リサーチ 日本 2025年第4四半期
サスティナビリティ マーケットダイナミクス jll.com
Japan: Sustainability Market Dynamics
Key trends
1 2 2
LEEDは既存MICE施設を含む20件 2025年第4四半期のLEED認証の取得件数は 20件で、2009年からの累計件数は377件、前 期比+5.6%となった 。当期末時点で有効な CASBEE-建築認証を有する物件は前期比で 3.0%減少した。CASBEE-不動産認証はレジ デンシャルでの認証取得が牽引し前期比で 6.9%増加した。
WELLはオフィスでプラチナ3件 2025年第4四半期のWELL認証の取得件数は3 件で、当期末時点で有効な認証を有する物件 は66件、前期比横ばいとなった。Fitwel認証 の取得件数は7四半期連続で0件となっている。 当期末時点で有効なCASBEE-ウェルネスオ フィス認証を有する物件は前期比で0.5%減少 した。ウェルネス認証取得が伸び悩む。
3
特集：不動産のグリーン化対応の潮流
主要指標
日本における不動産のグリーン化対応の潮流 を読み取るべく、JLL日本エナジー&サステナ ビリティサービス（ESS）が直近3年間に受け た問合せの傾向を分析した。投資家と事業者、 外資系と日系の問合せ件数はほぼ半々であっ たが、オーナーとテナントでは前者が8割、 後者が2割と大きな差があった。また、クラ イアントの属性やサービスカテゴリーにより 次のような傾向がみられた。(1)問い合わせが 最も多いのはグリーンビルディング認証取得、 次いで省エネルギー診断である。(2)対象不動 産がESG投資基準に見合った仕様かを認証主 体以外の第三者評価により確認したい投資家 からの問合せが増加している。(3)データセン ターのグリーンビルディング認証取得が活発 なIT業界からの問合せが増加している。(4)テ ナントからの問合せは2割にとどまり、その 過半はグリーンビルディング認証取得である。
前期比+3.2% グリーンビル認証（各認証の増減率の平均）
前期比-0.2% ウェルネス認証（各認証の増減率の平均）
注釈1：LEED、WELL、Fitwelは全ランク、CASBEE-建 築、CASBEE-不動産、CASBEE-ウェルネスオフィスは B+以上を対象とする。 注釈2: 2025年第4四半期のマーケットダイナミクスより 各認証制度における認証取得物件データの重複処理を行 わないこととした。 出所：USGBC, IWBI, Fitwel, IBECs
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グリーンビル認証物件数の推移（認証取得年別）
Green
3,000 2,750
1,750 1,500
1,250 1,000 750 500 250
LEED
CASBEE-BD ～2020
2021
2022
2023
4Q25
3Q25
2Q25
1Q25
4Q24
4Q25
3Q25
2Q25
1Q25
4Q24
0
4Q25
CASBEE-不動産（「CASBEE-RE」）の第4四 半期の認証取得件数は233件で、前期比で増加、 前年同期比でほぼ横ばいとなった。ランク別で はAが189件で約6割、Sが39件で4割弱を占めた。 セクター別ではレジデンシャルが128件と最も 多く、オフィスが59件、物流施設が25件と続く。 当期末時点で有効な認証を有する物件は2,927 件（前期比+6.9%）となった。
2,000
3Q25
•
CASBEE-建築（「CASBEE-BD」）の第4四半 期の認証取得件数は21件で前期比で減少、前年 同期比で半減した。ランク別ではAが16件と大 半を占めた。セクター別では物流施設が10件と 最も多く、オフィスが５件、レジデンシャルが ３件と続く。当期に有効期限満了となった件数 が認証取得件数を上回ったため、当期末時点で 有効な認証を有する物件は526件と、前期に比 べて3.0%減少した。
2,250
2Q25
•
LEEDの第4四半期の認証取得件数は20件で、前 期比、前年同期比ともに増加した。システム別 ではID+C（インテリア設計と建設）が８件、 BD+C（建物設計と建設）が7件を占める。セ クター別ではリテール、オフィスが比較的多い。 2009年からの累計認証件数は377件（前期比 +5.6%）となり、安定した増加が続いている。
1Q25
•
2,500
4Q24
LEEDは既存MICE施設を含む20件が取得
CASBEE-RE 2024
2025
出所：USGBC, IBECs 公開データをもとにJLL作成
注）グラフ上では、CASBEE-建築をCASBEE-BD、CASBEE-不動産をCASBEE-REと表記している。CASBEEの認証取得件数はB+以上を対象としている。2025年第4四半期のマーケットダイナミクスより各認証制度における認証取得物件データの重複処理を行わないこととした。
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ウェルネス認証物件数の推移（認証取得年別）
120 100 80 60 40 20
WELL
Fitwel ～2020
2021
2022
2023
4Q25
3Q25
2Q25
1Q25
4Q24
4Q25
3Q25
2Q25
1Q25
0
4Q24
CASBEE- ウ ェ ル ネ ス オ フ ィ ス （ 「 CASBEEWO」）の第4四半期の認証取得件数は6件で、 前期比、前年同期比ともに半減した。ランク別 ではSが3件、Aが３件と同数だった。当期に有 効期限満了となった件数が認証取得件数を1件 上回ったため、当期末時点で有効な認証を有す る物件は194件（前期比-0.5%）と減少した。
140
4Q25
•
Fitwelの第4四半期の認証取得件数は0件で、7 四半期連続で新規の取得がみられていない。当 期末時点で有効な認証を有する物件は5件（前 期比±0.0%）にとどまっている。
160
3Q25
•
WELLの第4四半期の認証取得件数は3件で、前 期比、前年同期比ともに減少した。３件はいず れもオフィスで、いずれもプラチナを取得した。 当期に有効期限満了となった件数も3件だった ため、当期末時点で有効な認証を有する物件は、 再認証手続き中の5件を含めて66件（前期比 ±0.0%）となった。
2Q25
•
180
1Q25
WELLはオフィス3件がプラチナ取得
200
4Q24
Wellness
CASBEE-WO
2024
2025
再登録中
出所：IWBI, Fitwel, IBECs 公開データをもとにJLL作成 注）グラフ上では、CASBEE-ウェルネスオフィスをCASBEE-WOと表記している。CASBEEの認証取得件数はB+以上を対象としている。2025年第4四半期のマーケットダイナミクスより各認証制度における認証取得物件データの重複処理を行わないこととした。
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リサーチ サステナビリティ マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
【特集】不動産のグリーン化対応の潮流 クライアントの属性による問合せ比率
•
問い合わせが最も多いのはグリーンビルディング認証取得、次いで省エネルギー診断
•
対象不動産がESG投資に見合った仕様かを認証主体以外の第三者評価により確認したい投資家からの問合せが増加
•
データセンターのグリーンビルディング認証取得が活発なIT業界からの問合せが増加
•
テナントからの問合せは全体の約2割にとどまる
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
投資家 20%
40%
60%
事業者 80%
100%
0%
20%
オーナー 40%
60%
事業形態別
所有形態別
資本系統別
クライアントの属性による関心の差異 不動産のグリーン化*1を進めることは重要だとわかっていても、 何から取り組むべきか迷っている企業は少なからずみられる。 JLL日本エナジー&サステナビリティサービス事業部（ESS） が直近3年間に受けた問合せについて、クライアントの属性や サービスカテゴリーによる傾向をまとめ、そこから不動産のグ リーン化対応の潮流を読み取ってみた。
クライアントの属性による問合せ割合をみると、事業形態別で は投資家と事業者がほぼ半々、資本系統別では外資系と日系が ほぼ半々だった。一方、所有形態別では例年オーナーが約８割 を占めており、オーナーの割合が年々高くなっている。オー ナーは、不動産価値の維持や向上により直接的な利益を得られ る、ESG開示を投資判断の重要な要素とする投資家からの資金 調達が有利になる、今後ますます強化される環境規制の影響を 直接的に受ける、ESG要求の高い外資系企業等をテナント誘致 しやすいといった理由から、不動産のグリーン化に積極的にな るのは当然かもしれない。
外資系
テナント 80% 100% 日系
サービスカテゴリー別・事業形態別の問合せ比率
ESSが提供するサービスはおおよそ次のカテゴリーに分けられ る。①省エネルギー診断、②グリーンビルディング認証取得、 ③データ管理、④ESG デューデリジェンス（ESG DD）、⑤エ ンジニアリングプロジェクトマネジメント、⑥ESG・サステナ ビリティ経営・投資コンサルティング、⑦その他（コミッショ ニング、スマートビルコンサルティング、ファシリティマネジ メントコンサルティング等）だ。
40%
投資家からの問合せは、件数の多い順に①省エネルギー診断、 ②グリーンビルディング認証取得、④ESGデューデリジェンス、 ⑥ESG・サステナビリティ経営・投資コンサルティング、③ データ管理となっている。事業者からの問合せは、②グリーン ビルディング認証取得、①省エネルギー診断、⑤エンジニアリ ングプロジェクトマネジメント、⑥ESG・サステナビリティ経 営・投資コンサルティング、③データ管理の順となっている。 ①②③は両者に共通だが、④は投資家ならでは、⑤は事業者な らではのニーズといえる。
0%
投資家
事業者
⑥
⑦
30% 20%
10%
①
②
③
④
⑤
出所：JLL
*1 不動産は、その多面的な環境負荷（GHG排出、水資源消費、廃棄物発生、生物多様性 への影響など）、多様な社会的要請（良好な室内空気環境、ウェルビーイング、地域コ ミュニティとの共生、災害時のレジリエンス確保、ユニバーサルデザインなど）、それら に対する環境等の規制強化などから、グリーン化（不動産を環境に優しい仕様に転換する こと）を推進することが求められている。
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リサーチ サステナビリティ マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
ESG投資コンサルティングへの関心が徐々に高まる サービスカテゴリー別にみると、問合せ件数が3年連続で最多 なのは②グリーンビルディング認証取得である。不動産の環境 性能あるいは関係主体のグリーン化への姿勢を対外的に示す最 も有効なツールのひとつであることから、関心が高い。 次に問合せ件数が多いのは①省エネルギー診断だ。漏エネ*2の 発見は、既存設備の運用改善によるエネルギー使用量の削減を 可能にする。エネルギー使用量の削減は、CO2の排出量削減の みならず、費用削減にもつながることから、関心が高い。
一方、問合せ件数が順調に伸びているのは⑥ESG・サステナビ リティ経営・投資コンサルティングである。具体的には、新 築・改修工事に対するLCA計算、ISO14001取得における現地 調査支援、カーボンオフセットロードマッピング戦略コンサル ティング、企業誘致支援などを行っている。 投資家が不動産を取得する際、ESG投資に見合った仕様である かを確認するために、事前に対象不動産の第三者評価を取得す る事例が増えている。当初は主として④ESGデューデリジェン スの依頼だったが、その重要性が高まるにつれ、より総合的な ⑥ESG・サステナビリティ経営・投資コンサルティングが求め られるようになってきた。 *2 実際に現場を見ると、運用改善以前に設備の故障を放置することで漏エネとなってい る事例も少なくない。漏エネ（漏洩エネルギー）とは、断熱性の低い建物からの熱の漏出 や配管からの熱損失など、本来閉じ込めておくべきエネルギーが外部に逃げ出しているこ とを指し、断熱強化、気密性向上、配管の保温などにより改善できる。一方、浪エネ（浪 費エネルギー）とは、待機電力や過剰な照明・空調の使用など、無駄に消費されるエネル ギーのことを指し、省エネ行動の促進、効率的な機器の導入などにより改善できる。
サービスカテゴリー別の問合せ比率 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ①
②
③
④ 2023
2024
⑤
⑥
⑦
2025
サービスカテゴリー ①省エネルギー診断 ③データ管理 ⑤エンジニアリングプロジェクトマネジメント ⑦その他
②グリーンビルディング認証取得 ④ESG デューデリジェンス（ESG DD） ⑥ESG・サステナビリティ経営・投資コンサルティング 出所：JLL
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リサーチ サステナビリティ マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
グリーンビル認証の問合せは日系事業者が特に多い 問い合わせ主体が投資家か事業会社か、さらには外資系か日系 かで分類し、その分類ごとに問い合わせのカテゴリー（7種 類）を当てはめると、直近3年間で問合せ件数が最も多い組み 合わせは、日系事業者からの②グリーンビルディング認証取得 であった。日系企業で海外の市場を視野に事業展開している場 合は特に、取引先とのESG開示における共通言語としてグリー ンビル認証が用いられるケースが増えている。 次いで、外資系投資家からの①省エネルギー診断、日系投資家 からの②グリーンビルディング認証取得、外資系投資家からの ④ESGデューデリジェンス、日系事業者からの①省エネルギー 診断となった。①と②はクライアントの属性によらずニーズが 高いサービスといえる。 外資系投資家からの問合せが多い④ESGデューデリジェンスで は、ガバナンス、建物構造・材料、建物サービス、ユーティリ ティマネジメント、プロパティマネジメント、エネルギー効率、 水効率、廃棄物管理、ウェルビーイング、気候変動の10項目に ついて不動産を評価している。評価結果は、投資対象不動産が LEED認証取得に相当する仕様となっているか確認するうえで、 投資家にとって有用な指標となっている。
事業形態別・資本系統別の問合せ比率 20%
15%
10%
5%
0% ①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
①
投資家
②
③
④
⑤
⑥
⑦
事業者 外資系
日系
サービスカテゴリー ①省エネルギー診断 ③データ管理 ⑤エンジニアリングプロジェクトマネジメント ⑦その他
②グリーンビルディング認証取得 ④ESG デューデリジェンス（ESG DD） ⑥ESG・サステナビリティ経営・投資コンサルティング 出所：JLL
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リサーチ サステナビリティ マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
IT業界でデータセンターのグリーンビル認証取得増加 クライアントの業種別でみると、直近３年間の問合せ件数が最 多なのは金融/保険、次いでAMとなっている。事業者に限ると 卸売/小売、IT、メーカー、デベロッパーの順となった。 単年では2024年、2025年と事業者の中でITが最も多くなって いる。これは、データセンターの②グリーンビルディング認証 取得が活発になっているためと考えられる*3。電力消費が膨大 なデータセンターは、LEED認証を取得することで投資家や事 業者の求めるESG基準を満たしていることを明示できるほか、 認証取得プロセスにおいてエネルギー効率の改善を実現できる ことから、認証取得の機運が高まっている。 *3 USGBC公開データによると、LEED認証を取得した日本のデータセンターは 11件 （2014年、2016年、2020年、2021年に各1件、2024年に3件、2025年に4件）あり、登録 済み（認証取得に向けて審査中）も4件ある。登録年別でみると、2013年、2015年、2018 年、2019年、2021年が各1件、2022年、2023年が各3件、2024年、2025年が各2件となっ ている。
業種別の問合せ比率 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2023
2024
2025
サービスカテゴリー ①省エネルギー診断 ③データ管理 ⑤エンジニアリングプロジェクトマネジメント ⑦その他
②グリーンビルディング認証取得 ④ESG デューデリジェンス（ESG DD） ⑥ESG・サステナビリティ経営・投資コンサルティング 出所：JLL
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リサーチ サステナビリティ マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
テナントの問合せの過半はグリーンビル認証取得 問い合わせ主体がテナントかオーナーか、さらには外資系か日 系かで分類し、その分類ごとに問い合わせのカテゴリー（7種 類）を当てはめると、問合せ件数が最も多い組み合わせは、日 系オーナーからの②グリーンビルディング認証取得に関する問 い合わせであった。次いで、日系オーナーからの①省エネル ギー診断、外資系オーナーからの①省エネルギー診断、外資系 オーナーからの②グリーンビルディング認証取得、外資系オー ナーからの④ESGデューデリジェンスとなった。 テナント企業に比べてオーナー企業からの問い合わせが圧倒的 に多い理由としては、以下のような事情が挙げられる。そもそ もオーナーは、今後ますます強化される環境規制の影響を直接 的に受けることになる。その一方、不動産のグリーン化は、保 有する不動産価値の維持・向上につながり、ESG開示を投資判 断の重要な要素とする投資家からの資金調達も有利にする。さ らには、ESG要求の高い外資系企業等を誘致しやすくもなる。 一方、テナントにおいても、グリーンビルディング認証に対す る関心は極めて高い。外資系テナントの認証取得に関しては、 移転プロジェクト*4の環境性能について第三者評価を受けるよ う投資家や株主から迫られた事業者がLEED認証を取得する事 例が多い。日系テナントの認証取得に関しては、データセン ターでLEED認証を取得する事例、大手メーカーや卸売業の本 社オフィスでLEED認証やWELL認証を取得する事例などがみ られる。 *4 移転先のオフィス等のスペースを指す。ただし、ベースビルのポテンシャ ルも大いに影響する。
所有形態別・資本系統別の問合せ比率 25% 20% 15% 10% 5% 0% ①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
①
オーナー
②
③
④
⑤
⑥
⑦
テナント 外資系
日系
サービスカテゴリー ①省エネルギー診断 ③データ管理 ⑤エンジニアリングプロジェクトマネジメント ⑦その他
②グリーンビルディング認証取得 ④ESG デューデリジェンス（ESG DD） ⑥ESG・サステナビリティ経営・投資コンサルティング 出所：JLL
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