日本: インベストメントマーケットダイナミクス
Keytrends
1
世界全体の投資額拡大 世界の不動産投資額は、良好な融資環境 に支えられて拡大が続いている。賃貸需 要の回復と新規開発の減少で、世界的に オフィスへの投資が拡大している。
3
賃料上昇が不動産取引を後押し
オフィスを中心に需給が逼迫、賃料上昇 が加速していることが、投資家の意欲を 促している。
CPI連動賃料の導入が増えて いること等からも、中長期的な期待賃料 成長率が高まっており、金利上昇による
マイナスの影響を相殺すると考えられる。
主要指標 (2026年Q1） +18%
世界の投資額の前年同期比 ｰ1%
日本の投資額の前年同期比
3位
東京の世界都市別投資額ランキング
2
日本の投資額は2兆円超と昨年並
2026年第1四半期は、第1四半期として過 去最高を記録した2025年第1四半期と同じ
く2兆円を超えた。今期は東京都心の大型 オフィスビルおよび大型ホテルの取引が みられた。
4
見通し
国内外の投資家の日本の不動産に対する 投資意欲は高い。建築コスト上昇や人手 不足による新規供給の抑制は、既存不動 産への投資をさらに促進しよう。
2026年の不動産投資額は2025年を上回り、
6兆円台半ばに達すると予想される。
32%
国内投資額における海外投資家の投資額割合
48%
国内投資額におけるオフィスの投資額割合
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
世界の投資額推移
世界の投資額
• 2026年第1四半期の世界の不動産投資額は米ド ル建てで前年同期比18%増の2,157億ドルとなっ た。底堅い賃貸需要と良好な融資環境に支えら れて、投資額は拡大傾向が続いている。
• 米州の取引は米国を中心に前年同期比比25%増 加、アジア太平洋も同31%増加、一方でEMEA （欧州、アフリカ、中東）は同2%減少となった。
• オフィス回帰にともなう賃貸需要の拡大と新規 供給抑制の影響で、世界的にオフィス投資の拡 大が続いている。
• 中東情勢の影響は今後本格化すると予想される が、エネルギー価格上昇による物価上昇と景気 低迷リスクのほかに、中長期的な建築コスト上 昇による新規供給抑制などの影響が考えられる。
出所：JLL
注釈：アジア太平洋地域はアジアおよびオセアニア地域を、EMEAは欧州、中東およびアフリカ地域、米州は南北アメリカ大陸を指す。
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世界の都市別投資額ランキング
• 2026年第1四半期の世界の都市別ランキングで は、東京は90億ドルで3位となった。2025年第1 四半期ならびに2025年通年の2位から順位を下 げているが、4位以下とは4割以上の差があり、 東京の投資額は主要都市の中でもトップレベル と言える。
• シンガポールはファンド組成にともない複数の 大型オフィスが取引された結果、1位となった。
都市別投資額
出所：JLL
日本の投資額
• 2026年第1四半期の日本の不動産投資額は前年 比1%減の2兆752億円となった。四半期で2兆円 を超えるのは第1四半期として過去最高を記録し た2025年第1四半期に引き続き2度目。
• 投資家による旺盛な物件取得意欲と売り物件の 供給が続いており、投資市場は活発な状況が継 続している。今期は電通本社ビルやハイアット リージェンシー東京といった1,000億円を超える 大型取引が見られた。
• 日本の不動産投資市場においては中東情勢の影 響は今までのところほぼ見られない。今後は長 期化した場合に企業活動が停滞する懸念がある 一方、エネルギー価格上昇や資材不足が、新規 供給のさらなる抑制につながる可能性もある。
日本の投資額推移
（10億円）
海外投資家の投資額
• 海外投資家による投資額は、 2026年第1四半期 で6,719億円となり、前年同期比1%増とほぼ横 ばいであった。
• 2026年第1四半期の国内不動産投資額に占める インバウンド投資額の割合は32%で、2025年通 年に続き30%超の高水準が続いている。
• グローバル投資家を中心に日本の不動産に対す る投資意欲は強く、海外投資家による不動産取 得は高水準が続くと見込まれる。
海外投資家の投資額推移
セクター別投資額割合
• セクター別では、オフィスが引き続き最大の投 資割合を占めた。2026年第1四半期の投資額は 9,891億円で全体の48％を占め、2023年通年の 33％を底とした割合増加が続いている。オフィ ス賃料の上昇が顕著となる中、J-REITによる新 規取得もまた増えつつあるなど投資家の関心は さらに高まっている。
• 物流施設ではJ-REITによる取得が依然として低 調で、投資割合は12％と低下が続いている。
• ホテルは大型物件が取引されたことと案件の数 自体も増えたため、投資割合は15％に増加した。
• 賃貸住宅は、海外投資家によるコリビングの ポートフォリオ取得などがあり、投資割合は 19％へ増加している。
セクター別投資額割合の推移
地域別投資額割合
• 地域別では、東京都心5区が2026年第1四半期に 46％を占め、2025年通年の42%に比べて割合が 増加した。大型オフィスビルや大型ホテルが取 引されたことに加えて、中規模オフィスビルが 多数取引されたことが、割合増加の要因となっ た。
• 大阪圏の割合は16％となり、2025年通年の13％ から増加した。大阪市内中心部で大型オフィス ビルの取引が見られた。
地域別投資額割合の推移
出所：JLL 注釈：東京都心５区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を、東京圏は東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を、名古屋圏は愛知県、岐阜県、三重県を、大阪圏は大阪府、兵庫県、京都府、奈良県を、福岡圏は福岡県、佐賀県、長 崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県を指す。
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不動産キャップレート
不動産キャップレート
• 2009年をピークとして低下傾向が続いていた不 動産の想定キャップレートはオフィス、物流施 設ともに2025年末に引き続き2026年第1四半期 はわずかに上昇した。 国債利回りの上昇が主な 要因である。
• オックスフォード・エコノミクスによれば、今 後も金利の上昇が予想されているが、CPI連動賃 料が増えつつあることなどから期待賃料成長率 が高まっており、両セクターともキャップレー トは横ばいで推移すると予想される。
• キャップレートが横ばいの中で賃料上昇に支え られて、想定価格は上昇基調が継続すると考え られる。もっとも、賃料上昇率はセクター、エ リア、物件によって異なるため、投資家にとっ て対象の選別がより重要になると考えられる。
出所：JLL
注釈：東京グレードAオフィス利回りは東京都心５区のAグレードオフィス、東京圏物流施設利回りは東京圏に所在する大型賃貸物流施設のそれぞれの平均的な推定NOIキャップレート(賃料は市場賃料を想定)を指す。
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2026年第1四半期
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