Itä-Suomen Kiinteistöviesti 1/2024

ltä-Suomen Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti

nro 1/2024

:

Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hanke Hyödynnä Rakenna ja Asu -messujen pääsylippu Kylpyhuoneen muovimatto ja -tapetti, kenen vastuulla?

12 17 20

Tässä lehdessä

3 Pääkirjoitus 4 Tapahtumat ja ajankohtaista 6 Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja ja Taloyhtiöteko valitaan ensimmäistä kertaa 12 Asumisneuvojasta Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen työntekijäksi 15 Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hanke 16 Tulethan sinäkin Rakenna ja Asu -messuille 19 Palovaroittimet jatkossa taloyhtiön vastuulla 20 Kysy Kimmolta 22 Lakimuutokset ja muut vuoden alusta voimaan tulleet uudistukseta 24 Oikeustapauksia 26 Vieraskynä 27 Jäsenpalvelut

Kylpyhuoneen muovimatto ja -tapetti,

KENEN VASTUULLA

?

Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2630 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön.

Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)

2

Kiinteistöviesti 1/2024

Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2750 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky Kansikuva Kannen kuvassa Rakenna ja Asu -messujen messupäällikkö Katja Leinonen.

Kuva: Linda Nurminen

Pääkirjoitus Uusi vuosi, uudet kujeet Vuoden vaihde toi meille muutamia lakiuudistuksia, jotka vaikuttavat myös taloyhtiömaailmaan. Yhtenä merkittävimpänä pelastuslain muutos, jossa siirrettiin palovaroittimien kunnossapitovastuu osakkailta taloyhtiölle. Voit lukea tästä uudistuksesta lisää tämän lehden sivuilta 6 ja 22.

Toinen ihan jokaista taloyhtiötä koskeva uudistus on huoneistotietojärjestelmän käyttöönotto. Jokaisen taloyhtiön piti siirtää osakeluettelot Maanmittauslaitokselle viime vuoden loppuun mennessä. Tänä keväänä onkin kaikilla yhtiöillä edessä yhtiökokous, jossa tulee ottaa huomioon huoneistotietojärjestelmän asettamat asiat. Kiinteistöliitto järjesti tammikuun lopulla Huoneistotietojärjestelmään siirretyn taloyhtiön yhtiökokous -webinaarin. Mikäli et ollut webinaarissa paikalla, voit katsoa webinaaritallenteen jäsensivuiltamme.

Tarjoamme lukijoillemme ilmaisen pääsylipun Rakenna ja Asu -messuille

Vuoden vaihteessa uudistui myös isännöinnin valvonta, kun Keskuskauppakamarin yhteyteen perustettiin Isännöinnin eettinen neuvosto. Eettinen neuvosto ottaa kantaa isännöinnin ja taloyhtiöiden välisiin kiistoihin ja epäselvyyksiin. Voit lukea aiheesta lisää lehden sivulta 5 sekä Keskuskauppakamarin verkkosivuilta.

Uusi palvelu ikääntyvien asumisneuvonta Vuoden alusta starttasi myös jäsentalojen edustajille suunnattu Ikääntyvien asumisneuvonta. Neuvonta on osa kaksivuotista ympäristöministeriön ja Kiinteistöliiton jäsenyhdistyksien rahoittamaa hanketta, jonka tavoitteena on muun muassa kehittää taloyhtiöitä asukkaiden näkökulmasta ikä- ja muistiystävälliseksi sekä jakaa aiheeseen liittyvää tietoa. Tästä odotetusta hankkeesta voit lukea lehden sivuilta 12–15.

Nähdäänhän Rakenna ja Asu -messuilla!

Kuopiossa järjestetään helmikuun lopulla Itä-Suomen suurin rakennus- ja sisustusalan yleisötapahtuma Rakenna ja Asu -messut. Me olemme mukana messuilla ja pidämme molempina messupäivinä infot tapahtumalavalla yleisimmistä taloyhtiöissä tapahtumista vahingoista. Messuosastollamme on sekä laki- että korjausklinikka, joissa on mahdollista päästä kysymään juristilta sekä neuvontainsinööriltämme taloyhtiöasumiseen liittyvistä asioista.

Lisäksi tarjoamme yhdessä Kuopion Näyttely Oy:n kanssa lukijoillemme ilmaisen pääsylipun messuille. Lue lisää lehden sivuilta 16–18.

Näin on tämäkin vuosi polkaistu käyntiin. Kiinnittäkäämme turvavyöt, sillä minä tunnen, kuinka vauhti kiihtyy!

Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi

@

piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi

Kiinteistöviesti 1/2024

3

TAPAHTUMAT JA TILAISUUDET

Vuosikokoukset Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys

Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys

Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys

25.3.2024 klo 16 Kuopion Klubi Kuninkaankatu 10, 70100 Kuopio

26.3.2024 klo 16 Landhaus Kekkola Vanhamäentie 36, 50600 MIKKELI

27.3.2024 klo 15 Local Bistro Kauppakatu 32, 80100 Joensuu

Kokouskutsut tulee sähköpostin tai postin välityksellä puheenjohtajille maaliskuun alussa.

Kevään webinaarit ke 28.2. ke 20.3. to 4.4. ma 15.4. ma 29.4. ti 28.5.

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi tulee - mikä muuttuu?

Taloyhtiön tilin- ja toiminnantarkastus Yhtiökokous haltuun Tuhoeläimet taloyhtiössä Vastuu palovaroittimista Rakennustyön tarkkailija

Katso webinaaritallenteet jäsensivuilta Kiinteistöliiton järjestämien valtakunnallisten webinaarien aineistot löydät jäsensivuiltamme muutaman kuukauden ajan koulutusten pitämisen jälkeen.

4

Kiinteistöviesti 1/2024

Tapahtumiin Ilmoittautuminen: nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat sähköpostilla: anne.verger@kiinteistoliitto.fi Puhelimitse: 017 262 6633, 010 667 6670

AJANKOHTAISTA

Riippumaton Isännöinnin eettinen neuvosto uudistaa isännöinnin valvonnan Isännöinnin eettiset ohjeet uudistettiin helmikuussa 2023.

Kaikki Isännöintiliiton jäsenet sekä ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin.

Isännöinnin valvonta uudistui vuoden 2024 alussa, kun Keskuskauppakamarin yhteyteen perustettiin Isännöinnin eettinen neuvosto. Eettinen neuvosto on riippumaton ja luotettava taho, joka pystyy uskottavasti ottamaan kantaa isännöinnin ja taloyhtiöiden välisiin kiistoihin ja epäselvyyksiin.

Keskuskauppakamari nimittää neuvostoon ulkopuolisen puheenjohtajan ja kaksi jäsentä. Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto nimittävät kumpikin kaksi jäsentä.

Jokaisen taloyhtiön hallituksen kannattaa tutustua Isännöinnin eettisiin ohjeisiin. Jos hallitus kokee, että sen isännöinti ei ole toiminut eettisten ohjeiden mukaisesti esimerkiksi palveluiden laskutuksessa tai taloyhtiön hankinnoissa, hallitus voi tehdä lausuntopyynnön Isännöinnin eettiselle neuvostolle.

Kaikki Isännöinnin eettisen neuvoston käsittelemät tapaukset julkaistaan, mutta jos seuraamuksena isännöintiyritykselle on varoitus, erottaminen Isännöintiliitosta tai auktorisoinnin menetys, julkaistaan myös yrityksen nimi. Julkisuus ja siitä yritykselle koituva mainehaitta lisää valvonnan vaikuttavuutta.

Etelä-Savossa mahdollisuus kokeilla jäsenyyttä veloituksetta Kiinteistöliitto Itä-Suomi/Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys tarjoaa uusille jäsenille mahdollisuuden käyttää palvelujaan veloituksetta vuoden 2024 ajan (koejäsenyys). Mikäli taloyhtiö ei ole vielä jäsen, on tämä mainio tilaisuus tutustua palveluihin. Jotta taloyhtiö pääsee osaksi jäsenpalveluita, tulee yhtiön liittyä koejäseneksi. Jäseneksi liitytään täyttämällä jäsenhakemus verkkosivuilla ita-suomi.kiinteistoliitto.fi. Liittymisen jäl-

keen taloyhtiölle lähetetään jäsennumero ja tarkemmat tiedot jäsenyydestä. Suositeltavaa on lisätä kaikki hallituksen jäsenet jäsenrekisteriin, näin mahdollisimman moni pääsee hyödyntämään palveluita. Joulukuussa 2024 Kiinteistöliitto Itä-Suomi tiedustelee taloyhtiöltä halukkuutta jatkaa jäsenyyttä vuoden 2025 alusta lukien varsinaisena jäsenenä. Koejäsenyyden voi päättää veloituksetta vuoden 2024 loppuun mennessä.

Ikääntyvien asumisneuvonta Kiinteistöliiton jäsentalojen edustajille on tarjolla neuvontaa ikääntyvien asumiseen liittyen. Neuvonta on osa Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hanketta, jossa on mukana ympäristöministeriö sekä Kiinteistöliiton alueyhdistykset. Hanke on kaksivuotinen, neuvontaa antaa hanketyöntekijä koko hankkeen ajan.

Ikääntyvien asumiseen liittyvä neuvonta on avoinna maanantaista perjantaihin klo 9–15 numerossa (02) 724 9203. Lue lisää hankkeesta ja hanketyöntekijästä tämän lehden sivuilta 12–15.

Kiinteistöviesti 1/2024

5

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja ja Taloyhtiöteko valitaan ensimmäistä kertaa

S

uomen Kiinteistöliitto haluaa nostaa taloyhtiöiden ja sen puheenjohtajien työn arvostusta ja käynisti ensimmäistä kertaa haun vuoden 2023 Taloyhtiöpuheenjohtajaksi ja Taloyhtiöteoksi.

Halukkaat Kiinteistöliiton paikallisyhdistykset valitsivat viime vuoden aikana alueelliset voittajansa kumpaankin kilpailuun, ja heidän keskuudestaan valitaan keväällä Helsingin Taloyhtiö2024-tapahtumassa valtakunnalliset voittajat.

Itä-Suomen alueelta valittiin kolme taloyhtiöpuheenjohtajaa ja kolme taloyhtiötekoa.

Voittajat julkistettiin Itä-Suomen Taloyhtiöpäivillä. Nämä voittajat ovat kandidaatteja valtakunnallisessa kilpailussa.

6

Kiinteistöviesti 1/2024

Voittajapuheenjohtaja toimii tehtävässään yhtiön parhaaksi yhteisöllisyyttä edistäen.

Hänet palkitaan lahjakortilla ja kunniakirjalla.

Vuoden Taloyhtiöteko 2023 voi olla esimerkiksi hienosti onnistunut korjaushanke, hyvää palvelua tarjoava yritys tai sen työntekijä, aktiivinen talonmies/huoltomies tai henkilö, joka tuo positiivisuutta taloyhtiöön.

Voittajan valinnassa painotetaan erityisesti positiivista palvelukokemusta, toiminnan innovatiivisuutta ja ymmärrystä taloyhtiön tehtävistä ja toiminnasta. Voittaja palkitaan lahjakortilla sekä kunniakirjalla.

Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja, Pohjois-Savo:

Jani Räsänen Iisalmesta Pohjois-Savon Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtajaksi valittiin Jani Räsänen, Asunto Oy Iisalmen Vintturin puheenjohtaja.

Vintturi on kahdesta talosta koostuva, 24 asunnon vuonna 1974 rakennettu rivitaloyhtiö Iisalmen Peltosalmen kaupunginosassa. Talo on pidetty esimerkillisessä kunnossa, tehtyjen parannusten lista on pitkä.

Räsänen on sähkö- ja kiinteistöalan ammattilainen, jonka asiantuntemus ja paneutuvuus ovat tuoneet taloyhtiölle kymmenien tuhansien eurojen vuosittaiset säästöt. Hän suunnittelee, valvoo ja tekee tarvittaessa asennustöitä.

Kun hänet valittiin puheenjohtajaksi vuonna 2014, ei taloyhtiön tilillä ollut lainkaan puskurivaroja. Hän alkoi karsia rönsyjä pois, ja pian tilille oli kertynyt plussaa kymmeniä tuhansia vuodessa.

Myös yhtiövastike on pysynyt maltillisena, eikä korotuspaineita ole.

Tällä tolalla talous on ollut siitä pitäen. Tähän Räsänen pääsi kaiken kilpailuttamisella, teknisillä parannuksilla, mittavalla oman työn osuudella sekä kiinteistöautomaatioon siirtymisellä.

Monilla toimilla suuret säästöt Säästyneet varat on käytetty kunnossapitoon ja energiansäästöä ja arvoa nostaviin projekteihin. Viimeisin oli viime vuonna tehty putkiremontti ja Räsäsen suunnittelema aurinkopaneelijärjestelmä,

myös yläpohjaa lisäeristettiin, samalla yhtiölle perustettiin Pohjois-Savon ensimmäinen energiayhteisö.

Talohuollosta yhtiö luopui turhana tuhansien eurojen vuosikustannuksena. - Huoltoyhtiö toimi vain tilanteen toteajana ja töiden tilaajana. Kyllä me osaamme tilata työn itsekin, Räsänen perustelee.

Lumitöistä yhtiöllä on sopimus urakoitsijan kanssa kertakorvausperiaatteella, kustannus on lumisina talvina ollut korkeimmillaan 1000 euroa vuodessa, mutta useimmiten vain puolet tästä. Vain koneellinen lumityö ja liukkauden torjunta ostetaan. Nurmikon leikkuut ja pihojen lumityöt jokainen osakas hoitaa itse ja yleisten tilojen nurmikot hoidetaan talkoohengessä.

Isännöitsijä on välillä vaihtunut, mutta yhteistyö nykyisen, takaisin saadun isännöitsijän kanssa on hedelmällistä ja avointa. Isännöinnille Räsänen on neuvotellut kiinteän hinnan, jotta yhtiö välttyy erillisveloituksista kertyvistä kuluista. Kiinteä hinta sisältää kaiken. Kevennetty isännöinti voisikin hänestä olla kustannustehokas ratkaisu yhtiöille, joissa tehdään paljon itse. Räsänen seuraa yhtiön tuloja ja menoja sekä energiankulutusta monin eri työkaluin.

Taloyhtiöitä viedään kuin pässiä narussa?

- Puheenjohtajana olen joskus hieman kriittinen ja tarpeen tullen tiukkakin, mutta sen on kokemus opettanut. Eri toimittajat ja urakoitsijat eivät aina toimi taloyhtiön kanssa samantasoisesti kuin kaksi yritystä keskenään, yhtä avoimesti, selkeästi ja tarkasti. Näin ei saisi olla. Onko oletus, että ei taloyhtiöissä ymmärretä tekniikan tai talousasioiden päälle?

Räsänen johtaa taloyhtiötä ammattimaisesti, kuten työssään muitakin projekteja; kuluja karsimalla, tuloja lisäämällä ja veloitusperusteita yksinkertaistamalla, huolehtien taloyhtiöstä sydämellään. Hyvin hoidettu kiinteistö kerryttää pesämunaa itsellekin.

- En käsitä, miksi ihmiset hoitavat niin huonosti omaa omaisuuttaan.

Eivät ymmärrä, että kyseessä on heidän rahansa. Välinpitämättömyys omaa omaisuutta kohtaan on kuin vetäisi rahaa vessanpytystä alas! hän päivittelee.

Etenkään tässä ajassa ei kiinteistön arvo automaattisesti nouse, sitä pitää hoitaa. Hänestä oman omaisuuden hoidon pitäisikin kuulua peruskoulun opetussuunnitelmaan. - Suomen kansantalous olisi aivan eri tolalla, jos jo koulussa opetettaisiin raha-asioita, sijoittamista ja yleensäkin vastuullista oman talouden hoitoa.

Tässä ajassa ei kiinteistön arvo automaattisesti nouse, sitä pitää hoitaa.

Kiinteistöviesti 1/2024

7

Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja, Etelä-Savo:

Pekka Tuhkanen Mikkelistä Etelä-Savon Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja -tunnustuksen sai Pekka Tuhkanen mikkeliläisestä As Oy Supipuistosta. Vuonna 1989 valmistuneen kahden pienkerrostalon ja 24 huoneiston yhtiö sijaitsee Launialassa. ”Tuhkanen ottaa epäkohdat esiin, kantaa vastuuta, ehdottaa kehitystoimia sekä auttaa isännöitsijää työssään. Tuhkanen nauttii osakkaiden ja hallituksen luottamusta ja toimii aidosti taloyhtiön ja osakkaiden hyväksi”, perustelut kertoivat.

Hän on asunut talossa alusta asti ja ollut koko ajan puheenjohtajana paria pientä taukoa lukuun ottamatta.

- Meillä suunnitelmat ovat menneet hyvin nappiin, Tuhkanen kuvaa. On tehty piharemontti ja uusittu parkkipaikan valaistus, käytäviä maalattu, parvekkeita ja patioita remontoitu ja niiden ovia uusittu, samoin uusittiin vesikatto viime kesänä. Korjauksissa pitää olla ennakoiva ote, se säästää taloyhtiön rahoja. Ei pidä sortua viimetipan hätäkorjauksiin, hän sanoo.

Katto- ja parvekeremonttiin yhtiö ei saanut avustusta, vaikka haki. - Meillä ei ollut tarvetta niin isoon remonttiin kuin avustuksen saanti olisi edellyttänyt. Lämmityskustannukset ovat silti pysyneet maltillisina kaukolämmön jo-

8

Kiinteistöviesti 1/2024

kavuotisista hinnankorotuksista huolimatta. Kun yläpohjaeristeet vaihdettiin, tiiveys parani.

Asukkaita on valistettu sähkön- ja vedensäästöön, mutta talkoiden avulla ei enää huoltokustannuksissa yritetä säästää, sillä talkootyö jäi liiaksi samojen harteille.

Välittäjiltä infopaketti ensiasunnon ostajille?

Tuhkanen seuraa taloyhtiön laskutusta taloyhtiösivuilta, jotta pysyy selvillä taloustilanteesta ja voi hahmotella talousarvion yhdessä isännöitsijän kanssa. - Koko ajan täytyy olla ajan hermolla, koska kustannukset nousevat niin lujaa. Jos hal-

litus ei ole aikaansaapa, asiat jäävät tekemättä.

Kun vain saisi asukkaat kiinnostumaan asumisestaan, sillä onhan asunto monelle elämän suurin sijoitus. Silti hiljaista on yhtiökokouksissa. Lisääntyisikö kiinnostus osallistumiseen, jos taloyhtiön toiminnasta kerrottaisiin muuallakin kuin alan julkaisuissa, hän miettii. - Voisiko esimerkiksi kiinteistönvälittäjillä olla infopaketti taloyhtiön toiminnasta ensiasunnon ostajille? Ei nimittäin riitä, että vain tulee ja asuu.

Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja -tunnustus lämmittää Tuhkasen mieltä. On mukavaa, että työtä arvostetaan. Mukava sitä on tehdäkin, kun talossa asuu niin mukavia ihmisiä. - Parasta on, että pystyy juttelemaan ihmisten kanssa, kuuntelemaan ja viemään asioita eteenpäin. Puhumiseen kannustan taloyhtiöissä muutenkin, jotta rempallaan olevat asiat saadaan kuntoon. Ei hallitus voi mitään tehdä, jos ei tiedä asiasta.

Vaikka puheenjohtajuus viekin aikaa, siinä näkee, mihin taloyhtiön rahat menevät, omatkin. Mutta en silti halua olla kekkonen, Tuhkanen hymähtää 34 vuoden kokemuksella. Eli paikka vapautuu, jos jotakuta kiinnostaa.

Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja, Pohjois-Karjala:

Veli Luostarinen Joensuusta Pohjois-Karjalan Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja -tittelin vei Asunto Oy Väinämöisen Veli Luostarinen. Hän on ollut puheenjohtajana vuodesta 2005, muutettuaan tuolloin perheineen taloon. Vuonna 2004 valmistunut 4-kerroksinen taloyhtiö sijaitsee Joensuun Niinivaaralla.

Luostarinen kokee Väinämöisen olevan sekä hengeltään että kunnoltaan erinomainen. - On ollut hyvä ja helppo toimia, olla osaltani pitämässä taloa hyvässä ja siistissä kunnossa sekä viihtyisänä, yhdessä hallituksen ja muiden asukkaiden kanssa.

Hän kiteyttää, että hyvä henki muodostuu kaikista osakkaista ja asukkaista, myös vuokralaiset on pyritty ottamaan mukaan taloyhtiön toimintaan halujensa mukaan. Tapana on tervehtiä kaikkia asukkaita ja pihalla liikkujia, vaihtaa myös kuulumisia.

Väinämöinen pitää keväisin pihatalkoot ja usein joulun aikaan myös pikkujoulut. Molemmissa on hyvät tarjoilut, mutta parasta on kiireetön yhdessäolo.

Vähäinen asukasvaihtuvuus kertonee myös viihtymisestä.

Tiedottamisen merkitys suuri Kaikki hallituksen jäsenet ovat aktiivisia ja aloitteellisia. Vaikka taloyhtiön puheenjohtaja on yhdyshenkilö hallituksen ja sidosryhmien välillä, päätökset tehdään aina yhdessä. Isännöitsijä pidetään hy-

taloyhtiösivuille pääsevät kaikki osakkaat omilla tunnuksillaan, hallitus omilla käyttäjätunnuksillaan myös taloushallinto-osioon, josta se seuraa talousasioita kuukausittain.

Taloyhtiön strategia betonoi yhteisen tahtotilan

vin informoituna ja tietoisena taloyhtiön kuulumisista.

- Virallisten kokousten lisäksi hallituksella on vilkkaasti toimiva whatsapp-ryhmä, johon myös isännöitsijä suostumuksellaan kuuluu.

Hänestä whatsapp-ryhmä on sähköpostia kätevämpi tapa hoitaa asioita nopeasti ja yhtäaikaisesti kaikkien ryhmäläisten kanssa.

Hallitus tiedottaa avoimesti.

- Olemme huomanneet tiedottamisen suuren merkityksen myös muulloin kuin yhtiökokouspäätöksistä tiedotettaessa, ja tiedotteet jaetaan aina myös vuokralaisille.

Hallituksella on käyttäjätunnukset talohuollon sähköiseen työnhallintajärjestelmään, joka helpottaa huoltotilausten edistymisen seuraamista. Isännöinnin

Hallitus on miettinyt taloyhtiölle strategiaa. Siitä tiedottaminen lienee pian työlistalla. Josko strategia ja tulevaisuuden miettiminen saisi osakkaita aiempaa enemmän kiinnostumaan taloyhtiön yhteisistä asioista ja hallinnosta? Väinämöisenkin ongelma on vähäinen osallistuminen yhtiökokouksiin, joskin hallitus on tähän saakka saatu kokoon.

Suurempia remontteja ei vielä ole tulossa eikä rästissä, koska ylläpitäviä ja tasoa parantavia kunnostuksia on tehty säännöllisesti. Huollot ja tarkastukset on tehty ajallaan, kuten kattotarkastukset, ilmastointikanavien nuohoukset ja ikkunoiden ja ovien kuntotarkastukset ja säädöt.

Luostarinen arvostaa korkealle Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja -tunnustustaan, erityisesti se, että esitys tuli hallituskollegoilta, nostaa sen arvoa hänen silmissään.

Sitä hän kuitenkin korostaa, että vaikka tunnustuksen sai puheenjohtaja, kuuluu se koko hallitukselle ja taloyhtiölle. - Ilman toimivaa ja avointa yhteistyötä ei asiat taloyhtiössämme etenisi niin kuin ne nyt etenevät.

Kiinteistöviesti 1/2024

9

Taloyhtiöteko, Etelä-Savo:

As Oy Piskolantorppa, Mikkeli Etelä-Savon Vuoden Taloyhtiöteko 2023 -palkinnon sai mikkeliläinen keskustan taloyhtiö As Oy Piskolantorppa. 52-asuntoinen yhtiö käsittää kaksi ¾-kerroksista taloa. Talot on rakennettu vuonna 1968—69.

Kiinteistöjä on hoidettu huolellisesti vuosia, kertoo puheenjohtaja Jorma Holopainen. Hän kiittää siitä taloyhtiön hallituksia, joiden aktiivisuuteen ja monialaisuuteen hyvä kiinteistönhoito perustuu, sekä myös taloyhtiön yhteisöllisyyttä, joka luo hyvät edellytykset järkevään ja hyvään kiinteistönhoitoon.

- Ei elämä ole pelkkää kiinteistönhoitoa. Viihtyvyys on oleellinen tekijä taloyhtiöasumisessa. Meillä on ihmisiä saatu innostumaan, uusia taloon muuttaneitakin. Taloyhtiössä on muun muassa puutarhanhoidosta

kiinnostunut henkilö, joka hoitaa kukkaistutuksia niin, että piha säilyy loistossaan koko kesän.

Holopaista ilahduttaa talon aktiivinen ja osallistuva väki. - On ollut kiva huomata, että niin asukasosakkaat kuin vuokralaiset ovat mukana, kun yhtiö järjestää tapahtumia. On joulujuhla, kesäkauden avajaiset, laskiaistapahtuma, kausivalojen sytytysjuhla. Toiminnassa huomioidaan lapset, jotka aktiivisesti osallistuvat tapahtumiin.

Kerhohuoneessa järjestetään tupailtoja, jonne talonväki kokoontuu.

- Se on sellainen seurustelu- ja info-

Palkinnon otti vastaan yhtiön hallituksen jäsen Tuija Peltomaa. tilaisuus. Vaihdetaan mielipiteitä, asukkaat kertovat toiveitaan ja hallitus voi samalla kertoa asukkaille, mitä on suunnitteilla.

Yhtiötä on huollettu suunnitelmallisesti. Yhtiövastiketta ei ole painettu minimiin, joten pankkitilillä on puskurivaraa yllätyksien varalle. LVIS-remontti on tehty, uusittu lämmönsiirrin, löylyhuoneet kunnostettu, ikkunat ja parvekeovet uusittu.

Yleisten tilojen valaistus on muutettu led-valoiksi ja oviin asennettu koo-

Taloyhtiöteko, Pohjois-Savo:

As Oy Varkauden Wahlinkatu 4 Pohjois-Savossa Vuoden Taloyhtiöteko 2023 -voitto meni As Oy Varkauden Wahlinkatu 5:lle.

Yhtiö poisti kylmäkellarinsa sen vähäisen käytön vuoksi ja otti tilalle kylmäkaapiston, uuden energiaa säästävän keksinnön taloyhtiöiden kylmiötarpeisiin.

Kylmäkellarin sähkönkulutus oli melkoista. Oli pakko keksiä halvempi ratkaisu, kun kylmäkompressorin uusiminenkin olisi ollut edessä. Kellareiden käyt-

10

Kiinteistöviesti 1/2024

Palkinnon otti vastaan taloyhtiön puheenjohtaja Erkki Aali. tö oli vähäistä, vain 6 käyttäjää 54 osakkaan yhtiössä, kertoo puheenjohtaja Erkki Aali. Laskelmat osoittivat kellarin maksavan vuodessa taloyhtiölle noin 17 000 euroa.

Esitys kellareista luopumisesta ei kuitenkaan mennyt yhtiökokouksessa ensi kerralla läpi.

Sattumalta puheenjohtaja näki artikkelin kylmäkaapistoista, erilai-

sen ratkaisun. Kaapisto mahdollistaisi kylmätilan sitä tarvitseville, vaikka kylmäkellari purettaisiin. Yhdessä kaapistossa on 6 lukittavaa lokeroa, kukin kooltaan 105 litraa.

Hallitus päätti esittää asiaa uudelleen yhtiökokoukselle. Tällä kertaa esitys meni läpi.

Kylmäkaapistot sijoitettiin askarteluhuoneeseen, jonne huonosti liikkuvatkin pääsevät, toisin kuin vanhoihin pohjakerroksen kellareihin rappusten takana.

Nyt Wahlinkatu on hankkinut jo kolmannenkin kylmäkaapin, sillä käyttäjien määrä on kasvanut saatujen hyvien kokemusten myötä.

Sähkönkulutus on kaikkien tehtyjen energiasäästötoimien ansiosta

Taloyhtiöteko, Pohjois-Karjala:

As Oy Ristipolku, Liperi dilukot. Autotallien ovet uusittiin muutama vuosi sitten.

Asukkaat ovat itse asennuttaneet parvekelasituksia parantamaan viihtyvyyttä ja vähentämään lämmön karkaamista ikkunoiden kautta. Vuosien aikana tehtyjen monien energiansäästötoimien ansiosta tilausvesivirta voitiin laskettaa uusiksi, mikä pienensi energiakustannuksia.

Koska vuonna 2015 tehty putkiremontti rasittaa vielä osakkaiden taloutta, ei isoja investointeja ole 5-vuoden suunnitelmassa. Hissien peruskorjaus/uudistaminen lienee kuitenkin edessä lähivuosina, lukuun ottamatta yhteen hissittömään rappuun muutama vuosi sitten asennettua henkilöhissiä.

laskenut 72000 kilowattiin vuodessa, josta kylmiön alasajon osuus on 22000 kilowattia. Vuosisäästöjä on kertynyt kaikkiaan 6 300 euroa, josta kylmiön osuus 3 800 euroa.

Vanha kylmäkellari on purettu ja vihitty uuteen käyttöönsä ”pelisaliksi”; tilaan hankittiin darts-taulu, korona, pelipöytä ja pingis sekä kuntolaitteita.

- Asukkaat vaikuttavat tyytyväisiltä. Hyvä, ettei tullut hankituksi jääkaappeja. Sitäkin vaihtoehtoa mietimme, mutta niissä lukitus olisi ollut hankalampi toteuttaa eikä säästöjä olisi saatu samoin kuin nyt.

Meille energiansäästöasiat ovat tärkeitä, summaa tyytyväinen puheenjohtaja.

Pohjois-Karjalassa Vuoden Taloyhtiöteko 2023 -palkinto meni Liperiin As Oy Ristipolulle. Taloyhtiö on rakennettu vuonna 1975 ja käsittää 41 huoneistoa. Talossa on tehty mittavia uudistuksia lämmön ja energian säästämiseksi. Hiilijalanjälki on pienentynyt, ja säästöillä on saatu aikaan paljon hyvää asukkaiden viihtyisyydeksi.

Merkittävin asia oli maalämmön asentaminen vuonna 2012.

- Tulin silloin puheenjohtajaksi ja kauhistuin öljylämmitteisen talomme öljylaskua, tuona vuonna 89 000 euroa, kertoo hallituksen puheenjohtaja Jorma Kinnunen.

Taloyhtiöön asennettiin maalämpö ja sen tueksi aurinkokeräimet, jotka lämmittävät käyttöveden lämpimän aikaan, lähes puolen vuoden ajan. Öljykattila säilytettiin kuitenkin pakkaskausien huippupiikkejä varten. Öljylaskut loppuivat, sähkölasku pienensi kuluja suuresti jo ensimmäisenä vuonna. Vuonna 2022 sähkön kustannus oli 29 000 euroa.

Tasakatot on muutettu harjakatoiksi jo aikoja sitten ja välipohjiin lisätty lämmöneristystä. Kun ovet on uusittu, ja viime vuonna ikkunatkin, energiakulut ovat merkittävästi pienentyneet.

Säästöillä on runsaan 10 vuoden aikana pystytty tekemään runsaasti korjauksia, ja paikallinen pankki onkin suhtautunut suopeasti hyvin hoidetun taloyhtiön tarvitsemiin lainoihin. On uusittu

Palkinnon otti vastaan yhtiön puheenjohtaja Jorma Kinnunen.

käyttövesiputket, laitettu valokuitu, lämmönjakohuoneeseen jäähdytys, nuohottu ilmanvaihtohormit, kosteusmittaukset tehty asuntojen märkätiloihin, etupiha muotoiltu, ulkovalaistus uusittu ledeiksi liiketunnistimella, uudet jätekatokset rakennettu ja B-talon saunaosasto remontoitu ”Liperin komeimmaksi.”

- On ollut hyvä toimia, kun meillä on yhteen hiileen puhaltavat asukkaat, kiittelee puheenjohtaja.

- Tilanteemme on hyvä, koska olemme saaneet parannukset tehtyä pääosin omin varoin, ja tilillämme on mukavasti rahaa; yhtiövastikkeemme edullisuutta ihmetellään.

Puheenjohtajan mielestä ei parannuksia tehdessä aina pidä miettiä vain asuntojen jälleenmyyntiarvoa, vaan asumisen viihtyisyyttä.

Hän näkee, että kasvukeskus ja yliopistokaupunki Joensuun seudulla pitää olla valmiudet ottaa vastaan ruuhkasuomen paluumuuttajia. Heitä nimittäin tulee. Siksi pitää olla tyylikkäitä ja hoidettuja taloyhtiöitä, ja siksi Liperikin satsaa palveluihin ja hyvään elämään, siinä mukana Liperin suurin taloyhtiö Ristipolku.

Kiinteistöviesti 1/2024

11

KIRJOITTAJA MAURA TIURANIEMI HANKETYÖNTEKIJÄ, IKÄ- JA MUISTIYSTÄVÄLLINEN TALOYHTIÖ

Asumisneuvojasta

Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen työntekijäksi Aloitin vuoden alussa Kiinteistöliiton ja Ympäristöministeriön Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen työntekijänä. Ammateiltani olen sosionomi, isännöitsijä ja asumisneuvoja. Ikä-ihmiset ovat lempiasiakasryhmäni ja kehittämistyö lähellä sydäntäni. Työssä tärkeintä minulle ovat luovuus ja ihmisten auttaminen.

N

uoruudessa olen tehnyt monenlaisia töitä, mm. ollut toimittajana, hoitanut hevosia, työskennellyt kotihoidossa ja vastannut maahantuontiyrityksen mainonnasta. Minulla on painoviestinnän ammattitutkinto, sosionomikoulutus ja olen opiskellut isännöitsijäksi.

Tulin hankkeeseen suoraan asumisneuvojan työstä. Olin 5 vuotta Akseli Kiinteistöpalveluissa töissä osittain Turun kaupungin ja ARA:n rahoittamana. Suurin osa asiakkaista asui asunto-osakeyhtiöissä omistusasunnoissa.

Asumisneuvojana kohtasin paljon ikäihmisiä. Taustalla oli taloushuolia, kuten vastikkeen maksuvai-

12

Kiinteistöviesti 1/2024

MAURA TIURANIEMI Kuka: Maura Tiuraniemi, 45, sosionomi, asumisneuvoja, isännöitsijä IAT, kolmen lapsen äiti, hevosharrastaja ja harrastajataiteilija.

Mitä, milloin: Siirtyi suoraan tammikuussa 2024 asumisneuvojan työstä hanketyöntekijäksi Kiinteistöliiton ja Ympäristöministeriön hankkeeseen ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö (2024-2025) Missä: Toimisto sijaitsee Turussa Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen tiloissa, etätyöpiste Paraisilla. Tulevilla koulutuskiertueilla vieraillaan useimmissa Suomen maakunnissa.

Miksi: Hanke on tärkeä, koska väestö ikääntyy ja ihmiset asuvat kotona yhä pidempään. Parasta työssä on mahdollisuus auttaa ihmisiä ja käyttää luovuutta.

Miten: Se selviää tulevien vuosien aikana kolumneista, koulutuksista, tapahtumista ja materiaaleista.

KUVA: VALOKUVAAJA ESA PIIROINEN

Asun maalla puolison ja 10-vuotiaan poikani kanssa. Kaksi aikuista tytärtä ovat jo maailmalla. Vapaa-aikani kuluu hevosharrastuksen parissa. Meillä on pihassa pieni kahden hevosen kotitalli. Meillä on myös kissoja ja koiria. Lisäksi harrastan maalausta ja olen pitänyt joitakin taidenäyttelyitä vuosien varrella.

Kiinteistöviesti 1/2024

13

keuksia, naapuririitoja, hamstraamista, asunnon hakemiseen liittyviä haasteita sekä mielenterveys- ja päihdeongelmia. Monella oli muistisairauksia ja rajoitteita liikkumisessa.

Asumisneuvonnan asiakassuhteet lyhyitä, mutta palkitsevia

KUVA: VALOKUVAAJA ESA PIIROINEN

Periaatteessa asumisneuvonta on lyhytkestoista palveluohjausta, mutta joistakin asiakkaista tuli läheisempiä. Mieleen on jäänyt monta mukavaa kohtaamista ja onnistumisen kokemusta. Palkitsevaa oli esimerkiksi, kun autoin muutamaa varttunutta rouvaa hankkimaan väliaikaisasunnon putkiremontin ja vesivahingon takia. He pääsivät yhteisölliseen asumiseen, joka oli kuin lomaa ateriapalveluineen ja viriketoimintoineen. Olen myös kuullut paljon mielenkiintoisia tarinoita sota-ajoista selviämisestä

ja millaista asuminen on ollut entisinä aikoina. Jotkut soittivat minulle säännöllisesti jopa vuosien ajan vain jutellakseen.

Vaikeita tapauksia olivat muistisairauksien aiheuttamat haasteet. Henkilö saattoi syyttää naapuria varkauksista tai pitää meteliä asunnossa. Kukaan ei halua lähteä haltuun ottamaan asuntoa vanhemmalta ihmiseltä, joka ei häiriköi tahallaan vaan kärsii sairauden aiheuttamista haasteista.

Minun tehtäväni oli hankkia näille ihmisille apua ja ehkäistä häätöjä.

Tein huoli-ilmoituksia, kävin kotikäynneillä esim. sosiaalityöntekijöiden, löytävän vanhustyön, kotipalvelun, terveystarkastajan ja palotarkastajien kanssa. Olin yhteydessä omaisiin, jos se vain suinkin oli mahdollista. Usein he olivat tyytyväisiä saadessaan tietoja mitä taloyhtiössä tapahtuu, koska henkilö ei välttämättä halunnut puhua ongelmista läheisilleen.

Yksi ajatus olisikin, että jos ikäihmisellä on omaishoitaja tai kotihoidon palveluja, yhteystiedot ilmoitettaisiin taloyhtiölle, jolloin isännöitsijä tai asumisneuvoja pystyisi olemaan yhteydessä heihin ongelmien ilmaantuessa. Ikäihmisten auttamisessa tarvitaan toimivaa verkostoyhteistyötä. Joillakin asiakkailla ei ollut lainkaan omaisia tai hoitokontakteja. Joskus näissä tilanteissa päädyttiin hakemaan edunvalvojaa.

Hamstrausta ja taloushuolia Tavaran kertyminen ja palokuorma olivat myös tavallisia pulmia. Perustimme syksyllä 2023 moniammatillisen verkoston, jossa pyritään etsimään ratkaisuja, miten keräilijöitä voitaisiin auttaa. Tavarasta luopuminen on vaikeaa ja sitä on saattanut kerääntyä vuosikymmenien ajan. Puolipakolla tehty raivaussiivous ei usein toiminut.

14

Kiinteistöviesti 1/2024

Ongelma ei syntynyt lyhyessä ajassa, joten ratkaisukaan ei tule hetkessä. Tavallisesti tarvittiin monta käyntiä eri viranomaisten kanssa.

Viimevuosina myös ammattijärjestäjien palvelut ovat lisääntyneet.

Heillä on mahdollisuus edetä asunnon siivouksessa asiakkaan tahtiin häntä kuunnellen. Jos vain taloyhtiön puolesta annetaan aikaa.

Taloushuolissa auttaminen oli olennainen osa työtäni. Tein maksusuunnitelmia vastikerästeihin ja autoin hakemaan erilaisia tukia.

Ikäihmisten kohdalla vaikeaa oli, jos asiakkaalla ei ollut verkkopankkitunnuksia, sillä melkein kaikki verkossa haettavat tuet edellyttävät tunnistautumista. Jos haluaa kasvokkain tapahtuvaa neuvontaa raha-asioihin liittyen, eri puolella Suomea toimivat talousneuvolat ovat yksi hyvä vaihtoehto.

Hanke käynnistynyt hyvin Olen todella innoissani tästä hankkeesta, vaikka jäänkin kaipaamaan entisen työn mukavia työkavereita ja asiakkaiden auttamista. Uskon kuitenkin, että hankkeen kautta voin vaikuttaa laajemmin ikäihmisten asumisen parantamiseen taloyhtiöissä. On mielenkiintoista etsiä ratkaisuja ja koota tietoa, miten asumista voidaan kehittää esteettömyyden, turvallisuuden ja yhteisöllisyyden näkökulmista.

Olen päässyt hyvin alkuun hanketyössä. Olen tavannut useimmat Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten toiminnanjohtajat ja saanut paljon arvokasta tietoa alueiden toiveista hankkeen suhteen. Kerron hankkeen etenemisestä neliosaisessa juttusarjassa, joka ilmestyy eri alueiden jäsenlehdissä.

KIRJOITTAJA MAURA TIURANIEMI HANKETYÖNTEKIJÄ, IKÄ- JA MUISTIYSTÄVÄLLINEN TALOYHTIÖ

Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hanke Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen teemoja ovat turvallisuuden ja muistiystävällisyyden edistäminen taloyhtiöissä, asukkaiden yhteisöllisyys sekä esteettömyys- ja turvallisuuskorjaukset.

T

utustuin heti työt aloitettuani ympäristöministeriön tilaamaan selvitykseen ja tapasin Kiinteistöliiton alueyhdistyksiä. Sain paljon arvokasta tietoa ja hyviä ideoita. Hanke aikataulutettiin ja tehtiin viestintäsuunnitelma.

Aineiston kerääminen taloyhtiöiden tarpeista aloitetaan pikimmiten jäsenkyselyllä. Koulutuskiertue maakuntiin alkaa syksyllä 2024. Joensuuhun, Kuopioon ja Mikkeliin kiertue jalkautuu syyskuussa. Hankkeen aikana laaditaan aineistopankki Kiinteistöliiton verkkosivuille sekä tehdään oppaita ja esitteitä.

Hanketta ohjaa neljä kertaa vuodessa kokoontuva yhteistyöryhmä, johon kuuluu monta keskeistä asiantuntijatahoa. Kiinteistöliiton järjestötoimikunta on myös tärkeä foorumi hankkeen kehittämisessä.

Verkostoituminen ja yhteistyökumppaneiden kartoitus jatkuu.

Myös oppilaitosyhteistyö kiinnostaa. Hankkeen teemoista voisi tehdä mm. opinnäytetyön, tutkimuksen tai projektin.

Ikäihmisiin liittyvää materiaalia kerätessäni olen huomannut, että oppaita ja nettisivuja on paljon, mutta kattavaa suoraan taloyhtiöille suunnattua ohjeistusta ei ole laadittu, eikä taloyhtiöillä ole vakiintuneita käytäntöjä ikä- ja muistiystävällisyyden huomioimiseksi. Tarvitaan laajempaa tiedon

levittämistä isännöitsijöille, hallituksille ja asukkaille. Hankkeen teemoja nostetaan julkisuuteen myös median avulla.

Kevään painopisteenä turvallisuus Väestö ikääntyy. Tavoitteena on, että ikäihmiset asuisivat kotona mahdollisimman pitkään. Siksi on tärkeää panostaa ikäihmisten kotona asumisen turvallisuuteen.

Turvallisuuteen ja turvallisuuden tunteeseen vaikuttavat fyysinen ja sosiaalinen ympäristö. Tuttu ja esteetön asuinympäristö sekä terveys ja toimintakyvyn ylläpito lisäävät liikkumisen turvallisuutta. Yhteenkuuluvuus, tuen ja avun saanti puolestaan luovat sosiaalista turvallisuutta.

Ikääntyvän on hyvä ennakoida ajoissa asumisen turvallisuutta.

Onko koti esteetön ja hyvin valaistu? Miten paloturvallisuus on huomioitu? Tarvitaanko apuvälineitä

Ikääntyvien asumisneuvonta (jäsentalojen edustajille)

Avoinna ma-pe klo 9–15 p. 02 724 9203

tai turvalaitteita? Löytyvätkö tarvittavat palvelut läheltä kotia ja onko asuinalueella helppo liikkua? www.asumisenapu.fi sivulla voi tehdä asumisen pikatestin, miten nykyinen asuminen vastaa tarpeita ikääntyessä.

Iäkkään väestön yleisin tapaturmatyyppi on kaatuminen. Tarkistuslista kaatumisen vaaratekijöistä ja keinoista kaatumisten ehkäisemiseen löytyy UKK-instituutilta www.ukkinstituutti.fi .

Ikäinstituutti on laatinut ohjeet turvallisuuskävelyn järjestämiseen. Kävelyn aikana ennakoidaan vaaranpaikkoja ja pohditaan tarvittavia toimenpiteitä turvallisuuden parantamiseksi yhdessä ikääntyneiden kanssa. Hankkeen aikana tätä mallia on mahdollisuus soveltaa taloyhtiöiden tarpeisiin ja miettiä voisiko turvallisuusasioita huomioida enemmän osana taloyhtiöstrategiaa. Katso lisää www. ikainstituutti.fi

Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen päätavoitteena on kehittää taloyhtiöitä asukkaiden näkökulmasta ikä- ja muistiystävälliseksi sekä jakaa aiheeseen liittyvää tietoa. Kohderyhmää ovat hankkeeseen osallistuvat taloyhtiöt, niiden asukkaat ja muut yhteistyökumppanit.

Hanketta rahoittavat ympäristöministeriö ja Kiinteistöliiton jäsenyhdistykset.

Hanketyöntekijä kirjoittaa hankkeen etenemisestä neliosaisessa juttusarjassaan, jotka julkaistaan muun muassa Itä-Suomen Kiinteistöviestissä.

Kiinteistöviesti 1/2024

15

KIRJOITTAJAT KATJA LEINONEN MESSUPÄÄLLIKKÖ, RAKENNA JA ASU -MESSUT JA PIIA MOILANEN TOIMINNANJOHTAJA, KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI

Tulethan sinäkin Rakenna ja Asu -messuille Kaipaatko vinkkejä ja ideoita oman kodin tai mökin uudistamiseen?

Tämän vuoden teema Rakenna ja Asu -messuilla on Rakentamisen ja Asumisen arki.

16

Rakenna ja Asu -messut Kuopiossa on Itä-Suomen suurin rakennus- ja sisustusalan yleisötapahtuma. Messuja on järjestetty jo yli 30 vuoden ajan. Messut on tarkoitettu kaikille asumisesta, rakentamisesta, remontoinnista ja sisustamisesta kiinnostuneille. Näytteilleasettajia on monelta eri alalta, messut ovatkin erinomainen paikka päästä keskustelemaan kasvotusten näytteilleasettajien kanssa ja saada uusimmat vinkit ja ideat. Myös taloyhtiöiden tarvitsemat palvelut on hyvin esillä.

tä, miten vahinko korjataan ja kuka on korjausvastuussa?

Lisäksi tapahtumalavalla Suomen Pelastusalan keskusjärjestö SPEK kertoo palovaroitinvastuun muuttumisesta. Remonttipiiskuri Perttu Sirviö antaa remonttivinkkejä ja sisustusarkkitehti Paula Valta kertoo kodin uudistamisesta ilman suuria remontteja. Luvassa on myös Kuopion kaupungin kaavoituksen info mökin muuttamisesta talviasuttavaksi ja VTR Workwear Centerin työvaate esittely.

Tapahtumalavalla tavataan

Tarjolla laki- ja korjausklinikka

Messujen yhteydessä järjestetään mielenkiintoisia tietoiskuja. Tapahtumalavalla on molempina päivinä klo 12 Kiinteistöliitto Itä-Suomen tietoisku yleisimmistä taloyhtiön vahingoista. Tietoiskussa Kiinteistöalan lainsäädäntöön erikoistunut juristi Anna-Emilia Kuisma ja Kiinteistöliitto Itä-Suomen neuvontainsinööri Kimmo Malinen kertovat taloyhtiöiden yleisimmistä vahinkotapauksista ja sii-

Kiinteistöliitto Itä-Suomen osastolla (B 19) on tarjolla ilmaista laki- ja korjausneuvontaa. Juristi Anna-Emilia Kuisma auttaa taloyhtiön arkeen ja asumisen lainsäädäntöön liittyvissä asioissa. Neuvontainsinööri Kimmo Maliselta voi kysyä muun muassa taloyhtiön tekniikkaan, kunnossapitoon ja korjausrakentamiseen liittyvistä asioista. Osastolla on tavattavissa myös Itä-Suomen toiminnan-

Kiinteistöviesti 1/2024

Nähdään messuilla!

Rakenna ja Asu -messut 24.-25.2. la klo 10-17 su klo 10-16

johtaja Piia Moilanen. Osastolla voit ottaa osaa laadukas kotisiivous -arvontaan.

Hyödynnä ilmainen pääsylippu Kuopion Näyttely Oy ja Kiinteistöliitto Itä-Suomi haluaa tarjota Itä-Suomen Kiinteistöviestin lukijoille ilmaislipun Kuopion Rakenna ja Asu -messuille. Ohessa ilmainen pääsylippu, joka oikeuttaa yhteen käyntikertaan messuilla. Huomioithan, että pääsylippu ei sisällä ilmaista pysäköintiä. Pysäköinti maksaa 5 euroa. Messuille pääsee vaivattomasti ilmaisella bussikuljetuksella Kauppakeskus Kolmisopen etäparkista ja keskustasta Musiikkikeskukselta sekä kaupungintalon takaa. Ja samaa reittiä takaisin. Osoitteesta www. kuopionnayttely.fi voit katsoa bussien aikataulut.

Pääsylippu, Rakenna ja Asu -messut 2024____.pdf 1 1.2.2024 14:33:39

Leikkaa tästä ilmainen pääsylippu Rakenna ja Asu -messuille.

Kuopion Näyttely Oy ja Kiinteistöliitto Itä-Suomi haluaa kutsua teidät Kuopion Rakenna ja Asumessuille!

Aika: lauantai 24.2 klo 10 - 17 / sunnuntai 25.2.2024. klo 10 - 16 Paikka: Kuopio-halli, Opistotie 4. 70200 Kuopio Tarjolla on laaja valikoima rakentamisen ja asumisen palveluja.

Tule hakemaan vinkit rakentamiseen, sisustamiseen tai asumiseen, sekä kuuntelemaan mielenkiintoisia luentoja.

Tällä ennakkolipulla messuille lipunmyynnin ohi suoraan lipuntarkastukseen!

acpp0210

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

Ohjelma, näytteilleasettajat ja ohjeet saapumiseen: www.kuopionnayttely.fi

K

Pysäköinnin voit maksaa lipunmyyntiin saapuessasi tai lähtiessäsi messuilta. Suosittelemme ilmaista bussikuljetusta Kolmisopesta tai keskustasta.

Muut palvelut: Muksula, kahvilaravintola, leikkipaikka pienille, vaatesäilytys.

Saavuthan paikalle vain terveenä ja noudata järjestäjän ohjeita.

Lunastamalla asiakaskutsukortin suostun siihen, että tapahtumassa otettavia valokuvia ja videoita voidaan hyödyntää Rakenna ja Asu-messujen markkinointiin ja viestintään eri kanavissa sekä julkaista eri medioissa.

Kuopion Näyttely Oy / 0400 723 234 / info@kuopionnayttely.fi. Pidätämme oikeudet kaikkiin muutoksiin.

Rakenna ja asu 2024 -messujen yhteistyökumppanina

Kiinteistöviesti 1/2024

17

Leikkaa tästä ilmainen pääsylippu Rakenna ja Asu -messuille.

Kiinteistöliitto Itä-Suomi messuilla osastolla B19.

18

Kiinteistöviesti 1/2024

KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN

Palovaroittimet jatkossa taloyhtiön vastuulla

T

ämän vuoden alusta voimaan astui pelastuslakiuudistus, jonka myötä vastuu asuinhuoneistojen palovaroittimien ylläpidosta ja toimivuudesta siirtyi asukkaalta rakennuksen omistajalle. Siirtymäaikaa muutokselle on 31.12.2025 asti.

Perusteita uudistukselle on, kertoohan Pelastustoimen taskutilasto, että vuonna 2022 asuinrakennusten tulipaloissa 36 prosentissa asunnoista puuttui palovaroitin kokonaan.

Muutos on aiheuttanut vipinää taloyhtiöissä ja isännöitsijöissä.

- Taloyhtiöillemme on asiasta infottu viime syksystä lähtien, kertoo isännöitsijä Janne Suhonen REIM Mikkelistä.

Osa on ollut uudistuksen suhteen etunojassa, ja jo vaihtanut kaikki palovaroittimet uusiin.

Kaikki vaihdetaan, vaikka varoitin olisi varsin uusikin, jotta jatkossa taloyhtiö voi seurata niiden toimintaa kokonaisuutena. Varoittimia tulee olla vähintään yksi kutakin 60 asuinneliötä kohden. Pelastuslaki määrittelee varoittimien paikan.

Suhonen pyytää tarjouksia alan yrityksiltä sitä mukaa kun taloyhtiöt toivovat. - Tänäänkin sain juuri yhden tarjouksen. Keskimäärin hinnat asennustöineen näyttävät olevan 50-100 euroa asuntoa kohden.

Suhosesta lakiuudistus on hyvä ja tarpeellinen, ja tullee vähentämään palovahinkoja. Kun aiemmin palovaroittimet olivat osakkaan vastuulla, tuliko niitä hankittua lainkaan tai niiden toimivuutta testattua.

- Akkuparisto voi toimia kymmenenkin vuotta palovaroittimessa. Pitää sen toimivuus silti välillä tarkistaa, asukkaankin, mutta kun se on taloyhtiön vastuulla, se tulee tehdyksi.

Taloyhtiöt päättävät itse tarkistusvälin ja mistä työn tilaavat.

Mikalo asentaa tänä keväänä Mikkeliläisellä vuokrataloyhtiö Mikalolla on noin 3000 vuokra-asuntoa, joihin kaikkiin asennetaan yhtiön toimesta uudet palovaroittimet jo alkuvuoden aikana, kertoo kiinteistöpäällikkö Tommi Kuvaja.

Koska hankinta on suuri, julkisen hankintayksikön on se kilpailutettava.

Akkuparisto voi toimia kymmenenkin vuotta palovaroittimessa.

- Tavoitteemme on saada varoittimet 10 vuoden kestoisilla paristoilla. Omat huoltomiehemme asentavat varoittimet paikoilleen kiinteistö kerrallaan.

Asukkaita infotaan asiasta erillisellä tiedotteella sekä päivittämällä asukasopas, joka jaetaan kaikille asukkaille, sekä heitä opastetaan testaamaan tietyin väliajoin palovaroitinten toimivuus.

Asukkaan vastuulla on välittömästi ilmoittaa vuokranantajalle, jos varoitin piippaa tai ei muuten toimi testattaessa.

Jatkossa Mikalo tarkastaa toimivuuden ainakin asukkaan vaihtuessa sekä asuntotarkastajan kierroksilla.

Uudisrakennuksissa sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet ovat olleet pakollisia jo vuodesta 2009 lähtien.

Kiinteistöviesti 1/2024

19

Kysy Kimmolta

PALSTALLA JULKAISTAAN KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMEN NEUVONTAINSINÖÖRI KIMMO MALISELLE TULLEIT

Kylpyhuoneen muovimatto ja -tapetti, kenen vastuulla?

T KIIN

UO MI

Ky

Kimmo sy

lta

1980-luvulla rakennetun taloyhtiön yhdessä kylpyhuoneessa ilmoitettu häiritsevästä hajusta. Huoltoyhtiö käynyt tutkimassa tilannetta ja todennut kylpyhuoneen alaslasketun katon sisällä viemäriputken vuotaneen joskus aiemmin.

Paikalle kutsuttu vahinkokartoittaja, joka todennut, ettei vuotoa ole tällä EIS S TÖV Ähetkellä ja aiemmin kostuneet puuosat T I I IEST ovat kuivia. Vuodosta kuitenkin jäänyt hajuhaitta, joka yhtiön tulee korjata. Kohdekäynnillä kosteuskartoittaja huomannut merkittäviä puutteita kylpyhuoneen lattiamatossa ja seinien muovitapetissa. Kartoittaja ottanut yhteyttä isännöitsijään laajentaakseen tarkastustoimeksiantoa koskemaan koko huoneistoa, lupa myönnetty.

Kartoitusraportissa huomioita varsinkin kylpyhuoneen muovimaton saumojen ja nurkkien epätiiveydestä sekä suihkunurkkauksen muovitapetin saumojen epätiiveydestä sekä tapetin ja lattian muovimaton liitoksen epätiiveydestä. Riskinä on, että vesi pääse epätiiveyskohdista pinnoitteen alle, pinnoitteen alle joutunut vesi ei osaa poistua halkeamasta, jolloin rakenteisiin voi muodostua kosteusvaurio.

Muovimatto on 1980-luvun kiinteistöissä varsin yleinen lattiamateriaali, matto toimii myös lattian vesieristeenä. Muovitapetti on myös yleinen 1980-luvun kylpyhuoneissa, tapetti toimii seinän vesieristeenä.

Yhtiö ja osakas ovat erimielisiä siitä, kenen kunnossapitovastuulle muovimatto ja -tapetti kuuluvat.

20

Kiinteistöviesti 1/2024

TA KYSYMYKSIÄ JA VASTAUKSIA.

VOIT LÄHETTÄÄ OMAN KYSYMYKSESI KIMMOLLE OSOITTEESEEN kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi

Kysymys: Kenen kunnossapitovastuulle kylpyhuoneen muovimatto ja -tapetti kuuluu? Yhtiö vai osakas?

Pintamateriaali on samalla vesieriste, vaikuttaako vastuunjakoon?

Vastaus: Kylpyhuoneen vesieriste kuuluu aina taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Taloyhtiö on siis vastuussa, että vesieriste suojaa ympäröiviä taloyhtiölle kuuluvia rakenteita.

Kylpyhuoneen pintamateriaali, kuten laatoitus, kuuluu osakkaan kunnossapitovastuulle.

Tässä tapauksessa pintamateriaali ja vesieriste ovat sama tuote. Vesieristeen kunnossapitovastuu ei poistu yhtiöltä, vaikka vesieriste on samalla pintamateriaali eli yhtiö on edelleen vastuussa vesieristeen kunnossapidosta.

Osakkaalla on kuitenkin velvollisuus ilmoittaa viipymättä taloyhtiölle/isännöitsijälle/huoltoyhtiölle, jos havaitsee puutteita/vaurioita vesieristeessä. Tulkinnanvaraista on se, millainen vaurio/puute pitäisi tavallisen osakkaan/ vuokralaisen osata ilmoittaa eteenpäin.

Entä, jos osakas ei ole ilmoittanut vaurioista yhtiölle, isännöitsijälle tai huollolle?

Mikäli muovipinnoitteiden vaurioiden vuoksi rakenteisiin tulee korjausta vaativa kosteusvaurio, yhtiö teettää korjaukset, vakuutusyhtiö voi mahdollisesti osallistus kustannuksiin ehtojensa mukaisesti.

Osakas voi joutua omalta osaltaan korvausvastuuseen, mikäli pystytään osoittamaan, että ilmoittamatta jättäminen on aiheuttanut vauriot rakenteille. Täytyy pystyä osoittamaan, kuinka laaja osa vaurioista on syntynyt osakkaan/vuokralaisen huolimattomuudesta johtuen.

Jatkokysymys: Kuinka yhtiön tulee toimia, kun vaurioita muovipinnoitteissa on havaittu yhdessä kylpyhuoneessa?

Voiko taloyhtiö varautua tällaisiin tilanteisiin ennakkoon?

Vastaus: Yhtiön tulee korjata havaitut vauriot viipymättä. Mikäli kosteuskartoituksessa ei ilmene vaurioita taustarakenteissa, voidaan hyvin käyttää ensiaputoimenpiteitä eli muovimaton halkeamat ja saumat tiivistetään soveltuvalla tiivistysmassalla. Mikäli pinnoitteiden alla havaitaan kosteutta, tulee kylyhuone korjata kosteusvaurion vaatimalla tavalla. Yhtiöllä on velvollisuus uusia kylpyhuone perustasolle, perustason esim. laattojen neliöhinnan, määrittää tarvittaessa yhtiökokous. Aiemmin tehdyt vastaavat korjaukset voivat myös määrittää yhtiössä käytetyn perustason.

Yksittäistä vaurioitumatonta kylpyhuonetta ei voida uusia yhtiön toimesta, koska kaikkia osakkaita tulee koh-

della yhdenvertaisesti. Tällaisessa tilanteessa yhtiön olisi hyvä teettää märkätilakartoitus, jossa ulkopuolinen tarkastaja kartoittaa yhtiön kaikki märkätilat. Näin yhtiö saa tiedon, kuinka paljon yhtiössä on alkuperäisiä, uusimisen tarpeessa olevia kylpyhuoneita ja paljonko on sellaisia kylpyhuoneita, joilla on vielä käyttöikää jäljellä.

Raportin perusteella taloyhtiö voi korjauttaa kiireellisesti korjattavat kohteet välittömästi vaurioiden välttämiseksi. Lisäksi yhtiö voi huomioida märkätilojen uusimistarpeen tulevissa korjaushankkeissa ja mahdollisesti saada säästöjä uudistamalla useampia kylpyhuoneita samanaikaisesti.

Kiinteistöviesti 1/2024

21

KIRJOITTAJA JOHANNA YLÄ-MONONEN LAKIMIES, KIINTEISTÖLIITTO

Lakimuutokset ja muut vuoden alusta voimaan tulleet uudistukset

V

uosi 2024 on käynnistynyt, ja uusi vuosi toi mukanaan huomioitavaa myös taloyhtiömaailmaan. Seuraavassa lyhyt katsaus tärkeimpiin voimaan tulleisiin lakimuutoksiin sekä muihin uudistuksiin.

Pelastuslain muutokset voimaan Uusi pelastuslaki astui voimaan vuoden 2024 alusta. Uuden lain voimaantulon myötä tärkein muutos taloyhtiöiden näkökulmasta on, että kunnossapitovastuu palovaroittimista siirtyy osakkailta taloyhtiölle. Siirtymäaikaa muutokselle on varattu 31.12.2025 saakka.

Jatkossa rakennuksen omistajan, eli taloyhtiön, on varmistettava, että jokaisessa huoneistossa on riittävästi palovaroittimia. Yhtiön vastuulla on hankkia, asentaa ja uusia laitteet sekä tarvittaessa huolehtia niiden paristojen vaihtamisesta riittävän usein. Asukkaan vastuulle jää jatkossa ainoastaan huolehtia palovaroittimen säännöllisestä testaamisesta ja ilmoittaa yhtiölle järjestelmän vioista, kuten palovaroittimen paristojen loppumisesta.

Vaikka muutokselle on varattu siirtymäaikaa kaksi vuotta, tulisi yhtiön ottaa palovaroitinsäädösten muuttuminen käsittelyyn ajoissa.

Kannattaa miettiä, miten palovaroitinten kanssa aiotaan toimia jatkossa. Yhtiö voi vaihtaa kerralla

22

Kiinteistöviesti 1/2024

kaikkien asuntojen laitteet uusiin tai tarkastaa nykyiset palovaroittimet ja uusia niitä sitä mukaan, kun niiden tekninen elinkaari päättyy.

Taloyhtiön budjetissa tulisi myös varautua palovaroitinten uusimisesta ja kunnossapidosta aiheutuviin kustannuksiin.

Huoneistotietojärjestelmän maksut muuttuvat Osakeluettelon ylläpidon siirtäminen Maanmittauslaitokselle oli maksutonta taloyhtiöille vuoden 2023 loppuun saakka. Vuoden 2024 alusta alkaen osakeluettelon siirto Maanmittauslaitoksen sähköisen palvelun kautta maksaa taloyhtiöille 101 euroa. Vuonna 2024 osakehuoneiston omistuksen rekisteröinti maksaa osakkaalle 69 euroa/ osakehuoneisto ja huoneiston panttauksen rekisteröinti 30 euroa.

1,5 prosenttiin. Alle 40-vuotiaiden ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus poistuu.

ARA:n avustukset taloyhtiöille Korjausavustuksiin käytettävissä oleva määräraha pienenee vuonna 2024 huomattavasti. Tämän johdosta olemassa olevien hissien esteettömyyskorjauksia ei enää avusteta. Myös sähköautojen latausinfra-avustus on päättynyt, eikä jatkoa ole näköpiirissä vuonna 2024.

Uusia avustushakemuksia sähköautojen latausinfraa varten on tullut viime metreillä runsaasti, eikä määräraha ARA:n tiedotteen mukaan välttämättä riitä niihin kaikkiin. Hakemusten arvo ylittää avustukselle varatun määrärahan. Joulukuussa 2023 jätetyn hakemuksen arvioitu käsittelyaika on noin 4 kuukautta.

Korjausavustuksia myönnetään vuonna 2024 edelleen iäkkäiden ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaamiseen, hissien jälkiasentamiseen, liikkumisesteiden poistamiseen sekä kuntotutkimuksiin ja perusparannuksen suunnitteluun. ARA on julkaissut

Korjausavustuksiin käytettävissä oleva määräraha pienenee vuonna 2024 huomattavasti.

Varainsiirtovero alenee, ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistuu Varainsiirtoveroprosentti alenee asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden osalta 2 prosentista

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO

avustuksien hakemiseen uudet ohjeet verkkosivuillaan.

Isännöinnin valvonta uudistui Isännöinnin eettinen neuvosto perustettiin Keskuskauppakamarin yhteyteen, ja se aloitti toimintansa vuoden 2024 alussa. Neuvosto soveltaa isännöinnin eettisiä ohjeita. Neuvoston tehtävänä on pyynnöstä antaa lausuntoja siitä, onko tietty isännöintialan ammattimainen toimija menetellyt isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti. Lausuntoa voidaan pyytää Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsenyrityksestä, Isännöinnin auktorisointi ISA ry:n auktorisoimasta toimijasta tai muusta isännöintialan ammattimaisesta toimijasta, joka on isännöintisopimuksessa sitoutunut noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita. Lisää ohjeita lausunnon pyytämiseen saa Keskuskauppakamarin verkkosivuilta.

Viivästyskoron määrä Korkolain (633/1982) 12 §:n mukainen viitekorko ajanjaksona 1.1.–30.6.2024 on 4,5 %. Viivästyskorko tänä ajanjaksona on 11,5 % vuodessa (viitekorko lisättynä korkolain 4 §:n mukaisella 7 prosenttiyksikön lisäkorolla).

Jäämme odottamaan, mitä muita muutoksia uusi vuosi tuo tullessaan. Kannattaa aktiivisesti seurata Kiinteistöliiton ja sen jäsenyhdistysten somekanavia, lukea Kiinteistölehteä sekä osallistua jäsentilaisuuksiin, jotta käytössäsi on varmasti aina ajantasaisin tieto.

Kiinteistöviesti 1/2024

23

Oikeustapauksia Helsingin hovioikeus 5.1.2024,

Tuomio Nro 14, Diaarinro: S22/583 (vailla lainvoimaa 5.1.2024)

Tapauksessa hovioikeus katsoi, että taloyhtiön vastikekäytäntö ei voitu katsoa tuottaneen merkittävää etua vastavalittajille valittajien kustannuksella tai muutoin aiheuttaneen huomattavaa rasitusta verrattuna vastavalittajiin. Yhtiön vastikekäytäntö ja sen aiheuttama kustannusrasite oli ollut valittajien ennakoitavissa ja tiedossa huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita hankittaessa. Siten perusteita yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollut.

K, S, M ja Y (jäljempänä valittajat) toistavat käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset siten, että hovioikeus kohtuullistaisi asunto-osakeyhtiölain 6:36 §:n mukaisesti Asunto-osakeyhtiö Oy N-nimisen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä. Vaatimuksen mukaan vastiketta olisi tullut kohtuullistaa puoleen asuinneliömetriltä perittävästä vastikkeesta 130 m2:n suuruisen kellaritilan osalta. Toissijaisesti vuorostaan yhtiöjärjestyksen vastikemääräystä olisi tulkittava siten, että muille kuin pysyvään asuinkäyttöön tarkoitetuille tiloille olisi määrättävä vastike, joka olisi puolet asuinneliömetrille määrättävästä vastikkeesta.

Lisäksi valittajat vaativat vastapuolta korvaamaan oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa.

Valittajat perustelivat vaatimuksiaan sillä, että As Oy N:n yh-

24

Kiinteistöviesti 1/2024

tiöjärjestyksen vastikemääräyksessä ei ollut määritelty erikseen muun tilan (jollaiseksi kellaritila luokiteltiin) vastikeperustetta.

Huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen perusteena käytettiin yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistojen pinta-aloja, jotka oli määrättävä kultakin neliöltä yhtä suureksi. Valittajien näkemyksen mukaisesti oli kuitenkin selvää, että muille tiloille tuli määrätä erisuuruinen vastike kuin asuintiloille ja muiden tilojen vastikkeen tuli perustua niistä aiheutuviin kustannuksiin. Valittajat katsoivat, että yhtiön noudattama vastikekäytäntö oli johtanut kohtuuttomuuteen, sillä he vastasivat yli 40 prosentista yhtiön hoitovastikkeista, vaikka todelliset hoitokulut olivat enintään 30 prosenttia yhtiön kuluista ja siten yhtiöjärjestyksen vastikemääräystä tuli kohtuullistaa asunto-osakeyhtiölain 6:36 §:n perusteella.

Vastavalittajat (12 yksityishenkilöä) vaativat hovioikeudelta, että valittajien valitus hylätään sellaisenaan, sillä yhtiöjärjestyksen vastikemääräys oli selvä ja yksiselitteinen. Huoneistoista oli jo 20 vuoden ajan maksettu samaa vastiketta 260 neliömetriltä. Huoneistoja oli sekä rakennusvaiheessa että myöhemmin markkinoitu 260 neliömetrin kokoisina, ja rakennusaikaisen RS-taloussuunnitelman mukaan huoneistoista perittiin

yhtiövastiketta 260 neliömetriltä. Myös yhtiöjärjestyksen rahoitusvastikkeita koskevat määräykset tukivat sitä johtopäätöstä, että vastike oli tarkoitettu perittäväksi samansuuruisena ala- ja yläkerran osalta. Lisäksi vastavalittajat toivat esille vastavalituksessaan, että valittajien huoneistojen alakerrat olivat tosiasiassa yhtiöjärjestyksen mukaisia neliömetrejä, sillä niissä sijaitsivat saunaosastot, kodinhoitohuoneet sekä lämmintä varastotilaa, joita oli eri aikoina käytetty biljardihuoneena tai elokuvateatterina. Myös vastavalittajat maksoivat alakerroistaan täyden vastikkeen riippumatta siitä, oliko tiloissa ikkunoita. Lisäksi vastavalittajat pitivät käräjäoikeuden tuomiota oikeana oikeudenkäyntikulujensa osalta.

Johtopäätöksenään hovioikeus katsoi, että taloyhtiön vastikekäytännön ei voida katsoa tuottaneen merkittävää etua vastavalittajille valittajien kustannuksella tai aiheuttaneen valittajille huomattavaa rasitusta verrattuna vastavalittajiin. Vastikekäytäntö ja sen aiheuttama kustannusrasite on myös ollut valittajien ennakoitavissa ja tiedossa heidän hankkiessaan huoneistot itselleen. Perusteita yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei siten ole.

Itä-Suomen hovioikeus 19.12.2023,

Tuomio 676, Diaarinro: S23/147 (vailla lainvoimaa 20.12.2023) Tapauksessa oli kyseessä asunto-osakeyhtiön osakkeiden myynnin pätemättömäksi julistamisesta ja vastikerästien suorittamisesta.

Hovioikeus katsoi, käräjäoikeuden ratkaisusta poiketen, jääneen näyttämättä, että olosuhteet vastaajan ja B Oy:n välisessä kaupassa olisivat olleet sellaiset, että vastaajan olisi tullut kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan. Liikehuoneiston kauppaa ei ollut siten katsottava pätemättömäksi oikeustoimilain 33 §:n perusteella, eikä asunto-osakeyhtiöllä ollut oikeutta saada B Oy:n suorittamatta jättämiä vastikerästejä vastaajalta.

Oy Vastaaja AB (jäljempänä vastaaja) vaati hovioikeudelta, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kantajana olevan asunto-osakeyhtiön kanne hylätään.

Lisäksi vastaaja oli vaatinut kantajaa korvaamaan tämän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen. Asunto-osakeyhtiö vastusti vastaajan muutosvaatimuksia ja vaati vastaajaa korvaaman tämän oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Hovioikeus järjesti asiassa pääkäsittelyn ja katsoi kysymyksenasettelussaan, että onko käräjäoikeus perustanut vastaajan väittämällä tavalla tuomionsa seikkaan, johon Asunto-osakeyhtiö ei ollut kantajana vedonnut, ja onko asiassa tapahtunut siten käräjäoikeudessa menettelyvirhe oikeu-

denkäymiskaaren väittämistaakkaa koskevan säännöksen osalta eli onko kantajalla ollut asiassa asianosaisasema eli asemavaltuus.

Jos kantajalla katsotaan olevan asiassa asianosaisasema, niin kysymys on siitä, onko vastaajan ja B Oy:n välinen osakekauppa katsottava pätemättömäksi oikeustoimilain 33 § perusteella ja onko asunto-osakeyhtiöllä siten oikeus saada liikehuoneiston suorittamatta jääneet vastikerästit vastaajalta. Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön asiavaltuus on syntynyt jo sen vastaajaa kohtaan esittämällä vaateella. Oikeudenkäynti koskee sitä, onko asunto-osakeyhtiön väite sen oikeudesta saada vastikerästejä osakekaupan pätemättömyyden johdosta vastaajalta oikea. Edellä mainituin lisäyksin hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siitä, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut oikeus ajaa kannetta eikä estettä kanteen tutkimiselle ole ollut. Näin ollen vastaajan väite asunto-osakeyhtiön puuttuvasta asianosaisasemasta hylättiin.

Hovioikeus arvioi liiketilan osakekaupan pätemättömyysväitettä oikeustoimilain 33 §:n perusteella. Säännöksen mukaan oikeustointa, jota muuten olisi pidettävä pätevänä, älköön saatettako voimaan, jos se on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvoton-

ta vedota oikeustoimeen, ja sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa niistä tietäneen. Oikeustoimilain 33 §:n soveltamisen edellytyksenä on siis kaksi seikkaa, eli että oikeustoimi on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen, ja että sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa tietäneen näistä olosuhteista. Oikeustoimen tekoajan olosuhteet arvioidaan objektiivisen mittapuun mukaan.

Johtopäätöksenään pätemättömyydestä hovioikeus katsoi jääneen näyttämättä, että olosuhteet vastaajan ja B Oy:n välisessä liikehuoneiston kaupassa olisivat olleet sellaiset, että vastaajan olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan. Liikehuoneiston kauppaa ei siten ole katsottava pätemättömäksi oikeustoimilain 33 §:n nojalla, eikä asunto-osakeyhtiöllä ole oikeutta saada B Oy:n suorittamatta jättämiä liikehuoneiston vastikerästejä korkoineen ja kuluineen vastaajalta. Näin ollen kanne oli hylättävä.

Kiinteistöviesti 1/2024

25

Vieraskynä Kiinteistöverotus kiristyi 2023–2024 – Tämän päällekö vielä hyppy tuntemattomaan?

P

Maapohjan veroprosentit nousivat miltei 250 kunnassa 2024 Eduskunta sinetöi hallituksen maapohjan kiinteistöveron korotuksen ennen joulua. Muutosten seurauksena kiinteistöveroa kannetaan runsaat 100 miljoonaa euroa edellisvuotta enemmän. Kiinteistöveron tuottoarvio nousseekin jo lähelle 2,4 miljardia euroa vuonna 2024. Yleisen maapohjan prosentti nousi 248 kunnassa, ja kahdessa kunnassa prosentti laski.

Kiinteistöverosta osa määräytyy rakennuksen, osa maapohjan perusteella. Alarajan tuore korotus kasvattaa kiinteistöverorasitusta. Myös Kiinteistöliitto Itä-Suomen alueella valtaosa kunnista joutui nostamaan maapohjan prosenttiaan. Veronkorotuksen suhteellinen suuruus vuonna 2024 vaihtelee kunnasta ja verovelvollisesta toiseen. Suurimmat korotukset osuvat kalleimmille maa-alueille niissä kunnissa, jossa veroprosentti nousi alarajalta uuteen.

Arvostusuudistusta sorvataan jälleen Kiinteistöveron uudistusta on ajettu vuosien ajan.

Niin syksyllä 2018 Sipilän hallituksen kuin syksyllä 2022 Marinin hallituksen päätöksellä hankkeet laitettiin jäihin. Verovelvollisten lisäksi veronsaajat ovat olleet kriittisiä.

Myös Orpon hallituksen ohjelmassa luvataan toteuttaa kiinteistöverotuksen uudistus, jolla korjattaisiin kiinteistöjen verotusarvojen ja käypien arvojen eriytyminen toisistaan. Uudistus toteutuisi pitkillä siirtymäajoilla. Ja kiinteistöveron muutokset olisivat kohtuullisia kiinteistön omistajille.

Kiinteistöverovelvollisen kannalta on kuitenkin vähemmän merkitystä sillä, mistä kiinteistövero muodostuu kuin sillä, mikä kiinteistöveron suuruus on. Hallitusohjelmissa on yleensä kerrottu kiinteistöverouudistuksen olevan tuottoneutraali: joillain vero pysyisi entisellään, joillain verotus kevenisi ja joillain verotus kiristyisi, mutta kuntien verotuotot pysyisivät ennallaan. Jos nykyisen hallituksen ajatuksena

26

Kiinteistöviesti 1/2024

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO/ ROUSI VISIONS

etteri Orpon hallituksen ohjelmassa on kaksi kiinteistövero-kirjausta. Näistä toinen vietiin maaliin vuoden 2024 talousarviossa. Maapohjan kiinteistöveroprosenttien alarajaa korotettiin 0,93:sta 1,30 prosenttiin. Samalla yleisestä kiinteistöveroprosentista erotettiin yleinen maapohjan prosentti.

Toinen kirjaus on kiinteistöjen arvostusperiaatteiden uudistus. Tähän palattaneen keväällä 2024.

Valtiovarainministeriö tähtää luonnoksen esittelyyn alkuvuonna. Eduskuntaan asia vietäisiin kesän korvilla. Voimaan uudistus tulisi vuonna 2026.

on se, että maapohjan veroprosenttien korotuksen jälkeen toteutetaan tuottoneutraali uudistus, kiinteistöverorasitushan kasvaisi selvästi vuoteen 2023 verrattuna.

Entä vielä käytännössä? Aiemman perusteella uudistuksessa maapohjan veron osuus kasvaisi. Mitä arvokkaampaa maata sitä enemmän verotusarvoa.

Kasvavien kaupunkien keskusta-alueet ja muuten arvokkaat alueet maksaisivat enemmän. Rakennuksen osuus ehkä pienenisi, mutta verojen jakautuminen eri rakennustyypeille jäisi nähtäväksi. Kysymysmerkkejä riittää, kokonaisarvion tekeminen on mahdotonta. Kattavia laskelmia ei ole julkistettu. Yksittäisten verovelvollisten muutokset voisivat olla jopa erittäin isoja. Jo nyt tukossa oleva verotuksen oikaisulautakunta tukehtuisi lopullisesti oikaisumassan alle.

Jos jossain kunnassa verotusarvot keskimäärin laskisivat, paine nostaa veroprosentteja lienee ilmeinen. Uudistetaan tai ei, keskeisen tärkeää olisi tulevaisuudessakin se, mille tasolle kunnat veroprosenttinsa asettavat.

Jukka Kero, Pääekonomisti Suomen Kiinteistöliitto ry

2024 VERKKONEUVONTAA

KIRJALLISIA LAUSUNTOJA Kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa

Suomen Kiinteistölehti

Sähköinen uutiskirje

PUHELINNEUVONTAA Tarkemmat yhteystiedot kääntöpuolella

ltä-Suo

men

Etelä-Savon,

Pohjois-Karja

lan ja Pohjoi

s-Savon Kiintei

stöyhdistyste

n jäsenle

Päiväni ammatti-isä nnöitsijänä Lähiöiden vetovoima Joensuussa ko ja kustan hyvä nukset lataus pistehankke issa

Päätöksente

hti

nro 1/2022

8 14 24

Itä-Suomen Kiinteistöviesti

Jäsenlehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.

Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 kertaa vuodessa.

Koulutustilaisuudet

Noin 5 kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista.

Verkkokurssit

Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalvelujen tilaamisesta.

• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnantarkastuksen perusteet • Taloyhtiön pelastussuunnitelma • Isännöinnin ostaminen

Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.

Lataa nyt mobiilijäsenkortti.

Kannat aina mukanasi jäsennumeroa, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut ja -alennukset.

Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.

Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta

§

€

KORJAUS- JA TEKNINEN NEUVONTA

LAKINEUVONTA

TALOUS- JA VERONEUVONTA

ti–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6311

ma–to klo 9–15, pe klo 10–15 puh. (09) 1667 6300

ma–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6369

Kaikille avoin lakineuvonta LAKINEUVONTA

IKÄÄNTYVIEN ASUMISNEUVONTA

ma ja to klo 12–15 puh. 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 € / min. + paikallisverkkomaksu.

ma-pe klo 9–15 Puh. (02) 724 9203 Ikä- ja muisti ystävällinen taloyhtiö -hanke 2024–25

§

Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi PAIKALLINEN NEUVONTA Piia Moilanen toiminnanjohtaja 044 355 5707 piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi

JÄSENYYSASIAT

KORJAUS- JA TEKNINEN NEUVONTA Kimmo Malinen neuvontainsinööri 044 491 4478 kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi

Anne Verger jäsensihteeri 044 355 5909 anne.verger@kiinteistoliitto.fi

Kiinteistöliitto Itä-Suomi Kauppakatu 17, 70100 Kuopio 017 262 6633 Pohjois-Savo 010 667 6670 Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala