リサーチ 東京オフィス マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
東京 主要指標 •
堅調な賃貸活動により2025年新規需要が過去最高水準に到達した
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築浅や好立地のオフィスに対する堅調な需要と限られた供給を背景に、空室率はさらに0.2ポイント低下し、0.7%と なった
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引き続き空室が限られているため、賃料は8四半期連続で上昇している
新規需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
720,400 ㎡ 501,700 ㎡ 0.7% 月額坪当たり38,252円 +9.4% 賃料上昇
注釈：需給と賃料は大阪のAグレードオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 東京グレードAオフィス市場は堅調に推移し、新規需要(*)は2025年第4四半期に124,700㎡に達した。従業員のオフィス回帰を促すための環境改 善のほか、人員増など業容拡大がオフィス需要をけん引した。業種別では、プロフェッショナルサービス、IT企業及び製造業が需要を牽引しし た。当四半期の注目すべきリース活動には、大手外資系企業の大規模な本社移転と、国内大手企業による2030年以降完成予定の大規模プロジェ クトの予約契約が含まれた。
新築ビルでは赤坂トラストタワー（港区、地上43階建て、貸床面積105,800㎡)の1棟が2025年第4四半期にほぼ満室稼働で竣工となった。同ビ ルは2025年新規供給のほぼ20%を占めている。東京グレードAオフィス市場の空室率は0.7%と、前四半期比0.2ポイント低下、前年同期比2.10 ポイント低下となった。
需給の推移 (1,000㎡) 800
5%
600
4% 3%
400
2%
月額坪当たり賃料は2025年第4四半期末時点で38,252円となり、前期比3.3%上昇、前年同期比9.4%の上昇を記録した。今期のグレードAオフィ ス想定価格は前四半期比3.0%上昇、前年同期比14%上昇となった。長期金利の上昇を受けて想定キャップレートは5bps上昇したものの、それ による価格下落要因を賃料上昇が上回った。注目すべき取引には、FPGによる京橋トラストタワーの追加持分取得（140億円）が含まれる。
200 0
0%
見通し
-200
-1%
2025年12月時点のオックスフォード・エコノミクス予測によると、2026年の実質GDP成長率は0.1ポイント上方修正され＋0.7%となった。 2026年竣工予定の物件の内定率が高まっているため、テナント需要は2027年以降の供給へとシフトするとみられる。そのため、当面は空室率 は低水準にとどまると予想され、 賃料も2025年と同等の9％を超える上昇が見込まれる。
1%
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
純需要 東京Aグレー ドオフィスの 定義
所在
東京23区の 千代田 区、港 区、中 央区、 新宿区 、渋谷 区でJLLが指 定した エリア
(*)当四 半期に おける 新規需 要から 退去に よる空 室発生 を差し 引いた 実質的 な需要 の増減 。
延床面 積
30,000㎡（9,075坪） 以上
基準階 面積
新規供給
1,000㎡（302坪） 以上
空室率 竣工年
199 0年以 降
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