Issuu

Föreningen som räddade gården med hjälp av grisar. Sidan 34.

NR 1| 2015 Pris 39:50 kr

bostadsrättstidningen med det styrelsen behöver veta

Bo bättres expert Göran Olsson:

Ny lag krävs för bostadsrätter Fortsatt kaos när det gäller avskrivningarna – och nu kommer nya amorteringsregler. Bostadsministern till Bo bättre: Inga åtgärder är aktuella – men vi följer situationen noggrant. Sidan 7.

Ödesfråga för alla brf:

K2 eller K3 Sidan 8.

Nya tvättstugan blir tvättstudio Tema tvättstuga. Sidan

Sidan 44.

Odla upp er innergård! Tema gård. Sidan

31.

Koll på räntan Sidan 24.

Juristen Sidan 62.

Styrelseskolan Sidan 64.

Foto: Istock

Drömmen om en egen balkong

22.

Hur välskött är bostadsrättsföreningen? Ett enkelt och säkert sätt att få svar på den frågan har länge efterfrågats av såväl bostadsrättsföreningar som av mäklare, köpare och säljare. Därför lanserar vi nu SBC Boendeindikator. Utifrån huvudparametrarna fastighet, förvaltning och boendemiljö gör vi en analys som går både djupt och brett. Resultatet ger föreningens styrelse ett effektivt redskap för att fortsätta öka värdet på föreningens fastighet, effektivisera förvaltningen och öka boendenyttan. Och de föreningar som uppfyller kraven kan använda sig av ”SBC Godkänd” som en kvalitetsmärkning. Hur fungerar din förening? Få lönsamma svar med SBC Boendeindikator som är tillgänglig för alla föreningar, även de som inte är redan kunder hos SBC. Läs mer på www.sbc.se eller ring oss på 0771-722 722 så hjälper vi dig vidare.

Välkommen till Sveriges BostadsrättsCentrum: Tillsammans ökar vi värdet på hela fastigheten!

AKTUELLT: SÄKRA 2015 JURIDISKT! Rätt juridisk hjälp kan vända risk till säkerhet. SBCs jurister är specialister på frågor som rör bostadsrättsföreningar och vet hur fallgropar undviks och möjligheter tillvaratas. Hur ser ditt juridiska skydd ut idag? Hör av dig så hjälper vi dig kartlägga vilka behov din förening har inför framtiden.

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770–457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 25 400 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Byggcentrum, mässor, Marknadsrespons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittabrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar vode inkluderar Bo bättres och hittabrf:s rätt till elektronisk publicering.

När tvättstugan ska förnyas Expertrådet lyder: Tänk analys, ekonomi, miljö när tvättstugan ska förnyas. Bostadsrättsföreningen Huggaren i Malmö är numera förebilden för stora fastighetsbolag när det gäller ombyggnad och skapande av den moderna funktionella tvättstugan.

www.bobattre.se

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se

TEMA: Tvättstuga

TEMA: Gård Skapa gröna rum i staden

Det odlas i pallkragar, lådor och på tak i alltfler städer. Stadsodling är inte bara en övergående trend utan något som har kommit för att stanna. ,mmaren 2014 började sju familjer i brf Zinken i Stockholm att omvandla en slänt till en grön odling.

Tema: Fasad Föreningens ansikte utåt Fasaden på en fastighet är en utsatt del på byggnaden. Läs om hur Brf Safiren i Stockholm valde att genomföra sin kombinerade fasad- och balkongrenovering. Missa inte Bo bättres guide ”Bli med balkong – så går det till steg för steg”. En av de vanliga metoderna presenteras.

Nybyggandet i fara. 7 Unga och invandrare riskerar att utestängas från bostadsmarknaden. Fortsatt kaos om avskrivningarna Ödesfråga för alla brf: K2 eller K3.

”Vi måste bygga mer” Exklusiv intervju med bostadsminister Mehmet Kaplan.

Höns i stan – så får du det att fungera

Ingen kan motstå en gris! Brf Ekemarken lät tre Linderödsgrisar böka upp hårt packad jord och sly som sedan omvandlades till odlingslotter.

Checklista för valberedningen! Bobättre sammanfattar www.egrannar.se:s utmärkta tips.

Vad gäller för egna solcellsmontage? Miljöexperten Johan Ehrenberg har ordet.

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 3

Hur gammal är den bästa styrelsen?

tt vi har problem med åldersdiskrimineringen här i Sverige är väl ingen nyhet. Nyligen dömdes en myndighet, som utlyst en ledig tjänst, till 75 000 kronor i skadestånd efter att ha plockat bort samtliga sökande som var över 40 år. Men när man står i en situation där diskriminering plötsligt är ett slags självklarhet som man förväntas acceptera, då faller även min haka ner i bordet. Det hände häromdagen när jag pratade med en nära vän om ett ledigt redaktörsjobb. Jag slängde lite slarvigt ur mig en kommentar om att jag inte hade några planer på att söka. Varpå min kompis svarade: Du är ju 57 år, ingen anställer någon som är så gammal. Jag svarade: Det är väl i första hand en persons meriter som ska avgöra. Varpå han svarade: Det förstår du väl själv att ingen vill anställa någon som är över 40 år. Jag blev mållös – är vi förbrukade på arbetsmarknaden 20 år innan vi går i pension! Hur ser våra värderingar ut egentligen här i Sverige? Lite senare samma dag hände något som fick mig att tänka om. Det ringde en man som var över 90 år och aktiv i sin bostadsrättsförening. Han var rolig, kunnig och engagerad. Senare samma dag intervjuade jag en styrelseledamot som var ansvarig för en imponerande renovering som hans förening genomfört. Han berättade att han alltid varit intresserad av föreningsarbete men inte haft tid förrän han gick i pension. – Då tog jag chansen och klev in i styrelsen! Det är otroligt kul men man måste vara intresserad och engagerad! Det här blev två händelser som gav mig ett nytt perspektiv. När jag sedan satt och filade lite på en checklista till valberedningen slog det mig att vi i mycket större utsträckning måste börja värdera människors kunskaper och intresse för föreningsarbete. Numera när det ringer någon eldsjäl som berättar

4 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

att de har en fantastisk styrelse men samtidigt undrar hur de ska göra för att få yngre medlemmar att engagera sig, är mitt svar entydigt: ”Ta vara på och värdera de krafter ni har i föreningen. Släpp fixeringen vid ålder – det är resultatet som räknas.” En styrelses arbete blir inte garanterat bättre för att alla som sitter där är under 40 år. Det krävs intresse, engagemang och att flera kan hjälpas åt att dela på ansvaret för styrelsearbetet. Framför allt: använd inte förmodade okunskaper om datorer och sociala medier som ett skäl till att utesluta äldre, duktiga kandidater från att bli nominerade till styrelsen. De flesta kan, oavsett ålder, hantera Facebook och därmed säkerligen även lägga upp information på en hemsida. Saknas kunskap så satsa på att utbilda era ledamöter. Lärandet är en viktig del i styrelsearbetet. Det finns

många olika kanaler för detta. För oss här på redaktionen är det viktigt att vi kan ge våra läsare både kunskaper och tips som de kan ha nytta av. En av de frågor som vi nu prioriterar och bevakar är turerna kring de nya avskrivningsreglerna. Vi är nog många som hoppas på att det ska komma en lösning, men fram till dess gäller det nu för föreningen att fatta ett beslut och göra ett vägval – ska man välja K2 eller K3? Vad betyder dessutom Finansinspektionens förslag om nya amorteringsregler – tillsammans med avskrivningarna, diskussioner om sänkt ränteavdrag och reavinstbeskattningen? Vi frågade också vår bostadsminister Mehmet Kaplan vad han vill göra åt det. Läs mer om allt detta på sidorna 7–12.

Vi berättar även i detta nummer om intressanta och

väl genomförda renoveringsmodeller när det gäller fasad och balkonger. Den här gången besöker vi även framtidens tvättstuga där grannar umgås och tvättar sida vid sida. Slutligen, missa inte vårt reportage om hur igenvuxen tomtmark snabbt kan förvandlas till en grön och frodig oas med hjälp av livs levande glada, grymtande stadsgrisar. Det och många andra spännande nyheter bjuder vi på i detta nummer och önskar dig en intressant läsning.

Säkerhetsdörren håller tjuven borta, inte låset. Ett bra lås är viktigt, men det som stoppar tjuven är hur svårt det är att bryta sönder dörren. Flera lager stålplåt, hakformade ståltappar och hakreglar i både fram- och bakkant gör det näst intill omöjligt att forcera en Daloc-dörr. Att Daloc-dörrarna ändå är både smidiga och eleganta beror på att dörrens motståndskraft helt enkelt är en funktion av hur intelligent säkerhetsdetaljerna är konstruerade och vilket material man använder. Stort projekt? Våra certifierade montörer byter en lägenhetsdörr på mindre än en halv dag. Gå in på Daloc.com (eller scanna QR-koden) och läs mer. Där hittar du också närmaste återförsäljare.

Säkra dörrar

Auktoriserad Installatör

Bättre än stamByte

Det är skillnaD på

Relining och Relining Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Det är skillnad på slutresultatet. Relining är ett samlingsbegrepp för olika renoveringsmetoder av avloppsystem. Det innefattar både infodrings- och beläggningsmetoder. Sacpipe Connection System är ett komplett system för renovering med foder. Med hjälp av tryckluftsteknik installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret. Slutresultatet är något som både vi och våra kunder känner sig trygga med. Oavsett hur bra en metod och ett material är, så

måste det installeras på rätt sätt. Därför jobbar Sacpipe Connection System med auktoriserade installatörer. En auktoriserad installatör av Sacpipe Connection System är bland annat utbildad i systemet, installerar enligt installationsbeskrivningen och är medlem i branschföreningen BRiF, vilket också betyder att de är kvalitetsgodkända genom en tredjepartsgranskning av SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Det är våra auktoriserade installatörer som gör skillnad för er och era dåliga avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se

auktOriseraDe installatÖrer aV

SACPIPE CONNECTION SYSTEM:

www.repipe.se

www.spipe.se

www.trastab.se

www.jprelining.se

Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall

www.swooshsverige.se

www.soderlindhs.se

www.vvsteknik.net

www.badenergi.se

www.sacpipe.se

Aktuellt

Nybyggandet i fara Nya åtgärder kan stänga unga och invandrare ute från bostadsmarknaden

Nu varnar bostadsrättsorganisationerna för att de många nya åtgärder som planeras hotar både nybyggnationen och möjligheterna för unga familjer att köpa en bostadsrätt. Det handlar om den sammantagna effekten av de nya amorteringskraven på banklån, förslagen på minskad avdragsrätt för räntor, reavinstbeskattningen och de nya reglerna för avskrivningar. Men bostadsminister Mehmet Kaplan planerar inga omedelbara åtgärder. TEXT gunnar wesslén

nders Lago är ordförande för HSB och S-märkt politiker. Han säger till Bo bättre: – Jag tycker det är dags för regeringen och samhället att ta det lugnt med åtgärder, Bygg mer istället för att gå in med generella regelförändringar. På Bostadsrätterna instämmer man i kritiken mot amorteringskraven. Föreningens vd Ulrika Blomqvist menar att kraven slår mot redan utsatta hushåll. I en debattartikel tillsammans med byggbolaget Veidekke skriver hon att Finansinspektionens krav på att låntagare, lån till 50 procent ska tvingas att amortera sina, är något som med stor sannolikhet redan kommer att genomföras i år. De skriver att de nya amorteringskraven kommer att leda till höjda trösklar och ojämlikhet genom att unga människor och utlandsfödda kommer att få det ännu svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. Dessutom menar de att byggandet kommer att avstanna genom att köpkraften minskar hos dem som ska köpa en bostad.

åtgärderna. Vi måste avvakta med åtgärder tills vi tydligt kan se vad som händer. – Men min analys visar också att huvudproblemet är bostadsbristen. Därför ska vi se till att byggandet tar fart – vår plan ska ge 250.000 nya bostäder till 2020. Mats Lindbäck på Bostadsrätterna säger till Bo Mats bättre: Lindbäck – Detta är mycket allvarligt och myndigheterna riskerar att bita sig själva i svansen om man vill ha ett ökat byggande. Men jag hoppas och tror att loppet inte är kört. Allt fler inser att det är fel väg. Anders Lago varnar för den sammantagna effekten av de olika åtgärderna som genomförs samtidigt: – Jag ser klara risker för en minskande nyproduktion och de nya reglerna utestänger unga familjer. Detta sker genom aåtgärder som inte löser problemen. Grunden till de ökade priserna på lägenheter är bostadsbristen. – Vad man borde göra istället är att öka byggandet kombinerat med att införa ett subventionerat bostadssparande och nystartslån. Det skulle kunna göra ordentliga skillnader.

” Grunden till de ökade priserna på lägenheter är bostadsbristen.”

Sammantaget menar Ulrika Blomqvist att

amorteringskraven riskerar att trigga just det prisfall som det är tänkt att motverka genom att det leder till en minska efterfrågan. Bostadsminister Mehmet Kaplan säger till Bo bättre: – Vi följer situationen noggrant, men ännu ser vi inga konsekvenser av de olika

Amorteringskraven har fått styrka genom

Riksbankens upprepade kritik mot hushållens stora skuldsättning och risken för att en bostadsbubbla uppstått i Sverige. Många experter menar dock att redan da-

gens krav på maximalt 70 procents belåning av bostaden är fullt tillräckligt. De flesta experter påpekar att det är bostadsbristen som ligger bakom de ökande priserna. Även om bostadspriserna kommer att förändras vid olika situationer så tror få att priserna kommer att falla med över 30 procent. Istället pekar man på att bankerna är de enda som kommer att gynnas av de nya amorteringsreglerna. Det finns inte heller något historiskt stöd för att bankerna lånat ut pengar allt för lättvindigt till bostäder. Tidigare kreditförluster är mycket få och det finns inget som tyder på att det skulle vara annorlunda idag. De nya amorteringsreglerna kan efter preciseringar och remissomgång komma att införas redan under 2015. De nya åtgärderna som kan komma att leda till negativa konsekvenser för bostadsrättsinnehavarna består förutom amorteringskraven också av:

• Kraven från bl a Riksbanken att minska eller ta bort avdragen för räntekostnader. •D en reavinstbeskattning som infördes efter att fastighetsskatten togs bort. Den betyder att vid försäljning av en bostadsrätt ska 22 procent av vinsten betalas i skatt, en åtgärd som leder till att färre beräknas sälja sina lägenheter för att flytta in i nya. •D e nya regler för avskrivningar som statliga Bokföringsnämnden beslutade om förra året. De betyder att framför allt nya bostadsrättsföreningar tvingas redovisa stora förluster eller kraftigt höja avgifterna. n b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 7

Aktuellt

Fortsatt kaos om avskrivningarna Kritiken mot de nya reglerna för avskrivningar för bostadsrättsföreningar fortsätter vara lika stark. Inte mycket tyder heller på att några lagändringar kommer inom en överskådlig framtid. Istället står bostadsrättsföreningarnas styrelsers hopp till en ny praxis skapad av bostadsrättsorganisationerna och FAR, Föreningen för Auktoriserade Revisorer. TEXT gunnar wesslén

o bättres expert Göran Olsson: – Det måste till en lagändring på sikt. Det här är så dumt. Även om det i hög grad är ett pedagogiskt problem så betyder det faktiskt att en person som köper en lägenhet för kanske 10 miljoner kronor plötsligt blir medlem i en förening som går med mångmiljonunderskott. – På några år kan underskotten öka till enorma belopp. Jag har varit runt i en rad föreningar och allmänt kan jag säga att det är underskott som gäller i redovisningarna. Styrelserna har tagit fasta på att de inte har något skadeståndsansvar. Men på sikt är det en ohållbar situation. Anders Lago, ordförande

för HSB:s Riksförbund, säger till Bo bättre: – Jag känner att vi har stöd från de olika politiska lägren. De vet att lagstiftAnders Lago ningen är gjord för kommersiella företag och inte för bostadsrätter. Det finns en förståelse för våra krav och jag hoppas att det blir en översyn, kanske redan i år. Vi behöver en långsiktig lösning och det kan ta tid – kanske ett antal år. Men bostadsminister Mehmet Kaplan (se större intervju på nästa sida), ger inget hopp om snabba åtgärder: – Det här är ingenting vi diskuterar för tillfället. Vi måste följa effekterna av och riskerna med de nya reglerna innan vi kan agera. Lagstiftning är ett långsiktigt arbete 8 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

” Jag känner att vi har stöd från de olika politiska lägren.” och måste vara tydlig. Den grupp som bildats av bostadsrättsorganisationerna och FAR, Föreningen för Auktoriserade Revisorer, fortsätter att diskutera olika åtgärder. Ett hopp inom gruppen är att man ska kunna komma fram till någon form av redovisning som accepteras för branschen. Problemet är bara att en sådan redovisning med andra regler för avskrivningar sannolikt bryter mot lagen, sedan Bokfö-

ringsnämnden presenterat riktlinjer för hur avskrivningarna ska ske. Niklas Widebeck, ekonomichef på HSB, är ändå optimistisk: – Vi får se vad vi kommer fram till i gruppen, det kanske trots allt inte behövs en lagändring. Mats Lindbäck på Bostadsrätterna är också försiktigt optimistisk: – Vi fortsätter diskussionerna i gruppen. Nu har vi tagit fram en idé om hur bostadsrättsföreningarna ska kunna presentera en bättre och mer rättvisande årsredovisning. Christer Liss är ordförande i en bostadsrättsförening i Uppsala som arbetat mot kraven på de nya amorteringarna. För en tid sedan arrangerade de ett stort möte där revisorer och jurister också medverkade. – Det var ett intressant möte men det kom tydligt fram att vi måste redovisa enligt de nya reglerna. Vi menar att det är orimligt. – Men vad händer i föreningar som går med underskott på miljoner? Vem vill sitta i föreningens styrelse? Och vad händer med kostnadsmedvetenheten om man ändå redovisar miljonunderskott? n

Alla måste välja i år: K2 eller K3 En annan fråga för alla landets bostadsrättsföreningar är att de i årsredovisningarna nu måste välja mellan två olika sätt, K2 eller K3, att redovisa föreningens egna avskrivningar. Tidigare har det oftast skett enligt blankett K2, vilket innebär att man har kunnat ha olika avskrivningar på sina olika investeringar. Om man väljer att vara kvar i K2 måste man ha direktavskrivningar på nya investeringar, hela investeringssumman kommer att läggas i årets resultat. Alternativet att gå över till K3 som innebär komponentavskrivningar, något som ställer helt andra krav på föreningens ekonomiska redovisningar.

Göran Olsson: – De allra flesta föreningar fortsätter som tidigare. Att gå över till K3 innebär att hela det ekonomiska arbetet i föreningarna blir svårare och mer omfattande. Andra går längre än så och Mats Lindbäck på Bostadsrätterna säger: – Egentligen är en liten förenings ekonomi inte mer komplicerad än en vanlig hushålls ekonomi. Med K3 komplicerar man väldigt mycket. De som tjänar mest på detta är revisorerna och bokföringsbyråerna. Allt tyder på att de flesta föreningar kommer att ligga kvar i K2. Det är dessutom så att föreningen kan byta till K3 när den vill, medan en förening som går över till K3 inte kan byta tillbaka till K2.

Aktuellt

Foto: Gunilla Welin

Bostadsministern till Bo bättre:

”Vi måste bygga mer” Bostadsminister Mehmet Kaplan följer noga vad som händer för bostadsrättsföreningarna när det gäller avskrivningar, amorteringar och andra utmaningar. Men han planerar inga åtgärder i nuläget: – Den stora frågan är att det byggts för lite under de senaste åren och att vi därför har en stor bostadsbrist. TEXT gunnar wesslén

ehmet Kaplan menar att det är för tidigt att sätta in åtgärder när det gäller avskrivningarna för bostadsrättsföreningar och hur bostadsrätterna kommer att påverkas av de nya amorteringsreglerna i kombination med förändring av avdragsrätten för räntor och reavinstbeskattningen.

I en intervju med Bo bättre säger bostads-

ministern att man måste avvakta de konkreta följderna av regelförändringarna: – Vi måste se effekterna innan vi kan agera. Men det är viktigt att inse att grundproblemet är att det har byggts för lite. När det gäller behovet av en ny lagstiftning för bostadsrättsföreningar ser Kaplan behovet på sikt, men ingen översyn är planerad: – Vi för inga diskussioner om detta i nuläget. Vi måste följa frågan och se vilka effekter som uppstår, det vet vi inte i nuläget. Bostadsrättsföreningar lyder idag under

samma lagstiftning som vanliga aktiebolag, trots att verksamheterna är helt annorlunda. Det har tagit tid för den nya regeringen att komma igång med sina planer, eftersom man inte fick igenom sin budget i riksdagen. Detta betyder att Kaplan har att driva sitt departement under den gamla regeringens budget. Efter decemberöverenskommelsen kommer man dock att kunna lägga sin egen budget i höst, och sedan kommer den nya vårbudgeten. Mehmet Kaplan: – Jag tror inte på snabba förändringar när det gäller reglerna för bostadsmarknaden. Det här påverkar enskilda människors ekonomi under många år. Vi måste komma bort från ideologiska skygglappar och ha bredd i anslagen; alla åtgärder måste vara parlamentariskt förankrade. – Men grunden är bostadsbristen; idag redovisar hälften av alla Sveriges 290 kommuner bostadsbrist. Vi måste komma igång

med byggandet, detta är nyckeln. Kaplans och den nya regeringens åtgärdskatalog består bl a av att man satt målet till att bygga 250 000 nya bostäder fram till 2020. Man arbetar för att sätta nya regler för planarbetet för att snabba på processerna, och dessutom går man ut med kraftiga bidrag för att få en fungerande kollektivtrafik till områden som inte ansetts som attraktiva. Man har lagt en halv miljard kronor på att ge bidrag till upp till 50 procent av kostnaderna att bygga ut kollektivtrafiken. Men mycket ligger på kommunerna. Mehmet Kaplan: – Jag menar att kommunerna måste använda sig av de kommunala bostadsbolagen mer offensivt. I Stockholm och Göteborg använder bolagen presumtionshyror. Det innebär att man kan sätta hyresnivåerna 10 till 15 procent lägre eller högre än vad bruksvärdesprincipen säger. – Jag ska vara konsekvensneutral när det gäller de olika upplåtelseformerna, men jag ser att plånboken har reglerat marknaden. Rapporter tyder på att de kommunala bostadsbolagen nästan använts som kassakor i vissa kommuner. Det handlar i grunden om en ideologisk syn där man menar att bostaden är en vara som vilken som helst, och det är den inte. Bostaden är mycket mer än så. n

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 9

Anmälningar och disciplinära påföljder ökade under 2014 Mäklare. Anmälningar mot fastighetsmäk-

lare har ökat jämfört med föregående år, liksom antalet disciplinära påföljder, visar statistik från Fastighetsmäklarinspektionen. Den vanligaste orsaken till att en mäklare blir anmäld gäller budgivningsprocessen följt av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Men det vanligaste skälet till att en mäklare får en disciplinär påföljd är brister som har samband med kravet på att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagstiftningen, följt av brister i objektsbeskrivningen.

Bostadsrättsboende köar för hyresrätt Bostadsmarknaden. Av dem som köar till Bostadsförmedlingen i Stockholm har tre av fyra ett ordnat boende, varav många bor i bostadsrätt. Det vi ser i undersökningar är att många har en idé om att på sikt aktivera sitt sökande för att flytta till hyresrätt, säger Marika Nordström, chef marknad på Bostadsförmedlingen i Stockholm. I takt med en ökad ålder, ökar populariteten för hyresrätten som boendeform. Det är framför allt bekvämlighet som ligger bakom valet, att inte behöva ansvara för renovering och underhåll och att inte binda pengar i sitt boende.

Ett våtrumsintyg visar att arbetet utförts fackmässigt enligt gällande branschregler. Det innehåller också uppgifter om entreprenören, tidpunkt när arbetet utförts och vilka material som använts.

Värdesäkra badrummet med våtrumsintyg ● Våtrumsintyget visar att installationen är fackmässigt utförd och följer gällande branschregler. Det är en värdehandling som ska sparas. Vid en eventuell bostadsaffär är badrummet värdesäkrat och visar köparen att installationen lever upp till branschens

Det nya bostadsområdet ligger i Olofsdal cirka fyra kilometer utanför Umeå centrum och intill den etablerade stadsdelen Mariehem.

HSB och Peab bygger 600 nya bostäder i Umeå Nybyggnation. HSB och Peab planerar för

upp till 600 nya bostäder i Umeå. HSB och Peab äger marken ihop och Peab ska även vara entreprenör för HSB:s bostadsrättsföreningar i området. Utbyggnaden förväntas pågå under fem till åtta år. Första inflyttningen är preliminärt beräknad till hösten 2016.

12 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

regler. Det betyder i sin tur att säljaren slipper dyra efterräkningar för så kallade dolda fel. Bostadsrättsföreningar kräver också ofta intyg på att ett behörigt företag utfört arbetet om medlemmen själv renoverar badrummet.

Lättare att söka med ny version av Bovision I vår lanserar bostadssajten www.Bovision.se nästa generations bostadssajt.

● – På nya Bovision blir det jättelätt att söka bostäder. Det blir ungefär som på Google – användaren skriver bara in vad den söker efter i ett sökfält, exempelvis ”2 rok, i centrala Stockholm med bredband” och får då ett relevant och precist resultat, säger Peter Rydås, vd för Bovision.

På alla befintliga bostadssajter på marknaden måste användaren idag göra flera olika val, kryssa i rutor, göra avgränsningar, innan en resultatlista presenteras. Med den nya versionen av Bovision går det att göra nästan allt som står i objektbeskrivningen sökbart. Det kommer att spara tid för användare och bli mer användarvänligt än dagens befintliga bostadssajter.

Skulle du vilja träffa på någon obehörig i ditt badrum? För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt. Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida kan du hitta behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler, BBV. Där hittar du också en checklista för renovering av badrum och teknisk information som är bra att känna till för dig som är beställare. Kunskap är bästa skyddet mot byggproblem – välkommen till www.bkr.se

Nyhet –100 % vattenkraft till alla! Vi tror på kraften i vattnet och därför erbjuder vi nu alla våra kunder – nya som gamla, hushåll som företag – el med ursprungsgarantier från våra egna vattenkraftverk runtom i Sverige, utan extra kostnad. T r o r d u o c k s å på k r a f T e n i vaT T n e T ? Läs mer och beställ på fortum.se eller ring 020 - 46 00 00.

Från Fortum Markets AB. Konsumenträtt, klagomål och tvistlösning för privatkunder: fortum.se/konsument eller ring kundservice, tel 020-46 00 00. Fortum Markets samlade elförsäljning i Sverige hade under 2013 följande ursprung: 88 % kärnkraft och 12 % förnybara energikällor (sol-, vind- och vattenkraft). Att nu ge våra kunder el från 100 % vattenkraft är ett steg på vår resa mot att bli nästa generations energibolag.

Foto: Foto: Sprisse Nilsson

Kommunen rev lekplatsen

– då bygge bostadsföreningarna en ny När kommunen i Ystad rev Saftparkens gamla lekplats trots protester från de boende i området, tog tre bostadsrättsföreningar saken i egna händer och byggde en ny till områdets barn.

– Den blev jättebra. Vi är mycket nöjda. Här var barn redan från första dagen, säger Lisbeth Karlsson.

Text karin rutström

● – Hit till vår lekplats har det alltid kommit mycket barn även från andra områden, säger Krister Bundy, ordförande Brf Ystadshus10. Det är nog därför som alla blev så upprörda och förvånade över att man beslutat om rivning. Kommunens beslut att lekplatsen i Saftparken skulle rivas kom som en total överraskning för de boende i området. Ingen visste något förrän det plötsligt dök upp byggjobbare som började riva och såga ner lekredskapen. – Vi är tre bostadsrättsföreningar här och parken ligger mitt i vårt bostadsområdet, man ser den från köksfönstret, säger Krister Bundy. Det är många barn som kommer hit varje dag, inte bara de som bor i området. Det är nog därför alla blev så upprörda och förvånade över att lekplatsen plötsligt skulle rivas.

Protesterna lät inte vänta på sig. Namnlistor med över tusen namn, med krav att kommunen skulle ompröva sitt beslut, lämnades in. Men beslutsfattarna på kommunen var orubbliga. De hänvisade till att det skulle bli för dyrt att renovera parken och att det fanns en närliggande park som man istället skulle satsa på. För områdets tre bostadsrättsföreningar fanns det inget annat att göra än att ta saken i egna händer och själva bygga en lekplats på samma plats. – Vi började med att höra om vi kunde göra en överenskommelse med kommunen så vi kunde arrendera marken i Saftparken, säger Krister Bundy. Det löste sig slutligen och ett avtal upprättades som innebär att vi får låna marken mot att vi bekostar uppbyggnaden och tar ansvaret för skötseln av lekparken. Olika förslag på lekredskap och annat

samlades in och en entreprenör kontaktades. Slutnotan landade på 500 000 kronor. Det blev en lyckad investering. Numera är lekparken som håller godkänd EU-standard åter välbesökt. – Samarbetet har fungerat otroligt bra, säger Krister Bundy. Vi gör årliga besiktningar och ser till att underhållet sköts. Det har inte varit några problem. Det här är fortfarande en lekplats som många barn tycker om. Det kommer även många förskolebarn hit, och det är roligt. Vi tycker att det är viktigt att vara öppna och generösa. Barnen och lekparken livar upp hela området. De tre föreningar som gemensamt byggt och sköter Saftparkens lekpark i Ystad är Brf Ystadshus10, Brf Ystadshus4 samt Brf Slånbäret. n

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 15

Tänk analys, ekonomi, miljö när du förnyar tvättstugan Vad ska man tänka på när tvättutrustningen behöver bytas ut? Vi frågade Mikael Swedén, som arbetar med fastighetstvättstugor på Stenlunds Maskincenter i Solna. Hans råd är energisnåla ekonomiska maskiner som kan räknas hem på några år och en grundlig behovsanalys innan inköp. Text INGER EVERTSON

–D

e allra flesta bostadsrättsföreningar vill ha en tvättstuga, säger Mikael Swedén. Han säger att det finns exempel på nybildade bostadsrättsföreningar som inte har haft tvättstuga, men som har hyrt in sig i en granntvättstuga under tiden de byggt en egen. – En annan lösning är att bostadsrättsföreningen sätter in tvättmaskiner i alla lägenheter, men detta blir en dyrbar investering, eftersom det är föreningen som då måste stå för underhållet på alla maskiner. Det är bättre att bygga en ny tvättstuga för de boende. Mikael Swedén säger att det är svårt att ge några generella råd när det gäller ny16 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

eller ombyggnad av tvättstugor. – Varje lösning är ofta individuell. Man måste ta hänsyn till hur många som tvättar i tvättstugan och hur många som har köpt egna tvättmaskiner till sina lägenheter. Om det är många stora lägenheter med barnfamiljer måste man anpassa tvättstugan efter det. Mikael Swedén säger att det ofta räcker

med några maskiner på 6,5 kilo i tvättstugan. Han rekommenderar att man drar in varmvatten till tvättmaskinerna, eftersom det är dyrare att värma upp vattnet i maskinen än att använda redan uppvärmt vatten från fjärrvärme. Att dra ett varmvattenrör till maskinerna kostar cirka 5 000 kronor, vilket man snabbt räknar hem.

Choklad- och blodfläckar är dock omöjliga att få bort om maskinen inte klarar att pumpa in tillräckligt mycket kallt vatten från start så att fläckarna löses upp. Därför är det en god idé att kontrollera detta med leverantören av tvättmaskinerna. Kallvatten används vid sköljning även om tvättmaskinen är kopplad till varmt vatten. Enbart kallt vatten som pumpas in i maskinen anses ofta bättre för tvättresultatet, men inte för miljön. – Att satsa på tvättmaskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden till tvättens storlek är en bra lösning, speciellt om det finns många hushåll med en eller två personer i föreningen. Halvfulla maskiner är förstås inte optimalt utnyttjande, men moderna maskiner

Tema: Tvättstuga

: LG

foto

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 17

kan anpassa energi- och vattenanvändningen till detta. Sondera marknaden och satsa på en sådan lösning, eftersom en- och tvåpersonershushåll är i dag i majoritet i Sverige. Om maskinen väger tvätten kan halvfulla maskiner i vissa fall minska energianvändningen med 30 procent jämfört med en maskin som går full. Fylld eller halvfylld maskin spelade ingen roll för maskiner som producerades på 1990-talet, maskinen drog alltid lika mycket energi, oavsett tvättmängd. Centrifugeringen är central hos tvättmaskinerna. Tvätten är nämligen mindre energikrävande än tumlingen. Tvättmaskinen drar tre gånger mindre energi än torktumlaren. Därför är det klokt att satsa på tvättmaskiner med hög centrifugeringseffektivitet. Denna klassas från A till G, där A är bästa möjliga. Centrifugering i tvättmaskinen är alltid det mest effektiva sättet att få bort vattnet ur kläderna. Torkningstiden blir därmed kortare i torktumlare eller torkskåp. När det gäller torktumlare noterar Mikael Swedén att många bostadsrättsföreningar föredrar frånluftstumlare, eftersom torktiden blir kortare än i det andra alernativet, kondenstorktumlare. Frånluftstumlare kan installeras under förutsättning att tvättstugan har ventilationskanaler. Luft som är varm och

18 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

” En klok styrelse köper inte nya maskiner till tvättstugan innan lägenhetsinnehavarnas synpunkter har inhämtats. Det kan finnas önskemål och behov som man behöver ta hänsyn till.” fuktig leds ut genom en ventilationskanal i frånluftstorktumlaren, eftersom denna drar ut uppvärmd inomhusluft. Den andra typen av torktumlare är, som nämnts, kondenstumlare. En avloppsslang leder bort det vatten som i kondenstumlaren omvandlas från luft till fukt. Denna kan också fås med värmepumpsteknik. – Kondenstumlare med värmepumpsteknik är dubbelt så dyra i inköp och det tar nästan dubbelt så lång tid innan tvätten är torr jämfört med frånluftstorktumlare, säger Mikael Swedén. – Å andra sidan drar kondenstumlare med värmepumpsteknik betydligt mindre el, vilket gör att driftskostnaderna blir lägre. Han säger dock att vid nybyggnation är det nästan alltid kondenstumlare med värmepumpsteknik som gäller, eftersom energiförbrukningen är så låg. De torkskåp som finns på marknaden idag

har en fuktautomation, vilket gör att det inte går att sätta igång torkskåpet utan att det innehåller fuktiga kläder. När textilierna är torra stängs torkskåpet helt enkelt av. Även nya torktumlare har denna funktion. Också torkskåp finns med värmepumpsteknik. När det gäller bokning av tvättstugan säger Mikael Swedén att stora bostadsrättsföreningar ofta satsar på bokning via dator. Det betyder att enbart den som har bokat tvättstugan kan komma in i lokalen. Vid ombyggnad hos stora bostadsrättsföreningar satsar man ibland på tvättstaplar med tvättmaskiner och torktumlare som står i olika grupper. Man bokar då sin egen grupp. Här

har man en lösning att bara den som bokat en viss grupp kan starta tvättmaskinerna. Genom sin speciella tagg kan lägenhetsinnehavaren slå på elektriciteten till ”sin” tvättgrupp. I dessa lösningar blir tvättstugan en mötesplats grannar emellan. Större föreningar brukar också satsa på maskiner för grovtvätt. För små föreningar är det ofta mer lönsamt att lägenhetsinnehavarna lämnar in grovtvätt och skrymmande textilier, till exempel duntäcken, till en tvättinrättning. Varje år används Sveriges cirka 30 000

fastighetstvättstugor (enligt Energimyndigheten) i minst 350 dagar per år. Miljön och energianvändningen påverkas av vilken utrustning som finns i tvättstugorna. Sättet som utrustningen används på samt hur effektiva tvättmaskiner och torktumlare är har stor betydelse. Lägenhets- och villamaskiner är ofta mindre robusta än de som används i bostadsrättsföreningarnas tvättstugor. Underhåll och service måste kunna ske till acceptabla kostnader, och fastighetsmaskinerna måste ha en rimlig livslängd. Efter 10 –15 år kan det vara lämpligt att byta utrustning i tvättstugan, eftersom nya maskiner är betydligt mer effektiva och energisnåla än gamla. En klok styrelse köper inte nya maskiner till tvättstugan innan lägenhetsinnehavarnas synpunkter har inhämtats. Det kan finnas önskemål och behov som man behöver ta hänsyn till.

Sättet som maskinerna används på är också centralt, därför bör lägenhetsinnehavarna få information om hur man använder tvättmaskiner och torktumlare så energieffektivt som möjligt. Tvättemperaturen bör sänkas och maskinerna fyllas, detta är dock ett generellt råd, speciellt till barnfamiljer. 40 grader istället för 60 kan i bästa fall halvera energianvändningen. Moderna tvättmedel klarar av att tvätta rent vid lägre temperaturer. Människor är olika, men alla använder fastighetstvättstugan minst en gång i veckan, ofta mer. Speciellt funktionshind rade personer behöver tvättmaskiner och torktumlare som är lättanvända. n

Tema: Tvättstuga

Maskinerna väger tvätten, tvättmedlet doseras automatiskt och bokning kan göras via app eller dator. Iréne Svensson, ordförande i BRF Huggaren i Malmö är nöjd med föreingens tvättstuga, där man bokar de maskiner man behöver i tvättstugan.

Foto: Patrick Lion

Försigkommen brf skapade hypermodern tvättstuga När Bostadsrättsföreningen Huggaren i Malmö skulle förnya sin tvättstuga reste dess ordförande, Iréne Svensson, tillsammans med företrädare för HSB till Danmark för att studera moderna tvättstugor. Där växte idén om den nya tvättlösningen fram: bokning via dator och app, automatisk tvättmedelsdosering och vägning av tvätten i maskinerna. Text INGER EVERTSON

● – Brf Huggaren är unik såtillvida att vi bara har en tvättstuga till 260 lägenheter, säger ordföranden i föreningen, Iréne Svensson. Föreningen har alltid haft en stortvättstu-

ga där man bokat de maskiner man behövt. Tillvägagångssättet var grundligt när Brf Huggaren bestämde sig för att renovera sin tvättstuga. Iréne Svensson hittade en del av idéerna till sin tvättstuga i Danmark.

Lösningarna i den nya tvättstugan, som tog två år att skapa från idé till färdigt koncept, är både ekonomiska, miljösmarta och bekväma. Andra har hämtat inspiration från Brf Huggaren. På Augustenborg i Malmö har MKB Fastighets AB (Malmö kommunala bostadsbolag) byggt framtidens tvättstuga och tagit inspiration från Brf Huggaren. – Innan den senaste renoveringen kunde vem som helst, även den som inte hade tvättid, komma in i tvättstugan, berättar Iréne Svensson. Bostadsrättsföreningen bildades år 1946 och fyller 70 nästa år. Då köpte de boende tvättmedel av en

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 19

” Vi har automatisk dosering av tvättoch sköljmedel och maskinerna väger tvätten så att det inte går åt mer vatten och energi än nödvändigt.” Tvättstugan i BRF Huggaren har till viss del stått modell för MKBs tvättstuga i bostadsområdet Augustenborg. Tvättmaskinerna är inlåsta och dörren öppnas med hjälp med en tagg. Foto: MKB

dam som alltid fanns tillgänglig i tvättstugan. Hon kunde också hjälpa till att dra tvätt och att mangla. På den tiden drevs utrustningen i tvättstugan med gas och det gällde för den som skulle tvätta att ha tillräckligt med gaspolletter, annars stannade maskinerna. Nya gaspolletter kunde man köpa i en mjölkaffär i närheten. Detta var lite historik. Tvättstugan har genomgått många förändringar sedan dess. Men nu till dagens moderna, nyrenoverade tvättstuga. – Vi har ett datorbaserat bokningssystem som gör att endast den som bokat några av maskinerna kan komma in i tvättstugan via sin tagg, berättar Iréne Svensson. Man bokar två tvättmaskiner, en torktumlare och ett torkskåp. När den som bokat kommer ner i tvättstugan låses dörren upp av taggen. Vid en elektronisk tavla i tvättstugan sätter man sin tagg och de maskiner som

man har bokat låses upp automatiskt. – Vi har automatisk dosering av tvättoch sköljmedel och maskinerna väger tvätten så att det inte går åt mer vatten och energi än snödvändigt, berättar Iréne Svensson. De nya tvättmaskinerna är snabbare än de gamla. – Det betyder att vi idag har sex tvättpass om tre timmar mot tidigare tre tvättpass om fyra timmar. Det tar 32 minuter att tvätta en tvätt i 40 grader jämfört med 45 minuter tidigare. Klar tvättmaskin kan man vänta på i ett speciellt rum, där medlemmarna kan läsa eller titta på tv. Den nya tvättstugan har varit ett vin-

nande koncept och effekterna har inte låtit vänta på sig. Tvättstugan ser alltid ren och fräsch ut eftersom det aldrig blir några tomkartonger över eller spill med tvättmedel. Textilier och maskiner slits också

mindre när tvättmedlet doseras exakt efter tvättmängen. Därigenom kan man också använda mindre tvättmedel. Tvättmaskinerna använder också mindre vatten, vilket gör att uppvärmningskostnaderna sjunker. Men alla medlemmar har inte tagit emot den nya förändringen odelat positivt. Doseringen är automatisk och alla litar inte på att tvättmedlet räcker, dessutom är inte alla nöjda med sköljmedlet, vilket fått till följd att några medlemmar använder sitt eget tvätt- och sköljmedel i alla fall. – De tvätt- och sköljmedel vi använder är allergitestade och vi har inte fått några indikationer att någon har fått besvär av dessa, säger Iréne Svensson. Nöjdhetsgraden är trots allt hög bland medlemmarna. Sex miljoner kronor kostade den nya tvättstugan. Underminerade golv var en orsak till att tvättstugan måste renoveras och Brf Huggaren gjorde det med besked. n

I framtidens tvättstuga tvättar du tillsammans med grannen Flerfamiljshusens tvättstugor bör ha innovativa lösningar, ansåg MKB Fastighets AB i Malmö och utlyste tillsammans med Malmö Clean Tech Center, Institutet för hållbar stadsutveckling och Miljöförvaltningen en tävling för fem år sedan. En del av idéerna har MKB fått från Bostdsrättsföreningen Huggarens tvättstuga. Användarvänlighet stod högt på önskelistan liksom ny teknik som biologisk vattenrening, energisnåla maskiner och nya tankar kring flexibilitet.

20 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Utseendet på framtidens tvättstuga vaskades fram ur fyra vinnande förslag tillsammans med MKB Fastighets AB. Tvättstuga 2.0, som det slutliga resultatet kallas, har designats av arkitekterna Christian Wilke, Link Arkitektur, och Ida Mared, Sydark Konstruera. År 2012 var det invigning av det nya konceptet i bostadsområdet Augustenborg i Malmö. I framtidens tvättstuga har man ersatt de fasta tvättiderna med ett flexibelt bokningssystem, man bokar bara de maski-

ner man behöver och flera familjer kan tvätta samtidigt. Maskinerna är inlåsta och dörren öppnas med en tagg. Man kan bra öppna den tvättmaskin eller torktumlare som man har bokat. I tvättstugan finns det möjlighet att låsa in saker under tiden som tvättmaskinerna eller torkskåpen används. Det finns också speciella fack för kvarglömda saker. Tvättmedlet doseras automatiskt och vattnet renas innan det går ut i dagvattenledningen.

Tema: Tvättstuga

Foto:

aptus

Boka tvättstugan när och var som helst via app Foto: aptus

Foto: patrick lion

Idag finns det möjlighet att boka tvättstugan via en app i mobilen. Detta är en tilläggsfunktion till bokning via webben. Fördelen är att tvättstugan kan bokas när som helst, från jobbet eller från joggingspåret. Text INGER EVERTSON

● Företaget Aptus Elektronik AB är en av de aktörer som tillhandahåller passersystem som kan styras via dator. I appen kan användaren filtrera tiderna, så att bara lediga tider visas under den del av dagen då användaren har möjlighet att tvätta. När ingen i familjen är hemma är det ju inte heller aktuellt att tvätta. Appen är en tilläggsfunktion till det datorbaserade bokningssystemet. För att bokning via dator ska fungera måste fastighetsägaren (styrelsen) tillhandahålla en central som styr själva bok-

ningssystemet. Samma bild som finns på skärmen när man bokar finns också på en bokningstavla vid tvättstugan, där man också kan reservera tvättider. För att komma in i tvättstugan använder man en tagg som sätts mot dörrens lås. Till datorsystemet finns det också möjlig-

het att knyta en debiteringstjänst, där varje lägenhetsinnehavare betalar för den el som förbrukas vid den egna tvättiden. – Detta påverkar miljön och det är också mer rättvist, eftersom pensionärsparet

tvättar betydligt mer sällan än fyrabarnsfamiljen, säger Fredrik Karlsson, pr- och informationsansvarig på Aptus Elektronik. Han säger också att den totala elförbrukningen för tvättstugan sjunker, eftersom de flesta fyller maskinerna lite mer och använder inte torkskåpet mer än nödvändigt. Man kan med andra ord styra kostnaden själv, samtidigt som miljön mår bättre av mindre elproduktion. Används inte tvättiden inom 30 minuter avbokas den automatiskt och det går att boka tiden via en drop-in-funktion. n

www.andresmaleri.se

Behöver ni renovera fasaden? Vi har stor erfarenhet och många goda referenser av bostadsrättsföreningar. Gör som dem – investera rätt!

Kontakta oss: info@andresmaleri.se 018-10 12 22

Tvättstudio med lobbykä kan ersätta dagens tvätt Framtidens tvättstuga, eller tvättstudio, som projektledaren för HSB Living Lab Sanna Edling hellre vill kalla det, kan snart vara här. I slutet av 2015 kommer ett experimenthus att vara klart på Chalmers campusområde i Göteborg. Sanna Edling säger att tvättstudion kommer att vara en del i stora gemensamma utrymmen och kan bli en av många samlingsplatser i huset. Text INGER EVERTSON

● HSB Living Lab är ett hus med 29 lägenheter, där man bland annat kommer att studera framtidens tvättstuga, eller tvättstudio, som projektledaren Sanna Edling från HSB hellre vill kalla den. – Den tvättstugelösning som vi tänker oss är en samlingsyta, där man kan umgås och samtidigt passa på att tvätta. Den slutgiltiga utformningen av tvättstudion är ännu inte klar (januari 2015, red:s anm), men det blir inte ett litet tråkigt rum där man stänger in sig för att tvätta. – Det kommer att bli öppna ytor med

sittmöbel, där det finns tvättmaskiner och torktumlare i anslutning till möbelgrupperna. I lokalerna finns rika möjligheter att umgås. När man ändå ska träffa vänner för att fika tar man med sig tvätten ner och lägger in i maskinen. Under tiden som maskinen gör sitt arbete tar man en kopp kaffe med kompisarna, säger Sanna Edling. Fem av lägenheterna i HSB Living Lab kommer att ha egna tvättmaskiner medan resten tvättar i den gemensamma tvättstudion. Framtidens tvättstuga – eller tvättstudio – tänker sig Sanna Edling som en lobby på

” Hela huset blir ett levande laboratorium, där det är tänkt att studenter, doktorander och gästforskare skall bo.” 22 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

ett hotell. Stora öppna ytor med sittgrupper för samvaro. De öppna ytorna kommer att ställa nya krav på bokningssystem, något som också kommer att utvecklas inom ramen för HSB Living Lab. – Över huvud taget kommer det att finnas många gemensamma ytor i huset. Hur kommer de boende att uppleva det? Hela huset blir ett levande labo-

ratorium, där det är tänkt att studenter, doktorander och gästforskare ska bo. Det blir både vanliga traditionella lägenheter utrustade med stort kök och badrum. Men vissa lägenheter är små och har begränsade matlagningsmöjligheter, men istället finns det gemensamt kök där man kan laga mat och äta tillsammans. Alla lägenheter får egen toalett, men de allra minsta lägenheterna kommer att dela dusch. Projektet är unikt och har rönt intresse över hela världen. I det nya huset kommer det därför att finnas ett showroom dit intresserade kan komma för att ta del av det högst levande laboratoriet. Planen är att huset ska vara färdigbyggt och klart för inflyttning den 1 oktober 2015. Förutom HSB ingår bland andra Göteborg Energi, Teknikkonsult Bengt Dahlgren och Electrolux i projektet. Huset har ritats av Arkitektkontoret Tengbom och det byggs av Peab. n

Tema: Tvättstuga

änsla tstuga Ska du by ta t säkerhetsd ill ö Kolla upp de rr? t här! Är dörren b brra ran ndkla ass s ad d för att stå em emot o ful u lt utv t ec e kl k ad d brand i min d ins nst 30 3 miin nu utter er? ? Är den brand dg ga asttät ät och h brandgasttäthe h ts t klassssa ad (k (klla assss S )? m ? Är den n tes e ta ad, kla a ss s s sa ad a d och h certifi fie fi erad fö ör ljl ud ud och h inb bro ott t? Är för ö ettagett ISO SO -ccer e r tifi ti fie fi errat, 90 0 occh 14001 01 1 (kva v liite et occh miljjö) ?

Elller köp en Daloc.

Numera umera är det lag (Boverkets Byggregler 5:534) på att alla nyinstallerade dörrar mot trapphus ska vara brandgastäthetsklassade. ra både brand- och brandgastäthetsklassade Ytterst handlar det om att rädda liv. Är du fastighetsägare eller sitter med i en styrelse i en bostadsrättsförening är det dessutom ditt ansvar att dörrarna i trapphuset uppfyller kraven enligt lagen.

: te

n atio str illu

ngb

Köper du din Daloc Säkerhetsdörr av Secor behöver du inte bekymra dig om någonting. Alla våra säkerhetsdörrar är provade, typgodkända och certifierade och uppfyller Boverkets alla krav. Läs mer på secor.se.

Räntekollen Många bostadsrättsföreningar förlorar årligen upp till hundratusentals kronor på dåliga lånevillkor och höga räntor. Det finns exempel på föreningar som lyckats sänka sina räntekostnader med över 400 000 kronor per år genom att ta hjälp och omförhandla sina lån. Trots det väljer många föreningar att avstå från omförhandling. Många tror att en bra relation till banken garanterar att de får bra villkor. Text INGER EVERTSON

● – Man måste ha klart för sig att en bank är ett vinstdrivande företag, säger Lars Helldén på Räntekollen. För att banker ska ge bättre villkor måste man ställa krav och låta dem konkurrera med varandra. Brf Rönnyborg i Västerås som består av totalt 306 lägenheter är en av de föreningar som valt att omförhandla räntan. Resultatet blev att man sänkte räntan på flera lån, som låg på mellan 3,8 och 4,7, till 1,5 procent. – Vi hade funderat ett tag på att se över om våra lån var för dyra, säger Ola Larsson, vice ordförande i Brf Rönnyborg. Så fick vi en folder från ett företag och valde att låta dem göra en utvärdering,. Det kostade oss inget och på så sätt kunde vi få veta om vi behövde omförhandla lånen. De såg direkt att vi hade alldeles för långa bindningstider och att det fanns möjligheter att förhandla ner räntan, säger Ola Larsson. Den största utgiften i många föreningar är räntekostnaden. Det innebär att det ock-

så är den som till stor del avgör storleken på månadsavgiften. Det är inte ovanligt att bostadsrättsföreningar inte känner till att det finns möjligheter att få betydligt bättre villkor. Många är tveksamma och så länge den ekonomiska förvaltaren sköter om ekonomin rullar det på. – Det kan vara mycket pengar som rinner

ut ur föreningen, säger Lars Helldén. Det finns exempel på föreningar där det handlar om över 400 000 kronor per år. Det är ju pengar som föreningen behöver till renoveringar och underhåll. Det är ganska enkelt att göra en snabb översikt på ett ungefär hur stor räntekostnaden är i förhållande till omsättningen. Men den enkla beräkningsramen ger dock inte svaret på om föreningen har bästa avtalet med banken. Det är flera olika paramet rar som spelar in och kanske bör ses över innan föreningen kan vara helt säker på att

o: I Fot

de fått ett riktigt bra avtal. Väljer föreningen att ge någon i uppdrag att se över lånen, är ett bra alternativ att ta in en oberoende konsult som inte har någon relation med banken. Utvärderingen är det första viktiga steget innan förhandlingsarbetet drar igång. Det ger föreningen en vägledning och visar om det finns skäl att omförhandla. – Utvärderingen vi gör är kostnadsfri, säger Lars Helldén. När den är klar ska föreningen besluta sig för om de vill att vi ska gå vidare. I nästa steg börjar vi med att begära in offerter från minst sex svenska banker. Sedan matchar vi dem mot varandra. På Brf Rönnyborg kommer arbetet att fortsätta i takt med att lånen faller ut. – Visserligen har vi en bra ekonomi men det finns ju ingen anledning att betala mer än nödvändigt. Därför har vi bestämt att Räntekollen ska fortsätta arbetet åt oss. Nästa år har vi exempelvis ett större lån som fallet ut, och då har vi ännu lättare att komma ner en bit. Pengarna som blir över ska vi använda till att amortera. n

Ställ rätt krav på din våtrumsentreprenör GVK ställer krav på både företag och montörer att följa branschreglerna för att säkerställa fackmässiga våtrumsinstallationer. Fotolegitimation gör det lätt för beställaren att kontrollera om montören tillhör ett GVK-auktoriserat företag och har rätt behörighet för installationen. Samtliga GVK-auktoriserade företag finns på www.gvk.se

24 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

c sto

Boge Cykelgarage med integrerad belysning. Design: Gunnar Hallén.

www.blidsbergs.se

2015 50 lokala fastighetsmässor under 2015 Läs mer på www.fastighet2015.se

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 25

FÖRVALTNINGSTJÄNSTER I TOPPKLASS ÄVEN FÖR ER SOM (ÄNNU) INTE ÄR MEDLEMMAR Oavsett om du är medlem i HSB eller inte har du tillgång till vårt unika tjänsteutbud, över hela landet. HSB har Sveriges bredaste utbud av förvaltningstjänster och erfarenhet av underhåll av både små och stora fastigheter.

Vi erbjuder allt inom förvaltning, från teknisk förvaltning och ekonomisk administration till energitjänster och utbildningar. Det är ett tryggt och smidigt sätt att bibehålla och utveckla fastighetens och bostädernas värde. Läs mer på hsb.se/tjanster

Foto: SivKraft

Nytt nätverk ska öka andelen kvinnor i borättsstyrelser

Forskningen som visar hur du höjer priset på din bostad Hur mycket påverkar egentligen en skål med lime slutpriset på en bostad och vill alla bostadsspekulanter ha det ljust och fräscht? Nu används för första gången forskning för att testa om home styling fungerar och ta reda på hur.

● På uppdrag av Fastighetsbyrån har den amerikanska designpsykologen Sally Augustin sammanställt rapporten Home styling – Använd designpsykologi för en snabbare försäljning och ett högre pris. Rapporten visar att home styling fungerar – men bara om det görs på rätt sätt. Så stylar man vetenskapligt: Skapa ett positivt första intryck – entrén och miljön utanför bostaden är viktiga. Spekulanten ska känna sig trygg och avslappnad för att direkt kunna visualisera olika funktioner i bostaden och sitt liv där. Få bostaden att tilltala den mest troliga målgruppen och se till att den matchar området och närlig-

- när det gäller fastigheter -

gande arkitektur. Skapa en särskiljande känsla i bostaden som spekulanten minns. Spekulanten ska få en positiv känsla av den nuvarande ägaren – men inte få veta för mycket.

5 tips från rapporten:

• • • • •

S e till att färgers nyans, mättnad och ljusstyrka hör ihop i hela bostaden. Undvik helvitt och gult. Använd naturliga material för att skapa ett lugn. Ha gröna växter men max fyra i varje rum. Skapa balans, undvik rörighet och mixa inte allt för många mönster. Skapa visuella blickfång som ger rätt associationer. Skapa tydligt avgränsade områden, kan vara i samma rum, med olika separata funktioner.

rättsföreningars styrelser har en jämnare könsfördelning än bolagsstyrelser, anser HSB Stockholm, som nu startar upp ett nätverk för kvinnliga ledamöter. Målet är fler styrelsekvinnor på tyngre positioner. – Som en av de största företrädarna för bostadsrättsföreningar och en stor aktör i fastighetsbranschen känns det viktigt att HSB driver den här frågan. En jämn fördelning mellan kvinnor och män ger balanserade och välfungerande styrelser, säger Anneli Bjuvgård, vice ordförande i HSB Brf Laken, som sedan fyra månader tillbaka har engagerat sig i en styrgrupp för det nya nätverket. Syftet med nätverket är att skapa ett forum som ger de kvinnliga styrelseledamöterna inspiration i sitt arbete, en möjlighet att knyta nya kontakter och bidra till att fler kvinnliga medlemmar engagerar sig i styrelser och att de vågar ta större ansvarsposter. Målsättningen är att andelen kvinnliga styrelseledamöter i HSB Stockholms bostadsrättsföreningar ska öka från 41 % till 47 %, och att andelen kvinnliga ordförande i föreningarna höjs från 31 % till 36 % inom en treårsperiod. – Vi vill också höja statusen på ledamotsrollen i stort, säger Erica Nordström, marknadsutvecklare på HSB Stockholm, som tillsammans med ekonomichef Carolina Taube Persson driver projektet. Det är ett otroligt ansvarsfullt uppdrag där du ofta är med och fattar beslut motsvarande en ledningsgrupps i ett mindre fastighetsbolag.

Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 27

Foto: istock

Bostadsrätt. Det räcker inte att bostads-

Det odlas i pallkragar, lådor och på tak i alltfler städer. Stadsodling är inte bara en övergående trend utan något som har kommit för att stanna. Det menar Ulrika Flodin-Furås, som har skrivit en bok om gatsmart odling och själv tagit initiativ till odling i en slänt på gården i den bostadsrättsförening hon bor i på Södermalm i Stockholm. Det går att odla lite hur som helst i mån av läge och plats, menar hon.

Foto: Ulrika Flodin-Furås

Med stadsodling vara med och skap Text anette karlsson

–D

et är viktigt att tänka på att man odlar där det är soligt och att man har en jord som är bra gödslad och har mycket näring. Enklast är att odla upphöjt i någon låda. Man kan också odla direkt i jorden, men då bör man veta var jorden kommer ifrån, att det är någon form av matjord. Stadsodling började som ett idealistiskt initiativ men har spridit sig till alla samhällsskikt och är något som intresserar fler och fler, oavsett ålder och kön. Idag odlar vem som helst – det är en mångfasetterad rörelse, berättar Ulrika. Det man bör tänka på när man drar igång ett odlingsprojekt i en bostadsrättsförening är att börja på en liten yta, säger hon. – Det är bra att prova sig fram. Sen kan man utöka efterhand. Det är viktigt att tänka på att det man odlar behöver vattnas mycket under sommaren. Är det en solig sommar måste man vattna varenda dag. Då behövs någon typ av schema. Ogräs behöver också rensas bort någon gång i veckan. Det är mer jobb och tar mer tid i anspråk än vad man kanske tror. Är det för stort så kan det kännas för tungrott, som att man tagit sig vatten över huvudet. För den stressade storstadsmänniskan kan odling tillsammans med grannar vara en väldigt bra lösning, tror Ulrika.

28 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

– I en helt egen köksträdgård odlar du vad du vill, men du måste också sköta om den helt själv. Det allra vanligaste att odla är grönsaker. Ulrika rekommenderar enkla grönsaker som mangold, chili, tomat, squash och lök, till en början. – Man kan också odla sådant som jordgubbar. Det kan vara en bra grej om man vill få med sig barnen ner på gården. De kan äta medan man själv rensar. – Ju fler år man odlar desto mer kunskap

får man, och intresset väcks för att prova nya och kanske mer ovanliga sorter av till exempel tomater eller kål. I de flesta städer ökar trafiken och därmed utsläppen. Så hur nyttigt är det egentligen med grönsaker odlade i städer? – Är det trafikerat så går det inte att odla just där. Det behöver vara minst 30 meter från en infart för då har de cancerframkallande partiklarna från bildäcken hunnit försvinna i luften. Genom att skölja grönsaker och frukt innan man äter dem blir man av med damm och andra partiklar som lägger sig ovanpå växter. Stadsodling är ett nytt sätt att se på staden. Här kan alla vara med och skapa bättre gröna stadsrum, tänker Ulrika. – Städerna blir mer och mer befolkade, vilket gör att vi kommer att bo allt trängre i

Grannodlingen i kvarteret Krubban startade 2014.

kan alla pa grĂśna rum

Tema: GĂĽrd

Grannodling i kvarteret Krubban på Östermalm. Här har varje odlare sin egen låda som de sår, sköter om och skördar.

Foto: Ulrika Flodin-Furås.

framtiden. Då behöver vi grönutrymmena utanför våra bostäder för att må bra. – Jag skulle vilja att det fanns ett växthus, ett kafé och en matkällare i varje kvarter, ett slags mellanting mellan offentligt rum och privat rum dit alla är välkomna. Ulrika Flodin-Furås pekar på flera fördelar med stadsodling: – Dels lär man känna sina grannar, dels är det en glädje att laga mat med grönsaker som man hämtar från gården. Ur ett klimatperspektiv är det viktigt för att det gör att temperaturen sjunker och att dagvattnet från en allt rikligare nederbörd tas om hand. Grönskan behövs också för våra bin och andra pollinerare så att de får mat och kan ge oss grönsaker och frukter. n

Torsdag 26 mars kl. 13.00 – 16.40

Hur kan vi ta hand om vårt biologiska hushållsavfall? Hur mycket matavfall samlas idag in och hur sker insamling, sortering och transport? Är rötning och kompostering nästa steg i avfallshanteringen med anläggningar för biogasproduktion alternativt storskalig kompostering? 13.00 Inledning och välkommen 13.10-13.40 Stadsjordbrukarna sluter stadens kretslopp Niklas Vennberg, Stadsjord/Pond, Mölndal 13.50-14.20 Från jord till bord Helena Ulfsparre, miljöchef på AB Familjebostäder, Stockholm 14.30-14.50 Storskalig komposthantering av matavfall – behov, hinder och möjligheter Niklas Vestin, marknadschef, Rölunda Gård

Tre sätt att odla i staden:

••Växtvägg – kan fungera som utsmyckning av en fasad men

även ge ätbara grönsaker och örter. Växtväggen konstrueras vanligtvis med ett filtmaterial i syntet som häftas fast på en plywoodskiva med kanalplast bakom. Pump och droppslangar styrs med timer. Pimpsten, som är ett lätt material men ändå håller mycket vatten, fungerar som substrat. På tak – ofta en outnyttjad yta som genom odling kan användas på ett kreativt sätt. En fördel med att odla på tak är att värmen från huskroppen kan förlänga odlingssäsongen. En begränsning kan vara att en byggnad och dess takkonstruktion bara tål en viss tyngd. Odlingen måste därför anpassas till taket. I marken – odlar man direkt i marken är det bra att ta reda på var jorden kommer ifrån. Jorden kan också behöva gödslas. Det allra enklaste är att odla upphöjt i pallkrage eller låda. Då fyller man bara på med bra och näringsrik planteringsjord.

•• ••

(Källa: SLU, Ulrika Flodin-Furås)

30 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

15.00-15.20 Kaffe 15.20-16.00 Biologisk återvinning av matavfall – kommunens roll och ansvar Caroline Steinwig, rådgivare biologisk återvinning, Avfall Sverige, Malmö 16.10-16.40 Biogas från organiskt avfall och restprodukter Stefan Svartström, entreprenör inom förnyelsebar energi, Teklink AB, Västerås 16.40 Avslutning Varje seminarium kostar 1200 SEK. Kaffe ingår enligt programmet och i seminarieavgiften ingår även inträde till Nordiska Trädgårdar. Anmälan kan ske antingen via e-post till: annica.larsdotter@for.se eller på www.for.se Bifoga alltid dessa uppgifter vid anmälan: namn, företag/organisation, adress, postnummer, e-postadress och mobilnummer

Moderator: Staffan Lindberg, artist, musiker och koldioxidbantare.

och faktureringsadress med ref.nr. Anmälan är bindande. Anmälan kan överlåtas till annan deltagare från företaget/organisationen. Bekräftelse och faktura skickas ut efter att anmälan kommit till FOR. Vi reserverar oss för eventuella ändringar i seminarieprogrammet. Info: www.for.se, www.nordiskatradgardar.se Frågor: annica.larsdotter@for.se, 070-651 70 14

Tema: Gård

Brf Zinken odlade upp en oanvänd slänt

Text annette karlsson

● – I en stor förening som vår finns det en vana att begära in offerter och att gå väldigt strukturerat till väga. Vi hade lite problem till en början att få styrelsen att förstå att vi ville hålla det på en helt annan nivå, att vi bara ville ha en bit mark att odla på och att komma igång. Spadar och annan utrustning köpte vi in själva. – Vi ville kolla hur det skulle fungera och ta det hela stegvis. Därför började vi i ganska liten skala. Det var i april–maj förra året som Linus Källander och en grupp på sex andra odlingsintresserade medlemmar, några med mer förkunskaper än andra, träffades och började prata igenom var man skulle kunna odla. Därefter kontaktades styrelsen. – Vi föreslog en odling i den obearbetade slänten, som vi visste har ett bra mikroklimat, soligt och vindskyddat. Det var en gammal rabatt som var övergiven. Alternativet för styrelsen hade varit att anlita en trädgårdsmästare för att restaurera slänten, så detta blev dessutom billigare för föreningen. För att spara pengar använde sig gruppen av befintlig jord, men var noga med att blanda upp den med bra gödsel. – Jorden är inte perfekt ännu, men med tiden kommer den bli bättre. Vi ville göra det så billigt som möjligt för oss till en början i och med att vi stod för kostnaderna

själva. Efter att vi gjort underarbetet planterade vi och sådde det vi själva redan hade, däribland pumpafrön. Vi skramlade också fröer och plantor bland grannarna. Under sommaren såg vi till att ha ett bevattningsschema och det fungerade jättebra. Odlandet i föreningen är helt och hållet

baserat på frivillighet och det finns inga interna regler som styr arbetet. Ingen har

mer möjlighet att bestämma än någon annan och alla som vill får skörda, även de som inte är med och odlar. Sammanhållningen mellan grannarna är det största värdet med odlingen, inte att få mat att äta, menar Linus. – Även om man inte vill eller har tid att vara med och odla så stannar grannar till och pratar. Alla är väldigt positiva och glada, tycker att det är roligt att det händer något, säger Linus och berättar om skördefesten i september när alla i föreningen bjöds på soppa och kaka gjord på den egenodlade zucchinin från gården. Kommande säsong utökas den 25 kvadratmeter stora odlingen med ungefär lika mycket. – Nu har vi sett att det här fungerar och känner oss beredda att gå vidare. Fler vill vara med och odla, och styrelsen har sagt ja till att vi odlar upp ännu en bit obearbetad mark som det inte finns några andra planer för. Det känns jätteroligt. n Foto: Ulrika Flodin-Furås.

Det krävs inte stora resurser för att omvandla en obearbetad slänt till en grön odling. Det går att använda upphittat material till att bygga terrasser och att så och plantera det man redan har hemma. Linus Källander var med och tog initiativ till en odling i sin förening på Södermalm i Stockholm och tycker att ett bra tips till föreningar som vill börja odla är att inte överorganisera det hela.

Sommaren 2014 började sju familjer i bostadsrättsföreningen Zinken på Södermalm i Stockholm att omvandla en slänt till en grön odling. På bilden syns Linus Källander, Lovisa Thuresson i sjalett och Ida Ragnarsson.

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 31

Tema: Gård

Höns i stan – så får du det att fungera I över ett decennium har bostadsrättsföreningen Skytten 4 i Hjorthagen i Stockholm haft höns årligen från april till november. Hönorna har blivit ett kännetecken för föreningen och gården går under namnet ”Hönsgården” bland Hjorthagens barn. De ger inte bara ägg till frukostmackan utan bra gödslad jord till odlingslotterna, som medlemmarna i föreningen kan skriva upp sig på för att odla i på egen hand. Text annette karlsson

● – Löv från träden och ogräs som vi krattar upp och lägger i inhägnaden hos hönorna sprätter de runt och hackar sönder. Det blir förvånansvärt snabbt bra jord som vi kan använda, berättar Kerstin Markselius, som har bott i föreningen i många år. Kerstin tillsammans med Inger Renström och Gunilla Asklund är en kärntrupp på tre personer som har tagit på sig ett stort ansvar för hönsskötseln. Men Kerstin beskriver det inte som speciellt betungande: – Det är oerhört lättskötta djur. Man öppnar hönshuset på morgonen och stänger det på kvällen. Och så ser man till att hönsen har vatten och mat varje dag. Sen måste man förstås städa och hålla rent i hönshuset

och det gör vi en gång i veckan och lite mer grundligt en gång i månaden. De i föreningen som vill får vara med och sköta om hönorna. Kerstin uppskattar att cirka tio hushåll engagerar sig återkommande. Anmäler sig gör man genom att e-posta till en specifik adress. Därefter blir man tilldelad en vecka då man övertar ansvaret och tillsynen av hönorna. Under den veckan får man också skörda äggen. Den som är nybörjare kan få hjälp av någon som varit hönsskötare tidigare. – Vi har en liten organisation kring det här, annars skulle det inte fungera. En sak som är viktig är till exempel att betona för dem som anmäler sig att de inte får dubbel-

boka sig och åka iväg på semester. Hönorna måste ha sitt vatten och sitt foder varje dag. Något annat som är viktigt att tänka på är att matningen sker i organiserad form. De som matar hönsen måste se till att inget ligger kvar och skräpar på gården eller lägga in det i ett skåp på hönshusets veranda. Mat som lämnas kvar drar nämligen till sig råttor. – Hönorna pickar i sig lite allt möjligt. Torrt bröd har ingen strykande åtgång och därför ska man helst inte ge det för då blir det liggande. Men rester av makaroner, korv och köttbullar fungerar utmärkt. Övrig hönsmat köper föreningen in från butikskedjan Granngården. Snäckskal ska de ha tillgång till om det inte finns i fodret. Det är en viktig kalkgivare, som behövs om hönsen lägger många ägg. Ytterligare en sak att tänka på är att hönsen får en inhägnad där det finns tillgång till både sol och skugga. Hönor gillar visserligen att ligga i solen, men under en varm sommar måste de kunna dra sig undan någonstans. Rymningsförsök är inget man behöver vara rädd för. – Våra hönor går ofta lösa och får sprätta runt på hela gården. Det fungerar jättebra. n

Foto: Brf Skytten 4

Fakta om höns:

••Ett hönshus kan iordningställas med små medel. Huset ska vara torrt och dragfritt och utrymmet ska vara så pass stort att varje höna har en halv kvadratmeter till sitt förfogande. Höns måste ha möjlighet till daglig utevistelse för att må bra. Olika hönsraser värper ägg med olika skalfärg: vita, bruna eller gröna. Äggskalets färg har ingenting med smaken att göra. Smaken beror på vad hönsen äter. Grönt och kryddväxter ger gulan en naturligt gul färg och frisk smak. Hönor behöver tillsyn varje dag. Du måste mata dem, byta vatten och släppa ut och in dem från rastgården. Ägg ska samlas in varje morgon. Hönshuset måste städas minst en gång per månad. Källa: Svenska lanthönsklubben.

•• ••

••

32 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

proffs pĂĽ ve ntil ation & e n e rgioptim e r ing

”Ingen kan motstå en För drygt två år sedan hyrde Brf Ekemarken i Göteborg in tre stycken Linderödsgrisar från organisationen Stadsjord för att böka upp en tusen kvadratmeter stor markyta med hårt packad jord och sly under ett antal månader.

Alla i föreningen var inte positiva till Anna-Marias förslag att hyra in grisar. Många tyckte att pengarna kunde användas på ett bättre sätt och ansåg att idén var vansinnig. Men Anna-Maria stod på sig.

Text annette karlsson

– Jag hade ordentligt på fötterna och kunde argumentera för saken. Jag såg att det fanns så många fördelar. Så här i efterhand tror jag att alla upplever det som väldigt lyckat. Vi fick mycket massmedial uppmärksamhet och även om det absolut inte var min drivkraft så tror jag att det har fått betydelse för området rent marknadsmässigt. Folk ser att här händer det grejer.

● – Vi ville skapa odlingslotter på den här biten mark, som ligger väldigt fint och som tidigare var helt otillgänglig, säger AnnaMaria Hellström, som drev frågan om att hyra in grisarna i sin förening. – Visst hade vi kunnat hyra in maskiner, men vi blev rekommenderade att använda 34 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

grisar just för att marken var så obearbetad. Grisarna har också skapat ett värde, både miljömässigt och socialt, som vi inte kunnat uppnå med maskiner. Ingen kan motstå en gris. De mest hårdnackade kritikerna smälte. Det här har gett hela kvarteret livskvalitet.

Foto: niklas wennberg stadsjord

Tema: Gård

Foto: Brf ekemarken

Grisarna behöver ha tillsyn två gånger om dagen med mat och vatten och då måste det finnas en fast grupp på cirka 8–10 personer som verkligen är beredda att engagera sig så att man kan schemalägga arbetspass. Bäst är om gruppen inte är för stor så att man lätt kan ta kontakt om man behöver byta tider med varandra. En bod med möjlighet att skölja av leriga

gris” För bostadsrättsföreningar som funderar på att hyra in grisar tipsar Anna-Maria om ett par saker som kan vara bra att tänka på innan man gör slag i saken: – Det är viktigt att få klara besked när det gäller kostnaderna. Vi hade behövt ha grisarna en längre period, men nu hade vi inte råd med det. Bostadsrättsföreningar har en budget att följa, och för oss blev det dyrare än vad vi trott från början. För oss var det här känsligt eftersom många till en början var kritiskt inställda och tyckte att projektet var galet. – Det är också förenat med en arbetsinsats och det bör man vara beredd på.

stövlar efter att man klivit omkring bland grisarna är också att rekommendera, menar Anna-Maria. – Så långt hade vi inte tänkt. Man blir verkligen ordentligt lerig och det drar man ju in i entréer och hissar. Det blir rätt stökigt, speciellt när lerkokorna torkat och ramlar av. Det gäller också att ha ordentlig koll på själva mathanteringen, dels var man ska få maten ifrån och hur man lägger upp det, dels vad grisarna får äta. – En viss mängd foder ingick i hyran för grisarna, men resten samlade vi ihop i närområdet – från Coop, någon restaurang och vi fick frukt och grönsaker från ett fruktbud. Boende i området bidrog också med en del, men det blev lite besvärligt i och med att grisar inte ska äta vad som helst och folk kom ner med lite allt möjligt. Då fick vi sätta upp skyltar.

Förutom fodret ingick inhägnad och en bod till grisarna, som Niklas Wennberg från Stadsjord satte upp. Grisarna är en del av Stadsjords koncept för att utveckla staden genom odling, lokal

Fakta:

••Priset för att hyra Stadsjords grisar beror

på hur stor marken är som behöver bearbetas och hur marken är beskaffad. Tre grisar förvandlar en yta på cirka 1 000 kvm till väl bearbetad jord på två månader. Det kostar 40 000 kronor. I priset ingår leverans, uppsättning av inhägnad och bod samt två kurstillfällen då man får lära sig hur man sköter om grisarna. Marken som ska bearbetas får inte vara förorenad. Ta reda på vad som har funnits på platsen innan. Grisar vill ha något att göra. Det bör därför finnas något att rota i, t ex rötter eller buskage.

••

Källa: Niklas Wennberg, Stadsjord

mat och samverkan i kvarteret. Niklas, som har hållit på sedan 2009, trycker på vikten av att man verkligen förstår vad det hela går ut på innan man hyr grisar, och håller därför en kurs under två tillfällen då ett besök på den gård där grisarna vanligtvis vistas ingår som ett moment. – Föreningen eller andra som hyr grisarna blir grisfaddrar och måste kunna en del om grisar innan, i och med att man ska sköta det här själv under hyresperioden. Min roll är att leverera grisarna och sätta upp inhägnaden och boden, inte att fungera som bonde och göra jobbet. Anna-Maria tycker att grisprojektet i det stora hela gick jättebra. – En sak vi var oroliga för till en början var att någon skulle klippa upp stängslet och släppa ut grisarna, men inget sådant hände. n b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 35

Tema: Gård

Växthus på gården skapar gemenskap Foto: åsa söderberg

I Sverige är odlingssäsongen kort och för den som vill odla under en större del av året är växthus ett alternativ. Bostadsrättsföreningen Palsternackan i Enskede har ett 60 kvadratmeter stort växthus i sitt radhusområde. Det byggdes av Stockholmshem innan föreningen bildades år 2000. Textannette karlsson

● – De senaste åren har vi bland annat skördat tomater, gurka, aubergine, basilika, chili och vin. Vi köper inte in några färdiga växter utan fröodlar allt. Fröerna står vi själva för, men jord får vi från föreningen, berättar Nette Bygren, som odlar i växthuset. – Vi träffas på våren och planerar vem som ska så vad. Därefter sår vi inomhus i lägenheterna och ställer ut växterna när vi höjt värmen i april. Växthuset är uppvärmt med fjärrvärme och håller en temperatur på fem grader vintertid. På vårkanten dras värmen upp till 15 grader. Termostatstyrning gör att en luftningslucka öppnas sommartid när temperaturen går över ett visst gradantal. Nette känner inte till hur höga kostnaderna för uppvärmningen är i dagsläget, men säger att det är något som man kommer att titta på framöver. Av föreningens 50 hushåll är ungefär sju

stycken engagerade. Men det är fler som ställer in sina pelargoner för övervintring. Information om växthuset finns på föreningens webbplats, men en gång i halvåret när föreningen har städdag, brukar odlingsgruppen passa på att informera ytterligare. 36 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

– Grundregeln är att alla som vill är välkomna att vara med och odlingen sköts gemensamt. Vi skördar efter arbetsinsats och det har fungerat väldigt bra genom åren. Det som krävs för att få ett växthusprojekt att fungera är framförallt ett intresse, menar Nette. – Då lär man sig efterhand, till exempel

” Vi köper inte in några färdiga växter utan fröodlar allt.” om skadedjur som ”spinn”, som kan angripa gurkor på sommaren, och hur man kan bekämpa det på biologisk väg. Det är också bra om det finns någon eller

några som är drivande och som känner mer ansvar än andra. – Man måste räkna med att det finns vissa som visserligen är intresserade, men som kanske inte vill eller har tid att vara med hela tiden. Vi har en fast tid en gång per vecka under säsongen då vi träffas, och det brukar räcka till.

Tips och fakta:

••Det krävs bygglov för att uppföra ett

växthus i en bostadsrättsförening oavsett storlek. Innan ni väljer växthus är det bra att fundera över vad det får kosta och vad ni vill använda växthuset till då det påverkar storlek och utförande. För att få en jämn temperatur och luftfuktighet och undvika växtsjukdomar bör växthuset inte vara mindre än 10 kvm. Växthuset bör placeras så att det är solbelyst hela dagen och helst i närheten av en kran eller vattentunna. Välj gärna ett växthus med bred dörr så du enkelt tar dig in med skottkärra. För att skona ryggen är det bra att bygga upphöjda växtbäddar. Det är viktigt att kunna vädra när det blir för varmt. Använd alltid friska frön och plantor för att undvika problem med olika skadedjur, t ex bladlöss, mjöllöss, stinkflyn, mineralflugor, spinnkvalster och trips.

•• •• •• •• •• •• ••

Källa: Boverket, Jordbruksverket

När säsongen närmar sig sitt slut på hösten behöver växthuset städas ur och jorden bytas i bäddarna. – Det är en ganska jobbig process eftersom växthuset är så stort. Varje fönsterruta och alla rör måste tvättas och det gör vi med hjälp av svabbar och stegar. Jorden byter vi sektionsvis och vi tar några varje år. Då gräver vi ur ett par decimeter djupt, mest för att det behövs mer näringsrik och mullig jord till nästa säsong. Men eftersom vi inte längre har någon egen kompostering så blir det rätt dyrt. n

Fastighetsägarna Service -i goda händer-

Ledande leverantör av fastighetsförvaltningstjänster Ekonomisk och teknisk förvaltning Fastighetsservice Juridisk rådgivning, tvistelösning och hyresförhandlingar Vitvaror, tvättstugeutrustning & säkerhetsdörrar Kontakta oss: 08-617 76 00 www.fastighetsagarna.se/service

Fasaden föreningens ansikte Fasaden på en fastighet är en av de mest utsatta delarna på byggnaden. Den har också mer än en funktion. Först och främst är den förstås husets skydd mot väder och vind och föreningens ansikte utåt. Text karin rutström

38 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

ningarna är på plats. Det spar mycket pengar. En renovering är dessutom ganska påfrestande för de boende i huset. Därför är det klokt att samordna insatserna för att minska antalet renoveringsperioder.

När sedan termometern kryper ner på minusgrader fryser vattnet mellan vägg och puts, vilket leder till att putsen spricker. Många fastigheter har också balkonger som hängt med sedan huset byggdes. När en fasadrenovering börjar planeras är det vanligtvis en god idé att på samma gång se över balkonger och ibland även fönster. Det är lika bra att passa på när byggställ-

Vid val av entreprenör gäller det att vara noggrann. Saknas kompetens i styrelsen är det bra att anlita en oberoende konsult när det är dags att dra igång och börja begära in offerter. Fasadrenovering är komplicerat, det finns en mängd olika metoder och bruk, vilket ställer stora krav på yrkeskunskap. Det företag som väljs bör också kunna redovisa flera referensobjekt och vara certifierade. Från och med mars nästa år kommer metoden ”Säker Fasad” att börja tillämpas som lanserats av Sveriges Murnings- och Putsentreprenörförening, SPEF. På deras hemsida www.spef.org/bibliotek/#broschyrer kan den som behöver tanka ner tips och råd samt en checklista med ett antal punkter på vad som bör efterfrågas i samband med att man tar in anbud på fasadrenovering. n

et är viktigt att se över och underhålla fasaden med jämna mellanrum för att undvika större skador som kan leda till en akut renoveringssituation. Betong har en livstid på 60–80 år. Men då gäller det att kontinuerligt hålla efter sprickor och andra putsskador som uppstår där det kan bildas fukt och kontrollera att fastighetens alla avrinningskanaler fungerar som de ska. Det är en god idé att ta en besiktningsrunda efter vintern. Frostsprängningar är en av de vanligaste skadorna i fasader. De beror på att det kommit in fukt bakom putsskiktet.

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 39

Foto: tresson

Tema: Fasad

Foto: tresson

Brf Safiren gör allt i ett slag Hos bostadsrättsföreningen Safiren 11 i Stockholm pågår renovering av fasad och balkonger. Föreningen har också passat på att måla fönster och reparera delar av taket. – Ställningsbyggen är dyrt och det är också påfrestande för de boende när det pågår renoveringar, så vi beslutade att ta så mycket som möjligt på en gång, säger Göran Palmer, styrelseledamot och fastighetsansvarig på Brf Safiren11. Text karin rutström

40 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Tema: Fasad

● Brf Safirens fastighet byggdes 1935 och består av 103 lägenheter. Det är ett K-märkt funkishus som består av två sammanhängande huskroppar med nio respektive tio våningar. För några år sedan upptäcktes det att balkongerna var i dåligt skick. – Vi hade inledningsvis planerat att byta balkongräckena men sedan upptäckte vi att även balkongplattorna var i dåligt skick. När det skulle åtgärdas tyckte vi att det var lika bra att passa på att renovera fasaden då ändå ställningarna var uppe. Vi har även tätat taken och renoverat en av våra takterrasser. Det har under årens lopp aldrig gjorts någon renovering av hela fasaden på Brf Safiren, endast sporadiska åtgärder. Hur mycket som måste bilas bort i samband med renovering av fasad och balkonger varierar. – Betongen har en livstid på 60 till 80 år,

säger Dan Johansson, arbetschef på Tresson. Huset här är väldigt utsatt för väder och vind eftersom det ligger högst upp och längst ut på Kungsklippan. Därför måste all betong bilas bort för att se om det finns några skador på armeringsjärnen. Men som tur var såg det bra ut här. Projektet är uppdelat i flera etapper, två på innergården och två på yttre delen. Varje etapp tar sex månader. Balkongerna görs först, sedan fasaden och därefter de monteras de nya räckena. En av de mest påfrestande delarna för de boende är det bullrande bilningsarbetet. – Vi bilar på bestämda tider och vi har informerat så de vet exakt när det sker, säger Dan Johansson. Vi brukar rekommendera folk att inte vara hemma om de har möjlighet. Trots att det höga bullret är ansträngande

tycker föreningen att det fungerat bra. – Det är klart att det varit mycket bullrigt, nästan olidligt under bilningsperioden, säger Göran Palmer. Men de boende har varit väldigt förstående. Det som är avgörande för att det ska fungera är att folk vet när arbete sker. Vid två tillfällen under dagen görs uppehåll och då är det helt tyst. Den vanligaste frågan de boende ställer är förstås när bilningen är över och plasten för fönstren förvinner. – Det brukar vanligtvis ta 6 till 8 veckor, säger Dan Johansson. Hos Brf Safiren valde föreningen att låta styrelsen i samråd med projektledaren ta alla beslut om vilka renoveringar som skulle göras och i vilken omfattning. De gick sedan ut och informerade medlemmarna. – Alla visste om att det måste göras och tyckte det var bra att det äntligen blir gjort,

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 41

Tema: Fasad

Foto: tresson

eftersom balkongerna var i så dåligt skick, säger Göran Palmer. Det hade inte heller någonsin gjorts någon övergripande renovering av fasaden. Den hade endast målats för några år sedan. När arbetet drogs igång kom förfrågan från medlemmar som saknade balkong om det var möjligt att bygga några nya. Men eftersom fastigheten är högklassigt k-märkt får det inte göras några ändringar. – Det är inget vi kan göra något åt, vi måste följa de regler som gäller, säger Göran Palmer. Det förklarade vi för de medlemmar som hört av sig. I Brf Safirens styrelse är två av ledamöterna

fastighetsansvariga. De arbetar tillsammans med den sakkunnige oberoende konsulten som föreningen anlitat som projektledare. Han är huvudansvarig för kontakten med byggföretaget, finns med på alla byggmöten och sköter all dokumentation. – Vi anlitade expertis redan från starten, säger Göran Palmer. När det gäller ett sådant här stort projekt går det inte att sköta allt själva. Vår projektledare är erfaren och kunnig. Det är en otrolig hjälp och samtidigt avlastning för oss i styrelsen.

” Det kräver mycket tid och det är viktigt att man är intresserad, det är mycket att lära sig. Men det är roligt!” Det är numera ganska vanligt att större väletablerade företag kräver att bostadsrättsföreningen ska ha en oberoende sakkunnig konsult som projektledare under tiden ett ombyggnads- eller renoveringsarbete pågår. – För oss är det viktigt att det finns en kunnig person mellan oss och föreningen, säger Dan Johansson. Saknas det brukar vi rekommendera föreningen att anlita någon. Konsulten har en viktig roll. När det exempelvis kommer upp viktiga frågor kan han förklara för föreningen vad det handlar om och se till att det snabbt fattas beslut om det krävs. Den konsult Safiren använder fick

föreningen kontakt med på en mässa. I samband med ett tidigare projekt byggdes ett förtroende upp. – Man kan hitta bra konsulter på olika sätt, säger Göran Palmer. När man är flera bostadsrättsföreningar i kvarteret kan man dela erfarenheter. En annan förening här, som vi håller kontakten med, valde att också anlita vår projektledare och det har funkat jättebra. Men även om föreningen anlitar en oberoende konsult som fungerar väl som projektledare, är det viktigt att det finns engagerade styrelseledamöter. Det är trots allt styrelsen som ytterst ansvarar för genomförandet av renoveringen. – Det är en stor utmaning och de kunskaper man inte har måste man skaffa sig, säger Göran Palmer. Tursamt nog är både jag och min kollega Åke som jag delar uppdraget med båda pensionerade. Det gör att vi alltid kan vara med på besiktningar och möten. Jag hade inte kunnat åta mig det här under åren jag jobbade. Det kräver mycket tid och det är viktigt att man är intresserad, det är mycket att lära sig. Men det är roligt! n

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Registrera din brf på www.egrannar.se Det är gratis!

” Egrannar har gjort det smidigt för oss att samarbeta med alla Katarina Forste, ordfförening.” Bf Renstjärnan, Stockholm som bor i vår Snygg hemsida 42 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Bokningsfunktion

Anslagstavla

Medlemsregister

Hundratusentals svenska fastigheter är i behov av mer effektiv uppvärmning. I år hinner vi tillverka 800 exemplar av vår nya fastighetsvärmepump Mega.

Livet är en kapplöpning.

VÄRMEPUMPAR

Bli med balkong så går det till Det finns lite olika metoder att montera en ny balkong.

Byggprocessen

Det görs en hållfasthetsberäkning för varje enskild balkong, eftersom förutsättningarna för hur mycket väggen kan bära varierar. Kravet är att samtliga balkonger ska kunna maxbelastas samtidigt. En balkong av normalstorlek (2,4 x 1,4 meter) ska kunna bära 1–2 ton. Med andra ord ska det gå att ställa en bil på varje balkong, eller ett troligare scenario: Den ska palla trycket när alla i huset plus gäster kollar nyårsfyrverkerierna.

44 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Varje dörr mäts för sig, eftersom måtten inte alltid är desamma i alla våningsplan i äldre hus. Håkan Färm är noga med att skilja på balkongdörrar och som i detta fall fönsterdörrar. – Det är viktigt att dörrarna utformas i samma stil som fönstren.

Balkongerna monteras en fönsterrad i taget. Samtidigt som ställningen byggs upp levereras allt material. Det är viktigt att allt finns på plats för att byggprocessen ska bli så smidig som möjligt.

Tema: Fasad

Den sista biten av väggen tas bort från insidan. Eftersom det mesta av jobbet sker utifrån blir det inte alls så tillstökat inne i lägenheten.

Elementen monteras ner av en rörmokare som samtidigt sätter upp ett nytt, vanligtvis bredvid dörren som snart ska komma på plats. Från utsidan bilas fönsterbröstningen bort. Det bullrar en del men sker betydligt snabbare och enklare än vad man kan tro.

Balkongfästena sätts fast i väggen med 30 centimeter långa bultar som härdar fast med ett speciellt cement. Varje bult provdras. I normalfallet ska den klara en utåtriktad kraft på 900 kg.

Själva balkongramen väger inte mer än 80 kg och kan därför vinschas upp.

Montering av dörrkarm och dörrar sker omedelbart. Eftersom det är öppet en så kort tid är det inte nödvändigt att montera upp skydd av något slag. Från det att lägenhetsinnehavaren flyttar ut möblerna ur rummet till att det finns en färdig balkong tar det max en vecka. Lägenhetsinnehavaren kan bo kvar i lägenheten under hela tiden.

Nu återstår en del invändigt arbete. Bostadsrättsinnehavaren kan själv välja utformning av detaljer. Här fanns det exempelvis möjlighet att ta fram spegelpanelen i fönsternischen.

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 45

Bo bättres checklista

Valberedningen Fördelen med att bo i en bostadsrättsförening är att medlemmarna gemensamt bestämmer och har ansvar för hur fastigheten ska förvaltas. Men det innebär att föreningen måste ha en styrelse. Det är också förutsättningen för att en bostadsrättsförening ska kunna fungera och existera. Men för många föreningar är det svårt att hitta ledamöter. Bo bättre presenterar här en sammanfattning av www.egrannar.se:s utmärkta tips som bygger på bostadsrättsföreningars egna erfarenheter. Valberedningens strategi i sju steg 1. Skapa ett rekryteringsunderlag

4. Ordna en grannträff

Det enklaste och viktigaste du kan göra som medlem i valberedningen är att träffa alla nyinflyttade tillsammans med styrelsen och förbereda dem på att det förväntas av dem att de sitter i styrelsen inom några år. Valberedningsarbete är inte något som enbart görs en gång om året. Det gäller att så frön till nya styrelser hela tiden så att det går att skörda många år framåt.

Ordna en stor grannträff ungefär en månad före stämman. Städdag med obligatorisk närvaro är exempelvis perfekt. E-posta eller lägg brev i brevinkasten till alla medlemmar cirka en vecka före grannträffen/städdagen och berätta ”Hur vi samarbetar i vår förening”.

6. Var styrelsens bästa vän 3. Dags att börja sondera

Kontinuitet är väldigt bra. Undvik att byta ut hela styrelsen vid samma tillfälle. Fråga styrelsens ledamöter om de kan tänka sig att sitta kvar. Ordföranden har ofta bra koll på om det finns medlemmar som är lämpliga för styrelseuppdrag. Be om förslag på medlemmar som kan vara lämpliga som ledamöter. Fråga styrelsen om det finns stora renoveringar eller andra utmaningar på gång så att du kan informera dina kandidater. Försök att få in en ny person som suppleant vid åtminstone varannan stämma. Det skapar rotation och för in nya idéer i styrelsearbetet. Se till att få en lista med alla medlemmar och deras kontaktuppgifter. Ta reda på vad de jobbar med och om de har några specialkunskaper som kan vara användbara. Det underlättar om du tidigt vet vilka du skulle vilja ha i en bra styrelse så att du kan koncentrera dig på dem.

Försök underlätta för styrelsen på alla sätt. En glad styrelse sitter kvar längre, och om grannarna ser att det är trevlig att sitta i styrelsen blir det lättare att rekrytera nya styrelsemedlemmar. Var positiv, men rak och bestämd. Är man gnällig eller tjatig kommer folk inte att bli mer hjälpsamma utan istället gå omvägar för att slippa träffa dig. 7. Se till att det blir roligt

Försök ha roligt i valberedningen. Ha exempelvis mötena på ett fik, en pub, ett museum eller något annat ställe som gör det lite roligare än föreningslokalen i källaren. Ni kanske till och med kan få ett fikabidrag från föreningen om ni ber styrelsen.

LEKPLATSBESIKTNING Ansvaret för lekplatsens säkerhet vilar på fastighetsägaren. Vi säkerställer att er lekplats uppfyller lagens och myndigheternas krav. Anlita oss för den årliga lekplatsbesiktningen! LEKPLATSKONSULT.SE | sven@lekplatskonsult.se | 0735 – 45 28 06

✁

Om möjligt, gör det mesta av valberedningsarbetet på våren. Under vintern är de flesta trötta och kan inte tänka sig att hjälpa till i en brf-styrelse. Men det kan vara bra att under vintern träffa alla nyinflyttade över en kopp kaffe.

Fråga alla grannar på städdagen hur de kan hjälpa till. Alla måste inte sitta i styrelsen, men alla kan göra någonting. Avlastning för styrelsen är bra och dessutom bygger det upp engagemanget i föreningen. De som utför mindre uppdrag kan komma att växa och axla styrelseansvar senare.

Klipp ur och spara

2. Planera valkampanjen

5. Ställ samma fråga till alla

Skapar vackra miljöer Flexibla i färg och funktion Förhindrar att balkongen blir för varm Skyddar från insyn

Tål alla årstider Enkla att rengöra Monteras med klickfäste 2 års garanti

Smarta & snygga solskydd på ett klick! I vår webbshop hittar ni massor av plisségardiner i flera färger och funktioner. Plisségardiner är flexibla solskydd som passar perfekt till bostadsrättsföreningens inglasade balkonger. De skapar vackra och trivsamma miljöer, skyddar från insyn och monteras enkelt med ett klickfäste. Plisségardiner passar även utmärkt till vanliga fönster, dörrfönster och takfönster. Sprid ett avkopplande ljus i vardagsrummet och sov gott i det mörklagda sovrummet.

Plisséexperten AB

Bruksgatan 36

Stilren design, enfärgat eller mönstrat, mörkläggande effekt och behaglig värme – vi skräddarsyr gardiner efter era önskemål och levererar dem direkt till dörren. Beställ online för 30 % lägre priser än i butik!

info@plisseexperten.se

Besök oss idag på

plisseexperten.se eller ring 042 - 22 22 44

tel. 042- 22 22 44

Till vänster: Fredrik Carlén, Riksbyggen. Till höger: Anders Skogsberg, Brf Mariestadshus 11.

Många bostadsrättsföreningar skulle kunna sänka sina energikostnader och minska sin miljöpåverkan. Det har exempelvis Brf Mariestadshus 11 gjort. De lät oss på Riksbyggen göra en analys av energianvändningen och har sparat pengar genom att bland annat byta ventilationsaggregat och reglera värmesystemet. Föreningen har också bytt till smarta elstolpar vid p-platserna på rekommendation av Fredrik, energisamordnare på Riksbyggen. Ordförande Anders Skogsberg är nöjd. ”Tidigare drog de ström dag och natt. De nya stolparna betalade sig på ett och ett halvt år.” För besparingarna har föreningen skapat nya trivselytor utomhus, till exempel en mycket uppskattad boulebana. ”Den används i ur och skur.” En energiplan från oss på Riksbyggen hjälper er att fatta rätt beslut och optimera energianvändningen i er bostadsrättsförening. Detta är bara ett exempel på hur vi hjälper bostadsrättsföreningar att spara både tid och pengar. Upptäck fler tjänster på riksbyggen.se/tjanster

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

”Energibesparingen betalade vår fina boulebana” Anders Skogsberg Ordförande, Brf Mariestadshus 11

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor om kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från vår expert.

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 4 | 49

Läsarfrågor

Vad kan vi göra åt ”samlaren”? Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se. Samlande bostadsrättshavare Vid flera tillfällen de senaste åren har det framkommit att en bostadsrättshavare i vår brf är samlare. Lägenheten är full med saker staplade längs väggarna och är bitvis svårframkomlig. Vi i styrelsen ser det som ett problem. Det kan skapa en ökad brandrisk. Det finns också risk för att man inte upptäcker andra typer av skador som på sikt kan påverka fastigheten negativt. Jag läser i lagtexten att bostadsrättsinnehavaren ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Frågan är alltså om min samlande granne strider mot detta? Tacksam för svar. Hälsningar Karin

Omfattande samlande kan utgöra en brandfara. Det bryter i vart fall mot ”ordning och skick” och det räcker för en rättelseanmodan. Kontakta er förvaltare, om detta ingår i tjänsteutbudet, eller en jurist specialiserad på sådana frågor. Efter rättelseanmodan följer föreningen genom sakkunnig förvaltare upp att bostadsrättshavaren skärpt sig och fått en acceptabel ordning på sin lägenhet. Hur som helst måste mängden brännbart material reduceras till en godtagbar nivå. Om bostadsrättshavaren fortsätter sitt sam-

lande, och det är tillräckligt allvarligt, kan uppsägning ske på grund av att nyttjanderätten förverkats. Om det uppstår problem rörande ”sundhet”, exempelvis att lägenheten är flottig, smutsigt, illaluktande och kanske också en grogrund för ohyra är situationen ännu allvarligare. I de fall andra riskerar drabbas, exempelvis på grund av brandfara eller olika sundhetsrelaterade problem, så är föreningens styrelse skyldig att vidta åtgärder för att få olägenheterna att upphöra. Ni behöver ta hjälp för att hantera den här frågan. Det är inget som kan hanteras inom ramen för det normala styrelsearbetet. Det kräver särskild kompetens. Anlita någon kunnig som ger er råd och sköter hanteringen och har förstånd att låta bli att agera om problemen är för små för att kunna leda till avhysning. Även mycket excentriska bostadsrättshavare har rätt att få bli lämnade i fred, så länge det de håller på med inte riskerar drabba andra. Jörn Liljeström

Skänka lägenhet

godkänna medlemskap om hon inte bor i föreningen? Hur kan vi annars göra? Mvh – Berit

Föreningen äger rätt att neka dottern medlemskap eftersom hon inte själv ska bo i lägenheten. Det bästa är att den som bor i lägenheten också äger den. Om föreningen ändå vill hjälpa dem att ordna sina förhållanden på det sätt de önskar kan föreningen ändå säga ja till medlemskap för dottern och samtidigt tillåta andrahandsupplåtelse. Problemet är att en senare styrelse i framtiden kan besluta att neka andrahandsupplåtelse. Det är alltså ingen trygg lösning. Jörn Liljeström

Tvång till mobilantenn Vi har i vår brf som policy att inte sätta upp operatörers mobilantenner. Nu har operatören svarat att de tvingar oss att ansöka om ledningsrätt. De skriver att när ledningsrätten har bestämts kommer de att få bygga sin antennanläggning på vårt tak. Den kommer sedan att sitta kvar ”för all framtid”. Har de rätt att göra så här? Mvh C. J

Det är ett stort besvär och tar lång tid för teleoperatören att tilltvinga sig ledningsrätt, även om det skulle vara möjligt. Det betyder att ni har ett förhandlingsläge. Av erfarenhet brukar teleoperatörerna vara beredda att betala skälig hyra för utrymmet de tar i anspråk på taket och kanske också för ett teknikrum. Ni har även möjligheter att motsätta er vid en tvist rörande ledningsrätt. Ni behöver naturligtvis ta hjälp av någon med erfarenhet av sådana frågor.

I min förening har vi en dam som vill skänka sin lägenhet till dottern men ska själv bo kvar så länge hon kan. Dottern måste ju då bli medlem men är det rätt att

Jörn Liljeström

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Bo bättres kunniga ex perter är redo att svara på dina bostads rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 50 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Karin Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

s, r a m 9 1 – 8 1 n a s s ä m ts Möt oss på Fastighe 6 :0 T R E T N O M . n a s på Kistamäs

A KUNDE JD

RÄ

NÖ

Bygg om och renovera era fönster för lägre energikostnader, mindre buller och bättre boendekomfort.

STA

VÅRA BÄ

SSADÖR Brf. Astern, Linköping, 600 fönster, 65 lägenheter, 5 hus.

Ett omfattande projekt med åtgärder i samtliga lägenheter. Nya isolerrutor, underhållsfria aluminiumbågar och karmar på utsidan, ljudlameller och bullerdämpande tillluftsventiler, nya fönsterbleck, nya persienner, målning och renovering på insidan i många lägenheter. Allt levererat inom utsatt tid. ”Att byta fönster i en bostadsrättsförening är en stor investering. Många viljor men ingen vill ta ansvar och eventuellt få pekpinnen om någonting skulle gå fel. Nu är projektet avslutat. Alla är väldigt nöjda med att vi valde iwa21. De hjälpte oss lista ut vad vi faktiskt ville ha utan att vi själva kunde uttrycka det från början. Projektet höll tidsplanen och det var mycket tack vare att iwa21 var flexibla. Hantverkarna var tillmötesgående. De kom tillbaka och justerade efter avslutat projekt om det var något vi inte tyckte blev helt perfekt. Dessutom slutade notan under budget. Det är imponerande! Vi kan varmt rekommendera iwa21.” Viktor Birkebro med styrelse.

energiisolerar bullerdämpar renoverar fönster iwa21 AB Stenhammarsvägen 13, 168 58 Bromma Telefon 08-21 36 21 Fax 08-7600 322 www.iwa21.se info@iwa21.se

till hela styrelsen Checklista

Ta chansen och tjäna 395 kr på vårt erbjudande

BOSTADSRÄ TTSTIDNIN

– Störninga

r. Sidan 46.

Fortsatt k avskrivni aos om ngarna GEN MED

Stora förlust er

DET STYREL

SEN BEH

eller avgifts höjningar – ingen

ÖVER VET A

vet. Sidan

NR 3|2014 Pris 39:50 kr

Nya regle för takarbr kan stop eten snöröjninpa g TE MA TA K: Sidan 34.

Nu bygg s fler bostad rätter med selbilspool TE MA BIL

Välj erbjudande:

: Sidan 28.

Enkel prenumeration, 189 kr/år Helårsprenumeration om 4 nummer.

Guldet i ber get

TEMA BE

RGVÄRM E: Sidan 18.

Juristen:

Tänk på att har tystna ni dsplikt

Sidan 62.

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år

Styrelsesk olan:

Trots alla fö Majoritete rordningar: n bestäm Sidan 64. mer

Gästkrönika :

Grunden lig i upplåtels ger alltid eavtalet Sidan 53.

Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

✁

Ja, tack!

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Fyll i och skicka till:

Namn:

TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm

Adress: Postadress: Tel:

E-post:

Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

Lag och rätt

Vem ska betala för fuktskadorna? Arbetet i en styrelse är inte alltid lätt. Det är en mängd olika frågor som styrelsemedlemmen ska ta ställning till. Och hur hanterar man brott och bedrägerier? Bo bättre presenterar här ett aktuellt fall med kommentarer av vår juristexpert Jörn Liljeström. En bostadsrättshavare som bor i en vindsvåning renoverar sin lägenhet och gör samtidigt i ordning den terrass som ingår i bostadsrätten. I samband med att renovering planeras upprättades ett genomförandeavtal mellan bostadsrättshavaren och föreningen. I avtalet skrivs det att byggherren, dvs bostadsrättshavaren, ansvarar om det uppstår en skada på grund av att arbetet utförts på ett felaktigt sätt. Efter några år uppstår det vattenskador i två lägenheter som ligger rakt under vindslägenheten. Det görs då en okulär besiktning av terrassen men några synliga fel på tätskiktet upptäcks inte. Däremot visar en provtryckning av terrassen som görs strax efter att det finns ett läckage.

Vätskan som används vid provtryckningen rinner rakt ner i fastigheten till de aktuella lägenheterna som är fuktskadade. När terrassgolvet sedan rivs upp visar det sig att det finns brister i tätskiktet. Föreningen åtgärdar tätskiktet samt de fuktskadade lägenheterna och kräver att bostadsrättshavaren ska betala för renoveringen samt de undersökningar som gjorts för att lokalisera skadan. Bostadsrättshavaren vägrar och menar att det som står i avtalet endast gällde under byggtiden. Han menar också att vattenskadan främst uppstått på grund av att föreningen inte skött snöröjningen av terrassen, vilket den ansvarar för. Föreningen hävdar att bostadsrättshavaren har fel och att han enligt avtalet även efter byggtiden ansvarar för att åtgärderna av terrassen är fackmannamässigt gjorda med ett fungerande tätskikt. Föreningen hävdar att oavsett om snöröjningen varit bristfällig ska terrassen vara tät. Ärendet hamnar i tingsrätten som anser att formuleringen i avtalet mellan parterna delvis är oklar men att föreningens tolkning är korrekt. Bostadsrättshavaren överklagar ärendet till hovrätten men förlorar.

I det aktuella fallet har bostadsrättsföreningen låtit bostadsrättshavaren vidta åtgärder i fastigheten som ligger inom föreningens ansvarsområde som föreningen normalt ansvarar för. Detta är en vanlig ordning vid ”vindsbyggen”, annars brukar föreningarna vara noga med att själv ha kontroll över projekt som rör tak och dylikt. Det fanns visserligen ett åtagande från bostadsrättshavaren att svara för fel i arbetets utförande men det kunde inte uppfattas som ett så strikt ansvar att det i sig skulle föranleda skadeståndsansvar för bostadsrättshavaren. Det var ostridigt i

” De flesta föreningar brukar vara noga med att sköta och ha kontroll över projekt som rör tak, fasader och dylikt.” tvisten att bostadsrättshavaren svarade för de entreprenörer han anlitat och skulle anses vårdslös för det fall utfört arbete inte var fackmässigt. Rätten fann det styrkt att arbetet inte var utfört fackmässigt och bedömde att bostadsrättshavaren varit vårdslös. Rätten fann vidare att det fanns tillräckligt orsakssamband mellan vårdslösheten och den aktuella skadan varför den bedömde att bostadsrättshavaren var skadeståndsskyldig. Sammantaget kan konstateras att utgången i målet var svår att förutse, huvudsakligen på grund av att avtalet mellan parterna var för oklart. Det i sin tur medförde att andra aspekter kom att avgöra målet. Om man skriver ett klart och entydigt avtal minskar risken för att en tvist ska uppstå.

Kontakta oss på Cremab redan idag! Vi kommer helt kostnadsfritt ut och besiktigar era vindar.

I Cykelrummet !

Effektivt ! Ordningsskapande !

Cykel parkering !

Funderat på att tilläggsisolera vinden?

Tvåvånings cykelställ, den

Utomhus med tak ! Tel. 08-530 668 05

optimala lösningen på cykelparkeringsproblemen när det är utrymmesbrist. Även stora mängder cyklar kan nu förvaras effektivt, säkert och bekvämt för cyklisten.

www.tmi-produkter.se

Vi isolerar med cellulosaisolering vilket ger er en riktigt bra energibesparing.

Cremab Isolering AB är certifierade enligt Behörig Lösull.

Balkongprojekt? Skall Ni utföra en balkongentreprenad på Er fastighet? Ett stort ansvar åligger fastighetsägaren i ett sådant byggprojekt avseende ekonomi, tekniska lösningar, arbetsmiljö, projektledning och ekonomi. Genom att låta PROJECTMA hjälpa Er med detta säkerhetsställer Ni ett bra resultat. Vi på PROJECTMA har 15 års erfarenhet av balkongentreprenader. Vi kan hjälpa er genom hela processen. Statusbesiktning av befintliga balkonger. Beställarombud / projekt- och byggledning i det löpande byggprojektet. Kontrollansvarig enligt plan- och bygglagen. Entreprenadbesiktning. PROJECTMA rekommenderas av Balkongföreningen i Norden. Nicklas Ottosson 070-557 25 55 nicklas@projectma.se

Johan Ericsson 070-819 51 02 johan@projectma.se

Oss ringer du alltid kostnadsfritt på

020-25 29 00 cremab.se

STYRELSEHANDBOKEN 2014

HANDBOK11.indd 37

www.projectma.se

9/5/2014 10:29:17 AM

Kistamässan, 20-21 november 2015

2015

BostadsrättsMässan

Sveriges största mötesplats för bostadsrätt – tillbaka i Stockholm!

www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Sponsor:

Följ oss:

www.fb.com/ Bostadsrattsmassan

LK Kassett

- för snabba stambyten • Kvarboende under renoveringen • Snabb, enkel och ekonomisk lösning • Stor valfrihet gällande utseende LK Systems är verksamma i Skandinavien sedan 1910. Vi har lokal förankring med kontor över hela landet.

www.lksystems.se

Vi är en av branschens största återförsäljare!

ALLT FÖR TVÄTTSTUGAN Vi kan erbjuda allt från enstaka maskiner till hela tvättstugor! Hos oss räcker det med en personlig säljkontakt för ett komplett åtagande, från beställning till leverans.

KONTAKTA OSS GÄRNA FÖR OFFERT 0771-61 77 00 produktforsaljning@fastighetsagarna.se www.fastighetsagarna.se/service/vitvaror-och-tvattstugor

Fastighetsägarna Service - i goda händer -

Foto: istock

Fastighetsmäklarbranschen enad om ny tvistlösningsnämnd

Mäklare trendspanar Bostadsmarknaden. Enligt en trendspaning från Mäklarsamfundet är 2015 året då vi gör våra hem mer ombonade och färgglada. De trender mäklarna pekar ut kopplat till boende är färggladare hem samt att den ekologiska trend som syns i hela samhället nu även märks på bostadsmarknaden. Egen odlingslott trots att man bor mitt i en stad står högt på konsumenternas önskelista. Flera fastighetsmäklare vittnar också om att smarta compact living-lösningar blir allt mer populära när glappet mellan utbud och efterfrågan är stort. Bostadsbristen gör att människor bor på färre kvadratmeter, trots att familjen växer eller livssituationen ändras.

NCC bygger bostadsrätts radhus i Södertälje

Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet FMF är överens om ny tvistlösningsnämnd. Bostadsbristen och situationen på bostadsmarknaden i Sverige skapar oro i konsumentledet och ställer högre krav på bostadsmarknadens aktörer. Därför föreslår nu en enad fastighetsmäklarbransch förändringar till konsumenternas fördel.

● Nya EU-direktiv slår fast att konsumenterna ska ha rätt att pröva sina krav utanför domstol. I Konsumenttvistutredningens betänkande ”Förbättrad tvistlösning på konsumentområdet” från 2014 är huvudspåret att Allmänna Reklamationsnämnden (ARN), som idag prövar de flesta konsumenttvister gentemot fastighetsmäklare, ska fortsätta att vara huvudalternativ. I utredningen framhålls dock

att det finns utrymme för branschdrivna nämnder, förutsatt att en sådan nämnd uppfyller de kvalitetskrav som EU-direktivet ställer upp, och att regeringen efter särskild prövning beslutar att överlämna prövningen till nämnden. Det sistnämnda har nu branschen tagit fasta på. I ett gemensamt remissvar på utredningen förordas den redan existerande Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). FRN är en etablerad och väl fungerande branschnämnd, som med viss anpassning skulle kunna godkännas som ett specialiserat alternativ till den mer generella ARN. Lagen om alternativ tvistlösning i konsumenttvister är avsedd att träda i kraft den 1 juli 2015, först därefter är det möjligt att ansöka om regeringens godkännande som alternativ tvistlösningsnämnd.

Nybyggnation. NCC bygger 84 klimat

smarta bostäder centralt i Södertälje. Först ut är 42 Svanenmärkta bostadsrättsradhus i Ragnhildsborgsområdet. Därefter följer 42 bostadsrätter mitt i centrala Södertälje. Vid årsskiftet sattes spaden i marken för radhusen vid Ragnhilds Kulle. Det blir flexibla hus med upp till fyra sovrum i ett barnvänligt område nära kommunikationer och grönområden. Därefter följer Brf Grand Central i Södertäljes citykärna, med en unik arkitektur som tar avstamp i områdets historia. Bostäderna kommer att bli ett landmärke i staden med stora terrasser och utsikt mot kanalen.

Sälja en ombildad hyresrätt och tjäna över 70 procent på ett år ● Att detta är möjligt visar Colliers senaste ombildningsrapport. Under en period om 32 månader har 118 ombildningar ägt rum i Stockholms kommun. Nästan 5 000 lägenheter har bytt ägandeform till en köpeskilling om 7,4 miljarder. I snitt har hyresgästerna gjort vinster på

hela 77 procent i samband med ombildningarna. –En fantastisk affär för hyresgästerna. Vi hjälper oftast fastighetsägarna och tycker kanske att hyresgästerna tjänat lite för bra på att sälja sina nyförvärvade bostadsrätter, säger Charlotte Högberg på Colliers.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! ww w .h f o n s t r et .s e

58 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

Dags att byta förvaltare? Vi på Hemgården kan erbjuda dig kompetenta medarbetare, personlig service och moderna system. Vi sätter dig som kund i centrum och ha en väl fungerande helhetslösning så att du kan sova gott om natten och vara ledig på fritiden. Vi arbetar effektivt och rationellt för att kunna erbjuda dig som kund en bra kvalitet till ett förmånligt pris. Därför lägger vi inte med onödiga och dyra moment i våra prisförslag.

Vi hanterar allt från löpande bokföring till färdigt bokslut samt alla delar som förekommer inom avgifts- och hyresadministration i din Bostadsrättsförening. Kontakta oss idag! Maria Edman Telefon: 08-556 115 82, Mobil: 0708-62 71 44 E-mail: maria.edman@hemgarden.se

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Vasab

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

Håll dig uppdaterad

www.bobattre.se b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5 | 59

Energi och miljö

Vad gäller för egna solcellsmontage? En solcellsanläggning idag har en kostnad på mellan 15 och 20 kr per watt. Om solcellen får arbeta under hela sin livslängd betyder det ett elpris på ca 25 öre per kWh.

en det kan bli mindre. Det enklaste sättet att minska kostnaden är att göra installationen själv. Ju billigare solcellerna blivit, desto större andel av en anläggnings kostnad har montaget varit. Eget montage sparar idag cirka en fjärdedel av kostnaden.. Det är helt lagligt – förutom inkopplingen i elnätet som en elektriker måste göra. Men det är inte problemfritt för det. Jag har jobbat med föreningar som gjort installationer själva, och det är nog bara att inse att det sällan är en bra idé. Man kan hjälpa till, man kan göra mycket av pappersarbetet, men när det gäller montage på tak är riskerna för stora. Det krävs säkerhetskunnande och säkerhetsanordningar när man jobbar högt upp. (Och med högt menas i byggvärlden faktiskt bara några meter upp från mark.) Väldigt få bostadsrättsföreningar brukar själva skotta sina tak inne i städer, ett arbete som litegrann påminner om solcellsmontage.

solceller sätts ovanpå befintliga tak. Det ska vara luft emellan för att panelerna ska ge mer el varma dagar. Man fäster vid tegeltak i bärläkten med särskilda ställningar och i plåtfalsen vid plåttak. Systemen är väl utvecklade (Tyskland har tagit fram de flesta montagesystemen) och montage går på någon eller några dagar. Men det finns hus som solcellsmontörer gått bet på. Åtminstone om man ska installera till en rimlig ksotnad. Det är platta tak med mjuk takbeläggning. Att borra ner ställningar i det är mindre lämpligt, även om det görs av takläggare. Men nu finns det system som klarar även det. Och som dessutom visar sig vara lämpliga för eget montage. från tyskland kommer aluminiumställningar som läggs löst på taket. Man fäster solcellerna i öst/västlig riktning och får en liten upphöjning i mitten som gör att vattenavrinningen fungerar bra.

Och sen lägger man betongplattor på ställningarna för att låsa fast dem. Inga skruvar eller bultar används överhuvudtaget. Systemet är gjort för att motstå mycket starka stormvindar så stabiliteten är säkrad. Och eftersom platta tak med kant inte är lika riskfyllda att jobba på, kan en förening med medlemmar med rätt erfarenhet själv sköta montaget efter instruktion eller arbetsledning. Ett tak på 400 kvm kan till exempel rymma 50 kW, det vill säga producera 45 000 kWh för en förening. Ju större tak, desto mer el. Solceller på platta tak behöver inte monteras med riktning mot söder. Det blir lika mycket och jämnare el med öst/västlig riktning på panelerna.

” Eftersom platta tak med kant inte är lika riskfyllda att jobba på, kan en förening med medlemmar med rätt erfarenhet själv sköta montaget efter instruktion eller arbetsledning.” men om man inte har ett platt tak? Och om det faktiska taket är fyllt med takkupor och skorstenar som gör att det finns få fria ytor att montera på. Ja, då återstår marken. Eller kanske vattnet. För om bostadsrättsföreningen är så lyckligt lottad att den ligger vid vatten kan man numera montera solceller som flyter på vattnet. Det är system som framförallt börjat provas i Japan, där markytorna är få och husen små. Själv tror jag inte det blir så där jättevanligt för egen el i Sverige. Men en och annan badbrygga med solceller på kommer vi nog att få se.

Johan Ehrenberg, som kört elbil i Stockholm i fyra år, är journalist, författare och företagare. Han är vd på Egen El och föreläser om alternativ energi. 2009 fick han föreningen Energirådgivarnas utmärkelse Årets Energirådgivare.

60 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Tala med de som kan

Vi har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platta tak 08-662 84 84

•

www.savana.se

Juristen reder ut

Styrelsen får inte stoppa kraven på balkonger I bostadsrättsföreningar som helt eller delvis saknar balkonger finns det ofta en strävan att bygga balkonger. Finns balkonger kan det finnas önskemål om att göra utbyggnader eller inglasning. Föreningen måste hantera dessa önskemål. Det kanske inte ligger i styrelseledamöternas eget intresse att bygga balkonger. Men det får inte hindra andra medlemmar från att få en bättre livskvalité.

ag tror att de allra flesta vill ha balkong. Det är särskilt värdefullt för den som har en liten lägenhet men även en större lägenhet förbättras av en plats i solen, eller i vart fall en möjlighet att få luft eller kunna se himlen ovanför sig. Det är inte heller ovanligt att de som har små balkonger gärna vill bygga ut dessa. Lite extra yta kan ge plats för ett bord, några stolar för att fler än en i taget kan sitta på balkongen i solen och njuta av en fika eller få möjlighet att odla lite. Många föreningar väljer numera också att glasa in eftersom det förlänger balkongsäsongen och ibland även en åtgärd som rejält kan minska störande trafikbuller. Ibland rör balkongprojektet flertalet medlemmar. Ibland kan det vara så att de flesta av föreningens medlemmar redan har balkonger och de få som inte har det vill också ha balkong. Ibland vill en minoritet hindra en majoritet och stoppa ett större projekt. Ibland vill några som redan har balkong hindra andra från att få det. Hinder kan finnas i form av en rädsla för insyn, en ovilja att förändring alls sker eller något annat motiv att hindra. Det ger upphov till konflikter och tvingar styrelsen ta en aktiv roll i problemlösning. en sätt för styrelsen att hantera förändringsvilja är att säga nej till allt som går att säga nej till. Men det är ingen bra föreningspolitik att agera bromskloss. Särskilt inte med tanke på att balkonger ger bättre livskvalité och ökar värdet. De flesta styrelser ställer sig positiva till önskemål om balkonger eller andra positiva förändringar, förutsatt att det är möjligt att få bygglov. En väsentlig förändring av föreningens hus eller mark kräver alltid i vart fall stämmobeslut med enkel majoritet. Ett större balkongprojekt är ett exempel på en sådan väsentlig förändring. Den grundläggande förutsättningen för att få igenom ett ombyggnadsprojekt är alltså att en majoritet röstar för förslaget på en stämma.

men majoritet räcker inte alltid. Om byggande av balkonger innebär att någon enskild lägenhet förändras så krävs det utöver stämmobeslut även samtycke från den som berörs av åtgärden. Om det samtycket saknas så krävs ett stämmobeslut med två tredjedels majoritet och hyresnämndens godkännande för att åtgärderna ska få genomföras. Prövningen i hyresnämnden tar tid och det brukar uppstå en olycklig långvarig splittring i föreningen när väl en minoritetsgrupp organiserat sig för att motverka majoritetens vilja. Det är därför bättre att undvika att genomdriva ett projekt tvångsmässigt på det sättet.

” Många föreningar väljer numera också att glasa in eftersom det förlänger balkongsäsongen och ibland även en åtgärd som rejält kan minska störande trafikbuller.” ett sätt att slippa de problemen är att föreningsstämman istället beslutar att projektet skall genomföras endast i den del det inte innebär förändring av någons lägenhet utan dennes samtycke. Då räcker det med majoritetens stöd och någon hyresnämndsprövning är inte nödvändig. Men det innebär naturligtvis samtidigt att projektet endast kan genomföras i de delar där varje berörd bostadsrättshavare samtycker. Det är i dessa fall nödvändigt att ha fått bygglov som tillåter att genomföra projektet delvis. Då kan man genomföra projekt utan tvång, det är bättre.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

62 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

Stoppa smutsen i entrén... Kåbe Original Kulör Samma goda funktion med andra möjligheter! Kåbe Originalmatta Kulör med gummi i grått eller rött alternativt i kombination med Kåbe Originalmatta med svart gummi. Den primära funktionen att stoppa smuts och fukt från att dras in på golven, är fortfarande lika god. Skillnaden är att det finns möjlighet till ett annat färgval eller enkel mönsterläggning när storleken på entrén tillåter det.

...vi har lösningarna! Kåbe Kombi Perfekt där trafik från tyngre vagnar ej kan undvikas!

Kåbe-Mattan AB • Sågverksvägen 10A • SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 • Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se • www.kabe-mattan.se

Kåbe Kombi är den damklacksvänliga, slitstarka och rullbara entrémattan som är ett bra alternativ till Kåbe Originalmatta. Kåbe Kombi förses med inlägg av borst, textil eller gummi. Dessa kan även kombineras med varandra i samma matta.

Styrelseskolan

Kolla att stadgeändringarna är lagliga Många föreningar funderar på att justera sina stadgar för att slippa täcka de underskott avskrivningar orsakar med årsavgiften. En del vill kunna ta ut avgift av medlemmar som upplåter sin bostad i andra hand. Oavsett skälet är det viktigt att kontrollera att de föreslagna stadgeändringarna är lagliga innan kallelsen till stämman där de ska behandlas skickas ut. Det blir minst sagt pinsamt för styrelsen om stadgeändringen underkänns därför att en skrivning inte är tillåten enligt lag.

e flesta föreningar använder någon form av mönsterstadgar. Organisationen Bostadsrätterna har stadgar baserade på mångårig erfarenhet av bostadsrätten. Det är omfattande stadgar och bygger på filosofin att medlemmarna lätt ska veta vad som gäller utan att behöva gå till lagboken. Stadgar kan göras mycket korta och bara innehålla det som lagen ställer krav på. Men då missar man möjligheterna att anpassa stadgarna till förenings egna behov. Även om stadgar vid en snabb jämförelse kan förefalla identiska så finns det ofta viktiga skillnader. Mönsterstadgar är ofta en utmärkt utgångspunkt för ett arbete med att modernisera och anpassa stadgarna till dagens verksamhet.

bland det viktigaste som bör bestämmas och anges i stadgarna är gränserna för föreningens och medlemmens underhållsskyldighet. Det gäller invändigt men också utvändigt när exempelvis mark finns upplåten med bostadsrätt. Allt yttre underhåll anses med tvång ligga på föreningen medan ansvaret för insidan på lägenheten oftast vilar på medlem-

” Det ska vara svårt att ändra andelstalen som fördelar årsavgiften mellan lägenheterna, och det är bra, man ska inte kunna tumma på rättssäkerheten.” men. Frågan är bara var gränsen går mer exakt. Det är viktigt att veta, inte minst om det inträffar något där det finns ett gemensamt ansvar och kostnaderna ska fördelas.

Många medlemmar är trötta på att det pågår ständiga ombyggnader och vill därför begränsa rätten till ombyggnad genom olika stadgeskrivningar. Men här gäller det att tänka på att lagen innehåller mycket starka skyddsregler och att det inte ska inskränka medlemmarnas rättigheter på denna punkt. En annan viktig fråga är på vilket sätt månadsavgifterna ska fördelas mellan lägenheterna och hur lätt eller enkelt en sådan regel kan ändras. Det ska vara svårt att ändra andelstalen som fördelar årsavgiften mellan lägenheterna, och det är bra, man ska inte kunna tumma på rättssäkerheten. ett vanligt önskemål numera är att möjliggöra att någon kan vara ledamot i styrelsen trots att denne inte är medlem. Grundregeln är att en styrelseledamot ska vara medlem eller make/maka till eller sambo med en medlem för att vara behörig att sitta i styrelsen. Men detta kan åsidosättas av stadgarna. Det räcker med en enkel skrivning så kan man möjliggöra för extern person att bli ledamot. En annan fråga som ofta kommer upp är om det går att utöka den krets som kan företräda en medlem på stämmor eller rätten att ta med ett biträde. Svaret är ja, med hjälp av en stadgeändring kan exempelvis barn företrädas av föräldrar eller vice versa. men återigen, bostadsrättslagstiftningen är i vissa delar sträng. Man kan inte inskränka medlemmarnas rättigheter, utan lagen anger minimirättigheter. Reglerna är dessutom tvingande. Därför ska man inte laborera med olika stadgeskrivningar utan att ha ingående kunskap inom området. Görs det ändå bör det nya förslaget stämmas av med en sakkunnig person innan medlemmarna kallas till stämman där stadgarna ska behandlas. Det blir minst sagt pinsamt för styrelsen om den föreslagna stadgeändringen underkänns därför att dess skrivning inte är laglig.

Göran Olsson, jurist, tidigare vd för bostadsrättsorganisationen SBC. Jurist med lång erfarenhet av bostadsrätt.

64 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

NÄR INTE POLITIKERNA KAN GÖRA SITT SÅ MÅSTE DU GÖRA DITT BYT TILL ETC EL Klimatfrågan handlar inte om ord och om att tycka. Det handlar om att byta bort ful el och fossil energi mot ren el. Vi satsar allt på solel. Välj ETC el så gör ditt elköp nytta för både dig och alla andra!

ETC ELHANDEL AB

Box 4403, 102 68 Stockholm, 0771–10 30 70, etcel@etc.se

Ja jag vill teckna ett avtal med ETC El!

ETC BETALAR PORTOT

Fast avgift 49 kr/månad inkl moms. Rörligt pris*. Ja, jag vill göra lite extra nytta och vill betala 10 kr/månad i solcellstillägg. En summa som oavkortat går till att sätta upp fler solceller i våra parker.

FÖR- EFTERNAMN

GATUADRESS

E- POSTADRESS

Jag lämnar fullmakt att ETC får hämta in mina uppgifter om mitt nätabonnemang från min nätleverantör samt att från min elleverantör inhämta uppgifter om mitt elavtal samt säga upp mitt befintliga avtal.

PERSONNUMMER

POSTADRESS

TELEFONNUMMER

ETC Elhandel i Stockholm AB Box 4403 102 68 Stockholm

SIGNATUR

*Rörligt pris på el per kWh. Det är vårt inköpspris plus 4 öre/kWh i påslag + skatt och elcertifikat. Nätavgift tillkommer.

1412-ETC EL-HELG-HELSIDA.indd 1

2015-02-09 14:45

foto: istock

Nästa nummer av Bo bättre kommer 20 maj Tema: Trapphus och fönster l Våra fönster är det som ursprungligen kallades vindöga och hade till uppgift att släppa in ljus i huset. Vi berättar mer om fönstrens historia och den tekniska utvecklingen. Vi tar också en titt på renovering av fönster och av trapphus. Vad man bör se upp med och vad som är lönsamt att satsa på.

Tema: Energibesparing l Miljömedvetna val och låg ene rgiförbrukning ökar värdet på bostadsrätten och kan även leda till en stabil ekonomisk utveckling för föreningen. Det finns en mängd olika sätt och tekniker för att energieffektivisera.

Tema: Städning och sopor l Sopor och sopsortering är ett bekymmer som kan bli en värdefull del för föreningen – läs mer om alternativen. En välstädad fastighet och välskött gård minskar kostnaderna. Ta hjälp av Bo bättres lilla städguide när det är dags att välja tjänster.

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den mest heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Stambyte. Ett stort och omvälvande projekt för en bostadsrättsförening. På bobattre.se kan du ta del av andras erfarenheter, läsa om och ladda ner guider till de olika stambytesmetoderna och få hjälp att hitta entreprenörer. l Säkerhet handlar inte bara om ordentliga lås. Det handlar också om en rad andra åtgärder för att förebygga inbrott och skadegörelse; det handlar om brandsäkerhet, säkra lekplatser med mera. På bobattre.se kan du läsa mer om allt detta och mer till. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler

66 |

b o b ät t r e 1 / 2 0 1 5

som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

Ladda ner tidningen !

Har du missa t ett tidigare nummer av Bo bättre elle r söker en artikel eller et t reportage? Nu finns våra tidigare nummer av Bo bättre att ladda ner på: www.qioz k.com

Hur ser din gemensamma DRÖMTVÄTTSTUGA ut? I år fyller PODAB 70 år. Det firar vi genom att skapa en drömtvättstuga till dig och dina grannar. Det enda du behöver göra är att skriva ner dina önskningar för att vara med i tävlingen. Just din önskan kan bli verklighet. Professionell tvättstugeutrustning är vi specialister på. I vårt kompletta sortiment finns allt som behövs i tvättstugan. Under 2015 får en lycklig vinnare både produkter och inredning i present av oss. Vad önskar du dig? Dröm dig bort och berätta för oss hur din drömtvättstuga ser ut. All information om tävlingen finns på www.podab.se/drömtvättstugan. Besök oss gärna på Fastighetsmässan i Kista 18-19 mars och tävla med oss.

"Jag önskar mig en tvättstuga m ed lekrum där barnen också trivs." Åsa Ahlströ m, Marknadsche f,

Scanna koden och tävla direkt!

AB PODAB Ekonomivägen 9 436 33 Askim Tel: 031-752 01 00 Fax: 031-752 01 50

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

PODAB

NU KAN ALLA FÅ EN EGEN TV-LÖSNING. TILLSAMMANS.

Boxer Tillsammans är en flexibel och billig lösning när du på ett enkelt sätt vill ha digital kabel-TV i ett flerfamiljshus eller en bostadsrättsförening. Antenn och annan teknik är gemensam, men sedan kan alla hushåll ha sitt eget digitala TV-utbud. Vi tar hand om det praktiska och hjälper också alla i huset att abonnera på sina favoritkanaler. Och med Boxer är valfriheten stor. Det är enkelt att välja till, och att välja om. Alla boende kan också ta med sig kanalerna till sommarstugan eller båten. Se mer om hur ni skaffar Boxer Tillsammans på fastighet.boxer.se, ring Erik Ekdahl på 0733-35 70 26 eller Nicklas Karlsson på 0733-35 70 68.

TV SOM DU VILL HA DET