Page 1

FORSLAG TIL MINDRE VESENTLIG ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSER FOR FESTNINGSÅSEN II, BJØRKELANGEN, AURSKOG-HØLAND KOMMUNE GBNR 2/183 og del av GBNR 2/170.

PLAN NR XXX Dato:.......................................................................................................07.11.2006 Dato for siste revisjon:...........................................................................23.03.2007 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning:..............................07.05.2007, sak 19/07 Dato for forslag til mindre vesentlig endring……………………… 15.01.2009 Dato for kommunestyrets vedtak av mindre vesentlig endring……… 15.01.2009, sak 8/09

I AVGRENSING I medhold av plan- og bygningsloven § 26 gjelder disse reguleringsbestemmelsene for det området som på plankartet er avgrenset med reguleringsgrense. Planen er datert 07.11.2006.

II FORMÅL I medhold av plan- og bygningsloven §25 er området regulert til følgende formål. 1. BYGGEOMRÅDER 1.1 Frittliggende småhusbebyggelse (B3 - B4, B6 - B9) 1.2 Konsentrert småhusbebyggelse (B5) 1.3 Leilighetsbebyggelse (B1 – B2) 3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 3.1 Kjørevei (K1 – K2) 3.2 G/S-vei / fortau (G1) 3.3 Annen veigrunn 4. FRIOMRÅDER 4.1 Offentlig friområde (F1) 6. SPESIALOMRÅDER 6.1 Kommunalteknisk virksomhet (trafo) (K) 7. FELLESOMRÅDER 7.1 Felles avkjørsel (FA) 7.2 Felles lekeplass (FL1 – FL4) 7.3 Felles grøntareal (korridor) (FG1 - FG3) 7.4 Annet fellesareal for flere eiendommer (AF) 9. KOMBINERTE FORMÅL 9.1 Midlertidig trafikkområde


III Som tillegg til bestemmelsene foreligger det ”Forklaring til reguleringsbestemmelser for Festningsåsen II”, siste revisjon 19.11.2006 I medhold av plan- og bygningsloven §26 gis det følgende bestemmelser om bruk og utforming av arealer og bygninger innenfor planområdet:

§ 0 FELLESBESTEMMELSER 0.1 Estetikk og utforming Vedlagt alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det være skriftlig redegjørelse for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusive hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bebyggelse og de nære og fjerne omgivelser. Som tilleggsdokumentasjon skal det kreves perspektivtegninger og det kan kreves fotomontasje. Fasadematerialet skal trekkes helt ned til terreng. Sokkelen skal ikke være det dominerende uttrykket i fasaden. Det er ikke tillatt med gjerder mellom tomtene. Hekkplanter skal være av stedegen karakter. Taktekking på hovedtakflatens del skal ikke reflektere lys. Takene skal ha farge i gråtoneskalaen, og være betongtaksten, vegetasjonsdekte, eller annet naturmateriale. Det er ikke restriksjoner på takvinkel, men eventuell møneretning skal følge husets lengde. Husenes hovedfarge skal være innenfor jordfargeskalaen, eller ha en farge som er naturlig for materiale som benyttes. Jordfargeskalaen defineres som; farger med fargepigmenter fra jordforekomster, f.eks sienna, oker, grønn jord, umbra og kull (svart). Fargevalg skal dokumenteres i søknad om rammetillatelse ved hjelp av fargekart/fargenummer. Foruten tilpassing til byggegrensene skal huset ligge godt i terrenget, i hht forklaringene til bestemmelsene. Terrengendringer på tomten kan gjøres for å få til tilfresstillende adkomster, men huset skal tilpasses tomten. I henhold til pbl § 70 nr. 2 må støttemur ligge 4 meter fra nabogrense. Murer skal ikke være så høye at de utløser gjerdekrav. Skjæringer i fjell skal ha en helling som er naturlig for området, tilnærmet lik øvrig bart fjell. Skjæringer som er lenger enn 10m skal sprenges med lommer for etablering av vegetasjon langs fjellskjæringen. I Felt B1 og B2 skal terrenget tilbakeføres i jevn skråning foran parkeringsgarasje slik at denne ikke har synlig fasade. Det vises til Estetisk veileder for hvordan bebyggelse skal møte terreng. 0.2 Tilrettelegging for funksjonshemmede I utomhusplan skal det dokumenteres tilrettelegging for funksjonshemmede ved: • gangarealer: stigningsforhold må være under 1:12. • unngå høydeforskjeller/trapping som hindrer bevegelseshemmede. • ved krysningspunkter mellom gangarealer og kjørearealer skal det være nedsenket kantstein med høyde på 20 mm. fra gatenivå, slik at rullestolbrukere har god framkommelighet samtidig som terskelen er høy nok til at blinde kan orientere seg etter den. • Det skal legges inn ledelinjer for svaksynte i form av kantstein eller taktile linjer.


0.3 Fellesområder og offentlige arealer Ved nyplanting skal det plantes vekster med lite pollenutslipp. Bjørk, or og hassel skal ikke benyttes. 0.4 Garasje Ved frittliggende småhusbebyggelse kan det settes opp dobbeltgarasje på opptil 50 m2 bruttoareal. For frittliggende garasjer og garasjer i rekke er maks. gesimshøyde 3m, ved pulttak 4m, og maks. mønehøyde 5 m. Garasje kan plasseres utenfor byggegrensene. Garasje parallelt med vei, skal ligge minimum 1m fra formålsgrense mot den veien tomta har atkomst fra, mens garasje vinkelrett på samme vei skal ligge minimum 5m fra formålsgrensen.

0.5 Støy Før tekniske anlegg byggemeldes skal det foreligge støyberegninger for utendørs og innendørs støy. Ev. støybegrensende tiltak skal inngå i søknad om tekniske anlegg. Ev. felles støybeskyttelsestiltak skal være gjennomført før brukstillatelse for tekniske anlegg gis. Dersom støymålinger/beregninger viser at støybegrensende tiltak må iverksettes for den enkelte bolig, skal oppstående støynivå oppgis for den enkelte bolig. Ev. støybeskyttelsestiltak på den enkelte bolig skal være gjennomført før brukstillatelse for boligen gis. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 skal gjelde. Grenser for tillatt støy er tilsvarende anbefalte verdier i tabell 2 i T-1442. 0.6 Tekniske anlegg Det skal foreligge byggetillatelse for tekniske anlegg (vei, vann, avløp og veilys) før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges og ha en kvalitet samsvarende med den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler som dokumenterer skjæringer og fyllinger. Detaljplanene skal utformes med sikte på tilpasning til eksisterende terreng. Der hvor det er behov for veirekkverk skal det bygges rekkverk som gjenspeiler veiens standard som boligvei. Tradisjonelle autovern tillates ikke. 0.7 Privatrettslige avtaler Etter vedtak av disse bestemmelser kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen ellerbestemmelsene. 0.8 Dispensasjon Dispensasjon fra planen og dens bestemmelser kan, når det foreligger særlige grunner, tillates av plan- og bygningsmyndighetene innenfor rammen av plan- og bygningsloven.

§ 1.1 FRITTLIGGENDE SMÅHUSBEBYGGELSE (Felt B3, B4, B6 – B9) 1.1.1 Boliger og tomter I området kan det oppføres bebyggelse med åpen småhuskarakter innenfor regulert byggegrense på hver tomt. Bebyggelsen kan inneholde en ekstra leilighet pr. eiendom. Det tillates ikke oppføring av tomannsboliger. Leilighet er en selvstendig boenhet med kjøkken, opphold/soverom og sanitærrom. Leiligheten skal utgjøre mindre enn 50 % av hoveddelen. 1.1.2 Utnyttelsesgrad, høyder og utforming Bebyggelsen kan oppføres med inntil 23 %BYA inklusive garasjer for hver enkelte tomt. Maks. gesimshøyde er 7,0 m, ved pulttak 9,0 m, og maks. mønehøyde 9,0 m.


Høydene måles i forhold til gjennomsnittlig terrenglinje ved bygning. Frittstående balkonger og verandaer skal ikke ha større dybde enn fasadens høyde fra gulv på disse til gesims. 1.1.3 Parkering For eneboliger skal det avsettes minimum 2 p-plasser på egen grunn, hvorav 1 plass skal være i garasje/carport. Garasjer/carport skal vises på situasjonsplan ved byggesøknad, selv om ikke garasjer/carport skal oppføres samtidig med boligene. Leilighet på under 60 m2, krever en ekstra p-plass. Leilighet på over 60 m2 krever to ekstra p-plasser. 1.1.4 Atkomst De respektive eiendommene skal ha adkomst som vist på plankart. 1.1.5 Situasjonsplan For hver tomt skal det foreligge situasjonsplan (målestokk 1:200). Situasjonsplan skal følge søknad om rammetillatelse og skal inneholde: • • • • • • • • •

Bebyggelsens plassering i forhold til bebyggelse på nabotomter og eiendomsgrenser innenfor byggeområdet. Bebyggelsens plassering, høyder, takform, takvinkel, møneretning, materialvalg. Beskrivelse av materialbruk i fasader og farger i fasader. Adkomst til bebyggelsen og Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåte, eventuelle forstøtningsmurer og skjermvegger. Parkeringsplasser og garasjer/car-port. Opplegg for innebygd renovasjon med god estetisk utforming. Perspektivtegning eller fotodokumentasjon. Tverrprofiler der ny bebyggelse er lagt inn i forhold til eksisterende og framtidig terreng. Der hvor det er mulig å dokumentere, skal også ny bebyggelse på naboeiendommer vises. Det skal redegjøres for eksisterende vegetasjon og trær, og vises hva som skal tas vare på og hva som skal plantes nytt.

§ 1.2 KONSENTRERT SMÅHUSBEBYGGELSE 1.2.1 Boliger og tomter I området kan det oppføres konsentrert boligbebyggelse som frittliggende småhus, tomannsboliger, firemannsboliger, kjedehus og rekkehus innenfor regulert byggegrense på hver tomt. 1.2.2 Utnyttelsesgrad, høyder og utforming Bebyggelsen kan oppføres med inntil 33 %BYA inklusive garasjer for hver enkelte tomt. Maks. gesimshøyde er 7,0 m, ved pulttak 9,0 m, og maks. mønehøyde 10,0 m. Det gis mulighet for påbygg på tak, med maks gesimshøyde 9,0 meter. Påbygg på tak kan utgjøre maks 1/3 av husets grunnflate. Høydene måles i forhold til gjennomsnittlig terrenglinje ved bygning. 1.2.3 Opparbeidelse av øvrige anlegg Garasjer, carporter og fellesgarasjer samt lekeplasser, skal oppføres samtidig med boligene. For krav til innhold på og ferdigstillelse av lekeplassene gjelder bestemmelsene i pkt. 7.1.2, selv om arealer til lekeplasser ikke er satt av særskilt på reguleringsplanen, men først vises på situasjonskartet. 1.2.4 Parkeringskrav For konsentrert småhusbebyggelse skal det avsettes maksimum 2 p-plasser på egen grunn, hvorav 1 plass skal være i garasje/carport. 1.2.5 Atkomst De respektive eiendommene skal ha adkomst som vist på plankart.


1.2.6 Situasjonsplan For hvert felt skal det foreligge situasjonsplan (målestokk 1:200). Situasjonsplan skal følge søknad om rammetillatelse og skal inneholde: • • • • •

• • • • • • • • •

Endelig inndeling i eventuelle tomteparseller. Bebyggelsens plassering, høyder, takform, takvinkel, møneretning, materialvalg. Prøver av materialbruk i fasader og farger i fasader. Adkomst til bebyggelsen og internt veinett med snuplasser. Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåte, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning. Parkeringsplasser og garasjer/car-port. Lekeplasser/Grøntarealer. Utvendig belysning. Opplegg for innebygd renovasjon med god estetisk utforming. Frisiktsoner. Perspektivtegning eller fotodokumentasjon. Sol- og skyggediagram. Tverrprofiler der eksisterende, tilstøtende og ny bebyggelse er lagt inn i forhold til eksisterende og framtidig terreng. Det skal redegjøres for eksisterende vegetasjon og trær, og vises hva som skal tas vare på og hva som skal plantes nytt.

§ 1.3 LEILIGHETSBEBYGGELSE 1.3.1 Utnyttelsesgrad, plassering og høyder Ny bebyggelse skal ligge innenfor viste grenser for bebyggelse / byggelinjer, og innenfor maksimum byggehøyder som angitt på plankart. Mindre avvik fra byggegrensen kan tillates såfremt det oppnås gode helhetsløsninger. For Felt B1 kan bebyggelsen kan oppføres med inntil 25 %BYA ekskl. boder/skur. Maks. gesimshøyde er kote 178,0. Maks. T-BRA 3.650 m2 over bakken innenfor angitte byggelinjer. Maks. T-BRA 2.600 m2 under bakken innenfor angitte byggelinjer. For Felt B2 kan bebyggelsen kan oppføres med inntil 24 %BYA ekskl. boder/skur. Maks. gesimshøyde som vist på plankart er hhv kote 186,0 og kote 182,0 frem mot Søndre Eidsvei. T-BRA 7.600 m2 over bakken innenfor angitte byggelinjer. T-BRA 2.700 m2 under bakken innenfor angitte byggelinjer. 1.3.2 Opparbeidelse av øvrige anlegg Garasjer, parkeringsplasser og lekeplasser skal oppføres samtidig med boligene. For krav til innhold på og ferdigstillelse av lekeplassene gjelder bestemmelsene i pkt. 7.1.2. 1.3.3 Parkeringskrav I hht. parkeringsnorm vedtatt i kommunen. 1.3.4 Atkomst Felt B1 og B2 skal ha hver sin adkomst fra Søndre Eidsvei. 1.3.5 Situasjonsplan For hvert felt skal det foreligge situasjonsplan (målestokk 1: 500 eller 1: 200). Situasjonsplan skal følge søknad om rammetillatelse og skal inneholde:


• • • • •

• • • • • • • • •

Endelig inndeling i eventuelle tomteparseller. Bebyggelsens plassering, høyder, takform, takvinkel, møneretning, materialvalg. Prøver av materialbruk i fasader og farger i fasader. Adkomst til bebyggelsen og internt veinett med snuplasser. Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåte, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning. Parkeringsplasser og garasjer/car-port. Lekeplasser/Grøntarealer. Utvendig belysning. Opplegg for innebygd renovasjon med god estetisk utforming. Frisiktsoner. Perspektivtegning eller fotodokumentasjon. Sol- og skyggediagram. Tverrprofiler der eksisterende, tilstøtende og ny bebyggelse er lagt inn i forhold til eksisterende og framtidig terreng. Det skal redegjøres for eksisterende vegetasjon og trær, og vises hva som skal tas var på og hva som skal plantes nytt.

1.3.6 Leilighetstyper Innenfor hvert felt skal leilighetstypene være fordelt som følger: Min. 10% av leilighetene skal ha 2 rom. Min. 10% av leilighetene skal ha 4 rom eller mer. Min. 25 % av leilighetene skal ha livsløpsstandard i hht Husbankens krav. Ytterligere 25 % av leilighetene skal ha besøksstandard i hht Husbankens krav.

§ 3 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 3.1 Opparbeidelse Trafikkområdene skal opparbeides som vist i planen og i hht. kommunalteknisk norm for veier i AurskogHøland kommune. 3.2 Sammenhengen i veinettet Samleveien Søndre Eidsvei skal være avkjørselsfri, med unntak for byggeområdene B1 og B2. Vei og fortau langs vei, samt gang- og sykkelvei skal opparbeides og ferdigstilles samtidig. 3.3 Frisikt I frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 0,5 m over tilstøtende veiers planum. 3.4 Behandling av grøfter og skråninger Grøfter og skråninger skal jordkles og tilsås. Skrånings- og skjæringsutslag som faller utenfor regulert veibredde tilfaller tilgrensende eiendom som blir ansvarlig for videre vedlikehold av arealet.

§ 4 FRIOMRÅDER Friområdene skal være åpne for allmenn ferdsel. Friområdet nordøst i området skal tilrettelegges for aktuell bruk, sti til undergang for videre

tilkobling til friområdet øst for planområdet.


§ 6 SPESIALOMRÅDER 6.1 Kommunalteknisk virksomhet (trafo) Omfang og plassering av nettstasjoner skal bestemmes i samarbeid med el-leverandør. Trafo skal følge bestemmelser vedrørende materialer og fargebruk som øvrig bebyggelse. Plassering skal være tilpasset grønnstruktur, felles lekearelaler og landskapsformer. Bygningen skal ha en begrunnet estetisk utforming.

§ 7 FELLESOMRÅDER § 7.1 FELLES AVKJØRSEL 7.1.1 Hjemmelsforhold Felles avkjørsel er felles for tilliggende boligeiendommer med adkomst til denne som vist på plankart. 7.1.2 Opparbeidelse Felles veier skal opparbeides med asfalt og i henhold til kommunalteknisk norm. 7.1.3 Ferdigstillelse Felles atkomstvei skal være ferdig opparbeidet senest 1 år etter at 1. byggetillatelse på tilliggende boligområde er gitt. 7.1.4 Ferdsel Fri ferdsel på felles avkjørsel og videre på turvei/sti skal tinglyses som heftelse på gjeldende berørte eiendommer som omfatter felles avkjørsel i feltene B3, B5, B7, B8 og B9. § 7.2 FELLES LEKEPLASSER OG GRØNTAREAL (DEKKER OGSÅ §7.3 IHHT PLANKART) Fellesområdene er avsatt som buffer mot eksisterende gang- og sykkelvei, Søndre Eidsvei og HV-leiren, og for å sikre at Festningsåsen fremstår som en grønn sammenhengende åsside. Felles grøntområder, stier mv. skal tilrettelegges for aktuell bruk og være klargjort når bebyggelse på tilliggende boligområder tas i bruk og senest 1 år etter at 1. byggetillatelse på tilliggende boligområde er gitt. Avmerkede stier og korridorer skal gruses og skjønnsomt tilpasses terreng og vegetasjon. Mot eksisterende terreng som ikke blir gjenstand for inngrep skal grøntarealene opparbeides slik at det dannes naturlige terreng- og beplantningsmessige overgangssoner. Generelt for alle felles lekeområder gjelder at disse skal opparbeides med oppholdssoner for barn, voksne og eldre. 7.2.1 Hjemmelsforhold Felles lekeområde FL1 og FL2 er felles, inkludert hjemmelsforhold, for boligfeltene B1 – B9. Felles lekeområde FL3 – FL4 og felles grøntområde FG3 er felles for boligfeltene B1 – B2. Hjemmelsforhold for FL4 tilhører B1 og FL3 tilhører B2. Hjemmelsforhold for FG3 tilhører B1 og B2. 7.2.2 Krav til lekeplasser Kvartalslekeplassen skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering og oppsetting av sklie, huske og klatrestativ. Terrenget skrår, og deler av arealet skal være tilnærmet flatt, men terrenget skal utnyttes slik at det også kan fungere som akebakke og/eller utnyttes på annen måte i fri lek. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 6.juli 1996. Ballbane skal opparbeides som et flatt areal på minimum 800 m2 med grusdekke, ev. gressdekke, som tåler høy slitasje. Den skal utstyres med fotballmål og basketkurv. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 6.juli 1996. Ballplassen skal skjermes med nett mot tilstøtende bebyggelse og beplantes i ytterkant med busker som fri hekk og trær. For fellesarealet innenfor felt B1 og B2 gjelder at lekeplassene skal utformes med særlig tanke på barn i alderen 0-6år. De skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig terrengbehandling og oppsetting av huske, klatrestativ, vippeleke og sandkasse. Del av arealet skal være tilnærmet flatt, og ha en jevn, hard flate uten fast lekeutstyr.


7.2.3 Turvei / sti Avmerkede stier og korridorer skal gruses og skjønnsomt tilpasses terreng og vegetasjon. 7.2.4 Vegetasjon På felles grøntområder og på deler av lekearealer som ikke opparbeides, skal eksisterende vegetasjon tas vare på og foredles. Vegetasjon som fjernes skal erstattes med nyplanting av stedstypiske sorter. Områder uten eksisterende vegetasjon skal jordkles, tilsås og beplantes. Mot eksisterende terreng som ikke blir gjenstand for inngrep skal arealene opparbeides slik at det dannes naturlig terreng- og beplantningsmessige overgangssoner. 7.2.4 Godkjenning av planer Planer for utforming og innhold på felles grøntarealer og lekeplasser skal forelegges kommunen for godkjenning samtidig med søknad om byggetillatelse for teknisk infrastruktur. § 7.4 ANNET FELLESAREAL FOR FLERE EIENDOMMER Arealet er avsatt til felles renovasjon. Det skal bygges som ett felles anlegg for de eiendommene som skal benytte det, og dimensjoneres deretter. Det skal være overdekket. For utforming og fargesetting gjelder samme bestemmelser som for øvrig bebyggelse i planområdet. AF er fellesareal for de 5 boligtomtene som sogner til FA5. § 9 KOMBINERTE FORMÅL § 9.1 Midlertidig trafikkområde Området kan disponeres til veiopparbeidelse frem til veiarbeidene er ferdigstil. Grøfter og skråninger skal jordkles og tilsås. Skrånings- og skjæringsutslag som faller utenfor regulert veibredde tilfaller tilgrensende eiendom som blir ansvarlig for videre vedlikehold av arealet. Mot eksisterende terreng som ikke blir gjenstand for inngrep skal arealene opparbeides slik at det dannes naturlig terreng- og beplantningsmessige overgangssoner.

§ 10 BEKKELUKKING Bekken kan lukkes innenfor felt B4, og skal gå åpen fra og med FL1, tom F1. Kulverter og kulvertåpninger der bekken renner under veiene skal utføres med materialer som gir en presis og god tilslutning til tilstøtende arealer. Kulverter skal utføres i henhold til VA-norm, pkt. 2.4. Bekken der den renner gjennom Felles grøntområde og lekeplass skal gis en kultivering tilpasset tilgrensende areal for lek og opphold.

REKKEFØLGEBESTEMMELSER •

Før 1.brukstillatelse innenfor feltene B3, B5 og B7, kan utstedes, skal felles lekeareal, FL2, være ferdig opparbeidet i henhold til reguleringsbestemmelsene.

Før 1.brukstillatelse for boliger innenfor feltene B4, B6, B8 og B9, kan utstedes, skal felles lekeareal FL1, være ferdig opparbeidet i henhold til reguleringsbestemmelsene.

Felles grøntområder og felles turveier/stier, skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelser innenfor tilliggende boligfelt.

Før brukstillatelse for boliger innenfor planområdet kan gis, skal de offentlige veiene med fortau, gang- og sykkelvei være opparbeidet og etablert innenfor planområdet.

Område B1 skal bygges ut og gis (midlertidig) ferdigattest før felt B2 kan gis igangsettingstillatelse.

Reguleringsbestemmelser Festningsåesen 2  
Reguleringsbestemmelser Festningsåesen 2  

FORSLAG TIL MINDRE VESENTLIG ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSER FOR FESTNINGSÅSEN II, BJØRKELANGEN, AURSKOG-HØLAND KOMMUNE

Advertisement