Issuu

Grilla på taket. Göteborgs första grönskande takterrass är invigd. Sidan 11.

FOTO: ISTOCK

NR 3| 2015 Pris 69 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Amorteringskrav ingen lösning

Nyckeln till att lösa pris- och lånebubblan på bostäderna är att kraftigt öka bostadsbyggandet. Sidan 6. FOTO: ISTOCK

Så här gör du:

Skapa bättre luft hemma TEMA VENTILATION. Sidan

27.

Senaste produkterna Sidan 44.

Vattenskador största hotet för föreningarna När badrummen blivit säkrare ökar skadorna i köken. Sidan 17.

Johan Ehrenberg:

Valen som kan bestämma värdet på fastigheten TEMA FÖRVALTNING. Ekonomisk

och teknisk förvaltning påverkar det mesta i föreningen. Sidan 36.

Föreningen kan lagra sin egen el

Jörn Liljeström:

Vad kan krävas av medlemmarna?

Göran Olsson:

Sidan 60.

Sidan 62.

Sidan 64.

Äkta eller falska föreningar

”Vi är både stolta och glada!” Bostadsrättsföreningen Lilium i Gustavsberg var den allra första att bli ”SBC Godkänd”. Sedan lanseringen har SBC Boendeindikator rönt mycket uppskattning – och gett många föreningar redskap för framgångsrik utveckling. BRF Lilium använder sig av kvalitetsmärkningen ”SBC Godkänd” på sin webbplats och på anslagstavlorna i fastigheten. Ett bevis på att man uppfyller kraven inom de tre huvudområdena fastighet, förvaltning och boendemiljö. Många föreningar har redan genomgått analysen och fått effektiva redskap för att kunna fortsätta att öka värdet på föreningens fastighet, effektivisera förvaltningen och öka boendenyttan. Hur stolt kan du vara över din förening? Få lönsamma svar med SBC Boendeindikator som är tillgänglig för alla föreningar, även de som inte är redan kunder hos SBC. Läs mer på www.sbc.se eller ring oss på 0771-722 722 så hjälper vi dig vidare.

Välkommen till Sveriges BostadsrättsCentrum: Tillsammans ökar vi värdet på hela fastigheten!

AKTUELLT: HJÄLP MED BUDGETEN? Ekonomisk förvaltning på vårt sätt handlar om allt från det praktiska löpande till mer övergripande och långsiktiga förbättringar. Dags att byta förvaltare, eller kanske att sluta göra jobbet själva? Kontakta oss så berättar vi mer om vad vi kan göra för dig!

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

Skadorna ökar Var femte bostadsrättsförening drabbas varje år av vattenskador enligt Bostadsrätterna. Nu visar en ny undersökning att vattenskadorna i kök under de senaste fem åren fortsatt att öka. Läs om hur föreningen kan förebygga skador och effektivisera sitt arbete.

www.bobattre.se

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se

TEMA: Vattenskador

TEMA: Ventilation Forskning saknas

Vi tillbringar nästan 90 procent av vår tid inomhus, vilket gör kontrollen av ventilationen en viktig del av föreningens ansvar. Ett bra verktyg är OVK, obligatorisk ventilationskontroll, som är ett myndighetskrav sedan många år.

Tema: Förvaltning Valen påverkar värdet Valet av förvaltningstjänster påverkar allt från grannsämja till värdet på bostäderna och de gemensamma tillgångarna. Läs mer om fördelar och fallgropar när det gäller bokföring, drift och underhåll – den ekonomiska och tekniska förvaltningen.

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770–457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 25 400 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Byggcentrum, mässor, Marknadsrespons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag.

Experter och ekonomer efterlyser fler krav och regler

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter.

Huset med grillplats, bio, lounge, kök, solstolar, trädgård och växthus på taket

Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

Fastighetsskatt och regler ska lösa pris- och lånebubblan på bostäder

Krav på en ny bostadsrättslagstiftning

Göteborgs första grönskande takterrass invigd

Dramatiskt bättre med FTX-system

Checklista: Besiktning vid avflyttning

Ska bostadsrätter lagra sin egen el?

Miljöexperten Johan Ehrenberg har ordet

RECTAMEDIA

Äkta eller oäkta föreningar – inte helt enkelt

Rak och tydlig kommunikation

Vill du boka annons i Bo bättre kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-559 347 27, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 3

Ledare

Att navigera rätt!

itter här på redaktionen och funderar över hur lite det krävs för att något ska gå fel. För en tid sedan breddades trottoarerna här och gatan utanför vår redaktion blev gågata. Numera är det fullt av folk på uteserveringarna som förstås blivit större. Men man kan undra om beslutet var särskilt genomtänkt. Det pågår samtidigt fyra stora renoveringar i kvarteret, vilket gör att utrymmet på trottoarerna mellan serveringarnas bord och stolar upptas av byggställningar, plåtbodar, och en stor del av fasaderna är inplastade. Samtidigt passerar en strid ström med bilar på dem numera smala gatan. Folk som bor här måste väl ändå känna sig lite lurade när de sitter på uteserveringen och försöker överrösta alla mullrande lastbilar och bilister som irriterat tutar på alla gågatans fotgängare. Lovorden har haglat i lokalpress från boende och stadsflanörer, men hur blev det egentligen? Nåväl, dåliga erfarenheter är också användbara. I det här fallet är det kanske bra om det i framtiden utmynnar i ett samarbete mellan gatukontoret och stadsbyggnadskontoret så att inte alla bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare sätter igång med fasadrenoveringar och balkongbyggen samtidigt som man gör gågata. Nyligen intervjuade jag Kristian Ramírez som är ordförande i bostadsrättsföreningen Good Templar i Stockholm. De håller också på med fasadrenovering men det var inte skälet till intervjun. Kristian har tillsammans med sin styrelse skapat en toppenbra informationssida och en utmärkt strategi för hur föreningen snabbt ska hantera fukt- och vattenskador.

Det är visserligen en duktig förening, men jag undrade ändå varför de gjort ett så grundligt arbete inom just detta område. Då berättade Kristian att bakgrunden till det hela kommer av att han själv som bostadsrättshavare och medlem i en annan förening felaktigt fick ta kostnaden för renoveringen av en vattenskada. När han och hans sambo efter en tid upptäckte hur det egentligen låg till var det i princip försent att göra något åt saken. ”Jag förstår att styrelsen var tacksamma över att föreningen slapp betala. Men det gav en dålig smak i munnen.” De flesta håller nog med om att en förening inte bör agera på det här sättet. Men det finns något bra med den här historien. Främst eftersom den utmynnade i ett arbete och en form för hur en bostadsrättsförening på ett utmärkt sätt kan hantera vatten- och fuktskador. Ett bekymmer som numera drabbar allt fler föreningar genom att fler vatteninstallationer görs i våra kök. Vi berättar mer om detta på våra temasidor om vatten- och fuktskador. Där kan du också läsa mer om Kristian Ramírez och det fina arbete som gjorts i hans förening. Vi har även gjort en rundtur under tema förvaltning,

träffat experter och bostadsrättsföreningar och sammanställt fakta och erfarenheter som kan vara värdefulla att ha med sig i valet av förvaltning. Vårt tredje tema är ventilation med fokus på OVK-besiktningar. Där presenterar vi en hel del nyttigheter. Som vanligt redovisar vi en mängd nyheter. De politiska frågor som gäller bostadsrätten är en viktig del för många av våra läsare. I vanlig ordning följer vi upp det bostadspolitiska läget för bostadsrätten på våra nyhetssidor.

Sist men inte minst har vi förstås i vanlig ordning Lag & Rätt, den här gången med läsarfrågor och färska rättsfall. Där presenterar vi också det senaste från våra krönikörer. I styrelseskolan tar Göran Olsson upp begreppen äkta och oäkta föreningar, miljöexperten Johan Ehrenberg tittar närmare på möjligheten för bostadsrätter att lagra sin egen el.

Redaktör Karin Urbina Rutström

4 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Säkerhetsdörren håller tjuven borta, inte låset. Ett bra lås är viktigt, men det som stoppar tjuven är hur svårt det är att bryta sönder dörren. Flera lager stålplåt, hakformade ståltappar och hakreglar i både fram- och bakkant gör det näst intill omöjligt att forcera en Daloc-dörr. Att Daloc-dörrarna ändå är både smidiga och eleganta beror på att dörrens motståndskraft helt enkelt är en funktion av hur intelligent säkerhetsdetaljerna är konstruerade och vilket material man använder. Stort projekt? Våra certifierade montörer byter en lägenhetsdörr på mindre än en halv dag. Gå in på Daloc.com (eller scanna QR-koden) och läs mer. Där hittar du också närmaste återförsäljare.

Säkra dörrar

”Bostadsbyggandet De flesta experter och ekonomer är eniga: Nyckeln till att lösa pris- och lånebubblan på bostäderna är att kraftigt öka bostadsbyggandet och att återinföra fastighetsskatten i någon form. Men det behövs fler åtgärder; amorteringstvång, sänkning av reavinstskatten och borttagande av ränteavdragen är några saker som diskuterats.

tyder inte i sig att skuldsättningen behöver ha ökat väsentligt.

i grunden ändra förutsättningarna för dem som tagit lån och räknat långsiktigt på kostnaden – plötsligt blir deras kalkyl värdelös. Det är inget bra skäl att räntorna är låga i dag så att genomslaget blir begränsat, detta ändras radikalt i den stund räntorna börjar öka igen. Att släppa priserna fria på nyproduktionen av hyresrätter betraktas av de flesta som ett slag i luften, hyrorna är redan så höga att det inte finns marknad för att ytterligare höja dem. I Stockholms mer attraktiva lägen ligger hyrorna redan så högt att bara de med de allra högsta inkomsterna kan godkännas som hyresgäster.

Praktiskt taget alla ekonomer talar också

En faktor som inte ofta tagits upp i debatten

TEXT GUNNAR WESSLÉN

et finns också delade meningar om vi verkligen har en låne-och prisbubbla på fastighetsmarknaden. Hushållens skuldsättning liksom priserna på bostadsrätter har helt klart ökat, men vad betyder det? EU-kommissionen har i en ny rapport visat att Sverige tillsammans med Neder länderna är det land som ger de största skattemässiga fördelarna för dem som äger sin bostad. Kommissionen, understödd av OECD, IMF och Riksbanken, menar att Sverige måste införa åtgärder som begränsar pris- och låneutvecklingen.

Men detta handlar inte bara om ränteavdragen, minst lika viktig är en fastighetsskatt. Bo bättres expert Göran Olsson: – Man kan verkligen diskutera om vi har en lånebubbla eller inte. Bankerna anser uppenbarligen inte att vi har det eftersom de fortsätter låna ut pengar, och vilka är bättre Göran Olsson. skickade att avgöra om det är problem än banken och dess kund. Det är dessutom tveksamt om utbudet skulle bli så stort att efterfrågan skulle minska kraftigt och priserna rasa. Och om så skulle ske kan de som tvingas sälja till ett lägre pris än de räknat med också kunna köpa en ny bostad billigare än de trott. Men det finns även andra faktorer som bör räknas in när man mäter hushållens skulder. Göran Olsson: –Tidigare låg en stor del av lånen på bostadsrätterna hos föreningen, nu har de flyttats över till medlemmen. Men detta be-

6 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

för ett återinförande av fastighetsskatten. Ett av skälen är att de på sikt bara finns två typer av skatter som säkert ger ett land skatteinkomster: Konsumtionsskatt, moms, och fastighetsskatt. Konsumtion och fastigheter kan inte flyttas ur landet och ger därför säkra, långsiktiga skatteinkomster. Ett annat skäl är att om fastighetsskatten återinförs kan reavinstskatten sänkas så att rörligheten på marknaden ökas, skatten kallas idag för ”flyttskatt”, och dessutom ökar det förutsättningarna för att behålla ränteavdragen. Men att återinföra en likadan fastighetsskatt som tidigare fanns är politiskt omöjligt. Då måste skatteuttaget förändras, kanske genom långsiktiga statliga krediter eller på annat sätt. Att återinföra en skatt som kan tvinga familjer lämna sina bostäder därför att de ökat i värde är en politisk omöjlighet.

Andra åtgärder är tveeggade, att öka amorteringskraven, vilket sannolikt kommer att ske nästa år, stänger ute stora grupper från bostadsmarknaden eftersom de helt enkelt inte har råd med de höga månadskostnaderna. Kraven kommer troligen att betyda att lånet måste amorteras Detta skulle framför allt drabba ungdomar, människor som flyttar till storstäderna och invandrare, de som inte är inne på marknaden ännu. Att ta bort avdragsrätten för räntor är att

är kommunernas ansvar. I kommunerna och mest märkbart i Stockholm och i de större

Aktuellt

måste skjuta fart” städerna styr kommunerna en stor del av tilldelningen av mark för byggande. Genom så kallade markanvisningar säljer kommunen byggrätter för både hyreshus och bostadsrätter. Försäljningen är en viktig inkomstkälla för kommunerna och att sälja till bostadsrätter ger högre intäkter. Systemet gynnar också de stora byggherrarna som samlar på sig stora mängder anvisningar och inväntar rätt läge för att starta byggnationen. I dag har man börjat diskutera att tidsbegränsa anvisningarna för att tvinga fram faktiska byggstarter. En av de viktigaste åtgärderna är att få

” Jag skulle inte bli för vånad om nya miljon program införs, då kommer ett stort antal subventionerade hyres lägenheter byggas.”

– Jag skulle inte bli förvånad om nya miljonprogram införs, då kommer ett stort antal subventionerade hyreslägenheter byggas i områden där ingen velat bygga förut eftersom de ligger så långt ut. – Vi borde ha lärt oss av de tidigare miljonprogrammen som vi byggde – och vad de förde med sig. När det gäller bostadsrättsföreningarna är det inte så mycket man kan göra i dagens situation, eftersom det mesta handlar om åtgärder som riktar sig mot medlemmarna och inte föreningarna i sig. Göran Olsson har dock ett gott råd att ge: – Betala av på lånen. Då minimerar man föreningens risker på lång sikt, och detta är bästa garantin för framtiden. n

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 1 5 | 7

FOTO: ISTOCK

fart på byggandet, men det är en långvarig process. För att få ett ökat byggande av hyresrätter behöver också andra, politiska, åtgärder sättas in, exempelvis någon typ

av kapitalsubventioner och en ändring av riktlinjerna till de allmännyttiga bostadsbolagen. Det ger i dag i de flest fall en högre månadskostnad att flytta in i en nyproducerad hyreslägenhet än att köpa en bostadsrätt. Göran Olsson ser en risk i att politikerna gör om samma misstag som tidigare:

Varje dag arbetar vi mot vår solvision. Men på natten litar vi till andra krafter.

Vi har en framtidsvision där sol, vind och vatten kan ge kraft åt hela vår vardag på ett hållbart sätt. Naturligtvis kommer det att kräva en hel del tekniska innovationer, men också något välbeprövat; vattenkraft från våra älvar. För solen lyser ju inte alltid i Sverige och vinden blåser inte heller varje dag. Då behöver vi energi som går att lagra. Som vattnet från älvarna som lagras i våra dammar.

På så sätt gör det som redan finns det nya möjligt. Som ett steg i utvecklingen, får du nu el med ursprungsgarantier från våra egna svenska vattenkraftverk utan extra kostnad. Dessutom kan du välja från vilket av våra kraftverk du vill ha din el. Läs mer om vattenkraft och andra framsteg på fortum.se/framtiden

En annons från Fortum Markets AB. Konsumenträtt, klagomål och tvistlösning: fortum.se/konsument eller ring kundservice, tel 020-46 00 00. Fortum Markets samlade elförsäljning i Sverige hade under 2013 följande ursprung: 86 % kärnkraft och 14 % förnybara energikällor ( sol-, vind- och vattenkraft ). Att nu ge våra kunder el från 100 % vattenkraft är ett steg på vår resa mot att bli nästa generations energibolag. Bild från Fortums vattenkraftverk Krokströmmen.

Aktuellt

Inför nya lagar för bostadsrätterna Före sommaren lämnade Sveriges bostadsrätts organisationer ett förslag på nya regler för bostadsrätts föreningar till Justitiedepartementet. Organisationerna vill tillsammans med FAR, Föreningen för auktoriserade revisorer, att regeringen tillsätter en utredning som bäddar för nya regler. TEXT GUNNAR WESSLÉN

Detta vill Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen, SBC och revisorerna ändra genom att införa nya regler för årsredovisningarna och avskrivningarna: • Årsredovisningen ska tydligt peka på viktig information som t ex lån per kvadratmeter, räntekänslighet och framtida underhållsbehov. • Resultaträkningen ska ge ett mått på hur stora avgifter som medlemmarna behöver betala. • Både avskrivningar och fondavsättningar ersätts med ett obligatoriskt ”sparande”. Detta redovisas som

Organisationerna skriver att deras förslag innebär att ett modernt system som svarar mot bostadsrättsföreningarnas förutsättningar införs. Dessutom undviks att föreningar med sund och stabil ekonomi slipper redovisa bokföringsmässiga underskott. Mats Lindbäck på Bostadsrätterna säger

till Bo bättre: – Nu sitter departementet och funderar på om man ska tillsätta en utredning om bostadsrättslagen. Det är ett stort arbete och det är svårt att bedöma när man kommer fram till ett beslut. n

FOTO: ISTOCK

● Skrivelsen till departementet är ett sätt att från bostadsrättsorganisationerna och revisorerna sätta press på politikerna. Parterna menar att den nuvarande lagstiftningen får helt absurda konsekvenser för bodsrättsföreningarna. När reglerna för avskrivningar ändrades förra året tvingades bostadsrättsföreningarna antingen redovisa stora förluster eller höja avgifterna radikalt. Detta trots att ingenting förändrats. För innehavaren av en bostadsrätt betydde det att officiellt blev hen plötsligt belastad med stora skulder, trots att bostaden växt i värde och ekonomin i föreningen inte hade ändrats. För en köpare av en bostadsrätt i en förening med god ekonomi blev stora bokföringsmässiga underskott en varningssignal. Årsredovisningen blev inte det beslutsunderlag som den borde vara.

kostnad i resultaträkningen och storleken beror på planerade framtida ersättningsinvesteringar.

Clean-Air24 FTX

Ventilation Minska värmekostnaden

med återvinning för alla självdragsfastigheter

Det enda systemet med återvinning som kan installeras i befintligt kanalsystem Inga rör och aggregat som förstör värdefull yta, för befintliga eller framtida vindsvåningar Clean-Air24 FTX ger ett modernt ventilationssystems alla fördelar som energiåtervinning och ett friskt och behagligt inneklimat. Det unika med systemet är att det installeras i befintliga kanalsystem och att det dessutom inte kräver någon yta på vinden för stora ventilationsaggregat. Clean-Air24 FTX har en låg installationskostnad och ger besparingar genom återvinning av frånluftens värme år efter år. Kontakta oss så berättar vi mer.

Skorstensbolaget i Stockholm AB Fridhemsgatan 27, 112 40 Stockholm Tel. 08 - 756 69 69

proffs på ve ntil ation & e n e rgioptim e r ing

www.skorstensbolaget.se

Grönska på taket Göteborgs första grönskande takterrass är invigd högst upp på Brf Klätterträdets femvåningshus. I terrassens olika ”rum” kan föreningens medlemmar grilla, ha utomhusbio, sola och umgås och odla i växthus. FOTO JANNE OLANDER

● Den 400 kvadratmeter stora terrassen är indelad i olika ”rum” med hjälp av planteringar och klätterväxter. I ett av rummen är golvet målat som ett schackbräde, i ett annat står det grillar och bord och i ytterligare ett solstolar. Mitt på terrassen är ett träd planterat och i odlingslådor intill kan man plantera både morötter och tomater. Mitt på den gigantiska terrassen, med utsikt över Gasklockan och kajkranarna i hamnen, står ett växthus förberett för odling. Här finns även en matplats för ca 20 personer med pentry och toalett intill. En stor vit vägg i ett av hörnen och indragen wifi gör det möjligt att titta på utomhusbio eller storbilds-tv från de sköna loungemöblerna – Vi ville utnyttja taket på ett kreativt sätt. Det speciella med vår terrass är att den är inredd och grönskande och framför allt att den är öppen för alla som bor i bostads-

rättsföringen, säger Kent Haglund. Bostadsrättsföreningens medlemmar har tillsammans bestämt hur takterrassen ska användas. Efter en workshop för drygt ett år sedan utkristalliserade sig två alternativ: ”Chilla och grilla” och ”Odla och träna”. De

” Runt om i världen har det blivit en trend att utnyttja taken som just gemensamhets ytor för boende.”

Det blev mycket fokus på umgängesytor och matplatser. Och på att allt ska kännas inbäddat och ombonat. – Taket är en perfekt yta att utnyttja. Här är sol hela dagen, till skillnad från en gård som lätt faller i skugga. Dessutom känner man sig mindre uttittad uppe på taket än på en gård, säger Kent Haglund. Klätterträdet är Veidekkes andra hus i den nya stadsdelen Kvillebäcken, bara sex minuter med spårvagn från Göteborgs centralstation. Det består av 81 miljösmarta bostäder med gemensam takterrass. Inflyttningen startade i september 2015. Totalt planeras det för cirka 2 000 lägenheter i hela området Kvillebäcken, och alla skall bli certifierade enligt Miljöbyggnad Silver. Och hela området ska präglas av ett grönt och hållbart tänkande. n

boende röstade för alternativ ett, även om man beslutade sig för att lyfta in en hel del odling också. 02Landskap fick i uppdrag att inreda terrassen efter de boendes önskemål. B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 11

! MPANJ A K T S HÖ RABATT 10%

110 000 m2 nöjda takkunder från små sommarstugor till bostadsrättsföreningar på över 20 000 m2

Kontakta oss angående referenser, kostnadsfri inspektion och offert!

010-33 33 314 eller på info@renatak.nu

1. Inget att notera 2. Mindre brister 3. Risk för skada

Låt oss upptäcka fuktskador m.m. som kan finnas på ert tak!

Vi bokar en gemensam tid för en kostnadsfri inspektion av tak och vindsutrymmet. Vid inspektionen tar vi bilder och ni får ett omfattande protokoll från inspektionen. Vi har inspekterat mer är 300 000 kvm tak och vindsutrymmen under åren och 9 av 10 tak går att göra iordning.

Byt inte tak- måla det istället.

Enligt underhållsplan står många bostadsrättsföreningar inför ett omfattande takbyte. Ett arbete som innebär en stor kostnad och påverkar alla som bor i föreningen. Vi på RenaTak målar dina betongpannor och plåtdetaljer så att de blir som nya. Processen är kort och stör inte de boende mer än några dagar. Kostnaden är oftast en fjärdedel av att lägga nytt. Besök oss på:

www.renatak.nu

eller

www.facebook.com/RenaTakiMotalaAB

Värmepump

HALVERA UPPVÄRMNINGSKOSTNADEN MED ÅTERVINNING AV FRÅNLUFT! » EnergyWell är en högeffektiv metod för frånluftsåtervinning som kan täcka 90 % av fastighetens energibehov för värme och varmvatten. Mistral Energi & VVS har installerat över hundra värmepumpar. Det kan ingen konkurrera med. » Samtliga installationer är referenser och de verkliga besparingarna motsvarar kundens förväntningar. » Samma gäller för våra bergvärmeinstallationer. Där är besparingen som regel ännu högre, inte sällan uppåt 99 %, och med IVT:s nya GEO-värmepumpar gör vi ingen besviken. » Alla våra kunder är referenser och så tänker vi fortsätta.

Elektravägen 14, 126 30 Hägersten Telefon: 08–600 04 10

Fjärrvärme / Olje- / Elpanna

Ackumulatortank tappvarmvatten

Flerbostadshus med EnergyWell ™

www.mistralenergi.se info@mistralenergi.se

Boverket utreder om minskade bygglovskrav Boverket har utrett och lämnat förslag på ytterligare åtgärder som kan undantas från krav på bygglov, när det gäller bland annat mindre byggnader, anläggningar och tillbyggnader.

● Det har lett till att det nu finns ett förslag med sju olika åtgärder som föreslås vara bygglovsbefriade. Exempel på åtgärder som kan påverka fastighetsägare och föreslås undantas är byte av färg, fasadbeklädnad taktäckningsmaterial eller andra ändringar som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende, och mindre tillbyggnader i form av balkonger, burspråk eller uppstickande byggnadsdelar. I båda fallen krävs det att ändringarna

inte sker i områden där de har stor allmän påverkan. Förslagen gäller dock inte för byggnader eller områden som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Enligt Boverkets förslag bör det inte heller införas en separat anmälan för åtgärder som föreslås undantas från krav på bygglov. Däremot ska anmälningsplikt som idag gäller kvarstå. Alla föreslagna undantag ska även följa gällande detaljplan eller områdesbestämmelser och övriga krav som ställs enligt PBL, Plan- och bygglagen, även ifall de inte längre kommer att kräva bygglov. Nu återstår för regeringen och riksdagen att fatta beslut om delarna i förslaget.

FOTO: PETER HOELSTAD/AGENT MOLLY & CO

Rekord på förmedlade hyresrätter i Stockholm Förmedlingen av hyresrätter i Stockholm slår rekord i år. Under juni förmedlades 1 378 bostäder, vilket är den högs ta siffran någonsin under en månad. Även juli var bättre än förra året.

● –Vi är glada att vi hjälpt extra många bostadssökande under sommaren. Ökningen beror till stor del på att vi förmedlat mycket nyproducerade bostäder, säger

Mona Lindén, förmedlingschef på Bostadsförmedlingen. Under juni förmedlades 1 378 bostäder, vilket är 27 procent mer än föregående år. Under juli ökade förmedlingen med 15 procent, från 937 till 1 080 bostäder. Mer statistik hittar du på:

Luftavfuktare kan starta brand

Teknik. Enbart under augusti månad i år

har två husbränder vållats av luftavfuktare. Orsaken är att delar av luftavfuktaren inte håller måttet. Orsaken till bränderna är troligtvis att kondensatorerna i luftavfuktarna är underdimensionerade. Det innebär att luftavfuktaren inte klarar av en högre belastning. Belastningen ökar vid högre luftfuktighet och om filtret är tilltäppt. I bruksanvisningen ska det stå beskrivet hur ofta filtret bör bytas, men under sommarmånaderna då luftfuktigheten ökar är det bra att kolla filtren extra. – När du köper en luftavfuktare så finns det olika kapacitet beroende på hur stort rummet är där du tänker använda den. Mitt råd är att inte snåla med storleken, tänk på att luftavfuktaren ska klara av rummets dimensioner. Om rummet exempelvis är på 20 kvadratmeter så köp en som klarar 30–40 kvadratmeter, säger Thomas Nilson, Elsäkerhetsverket. Läs mer på www.elsakerhetsverket.se

Tänk på att l Om du ska resa bort och inte vill stänga av luftavfuktaren är det viktigt att kontrollerar filtret. l Ha jordfelsbrytare installerad och testa den en gång i halvåret genom att följa anvisningarna. l Se också till att du hör brandvarnaren; ett tips är att seriekoppla larmet så att du verkligen hör ifall sovrummet ligger på en annan våning.

www.bostad.stockholm.se/statistik/

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! www. h f o n s t r et .s e

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 13

Auktoriserad Installatör

ett komplett system för relining www.sacpipe.se

Det är skillnaD på

Relining och Relining Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Det är skillnad på slutresultatet. Relining är ett samlingsbegrepp för olika renoveringsmetoder av avloppsystem. Det innefattar både infodrings- och beläggningsmetoder. Sacpipe Connection System är ett komplett system för renovering med foder. Med hjälp av tryckluftsteknik installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret. Slutresultatet är något som både vi och våra kunder känner sig trygga med. Oavsett hur bra en metod och ett material är, så

måste det installeras på rätt sätt. Därför jobbar Sacpipe Connection System med auktoriserade installatörer. En auktoriserad installatör av Sacpipe Connection System är bland annat utbildad i systemet, installerar enligt installationsbeskrivningen och är medlem i branschföreningen BRiF, vilket också betyder att de är kvalitetsgodkända genom en tredjepartsgranskning av SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Det är våra auktoriserade installatörer som gör skillnad för er och era dåliga avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se

auktoriseraDe installatörer aV

SACPIPE CONNECTION SYSTEM:

www.repipe.se

www.spipe.se

www.trastab.se

www.jprelining.se

Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall

www.swooshsverige.se

www.soderlindhs.se

www.vvsteknik.net

www.badenergi.se

www.sacpipe.se

FOTO: BOVIERIAN

Bovieran – världens grönaste seniorboende inomhusmiljö ställer höga och delvis nya krav på både material och byggprocesser. Den inglasade, tempererade och patenterade vinterträdgården med sina 3 300 växter är uppbyggd som en gigantisk solfångare. Temperaturen regleras av en klimatanläggning. Alla hus är så kallade Bovieran-hus vilka byggs utifrån samma modell och ritningar.

Sveriges högst belånade bostadsrättsföreningar ● Sveriges 10 mest belånade bostadsrättsföreningar ligger i Stockholm, Malmö, Göteborg och Karlstad med lån på mellan cirka 24 000–60 000 kronor per kvadratmeter. Bostadsföreningen Järnlodet 23 i Stockholm är med lån för 60 942 kronor per kvadratmeter boyta den allra högst belånade, följd av Brf Hackspetten 10 i Malmö med lån på 40 882 kronor per kvadratmeter och Hasselbladska huset i Göteborg med lån på 36 915 kronor per kvadratmeter. Undersökningen är gjord av allabrf.se som gjort en listning på alla föreningar i Sverige. Totalt visar listningen dock att medianvärdet för bostadsrättsföreningarnas egna lån ligger på 5 000 kronor per kvadratmeter, vilket tyder på att de flesta har en sund belåningsgrad, många äldre föreningar är dessutom skuldfria.

Men det finns föreningar som sticker ut med höga lån, de flesta i Stockholm. De tio med högst belåning har från 60 942 till 24 125 kronor per kvadratmeter i låneskuld. Enligt Hampus Dahlstedt, grundare av allabrf. se, är föreningens lån sällan något som köpare funderar över. I stället ligger fokus på Hampus pris och avgift, trots att fören- Dahstedt. ingens lån är en viktig faktor. – Om du köper en bostadsrätt för 75 000 kronor per kvadratmeter i en bostadsrättsförening som har 30 000 kronor i före ningslån per kvadrat, betalar du egentligen motsvarande 105 000 kronor per kvadratmeter för ditt boende. Om lägenheten är 70 kvadratmeter motsvarar din andel av föreningslånet över 2 miljoner kronor, säger Hampus Dahlstedt.

Teknik. Nu inleds ett projekt där bland

annat fastighetsägare, byggherrar och teleoperatörer ska se över hur radiovågorna lättare ska kunna hitta in i och ut ur husen. Enligt Jan Carlsson, professor och expert på radiokommunikation vid Sveriges tekniska forskningsinstitut (SP), som leder projektet drabbas mer eller mindre alla nybyggda hus av bekymret. Det har nu lett till att en särskild expertgrupp fått i uppdrag att kartlägga problematiken och försöka hitta lösningar som gör att husen är både energieffektiva och har bra mobiltäckning. Branschen har länge känt till att vanliga betongväggar dämpar radiovågorna och ger dålig mobiltäckning. Problemet har ökat eftersom de flesta fönster numera är försedda med metallbeläggning för att reflektera värmestrålning, vilket också stoppar radiovågor och får till följd att den trådlösa kommunikationen fungerar dåligt. Problemen ökar nu när allt fler går över till mobiltelefoni i stället för fast abonnemang. FOTO: ISTOCK

● I Södra Vrinnevi utanför Norrköping byggs nu ett av världens grönaste senior boenden (55+) med 48 moderna bostadsrätter runt en gemensam inglasad, tempererad vinterträdgård. För att hålla nere produktionskostnaderna byggs alla hus enligt samma ritningar och produktionsmodell. Kombinationen av svenskt vinterklimat och en tempererad

Energisnåla hus ger mobilproblem

Bostadsrätten får egen dag på mässa Mässa. Bostadsrätten får en egen dag på

Hem, villa & bostadsrättsmässan den 10 oktober. Under den speciella dagen kommer det bland annat att arrangeras utbildningar för bostadsrättsföreningars styrelser, programpunkter för bostadsrättshavare på mässans kunskapsscen samt möjligheter för besökare att få individuell rådgivning direkt i Bostadsrätternas monter.

Evenemang Hem, villa & bostadsrätts mässan Plats: Stockholmsmässan Tider: 8 oktober: 11:00–19:00 9 oktober: 10:00–18:00 10 oktober: 10:00–18:00 11 oktober: 10:00–17:00

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 15

Allt fler vattenskador 16 |

B O B Ă„T T R E 3 / 2 0 1 5

Tema: Vattenskador

Var femte bostadsrättsförening drabbas varje år av vattenskador enligt Bostadsrätterna. Nu visar en ny undersökning att vattenskadorna i kök under de senaste fem åren fortsatt att öka. Det är främst läckande slangar till disk maskiner som är den vanligaste skadeorsaken. TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

– Det är svårt att säga exakt vad det beror på att vattenskadorna i kök ökat. Troligen beror det på att det finns fler vattenanslutna utrustningar i köket. Andelen skador i bad och dusch har däremot minskat, säger Rolf Kling, teknisk chef på VVS Företagen och som arbetar med Vattenskadecentrum. En vattenskada är påfrestande för före ningen och ofta drabbas flera medlemmar. Åtgärderna kan ofta bli ganska kostsamma. Den genomsnittliga vattenskadan kostar minst 100 000 kronor. När det läcker ut vatten från diskmaskinen blir skadorna oftast mer omfattande än om det är tvättmaskinen som sprungit läck. Enligt skadeexperten Peter Bratt på Läns-

försäkringar beror det på miljön i kombination med utrustningen: – Diskmaskinen står ofta i en miljö som inte tål vatten till skillnad från tvättmaskinen som finns i ett våtrum, säger han. Numera är det allt vanligare att det även finns Peter Bratt. frys med ismaskin. Det är inte ovanligt att ismaskinern ofta har underdimensionerade slangar. Rolf Kling håller med honom. – Även om det kan bli läckage från kyl och frys är diskmaskinen fortfarande den största risken, säger han. Därför är det viktigt att föreningen informerar sina medlemmar om vikten av att ha slangar som är godkända och tillräckligt långa. När det gäller andra vattenanslutna maskiner

bör man ställa krav på att kopplingar och slangar är godkända. Hårdast drabbade är äldre fastigheter, särskilt de som är byggda på 1970–talet. I fastigheter som byggts senare kan det däremot finnas tätskikt under kyl och frys och diskbänk. – Det bästa föreningen kan göra är att investera i vattenlarm i varje lägenhet, säger Peter Bratt. De är precis som brandvarnare enkla att installera och tjuter när det exempelvis kommer in fukt under diskbänken. Kombinerar man det med ett underlägg under kyl och frys och diskmaskin spar föreningen både tid och pengar. Kostnaden blir cirka 500–800 kronor per lägenhet, det är inte mycket jämfört med en vattenskada som i varje lägenhet i snitt kostar cirka 45 000 kronor. Och oftast drabbas flera lägenheter. Den undersökning som gjorts togs fram i samband med ett examensarbete på Kungliga Tekniska Högskolan, KTH, om vattenskador. Resultatet presenterades under våren 2015. Uppsatsförfattarna Lovisa Hjalmarsson och Ayna Aydogdyeva förklarade då att ökningen med allt fler trycksatta vattenledningar i kök samt avsaknaden av krav på tätskikt och golvbrunn. Fakta som troligtvis kommer att leda till att det ställs nya krav på kök i framtiden. – Vi har arbetat med de här frågorna ett tag och håller redan på att se över våra regler, säger Rolf Kling. Det är något som också ligger i tiden. Vi kommer att presenteras ett förslag på sådant som vi räknar med ska börja gälla från nyår. n

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 17

Gjorde egen manual för vattenskador Med en manual för vattenskador på hemsidan har Brf Good Templars styrelse arbete förenklats och tid till åtgärder förkortats. TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM FOTO OSCAR URBINA LANZA

● Bostadsrättsföreningen Good Templar är noggranna med utformningen av informationen på hemsidan. Här finns det beskrivet hur de boende steg för steg ska gå till väga om en vattenskada uppstår. Något som underlättar styrelsens arbete och samtidigt gör att kommunikationen med de boende fungerar bra även när det uppstår problem. – När man bor i en äldre fastighet är det viktigt att så fort som möjligt komma in med rätt åtgärder om det uppstår en vattenskada för att minska skadans omfattning, säger ordförande Kristian Ramírez på Brf Good Templar.

” Det spar mycket arbete för oss i styrelsen.” Vattenskador kan uppstå på många olika sätt, ledningar kan gå sönder, det kan läcka in vatten utifrån genom tak eller fasad eller så kan tätskikten i badrummen kan vara undermåliga. En skada drabbar ofta flera lägenheter och det kan även bli skador på fastigheten. Gränsdragningen mellan vad föreningen svarar för och vad medlemmen svarar för ska framgå av föreningens stadgar. Informationen ska var tydlig och det är viktigt att den är begriplig. Kristian Ramírez, som själv i egenskap av bostadsrättshavare råkat ut för vattenskador i en annan förening, vet hur viktigt det är med bra tydlig information till medlemmarna hur de ska agera när det uppstår en skada.

18 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Kristian Ramírez, ordförande på Brf Good Templar.

– Informationen var dålig och det gjorde att vi betala för något som föreningen skulle ha betalat, säger han. Jag förstår att styrelsen var tacksamma över att föreningen kom undan. Men det gav en dålig smak i munnen. Och i längden är det inte bra när sådant här händer, eftersom det skapar otrygghet hos medlemmarna och misstro gentemot styrelsen.

För Brf Good Templars medlemmar har det under åren visserligen inte funnits några problem när det uppstått skador, eftersom föreningen haft en hel del sakkunskap i styrelsen när det gäller juridik. Men tillskottet med genomarbetad information som finns tillgänglig på hemsidan ses ändå som en viktig del i föreningens arbete.

Tema: Vattenskador

Illustration av huset från Brf Good Templars hemsida.

– Vi har alltid haft en ganska generös attityd. Det lönar sig bäst i längden och gör att man slipper onödiga, tidskrävande och svårlösta konflikter, säger tidigare ordförande Kristian Eriksson, som själv är hyresråd och har lång yrkeserfarenhet när det gäller bostadsrättsjuridik. Däremot har försäkringsbolagens krav under senare år blivit stramare och det har förstås påverkat vårt arbete i föreningen. På det sättet har det blivit allt viktigare att vi har en bra och fungerande kommunikation med de boende när det exempelvis uppstår en vattenskada. Eftersom föreningens hus byggdes 1930 finns det förstås svagheter när det gäller tätskikten. Därför är det också viktigt att föreningen snabbt sätter in åtgärder om det uppstår en fukt- eller vattenskada. Rutinerna för hur medlemmarna ska agera finns tydligt beskrivna på hemsidan, där det även ligger ett dokument med viktiga frågor som föreningen och besiktningsmannen behöver få svar på. – Det spar mycket arbete för oss i styrelsen, säger Kristian Ramírez. Visserligen ringer de ofta ändå när det uppstått en skada. Men det vi gör då är att hänvisa dem till informations. Där står exakt vad de ska göra och vem de ska kontakta. Många föreningar skriver själva ihop informationen och gör egna

formulär men det är något som Kristian Ramírez inte rekommenderar. Han betonar också att det är otroligt viktigt att all information är tydlig och lätt att förstå. – Jag jobbar själv med konsumentjuridik och vet hur viktigt det är att information är begriplig. Man måste vara tydlig eftersom det gäller att få de boende att så snabbt som möjligt anmäla för att begränsa skadorna. Tanken är ju att man ska undvika att det uppstår oklarheter. För att allt skulle bli korrekt valde vi att använde oss av information från fastighetsägarna och försäkringsbolagen. Innan texten och formulären sedan laddades upp på hemsidan gjordes även en juridisk kontroll av texten. – Vi har tur eftersom Kristian Eriksson med sina många år som hyresråd har juridiska sakkunskaper inom föreningen, säger Kristian Ramírez. Men saknar man juridiska sakkunskaper i styrelsen kan man vända sig till någon av organisationerna och låta en av deras jurister kontrollera texten innan den läggs ut på hemsidan. n

Ska du by ta t säkerhetsd ill ö Kolla upp de rr? t här! Är dörren b brra ran ndkla ass s ad d för att stå em emot o ful u lt utv t ec e kl k ad d brand i min d ins nst 30 3 miin nu utter er? ? Är den brand dg ga asttät ät och h brandgasttäthe h ts t klassssa ad (k (klla assss S )? m ? Är den n tes e ta ad, kla assssa sa ad d o ch h certifi fie fi erad fö ör ljl ud ud och h inb bro ott t? Är för ö ettagett ISO SO -ccer er ti tifi fie fi errat, 90 0 occh 14001 01 1 (kva v liite et occh miljjö) ?

Elller köp en Daloc.

Numera umera är det lag (Boverkets Byggregler 5:534) på att alla nyinstallerade dörrar mot trapphus ska vara brandgastäthetsklassade. ra både brand- och brandgastäthetsklassade Ytterst handlar det om att rädda liv. Är du fastighetsägare eller sitter med i en styrelse i en bostadsrättsförening är det dessutom ditt ansvar att dörrarna i trapphuset uppfyller kraven enligt lagen. Köper du din Daloc Säkerhetsdörr av Secor behöver du inte bekymra dig om någonting. Alla våra säkerhetsdörrar är provade, typgodkända och certifierade och uppfyller Boverkets alla krav. Läs mer på secor.se.

Anlita sakkunniga/ proffs för skadan Tänk på att kolla föreningens stadgar och se över hur avtalet med det egna försäkringsbolaget är utformat och vilka krav de har innan arbetet startar.

Ky ge Sä

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Har du råkat ut för en vattenskada? Anmäl skadan!

Uttorkning av skadan

Det första du som boende ska göra är att anmäla skadan! Dels ska du kontakta oss i styrelsen – men du ska också kontakta ditt eget försäkringsbolag. Detta ska du göra så fort som möjligt när du upptäcker skadan. Vi i styrelsen kommer att anmäla skadan till vårt försäkringsbolag.

Föreningen ser till att boka avfuktningsutrustning och står för denna och elkostnad. Därefter lagar föreningen det som föreningen är skyldig att laga enligt våra stadgar. Det kan till exempel vara trasiga avloppsrör eller en brunn som har gått sönder.

Utred skadan! Bostadsrättsföreningen anlitar sedan en fukttekniker som kommer och besiktigar skadan. Detta måste göras omgående för att snabbt utreda vad som hänt och om det drabbar någon annan boende i föreningen. Vad fuktteknikern kommer fram till kan vara avgörande för hur kostnaderna sedan fördelas. Du som boende måste bidra med att ta emot fuktteknikern och de besök som behövs för att utreda skadan. Om du inte kan bidra med detta själv så måste du se till att någon i styrelsen kan hjälpa till genom att du t ex lånar ut en uppsättning nycklar. Om utredningen visar att det finns fukt i bostaden måste föreningen boka utrivning av det skadade området. Vanligtvis om det rör sig om en skada i ett badrum med tätskikt måste man riva ut hela badrummet. Ett skadat tätskikt måste i princip göras om i sin helhet.

För mer info, gå in på brfgoodtemplar.se

20 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Färdigställande av utrymmet Föreningen färdigställer utrymmet fram till ytskikten. Därefter står du som boende för färdigställande. Här slutar föreningens ansvar – föreningen återställer inte tätskikt, ytskikt eller återinstallation av inredning.

Bostadsrättshavarens ansvar När föreningen har slutfört uttorkningen och eventuellt lagat sådant som är trasigt inne i själva huset får bostadsrättshavaren ta över. Detta eftersom våra stadgar anger att ansvaret för ytskikt och inredning ligger på medlemmen. Bostadsrättshavaren bör därför alltid kontakta sitt försäkringsbolag och göra upp med dem om hur skadan ska regleras. Det är viktigt att bostadsrättshavaren själv får hålla i kontakterna med sitt försäkrings bolag, då det kan finnas många saker som ska regleras och utredas, exempelvis värde beräkningar, åldersavdrag och ansvars frågor.

Det är att rekommendera att föreningen bara tecknar avtal med entreprenör för att åtgärda de skador som, enligt stadgarna, föreningen ska åtgärda. Bostadsrättshavaren får själv teckna avtal med en entreprenör om återställandet av sina ytskikt. Inget hindrar att det är samma entreprenör som utför båda åtgärderna, vilket kan vara praktiskt, men avtalen bör vara skilda åt. På så vis uppstår ingen tvist mellan bostadsrättsföreningen och medlemmen om hur kostnaderna i efterhand ska fördelas.

Vem betalar? Den som enligt stadgarna ska underhålla något ansvarar också för att betala för det. Men i vissa fall kan det föreligga försumlighet eller vållande. Det kan vara en bostadsrättshavare som fortsätter att duscha mot ett skadat ytskikt eller en förening som inte byter avloppsstammar fast det är känt att de sedan länge är uttjänta. Om någon har förfarit ovarsamt kan motparten begära skadestånd. Den som vållat skadan får då betala den andra partens merkostnader på grund av skadan. Avdrag ska göras för ålder, men i övrigt får den som vållat skadan betala. Om det är tydligt att en bostadsrättshavare har orsakat skadan genom försumlighet eller vållande kan föreningen kräva ersättning av denne för sin självrisk. n

Tema: Vattenskador

Diskmaskinen är en vanlig källa till läckage. Underlaget för maskinen ska vara vattentätt och uppvikt i bakkant så att vattenläckage samlas upp och leds fram, och därmed upptäcks i tid. Särskilda diskmaskinsunderlägg finns.

Var uppmärksam på eventuella missfärgningar, flagnande färg etcetera i taket. De kan tyda på vattenskada hos ovanpåboende granne.

yl och frys kan orsaka vatten- och mögelskador enom att kondensvatten läcker ut under skåpen. ätt in speciella underlägg för kyl och frys.

För att lättare upptäcka läckage bör du undvika att ha för mycket saker i diskbänksskåpet. Kontrollera regelbundet.

Sätt in diskbänksinsats och stosar (don för sammankoppling av två rörändar för att undvika läckage).

Kontrollera regelbundet hur det ser ut under badkaret för att undvika läckage från avrinningsröret. Rengör golvbrunnen.

ta ner

Om kondens på speglar finns kvar efter 5–10 minuter efter bad/dusch kan det vara ett tecken på bristfällig ventilation.

Kontrollera regelbundet tvättoch torktumlaranslutningar.

SVE

AF GR

Se till att ha en fungerande ventilation i våtutrymmet.

dru

Kontrollera golv- och väggbeklädnader. Det får inte finnas öppna skarvar eller sprickor i dessa. Kontakta fackman om åtgärd behövs.

Åtgärda droppande kranar.

e mm

Täta skruvhål och rörgenomföringar på riktigt sätt.

Ta alltid bort vattensamlingar efter dusch och bad.

Rensa och rengör golvbrunnen regelbundet. En smutsig golvbrunn kan ge upphov till stopp som leder till översvämning.

Kontrollera golvbrunnen så att klämringen som håller mattan på plats sitter ordentligt fast.

Tips! Så här kan risken för vattenskador i kök förebyggas:

•• Installation av vattenanslutna hushållsma-

skiner som diskmaskin, kyl och frys med ismaskin ska alltid utföras av ett behörigt VVS-företag. Installera vattenfelsbrytare antingen på inkommande vattenledning som täcker hela

••

husets vattenledningssystem eller anslut separat på vattenledningen till respektive hushållsmaskin. Kontrollera vattenledningarna i ditt diskbänksskåp regelbundet att alla vatten- och avloppsanslutningar är täta.

••

•• Vattentätt golv i diskbänksskåp och vattentäta underlägg för kyl/frys och diskmaskin. •• Installera ett vattenlarm för cirka 350 kronor så upptäcker du eventuella läckage snabbare.

*KÄLLA: LÄNSFÖRSÄKRINGAR

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 21

N YRÅ I KB

W W W. E N T R E S K Y LTA R . S E BY

BÄC C M A N & B E RG LU N D SW E D E N

VAC KRA OC H UNIKA TRAPPREGIS TER, N AMNTAVLOR, TIDNIN GSHÅLL ARE, BREVL ÅDOR, N AMNSKYLTAR, MM. RIN G OSS PÅ 08-66 99 100

Appfeber Det börjar dyka upp allt flera nyttiga appar som kan komma väl till användning för bostads rättsföreningars styrelser. Här presenterar Bo bättre några appar och vad de kan användas till. Styrelseappen Den har tagits fram av HSB Göteborg. Syftet med appen är att användaren snabbt och enkelt ska kunna ta fram en rekommenderad summa på vad bostadsrättsföreningen bör ge var och en av sina ledamöter i styrelsearvode. Appen laddas ner gratis på App Store eller på Google Play genom att söka på Styrelseapp.

Värde guiden Appen har gjorts av SBAB. Användaren kan snabbt och enkelt få en värdeindikation på hus och lägenheter i Sverige genom att skriva in adress, storlek och månadsavgift. Appen finns att ladda ner gratis på App Store och Google Play.

Bostadsrättappen Ett kommunikationsverktyg som används både av boende och styrelsen i bostadsrättsföreningen. Den kan användas för att förmedla nyheter från styrelsen, information med frågor och svar samt trivselregler. De boende kan också enkelt skicka meddelande och bilder till styrelsen. Det går att lägga upp en kontaktlista till styrelsemedlemmarna och externa kontakter. Appen finns att ladda ner gratis på App Store och Google Play. Den kostar men alla föreningar erbjuds en gratis testmånad.

Säkra våtrum App med GVK:s branschregler som ska ge både hantverkare och beställare praktiska instruktioner för hur man bygger våtrum på rätt sätt. Föreningens styrelse kan också med hjälp av appen jämföra ett utfört arbete med branschreglerna för att se om arbetet håller måttet. Branschreglerna tillämpas vid så kallade tunnskiktskonstruktioner och gäller för badrum, toalett och tvättstuga. Appen finns att ladda ner gratis på App Store och Google Play.

www.andresmaleri.se

Behöver ni renovera fasaden? Vi har stor erfarenhet och många goda referenser av bostadsrättsföreningar. Gör som dem – investera rätt!

Kontakta oss: info@andresmaleri.se 018-10 12 22

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 23

Om det ändå vore så här enkelt att

hitta fukten... Fukt-och vattenskador orsakas ofta av bristfälliga tätskikt bakom kakel och klinker, föråldrade mattor som krympt, bristfälliga gjutjärnsbrunnar och otätheter mellan brunn och klämring.

Vid minsta tvekan ska en skadeutredning genomföras och vi på MISAB Gruppen hjälper dig genom hela processen; från utredning och analys till kostnadsförslag och färdigställande.

Läs mer på: misabgruppen.se

Förhöjda radonvärden?

Spolservice

Enligt miljöbalken ansvarar styrelsen för inomhusmiljön. Förhöjda radonvärden ska enligt riksdagsbeslut åtgärdas innan år 2020.

Efter radonåtgärderna är vi alltid noggranna med att utföra en efterföljande långtidsmätning för att kontrollera nivåerna.

Spolservice hjälper dig med både akuta och förebyggande insatser inom:

MISAB Gruppen hjälper er hela vägen med besiktning, analys och åtgärdsförslag.

Läs mer på misabradon.se eller ring oss på 0220-232 10

Vi är 9001- och 14001 certifierade!

MISAB Gruppen samordnar och erbjuder saneringsteknik och service utöver det vanliga. Varje enskilt tjänsteområde har sin profession vilket gör att vi har spetskompetens inom Skadeteknik, Entreprenad, Fastighetsjour, Vakuumteknik, Fuktteknik, Elektronik, Spolteknik och Radonteknik.

Professionell hjälp & service dygnet runt Tel: 0220-232 50 eller 016-12 04 00 misabgruppen.se

Så här skottar ni säkert i vinter Snart är vintern här, vilket för många bostadsrättsföreningar och andra fas tighetsägare innebär en hel del bestyr med att hålla snö och is borta från taken. Det betyder att det är dags at kolla upp om föreningen har anlitat en entreprenör som skottar taket under vintern.

● – Har man inte skrivet ett avtal med någon är det viktigt att det görs så fort som möjligt, se till att anlita någon, säger Alexander Iliev, jurist och ansvarig för Skotta säkert på Entreprenörföretagen. – Företaget måste kunna göra en ordentlig besiktning av taket innan avtalet skrivs. Går man ut i november kan man få problem, dels kan det ha kommit snö och dessutom har de flesta företag mycket att göra då. Säkerheten är en viktig del att tänka på i valet av företag när det gäller borttagningen av snö och is på taket. Det har under tidigare år skett många tragiska dödsfall och skador på människor, fastigheter och annan egendom. För några år sedan startades utbildningar och det gjordes en

satsning av Entreprenörföretagen, som ägs av Plåtslageriernas riksförbund, att aktivt arbeta för att vända trenden, bland annat genom utbildningar och licensieringskrav. Den största av dessa satsningar är Skotta säkert – vilket har lett till att det i vinter finns drygt 5 000 licensierade takskottare Alexander Iliev. i landet. Skotta säkert har tagits emot väl av både försäkringsbolag, fastighetsägare, allmänhet och av de företag som sysslar med takskottning. Systemets positiva effekter har även gett projektet internationell uppmärksamhet, vilket bland annat har lett till att Skotta säkert nu även finns på licens i Finland. En viktig del i arbetet är att få förståelse från fastighetsägare att säkerheten måste vara hög inte bara på taket utan även nere på marken när arbetet pågår. Bemanning på gatan är en viktig del. – Något vi märkt är att bostadsrättsföreningar i storstäder har svårt att förstå att

företagen har vakter på gatan som arbetar med att hålla uppsikt, säger Alexander Iliev. Att det krävs flera vakter exempelvis om man skottar i Stockholms innerstad på en gata men mycket trafik och fotgängare är något man måste förstå. I grunden är det fastighetsägarens ansvar att se till att ingen person skadas av snö eller is som faller ner från fastigheten. Allt fler börjar nu bli medvetna om vikten av att anlita certifierade företag med hög säkerhet. Enligt försäkringsbolagen börjar man redan se resultat i form av att skador på personer, fastigheter och egendom har minskat rejält sedan Skotta säkert startades.

Läs mer på skottasakert.se

Visste du att vi på ISS Brf-tjänster idag förvaltar ca 600 bostadsrättsföreningar från Malmö i söder till Åre i norr? I mer än 50 år har vi levererat förvaltning till bostadsrättsföreningar och en del av dessa har vi kvar än idag! Läs mer om hur vi med våra specialistkunskaper och resurser kan hjälpa er bostadsrättsförening. Kontakta oss via www.iss-brf.se eller på tel: 020-155 155. Anmäl dig till en öppen styrelsekurs. Lär mer om styrelsens ansvar och vilka lagar som reglerar styrelsens arbete. 14/10 Stockholm, 21/10 Uppsala, 5/11 Västerås, 10/11 Gävle, 18/11 Falun. För anmälan se www.iss-brf.se

Ny ekonomisk förvaltare för er bostadsrättsförening? FACILITY MANAGEMENT

CLEANING |

SECURITY |

PR O PERT Y

CATERING |

SU P P O RT SE RV ICE S | se.issworld.com/property

GÖR NÄSTA FÖNSTERBYTE ÅR 2045. TIDIGAST. Karmbottenstycke. Långvarigt rötskydd.

Karmsida. Långvarigt rötskydd.

Karmöverstycke. Långvarigt rötskydd.

Stångstyrning. Förstärker och skyddar mot angrepp på spanjolett.

Aluminiumbeklädd båge, bågsida. Minskat underhåll.

Toppbeslag. Förstärkt för ökat inbrottsskydd.

Aluminiumbeklädd båge, bågunderstycke och bågöverstycke. Minskat underhåll.

Bågbottenstycke. Långvarigt rötskydd.

Vridbeslag med utfallsspärr. Underlättar fönsterputs.

Bågsida. Långvarigt rötskydd.

Aluminiumbeklädd karm, karmöverstycke. Minskat underhåll.

Isolerglaskassett. Energisparande.

Mittbeslag. Lång hållbarhet.

Bågöverstycke. Långvarigt rötskydd.

Aluminiumbeklädd båge, bågsida. Minskat underhåll. Aluminiumbeklädd karm, karmsida. Minskat underhåll.

Säkerhetsslutbleck. Bågbottenstycke. Långvarigt rötskydd.

Handtag Pure. Lång hållbarhet.

Spanjolett med härdade låskolvar.

Skruv till beslag.

Tätningsoch släplister. Tätar mot luft, vatten och kyla. Skruv till slutbleck och infästning av karm.

Samtliga delar i våra fönster är noga utvalda och testade – från den stora, bärande karmen ner till minsta skruv. Tillsammans skapar de en gedigen och slittålig produkt. Och det är därför vi kan ha branschens längsta garanti! Vi erbjuder 10 års garanti på fönstrets funktion, 10 år mot kondens mellan glasen i isolerrutan och 30 år mot röta.

Hitta din närmaste återförsäljare på elitfonster.se

Tema: Ventilation

Luften vi andas Forskning på inomhusluften är ett eftersatt område FTXsystem, kombinerade med kraftfulla filter, är det absolut bästa sättet att förbättra inomhusluften, visar ny forskning. Men det forskas väldigt lite på hur inomhusklimatet påverkar oss. Vid en OVK-besiktning är det i första hand luftflödet som mäts. Många bostadsrättsinnehavare, som köper ny fläkt till köket, kopplar in den själv och ibland bär det sig inte bättre än att köksfläkten ansluts direkt till i fastighetens centrala ventilationssystem. Detta leder till att grannarna får in matos i sina lägenheter. Nu framförs krav på att ombyggnad av kök och badrum skall vara anmälningspliktiga.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 27

Ett kraftfullt filter i kombination med uppgradering från F- till FTXventilation gjorde att Brf Storuven på Hornsgatan i Stockholm fick en helt ny kvalitet på sin inomhusluft. Anders Hedström gjorde mätningar i en av föreningens lägenheter.

Tema: Ventilation

Dramatiskt bättre med FTX-system I bostadsrättsföreningen Storuven på Hornsgatan i Stockholm har man fått nästan 70 procents bättre luftkvalitet. Föreningen uppgraderade sin F-ventilation (mekanisk frånluft) till FTX (frånoch tilluft med värmeväxling) och satte in ett kraftfullt filter. TEXT OCH FOTO INGER EVERTSON

● – F-ventilationen tog in luften ofiltrerad i fastigheten från gatusidan, berättar Anders Hedström, som är luftkvalitetsexpert hos filtertillverkaren Camfil AB och den som ledde undersökningen. – Problemet i stadsmiljö är att emissioner och gasformiga ämnen tillsammans med nanopartiklar från fordonsförbränning letar sig in i våra bostäder, säger Anders Hedström. De föroreningar som finns i inomhusluften härrör till 75 procent från vägburen trafik. – Det är inte heller dubbdäck som är det största problemet, vilket många tror, utan det är nanopartiklar från diesel som är de värsta miljöbovarna, säger Anders Hedström. Fastigheten, där mätningarna gjordes, är uppförd år 1969. – Vi använde portabla partikelräknare för att mäta luftens kvalitet både utomhus och inomhus, berättar Anders Hedström. Nivån av smutsiga partiklar är mest kritisk sju meter upp i luften, där andra våningen i en flerfamiljsfastighet oftast är belägen. Därför valde man andra våningen och en lägenhet som har fönster både mot gården och mot gatan. År 2013 mättes luftkvaliteten, innan installationen av ventilationen med tilloch frånluft hade gjorts. Det visade sig att luften inomhus var nästan lika dålig som utomhusluften med cirka 22 miljoner partiklar 0,3 µm i storlek. PAH, polycykliska aromatiska kolväten, mättes också, vilket är oförbrända ämnen som härrör från petroleum. PAH minskades inomhus signifikant efter FTX-installationen. Sex månader efter den första mätningen var det nya FTX-sys-

temet på plats. Nya mätningar gjordes efter godkänd OVK-kontroll. – De filter som vi använde i anläggningen var ett partikel- och kolfilter i kombination. Vi valde ett F7-filter med en kolbeläggning. Lägenheten hade ett luftflöde på 0,8 luftomsättningar per timme vid OVK-besiktningen, och det projekterade luftflödet för hela systemet var 856 liter per sekund, det vill säga helt OK. – Partikelhalten i utomhusluften hade vi hela tiden som referens. Kvaliteten på inomhusluften är avhängig av hur uteluften är, och uteluft förändras hela tiden, därför mättes också utomhusluften två gånger per dag. Hela mätningen tog 10 timmar före och 10 timmar efter installationen av det nya ventilationssystemet.

” Med mätningarna vi gjorde på Hornsgatan har vi bevisat att det går att få betydligt renare luft inne än ute.” För att man inte skulle få in alltför för orenad luft från gatan tar det nya ventilationssystemet istället in luft från taket riktat mot gården. När man mätte luftkvaliteten efter installationen av FTX-ventilationen var inomhusluften 65–70 procent renare än utomhusluften. – Detta var ett resultat som vida översteg mina förväntningar, säger Anders Hedström, som har arbetat med luftfilter i flera decennier.

När uteluften innehöll 22 miljoner partiklar per kubikmeter luft var motsvarande siffra för inomhusluften knappt 8 miljoner. Anders Hedström presenterade dessa rön vid ett seminarium i Almedalen 2014 och de rönte stort intresse i fastighetsbranschen. En fråga som har aktualiserats är hur man ska kunna få en bättre inomhusluft i miljonprogrammens fastigheter. – Att bygga om från F-system till FTX medför en kostnad, men värmeväxlingen gör att uppvärmningkostnaderna sjunker. Det väsentliga är att inomhusmiljön blir bättre med ett friskare liv hos de boende som följd. För mig är de boendes luftkvalitet första prioritet, säger Anders Hedström. Han säger också att gamla sopschakt med fördel kan användas för dragning av ventilationsrör i fastigheten. Det går också att lägga rören utvändigt eller i trapphusen. – Ett stort problem är att det inte finns några riktvärden på vilken kvalitet inomhusluften ska ha. Vid en OVK-mätning tar man hänsyn till luftflöden och koldioxidhalt, men inte partikelhalten, säger Anders Hedström. Han efterlyser ett sådant riktvärde på luftkvaliteten inomhus. – Med mätningarna vi gjorde på Hornsgatan har vi bevisat att det går att få betydligt renare luft inne än ute. I framtiden skulle jag väldigt gärna vilja se detta riktvärde vid en OVK: ”Inomhusluften ska alltid innehålla 70 procent mindre partiklar än utomhusluften oavsett var fastigheten är belägen.” Mobila luftrenare med Hepafilter kan göra att luften bli ännu renare i kombination med bra filter, det är en slutledning av Hornsgatans utredning. n

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 29

Kräv anmälan vid renovering av kök och badrum Olle Nevenius önskar att fler bygger om sina frånluftssystem (F) till från- och tilluftsventilation (FT). Han vill också se mer bestämda BRF-styrelser, som kräver anmälningsplikt när en bostadsrättsinnehavare vill bygga om kök eller badrum. TEXT INGER EVERTSON

● –Vid en OVK-besiktning är det vanligt att en hel fastighet får underkänt vid ventilationskontrollen på grund av att någon har monterat in en fläkt i ventilationssystemet. Då finns det risk att ventilationssystemet i hela fastigheten inte fungerar som det ska, säger Olle Nevenius, ordförande i Funktionskontrollanterna i Sverige (FunkiS), som organiserar de som kontrollerar ventilationsanläggningar. – Luftflödet ska vara som det var tänkt när fastigheten byggdes, säger Olle Nevenius. Det är viktigt för vår hälsa att luftkvaliteten är bra i våra bostäder. – Det var därför som regering och riksdag beslöt att införa obligatorisk ventilationskontroll (OVK) i alla byggnader år 1991, berättar Olle Nevenius. Medlem i organisationen FunkiS kan den bli som har behörighet att utföra OVK-besiktning. Dessutom kan kommunala handläggare av OVK bli anslutna. Organisationen har i dag cirka 1 200 medlemmar. Olle Nevenius är övertygad om att luftkvaliteten i våra bostäder är betydligt bättre i dag än före 1991. Med jämna mellanrum (vart tredje eller

vart sjätte år) mäts luftflöden, men det görs också andra mätningar, som kontroll av temperatur, ljud och koldioxidmängd. – Vid OVK-besiktningar kontrollerar man också att bostäderna verkligen är genomventilerade, säger Olle Nevenius. Minst hälften av luften i en bostad bör ha 30 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

bytts på en timme, vilket betyder att all luft ska vara bytt varannan timme. Ventilationssystemet ska se till att uteluft kommer in och förorenad luft förs bort. För att allt ska fungera tillfredsställande får inga galler vara igensatta och tilluftsdonen ska vara rena, liksom fläktarna. – Speciellt i badrum är det vanligt att luftdonen är igensatta, eftersom man där använder badrockar och badlakan, som avger flock och små tygrester.

” Luftflödet ska vara som det var tänkt när fastigheten byggdes.” Många fastigheter i Sverige har endast

självdrags- eller frånluftsventilation, vilket betyder att man inte har full kontroll över hur luften kommer in i byggnaden. En del av luften kommer in via springor i väggar och fönster eller via ventilations- eller vädringsluckor. Risken är att luften inte filtreras tillräckligt och att den är kall. Ibland finns moderna tilluftsdon, med tillhörande filter i väggarna, så att luften får bättre kvalitet. I ett FT-system styr fläktar både tilloch frånluft. Det är ett balanserat system där man har full kontroll över luftväxlingen. – Det är fullt möjligt att bygga om ett F-system till ett FT-system, säger Olle Nevenius.

– Kompletterar man sedan med värme återvinning, får man ett FTX-system. Då tjänar föreningen cirka 70 procent av frånluftens värme, säger han. Det ska också påpekas att det går att komplettera ett F-system med värmeväxling och då har man fått ett FX-system. Han säger att det naturligtvis kostar

en slant att dra ventilationsrören genom fastigheten, men han menar att bostadsrättsföreningen har tjänat in det flera gånger om, ifall man räknar på 50 års sikt. Vid en sådan ombyggnad bör man dock tänka på att trycket i huset kan förändras. Detta måste man ta hänsyn till så att det inte blir fuktskador på vind och på tak. Vid nästan alla förändringar i en byggnad kan man få andra effekter vid sidan av de avsedda. Därför gäller det att hitta kompetenta konsulter som ser byggnaden som en helhet. – I självdrags- och F-ventilerade bostadshus är det inte ovanligt att uteluftsdonen för tilluft är tilltäppta. Om ventilationen finns alldeles intill tv-soffan kan det bli kallt om ryggen. Och då är det lätt att lägenhetsinnehavaren täpper till så att luften inte kommer in just där, säger Olle Nevenius.

Men luften tar sig ändå in och då blir trycket på de övriga ventilationsställena högre. Då kanske man sätter för tilluftsventilationen på fler ställen, vilket till slut gör att all luft kommer in på en och samma plats med högt tryck och hög ljudnivå som följd.

Tema: Ventilation

Tillsyn av imkanaler löste ventilationsproblem När bostadsrättsföreningen Duetten för tre år sedan rensade imkanalerna i fastigheten upptäckte man att det hade monterats in elektriska köksfläktar i ventilationssystemet i sex lägenheter.

FOTO: ISTOCK

– För att minimera risken för tilltäppt ventilation eller smutsiga ventilationsdon bör styrelsemedlemmar eller fastighetsskötare gå runt till de boende, någon gång per år, för en enkel ventilationskontroll. Detta kan göras samtidigt som man kontrollerar att brandvarnarna fungerar i lägenheterna, säger Olle Nevenius. – Det är också viktigt att styrelsen är mycket tydlig med vad man får göra och inte göra vid en köksombyggnad. Det bör vara obligatorisk anmälningsplikt till styrelsen när bostadsrättsinnehavarna bygger om kök eller badrum. Samtidigt gäller det att medlemmarna i styrelsen är väl bevandrade i de regler som gäller, säger Olle Nevenius. n

● – Det gjorde att ventilationen inte fungerade som det var tänkt. Vi såg då till att lägenhetsinnehavarna bytte ut de motordrivna köksfläktarna mot en annan, godkänd fläktlösning, berättar Michael Finnsjö, föreningens vice ordförande. – Lägenhetsinnehavarna fick själva bekosta de nya fläktarna och monteringen av dem, säger Michael Finnsjö. Han säger också att det är förödande för hela ventilationssystemet om man kopplar elektriska fläktar till fastighetens ventilationssystem. – Vid senaste OVK-besiktningen fanns det några anmärkningar på felaktiga ventilationskonstruktioner, men dessa anmärkningar var av mindre art, säger Michael Finnsjö. Men också åtgärdande av dessa fel fick lägenhetsinnehavarna bekosta själva. Styrelsen för bostadsrättsföreningen Duetten är inte så van vid att beställa OVK-besiktningar. – Det var faktiskt första gången vi gjorde en besiktning trots att husen byggdes år 1980, förklarar Michael Finnsjö. Lösningen på den gåtan är att bostadsrättsföreningen bildades år 2009, då Huddinge kommunala fastighetsbolag

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Huge Fastigheter AB sålde bostäderna till de boende, som då bildade en bostadsrättsförening. OVK-besiktning hade då gjorts under ledning av Huge Bostäder ett år före bostadsrättsföreningens bildande. När Huge Bostäder sålde beslutade sig merparten av de boende för att köpa sina lägenheter. – Men vi har också hyresgäster och där är det föreningen som måste stå för alla reparationer, även sådana som härrör från felmonterade köksfläktar, förklarar Michael Finnsjö.

” Det var första gången vi gjorde en besiktning.” Bostadsrättsföreningen Duetten består av 115 lägenheter, varav 95 är bostadsrättslägenheter och 20 är hyresrätter. Kostnaden för en OVK-besiktning per lägenhet varierar och är bland annat beroende av hur ventilationssystemet ser ut och antal bostadsrätter. Det brukar kosta några hundralappar per lägenhet, sällan över 500 kronor per bostadsrätt. Denna kostnad står föreningen för. Det som kostar är de eventuella åtgärder som måste vidtas för att ventilationssystemet ska fungera som det är tänkt, nämligen att alla boende ska få den mängd luft som de har rätt till. n

på din brf a r e r t s Regi nar.se

ran www.eg ratis! Det är g

” Egrannar har gjort det smidigt för oss att samarbeta med alla som bor i vår förening.” Katarina Forste, ordf Bf Renstjärnan, Stockholm

Snygg hemsida

Bokningsfunktion

Anslagstavla

Medlemsregister

www.egrannar.se

Luftflödet mäts vid OVK-besiktning OVK, obligatorisk ventilationskontroll, är ett myndighetskrav sedan ungefär 25 år tillbaka. Den kom till för att inomhusmiljön i bostäder, skolor och offentlig miljö helt enkelt var för dålig. TEXT OCH FOTO INGER EVERTSON

● År 1991 infördes kravet på OVK. Det var regering och riksdag som ansåg att det måste göras något åt den undermåliga inomhusmiljön i bostäder, skolor och arbetsplatser. Byggnader ska ha god ventilation för att åstadkomma en bra inomhusmiljö. Därför ska OVK, obligatorisk ventilationskontroll, utföras regelbundet. Fungerande ventilationssystem är a och o, så att alla boende får tillgång till den luft de har rätt till. – Kontrollanten som utför OVK ska vara certifierad, berättar Kenneth Larsson, på fastighetskonsultföretaget Frakka AB i Stockholm som bland annat utför OVK-besiktningar. Helst bör den som utför besiktningen vara certifierad med klass Kvalificerad. Det betyder att kontrollanten får utföra besiktning av all ventilation, även FT och FTX. – Det är viktigt att den som besiktigar fastigheten är noggrann och tänker på att besiktningen ska ligga till grund för en bättre inomhusmiljö för de boende. Detta ger grunden till ett friskare liv, säger Kenneth Larsson.

En flödesmätare i aktion.

32 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Att luftflödet är det rätta är det viktigaste vid en besiktning, men kontrollanten ska också ge förslag på hur energiåtgången för ventilationen kan minskas med bibehållen luftkvalitet. Utförandet av OVK måste göras enligt

svensk lag och ska initieras av byggnadens ägare. Certifieringsorganet, som certifierar funktionskontrollanter, ska vara ackrediterat. Kontrollera alltid att den som anlitas för besiktning av ventilationssystemet verkligen är certifierad. Om vederbörande inte är det så kommer protokollet inte att godkännas av kommunen utan skickas tillbaka med krav på ny kontroll – Som grund bör föreningen se besiktningen som en möjlighet att förbättra inomhusklimatet och inte bara som ett krav från en myndighet, säger Kenneth Larsson. Han tillägger att det är viktigt att alla utrymmen verkligen kontrolleras och att bostadsrättsföreningen får ett tydligt protokoll för att lätt kunna åtgärda eventuella fel. – När föreningen beställer en OVK bör man fråga vad som ingår i offerten och vad som tillkommer samt pris per timme för detta. Det är också viktigt att ta reda på hur mätningen ska gå till och hur kontakterna mellan parterna ska hanteras, säger Kenneth Larsson. Innan besiktning ska datum för denna kungöras på anslagstavla eller något annat ställe där de boende ser det. När ventilationssystemet tas i bruk första gången eller efter en omfattande ombyggnad, ska ventilationen besiktigas. OVK ska sedan utföras med sex eller tre års mellanrum. Flerbostadshus med FT- eller FTX-venti-

lation ska OVK-besiktigas vart tredje år och flerbostadshus med S-, F- eller FX-ventilation vart sjätte år. Besiktningen ska bland annat ta fasta på att ventilationssystemet inte får sprida föroreningar och att luftflödet är det rätta. Dessutom ska det finnas lättillgängliga instruktioner och skötselanvisningar. Den standard som rådde när systemet togs i bruk blir norm vid de återkommande besiktningarna. Om det har gjorts en omfattande renovering av fastigheten gäller de krav på ventilation som fanns vid tiden för ombyggnaden.

” Besiktningen ska ligga till grund för en bättre inomhusmiljö för de boende.” Inomhusklimatet får inte försämras om man vidtar åtgärder för att förbättra energihushållningen, men kontrollanten ska undersöka om och i så fall hur energiförbrukningen kan minskas i ventilationssystemet med bibehållen luftkvalitet. – Vid en kontroll undersöker vi den befintliga ventilationen, som dokumenteras i ett OVK-protokoll. Besiktningsmannen noterar felaktigheter i protokollet med 1:or och 2:or, berättar Kenneth Larsson på Frakka AB. Detta är dock inget krav, den som besiktigar ska enligt regelverket notera brister och ange varför. Av hävd används dock beteckningarna 1 och 2 av många kontrollanter. En 1:a betyder ett mindre fel. Det räcker om felet åtgärdas till nästa ordinarie intervall för OVK. Byggnaden blir godkänd trots ett antal 1:or i protokollet. – En 2:a betyder ett större fel, som måste åtgärdas snaras möjligt och senast inom sex månader efter den första besiktningen. Även med en enda 2:a i en bostad får hela byggnaden ”ej godkänd OVK-besiktning”, säger Kenneth Larsson.

Tema: Ventilation

Då måste felet vara avhjälpt inom sex månader och sedan blir det ombesiktning. Resultatet måste bli godkänt. Kenneth Larsson säger att en av de van-

ligaste orsakerna till en anmärkning är att köksfläkten kopplats till ventilationssystemet. – Dels har man då många gånger ingen ventilation i köket när fläkten inte är på, dels kan det tryckas in matos och dålig luft i grannlägenheter, framför allt om kanalerna i skorstenen inte är helt täta. Inte heller vid från- och tilluftsventilation är det tillrådligt att koppla köksfläkten till ventilationssystemet. Det blir då fläkt på fläkt, viket gör det svårare med inställningarna. Om lägenhetsinnehavaren har kopplat köksfläkten till ventilationssystemet är det den boende som själv får bekosta återställandet till ursprungligt skick. Om en föregående ägare har gjort den felaktiga installationen är det fortfarande den nuvarande ägaren som måste åtgärda felet. Eventuellt kan man försöka få den tidigare ägaren att betala återställandet. Det händer att lägenhetsinnehavare täpper till ventilationen i sin lägenhet. Det leder till att inomhusmiljön blir försämrad i den aktuella lägenheten och kan leda till sämre ventilation i hela byggnaden. Andra vanliga fel, som måste åtgärdas, är annars igensatta ventiler vid ombyggnation av kök och badrum samt smutsiga ventilationsdon och ventilationskanaler, vilket försvårar luftflödet. Ett annat stort problem är att Pax-fläktar i badrummet ansluts till ventilationen.

Det förekommer också att skorstenskana-

ler inte är rengjorda under lång tid. Kenneth Larsson säger att det inte är ovanligt med fågelbon på skorstenar eller för mycket smuts i skorstenskanalerna, vilket gör att ventilationen blir ineffektiv. Samtliga ventilationskanaler bör rengöras med jämna mellanrum. Resultatet av funktionskontrollen ska redovisas i ett protokoll med ett antal bilagor.

Kenneth Larsson vid fastighetskonsultföretaget Frakka AB mäter luftflödet.

Anteckningarna i protokollet ska innehålla eventuella fel och brister som kontrollanten har funnit. Stadsbyggnadskontoret ska ha ett protokoll och byggnadens ägare ett. Kontrollen ska också kungöras för de boende genom ett intyg som funktionskontrollanten skriver med datum för besiktningen, resultatet av kontrollen och datum för nästa kontroll. Intyget ska sättas upp på väl synlig plats i fastigheten. OVK måste ovillkorligen utföras och det

är stadsbyggnadskontoret som har övervakningsfunktionen. Genomförs den inte kan byggnadsnämnden utfärda ett föreläggande. Detsamma gäller om ägaren till fastigheten väljer att inte åtgärda ”ej godkända” OVK-anmärkningar. För en- och tvåfamiljshus i en bostadsrättsförening krävs kontroll eftersom de boende inte äger byggnaden. En- och tvåfamiljshus, där de boende äger fastigheten, är undantagna från återkommande OVK. n

Tips! Litet ventilationslexikon: Självdrag (S) Från kök, badrum och toaletter strömmar luft ut och den tas in genom tilluftsventiler i alla sovrum och vardagsrum. Utomhusluften är oftast kallare än inomhusluften på vintern, och det är då självdrag fungerar som bäst, eftersom draget skapas av temperaturskillnaden. Fläktstyrt frånluftssystem (F) Vädringsfönster eller tilluftsventiler tar in luft utifrån. Från toaletter, badrum och kök sugs luften ut med en fläkt. Fläktstyrt från- och tilluftssystem (FT) Vardagsrum och sovrum får tilluft intryckt genom fläktstyrda tilluftsventiler. Från toaletter, badrum och kök sugs luften ut med en fläkt. Värmeväxling (X) Energi kan man spara genom att kombinera ett F- eller FT-system med en värmeväxlare. Man talar då om FTX eller FX-system.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 33

Gunnar Svensson Ordförande, Brf Helsingborgshus nr 19

När Gunnar Svensson tillträdde som ordförande för Brf Helsingborgshus nr 19 hade han en vision. Han ville skapa en Vi-känsla i bostadsrättsföreningen. ”Jag ville blåsa liv i den kooperativa tanken.” Föreningen jobbar tätt ihop med oss på Riksbyggen och vår kundansvarige förvaltare Johan. Tillsammans har vi skapat mysiga trivselplatser och frodiga grönområden där människor kan mötas, fika och umgås. Tack vare att ytorna får lite extra kärlek, underhålls och sköts om ordentligt, så har de blivit väldigt uppskattade av föreningens medlemmar. Nästa projekt är att måla om alla fastigheter inför fyrtioårsjubileet. ”Vi tar hjälp av Johan. Med våra idéer och hans kunskap och erfarenheter blir det lätt att få saker gjorda. Sedan finns ju Riksbyggen kvar och sköter det löpande underhållet.” Riksbyggens fastighetsservice är bara ett exempel på hur vi hjälper bostadsrättsföreningar att spara tid och pengar. Upptäck fler tjänster på riksbyggen.se/tjanster

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Till vänster: Gunnar Svensson, Brf Helsingsborgshus nr 19. Till höger: Johan Paulsson, Riksbyggen.

”Vi utvecklar våra visioner tillsammans med Riksbyggen”

Tema: Ventilation

Mer forskning om luftkvaliteten behövs – Vi tillbringar nästan 90 procent av vår tid inomhus, men ändå forskas det väldigt lite på hur luften inomhus påverkar oss. Det säger Britta Permats, vd på Svensk Ventilation. TEXT INGER EVERTSON FOTO MATS ÅSMAN

● – De vanligaste anmärkningarna vid en OVK-besiktning är smuts i kanaler och att dokumentationen av drift- och underhålls instruktioner saknas, säger Britta Permats. Det man tittar på är luftflödet, som skall vara detsamma som när huset byggdes. – Man tittar vanligtvis inte alls på luftkvaliteten. Det händer att koldioxidhalten mäts stickprovsvis och att man ibland kräver in en långtidsmätning. Vi människor avger luktande föroreningar och koldioxid. Luktande föroreningar vill man ventilera bort men de är svåra att mäta. Koldioxid är lätt att mäta och används som indikator på hur bra ventilationen är, säger Britta Permats. Ett felaktigt placerat intagsgaller för uteluft, exempelvis vid en lastkaj för fordon, är en anmärkning som kan föranleda vidare mätningar och analys av föroreningar. – Vi vet dock endast en del om hur dålig luft påverkar oss människor och därför behövs mer forskning, förklarar Britta Permats. Det finns i dag väldigt mycket saker i ett

hem som avger emissioner. Det kan till exempel vara mattor, möbler och datorer.

- när det gäller fastigheter -

Britta Permats, vd för Svensk Ventilation, efterlyser mer forskning på inomhusluften.

– Det satsats mycket på forskning och mätning av utomhusluften som självklart är viktig, men faktum är att vi tillbringar en mycket stor del av vår tid inomhus. När vi i vår organisation träffar politiker tar vi ofta upp bristen på forskning när det gäller inomhusmiljön, senast i Almedalen tidigare i år, säger Britta Permats.

” Vi vet endast en del om hur dålig luft på verkar oss människor.” Det kommer ofta nya larmrapporter om det dåliga inomhusklimatet. – Det behövs ett helt nytt tänk. FTX-system med kombinationsfilter skulle vara en bra början i stadsmiljö, liksom att bygga på ett sådant sätt att tilluften kommer från

gårdssidan istället för från gatusidan, menar Britta Permats. Hon säger också att de byggbolag som själva ska förvalta sina fastigheter oftare installerar FTX-system än andra. Svensk Ventilation har formulerat några

krav som de tycker skulle förbättra situationen när det gäller vårt inomhusklimat. Man vill ha tydligare och höjda krav på inomhusklimatet. För att nå detta mål behövs mer anslag till forskning om inomhusluften. Svensk Ventilation vill också att tillsyn och uppföljning av bestämmelser och regelverk, när det gäller byggnaders inomhusmiljö, ska öka. Energismarta renoveringar med fokus på luftkvaliteten inomhus och ekonomiska incitament för detta är ytterligare en önskan, liksom mer medel till teoretiska och praktiska utbildningar när det gäller vårt inomhusklimat. n

Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 35

Regntunga skyar över bostadsrättsföreningen HSB Lugnet i centrala Malmö, i stadsdelen med samma namn, är en av stadens största. Husen har en stor sammanhängande inhägnad grönskande innergård med ett flertal entréer.

36 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Tema: Förvaltning

Ett hus att förvalta Viktiga val som kan påverka värdet Bland de stora och svåra besluten för Sveriges runt 24 000 bostadsrättsföreningar finns hur man ska göra med bokföring, drift och underhåll – den ekonomiska och tekniska förvaltningen. Det kan vara val som påverkar allt från grannsämja till värdet på bostäderna och de gemensamma tillgångarna. TEXT OCH FOTO WILLEAM VENDEL

nder en tioårsperiod från 2004 till 2014 ökade antalet aktiva bostadsrättsföreningar i Sverige från 17 546 till 23 759, vilket utgör en årlig ökning på drygt 3 procent. Något som lett till att bostadsrättsföreningarna blivit en allt viktigare kundgrupp för branschföretagen. Utbudet av förvaltningstjänster har ökat liksom antalet förvaltningsföretag. Det är positivt men det ger samtidigt en uppsjö av valmöjligheter. Givetvis finns möjligheten att driva hela eller delar av förvaltningen i egen regi, något som förekommer, särskilt i mindre föreningar. Enligt förvaltningsföretaget SBC, Sveriges Bostadsrätts centrum, köper åtta av tio bostadsrättsföreningar i dag externa

tjänster för den ekonomiska förvaltningen. Inte minst ett omfattande regelverk och krånglig lagstiftning för bostadsrättsföreningar, i samband med de höga ekonomiska värden som står på spel, bidrar till föreningarnas benägenhet att upphandla professionella tjänster för förvaltningen. Frågan är bara vilken förvaltare som man

ska välja, och hur mycket som ska ingå i avtalet. Ett val som säkert kan väcka vånda hos styrelsen och kanske splittra medlemmarnas åsikter. – Om man är osäker och känner att kompetens för upphandling saknas, kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att anlita en konsult så att avtalet blir rätt till innehåll

och omfattning, säger Tom Hansson som är regionchef för fastighetskonsulterna Fasticon Väst AB och som har över 40 års erfarenhet från bygg- och fastighetsförvaltning, varav cirka 20 år med eget företag som fastighetskonsult. Han tillägger samtidigt att steget att anlita en konsult i Tom praktiken endast är aktuellt Hansson. för lite större föreningar. För den mindre föreningen är det förmodligen tveksamt om kostnaden för konsulten skulle vara en bra affär i slutändan. Konsulten kan även anlitas för uppföljning, och eventuellt omförhandling, av ett redan ingånget avtal med en entreprenör. B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 37

Sven Hansson från Sven Hansson Kakel & Klinker har anlitats av bostadsrättsföreningen HSB Lugnet för ett uppdrag gällande vitvaror.

– Det finns bra hjälpmedel för bostadsrättsföreningar vid upphandling, som branschstandarden AFF, Avtal för fastighetsförvaltning, och för mindre föreningar finns det ett förenklat avtal enligt AFF att köpa från Forum för fastighetsförvaltning, säger Tom Hansson. Men det finns de som menar att man kan

gå ännu längre och släppa in en extern expert på styrelsemötena. Bostadsrättsföreningen får då en professionell och kunnig ekonom som bistår styrelsen med råd och utförande. – Förvaltaren kan med fördel adjungeras till styrelse Susanne möten och då vara föredragan- Lindh. de i samtliga förvaltningsfrågor som ska rapporteras alternativt 38 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

tas upp till beslut. Styrelsen får också professionell hjälp, så frågor kan hanteras korrekt, främst inom bostadsrättsjuridiken, säger Susanne Lindh, affärs- och leveranschef Riksbyggen Fastighetsförvaltning. Hon menar att genom att en kombination av både ekonomisk och teknisk förvaltare bistår styrelsen, så ges föreningen en komplett kompetens och kan skötas på bästa sätt, både hållbart och ekonomiskt. – När en bostadsrättsförening upphandlar tjänster är det viktigt att lägga med rätt krav, villkor och innehåll i samband med framtagning av upphandlingsunderlaget. När svaren kommer ska det vara jämförbara, anbudsgivarna ska inte kunna tolka underlagen på olika sätt för då blir priserna som kommer in väldigt varierande och också svåra för föreningen att ta beslut om, säger Susanne Lindh.

Behoven vad gäller förvaltning skiljer sig enligt henne inte mycket när det handlar om stor förening, 100–400, mellanstor, 30–90, och liten förening, 5–20 lägenheter. – Snarare är det mängden som är olika och kanske att större föreningar oftare vill ha en förvaltare alternativt fastighetsskötare som finns hos dem hela tiden, och att den personen blir väldigt kunnig på samtliga byggnader som föreningen omfattar, säger Susanne Lindh. En del experter hävdar att stora förvalt-

ningsföretag inte alltid lyssnar lika mycket till specifika önskemål från mindre föreningar, eftersom ett avbräck av en liten förening inte märks lika mycket hos ett stort bolag som det skulle ha gjort hos en mindre förvaltare, där också en närmare relation kan upparbetas.

Tema: Förvaltning

Innergården på bostadsrättsföreningen Kv. 65 Rådjuret med cykelställ och redskap som medlemmarna kan använda för eget underhåll

Severin Martinez kontrollerar funktionen på en värmefläkt i källaren på bostadsrätts föreningen Kv. 65 Rådjuret.

Severin Martinez utför enskilda uppdrag för den mindre bostadsrättsföreningen Kv. 65 Rådjuret på Davidshall i Malmö.

Det menar Kent Ahrling, fastighets ekonom och av Boverket förordnad intygsgivare av ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar. Samtidigt kan det ibland finnas vissa fördelar med storleken om man lyssnar till förvaltningsföretagen själva. – Vi erbjuder både rabatter och specialpriser till medlemsföreningar. Viss reduktion kan också utgå om föreningen köper samtliga tjänster av oss. Det brukar kunna vara en punkt i samband med affärsuppgörelsen mellan föreningen och Riksbyggen, säger Susanne Lindh. – Hos oss får kunder tillgång till våra avtal och våra rabatter som pressar ner priset till kund. Professionellt utförda upphandlingar ger inte bara en god kvalitet med rätt omfattning utan garanterar även att man får rätt pris. Därför betalar det sig

många gånger för föreningen att använda extern förvaltare om man jämför kostnaden med det man tjänar ekonomiskt på bättre avtal och priser, säger Kent Zerath, vd HSB Förvaltning.

” Det finns hjälpmedel för bostadsrättsför eningar vid upphand ling, som bransch standarden AFF.” Kent Arhling betonar dock att det inte får bli ett självändamål för föreningen att jaga den allra billigaste förvaltaren och samtidigt

försaka den absolut största utgiftsposten – bolånen. – Det kan vara kontraproduktivt att ägna en massa tid på att jaga efter det absolut billigaste avtalet för en förvaltningstjänst, samtidigt som man bortser från den allra största utgiften. Det är väl inte ovanligt att banklånet uppgår till 70-80 procent av den totala kostnaden för bostadsrättsföreningen. – Att lägga alltför mycket energi på att försöka pressa ner kostnaden för en lägenhet från 2 000 till 1 500 kronor i förvaltningsavgift är ingen god idé, när man istället kan ägna mer tid till att försöka få ett bättre banklån och fördelaktigare räntor som skulle kunna bespara föreningen betydligt mer ekonomiskt, säger Kent Ahrling. Men för Brf Lugnet i Malmö med 226 lägenheter lönade det sig verkligen att även

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 39

Bostadsrättsföreningen HSB Lugnet har satsat stort på träd buskar och växter på den vidsträckta innergården, här syns vackra stockrosor.

” Vår samlade besparing uppgick till hela 70 procent per år vad gäller denna post.”

titta över sina avtal med sitt förvaltningsföretag. – När vår styrelse tillträdde började vi aktivt se över olika avtal, naturligtvis med tanken att vi säkerligen kunde bli mera kostnadseffektiva, säger Roland Wennick, ordförande i Brf Lugnet. Först lade föreningen ut den ekonomiska förvaltningen till upphandling. I konkurrens mellan olika aktörer fick man in offerter som låg cirka 30 procent lägre än det man hade betalat tidigare. Det gamla avtalet hade tidigare bara förlängts gång på gång utan eftertanke. Roland Wennick berättar att det som sedan stod på tur var att se över kostnaderna för fastighetsjouren. Förutom en hög anslutningsavgift betalade föreningen dessutom cirka 3 500 för varje utryckning, under den första halvtimmen. – Efter att vi förhört oss hos andra aktörer hamnade vi slutligen hos Örestads fastighetsjour. Vår samlade besparing uppgick till hela 70 procent per år vad gäller denna post. Generellt har de senaste årens genomgång av olika avtal gett HSB Brf Lugnet väldigt stora besparingar. Roland Wennick menar att stora förvaltare helt säkert kan bidra med en mera kostnadseffektiv förvaltning, men att detta förutsätter att man internt i sin organisation ständigt utvärderar och rationaliserar verksamheten. – Det kan vara en fördel med att anlita en större förvaltare, till exempel vid upphandling vid elavtal, där storleken gör att företaget kan få förmånligare kontrakt. Men det är bara om det fördelaktiga priset kommer bostadsrättsföreningarna till godo i slutändan och inte försvinner till konsulter eller mellanhänder, påpekar han. – Man måste se till att stordriftsfördelarna inte försvinner på grund av missar i den interna strukturen. Detta tror jag är en förutsättning för fortsatt framgång hos bland andra HSB, säger Roland Wennick. Man ska vara noga med att inte slentrian-

Roland Wennick, ordförande i Brf HSB Lugnet i Malmö.

40 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

mässigt upphandla tjänster av samma företag. Det gäller att jämföra och dubbelkolla allting. Till detta krävs tid, vilket ibland kan vara en bristvara i bostadsrättsföreningar. Man vill gärna ha en styrelse med unga och medelålders medlemmar, men dessa har ofta familj och en rad fritidsintressen som tar tid från det viktiga styrelsearbetet. Den bästa styrelsen består inte sällan av arbetsbefriade pensionärer, säger Roland Wennick.

Brf Lugnet har drygt 30 miljoner i banklån och har valt att fördela lånet på hälften fast och hälften rörligt. Enligt Roland Wennick minimerar en sådan fördelning den ekonomiska belastningen på föreningen. De fasta lånen har olika långa bindningstider för att ge möjlighet att binda på nytt vid ett mer gynnsamt ränteläge. – Samtidigt är det viktigt att amorteringstakten på lånen inte är alltför snabb, utan att varje generation i bostadsrättsföreningen får en jämlik ekonomisk belastning över tid, säger Roland Wennick. – Det är grundläggande att ha en styrelse som är driven och tar sin uppgift på allvar, säger Carl Camper, medlem i Brf HSB Stjärnehus, Malmö, där han under 2,5 år var ordförande i styrelsen. Han poängterar samtidigt att man inte ska glömma bort att bostadsrättsföreningen är ett solidariskt ansvar för alla medlemmar, inte bara för styrelsen. Om föreningen till exempel kan göra besparingar genom billigare avtal ger det en bättre ekonomi, vilket gynnar alla medlemmar eftersom värdet på bostäderna ökar. – Det gäller att fokusera på rätt saker som styrelse, för att spara både tid och pengar. När jag tillträdde som ordförande hade föreningen Sekant som teknisk förvaltare och SBC som ekonomisk förvaltare. Vi var nöjda med vår tekniska förvaltning men tog ändå in offerter från andra för att kolla av marknaden. Det slutade trots allt med att vi behöll vår nuvarande förvaltare, säger Carl Camper. Bostadsrättsföreningen har under några år upparbetat en bra relation med förvaltningsföretaget och är nöjd med såväl kvalitet som tillgänglighet. Deras avtal innebär att förvaltaren ska göra regelbundna ronder i huset och både arbeta förebyggande och åtgärda uppkomna brister. – Vad gäller den ekonomiska förvaltningen hade vi vissa synpunkter som vi meddelade vår förvaltare SCB. Efter att man justerat dessa punkter var vi nöjda med tjänsten. Det är viktigt att formulera vad som ska ingå i avtalet så att inga missförstånd uppstår, säger Carl Camper. Han tycker också att styrelsen bör utse någon som har till uppgift att kontrollera föreningens olika abonnemang, som elavtal och bredband, för att ha möjlighet att omförhandla eller byta till annan leverantör om det skulle vara mer fördelaktigt. n

Tema: Förvaltning

Husfasaden med inglasade balkonger på Brf HSB Lugnet i Malmö. Områdets fem fastigheter byggdes 1977–1978. Marken ägs av Malmö kommun och uthyrs till föreningen med tomträtt.

Tips! Vid upphandling av Susanne Lindh, affärs- och leveranschef Riksbyggen Fastighetsförvaltning. l Anbudsformulär ska innehålla samtliga ingående arbetsmoment som ska prissättas. Dessa ska också vara kalkylerbara, det vill säga gälla samma sak och innehåll. l Många föredrar att fastställa frekvensen i samband med upphandling av förvaltningstjänster. Då vet både föreningen och förvaltaren i klartext hur många gånger av varje moment som ingår. Andra föredrar funktionsupphandling. Här blir det diskussion om vilken nivå som ska tolkas in i uppdraget.

Cykelställ på Brf. HSB Lugnet som bidrar till ordning och säkerhet på innergården.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 41

Underbara uteliv! På HAGS utvecklar och tillverkar vi lekplatsutrustning och parkmöbler som skapar attraktiva miljöer för både barn och vuxna. Vi hjälper gärna till att skapa oaser för lek och avkoppling.

HAGS Aneby AB, Box 133, 578 23 Aneby, Tel. 0380 - 473 00 hags@hags.com www.hags.se

Tema: Ventilation

Liten förening sköter själv dagligt underhåll Mindre föreningar kan se besparingar i att sköta en del av driften och underhållet i egen regi. Det gjorde Brf Kv 65 Rådjuret i Malmö, en liten förening med ett fyrtiotal medlemmar. TEXT WILLEAM VENDEL

● – Vi gjorde valet att låta Riksbyggen sköta den ekonomiska förvaltningen och styra större renoveringar som fönsterbyten, medan vi själva sköter det dagliga underhållet och mindre reparationer samt upphandlar externa tjänster som trappstädning, säger Råger Carlsson, medlem i styrelsen Råger och under flera år ordförande Carlsson. i föreningen. Det kan finnas stora pengar att tjäna på

upphandling av förvaltning. För den större föreningen kan det ibland också löna sig att bekosta en konsult för uppdraget. Medan det för en mindre förening förmodligen blir en för hög kostnad. – Fördelen att anlita en konsult är opartisk och inte har några bidningar till förvaltningsföretagen. Om man väljer ut några stora aktörer på området och ber dem komma med offerter, kan det finnas risk för att dessa anpassar avtalen till sina egna förutsättningar och de leverantörer som har nära anknytning till eller finns inom det egna bolaget. Det är inte säkert att det alltid är det mest gynnsamma för den enskilda bostadsrättsföreningen, säger Tom Hansson, som under 20 års tid har arbetat som fristående konsult inom fastighetsföretagande och fastighetsförvaltning, och i dag är chef för Fasticon Region Väst. Han understryker samtidigt att man inte ska förblindas av ett på pappret alltför lågt pris från en leverantör. Om priset är beräknat på samma underlag men ligger avsevärt under konkurrenternas, så bör bostadsrättsföreningen fråga sig om det verkligen är baserat på samma parametrar. Risken

är annars att man i efterhand kommer att upptäcka att kvaliteten inte håller den nivå som är avtalad i kontraktet. Något som kan utgöra en svårighet är rollfördelningen när styrelsen blir både beställare och arbetsgivare. – Som egen arbetsgivare har styrelsen ett stort ansvar där arbetsmiljö, utbildning av egen personal, ersättare vid sjukdom helt faller på styrelsen att lösa. Kent Zerath. När styrelsen anlitar en större aktör finns även ansvarsförsäkringar för förvaltarens utförande, vilket gör att man som beställare är skyddad om felgrepp utförs, säger Kent Zerath. Han har erfarenhet av några av de vanligaste misstagen som en bostadsrättsförening gör som valt att försöka sköta förvaltningen i egen regi. – Det långsiktiga underhållet kan omedvetet åsidosättas, eftersom spetskompetensen saknas. Man tycker kanske att man har en ”billigare” förvaltning när man bara tittar på personalkostnaden men inte på vad som utförs. Jag har sett några exempel där kvaliteten på fastigheten gradvis försämras. Naturligtvis påverkar detta också utvecklingen av fastighetens värde eftersom åtgärder som annars hade varit värdeskapande inte utförs, säger Kent Zerath. Något som kan verka lockande och som förespråkas av vissa är så kallad funktionsentreprenad. Det innebär att bostadsrättsföreningen beställer en viss nivå på underhållet, som att gräsmattan ska vara tre centimeter, att trapphuset ska målas om när färgen flagnar eller att spruckna fönsterru-

tor ska ersättas. Förespråkarna menar att ett sådant upplägg undviker diskussioner om arbetsinsatsen, då tiden som läggs ner blir oviktig och resultatet är det som räknas. Det är leverantören med kompetens på området som bestämmer vad som ska göras och vid vilken tidpunkt. Men den här modellen kan ha fallgropar, menar Tom Hansson, som pekar på att det kan innebära att leverantören slarvar med förebyggande underhåll och väntar på att något ska gå fel eller sluta fungera innan det åtgärdas. En bra förvaltare ska även kunna vara förutseende och arbeta förebyggande för att undvika att brister inträffar, vilket sparar pengar för föreningen. n

Tips! Detta fixar förvaltaren: l Kostnadskontroll på utförda tekniska åtgärder l Olika typer av besiktningar av fastigheten l Åtgärdar störningsärenden l Bistår styrelsen vid upphandlingar av sidoentreprenader l Analys av felanmälansstatistik med förslag på åtgärder l Hantering av driftstatistik (förbrukningsuppgifter) l Bistår med upphandlingar av olika tekniska åtgärder l Genomför en årlig statusbesiktning av fastigheten

Tips! Analysera och precisera Fem råd om upphandling av förvaltningstjänster från Tom Hansson med 40 års erfarenhet inom branschen. 1. Analysera föreningens behov. Köp inte mer än föreningen behöver. 2. Var tydlig med vad som ska ingå i beställningen. 3. Följ branschstandard AFF för att undvika fallgropar. 4. Granska föreningens samtliga avtal så att inget faller bort eller ingår i flera avtal samtidigt. 5. Formulera rätt krav på nivån på uppgifterna i förvaltningsåtagandet.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 43

FOTO: GVK (BADRUMSTRENDER)

Nu flyttar sten och hav in i badrummet Stora plattor, blått i alla nyanser och marmor, samt mönstrad våtrumsplast med bilder på stenar är de senaste badrumstrenderna. Vi kommer även att få se mer trä i badrummen framöver i form av målad pärlspont, grova obehandlade plankor liksom vitbetsade träväggar.

Fuktmätare med temperaturbild Nya Flir MR160 visar temperaturbilder direkt på skärmen. Något som gör det betydligt enklare för användaren att snabbt hitta eventuella vattenskador. Mätaren är utrustad med laserpekare och värmebildvisning. När ett problemområde upptäckts mäts fukten med hjälp av fuktindikeraren. Med laserpekaren sparas sedan en bild på problemområdet. Bilderna lagras i datorn för efteranalyser i Flirs egna program FLIR Tools. Mätaren finns att köpa hos Proffsmagasinet.

Trådlös termostat för golvvärme Trådlös rumsreglering är ett smidigt alternativ vid renovering och tillbyggnad, där kabeldragning inte alltid är så enkelt. Thermotech rumstermostat XCR A är ett exempel på en elektronisk termostat som kan användas för trådlös reglering av vattenburna golvvärmesystem. Termostaten har en transparent front, vilket gör att den kan anpassas till omgivande miljö eller göras mer personlig genom att inlägget bakom fronten byts. Man kan till exempel välja att dölja termostaten med ett inlägg med samma mönster som bakomliggande tapet. Eller så låter man den sticka ut genom att plocka upp en accentfärg som finns i rummet. Man kan rolla den i samma färg som väggen, använda foton eller måla ett eget motiv. Endast fantasin sätter gränserna.

44 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Senaste nytt på tapethimlen Mr Perhswall lanserar Shades nu i höst. En finstämd tapetkollektion med ljusa, dova kulörer som ger rummet ett behagligt lugn. Växtlighet, blommor, fragment av städer, loppisfynd och fåglar flyger in och breder ut sig över väggarna. Kollektionen är formgiven av tapetdesignern Magdalena Lundkvist.

ALLT FÖR TVÄTTSTUGAN – OCH LITE TILL Fastighetsägarna Service är en av Sveriges största återförsäljare av tvättstugeutrustning. Vi erbjuder produkter från alla ledande tillverkare till mycket konkurrenskraftiga priser – men det är inte det som är finessen. Hos oss får du även hjälp att välja rätt produkt. Våra tvättstugespecialister är väl insatta i den snabba tekniska utvecklingen och hjälper dig gärna i utvärderingen av olika alternativ för att hitta den bästa lösningen. Det gäller allt från enstaka maskiner till planering, ombyggnad och installation av hela tvättstugor. Hör av dig! Vi berättar gärna hur en uppgradering i tvättstugan kan bli en både smidig och lönsam affär. Fastighetsagarna.se/service/vitvaror-och-tvattstugor produktforsaljning@fastighetsagarna.se telefon 0771- 61 77 00

En del av Fastighetsägarna Stockholm • Alströmergatan 14 • 112 98 Stockholm

Med licensierade snöskottare kan du känna dig trygg! Tidigare vintrar har takskottning, eller bristen på skottning, orsakat skador för runt en miljard kronor. Med licensieringsprojektet ”Skotta säkert” ställer försäkringsbolag, fastighetsägare och takentreprenörer nu hårdare krav på takskottningen. Vi ska öka säkerheten, rädda liv samt minska omfattningen av skador på byggnader och annan egendom. Ni skottar väl säkert? www.skottasakert.se.

www.entreprenorforetagen.se Skotta säkert genomförs av Entreprenörföretagen

Kistamässan, 20-21 november 2015

2015

BostadsrättsMässan

Missa inte Sveriges största mötesplats för bostadsrätt!

Hämta din fribiljett på hemsidan!

• Hämta kunskap från mässans föredragshållare • Träffa 200 utställare • Senaste inom energisparande, säkerhet och förvaltning Moderator: Kattis Ahlström

Hämta din fribiljett och läs mer om mässan på www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Sponsor:

Följ oss: www.fb.com/ Bostadsrattsmassan

Checklista Avflyttningsbesiktning

•• Styrelsen kan fatta beslut om att avflyttningsFOTO: ISTOCK

besiktning ska göras i samband med att en bostadsrätt säljs. Avflyttningsbesiktningar bör bekostas av föreningen.

•• Uppmana den avflyttande bostadsrättshava-

ren/säljaren att i god tid kontakta föreningen för en avflyttningsbesiktning.

•• Vid en avflyttningsbesiktning ska ett besikt-

ningsprotokoll upprättas. Där dokumenteras eventuella ombyggnader, förändringar eller skador som den avflyttande bostadsrättshavaren har åstadkommit.

•• Det som främst kontrolleras är att det inte

finns allvarliga skador eller har gjorts otillåtna ändringar eller synliga fel på installationer (vatten, avlopp, värme, ventilation och elsäkerhet), synliga konstruktions- och fuktskador på bärande delar, samt öppningsbarhet, låsning och tätning på fönster och säkerhetsdörr.

Klipp ur och spara

Besiktning vid avflyttning viktigt verktyg Det blir allt vanligare att bostadsrättshavare gör otillåtna ombyggnader – bärande väggar tas bort, avlopps- och vattenledningar flyttas eller ändras, ventiler och fuktspärrar plockas bort och mekaniska fläktar monteras in i hus med självdragssystem. Listan är lång när det gäller sådant som kan gå fel i samband med renoveringar. Det händer tyvärr allt för ofta att felen uppdagas först efter några år, då bostadsrätten bytt ägare och det exempelvis plötsligt uppstår vattenskador eller när grannens golv börjar svaja.

Många föreningar väljer därför att återgå till att göra avflyttningsbesiktningar – vilket ofta minskat andelen otillåtna ombyggnader. Många är dock osäkra på vad föreningen får, kan och bör göra. Klipp ut och spara Bo bättres lilla sammanfattning här bredvid.

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

•• Upptäcks allvarliga fel, brister eller otillåtna

ändringar ska föreningen ålägga den avflyttande bostadsrättshavaren att åtgärda dessa.

•• Avvakta med att godkänna medlemskapet

för den tillträdande bostadsrättshavaren fram tills att säljaren fullgjort sina skyldigheter gentemot föreningen.

••Gör en slutbesiktning. Tänk på att informera bostadsrättshavaren om att avflyttnings besiktningen:

••är en handling mellan föreningen och den som säljer och flyttar. ••får INTE ingå som bilaga i sälj- och

köpehandlingarna utan föreningens godkännande. ersätter INTE köparens undersökningsplikt och ska INTE förväxlas med den övertagandebesiktning som sker mellan köpare och säljare.

••

Vasab Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 47

Skulle du vilja träffa på någon obehörig i ditt badrum? För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt. Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida kan du hitta behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler, BBV. Där hittar du också en checklista för renovering av badrum och teknisk information som är bra att känna till för dig som är beställare. Kunskap är bästa skyddet mot byggproblem – välkommen till www.bkr.se

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från vår expert. Kan vi ta ut en avgift av medlemmarna för installation av brandlarm i deras lägenheter? Två bostadsrättsinnehavare vill bygga ut sina lägenheter i en angränsande butikslokal. En lägenhet ligger ovanpå och en vid sidan om. Finns det några speciella regler om förtur och liknande för de berörda bostadsrättshavarna? Har varje medlem rätt att få ta del av underhållsplanen?

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 49

Läsarfrågor

Avdrag på arvodet vid frånvaro? Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se. Bygga ut lägenheter Hej! Vi har två bostadsrättsinnehavare som båda vill bygga ut sina lägenheter ner i en butikslokal som ligger inunder. Den ena lägenheten ligger direkt ovanpå. Den andra ligger lite vid sidan om, men även i anslutning till denna skulle en utbyggnad också kunna fungera bra. Finns det några speciella regler om förtur och liknande? Hälsningar, J.v.s

En bostadsrättshavare saknar rätt att vidta åtgärder utanför sin lägenhet. Föreningen har inte heller någon skyldighet att upplåta butikslokalen till en bostadsrättshavare såvida det inte är det ekonomiskt bästa alternativet för föreningen. Vanligtvis brukar det bästa alternativet vara att upplåta butikslokalen till högstbjudande. Jörn Liljeström, advokat

Avdrag på arvode Hej! Jag undrar om det är lagligt och vanligt att det dras bort en summa från arvodet om man har förhinder att komma på möte? Med vänlig hälsning, Marie

Det normala är att stämman beslutar om arvodets storlek och överlämnar till styrelsen att fördela arvodet inom sig.

Det är också normalt att arvodet avspeglar ansvars/arbetsbörda. Det är därför rimligt att ha ett system där den som inte närvarar inte heller får arvode. Antalet möten kan variera beroende på föreningens storlek och pågående projekt. Karin Urbina Rutström, redaktör och bostadsjournalist

Avgift för brandlarm Hej, jag sitter som sekreterare i en Brf Vi hade ett brandtillbud i en lägenhet i höstas. Tack vare att hantverkare kom in i lgh strax efter det börjat brinna kunde elden släckas. Styrelsen har nu skrivit kontrakt med ett företag som installerar brandlarm i varje lägenhet som är uppkopplat till ett väktarbolag. Kostnaden är cirka 99 kronor per lägenheter och månad. Nu anser en boende att vi inte kan belasta medlemmarnas privata ekonomi med denna summa. Vad gäller? Kan styrelsen själva ta detta beslut? Med vänlig hälsning, Kristina

Underhållsplanen Hej! Vad gäller angående underhållsplanen? Har varje medlem rätt att få ta del av den? Jag har inte sett någon sedan jag flyttade in i min bostadsrätt. N.N

Vad gäller underhållsplan är inte föreningen skyldig att utge någon sådan. Däremot finns rätt att på föreningsstämma fråga om allt som har betydelse för bedömning av föreningens ekonomi, exempelvis planering av kommande underhåll. Om svar inte kan ges direkt på stämman ska den som begär det senare få en skriftlig information som också ska hållas tillgänglig för dem som vill se informationen senare. Jörn Liljeström, advokat

Slå ihop två lägenheter Hej! Vi vill köpa lägenheten ovanför vår bostadsrätt och slå ihop dessa genom att bygga en trappa. När vi kontaktade föreningen sa de nej. Har de rätt att neka? Är det inte något som avgörs av ingenjörer och bygglovsansökan? Mvh Caroline

Det stämmer att föreningen har rätt att neka er. Visserligen förekommer det att medlemmar köper en intilliggande lägenhet för att slå ihop dem i syfte att få en större lägenhet. Men det är en typ av förändring som kräver tillstånd av föreningen och det är styrelsen som fattar beslut i frågan. Det spelar ingen roll om man ansöker om och får bygglov för förändringen, det krävs ändå tillstånd från föreningen.

Bostadsrättsföreningen har inte rätt att ta ut annan avgift än vad som framgår av stadgarna, som i sin tur ska följa lagen. Om inte stadgarna är väldigt speciella så är föreningen förbjuden att ta ut en särskild fast avgift för brandvarnare.

Karin Urbina Rutström,

Jörn Liljeström, advokat

redaktör och bostadsjournalist

Bo bättres kunniga ex perter är redo att svara på dina bostads rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 50 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Jörn Liljeström Advokat

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Boge Cykelgarage med integrerad belysning. Design: Gunnar Hallén.

www.blidsbergs.se

Dags att byta förvaltare? Vi på Hemgården kan erbjuda dig kompetenta medarbetare, personlig service och moderna system. Vi sätter dig som kund i centrum och ha en väl fungerande helhetslösning så att du kan sova gott om natten och vara ledig på fritiden. Vi arbetar effektivt och rationellt för att kunna erbjuda dig som kund en bra kvalitet till ett förmånligt pris. Därför lägger vi inte med onödiga och dyra moment i våra prisförslag.

Vi hanterar allt från löpande bokföring till färdigt bokslut samt alla delar som förekommer inom avgifts- och hyresadministration i din Bostadsrättsförening. Kontakta oss idag! Maria Edman Telefon: 08-556 115 82, Mobil: 0708-62 71 44 E-mail: maria.edman@hemgarden.se

Läsarfrågor

Beslut under övriga frågor – rätt eller fel? Hej! Får man ta beslut under övriga frågor vid årsstämmor och medlemsmöten? I våra stadgar står inget om detta. Mvh Sune

Det är inte lämpligt. Beslut på en stämma får enbart tas i frågor som finns med på den dagordning som gått med i kallelsen till stämman. Det är en av de starkaste regler som finns när det gäller lagen för ekonomiska föreningar. Sådana beslut kan dessutom klandras genom att talan väcks vid allmän domstol. Det finns då stor risk för att beslutet förklaras ogiltigt vid en rättslig prövning. Karin Urbina Rutström, redaktör och bostadsjournalist

Ansvar för proppskåpet Hej! Vi har ett gammalt proppskåp med 3 säkringar i lägenheten. Vem ska stå för kostnaderna vid ett byte till automatsäkringar med omfördelning av belastningen per säkring samt jordfels brytare. Mvh Sune

Såvida inget annat anges i stadgarna ansvarar bostadsrättshavaren för proppskåpet. Föreningen är ansvarig för elledningarna i väggarna (de som inte är synliga). Men ”när ledningarna lämnar väggarna” övergår dessa till medlemmens ansvar. Karin Urbina Rutström, redaktör och bostadsjournalist

Underhåll av balkonger Hej! Vår förening fick bygglov för balkonger till cirka 80 procent av bostadsinnehavarna. Varje hushåll som ville ha balkong fick betala för byggnationen. Nu har styrelsen beslutat att vi som har balkonger ska betala en underhållsavgift på 150 kronor per månad som ska användas till underhåll av balkongerna. Jag anser att balkongerna tillhör föreningen och att föreningen har underhållsansvaret, det vill säga inte har rätt att ta ut extra avgift av oss. Hur förhåller detta sig undrar jag. Med vänlig hälsning, Rolf

De nybyggda balkongerna disponeras av respektive bostadsrättshavare och ingen annan. De utgör således numera de facto en del av vad bostadsrättshavaren disponerar över och bör betraktas som en del av lägenheten. Då underhållet på sikt kan vara dyrt är det rimligt att höja avgiften för de lägenheter till vilka balkong numera hör. Detta kan ske genom justering av andelstal eller insatser så att årsavgiften ändras eller, om stadgarna är skrivna så, genom ett särskilt tillägg. Om man inte på ett eller annat sätt höjer avgiften för berörda så kommer övriga, som saknar balkong, få subventionera dem som har balkong. Det vore inte lika rättvist. Jörn Liljeström, advokat

Bygga om lokal till lägenheter Hej! I vår bostadsrättsförening är en bostadsrätt upplåten med affärslokal. För ett tag sedan bytte denna ägare, och styrelsen har nu gett de nya ägarna

godkännande att bygga om delar av lokalen till några små lägenheter. Styrelsen har uppfattningen att de får godkänna detta utan att ta upp det på föreningsstämman, får de verkligen det? Borde inte detta räknas som en "väsentlig förändring" av föreningens hus och därmed kräva stämmobeslut? Det blir ju en förändring av antalet lägenheter i föreningen i och med detta. Med vänliga hälsningar, Fredrik

I regel krävs stämmobeslut för sådan ombyggnad, i vart fall om den är bygglovspliktig. Jörn Liljeström, advokat

Ersättning för arbete utanför styrelseuppdraget Hej! Vi har i vår styrelse haft en del diskussioner om eventuell ersättning för något man gör som inte ingår i styrelsearbetet, till exempel reparationer eller renovering av lokaler. Därför undrar jag om det är vanligt att det utgår ersättning till styrelsemedlem för arbete som inte ingår i styrelsens normala arbetsuppgifter, enligt exempel ovan. Med vänliga hälsningar, Olle

Det är olämpligt, och konstituerar ofta jäv, att styrelsen uppdrar åt enskilda styrelseledamöter att utföra underhålls- och reparationsarbete i föreningen. Styrelsen bör hålla sig till styrelsearbete och uppdra åt andra att utföra arbetet. Risken för korruption ökar väsentligt om man blandar alla uppgifter och någon kan bli beroende av extra påhugg från föreningen för sin försörjning, vilket är osunt. Jörn Liljeström, advokat

Vilken fastighetsservice vill du ha? Ge oss 6 månader att visa vad vi går för. Vi tänker göra dig nöjd. Ring 08-744 44 33 nu!

52 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Avisering av hyror, bokföring, bokslut och budget. Låt oss förenkla din vardag.

Hyrestvister, skadeståndskrav och avtalsfrågor. Här finns några av landets skickligaste fastighetsjurister.

Avlopp proppar sällan igen när man har en stund över. Med vår fastighetsjour får du hjälp direkt.

Fastighetsekonomi kräver ordning och reda – och en massa tid. Våra ekonomiska förvaltare hjälper till.

Låt oss göra en OVK och se om ventilationssystemet är rätt injusterat. Ett enkelt sätt att minska energikostnaderna.

Reparera fasaden? Här finns sakkunnig hjälp i alla skeden; från upphandling och projektledning till slutbesiktning.

Vi hjälper dig med allt från enstaka maskiner till planering, ombyggnad och installation av hela tvättstugor. Var ska ni börja, byta värmesystem eller rusta trappuppgången? Vi hjälper dig med underhållsplanen.

LÅT OSS TA HAND OM DITT HUS Vi kan hus – från värmepannor till styrelsearbete. Hos oss samarbetar experter inom teknisk och ekonomisk förvaltning, fastighetsskötsel, tvättstugeutrustning, hyresförhandlingar och dessutom ett 20-tal av landets skickligaste

fastighetsjurister. Därför kan ni lugnt överlåta hela förvaltningen av er fastighet till oss. Hör av dig på 08-617 77 28. Vi kommer gärna och hälsar på för att höra hur vi kan hjälpa till.

En del av Fastighetsägarna Stockholm • Alströmergatan 14 • Box 12871 • 112 98 Stockholm • Tel 08-617 76 00 • fastighetsagarna.se/service

Så ska lagen tolkas Många ledamöter i landets bostadsrättsföreningar anser att juridiken är det svåraste, men också mest intressanta i styrelsearbetet. Ett bra sätt att lära sig lite om hur lagen fungerar och tolkas är att läsa om olika rättsfall. Bo bättres redaktion väljer därför till varje nummer ut aktuella rättsfall. I vår expertjurist Jörn Liljeströms kommentar kan du läsa mer om vilka krav som ställs och vad som påverkat utgången av målen. Rättelseanmaningarna var för otydliga En bostadsrättsförening får klagomål från boende att en granne är störande. Han skriker svordomar och andra nedsättande kommentarer i trapphuset och från sin balkong, och grannarna klagar på att det luktar illa från hans lägenhet. Föreningen lyckas inte heller få tillträde till lägenheten för att kunna genomföra status- och ventilationsbesiktning. Mannen hade också vid ett flertal tillfällen kissat i barnens sandlåda och berusad sovit i porten. Styrelsens ordförande söker upp mannen på grund av dessa problem, men han blir arg och vägrar att prata med henne. Styrelsen skickar flera brev till honom där man uppmanar att han ska vidta rättelse och upphöra med störningarna. När inte det hjälper säger föreningen slutligen upp bostadsrättshavaren och kräver att han omedelbart ska flytta. Mannen vägrar och föreningen driver ärendet vidare i tingsrätten. Men föreningen förlorar målet trots att flera grannar vid rättegången vittnar om de störningar som pågått. Tingsrätten menar att de är en brist att vittnena inte kan precisera datum för de olika händelserna samt att rättelseanmodan föreningen flera gånger skickat varit för otydlig. Den anser att formuleringen att ”upphöra med oacceptabla förhållanden och störningar" inte uppfyller de krav på tydlighet som rimligtvis kan ställas. Innan uppsägning kan ske på grund av olika störningar måste den boende få en chans att sluta med störningarna. 54 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Föreningen måste konkret ange vad det störande beteende består i för att den boende ska kunna rätta sig. Ibland kan störningsärenden lösas genom samtal. När det inte hjälper och den störande fortsätter är det läge att skriva ett brev med begäran att den störande slutar med störningarna (en rättelseanmodan). Handlar det om någon som till exempel spelar för hög musik på nätterna flera gånger i veckan, kissar i barnens sandlåda eller hotar grannarna ska man skriva ut detta. Ett exempel kan vara ”Du kissar i barnens sandlåda och spelar hög musik nattetid. Därigenom bryter du din skyldighet att iaktta sundhet, ordning och skick och utsätter de omkringboende för en störning som inte skäligen bör tålas. Du uppmanas

” Innan uppsägning kan ske på grund av olika störningar måste den boende få en chans att sluta med störningarna.” omedelbart att upphöra med detta.” Man ska ange de händelser som klart kan härledas till den störande. Finns det som i detta fall en obehaglig lukt som verkar komma från den boendes lägenhet kan man inte

allmänt klaga över det. Det gäller att även kunna styrka att odören kommer från den störandes lägenhet. Alltså, rättelseanmodan ska vara så tydlig att personen kan förstå varför han eller hon får denna och vilken eller vilka handlingar som är störande. Det ska framgå vad den störande gjort och vad han/hon ska sluta med. Om man endast skriver (som i exemplet) ”oacceptabla förhållanden och störningar” ger det ingen klarhet i vilket störande beteende man vill att den störande slutar med.

Företag blev medlem mot föreningens vilja Ett bolag som uppger att de bedriver näringsverksamhet köper en affärs lokal. Syftet ska enligt bolagets företrädare vara att bedriva administrativ verksamhet i lokalen, vilket bolaget även meddelar föreningen om. Under åren som följer sker det ovanligt många överlåtelser i fastigheten och flera är anknutna till företagets ställföreträdare, som även visar ett stort intresse för fastigheten på flera olika sätt. Däremot bedrivs ingen verksamhet i företagets lokal. Ställföreträdaren delar ut lappar till föreningens medlemmar i syfte att förvärva lokaler, tar initiativ till möten med medlemmarna angående möjligheterna att konvertera lokaler till bostäder samt kontaktar kommunen angående byggrätten. Föreningens styrelse blir misstänksamma och vägrar att godkänna företagets medlemsansökan. Styrelsen menar att företaget är oseriöst och att det snarast verkar som om de köpt lokalen i spekulationssyfte. Styrelsen hävdar också att företaget ligger bakom flera andra överlåtelser som skett i fastigheten. Företaget driver ärendet vidare till hyresnämnden som menar att det står klart att företaget bedriver byggverksamhet och köpt lokalen i spekulationssyfte. Hyresnämnden menar också att det inte verkar som att de kommer bedriva någon verksamhet i lokalen och avslår därför före tagets ansökan om medlemskap. Ärendet överklagas till hovrätten som ändrar domen och godkänner medlemskapet.

Lag och rätt

Hovrätten fann inte att det fanns tillräckliga skäl för att neka medlemskap. Föreningens påståenden om bland annat spekulationsförvärv räckte inte. Därför beviljade hovrätten bolaget medlemskap. Huvudregeln är att den som köpt en bostadsrätt inte får nekas medlemskap om köparen uppfyller villkor i stadgarna och köparen skäligen bör godtas som medlem. Föreningen har visserligen rätt att neka medlemskap om det finns tillräckliga skäl. Det kan ofta röra sig om skäl som har med bristande ekonomi att göra eller gälla omfattande störningar. Ett mindre vanligt skäl till nekande är påstående om spekulationsförvärv, det vill säga när en köpare avser sälja vidare direkt för att göra sig en snabb vinst. Orsaken till att det kan finnas rätt att

” Huvudregeln är att den som köpt en bostadsrätt inte får nekas medlemskap om köparen uppfyller villkor i stadgarna och köparen skäligen bör godtas som medlem.”

neka medlemskap är inte den förväntade vinsten i sig utan att köparen inte tänkt använda lägenheten stadigvarande. I det aktuella fallet bedömde rätten att föreningens skäl att neka medlemskap inte var tillräckligt starka. Det är svårt att styrka vilken avsikt en köpare har, det visar sig ofta först efter köpet. Men det är olämpligt att neka medlemskap om det inte finns en klar nekandegrund, som också kan bevisas. Om köparen senare vill ändra lokalen till bostadslägenheter så krävs bygglov och att föreningen godkänner ombyggnationen. I regel krävs även ett stämmobeslut. Det är alltså inget en bostadsrättshavare kan genomföra på egen hand. Föreningen har full kontroll över den frågan.

2015 50 lokala fastighetsmässor under 2015 Läs mer på www.fastighet2015.se

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5 | 55

till hela styrelsen Checklista

Ta chansen och tjäna 395 kr på vårt erbjudande

BOSTADSRÄ TTSTIDNIN

– Störninga

r. Sidan 46.

Fortsatt k avskrivni aos om ngarna GEN MED

Stora förlust er

DET STYREL

SEN BEH

eller avgifts höjningar – ingen

ÖVER VET A

vet. Sidan

NR 3|2014 Pris 39:50 kr

Nya regle för takarbr kan stop eten snöröjninpa g TE MA TA K: Sidan 34.

Nu bygg s fler bostad rätter med selbilspool TE MA BIL

Välj erbjudande:

: Sidan 28.

Enkel prenumeration, 189 kr/år Helårsprenumeration om 4 nummer.

Guldet i ber get

TEMA BE

RGVÄRM E: Sidan 18.

Juristen:

Tänk på att har tystna ni dsplikt

Sidan 62.

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år

Styrelsesk olan:

Trots alla fö Majoritete rordningar: n bestäm Sidan 64. mer

Gästkrönika :

Grunden lig i upplåtels ger alltid eavtalet Sidan 53.

Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

✁

Ja, tack!

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Fyll i och skicka till:

Namn:

TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm

Adress: Postadress: Tel:

E-post:

Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

FOTO: CARLOS ZAYA

Bild från BRF Klubbåsen i Hägersten där Egen el installerat 154 solcellspaneler på taken.

TRYGGARE ELKOSTNAD MED SOLCELLER FRÅN EGEN EL Egen el har levererat solceller till BRF-föreningar och villakunder sedan 2008. Kontakta oss för råd och installation. www.egenel.se eller egenel@etc.se

Sveriges ledande leverantörer inom byggplåt bildar branschorganisation Nu skrivs historia i byggbranschen när leverantörer, grossister och plåtslagare ihop och bildar branschorganisationen Svensk Byggplåt.

● – Framtidens byggande ställer högre krav på miljö, hållbarhet och flexibilitet, säger Svensk Byggplåts ordförande Johan Lindström, tillika vd för Entreprenörföretagen. Byggnadsplåten har just alla de förutsättningarna. Svensk Byggplåt ska arbeta på liknande sätt som exempelvis SPEF och Svensk Ventilation. Behovet av organisationen har funnits under en längre tid, och för cirka 1 år sedan började planerna ta form. Hemsidan www.svenskbyggplat.se som nyligen lanserades riktar sig till arkitekter, husägare, byggherrar och fastighetsägare. Här kommer det att finnas aktuell samlad information om material och produkter liksom guider för arkitekter, husägare, byggherrar och fastighetsägare. I slutet av september lanseras även ett nytt arkitekturmagasin med fokus på metall i arkitekturen. Målet är att inspirera och informera arkitekter, fastighetsägare och

Rekordstort intresse för Bomässan ● När höstens mässa genomförs i Stockholm är det för tjugonde gången i ordningen. Den 20 november öppnas dörrarna på Kistamässan i Stockholm och intresset för att ställa ut är rekordstort. Närmare 200 företag kommer att finnas på mässan som välkomnar bostadsrättsstyrelser, förvaltare och bostadsrättshavare. Fri entré gäller för alla registrerade besökare. Moderator på mässan är programledaren Kattis Ahlström. 58 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

byggherrar om byggnadsplåtens möjligheter och fördelar. Svensk Byggplåt representeras av i stort sett alla Sveriges ledande leverantörer inom byggplåt samt Entreprenörföretagen med

950 medlemsföretag. Bakom Svensk Byggplåt står ArceloMittal, Bevego, Dala-Profil, Entreprenörföretagen, IB-Metall, Lindab, Outokumpu, Plannja Prefa, Rheinzink och SSAB.

Vill du ta med Vin på flyget? 

Köp en vinväska, finns för 12 och 14 flaskor, specialgjord för flygtransporter.

StockholmS Etui- & koffErtfabrik www.wolf.se

•

Ttel: 08-736 08 55

Res till underbara södra Karibien! Barbados och St Lucia är bara ett par av de öar ni får besöka under denna härliga resa. Pris från 14 775:- per person. Reslängd 14 dagar. I priset ingår flyg, 5 nätter på hotell i San Juan och 7-nätters kryssning. Under kryssningen ingår även helpension, dricks och underhållning.

För mer information och bokning kontakta oss på 08-410 618 01 eller info@gocruising.se.

Gilla oss på Facebook!

ENERGY partner Modern vatten och energibesparing

Allt fler bostadsrättsföreningar upptäcker hur enkelt de kan spara pengar med modern vattenbesparing! KÖK 9 lit/min TVÄTTSTÄLL 6 lit/min DUSCH 12 lit/min

En femtedel av villahushållets energi används till varmvatten. I lägenheter är andelen ännu högre. Att byta till snålspolande kranar och duschmunstycken kan spara så mycket som 20 procent vatten utan att påverka komforten. Källa: Energimyndigheten

Det är framförallt kostnaderna för varmvatten som gör besparingen så lönsam, oavsett vilken typ av uppvärmning man har. Att minska varmvattenbehovet ger därmed mycket snabb återbetalning.

ENERGYpartner AB Önskehemsvägen 50 695 05 Norrköping 011-138600

info@energypartner.se • www.energypartner.se

Energi och miljö

Ska bostadsrätter lagra sin egen el? Tekniken utvecklas snabbt idag när det gäller lagring av el. Många har sett Teslas vd Elon Musk presentera bolagets batterilösning som en jätteinnovation för framtiden. Teslas elbil lagrar ju också mer el än en villa gör av med på några dygn.

en är batterilager någon idé för en bostadsrättsförening som beslutar sig för att göra egen el med solceller? Det beror på vad man vill åstadkomma. För att bli av med all olja, kol och gas på jorden behöver vi lagra el från vind och framförallt sol under dygnet. Och då är de allt billigare och allt effektivare batterierna en stor del av lösningen. Batterier och annan lagring (till exempel pumpkraftverk eller luftkompressorer) blir lösningar för att lagra solens el till kväll och natt. Men Sverige har ett fint elnät nästan överallt och dessutom ett stabilt sådant som lätt klarar att ta emot många TWh solel och exportera ut till grannar. Så fort du har mycket vind- eller solel i Sverige så betyder det att vattenkraften bromsas och lagrar vatten (= energi). Vi har alltså gigantiska ”nationella batterier” i form av vattenkraft i Sverige. Från klimatsynpunkt är batterier inte en bättre lösning. Men Sverige har också ett elsystem där samma bolag äger produktion och nät. Det betyder att elpriset faktiskt styrs av både överföringskostnaden via elnätet (ofta idag runt 25 öre per kWh) och produktionspriset på Nord Pool-börsen (som i somras var nere i 8 öre per kWh periodvis). Ju mer elpriserna fluktuerar på marknaden, desto större intresse från elnätsbolagen att öka intäkterna så att koncernerna kan bibehålla sina totala intäkter. Det här är ju svårt att skydda sig mot. Utom med batterier. Många fantiserar därför om stora hus med 10 stora batterilager (ungefär i torkskåpets storlek) som lagrar el från husets tak till alla i föreningen. Det är tyvärr idag en orealistisk tanke.

orsaken är att ett stort hus med många lägenheter helt enkelt inte har den takyta som behövs för att ge alla lägenheter el. Speciellt inte vintertid. Det beror på vår ojämna solinstrålning. Vintertid gör man 10–15% av den el du gör i juni från ett solcellstak. Även om man kan jämna ut över

dygnet så blir det svårt att klara normal hushållsel med bara batteri och sol. Man måste producera el med ved eller annat (vilket är svårt idag) eller köpa från nätet som idag. Så en bostadsrättsförening som kopplar bort sig från nätet (för att spara cirka 3 000–4 000 kr per lägenhet och år) är inte riktigt realistiskt idag. Men det finns ändå anledning att prova batterilösningar även här. Vi har just monterat upp en lösning i vårt Solhus i Katrineholm. Poängen är att man med några batterier faktiskt kan ”dra ut” solelen under dygnet. Vår och sommar kan man spara överskott och sen använda på kvällar och morgnar. Dessutom innebär batterilager att du kan – utan knepiga speciallösningar – automatiskt få el vid strömavbrott. När en förenings medlemmar har fler elbilar finns givetvis också en stor möjlighet att lagra solel i dem.

” Det är tyvärr idag en orealistisk tanke.” batteritekniken utvecklas snabbt. I princip fördubblas batteriernas kapacitet på några år. När batterierna blir ännu billigare så borde ett smart elnätsbolag erbjuda ”halvårsnät”, dvs att man betalar för elnätet bara vintertiden om man lagrar sin solel resten av året. Men bolagen är inte så kundanpassade, tyvärr. Kostnaden för solel är idag runt 25 öre per kWh utslaget på 30 års produktion från solcellerna. Med dagens teknik kostar sol+ batterier ca 60 öre per kWh utslaget på 30 år (och med byte av batterier vart tionde år). Det är fortfarande billigare än köpeel. Men det är, som sagt, svårt att klara vintern. Därför tror jag batterilösningarna i Sverige i första hand blir för att säkra sig mot elavbrott och för fritidshus som man använder sommartid och bara korta perioder när det är vinter.

Johan Ehrenberg, som kört elbil i Stockholm i fyra år, är journalist, författare och företagare. Han är vd på Egen El och föreläser om alternativ energi. 2009 fick han föreningen Energirådgivarnas utmärkelse Årets Energirådgivare.

60 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Tala med de som kan

Vi har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platta tak 08-662 84 84

•

www.savana.se

Juristen reder ut

Vad har föreningen rätt att bestämma? Nu när semestern sedan länge är över och hösten kommer så är det vanligt att de boende vill renovera eller ändra i sina lägenheter. Men det finns en del att tänka på för styrelsen när någon i fastigheten tar tag i hammaren och börjar bygga.

ostadsrättshavaren har underhålls- och reparationsansvar i sin lägenhet. Det innebär också en omfattande rätt att vidta olika åtgärder i lägenheten, exempelvis att byta golv eller ändra på fast inredning. Föreningen ansvarar för och bestämmer över mer ingripande förändringar i lägenheten. Det kan exempelvis vara ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av ledningar för avlopp, värme, gas, vatten, ventilation och andra väsentliga förändringar i lägenheten. För att föreningen ska ha rätt att neka en bostadsrättshavare att göra en åtgärd i lägenheten krävs att de är till ”påtaglig skada eller olägenhet” för föreningen. Borttagande av en bärande vägg är exempelvis något som kan vara till påtaglig skada för föreningen och är något föreningen har rätt att stoppa. Det handlar inte om att väggen är en del av fastigheten, vilken tillhör föreningen. Äganderätten spelar ingen roll för ändringsrätten. Det spelar inte heller någon roll om bostadsrättshavaren sökt tillstånd för åtgärden eller inte. Det avgörande för att föreningen ska kunna stoppa något är om föreningen kan visa att en åtgärd är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. bostadsrättshavaren bör alltid söka tillstånd till åtgärder som kan ha betydelse för föreningen och omkringboende. Tyvärr görs det inte alltid. Om styrelsen märker att en bostadsrättshavare ändrar något väsentligt utan att ha sökt tillstånd, bör styrelsen ta kontakt med personen, ta reda på vad som händer och informera om vilka regler som gäller. Om det är allvarligt kan föreningen begära att bygget stoppas tills bostadsrättshavaren sökt tillstånd. När föreningen har rätt att vägra tillstånd kan man välja att ställa krav för att bevilja tillstånd, exempelvis när det gäller arbetenas utförande inklusive krav på godkänd slutbesiktning. Detta är viktigt för att undvika att det sker fuskjobb, eftersom sådant kan drabba föreningen hårt om det leder till ras eller vattenskador.

Men föreningen har endast anledning att ingripa om det finns risk för påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Man kan då kräva att lägenheten återställs i gott skick och följa upp det kravet med rättsliga åtgärder om det behövs. i fall där tillstånd inte behövs finns det ingen anledning att ingripa. Föreningen bör inte ställa hårdare krav än vad lagen ger stöd för. Det skadar bostadsrättshavarna och underminerar förtroendet mellan förening och bostadsrättshavare. Det är viktigt att styrelsen vet vad som sker i huset och arbetar med lämpliga rutiner för att se till att skador inte uppstår.

” Bostadsrättslagen är tvingande till förmån för bostadsrättshavarna. Deras rätt att ändra i sina lägenheter får inte inskränkas mer än vad lagen säger.” Bostadsrättslagen är tvingande till förmån för bostadsrättshavarna. Deras rätt att ändra i sina lägenheter får inte inskränkas mer än vad lagen säger. Exempel på att föreningar ändå ibland försöker inskränka ändringsrätten är de som har stadgar som förbjuder bostadsrättshavaren att utan särskilt tillstånd ändra något i badrummet, byta golv eller tapet eller ta bort fast inredning eller liknande. Sådant är olämpligt! föreningen bör inte försöka bestämma i detalj hur bostadsrättshavarna har det i sina lägenheter. Så länge bostadsrättshavaren inte skadar föreningen eller de omkringboende finns ingen god anledning att ingripa.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

62 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

Funderat på att tilläggsisolera vinden?

Vår erfarenhet ger trygghet i din bostadsrättsförening.

NYHET - Fast um Direk t Ny kundport al - tillgänglig i datorn, surfp lattan och mob ilen.

Kontakta oss på Cremab redan idag! Vi kommer helt kostnadsfritt ut och besiktigar era vindar. Vi isolerar med cellulosaisolering vilket ger er en riktigt bra energibesparing.

Cremab Isolering AB är certifierade enligt Behörig Lösull.

Med över 80 års erfarenhet som bostadsrättsspecialist vågar vi påstå att vi vet vad våra kunder önskar av sin förvaltare. Det ska vara enkelt och tryggt att ta ansvar för fastigheten, föreningen och de boende. Kontakta oss så berättar vi mer om hur vi med moderna system och kundnära förvaltning kan hjälpa er förening. Oss ringer du alltid kostnadsfritt på

020-25 29 00 cremab.se

Fastighetsförvaltning sedan 1931.

www.fastum.se 08-506 047 00

Styrelseskolan

Äkta vs oäkta föreningar Det finns ett område inom bostadsbeskattningen som inte förenklats utan snarare försvårats och gjorts mer ogenomträngligt – den skattemässiga indelningen av bostadsrättsföreningar i äkta och oäkta.

ystemet har vi haft sedan 1948! Inget har i sak förändrats utom möjligen skälen till varför detta system infördes; man ville helt enkelt undvika att privata fastighetsägare ”gjorde om sig” till bostadsrättsföreningar som ansågs ha en gynnsammare beskattning. Dessa argument finns inte idag. Istället har vi fått ett skattesystem som är enormt svårt att begripa sig på och som dessutom är nyckfullt. Enkelt kan man säga att beskattningen träffar föreningar som har för stor andel främmande ”verksamhet” som inte handlar om intäkter från medlemmar. Att en förening blir oäkta har konsekvenser för beskattningen av föreningen och därmed avgifterna, för medlemmarnas löpande boendekostnader, reavinstbeskattningen och för uppskovsreglerna.

var börjar man identifieringen av en oäkta förening? Jo, man gör i teorin om föreningen till ett hyreshus och räknar ut hur inkomsten om föreningen var ett hyreshus skulle fördela sig mellan kvalificerade inkomster och okvalificerade. Observera att de årsavgifter medlemmarna betalar för sina lägenheter saknar betydelse. Istället tittar man på vad hyran hade varit för bostadsrättslägenheterna om huset varit ett hyreshus. Till kvalificerade (äkta) intäkter räknas således teoretiska hyresinkomster från medlemslägenheter och garage som om dessa varit uthyrda. Dessa inkomster läggs i en vågskål. I den andra oäkta vågskålen läggs allt annat, dvs hyror från uthyrda bostäder, lokaler och annat, t ex antenner. Lokaler med bostadsrätt läggs också i oäkta vågskålen med en tänkt teoretisk marknadshyra. De tänkta hyrorna från medlemslägenheter tas för normal lägenheten upp till 90 procent av en tänkt hyra med hänsyn till att man som medlem svarar för det inre underhållet. Om minst 60 procent av de teoretiskt framräknade hyrorna kommer från medlemsbostäder och av medlemmar nyttjade garage är föreningen äkta, annars är den oäkta. Nu är detta så komplicerat att räkna att man bör ta in kvalificerad hjälp.

vad händer då om föreningen blir oäkta? Jo, man blir som förening och medlem underkastad ett helt annat beskattningssystem. Det som märks mest är den löpande beskattningen för mig som medlem. Jag blir nämligen beskattad för skillnaden mellan vad som kan vara en normal hyra för en bostad och vad jag i praktiken betalar i avgift till föreningen. Säg att jag bor 100 kvadratmeter. Jag betalar i avgift 400 kronor per kvadratmeter och år. Normalhyran för min lägenhet om den hade varit uthyrd hade kanske varit 1 200 kronor, reducerad till 1 080 kronor med hänsyn till att jag står för det inre underhållet. Skillnaden mellan 1 080 kronor och 400 kronor är 680 kronor. Beräknar man denna skillnad på ytan som var 100 kvadratmeter får man en teoretisk kapitalinkomst om 68 000 kronor för ett år som ska deklareras och beskattas av mig. Beskattningssatsen är 25 procent till skillnad från andra kapitalinkomster, dvs skatten blir 17 000 kronor, vilket motsvara 170 kronor per kvadratmeter. Till detta ska läggas den ökade årsavgiften där föreningen blir upptaxerad med samma belopp som medlemmarna. Som säljare av bostadsrätt i en oäkta förening blir man beskattad för vinsten också med 25 procent, en till synes liten skillnad mot de normala 22 procent. Uppskov har man inte rätt till. Inte heller den som säljer sin villa eller bostadsrätt och köper en bostadsrätt i en oäkta förening får uppskov. hur ska man nu se på dessa regler? Jag sa inledningsvis att de är ogenomträngliga för den vanlige konsumenten. De skapar osäkerhet och vakuum i en förening som tvistar med skattemyndigheten om skattestatusen. Samtidigt kan man säga att en del av dessa föreningar kan ha en god ekonomi och bra utvecklingsmöjligheter. Därför är det än mer viktigt att som köpare göra en djupare analys av ”företaget” bostadsrättsföreningen och inte bara stirra sig blind på öppna kökslösningar och bra läge. Generellt sett vågar jag nog säga att det är att föredra att föreningen är äkta, bland annat på grund av förutsägbarheten och enkelheten med skatter för individ och förening.

Göran Olsson, jurist, tidigare vd för bostadsrättsorganisationen SBC. Jurist med lång erfarenhet av bostadsrätt.

64 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

HÄR KOMMER NÅGON UNDRA VEM SOM TAGIT DEN SISTA MJÖLKEN Just nu planerar vi för nya bostäder i den här gläntan i Järfälla. Bostäder byggda utifrån vår syn på det goda boendet, där livet och vardagen kan ha sin naturliga gång. Det är därför vi alltid finns nära till hands om något behöver renoveras, repareras eller rustas upp. Det är också därför vi ger dig och din bostadsrättsförening hjälp med styrelsearbete och förvaltning. För det goda boendet handlar inte bara om själva bostaden. Det handlar också om allt runtomkring. Läs mer på hsb.se om det goda boendet, våra nya bostäder i hela landet och hur du kan få förtur.

FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 11 nov Tema: Ombyggnad och underhåll

Tema: Data&IT

Tema: Säkerhet

l Det vilar ett stort ansvar på styrelsen att hålla föreningens fastigheter i gott skick. Bra underhåll och ombyggnader kan både öka värdet på föreningen och ge intäkter. Se Bo bättres guide och läs om hur större ombyggnader kan göras steg för steg.

l Var dag kommer nya produkter och tjänster inom data och it. Men vad ska föreningen välja och vilka lösningar är mest lämpliga, går det att sända stämman på webben? Läs mer om nya tjänster och produkter och avtal.

l Trygghet och säkerhet ökar garanterat värdet på föreningen och kan även minska kostnaderna. Hög brand- och inbrottssäkerhet är en viktig del liksom trygga gårdar med åretom-säkra lekplatser. Vi presenterar även Bo bättres lås- och säkerhetsdörrguide.

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den mest heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig. bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Stambyte. Ett stort och omvälvande projekt för en bostadsrättsförening. På bobattre.se kan du ta del av andras erfarenheter, läsa om och ladda ner guider till de olika stambytesmetoderna och få hjälp att hitta entreprenörer. l Säkerhet handlar inte bara om ordentliga lås. Det handlar också om en rad andra åtgärder för att förebygga inbrott och skadegörelse; det handlar om brandsäkerhet, säkra lekplatser med mera. På bobattre.se kan du läsa mer om allt detta och mer till. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler

66 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 5

som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

Ladda ner tidningen !

Har du missa t ett tidigare nummer av Bo bättre elle r söker en artikel eller et t reportage? Nu finns våra tidigare nummer av Bo bättre att ladda ner på: www.qioz k.com

Hur ser din gemensamma DRÖMTVÄTTSTUGA ut? I år fyller PODAB 70 år. Det firar vi genom att skapa en drömtvättstuga till dig och dina grannar. Det enda du behöver göra är att skriva ner dina önskningar för att vara med i tävlingen. Just din önskan kan bli verklighet. Professionell tvättstugeutrustning är vi specialister på. I vårt kompletta sortiment finns allt som behövs i tvättstugan. Under 2015 får en lycklig vinnare både produkter och inredning i present av oss. Vad önskar du dig? Dröm dig bort och berätta för oss hur din drömtvättstuga ser ut. All information om tävlingen finns på www.podab.se/drömtvättstugan.

"Jag önskar mig en tvättstuga m ed lekrum där barnen också trivs." Åsa Ahlströ m, Marknadsche f,

Scanna koden och tävla direkt!

AB PODAB Ekonomivägen 9 436 33 Askim Tel: 031-752 01 00 Fax: 031-752 01 50

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

PODAB

NU KAN ALLA FÅ EN EGEN TV-LÖSNING. TILLSAMMANS.

Boxer Tillsammans är en flexibel och billig lösning när du på ett enkelt sätt vill ha digital kabel-TV i ett flerfamiljshus eller en bostadsrättsförening. Antenn och annan teknik är gemensam, men sedan kan alla hushåll ha sitt eget digitala TV-utbud. Vi tar hand om det praktiska och hjälper också alla i huset att abonnera på sina favoritkanaler. Och med Boxer är valfriheten stor. Det är enkelt att välja till, och att välja om. Alla boende kan också ta med sig kanalerna till sommarstugan eller båten. Se mer om hur ni skaffar Boxer Tillsammans på fastighet.boxer.se, ring Mats Jarnhäll på 0733-35 70 39.

TV SOM DU VILL HA DET