インベストメント マーケット ダイナミクス 2026年上半期

リサーチ 日本 2026年上半期（1-6月期)

インベストメント マーケットダイナミクス jll.com

日本: インベストメントマーケットダイナミクス

エグゼクティブサマリー

1

世界全体の投資額は引き続き拡大 世界全体で不動産投資は増加傾向にある。 地政学的リスクや金利上昇の可能性は投 資家の懸念材料ではあるものの、投資家 は市場のボラティリティを一時的なもの ではなく構造的なものと捉える傾向が強 まっているため、今後も不動産投資市場 への影響は限定的と考えられる。

3

投資リターンの高まりで投資拡大

主要指標 (2026年上半期）

商業用不動産全般において高い稼働率と 賃料上昇による投資リターンの高まりが 見られ、投資拡大につながっている。新 規供給抑制による需給の逼迫やCPI連動賃 料の導入等からも、中長期的な期待賃料 成長率が高まっており、金利上昇による マイナスの影響を相殺すると考えられる。

+27% 世界の投資額の前年同期比

2位 東京の世界都市別投資額ランキング

17%

2

日本の投資額は過去最高を更新 2026年上半期は、3兆7,517億円と2025年 上半期に続いて過去最高を更新した。今 期は東京都心5区だけでなく、その他の都 内エリアでもオフィスビルの取引が多数 みられた他、データセンターの大型取引 が見られた。

4

見通し 堅調な投資需要に加えて、事業会社によ るオフィス移転に伴う不動産売却やア セットライト化などの動きも見られてお り、投資機会の増加が続くだろう。 2026年通年の不動産投資額も過去最高を 更新して7兆円に達すると予想される。

日本の投資額の前年同期比

30% 国内投資額における海外投資家の投資額割合

45% 国内投資額におけるオフィスの投資額割合

注釈：500万ドルを超える取引が集計対象。更地の売買、 戸建て住宅の売買、分譲マンションの売買は集計対象外。 2

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世界の投資額推移 （10億ドル）

世界の投資額

1,400

•

2026年上半期の世界の不動産投資額は米ドル建 てで前年同期比27%増の4,655億ドルとなった。 米州、EMEA、アジア太平洋地のいずれの地域 においても投資額は増加した。

1,200

米州の取引は米国を中心に前年同期比30%増加、 EMEAは同15%増加、アジア太平洋は同35%増加 となった。

800

•

• •

オフィスや物流施設に対する賃貸需要の拡大を 追い風に、世界的に投資が活発化している。 地政学的リスクや金利上昇の可能性は投資家の 懸念材料ではあるものの、投資家は市場のボラ ティリティを一時的なものではなく構造的なも のと捉える傾向が強まっているため、今後も不 動産投資市場への影響は限定的と考えられる。

1,000

600

+27%

400 200 0

アジア太平洋

EMEA

米州

出所：JLL 注釈：アジア太平洋地域はアジアおよびオセアニア地域を、EMEAは欧州、中東およびアフリカ地域、米州は南北アメリカ大陸を指す。

3

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都市別投資額

世界の都市別投資額ランキング •

•

2026年上半期の世界の都市別ランキングでは、 東京は168億ドルで2位となった。2026年第1四 半期の3位から順位を上げている。 シンガポールの投資額は2026年第1四半期に大 きく増加し、上期においても1位となった。

シンガポール 東京 ニューヨーク

ワシントンDC ロサンゼルス ロンドン シカゴ

米州 EMEA アジア太平洋

アトランタ

ソウル シドニー 0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

（10億米ドル）

出所：JLL

4

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日本の投資額推移 （10億円）

日本の投資額

7,000

•

6,000

•

2026年上半期の日本の不動産投資額は前年比 17%増の3兆7,517億円となった。2025年に続き、 上半期の投資額として過去最高を更新した。 2026年第2四半期は1兆6,765億円と、第2四半期 として2007年の1兆5,024億円を超えて過去最高 となった。 投資家による旺盛な取得意欲と売り物件の供給 が続いており、投資市場は活況が続いている。 今期は東京都心だけでなく、その他の都内エリ アでオフィスビルの取引が多数みられた他、 データセンターの1,500億円超の大型取引が見ら れた。

+13%

5,000

+17%

4,000 3,000 2,000 1,000

0

Q1

Q2

Q3

Q4

出所：JLL

5

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海外投資家の投資額推移 （10億円）

海外投資家の投資額

2,500

40% 34%

•

•

•

海外投資家による投資額は、2026年上半期で1 兆1,105億円となり、前年同期比1%増とほぼ横 ばいであった。 2026年上半期の国内不動産投資額に占めるイン バウンド投資額の割合は30%で、2025年通年に 続き30%以上の高水準が続いている。 海外投資家の日本の不動産に対する投資意欲は 強く、特に欧米系投資家を中心に比較的高いリ ターンを目指すバリューアッド戦略による投資 が増加している。

31%

2,000

30%

27% 21% 21%

1,500 18%

17% 1,000

34%

34%

10%

21% 16%

17%

30%

24% 26%

17% 17%

+1% 20%

13% 9% 10%

500

0

0%

Q1

Q2

Q3

Q4

海外投資割合(%)

出所：JLL

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セクター別投資額割合の推移 100% 13%

セクター別投資額割合

11% 5%

•

セクター別では、オフィスが引き続き最大の投 資割合を占めた。2026年上半期投資額は1兆 6,957億円で全体の45％を占め、2023年通年の 33％を底としてシェアは高まっている。オフィ ス賃料の上昇が顕著となる中、東京都(5区以外) での売買も増加している。

80%

15% 9%

9% 14%

10%

13%

2% 7%

4% 5%

17%

6%

14% 5%

7%

12% 7% 7%

6%

11%

12%

9% 9%

60%

11%

8%

16%

11%

20% 25%

11%

16%

9%

6%

10%

18%

17%

21% 16%

物流施設ではJ-REITによる取得が依然として低 調で、全体に占める割合は14％と、2023年以降、 低下が続いている。 ホテルは地方圏にも売買が広がっており投資割 合は12％に増加した。

5%

19%

18%

14%

20%

55%

52%

43%

50%

31%

52%

賃貸住宅は、海外投資家によるポートフォリオ 取得が増加しており投資割合は19％へ増加して いる。

19%

10%

16% 15%

53%

47% 40% 32%

•

16%

12%

26% 13%

14%

24%

14%

53% 40%

19%

19%

65%

43%

12%

19%

8% 52%

13%

9%

40% 60%

•

12%

21%

19%

5%

12%

17%

18%

•

21%

9% 6%

11%

13%

11%

7%

33%

36%

46%

11%

5%

43%

45%

0%

オフィス

リテール

物流施設

ホテル

賃貸住宅

その他

出所：JLL

7

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地域別投資額割合の推移 100% 6% 2%

地域別投資額割合 •

•

•

地域別では、東京都心5区が2026年上半期に 43％を占め、2025年通年の42%に比べて割合が 若干増加した。 東京都内では都心5区以外でも大型オフィスビル の取引が増加しており、東京都(5区以外)の割合 が23%を占め、2025年通年の14%に比べ割合が 大きく増加している。 大阪圏の割合は15％となり、2025年通年の13％ から増加した。京都府精華町で1,500億円超の大 型データセンターの取引が見られた。

80%

14%

13%

4% 3% 14%

11%

2% 2% 11% 7%

2% 3% 7%

5% 3% 9%

8%

5% 4%

4% 5%

3% 4%

10% 11%

15%

15%

8%

3% 3%

4% 3%

15%

14%

7% 4%

3% 3% 18%

16%

3% 4% 18%

2% 3%

3% 5%

20%

13%

13% 18%

21%

14%

20%

13%

17%

20%

60% 16%

5% 4%

18%

16%

16% 17%

17%

16%

20%

14%

20%

43%

52% 42%

46% 38%

43%

46% 39%

36%

34%

39%

8%

14%

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42%

40%

29%

28%

15%

23%

11% 18%

3% 5%

17%

17%

13%

43%

13%

23%

25% 17%

57%

12%

13%

40% 57%

4%

22% 17%

19%

20%

7%

4% 4%

18%

13%

13%

6%

43%

27%

0%

都心5区

東京都(5区以外)

神奈川・千葉・埼玉

大阪圏

名古屋圏

九州

その他

出所：JLL 注釈：東京都心５区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を、東京圏は東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を、名古屋圏は愛知県、岐阜県、三重県を、大阪圏は大阪府、兵庫県、京都府、奈良県を、九州は福岡県、佐賀県、長崎 県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県を指す。 8

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不動産キャップレート

不動産キャップレート 6.5% •

•

•

不動産の想定キャップレートはオフィス、物流 施設ともに2025年第4四半期、2026年第1四半期 と2期連続で上昇していたが、2026年第2四半期 はオフィスは横ばい、物流施設は引き続きわず かに上昇となった。両アセットのキャップレー ト動向が分かれた背景には、期待賃料成長率の 差がある。 市場では今後も金利の上昇が予想されているが、 CPI連動賃料が増えつつあることなどから期待賃 料成長率が高まっており、両セクターとも キャップレートはほぼ横ばいで推移すると予想 される。

キャップレートが横ばいの中で賃料上昇に支え られて、想定価格は上昇基調が継続すると考え られる。もっとも、賃料上昇率はセクター、エ リア、物件によって異なるため、投資家にとっ て対象の選別がより重要になるだろう。

予想 6.0% 5.5% 5.0%

4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0%

東京グレードAオフィス

東京圏物流施設

出所：JLL 注釈：東京グレードAオフィス利回りは東京都心５区のグレードAオフィス、東京圏物流施設利回りは東京圏に所在する大型賃貸物流施設のそれぞれの平均的な推定NOIキャップレート(賃料は市場賃料を想定)を指す。

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