Hur finansieras ett stambyte – hur ska stora renoveringar bekostas?

Handen på hjärtat:

Hur finansierar ni ert stambyte?

Är din förening en av dem som kan genomföra stora renoveringsåtgärder av egen kraft. Eller måste föreningen ta upp lån, som kan bli dyra om ränteläget förändras.

Förändrat ränteläge kan bli problematiskt för många bostadsrättsföreningars ekonomi, speciellt i Stockholm. HSB Brf Stinsen i Märsta är en av knappt 10 000 bostadsrättsföreningar i Stockholms län.

● HSB har precis släppt Stockholms bostadsrättsbarometer år 2020 och den visar att 40 procent av föreningarna inte kan spara tillräckligt för att genomföra framtida underhåll utan lån, till exempel stambyte. – Att två av fem föreningar inte täcker upp för det slitage som de själva är med och skapar innebär i praktiken att de skjuter kostnader för dagens slitage på framtida medlemmar. Det är inte att ha en hållbar ekonomi i sin förening, sade Cecilia Jutell, analytiker på HSB Stockholm vid en digital pressträff. Den genomsnittliga bostadsrättsföreningen i Stockholm kan spara 215 kronor per kvadratmeter. Detta räcker för att täcka upp för framtida underhåll. Det blir däremot inte tillräckligt för 40 procent av Stockholms bostadsrättsföreningar, som kan spara mindre än 200 kronor per kvadratmeter och år.

När föreningen har fått in alla sina avgifter ska drifts- och räntekostnaderna betalas. Därefter bör det finnas minst 200 kronor per kvadratmeter och år kvar som föreningen sparat till framtida investeringar. Men det finns ett problem. Avgifterna i föreningarna har ökat med tre procent under de senaste fem åren medan driftskostnaderna har ökat med 12 procent.

Under perioden har räntan gått ner, vilket varit gynnsamt för föreningarna. Ändå måste 40 procent av föreningarna lånefinansiera i hög grad vid ett stambyte, om de inte kan spara mer än i dag. Det kan bli kännbart för medlemmarna då avgifterna måste höjas för att räntorna ska kunna betalas.

Räntekänslighet är ett bra sätt att beskriva Stockholms bostadsrättsföreningars ekonomi. Om räntan vänder uppåt måste avgifterna höjas i många föreningar. Om sparandet ska kunna hållas på den nivå som den har i dag måste Stockholms bostadsrättsföreningar höja sina avgifter med i genomsnitt åtta procent om räntan höjs med en procent.

Analysen i bostadsrättsbarometern visar också att tio procent av bostadsrättsföreningarna behöver höja sina avgifter med hela 15 procent om de ska kunna spara Cecilia Jutell, tillräckligt analytiker på HSB i för framtida Stockholm. underhåll. – En anledning till att föreningarna inte höjer avgifterna är säkerligen att avgiftsnivån har stor påverkan på värdet på bostadsrätterna. Mäklare och köpare lägger stor vikt vid kvadratmeterpriser och månadsavgifter, säger Cecilia Jutell.

Det bör finnas en underhålls

plan för 50 år framåt men det är inte alla som har detta långsiktiga perspektiv. Cecilia Jutell menar att detta behövs för att föreningen ska få med alla delar av huset, såsom stambyte, omläggning av tak och byte av fasad, åtgärder som inte behöver göras så ofta.

I Göteborg och Malmö sparar genomsnittsföreningarna cirka 20 procent mer än snittföreningarna i Stockholm. Malmös intäktsnivå är lägre än Stockholms, men huvudstadens intäkter ligger ungefär i paritet med Göteborgs. Malmö och Göteborg har betydligt lägre driftskostnader i genomsnitt. Dyrare uppvärmning i Stockholm anges som en orsak till detta. n

Stamspolning TV-inspektion Relining Ventilation Injustering Kanalrengöring OVK och åtgärder efter Ventilationsrelining

Med Step by Step-metoden är vi ledande inom relining i fastighet. Vi bygger en ny stam bit för bit. Det blir kortare installationstid, lägre kostnader och mindre miljöpåverkan.

Svensk Röranalys startade 2001. I koncernen ingår Procella Ventilation. Vi verkar inom storstockholmsområdet. Vår affärsidé är att ge kunderna god service, goda råd och förslag till helhetslösningar.

08-599 098 00 info@roranalys.se

Bra luft i äldre hus!

Inför vintern! Kostnadsfri energi- och ventilationsrådgivning (värde 4.500 kr) Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

Minska värmekostnaden med 30%

Värmeåtervinning sparar energi

CleanAir24 FTX återvinner värmen i frånluften och återför den till den rena tilluften. Värmeväxlingen sker i befintliga ventilationskanaler, är helt automatisk och innehåller bara robusta och tillförlitliga komponenter. Med Clean-Air24 FTX kan er gamla självdragsventilation varsamt byggas om för en modern ventilations alla fördelar. Kräver inga skrymmande ventilationsaggregat eller ingrepp som förstör fastigheten. Vi tar tilluften från taket där luften är ungefär 3 gånger så ren som i gatunivå. Det ger friskare och mer syrerik luft i alla lägenheter. Eliminerar också ljud, kallras och partiklar från fönsterventiler.

CleanAir24 FTX minskade uppvärmningskostnaden med 50 % på Stockholms Slott.

Ventilera bort dina radonproblem

Strålning från både markradon och från byggmaterial som idag är förbjudna går att ventilera bort med mycket bra resultat. Vi har nyligen utfört en lyckad radonsanering i en större Brf med ett hundratal lägenheter och blåbetong i väggarna, ned till säkra, godkända nivåer. I en större sekelskiftesvilla minskade vi strålningen från markradon från 900 till 180 Bq/m 3 !

• 3 gånger renare luft • 30-50 % lägre uppvärmningskostnad • Ger värme på vintern och svalka på sommaren • Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar • Minskar risken för radon, fukt och mögel

Återvinn 92% av värmen i frånluften

I utvärderingen av Clean-Air24 FTX2, med dubbel värmeåtervinning, uppmättes hela 92 % verkningsgrad vid en utetemperatur på 2°C (Kungsholmen i Stockholm, januari 2020). Den inkommande filtrerade luften värmdes från 2°C till 23°C bara med hjälp av värmeåtervinning.

Problem med matos?

Från kolfilterfläkt till aktiv ventilation

Många fastigheter med självdragsventilation har kolfilterfläktar installerade i köken. Tyvärr fungerar de oftast inte bra, vilket gör att matos och sotpartiklar sprids i bostaden och i värsta fall även mellan lägenheter. Kök24 innebär att vi konverterar existerade kolfilterfläktar och kopplar dem till aktiv ventilation. Du och dina grannar får en köksventilation som effektivt evakuerar matoset vid matlagning och ger friskare och bättre luft i hela lägenheten. Kök24 är en patenterad och OVK-godkänd lösning på problem med matos.

Offertförfrågan: info@skorstensbolaget.se

Skorstensrenovering

Före och efter renovering med SafeSeal

Täta kanaler - förutsättningen för god ventilation & mys vid brasan

SafeSeal är en metod som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen. Renoverade kanaler ger förutsättningar för bättre fungerande ventilation med bättre inomhusluft, lägre radonhalter, sänkta värmekostnader och frisvalka sommartid. Med tätade rökkanaler kan du återigen elda i kakelugn och öppen spis. Med SafeSeal behövs ingen smutsig demontering av din kakelugn.

• Ingen håltagning i lägenheter • Infraljusfilmning vid besiktning • Fräsning och rensning av kanaler • 40 år utan reklamationer • Gjutning av nya skiljeväggar • Trygghetsgaranti

Underkänd OVK?

Vi åtgärdar alla brister tryggt & enkelt

Vi har specialkompetens att hjälpa bostadsrättsföreningar och fastighetsägare med att åtgärda brister som upptäckts vid OVK-besiktning, bland annat: • För låga luftflöden, bakdrag eller kallras. • Tilluft saknas efter tidigare renoveringar. • Direktkopplade köksfläktar utan grundventilation • Bad- eller wc-fläktar monterade på otäta kanaler Vi arbetar med modern teknik utan håltagning. Skonsamt och rent för dig och dina grannar!

Gratis rådgivning under hösten! (värde 4.500 kr)

Inför vintern som kommer erbjuder vi kostnadsfri rådgivning på plats i fastigheten, för dig som vill: • Minska dina uppvärmningskostnader • Slippa matos • Förbättra lufkvaliteten inomhus • Få frisvalka under sommaren • Minska radonstrålningen inne i huset • Minska risken för fukt och mögel

OBS! Begränsat antal. Först till kvarn gäller.

Kontakta oss på: info@skorstensbolaget.se

Vilse i stambytesdhungeln? Vi visar vägen.

Vi guidar dig runt i

stambytesdjungeln

– Traditionellt stambyte är det allra vanligaste, speciellt i hus som är byggda på 1950-talet och tidigare, säger Kenneth Larsson, Vd på konsultföretaget Frakka AB, här vår ciceron i stambytesdjungeln. Det är inte helt lätt att veta vad man ska välja och hur offertförfrågan ska utformas.

TEXT INGER EVERTSON

● Arbetet vid stamrenovering kan se helt olika ut beroende på vilken metod man väljer. Ett traditionellt stambyte är det som oftast nämns i sammanhanget. Frågan är: När ska man välja vad?

Omfattningen av ett stambyte kan vara olika beroende på metod. Här är en liten bild av de vanligaste metoderna. Kenneth Larsson,

Vd på konsultföretaget Frakka AB Vanligast är traditionellt stambyte.

Detta är både dammigt, smutsigt, bullrigt och tar längst tid att genomföra. Bytet av stammar går till så att man bilar och river på flera platser i huset där det finns stammar. Alla spillvattenledningar och vattenledningar rivs och byts ut. För att utföra arbetet måste badrum, separat wc-rum, duschrum och motsvarande utrymmen i en lägenhet rivas ut helt och hållet. När det gäller kök och pentry brukar det räcka att mindre ingrepp såsom demontering och återmontering av vägghängda skåp. Alernativt kan en slits vid sidan av köksinredningen öppnas upp och sedan sätts igen efter att rörstammarna bytts ut.

När ett badrum är rivet och nya stammar är uppdragna startar återbyggnaden av bland annat tätskiktet. Efter stambytet har lägenhetsinnehavaren nytt badrum, wc och duschutrymme. I köket vanligtvis en ny diskbänksblandare och ett nytt vattenlås. – Hela miljonprogrammets fastigheter behöver nu byta sina stammar. Hus som är byggda 1960–1980 kan ha sina stammar ingjutna i konstruktionsbetong. Det kan därför vara svårt och ibland riskfyllt att genomföra ett traditionellt stambyte i dessa fastigheter. Om stammarna är ingjutna i konstruktionsbetong gäller det att fundera över hur man gör stambytet på bästa möjliga sätt, säger Kenneth Larsson.

Hus som är byggda tidigare än 1960 har ofta sina stammar i schakt, viket gör det betydligt lättare att komma åt rören. – Fördelen med ett traditionellt stambyte är att allt byts ut. Det blir installation av nytt tätskikt, nya stammar, nya golvbrunnar, nya elstegar och förbättrad ventilation. Stambyte med kassettmetoden berör endast badrum och eventuellt separata wc-utrymmen och dess stammar. Det blir en

liten utbyggnad med en målad eller plattsatt schaktvägg där alla vertikala stammar placeras innanför med enkel åtkomst för framtida service. Toalettstolen sitter monterad på schaktväggen som en vägghängd toalett. Även med denna metod rivs allt gammalt såsom inventarier, väggar och golv för att komma åt stammarna, vilket påminner om ett traditionellt stambyte. Man byter golvbrunn och sätter nya tätskikt i badrummen. Man behöver dock inte riva alla gamla rör, däremot tömma och plombera dem. En fördel med kassettmetoden är att underhållet blir enklare än efter ett traditionellt stambyte.

Det går snabbare att installera kassetterna att än att åtgärda de gamla schakten och dra nya ledningar där, säger Keneth Larsson.

Han anser att denna metod kan vara ett bra alternativ istället för ett traditionellt stambyte i miljonprogrammets hus. En nackdel är dock att endast badrummen kan åtgärdas om inte köket ligger vägg i vägg.

Ett prefabstambyte går betydligt snabbare än ett traditionellt stambyte. Detta sätt är dock inte möjligt att genomföra överallt, bland annat för att badrum, wc och duschutrymme blir mindre. Stambyte görs med hjälp av förproducerade delar. Köken berörs inte vid denna typ av stambyte. Allt innanför tak, golv och väggar rivs, precis som vid ett traditionellt stambyte. Man undviker dock damm och buller, eftersom man inte behöver bila upp och byta ut de gamla rören. Ett nytt rum byggs istället innanför det gamla med nya väggar, golv och tak. De nya rören läggs under golvet. Slutligen inreder man badrummet med toalettstol, handfat, lampor och allt annat som hör till. – En nackdel är att badrummet blir mindre och takhöjden lägre. Till ett prefanstambyte behövs det även installeras mekanisk frånluft så att utrymmet mellan och det gamla och det nya rummet ventileras ordentligt. Om det inte ventileras finns risk för att det bland annat bildas mögel mellan de gamla och nya väggarna, säger Kenneth Larsson.

Vid ett modulstambyte läggs de nya stammarna i trapphusen och avlopp relinas. Det är en snabb metod, men det förutsätter att badrum och/eller kök inte ligger alltför långt ifrån trapphuset. Både badrum och kök kan åtgärdas med denna metod. Det blir ett snabbt och rent stambyte utan damm och smuts. Rören ligger i kassetter eller moduler av plåt, vilka installeras på trapphusets väggar och ner i källare. – Fördelen med metoden är att också köksstammarna kan åtgärdas. Nackdelen är att tätskiktens golvbrunnar i badrummen inte byts. Det är en ny metod i Sverige, däremot har den funnits i Finland under många år, säger Kenneth Larsson.

Om man i föreningen vill flytta fram ett stambyte ett par decennier finns möjlighet att välja metoden relining. Detta innebär att inga rör kommer att bytas ut, vilket i sin tur gör att det inte blir något damm eller buller. Man renoverar helt enkelt de befintliga avloppsrören. Förr eller senare kommer en dag efter reliningen när det är dags för byte av spillvattenledningarna och framför allt de trycksatta vattenledningarna (kall- och varmvatten). Jämfört med traditionellt stambyte är kostnaden mycket lägre. Två metoder finns att tillgå vid relingen, man kan också kombinera de båda. Den ena metoden kallas strumpmetoden och den andra lösplastmetoden.

Vid lösplastmetoden sprutas en plastbeläggning på insidan av röret. Det bildas då en tät beläggning utan skarvar.

Med strumpmetoden skjuts en strumpa, indränkt med polyester, in i röret med hjälp av tryckluft. Strumpmetoden fungerar bra som skydd i de fall rören är skadade. – Vid relining åtgärdas inte tätskikt, golvbrunnar, el eller ventilation. Rören måste vara i relativt gott skick för att man ska kunna relina. Man måste också veta att tätskikten, vattenledningar och golvbrunnar i badrummen är i gott skick och håller tätt under ytterligare många år, annars finns risken att man ändå måste riva upp alla badrum i en ny entreprenad efter endast ett par år, påpekar Kenneth Larsson.

Han ser dock många tillfällen där relining kan vara att föredra. Till exempel under källargolv och i föreningens kommersiella lokaler. –Det kan vara svårt för föreningen att begära att en företagare, som har sin verksamhet på markplan, ska stänga igen sin verksamhet under flera veckor i samband med ett traditionellt stambyte. Då kan det vara bättre att relina i företagsdelen, gärna med strumpmetoden om det är möjligt, säger Kenneth Larsson. n

"Ett traditionellt stambyte är det som oftast nämns i sammanhanget. Frågan är: När ska man välja vad?

Vad ska man generellt tänka på vid stambyte?

● – Tag hjälp av en fastighetskonsult redan innan anbudsstadiet. Det är viktigt att kravställa upphandlingen med allt från juridik till teknik och säkerställa att alla moment som ska ingå verkligen gör det, säger Kenneth Larsson. – Som konsulter har vi varit med om att bostadsrättsföreningar kontaktat oss efter att de själva tagit in anbud (offerter). När vi i sådana fall ska göra anbudsvärderingarna är det alltid en stor skillnad i vad som ingår och vad som är tillkommande, säger Kenneth Larsson.

Entreprenörerna tar oftast bara med de delar som finns i förfrågan. Om det inte finns ett genomarbetat förfrågningsunderlag så kommer anbuden att spegla detta, trots att entreprenören vet att fler moment behövs för att entreprenaden ska gå att genomföra i sin helhet. Det som inte finns med får föreningen helt enkelt betala extra för. – Alla entreprenörer (byggbolag) friskriver sig alltid för olika saker. Friskrivningen är till för att skydda entreprenören mot risker och sådant som de inte har räknat med i sitt anbud. Det kan vara svårt för ett otränat öga att uppfatta och förstå vad entreprenören egentligen menar, något som kan komma som en chock i ett senare skede i form av extra kostnader. Ett lågt anbud med friskrivningsklausuler kan visa sig bli väldigt dyrt i slutändan, säger Kenneth Larsson.

Han rekommenderar också att välja konsulter med dokumenterad erfarenhet. – Konsultens uppgift är att kontrollera att alla anbudsgivande entreprenörer har de certifieringar och branschintyg som är praxis för det arbete som ska utföras. Tanken med certifiering och branschintyg är att det ska finns någon form av dokumenterad kunskap och kvalitet för utfört arbete, säger Kenneth Larsson.

Inför ett stambyte i en bostadsrättsförening finns det även en del juridik att hålla koll på gentemot medlemmarna, eventuella hyresgäster och lokalhyresgäster. Det kan krävas både stämmobeslut och en hel del godkännanden innan ett stambyte sätter igång, även här kan en erfaren fastighetkonsult hjälpa till. I vissa fall behöver det göras en bygganmälan som ska skickas in till kommunen. n

5 saker ni inte vill missa vid ett stambyte

Stambytet, många bostadsrättsföreningars största investering och ett stort projekt för styrelsen att ta sig an. Här är fem saker som ni i styrelsen inte vill missa:

1. Anlita en projektledare som kan bostadsrättsföreningar

Projektledaren ska vara styrelsens stöd och hålla i det praktiska arbetet från idé till slutbesiktning. Hen utvärderar anbud, sköter kontakterna med entreprenören och kopplar in ekonomen, juristen och all övrig expertis som behövs längs vägen.

2. Hitta den bästa finansieringen för just er

Låt en ekonom titta närmare på vilket lånebehov ni har innan ni utvärderar bankernas offerter. Passa på att se om ni kan omförhandla de befintliga lånen för att få ner räntekostnaderna. Ekonomen kan också räkna på hur avgifterna påverkas på 10 och 20 års sikt, information som uppskattas av de boende!

3. Undvik juridiska missar

Vid stambyte är det nödvändigt att bekanta sig med relevanta regelverk. I en bostadsrättsförening krävs exempelvis att samtliga bostadsrättshavare lämnat samtycke till att genomföra stambytet samt ett stämmobeslut där en majoritet av de närvarande röstar för stambytet. Om en boende inte lämnar samtycke eller på annat sätt motsätter sig stambytet, krävs istället att två tredjedelars majoritet röstar för stambytet vid stämman samt därutöver hyresnämndens godkännande. Det kan då vara skönt att ha en jurist som företräder föreningen och som säkerställt att protokoll och andra handlingar är korrekta – oavsett uppkomna scenarion.

4. Prioritera kommunikationen med de boende

Stambyten är omfattande och väcker med all rätt tankar hos de boende. Se till att informera, hellre för mycket än för lite, och ta gärna in någon utifrån som tar över ansvaret för att besvara frågor och hjälpa de som behöver extra stöd. Det gör det lättare att som styrelseledamot behålla en sund grannrelation till de andra i huset.

5. Hitta den mest hållbara lösningen

Stambyte är en stor investering men genom att sätta kostnaden i relation till hur länge stambytet håller får ni en rättvis bild av åtgärdens ekonomiska hållbarhet. Titta alltså på kostnaderna på lång sikt när ni jämför stambytet med andra åtgärder som relining. Den här kunskapen är bra att ha när ni motiverar för de boende varför ni föreslår en viss åtgärd.

Står ni inför ett stambyte i Stockholm? På HSB Stockholm samlas all den kompetens ni behöver. Från projektledaren, ekonomen och juristen till medlemskonsulenten som kan ansvara för kommunikationen med de boende. Alla är specialiserade på att arbeta med bostadsrättsföreningar. Besök hsb.se/stockholm/projekt för mer information.

Energieffektiv och klimatsmart

Våra fastigheter i Sverige står för 40 procent att landets energiförbrukning. Genom att energieffektivisera kan bostadsrättsföreningen sänka kostnaderna. Det och klimatsmarta åtgärder ökar värdet på föreningen. Det ställs nu krav från myndigheterna att flerbostadshus ska energieffektiviseras. Det är också en möjlighet att sänka kostnaderna och samtidigt starta arbetet med att göra föreningen mer klimatsmart.