.
Kiinteistöliitto Itä-Suomen Vuoden Taloyhtiöteko -kilpailun voitto pääsi yllättämään As Oy Iisalmen Vapaaherttuan hallituksen puheenjohtaja Heikki Lämpsän. Hän kirjoitti hakemuksen kilpailuun viime hetkellä Kiinteistöliiton tilaisuuden jälkeen.
– En osannut yhtään odottaa, että tunnustus tulisi meille. Alkoi jo epäilyttämään, että olenkohan minä
valehdellut. Ne eivät ole kuitenkaan mitään ihmetekoja, joita olemme tehneet, Lämpsä naurahtaa.
Valinta Itä-Suomen voittajaksi tehtiin syksyllä 2025. Voittaja ilmoitettiin sovitusti mukaan valtakunnalliseen kilpailuun, ja As Oy Iisalmen Vapaaherttua voitti myös sen.
Vapaaherttuan hallituksen puheenjohtaja Heikki Lämpsä yllättyi taloyhtiön saamasta tunnustuksesta.
KUVA: MINNA AKIOLA
Kiitosta sähköisistä ovista
Vapaaherttuassa on tehty pitkäjänteistä työtä ikäihmisten asumismukavuuden hyväksi. Vuosina 2009 ja 2011 rakennetussa kahden kerrostalon taloyhtiössä on jo rakennusvaiheessa otettu ikäihmisten liikkuminen huomioon. Samat ratkaisut palvelevat Lämpsän mukaan myös nuorempaa väkeä.
Hissit ovat tilavat, kulkuväylillä on luiskat ja asuntojen sisäovet ovat leveämmät, jotta pyörätuolilla ja rollaattorilla pääsee pesulle ja wc:hen. Suihkuissa on myös kahvat joka puolella. Lisäksi yhtiö päätti asennuttaa sähköisesti avautuvat ulko-ovet vuonna 2024. – Niistä on tullut paljon kiitosta asukkailtamme, Lämpsä kertoo.
”Pidetään huolta toisistamme!”
Asumismukavuudesta Vapaaherttuassa pitää huolen taloyhtiön hyvä ja yhteisöllinen tunnelma. Hulppean kokoisessa kerhohuoneessa kokoontuu
erilaisia harrasteryhmiä useita kertoja viikossa: on jumppakerhoa, käsitöitä, koronapeliä, korttipelikerhoa ja vapaata jutustelua.
Syksyllä 2025 yhtiö järjesti täydessä kerhohuoneessa turvallisuustilaisuuden, jossa paikallinen pelastuslaitos kertoi yleisesti ja talokohtaisesti turvallisuudesta. Tilaisuus päätettiin sanoin: ”Pidetään huolta toisistamme!”
Taloyhtiön luvattiin hoitavan muun muassa lamppujen vaihdot, jotta asukkaiden ei tarvitse itse kiivetä keittiötikkaille. Talohuolto saapuu paikalle myös silloin, jos asuntoihin asennettu kosteusvahti antaa hälytyksen.
– Kosteusvahti valvoo tiskipöydän alustaa sekä lattialämmityksen jakotukkia. Jos se havaitsee kosteuden, alkaa sen merkkivalo vilkkua. Kosteusvahti on jo kertaalleen pelastanut yhden asunnon isommilta vahingoilta, Lämpsä kertoo.
Taloyhtiön kerhohuone toimii aktiivisena kohtaamispaikkana.
Talous hyvällä tasolla
Taloyhtiön talous on myös vakaa ja maksuvalmius hyvällä tasolla. Tarkkaan laadittu isännöitsijän kilpailutus oli onnistunut, siitä tuli noin 3000–4000 euroa säästöä vuositasolla. Hallitus ja uusi isännöitsijä ovat käyneet yhdessä läpi kaikki merkittävät kuluryhmät ja kilpailuttaneet niistä isoimmat.
– Lisäksi huhtikuisessa yhtiökokouksessa päätettiin yksimielisesti perustaa korjausrahasto (0,20 euroa/m2).
Tavoite on saada korjausrahaston avulla remonttirahat kasaan viiden vuoden kuluttua tapahtuvaan lämmönvaihtimen uusimiseen, Lämpsä sanoo.
Tulevaisuudessa on tarkoitus tehdä remontit elinkaaren mukaisesti niin, että hallitus päättää hallitusti niiden tekemisestä. Näin vältytään hätäisiltä korjauksilta pakon edessä.
JO RAKENNUSVAIHEESSA ON OTETTU IKÄIHMISTEN LIIKKUMINEN HUOMIOON.
Esteettömät kulkuratkaisut helpottavat asukkaiden arkea.
Vuoden taloyhtiöteko-kunniamaininta
Positiivinen Helka kokoaa porukan yhteen
TEKSTI: MINNA AKIOLA
Varkautelainen Helka Hallikainen yllättyi saamastaan henkilökohtaisesta kunniamaininnasta taloyhtiön hyväksi tehdystä työstä.
Varkautelaisen Asunto Oy Antinpuisto 1:n osakas Helka Hallikainen on vuosia pyörittänyt taloyhtiön kerhohuoneella torstaikerhoa. Hän myös kokoaa talon iäkkäitä asukkaita mummo- ja ukkikeinuun talon pihamaalle kesäisin.
Keinussa rupatellen aika kuluu mukavasti ja tarjolla on myös kahvia ja pullaa. Välillä osa väestä lähtee autolla käymään jäätelöllä tai kahvilla.
Iloa tuovat myös asukkaiden lastenlapset, jotka viihtyvät mummo- ja ukkikeinussa ikäihmisten seurana.
– Ne kilpailevat ja saavat meidätkin vähän kilpailemaan, Helka naurahtaa.
KUVA: MINNA AKIOLA
Aktiivinen henkilö tarvitaan
Helka palkittiin aktiivisesta toiminnastaan taloyhtiön hyväksi Vuoden Taloyhtiöteko -kilpailun henkilökohtaisella kunniamaininnalla. Helka on positiivinen henkilö, josta pidetään. Taloyhtiössä itsekin asuva isännöitsijä Anne Hirsjärvi toteaa, että aktiivinen henkilö tarvitaan, jotta kivoja yhteisiä asioita tapahtuu.
Haastattelun aikaan paikalle sattunut toinen naapuri kehaisee myös Helkan aktiivisuutta.
– Nyt osui kunniamaininta kohdalleen!
Tunnustus tuntui kivalta
40 vuotta talossa asunut Helka on hyvillään, että heidän taloyhtiössään kaikkia asukkaita pidetään tasavertaisina ja että talo tuntuu turvalliselta. Muista pidetään huolta.
– Jos joku ei tule kiikkuun, niin saatamme soittaa rimpauttaa ja kysellä perään, Helka kertoo.
Helka yllättyi saamastaan tunnustuksesta. Se tuntui kivalta, mutta Helka kokee, että sen ansaitsevat kaikki talon asukkaat.
– Meillä on lämmin ilmapiiri, ja tämä on meidän yhteinen saavutuksemme, Helka toteaa.
Asunto Oy Antinpuisto 1:n asukkaista valtaosa on ikäihmisiä.
Harri Hiltusen mietteitä eläkkeelle jäädessä:
Vastaako lakineuvonnassa pian tekoäly?
TEKSTI: ANNA-LIISA
PEKKARINEN
Paljon on ehtinyt tapahtua niinä 21 vuotena, joina kiinteistöneuvos Harri Hiltunen on ollut Suomen Kiinteistöliiton toimitusjohtajana. Hän jää eläkkeelle 30.8.2026 ja on liiton pitkäaikaisin toimitusjohtaja.
Uudeksi toimitusjohtajaksi on valittu Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. Hän palaa juurilleen, sillä aloitti uransa Kiinteistöliiton neuvontalakimiehenä.
KUVA: HARRI HILTUSEN
Itä-Suomen kannalta merkittävintä Hiltusen aikana on ollut se, että alueelliset kiinteistöyhdistykset Pohjois-Savo, Pohjois-Karjala ja Etelä-Savo ”löivät hynttyyt yhteen” ja perustivat Kuopioon aluepalvelukeskuksen Kiinteistöliitto Itä-Suomen vuonna 2006. Mutta miksi alueyhteistyöhön aikanaan lähdettiin?
- Tavoitteena oli tukea paikallisten yhdistysten jäsenkasvua, lisätä niiden omia asiantuntijapalveluita ja tuoda lisää vaikuttavuutta ja resursseja niin yhteistyössä oleville yhdistyksille kuin Kiinteistöliitollekin. Hyvää esimerkkiä näyttivät neljä uusimaalaista yhdistystä, jotka jo tekivät yhteistyötä. Hanke onnistui, sillä Kiinteistöliiton jäsenmäärä on kasvanut silloisesta 15000:stä tämän hetken yli 34000 jäseneen, ja kasvu jatkuu, Hiltunen kertoo.
Kiinteistöliitolla on nyt 23 alueellista jäsenyhdistystä ja yhteisöön kuuluu myös valtakunnallinen toimialajärjestö, Suomen Vuokranantajat.
Suomen 92 000 asunto-osakeyhtiöstä on Kiinteistöliiton jäsenenä runsas kolmannes. - Suuri jäsenmäärä lisää vaikuttavuuttamme. Kiinteistöliitto edustaa yli 60 000 jäsentä, ja siksi se kutsutaan säännöllisesti asiantuntijaksi mediaan ja antamaan lausuntoja lainsäädäntöuudistuksista.
Tekoäly tehostamaan palveluja?
Kiinteistöliitto-yhteisön vuonna 2024 uudistetun strategian nimi on ”Kiinteistöliitto - Kotisi Asialla”. Keskeisimpien sisältöjen – palvelujen tuottamisen ja tarjoamisen – lisäksi strategiaan tuli digitalisaatio. Korona-aika vauhditti digitalisaation laajaa hyödyntämistä
liiton ja yhdistyksien palvelujen ja toimintojen tuottamisessa.
Kiinteistöliitto paikallisyhdistyksineen tuottaa nyt lukuisia verkkokoulutuksia ja itseopiskelumahdollisuuksia. - Jäsenten edustajien ei enää tarvitse matkustaa, vaan jokainen voi osallistua webinaareihin kotoaan, tai katsoa niistä tehdyt tallenteet itselleen parhaiten sopivina aikoina, toteaa Hiltunen.
Tänä päivänä liitossa mietitään tekoälyn käyttöönottoa esimerkiksi lakineuvonnan puheluruuhkan selättämisessä, sillä sinne tulevat kysymykset toistuvat pitkälti samoina. Liiton ja jäsenyhdistyksien neuvontoihin tuli viime vuonna yli 15 000 puhelua, joista valtaosa lakineu vontoihin.
lyn käytön laajentaminen myös talous- ja veroneu vontaan ja korjausrakenta miseen, sekä tekoälytyöka lun sisällyttäminen verkon jäsensivujen palveluihin, jol loin neuvontapalvelu toimisi 24/7.
KUVA: KATRI LEHTOLA / KEKSI
Harri Hiltusen pitkän uran yksi merkittävimpiä saavutuksia on useiden paikallisyhdistysten ryhtyminen yh teistyöhön ja aluepalvelukeskusten pe rustaminen. - Se paransi palveluja ja on esimerkiksi Itä-Suomessa kasvattanut jäsenmäärän kolminkertaiseksi alkutilan teeseen nähden, kertoo Hiltunen.
Itä-Suomessa jäsenkasvu liittoyhteisön suurimpia
Kiinteistöliitto Itä-Suomessa jäsenkasvu on ollut yksi koko liittoyhteisön suurimpia, kolminkertainen. Kun alueyhteistyö polkaistiin käyntiin ja Kuopioon perustettiin palvelukeskus, oli Pohjois-Savossa, Pohjois-Karjalassa ja Etelä-Savossa jäseniä 960. Nyt jäsenmäärä on yli 2800.
- Alueyhteistyö monipuolisti palvelut ja tuki hienosti jäsenkasvua. Minusta suurin hyöty alueyhteistyön aloittamisessa oli se, että paikallisyhdistykset saivat yhteisen kokopäivätoimisen toiminnanjohtajan, aiemman oto-henkilön sijasta.
Kiinteistöliittoyhteisössä on myös yksinään toimivia paikallisyhdistyksiä, jotka eivät ole alueyhteistyössä naapureidensa kanssa. Kiinteistöliitto ei puutu paikallisten yhdistystensä yhteistyöhaluihin, vaan ne miettivät keskenään, onko niille yhteistyöstä operatiivista hyötyä. - Esimerkiksi Itä-Suomessa yhteistyö on kasvattanut ja monipuolistanut toimintaa niin, että neuvontainsinööri voitiin palkata pari vuotta sitten. Toki suuruus saattaa olla kannustimena yhteistyöhön, sillä yhdistykset maksavat liitolle jäsenmaksuistaan osuuden ja saavat alennusta, mitä suurempi jäsenkiinteistöjen kuutiomassa niillä on.
Yhteistyö isännöitsijöiden kanssa hedelmällistä
Taloyhtiöiden tärkein yhteistyökumppani on isännöitsijä ja alan keskusliittojen, Isännöintiliiton ja Kiin-
teistöliiton, yhteistyö onkin hedelmällistä. Molemmat järjestöt tekevät yhteistyötä esimerkiksi lainsäädäntöhankkeissa, uudistivat yhdessä Isännöinnin eettiset ohjeet sekä laativat yhdessä oppaita ja kannanottoja.
- Kiinteistöliiton intressi on huolehtia siitä, että jäsenemme saavat osaavaa, ammattitaitoista isännöintipalvelua hyvällä hinta-laatusuhteella. Joskus ajateltiin, että isännöitsijät ja taloyhtiöt ovat vastakkaisilla puolilla, mutta näin ei ole. Molemmat haluavat edistää taloyhtiön hyvää hoitoa, soutaa samaan suuntaan, silloinkin kun neuvotellaan isännöintisopimuksen ehdoista ja taksoista.
- On taloyhtiön etu, että sillä on osaava isännöitsijä, ja myös isännöitsijä hyötyy asiantuntevasta ja tehtäväänsä sitoutuneesta hallituksesta, joka kiinteistöyhdistyksen jäsenyyden kautta on hankkinut osaamisen tehtäviinsä, tiivistää Hiltunen.
Eläkepäivänsä aloitettuaan liikuntaa aktiivisesti harrastava mies aikoo keskittyä aamuisin miettimään presidentti Sauli Niinistön tavoin ”Mitähän kivaa tänään tekisi?” Golf, sähly ja muu kuntoliikunta tulevat kuulumaan viikko-ohjelmaan varsinkin, kun aivan yllättäen marraskuussa sepelvaltimoon piti tehdä sisäpuolinen sukitus eli pallolaajennus. Myös joidenkin yrityksien hallitusjäsenyydet saattavat viedä osan ajasta.
TÄNÄ PÄIVÄNÄ LIITOSSA
MIETITÄÄN TEKOÄLYN
KÄYTTÖÖNOTTOA ESIMERKIKSI
LAKINEUVONNAN PUHELURUUHKAN
SELÄTTÄMISESSÄ, SILLÄ SINNE
TULEVAT KYSYMYKSET TOISTUVAT PITKÄLTI SAMOINA.
Kysy Kimmolta
TEKSTI: KIMMO MALINEN, NEUVONTAINSINÖÖRI, KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI
Kysy Kimmolta-palstalla nostetaan esiin kysymyksiä, joita jäsentaloyhtiöissä on aiemmin pohdittu. Onko sinulla Kimmolle kysymys? Jätä viesti sähköpostilla kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi
01
Sisäilmakorjausten
laadunvalvonta
Entä, jos ongelmat eivät poistu korjauksilla?
Taloyhtiön yhdessä huoneistossa on osakkaan ilmoituksen mukaan epämääräistä huoneistoon kuulumatonta hajua, joka vaikuttaisi tulevan ulkoseinästä tai lattiasta.
Taloyhtiö on reagoinut osakkaan ensimmäiseen ilmoitukseen tilaamalla paikalle sisäilma-asiantuntijan. Asiantuntijan lausunnossa on kehotettu tekemään rakenteille tarkempia tutkimuksia, jotta hajuhaitan syy saadaan selville. Yhtiö on teettänyt huoneistoon kehotuksen mukaisesti kuntotutkimuksen rakenteille.
Kuntotutkimusraportin toimenpidesuositusten mukaisesti yhtiö on tilannut korjaussuunnitelmat tarvittaville korjauksille. Taloyhtiö on kilpailuttanut korjausurakoitsijan ja valvonnan. Urakoitsija on toteuttanut korjaukset suunnitelmien mukaisesti ja työ on valvottu yhtiön valitseman valvojan toimesta.
Remontin valmistuttua osakas on ilmoittanut, ettei hajuhaitta ole poistunut kokonaan remontilla.
Osakas vaatii yhtiöltä lisätutkimuksia ja -korjauksia. - Kuinka yhtiön tulee toimia?
Taloyhtiö on toiminut huolellisesti tutkimuksissa ja korjauksissa. Tehdyt korjaustoimenpiteet on todettu riittäviksi terveystarkastajan toimesta. Huoneistossa ollut asumisterveyshaitta on tehdyillä korjauksilla poistunut eikä terveysviranomainen aseta yhtiölle uusia vaatimuksia.
Mikäli osakas haluaa lisäselvityksiä kokemastaan hajuhaitasta, tulee osakkaan teettää lisäselvitykset ja -tutkimukset omalla kustannuksellaan.
Taloyhtiön on hyvä tehdä kirjallinen sopimus osakkaan kanssa kustannustenjaosta ennen lisäselvitysten aloittamista. Mikäli lisätutkimuksissa löytyy yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika tai vaurio, jonka korjaaminen edellyttää välittömiä toimenpiteitä yhtiöltä, siirtyvät myös osakkaan tilaamien lisäselvitysten kulut yhtiölle.
Ilmalämpöpumpun asentaminen
Tuleeko yhtiön laatia toimintaohjeet osakkaille?
Yhtiökokouksessa olisi hyvä käydä läpi taloyhtiön asettamat ehdot muutostyölle, jossa osakas haluaa asentaa ilmalämpöpumpun huoneistoonsa. Optimitilanteessa ohjeistus ja ehdot ovat laadittu, käsitelty ja hyväksytty yhtiökokouksessa ennen ensimmäistä osakasmuutostyöilmoitusta.
Muutamia tärkeitä seikkoja, joita ohjeistuksessa on ainakin hyvä huomioida. Tapauskohtaisesti voi toteutukseen tulla pieniä eroja huoneistojen välille esim. laitteen asennusohjeista johtuen, vaikka ohjeistus olisi kuinka tarkka ja kattava.
Mihin ulkoyksikön saa sijoittaa? Saako laitetta käyttää vain jäähdytykseen? Minne kondenssivesi poistetaan? Seinärakenteen läpiviennin tiiveys sisä- ja ulkopinnassa? Asentajan pätevyys? Äänihäiriöiden välttäminen? Laitevalmistajan ohjeet? Kondenssiveden poisto myös talvella, jos laitteella lämmittäminen on sallittua.
Jos ohjeistusta ei ole käsitelty yhtiökokouksessa etukäteen, tulisi ohjeistus käsitellä yhtiökokouksessa ensimmäisen muutostyön yhteydessä.
Kattavasta ohjeistuksesta huolimatta jokaisesta uudesta asennuksesta on osakkaan tehtävä muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Muutostyölle tulee saada lupa taloyhtiöltä ennen töiden aloittamista.
Korjaushankkeen urakoitsijan valinta 03
Voiko urakoitsija vetäytyä hankkeesta ilman sanktioita?
Taloyhtiö on kilpailuttanut korjaushankkeen ja saanut useita tarjouksia eri urakoitsijoilta. Useamman urakoitsijan kanssa on käyty neuvottelut tarjouksen sisällöstä, jotta molemmilla osapuolilla on varmasti sama näkemys tarjotun työn sisällöstä.
Hallitus on vienyt urakoitsijan valinnan yhtiökokouksen päätettäväksi ja hankkeen urakoitsijaksi on valittu, hallituksen esityksen mukaisesti, tunnettu paikallinen urakoitsija, jonka tarjous on ollut halvin kaikista tarjouksista. Urakoitsijalle on ilmoitettu sähköpostilla heti yhtiökokouksen jälkeen valinnasta hankkeen toteuttajaksi.
Urakkasopimuksen allekirjoitusvaiheessa
urakoitsija on ilmoittanut, että tarjouksessa on virhe ja urakkahintaa tulisi korottaa yli 50 % tarjouslaskennassa tapahtuneen virheen vuoksi.
Voiko urakoitsija vetäytyä hankkeesta laskentavirheeseen vedoten?
Taloyhtiön ja urakoitsijan välille on syntynyt sopimus sillä hetkellä, kun valinnasta on ilmoitettu urakoitsijalle, ellei tarjouspyynnössä ole muuta mainittu sopimuksen syntyhetkestä.
Urakoitsija voi vetäytyä hankkeesta maksamalla yhtiölle oman tarjouksensa ja seuraavaksi halvimman tarjouksen välisen erotuksen. Lisäksi urakoitsijan tulee korvata taloyhtiölle muut vetäytymisestä aiheutuvat lisäkulut.
Timo Kauppinen tuo ympäristöosaamista Etelä-Savon
Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen
TEKSTI: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys valitsi hallitukseensa kevätkokouksessa Timo Kauppisen Pieksämäeltä. Paikkakuntalaiset tuntevat hänet 30 vuoden monitehtäväisestä urasta Pieksämäen kaupungin palveluksessa, hän eläköityi kaupungininsinöörin tehtävästä 13 vuotta sitten, hoidettuaan myös rakennuspäällikön ja rakennustarkastajan sekä ympäristösihteerin tehtäviä. Hallitus saa joukkoonsa vahvan teknisen osaajan, jolla on myös isännöitsijän työstä kokemusta.
Kauppinen on As Oy Pieksämäen Keskuskatu 36:n ja As Oy Pieksämäen Abelin hallituksen puheenjohtaja, sekä on kerännyt meriittejä jätealalta, sillä hän oli hallituksessa jätteenpolttolaitos Riikinvoimassa ja jätehuoltoyhtiö Jätekukossa, jota hän oli perustamassakin.
- Kun aloitin Pieksämäen kaupungilla, jätehuolto oli murroksessa. Tuolloin kuntien hoidettavaksi tuli uusi alue, ympäristöasiat, ja sain vastuulleni ympäristötoimen perustamisen Pieksämäelle. Tuolloin vihkiydyin ympäristöasioihin. Kuntien yhteisen jätehuollon perustamisesta koitui valtaisat kustannukset rakentamisineen. Nyt siitä hyödymme, kun suuri osa jätteistä erotellaan, hyödynnetään tai poltetaan, eikä enää kuormiteta ympäristöä. - Taloyhtiöissä oli aikaisemmin vain yksi suuri jätesäiliö, johon kaikki heitettiin. Nyt lajitellaan tarkasti, ihmiset ovat siihen varsin sitoutuneita.
Pieksämäen kaupungin ympäristösihteerinä hänen piti kartoittaa yritysten jätevirrat, ja sen tiimoilta hän vieraili kaikissa alueen yrityksissä. - Se oli Pieksämäellä vilkkaan elinkeinoelämän aikaa, ja tein siinä samalla ikään kuin yritysasiamiehen työtä. Olin kuulemma ensimmäinen kaupungin virkamies, joka jalkautui yrityksiin.
Pieksämäki edullinen lintukoto etätyöläiselle
Kun Kauppinen tuli Pieksämäelle, kaupungilla meni mahtavasti. Nyt Pieksämäki on hiljentynyt. Toki positiivisena voi nähdä sen, että viime vuosina ei vä-
estö enää ole vähentynyt. Tyhjiä liiketiloja on silti huolestuttavan paljon, eivätkä asunnot mene kaupaksi. Ne tuovat taloyhtiöille ongelmia, ja huoneistojen haltuunotot ovat radikaalisti lisääntyneet.
- Mutta meillä vallitsee yhteen hiileen puhaltamisen henki. Paikkakuntana Pieksämäki on viehättävä ja palvelut ovat meillä edelleen hyvällä tasolla. Tänne vanhan infran kaupunkimaiseen miljööseen halpojen elinkustannusten keskelle kyllä kannattaa muuttaa Etelä-Suomen ruuhkaisista keskuksista, vaikka etätöihin. Luonto on kaikkialla lähellä ja välimatkat ovat lyhyet, vakuuttaa Kauppinen.
Kiinteistöliittoon hän tutustui vasta hiljattain, kun hänen taloyhtiönsä liittyi jäseneksi. Ensimmäisiin kiinteistöiltoihinsa hän on osallistunut ja myös antoisiin Itä-Suomen Taloyhtiöpäiviin Mikkelissä. - Totesin, että liiton palvelupaketti on laaja, kattava ja kiinnostava, taloyhtiöille omiaan. Ja eihän kukaan ole liian viisas milloinkaan. On itsestä kiinni, miten haluaa eläkkeelläkin itseään kehittää, Kauppinen sanoo.
MINÄ, TIMO KAUPPINEN
IKÄ: 76
AMMATTI: ELÄKKEELLÄ KAUPUNGININSINÖÖRIN TEHTÄVÄSTÄ
PERHESUHTEET: AVOLIITOSSA
ASUMISMUOTO: KERROSTALO
HARRASTUKSET: LIITTYVÄT LUONTOON
JA MÖKKEILYYN
MOTTO: LÖYTYY HYVINKIN
ERILAISIA MITÄ ERILAISIMPIIN TILANTEISIIN
KUVA: TIMO KAUPPINEN
Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistykseen korjausrakentamisen ammattilainen
TEKSTI:
ANNA-LIISA PEKKARINEN
Siilinjärveläinen rakennusmestari ja rakennusinsinööri Antti Savinainen valittiin Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen kevään vuosikokouksessa. Savinaisen yritys Talovalvonta Savinainen on 15 vuoden ajan ollut taloyhtiöiden auttajana korjausrakennesuunnittelussa, kosteusvaurioremonteissa, asbestiasioissa ja remonttien valvonnassa. Hän on ollut jäsenenä usean taloyhtiön hallituksessa ja tällä hetkellä yhdessä puheenjohtajana.
Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen Savinainen lähti, koska kokee sen alan näköalapaikaksi. Näin hallitus sai vahvaa osaamista taloyhtiöiden remonttipulmiin. - Olen tehnyt vuosikymmenten mittaan yhteistyötä tuhansien taloyhtiöiden kanssa, viikoittain kymmenien. Näen jatkuvasti teorian sijasta käytännön, koska työskentelen koko ajan tavallisten asukkaiden kanssa.
Ennen yrittäjäksi ryhtymistä Savinainen työskenteli rakennusyritysten työnjohtotehtävissä, esimerkiksi rakennustyömaan mestarina Lujatalo Oy:n kerrostalokohteissa ja työnjohtajana Lujabetoni Oy:n elementtitehtaalla. Savinaisella on asbestikartoittajan AHA-pätevyys, sekä märkätilatöiden valvojan pätevyys, ja viimeisimmäksi Keskuskauppakamarin HTT-tavarantarkastajan pätevyys. - Puolueettoman tavarantarkastajan lausunto on se, jolle oikeusriidoissa annetaan painoarvoa. Tavarantarkastajan tekemän tarkastuksen oikeellisuuteen voi satavarmasti luottaa, selventää Savinainen.
Tarkastakaa palokatkot!
Pitkällä kokemuksellaan hän heti opastaa taloyhtiöitä tärkeään viime aikoina paljon mediassa olleeseen asiaan, taloyhtiöiden palokatkorakenteiden puutteisiin, mikä on johtanut tulipalojen tuhoisaan leviämiseen kerrosten ja asuntojen välillä.
- Teettäkää uusissa kohteissa 1-vuotistarkastus ja tarkastakaa palokatkorakenteet, sillä niiden turvallinen ja säädösten mukainen toteutus voi olla laiminlyöty! hän painottaa.
Hän on valitettavasti joutunut huomaamaan, että uudisrakentamisen laatu on suuresti heikentynyt. On kohteita, joissa virhe- ja puutelistat ovat vuositarkastuksissa kymmenien sivujen mittaisia, tai pidempiäkin. Huolimattoman työn vuoksi taloyhtiön ja isännöitsijän valppaus korostuu.
Ikääntyvissä taloyhtiöissä hän kokee ongelmallisimmiksi pienet muutaman osakkaan yhtiöt, mahdollisesti itse isännöidyt, joissa säännöllinen ylläpito on maksajien vähäisyyden takia laiminlyöty, on säästetty ja vältetty vastikkeiden korottamista. - Mutta ei korjauspommia voi jälkipolvillekaan jättää. Kodin talosta ostanut lapsiperhe luottaa, että taloyhtiötä on hoidettu hyvin, eikä mikään pankki anna remonttilainaa, jos omaisuuden hoito on jätetty retuperälle.
MINÄ, ANTTI SAVINAINEN
IKÄ: 47
AMMATTI: YRITTÄJÄ
PERHESUHTEET:
NAIMISISSA
ASUMISMUOTO:
OMAKOTITALOSSA
HARRASTUKSET:
KUNTOSALI, LENKKEILY JA
REMONTOINTI
MOTTO:
ASIOILLA ON TAPANA
JÄRJESTYÄ
KUVA: SANNI RISSANEN
Neljä temperamenttityyliä taloyhtiön johtamisessa
TILANNEJOHTAJA edustaa nopeaa ja reaktiivista johtamistyyliä. Hän vaan toimii ensiksi ja analysoi myöhemmin. Koska vahvuus on käytännönläheisyydessä ja tulipalojen sammuttamisessa, pitkäjänteinen priorisointi ja yksityiskohtiin paneutuminen jäävät helposti taka-alalle. Yhteistyökumppanit eivät välttämättä ymmärrä spontaania, ad hoc -tyyppistä johtamistyyliä, vaikka tyylillä voidaan pelastaa yhtiö pahemmilta vahingoilta.
RAKENNEJOHTAJA pitää yhtiön hallinnon järjestyksessä. Hän johtaa täsmällisesti ja yksityiskohtaisesti sekä oikoo mielellään toisten tekemiä virheitä. Pienet yksityiskohdat ovat hänelle tärkeämpiä kuin iso kokonaiskuva. Hänen johtamistyylinsä saatetaan kokea yksioikoisena ja byrokraattisena, koska rakennejohtaja pyrkii välttämään virheitä ja eliminoimaan riskejä.
YHTEISÖJOHTAJA rakentaa positiivista ilmapiiriä. Hän arvostaa eri alojen osaajien yhteistyötä ja asettaa rakentavan vuoropuhelun aina etusijalle. Yhteisöjohtaja pyrkii sovittelemaan jännitteitä ennen kuin
ne kärjistyvät ristiriidoiksi. Koska ikävien asioiden hoitaminen on hänelle vastenmielistä, yhteisöjohtaja voidaan tulkita pehmeäksi päättäjäksi hänen sovittelevan luonteensa vuoksi.
STRATEGIAJOHTAJA johtaa asioita ja katsoo kauemmas tulevaisuuteen. Tyylin vahvuuksiin kuuluu tarpeiden, aikataulujen ja kustannusten yhteensovittaminen. Strategiajohtajan vaikuttamistyyli saatetaan kokea etäiseksi ja kylmäksi, koska hänen kiinnostuksensa ei ulotu arjen juokseviin asioihin eikä yksityiskohtiin.
Johtamistyyli muistuttaa liike-elämästä tuttua muutosjohtamista, jolloin yhtiön kokonaisetu on kaikki kaikessa. Tällöin tunteille ei jää kovin paljon tilaa.
Ei ole yhtä oikeaa tapaa onnistua taloyhtiön johtamisessa (isännöinnissä tai puheenjohtajuudessa). Taloyhtiön johtamisen haasteet syntyvät harvoin substanssin puutteesta, vaan useimmiten itsetuntemukseen ja ihmissuhteisiin liittyvistä syistä. Tässä niistä muutamia:
1. Oman käyttäytymis- ja vuorovaikutustyylin (temperamentti) puutteellinen tuntemus.
2. Haluttomuus tai kyvyttömyys ymmärtää ja arvostaa toisten ihmisten tunteita tai mielipiteitä (tunneälyn puute).
3. Epätäsmällisten totuuksien aiheuttamat us komukset sekä niistä aiheutuvat väärintulkinnat risti riitatilanteissa (vahvistusharha).
Jokaisella johtamistyylillä on omat sokeat pisteen sä, jolloin käsittelyssä olevat asiat saavat omat tulkin tansa. Hyvä johtaminen alkaa oman itsetuntemuksen vahvistamisesta sekä vuorovaikutustaitojen kehit tämisestä. Omaa tunneälyään kehittämällä haasta viinkiin tilanteisiin voidaan luoda ratkaisukeskeinen ilmapiiri. Silloin ei ole kyse voittamisesta tai häviä misestä, vaan oikeudenmukaisesta päätöksenteosta.
Ihmiset ovat hämmästyttävän sitkeitä pysymään omassa totuudessaan, jolloin asioiden objektiivinen tarkastelu voi unohtua. Vahvan persoonan puheet taloyhtiön pihalla tai hallituksen keskuudessa alkavatkin tuntua totuudelta – tai niiden vastustaminen ylivoimaisen vastenmieliseltä. Kaikesta huolimatta, ammattitaitoinen johtaja toimii faktatiedon pohjalta, jolloin yhtiön etu asettuu aina subjektiivisten mielipiteiden edelle – omia vahvuuksia edelleen hyödyntäen ja kehittäen.
KUVA: HARRI HÄMÄLÄINEN
Kirjoittaja Aki Miettinen on yksilöllisiin johtamismalleihin erikoistunut työyhteisövalmentaja.
Arvin merkitys taloyhtiöille
Isännöinnillä on keskeinen rooli taloyhtiöiden toiminnassa. Taloyhtiön arki toimii parhaiten, kun isännöinti on osaavaa, läpinäkyvää ja luotettavaa. Tämän vuoksi isännöinnin laatuun liittyy paljon odotuksia.
Taloyhtiöiden näkökulmasta Arvi-sertifiointi tarjoaa välineen isännöintiyritysten valintaan ja vertailuun. Sertifiointi on osoitus siitä, että isännöintiyrityksen toiminta täyttää asetetut vaatimukset. Sertifiointi on myös merkki siitä, että yritys haluaa panostaa laatuun ja toiminnan kehittämiseen. Tunnustuksena tästä työstä yritys saa käyttöönsä Arvi-sertifiointimerkin, jonka avulla on helppo tunnistaa sertifioidut yritykset.
Sertifiointi tukee taloyhtiön hallituksen päätöksentekoa isännöintiyrityksen valinnassa ja se lisää luottamusta isännöintiin. Samalla Arvi yhtenäistää käsitystä siitä, mitä hyvä ja vastuullinen isännöinti käytännössä tarkoittaa. Arvi-sertifioinnin tiedot ovat julkisia, eli kuka tahansa voi tarkastaa Arvin nettisivuilta sertifioidut yritykset ja auditointien tulokset.
Auditointikriteerit
Arvi-kriteerit jakautuvat kahteen kokonaisuuteen: yritystoimintaa ja johtamista koskeviin vaatimuksiin sekä isännöintitoiminnan vaatimuksiin. Arvioinnissa tarkastellaan muun muassa yrityksen taloudellista vakautta, resursointia, henkilöstön osaamista ja perehdytystä, dokumentaation hallintaa, reklamaatioiden käsittelyä sekä talouden ja hallinnon prosesseja.
Sertifiointi ei ole kertaluonteinen toimenpide, vaan jatkuva prosessi. Sertifikaatin myöntämisen jälkeen seuranta-auditointeja tehdään säännöllisesti. Jos auditoinneissa havaitaan, että jokin vaatimus ei täyty, yri-
KIRJOITTAJA SIMO TAITTO TOIMII SERTIFIOINTIPÄÄLLIKKÖNÄ ISÄNNÖINTILIITOSSA.
tykseltä edellytetään korjausta puutteisiin, jotta sertifiointi voi jatkua.
Arvin tavoitteen on tuoda isännöinnin laatuun aiempaa enemmän läpinäkyvyyttä ja vertailtavuutta. Arvi-sertifioinnin erikoispiirteenä on kypsyystasot, jotka kertovat miten yritykset ovat menestyneet auditoinneissa eri osa-alueilla. Tämä myös kannustaa isännöintiyrityksiä kehittämään jatkuvasti omaa toimintaansa, sillä kypsyystasopisteitä voi parantaa jokaisella auditoinnilla.
Arvi on ISA-yritysauktorisoinnin korvaaja
Arvin edeltäjä ISA-yritysauktorisointijärjestelmä päättyy tänä vuonna. Arvi ottaa siis ISAn paikan isännöinnin sertifiointiohjelmana. Merkittävin syy ISAn lakkauttamiseen oli pitkään jatkuneen sertifiointiohjelman kehityksen pysähtyminen ja haasteet tunnettavuudessa. Tässä tilanteessa parempi vaihtoehto oli tehdä kokonaan uusi sertifiointiohjelma kuin päivittää vanhaa.
Keskeisimmät erot Arvin ja ISAn välillä liittyvät auditointikriteereihin ja auditointiohjelmaan. Arvi-kriteerit on kirjoitettu standardimaiseen muotoon ja samalla vaatimusten sisältö on päivitetty. Koska vaatimuksia on myös enemmän kuin ISA-auktorisoinnissa, auditointipäivien määrää on lisätty. Tämän lisäksi Kiwa Sertifioinnin kehittämä Arvi-kypsyystasomalli on merkittävä uudistus.
Vaikka Arvi-kriteereissä on paljon samaa kuin ISA-kriteereissä, Arvi on kokonaan uusi sertifiointiohjelma. Tämä tarkoittaa sitä, että ISA-auktorisoinnit eivät automaattisesti muutu Arvi-sertifioinniksi, vaan sertifiointia haluavien yritysten pitää hakea Arvia. Auditoinnit aloitetaan toukokuussa, ja ensimmäiset sertifikaatit on tarkoitus myöntää loppuvuonna.
Lisätietoa Arvista voi lukea sertifiointiohjelman internetsivuilta arvi.fi
Selvitimme isännöinnin eettisen neuvoston antamat varoitukset
TEKSTI: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Runsaat kaksi vuotta sitten perustettu Isännöinnin eettinen neuvosto on saanut runsaan kahden toimintavuotensa aikana yhteensä 40 lausuntopyyntöä. 19:ään on ehditty antaa lausunnot kevääseen 2026 mennessä. 7 lausunnossa on suositeltu huomautusta, 8:ssa varoitusta, 3 lausuntoa on vapauttavaa, yhtä myöhässä tullutta ei ole otettu käsittelyyn. Lisäksi neuvosto on antanut 2 kehotusta ja yhden suosituksen.
ANNETTUJEN VAROITUSTEN SYITÄ
01
02
03
04
Pitkäkestoinen isännöinnin perustehtävien (vastikevalvonnan, maksuliikenteen hoitamisen ja huolellisen taloudenpidon) laiminlyöminen, josta koitui kustannuksia taloyhtiölle.
Passiivinen toiminta hallintaanottoprosessissa ja vastikerästien perimisessä sekä viive limiittiluoton konvertoinnissa, josta oli koitunut taloyhtiölle huomattavat ylimääräiset korkokustannukset.
Lainojen lyhennyksen ja arvonlisäveron tilitysten oikaisuissa olleet viiveet, avainten kuittauslistan puuttuminen ja viive palotarkastuksessa havaittujen asioiden korjaamisessa.
Vesimittareiden luennan hoitamattomuus monen vuoden ajan, josta syystä tasauslaskutusta ei ollut voitu tehdä, vaan laskutus perustui arvioon.
05
06
07
08
Tilinpäätöksen merkittävä viivästyminen, josta aiheutunut veronkorotusseuraamus, sekä tilinpäätöksen dokumenttien luovuttamatta jättäminen eettisten ohjeiden mukaisesti uudelle isännöitsijälle, sekä kahden vesilaskun maksaminen väärältä tililtä.
Yhtiökokouksien ja sen pöytäkirjojen viivästyminen määräajasta sekä pitkäaikainen laiminlyönti tietojen muuttamisessa kaupparekisteriin ja energiatodistusten voimassaolon seuraamisessa.
Työn tilaaminen ja maksaminen isännöintiyrityksen aputoiminimeltä ilman hallituksen hyväksyntää.
Korjaushankkeen maksujen maksaminen ilman sovittua hallituksen puheenjohtajan hyväksyntää, erään laskun maksaminen kolmeen kertaan ja osaan hallituksen puheenjohtajan lähettämistä viesteistä lomien vuoksi reagoiminen viiveellä, mikä johti muistutuslaskujen lähettämiseen.
ANNETTUJEN HUOMAUTUSTEN SYITÄ
02
03
04
05
06
Avainhallinnan huolimattomuus, vesimaksujen oikein kohdentamisen ja vesiennakkomaksujen kirjaamisen puutteellisuus tilinpäätöksessä.
Hallituksen päätöksen ohittaminen panttikirjojen hakemisessa ja kiinteistövakuutuksen kilpailuttamisessa.
Uuden puheenjohtajan perehdyttämättä jättäminen ja sopimuksesta poikkeavat erillisveloitukset ja uusien eettisten ohjeiden tuomatta jättäminen hallituksen tietoon.
Jossain määrin huolimaton toiminta tilinpäätöksen laatimisessa, virheellisten maksutositteiden lähettämisessä ja rahoitusvastikelaskelman toimittamisessa.
Hallitukselle kertomatta jättäminen maksupalvelusopimuksen kytkemisen epäonnistumisesta sekä tilintarkastuspalveluiden kilpailuttamisen tekemättä jättäminen.
Hallituksen jäsenten sähköpostiosoitteiden luvatta julkaiseminen osakkaille ja kokouspöytäkirjojen allekirjoittamatta jättäminen ja huolellisen säilyttämisen laiminlyönti.
Sellaisesta toimenpiteestä veloittaminen, joista ei ollut sovittu lausunnonpyytäjän ja isännöintiyrityksen välillä ennen veloitusta. 07
ANNETTUJA KEHOTUKSIA
Isännöintiyrityksen tulee toimia aktiivisesti ja varmistaa, että taloyhtiöiden hallitukset ovat tietoisia isännöinnin eettisistä ohjeista.
02
Isännöintiyrityksen tulee edistää avoimuutta ja viestiä asioista riittävästi hallitukselle ja taloyhtiölle.
Annettuja suosituksia
Neuvosto on antanut yhden suosituksen, joka koski tietojen luovuttamista isännöinnin vaihtotilanteissa. Neuvosto totesi suosituksessaan, että aineisto tulee luovuttaa määräajassa oma-aloitteisesti, ei pelkästään pyynnöstä. Luopuvalla isännöintiyrityksellä ei ole oikeutta pidättää aineistoa itsellään. Neuvosto korosti suosituksessaan myös sitä, että luovutus on tärkeä toteuttaa joustavasti ja yhdessä sopien.
Vapauttavia päätöksiä
Tavallisin syy vapauttavaan lausuntoon on ollut joko se, että lausuntopyynnössä esitetyt asiat ovat päässeet vanhentumaan eikä niiden osalta ole ollut todettavissa erityisen painavia syitä käsittelylle tai esitetyt asiat ovat olleet yleisluontoisia, yksilöimättömiä tai näytöltään riittämättömiä. Toisinaan eettisten ohjeiden vastaisuus on ollut niin lievää, ettei neuvosto ole suositellut asiassa seuraamusta. Vapauttavien lausun
Mikä on isännöinnin eettinen neuvosto?
TEKSTI: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Jos taloyhtiö on tyytymätön isännöintiyrityksen toimintaan ja haluaa asiasta ulkopuolisen, puolueettoman näkemyksen, se voi pyytää Isännöinnin eettiseltä neuvostolta lausuntoa siitä, onko isännöitsijä menetellyt isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti.
Neuvosto aloitti toimintansa 1.1.2024 ja se toimii Keskuskauppakamarin alaisuudessa. Sen perustivat Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Isännöinnin Auktorisointi ISA ja Keskuskauppakamari yhdessä. Neuvosto käsittelee ainoastaan Isännöintiliiton jäseniin ja ISA-auktorisoituihin sekä isännöintisopimuksissa eettisiin ohjeisiin sitoutuneisiin yrityksiin kohdistuvia lausuntopyyntöjä.
Neuvosto toimii alan itsesääntelyelimenä ja antaa vain suosituksia, eikä käytä julkista valtaa.
Lausuntopyynnön voi tehdä taloyhtiö, ei yksittäinen osakas. Lausunto helpottaa taloyhtiön ja isännöintiyrityksen välisten ristiriitojen ratkaisua ja osoittaa, että hallitus on toiminut huolellisesti reklamaatioasiassa.
Pyynnön tekeminen vaatii aina hallituksen päätöksen. Lausunto tehdään sähköisellä lomakkeella. Lausunnonpyytäjän on tärkeää toimittaa riittä-
pimuksen mukaiseksi, vaikka lausunnot suositusluonteisia ovatkin.
Neuvosto suosittaa lievässä tapauksessa huomautuksen antamista, lievää vakavammassa tapauksessa varoituksen ja vakavassa tapauksessa toimijan erottamista Isännöintiliiton jäsenyydestä tai ISA-auktorisoinnin peruuttamista. Varoituksen saaneen isännöintiyrityksen nimi julkaistaan lausuntotiivistelmän yhteydessä. Jos isännöintiyrityksen toiminta katsotaan eettisten ohjeiden mukaiseksi, on lausunto vapauttava, mutta neuvosto voi antaa toimintaa ohjaavan kehotuksen.
Asia ei saa olla vuotta vanhempi
Käsittelyyn viemiselle on aikaraja. Jos menettely on ilmennyt yli 12 kuukautta ennen lausuntopyynnön tekemistä eikä käsittelylle ole olemassa erittäin painavia perusteita, voidaan lausuntopyyntö jättää käsittelemättä.
Käsitellyissä lausuntopyynnöissä on muun muassa vastikevalvontaa laiminlyöty, halRaisa Harju, pääsihteeri, Keskuskauppakamari
KUVA: RONI REKOMAA
Naapurit auttavat
Pylkkänen halusi olla mukana hallituksessa, koska tahtoi tietää mitä taloyhtiössä tapahtuu, mitä suunnitellaan ja mitä haasteita on tiedossa. Hän ei ollut puheenjohtajan pestistään aluksi kovin innoissaan, mutta onneksi aiempi puheenjohtaja lupasi hoitaa muun muassa energiaremontin viimeistelyn loppuun.
– Hän on todella osaava ihminen ja toiminut pitkään hallituksen puheenjohtajana, joten olen kiitollinen avusta. Muutenkin naapurit lupasivat ihanasti auttaa minua, Pylkkänen kiittelee.
Naapureilta saamansa avun vuoksi hänen ei ole tarvinnut hypätä täysin tuntemattomaan, koska monet ovat asuneet talossa pitkään ja tietävät miten taloyhtiössä on ennen toimittu.
KUVA: MINNA AKIOLA
Kaikki on sujunut hyvin
Alkuun Pylkkästä mietitytti se, että puheenjohtajan tehtävään ei ollut mitään alkuperehdytystä, vaan eteen tulevia asioita täytyi lähteä ratkomaan yksitellen. Se arvelutti, onko kokonaisuus liian iso tai vastuuta liikaa. Lopulta kaikki on kuitenkin sujunut hyvin. – Meillä on myös älyttömän hyvä isännöitsijä. Oma roolini on tehty helpoksi, eikä minun tarvitse itse osata käytännössä mitään. Yhteistyö on sujunut hyvin, Pylkkänen toteaa.
Tehtävä ei myöskään vie kovin paljon aikaa. Lähinnä Pylkkäselle tulee muutamia sähköposteja ja puheluita viikossa ja silloin tällöin on hallituksen kokouksia. Ei soraääniä valinnasta
Taloyhtiön osakkaat ja muut hallituksen jäsenet ovat ottaneet nuoren puheenjohtajan hyvin vastaan. He ovat olleet tyytyväisiä, että muita vaihtoehtoja ei tarvinnut miettiä.
– Naapurit ja muut osakkaat ovat tosi mukavia, ei ole ainakaan minun korviini kantautunut mitään soraääniä valintani suhteen. Aika kivasti meillä muutenkin kaikki toimii, vaikka ihmiset ovat eri-ikäisiä ja toiset ovat asuneet taloyhtiössä kauemmin kuin toiset, Pylkkänen sanoo.
Pylkkänen hoitaa asioita mieluiten suoraan asukkaiden kanssa. Jos joltain asukkaalta tulee viestiä jostain asiasta, hän käy yleensä suoraan ovella kysymässä aiheesta eikä tyydy vain lähettämään sähköpostia.
”Haluan hoitaa tehtävän kunnolla”
Pylkkänen on kokenut jonkin verran epävarmuutta siitä, mitä häneltä odotetaan ja onko hän onnistunut lunastamaan odotukset sekä olemaan riittävän aktiivinen puheenjohtajana.
– Vaikka en alun perin ollut kovin innostunut puheenjohtajuudesta, haluan kuitenkin hoitaa tehtävän kunnolla. Taloyhtiön kuntoakin tulee seurattua eri tavalla ja on suora yhteys hallitukseen, jos joku asia mietityttää.
Pylkkänen kokee, että hänen työkokemuksensa henkilökohtaisena avustajana sekä asiakaspalvelutehtävissä on ollut hyötyä puheenjohtajan tehtävässä erityisesti ihmistuntemuksen ja erilaisten ihmisten kanssa toimimisen myötä.
Turvaa myös omaa asumista
Puheenjohtajuuden hyviksi puoliksi Pylkkänen mainitsee sen, että naapureiden kanssa on enemmän tekemisissä. Aiemminkin on aina tervehditty, mutta nyt tulee useammin pysähdyttyä juttelemaan ihmisten kanssa ja heihin on tutustunut paremmin.
– Se on myös yksi positiivinen puoli, että nyt tietää enemmän taloyhtiön asioista kuin pelkän taloyhtiöjärjestyksen pohjalta. Se turvaa myös omaa asumista taloyhtiössä.
Pylkkänen on aikeissa osallistua Kiinteistöliiton koulutuksiin heti kun vaihtelevat työajat antavat myöden. Kunnossapitovastuun perusteet hallitukselle -aiheinen Kiinteistöilta kiinnostaa häntä erityisesti.
NAAPURIT OVAT AUTTANEET PALJON. HALLITUSTYÖ MYÖS KEHITTÄÄ.
Miten nuoria saisi hallitukseen?
Pylkkänen ei osaa antaa suoraa vastausta, miten nuoria saisi innostettua mukaan hallitustyöhön. Hän kuitenkin kannustaa lähtemään rohkeasti mukaan, jos oman taloyhtiön asiat yhtään kiinnostavat.
– Ikinä ei voi tietää millaista se on, jos ei lähde kokeilemaan. Aina pääsee kuitenkin pois, jos se ei olekaan oma juttu, Pylkkänen muistuttaa.
Hallitustyö myös osaltaan opettaa vastuunkantoa ja siitä on työelämäänkin hyötyä, kun kohtaa erilaisia ihmisiä ja ongelmatilanteita. Vastavuoroisesti omasta työkokemuksesta voi olla hallitustyöhön hyötyä.
– Nuoret voisivat tuoda uutta virtaa ja näkökulmaa taloyhtiöihin, Pylkkänen summaa.
HALLITUSKYSELYN TULOKSIA
KIINTEISTÖLIITON TEETTÄMÄN HALLITUSKYSELYN VASTAUKSISSA IHANTEELLISEN HALLITUSKOKOONPANON OMINAISUUKSIKSI LISTATTIIN MUUN MUASSA:
▶ perehtyneisyys yhtiön asioihin
▶ yhteistyökyky
▶ kyky tehdä päätöksiä.
Hallitusjäsenten keski-ikä on 62 vuotta. 62 v.
Yli 50 prosentilla on korkeakoulututkinto (tyypillisimmin tekniikan tai kaupan ja hallintotieteiden alalta). >50%
Lähde: Kiinteistöliiton hallituskysely, 2022
62 prosenttia hallitusjäsenistä on miehiä 62%
Yli 50 prosenttia on tällä hetkellä eläkkeellä. >50%
VALTAKUNNALLINEN KIINTEISTÖLIITON
PUHELINNEUVONTA
// LAKINEUVONTA
MA-TO KLO 9–15
PE KLO 10–15
PUH. (09) 1667 6300
// TALOUS- JA VERONEUVONTA
MA-TO KLO 10–12
PUH. (09) 1667 6369
// KORJAUS- JA TEKNINEN NEUVONTA
MA-TO KLO 10–12
PUH. (09) 1667 6311
KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI
PAIKALLISNEUVONTA
PAIKALLINEN NEUVONTA
// PIIA MOILANEN
Toiminnanjohtaja 044 355 5707 piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi
KORJAUS- JA TEKNINEN NEUVONTA
// KIMMO MALINEN
Neuvontainsinööri 044 491 4478 kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi
JÄSENYYSASIAT
// ANNE VERGER
Jäsensihteeri 044 355 5909 anne.verger@kiinteistoliitto.fi