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Universidade Católica de Santos Faculdade de Arquitetura e Urbanismo de Santos Projeto de Arquitetura VII Análise temática: Habitação e moradia Anita Denari Piffer Bruna Tavares de Pinho Júlia dos Santos de Pádua Santos 2020

Anita Denari Piffer Bruna Tavares de Pinho Júlia dos Santos de Pádua Análise Temática: Habitação e moradia

O seguinte trabalho apresentado como exercício inicial à disciplina de Projeto de Arquitetura VII, em março de 2020, na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo de Santos, da Universidade Católica de Santos. Sendo constituido de uma análise das proximadades da Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo. Professores: Christiane Costa e Fábio Onuki

Santos 2020

Resumo A Vila Leopoldina é caracterizada por seu processo de desindustrialização, ocorrido na década de 1980. A região passou por um processo de gentrificação, expulsando a população de baixa renda para locais periféricos da cidade de São Paulo, fazendo com que o local que concentra grande diversidade de usos e oferta de empregos, não permita a fixação de pessoas de baixa renda. Este trabalho tem como tema a análise dos parâmetros habitacionais da região próxima ao CEAGESP, localizado na Vila Leopoldina, na cidade de São Paulo. O objetivo é levantar informações que permitam obter um diagnóstico, pare que sejam estabelecidas diretrizes de projeto para intervenção urbana na região. O método utilizado foi através da análise de mapas, quadros e consulta de teses para se observar e identificar os padrões de ocupação habitacionais.

Sumário 1. Introdução

2. Dados Demográficos

3. Ocupação 3.1. Bairro da Lapa

6 6

Vila Leopoldina, Jaguaré e Butantã

3.2. Histórico de ocupação da Vila Leopoldina 3.2.1. Origem – 1930 3.2.2. Década de 1950 à década de 1970 3.2.3. Década de 1980 ao século XXI 4. Análise do Entorno 4.1. Equipamentos e Usos 4.2. Zoneamento 4.3 Preços e Tipologias 5. Conclusão

8 8 8 8 10 10 15 18 23

1. Introdução

2. Dados Demográficos Subprefeitura: Lapa Distrito: Vila Leopoldina Área (km²): 7,20 Residentes: 47.750 residentes Densidade Demográfica: 5.484 Renda Média: de R$ 5.034 (chefe de família)

O presente trabalho analisa o distrito em que se encontra Companhia de Entrepostos e Aramazéns Gerais de São Paulo, Vila Leopoldina, e alguns distritos do entorno, Jaguaré e Butantã, em relação à habitação e moradia. Região, esta que, a partir da implantação da linha férrea e posterior ligação rodoviária, se tornou importante ponto de conexão da cidade de São Paulo com o interior do Estado e com outros Estados. Tal análise foi feita través da pesquisa de informações contextualizando a ocupação, como a densidade demográfica, a evolução histórica e a situação atual, o entorno, quanto a presença dos equipamentos, a tipologia e seu preço, assim como a frequência de novos empredimentos na região. Possibilitando perceber como a sua industrialização, depois da década de 1950, com a implantação do CEAGESP, em 1969, colaborou para um desenho urbano de grandes lotes e vias, que funcionam como barreiras, e que sua desindustrialização, a partir da década de 1990, tornou a região vuneraveç ao mercado imobiliário, mudando a organização social, favorecendo o acirramento da desigualde, já presente na região, e possivel gentricação.

Fonte: Prefeitura de São Paulo. Favelas: 5,54 1

Porcentagem de domicílios em favelas sobre o total de domicílios da região Ano-base: 2015 Fórmula: número total de domicílios em favelas x 100 ÷ número total de domicílios Fontes do indicador: SEHAB-Habisp/IBGE Observações:atéoanode2009consideramosototaldedomicíliosdoCensode2000(IBGE).Apartirde2010para o cálculo consideramos o total de domicílios do Censo de 2010 (IBGE) 5

3. Ocupação

Figura 1. Linha temporal da Ocupação de Vila Leopoldina. Fonte: Elaborado porAnitaDenariPiffercombase nas dissertações de mestrado de Rodrigues (2013) e Padua (2011).

3.1. Bairro da Lapa

Vila Leopoldina, Jaguaré e Butantã

Segundo a caracterização feita no Caderno de Propostas dos Planos Regionais da Subprefeitura da Lapa (2016), seu desenvolvimento estava vinculado “[...] à implantação da ferrovia e posteriormente ao acesso a várias rodovias que interligam a cidade ao interior do Estado e a outros Estados.”, ao longo das quais, na metade do século XX, foram implantas indústrias e, consequentemente vilas operárias. O que favoreceu, na região, um desenho urbano marcado por grandes lotes industriais e um sistema viário de grandes dimensões e poucas vias.

(2019), possuíam cerca de 48 300 habitantes, em 2017, com menor densidade demográfica que o entorno, conforme a figura 2, na página seguinte, devido a sua ocupação histórica industrial. Do seu uso residencial, apenas 10% do total, 2% são favelas e núcleos, constituídos por 20 (vinte) assentamentos precários e, aproximadamente, 11 500 domicílios2.

Atualmente, tal bairro é composto, entre outros distritos, pela Vila Leopoldina e Jaguaré. E estes dois distritos, somados ao Butantã, segundo dados da Prefeitura do Município de São Paulo 6

2. Fonte: SPUrbanismo, 2018.

Densidade Demográfica – hab/ha Acima de 200 150 – 200 100 – 150 50 – 100 25 – 50 Até 50

Figura 2. Densidade demográfica dos distritos da Vila Leopoldina, Jaguaré e Butantã. Fonte: Elaborado por Anita Denari Piffer com base no mapeamento de densidade demográfica do Projeto de Intervenção Urbana Arco Pinheiros. 2020. | Sem escala 7

vias de circulação viária (e rodoviária), ganharam grandes parques industriais e atividades relacionadas à atividade industrial, como setores de estocagem e logística. (PADUA, 2011, p. 14)

3.2. Histórico de ocupação da Vila Leopoldina 3.2.1. Origem – 1930

segundo Rodrigues (2013), a então canalizada várzea do Rio Pinheiros passa a abrigar indústrias da época, posteriormente, o CEAGESP, em 1969, e, além disso, residências operárias e núcleos de ocupações precárias, conforme o mapa 3 – Ocupação da Vila Leopoldina entre os Séculos XIX e XXI, na página seguinte.

A ocupação original da Vila Leopoldina, distrito onde se encontra o CEAGESP, em São Paulo, segundo Rodrigues (2013), ocorreu entre o final do século XIX e o início do século XX. Através do estabelecimento de algumas famílias Jesuítas Alemães em lotes com características rurais de dimensões grandes, principalmente em relação a profundidade, na região que, ainda não urbanizada, era considerada periférica, por conta da dispersão das áreas urbanas da cidade de São Paulo.

Tais ocupações precárias, abrigam aproximadamente 1 030 famílias, 4 500 pessoas3, divididas entre as favelas da Linha, “[...] que ocupou um antigo ramo ferroviário, ocupada no final da década de 1970.” (RODRIGUES, 2013, P. 2) do Nove e Cingapura Madeirite. “A industrialização desses lugares induziu fortemente sua urbanização, com o estabelecimento de uma população também ligada à atividade industrial e atividades correlatas.” (PADUA, 2011, p. 14).

Data da virada do século XIX para o XX, o loteamento da Vila Leopoldina é contemporâneo a muitos outros loteamentos, corroborado para a tendência de dispersão das áreas urbanizadas de São Paulo, em parte impulsionada pela Lei de Terras de 1850. Essa expansão se dava de forma não contígua e, na maioria das vezes, sem nenhuma infraestrutura além do acesso viário criado especificamente para sua conexão com a “cidade”. (RODRIGUES, 2013, p. 95)

3.2.3. Década de 1980 ao século XXI Então, a partir de 1980, com a desindustrialização do município de São Paulo, na qual a indústria perde importância na estrutura produtiva da cidade, dando lugar a novas atividades econômicas, e a descentralização de parte das atividades do CEAGESP, a Vila Leopoldina passa por um processo de valorização do preço do solo e consequente gentrificação, com a implantação de novos empreendimentos, como conjuntos verticais de escritórios, e equipamentos, o Parque e Shopping Villa Lobos, na década de 1990, nas áreas ociosas que anteriormente eram associadas à indústria, segundo Rodrigues (2013).

Tal ocupação culmina próximo da década de 1930, próximo a várzea ainda não canalizada do Rio Pinheiros, conforme a configuração apresentada na figura 3 – Ocupação na Vila Leopoldina entre os Séculos XIX e XXI, na página seguinte. 3.2.2. Década de 1950 à década de 1970 A partir da década de 1950, numa segunda industrialização paulistana, através de incentivos do governo,

Com isso, alguns locais, então periféricos em relação às regiões centrais das grandes cidades e geralmente próximos a grandes

Segundo Relatório Anual do Instituto Acaia, 2010.

Esses lugares, onde até bem pouco (há aproximadamente 15 anos) predominou a indústria e atividades relacionadas a ela, com uma população predominantemente de classe média e média-baixa, passam a receber novas atividades voltadas para uma classe com um padrão de consumo mais elevado. (PADUA, 2011, p. 13)

Com isso, a ocupação atual do distrito, segundo Rodrigues (2013), pode ser dividida em três. O remanescente da ocupação original, concentrado, principalmente, na chamada Vila Hamburguesa, com famílias tradicionais e construções origi-

nais, que sofre as consequências da valorização do valor do solo do distrito. Grandepartedoslotesfoisubdividaparalocação,comoformadecomplementaçãodosrendimentos,criandocondiçõesparaapermanêncianumbairrocujo custo de vida aumenta progressivamente. (RODRIGUES, 2013, p. 12).

Os assentamentos precários (as favelas da Linha, do Nove e Cingapura Madeirite), próximos ao CEAGESP, constituídas de ocupações irregulares e insalubres, cujos moradores sobre-

Figura 3. Mapa da Ocupação Histórica da Vila Leopoldina entre os Séculos XIX e XXI. Fonte: Elaborado por Anita Denari Piffer com base no mapeamento da ocupação histórica da dissertação de mestrado de Rodrigues (2013 Projeto de Intervenção Urbana Arco Pinheiros. 2020. | Sem escala 9

vivem de trabalhos precários no entorno para se manter na região. “[...] renitente batalha cotidiana dessas pessoas para permanecerem próximas às oportunidades de trabalho e geração de renda, em uma área de intenso processo de valorização.” (RODRIGUES, 2013, p. 13). E, por fim, a área que concentra os investimentos imobiliários, desde 1880 e, principalmente, depois dos anos 2000 “[...] voltado para a tipologia residencial

vertical para média/alta renda.” (RODRIGUES, 2013, p. 6).

Figura 4. - Mapa de Equipamentos e Usos. Fonte: Elaborado por Júlia dos Santos de Pádua com base no Google Maps. 2020. 10

4. Análise do Entorno 4.1. Equipamentos e Usos A análise do entorno do local de intervenção se faz necessária para que ocorra a percepção da promoção e acessibilidade de equipamentos de comercio e serviço no local atualmente às habitações presentes e futuras. Sabe-se que um local com boa qualidade urbanística para se morar apresenta grande diversidade de seus usos do solo e com a variação igualitária entre equipamentos públicos e privados. Na Figura 4. apresenta-se um mapa com os principais equipa-

mentos do entorno, públicos e privados. O local apresenta grande diversidade de usos no entorno próximo ao local de intervenção. Dentro do raio de 1 km há uma maior diversidade de usos, variando entre agências bancárias, supermercados, e equipamentos de educação. Conforme vai se distanciando do local de intervenção, a variedade de usos decai. É importante ressaltar que a implantação do CEAGESP é um vetor de ocupação, característica que permite tal variação dos usos no entorno próximo. No lado oposto ao Rio Pinheiros, está localizado o bairro do Jaguaré, local onde tem uma concentração da população de baixa renda.

Figura 5. – Assentamentos X Usos do Entorno Fonte: Elaborado por Julia dos Santos de Pádua com base no mapeamento de assentamentos precários do Projeto de Intervenção Urbana Arco Pinheiros. 2020. | Sem escala 11

No entorno do Jaguaré, a diversidade e quantidade de usos e equipamentos é menor quando comparado ao outro lado. Foram mapeados escolas, mercados e centros comerciais; não foram localizadas agências bancárias e equipamentos de saúde. No local há ainda a presença de núcleos de atividade industrial. No entorno ao lado do local de intervenção há a presença de dois parques públicos, o Parque Villa-Lobos e o Parque Leopoldina Orlando Villas Boas, oferecendo opções públicas de lazer ao ar livre e contato com área verde para a população. Enquanto que ao redor do CEAGESP há a presença de dois parques públicos, o

que oferece atividade de lazer ao livre e cultural para a população, do lado oposto não foram localizados equipamentos do mesmo tipo. Na figura 5. há um mapa cruzando os equipamentos presentes no entorno com os assentamentos precários presentes. A maior concentração dos assentamentos precários encontra-se do lado oposto ao local de intervenção; quando é observado a localização dos assentamentos e a concentração das atividades urbanas, nota-se que os dois usos não são integrados. Os assentamentos precários são condicionantes para que

Figura 6. – Equipamentos Públicos Fonte: Elaborado por Julia dos Santos de Pádua, com base no Google Maps. 2020. | Sem escala 12

não se forme uma nova centralidade em seu entorno. Ao lado oposto do Rio Pinheiros a quantidade de assentamentos é maior, inversamente proporcional à quantidade e diversidade de usos, confirmando a situação levantada no parágrafo acima. No núcleo de atividade industrial estão concentrados a maior parte dos assentamentos precários; isso demonstra que em locais onde há atividade industrial não é de interesse do

Figura 7. – Tempo X Distância a Pé Fonte:ElaboradoporJuliadosSantosdePádua,combasenomapadepercursosapédoProjetodeIntervençãoUrbanaArcoPinheiroseGoogleMaps.2020. 13

mercado imobiliário para a implantação habitacional, fazendo com que os espaços disponíveis sejam ocupados de forma precária. A região é desqualificada quanto a diversidade de usos, sendo assim desqualificada para o interesse do mercado imobiliário, restando para que a população de baixa renda ocupe o local. Os equipamentos e usos mapeados são em sua grande maioria de instituições privadas, e atendem a população de classe média moradora do local, a maioria localizados acima do Rio Pinheiros, como já foi citado. No próximo mapa, na Figura 6. há um mapeamento com a oferta de equipamentos públicos disponíveis no entorno. A maior quantidade de equipamentos públicos mapeados localizado são os de educação. Novamente, a maior oferta está

localizada no local acima do Rio Pinheiros, onde se encontra a concentração da população de classe média. Foi localizado apenas um equipamento público de saúde, que também está localizado acima do Rio Pinheiros. Na figura 7. há o mapa com a relação tempo de trajeto em relação a distância a pé. Uma relação que precisa ser observada nesta análise, é a relação entre a distância e o tempo a pé que a população leva para se deslocar pelo entorno, isso determina a qualidade de vida do indivíduo morador no entorno. Quanto mais distante for seu local de destino, demanda mais tempo de vida da população em deslocamento e até um impacto econômico no orçamento com gastos de transporte público. No mapa foram apontados os trajetos de maior interesse, e é

mostrado que quem precisa se deslocar para o entorno do local de intervenção, e está abaixo do Rio Pinheiros, leva no mínimo 27 minutos a pé (menor distância apontada no mapa, no trajeto Estação Vila-Lobos Jaraguá/ USP). As características analisadas servem como base para entender quem ocupa e que tipo de habitação há no entorno; acima do Rio Pinheiros há a concentração de equipamentos privados, com grande variação de usos. Isso significa mais acessibilidade à cidade e menos tempo de percurso. Porém tais características

definem preço do m² e consequentemente quem pode ocupar o local. Abaixo do Rio Pinheiros, há pouca variação de equipamentos com maiores distancias entre si; a presença da atividade industrial é um vetor que mantém o desinteresse do mercado de implantar empreendimentos que possam valorizar o local e assim contribuir para a vida da população moradora na região. O CEAGESP serve como condutor de investimento no local,

Figura 8. – Zoneamento. Fonte: Elaborado por Julia dos Santos de Pádua, com base no mapa de zoneamento da Lei Nº 16.402/2016. 2020. 15

pois, como é observado na figura 8, (mapa de usos e equipamentos), quanto mais próximo à sua localização, maior é a quantidade de equipamentos e usos. O Rio Pinheiros serve como um divisor do desenvolvimento, e abaixo de sua localização, está concentrado o maior número de assentamentos precários e a menor oferta e diversidade de usos. 4.2. Zoneamento A Lei Nº 16.402, foi instaurada no ano de 2016 e dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo (LUOS) do Município de São Paulo. A lei foi aprovada de acordo com o Plano Diretor Estratégico (PDE) aprovado no ano de 2014 (Lei Nº 16.050/2014). O PDE da cidade São Paulo tem o objetivo de deixar a cidade mais democrática, e as estratégias gerais para a habitação é socializar os ganhos da produção imobiliária, com a aplicação de outorga onerosa para quem quer construir acima do coeficiente, aplicação dos instrumentos da função social da propriedade (PEUC e IPTU Progressivo no Tempo) e áreas estratégicas para a aplicação de ZEIS; e assegurar o direito à moradia digna, com a Cota Solidariedade (destina 10% da área de novos empreendimentos de grande porte para a produção de Habitação de Interesse Social, 30% da verba do Fundo de Desenvolvimento Urbano para a aquisição de terra bem localizada para os programada de produção habitacional, ampliação das ações de regularização fundiária e o Plano Metropolitano de Habitação.

Na figura 8, há o mapa de zoneamento do perímetro analisado. As zonas identificadas no perímetro analisado foram: • ZEM e ZEMP: Zona de eixo de estruturação metropolitana e Zona de eixo de estruturação prevista – destinam-se a promover os usos residenciais e não residenciais com densidades construtivas altas. Nessas zonas, há a presença de tipologias de galpões e são áreas localizadas próximo ao CEAGESP. • ZC: Zona de Centralidade: dependendo da localidade, à o fomento do adensamento populacional moderado; busca-se a manutenção dos usos não residenciais. Localizadas a partir do raio de 1,7 km. É nessa região que há a maior diversidade de uso do solo, quando comparado ao mapa da figura x.x. usos e equipamentos. Na área também se encontra grande quantidade de comércios e serviços. O uso residencial é permitido. • ZCOR-1 e ZCOR-2: Zona corredor - lotes lindeiros à ZER ou ZPR. Destinados aos usos não residenciais compatíveis com o uso residencial já existente. O uso residencial é permitido de acordo com a LUOS. • ZM: Zona mista - zonas destinadas a promover a diversidade

de usos, com a predominância de uso residencial. É a zona que aparece em maior número do perímetro analisado, inclusive dentro da área de intervenção. O uso residencial é permitido.

• ZEIS-1, ZEIS-2, ZEIS-3 e ZEIS 5: Zona Especial de Interesse Social – destinada à implantação de Habitação de Interesse Social (HIS). As ZEIS foram contornadas de vermelho para melhor identificação. Observa-se que ao lado oposto ao CEAGESP é o local com áreas maiores para a construção de HIS. Na área acima do Rio Pinheiros, as áreas são pequenas e descentralizadas. • ZDE: Zona de desenvolvimento econômico – locais onde antes eram de uso industrial, promovendo sua manutenção e incentivo tecnológico. Localizado ao lado oposto ao CEAGESP, é uma área com edificações remanescente de uso industrial, caracterizado por tipologias tipo galpões. O uso residencial é permitido. • ZPI: Zona predominante industrial – áreas destinadas à implantação e manutenção de usos não residências, em especial usos industriais. Nas áreas destinadas ao uso industrial, são áreas onde encontram-se a instalação de assentamentos precários, quando comparado ao mapa presente na figura x.x. Assentamentos e Usos do entorno. O uso residencial é permitido.

Quadro 1. – Zonas com Incentivo ao Uso Residencial Fonte: Elaborado por Julia dos Santos de Pádua, com base na Lei Nº 16.402/2016.2020.

• ZOE: Zona de ocupação especial – zonas com usos especiais e parâmetros específicos de parcelamento do solo. É a área onde está instalado o CEAGESP. O uso residencial não é permitido. • ZPR: Zona predominante residencial – destinada ao uso residencial de baixa densidade e ao uso não residencial com atividades compatíveis ao uso residencial. • ZER-1: Zona exclusiva residencial – destinada ao uso exclusivo residencial, com lotes de médio porte e baixa densidade. • ZEPAM: Zona de proteção ambiental. Onde estão localizados o Parque Villa-Lobos e o Parque Leopoldina Orlando Vilas Boas. O uso residencial não é permitido. 17

4.3 Preços e Tipologias No local de estudo, dados recentes apresentam que ao longo dos anos algumas alterações territoriais são em decorrência da transformação funcional metropolitana como um todo, tenham sido dadas em função da diminuição e alteração das atividades industriais e neste caso, pela a descentralização dos serviços de distribuição do CEAGESP. Grandes áreas anteriormente associadas a essas duas funções ficaram ociosas já desde o início da década de 2000. Conforme é demonstrado na Figura 9, o mercado imobiliário vem empreendendo conjuntos de escritórios, assim como residenciais, que em um primeiro momento eram de padrão médio e mais recentemente tornam-se de alto padrão. Segundo dados de produção imobiliária da Geoimóvel, atualmente a média do preço do metro quadrado da área estudada está em torno de R$ 7.320, porém analisando especificamente os distritos, é notável grande diferença de preço, pois o valor mais acentuado se concentra na Vila Leopoldina (ver Quadro 2). De certa forma, consequentemente essa efetiva valorização no metro quadrado ocasionou em uma mudança radical, deixando ainda mais evidente os segmentos sociais diferentes, configurando em uma segregação socioespacial. Conforme Rodrigues (2013), antes da entrada em vigor do zoneamento e seus coeficientes urbanísticos, diversas torres residenciais resultaram da intensiva alteração de áreas anteriormente caracterizadas por conjuntos residenciais unifamiliares de padrão médio/baixo.

Quadro 2. – Valor médio do metro quadrado em São Paulo. Fonte: Elaborado por Bruna Tavares de Pinho, com base nos dados da Geoimóvel O vetor de expansão do mercado imobiliário que vai da Rua Carlos Weber em direção à área da CEAGESP representa a incorporação de terrenos maiores, com maior metragem dos apartamentos e com o maior número de dormitórios, banheiros, vagas na garagem e elevadores. Na foto 1, é demostrado um exemplo evidente do distrito da Vila Leopoldina, onde aproximadamente 17 torres foram erguidas durante esse boom imobiliário. O impacto é maior não somente pelo porte das edificações, mas também pela implantação concentrada voltados para si, sem nenhuma relação com o entorno.

Figura 9.Lançamentos Imobiliários dos distritos da Vila Leopoldina, Jaguaré e Butantã. Fonte: Elaborado por Bruna Tavares de Pinho com base no mapeamento de lançamento imobiliário do Projeto de Intervenção Urbana Arco Pinheiros. 2020. | Sem escala 19

“A supervalorização sofrida pelo entorno, vem desde fora, das áreas industriais em meio ao tecido residencial, em direção às edificações remanescentes. Portanto, não são os prédios que substituem as casas forçando a alteração do padrão socioeconômico dos habitantes, e sim o aumento do custo de vida no bairro que diminuiu gradualmente a presença dos antigos moradores.” (RODRIGUES, 2013, P. 250)

Foto 1. – Concentração de edifícios na região da Rua Carlos Weber, na Vila Leopoldina, representando uma radical mudança de uso dos terrenos. Fonte: Google Earth, 2020. À vista disso, a busca de espaço para expansão do setor imobiliários avança cada vez mais sobre lugares periféricos, constituindo em um movimento tendencial de expulsão dos moradores, muitas vezes de comunidade autoconstruídas em terrenos públicos, já os que resistem mostram os conflitos presentes contra a produção de novas fronteiras econômicas no espaço urbano. Fica evidente o caso do descompasso entre os novos empreendimentos e seu entorno e o impacto segregador para os habitantes do local. Dessa maneira, é possível afirmar que a pressão de “expulsão” exercida sobre o território de permanência é de “fora para dentro”.

A intensificação das atividades produtivas e a chegada da CEAGESP na Vila Leopoldina, trazem grande quantidade de empregos formais direitos e indiretos, principalmente associada ao entreposto. Por esse motivo, muito desses trabalhadores que abrangem a posição mais baixa e a mais precária de toda a cadeia produtiva da CEAGESP e das atividades derivadas do entorno, trazem consigo uma grande demanda por produção habitacional. (Figura 5). A ineficácia dos programas habitacionais no atendimento dessa população de baixa renda provoca a ocupação de favelas em espaços públicos não utilizados no seu entorno, tornando-se oportunidade dessa população se fixar próximo às possibilidades de rendimento, a qual até hoje seguem presentes. A crescente pressão exercida pelo capital imobiliário sobre essas áreas, altera os padrões de ocupação forçando o deslocamento das populações “inadequadas” para uma imagem de cidade que tem intenções de se comercializar (Figura 5).

Do lado da margem do Rio Pinheiros, é possível observar uma outra realidade. Segundo dados da pesquisa, Butantã consiste no distrito com a menor proporção de área construída residencial sobre a área construída total do distrito (55%). Devido a região ser detentora de muitos cursos d’água com potencial para implantação de parques lineares, abriga grande contingente de moradores tanto de alta como baixa renda. Logo, o espaço necessário à preservação ambiental é disputado pela população carente para suprir suas necessidades de moradia, o que dificulta a recuperação da qualidade de suas águas. Conclui-se então que um dos grandes desafios dessa região está entre conciliar o atendimento à moradia com a melhoria das condições ambientais e de drenagem, na articulação das politicas ambientais e habitacionais.

5.Conclusão Na pesquisa, verificamos que o grande investimento do capital imobiliário no território ao longo dos anos resultou em um quadro permanente e crescente das transformações do espaço urbano como um todo. Não se refere somente à localização imediata de cada empreendimento, ou dos equipamentos internos de cada condômino, mas também refere-se ao processo de “apropriação” do lugar pelo mercado imobiliário e também ao conjunto de infraestruturas instalada no lugar, a qual indica a importância da ação estatal nos lugares para a realização desses empreendimentos. Dessa maneira, pudemos apontar que nos lugares estudados há uma inflexão em direção à incorporação de terrenos ocupados anteriormente pela atividade industrial e esse processo ocorre com uma certa velocidade. Sendo assim, a partir das análises das relações entre os territórios observa-se a presença da gentrificação. Em um primeiro momento, o setor imobiliário aparece em uma pressão exercida sobre os antigos moradores inviabilizando sua permanência no bairro. Este fato acaba descaracterizando o antigo bairro com a presença cada vez mais significativa das manchas de empreendimentos de alto padrão. À medida que essa mancha avança sobre os distritos, as populações de baixa renda, se deslocam para bairros adjacentes, como por exemplo Jaguaré. O outro tipo de gentrificação, refere-se aos deslocamentos forçados da desocupação das favelas, muitas vezes promovidas pelo próprio Estado. Logo, é preciso atentar aos locais que se dá esse processo com maior intensidade, e buscar ferramentas que impeçam a exclusão socioespacial nessas áreas e ter o objetivo de promover moradia digna aos moradores das habitações precárias. Nesse sentido, é preciso que se imponha socialmente uma lógica que realize o espaço como abstração, produzindo, junto com a

paisagem se transforma como novos condomínios verticais, uma nova realidade social nos lugares, novas sociabilidades, novos ritmos, novas espacialidades. Ao mesmo tempo destroem os espaços e as referências da população do lugar, impõe novas paisagens e novas relações sociais, intensificando as formas de sociabilidade cada vez mais pelas determinações da mercadoria.

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