Bo bättre 4 2015 webb

Missat styrelsemöte – avdrag på arvodet? Sidan 50.

NR 4|2015 Pris 39:50 kr

bostadsrättstidningen med det styrelsen behöver veta

Okänt krav på föreningarna Alla medlemmar måste få brandvarnare Sidan 7.

Så kan hackare i nätverken stoppas

Tema data och it. Sidan 35.

Tänk på detta – innan ni börjar renoveringen

stort om a m e T ten e h r e sä k

Tema renovering Sidan 27.

Juristen:

Johan Ehrenberg:

Styrelseskolan:

Sidan 58.

Sidan 60.

Sidan 64.

Varning för kakelungnarna

Solcellsregler inget hot för föreningen

Viktigt att redovisa hela skuldsättningen

Vi är vad vi heter: Sveriges BostadsrättsCentrum. När vi för ett år sedan lanserade SBC Boendeindikator bestämde vi oss för att tjänsten skulle vara till för alla föreningar i Sverige – inte bara våra kunder. Ett beslut som gjort att många kunnat dra nytta av fördelarna, och att fler och fler upptäcker dem. SBC Boendeindikator är kvalitetsmätaren för bostadsrättsföreningar. De som fyller kriterierna kan använda sig av kvalitetsstämpeln ”SBC Godkänd”, och alla får med sig effektiva redskap för att fortsätta att öka värdet på föreningens fastighet, effektivisera förvaltningen och öka boendenyttan. Tack alla ni som bidragit med feedback under året! Vi fortsätter vårt arbete med att stärka svenska bostadsrättsföreningar och hälsar alla välkomna med på resan. Få lönsamma svar du också med SBC Boendeindikator. Läs mer på www.sbc.se eller ring oss på 0771-722 722 så hjälper vi dig vidare.

Välkommen till Sveriges BostadsrättsCentrum: Tillsammans ökar vi värdet på hela fastigheten!

TJÄNA PÅ ATT SAMORDNA FÖRVALTNINGEN Att samla dina tjänster förenklar och ger samordningsfördelar både vad gäller tid och pengar. Vi erbjuder teknisk och ekonomisk förvaltning samt juridiska tjänster – allt under ett tak. Hör av dig så hjälper vi dig att räkna på fördelarna för din förening.

Foto: Fredrik Hofgaard

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

16

Tema: Säkerhet Livsviktig uppgift Ansvaret för säkerhet i bostadsrättsföreningens lägenheter och lokaler kan vara en livsviktig uppgift. Det gäller att så långt det är möjligt att säkra byggnaden och göra den trygg för de boende.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se

27

Tema: Renovering

Redigering och layout ETC Kommunikation

Viktigt att planera

Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se

Långsiktig planering och goda föreberedelser är alltid en god tumregel när det gäller större renoveringar. Se vår sammanställning av vilka olika delar i fastigheten som man bör vara medvetna om när en långsiktig underhållsplanering görs.

Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

35

Tema: Data & IT Material och säkerhet Fastighetsnätet kan bestå antingen av fiber eller av koppar. Vi reder ut begreppen och tar bland annat upp säkerhetsaspekten för att förhindra, eller åtminstone försvåra, för hackare att ta sig in i lägenhetsinnehavarnas datorer.

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770–457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 25 400 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Bygg­centrum, mässor, Marknads­respons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­ vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

Brandvarnare fastighetsägarens skyldighet

7

Ett bra projekt ska få ta tid – Brf Märstahus modell

30

”Nätförening” med BRF – grannar kan sänka kostnaden

42

Läsarfrågor och färska rättsfall

49

Bostadsrättsmässa i Stockholm – årets program

56

Stora solcellsanläggningar och små

60

Styrelseskolan – Hur ska föreningen redovisa sig?

64

RECTAMEDIA

tydlig kommunikation Vill du boka annons iRak Booch bättre kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-559 347 27, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 3

Ledare

Tala är guld – att tiga löser inga problem!

Ä

ntligen har regeringens startat arbetet med att se över bostadsrättslagen. Visserligen är det inte någon total översyn utan ett antal områden som valts ut. Men det är en bra start och förhoppningsvis början till en förändring. Behovet av en översyn av befintliga lagar och regler har funnits länge. Den här bristen är nog ett skäl till att styrelsearbetet av många kan upplevas som komplicerat. Det finns en mängd frågor föreningens ledamöter stöter på som borde vara enkla att lösa, men så är inte alltid fallet. Någon vägledning får man sällan av att

titta på bostadsrättslagen, i de flesta fall måste det göras tolkningar. Situationen blir inte bättre av att det finns medlemmar som troget bevakar styrelsens arbete och förväntar sig att allt till punkt och pricka ska utgå från ”regelboken” (lagen). Men en lag som är ramartad och tyvärr ger stort utrymme för privata tolkningar och åsikter om vad som är rätt och fel. Det kan bli tröttsamt för en styrelse när det ständigt dyker upp frågor från medlemmar man inte kan svara på. Tillsvidare är nog mitt råd till styrelser att anlita någon som kan bistå med rådgivning under en period. Det är väl använda pengar. Låg avgift och dåligt fungerande service är inget att sträva efter.

En tyst osäker styrelse som inte svarar medlemmar väcker misstro! Sedan spelar det ingen roll hur hårt styrelsen jobbar för att medlemmarna ska få den bästa servicen. Pratade nyligen med en ung familj som flyttat in i sin första bostadsrätt. Styrelsen var glada över att få fler unga personer i föreningen och i området. Vid inflyttningen fick familjen direkt noggrann information om vilka regler som gällde. Allt var frid och fröjd under några månader fram tills att familjen fick en bebis och undrade var de

4 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

skulle ställa sin barnvagn, då huset saknade hiss. Cykeloch barnvangsförrådet var proppfullt med gamla cyklar och annat jox. Familjen ville inte lämna den nya barnvagnen som kostat en del ute på gården under dagarna. Något svar fick de inte från föreningen och till slut ställde de barnvagnen i trapphuset. Men då vaknade styrelsen till och meddelade att vagnen måste flyttas till cykel- och barnvagnsrummet. Familjen undrade om de kunde ordna plats där. De fick inget svar! Men så fort de ställde vagnen i trappan kom ett meddelande. Den unga familjen kände sig inte välkomna, och efter att ha släpat vagn och bebis upp och ner för trappan i fem månader flyttade de. Känner du igen dig? Ta inte illa upp. Se det här som

en väckarklocka och tänk framöver på att svaren på alla frågor som styrelsen tar fram omvandlas till kunskaper. Bra problemlösningar ökar förtroendet. En ny styrelse måste kanske ha ett medlemskap i en organisation för att få stöd i arbetet och för att kunna svara på medlemmarnas frågor. Det är komplicerat att förvalta fastigheter.

På Bo bättre träffar vi många duktiga föreningar med goda erfarenheter inte minst på bostadsrättsmässorna. I år finns vi på plats i Kista den 20–21 november i Stockholm. Vill du träffa oss, kom förbi vår monter. Mer om detta samt programmet hittar du längre fram i tidningen. Vi bjuder också på andra läsvärdheter, exempelvis inom data och it, säkerhet samt renovering och underhåll. Eftersom vi närmar oss juletid lägger vi lite extra fokus på brandsäkerhet och säker snöröjning. Som vanligt finns det färska rättsfall och läsarfrågor. Slutligen – missa inte våra krönikörers kloka råd.

Trevlig läsning – Vi ses på mässan! Hälsningar Red.

Säkerhetsdörren håller tjuven borta, inte låset. Ett bra lås är viktigt, men det som stoppar tjuven är hur svårt det är att bryta sönder dörren. Flera lager stålplåt, hakformade ståltappar och hakreglar i både fram- och bakkant gör det näst intill omöjligt att forcera en Daloc-dörr. Att Daloc-dörrarna ändå är både smidiga och eleganta beror på att dörrens motståndskraft helt enkelt är en funktion av hur intelligent säkerhetsdetaljerna är konstruerade och vilket material man använder. Stort projekt? Våra certifierade montörer byter en lägenhetsdörr på mindre än en halv dag. Gå in på Daloc.com (eller scanna QR-koden) och läs mer. Där hittar du också närmaste återförsäljare.

Säkra dörrar

Frågar du oss så lönar det sig alltid att vara lite frågvis För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt. Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida www.bkr.se hittar du behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler. Behörig plattsättare, anställd i ett behörigt företag får en fotolegitimation utfärdad av Byggkeramikrådet - fråga gärna efter den!

Aktuellt

Brandvarnare föreningens skyldighet

: to Fo

Alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att se till att alla medlemmar har brandvarnare i sina lägenheter. Detta är ett för många styrelser ett okänt krav, men på Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) menar man att det är en skyldighet: – Enligt de regler som finns ansvarar fastighetsägaren för att se till att brandvarnare tillhandahålls medan lägenhetsinnehavaren har ansvaret för att de fungerar, säger Malin Westin på MSB.

utrustning som fungerar lika väl installeras. – Vi har svårt att se vilka alternativa system för tidig upptäckt av brand som skulle kunna finnas. Frågan har också prövats av kammarrätten

Text gunnar Wesslén

Malin Westin, MSB:

– Redan 1998 infördes normer om att nya fastigheter skulle ha brandvarnare. Räddningsverket förde då in frågan om varnare i äldre fastigheter i sina allmänna krav. När sedan detta prövats medges undantag från skyldighet att sätta upp brandvarnare enbart om annan

Foto­: istock

● På Sveriges största organisation för bostadsrättsföreningar, Bostadsrätterna, är man osäker på om det verkligen finns ett bindande krav på föreningarna. Mats Lindbäck är informationschef på Bostadsrätterna: – Jag har svårt att tro att det skulle finnas ett bindande ansvar för föreningarna att se till att brandvarnare sätts upp, säger han till Bo bättre. Vi rekommenderar våra medlemmar att skaffa brandvarnare, men tycker att diskussionen om ett obligatorium inte för frågan framåt. – Det här handlar om sunt förnuft; ska man kräva obligatoriska spisvakter, själv­ släckande stearinljus eller förbjuda räkning iförd fleecetröja också? Jag ser inte behovet av en bindande lagstiftning i den här frågan. Han tror inte heller att tvingande krav sätter större tryck på föreningarna att faktiskt se till att brandvarnare sätts upp än att ha det frivilligt.

If

i Malmö. Då hade en HSB-förening överklagat ett beslut om att de måste sätta upp brandvarnare i anslutning till föreningens tvättstugor. Kammarrätten gick dock helt på tidigare beslut och krävde uppsättning av brandvarnare. Föreningen fick dessutom bara tre månader på sig att sätta upp varnarna. Det är många föreningar som inte känner till kravet på brandvarnare: – Vi kände inte till att det fanns ett tvingande krav. Jag är ny i styrelsen och har inte hunnit sätta mig in i allt, säger Andreas Blomgren Vessby på Nipfjället 18 i Bromma. Andreas är inte ensam om att inte ha fått information om kraven. För Sofia Asplund på bostadsrättsföreningen Kalmarberg i Södertälje kommer ansvaret som en överraskning: – Nej, det här kände vi faktiskt inte till.

Malin Gustavsson på Sybågen i Lunden är

” Vi kände inte till att det fanns ett tvingande krav.”

lite osäker: – Jag tror att vi vet om detta. Vi gav i alla fall alla medlemmar batterier till brandvarnare som julklapp. Jan Bergsten, Kastanjehusen i Helsingborg: – Det har jag aldrig hört talas om, men för oss är det inte ett problem. Vi har en ny fas­ tighet så att varnarna finns redan inbyggda. Emma Israelsson som varit ordförande i föreningen Swedenborg 7 på Södermalm i Stockholm minns att en tidigare styrelse köpte in brandvarnare till alla medlemmar: – Det vore nog bra att ta tag i frågan igen. Det ligger i föreningens och alla medlemmars intresse att man har brandvarnare. n b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 7

Stoppa smutsen i entrén... Kåbe Original Kulör Samma goda funktion med andra möjligheter! Kåbe Originalmatta Kulör med gummi i grått eller rött alternativt i kombination med Kåbe Originalmatta med svart gummi. Den primära funktionen att stoppa smuts och fukt från att dras in på golven, är fortfarande lika god. Skillnaden är att det finns möjlighet till ett annat färgval eller enkel mönsterläggning när storleken på entrén tillåter det.

...vi har lösningarna! Kåbe Kombi Perfekt där trafik från tyngre vagnar ej kan undvikas!

Kåbe-Mattan AB • Sågverksvägen 10A • SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 • Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se • www.kabe-mattan.se

Kåbe Kombi är den damklacksvänliga, slitstarka och rullbara entrémattan som är ett bra alternativ till Kåbe Originalmatta. Kåbe Kombi förses med inlägg av borst, textil eller gummi. Dessa kan även kombineras med varandra i samma matta.

Aktuellt

Bra eller dåliga brandvarnare Efter ingripande från Boverket har tre olika brandvarnare fått försäljningsförbud i Sverige. Det gick inte att lita på att de verkligen skulle varna för brand. – Det är omöjligt för en konsument att avgöra om en brandvarnare är bra eller dålig, säger Sofia Börjeskog, projektledare på Råd och Rön. Text gunnar Wesslén

B

åde Råd och Rön och Boverkets Eftersom en stor del av varnarna säljs på marknadskontroll har gått igenom internet är det svårt att hålla en fullstände olika brandvarnarna på den dig kontroll över dem. Annika Wessel på svenska marknaden. Resultatet har Boverket säger till Bo bättre: varit oroande. – Det är bara inom EU och när det gäller Flera av varnarna fungerade helt enkelt länder anslutna till EU som vi har ordentlig inte och brandvarkontroll. Men om ningen uteblev. vi utfärdar förbud, ” Om du ska köpa en ny Det finns framför eller t o m kräver brandvarnare, se till att allt två olika typer att icke-fungerande den är CE-märkt och har varnare ska återtas, av brandvarnare, joniska och optiska. riktar det sig mot prestandadeklaration.” De sämsta resultaten tillverkaren. Vi dehar uppmätts för opfinierar då den som tiska brandvarnare. I testerna ser man inga importerar och distribuerar som tillverkare. stora skillnader i funktion utifrån priset – De allra flesta brandvarnare på den några av de bästa brandvarnarna var också svenska marknaden tillverkas i Kina, men de billigaste. importeras och distribueras av ett svenskt

företag och det är detta företag som är ansvarig för produkten. Till den som har en brandvarnare som Boverket beslutat ska återkallas har butiken där den är köpt skyldighet att ge pengarna tillbaka – oavsett om det finns kvitto eller inte. Det har inte heller någon betydelse om varnaren är flera år gammal. En rad olika brandvarnare är inte testade och finns inte med på någon lista över felaktiga varnare vilket inte behöver betyda att den fungerar på avsett vis. Det finns bara ett råd att ge den som ska köpa brandvarnare, säger Annika Wessel på Boverket: Om du ska köpa en ny brandvarnare, se till att den är CE-märkt och har prestandadeklaration. n

www.andresmaleri.se

Behöver ni renovera fasaden? Vi har stor erfarenhet och många goda referenser av bostadsrättsföreningar. Gör som dem – investera rätt!

Kontakta oss: info@andresmaleri.se 018-10 12 22

Clean-Air24 FTX

Ventilation Minska värmekostnaden

med återvinning för alla självdragsfastigheter

Det enda systemet med återvinning som kan installeras i befintligt kanalsystem Inga rör och aggregat som förstör värdefull yta, för befintliga eller framtida vindsvåningar Clean-Air24 FTX ger ett modernt ventilationssystems alla fördelar som energiåtervinning och ett friskt och behagligt inneklimat sommar som vinter, dessutom fritt från matos. Det unika med systemet är att det installeras i befintliga kanalsystem och att det dessutom inte kräver någon yta på vinden för stora ventilationsaggregat. Clean-Air24 FTX har låg installationskostnad och ger besparingar genom återvinning av frånluftens värme år efter år. Kontakta oss så berättar vi mer.

Clean-Air24 FTX Nackdelar med Självdragsventilation som elimineras med hjälp av Clean-Air24 FTX:

Självdragsventilationen stannar på sommaren när det är lika varmt ute som inne vilket ger ingen eller dålig ventilation när vi som bäst behöver det, samt riskerar mögeltillväxt.

Blir det varmare ute än inne, kommer luften ner baklänges genom de smutsiga kanalerna vilken kan föra in föroreningar i bostaden både utifrån och från grannarnas kanaler.

På vintern när det är kallt trycks värmen okontrollerat ut ur alla skorstenar och självdragskanaler vilket gör att uppvärmningskostnaden blir onödigt hög.

www.skorstensbolaget.se

Skorstensbolaget i Stockholm AB Fridhemsgatan 27, 112 40 Stockholm Tel. 08 - 756 69 69

Bostadspriserna i Malmö ökar mest i Sverige

START

Så hittar du vägen till ett nytt hem trots att osäkerheten ökat på bomarknaden. Se upp för inlåsningseffekter!

Hyresrätt är vanligast för hushåll i åldersgruppen 20 till 30 år.

Hyra?

Har du egen bostad i dag?

NEJ

JA Äga?

JA Grattis du är inte ensam. 8 av 10 svenskar vill äga sitt boende.

NEJ

JA

Ny stad?

NEJ

Kan du bo kvar?

JA

NEJ Du kanske flyttar ihop eller väntar tillökning.

JA

NEJ

Skilsmässa?

JA

Större lägenhet?

Livet förändras, ny bostad behövs.

Reavinstskatt? NEJ

Har du kontantinsatsen?

JA

Du behöver sälja, Klarar du flyttskatten?

NEJ Låna pengar? JA

15 procent av köpbeloppet.

JA

Klarar du nya spelregler? JA

Grattis Välkommen hem!

NEJ

Priserna på bostäder i Malmö har den senaste tiden ökat, både på bostadsrätter och villor. Därmed går Malmö mot trenden i landet i övrigt, där prisuppgången avstannat undantaget Stockholm. Det visar statistik från Booli som tagits fram för mäklarfirman Bjurfors. JA

Du behöver flytta för ett nytt jobb.

Banken gör en kreditvärdering av dig. Klarar du högre ränta än i dag? Banken lånar inte ut till kontantinsatsen.

NEJ

Politiker diskuterar amorteringskrav och sänkta ränteavdrag.

Hyr dyrt d i andra han

Bostadsrätterna.se lanserar bostadsspel att ladda ner! Spel. Vill du äga eller hyra din bostad? Valet i bostadsspelet är ditt men hindren på vägen till bostaden är många. Även den som har en bostad men behöver flytta kan stöta på olika problem i form av reanvinstskatt, svårigheter att få nytt lån till en större bostad, eller helt enkelt därför att pengarna inte räcker till för en dräglig bostad. Spelet kan laddas ner på: http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/artiklar/klarar-du-av-bostadsspelet

Stipendium för uppsats om bostadsrätt Stipendium. Stiftelsen

Sveriges BostadsrättsCent­ rum utlyser två stipendier om vartdera 10 000 kronor till uppsatser som belyser bostadsrätten ur ett eller flera perspektiv och därigenom bidrar till att tillföra eller öka kunskapen om bostadsrätten. Ansökan: Uppsatsen ska skickas in senast den 12 februari 2016 till Styrelsen för Stiftelsen Sveriges BostadsrättsCentrum, Luntmakargatan 46, 111 37 Stockholm.

Läs mer på: http://www.bostadsratterna. se/allt-om-bostadsratt/artiklar/stipendium-dig-som-skriver-uppsats-om-bostadsratt

● Under september var det genomsnittliga kvadratmeterpriset för bostadsrätter i Malmö 21 933 kronor, vilket kan jämföras med 20 828 kronor i Skåne län. Det motsvarar en ökning med 8 respektive 2 procent sedan i maj. Under de senaste 12 månaderna har bostadsrättspriserna gått upp med 15 procent i Malmö och 14 procent i Skåne län. – Under lång tid har Malmös bostadspriser halkat efter övriga storstadsregioners. Nu är det tvärtom. Priserna i Malmö och Skåne går upp mer än i övriga Sverige. Ställ dig i bostadskön

Medan bostadspriserna i Malmö fortsätter att öka har prisuppgången i andra delar av landet stannat av. I hela Sverige har priserna för både villor och bostadsrätter backat något, minus 1 procent sedan i maj. Vad gäller övriga storstadsområden har priserna på bostadsrätter i Göteborg backat sedan i maj. I Stockholms innerstad däremot har bostadsrättspriserna ökat rejält sedan i maj, plus 6 procent, och i länet har villorna ökat med 6 procent. Sammanställningen baseras på slutpriser från mäklarnas webbplatser under september månad; totalt 5 594 villaförsäljningar (villor, radhus, kedjehus och parhus) och 9 208 bostadsrättsförsäljningar i Sverige. Det motsvarar 60 procent av samtliga bostadsaffärer som gjorts. Statistiken för respektive län inkluderar hela länet inklusive storstadskommunen.

Ernst är svenskarnas drömmäklare ● Tv-profilen och inredningsexperten Ernst Kirchsteiger är alltså den som överlägset flest skulle vilja ha som fastighetsmäklare vid visning och försäljning av sin bostad. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings senaste undersökning Bobarometern. Det uppger 12 procent av respondenterna. Bland kvinnor är andelen som föredrar Ernst hela 15 procent och geografiskt är han mest populär i Örebro län, där han skulle få sälja 19 procent av bostäderna. Anders Öfvergård, mer känd som Arga Snickaren, kommer på andraplats med 7 procent och efter kommer kronprinsessan Victoria med 5 procent. Hårdnaggade Mikael Persbrandt och matkonnässören Edward Blom hamnar på fjärde respektive femte plats över de mest eftertraktade kändisarna. – För att vara en bra mäklare krävs det betydligt mer än att bara vara bra på att sälja. Ernst utstrålar en trygghet och kreati-

Foto: Andreas Hyltén

Klarar du att skaffa ny bostad?

vitet som jag tror många söker i en mäklare när de ska sälja sin bostad. Att han även är en hejare på att fixa till en mysig stämning tror jag fått svenskarna att välja honom framför andra kändisar, säger Tanja Ilic, vd på Svensk Fastighetsförmedling. Svenskarnas drömmäklare – Topp 5 1. Ernst Kirchsteiger, 12 % 2. Anders ”Arga Snickaren” Öfvergård, 7 % 3. Kronprinsessan Victoria, 5 % 4. Mikael Persbrandt, 4 % 5. Edward Blom, 4 %

Besök www.bostadsrätten.se – ett effektivt stöd för bostadsrättsföreningen!

Ω BRF-Nyheter Ω Expertpanel för frågor Ω Allt om juridik och ekonomi Ω Utbildning på nätet

Prova gratis !

Auktoriserad Installatör

ett komplett system för relining www.sacpipe.se

Det är skillnaD på

Relining och Relining Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Det är skillnad på slutresultatet. Relining är ett samlingsbegrepp för olika renoveringsmetoder av avloppsystem. Det innefattar både infodrings- och beläggningsmetoder. Sacpipe Connection System är ett komplett system för renovering med foder. Med hjälp av tryckluftsteknik installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret. Slutresultatet är något som både vi och våra kunder känner sig trygga med. Oavsett hur bra en metod och ett material är, så

måste det installeras på rätt sätt. Därför jobbar Sacpipe Connection System med auktoriserade installatörer. En auktoriserad installatör av Sacpipe Connection System är bland annat utbildad i systemet, installerar enligt installationsbeskrivningen och är medlem i branschföreningen BRiF, vilket också betyder att de är kvalitetsgodkända genom en tredjepartsgranskning av SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Det är våra auktoriserade installatörer som gör skillnad för er och era dåliga avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se

BostaDs

R

auktoriseraDe installatörer aV

SACPIPE CONNECTION SYSTEM

www.repipe.se

www.spipe.se

ättsmäs Kista 20 san -21 nove mBeR 20 Träffa någ 15 ra av våra auktorisera installatöre de r i monter e:10.

www.trastab.se

www.jprelining.se

Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall

www.swooshsverige.se

www.soderlindhs.se

www.vvsteknik.net

www.badenergi.se

www.sacpipe.se

Företagsledare i byggbranschen får Konungens medalj Utmärkelse. Bland dem som i år får ta

emot Konungens medalj på Stockholms slott finns Inga-Lisa Johansson, koncernchef för dörrtillverkaren Daloc, som känner sig hedrad av att bli uppmärksammad av kungen. Valet var inte helt oväntat. Inga-Lisa Johansson, som sedan många år är verksam inom familjeföretaget Daloc, ledande inom tillverkning av säkerhetsdörrar, har under åren fått motta en rad priser för sina insatser som företagsledare: Årets Företagare i Töreboda kommun, Kungliga Patriotiska Sällskapets guldmedalj för insatser för mindre och medelstora företag, Nuteks pris som Årets Tillväxtföretag i Skaraborg, Gröna Kvisten i TV4:s Stora Pengar och Årets Affärskvinna 1995 är några exempel.

Riksbyggen tar första spadtaget på Ribby Ängar Det är Riksbyggen som tillsammans med Bygg-Fast nu startar bygget av 232 nya hyresrätter i Västerhaninge söder om Stockholm som kommer att stå klara i slutet av 2017.

● – Genom att tillföra Västerhaninge 232 nya hyresrätter är Riksbyggen med och tar ett samhällsansvar för att råda bot på den akuta bristen på lägenheter i området, säger

Leif Linde, vd för Riksbyggen. Lägenheterna kommer att byggas i två etapper och är en del av Riksbyggens satsning på att även producera hyresrätter, från att under en lång period enbart ha arbetat med nyproduktion av bostadsrätter. Det är också en viktig del i Riksbyggens roll som samhällsutvecklare att skapa attraktiva och hållbara boenden för alla.

Prisdialogen om fjärrväme fortsätter växa Bättre verktyg vid bedömning av nyttan med vindkraftsetablering Teknik. En forskargrupp vid Högskolan i Gävle ska utveckla modeller för att använda som beslutsstöd vid bedömning av samhälls­nyttan med vindkraftsetableringar. Det nya projektet finansieras inom ramen för kunskapsprogrammet Vindval, som är ett samarbete mellan Energimyndigheten och Naturvårdsverket. Projektet ska bland annat kartlägga hur begreppet samhällsnytta hanteras i tillståndsprocessen kring ny vindkraft. – Till exempel utvecklas modeller för intresseavvägningar och det studeras hur beslutsfattande regleras av juridiska och andra normer, säger Ulla Ahonen-Jonnarth, universitetslektor i datavetenskap. Målet är att processen med tillståndsprövningar blir tydligare och mer transparent.

14 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

I år har Prisdialogen ökat i omfattning och 2016 omfattas mer än hälften av fjärrvärmeleveranserna av Prisdialogen, vilket motsvarar närmare 1,5 miljon hushåll. 27 fjärrvärmeföretag med sammanlagt 70 fjärrvärmenät är medlemmar i Prisdialogen för 2016.

● Prisdialogen är ett initiativ från SABO, Riksbyggen och Svensk Fjärrvärme som tagit fram en modell för lokal dialog om prisändringar på fjärrvärme, med central prövning. – Prisdialogen växer stadigt och sprider sig över landet. Vi ser också att de lokala prisdialogerna som hunnit genomföras flera gånger utvecklas och fördjupas, säger Kurt Eliasson, vd för SABO och ordförande i Prisdialogen. Fakta om Prisdialogen Prisdialogen innefattar både lokal prisdialog och central prövning av prisändringar på fjärrvärme och sker mellan leverantör och kunder under ett antal samrådsmöten och ska leda fram till en lokal prisänd-

ringsmodell. Den ska innehålla prisändring för kommande år och en prognos för de följande två åren. I den lokala prisändringsmodellen ska också företagets prispolicy och vilka faktorer som ligger till grund för prisändringar framgå. Till ansökan ska även dokumentation från samrådsmötena bifogas, där kundernas synpunkter framgår. Läs mer på Prisdialogens webbplats: www.prisdialogen.se. Energimarknadsinspektionen har i uppdrag att utvärdera Prisdialogen och rapportera till regeringen senast den 31 mars 2016.

HÄR KOMMER NÅGON UNDRA VEM SOM TAGIT DEN SISTA MJÖLKEN Just nu planerar vi för nya bostäder i den här gläntan i Järfälla. Bostäder byggda utifrån vår syn på det goda boendet, där livet och vardagen kan ha sin naturliga gång. Det är därför vi alltid finns nära till hands om något behöver renoveras, repareras eller rustas upp. Det är också därför vi ger dig och din bostadsrättsförening hjälp med styrelsearbete och förvaltning. För det goda boendet handlar inte bara om själva bostaden. Det handlar också om allt runtomkring. Läs mer på hsb.se om det goda boendet, våra nya bostäder i hela landet och hur du kan få förtur.

Säkerhet – en livsviktig uppgift för styrelsen Säkerhetsaspekten som att exempelvis brandsäkra byggnaden kan vara det viktigaste beslutet som fattas av styrelsen i en bostadsrättsförening. En uppgift som är obligatorisk och som åtskilliga föreningar kan ha anledning att se över. Bostadsrättsföreningen Nunnan i Malmö tog nyligen ett helhetsgrepp om säkerhetsfrågan och utsåg en ansvarig för säkerhet och brandskydd som utbilda­ des hos Räddningstjänsten. TEXT willeam vendel

Tema: Säkerhet

Eftersom antalet som omkommer i

brand inte har minskat nämnvärt under de senaste tjugo åren trots information och satsningar på brandvarnare och brandsläckare, kommer MSB att satsa ytterligare 23 miljoner kronor de fem kommande åren på att kartlägga varför det brinner i bostäder samt öka kunskapen om hur man ska agera vid brand. Detta är något som alla bostadsrättsföreningar bör följa noga för att kunna uppdatera sina rutiner med de senaste rönen. Lagen föreskriver att alla byggnader har ett byggnadstekniskt brandskydd, men kraven på detta beror på typ av byggnad och verksamhet. Boverkets regler om brandskydd för flerfamiljshus är dock inte retroaktiva. Bostadsrättsföreningar behöver alltså inte ändra själva byggnaden även om Boverkets regler uppdateras. Däremot har bostadsrättsföreningar en

skyldighet att anpassa sig till vissa regler även retroaktivt, samt att underhålla byggnaden på ett sätt så att brandskyddet inte blir sämre bara för att byggnaden föråldras. Ansvaret för brandskyddet delas gemensamt av bostadsrättsföreningens styrelse och de enskilda medlemmarna. Det existerar inga detaljerade riktlinjer för exakt hur de olika områdena ska fördelas. Förenklat kan man säga att föreningen ansvarar för utrustning och åtgärder som kan föras till byggnaderna och dess fasta tillbehör. Respektive bostadsrättsinnehavare ansvarar å sin sida för att lägenheten används på ett sätt som försvårar uppkomst av brand samt att det finns möjlighet att begränsa och snabbt släcka en brand som uppstått i lägenheten. Styrelsen bör göra regelbundna inspek-

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 17

Foto­: istock

A

nsvaret för säkerhet i bostadsrättsföreningens lägenheter och lokaler kan vara ett livsviktigt uppdrag. Det gäller att så långt det är möjligt säkra byggnaden och göra den trygg för de boende. Här finns områden som brand, översvämning, skyddsräcken, adekvat belysning exempelvis vid trappor, balkongrelaterade olyckor samt överspänning och andra brister med elektricitet. Varje år får Räddningstjänsten runt tiotusen larm om brand i byggnader. Det omkommer cirka etthundra personer om året i bränder i Sverige, varav de flesta på grund av brand i bostaden. Men mörkertalet är stort enligt Brandforsk, styrelsen för svensk brandforskning. Här uppskattar man att det årligen inträffar uppemot 23 000 bränder i bostäder.

skador till följd av brand. Vid kontrollen prövas anläggningens funktion från brandskyddssynpunkt och att den överensstämmer med de krav som gällde när anläggningen togs i bruk. För bostadsrättsföreningar med gamla fungerande kakelugnar i lägenheterna finns dessa regler att hitta hos Boverket. Ytterligare en punkt som styrelsen bör ha i åtanke är medlemmar i föreningen som är äldre och kanske behöver särskild assistans vid en nödsituation.

Bild: Folksam

tioner av alla byggnader i föreningen för att förvissa sig om att man vidtagit alla nödvändiga åtgärder vad gäller brandskyddet. Ett exempel på hur eftersatt brandsäkerheten kan vara visade sig när en bostadsrättsförening i Stockholmstrakten nyligen gjorde en översikt. Rökluckorna i trapphuset var övermålade eller igensatta, de brandslangar som hade installerats när husen byggdes hade torkat sönder och var obrukbara, flera brandsläckare behövde bytas ut eller kompletteras, och det saknades skyltar och information om utrymningsvägar. Enligt Svenska Brandskyddsföreningen, SVBF, bör bostadsrättsföreningar genomföra regelbundna kontroller över de brandtekniska installationer som finns i byggnaden. – När man gör en Hans Andersson, brand­ översyn av befintligt ingenjör på Brandskyddsföreningen. brandskydd så behöver man ha ritningar över byggnaden och framförallt brandcellsgränser. Kontrollera även eventuella bygglovshandlingar samt underlag från ombyggnationer. För byggnader uppförda och dimensionerade mot Boverkets byggregler 1994, ska det finnas en brandskyddsdokumentation. Genom att ta del av vad som anges i dessa dokument är det enklare att avgöra om brandskyddsnivån upprätthålls, säger Hans Andersson, brandingenjör på Brandskyddsföreningen. Han menar att de vanligaste brister som

18 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

förekommer i flerbostadshus är förvaring av barnvagnar eller annat brännbart och hindrande i trapphus. Förvaring av brandfarliga gaser och vätskor i källar- eller vindsförråd är också vanligt, likaså olämpliga placeringar av containrar och byggsäckar vid renoveringar och ombyggnationer. Säkerhetsåtgärder lönar sig alltid, hävdar

han, och i vissa speciella fall kan det även stärka värdet på lägenheterna. – Att bara göra det man måste torde inte höja värdet, utan endast ses som självklart. Om man däremot installerar någon utrustning, utöver det som kan anses skäligt enligt lagen om skydd mot olyckor, exempelvis spisvakt i alla bostäder, skulle det kanske höja värdet. Även förstärkning av vindar och källare beträffande brandmotstånd skulle kunna vara en sådan åtgärd, säger Hans Andersson. Men framför allt kan föreningen spara stora kostnader om man på grund av gott säkerhetsarbete slipper onödiga skador, olyckor och vidtar åtgärder mot inbrott.

Vissa bostadsrättsföreningar har även lägenheter med eldstäder, antingen kakelugnar eller öppna spisar. En stor del av alla bränder i bostäder är relaterade till eldstäder och skorstenar. Här måste styrelsen säkerställa att det sker regelbunden sotning i rökkanalerna. Sotningsverksamheten är uppdelad i två separata uppdrag – sotning och brandskyddskontroll. Vid sotning tas brandfarliga beläggningar bort för att minska risken för brand. Brandskyddskontrollen ska upptäcka fel och brister i anläggningen för att undvika

Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB, arbetar bland annat med brandsäkerhet. Enligt statistiken är bränder en olyckstyp där äldre är överrepresenterade. Ofta omkommer personer som har någon form av fysisk eller psykisk funktionsnedsättning som gör att det blir svårare för dem att själva hantera en brandsituation. Om en medlem till exempel behöver föras ut i rullstol måste hela utrymningsvägen vara anpassad för detta. Inga större eller tyngre föremål får därför blockera trapphuset. Det är alltså ingen enkel uppgift för styrelsen att täcka in alla aspekter av brandsäkerheten. Särskilt som inte allt är synligt för ögat. Nyligen uppmärksammade Björn Olsson, brandinspektör från Räddningstjänsten i Dalarna, problemet med cellplaster som exempelvis frigolit, vilket ofta används som isoleringsmaterial. – Vid brand kan cellplaster i huskonstruktionen orsaka ett inferno, varnade Björn Olsson. De svenska byggreglerna kräver endast att brandskyddet ska fungera så lång tid det tar för de boende att utrymma huset. Några krav på själva byggnaden finns inte i dessa regelverk, utan överlåts till byggherren att bestämma. MSB har en broschyr med information som riktar sig till hyresvärdar och bostadsrättsföreningar som äger, förvaltar eller hyr ut boende i flerbostadshus. Om en bostadsrättsförening genomför en årlig statusbesiktning av säkerheten i fastigheten och dess omgivning, ger det styrelsen en uppdaterad insikt om fastighetens skick och rapporten blir ett stöd för beslut om kommande underhåll samt ett bra underlag i det årliga budgetarbetet. Fastighetsbesiktningen ersätter dock inte underhållsplanen, utan de kompletterar varandra och ger föreningen en fullständig bild på både kort och lång sikt över vilka åtgärder som behöver genomföras.

Tema: Säkerhet

Styrelsen i en bostadsrättsförening måste vrida och vända på

alla tänkbara scenarier. Därför brukar man använda termen systematiskt brandskyddsarbete. Det innebär att man arbetar både med tekniska delar, som byggnaden och brandtekniska installationer, och med det organisatoriska brandskyddet, som rutiner, utbildning och information till de boende. Brandskyddsarbetet behöver även dokumenteras så att all information är tillgänglig för medlemmarna och för den som tar över ansvaret för brandskydd i styrelsen. Bostadsrättsföreningen Nunnan i Malmö gjorde en översikt av föreningens säkerhet och påbörjade för två år sedan ett systematiskt brandskyddsarbete. Man utsåg styrelsemedlemmen Pernilla Nilsson som ansvarig för brandskyddet och hon fick genom HSB gå ett antal kurser som anordnades i regi av Räddningstjänsten Syd. Även ordföranden i föreningen gick senare samma utbildning eftersom styrelsen ansåg att det var bra att ha två medlemmar med kompetens för brandskyddsarbete.

– Jag fick insikt i vad som behövde göras och vi upprättade checklistor på nödvändiga åtgärder. Vi bestämde oss för att anlita en brandsäkerhetsexpert och sände ut offerter och frågade vad man kunde erbjuda oss samt till vilket pris, berättar Pernilla Nilsson. Styrelsen bestämde sig för att anlita företaget Brandexperten. Med två representanter från företaget och två från föreningen gick man tillsammans igenom huset och antecknade vad som behövde kompletteras. – Bland annat gjorde vi inköp av skyltar och klistermärken för nödutgång och brandväg/branddörr samt brandbekämpningsutrustning som pulversläckare.

” Vi bestämde oss för att anlita en brandsäkerhets­ expert.”

Foto: Willeam Vendel

Med licensierade snöskottare kan du känna dig trygg! Kraven för takskottning har skärpts, vilket bland annat innebär att många försäkringsbolag numera begär att fastighetsägare anlitar takskottare med utbildning och licens enligt ”Skotta säkert”.

www.skottasakert.se

www.entreprenorforetagen.se Skotta säkert genomförs av Entreprenörföretagen

foto: gFredrik Hofgaard

Vår erfarenhet ger trygghet i din bostadsrättsförening.

NYHET - Fast um Direk t Ny kundport al - tillgänglig i datorn, surfp lattan och mob ilen.

– Vi införde också strängare ordningsstadgar för våra medlemmar än vad som krävs enligt regelverket vad gäller nyttjande av balkong – där har vi utfört ett totalt förbud mot grillning på grund av brandrisken, säger Pernilla Nilsson. Vidare bestämde styrelsen att så kallade Heta arbeten (sådana som alstrar värme) måste utföras av behörig hantverkare och att den som ska göra detta även ska vara utbildad om de brandrisker som arbetet medför. Styrelsen krävde att detta intyg uppvisas innan ett arbete genomförs i någon medlems lägenhet. – Det finns även styrelsebeslut på att om en renovering innebär håltagning i en brandcellsgräns så ska skriftligt tillstånd inhämtas från en firmatecknare innan arbetet påbörjas, och arbetet ska rapporteras till styrelsen efter att det är utfört, säger Pernilla Nilsson. Hon upptäckte i sitt arbete med säkerhetsfrågor att bostadsrättsinnehavare enligt statistiken själva utför mer renoveringar och egna arbeten i sina bostäder jämfört med dem som bor i hyreslägenheter. – Här kan det finnas ett riskmoment eftersom kunskapen och kompetensen kan variera hos medlemmarna, understryker Pernilla Nilsson.

” För att prioritera brandskyddet inrättade vi en arbetsgrupp med tre styrelsemedlemmar.”

Träffa oss på Bostadsrättsmässan, monter E:24 Med över 80 års erfarenhet som bostadsrättsspecialist vågar vi påstå att vi vet vad våra kunder önskar av sin förvaltare. Det ska vara enkelt och tryggt att ta ansvar för fastigheten, föreningen och de boende. Kontakta oss så berättar vi mer om hur vi med moderna system och kundnära förvaltning kan hjälpa er förening.

Fastighetsförvaltning sedan 1931.

www.fastum.se 08-506 047 00

Styrelsen beslöt också att inventera alla lägenheterna på brandvarnare, och de medlemmar som saknade brandvarnare fick en gratis av föreningen. – Det ligger ju i alla medlemmars intresse att samtliga lägenheter har brandvarnare. En medlem fick nyligen översvämning i köket, vilket ledde till stora vattenskador i flera lägenheter under. Men som tur är dör man inte av en vattenskada. Tänk bara om det istället hade varit en brand som spridit sig i huset, säger Pernilla Nilsson. Bostadsrättsföreningen Nunnan omfattar 30 lägenheter och huset som byggdes 1983 ligger centralt i Malmö. Alla lägenheter i huset byggdes ursprungligen med säkerhetsdörrar, men en del medlemmar har sedan dess bytt till nyare modeller. Styrelsen skickar regelbundet ut ett månadsblad med nyheter och information om säkerhetsarbetet till medlemmarna. – Vi har också en hemsida som kontinuerligt uppdateras med det senaste, och där all information om brandskyddet finns tillgängligt. Men eftersom vi har många äldre i föreningen fyller vårt

Tema: Säkerhet

Foto: Johan Eklund

Checklista mot brand i bostad Några punkter att tänka på för att förebygga vanliga brandorsaker i hemmet från, MSB, Myndigheten för samhällsskydd och beredskap.

••

••Rök aldrig i sängen. Det är den vanligaste orsaken till dödsbränder. ••Stanna hemma medan tvättmaskinen och torktumlaren är igång. ••Täck aldrig över elektriska element. ••Se till att glödlampor och punktljus-

belysning inte kommer nära brännbart material eller att sådant kan trilla ner över dem. Byt blinkande lysrör, de kan överhettas och orsaka brand. Byt även glimtändaren så att inte felet återkommer. Dra ut kontakterna till teve, dator och telefon vid åska. Om blixten slår ner kan apparaterna skadas

••

••

månadsblad i papper en viktig funktion, alla är inte vana vid att hantera datorn för information, säger Pernilla Nilsson. Bostadsrättsföreningen Nyköpingshus 18 i Nyköping är en Riksbyggen-förening med 276 lägenheter fördelade på 20 tvåvåningshus byggda 1969–1971. Styrelsens ordförande Barbro Jalkefors har länge haft brandskydd och säkerhet som hjärtefrågor. Ett intresse som blev högaktuellt när det 2014 brann i de likadana husen precis bredvid. – För att prioritera brandskyddet inrätta-

de vi en arbetsgrupp med tre styrelsemedlemmar varav en representant från Riksbyggen samt ytterligare en boende med tidigare erfarenhet av brandskyddsarbete. Två personer i arbetsgruppen är utsedda som brandskyddskontrollanter som går ronder en gång var tredje månad och rapporterar till arbetsgruppen, säger Barbro Jalkefors. Styrelsen bestämde sig även för att anlita extern experthjälp av företaget Presto, som årligen gör en övergripande kontroll av säkerhet och utrustning, och man köpte in ett

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

inuti och orsaka brand. Ibland märks inte felet genast och en brand kan då även uppstå senare. Ha inte värmekänsliga produkter som hårtork, mobilladdare och bärbara datorer inkopplade i eluttaget när de inte används. Kontrollera att elsladdar inte kläms eller är skadade. En trasig sladd kan orsaka kortslutning och brand. Dra ur kontakten om en sladd eller elektrisk apparat är defekt. Ställ inte flera värmeljus tätt intill varandra. Värmen kan bli så hög att allt stearin antänds och skapar en kraftig låga. Se till att stearinljus har gott om fritt utrymme ovanför samt att de står stadigt och släck alltid levande ljus när du lämnar hemmet.

•• •• ••

webbaserat system för att enklare kunna hålla ordning på alla delar inom brandskyddet. – Vi har också bjudit in Räddningstjänsten som föreläste om säkerhet, och vi har anordnat en förstahjälpen-kurs för våra medlemmar. Dessutom är vi delaktiga i grannsamverkan mot brott och vi har haft säkerhetsvandringar med polisen. Inom kort kommer vi att erbjuda medlemmarna att till ett förmånligt pris kunna köpa brandsläckare, brandfilt och brandvarnare, berättar Barbro Jalkefors. n

Vasab Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

Säkerhetsdörr ger multiskydd Med så kallade säkerhetsdörrar installerade ges de boende många fördelar. Säkerhetsdörrar finns i olika klasser beroende på skyddsnivån. Alla är dock ljudisolerande, de fördröjer eldens spridning vid brand och har betydligt bättre inbrottsskydd än vanliga dörrar. Under de senaste åren har det utvecklats säkerhetsdörrar som är både mer motståndskraftiga och mer anpassningsbara, samt numera även estetiskt utformade för att bättre smälta in i äldre och kulturella miljöer.

tumregel är att anlita en auktoriserad SLR-ansluten låssmed. För att uppfylla försäkringsbolagens krav för godkänd låsenhet till bostad krävs minst en komplett låsenhet i lägst klass 3. Elektromekaniska lås/kodlås, där du låser dörren med hjälp av en eller flera förprogrammerade koder som du själv väljer, ska även de vara godkända i klass 3. Byt alltid lås innan du flyttar in i en ny bostad. Du vet aldrig hur många nyckelkopior som kan vara på drift. Se till att nycklar du bär på dig inte går att härleda till din bostad, använd gärna nyckelbrickor. Göm aldrig nycklar i närheten av huset. Tjuven vet var han ska leta. Glöm aldrig bort din egen säkerhet vid till exempel brand. Se alltid till att ha säkra, alternativa utrymningsvägar via dörrar och fönster. Stöldskyddsföreningen

••

•• •• ••

TEXT willeam vendel

● – Enligt rådande byggregler föreskrivs att en lägenhetsdörr ska kunna stå emot brand i 30 minuter och att en lägenhet ska utgöra en egen så kallad brandcell, där den ska kunna stå emot brand i 60 minuter innan branden sprids till nästa lägenhet, säger Malin Vestin, brandingenjör, Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, Enheten för brandskydd och Malin Vestin, Brandingenjör. brandfarlig vara. Hon betonar samtidigt att framför allt rökgasventilation är något som en bostadsrättsförening bör vara extra noga med att kontrollera. – Om rökgasventilationen inte fungerar tillfredsställande kan det utgöra en direkt dödsfälla vid en brand där någon blir instängd, säger Malin Vestin.

Välj rätt lås – Tips och krav

••Att välja rätt typ av lås är en djungel, en

När det gäller hemförsäkringen så får man ibland rabatt om man har en säkerhetsdörr installerad. – Vi rekommenderar säkerhetsdörrar och ger 5 % i rabatt till våra Erik Arvidsson, kunder som har det inskadeförebyggare, stallerat. Däremot krävs Folksam. inte säkerhetsdörr eller någon extra låsanordning för att försäkringen ska gälla. Aktsamhetskravet är att dörren ska vara låst och fönster och dörrar låsta eller reglade då man lämnar hemmet, säger Erik Arvidsson, skadeförebyggare Affärsutveckling & Affärsanalys, Folksam. Han tillägger att man inte behöver betala någon självrisk vid inbrott i bostaden om man har ett aktiverat inbrottslarm som är kopplat till godkänd larmcentral när ingen är hemma och ser till bostaden.

••

Rejäla lås är viktigt men också möjlig-

heten till ett smidigt och anpassningsbart system. Idag ersätts den traditionella nyckeln allt oftare med digitala nycklar som via en mobilapplikation kan delas ut till bostadsrättsföreningens medlemmar. Med andra koder kan man ge särskild eller tillfällig behörighet för Posten, hantverkaren, städfirman, barnvakten eller ett gästbesök när man inte själv är hemma och kan öppna. Det finns sådana system som installeras på insidan av dörren. I appen kan man avläsa när personer kommer och går, och

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! www. hfo nstre t. se

22 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

Tema: Säkerhet

” Med ett digitalt låssystem behöver man inte längre ge nycklar till sitt hem till människor man inte känner.” Fakta: Säkerhetsdörrar En fungerande brandvarnare kan rädda liv. En entrédörr ska ha en godkänd låsenhet kompletterad med borrskyddsplåtar. Bakkantsäkring bör finnas monterade på alla utåtgående dörrar för att förhindra uppbrytning.. Säkerhetsdörrar provas i olika klasser. Enligt försäkringsvillkoren ska dörren vara intygad i lägst klass 2 eller MK 3. Man får alltid ha en högre klass men aldrig en lägre för att uppfylla försäkringskraven. Monterar man en säkerhetsdörr får inga förändringar göras på eller i dörren efter att den har blivit monterad, då faller certifikatet för dörren. Försäkringsbranschen

••

Med ett digitalt låssystem förenklas entrén till hemmet och ger användaren kontroll över bostaden även på distans. Mobilen blir den nya nyckeln, en marknad som växer. Foto: Glue

de digitala nycklarna kan när som helst raderas, användaren har därmed full kontroll över vem som har tillgång till hemmet. – Många människor önskar idag att de på ett säkert sätt kan slippa att passa tider

••

för att släppa in hantverkare eller ta emot leveranser. Med ett digitalt låssystem behöver man inte längre ge nycklar till sitt hem till människor man inte känner, säger Carl Johan Grandinson, vd Glue, som tillverkar digitala låssystem. n

••

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering. Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder. Vad är värdefullt för dig?

B R A N D KO N T O R E T Fa s t igh e t s ä ga rn a s f ö rs ä krin gs bo l a g E TA B L E R AT 1 7 4 6

MYNT TORGET 4 , STOC KH OLM • T EL 08 - 5 4 5 28 6 00 WWW.B RAND KONTORET. S E

Riksbyggen i spetsen för att etablera nyanlända på arbetsmarknaden Arbete. Riksbyggen är ett av de företag som

är först ut i 100-klubben, vilket innebär att vi inom en treårsperiod ska ta emot minst 100 nyanlända för praktik eller arbete. 100-klubben är regeringens satsning för att snabbt få nyanlända etablerade på arbetsmarknaden och skapa förutsättningar för att tillföra företagen ny arbetskraft och kompetens. – Från Riksbyggens sida ser vi det här som en stor möjlighet att kunna fylla på med ny arbetskraft inom områden där vi kommer att få en brist i framtiden. Det är också Leif Linde, ett tillfälle för Riksbyggen vd för Riksbyggen. att ta sin del av samhällsansvaret för att nyanlända ska känna sig välkomna till Sverige och få en bra start i sitt nya hemland, säger Leif Linde, vd för Riksbyggen. Företagen i 100-klubben åtar sig att erbjuda praktik eller arbete för minst 100 nyanlända under de kommande tre åren. Ersättningen till de personer som deltar i insatsen betalas av Arbetsförmedlingen. Företagen kommer tillsammans med Arbetsförmedlingen att använda den så kallade Snabbspårsmodellen för att identifiera vilka nyanlända som passar för respektive företag, utifrån varje persons utbildning, kompetens och andra erfarenheter. Satsningen med 100-klubben har idag presenterats under regeringens initiativ till en nationell samling för ett ”Sverige tillsammans” på Münchenbryggeriet i Stockholm. Tillsammans med Riksbyggen är också Sweco och Ragn-Sells först ut i 100-klubben.

Nu lanseras MIA – ett nytt lyxigt arkitekturmagasin! I MIA, som står för METALL I ARKITEKTUREN, är ett nytt inspirations- och informationsmagasin. Främst bjuder tidningen på reportage om metallarkitektur samt nya produkter och innovationer.

● – Med MIA vill vi sätta fokus på metall i arkitekturen utifrån en nivå som överraskar, imponerar och spränger gränser, säger MIA:s chefredaktör Åsa Ragnarsson. Bakom satsningen står den nystartade branschorganisationen Svensk Byggplåt som är ansvarig utgivare för magasinet. Syftet är att visa de möjligheter byggplåten erbjuder. – Svensk Byggplåt startades eftersom vi ansåg att plåt fortfarande är en mycket outnyttjad resurs i den svenska arkitekturen. Vi vill att fler ska upptäcka dess möjligheter och fördelar och vår ambition är att MIA ska kunna bidra till en sådan utveckling, säger Johan LindJohan Lindström. ström, ordförande i Svensk Byggplåt. Det första numret innehåller bland annat en bildserie på temat reflektion och ett svenskt forskningsprojekt med stickat stål. Tidningen tar även upp metalliska nybyggen som FN-universitetet WMU i Malmö, spektakulära Petersen Automo-

Hemsida och smarta tjänster för din brf

tive Museum i Los Angeles och modesta skogskapellet i japanska Sayama. MIA, som kommer att ges ut två gånger om året, riktar sig i första hand till arkitekter, fastighetsägare och byggherrar. – Vi vet att det finns många som vill fördjupa sig i arkitektur och byggnation utifrån ett metallperspektiv, och nu ger vi dem den möjligheten. Med MIA vill vi sätta fokus på metall i arkitekturen utifrån en nivå som överraskar, imponerar och spränger gränser, säger MIAs chefredaktör Åsa Ragnarsson. Mer information om MIA finns på: www.svenskbyggplat.se/mia.

era Registr

din brf

på

e annar.s r g e . w ww ratis! Det är g

” Egrannar har gjort det smidigt för oss att samarbeta med alla som bor i vår förening.” Katarina Forste, ordf Bf Renstjärnan, Stockholm

Snygg hemsida

24 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

Bokningsfunktion

Anslagstavla

Medlemsregister

www.egrannar.se

rÅDgiVning & PrOJEKtEring

020-43 01 00

www.mockfjards.se

Rätt fönster rätt monterat Efter mer än 300 000 fönstermontage vet vi vad som krävs Mockfjärds Fönsterentreprenad är specialiserade på kompletta fönsterbyten. Vi har totalt fokus på att göra fönsterbytet så smidigt och effektivt som möjligt för våra uppdragsgivare och de boende. Därför tar vi hand om hela processen från rådgivning, projektering, tillverkning till installation och slutkontroll. Välkommen till en riktig Fönstermästare!

TRÄFFA OSS PÅ BOSTADSRÄTTSMÄSSAN I KISTA 20-21 NOVEMBER!

MOntEr E:05

CErtiFiEring garantErar Ett tryggt FönstErbytE BF9K är ett lednings- och produktcertifieringssystem anpassat till byggbranschen och möjliggör för företagen att svara upp mot kraven i PBL, miljöbalken, arbetsmiljölagen och annan anknuten lagstiftning. Mockfjärds Fönsterentreprenad är certifierade enligt BF9K.

020-43 01 00

www.mockfjards.se

Till vänster: Sophie Aronsson, Riksbyggen Till höger: Kerstin Karling, Brf Malmslättshus nr 1. Till vänster: Bernt Jonsson, Brf Vivalla. Till höger: Kristian Lundberg, Riksbyggen.

”Vår förening fick ett lyft när Sophie tog över” Kerstin Karling Ordförande, Brf Malmslättshus nr 1

Ett av de bästa sätten att skapa en bra boendemiljö är att ha en välskött och ordentligt underhållen bostadsrättsförening. Brf Malmslättshus nr 1 i Linköping är ett bra exempel på detta. Ordförande Kerstin Karling är mycket nöjd med Riksbyggen och det jobb som vår kundansvariga tekniska förvaltare Sophie gjort. ”Så fort det händer något så ringer jag Sophie. Hon har ett stort nätverk av kunniga medarbetare och leverantörer som gör allt från större underhåll till akuta ärenden” säger Kerstin. ”Härom året genomfördes en omfattande takrenovering och nu ska vi hjälpa till att renovera tvättstugan och undercentralen” berättar Sophie. ”Tack vare Sophie och Riksbyggen får vi hjälp med saker som vi inte skulle klara själva” avslutar Kerstin Karling. Riksbyggens tekniska förvaltning är bara ett exempel på hur vi kan hjälpa bostadsrättföreningar att spara både tid och pengar. Upptäck flera tjänster på riksbyggen.se/tjanster

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Möt oss på brf-mässan i Stockholm 21–22 nov

Tema: Renovera

Renovering Gör rätt från start Långsiktig planering och goda förberedelser är alltid en god tumregel när det gäller större renoveringar. God planering och bra förberedelse spar vanligtvis alltid mycket tid för styrelsen och ökar möjligheterna för att ett projekt håller budget. Oavsett om det finns kompetens i styrelsen eller saknas, är det alltid bra att ta del av tips och erfarenheter från andra föreningar. Se vår sammanställning av vilka olika delar i fastigheten som man bör vara medveten om när en långsiktig underhållsplanering görs. Se hur bostadsrättsföreningen Märstahus 1 lyckades genomföra en stor stamrenovering utan några chockhöjningar av avgiften. text Karin Urbina Rutström

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 27

U

nder vintern blir ofta brister och underhållsbehov mer synliga beroende på väder och vind. En kall vinter får styrelsen garanterat extra många påringningar från frusna medlemmar som klagar på att det är svinkallt i lägenheten och att juleljusen fladdrar trots att fönstren är stänga. När våren kommer lugnar det ofta ner sig men då går styrelsearbetet istället in i en ny fas. Tak och gårdar har ofta fått skador efter en hård vinter. Brister i isolering och fönster brukar även göra sig påminda. Bo bättre har satt ihop checklistor och tips till hjälp i arbetet med att se över och planera underhållet. Inte minst inför den årliga stämman.

Förberedelser – gör rätt från start Se över de befintliga underhållsplanerna. Utse en eller två personer i styrelsen som har eller skaffar sig kunskaper och sköter kontakten med de företag som anlitas och tar emot frågor från medlemmar. Gå igenom och uppdatera underhållsplanen och gör en besiktning av hela fastigheten varje år, exempelvis tillsammans med en teknisk förvaltare. Kontrollera att allt som kräver underhåll eller renovering finns med i underhållsplanerna. Tänk på att vissa åtgärder kräver stämmobeslut, ibland kan det också vara bra för att förankra en större renovering hos medlemmarna. En väl förberedd presentation på en stämma spar mycket tid och skapar förtroende bland medlemmarna. Anlita en oberoende konsult innan ni beslutar vilken typ av renovering som ska genomföras och omfattningen. Rätt metod och omfattning av renovering kan spara föreningen pengar. Glöm inte att vissa åtgärder kräver bygglov. Kontakta kommunen för att få information om det kommit nya bygg- eller miljökrav som kan påverka er bygglovsansökan.

28 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

Råd inför upphandling

Fasaden

Kontrollera ekonomisk status hos de entreprenörer och konsulter föreningen tänkt anlita. Ta hjälp av en extern sakkunnig projektledare om styrelsen saknar kompetens eller det gäller ett större tidskrävande projekt. Kontrollera att anlitade företag har F-skatt och ansvarsförsäkring. Begär referenslista (max fyra år gammal). Gör ett genomarbetat förfrågningsunderlag innan ni begär in offerter. Var noggrann med skriftliga offerter, underlag och avtal (se till att det tydligt framkommer vad som ingår i leverantörens arbetsbeskrivning). Säkerställ att avtalet omfattar garantier. Står valet mellan flera olika företag, träffa dem och ställ frågor. Tänkt på att det ska finnas förutsättningar för att kunna samarbeta och föra dialog. Gör inte slutbetalning innan allt är färdigställt, besiktigat (av oberoende besiktningsman) och godkänt.

Börja med att titta på hur fasaden ser ut. Sprickor, lösa bitar av puts och missfärgning kan vara tecken på att något måste göras. Kontakta en oberoende professionell konsult med byggtekniska kunskaper som kan utvärdera skador och ge råd om vad som bör göras. Kontrollera typiska fuktfällor – infästningar vid fönsterbleck, stuprör, markiser och skyltar. Tänk på att plåtar som inte håller tätt släpper igenom fukt. Se över isoleringen i väggar. Vid tilläggsisolering, var noga med att välja isoleringsmaterial som passar för byggnaden. Fel material kan orsaka fuktskador. Passa på att göra fler åtgärder samtidigt, exempelvis renovera fönster eller tilläggsisolera en utsatt gavel. Var noga med val av färg. För tät färg på exempelvis putsade fasader kan stänga in fukt inifrån.

Fallgropar: Undvik kompisfällan, dvs

av fasaden så det slutligen hamnar i ett akutläge. Välj inga temporära billiga lösningar även om det tillfälligt löser problemet. Var generös med information till medlemmarna för att slippa tjafs och konflikter. Dålig information skapar massor av extra jobb med frågor och onödiga konflikter och kan dessutom leda till ryktesspridning och misstroende. Räkna med att det kan dyka upp oväntade skador som måste åtgärdas när arbetet startat.

att någon i styrelsen går i god för en kompis som erbjuder ett bra pris. Ställ samma krav på alla entreprenörer, begär detaljerade offerter där det klart och tydligt framgår vad de erbjuder och till vilken kostnad. Tänk på att billiga kortsiktiga lösningar i längden kan bli dyrbara för föreningen. Bli inte för mycket ”kompis” med entreprenören. Ställ krav och agera som en kund. Det finns ingen anledning att försvara ett slarvigt gjort jobb. Föreningens styrelse företräder alltid medlemmarna och för deras talan gentemot entreprenören om det kommer klagomål.

Fallgropar: Skjut inte upp underhållet

Tema: Renovera

Balkonger

Gård och lekplats

Hiss

Balkongerna bör inspekteras med 5–10 års mellanrum av en sakkunnig person. Det juridiska ansvaret för balkongerna vilar alltid på föreningen. Se upp med putsskador där balken går in mot väggen (vanligt på hus byggda fram till 40-talet). Det kan betyda att det finns rostskador. Sprickor och rost vid infästningar bör omgående kontrolleras. Skador längs kanter på balkongplattan bör snabbt åtgärdas eftersom det kan falla ner betongbitar som kan träffa och skada grannar. Se över flagnad målning och tätskikt på balkongplattans översida. Om färgen släppt kan fukt tränga in och orsaka frostsprängning. Balkongräcken ska målas om vart tionde år. Kontrollera även infästningarna mot ramen.

Besiktiga gården tidigt på våren när snön försvunnit, gärna då det regnar. Många brister kommer fram när regnet öser ner, exempelvis brunnar som blivit igensatta av vintersaltning och sand. Räkna med att det finns tjälskador som måste åtgärdas efter en hård vinter. Var noga med att kontrol­ lera brunnar och dräneringar. Både att de fungerar och att de är täckta på rätt sätt. Se till att lösa kantstenar och trasiga trappor repareras för att undvika olyckor och ska­ dor. Kontrollera att det finns tillräckligt med cykelställ. Trygghet och trivsel är två viktiga faktorer när det gäller planering av belysning och växter. Problem med ljud som studsar runt på en innergård kan lätt lösas med hjälp av exempelvis spaljéer. Glöm inte att besiktiga lekplatsen. Föreningen är skyldig att se till att lekplats och redskap håller godkänd EU-standard. Gå ut med information och uppmana medlemmarna att komma med förslag eller lämna synpunkter när gården ska göras i ordning. Varför inte bilda en gårdsgrupp?

Hissar ska besiktigas en gång per år av en fackman från ett oberoende besiktningsbolag. När hissen är över 20 år kan det vara lämpligt att börja förbereda för ett hissbyte. När man byter hiss kan det också vara bra att fundera på utseendet eftersom det kan ha stor påverkan på trapphusets utseende.

Fallgropar: Ta alla klagomål på allvar

även om de kommer från ”gnälliga medlemmar” som ofta hör av sig och klagar. Det har inträffat en del balkongras under åren, många med personskador som följd.

Fallgropar: Att spara tid genom att ”vi

i styrelsen själva” bestämmer hur gården ska se ut brukar betala sig dåligt. Det går åt massor av tid för styrelsens ledamöter att svara på telefonsamtal från missnöjda medlemmar. Tänk på att det som köps in ska gynna medlemmarna. Att i första hand bejaka styrelsens egna personliga intressen strider mot likhetsprincipen. Underhållsfritt, visst är det skönt. Men låt inte det gå före grönska och trivsel. Grannsämjan är en viktig del för att ett område ska vara trivsamt och attraktivt.

Fallgropar: Det är fastighetsägaren

som ansvarar för att hissen besiktigas. Om hissen inte besiktigas varje år får den inte användas och tillsynsmyndigheten kräver hissens ägare på en byggsanktionsavgift. Om det händer en olycka med en obesiktigad hiss kan det bli fråga om polisutredning och eventuellt kan åtal väckas.

Tak och vind Räkna med att det kan finnas skador som behöver åtgärdas om det varit en kall vinter med mycket snö. Röjning av snö och is på tak brukar för det mesta föra med sig skador. Fuktproblem dyker oftast upp på yttertakets insida. En stor mängd istappar vintertid kan vara ett tecken på att värme pyser ut genom taket. Ett sätt att komma tillrätta med problemen är att tilläggsisolera vinden. Kontrollera även missfärgningar och gör en översyn så det inte finns läckage på vinden. Det kan bli dyrt om det inte åtgärdas i god tid och leda till mögel, röta, lukt och emissioner. Fallgropar: Låt er inte skrämmas att

tro att det krävs en skylift för att kunna besiktiga taket. Rådfråga/anlita en teknisk förvaltare för att få råd om hur en enkel första besiktning ska genomföras.

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 29

Ett bra projekt ska En stor ombyggnad eller en omfattande renovering innebär nästan alltid mycket arbete för styrelsen i en bostadsrättsförening. När Märstahus 1 Brf utanför Stockholm för några år sedan planerade en omfattande stamrenovering, valde styrelsen att lägga upp arbetet under en längre tidsperiod och uppdelat i etapper. text och bild Karin Urbina Rutström

● – Vi besiktigade bland annat alla lägenheter och samlade in enkäter för att få ett bra underlag, säger ordförande Alf Grönnestad, brf Märstahus 1. Det gjorde arbetet enklare eftersom vi fick ett bra grepp om läget och fick veta vad medlemmarna hade för önskemål. Flera år innan stambytesprojektet drog igång började bostadsrättsföreningens styrelse fundera över vad det skulle innebära för medlemmarna, framför allt när det gällde kostnaderna. Man var också medveten om att det fanns många viljor i föreningen som består av totalt 266 lägenheter, varav en del bott i området sedan det byggdes på 1960-talet. Ordförande Alf Grönnestad som under många år varit yrkesverksam ekonom förstod ganska snabbt att projektet skulle kräva att avgifterna höjdes. Visserligen hade avgifterna varit oförändrade 30 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

under tio år, men styrelsen var överens om att det fanns goda skäl att försöka slippa en plötslig chockhöjning. – Vi kom fram till att det bästa troligtvis skulle vara att göra en liten avgiftshöjning succesivt under flera år, säger han. Det var också något som kunde ge oss ett bättre läge när vi så småningom skulle ansöka om lån. Förslaget togs upp på en stämma och uppskattades av medlemmarna. Nästa steg för styrelsen var att göra en

omfattande undersökning kombinerat med besiktningar. – Vi gjorde en enkät med frågor som exempelvis: när gjordes ditt badrum, var det en standardrenovering, finns det risk för vattenskador. Tanken var att det skulle ge oss ett bra underlag för hur det såg ut i fastigheterna.

Hela paketet resulterade i att 92 procent av lägenheterna blev besiktigade och 7 000 sidor med enkätsvar. Enkäterna samlades in när lägenheterna besiktigades. – Det var inget problem med nyckelhanteringen eftersom vi installerat låstuber, som vi har nycklar till, i alla dörrar och där medlemmarna hänger in sina nycklar, säger Alf Grönnestad. Till dem som inte var hemma sa vi att de skulle lägga enkäten på köksbänken. Bland frågorna i enkäten ingick även den om vilken typ av önskemål som fanns när det gällde renoveringen av badrummet. – När vi gick igenom den upptäckte vi att hälften ville ha dusch och hälften ville ha badkar, säger ledamoten Leif Duus. Det fanns också olika önskemål om placeringar. De önskemål som fanns hos majoriteten av medlemmarna gav styrelsen en bra bild av vad som troligtvis borde ingå i det som skulle utgöra standardalternativet. Trots att Märstahus 1 Brf är en stor fören-

ing med sina 266 hushåll var det inte svårt att med god råge få ett samtycke från medlemmarna när det gällde renoveringen. Styrelsen hade också noggrant i god tid informerat om att alla badrum skulle rivas ut och renoveras i samband med stamrenoveringen.

Tema: Renovera

Leif Duus, Elke Unger och Alf Grönnestad tillhör dem som suttit längst i styrelsen.

få ta tid! – Det var några enstaka som var negativa till ombyggnaden, men det måste man räkna med när man lägger tidplanen, säger Alf Grönnestad. För vår del tyckte vi att det var lika bra att föreningen tog initiativet och ansökte om godkännande av stämmobeslutet i hyresnämnden istället för att vänta på att någon av medlemmarna skulle ansöka om prövning. När hyresnämnden gett klartecken kunde nästa steg i processen starta. Föreningen valde tidigt i processen att

anlita en erfaren oberoende projektledare. För att kunna göra ett gott val och hitta ett företag med rätt kompetenser besökte styrelsen olika mässor, läste facktidningar och tog del av erfarenheter från andra föreningar. –Vår grundfilosofi är att vi i första hand ska använda oss av företag i närområdet, säger Elke Unger, som är föreningens sekreterare. Men ibland finns det tyvärr inte någon med den kompetens vi söker. Valet föll på företaget Projektgaranti som är specialiserade på projekt- och byggledning i både mindre och större ombyggnadsprojekt. Projektledaren kom in i arbetet på ett mycket tidigt stadium och hjälpte föreningen att se till att de renoveringar

som skulle göras hamnade i rätt ordning. Peter Siljehag på Siljehag Fastighets AB, som under många år skött förvaltningen åt Brf Märstahus 1, menar att projektledaren varit en värdefull del i det omfattande renoveringsarbetet. Han lovordar också samarbetet mellan projektledaren och föreningen som har fungerat otroligt bra under hela projektet. – Jag är med på alla byggmöten och min roll är att fungera som ett bollplank åt styrelsen, säger han. Projektledaren däremot, han är styrelsens förlängda arm. Jonas Sandberg från Projektgaranti håller med honom men menar att en stor anledning till det goda samarbetet är bland annat att styrelsen både varit engagerade och pålästa. – Sedan handlar förstås också mycket om personkemi, säger han.

– Han gjorde exempelvis en sammanställning där han ställde företagen mot varandra, berättar styrelseledamoten Leif Duus. Då kunde vi direkt se för- och nackdelar. När vi slutligen plockat ut tre företag valde vi att träffa vart och ett och ställde frågor innan vi bestämde oss. Valet föll på ett helt annat företag än det vi först hade varit positiva till.

” Vi kom fram till att det bästa troligtvis skulle vara att göra en liten avgiftshöjning succesivt under 4 till 5 år.”

För föreningen har projektledaren redan från början varit en trygghet i arbetet, inte minst under tiden då man skulle började ta in offerter.

Det som styrde föreningens val var kunskap, erfarenhet och förtroende. Priset var inte det avgörande. – När man träffar företagen gäller det att vara tydlig, ställa detaljerade frågor och samtidigt lyssna. När vi ställde frågor till det ena företaget fick vi konkreta svar medan andra svarade mera svävande och sa ibland ”det löser vi”, säger Alf Grönnestad. För oss blev det en osäkerhetsfaktor. Vi föredrog att de kunde svara rakt på våra frågor, även om det innebar att de inte kunde tillmötesgå våra önskemål. Arbetet har sedan det startade löpt ganska bra utan några större bekymmer. Fast

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 31

Tema: Renovera

Balkongerna fick tillbaka sina ursprungliga träfronter när fasaden renoverades.

Även om stamrenoveringen inneburit mycket arbete och krävt tid, har hela styrelsen varit delaktiga och hjälpts åt. För att spara en del tid infördes ett arbetssätt som halverade tiden när det gällde beslutsfattande. – För att spara tid ändrade vi rutinerna och såg istället till att vi var tillräckligt många styrelseledamöter på byggmötena så vi var beslutföra. På så sätt kunde vi fatta styrelsebeslut direkt på plats om det var nödvändigt, säger Alf Grönnestad. För att effektivisera arbetet valde styrelsen att flytta beslutsprocessen till byggmötet. Vid varje möte deltog tillräckligt många ledamöter för att de direkt på plats skulle kunna fatta styrelsebeslut om det var nödvändigt. Eftersom renoveringsarbetet skedde i etapper – hus för hus – deltog bara de styrelseledamöter som var närmast berörda. – När exempelvis mitt hus var klart steg jag åt sidan, så kom en annan ledamot in. På våra egna styrelsemöten rapporterade de som suttit på byggmötet till övriga, säger Alf Grönnestad. Förutom projektledaren valde föreningen även att anlita en egen oberoende besiktningsman som löpande gjort besiktningar. Det har lett till att fel tidigt upptäckts och kunnat åtgärdas direkt efter att varje etapp avslutats. Nu går projektet mot sitt slut och man har tagit med sig en hel del erfarenheter på vägen.

Märstahus 1 Brf modell

••Starta några år i förväg och gör en långsiktig plan för renoveringen. ••Var tydliga, lyssna och öppna för åsikter på stämman. ••Skapa ett bra underlag med hjälp av en enkät och besiktningar. ••Måste avgiften höjas, börja i tid med små höjningar under flera år. ••Om det finns medlemmar som motsätter sig renoveringen, ansök

i hyresnämnden direkt efter stämman för att få stämmobeslutet godkänt. Använd en utomstående projektledare och anlita en egen besiktningsman. Var noggrann med avtalen, låt en jurist göra en granskning. Slarviga formuleringar kan innebära extra kostnader.

32 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

– En av fördelarna har varit att vi är flera som har suttit i styrelsen under en längre tid. Det har gjort att vi kunnat arbeta långsiktigt och haft arbetsro. De nya ledamöterna som tillträtt har haft stöd av de som varit med länge och har kunnat få ta del av våra kunskaper och erfarenheter, säger Alf Grönnestad. Elke Unger som håller med honom menar att det lett till att det även finns en öppenhet som är värefull. – Flera av oss är ganska olika och tycker olika men vi känner varandra och vågar säga vad vi tycker, säger hon. Det skapar bra diskussioner och vi kan komma längre när det gäller att hitta bra lösningar. Det ser jag som en styrka. n





det blev en del överraskningar, exempelvis att byggreglerna mitt under det pågående arbetet skärptes. – När det hände bestämde vi att allt skulle göras enligt de nya reglerna, säger Alf Grönnestad. Det innebar visserligen att det blev lite dyrare men långsiktigt är det bättre. I samband med stambytet upptäcktes också att det fanns PCB och att isoleringen måste åtgärdas i väggarna, och man passade också på att byta fönster.

•• ••

Den egna lokala TV-Kanalen är ett bra sätt att nå ut med informations till medlemmarna.



Alla projekt bjuder på överaskningar. När fönsterbytet drog i gång upptäcktes PCB.

Tvåvånings cykelställ, den optimala lösningen på cykelparkeringsproblemen när det är utrymmesbrist. Även stora mängder cyklar kan nu förvaras effektivt och säkert men även bekvämt för cyklisten.

www.tmi-produkter.se

Tel. 08-530 668 05

Framtiden kommer att behöva mer och mer energi. Därför behöver vi göra den hållbar.

Varje dag arbetar vi mot vår solvision. Men på natten litar vi till andra krafter. Solvisionen innebär att all el kommer från sol, vind, biobränsle och vatten och ger kraft åt hela vår vardag på ett hållbart sätt. Naturligtvis kommer det att kräva en hel del tekniska innovationer, men också något välbeprövat; vattenkraft från våra älvar. För solen lyser ju inte alltid i Sverige och vinden

blåser inte heller varje dag. Då behöver vi energi som går att lagra. Som vattnet från älvarna som lagras i våra dammar. Som ett steg i utvecklingen får alla som köper el hos Fortum 100 % vattenkraft från våra egna svenska vattenkraftverk. Läs mer om vattenkraft och andra framsteg på fortum.se/framtiden

En annons från Fortum Markets AB. Konsumenträtt, klagomål och tvistlösning: fortum.se/konsument eller ring kundservice, tel 020-46 00 00. Fortum Markets samlade elförsäljning i Sverige hade under 2014 följande ursprung: 79 % kärnkraft och 21 % förnybara energikällor (sol-, vind- och vattenkraft). Från 17 september 2014 får alla våra kunder 100 % vattenkraft, ett steg på vår resa mot att bli nästa generations energibolag. Bild från Fortums vattenkraftverk Krokströmmen.

TACK FÖR ATT DU GÖR DET MÖJLIGT Du som har fjärrvärme hjälper oss att ta vara på det som blir över, som spill från skogen eller de sopor du inte källsorterat. Fjärrvärmen skickas hem till dig genom rör i marken och gör det varmt och skönt i duschen. Enkelt för dig. Bra för miljön. Det tackar vi för.

TA VARA PÅ ENERGIN fjarrvarme.se

Vi syns på Bostadsrättsmässan. Du hittar oss i monter L:4.

Värmepump

HALVERA UPPVÄRMNINGSKOSTNADEN MED ÅTERVINNING AV FRÅNLUFT! » EnergyWell är en högeffektiv metod för frånluftsåtervinning som kan täcka 90 % av fastighetens energibehov för värme och varmvatten. Mistral Energi & VVS har installerat över hundra värmepumpar. Det kan ingen konkurrera med. » Samtliga installationer är referenser och de verkliga besparingarna motsvarar kundens förväntningar. » Samma gäller för våra bergvärmeinstallationer. Där är besparingen som regel ännu högre, inte sällan uppåt 99 %, och med IVT:s nya GEO-värmepumpar gör vi ingen besviken. » Alla våra kunder är referenser och så tänker vi fortsätta.

Elektravägen 14, 126 30 Hägersten Telefon: 08–600 04 10

Fjärrvärme / Olje- / Elpanna

Ackumulatortank tappvarmvatten

Flerbostadshus med EnergyWell ™

www.mistralenergi.se info@mistralenergi.se

Tema: Data&it

Säkert bredband Televerkets gamla kablar i all ära, men för att få ett riktigt snabbt bredband i fastigheten krävs ett nytt fastighetsnätverk, knutet till, exempelvis, ett stadsnät eller ett byanät. Fastighetsnätet kan bestå antingen av fiber eller av koppar. När det gäller kopparkabel bör man kräva kategori 6 för att nätet ska bli framtidssäkert. Vi reder här ut begreppen och tar bland annat upp säkerhetsaspekten för att förhindra, eller åtminstone försvåra, för hackare att ta sig in i lägenhetsinnehavarnas datorer.

Foto: Istock

för snabbt dataflöde

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 35

Vi rätar ut frågetecknen kring fastighetsnät Står er förening inför beslutet att ansluta sig till det rikstäckande transportfibernätet? Då finns det en hel del att tänka på. Vem ska bygga infrastrukturen i fastigheten? Vad är mest prisvärt – kopparkabel eller fiber i fastighetsnätet? Ska man satsa på öppet eller slutet nät? Vi tog kontakt med Johan Ekberg på Telenor för att räta ut några av frågetecknen kring bredband i fastigheten. Leverantör, till exempel Ownit eller Bredbandsbolaget, hjälper bostadsrättsföreningar med allt från nätbyggnation till tjänsteleverans. TEXT och bild inger evertson

● – Det finns för- och nackdelar både med koppar och fiber i fastighetsnätverken. Bestämmer man sig för kopparkabel bör man begära kabel av kategori 6 för att få en säker och snabb överföring, säger Johan Ekberg, försäljningschef för bredband och tv hos Telenor. Med kabel-tv-uttag och det klassiska telefonuttaget går det visserligen att beställa internetuppkoppling. Priset blir ofta inte lägre än med nyare teknik och hastigheten blir begränsad. Detta kan dock vara befogat i K-märkta fastigheter där man inte får göra någon som helst åverkan i byggnaden. – Både abonnemangsavgift och installationskostnad av ett fastighetsnät blir relativt låg per lägenhet, eftersom många hushåll delar på utgiften. Hushållen kan, förutom att få tillgång till snabbt bredband till datorerna, också skaffa telefoni och tv genom bredband, vilket oftast innebär kostnadsbesparing för hushållet, förklarar Johan Ekberg. Han startade tillsammans med kollegan Johan Sundberg bredbandsleverantören Ownit år 2004. Bolaget är i dag en del av Telenor. När det gäller själva infrastrukturen i fastigheten anser Johan Ekberg att bostadsrättsföreningen bör hantera detta som en investeringskostnad och skriva av den på 10 år. Baserat per hushåll kostar en kabeldrag-

36 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

ning med kopparkabel cirka 2 200 kronor och med fibernät i fastigheten cirka 6 000 kronor. – Ett källarutrymme utses oftast till lämplig plats för de fiberkablar som går från fibernätleverantören och in i fastigheten. Här tas fiberkabeln emot med hjälp av switchar, vilka fördelar ut signaler i fibereller kopparkabel till de olika lägenheterna i fastigheten, förklarar Johan Ekberg. Tjänsteleverantören, exempelvis Ownit eller Bredbandsbolaget, hyr kapacitet i svartkabel (fiberledning utan ljus) från en nätägare, till exempel Stokab eller Skanova. Fiber-LAN-lösning kallas den typ av bredband där fiber installeras från en kopplingspunkt i källaren till varje lägenhet. Antingen man drar fiberkabel eller kopparkabel (kategori 6) görs detta i möjligaste mån

genom befintlig kanalisation. Om detta inte går måste man borra och lista kabelväggar genom våningsplanen. När alla kabeldragningar är klara sätts uttag i varje lägenhet. I hallen – eller på annan plats i lägenheten – får varje bostadsrättsinnehavare ett bredbandsuttag Detta ser olika ut beroende på om det är fiber eller kopparkabel som installerats. För att kunna använda fibern i lägenheten behövs en medieomvandlare, som omvandlar fiberns ljusimpulser till elektriska impulser. Omvandlaren är ganska dyr och sammantaget med dyrare kabeldragning blir fibern en mer kostsam historia än kopparkabel. I en lägenhet vill man oftast kunna använda sitt bredband mer än till en enda tv-apparat eller dator. Därför behövs en router, som fördelar bredbandskapaciteten till olika ändamål, till exempel flera datorer och kanske flera tv-apparater. De flesta aktörer på marknaden erbjuder sina kunder routrar med bra kapacitet som de dessutom ger kostnadsfri support på, säger Johan Ekberg. Byggnationen av det nya nätverket börjar när styrelsen har tagit beslut om detta och när installatören har upprättat en tidplan tillsammans med styrelsen. Installationsfirman behöver få tillträde

till alla lägenheter, men information till lägenhetsinnehavarna och avisering om när

Tema: Data&it

tillträde behövs brukar skötas av den firma som installerar nätverket. – Driftsättningen av nätverket brukar kunna göras cirka två till tre månader efter det att byggnationen har påbörjats, säger Johan Ekberg. Hushållen bör få tillgång till en uppkoppling på minst 100 Megabit per sekund (Mbit/s). Men många operatörer erbjuder upp till 1 000 mbit/s. Tillgången till kraftfull ”upp”-hastighet är betydelsefull i sammanhanget. 10 megabit att själv ladda upp information med och 100 megabit att ladda ner information erbjuds ibland och detta går under beteckningen 100/10 Mbit/s. Samma hastighet att själv ladda upp som att ladda hem erbjuds av andra operatörer och detta kallas för ”symmetriska” hastigheter. Dessa brukar kallas 100/100 Mbit/s (om det är 100 megabit som erbjuds).

” I en lägenhet vill man oftast kunna använda sitt bredband mer än till en enda tv-apparat eller dator.”

citet med en modern kopparkabel (kategori 6), som kan ge minst 1 000 Mbit/s. Med fiberkabel finns det ingen teoretisk begränsning, säger Johan Ekberg. Vad händer sedan, när nätverket är på plats? Tjänsteleverantör måste anlitas och det är denne som levererar tjänster och ansvarar för driften av bredbandsnätet. Switchar i källaren ägs och drivs vanligtvis av operatören. Fiberkabeln som är installerad i källaren kan användas för att leverera både bredband, telefon och fiber-tv men också till traditionell kabel-tv. Så föreningen kan alltså konkurrensutsätta aktörer som exempelvis ComHem. Nätet anses vara öppet om kommunikationsoperatören (KO) oberoende lägger ut tjänsteleveranserna på ”entreprenad” till flera utvalda tjänsteleverantörer. Exempel på KO är Open Universe. Slutet nät talar man om ifall KO är samma

– När man ändå investerar i ett nätverk tycker jag att styrelsen bör överväga att satsa på en symetrisk hastighet, det vill säga samma hastighet upp som ner, säger Johan Ekberg. Det finns många operatörer och man bör

ta kontakt med flera av dem innan man bestämmer sig, eftersom det är viktigt att jämföra de olika alternativen. – I de flesta fall får man tillräcklig kapa-

som nätleverantören. Vid ett slutet nät kan valfriheten bli begränsad i förhållande till ett öppet nät, där hushållen själva får välja mellan olika tjänsteleverantörer. Fördelen med ett slutet nät är att föreningen endast behöver hålla kontakt med en leverantör, antingen det är själva bredbandet eller tjänsterna som inte fungerar. Oftast bli ett slutet nät billigare, eftersom det finns utrymme att förhandla om ett paketpris. n

Vilken fastighetsservice vill du ha? Ge oss 6 månader att visa vad vi går för. Vi tänker göra dig nöjd. Ring 08-744 44 33 nu!

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 37

Gruppavtal sänkte kostnad för tv-bredband-utbudet Brf Norrköpingshus nr 24 i centrala Norrköping sänkte sina kostnader för bredand, tv och telefoni när man tecknade ett gruppabonnemang. Tidigare hade var och en fått beställa de bredbandstjänster som de själva önskade helt på egen hand. Styrelsen tog ett initiativ och beslutade sig för att göra något åt problemet. TEXT inger evertson

● – Vi har fiber till fastigheten och kopparkabel av hög kvalitet inne i fastigheten. Bredbandet har en hastighet av 100 mbit. För ett och ett halvt år sedan slöt vi avtalet, säger Gunilla Johansson, ordförande i Brf Norrköpingshus nr 24.

Som ett första steg gick man ut med en enkät till medlemmarna för att se vilka önskemål som fanns, i första hand när det gällde tv-utbudet. – När enkäten var utvärderad bildade vi en projektgrupp med personer från styrel-

sen, förstärkt med tre medlemmar, som vi visste hade kompetens inom området, både när det gällde tv, bredband och och ip-telefoni samt utvärdering av offerter, berättar Gunilla Johansson. Gruppen gjorde ett förfrågningsunderlag

och tog in offerter från flera olika aktörer. – Vi fick riktigt seriösa förslag från två olika företag och vi valde Bredbandsbolaget i samarbete med Canal Digital. Det resulterade i att man fick 20 olika digitala tv-kanaler och möjlighet till ip-telefoni. Dessutom erbjuder man 24 analoga tv-kanaler via kabel-tv-nätet. De tv-kanaler som finns täcker behovet

ÖVERRASKNINGAR ÄR KUL – OM

ALLT SOM GJORTS OCH SKA GÖRAS Underhållsplanen är värdefull information för både medlemmar och hugade spekulanter.

KONTROLL SPARAR PENGAR Planerade insatser är betydligt billigare än akututryckningar.

PLANERA I LUGN OCH RO Med framförhållning hinner du boka och förhandla med de bästa hantverkarna.

Tema: Data&it

för de allra flesta, men några medlemmar har tecknat egna avtal för att få ett större utbud. Det vanligaste är tecknande av speciella sportkanaler som inte finns i utbudet. – För den som nöjer sig med de kanaler som vi erbjuder, har den nya lösningen blivit avsevärt mycket billigare än tidigare, då var och en slöt egna avtal med tjänsteleverantörer inom bredband och telefoni, säger Gunilla Johansson. Hon förvånades också över att så många medlemmar valde ip-telefoni. Detta är en billigare lösning än fast telefoni, men för de personer som har trygghetslarm till hemtjänsten sedan tidigare är det i först hand analog telefoni som gäller. – För den som får larm i dag kan kommunen erbjuda det via ip-telefoni, säger Gunilla Johansson. Inte heller hissarna går på ip-telefoni. Här finns det speciella anslutningar för att man ska kunna komma i kontakt med någon person dygnet runt ifall hissen skulle fastna.

De allra flesta medlemmar är nöjda med den nya lösningen, eftersom kostnaden blev avsevärt mycket lägre med gruppavtalet. Gunilla Johansson säger att det är viktigt

att ta reda på vad de boende vill innan man sluter ett gruppavtal för tv. Det är viktigt att styrelsen funderar igenom vilken lösnng man vill ha, eftersom det finns många varianter. Dessutom måste man ha helt klart för sig vilket system man redan har. Bostadsrättsföreningen Norrköpingshus nr 24 tillhör Riksbyggen och har totalt 117 lägenheter, fördelade på tre hus, centralt i Norrköping. n

” För den som nöjer sig med de kanaler som vi erbjuder, har den nya lösningen blivit avsevärt mycket billigare än tidigare, då var och en slöt egna avtal.”

Foto: Istock

DE ÄR PLANERADE.

F

asadrenovering, hissbyte eller nya kodlås? Nu är det dags att se över vad som behöver göras i huset. Med en bra underhållplan vet ni vad som väntar, inte bara 2016 utan många år framöver. Det innebär att viktiga åtgärder kan prioriteras, budgeteras och inte minst planeras.

Vi hjälper er gärna att ta fram en underhållsplan, som tillsammans med en kostnadsuppskattning ger föreningen full kontroll över både periodiskt underhåll och ombyggnader. Läs mer om underhållsplaner på fastighetsagarna.se/service eller kontakta Monika Malmsten på 08 - 617 76 00, monika.malmsten@fastighetsagarna.se Välkommen!

DAGS ATT HITTA NY LEVERANTÖR? Våra experter hjälper dig utforma ett bra förfrågningsunderlag.

En del av Fastighetsägarna Stockholm • Alströmergatan 14 • Stockholm

Påminn om säkerhet men låt alla installera egen brandvägg En fråga som egentligen berör bostadsrättsinnehavaren men som ändå måste hanteras av styrelsen är säkerheten. Vi tog kontakt med Lasse Larsson på MigraX, som säljer bland annat brandväggar till återförsäljare. TEXT inger evertson

● Lasse Larsson säger att datorskyddet ska ske i lägenheten vid brukarens dator. Att ha en gemensam brandvägg där bredbandet går in i fastigheten tycker han är en dålig lösning, eftersom det kan bli mycket administration för den som ska sköta systemet. Vems är ansvaret när systemet inte fungerar? Vissa bredbandsleverantörer har en bredbandsvägg med i sitt erbjudande till föreningens medlemmar. – Dessa är nästan undantagslöst av Lasse Larsson, vd på MigraX. dålig kvalitet och bör undvikas, säger Lasse Larsson, vd på datorkomponentföretaget MigraX, som säljer bland annat säkerhetsprodukter till återförsäljare. Då är det bättre att efterfråga en lösning där brandväggen inte ingår. Vissa bredbandsbolag har kontakt med en eller flera säkerhetsföretag som kan erbjuda olika lösningar beroende på vilket behov man har. Han menar att det är styrelsens uppgift att påminna lägenhetsinnehavarna om både brandväggar och virus- och spionprogram. – Undvik om möjligt centrala inköp av brandväggar. Behoven ser väldigt olika ut i olika familjer. Egenföretagaren kan ha behov av ett kraftfullt skydd även hemma. Familjen med barn i olika åldrar kanske vill spärra vissa sidor så att ungdomarna inte kan surfa in på dem. Mor Anna, som använder sin dator bara ibland, behöver en 40 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

brandvägg, men kanske inte lika omfattande som barnfamiljen och egenföretagaren. Vi försöker här bena ut vad en brandvägg, ett virusskydd och ett spionskydd är för något. I bilens tändningslås sitter nyckeln, bilens dörrar är öppna och du promenerar gladeligen därifrån utan att tänka på stöldrisken. Utifrån detta scenario kan man börja diskutera brandvägg till datorn.

” En del bredbands­ leverantörer erbjuder brandväggar separat, men vissa har det som standard i bredbandspaketet.” – Hemmets Internetsäkerhet kan stå och falla med brandväggen. Kod som är skadlig för datorn kan innehålla virus och maskar, men brandväggen kan också skydda dig från hackare, säger Lasse Larsson. Datorhaveri kan i värsta fall bli följden om du får in skadlig kod i din dator. Information som är personlig vill du inte ha stulen och där kan brandväggen också hjälpa dig. – Internets information till och från din

dator sker via portar. En del portar låses och andra är öppna, beroende på vilken information man vill släppa in i sin dator. Informationen som kommer in genom portarna filtreras för att hitta kod som inte ska få tillträde till din dator, förklarar Lasse Larsson. Internet och en dator kommunicerar hela

tiden, men det är endast den information som har ”tillåtelse” att passera som når din dator via brandväggen, som kan vara antingen en programvara eller en maskinvara. Brandväggen ska vara så kraftfull och av så god kvalitet att endast de data som är godkända att skickas in i din dator passerar väggen. – Internetanvändare ska inte kunna se din dators unika IP-adress och då blir det också svårare för någon obehörig att ansluta sig till din dator, säger Lasse Larsson. Brandväggar finns i de flesta datorer med Windows. Om du vill kontrollera ifall det finns en brandvägg i din dator går du in under ”Säkerhetscenter”. Mac-användaren går in under ”Systeminställningar” för att kontrollera om brandväggen är aktiv. Ingen av dessa brandväggar är dock speciellt kraftfulla, så man gör bäst i att skaffa en separat brandvägg till sin dator. – En del bredbandsleverantörer erbjuder brandväggar separat, men vissa har det som standard i bredbandspaketet. Brandväggar som följer med bredbandet är oftast av låg kvalitet. En del av dem blir ofta hackade. Det är bättre att välja en leverantör som låter lägenhetsinnehavaren välja en egen brandvägg efter sina egna behov, säger Lasse Larsson.

Det ska också sägas att alla brandväggar måste konfigureras för att fungera. Det gäller att läsa instruktionerna noga eller att ta hjälp av någon som har datorvana. Vissa brandväggar är förkonfigurerade och för

Tema: Data&it

Vad gör då brandväggen?

den vanlige användaren kan detta räcka. Men det går att lägga in undantag så att vissa sidor eller program inte kommer in till eller utifrån datorn. Programvarubrandväggen installeras på datorn. Programvaran tar datorkraft, men man behöver ingen ytterligare maskinvara eller kablar. Maskinvaruenheter kan också innehålla brandväggar. Kablar krävs för maskinvaruroutern, som är en fysisk låda med flera portar, dit man kan ansluta flera datorer till internet. Inga kablar behövs för en trådlös brandväggsrouter, en maskinvaruenhet till vilken man kan ansluta flera enheter till internet. Trådlösa brandväggar fungerar tillsammans med de allra flesta bärbara datorer. Där­ emot är det inte säkert att de fungerar med stationära datorer. – Det finns gratis programvarubrandväggar att ladda ner från internet. Var dock uppmärksam, för det florerar falska programvaror på nätet, varnar Lasse Larsson. Säkerhetsprogramvaror kommer ibland

med e-postmeddelanden, där man blir uppmanad att ladda ner. Dessa bör man aldrig klicka på, eftersom de i många fall är falska.

Produkter som är falska har ofta namn som påminner om helt legitima programvaror. När man klickar på länken kan man i värsta fall installera virus eller trojaner i sin dator – eller bli av med känslig information. – Besök hellre välkända programvaruleverantörer för att ladda ner säkerhetsprogram, men man bör alltid vara lite misstänksam och noga kontrollera vad man lägger in i sin dator, säger Lasse Larsson. Ett säkert alternativ är gratisprogrammet OpenDNS (nyligen köpt av Cisco). Man laddar inte ner något utan man pekar om sin nuvarande DNS i datorn till molntjänsten OpenDNS. – Detta är ett gott alternativ, säger Lasse Larsson. Programvarubrandväggar i all ära, men experter brukar råda till inköp av en brandväggsrouter som komplement. Skydd i flera lager ger bra säkerhet. Har man bärbara datorer ger trådlösa routrar ett bra skydd. En brandväggsrouter kostar mellan 500 och 1 000 kronor, om man inte har speciella behov, för då blir notan oftast högre.

Jo, den är till för att hindra icke önskvärd trafik till och från din dator. Datorer talar med varandra genom ip-adresser. I nätverket måste din dator kunna identifieras, så därför har den fått ett eget ip-nummer av en så kallad DHCP-server. En brandvägg kan konfigureras så att man stänger ute vissa ip-adresser. När man använder datorn på internet kan man ibland få förfrågningar om en viss adress ska stängas ute. Det svar man då ger läggs till i de så kallade brandväggsreglerna. På så sätt läggs ett helt register med regler in i brandväggen. Väggen innehåller portar där information går in och ut. De datorer man inte vill att den egna datorn ska prata med blockeras. Det går också att blockera olika program. Men det behövs inte bara en brandvägg. Nedladdningar och e-post måste också skyddas med ett antivirus- och spion­ skyddsprogram (till exempel mot trojaner). Brandväggar kan köpas separat, men det går också att köpa hela säkerhetspaket med brandväggs- antivirus- och spionskyddsprogramsfunktioner. Köp enbart säkerhetsprogramvaror som du känner till. Om du är osäker, tag hjälp av någon som du vet kan eller ta hjälp av personalen i en datorbutik. Där kan du också få råd om hur du ska konfigurera din brandvägg. n

Tema: Data&it

”Nätförening” sänker kostnaden Att bilda en ”bredbandsförening” tillsammans med närliggande bostadsrättsföreningar kan sänka priserna på en nätinstallation. Det säger Johan Ekberg, försäljningschef för bredband och tv på Telenor. Vem som betalar fakturan till tjänsteleverantören och avtalets längd kan också ha betydelse för kostnaden. TEXT inger evertson

● Kollektivt eller individuellt avtal – som bostadsrättsförening har man möjlighet att teckna två typer av avtal. Vid individuellt avtal är fakturan personlig till bostadsrätts­ innehavaren, då betalar inte föreningen några abonnemangskostnader utan medlemmen sköter detta själv. Om man tecknar ett kollektivt avtal brukar kostnaden för bredbandet läggas på månadsavgiften, eftersom föreningen betalar avgiften för samtliga hushåll. – Mängdrabatt vid denna typ av avtal är vanlig, vilket betyder att kostnaden för den enskilde medlemmen de facto blir lägre med kollektivt avtal. Under avtalstiden är det också relativt lätt för styrelsen att förhandla fram ett bra fast avtal, säger Johan Ekberg, försäljningschef för bredband och tv på Telenor. Det finns olika finansieringsmodeller för ett bredbandsnät. Operatören kan finansiera installationskostnaden istället för att föreningen gör det. Bostadsrättsföreningen kan dock få betala en högre kostnad om operatören ska stå för finansieringen, eftersom operatören då vill förhandla fram ett längre avtal. – Korta avtal (3–7 år) är att föredra för bostadsrättsföreningen, så därför är det bäst om föreningen har möjlighet att finansiera sitt bredband själv, förklarar Johan Ekberg. Betrakta bredbandsnätet som en investering med 10 års avskrivningstid. Per hushåll kostar ett bredbandsnät baserat på koppar mellan 1 800 och 2 200 kronor exklusive moms, medan kostnaden per lägenhet för

42 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

ett fibernät är cirka 4 000 till 6 000 kronor exklusive moms. Kostnaderna för abonnemangen varierar, men gruppabonnemang blir nästan alltid billigare än individuella abonnemang. Månadsavgiften för en gruppanslutning med 100/100 megabit per sekund (Mbit/s) bredband plus ett fast telefonabonnemang är cirka 110–170 kronor inklusive moms. Ansluts många medlemmar samtidigt blir kostnaden i det lägre spannet.

Månadskostnaden för en individuell anslutning av ett telefonabonnemang beräknas till cirka 40–70 kronor och för bredband 100/100 megabit per sekund är kostnaden cirka 250–400 kronor per månad för individuell anslutning, inklusive moms. För pengarna får man lite större valfrihet. – Priserna kan bli lägre om flera närliggande bostadsrättsföreningar samarbetar och förhandlar gemensamt. En operatör kan skriva avtal med en ”bredbandsförening” som bildats av flera bostadsrättsföreningar, ett tips från Johan Ekberg. Telefoni, tv och bredband brukar vara mest intressant för en bostadsrättsfören-

ing när ett fastighetsnät kommer på tal. Porttelefonsystemet kanske ska förnyas, eller kanske finns det funderingar på att hitta en ny tv-leverantör. Fråga också gärna medlemmarna antingen via en enkät eller genom att bjuda in till ett möte. Föreningen bör ta in offerter från flera olika operatörer. Priser och tjänsteutbud kan bli olika i de olika offerterna och vissa är säkert inte heller intressanta, men man kan få en fingervisning om hur marknaden ser ut och vilka olika alternativ som finns. Möt sedan de två eller tre mest intressanta operatörerna och ställ frågor. Offerten kan till exempel ha frågetecken som man vill räta ut, och dessa möten bör en operatör absolut ställa upp på helt kostnadsfritt. Med en av operatörerna ska styrelsen sedan

skriva avtal, och det är viktigt att kontrollera att operatören man väljer ut verkligen är seriös. – Några referenskunder bör man begära och ta kontakt med, vidare bör man ta del av företagets senaste årsredovisning för att kontrollera den ekonomiska ställningen. Seriösa underleverantörer är också viktigt i de fall man sluter avtal om nytt bredbandsnät, säger Johan Ekberg. Fel vid byggnation kan inträffa och därför är det viktigt att operatören också har helhetsansvar även för installationen. Avtalet ska sedan tecknas när styrelsen har bestämt sig för en av operatörerna. Två separata avtal skriver man för det mesta när man har upphandlat både bredbandstjänster och bredbandsnät. Byggnationen av bredbandsnätet ska ingå i ett installationsavtal, och ett tjänsteavtal reglerar vilka tjänster och priser som kommer att erbjudas. Bredbandsnätet ska dokumenteras på ett korrekt sätt enligt avtalet och detta skall också omfatta garantier. Felavhjälpning, fakturor och installation kan föranleda frågor från medlemmarna, och då är det viktigt att operatören har en kundservice som fungerar. n

It takes two to Tango! På HAGS utvecklar och tillverkar vi lekplatsutrustning och parkmöbler som skapar attraktiva miljöer för både barn och vuxna. Vår nya gungsits Tango inbjuder generationer att leka tillsammans.

HAGS Aneby AB, Box 133, 578 23 Aneby, Tel. 0380 - 473 00 hags@hags.com www.hags.se

Tema: Data&it

Foto: Aptus

Elektroniska nycklar administreras via webben Internet och webben kan användas till mycket! Till exempel kan man i en fastighet med elektroniskt passersystem göra det administrativa arbetet via webben. TEXT inger evertson

● – Själva passersystemet lever sitt eget liv, men via internet kan man administrera ”nycklarna” – de elektroniska brickorna, säger Jonas Aarne, it-chef på företaget Aptus, som levererar passer- och bokningssystem till fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Den som är nyckelansvarig i styrelsen eller fastighetsskötaren kan på ett enkelt sätt programmera nycklarna via internet. Om någon tappat sin nyckel spärras den. Genom systemet kan sedan en ny nyckel aktiveras. Det går också att programmera elektroniska nycklar så att de bara fungerar vissa tider, till exempel för hantverkare. – Till ett passersystem kan man också lägga porttelefon och kameraövervakning. När en besökare ringer på hos någon i fastigheten, aktiveras en kamera så att den boende ser vem som står utanför porten, berättar Jonas Aarne. Eftersom kameran bara aktiveras när någon ringer på dörren, behövs inte något tillstånd för att man använder kamera­ Jonas Aarne. övervakning. 44 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

Via internet kan man också lägga in nya namn vid in- och utflyttning, om man har elektroniska namntavlor för de boende i trappuppgångarna. Detta kan också kopplas till porttelefon med namn, där både namntavla och porttelefonens uppgift ändras samtidigt. Det går ofta också att

ansluta en kortläsare till ett passersystem om man i föreningen skulle ha behov av det, till exempel i tvättstugan. När man har ungdomar hemma kan man ibland bli lite orolig för att de skulle kunna glömma att låsa när de går till skolan eller till eftermiddagsaktiviteter. Och hur många av oss vuxna har inte någon gång funderat över om man verkligen låste dörren när man gick hemifrån. – Det finns en funktion där man kan låsa dörren till lägenheten via mobilen. Däremot kan man inte öppna dörrar på distans, säger Jonas Aarne.

Det företag som har levererat passersystemet kan också ofta administrera det centralt via servrar hos leverantören. – Föreningen lägger ut driften av passeroch bokningssystemen på leverantören, vilket gör att systemet är övervakat under dygnets alla timmar. Där ser man till exempel om någon gör åverkan på lås eller om det inträffar ett inbrottsförsök. Bokning av tvättstuga kan på internet göras via webben, och det går också att boka till exempel gym eller gästlägenhet. – Vi arbetar enbart med passer- och bokningssystem, men man kan med webbens hjälp sköta mycket av driftsövervakningen i fastigheten, till exempel när det gäller ventilation och uppvärmning, säger Jonas Aarne. Vad händer i framtiden? Hur ser passersystemen ut om 10 år? – Då tror jag att nycklar som man sätter i ett lås och vrider om är ovanliga. De flesta av oss har en elektronisk lösning utan nycklar, där vi med samma bricka kan öppna cykelförrådet, soprummet, postboxen med mera. Möjligheten finns redan nu, men det kommer att bli mer och mer vanligt, ror Jonas Aarne. n

” Till ett passersystem kan man också lägga porttelefon och kameraövervakning.”

Har ni funderat på en fiberanslutning? 

Sitter ni med ett avtal som inte omförhandlats eller setts över på länge?



Har ni rätt lösning? Eller betalar kanske era medlemmar mer än övriga på marknaden?



Lyssnar den aktör som ni haft i 5-10 år på er och era önskemål?

Känner er bostadsrättsförening igen er? Kontakta då oss på Bredband2. Vi lyssnar gärna på er och är nyfikna på vad ni har för lösning idag samt era tankar om framtiden. Kanske kan vi tillföra både kunskap och tjänster till attraktiva priser.

Kort om Bredband2 Vi är en av Sveriges största leverantörer av fiber med ca 150 000 kunder. Bredband2 erbjuder användarvänliga kommunikationstjänster som Internet, TV, telefoni, datacenter och mobilt bredband till privat- och företagskunder. Vi på Bredband2 ser oss som en utmanare i branschen. Det innebär att vår syn på branschen skiljer sig från de större operatörerna. Bredband2 har örat nära våra kunder och ligger i framkant när det kommer till den senaste tekniken och trender. Vi utmanar gärna gamla oflexibla avtal och paketeringar med enkla upplägg som är anpassade efter era boendes önskemål.

Snabbast i test - 7 år i rad! Enligt bredbandskollens samlade statistik är vi snabbast i test gällande svarstider från åren 2008 till 2014. Detta är naturligtvis något vi är stolta över!

Kontakta gärna oss för att höra mer! Försäljningsansvarig Brf/Fastighetsägare E-post: per@bredband2.se Direkt: 040 - 621 97 09 www.bredband2.com

Bo bättres checklista

Snö och is

c to : is to o F

k

När vintervädret slår till ökar risken för nedfallande snö och is från taken och halkolyckor på gården.

❏

❏

❏

Foto: istock

❏

❏ Avspärrningen får bara göras under ❏

❏ ❏ ❏

en begränsad tid i avvaktan på röjning av taket, vilket bör ske så fort som möjligt. Se till att takrännor och stuprör är hela, ordentligt fästa och rensade från skräp som kan hindra avrinning från smältvatten och därmed orsaka istappar. Se till att eventuella snörasskydd är hela och säkert fästa, att fästanordningar, takstegar och annan säkerhetsutrustning är i gott skick. Glöm inte att kontrollera och fylla på sandningslådor för sandning av gångstråk, trappor och framför entréer. Kolla upp att det finns varningsskyltar och avspärrningsmaterial för att spärra av trottoaren vid fara för snöras eller nedfallande istappar.

Läs mer i Fastighetsägarnas folder ”När vintern kommer – att hantera snö och is på tak”. Den går att beställa eller att ladda ner gratis: http://www.fastighetsagarna.se/webbshop/forvaltning/ nar-vintern-kommer-att-hantera-snooch-is-pa-tak

✁

❏

en plåtslagare, se till att det innebär att föreningen kan säkerställa att det finns skottningsresurser när snön kommer. S täll krav på att företaget som anlitas är licensierat. På skottasäkert.se finns listor på licensierade företag. OBS! Finns avtal är det föreningen som ska begära skottning. Plåtslagerifirmans uppgift är att hålla resurser för skottning när fastighetsägaren begär det. N är det gäller kontrakt för bevakning och snöskottning av tak erbjuder en del företag snöskottningsavtal inklusive bevakning. Kontrollera att ansvarsförhållandena är juridiskt riktiga. F ör skottning av yttertak krävs ett arbetslag med minst en skottare, en säkerhetsman och en eller flera personer som bevakar att förbipasserande inte kommer i närheten av riskzonen på marken. O mråden, exempelvis trottoarer, invid fastigheten där det finns risk för nedfallande snö och is måste föreningen spärra av för att förhindra att personer går in i risk­området.

Klipp ur och spara

❏ K ontrollera att det finns avtal med

Källa Fastighetsägarna, www.fastighetsagarna.se

TRä F k I S T FA O S S 20-2 A M ä S på SAN 1n Vi fin ov e m b er ns i m F:20 onter

GÖR ETT SMARTARE FÖNSTERBYTE! - Fönster som ökar värdet på din fastighet

ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB

019-603 24 40

www.enomicfonster.se

TILLVERKAR LEVERERAR MONTERAR

Värmande samtal och mumsiga muffins Bor du i bostadsrätt? Titta in hos Fortum Värmes Hotspot på Bostadsrättsmässan i Kista 20–21 november. Där får du bättre koll på din fjärrvärme och hur du är en del av Stockholms kretslopp. Vi går igenom era kostnader samtidigt som du kan njuta av goda muffins och nybryggt kaffe. Ska du inte besöka mässan kommer våra värmerådgivare till dig istället. Just nu erbjuder vi dessutom halva priset på flera av våra energitjänster. Läs mer på fortum.se/hotspot. Tillsammans håller vi värmen.

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. • Kan kommunen kan köpa en bostadsrätt och hyra ut till flyktigar. • Övergivna cyklar som står och skräpar är ett problem – men får föreningen kasta dem om inte ägaren hör av sig? • Föreningen beslutade på en stämma att nya förråd som skulle byggas skulle vara 20 kvadratmeter. Några år senare när bygget äntligen kom igång beslutade föreningen att de skulle vara hälften så stora. En medlem vägrade att acceptera och menade att det måste finnas ett skäl för att stämmobeslutet skulle kunna ändras. Men det ansåg inte föreningen? Vem hade rätt? • En kvinna nekades medlemskap i en förening på grund av vanvård – gjorde föreningen rätt?

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5 | 49

Läsarfrågor

Avdrag på arvodet vid frånvaro? Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Hej. Vet du om det är okej att en kommun köper en bostadsrätt och hyr ut till flyktingar.

övrigt sköta sig som man ska. Om exempelvis störningar skulle uppstå från dem som inrymts i viss bostadsrättslägenhet, kan föreningen säga upp kommunen på motsvarande sätt som man kan göra i andra störningsfall.

Dan-Axel

Jörn Liljeström, advokat

Får kommunen köpa en bostadsrätt?

det ni hittills gjort för att få kontakt med ägaren. Om ingen ägare hör av sig trots ansträngningar under en längre tidsperiod finns fog för att hantera problemet enligt de regler som gäller hittegods. Det brukar gå bra att kontakta polisen och fråga angående hanteringen av övergivna cyklar. OBS! Kom dock ihåg att man inte rimligen kan påstå att något är hittat när det uppenbarligen bara är parkerat i avvaktan på ägarens återkomst. Det finns personer som är borta under långa tidsperioder och det är fel att ta deras cyklar bara för att de inte hör av sig när föreningen vill. Jörn Liljeström, advokat

Ja, det får en kommun göra. Kommunen har ett ansvar för bostadsförsörjningen. Som ett led i det ansvaret har kommunen rätt att köpa bostadsrätter och inrymma bostadsbehövande i sina lägenheter. Ingen bostadsrättsförening får neka en kommun medlemskap. Det finns inte heller någon begränsning av hur många bostadsrätter en kommun får köpa i en bostadsrättsförening, men det är brukligt att kommunerna sprider ut sitt ägande mellan olika bostadsrättsföreningar. De personer eller familjer som bor i de lägenheter kommunen köper är vanligtvis personer som av olika skäl hamnat utanför den vanliga bostadsmarknaden och behöver hjälp med eget boende. Men det finns inget som hindrar att kommunen väljer att inrymma flyktingar i sina lägenheter, och det finns inte heller något som hindrar en kommun från att köpa fler lägenheter för det syftet. En kommun som är bostadsrättshavare är i princip skyldig att följa samma regler som andra bostadsrättshavare. Kommunen ska såklart betala årsavgiften i tid och även i

Får man kasta övergivna cyklar? Hej! Vi har haft städdag och dessförinnan skickade vi ett meddelande till alla i föreningen om att de skulle ta bort prylar som stod på allmänna utrymmen i källare och på vinden. Källaren är också full med cyklar som är trasiga eller övergivna. Vi skrev att alla cyklar ska förses med ett ”buntband”. De cyklar som fortfarande efter 5 veckor har kvar bandet blir bortfraktade av styrelsen. Nu undrar jag om vi kan göra detta utan att bli anklagade för att ha gjort något olagligt? Med vänliga hälsningar, Tarja

Hur köper man in sig i en lägenhet? Hej! Jag undrar hur det går till när man köper in sig i en lägenhet. Min sambo har köpt lägenheten och nu ska jag köpa in mig 50/50. Räcker det att ansöka om medlemskap i föreningen eller måste man skriva något överlåtelseavtal? MVH Michaela

Om du ska köpa in dig i din sambos lägenhet måste ni göra ett köpekontrakt där din sambo säljer 50 procent till dig. Det går också bra att ge 50 procent i gåva. Tänk dock på att ansvaret för eventuella lån kanske också ska fördelas med 50/50. Men när det gäller detta måste ni prata med banken! När ni ordnat med köp eller gåva ska du söka medlemskap i föreningen och lämna in en kopia av köpekontraktet/gåvobrevet till föreningen. Den ska sedan förvara detta i lägenhetsförteckningen.

Allmänt skräp som ställts där det inte hör hemma och där det är uppenbart att ägaren gjort sig av med det får i regel slängas. Men märk väl att cyklar är lite speciellt eftersom det är svårt att veta om de är övergivna eller inte. De är kanske brukbara efter mindre lagning, eller har ett ekonomiskt värde. I vilket fall bör ni i föreningen anstränga er mer än

Göran Olsson, jurist

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 50 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Höga energikostnader? Många driftstopp? Det lönar sig att byta hiss! Att byta till en ny hiss innebär en rad fördelar:

Ökat värde på er fastighet Större och snabbare hiss Ökad lastkapacitet Ökad säkerhet Ökad tillgänglighet Minskade energikostnader med upp till 70%

70%

Möt oss på Bostadsrättsmässan! Kistamässan 20-21 nov, monter M:14 För mer information besök oss på:

www.kone.se/brfmassan

FOTO: CARLOS ZAYA

Bild från BRF Klubbåsen i Hägersten där Egen el installerat 154 solcellspaneler på taken.

TRYGGARE ELKOSTNAD MED SOLCELLER FRÅN EGEN EL Egen el har levererat solceller till BRF-föreningar och villakunder sedan 2008. Kontakta oss för råd och installation. www.egenel.se eller egenel@etc.se

Kistamässan, 20-21 november 2015

BostadsrättsMässan 2015

Hämta din fribiljett på hemsidan!

Missa inte Sveriges största mötesplats för dig som bor i bostadsrätt!

Värde 250:-

Hantera bostadsbubblan – med högre räntor, högre krav och sämre avdrag Claes Hemberg, Sparekonom/Författare, Avanza

• Allt för dig som bor i bostadsrätt • Träffa 200 utställare under ett och samma tak • Senaste inom energisparande, säkerhet och förvaltning Moderator: Kattis Ahlström

Registrera dig på hemsidan redan nu – så går det snabbare på plats! www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Sponsor:

Följ oss: www.fb.com/ Bostadsrattsmassan

Lag&rätt

Så ska lagen tolkas Många ledamöter i landets bostadsrätts­föreningar anser att juridiken är det svåraste, men också mest intressanta i styrelsearbetet. Ett bra sätt att lära sig lite om hur lagen fungerar och tolkas är att läsa om olika rättsfall. Bo bättres redaktion väljer därför till varje nummer ut aktuella rättsfall. I vår expertjurist Jörn Liljeströms kommentar kan du läsa mer om vilka krav som ställs och vad som påverkat utgången av målen. Halverat förrådsutrymme godkändes En bostadsrättsförening som har en stor råvind beslutar att den ska byggas om till lägenheter. Råvinden läggs ut till försäljning. I ett beslut på en stämma beslutar föreningen att förråden på vinden ska flyttas och att de nya ska vara minst 20 kvm. Förhandlingar som pågår med en köpare drar ut på tiden eftersom man inte kan enas om priset, och slutligen hoppar köparen av. Ärendet läggs ner. Efter några år kommer frågan åter upp och då fattas beslut att föreningen i egen regi ska bygga om råvinden till lägenheter. Nu ändras ytan på vindsförråden till 10 kvadratmeter. En boende vägrar att godkänna ändringen. Han menar att det inte finns eller under stämman angavs något godtagbart skäl till att förråds­ ytan ska minskas och att beslutet därför ska upphävas. Men hyresnämnden godkänner stämmobeslutet bland annat med hänvisning till att förråden i tillräcklig utsträckning tillgodoser de boendens behov av förråd. Ärendet överklagas men hovrätten anser att hyresnämndens beslut är riktigt (Svea hovrätt ÖH 9028–14). Med goda skäl gick det bra att reducera storleken på förråd som upplåtits med

- när det gäller fastigheter -

54 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

bostadsrätten. Det krävs stämmobeslut med två tredjedels majoritet och godkännande av hyresnämnden. Men ett beslut om exempelvis minskat förråd får inte vara oskäligt mot bostadsrättshavarna. Förändringen måste vara angelägen och inte möjlig att lösa på annat sätt. I det aktuella fallet ansågs halveringen av storleken på förråden vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Om man som föreningen vill göra en liknande förändring måste man tänka på alla omständigheter, exempelsvis om det finns en annan möjlig lösning? Drabbas bostadsrättshavarna negativt? Är behoven (till exempel allas möjlighet till förråd), trots förändringen, uppfyllda? Och är beslutet taget på formellt rätt sätt? Det är viktigt att notera att bostadsrättshavare som får sin bostadsrätt inskränkt kan ha rätt till ersättning från föreningen som kompensation för den förlorade ytan.

Vanvård av lägenhet hindrar medlemskap En äldre man bor i en bostadsrättslägenhet. När han avlider ärver hans dotter lägenheten. Kvinnan bor i ett hus men efter en brand flyttar hon in i lägenheten, som hon hyr i andra hand av dödsboet och ansöker därefter om medlemskap. Efter

en tid börjar grannarna klaga på att det luktar illa i trapphuset. Den starka lukten påminner om brandrök och kommer från kvinnans lägenhet. Bostadsrättsföreningen misstänker att den starka lukten beror på att kvinnan förvarar brandskadade föremål från huset i lägenheten. Föreningen kontaktar kvinnan och kräver att hon vidtar rättelse, men problemet kvarstår och klagomålen fortsätter. Efter en tid gör föreningen en statuskontroll av fastigheten och då besiktigas samtliga lägenheter, även kvinnans. Det visar sig då att golven i lägenheten är helt belamrade med tidningar, böcker, fotografier och andra föremål. Något som gör att föreningen inte kan genomföra den planerade besiktningen. Föreningen kräver då att kvinnan ska tömma lägenheten så att den blir framkomlig. Man menar också att mängden av saker är en sanitär olägenhet och utgör en brandrisk. Efter en tid görs en ny kontroll men lägenheten är fortfarande belamrad. Föreningen dokumenterar situationen i lägenheten bland annat genom att ta bilder. Kvinnan får åter uppmaningar att vidta åtgärder men när inget händer avslår föreningen hennes medlemsansökan. De anger som skäl att hon vanvårdar lägenheten och utsätter grannarna för störningar. Kvinnan anser att föreningen agerat felaktigt och ansöker i hyresnämnden att den ska godkänna ansökan om medlemskap. Men hyresnämnden avslår ansökan. Beslutet överklagas till hovrätten men även den ger föreningen rätt. (Svea hovrätt ÖH 11561-13) Person som vanvårdar lägenhet kan nekas medlemskap. Om personen ifråga redan varit medlem hade bostadsrätten kunnat sägas upp på grund av förverkande av samma skäl.

Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Med Oramas underhållsfria fönsteroch dörrprogram får du tid över till annat... Oramafönstret är konstruerat för utsatt klimat.

Det lönar sig i längden att välja Oramafönstret

• Underhållsfri in- och utsida • Beständig kvalitet • Lång livslängd • Återvinningsbart • Energibesparande • Formstabilt • Helt omsvängbart • Förmonterade karmhylsor

Superisolerande 3-glas Brännlackerad aluminium utvändigt Glasfiberarmerad polyester invändigt Isolerande cellplast Spår för invändig smyginklädnad

för enkel montering

Orama erbjuder mängder av möjligheter. Besök vår hemsida eller kontakta oss så berättar vi mer.

RAMA .se

ORAMA I LYSEKIL AB | Maskinvägen 3, SE-453 38 Lysekil Tel: +46 (0)523-144 70 | Fax: +46 (0)523-144 73 | info@orama.se

Kattis Ahlström är konferencier

2015

Bostadsrättsmässa i Stockholm

D

en 20 november öppnar årets bostadsrättsmässa i Stockholm och som vanligt med ett fullspäckat program. Som vanligt kommer det att finnas en hel del spännande föreläsare, experter, artister och utställare med nya intressanta produkter. Konferencier på stora scenen under mässdagarna är journalisten och programledaren Kattis Ahlström, mångårig chefredaktör för ICA-Kuriren och känd från program som melodifestivalen, Eurovision Contest, Kattis & Co samt gene56 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

ralsekreterare i organisationen Barnens rätt i samhället – BRIS. Årets huvudteman är energisparande, säkerhet (inre säkerhet i husen, brandtillsyn) och förvaltning. Exempelvis berättar Brf Storstugan i Täby hur de skapade eget fjärrvärmeverk. Andreas Skogelid, ekonom på Handelsbanken, pratar om räntorna – vart är vi på väg? och Niklas Wennberg från Stadsjord pratar om hur grisar kan användas för att göra i ordning gården. Det och mycket annat på årets mässa – läs mer i programmet.

Öppettider Fredag 20 november: 10.00–18.00 Lördag 21 november: 10.00–17.00 Plats: Kistamässan Gratis entrékort kan laddas ner på: www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer: HSB, Riksbyggen och SBC

Program Fredag

Lördag

Speakers Corner

Speakers Corner

11.00 Invigning Moderator Kattis Ahlström intervjuar Anders Svensson, vd, HSB Stockholm, Niklas Knight, vd, SBC, och Cecilia Torhult Liljedahl, marknadsområdeschef.

11.00–11.20 Räntorna – vart är vi på väg? Andreas Skogelid, ekonom, Handelsbanken

12.00–12.20 Gör rätt med säkerhetskameror och välj rätt lås Torbjörn Ferndahl, vd, Säkerhetsbranschen Regler och tips för en tryggare bostadsmiljö 13.00–13.20 Klimatsmart och boendeägd uppvärmning Fyra föreningar samarbetar för att bygga värmeverk tillsammans i Täby. Ta del av Brf Storstugans story om resan till 100 % förnybar uppvärmningsenergi till fastigheterna. Lars Biertz, ordförande, Brf Storstugan 14.00–14.20 Hur kan man minska energianvändningen i bostadsrättsföreningen? Örjan Lönngren, Stockholm Energi, och klimatrådgivare, Energi- och klimatrådgivningen Konkreta tips för att både spara på miljön och förbättra ekonomin 15.00–15.20 Medlem och styrelse – olika ansvar för brandskyddet Hans Andersson, brandingenjör, Brandskyddsföreningen 16.00–16.20 Grisar och bönor som förändringsagenter Stadsjordbruk från hipster till standard och certifiering Niklas Wennberg, Stadsjord 17.00–17.20 Säkerhet och ansvar vid snöskottning Alexander Ilive, jurist, Entreprenörföretagen Stora Scenen 11.30-12.00 Hur ska Stockholm bygga nytt, förvalta och renovera befintliga bostäder på ett hållbart sätt? Gustaf Landahl, avdelningschef, Stockholm Stad, Lotta Jaensson, bostadspolitisk expert, Riksbyggen, Ulrika Blomqvist, vd, Bostadsrätterna, och Anders Svensson, vd, HSB Stockholm 12.30–13.00 Minska framtida kostnader med hjälp av en genomarbetad underhållsplan Helena Gustavsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Stellan Björnlund, affärs- och verksamhetsutvecklare, Riksbyggen, och Madelene Werna, förvaltare, HSB Stockholm 13.30–14.00 Höj värdet på bostadsrätten Diskussion mellan SBC, HSB, Riksbyggen och Svensk Fastighetsförmedling Stefan Younes, affärsområdeschef förvaltning, HSB Stockholm, Helena Gustavsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Henrik Albrecht, teknisk förvaltare, Riksbyggen och Mikael Meyer, fastighetsmäklare, Svensk Fastighetsförmedling 14.30–15.00 Varför ska man jobba med miljöfrågor i en bostadsrättsförening och hur gör man? Mari-Louise Persson, energistrateg, Riksbyggen, Andreas Lahham, chef teknisk förvaltning och drift SBC, och Anna Bengtsson, hållbarhetschef, HSB Stockholm

12.00–12.20 Gör rätt med säkerhetskameror och välj rätt lås Torbjörn Ferndahl, vd, Säkerhetsbranschen 13.00–13.20 Klimatsmart och boendeägd uppvärmning Fyra föreningar samarbetar för att bygga värmeverk tillsammans i Täby. Ta del av Brf Storstugans story om resan till 100 % förnybar uppvärmningsenergi till fastigheterna. Lars Biertz, ordförande, Brf Storstugan 14.00–14.20 Hur kan man minska energianvändningen i bostadsrättsföreningen? Örjan Lönngren, Stockholm Energi, och klimatrådgivare, Energi- och klimatrådgivningen 15.00–15.20 Medlem och styrelse – olika ansvar för brandskyddet Hans Andersson, brandingenjör, Brandskyddsföreningen 16.00–16.20 Grisar och bönor som förändringsagenter Stadsjordbruk från hipster till standard och certifiering Niklas Wennberg, Stadsjord Stora Scenen 11.30–12.00 Vision Stockholm Hur ska Stockholm bygga miljövänligt och jobba hållbart med befintliga byggnader? Gustaf Landahl, avdelningschef, Stockholm Stad 12.30–13.00 Minska framtida kostnader med hjälp av en genomarbetad underhållsplan Helena Gustavsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Adrian Aspberg, teknisk förvaltare, Riksbyggen, och Madelene Werna, förvaltare, HSB Stockholm 13.30–14.00 Höj värdet på bostadsrätten Diskussion mellan SBC, HSB, Riksbyggen och Svensk Fastighetsförmedling Stefan Younes, affärsområdeschef förvaltning, HSB Stockholm, Helena Gustavsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Göran Danling, affärs- och verksamhetsutvecklare, Riksbyggen, och Mikael Meyer, fastighetsmäklare, Svensk Fastighetsförmedling 14.30–15.00 Varför ska man jobba med miljöfrågor i en bostadsrättsförening och hur gör man? Mari-Louise Persson, energistrateg, Riksbyggen, Andreas Lahham, chef teknisk förvaltning och drift SBC, och Anna Bengtsson, hållbarhetschef, HSB Stockholm 15.30–16.00 Om konsten att läsa en årsredovisning Fredrik Brorson, chef ekonomi och analys, HSB Stockholm, David Isaksson, ekonom, Riksbyggen, och Helena Gustavsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC 16.30–17.00 Fråga juristerna Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Sofia Berg Horner, jurist, Riksbyggen, och Vanja Lycke, chefsjurist, HSB Stockholm

15.30–16.00 Om konsten att läsa en årsredovisning Fredrik Brorson, chef ekonomi och analys, HSB Stockholm, David Isaksson, ekonom, Riksbyggen, och Helena Gustavsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC 16.30–17.00 Fråga juristerna Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Sofia Berg Horner, jurist, Riksbyggen, och Vanja Lycke, chefsjurist, HSB Stockholm 17.00–17.30 Bostaden: risk eller raket Claes Hemberg, sparekonom och författare, Avanza, och Ulf Egestrand, författare, föreläsare och grundare TAU Financials

2015

Juristen reder ut

Styrelsens ansvar för att förebygga brand Ljus, strålande ljus. Vintern kommer och med den tända ljus och eldning i kakelugnar och andra eldstäder. Det är mysigt men innebär också en förhöjd brandfara, särskilt i flerfamiljshus där även andras oaktsamhet kan orsaka brand.

F

öreningens styrelse ansvarar för att vidta åtgärder för att förebygga brand och brandspridning i föreningens fastighet. Det finns en mängd riskfaktorer som är viktiga att tänka på, och med enkla medel kan man undvika skada på grund av brand. Det ska finnas brandvarnare i hela huset och i alla lägenheter. Det är lätt att sätta upp brandvarnare i allmänna

” Det är lätt att sätta upp brandvarnare i allmänna utrymmen men föreningen ska även se till att alla bostadsrättslägenheter också har brandvarnare.  utrymmen, men föreningen ska även se till att alla bostadsrättslägenheter också har brandvarnare. Eftersom det inte är helt lätt för föreningen att ha direkt kontroll över enskilda bostadsrättshavares lägenheter bör föreningen informera om vikten av brandvarnare och erbjuda varje boende en gratis brandvarnare, inklusive hjälp med installation om det behövs. Uppföljning bör ske med rimliga intervaller för att säkerställa brandvarnarnas funktion. Föreningen kan även i samband med stadgerevision justera stadgarna så att det klart framgår att det är föreningens ansvar att förse varje bostadsrättslägenhet med brandvarnare och att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla brandvarnaren fungerande inom ramen för sitt underhållsansvar. i det brandförebyggande arbetet är det viktigt att kontrollera t ex brandväggar, brandceller och utrymningsvägar. Det är inte ovanligt att bostadsrättshavare blockerar utrymningsvägar, och det händer t o m att fönster tas upp i

brandväggar, vilket underminerar deras funktion och utsätter alla för fara i den händelse att brand uppstår. Sådant måste självfallet åtgärdas så snart som möjligt. en stor riskfaktor är öppna eldstäder. I de fall det finns öppen spis eller kakelugn bör föreningen tillse att de är funktionsdugliga och att det inte finns risk för brand på grund av otäta rökgasgångar eller på grund av att det går alltför långt mellan sotningstillfällena. Då det ytterst är föreningen som bär ansvaret för brandsäkerheten bör underhållsansvaret för eldstäder ligga på föreningen så att föreningen också har möjlighet att säkerställa att dessa är säkra. Eldstäder som är ur funktion bör endera åtgärdas så att funktionen är helt säker eller tas bort. Bristfälliga eldstäder riskerar annars att användas och brand kan då uppstå. enligt uppgifter från brandskyddsföreningen rycker räddningstjänsten ut ca 26 gånger om dagen på grund av brand. En stor del av dessa bränder inträffar i bostadsrättslägenheter. Oftast är det små och simpla orsaker som skapat branden, t ex ett glömt stearinljus, en glömd spis eller en kontakt som börjat brinna. I ett friliggande enfamiljshus löper man endast risken att det börjar brinna på grund av

” Eldstäder som är ur funktion bör endera åtgärdas så att funktionen är helt säker eller tas bort.” risker man själv förfogar över. I ett flerfamiljshus, som ju en bostadsrättsförening oftast är, är riskerna multiplicerade med antalet hushåll där olika missöden kan inträffa. Det är särskilt viktigt att man ägnar extra tanke på brandsäkerheten i ett flerfamiljshus. Det är så många som kan drabbas av något enskilt misstag.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

58 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

DENNA BRF FÖRLÄNGDE TAKETS LIVSLÄNGD 25 ÅR! JUST NU BYTER VI ERA TRASIGA TAKPANNOR KOSTNADSFRITT VID OFFERTFÖRFRÅGAN!!!

Vårt arbetsområde är ca 5 mils radie från våra kontor

Motala: 0141-10 10 55 linköping: 013- 33 30 45 norrköping: 011-33 33 101 örebro: 019-70 70 480 Växel 010-33 33 314

130 000 m2 nöjda takkunder

från små sommarstugor till bostadsrättsföreningar på över 20 000 m2

Läs mer i vår bifogade folder Besök oss på:

www.renatak.nu

eller

www.facebook.com/RenaTakiMotalaAB

Basta Cykelgarage Design: Gunnar Hallén

www.blidsbergs.se

Energi och miljö

Stora solcellsanläggningar och små Det har uppstått en förvirring i branschen på grund av regeringens förslag att stora solcellsanläggningar, över 255 kW, ska betala energiskatt på den el som ägaren konsumerar själv i huset när solen skiner.

F

örslaget har skapat oro bland fastighetsägare och småföretag, och det är naturligtvis ett ovanligt klumpigt sätt att agera för en regering som säger att den vill stödja solenergi. Samtidigt med förslaget ökar ju regeringen anslaget till solcellsbidrag (vilket för en bostadsrättsförening är 30% av hela anläggningens kostnad, inklusive arbete och projektering). Motiveringen från regeringen har varit delad. Å ena sidan har man skyllt på Norge som påstås ha krävt ­energiskatt för stora anläggningar (men det finns ingen sån regel i Norge). Sverige och Norge förhandlar ju om ett gemensamt elsystem. Å andra sidan har man varnat för att EU i annat fall kan eftertaxera företag med solcellsanläggningar som är stora. Något sånt förslag finns inte från EU, och om det genomfördes skulle i princip hela solcells-Europa hamna i en konflikt med myndigheter. Vi talar om miljontals anläggningar runt EU. Min tolkning av regeringens förslag är att det handlar om svensk energilobbyism, inget annat. De kommunala kraftvärmebolagen tycker inte om stora solcellsanläggningar, då det gör det mindre lönsamt att elda för varmvatten på sommaren. En sidoeffekt av kraftvärmen är ju att man producerar el. Om stora aktörer som Ikea, ICA Maxi och liknande gör sin egen el minskar marknaden för kraftvärmen.

solceller på det egna taket har en avkastning på över 10%. Det gäller i princip oberoende av storlek, så länge man kan konsumera elen i eget hus i åtminstone 50% av tiden så blir ekonomin väldigt enkel och säker. Egen konsumerad och producerad el har varken överföringsavgift, energiskatt eller moms och är berättigad till elcertifikat precis som stora vindkraftverk. För en bostadsrättsförening är investeringen enkel och säker, många låser sig vid takdiskussioner, riktning och lutning, men med dagens pris på solceller monteras de i öst-västlig riktning lika ofta som i sydlig riktning. Och solceller kan lika gärna stå på marken som ligga på tak. Energieffektivisering i Sverige verkar gå i vågor. Först var det solvärme, sen kom luftpumparna och till slut bergvärmen. Den nya vågen är solceller som dessutom fungerar fint ihop med både fjärrvärme och bergvärme.

men oberoende av motivet f ör regeringens förslag går det enkelt att se vilka konsekvenser de har för en bostadsrättsförening. Och svaret är då … inga alls. En bostadsrättsförening har inte en takyta motsvarande de 1 750 kvm som krävs för att montera 255 kW. De flesta tak som lutar mot söder ligger på betydligt mindre storlekar. Normalt monterar en bostadsrättsförening i Sverige anläggningar på max 100 kW. Det är bara riktigt stora varuhus och lagerbyggnader som har tak som kommer nå upp till 255 kW. Å andra sidan är det de tak där solcellerna skulle göra mest nytta. Det finns en aspekt av regeringens förslag som man samti-

för fastigheter med stora kylbehov är ekvationen ändå enklare. Solceller ger mest el när kylbehovet är som störst. Ändå är rädslan för stora solcellsanläggningar fortfarande kvar på politisk nivå. Istället för att ge stöd för riktigt stora anläggningar som snabbt skulle kunna minska elköpen för landets datahallar, har man istället beslutat sänka energiskatten för dessa Facebook- och Google-installationer i Sverige. Det ska vara billigt att köpa mycket el, inte billigt att minska sin elkonsumtion. Logiken kan diskuteras. Men för bostadsrättsföreningen är det hela en enkel fråga. Det som i Sverige kallades för stora anläggningar är idag helt enkelt små. Och många små anläggningar på alla tak gör enorm nytta.

digt själv säger sig vara emot och vill utreda vidare. Förslaget handlar om att flera små solcellsanläggningar med samma ägare ska räknas samman, och når man 255 kW ska energiskatt på egen el utgå. Det innebär att fastighetsägare med flera hyreshus eller kooperativ som Coop i praktiken hindras att sätta upp solceller. Men en bostadsrättsförening är normalt en enda juridisk person och regeln påverkar därmed inte.

Johan Ehrenberg är journalist, författare och företagare. Han är vd på Egen El och föreläser om alternativ energi. 2009 fick han föreningen Energirådgivarnas utmärkelse Årets Energirådgivare.

60 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

Funderat på att tilläggsisolera vinden?

ALLT FÖR TVÄTTSTUGAN Fastighetsägarna Service är en av Sveriges största återförsäljare av tvättstugeutrustning. Vi erbjuder produkter från alla ledande tillverkare till mycket konkurrenskraftiga priser – men det är inte det som är finessen. Hos oss får du även hjälp att hitta den bästa lösningen. Det gäller allt från enstaka maskiner till planering, ombyggnad och installation av hela tvättstugor. Vi berättar gärna mer om hur en uppgradering i tvättstugan kan bli en både smidig och lönsam affär. Under november kan vi dessutom erbjuda dig 1500 kr rabatt* på Mieles breda sortiment av tvättmaskiner och torktumlare för professionellt bruk!

Kontakta oss på Cremab redan idag! Vi kommer helt kostnadsfritt ut och besiktigar era vindar. Vi isolerar med cellulosaisolering vilket ger er en riktigt bra energibesparing.

Cremab Isolering AB är certifierade enligt Behörig Lösull.

Fastighetsagarna.se/service produktforsaljning@fastighetsagarna.se telefon 0771- 61 77 00 * Rabatten är inklusive moms och gäller Mieles sortiment av tvättmaskiner och torktumlare för profesionellt bruk.

Oss ringer du alltid kostnadsfritt på

En del av Fastighetsägarna Stockholm • Alströmergatan 14 • 112 98 Stockholm

020-25 29 00 cremab.se

Tala med oss som kan Vi har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platta tak 08-662 84 84

•

www.savana.se

r Tidninga till hela ! styrelsen

på

Prenumerera De t

fö re

ni ng

hö en be

ta ve r ve

!

2013 NR 2| :50 kr 39 Pris

Boka prenumeration och låt hela styrelsen få ta del av tidningen.

D et

gense a l o Elb v kan g kra ischock pr

A TEM RHET E SÄK för

H a andyrar ut i m !a h m o l and nb årde Låt g

ve r

ve ta

!

Den vikti förv ga ning alten

renov erat

Alla enin nya reg A TEM JÖ gens le ansv r: ●laVem UTEMIL k areta fåa r shryis rarduet n ska b k●aM n?axhyR gå enm å ra c Joha V ●F p – räk Ehre enlä ågor ttnbsierdo neex örHvua g r fr arar erg r sm renb sv emp r ni n Eh Tvåa rten är sm Joha pert ydda mot el – ex art a Göra en Så sk m

Välj erbjudande:

en be hö

p Stop otten inbr

Stor t bal kong extra

ätare a ?

ni ng

NR 1| Pris 2013 39:5 0 kr

A TEM BYTE STAM um 8 si adterma:pet’ Bdor ö ’på k Nytt, inglasa t och

ng förenischocken elpri

fö re

Tom loka ma blir ler läge nya nhete r

n Ol

Att tässon när nka på n förv i väljer altnin g

Ande

rs Gu

Balk n bygg ongsäge e – så r lag en stavs

so

Enkel prenumeration, 189 kr/år Helårsprenumeration om 4 nummer.

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

✁

Ja, tack!

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Fyll i och skicka till:

Namn:

TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm

Adress: Postadress: Tel:

E-post:

Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

Styrelseskolan

Hur ska föreningen redovisa sig? Regeringen har fattat beslut om en utredning om bostadsrätt och utarbetat direktiv. En av de saker som ska utredas och som man får förmoda delvis är ett resultat av debatten kring avskrivningar och i förlängningen frågan om föreningens ekonomi är hur föreningar ska redovisa sig som företag och säkerställa kommande underhåll.

D

et tål att upprepas om och om igen. Den viktigaste parametern i föreningens ekonomi är likviditetsflödet. Det handlar om pengar in och pengar ut. Finns det pengar att betala räkningar eller inte? Bokföringsposter som avskrivningar i alla ära men de duger inte att betala räkningar med. Alltså, vi kan diskutera bokföringsteknikaliteter om och om igen, men föreningen blir varken rikare eller fattigare, i vart fall inte om vi fortsätter som nu. En annan viktig parameter är föreningens skuldsättning, något som alltid pratas om men vars betydelse tycks vara sorgligt underskattad. En anledning är säkert att många spekulanter har svårt att läsa och förstå innehållet i en resultat- och balansräkning.

varför är då skuldsättningen viktig? Som bostadsrättshavare är man inte personligt ansvarig för föreningens skuldsättning, den är ju föreningens. Men man är med och betalar årsavgifter som ska täcka räntekostnader och amorteringar. Hög skuldsättning betyder således höga räntekostnader. Varje förändring i räntan uppåt betyder högre boendekostnader, samtidigt som jag som medlem sannolikt också har egna lån och då drabbas av ökade kostnader från två håll. Hög eller låg skuldsättning påverkar inte bara boendekostnaderna. Föreningens möjligheter att låna mer pengar om något skulle inträffa påverkas givetvis också av skuldsättningen. Det innebär att möjligheten att mobilisera mer kapital sannolikt är större om skulderna är betydligt lägre än taxeringsvärdet

” Just nu har vi ett lågt ränteläge och detta borde ge föreningarna en signal om att passa på att amortera ner sina skulder för att bygga för framtiden.”

för föreningens fastighet. Det finns även estetiska synpunkter. För den som läser och förstår årsredovisningen framstår föreningar med låg skuldsättning som attraktivare alternativ. Marknaden verkar dock inte förstå sådana synpunkter. Nu är givetvis inte enbart en bostadsrättsförenings skuldsättning intressant. en förening kan ha höga lån därför att det byggts lokaler som ger hyresintäkter, och om man blickar ut över föreningslandskapet så skiljer det oerhört mycket mellan föreningar. Nyproducerade och ombildade föreningar har ofta en hög skuldsättning. Ju lägre marknadsvärdena är på orten, desto högre är skuldsättningen, eftersom det synliga priset på bostadsrätterna (insatserna) inte bär högre insatser än den omkringliggande marknaden. Gamla föreningar kan också ha en hög skuldsättning men oftast inte alls på samma sätt som nyare föreningar. Där är det bra att ställa frågan vad detta beror på. Det kan exempelvis bero på att rörstammar graderats upp och att det gjorts andra investeringar i huset. det har gått många år sedan fastighetskrisen på 1990-talet då många föreningar råkade illa ut, främst på grund av hög skuldsättning och statliga räntebidrag. Resultatet av den krisen är trots allt att vi fått en utveckling som inneburit att belåningen hos föreningarna sjunkit allt mer. Istället har medlemmarna gått in med högre insatser. Detta har lett till starka föreningar som inte är lika känsliga för ränteändringar. Föreningarna väljer också vanligtvis att dela upp sina lån på olika löptider för att inte riskera att drabbas av samtidig räntehöjning på all sin finansiering. Just nu har vi ett lågt ränteläge och detta borde ge föreningarna en signal om att passa på att amortera ner sina skulder för att bygga för framtiden. Men för många är det frestande att istället sänka sina avgifter. Men den som succesivt nöter ner sina lån kommer att märka att påverkan på avgifterna vid en räntehöjning blir mindre och att föreningen får en snyggare balansräkning.

Göran Olsson är vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

Dags att byta förvaltare? Vi på Hemgården kan erbjuda dig kompetenta medarbetare, personlig service och moderna system. Vi sätter dig som kund i centrum och ha en väl fungerande helhetslösning så att du kan sova gott om natten och vara ledig på fritiden. Vi arbetar effektivt och rationellt för att kunna erbjuda dig som kund en bra kvalitet till ett förmånligt pris. Därför lägger vi inte med onödiga och dyra moment i våra prisförslag.

Vi hanterar allt från löpande bokföring till färdigt bokslut samt alla delar som förekommer inom avgifts- och hyresadministration i din Bostadsrättsförening. Kontakta oss idag! Maria Edman Telefon: 08-556 115 82, Mobil: 0708-62 71 44 E-mail: maria.edman@hemgarden.se

2016 50 lokala fastighetsmässor under 2016 Läs mer på www.fastighet2016.se

foto: istock

Nästa nummer av Bo bättre kommer 9 mars Tema: Tak, fasad och balkong lV interkylan sliter hårt på tak och fasader och avslöjar oftast om isoleringen är dålig. Bo bättre visar de svaga punkterna och var de typiska skadorna brukar finnas. Balkong-säsong – så går det till att bygga och glasa in balkong.

Tema: Lekplats, gård, sophus och tvättstuga l S atsa på att göra i ordning föreningens träffpunkter: gården, lekplatsen, sophuset och tvättstuga. Gemenskap och god grannsämja ökar inte bara trivseln det höjer också värdet på föreningen. Bo bättre presenterar bra idéer, tips och råd.

Tema: Ny teknik – nya energikällor lE n vinter med höga uppvärmningskostnader berättar att det är dags att hitta nya värmekällor. Läs mer om vilka alternativ som finns och hur olika typer av installationer går till. Bo bättre tar även en närmare titt på hur föreningen kan bli mer miljövänliga.

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den mest heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Stambyte. Ett stort och omvälvande projekt för en bostadsrättsförening. På bobattre.se kan du ta del av andras erfarenheter, läsa om och ladda ner guider till de olika stambytesmetoderna och få hjälp att hitta entreprenörer. l Säkerhet handlar inte bara om ordentliga lås. Det handlar också om en rad andra åtgärder för att förebygga inbrott och skadegörelse, det handlar om brandsäkerhet, säkra lekplatser med mera. På bobattre.se kan du läsa mer om allt detta och mer till. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här

66 |

b o b ä t t re 4 / 2 0 1 5

finns även en rad juridiska frågeställningar som vår juridiske expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

Ladda ner tidningen !

Har du missa t ett tidigare nummer av Bo bättre elle r söker en artikel eller et t reportage? Nu finns våra tidigare nummer av Bo bättre att ladda ner på: www.qioz k.com

KUND TI N GARA

D

ÖJ N R E SUP

Hos oss blir du supernöjd, annars får du pengarna tillbaka! Professionell tvättstugeutrustning är vi specialister på. I vårt kompletta sortiment finns allt som behövs i tvättstugan. Bland annat tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Och vi har nöjda kunder. 9 av 10 svarar att det är mycket troligt att de väljer PODAB igen. Vill du bli riktigt nöjd med din tvättstuga ska du prova oss. Vi har infört Supernöjd Kundgaranti. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka. Kontakta oss idag! Ring 031-752 01 55 eller besök www.podab.se/kundgaranti.

"Jag är jätt enöjd med PODAB. De har varit grymma." Lars Jansso n, SGS Studen tbos

AB PODAB Ekonomivägen 9 436 33 Askim Tel: 031-752 01 00 Fax: 031-752 01 50

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

täder

Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

NU KAN ALLA FÅ EN EGEN TV-LÖSNING. TILLSAMMANS.

Boxer Tillsammans är en flexibel och billig lösning när du på ett enkelt sätt vill ha digital kabel-TV i ett flerfamiljshus eller en bostadsrättsförening. Antenn och annan teknik är gemensam, men sedan kan alla hushåll ha sitt eget digitala TV-utbud. Vi tar hand om det praktiska och hjälper också alla i huset att abonnera på sina favoritkanaler. Och med Boxer är valfriheten stor. Det är enkelt att välja till, och att välja om. Alla boende kan också ta med sig kanalerna till sommarstugan eller båten. Se mer om hur ni skaffar Boxer Tillsammans på fastighet.boxer.se, ring Mats Jarnhäll på 0733-35 70 39.

TV SOM DU VILL HA DET