2023
UNAM Facultad de Arquitectura Licenciatura en Urbanismo
Proyecto de innovación urbana y emprendimiento
Monterrey Centro
Proyecto de innovación urbana Monterrey, Proyecto de Innovacióon urbana / Universidad Nacional Autónoma de México / Facultad de Arquitectura / Licenciatura en Urbanismo / Proyecto de Innovación urbana y emprendimiento / 2024 -1
Universidad Nacional Autónoma de México Facultad de Arquitectura Optativa de la Licenciatura en Urbanismo Proyecto de innovación y empredimiento a escala urbana Periodo 2024-1 Mtro. Jose Manuel Estrada Lagunes Bocanegra Sosa Itzel Ruíz López José Armando García Hernández Andrea Lizbeth Hernández Ortíz Citlali Solís Pérez Abigail Villareal Hernández Juan Pablo Molina Figueroa Darío Reyes Flores Yasmin Luna Fuentes Jaime Emiliano
Monterrey Centro
Red de Distribución Urbana Estrategias logística para Monterrey Proyecto de innovación y empredimiento a escala urbana
Contenido 01.
Introducción 6
02.
Diagnóstico 8 02.1
Ubicación 8
02.2
Contexto territorial de la Zona Metropolitana de Monterrey
10
02.2.1 Aspectos socioeconómicos 12 02.2.2 Servicios urbanos 14 02.2.3 Calidad normativa y regulatoria 17
03. Síntesis del Diagnóstico 22 03.1
Vialidades 24
03.2
Unidades económicas 26
03.3
Comercio al por menor 28
03.4
Centroides 29
03.5
Espacios de oportunidad 30
04. Propuesta 32
05.
04.1
Red de distribución urbana 33
04.2
Ubicación 34
04.3
Superficie
04.4
Propuesta 37
04.5
Corrida financiera
35
38
Conclusiones 42
06. Referencias 44
Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
01. Introducción El Centro de Monterrey, es una colonia que actualmente cuenta con una limitación en su estructura urbana y en los giros de sus actividades, por lo que se busca con el análisis y desarrollo del proyecto un crecimiento económico y aprovechamiento de las actividades existentes de forma que se desarrolle a su máximo potencial la zona teniendo en consideración la atracción de la población así como mejorar en aspectos como la movilidad y el tránsito en la zona.
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El presente proyecto busca el mejoramiento de las dinámicas comerciales en la zona centro de Monterrey generando centros de distribución de mercancías, que también tendrán la función de de bodegas de almacenamiento de productos, para
los locales comerciales de la zona, así buscando el mejoramiento del funcionamiento en las vialidades internas del centro así como aminorar la carga que grandes transportes de carga pueden tener en la zona y las interrupciones que estas pueden causar por las actividades de carga y descarga de mercancías. Identificando las dinámicas comerciales actuales como el tránsito en vialidades a partir de la localización de predios baldíos actualmente y el uso de Sistemas de Información Geográfica para el desarrollo de centroides a partir de estos definir los espacios más óptimos para el proyecto conociendo los terrenos a trabajar los cuales tendrán una función industrial por la cantidad unidades económicas buscando considerar las conexiones a medios de transporte en donde se mejora la calidad del tiempo de estos, así como la dinámica peatonal, para así tener mayor oportunidad de atracción y permitir el disfrute del espacio.
01. Introducción
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Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
02. Diagnóstico
02.1 Ubicación La zona de estudio seleccionada se encuentra situada en el municipio de Monterrey, en el estado de Nuevo León, México. La extensión territorial de la zona objeto de estudio abarca un total de 258 hectáreas y se halla delimitada por las vialidades Pino Suárez, Calle Isaac Garza, Avenida Félix U. Gómez y el cauce del río Santa Catarina. Dicho espacio geográfico constituye una parte fundamental del centro urbano del municipio, albergando la Macroplaza y el edificio del Palacio Municipal.
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Figura 1. Ubicación de la zona de estudio en la Zona Metropolitana de Monterrey
02. Análisis de sitio
Figura 2. Delimitación de la zona de estudio
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Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
02.2 Contexto territorial de la Zona Metropolitana de Monterrey La Zona Metropolitana de Nuevo León cuenta con un total de 18 municipios compuesta por Abasolo, Apodaca, Cadereyta Jiménez, Ciénega de Flores, El Carmen, García, General Escobedo, General Zuazua, Guadalupe, Hidalgo, Juárez, Monterrey, Pesquería, Salinas Victoria, San Nicolás de los Garza, San Pedro Garza García, Santa Catarina y Santiago.
En 2010 la zona metropolitana de Nuevo León tenía un área urbana de 83,165 hectáreas, mientras que en 2020 el área urbana total fue de 93,212 hectáreas, con un incremento de 10,047 hectáreas, un 12.08% respecto al área total de 2010.
Ubicación de la Zona Metropolitana de Monterrey. Elaboración propia.
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Nuevo León
Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
Suelo urbanizable
Considerando el área total de la Zona Metropolitana desarrollado en el punto anterior de 765,745 hectáreas restando el área ya urbanizada de 93,212 hectáreas y el área de las ANP´s que se encuentran dentro de la zona las cuales no se pueden urbanizar la cual es de 58,050 hectáreas nos da un total de 614,483 hectáreas urbanizables.
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El suelo no urbanizable principalmente se determinó cómo la superficie de las distintas ANP´s a nivel estatal las cuales se encuentran dentro de la Zona Metropolitana de Nuevo León, su superficie total es de 58,050 hectáreas.
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02.2.1 Aspectos socioeconómicos Población La Zona Metropolitana de Monterrey tiene 5,341,177 habitantes (INEGI, 2020), compuesta por 2,669,491 hombres (49.98 %) y 2,671,686 mujeres (50.02%). El crecimiento de la población en el área de estudio ha aumentado en cada censo, pero en el periodo de 2010 a 2020 se tiene un incremento más notorio con una tasa del 1,7 %.
Escolaridad La población de 3 años y más es de 5,085,368, se distribuye según su escolaridad en los rubros: educación básica (52.55%), estudios técnicos (0.65%), media superior (20.68%) y superior (21.75%); un 4.37% abarca la población sin escolaridad (3.86 %) y sin especificar (0.51%). Ahora bien, considerando que la población de 18 años y más con educación superior en el estado de Nuevo León es de 1,090,762 habitantes, las principales formaciones académicas en las que se ha desarrollado la población son: Administración y negocios, Ingeniería, manufactura y construcción; además de Ciencias sociales y derecho.
Población Económicamente Activa La población económicamente activa tiene un mayor número de habitantes ocupados (2,615,919) ya que representa el 98.07% de la PEA, en comparación a los desocupados, siendo el 1.93%.
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Población Ocupada La población ocupada es mayormente masculina, esto derivado de las actividades económicas basadas en la industria, es decir, la PO masculina es de 1,584,492 (60.57%) y la PO femenina de 1,031,427 (39.43%).
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Empleo La Zona Metropolitana de Monterrey, se encuentra en el 2023 en el puesto número 1 del país en empresas con más de 50 empleados (IMCO; ICE, 2023), por lo cual el pertenecer al sector empresarial es parte del dominio, potencial y presencia actual de empleos en la ciudad del estado de Nuevo León. En el segundo trimestre de 2023, Nuevo Léon tuvo 2,798,776 ocupados, siendo las ocupaciones con más trabajadores las siguientes (DATA MÉXICO, 2023): • Empleados de ventas, despachadores y dependientes en comercios (145k). •
Comerciantes en establecimientos (117k)
• Conductores de camiones, camionetas y automóviles de carga (97.4k).
Nivel de Ingresos
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El salario mensual promedio de los trabajadores de tiempo completo según el ICE elaborado por el IMC, en el 2023 a nivel estatal es de $11,392, ocupando el puesto número 3 a comparación de todo el país. El 1% del total de trabajadores de la PEA que laboran 40 horas a la semana o más, presentan un ingreso por debajo de la línea de bienestar, siendo así la 2da ciudad mejor posicionada en contar con menor cantidad en este indicador (IMCO; ICE, 2023).
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02.2.2 Servicios urbanos Infraestructura eléctrica En su infraestructura eléctrica, la Zona Metropolitana de Monterrey alberga 14 plantas de generación eléctrica y 14 subestaciones eléctricas. Este subsistema exhibe una capacidad total de generación de energía eléctrica que asciende a 11,215 megavatios (MW), una cifra que supera la demanda eléctrica regional, cifrada en 9,612 MW. Consecuentemente, se observa un superávit en la producción de energía en relación con la demanda eléctrica local.
Torres de transmisión de Nuevo León. Fuente: CFE (2019)
Residuos sólidos urbanos
Relleno sanitario. Fuente: SIMEPRODE (2017)
Actualmente, cuenta con 13 rellenos sanitarios que le dan servicio a 28 municipios, y maneja poco más del 85 por ciento del total de residuos generados en la entidad. Sin embargo, el rápido crecimiento de los centros urbanos y el ultra crecimiento de algunos de ellos dificultan la cobertura total del servicio.
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Equipamientos de salud La concentración de equipamientos de este tipo se localiza en el centro de la Zona Metropolitana, principalmente en el municipio de Monterrey, mientras que al noroeste la existe un déficit de equipamientos del tercer nivel a Zona Metropolitana de Monterrey cuenta con 62 hospitales generales del sector público y 7 hospitales públicos de otras especialidades médicas de acuerdo con datos del DENUE 2022 y respecto a la población afiliada a servicios de salud, el Censo de Población 2020 indica que el 80% se encuentra afiliada a alguna institución y en cada municipio se supera el 70%.
Hospital Metropolitano de Monterrey. Fuente: Secretaria de Salud
La Zona Metropolitana de Monterrey cuenta con 92 planteles educativos de nivel superior, presentando la mayor concentración de estos en el municipio de Monterrey con 47, seguido de San Nicolás de los Garza con 22. Centro Cultural Universtiario. Fuente: Sistema de INformación Cultural (2016)
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Equipamiento educativo
Condiciones de Movilidad
Av. Ignacio Morones Prieto. Fuente: Hora Cero (2017)
Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM) se producen más de 2.9 millones de abordajes diarios en los servicios de transporte público colectivo, dicho sistema de transporte público está conformado por un total de 401 servicios, que incluyen el Metro, los Circuitos DIF, las rutas de Transmetro, el Metrobús y los servicios convencionales de rutas urbanas superficiales, sin embargo, la oferta de modos de transporte en la ZMM no es suficientemente para atender la demanda durante los períodos pico. La movilidad peatonal es poca derivado de las altas temperaturas y la deficiente infraestructura destinada al peatón; mientras que los modos de transporte individual, con especial énfasis en los automóviles, son la opción principal para la movilidad de la población, según datos del INEGI (2015).
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En relación con el transporte de carga ZMM alberga al menos 277 centros de distribución, 26 terminales intermodales y más de 173,000 unidades económicas, lo que requiere una gran infraestructura de transporte ferroviario y vial, junto con unos 58.2 mil vehículos de carga que circulan diariamente en la región. En este sentido el tránsito de estos vehículos está restringido en las principales vías urbanas durante ciertos horarios para controlar la congestión.
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Infraestructura En relación con las condiciones físicas y operativas de la trama vial, se tiene que los tramos de la red de vías primarias y colectoras abarcan 1.800 Km, la mayoría en buenas condiciones. Los ejes carreteros troncales son: la carretera federal No. 85 (México-Nuevo León), que cruza el estado de sureste a norte, conectando las poblaciones de Monterrey, Montemorelos, Linares y Sabinas Hidalgo con las del centro y sur de Tamaulipas (Victoria, Mante y Tampico) y de ah í con todo el sureste y Golfo de México. Hacia el norte comunica con Nuevo Laredo, Tampa, y con Estados Unidos. El tramo entre Monterrey y Nuevo Laredo es de los de más intenso tráfico, pues por él pasa una alta proporción de las importaciones de productos norteamericanos a México. La red ferroviaria está estructurada de tal manera que converge del centro de la capital hacia
fuera y que conecta la mayor parte de municipios de la Zona metropolitana, en el caso de los aeropuertos el de la ciudad de Monterrey el Aeropuerto Internacional General Mariano Escobedo que se encuentra ubicado a aproximadamente 24 kilómetros al norte del centro de Monterrey, en el municipio de Apodaca. Su ubicación estratégica permite un fácil acceso desde el área metropolitana y lo convierte en uno de los principales aeropuertos de México y América Latina, en relación con los puertos el más cercano se localiza en Tamaulipas nombrado como Puerto de Altamira, que es uno de los principales puertos marítimos de México. Las aduanas más cercanas son dos aduanas internas, una localizada en Monterrey y otra en Torreón. La aduana de Monterrey ayuda al comercio terrestre y aéreo, y se divide en 4 secciones aduaneras: sección aduanera del Aeropuerto Internacional General Mariano Escobedo; sección aduanera Salinas Victoria A (terminal ferroviaria); sección aduanera General Escobedo; y sección aduanera Salinas Victoria B (interpuerto).
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Red ferroviaria de la Zona Metropolitana de Monterrey. Fuente Atlas del Sistema Ferroviario Mexicano (2020).
El área de estudio se encuentra regido por el Plan de Desarrollo Urbano del municipio de Monterrey 2013-2025 y el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio de Monterrey, Nuevo León . Donde se tienen 7 objetivos principales:
1.
Mejorar la reglamentación que rige el desarrollo urbano dentro del Municipio de Monterrey.
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02.2.3 Calidad normativa y regulatoria
Es importante mencionar que con el objetivo de entender las problemáticas y saber el tipo de iniciativas que requiere todo el municipio, el plan identifica dentro de la demarcación áreas con características homogéneas, definen 5 áreas territoriales, donde cada una tiene diversas necesidades y problemáticas, que llevan a generar diversas estrategias de actuación.
2. Lograr la optimización del uso del suelo y un equilibrio entre las actividades urbanas. 3. Integrar y mejorar la movilidad, planteando los futuros requerimientos en materia de estructura vial e infraestructura peatonal, y de transporte público, así como para medios de transporte alternos (bicicletas) 4. Manejar los recursos naturales de manera sustentable y evitar la contaminación ambiental generada por la actividad económica dentro del territorio municipal e incentivar acciones sustentables en las edificaciones 5. : Mejorar la imagen urbana a lo largo del territorio municipal. 6. Prever y planear la infraestructura de electricidad, gas, agua y drenaje sanitario sobre el territorio municipal en función de las necesidades de la población.
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7. Modernizar la administración pública urbana que permitan mejorar la gestión del desarrollo urbano
El área que a este proyecto compete es la delegación centro que a su vez se divide en 4 distritos propios; el subdistrito Industrial Moderna, el Mitras Centro, Obispado y el de interés el subdistrito Centro Metropolitano (ver mapa x) , el cual el plan lo describe por problemas como problemas de accesibilidad, saturación de transporte público, expulsión de población, subutilización de equipamiento e infraestructura obsoleta asi como contar con espacios de valor patrimonial que no han sido del todo aprovechado.
Proy. Innov Empren. a Esc. Urb. Delimitación de la delegación centro y sus sub distritos. Fuente: Elaboración propia basado en lo dispuesto en el Plan de Desarrollo Urbano del municipio de Monterrey 2013-2025
La respuesta por parte de la estrategias correspondientes al propio Plan municipal de DU, es el Programa distrital Centro Metropolitano, el cual incentiva la elaboración de un Plan específico bajo la modalidad de Polígono de Actuación, del cual pueden desprenderse polígonos o proyectos específicos, según las necesidades de los sectores que conforman la zona (densificación, conservación, rehabilitación,renovación, imagen urbana, movilidad y demás inherentes) de conformidad con lo dispuesto por la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. Dentro de las acciones que el Plan de Desarrollo propone en consideración de diversas políticas públicas entre las cuales destaca:
018
•
Aprovechamiento de inmuebles abandonados o subutilizados: Solicitar bajo la figura
correspondiente, de las permitidas por la legislación, el uso de los inmuebles no aprovechados, propiedades de la federación, del Gobierno del Estado o de particulares, subutilizados o en esta-
do de abandono, para su habilitación y reutilización pública sustentable. A partir de lo anterior surge la justificación programática normativa de las acciones que este proyecto busca realizar y que además se ve fortalecido por Instrumentos de fomento y gestión, ya que al presentar iniciativas en forma de Plan Parcial o Polígono de actuación el plan determina que se deberán implementar instrumentos de fomento y gestión, que faciliten la realización de dichos polígonos.
a) Exenciones fiscales en fusiones de terrenos: Cuando por causas de utilidad pública sea considerado conveniente el fomentar la constitución o dar mayor celeridad al desarrollo de un polígono de actuación, la Autoridad competente podrá decretar la exención de los costos por derechos de trámite y contribuciones fiscales para el caso de las fusiones de terrenos al interior del polígono de actuación.
Usos de suelo Valor Cultural: Valor Patrimonial Servicios y Comercios Equipamientos y servicios
Uso de suelo
Espacios Abiertos
De acuerdo al plan de desarrollo Municipal de Desarrollo Urbano y el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio de Monterrey, correspondiente al área de estudio se identifican las siguiente zonificaciones:
Subcentros Urbanos
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Dicho lo anterior, resulta importante destacar que este proyecto solicite su implementación mediante la determinación de un Plan Parcial, delimitado por el polígono de estudio y que considera el análisis realizado. No obstante, será necesario revisar la normativa de uso de suelo que a continuación se describe:
Corredores urbanos Alto Impacto
Medio Impacto
Mapa. Zonificación secundaria aplicable al área de estudio. Fuente: Elaboración propia basado en lo dispuesto en el Plan de Desarrollo Urbano del municipio de Monterrey 2013-2025
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Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
De esta reglamentación aplicada, es importante destacar que los polígonos de Servicios y Comercios, Subcentros Uranos y los Corredores Urbanos se le permitirán los usos establecidos en la Tabla de densidad y lineamientos establecidos por el Plan. Del resto es importante destacar sus funciones como: 1.
Valor Cultural: Corresponde al polígono de Santa Lucia, declarado como Zona Protegida, con los caracteres de Zona Histórica, Zona Pintoresca y Zona de Belleza Natural.
2. Valor Patrimonial: Corresponde al polígono del Barrio Antiguo de Monterrey, zona con decreto de protección con el carácter de Centro Histórico, y a los predios ubicados al norte de éste y al sur del polígono de Santa Lucía 3. Equipamientos y servicios: Predios o inmuebles señalados en el presente Plan con ese uso o destino del suelo, utilizados o previstos para el establecimiento de instalaciones que tienen como finalidad atender las necesidades de la población en materia de salud, educación, cultura, asistencia social, culto y demás servicios de utilidad pública.
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4. Espacios Abiertos: Se aplica en los parques, jardines, plazas y áreas ajardinadas de vialidades, no se permite ningún tipo de construcción, salvo aquellas instalaciones necesarias para su conservación.
Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
Tabla de densidad y lineamientos establecidos por el Plan. Fuente: Plan de Desarrollo Urbano del municipio de Monterrey 2013-2025
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03. Síntesis del Diagnóstico
Se llevó a cabo un exhaustivo análisis territorial en el centro de Monterrey con el objetivo de identificar oportunidades para establecer una red de distribución estratégica. Este análisis consideró tanto la morfología como la estructura actual de las actividades económicas en la zona de estudio.
022
Se emplearon herramientas avanzadas de análisis geoespacial para identificar y delimitar espacios estratégicos óptimos para la inserción de un proyecto de distribución. Estos métodos permitieron examinar detalladamente la disposición geográfica de las actividades comerciales y económicas existentes, proporcionando información valiosa para determinar las ubicaciones más eficientes y convenientes para la implementación de la red de distribución.
El análisis territorial realizado representa un enfoque integral y detallado que considera tanto la geografía física como la dinámica económica de la zona estudiada, lo que facilita la identificación de áreas prometedoras y viables para el desarrollo de este proyecto estratégico de distribución.
02. Análisis de sitio
Mapa 03. Delimitación de la zona de estudio
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03.1 Vialidades La identificación estratégica de vialidades se basó en categorías de ancho: 10 metros, 10-20 metros, 20 metros y más de 20 metros. Con esto se busca optimizar la logística al seleccionar vialidades adecuadas para el tránsito de vehículos de carga hacia los centros de carga/almacenes propuestos. Al elegir vialidades en función de su amplitud, se anticipa una mejora en la eficiencia del flujo de mercancías, así como una reducción significativa en los tiempos de traslado.
Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
Mapa 03.1. Análisis de la estructura vial en la zona de estudio
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Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
03.2 Unidades económicas Con el propósito de realizar un análisis detallado de la estructura económica de la zona de estudio, se analizó la información proporcionada por el Directorio Estadístico Nacional de Unidades Económicas (DENUE) basado en las categorías determinadas por el Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte (SCIAN).
El SCIAN es una herramienta para la generación, presentación y comparación de estadísticas relacionadas con las actividades económicas en México. Además, su objetivo es generar la comparabilidad de datos económicos en la región de América del Norte.
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Tabla 1. Clasificación de actividades económicas de acuerdo al SCIAN/DENUE. Elaboración propia.
En el área de estudio, se localizaron 6,836 unidades económicas según registros del DENUE. El sector de “Comercio al por Menor” representa el 41%, mientras que los “Servicios de Alojamiento y Preparación de Alimentos” comprenden el 12% de las unidades. Y un 11% pertenece a “Otros Servicios, excepto Actividades Gubernamentales”. Estos datos proporcionan una visión resumida de la estructura económica de la zona de estudio, destacando áreas clave de actividad económica. A continuación se presentan los datos generales de la distribución de unidades económicas por rama de actividad.
(61) Servicios educativos
(46) Comercio al por menor
(53) Servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles e intangibles
9.9% 2.9% 3.2%
3.9%
44.5%
4.7% 4.8%
7.1%
11.7% (72) Servicios de alojamiento temporal...
11%
(56) Servicios de apoyo a los negocios y manejo de residuos... (62) Servicios de salud y de asistencia social
(52) Servicios financieros y de seguros (31-33) Industrias manufactureras (54) Servicios profesionales, científicos y técnicos (81) Otros servicios excepto actividades gubernamentales
Tabla 2. Distribución de las unidades económicas en la zona de estudio. Elaboración propia con datos del DENUE (2022).
Por otro lado, algunas ramas han experimentado un decrecimiento. La rama de “Actividades Legislativas, Gubernamentales, de Impartición de Justicia y de Organismos Internacionales y Extraterritoriales” muestra un decrecimiento con una TCMA de -1.6%, mientras que las “Industrias Manufactureras” presentan un decrecimiento moderado de -1.5%. Finalmente, los “Servicios Profesionales, Científicos y Técnicos” exhiben una disminución de -0.7%.
11.3%
-1.6%
1.8%
1.2%
0%
1.4%
0.1%
-0.7%
3.8%
2.4%
0.7%
0.8%
(22 )G com enera erc ción ializ , tra ació nsm nd is e e ión, d ner gía istribu , ag c ua ión y yg as.. . (23 )C (31 on -33 str ) In uc c du ión str ia m anu fac tur (43 era )C om erc io a l po (48 (46 rm -49 )C ayo ) Tr o r me ans rcio por al p tes or m , co rre eno os r ya lma (51) c ena Info mie rm ació nto ne nm (52 )S e dio erv sm icio asiv sfi os nan cie ros yd es (53 eg (54 )S uro erv )S s erv icio icio s in sp m o rof bili esi ario on (55 s... ale ) Dir s, t ecc écn ión i c cie o y ntífi s y em admin cos pre is (56 sar tració iale ) Se s o n de g rvic cor r ios por upos de ativ apo os yo a lo sn ego (61 cio ) Se s... (62 rvic ) Se io se rvic duc ios ativ de (71) os salu Se dy rvic de ios asis de esp ten cia arc soc imie ial (72 nto ) , r Se (81) ecr r vic eat Otr io ivo os sde sy ser a otro vic pre lojam ios s... par ient exc ació o te ept (93 oa n d mp ctiv )A o e alim ral y ctiv ida des ent ida os de gub s le ern gis am lati e nta vas les , gu be rna me nta les ...
-1.5%
3.3%
4.3%
13.2%
13.2%
En un análisis detallado de las distintas ramas del SCIAN en el área de estudio, se han destacado cambios importantes en las tasas de crecimiento anual compuesta (TCMA). Al considerar sólo aquellas ramas con más de 10 unidades económicas en el polígono, se pueden identificar los siguientes resultados Ramas con menos significativos: de 10 unidades económicas
Entre las ramas con un crecimiento destacado, sobresalen los “Servicios Financieros y de Seguros” con una TCMA del 13.2%, lo que señala un crecimiento importante en este sector. La “Construcción” exhibe un crecimiento sólido con una TCMA del 4.3%. Por último, los “Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Bienes Inmuebles y Tangibles” registran un incremento con una TCMA del 3.8.
0%
Comparando los datos del DENUE desde 2010 hasta 2022, se observa un incremento de 846 unidades económicas en la zona de estudio. Este aumento refleja una tasa de crecimiento media anual (TCMA) del 1%, la cual resulta ser inferior a la tasa de crecimiento del 1.6% registrada en la Zona Metropolitana de Monterrey. Estos datos indican que, aunque la zona de estudio ha experimentado un crecimiento económico en términos de unidades económicas, dicho crecimiento es más moderado en comparación con la región metropolitana de Monterrey.
02. Análisis de sitio
Evolución 2010-2022
Gráfica 1. TCMA de las unidades económicas por ramas (2010 y 2022). Elaboración propia con datos del DENUE.
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Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
03.3 Comercio al por menor Se llevó a cabo un proceso de depuración en las unidades económicas dentro del área de estudio, enfocándonos exclusivamente en aquellas dedicadas al comercio al por menor. Esta elección se fundamenta en la necesidad de comprender y abastecer las demandas específicas de estos negocios, caracterizados por ser locales de escala
reducida con la falta de espacio para almacenar grandes volúmenes de mercancía, y que requieren un suministro frecuente de productos. Asimismo, se observa la presencia de otras actividades económicas en la zona suroeste del área de estudio, lo que sugiere la existencia de dinamismo y diversidad en el entorno comercial.
028
Mapa 03.2. Ubicación de unidades económicas de comercio al por menor. Elaboración propia con datos del DENUE (2022)
A partir de un análisis de las unidades económicas dispersas en el área de estudio, se identificó un primer centroide en la zona noroeste, con un radio de cobertura de 500 metros. Esta elección se fundamenta en la concentración significativa de comercios al por menor en esta región, lo que sugiere que un centro de distribución dentro de este radio podría eficazmente abastecer a la mayor cantidad de negocios minoristas del área de estudio.
Para designar los dos centroides adicionales, se consideró la notable separación entre las unidades económicas no abastecidas por el primer centroide, sumado a la avenida Juan Zuazua y la presencia de la macroplaza como potenciales obstáculos para el tránsito eficiente de los distribuidores. En consecuencia, se determinó un centroide en el lado oeste de la avenida y el otro al este, cada uno con un radio de 500 metros. Esta estrategia tiene como objetivo identificar el área óptima para la ubicación de los centros de distribución/almacenes, tomando en cuenta la distribución geográfica de la demanda y evitando posibles interferencias logísticas en la operación de los centros de distribución propuestos.
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03.4 Centroides
Mapa 03.4. Ubicación de unidades económicas al por menos y centroides. Elaboración propia.
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03.5 Espacios de oportunidad Durante el análisis de potenciales ubicaciones, se identificaron terrenos baldíos y estacionamientos públicos en el área de estudio para la posible ubicación de los centros de distribución/almacenes. Con esto se busca aprovechar eficientemente los espacios disponibles y minimizar la necesidad de desarrollos extensivos. La prioridad recae en la selección de al menos tres predios que puedan abastecer a cada centroide identificado previamente, garantizando una distribución equitativa y estratégica del área de estudio.
Proy. Innov Empren. a Esc. Urb.
Mapa 03.5. Ubicación de estacionamientos y lotes baldíos en la zona de estudio. Elaboración propia.
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04. Propuesta
Imagen objetivo de los Centros logísticos. Predio 4. Elaboración propia.
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04.1 Red de distribución urbana El Centro de Monterrey, es una colonia que actualmente cuenta con una limitación en su estructura urbana y en los giros de sus actividades, por lo que se busca con el análisis y desarrollo del proyecto un crecimiento económico y aprovechamiento de las actividades existentes de forma que se desarrolle a su máximo potencial la zona teniendo en consideración la atracción de la población así como mejorar en aspectos como la movilidad y el tránsito en la zona.
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El presente proyecto busca el mejoramiento de las dinámicas comerciales en la zona centro de Monterrey generando centros de distribución de mercancías, que también tendrán la función de de bodegas de almacenamiento de productos, para los locales comerciales de la zona, así buscando el mejoramiento del funcionamiento en las vialidades internas del centro así como aminorar la carga que grandes transportes de carga pueden tener en la zona y las interrupciones que estas pueden causar por las actividades de carga y descarga de mercancías. Identificando las dinámicas comerciales actuales como el tránsito en vialidades a partir de la localización de predios baldíos actualmente y el uso de Sistemas de Información Geográfica para el desarrollo de centroides a partir de estos definir los espacios más óptimos para el proyecto conociendo los terrenos a trabajar los cuales tendrán una función industrial por la cantidad unidades económicas buscando considerar las conexiones a medios de transporte en donde se mejora la calidad del tiempo de estos, así como la dinámica peatonal, para así tener mayor oportunidad de atracción y permitir el disfrute del espacio.
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04.2 Ubicación Los centros de distribución de la propuesta se han localizado al norte y sur de la parte centro de la ciudad a partir de los centroides formulados por la cantidad de unidades económicas de comercio minorista y mayorista en la zona centro de Monterrey mencionado previamente.
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A partir de esta delimitación se han elegido 4 terrenos para el desarrolló de los centros de distribución y de almacenamiento en la zona, 2 localizados en la zona norte los cuales tendrán la mayor afluencia de productos por la cantidad de unidades económicas comerciales en esta y cercanos a vialidades con un ancho de 10 a 20 metros para permitir el acceso a transportes de carga, sin la necesidad de recorrer grandes distancias a vialidades con menores dimensiones que pudieran entorpecer la dinámica vial de la zona, así mejorando el tránsito en la zona. Se cuenta con 2 centros de distribución y almacenaje al sur de la zona centro con el propósito de responder a las unidades no contempladas por los centros de distribución al norte, estos se localizan cercanos a la Avenida Constitución la cual es una de las principales vialidades de la Zona Metropolitana de Monterrey lo cual permitirá el acceso los centros de forma eficiente por parte de los transportistas de mercancías.
Ubicación de predios para centros logísticos.
Predio 1 3860 m2
Predio 3 11,800 m2
Predio 2 3860 m2
Predio 4 9,410 m2
Los centros de distribución y almacenamiento al norte de la zona centro cuentan con extensiones de 3860 m2 y 1962 m2 respectivamente, como se ha mencionado anteriormente estos proveerán a la mayor cantidad de comercios minoristas en la zona centro mediante el mejoramiento de la dinámica vial al reducir la cantidad de vehículos de carga y descarga en vialidades de dimensiones menores a 10 m de ancho. Estos espacios al tener una menor área de desplante se enfocarán principalmente a la distribución de mercancías para la optimización de los espacios en los centros.
035
Por su parte los centros de distribución y almacenamiento al sur con una superficie de 11,800 m2 y 9,410 m2 respectivamente, tendrán la principal función de almacenamiento de las mercancías y la distribución a los centros de distribución del norte, ya que al tener una mayor área de desplante y una menor cantidad de unidades a las cuales atender de forma directa el almacenamiento se vuelve una área de oportunidad imprescindible para el desarrollo de los centros y de las mismas actividades en la zona centro de Monterrey reduciendo la cantidad de los transportes de carga y descarga que tengan que circular en la zona haciendo uso de Avenida Constitución como principal acceso a estos espacios de almacenamiento.
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04.3 Superficie
036
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Predio 1 Predio 2
Predio 3
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04.3 Propuesta Macroplaza
Predio 4
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Los centros de distribución y almacenamiento en la zona centro de Monterrey permitirán el mejoramiento de vialidades en la zona reduciendo la cantidad de transportes de carga en la zona, de forma que actividades de carga y descarga se realicen con transportes de menor dimensión y de esta manera el uso en vialidades por estos reduzcan el tiempo de traslado de población local y externa en la zona. En estos se desarrollarán 2 actividades principales, almacenamiento y distribución de mercancías, distribuidas como se ha mencionado previamente, dentro de estas se contará con espacios de carga y descarga de los transportes, mejorando el tránsito en las mismas vialidades. Dentro de los espacios se cuenta con racks para el almacenamiento de las mercancías para su correcta disposición en los espacios con respecto a las áreas que tiene cada uno de los predios a desarrollar.
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04.4 Corrida financiera Una vez identificados los 4 mejores predios debido a su ubicación, dimensiones y normatividad la cual permite hacer la transformacional un uso de bodegas se realizaron 2 estudios de mercado para poder determinar un precio por metro cuadrado aproximado y llevar a cabo la corrida financiera, cabe resaltar que 3 de los 4 predios son estacionamiento y el ultimo se encuentra baldío lo cual es un dato importante al momento de realizar los estudios de mercado.
El resultado del primer estudio de mercado llevado a cabo para determinar el precio por metro cuadrado de los predios 1,2 y 3 con uso de estacionamiento arrojo un resultado de $12,284 por metro cuadrado, mientras que el estudio realizado para el predio 4 dio $19,786 por metro cuadrado si bien es mayor esto es debido al precio del suelo con características similares. Una vez realizado los estudios de mercado se procedió a desglosar la normativa y características de cada predio mostradas en la siguiente tabla:
Tabla 1: Especificaciones normativas de los predios seleccionados N.o de predio
Uso
Superficie
COS
CUS
CAV
Superficie desplante
Superficie racks
Área Racks
Circulaciones
Área edificable
Predio 1
Estacionamiento
11,800.00
0.75
10.00
0.13
8,850.00
4,425.00
2,655.00
1,770.00
41,300.00
Predio 2
Estacionamiento
9,410.00
0.75
3.50
0.15
7,057.50
3,528.75
2,117.25
1,411.50
32,935.00
Predio 3
Estacionamiento
3,860.00
0.75
3.50
0.15
2,895.00
1,447.50
868.50
579.00
13,510.00
Predio 4
Baldío
1,962.00
0.75
3.50
0.15
1,471.50
735.75
441.45
294.30
6,867.00
Ingresos Se procedió a calcular los ingresos esperados para eso se espera un estimado de 6.46 USD como precio de renta por metro cuadrado obtenido de CBRE, haciendo la conversión a pesos mexicanos da un total $110.91 por metro cuadrado
para el proyecto se consideró una superficie rentable de 90,557.20 metros cuadrados, y unos ingresos mensuales totales de $10,043,271.62 lo que equivale a un ingreso anual de $120,519,259.46.
038
Tabla 2: Ingresos esperados Concepto
Cantidad
Precio unitario
Subtotal
Ingreso mensual
Superficie rentable
90,557.20
$110.92
$10,044,441.62
$10,044,441.62
Ingreso anual $120,533,299.45
Con una superficie total de 27,032 metros cuadrados, considerando la superficie de los racks, circulaciones el área edificable total es de 94,612 metros cuadrados considerando la compra de los predios la sumatoria del predio 1,2 y 3 es de 25,070 metros cuadrados los cuales están valorados en $12,284 por metro cuadrado da un total de $307,959,880 mientras que el predio 4 con 1,962 metros cuadrados a $19,786 por metro cuadrado da un total de $38,820,132 por lo tanto la compra de los 4 predios implica un costo total de $346,780,012. Por otro lado el costo calculado de construcción por
metro cuadrado es de $4,726.87 por metro cuadrado considerando que el área edificable total es de 94,612 metros cuadrados el costo total de la construcción es de $447,218,624.44 de igual forma se considero el 5% del total del costo de la construcción para licencias y permisos lo cual da $ 22,360,931 y por ultimo el costo del mobiliario se considera un 7.5% del total de construcción lo que da un total de $33,541,396, sumando todos los costos el proyecto requiere una inversión de $849,900,964.50.
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Egresos
Tabla 3: Egresos del proyecto. Concepto
Cantidad
Construcción
94,612.00
Terrenos
27,032.00
Predio 1
11,800.00
$
12,284.00
Predio 2
9,410.00
$
12,284.00
Predio 3
3,860.00
$
12,284.00
Predio 4
1,962.00
$
19,786.00
Licencias y permisos
1
$ 22,360,931.22
$
22,360,931.22
Mobiliario y equipamiento
1
$ 33,541,396.83
$
33,541,396.83
$
Subtotal
4,726.87
$
$
346,780,012.00
849,900,964.50
447,218,624.44
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$
Precio unitario
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Tabla 4: Resumen de corrida financiera para un periodo de 20 años
Egresos
Periodo (Años)
Concepto
Monto
1a5
6 a 10
11 a 15
15 a 20
Construcción
$447,218,624.44
$447,218,624.44
$-
$-
$-
$-
$-
$-
Terrenos
$346,780,012.00 $346,780,012.00
Licencias y permisos
$22,360,931.22
$22,360,931.22
$-
$-
$-
Mobiliario y equipamiento
$33,541,396.83
$33,541,396.83
$33,541,396.83
$33,541,396.83
$33,541,396.83
$849,900,964.50
$33,541,396.83
$33,541,396.83
$33,541,396.83
Total
Ingresos Concepto
Monto
Superficie rentable
$120,533,299.45
Valor de rescate
1a5
Flujo neto
6 a 10
11 a 15
$192,853,279.12 $506,239,857.70 $506,239,857.70 $-
Total
040
Periodo (Años
$192,853,279.12
1a5 -$657,047,685.37
$-
$-
$506,239,857.70 $506,239,857.70
6 a 10
11 a 15
$472,698,460.87
$472,698,460.87
15 a 20 $192,853,279.12 $12,053,329.95 $204,906,609
15 a 20 $171,365,212.24
El análisis financiero del proyecto se basó en una proyección a 20 años, representando la expectativa de vida útil del negocio. Al considerar un valor de rescate del 10% al final de este periodo, se evaluó la posible valoración de los activos del proyecto en ese momento. La tasa de descuento del 12% fue aplicada para descontar los flujos de efectivo proyectados a su valor presente, reflejando la depreciación del dinero a lo largo del tiempo y el riesgo asociado al proyecto. Esta evaluación resultó en un valor presente neto del proyecto de $74,565,412.97. Esta métrica es fundamental, ya que muestra la diferencia entre el valor presente de los flujos de efectivo futuros y la inversión inicial, proporcionando claridad sobre la rentabilidad potencial del proyecto.
Asimismo, se determinó que la tasa interna de retorno del proyecto es del 5.25%. Esta tasa señala la tasa de crecimiento a la cual el proyecto generaría un rendimiento igual al costo de capital utilizado para financiarlo. Una TIR superior a la tasa de descuento sugiere que el proyecto podría generar beneficios económicos. Estos resultados permiten entender la viabilidad financiera a largo plazo del proyecto, considerando tanto el valor presente neto como la tasa interna de retorno como indicadores clave para la toma de decisiones en inversión.
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Resultados
Tabla 5. Indicadores financieros
Tasa interna de retorno
5.25%
Valor presente neto
$74,627,063.03
Tasa de Descuento
12.00%
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05. Conclusiones En la zona de investigación se debería apoyar a los proyectos aportan al desarrollo de lo económico limitado por lo normativo de la zona, como es el caso de estudio y en el desarrollo de nuevas distribuciones a la zona, ya que quedó muy retrasado conforme a la actualidad y el propio futuro de las ciudades en criterios como los ODS y los
programas como el PMDU. En la propuesta se deben incluir estudios y propuestas específicas de la imagen urbana, así como también deberán plantearse recorridos, ya que no hay un camino dado o que genere esa idea de llegada (la zona central es un segmento ajeno a su contexto). Del estudio antes mencionado deberán desprenderse pro-
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puestas específicas que armonicen los distintos elementos de la imagen y característica de cada sitio para aprovechar el límite de construcción con la mejora de distribución.
043
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06. Referencias 1.
Gobierno de Nuevo León. (2022) . Plan Estatal de Desarrollo 2022-2027. https:// www.nl.gob.mx/plan-estatal-de-desarrollo-2022-2027 https://portal.monterrey.gob. mx/pdf/2013_2025.pdf
2. Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey 2013-2025 https://www.implancmty.org/wp-content/uploads/2013/08/ Parte%20II.%20Ordenamiento%20Urbano. pdf https://portal.monterrey.gob.mx/transparencia/matriz_usos.pdf (MATRIZ 3. Reglamento de zonificación: https://portal. monterrey.gob.mx/pdf/reglamentos/1/Reglamento%20de%20Zonificaci%C3%B3n%20 y%20Uso%20de%20Suelo%20del%20Municipio%20de%20Monterrey.pdf 4. https://imco.org.mx/indice-competitividad-urbana-2022/ 5. https://www.umm.edu.mx/alumnos/servicios-estudiantiles/bolsa-de-trabajo 6. https://www.economia.gob.mx/datamexico/es/profile/geo/nuevo-leon-nl?redirect=true#education-and-employment 7. https://www.tinsadigital.com/que-hacemos/insights/nivel-ingresos/#:~:text=El%20 nivel%20de%20ingresos%20es,coste%20 de%20un%20pr%C3%A9stamo%20hipotecario.
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8. https://portalfinanciero.com/que-es-la-calificacion-laboral/ 9. https://imco.org.mx/indice-de-competitividad-estatal-2023/#:~:text=El%20%C3%8Dndice%20de%20Competitividad%20Estatal%20del%20Instituto%20Mexicano%20 para%20la,y%20de%20empleo%20en%20 ellas.
10. https://www.inegi.org.mx/app/descarga/?ti=6 11. Fondo de agua metropolitano de Monterrey. Plan Hídrico Nuevo León 2050.(2022) En:http://famm.mx/wp-content/uploads/2018/10/ Plan-H%C3%ADdrico-NL-2050.pdf. 12. Programa Estatal de Gestión Integral de Residuos de Nuevo León 2009-2015. En: https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/ file/187464/Nuevo_Le_n.pdf. 13. Programa Integral de Movilidad Urbana Sustentable (2020). Gobierno de nuevo León. Obtenido de: https://www.nl.gob.mx/publicaciones/documento-ejecutivo-pimus 14. REGLAMENTO INTERIOR DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA DEL MUNICIPIO DE HIDALGO, N.L 15. Plan municipal de desarrollo urbano de Ciénega de Flores, N.L. https://www.cienegadeflores.gob.mx/wp-content/uploads/2022/11/ Plan-de-Desarrollo-Urbano-Cienega-de-Flores-NL.pdf 16. Plan municipal de desarrollo https://drive. google.com/file/d/1Vw51iFeqjg5s9nMrLVqDr1JA9Xb6KnUF/view 17. CONEVAL; https://www.coneval.org.mx/coordinacion/entidades/NuevoLeon/Paginas/ principal.aspx
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