Manningham
二 〇 二 六 财 年
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《2026 财年报告》
Jellis Craig发布的《2026财年报告》，是您了解 维州住宅房地产市场动态的权威指南。
市场动态 Manningham
Andrew Keleher
董事
Jellis Craig Manningham
Dallas Taylor
董事兼拍卖师
Jellis Craig Manningham
Chris Savvides
董事
Jellis Craig Manningham
Frank Perri
董事兼拍卖师
Jellis Craig Manningham
Manningham 的房地产市 场在过去一年里表现出 显著韧性，在经济逆风 和买家行为变化的背景 下，表现依旧优于许多地区。
本区上半年销售额持续高于平均水 平，财年开局表现强劲。尽管年末市场 活跃度略有回落，但买家需求依然保 持稳定。
于开放看房时前来看房的人数众多， 为拍卖日营造了激烈的竞争氛围，多 位活跃竞拍者的竞价为卖家创造了有 利局面。多数房产吸引至少三位竞拍 者，而最终售价往往高于保留价。
虽然澳大利亚储备银行在 2 月和 5 月 的两次降息对金融市场的影响相对温 和，但却显著提振了市场情绪。购房者 信心因此增强，他们普遍认为利率已 趋于稳定，且可能会于 2025 年下半进 一步下调。
拎包入住房源仍是市场首选，而新建 及翻新房源也持续受到追捧。后疫 情时代的生活方式转变持续推高大 户型需求，特别是在 Donvale 和 Park Orchards ，这两区的敞户型设计特 别适合远程办公与多代同堂家庭的 需求。
供应有限对房价形成了支撑，而自2024年年中 以来，房源数较长期平均低了约20%1 。
联系
Jellis Craig Manningham
供应有限对房价形成了支撑，而自 2024 年年中以来，房源数较长期平 均低了约 20% 1 。可供房源减少加剧 了市场竞争，推高了房产估值，热门 地段的高品质住宅甚是。维多利亚州 房地产协会（ REIV ）统计数据显示， Doncaster 地区今年 3 月季度的中位 房价上涨 7.1%，达 150 万澳元，进一步 巩固了其作为墨尔本最受欢迎及最稳 定市场的地位。
租赁市场也显露企稳迹象，旺盛的需 求与有限的供给持续推高房源关注 度。多数出租房源可以收到多份申请， 且投资者活动自夏末开始回升，表明 租赁市场的信心正在重建。
建筑施工活动已有所放缓，日益上涨 的建材与人工成本拉低了新建项目的 吸引力。越来越多的业主选择翻修房 屋，尤其是在注重保留社区风貌的成 熟城区。与此同时，州政府设定的住房 建设目标正推动住宅开发向中等密度 转型。在满足增长需求的同时兼顾社 区对绿地与公共设施的期待，仍将成 为2025年面临的关键挑战。
展望未来，我们预计买家信心将在未 来几个月稳步提升。经历了为期数年 的经济与政策波动期后，当前更为稳 定的利率和税收政消除了购房者的疑 虑，让其自信作出规划决策。
我们希望本期《报告》能为您提供有价 值的洞见，助力您在 2025 年及未来的 房地产决策。无论您是计划购房、出售 房产，还是考虑下一步行动，我们的专 家团队随时准备为您提供量身定制的 建议与专属服务。
Westerfolds Park, Templestowe
基础设施动态 Manningham
Manningham 正迎来发展 变革，教育、交通及社区 基础设施的重大投资， 推动本区朝向更智能、 更互联的未来。
维多利亚州一些重大交通升级工程项 目正在推进之中，不仅将为本地居民 带来更快捷、更可靠的出行服务，同时 也将打通新的就业、教育及公共服务 通道。
North East Link 的工程进度正加速 进行中，隧道掘进机正从 Watsonia 至 Bulleen 路段开凿出 6.5 公里双线 隧道。该工程计划于 2028 年竣工，预 计可从本地公路分流 1.5 万辆卡车，使 通行时间缩短多达 35 分钟。项目内容 还包括建设一条从 Doncaster 通往 Hoddle Street的公交专用道、升级改 造Eastern Freeway，以及于近期完成 的Bulleen Park & Ride停车换乘站。
Suburban Rail Loop East项目将会重 塑墨尔本民众的城际出行方式。首期 工程路段从 Cheltenham 至 Box Hill， 拟新建 6 座地下车站，计划于 2035 年 建成通车。该项目在下一个工程阶段， 将在 Doncaster 新建车站，并将线路 延伸至墨尔本机场，在提升交通便利 性的同时激发区域增长活力。
在地方层面，Templestowe Route 升级工程的前期工作正在推进。包括 Parker 、Swilk 、James 和 Anderson 在内的多条街道将进行改造，以提升
North East Link的工程进度正加速进行 中，隧道掘进机正从Watsonia至Bulleen
路段开凿出6.5公里双线隧道。
交通安全性、改善行人通行条件及强 化社区联系。
教育事业持续为未来发展筑牢根基。 从明年起，Donvale 的 Heatherwood 学校将投入 $1000 万进行升级改造， 为残疾学生打造无障碍、现代化的学 习环境。Birralee 小学斥资 $400 万的 老旧校舍改造工程现已竣工，新建的 永久性校舍正式投入使用。与此同时， 扩建的幼儿园基础设施，将能让更多 儿童就近享受优质早期教育服务。 Manningham 备受欢迎的休闲胜 地之一也即将迎来升级改造。位于 Templestowe Lower 的 Aquarena 水 上休闲中心计划新增 50 米泳池、幼儿 戏水区及观众看台。作为 North East Link 项目的一环，Bulleen 全新落成的 海德现代艺术博物馆，Bulleen
Powerful Owl 公园建有 3 片足球场及 现代化场馆。
全新的社区空间即将亮相。位于 Rieschiecks 保护区的模块化设施将 容纳 Doncaster Templestowe 历史 学会及多个社区团体，在 Schramms Cottage 博物馆综合体提供展览空 间、会议室及办公场所。
这些项目共同推动 Manningham向更 互联、宜居且充满活力的方向发展， 生活品质与发展机遇在这里必将相辅 相成。
Ruffey Lake公园, Doncaster East
市场数据 Mannningham
当前人口 1
124,700
平均家庭规模（单位：人） 1
2.7
住宅类型 ¹
独立式住宅 -72%
半独立式住宅 - 17%
单元房/公寓 - 11%
人口增长预测（到2036年） 1
+23,711 14.6
平均持有年限（单位：年） 2
所有权结构 ¹
自有产权 - 43%
购买 - 33%
租赁 - 20%
其他 - 4%
需求背后的 经济动因 房地产市场动态：
Andrew McCann 首席执行官
Jellis Craig
从利率走势到买家情绪，再从 投资者行为到租赁供应限制；
Jellis Craig首席执行官Andrew McCann 与 Cotality 研究执行
总监 Tim Lawless 深入剖析了 2025 年及未来影响住宅房地产 市场的核心驱动因素。
Tim Lawless 执行研究总监 Cotality
您会如何描述2025年的房地产市场？ Andrew ：比起 2024 年，当前市场的 信心更强、活跃度更高；截至 2025 年 6 月的季度数据显示，Jellis Craig 拍 卖清盘率达到 80%，高于去年同期的 75%¹ 。利率下调与经济向好信号促 使买家重新回归市场，具体市场表现 为清盘率走高、竞拍者增多及市场动 能恢复。我们的数据也印证了经济改 善的积极影响，Jellis Craig 在 2025 年 6 月季度的挂牌量较去年同期增长 15% 。比起需要自行承担翻新成本与 复杂流程的房产，买家仍旧较为青睐 品质优良、装修完善的可拎包入住房 产。高端市场持续走强，蓝筹区表现尤 为亮眼。
哪些宏观经济因素正在影响市场？ Tim ：利率水平、市场情绪和住房可负 担水平依旧是关键影响因素。在利率 下调时，我们通常会看到贷款偿付能 力提升、借贷额度增加以及买家信心 增强，而这一规律目前正在应验。海外 移民是另一大驱动力，来自印度、中国 和韩国的强劲人口流入推动了人口增 长和住房需求。在失业率走低、经济状 况改善以及相对合理的房价水平的支 撑下，维多利亚州在年内余下时间内 能够有效缓解房价上行压力。
墨尔本房产售价中位数
$1,200,000
$1,000,000
$800,000
$600,000
$400,000
银行业 皇家调查委员会 结束
$200,000
$0
生活方式、区位优势和配套设施 仍会是买家重点考虑因素。
这将如何影响租赁市场？ Tim ：租赁市场供应依然紧张，墨尔本 全市空置率维持在 1% 中段区间。虽然 家庭平均规模扩大在一定程度上缓解 了需求压力，但整体压力仍未得到根 本纾解。从投资者视角来看，维多利 亚州较高的税收政策发挥着抑制作 用。不过，墨尔本相对合理的房价水 平——中位房价约 $790,000 3 ——仍 具备显著的资本增值潜力，有望带动 投资者兴趣回流。
中小城市市场表现如何？ Andrew ：所有中小城市的房产交易 活动均在回暖。2025 年 6 月季度数据 显示，Jellis Craig 在维多利亚州中小 城市市场的房源开放参观人数较去 年同期平均增长 12% 4，这正表明高 品质生活区的住房需求持续走强。这 些市场具备实际价值，而州际投资者 也开始关注该市场，其中 Ballarat 和 Geelong 两地尤其受到青睐。稳定性 和合理房价正吸引着投资者、首次置 业者和二次购房者涌入这些区域。
哪种趋势会主导2026年的市场？ Andrew ：生活方式、区位优势和配套 设施仍会是买家重点考虑因素。当前， 人们比往年更加关注降低家庭能源开 支，可持续住宅设计也正受到前所未 有的严格审视。我们预计，这一核心诉 求将于 2026 年及日后持续主导市场 趋势。
您认为 2026 财年的市场状况会有所 调整吗？
Tim ：虽然墨尔本的市场预计不会出 现大幅增长，但随着供应渠道的稳步
增加和人口的持续增长，这座城市正 步入一个更具可持续性的发展阶段。 渐进式的降息举措与持续的住房可负 担性挑战将影响市场走向，但相对悉 尼而言，墨尔本处于 1999 年以来最低 的房价水平，且房价低于那些经济多 样性较弱的小型首府城市；这一重新 获得的可负担性优势，将使其表现超出 市场预期。此优势具体表现为首次购房 者比例上升及州际移民净流入恢复， 这些都可能归功于较低的住房成本。 未来十年，住房市场将由哪些关键因 素决定？
Tim ：为支撑人口增长，住房供应必须 在墨尔本大都市区、外围绿地开发市 场及中小城市间进行战略性布局。市 内城区及交通枢纽节点将推进更高密 度项目的开发，而城市远郊则更适合 低密度住宅建设。由于住房可负担性 压力的持续存在，预计那些能为居民 提供就业机会且交通便利的卫星城市 将愈发受到青睐。
Andrew ：与其他首府城市相比，墨尔 本具备明显价值优势——不仅长年稳 居澳大利亚最宜居城市榜单，在全球 范围内同样名列前茅。墨尔本将持续 成为印度、中国等高密度人口国家的 热门移民目的地。得益于稳定的人口 增长、改善的信贷获取渠道以及住房 供应限制的松绑，维多利亚州有望迎 来新的发展机遇。
维多利亚州房地产市场已进入复苏阶 段。虽然供应仍然紧张，但经济状况持 续好转、房价水平相对合理以及人口 增长强劲，将为持续支持旺盛的购房 需求，并推动全州资本实现稳步上涨。
17-19 Pound Road, Warrandyte
售价 $3,400,000
这座由知名建筑师Albert Mo 倾力打造的杰出住宅，凭借其令人叹为观止的空间利用与采光设计，
最终由Jellis Craig Manningham成功以非凡的价格售出。
维州全新篇章：
至2035年 人口将新增120万
Geoff Brailey McCrindle Research
未来十年，澳大利亚人口预 计增长 400 万——其中 仅是维多利亚州就将迎 来 120 万新居民，占全国 增长总量的30% 。
人口激增凸显了增加住房供应的迫切 需求，而维多利亚州政府也已将此列 为优先事项。随着全州人口的不断增 长，一系列关键策略——如加速项目 审批、投资建设基础设施、释放闲置土 地资源，以及在教育机构、就业中心和 基本服务设施周边打造充满活力的综 合社区等项目正在逐步实施，以满足 人口增长的需求。到 2040 年，维多利 亚州人口预计将增至 900 万，住房需 求亦将持续同步攀升。未来学家、人口 统计学家兼 McCrindle 研究机构首席 专家 Mark McCrindle 称，尽管房产负 担水平将成为未来十年的核心议题， 但区位优势、生活方式以及就业便利 性也依旧是关键影响因素。
“房地产市场将提供多种户型和价位 的可负担公寓，不仅满足年轻首次置 业者的需求，也能适应不同家庭规模， 同时还有面向换房族和城市专业人士 的高端公寓。经济适用型土地及住宅 套餐将在城市远郊地带占据一席之 地，而内环郊区住宅也将延续出色表 现。对于向往城市之外宁静生活的人 群，仍有占地宽敞的乡村庄园和中小 城市住宅可供选择。”
澳大利亚人口结构的变化正重塑着 未来的住房格局。Mark McCrindle 指 出，未来的住宅需要具备灵活性，以便 满足大家庭在不同人生阶段的需求。 “随着夫妻生育子女数量减少，女性生 育率降至每名女性 1.5 个孩子的历史 低位，未来住房市场将出现更多小型 住宅。但与此同时，由于预期寿命目前 已延长至近 85 岁以上，另一种趋势也 逐渐显现。人们寿命更长，在晚年身体 仍然健壮，并能独立生活。社会上将出 现更多的多代同堂家庭，从而催生对 无障碍、可改造且适合大家庭生活方 式需求的住宅。”
维多利亚州人口
在经历了一段时间的房产价值下跌 后，墨尔本正显现出复苏迹象。受市 场情绪改善的推动，墨尔本房产在截 至 2025 年 7 月的三个月内，价值上涨 了 1%，扭转了此前几个季度的下跌态 势。尽管从低迷中恢复过来可能需要 较长时间，但维多利亚州各地仍存在 表现强劲的房地产市场。
实际人口数 预测人口数
资料来源：McCrindle Research
房价与价格涨幅表现强劲的郊区 资料来源：
《维多利亚州房产销售报告》分析显 示，尽管市场低迷，但强势房产价值的 蓝筹郊区表现依然稳健，尤其是墨尔 本东部区域。这些郊区凭借优越的生 活配套、优质教育资源及活跃的社区 氛围，正吸引越来越多追求高品质生 活的维州居民。虽然部分区域房价增 速暂时放缓，但随着未来降息提振消 费信心、人口增长持续推高需求，这些 地区的房产价值有望获得强力支撑。 维多利亚州将在未来十年新增 120 万 居民，因此在具有广泛吸引力和经得 起市场考验的蓝筹郊区，房产价值仍 将保持强劲势头。
维多利亚州房地产协会(REIV) 稳定的 投资机会 维州租赁市场：
维
多利亚州租赁市场延续 着超预期表现，稳健的市 场基础与大都市区与中 小城市地区持续旺盛的 需求构成坚实支撑。REIV 数据显示， 墨尔本大都市区空置率维持在 2.5% 、 维州中小城市 1 则为 2.1%，凸显市场需 求强劲，使得租金收益率保持高位。
人口增长持续成为关键驱动力，维州 在截至 2025 财年第 2 季度的 12 个月内 新增132,600位居民，领跑全国。 ²这一 增长态势为租赁住房市场奠定了稳定 需求基础，并加剧了对优质房源的竞 争，再为伺机而动的投资者创造了有 利条件。该州2.1%的年人口增长率（全 国第二） 3推动三居室住宅年租金上涨 5.8%，两居室住宅（含联排别墅和公 寓）租金年涨幅达4.5% 。 4
截至 2025 财年第 2 季度的 12个月内的居民新增人数 132,600
租房收益率持续攀升，单元房表现尤 为突出。区位优越的房产持续吸引市 场关注，使投资者得以在韧性市场中 获取长期稳定的租金收益。
为增加住房供给，政府的房产投资扶 持政策发挥着至关重要的作用。扩大 租赁住房数是提升住房可负担性的关 键所在。REIV 正通过提供基于实证数 据的政策建议，积极参与制定州住房 政策。目前正在讨论的提案包括：
1. 通过有效的印花税减免政策吸引 私人资本，并推进土地税改革以 减轻税负
2. 通过为投资者提供税收抵免政 策，保持长期租赁住房供给稳定
3. 通过税收激励与监管改革支持长 期租赁协议
4. 通过扩大建房出租税收优惠政 策，加速建设完善区的住房供给
维多利亚州租赁市场不 仅韧性强劲，更是一个充 满活力、回报可观的投资 热土。
这些改革旨在强化维多利亚州住房市 场，并将住宅地产打造为高绩效资产。 落实REIV的建议将推动积极响应的投 资讨论环境，从而支撑住房供给、市场 稳定及投资者回报。
维多利亚州租赁市场不仅韧性强劲， 更是一个充满活力、回报可观的投资 热土。对于追求长期增长、稳定收益及 市场基本盘稳固保障的投资者而言， 信号十分明确——现在正是绝佳的投 资时机。
家居设计 新法则 当代新居：
Aidan Anderson
The Local Project 创始人兼首席执行官
我
每天都沉浸在澳大 利亚、新西兰及北美 地区顶尖建筑师和 设计师的设计作品 之中。这让我有机会近距离观察 塑造我们居住方式的设计理念， 同时也更能清晰把握当今建筑 与设计的趋势。尽管这些潮流往 往始于高端住宅，但卓越的设计 绝非高额预算的专属。绝佳的设 计理念既可能现身于市中心的 公寓，也可能诞生于耗资数百万 元的豪宅——关键在于如何将 这些理念付诸实践。
绝佳的设计理念既可能现身于市中心 的公寓，也可能诞生于耗资数百万元的 豪宅 关键在于如何将这些理念付诸 实践。
室内外空间衔接
这一设计理念常被提及，而这是有其 道理的——在人们追求步调更加缓 慢、更可持续的生活方式的现今，与 户外空间建立衔接变得前所未有的重 要。将自然元素引入室内可以起到安 定身心的作用。天窗、内庭院以及模 糊室内外界限的落地窗与推拉门的兴 起，都显著地体现着该趋势。户外厨房 也不断升级——设计更加考究、格调 也更加高级，让其从多为后期加盖的 户外空间转变为家居空间的延伸。虽 然结构性改造成本较高，但细微调整 同样能带来改变。先从室内分层布置 绿植入手，将自然气息引入室内，为日 常生活增添一份舒缓氛围。
触觉材料
如今人们追求的设计风格已从抛光材 质和完美无暇，转向使用更舒适、更能 展现个人特色的材质。石材和木材一 直都是大家爱用的材料，但我们发现 人们正以更大胆、更具表现力的方式 使用它们，如用作覆层、抹灰饰面、混 凝土板以及手工涂抹的灰泥墙。这些 材质不仅能营造美观效果，还能融入 被动式设计理念，提升环保性能。能够 优雅老化的材料自带永恒魅力，随着 时光流逝产生斑驳变化，每一处瑕疵 都在讲述着动人故事。即便是在铺贴 瓷砖的空间里，只要将统一规格的瓷 砖换成色调、纹理或形状各异的款式， 就能彻底改变房间的气质。
个人主义
人们期望家居空间能彰显自我个性， 而非盲目追逐潮流；像是浴室里的大 胆用色、厨房中的标志性石材，或是堪 比雕塑的艺术定制木作等，都能够展 现自我风格。人们越来越欣赏蕴含独 特匠心、层次丰富且充满个人印记的 细节，同时也追求特意设计的室内空 间与生活气息的深度融合。现代住宅 设计正切实契合人们的生活方式，超 越了单纯的审美需求。例如选择摒弃 开放式布局，转而采用明确分区的设 计，像是将厨房、用餐区与独立客厅、 书房或静谧休憩区相结合。即便是门 把、水龙头或墙面挂钩等小物件的焕 新，只要精心挑选，也能为家居注入令 人惊喜的个性魅力。
归根结底，要让房子成为温暖的“家”， 关键在于居住者赋予空间的印记—— 无论是定制的专属元素，还是承载情 感的珍爱物品。住宅的本质是为生活 服务，而真正优秀的设计案例，往往能 在这些生活片段中起到恰到好处的烘 托作用。
十年之变：
Jellis Craig基金会
在维州的深远影响
Elizabeth Morello
Jellis Craig基金会 总经理
10 多年前成立以来，Jellis Craig 基金会已为合作伙伴、项目及社区筹集善款逾 350 万澳元。更重要的是，我 们通过资金支持与深度社区参与，切实改变了人们的生活。我们携手全体员工，在墨尔本及维州中小城市 惠及数以千计的民众——从助力在校学生增强心理韧性，到为面临无家可归与食物短缺的家庭提供援助。
以下为我们引以为傲的合作伙伴与资助项目。
Resilience Project
心理健康服务机构
我们与 Resilience Project 的合作 项目今年迎来了重要里程碑—— 我们的项目覆盖了墨尔本及维州 中小城市 24 所中小学及幼儿早教 中心，为 7,000 多名学生带来积极 影响。聚焦 Jellis Craig 员工生活和 工作的区域，我们倍感自豪能持续 助力社区心理健康建设。
灯塔基金会 (Lighthouse Foundation)
我们与灯塔基金会的合作项目于2024 年正式启动，目前已产生显著社会效 益。员工积极参与各类志愿服务，如养 老院设施维护、餐食准备，以及为过渡 期青少年打包生活必需品。这种亲体 力行的参与诠释着我们以切实有效的 方式支持弱势青少年的坚定承诺。
Big Umbrella基金会
我们与 Big Umbrella 基金会的长 期合作伙伴关系持续深化。Jellis
Craig 员工定期参与食物与街头救 助计划，为墨尔本最弱势群体提供 直接援助。除志愿者服务外，基金 会也捐赠关键资金，用于购入不可 或缺的基础设施，包括一辆全新志 愿工作车、步入式冷冻库及现场办 公空间，以便助力该组织提升社区 服务能力。
LifeChanger基金会
2025年5月，我们与LifeChanger基金 会达成全新合作，共同助力青少年心 理健康与赋能成长。我们的资助项目 通过校园渠道开展导师计划、个人发 展辅导及心理健康教育。Jellis Craig 员工也以专业培训导师身份深度参 与，与 LifeChanger 基金会心理咨询 师携手同行，陪伴青少年在培养心理 韧性与自我信念的道路上稳步前行。
McAuley社区妇女服务中心
我们对 McAuley 社区妇女服务中心的 支持，聚焦于为面临家庭暴力及无家 可归问题的妇女及儿童提供教育和就 业帮扶服务。我们的资助主要用于配 备笔记本电脑、培训资源及就业通道 建设。这些工具对促进经济独立至关 重要，能助力家庭重拾信心和尊严，重 建美好生活。
The Playground Project
Jellis Craig 基金会社区贡献基金助 力维州各地方办事处支持基层行动 倡议。今年的重点项目将于 2025 年 6 月在墨尔本市中心正式启用的 The Playground Project 。这座享誉全球 的寓教于乐空间将由教育专员带队， 开展与课程大纲对接的研学活动。本 基金将资助学校计划，并协助开发持 续教育工具包。
展望未来，Jellis Craig基金会始终坚守初心：努力为周边社区创造持久、积极的影 响。依托坚实的合作伙伴关系与专业团队力量，我们对即将开启的征程满怀期待。
超 $3,500,000
4
8
Shelagh Court, Warrandyte
售价 $3,080,000
4 Milner Close, Templestowe
售价 $2,820,000
65-67 Berringa Road, Park Orchards
$2,500,000
Sarah Crescent, Templestowe
售价 $3,800,000
2 Crouch Court, Doncaster
售价 $2,690,000
Jellis Craig Manningham
Jellis Craig向Jellis Craig运营所在土地的传统所有者与原始守护者 Bunurong、Wadawurrung、Dja Dja Wurrung和Wurundjeri等部族人民表示诚挚的敬意。
本《报告》由Jellis Craig秉持诚信原则编制，旨在为维多利亚州房地产市场特定领域的表现与前景提供通用指引。本《市场报告》的数据和信息由第三方提供，仅供信息参考，不构成建议或推荐。 本《市场报告》无意预测特定郊区、地段、房产或房产类型的未来表现。在做出任何金融或投资决定之前，请考虑个人情况并咨询独立专业顾问。