Research 日本リサーチ 2026 年9月
成長が続く 福岡圏の物流施設市場 ストック不足が示す成長余地
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
福岡圏
(千坪)
200
1000 800
新規供給 / 新規需要
150
近年、福岡圏では大型先進物流施設の供給が増加している。過去 最大の供給量は2024 年の約73,000 坪だったが、 2026 年には約 93,000 坪とこれを上回り、さらに 2027 年には約165,000 坪と 2024 年実績の2.3 倍超という大量供給が予定されている。市場では供給 過多や空室率上昇の懸念も囁かれているが、域内の生産活動量や 物流活動量に鑑みると、福岡圏は他の主要都市圏に比べて物流施設 のストックが依然として不足していると考えられる。
600 100 400 50
200
0
0
本レポートでは、東京圏・大阪圏・福岡圏の定量比較から福岡圏 の「物流施設充足度」を分析し、今後の福岡圏における市場の成 長可能性について考察する。
新規供給
新規需要
総ストック (右軸)
出所： JLL,2026 年第2四半期時点
JLL 定義の大型物流施設 築年
2000 年以降
延床面積
50,000 ㎡以上(東京圏、大阪圏 )、 30,000 ㎡以上(福岡圏、その他 )
その他
賃貸物件のみ(自用倉庫は除く )
•東京圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県 •大阪圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県 •福岡圏：福岡県、佐賀県
2
千
(千坪)
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総ストック
はじめに
大型物流施設の供給量と総ストックの推移
成長が続く福岡圏の物流施設市場
01 3都市圏比較で 浮かび上がる ストック不足 東京圏、 大阪圏、 福岡圏の3都市圏におい て、 「 生産活動量」 「 物流活動量」 と 「 既存 の大型物流施設ストック 」 を定量比較した 。 その結果、 生産・ 物流の活動量に鑑みると 、 物流施設ストックの割合は 、 東京圏・ 大阪圏 のいずれと比較しても福岡圏は低いと言え る。
❶生産活動量から見た物流施設充足度 製造業の生産活動量を示す 「 製造品出荷額」 に 対する大型物流施設の延床面積を比較すると 、 東京圏を 100 とした場合 、 大阪圏は約40 、 福岡 圏は約35 にとどまる 。 福岡圏では、 生産規模に 対して物流施設の集積が東京圏ほど進んでいな いことがうかがえる 。 ❷物流活動量から見た物流施設充足度 一方、 物流活動の実態を示す 「 貨物輸送量（ ト ン ）」 に対する大型物流施設の延床面積では 、 東京圏を 100 とした場合 、 大阪圏は約47 、 福岡 圏は約23 にとどまる 。 生産規模との比較でみて も福岡圏の物流施設ストックは限定的であった が、 物流活動量との対比ではその傾向が一段と 鮮明であり 、 福岡圏における物流施設の供給余 地の大きさがうかがえる 。 この 「 不足」 は実際の市場にどのような影響を 与えているのか 、 次に3都市圏の賃料動向を比較 する 。
生産・物流活動量あたりのストック水準比較
(東京=100)
100
80
60
40 40
47 35 23
20
0
生産活動量あたりの ストック水準 *1 東京圏
物流活動量あたりの ストック水準 *2 大阪圏
福岡圏
製造品出荷額 （百万円）
貨物輸送量 （百万トン）
約7,000,000
72,661,616
784.97
大阪圏
約2,100,000
55,466,756
515.89
福岡圏
約460,000
13,935,933
223.20
圏域
ストック （坪）
東京圏
2024 年時点データ 出所：国土交通省「全国貨物純流動調査（物流センサス）」、 総務省・経済産業省「経済構造実態調査」をもとに JLL作成 *1生産活動量=ストック量 ÷製造品出荷額 *2物流活動量=ストック量 ÷貨物輸送量（トン）
3
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
02 賃料動向： 他圏域を凌駕する 成長性
❶圧倒的な賃料上昇力 福岡圏の賃料は2012 年から 2026 年で50 % 上昇した 。 これは東京圏 （ 24 % ） の2.1倍、 大阪圏（ 16 % ） の3.1倍に相当し 、 3都市圏のなかで最も高い成長率である 。 需要拡大や供給不足を背景に 、 賃料上 昇圧力がもっとも強く働いてきた成長市場と言える 。
賃料インデックス推移 (2012=100) 150
賃料成長率
140
福岡圏
50 %
130 120
3都市圏共通の傾向として 、 近年は建築費の 高騰を背景に大型物流施設の賃料が上昇傾向 にある 。 中でも福岡圏の賃料は 、 建築費が上 昇基調となった 2012 年以降の賃料成長率が 50 ％と 、 他の都市圏を大きく上回っている 。 一方で建築費の上昇率も福岡圏は 3都市圏の 中でもっとも高く 、 開発のハードルは決して 低くない 。 しかし福岡圏は物流施設市場とし て3つの優位性を有していると考えられる 。
東京圏
24 %
110
大阪圏
100
16 % 90 80
東京圏
大阪圏
福岡圏
出所： JLL
4
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
推定開発利回りの比較
❷3都市圏のなかで最も高い開発利回り
4.0% 3.8%
土地代ならびに建築費を含む想定開発コストを分母とし、 3年後の予想 市場賃料から推計した NOI を分子として開発利回り（ Yield on Cost ）を 算出した。その結果、東京圏と大阪圏がともに 3.5% となったのに対 し、福岡圏は 3.8% と相対的に高い水準を示した。これは、福岡圏では 開発コストに対する収益性が東京圏および大阪圏を上回ることを示唆し ている。開発利回りの観点からみれば、福岡圏における物流施設開発の 投資魅力度は相対的に高く、今後の新規開発を一定程度下支えする要因 になると考えられる。
3.8% 3.6%
3.5%
3.5%
3.4% 3.2% 東京圏
大阪圏
福岡圏
出所： JLL作成
❸相対的に低い開発コスト 賃料、建築費ともに上昇率は 3都市圏で最大となったが、 2025 年時点の 建築費は約670 千円/坪と、東京圏比で 17% 、大阪圏比で 7% 低い。すな わち福岡圏は高い賃料成長力を有しながらも、建築コストの水準は依然 として東京圏を下回っている。こうしたバランスの良さは、継続的な新 規供給を支える要因の一つと考えられる。
建築費推移 (千円/坪)
900
2025 年 建築費
700
2012 年からの 上昇率
東京圏 約800 千円/坪
約185 %
大阪圏 約720 千円/坪
約165 %
福岡圏 約670 千円/坪
約200 %
500 300
東京圏 出所： 国土交通省「建築着工統計調査」
5
大阪圏
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
100 2000
しかし、 2027 年には過去最大の供給が予定されている。 需要拡大や開発採算性の優位性は、今後も市場の需給バランスを支える ことができるのか。次頁以降、空室率の見通しを通じて検証する。
福岡圏
をもとに JLL作成
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
3都市圏 新規供給比率と新規供給の稼働率 25%
高
東京圏
低
0
19.8 % 大阪圏 空室率ピーク
15%
大阪圏 60
東京圏 空室率ピーク
20%
福岡圏
80
17.1 % 福岡圏
10%
空室率ピーク
12.1 %
40 5% 20
出所： JLL, 2026 年第2四半期
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2028 第4四半期
高
2014
2013
2012
2011
100
2027 第4四半期
新規供給比率(%)
80
2010
60
2026 第2四半期
低
40
2009
20
2008
0% 0
6
福岡圏 観測開始
100
28Q4 稼働率(%)
2027 年の大量供給を受け、福岡圏の空室率は 一時的に約11% まで上昇すると予測される。 ただし、 2014 年に記録した過去の空室率の ピークを下回る見込みであり、市場が大きく 需給緩和へ転じる局面とは言い難い。
3都市圏 空室率推移
2016
空室率の一時的な 上昇を経て市場は 成熟化へ
市場成熟化のプロセスとしての空室率上昇 東京圏、大阪圏においても、市場の拡大局面では大 規模供給に伴う一時的な空室率上昇を経験してき た。しかし、その後は需要の積み上がりにより需給 は徐々に引き締まり、市場規模の拡大と成熟化が進 展している。福岡圏についても、ストック比で 67 ％ に及ぶ大量供給が予定されるなか、現在の空室率上 昇は、市場規模の拡大と成熟化の過程で生じる一時 的な調整局面と位置づけられる。福岡圏は今まさ に、主要都市圏と同様の成熟化プロセスを移行しつ つあると言えよう。
2015
03
旺盛な供給を吸収する底堅い需要 福岡圏で2026 から 2028 年にかけて予定されている新 規供給は約365,000 坪であり、 2025 年末時点のストッ ク約 511,000 坪に対して 67% に相当する。これは東京 圏（ 16% ）、大阪圏（ 22% ）を大きく上回る水準で あり、全国でも例をみない供給拡大局面と言える。 一方、 JLLの予測では、 2026 -2028 年の新規供給は、 立地や建物スペックに鑑みて 2028 年末時点で7割程度 の稼働率となる見込みである。これは大阪圏とほぼ 同水準であり、大量供給下でも需要が底堅く推移す るとみられる。
出所： JLL, 2026 年第2四半期
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
04 福岡圏の 物流需要を支える 既存基盤
❶九州ハブ立地：広域物流の最適拠点
❷ 基幹産業の集積：モノが生まれる場所
鳥栖JCTを中心とした放射状高速道路網
九州の自動車生産台数シェア：約 14 ％
福岡空港と 博多港を擁する 国際物流機能
集積 IC生産額シェア：約 50 ％
半径100km 圏内で約1,300 万人をカバーする配送 圏 福岡圏は九州全域への配送効率に優れ、大手物流事業 者や小売・ EC事業者の広域配送拠点として選好されて きた。
九州では自動車関連産業や電子部品産業を中心に製 造業の集積が進んでおり 、部材 物流から 完成品物流 まで幅広い 物流需要を生み出している。 加えて、福 岡圏は単一拠点で九州全域をカバーできる立地 特性 を有しており 、 これらが物流施設需要の 安定的な創 出につながっている 。
九州の主な高速ネットワーク
前章までの分析から、福岡圏では物流施設ス トックが 他の主要都市圏に比べて限定的であ る 一方、賃料成長率は 3都市圏で最も高いこ とが確認された。 こうした需給環境の背景には、福岡圏 の底堅 い物流需要がある。福岡圏は、九州全域を結 ぶ物流ハブとしての機能に加え、産業集積と 人口・消費集積を併せ持つ数少ない地域であ る。これら 3つの要素が相互に作用し 、物流 施設需要を 創出してきたと考えられる 。
九州における主な自動車関連事業所
中国自動車道
山陽自動車道
九州自動車道 東九州自動車道
長崎自動車道 大分自動車道
中九州横断道路
生産能力
154万台/年
出所： JLL
7
出所:九州経済産業局「九州経済の現状（
2024 年版）」をもとに
JLL作成
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
❸人口・消費集積：九州最大の消費地
直近10 年間で継続的な転入超過
政令指定都市 人口上昇率ランキング
人口増加率は政令指定都市で1位
福岡圏は物流拠点であると同時に九州最大の消費地でもある 。 人口集積を背景とした 小売・ EC需要が消費財物流を継続的に 創出しているほか、産業集積を背景 とした製造業向け物流需要も厚い 。 こうした B2B物流と B2C物流の双方を有している 点が、福岡圏 物流市場の大きな 特徴である。 福岡市 人口
順位
都市
2020 -2024 年 増加率
1
福岡市
+ 2.75
2
さいたま市
+2.05
3
東京特別区
+1.45
4
大阪市
+1.43
5
千葉市
+0.99
6
川崎市
+0.88
7
名古屋市
-0.04
8
仙台市
-0.05
9
横浜市
-0.17
10
熊本市
-0.20
(人) 95,000 90,000 85,000 80,000 75,000 70,000 65,000
60,000
2016
2017
2018
2019
2020 転入
2021 転出
出所：総務省統計局「国勢調査」、総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」をもとに
8
2022
2023
2024
2025
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
05 物流需要を 押し上げる 新たな変化
❶モノが生まれる 半導体投資の拡大と製造業の国内回帰が、生産活動の拡大を後押し TSMC熊本工場の稼働を契機に、九州では半導体関連投資が急 速に拡大している。 九州経済調査協会によれば、 2021 から 2030 年に予定される半導体関連 の設備投資は約6.2 兆円に達し、九州・ 沖縄・山口地域への経済波及効果は約 23 兆円に及ぶ見通しである。 福岡県への波及効果も 約2.1 兆円と 試算され ている。 こうした投資拡大は、半導体 メーカー や部材メーカーの集積を促し、部品保管、在庫管理、 域内外への配送な ど物流機能 に対する 需要の増加につながる可能性が高い。 さらに、 地政学リスクの高まりを背景に、サプライチェーン の見直し や製造拠点の国内回帰が進展している。 福岡圏は九州半導体クラスター と国内主要消費地を結ぶ結節点として 、 こうした産業構造の変化による物流需 要の拡大が期待される 。 近年の九州での主な半導体関連投資
日本企業の生産拠点の移転動向 中国・香港
これまで福岡圏の物流市場は、九州の経済・ 消費を支える物流拠点として成長を続けてき た。こうした需要基盤に加え、近年では物流 需要をさらに押し上げる可能性を持つ構造変 化が進んでいる。 これらは「モノが生まれる（生産）」、「モ ノが動く（物流）」、「ヒトが集まる（消 費）」という物流需要の根幹を強化するもの であり、今後の物流施設需要を支える重要な ドライバーになると考えられる。
ASEAN 台湾 米国
EU その他 韓国
0
20
40
当該国・地域からの国内回帰 出所:九州経済産業局:IC生産実績、経済産業省 :生産動態統計をもとに JLL作成
9
60
80
100
当該国・地域への移転
出所：三菱 UFJリサーチ＆コンサルティング（株）「我が国ものづくり産業の課題と対応の方向性 に関する調査」（ 2023 年3月）をもとに JLL作成
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120
成長が続く福岡圏の物流施設市場
❷モノが動く 空港・港湾機能の強化が 物流ネットワークの高度化を促進 福岡圏では、空港・港湾インフラの機能強化を背景 に、海上輸送と航空輸送を組み合わせた物流ネット ワークの高度化が進んでいる。 福岡空港では第2滑走路の供用開始により発着能力 が拡大したほか、北九州空港では滑走路延長による 貨物取扱機能の強化が進められている。 また、博多港および北九州港では RORO船*3 対応 ターミナルの整備が進んでおり、長距離輸送の効率 化やモーダルシフト *4 の推進を後押ししている。 こうしたインフラ整備により、企業は貨物特性や輸 送条件に応じて最適な輸送手段を選択しやすくな り、サプライチェーン全体の効率向上が期待され る。 なかでも航空貨物機能の強化は、半導体や電子部 品など高付加価値製品の迅速な輸送を可能にす る。九州半導体クラスターの成長を支える物流基盤 としての重要性が高まることで、福岡圏における物 流施設需要の拡大にもつながると考えられる。 *3 トラックやトレーラー、乗用車などの車両が、自走して乗り降りできる貨物船 *4 貨物輸送をトラックから鉄道や船舶へ転換する取り組み
10
空港・港湾機能強化による 物流ネットワーク高度化 航空ネットワーク 福岡空港
北九州空港
第2滑走路併用
滑走路延長
発着容量・効率性の向上
大型貨物機対応 24 時間貨物運航強化
発着能力向上
長距離国際 貨物対応
＋7 %
期待される効果 航空＝緊急・高付加価値 高頻度・深夜対応で スピードと付加価値を最大化
海上＝長距離・大量 RORO船によるトレーラー輸送で コスト削減と安定輸送を実現
シー＆エア 連携強化
貨物特性に応じた 最適な輸送モード選択
海上ネットワーク 博多港
北九州港
国際物流を支える 海上ゲートウェイ
国内物流を支える 広域ネットワーク拠点
RORO 船対応ターミナルの整備 長距離輸送の効率化・ モーダルシフト後押し
物流効率向上
ドライバー不足 への対応
半導体産業の 集積拡大支援
アジア・世界との ゲートウェイ機能強化
出所： JLL作成
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
❸ヒトが集まる 若年人口の流入と高度人材の供給が産業成長を支える 福岡市では長期的な転入超過が続いており、とりわけ
九州工業大学「就職率・就職者数上位 25 社（令和 7年度）」
15 ～24 歳の若年層の流入が顕著である。
また、九州大学や九州工業大学をはじめとする大学・研究機関の集積により、高度人材が継続的 に供給されている。こうした人材基盤は、半導体関連投資や製造業の国内回帰に伴って拡大する 雇用需要を支える重要な要素と言える。 さらに、人口流入は消費市場の拡大を通じて小売・ る効果も期待される。
順位
企業名
就職者数
1
安川電機
24
2
パナソニックグループ
21
3
本田技研工業
18
4
日本製鉄
15
5
九州電力
14
6
日立製作所
13
九州工業大学（教員・研究員・職員等）
11
京セラ
11
25 ～34 歳
三菱重工業
11
35~44 歳
三菱電機
11
45~54 歳
NTTデータ
10
ソニーセミコンダクタマニュファクチャリング
10
東京エレクトロン
10
日本電気（ＮＥＣ）
10
EC需要の増加を促し、物流需要を下支えす
年齢別転出入推移 10000 15 歳未満
8000
15 ～19 歳 6000
20 ～24 歳
7
4000
2000
55 ～64 歳 0 65 歳以上 -2000 FY2015
FY2016
FY2017
出所： 福岡県「福岡県人口移動調査結果」
11
FY2018
FY2019
FY2020
FY2021
FY2022
FY2023
FY2024
11
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成長が続く福岡圏の物流施設市場
まとめ 成熟過程を経て、成長が続く市場 半導体投資の拡大、物流インフラの高度化、人材供給力の向上は、それ ぞれ異なる領域の変化である。しかし、これらはいずれも生産活動、物 流活動、消費活動を支える基盤として相互に作用しながら、福岡圏の経 済成長を後押ししている。 本レポートで確認した物流施設ストックの不足は、こうした需要基盤や 構造変化に対し、供給が十分に追いついていない可能性を示唆してい る。 「モノが生まれる」「モノが動く」「ヒトが集まる」という好循環を支 えるこれらの変化は、福岡圏における中長期的な物流施設需要を支える 重要なドライバーとして注目される。 こうした需要拡大を背景に、福岡圏の物流施設市場は成熟化の過程を経 ながら成長を続ける市場と位置付けられる。 2027 年には大量供給による 一時的な空室率上昇が見込まれるものの、これは不足していたストック の拡充と市場成熟化の過程として捉えることができる。九州の物流ハブ 機能や産業・人口集積に加え、半導体関連投資や物流インフラ整備の進 展も追い風となり、福岡圏は今後も物流施設需要の拡大が期待される成 長市場と考えられる。
12
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