Immobilier commercial volume 3 - numéro 4

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7 GUY CHARRON

À la tête de l’IDU Québec VOLUME 3 | NUMÉRO 4

LES CHARMES CACHÉS DU

1000

10

ANDRÉ BOURASSA

Bâtir durable

DE LA GAUCHETIÈRE

31 WILLIAM R.C. TRESHAM

Un nouveau chef pour SITQ

PP 41614528

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QUAND ON MISE ENSEMBLE SUR L’EXCELLENCE, ON STIMULE LA FORCE DE NOTRE CROISSANCE.

UNE HEUREUSE EXPANSION SITQ souligne avec fierté la présence renouvelée du cabinet Lavery dans ses locaux de Place Ville Marie.

Marc Rochefort, associé et membre du CA, Richard Dolan, président du conseil d’administration, Élise Poisson, associée directeur, Christiane Bérard, directrice exécutive, et Philippe Frère, associé et membre du CA.

sitq.com

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VOLUME 3 | NUMÉRO 4

5 MOT DE LA RÉDACTION La nouveauté au rendez-vous

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23 COUP D'ŒIL Le « 1000 », le plus haut édifice de Montréal

Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

Dossier par Mathieu-Robert Sauvé

7 ENTREVUE Guy Charron, président du conseil d'administration de l'IDU

Une gestionnaire qui vise dans le « 1000 » SITQ à l'université

Par Danielle Ouellet

Un nouveau chef pour SITQ 10 ENJEU Bâtir durable, c’est rentable Par Catherine Flores

32 QUÉBEC Dossier : Effervescence immobilière

14 FOCUS Condos de grand luxe à Montréal

Regards sur l'immobilier commercial à Québec

Par François Perreault

23

Par Danielle Ouellet

Vague de construction dans la capitale nationale

17 DROITS ET OBLIGATIONS Location et franchisage : un ménage à trois

Par Steve Gilbert

Par ME James Papadimitriou

...d'autres projets pour Québec Par Louis Baribeau

18 MONDE MUNICIPAL Rêver sa municipalité avec les artistes !

42 EN TOUTE JUSTICE Affichez-vous, mais pas n'importe où!

Par Caroline St-Hilaire

Par ME Lise Bergeron

20 LES ENTRETIENS DE JULIE ROY Prévenir et guérir... les sinistres

45 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Par Julie Roy et François Perreault

33 Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

GESTIONNAIRE DE PROJET : Audrey Gravel

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF : Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Louis Baribeau, Catherine Flores, Danielle Ouellet, François Perreault, Mathieu-Robert Sauvé

PHOTOS : © Immobilier commercial par Véronique Bégin, Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Hélène Larue

www.jacquesboisvert.com

4

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : 1000 De La Gauchetière © SITQ IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin

PUBLICITÉ : Zoé Lafond

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

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MOT DE L A RÉDACTION

La nouveauté PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

AU RENDEZ-VOUS Dès mon arrivée à titre de rédactrice en chef d'Immobilier commercial, j'ai senti la présence d'un souffle nouveau dans le milieu. Le contenu du présent numéro témoigne de ce vent de changement.

Danielle Ouellet

Au début de l'automne, les multiples annonces de nouvelles constructions à Québec à l'occasion du Cocktail de la rentrée 2010 de l'Institut de développement urbain (IDU) ont donné le ton. L'optimisme qui règne dans la capitale nationale quant à la situation économique encourage les promoteurs à aller de l'avant et à innover, notamment avec l'apparition des écoquartiers.

Danielle Ouellet possède une expérience solide et variée de tous les aspects de la direction de magazine, de l'édition et du journalisme. Elle a été rédactrice en chef de Commerce Collection Prestige, de Découvrir, la revue de la recherche, et du magazine

Les Diplômés. Elle a réalisé divers documents, écrits et électroniques, pour le Journal Les Affaires, La Presse,

Le nouveau président du conseil d'administration de l’IDU, Guy Charron, s'inscrit dans la continuité, mais il confirme aussi la venue de nouvelles tours à bureaux qui n'attendent sur les planches à dessin que le moment opportun pour se dresser dans le ciel montréalais.

Le Devoir ainsi que pour des universités québécoises.

Mathématicienne (M.Sc), historienne des sciences (Ph. D), communicatrice et journaliste scientifique, Danielle Ouellet a publié plusieurs livres grand public notamment chez Boréal, Libre Expresssion, Guérin Éditeur, Éditions Multi-Mondes et Les Presses de l’Université Laval.

Elle a créé et dirigé une collection de livres chez VLB Éditeur. Ses très nombreux articles dans les secteurs économique, scientifique et culturel ont paru entre

SITQ, un joueur majeur de la gestion immobilière, annonce l’arrivée d'un nouveau président et chef de la direction, William R.C. Tresham. Sa présentation conclut un dossier préparé par Mathieu-Robert Sauvé sur le plus haut édifice de Montréal, le 1000 De La Gauchetière, géré par SITQ. Cette institution a aussi innové en finançant des recherches universitaires portant sur le secteur de l'immobilier.

autres dans les magazines Forces, Québec Science,

Plan, Contact, P.O.L.Y., Immobilier commercial.

Certains changements sont plus timides, comme l’illustre le peu de demandes de certification LEED au Québec, mais des précurseurs émergent. Les postes de police de la Sureté du Québec ainsi qu'un nombre croissant de grands édifices pavent la voie à une nouvelle ère résolument « verte » dans le secteur de l'immobilier commercial.

La multiplication des condos de grand luxe à Montréal préfigure pour sa part un renouvellement important du paysage démographique de secteurs nantis du centre-ville. Les nombreux acheteurs étrangers qui se sont déjà manifestés, asiatiques ou européens, contribueront à accentuer le caractère international de la ville.

Que cette lecture vous procure un plaisir renouvelé !

Danielle Ouellet Rédactrice en chef, Immobilier commercial Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PHOTO : JBC PAR LUCIEN LISABELLE

ENTREVUE

Guy Charron Par Danielle Ouellet

Nouveau président du conseil d'administration de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), Guy Charron est aussi vice-président exécutif et chef de l'exploitation, Québec, du Fonds de placements immobiliers Homburg Canada.

Q. M. Charron, pourquoi avez-vous accepté la présidence du conseil d'administration de l'IDU Québec?

R. Au fil des ans, j'ai suivi de près de nombreux dossiers de l'IDU, notamment en participant à son conseil d'administration et à son comité de fiscalité municipale. Je fais partie de l'équipe de direction de FPI Homburg Canada, qui possède et gère des actifs immobiliers d'une valeur de plus d'un milliard

de dollars. À Montréal, en particulier, elle est propriétaire du Complexe de la gare Centrale du CN, de la Place Alexis-Nihon et de plusieurs immeubles commerciaux du Montréal métropolitain. Je connais bien le secteur de l'immobilier commercial et ses acteurs.

Je tiens à maintenir une bonne communication avec nos membres, qui méritent, j'en suis convaincu, d'être entendus par le monde politique. Mon objectif est qu'ensemble, nous puissions contribuer

efficacement à l'essor économique de nos villes et de nos communautés.

Q. Quels sont les enjeux de l'heure dans le secteur de l'immobilier commercial?

R. Ils sont avant tout d'ordre économique. Les villes subissent de fortes pressions, car d'énormes gouffres financiers se profilent à l'horizon.

Montréal, par exemple, doit investir des sommes importantes pour améliorer Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

et accroître la capacité de son système de transport en commun. Elle doit aussi rénover son système d'aqueduc, son parc routier et certaines infrastructures touchées lors de ces rénovations. Certains se demandent s'il faut faire payer les utilisateurs davantage ou s'il y a lieu d'augmenter le fardeau des taxes. Ce n'est pas à nous de décider, mais nous sommes bien conscients des coûts considérables, actuels et à venir, engendrés par la mise à niveau d'infrastructures désuètes ou sur le point de l'être.

Q. Quelles solutions l'IDU propose-t-il pour contrer le déficit budgétaire de la Ville anticipé pour 2011?

R. Cette mesure fiscale a d'importantes conséquences néfastes pour les usagers du centre-ville de Montréal, propriétaires immobiliers, utilisateurs de stationnements et propriétaires de commerces ou d'établissements de tous ordres.

La nouvelle taxe s'est rapidement traduite par une augmentation des tarifs de stationnement. À plusieurs endroits, les prix ont été majorés de façon importante.

L'impact sur l'ensemble de l'activité économique du centre-ville est donc défavorable.

«

R. La taxe foncière sur l'immobilier commercial est le principal générateur de revenus pour la Ville de Montréal.

Cependant, nous nous entendons sur le fait que cette taxe constitue actuellement un trop fort pourcentage de l'assiette fiscale de la Ville. Et comme elle est assumée par les propriétaires, le fardeau peut devenir trop lourd pour eux.

Nous sommes prêts à épauler la Ville de Montréal dans ses requêtes auprès du gouvernement provincial. Elle doit absolument obtenir de nouveaux instruments et de nouveaux pouvoirs financiers pour être en mesure de jouer pleinement son rôle de leader en matière de croissance économique.

Nos rencontres fréquentes avec les autorités de la Ville nous ont permis d'explorer des pistes de solutions.

Q. La taxe sur les stationnements, en vigueur depuis janvier 2010, est un des moyens de financement mis en application par la Ville. Pourtant, l'IDU n'est pas en faveur. Pourquoi?

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne Hiver 2010-2011 2010

miques, le marché du bureau locatif est stable. Montréal a été nettement moins affectée comparativement à d'autres grandes villes canadiennes qui s’étaient montrées plus audacieuses avant la période de crise. Nos promoteurs immobiliers ont été sages. Ils avaient retenu les leçons du passé, notamment dans le secteur des immeubles à bureaux provenant du secteur privé. Les difficultés économiques liées à l'offre excédentaire d'espaces à bureaux du début des années 2000 sont restées gravées dans les mémoires. Ces souvenirs

L'IDU se doit d'être un partenaire significatif des autorités municipales autant que provinciales. Mon objectif est qu'ensemble, nous puissions contribuer efficacement

»

à l'essor économique de nos villes et de nos communautés.

L'IDU a déjà déploré les effets pernicieux de cette taxe. Une entreprise n'a qu'à s'éloigner quelque peu de son périmètre d'application, vers Westmount, Saint-Laurent ou l'Île-des-Sœurs, par exemple, pour en être exemptée. Le résultat ne peut pas être positif pour le centre-ville de Montréal. Il faut à tout prix éviter que les entreprises et les commerces n'y soient défavorisés par rapport à ceux qui s'installent à l'extérieur de la zone d'application.

L'IDU va continuer de faire valoir son point de vue, tout en participant activement à l'élaboration de nouvelles stratégies plus équitables.

Q. Comment se porte le marché des immeubles de bureaux à Montréal?

R. Malgré l'augmentation des taux de vacances et de la sous-location dans la foulée des récentes difficultés écono-

ont évité récemment à plusieurs promoteurs immobiliers de tomber dans le piège de la construction spéculative.

Q. Y a-t-il des projets de construction en vue?

R. Oui, sans aucun doute. De nouvelles tours de bureaux seront construites à Montréal, le tout est de savoir à quel moment. La prudence est encore de mise, mais au moins cinq ou six projets d'envergure sérieux sont actuellement sur les planches à dessin.

Les espaces contigus de grande taille se font de plus en plus rares et les taux de vacances dans ce secteur semblent poursuivre une lente trajectoire à la baisse. De plus, les sources de financement sont variées et plus abondantes que celles qui étaient disponibles pendant le creux traversé à partir de

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l'automne 2007. Ce sont autant de signaux favorables à une reprise de l'activité. Les promoteurs attendent que la demande de locations soit suffisante pour aller de l'avant.

Il est toutefois important que les constructions à venir correspondent à une demande du marché. Ces nouveaux projets ne devraient pas favoriser uniquement un déplacement de locataires sans que ces relocalisations reflètent une réelle activité économique. Cependant, selon l'IDU, il est essentiel qu'une grande ville puisse disposer d'immeubles modernes qui répondent aux plus hauts critères de qualité.

Q. Les représentations de l'IDU sont-elles bien accueillies par les différents paliers gouvernementaux?

R. L'IDU se doit d'être un partenaire significatif des autorités municipales autant que provinciales. Nous ne sommes pas en accord avec tous les projets et toutes les décisions, mais je constate avec bonheur que l'IDU fait l'objet d'une écoute attentive de la part de nos élus. Nous avons établi un climat de confiance et nous ferons tout pour le maintenir.

Q. Comment Montréal se compare-t-elle aux autres grandes villes canadiennes?

Montréal New York Richmond Scottsdale

R. Le positionnement de Montréal, comme celui de toute grande ville, doit se faire à l'échelle mondiale. La compétition se joue au niveau planétaire. Nous croyons en l'importance de faire valoir les forces économiques de Montréal pour y attirer des entreprises étrangères et des sièges sociaux de grandes entreprises, par exemple.

Pour cela, nous devons nous donner les moyens de rendre notre ville attrayante pour les investisseurs, les touristes, les travailleurs... dès leur arrivée dans la métropole et pendant tout leur séjour. Ainsi, Montréal pourra jouer pleinement son rôle de moteur économique au Québec. ,

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Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENJEU

Bâtir durable, C'EST RENTABLE Par Catherine Flores

Aujourd’hui, l’immobilier commercial et résidentiel consomme à lui seul au Canada environ 40 % des matières premières. Dans ce contexte, l’intérêt pour les projets immobiliers « verts » s'accroît, mais lentement. Force est de constater qu’au Québec, la tendance est encore timide. En janvier 20091, le nombre de projets inscrits au programme de certification LEED* s'élevait à 111 seulement ici, soit moins du tiers du total de l’Ontario, et moins de la moitié de celui de la Colombie-Britannique. Même l’Alberta a fait mieux, avec 192 projets.

«

Au Québec, le développement d’immeubles commerciaux ou de grands projets résidentiels est certes moins important qu’en Ontario ou en Colombie-Britannique.

Mais il faut dire que le marché québécois des tours est plus modeste que celui de ces provinces, où les promoteurs se tournent vers les certifications durables pour se démarquer », souligne Joël Courchesne, architecte PA LEED (professionnel agréé LEED) qui a dirigé le Conseil du bâtiment durable du Canada en 2008-2009.

La tendance est néanmoins réelle, comme le constate Audrey Monty, architecte PA LEED et coprésidente du

Programme LEED Quatre niveaux de certification : maximum de 70 points PLATINE : plus de 52 points OR : plus de 39 points ARGENT : plus de 33 points CERTIFIÉ : plus de 26 points

experts, le frein principal au développement de projets immobiliers durables est le fait que les promoteurs connaissent encore peu les avantages de tels projets.

TROP CHER, LE VERT?

JOËL COURCHESNE Architecte PA LEED (professionnel agréé LEED)

Comité des techniques et bâtiments durables de l’Ordre des architectes du Québec (OAQ). « Depuis cinq ans, les projets faisant l’objet d’une demande en certification se sont mis à affluer sur mon bureau », observe-t-elle. « La tendance est là pour rester, croit pour sa part André Bourassa, président de l'OAQ. Le public québécois devient plus exigeant sur le plan de la qualité, et de plus en plus préoccupé par les questions environnementales. La demande ne peut que s’accroître. » Selon ces

Au Canada, le surcoût initial généré par une démarche de certification LEED ne dépasse pourtant pas 10 %. « L’habitude ancrée chez certains promoteurs de rechercher avant tout le moindre coût, parfois au détriment de la qualité, ne les porte pas à se tourner vers la certification LEED, qui est d’ailleurs pour plusieurs d’entre eux une notion encore floue, regrette M. Courchesne.

Dans ce contexte, il faut faire beaucoup de sensibilisation et d’éducation. » Le surcoût lié à une construction durable est compensé par les économies d’exploitation et d’entretien sur une période de cinq à huit ans, ce qui engendre une hausse du revenu net d’exploitation.

On estime que l’augmentation de la valeur du bâtiment varie entre 50 $ et 400 $ le pied carré. Le rendement du capital investi (RCI), lui, peut atteindre de 15 à 20 % pour ce qui est des mesures

(*) Leadership in Energy and Environmental Design, programme mis en place par le US Green Building Council.

1. Données du Conseil du bâtiment durable. Ces données regroupent les demandes de certification et les certifications obtenues, tous niveaux confondus.

2. Le marketing des bâtiments durables auprès des propriétaires d’immeubles locatifs, par Sonja Persram, Mark Lucuik et Nils Larsson, Conseil du bâtiment durable.

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ILLUSTRATION : ÆDIFICA

Le 7055, boulevard Taschereau, Brossard, Groupe Immobilier IWP.

d’efficacité énergétique des bâtiments LEED canadiens, selon les observations de Ian Theaker, gestionnaire du programme LEED du Conseil du bâtiment durable du Canada2. Les autres arguments en faveur des bâtiments durables ne manquent pas : attraction et rétention plus fortes des locataires, gains de productivité, impact positif sur la santé des occupants, meilleures relations avec les investisseurs, et, bien entendu, image valorisée de l’entreprise.

En fait, ne pas construire durable serait bientôt synonyme de perte de revenus. « Le marché LEED va rendre obsolètes les bâtiments non durables », estime Joël Courchesne. Ce dernier souligne que dans le magazine américain Barron's, la bible des investisseurs financiers, on

BESOIN DE MESURES INCITATIVES

ANDRÉ BOURASSA Président de l'Ordre des architectes du Québec (OAQ)

écrivait en 2006 que la perte de valeur de ces immeubles sur le marché américain représenterait des milliards de dollars. L’année suivante, le même magazine rapportait une hausse de 7,5 % de la valeur des édifices verts sur le marché.

Aux États-Unis, les projets non durables se voient maintenant refuser le financement par des compagnies de capital, voire leur permis de construction par les municipalités, alors que les projets durables bénéficient de réductions de taxes. Au Québec, le développement immobilier durable dépend encore beaucoup du bon vouloir des promoteurs. Cependant, les experts reconnaissent le leadership en ce domaine de la Société immobilière du Québec, des grands clients institutionnels et gouvernementaux, ainsi que des municipalités qui exigent désormais des certifications pour leurs édifices. Par exemple, les nouveaux postes de police de la Sûreté du Québec sont dorénavant bâtis selon les critères LEED.

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Faudrait-il aller plus loin ? Accorder une baisse de taxes municipales aux projets verts semblerait logique, ceux-ci consommant moins en eau et en énergie.

François Desrosiers, professeur à la Faculté des sciences de l'administration de l’Université Laval et membre du Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD), jugerait intéressant un programme de crédits d’impôt, mais estime qu’il serait complexe de le mettre en place. Certains souhaiteraient voir subventionner les certifications, mais le président de l'ODA réfute l'intérêt d'une telle mesure : « Pour encourager la construction durable et éviter que les récalcitrants ne tirent le marché vers le bas, il faudrait plutôt que les pouvoirs publics renforcent le cadre réglementaire », affirme-t-il.

PHOTO : ÆDIFICA

ENJEU

AUDREY MONTY Architecte PA LEED et coprésidente du Comité des techniques et bâtiments durables de l’Ordre des architectes du Québec

LA CERTIFICATION FAIT CHANGER LES PRATIQUES Le programme LEED pour les bâtiments neufs n’est pas l’unique système d’intérêt.

Lancé en 2005, le programme BOMA BESt** concerne les immeubles existants.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

englobe, outre la certification, des normes et outils d'évaluation comme d'éducation, ainsi que des vérifications indépendantes de données. « Cette pratique remarquable amène les gestionnaires de projets à réfléchir sur l’utilisation du bâtiment », souligne Joël Courchesne. Lui-même est ambassadeur du programme Leaving Building Challenge, introduit par le Cascadia Region Green Building Council, s’appliquant aux projets de rénovation comme aux constructions neuves. Basé sur une vingtaine de mesures, ce programme avant-gardiste ne prévoit l’attribution de la certification qu’après une année entière de fonctionnement du projet.

Audrey Monty constate que l’introduction d’une démarche de certification

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incite grandement les intervenants dans un projet de construction à changer leurs façons de faire : « Les entrepreneurs se montrent coopératifs et très intéressés à développer ces nouvelles habiletés. » Charles Larouche, vice-président et directeur général de Technopole Angus, société de développement guidée par une démarche durable, abonde dans ce sens : « La démarche LEED exige une concertation et une collaboration des architectes, ingénieurs et constructeurs dès le début du projet. La prise de décision collégiale permet un meilleur contrôle des budgets et des échéanciers, en plus d’enrichir les connaissances de chacun. » « L’intérêt principal des programmes de certification, c’est de faire évoluer les

pratiques et de promouvoir la qualité ainsi qu’une meilleure gestion des immeubles, tempère André Bourassa.

Gardons à l’esprit qu’avant tout, un projet devrait respecter trois caractéristiques essentielles : l’harmonie, la fonctionnalité, la durabilité. Aucune certification ne pourra compenser une erreur vis-à-vis de l’un ou de l’autre de ces critères. » Les bâtiments verts ne sont qu’une partie de l’équation, rappelle François Desrosiers : « Le développement durable demande l’intégration de l’immeuble dans son environnement urbain.

Cette vision, plus holistique, s’implante en Europe. En Amérique du Nord, elle n'en est encore qu'à ses balbutiements. » Ce n'est qu'une question de temps, sans doute, avant qu’elle ne s’impose comme une évidence. ,

«

L’intérêt principal des programmes de certification, c’est de faire évoluer les pratiques et de promouvoir la qualité ainsi qu’une meilleure

»

gestion des immeubles.

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Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

Les condos de grand luxe SE MULTIPLIENT À MONTRÉAL Par François Perreault

Ritz-Carlton, Sir George Simpson, 333 Sherbrooke Ouest, Les condos de luxe poussent à un rythme jamais vu au centre-ville de Montréal.

P

endant les six premiers mois de 2010, pas moins de 40 copropriétés d'une valeur d'au moins 1 million de dollars ont été vendues à Montréal. En 2005, pour la même période, seulement sept unités du même prix avaient trouvé preneur. Une augmentation de 471 % en à peine cinq ans.

Non seulement ces habitations de luxe sont en demande, mais elles ne restent pas libres longtemps. Ainsi, alors qu’il fallait 138 jours pour vendre un condo haut de gamme, toujours il y a cinq ans, cette période a chuté à une moyenne de 97 jours cette année. « Nous recevons beaucoup de démonstrations d’intérêt,

indiquait d’ailleurs Andrew Torriani, président et directeur général du RitzCarlton lors d’une visite de presse tenue au début de l’automne. Nous sommes très satisfaits du rythme des transactions complétées. Les commentaires sont extrêmement positifs. » La direction du prestigieux hôtel a décidé, à l’approche de son centenaire, d’en transformer une partie pour faire place à 46 unités de luxe, ce qui fera chuter son nombre de chambres de 229 à 130. Coût estimé de l’opération : de 130 à 150 millions de dollars, une facture bonifiée par la modernisation nécessaire, entre autres, de la plomberie et du système électrique de cet immeuble longtemps appelé « la Grande Dame de la rue Sherbrooke ».

ANDREW TORRIANI Président-directeur général du Ritz-Carlton

L’hôtel Ritz-Carlton est en partie converti pour faire place à 46 unités de luxe.

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Ces condos, dont la livraison est prévue pour la fin de 2011 ou le début de 2012, sont actuellement les plus chers à Montréal. Leurs prix varient de 1,3 à 12 millions de dollars pour un penthouse de 8700 pieds carrés. En date d’octobre, 22 unités avaient été vendues, dont la moitié au cours des six mois précédents. Du nombre, 80 % avaient été achetées par des Québécois.

Plus à l’ouest, toujours sur Sherbrooke, cette fois à l’angle de Redpath, à l’édifice Sir George Simpson, construit en 2009,

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PHOTO :

«

Un aperçu de l'intérieur des condos les plus chers actuellement à Montréal

Le rapport qualité/prix qu’on trouve à Montréal est nettement supérieur à celui de

»

grandes villes comme Paris ou Londres.

on a déjà vendu 84 % des 31 unités réparties sur 12 étages. Cirylle Girard, du courtier Sotheby’s, notamment responsable de la vente des résidences de cet établissement et de celles du 333 Sherbrooke Ouest, explique ce phénomène par une convergence de facteurs. « Tout d’abord, le taux de change stimule présentement les acheteurs étrangers, notamment les Européens et les Asiatiques, qui cherchent un pied-à-terre sur l’est du continent nord-américain. Ensuite, le rapport qualité/prix qu’on trouve à Montréal est nettement supérieur à celui de grandes villes comme Paris ou Londres. Cela nous avantage, car dans le domaine du condo de luxe, on ne se mesure pas à Toronto ou à Vancouver, mais aux villes du monde entier. »

En entrevue à la télé de Radio-Canada, plus tôt cet automne, Patrick Juanéda, président de la Chambre immobilière du Grand Montréal, imputait lui aussi cette croissance au fait que Montréal était désormais dans la mire de gens qui veulent réaliser un investissement, une situation qui s'applique notamment aux condos de luxe, « un domaine où les prix s’apprécieront à coup sûr », ajoutait le courtier Daniel Lavoie.

Cela dit, Cyril Girard juge que l’apparition de plusieurs immeubles d’habitation de luxe est aussi en bonne partie attribuable à la renaissance de la rue Sherbrooke Ouest, surtout autour du territoire désigné comme le Mille carré doré. « Les acheteurs, autant locaux qu’internationaux, choisissent d’abord cette

artère », dit-il. Les condos qui y sont installés ne connaîtraient sans doute pas le même succès, par exemple, sur René-Lévesque, dans le Vieux-Montréal ou même dans l’ouest de l’île, la preuve étant, précise-t-il, que plusieurs acheteurs proviennent d’Outremont, Westmount ou Hampstead. « Le Mille carré doré est central, sécuritaire, proche de tous les avantages du centreville, notamment le Quartier des spectacles. On y trouve des atouts comme plusieurs belles boutiques, le Musée des beaux-arts et l’Université McGill, cette dernière constituant d’ailleurs un attrait pour les acheteurs étrangers avec des enfants. » Les unités du Simpson comportent des surfaces habitables allant de 2088 à Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

dollars. « Et les acheteurs investissent des montants allant jusqu’à 25 % du coût d’achat pour personnaliser leur condo », explique Louis Lépine, viceprésident du Groupe Lépine, promoteur des condos du Sir George Simpson ainsi que de complexes tels le Sanctuaire

PHOTO : ALEXANDRE PARENT

6381 pieds carrés. Cela en fait, selon Cyril Girard, les plus grandes au Canada sur un même plancher, se comparant même à ce qu’on trouve à New York pour un tarif au pied carré de beaucoup inférieur. Leurs prix varient de 2,075 à 6,750 millions de

Le Sir George Simpson est situé au 1491 rue Sherbrooke Ouest, à Montréal, près du Musée des beaux-arts.

du Mont-Royal, le 1200 Ouest De Maisonneuve et le Sir Robert Peel.

Cyril Girard estime qu’en raison d’une convergence de facteurs économiques et démographiques, la demande actuelle se maintiendra. Il ajoute cependant que les prochaines habitations seront vraisemblablement le résultat de conversions d’édifices actuels. « Le secteur qui intéresse les acheteurs est déjà occupé. Toutefois, ses atouts et ceux de Montréal en général sont désormais bien en place.

Cela procure à la ville un certain momentum autant face au marché local qu’aux yeux des acheteurs étrangers. » , 16

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

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DROITS ET OBLIGATIONS

Location et franchisage : ME JAMES PAPADIMITRIOU

UN MÉNAGE À TROIS

La négociation des baux implique normalement deux parties : le locateur et le locataire.

Il arrive cependant que le locataire fasse partie d’un réseau de franchises, situation très répandue et qui connaît une croissance impressionnante. Une troisième partie s'ajoute alors, le franchiseur, qui propose sa propre entente tripartite.

L

es clauses de cette dernière cou-

franchisé éprouve des difficultés. Le

ses équipements et exercer ses recours

vrent normalement le droit du

franchiseur cherchera à obtenir le droit

en vertu de la convention de franchise.

franchiseur de se faire céder le

de corriger les défauts du locataire,

Une telle clause rencontre beaucoup

bail advenant le défaut du franchisé/

mais demandera plus de temps pour le

de résistance de la part des locateurs.

locataire, et ce, soit en vertu de l'entente,

faire. Le locateur exigera habituelle-

Les franchiseurs tenteront également

soit en vertu de la convention de fran-

ment que les défauts monétaires soient

d'obtenir le droit d’inspecter les lieux

chise. Il reste alors à négocier l’épineuse

corrigés immédiatement et accordera

loués ainsi que de les modifier ou de

question de la prise en charge des

un délai de 30 à 45 jours pour les défauts

les réparer. En général ouverts à ce genre

obligations existantes du franchisé au

non monétaires.

de clause, les locateurs exigeront cepen-

Le franchiseur, lorsqu’il exercera son

potentielles. Ils demanderont aussi d'être

le franchiseur exige d'avoir le droit de

droit de corriger les défauts, précisera

désignés comme assuré additionnel sur

céder la franchise sur-le-champ à un

que la correction de tout défaut n’im-

la police d’assurance. Ils limiteront égale-

dant d'être indemnisés pour les pertes

moment de la cession au franchiseur.

Dans ce cas, il arrive très souvent que

nouveau franchisé ou d'attendre et de

plique pas une prise en charge du bail

ment la nature des améliorations et

la céder ultérieurement. Le locateur

par le franchiseur.

soumettront le franchiseur aux mêmes

cité financière du nouveau locataire.

En plus des avis de défauts, le fran-

faudra aussi penser à négocier le partage

Il pourra même vouloir de nouvelles

chiseur exigera d'être informé de

de la propriété des améliorations à la

garanties telles qu’un dépôt ou un

toute demande de cession, de sous-

fin du bail.

restrictions que celles du locataire. Il

exigera alors le droit de vérifier la capa-

cautionnement. De son côté, le fran-

location ou de modification au bail, et

chiseur demandera une libération de

d'y consentir. Les locateurs sont souvent

Le franchiseur exigera souvent de son

ses obligations à la suite de la cession

réticents à accorder ces nouveaux droits

franchisé des sûretés sur les inventaires

au nouveau franchisé.

de consentement, mais ils accepteront

et équipements situés sur les lieux loués,

d’inclure dans leur bail l’obligation du

et le locateur sera appelé à céder ou à

Le locateur doit également réconcilier

franchisé de fournir la preuve du con-

subordonner ces sûretés sur les mêmes

la clause d’avis dans le bail avec celle

sentement du franchiseur pour de telles

biens. En conséquence, le locateur pourra

de l’entente tripartite, qui vise souvent

opérations.

exiger d’autres garanties pour se protéger.

bail, tels les avis de défaut monétaire.

Le franchiseur essaiera d’inclure dans

Ce ménage à trois requiert donc souvent

Les ententes tripartites prévoient habi-

le bail du locateur une clause de défaut

des négociations complexes et impor-

tuellement l’obligation du locateur

croisé. Cela signifie qu’un défaut en

tantes que les parties devront prendre

des avis de défauts non inclus dans le

d’envoyer au franchiseur des avis de

vertu de la convention de franchise

en considération le plus tôt possible

défauts en vertu du bail. Ceci permet

crée un défaut en vertu du bail, et que

dans le processus de négociation du

au franchiseur d'être informé que le

le franchiseur pourrait alors récupérer

bail principal. ,

Me James Papadimitiou est avocat spécialisé en droit commercial, particulièrement en droit immobilier et en services financiers, associé au sein du cabinet Blakes, à Montréal.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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MONDE MUNICIPAL

Rêver sa municipalité

AVEC LES ARTISTES !

CAROLINE ST-HILAIRE

La municipalité comme espace d’exposition. Art mural, projets d’arts vivants, sculptures, traitement artistique des bâtiments, du mobilier urbain et de l’éclairage public, Agenda 21 local… Une municipalité se démarque lorsqu’elle innove en embellissant ses espaces de vie, en apposant sur les lieux une signature exclusive et en adoptant une démarche d’animation de son territoire.

R

êves, fantaisie, symbole d’identité, image forte, démarches non conventionnelles de planification et d’application du développement durable… voilà des thèmes qui figurent à l’ordre du jour des élus municipaux.

Une ville sans la valeur ajoutée de l’art et de la participation citoyenne n’estelle pas une entité sans âme ?

Toutes les municipalités abritent des sites et des bâtiments propices à la conception de projets de création artistique illustrant leur vitalité et leur sensibilité en matière de développement durable.

Le processus d’élaboration de l’Agenda 21, par exemple, basé sur la communication participative, est une occasion d’inviter les citoyens à « rêver leur municipalité ». Les artistes sont des acteurs stratégiques du renouveau des territoires. Dans tous les pays, ils contribuent à des initiatives de transformation de lieux qui se révèlent un succès autant auprès des citoyens que des visiteurs.

Ils créent des environnements auxquels les usagers s’identifient et conçoivent des aménagements fonctionnels qui sont autant d’œuvres d’art urbain. « Depuis toujours, les humains façonnent leur identité grâce au contact avec l'architecture de leur ville. C'est aussi par leur

espace urbain qu'ils se projettent dans l'avenir en développant un environnement physique, bâti, qui correspond à leur vision d'un meilleur vivre ensemble », disait Lucie K. Morisset, de la Chaire de recherche en patrimoine urbain à l'Université du Québec à Montréal, dans une entrevue pour le quotidien Le Devoir.

nation... La plupart des grandes décisions touchant l’urbanisme, l’agriculture, l’environnement, l’aménagement du territoire, l’éducation, les télécommunications, l’espace, auront des effets dans plus d’un siècle. Et il n’est pas digne de l’espèce humaine que ses dirigeants aient constamment l’air de parer au plus pressé. »

Les territoires du Québec recèlent des expériences d’aménagement exceptionnelles, car les maires et leurs équipes municipales y ont provoqué le croisement de différentes visions, celles d’élus, de chercheurs, d’artistes, de journalistes, de promoteurs, de citoyens et d’étrangers. D’où un regard neuf et imaginatif sur le développement local. L’Union des municipalités du Québec tenait d’ailleurs un atelier sur le sujet lors de ses assises annuelles au printemps dernier.

Plusieurs bénéfices découlent d’une réflexion – parfois décalée par rapport à la gestion technique du territoire – en matière de diagnostic, de modalités d’intervention, de rencontres avec les populations.

Ces expériences d’ici, et celles d’ailleurs également, nous démontrent qu’il est possible de penser le territoire autrement et de revisiter de façon sensible l’espace collectif, son architecture, son fonctionnement, ses usages, ses paysages, ses circulations, ses bruits, ses rythmes !

Dans son livre 2100 récit du prochain siècle, paru en 1990, Thierry Gaudin, expert international en politique d’innovation et en prospective, écrit : « Il n’y a aucune raison de ne pas laisser parler l’imagi-

Les élus municipaux devraient être les premiers à accorder aux arts, à la culture et à des démarches innovantes de planification, une place de choix dans le devenir de leurs collectivités.

C’est là un défi de taille qui requiert un investissement soutenu de tous les acteurs du milieu, mais l’entreprise est possible et assurée de connaître du succès.

Passion, ténacité, créativité et collaboration doivent guider les actions de tous : élus, artistes, citoyens, autres paliers de gouvernement et acteurs sociaux économiques. Il faut bien formuler ses objectifs de façon à pouvoir contrer parfois des cadres réglementaires restrictifs qui limitent l’originalité des projets... et mettre le cap sur la vision ! ,

Caroline St-Hiliare est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de Longueuil .PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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LES ENTRETIENS DE JULIE ROY

Prévenir et guérir...

LES SINISTRES

JULIE ROY

Par Julie Roy et François Perreault

Parce qu’aucun édifice ni bâtiment n’est à l’abri d’un sinistre, il est essentiel de connaître les services offerts aux gestionnaires d’immeubles commerciaux qui font face à une catastrophe.

En amont, ceux-ci ont intérêt à se doter d’un solide plan de prévention. En cas de coup dur, les fournisseurs de services après-sinistre peuvent se révéler de précieux aliés.

I

maginez le scénario suivant : un bris de drain cause un important dégât d’eau dans l’édifice à bureaux que vous possédez et que vous occupez.

En quelques minutes, des planchers sont inondés, sans oublier les stationnements intérieurs. Des murs gondolent et des tuiles se détachent des plafonds.

Il vous faut évacuer l’endroit et donner congé à vos employés pour quelques jours, d’où des pertes financières importantes pour votre société.

Cet exemple démontre la nécessité pour les organisations et les gestionnaires d’édifices de se doter de mesures préventives. « Toute entreprise devrait posséder un plan d’urgence, que ce soit pour les dégâts d’eau, ceux causés par le feu ou par le vent, ou autres, estime Doris Landry, président et chef de la direction du Groupe Urgence Sinistre (GUS). Ce plan lui permettra de mettre en place immédiatement des solutions pour maintenir ses activités même en cas de catastrophe majeure. » DORIS LANDRY Président et chef de la direction du Groupe Urgence Sinistre (GUS).

Julie Roy est vice-présidente exécutive du groupe SMR et François Perreault est journaliste pigiste.

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR HÉLÈNE VALLÉE

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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Les fournisseurs de services aprèssinistre peuvent, de manière générale, contribuer à la rédaction et à la conception des documents. « Un plan d'urgence permet de centraliser de l’information qui, autrement, serait éparpillée, explique Alexandre Ashby, directeur général de Steamatic Canada et Steamatic Métropolitain.

Il devient alors un aide-mémoire fort utile dans des circonstances inhabituelles. Par exemple, il permet de répondre rapidement à des questions aussi précises et urgentes que : Qui est responsable du système de gicleurs?

Quelles sont les autorités à prévenir?, etc. »

L’un des joueurs importants de l’industrie, Qualinet, offre sur son site Web un plan type de quatre pages donnant des conseils généraux en cas de dégâts d’incendie ou causés par l’eau : mesures initiales à déployer, préservation et restauration des documents, formation du personnel, formalités administratives à accomplir avec les autorités et services publics, inventaire des dommages, etc. Il y a d’ailleurs un certain travail d’éducation à faire auprès des décideurs à ce chapitre, confient des responsables. La grande majorité des administrateurs sont conscients de la nécessité de se doter d’un plan, mais bien peu le font, par manque de temps ou de ressources à y consacrer.

murs, de la propagation éventuelle de la moisissure dans des endroits aussi insoupçonnés que le derrière des plinthes et de la tapisserie, etc. Sans oublier que certaines surfaces de béton ne peuvent être asséchées et, par conséquent, doivent être enlevées et remplacées.

L’impact d’un sinistre dépasse ce que l’on voit.

On le constate, les fournisseurs sérieux ne négligent rien, tant en matière de prévention que de restauration. Un regroupement de certains joueurs de l’industrie négocie actuellement avec le Comité sectoriel de la main-d’œuvre d’Emploi-Québec afin que les techniciens en après-sinistre puissent bénéficier d’une reconnaissance, notamment

PHOTO : DAVID COUILLAR

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ALEXANDRE ASHBY Directeur général de Steamatic Canada et Steamatic Métropolitain

par l’obtention d’une certification.

Plusieurs se soumettent déjà aux normes d’organismes reconnus, comme l’Institute of Inspection, Cleaning and Restoration Certification (IIRC), ou encore, pour des éléments particuliers comme la ventilation, à celles du regroupement National Air Duct Cleaners Association (NADCA). De même, l’organisme CAA Habitation recommande un certain nombre de firmes de restauration présentes au Québec. ,

Plusieurs ignorent aussi que des documents importants abîmés lors d’un sinistre lié à l’eau peuvent être restaurés au point de retrouver leur qualité d’avant les dégâts.

Ainsi, des procédés comme la lyophilisation permettent de littéralement les congeler, puis de les réchauffer, transformant la glace fondante en vapeur et l’empêchant ainsi de se retrouver à l’état liquide et de les endommager.

Un autre élément encore mal perçu est la capacité de bien mesurer l’ampleur d’un sinistre et, surtout, ses conséquences. Selon la plupart des spécialistes, des gestionnaires affirment encore que s’il se produit un dégât d’eau dans leur milieu de travail, ils se contenteront de demander au concierge d’aspirer le tout. Ils ne savent rien des tests d’humidité, des risques liés à l’infiltration d’eau dans le bas des Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Le « 1000 »

PHOTO : SITQ

LE PLUS HAUT ÉDIFICE DE MONTRÉAL Dossier par Mathieu-Robert Sauvé

« Si on y vendait des condos, j’en achèterais un immédiatement! », lance Martin Rivet, coordonnateur à la sécurité au 1000, rue De La Gauchetière, à Montréal. L’homme au regard franc, au veston et à la cravate chics, y travaille depuis plus de 14 ans sans jamais s’en lasser.

Faire le tour du « 1000 » avec lui, c’est être atteint infailliblement par sa passion pour cet édifice qui compte 51 étages – le plus haut de Montréal avec ses 765 pieds (205 mètres) – et qui a ses charmes cachés, ses petits secrets, mais aussi sa fierté bien affichée.

F

iliale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, SITQ est propriétaire de cet immeuble devenu à l’automne 2010 le plus grand édifice à bureaux au Canada à posséder la certification Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) dans la catégorie « Existing Building Operation and Maintenance ». Celle-ci

reconnaît la performance environnementale des occupants en matière d’exploitation et d’entretien des édifices.

Dans ce domaine, le 1000 n’est dépassé que par le TD Center, propriété de Cadillac Fairview, à Toronto. « Cette certification démontre que tout le personnel du 1000 a travaillé en

fonction du développement durable », mentionne Jean-Michel Laberge, porteparole de SITQ. Le 1000 a prouvé qu’il répondait à une série de critères environnementaux tels que l’accessibilité à la lumière naturelle, un système de haute performance en entretien ménager, un programme de recyclage du matériel informatique ainsi qu’un plan

Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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de communication et de sensibilisation des occupants. Les portes laissées par le locataire précédent, par exemple, ont été entreposées afin d’être recyclées.

On les offrira au prochain locataire, sans frais. » « On ne le forcera pas à les prendre, mais à 2000 $ pièce, cela pourrait l’intéresser. Elles sont en excellente condition et on évitera ainsi la décharge », poursuit Catherine Schraenen, directrice immobilière de l'édifice. La laine minérale, retirée des murs au dernier déménagement, attend aussi une réutilisation.

Dans le stationnement de 550 places, le lave-auto écologique fonctionne depuis 2007 avec de la vapeur d’eau plutôt que des jets, ce qui permet de nettoyer les voitures avec une fraction du volume utilisé par les installations conventionnelles. « Cet appareil nécessite environ 3600 litres d’eau par an, alors que le système traditionnel en utilise 135 000 », précise Mme Schraenen.

La certification LEED exige également qu’on démontre des efforts de rationalisation de déchets, une réutilisation des biens et un recyclage optimisés.

De plus, l’édifice a diminué sa consommation énergétique de plus de 5 % à partir de 2004, ce qui lui a valu une reconnaissance « Écolectrique » d’HydroQuébec.

PHOTO : SITQ

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

Conçu par la firme Lemay & associés et Dimakopoulos & associés architectes, construit en 1992 par l'entrepreneur Pomerleau à l'occasion du 350 e anniversaire de Montréal et acquis 10 ans plus tard par SITQ, le 1000 est un bel exemple d'architecture postmoderne. Depuis le somptueux hall d’entrée où d’immenses fenêtres laissent entrer la lumière du jour, on peut apercevoir le dôme spectaculaire de la basilique-cathédrale Marie-Reine-duMonde et, un peu plus loin, la silhouette

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COUP D’ŒIL

Les patineurs et la clientèle de prestige du 1000 cohabitent avec bonheur.

du Marriott Château Champlain, deux des édifices qui ont inspiré ses concepteurs. Bientôt âgé de 20 ans, le 1000 n’est pas le plus jeune des immeubles montréalais. Aujourd'hui occupé à 90 %, l'édifice, d'une superficie de 1,5 million de pieds carrés, a été soigneusement entretenu. Même les cages d’escalier ont été repeintes avec des couleurs fluorescentes afin de permettre des évacuations sécuritaires.

Sous nos pieds transitent 36 000 personnes chaque jour, soit l’équivalent de la population d’une petite ville de banlieue. L'accès facile au transport en commun attire nombre d'entre elles.

Le terminus d’autobus liant le centreville de Montréal à la Rive-Sud se trouve au sous-sol et le 1000 est une partie intégrante du réseau souterrain, par les stations de métro McGill et Bonaventure. Les voyageurs peuvent aussi emprunter la gare Lucien-L'Allier,

anciennement le terminus Windsor, et la gare Centrale. Quelque 1100 autobus se garent quotidiennement sous l'édifice.

Dans l’Atrium se trouve l'une des attractions montréalaises les plus populaires : la patinoire intérieure, que fréquentent jusqu’à 125 000 personnes par an. Ici, aucun match de hockey. Uniquement des patineurs. Certains virevoltent sur leurs lames, mais la plupart sont… en début de carrière. C’est l’une des très rares patinoires en Amérique qui soit située dans un immeuble à bureaux.

Récemment rénovée au coût de 400 000$, elle occupe quatre employés à temps plein et jusqu’à 25 occasionnels durant les périodes d’affluence. Des cours de patinage de fantaisie y sont même offerts.

Quelque 3200 personnes occupent la tour de l'édifice. En hauteur, la vue est à couper le souffle. Autour de nous, les montagnes montérégiennes bouclent le paysage ceinturé par le fleuve Saint-

PHOTOS : SITQ

Laurent et les immeubles du centre-ville.

Nous sommes au 36e étage de cet immeuble qui domine le ciel de Montréal, tout juste quelques mètres sous le sommet du mont Royal, limite fixée par l’ancien maire Jean Drapeau pour le toit des gratte-ciels de la métropole.

Dans l’espace laissé vacant par le locataire Bell, déménagé en 2008 et 2009 à quelques coins de rue, on invite les intéressés à découvrir ce à quoi pourraient ressembler leurs nouveaux bureaux. Les plafonds sont à neuf pieds, et les fenêtres, immenses.

Les locataires paient de 22 à 30 $ le pied carré net pour y loger, selon les conditions du bail. Le système de sécurité est doté de 168 caméras de surveillance et des agents sont en fonction 24 heures par jour. Mais le lieu est plus qu'un simple espace de travail : « On offre surtout un milieu de vie », affirme Martin Rivet.

Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Une gestionnaire QUI VISE DANS LE « 1000 » Catherine Schraenen n’a pas peur de marcher sur le toit de la mezzanine pour nous montrer les raffinements de son édifice. Malgré son tailleur élégant et ses chaussures de cuir fin, elle n’hésite pas à se faufiler dans d'étroits escaliers pour accéder aux salles des génératrices d’appoint, qui peuvent soutenir Hydro-Québec dans les périodes de pointe ! « C’est arrivé l’hiver dernier, relate-t-elle. Il faisait un froid exceptionnel et nous avons démarré ces génératrices pour qu’Hydro puisse se concentrer à fournir de l’électricité au secteur résidentiel. Pendant ce temps, nous fonctionnions avec nos génératrices d’urgence. »

L

e 1000 dispose en effet dans ses murs d’une véritable centrale au diesel et compte parmi les rares immeubles du Québec en mesure de poursuivre leurs activités malgré une panne d’électricité. L'autarcie électrique de l'édifice a été assurée à la suite de la tempête de verglas qui s’est abattue dans la région montréalaise et en Montérégie en 1998. Résultat : ces génératrices sont si performantes que

s’il y a des pannes, les locataires l’ignorent complètement. Le réseau est alors automatiquement alimenté à l’intérieur et même les ascenseurs fonctionnent normalement.

En cours de visite, Catherine Schraenen pointe les deux dômes de la cathédrale Marie-Reine-du-Monde, siège de l'archidiocèse de Montréal, face à l’immeuble : « C’est l’archevêché de

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Montréal qui a cédé le terrain où l’on a construit le 1000, en 1992 », rappellet-elle. En vertu d’un bail emphytéotique, les propriétaires se sont engagés à offrir à la communauté une activité à caractère social et récréatif. C’est ainsi qu’est née la patinoire intérieure. « Pour moi, affirme la directrice immobilière avec conviction, ce volet est capital. Nous desservons à la fois une clientèle de prestige et celle qui

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

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PHOTO : SITQ

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CATHERINE SCHRAENEN, directrice immobilière du 1000 De La Gauchetière

fréquente la patinoire, et les deux arrivent à très bien cohabiter.

L’Atrium est un lieu où les gens vivent des moments de détente.

Nous organisons aussi des cliniques de dons de sang et diverses activités familiales, comme des fêtes d’enfants. » Le 1000, pour elle, est un endroit fascinant autant par la qualité des locataires que par la mission sociale qui l’anime. Cette femme par qui transitent toutes les questions liées à la gestion du 1000 apprécie justement l’aspect multidimensionnel de sa tâche. Elle transige autant avec les locataires qu’avec des architectes, des agents de sécurité ou des entreprises d’entretien. « Nous considérons nos locataires comme des partenaires d’affaires. Ils sont exigeants, mais nous leur donnons un service de qualité sur tous les plans. »

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Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

SITQ À L’UNIVERSITÉ Quelle est l'influence des immeubles commerciaux sur le développement urbain? Comment former les meilleurs gestionnaires immobiliers? SITQ soutient des chercheurs de l'Université de Montréal et de l'Université du Québec à Montréal (UQAM) qui proposent des réponses.

OBSERVER LE DÉVELOPPEMENT URBAIN Pourquoi certains bâtiments ont-ils le pouvoir de vitaliser le quartier où ils sont érigés alors que d’autres n’ont presque aucun effet? Voilà le type de questions qui intéressent les membres de l’Observatoire SITQ en développement urbain et immobilier, lancé en 2006 à l’Université de Montréal. « On espérait que la construction de la maison de Radio-Canada et du stade olympique, dans l’est de Montréal, stimulerait l’économie locale et la construction résidentielle. L’impact est pratiquement nul, dit Paul Lewis, professeur à l’Institut d’urbanisme

de la Faculté de l’aménagement et directeur de cet observatoire. Par contre, regardez ce qu’on a fait du Vieux Port de Montréal, un endroit jadis gris et désert! Aujourd’hui, des milliers de personnes le fréquentent quotidiennement. » Ce qui rend les quartiers sympathiques, c’est souvent l’esprit qui y règne.

Montréal recèle à ce chapitre d’heureuses surprises. Au centre-ville, l’avenue McGill College, aménagée depuis 1992 pour dégager la vue sur le mont Royal, a gagné une nouvelle vitalité.

On y voit les cafés se multiplier, et les cadres du centre-ville viennent y lire

sur des bancs publics. La toute nouvelle Place des festivals, jouxtant la Place des arts à l’extérieur, pourrait avoir un effet similaire sur le bâti. « Notre terrain d’observation est mondial, mais le point de départ est la métropole québécoise, mentionne M. Lewis. Des villes comme Grenoble et Lyon peuvent nous en montrer en matière de voies piétonnes, mais Montréal offre d’innombrables exemples urbanistiques… bons et mauvais. » Responsable du Groupe de recherche ville et mobilité, Paul Lewis s’intéresse au développement urbain, au commerce

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

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PAUL LEWIS Directeur de l'Observatoire SITQ en développement urbain et immobilier de l'Université de Montréal

de détail et aux transports. Au cours des dernières années, il a produit avec des collègues plusieurs rapports de recherche touchant ces domaines.

Par exemple, il a exploré les façons d’améliorer la mobilité en milieu urbain par le nouvel urbanisme. Une autre de ses études portait sur les déplacements des élèves du primaire à Montréal et à Trois‐Rivières.

L’universitaire est ravi d’avoir pu compter sur le financement et sur l’implication de SITQ, d’autant plus que celle-ci ne gère aucunement l’agenda de la recherche. « Nous avons mis les choses au clair dès le début : pas question de faire de la recherche appliquée ou commandée pour le compte de notre bailleur de fonds.

Nous choisissons nos sujets en toute liberté et divulguons nos résultats dans des publications scientifiques, comme le veut la tradition universitaire », affirme-t-il.

Pour SITQ, ce partenariat universitaire est un atout majeur. Lorsque la Faculté de l'aménagement de l’Université de Montréal a cherché un interlocuteur

en 2005 pour encadrer et stimuler les échanges professionnels, SITQ a répondu à l’appel. « Cette collaboration constructive nous procure une meilleure compréhension des tendances qui façonnent les villes et qui recèlent un impact sur les décisions de localisation et d'investissement immobilier, explique Michel Cyr, premier vice-président, Développement, chez SITQ. Elle nous permet aussi de participer à une démarche qui amènera des changements à Montréal dans la formulation des politiques publiques, dans les façons de concevoir la ville et dans la prise en compte du potentiel de développement des quartiers. »

FORMER DES GESTIONNAIRES IMMOBILIERS « En 15 ans, l'immobilier est devenu un sujet de recherche et d'enseignement universitaire. On parle aujourd'hui de sciences immobilières », affirme Jacques Saint-Pierre, titulaire de la Chaire SITQ d'immobilier ESG de l'UQAM. Lorsqu'il a accepté ce poste créé par SITQ, M. Saint-Pierre était l’un des rares universitaires au Canada français à avoir étudié l'immobilier dans un cadre formel. Depuis, ses émules se sont multipliés, et plusieurs établissements canadiens ont créé des programmes d'études et des groupes de recherche sur l’immobilier. Seulement à l'UQAM, on compte aujourd’hui un certificat en immobilier, qui peut mener à un baccalauréat en administration par cumul, et une spécialisation en affaires immobilières dans le cadre de la maîtrise en administration des affaires (« MBA ») en recherche. Sans

compter les formations sur mesure offertes aux professionnels en exercice.

Parmi les réalisations dont M. Saint-Pierre est le plus fier, il mentionne la formation de six cohortes d'étudiants très spéciaux : des gestionnaires d'expérience venus consacrer leurs fins de semaine à des études de deuxième cycle. Au total, 124 finissants de 40 ans en moyenne ont obtenu leur MBA pour cadres. De plus, quelque 550 professionnels de l'industrie ont obtenu un diplôme de la Formation de pointe des gestionnaires de l'immobilier et 615 bacheliers en

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

PHOTO : SITQ

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JACQUES SAINT-PIERRE Titulaire de la Chaire SITQ d'immobilier École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (UQAM).

gestion avec spécialité en immobilier sont venus parfaire leur formation.

Parmi ces derniers, 42 % sont devenus évaluateurs agréés, 31 % consultants, analystes, développeurs et promoteurs, alors que 27 % occupent des postes en gestion et administration d'immeubles.

La Chaire est également à l'origine de la création de plusieurs bourses.

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COUP D’ŒIL

Jacques Saint-Pierre insiste sur l’importance de développer une réflexion théorique sur le sujet. Au cours de son histoire, la Chaire a produit 21 études spécialisées, 24 travaux de recherche, 48 mémoires de maîtrise et quatre doctorats. Sans compter les multiples travaux de professeurs qui collaborent avec elle. Pour le titulaire sortant (il cèdera sa place en 2011 à Andrée De Serres, professeure au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l'UQAM), la publication qui a fait sa marque est

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l'ouvrage Les territoires de l'immobilier, regards à l'aube du 21 e siècle, qu'il a cosigné avec Robert Sheitoyan.

Le partenariat avec l’UQAM avait pour but « de soutenir la formation et d'encourager la recherche dans le domaine des sciences immobilières, rappelle Pierre Lefebvre, premier vice-président, Ressources humaines et services partagés de SITQ. En cherchant constamment à adapter ses programmes en fonction des enjeux de l’heure en immobilier, la Chaire

SITQ d'immobilier ESG de l'UQAM forme un bassin d'experts qui permettra à toutes les entreprises immobilières, comme SITQ, de compter sur une main-d'œuvre compétente et spécialisée pour contrer la pénurie de talents appréhendée. » M. Lefebvre évoque le financement et l'investissement, la gestion des risques et le développement durable comme des exemples de domaines où la collaboration a été particulièrement fructueuse.

Site web SITQ : www.sitq.com/ Chaire (UQAM) : www.sitq.uqam.ca/ Observatoire (Université de Montréal) : www.sitq.com/fr/responsabilite-sociale/engagement-communautaire/observatoire-sitq Groupe de recherche ville et mobilité : www.VilleetMobilite.ca

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Un nouveau chef POUR SITQ

PHOTOS : SITQ

Le 14 septembre dernier, William R.C. Tresham est devenu président et chef de la direction de SITQ. Dirigeant immobilier aguerri, M. Tresham était jusqu'à tout récemment associé et chef de l'exploitation chez Callahan Capital Partners, une firme immobilière privée établie à Chicago. Plus tôt, il avait dirigé Trizec Properties WILLIAM R.C. TRESHAM pendant cinq ans à Président et chef de la direction de SITQ Montréal, puis pendant six autres années à Chicago, avant qu'elle ne soit rachetée en 2006. Titulaire d'un baccalauréat en droit de l'Université McGill, à Montréal, et d'un baccalauréat ès arts, majeure en économie, de l'Université de Princeton, au New Jersey, il a acquis une expérience tant dans le secteur privé que public, et connaît bien les principaux marchés immobiliers de bureaux en Amérique du Nord. « M. Tresham possède toutes les qualités d’un grand bâtisseur et d’un grand leader », souligne Daniel Fournier, président du groupe Immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec, principal actionnaire de SITQ. William R.C. Tresham prend la direction d'une entreprise d'investissement, de gestion et de promotion immobilière née en 1984, à laquelle participent six institutions financières et caisses de retraite. Chef de file du secteur immobilier en Amérique du Nord et en Europe de l’Ouest, SITQ possède un actif de 17,8 milliards de dollars. Elle détient 122 immeubles de bureaux situés principalement au Canada, aux États-Unis, en France, au Royaume-Uni, en Allemagne et en Inde, pour un total de 28 millions de pieds carrés. Son portefeuille est réparti entre trois secteurs spécialisés–immeubles de bureaux; hôtels multirésidentiels et résidences pour retraités–ainsi que le Fonds d’investissements immobiliers. M. Tresham dirigera quelque 450 personnes travaillant à Montréal, où SITQ a notamment son siège social, et dans son réseau mondial de bureaux et de filiales au Canada, en Europe et en Asie. ,

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QUÉBEC

Effervescence immobilière À QUÉBEC Dans la foulée des célébrations du 400e anniversaire de Québec, l'enthousiasme et l'optimisme continuent aujourd'hui d'animer les élus et les citoyens de la capitale provinciale. La reprise économique y est visible, les projets pullulent et l'immobilier commercial, à l'instar des autres secteurs, bouillonne d'activités.

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Regards sur L'IMMOBILIER COMMERCIAL À QUÉBEC par Danielle Ouellet

Deux observateurs privilégiés du domaine nous livrent ici leur compréhension et leur vision de la conjoncture.

ENTREVUE AVEC STÉPHANE DION, DIRECTEUR GÉNÉRAL DU CONSEIL RÉGIONAL DE QUÉBEC DE L'INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC

Q. Quelle est la situation du marché de l'immobilier commercial à Québec actuellement?

R. Ce marché est en rééquilibrage par rapport au début de 2009. La demande d'immeubles de classe A était alors plus forte que l'offre avant la livraison des nouvelles constructions, qui ont répondu aux besoins du marché. Le taux d'innocupation est donc revenu graduellement à l'équilibre, soit environ 7 %.

Québec est en pleine explosion économique. Elle est la ville canadienne qui détient actuellement le taux de chômage le plus bas. Les gens travaillent et les entreprises sont en croissance. Et comme le commercial sert l'économie, les perspectives sont à la hausse.

Q. À quoi attribuez-vous cette intense activité économique?

R. Le succès des célébrations du 400e anniversaire de Québec et le dynamisme

La croissance économique est aussi le fruit d'investissements soutenus de l'Université Laval dans de nouvelles chaires de recherche et liée à un parc technologique en développement constant.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR VÉRONIQUE BÉGIN

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immobiliers de l'Industrielle Alliance apportent de l'eau au moulin dans le secteur immobilier.

Q. Quelles sont vos préoccupations actuelles pour Québec?

R. Nous travaillons sans cesse avec la Ville pour nous assurer que les projets tiennent compte avec justesse de la réalité de l'industrie immobilière.

du maire Régis Labeaume ont contribué à sortir la ville d'une certaine morosité. L'énergie est palpable et rien ne semble impossible. Par ailleurs, la présence de la fonction publique québécoise assure un plancher d'emploi important.

Le maire Labeaume nous a demandé de construire des édifices dotés d’un design architectural d'avant-garde, beaucoup plus novateur. Des coûts supplémentaires sont donc à prévoir pour l'évaluation des projets et pour l'architecture. Notre objectif immédiat est de mettre sur pied un comité d'évaluation de concert avec la Ville.

De plus, la ville regroupe sur son territoire la plus grande concentration de sièges sociaux au Canada dans le domaine de l'assurance, ce qui procure de très nombreux emplois. SSQ Groupe financier avec La Cité verte, La Capitale immobilière MFQ et son nouveau siège social de La Capitale et les projets

Nous travaillons par ailleurs en collaboration avec elle pour mettre en place des incitatifs en vue d'accompagner les promoteurs dans la construction d'édifices LEED. Les coûts d'ingénierie et d'architecture d'une construction LEED peuvent hausser le coût total de manière significative. Il faut donc une Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

vision à long terme. Par exemple, il n'est pas souhaitable qu'un édifice certifié LEED, évalué plus cher, soit aussi plus taxé même s'il permet des économies d'eau, s'il consomme moins d'énergie et s'il favorise le covoiturage.

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ENTREVUE AVEC LUC PARADIS, PRÉSIDENT DE LA CHAMBRE DE COMMERCE DE QUÉBEC

Q. Comment se dessine le développement immobilier des prochaines années?

R. Les écoquartiers modifieront le paysage. Ces quartiers mixtes qui allient constructions résidentielles, bâtiments commerciaux et immeubles à bureaux réduisent au maximum l'empreinte écologique du transport.

Les gens habitent et magasinent près de leurs lieux de travail, tandis que la gestion de l'eau et des déchets s'organise de manière plus économique. Le concept, lancé en Suède, se propage rapidement.

La Cité verte, dans le quartier SaintSacrement, est le premier. L'écoquartier Pointe-aux-Lièvres, qui sera construit au nord du centre-ville, et l'écoquartier D'Estimauville, qui sera érigé au bord du fleuve sur de vastes terrains aujourd'hui abandonnés, sont en préparation.

GM Développement y construit actuellement l'édifice qui habitera quelques centaines de fonctionnaires fédéraux postés à Québec.

Q. Comment entrevoyez-vous l'influence possible de l’introduction d'un tramway sur l'ensemble du développement immobilier?

R. Le tramway est un projet de longue haleine, intégrateur et très cher. Il permettrait de réduire la pollution automobile en ville, d'aménager des artères pour construire la ville autour de ce nouveau réseau, d'optimiser les déplacements et d'ainsi diminuer la perte de productivité économique et sociale. Le tramway contribuerait à faire de Québec une ville plus efficace, plus moderne et plus attrayante.

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Q. M. Paradis, comment se porte le secteur du développement immobilier à Québec?

R. Nous assistons à une activité inimaginable. C'est fou, surtout au nord de l'autoroute Robert-Bourassa (anciennement Du Vallon). Les promoteurs immobiliers font des affaires d'or, la demande est exponentielle. La croissance démographique, les faibles taux d'intérêt et les taxes peu élevées contribuent à cette fébrilité. Des jeunes ménages reviennent de Montréal vers Québec.

Q. Ces développements sont-ils une bonne chose pour la ville?

R. Ils contribuent malheureusement à l'étalement urbain. Les gens s'éloignent de plus en plus du centre-ville et les coûts associés à l'automobile augmentent.

Q. Comment peut-on contrer ces inconvénients?

R. La densification du centre-ville, comme l'ont entreprise les Européens dans les années 1980, est une solution.

«

Il faut redonner le centre-ville aux piétons et aux cyclistes, pour que les familles

»

s'y sentent à l'aise et heureuses d'y vivre.

Q. Quelles sont les conditions de réussite d'une telle opération?

R. Il faut redonner le centre-ville aux piétons et aux cyclistes, pour que les familles s'y sentent à l'aise et heureuses d'y vivre. En 1958, nous avons remplacé les tramways par des autobus qui ont augmenté l'intensité de la circulation. Les

villes européennes qui ont réintroduit le tramway, comme Bordeaux, Nantes et Strasbourg, ont vu leur centre-ville reprendre de la vigueur. Même les commerçants qui s'opposaient au départ se réjouissent aujourd'hui : certains ont même doublé leur chiffre d'affaires.

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Q. Comment le tramway pourrait-il aider le secteur immobilier de Québec?

Q. Quel impact la construction d'un nouveau colisée pourrait-elle avoir?

R. Actuellement, avec les taux d'intérêt bas et les appartements vieillissants et chers, les gens préfèrent acheter plutôt que louer, et pour cela ils doivent s'éloigner. Le tramway pourrait renverser cette tendance de l'étalement urbain. Il pourrait aussi le faire en densifiant, par exemple, le boulevard Charest, actuellement presque vide. Sa présence stimulerait le secteur de l'habitation le long du trajet, ce qui favoriserait la construction de commerces et d'immeubles à bureaux.

R. Ce projet est très intéressant pour un promoteur. Le bâtiment sera entouré de bassins d'eau, une patinoire sera aménagée. Il devra être construit à proximité du centre-ville et il deviendra une attraction supplémentaire, un point de rassemblement pour les citoyens.

Q. Vos membres sont-ils en faveur de ce projet?

R. Ils sont d'accord, tout comme le reste de la population qui l'approuve à 72 %. Nous avons tenu, en 2005 et en 2007, deux colloques où nous avons affirmé notre désir de revoir le tramway au centre-ville. Les analyses ont finalement convaincu le maire.

Q. Y aura-t-il ainsi plusieurs centres-villes à Québec?

R. Imaginez les alentours du Château Fontenac, la place d'Armes, la Grande-Allée sans voitures! Il faut miser sur un centre-ville en partie piétonnier à Québec. Nous entrevoyons par ailleurs déjà que Sainte-Foy deviendra le prochain centre-ville d'affaires. Le développement de bâtiments en hauteur, par exemple l'ancien Dauville par Cominar, est bien amorcé.

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QUÉBEC

Vague de construction dans

LA CAPITALE NATIONALE

STEVE GILBERT, É.A., AACI

Québec fut le seul centre urbain de plus de 100 000 habitants au Québec à voir ses mises en chantier augmenter entre 2008 et 2009. En effet, en 2009, la valeur des permis de bâtir (toutes catégories) a atteint un sommet de 1,6 milliard de dollars dans cette région métropolitaine de recensement (RMR). Si la tendance se poursuit, ce record sera dépassé, puisque la valeur totale des permis pour le premier semestre de 2010 s’élève déjà à 962 millions. Le nombre de mises en chantier entre janvier et juin a progressé de 25 %.

C

ette hausse de l’activité de construction a créé une forte demande pour les terrains à développer, d’où une pression sur les prix. Pour les terrains en vrac tout comme pour ceux déjà desservis, la moyenne des prix au pied carré a pratiquement doublé depuis 2005. De plus, les terrains se font plus rares et on peut même parler de pénurie dans le cas de ceux à vocation industrielle.

La Ville de Québec mettra d’ailleurs sous peu en disponibilité deux sites d’envergure pouvant accueillir ce type d’usage, soit les terrains de la ferme SMA (217 000 m2) et ceux de la zone Michelet (171 000 m2).

Entre 2009 et 2012, 1 571 000 nouveaux pieds carrés s’ajouteront sur le marché des immeubles de bureaux de Québec, soit une hausse de 9 % de l’inventaire.

Pour la même période, le marché de Montréal, cinq fois plus gros que celui de Québec, n’a augmenté que de 1 530 000 pieds carrés, soit à peine 2 % de l’inventaire total. Cette compa-

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

PLUS D'ESPACES POUR LES BUREAUX À QUÉBEC QU’À MONTRÉAL

Steve Gilbert, É.A., AACI est directeur général, Groupe Altus Québec PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

Québec fut le seul centre urbain de plus de 100 000 habitants au Québec à voir ses mises en chantier augmenter entre 2008 et 2009.

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«

Une bonne partie des nouveaux projets livrés

»

à Québec ont répondu à une demande refoulée.

raison montre l’importance relative de la vague de construction dans la capitale nationale. En outre, en plus des projets livrés en 2009 et de ceux présentement en construction, d’autres ont été annoncés et viendront gonfler davantage l’offre de locaux de bureaux à Québec. Parmi ces constructions prévues, mentionnons la deuxième phase de Place de l’escarpement (Immostar) et la deuxième phase du Complexe Jules-Dallaire (FPI Cominar).

Y a-t-il trop de pieds carrés de bureaux à louer dans la capitale nationale?

Malgré l’augmentation importante de l’offre, le taux global d’inoccupation sur le marché de Québec, y compris Lévis, n’était que de 5,3 % au troisième trimestre de 2010, soit le taux le plus faible au pays. En ajoutant les locaux d’une superficie totale de 200 000 pi2 qui seront libérés au cours des 12 prochains mois et qui sont actuellement offerts, on obtient un taux de disponibilité de 6,3 % pour l’ensemble du marché, ce qui est très faible.

Le taux d’inoccupation est particulièrement bas dans le marché des édifices de catégorie B, soit seulement 3,8 %.

Les nouveaux projets ont ajouté beaucoup de pieds carrés de catégorie A, mais pour les gens à la recherche de loyers abordables (les locaux de classe B se louent en moyenne 20 $/pi2 brut), les options sont limitées.

UNE RENTRÉE PROLIFIQUE Le Cocktail de la rentrée organisé par l’IDU Québec le 14 septembre dernier fut l’occasion pour plusieurs promoteurs de présenter quelques-uns des projets

Les Résidences Jeffrey Hale

d’envergure qui sont en cours de réalisation à Québec.

Le Groupe Maurice, qui fait une première incursion sur le marché de la capitale, amorce les travaux de construction d’un important projet (40 M$) de résidences pour personnes âgées totalisant près de 300 unités sur un site adjacent à l’hôpital Jeffrey Hale, à l’angle du chemin Sainte-Foy et de la rue Saint-Sacrement.

Fortier Services immobiliers a dévoilé son tout nouveau projet Les Terrasses du Plateau, une copropriété de 108 unités stratégiquement située devant l’ancien hôtel de ville de Sainte-Foy. La firme GlaxoSmith Kline consolide ses installations au Parc technologique du Québec métropolitain. Mentionnons que la compagnie avait déjà investi près de 200 millions de dollars dans l’agrandissement de son centre de production de vaccins au Parc technologique de

Québec en 2005-2007. La firme d’architectes Hudon et Julien pilote le nouveau projet.

Enfin, la construction du nouveau siège social de la compagnie d’assurances La Capitale sur la colline parlementaire avance à un rythme soutenu. L’édifice, qui vise une accréditation LEED de haut niveau, devrait accueillir ses premiers occupants en 2012.

Outre ces projets en construction, d’autres sont sur les planches à dessin.

Il y a longtemps que le développement immobilier de Québec n’a connu une telle effervescence. L’économie de la région se porte à merveille, les taux d’inoccupation sont relativement faibles dans toutes les catégories de produits et une bonne partie des nouveaux projets livrés ont répondu à une demande refoulée. Une fois celle-ci comblée, le rythme devrait retrouver une cadence plus normale. Mais Québec peut encore nous surprendre. , Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Printemps 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

Le Vert condominium

... d'autres projets POUR QUÉBEC par Louis Baribeau

Le dynamisme économique de la région de Québec suscite de nombreux projets immobiliers commerciaux qui sont en train de métamorphoser le paysage. Nous vous en présentons six qui témoignent de cette vigueur.

LE COMPLEXE JULES-DALLAIRE Cominar, un des plus importants promoteurs d'immeubles commerciaux de la région de Québec, a terminé depuis peu la construction de la première phase du Complexe Jules-Dallaire, au coin du boulevard Laurier et de la route de l'Église, ayant nécessité des investissements de 77 millions $, sans doute un des projets les plus représentatifs de la vitalité de Québec. « La demande pour ce secteur est incroyable ! », indique Richard Nolin, vice-président commercial chez Cominar. Ce complexe est coiffé d'une tour de 13 étages et comprend 300 000 pieds carrés de bureaux haut de gamme loués en particulier à des gens du milieu de la finance. Des commerces occupent 100 000 pieds carrés.

Avant de démarrer la phase 2, où l’on ajoutera une deuxième tour au complexe, « il reste encore beaucoup d'éléments à négocier avec la Ville », dit Michel Ouellet, vice-président, Direction acquisition et développement, chez Cominar.

Dans la catégorie des immeubles à bureaux, le projet avant-gardiste Place de l'Escarpement du promoteur Immostar, dans le quartier Lebourgneuf, dont on a déjà parlé dans le magazine, est aussi un incontournable.

gamme. Ce projet de 20 millions s'inscrit parfaitement dans les intentions de la Ville de densifier les habitations près des grands axes routiers et de favoriser la proximité entre les logements et les espaces de bureaux ou commerciaux.

Sur ce tronçon de la route de l'Église, des promoteurs vont construire « jusqu'à 750 unités d'habitation dans un horizon de trois à cinq ans », affirme Martin DeRico, évaluateur agréé au Groupe DeRico à Québec.

LES JARDINS DE VÉRONE LE BORÉALE Tout près du Complexe Jules-Dallaire, sur la route de l'Église, Logisco construit Le Boréale, un immeuble de 10 étages et de 108 logements locatifs haut de

Dans le secteur Les Méandres près du croisement de l'avenue Chauveau et de l'autoroute Robert-Bourassa, les complexes résidentiels de grande envergure pullulent. On y trouve entre autres les Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

Les Jardins de Vérone

Jardins de Vérone, du promoteur Beaudet et Saucier, l’un des plus grands projets de ce genre construits depuis longtemps à Québec. L'ensemble du développement comprend 1200

À VOTRE SERVICE EN DROIT IMMOBILIER Lise Bergeron Louis P. Huot Karine Dionne Richard Laflamme Sylvie Drouin Anne-Julie Lapointe Maxime Duval-Charland Pierre Pelletier

logements répartis dans 13 immeubles variant de 4 à 6 étages et dotés de stationnements souterrains, pour un investissement total de 150 millions. Le promoteur Stéphan Huot, de Société Immobilière Huot, est également un joueur important du secteur : il a déjà investi au moins 80 millions au cours des derniers mois… et ce n'est pas fini pour lui.

LE QUAI DE BEAUCHATEL L'attrait des baby-boomers pour Québec stimule le développement de projets résidentiels haut de gamme en banlieue.

Le Quai de Beauchatel à Boischatel, un projet de 288 unités de copropriété nécessitant des investissements totaux de 84 millions et situé près des chutes Montmorency, en est un bon exemple. Les promoteurs Duchesne Immobilier et Construction Richard Arsenault offriront, en plus d'un panorama extraordinaire sur le fleuve Saint-Laurent, des services novateurs : un certain nombre d’appartements d'appoint mis à la disposition des visiteurs des copropriétaires et un cellier communautaire.

LE VERT CONDOMINIUM

Édifice Stein Monast, 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 www.steinmonast.ca

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2010-2011

Ce projet développé par l'ingénieur Denis Bolduc, Construction Michel Gagnon et l’architecte Jean-Pierre Bart, répond aux besoins des baby-boomers d'habiter un immeuble reflétant leurs préoccupations pour le développement durable. L'édifice de six étages comprenant 82 condos, au design urbain, est en construction au coût de 20 millions sur le dernier terrain disponible dans le secteur de Val-Bélair-sur-le-Golf. De nombreux arbres matures à proximité de l'immeuble ont été conservés, et le complexe intègre des éléments de développe-

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ment durable comme une isolation thermique supérieure et un éclairage DEL. Les promoteurs sont animés par des valeurs écologiques semblables à celles exprimées par la SSQ Immobilier dans son projet La Cité verte, sur le chemin Sainte-Foy, déjà présenté dans Immobilier commercial (vol.3 no3).

LE COMPLEXE SPORTIF MULTIDISCIPLINAIRE DE L'ANCIENNE-LORETTE

Complexe sportif multidisciplinaire de l’Ancienne-Lorette

Pour créer leur complexe sportif, Marc Drolet, de Drolet Construction, et Serge Dussault, du Groupe-conseil Roche, ont étudié les équipements du genre les plus avancés au Canada et aux États-Unis. Ce projet de 18 millions comprend deux surfaces de glace qui peuvent être transformées pour la pratique de différents sports, comme le basketball ou la boxe, ou encore, pour la tenue d'expositions.

Le projet fait l'objet d'un partenariat public-privé prévoyant un engagement de la Ville à réserver du temps de glace et la rétrocession de l'immeuble à la municipalité dans 40 ans. « C'est un des PPP les mieux réussis, dit-on dans le milieu », selon Marc Drolet. ,

Le Boréale

Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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EN TOUTE JUSTICE

Affichez-vous,

MAIS PAS N'IMPORTE OÙ!

ME LISE BERGERON

En réglementant l’affichage temporaire, une municipalité doit faire attention de ne pas brimer indûment les droits et libertés fondamentales, dont la liberté d’expression. La municipalité doit également s’assurer d’utiliser une terminologie suffisamment précise pour être comprise d’une personne raisonnablement intelligente et suffisamment informée. Voilà les conclusions auxquelles est arrivée la Cour d'appel, qui s'est prononcée récemment sur des dispositions réglementant l’affichage temporaire dans la Ville de Montréal 1, comme l'illustrent les deux cas suivants.

SINGH – LIBERTÉ D’EXPRESSION BAFOUÉE M. Singh, un citoyen de Montréal accusé d’avoir contrevenu à un article du Règlement d’urbanisme de la Ville de Montréal2 stipulant l’interdiction d’afficher ailleurs que sur les surfaces prévues à cette fin, a contesté cet article, prétendant que ce dernier limitait de façon déraisonnable sa liberté d’expression.

La Cour d’appel lui a donné raison.

Puisqu’il était déjà admis que l’article contesté brimait la liberté d’expression, la Ville de Montréal devait défendre trois points.

Elle devait tout d'abord démontrer qu'elle poursuivait un objectif urgent et réel en interdisant l'affichage à l’endroit en cause, et qu'il existait un lien entre cet objectif et le texte

attaqué. D’autres articles stipulaient que l’affichage était permis sur les modules d’affichage libre situés sur le domaine public et spécifiquement destinés à cette fin, ou encore, sur les palissades de chantier, sous certaines réserves. La Ville a eu gain de cause concernant les deux premiers points. La Cour a en effet reconnu que la protection de l’environnement et la propreté des lieux publics étaient des objectifs urgents et réels, et qu’il y avait un lien entre ceux-ci et l’article contesté.

La Ville devait aussi montrer que le texte n'attaquait que de façon minimale la liberté d'expression de M. Singh. Dans ce cas, la Cour n'a pas été convaincue, puisque le règlement ne contenait aucun paramètre quant au nombre, à la dimension et à la répartition géographique des modules d’affichage.

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec et bâtonnière du Barreau de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

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Ainsi, la Ville aurait pu ne mettre à la disposition des citoyens qu’un seul module d’affichage et respecter son règlement. Les citoyens ne pouvaient donc pas, à la lecture de celui-ci, connaître leurs droits quant à l’affichage, à moins de parcourir le territoire de la Ville à la recherche de tels modules. Conséquemment, la norme n’était pas intelligible pour le public et pour celui qui l’applique, et la Cour l’a donc invalidée.

La déclaration d’invalidité a toutefois été suspendue pour six mois afin de permettre à la Ville de Montréal de modifier sa réglementation. La nouvelle réglementation n’avait pas été déposée devant la Cour d’appel, mais, à notre connaissance, les nouveaux règlements d’urbanisme des arrondissements de la Ville de Montréal ont repris un texte identique à celui contesté de sorte que les arrondissements devront les réviser.

RÉGLEMENTER LA PROTECTION DE L'ENVIRONNEMENT La rédaction législative et réglementaire n’est pas chose aisée, et les municipalités doivent faire attention de ne pas brimer indûment les droits et libertés des citoyens.

Ces deux jugements indiquent toutefois qu'une ville peut prendre les moyens nécessaires et adopter les dispositions règlementaires pour la protection environnementale « urbaine » et la propreté des lieux publics, ce qui est un élément important pour un promoteur préoccupé et désireux de conserver un environnement avantageux pour ses immeubles. , 1

Singh c. R., CAM 500-10-003080-056, 15 juillet 2010 et Montréal c. Organisation internationale Nouvelle acropole Canada, CAM 500-10-004135-081, 15 juillet 2010.

2 Article 469. Depuis, les arrondissements ont adopté des nouveaux règlements d’urbanisme, récemment entrés en vigueur.

AFFAIRE NOUVELLE ACROPOLE – RÈGLEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS L’Organisation internationale Nouvelle acropole Canada, Nouvelle acropole, a contesté un avis d’infraction l'accusant d'avoir attaché des affiches au mobilier urbain. Elle contrevenait ainsi, selon la Ville, au Règlement sur la propreté et la protection du domaine public et du mobilier urbain, lequel interdit d’utiliser le mobilier urbain à une fin autre que celle à laquelle il est destiné. De plus, un autre article interdisait spécifiquement de coller, clouer ou brocher quoi que ce soit sur ce mobilier.

Des experts complices de votre réussite en affaires.

Nouvelle acropole prétendait que l’article visé était imprécis et devait être interprété avec l’autre article, plus spécifique.

Comme ses affiches étaient posées au moyen d’attaches « T-rap », elle prétendait ne pas avoir commis d’infraction.

La Cour d’appel a examiné le règlement sur la base d’une norme objective, soit celle d’une personne raisonnablement intelligente et suffisamment informée. Elle a conclu que le texte visé était clair et rédigé en termes simples que tous pouvaient comprendre et qu’aucune explication n’est requise pour savoir à quoi sert un arbre, un poteau de feux de signalisation ou un banc public.

La validité de l’article a donc été reconnue. La Cour a toutefois souligné que si la démonstration avait été faite quant au nombre de modules d’affichage par rapport au territoire ou à leur accessibilité, elle aurait pu se demander si cela équivalait à une interdiction totale d’afficher. La preuve et la plaidoirie n’avaient toutefois pas été présentées en ce sens.

PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 418 380-2888 PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0 418 380-2888

Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Immobillier commercial

À QUÉBEC De nombreux acteurs de l’immobilier commercial à Québec étaient réunis pour le C ockta il d e l a rentrée d e l’immobilier 2010. Michel Bélanger, président du Conseil régional du Québec de l’Institut de développement urbain (IDU) à Québec, était l’hôte de la soirée.

Les présentations de plusieurs projets par leurs promoteurs et les échanges conviviaux qui ont suivi ont contribué à l’ambiance chaleureuse qui y régnait.

Plus d’une centaine de membres de l’IDU Québec étaient présents et l’optimisme était au rendez-vous.

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Nominations > Spécialiste de la planification stratégique et de l’organisation municipale, David Johnstone a été nommé directeur général de la Ville de Candiac, un poste qu’il avait déjà occupé de 1994 à 1998.

M. Johnstone favorise une gestion proactive et rigoureuse des finances publiques.

> L’équipe de J a c q u e s B o i s v e r t Communications s’enrichit! La nouvelle conseillère publicitaire senior Zoé Lafond possède une vaste expérience en commercialisation web ainsi qu’une solide expertise média.

Po u r s a p a r t , Audrey Gravel, à titre de gestionnaire de projets, mettra à profit sa grande polyvalence, sa créativité et ses compétences en gestion, mais aussi comme analyste en performance et contrôle. Leur apport à toutes les deux sera précieux au sein de l’entreprise, en particulier pour les magazines Immobilier commercial et Élites.

> B C F accueille les notaires A l a i n Cast ongua y et Maga li P a quet te ainsi que les membres de leur équipe L u c i e H o u d e , notaire et P i e r r e P ra tt e, avocat. Tous poursuivront au sein du cabinet BCF S.E.N.C.R.L./LLP leur pratique en droit immobilier, en financement ainsi qu’en droit notarial lié au droit des affaires.

> Le président de Drolet Construction, Marc Drolet, annonce la nomination de Gérard Bouchard au poste de vice-président au développement. Avantageusement connu pour les résultats exceptionnels qu’il obtient dans ses interventions auprès des entrepreneurs et promoteurs, M. Bouchard possède une expérience diversifiée et pertinente qui suscite admiration et respect. Il a notamment présidé le plus important cabinet de commercialisation de la région de Québec, mettant à profit sa créativité et ses qualités de rassembleur et de gestionnaire. Il a également assuré la commercialisation des Fêtes du 400e anniversaire de la ville de Québec et contribué au succès financier de l’événement. Expert recherché en management et en développement d’entreprise, il accorde beaucoup d’attention et de temps à la relève à travers des activités de mentorat et de bénévolat, et en siégeant aux conseils d’administration de plusieurs associations et OSBL. Il fera profiter Drolet Construction de son expertise relationnelle et d’affaires ainsi que de son impressionnant réseau de contacts. > Newmark Knight Frank Devencore annonce l’arrivée, au sein de son groupe consultatif de services aux entreprises, de Nat halie Ga gnon, qui agira à titre de vice-présidente, gestion de projets et d’installations. Mme Gagnon détient la désignation Certified Property Manager (CPM®) de l’Institut canadien de l’immeuble (ICI) et elle est titulaire d’accréditations d’associations professionnelles, notamment celles de la Building Owners and Management Association (BOMA) Québec et de l’Institute of Real Estate Management (IREM). Au cours des 20 dernières années, elle a travaillé auprès de différents propriétaires institutionnels et a acquis une solide connaissance du marché de l’immobilier commercial. Son expérience variée et son souci de l’excellence forment une combinaison stratégique qui se greffera à la vaste expertise de Gary Griffiths pour accroître la présence de NKF Devencore sur le marché ainsi que pour élargir la gamme des services offerts et en maintenir la grande qualité. > Adr ian e Mulloso s’est jointe à l’équipe du cabinet B lak es, plus particulièrement au groupe de pratique en gestion en immobilier. Elle était auparavant conseillère légale senior en immobilier et en droit commercial au sein du contentieux de la compagnie d’assurances Standard Life du Canada. Membre du barreau du Québec depuis 2003, Mme Mulloso a obtenu un baccalauréat en droit civil (L.L.B.) de l’Université de Sherbrooke en 2001 et une maîtrise en administration des affaires (MBA) de l’École d’administration John Molson en 2008.

McGill illuminée Concept Illumination, un fournisseur montréalais important d’éclairage DEL (diode électroluminescente), fournira à l’Université McGill une solution d’éclairage à base DEL, économiseur d’énergie. McGill emboîte ainsi le pas à l’Université Concordia, qui a elle aussi opté pour ce type d’ampoules.

Pour réaliser ce projet pilote à l’Université McGill, Concept Illumination procédera à l’installation de 85 lumières blanches PAR 30 de 7 watts dans la bibliothèque de droit Nahum Gelber. Cette initiative fournira un éclairage de haute qualité tout en réduisant les coûts grâce à l’économie d’énergie et à la diminution de l’entretien qu’offre cette technologie. Renseignements : www.conceptillumination.com.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Une image renouvelée

Les Jardins Mille

Le cabinet Borden Ladner Gervais S.E.N.C.R.L., S.R.L. (BLG), qui offre des solutions en droit des affaires, en litige et en propriété intellectuelle, adopte une nouvelle image. Ce changement est l’occasion de renouveler l’engagement de ses membres à toujours mieux servir leurs clients et à atteindre les meilleurs résultats. Le nouveau logo reflète leur souci de professionnalisme et l’excellence de leurs services, notamment dans le domaine du droit immobilier.

Le Groupe Maurice, spécialisé dans la gestion d’habitations pour personnes retraitées, annonce la construction des Jardins Mille, son 16e complexe résidentiel. Situé dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville, à Montréal, il comportera plus de 300 appartementsservices, près de 100 condos-services ainsi qu’une galerie commerciale ouverte au public. Les premiers logis seront disponibles à compter de juillet 2012.

Une presse hydraulique unique AVANT

La firme d’ingénierie Inspec-Sol a acquis récemment une presse hydraulique universelle d’une capacité de 1500 kN, un appareil unique au Canada dans le secteur privé.

Cet équipement permet d’offrir des services d’essais mécaniques sur une variété de matériaux métalliques : essais de traction avec ou sans extensomètre, pliages et essais d’épreuve. Les résultats ainsi obtenus permettent de déterminer les propriétés mécaniques des matériaux afin d’en vérifier la conformité aux différentes normes en vigueur (CSA, ASTM, CCDG).

Groupe Aecon Québec Ltée 1100, boul. Marie-Victorin, local 38A Longueuil (Québec) J4G 2H9 Téléphone : 450.651.0300 Télécopieur : 450.651.0107

APRÈS

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Cette acquisition constitue, pour Inspec-Sol, la première phase de développement d’un laboratoire de services complets en métallurgie, ce qui confirme son engagement à devenir un leader en ingénierie des matériaux.

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BUREAUX À LOUER 6300, rue Auteuil Brossard Jusqu’à 17 400 pi2 contigus Près du Mail Champlain 10 minutes du centre-ville

6400, rue Auteuil Brossard Jusqu’à 10 222 pi2 contigus

PHASE 3 EN DÉVELOPPEMENT PHASES 1 et 2 LOUÉES

PARC D’AFFAIRES SUR LE GOLF 4605, rue Lapinière, Brossard 100 000 pi2 Bureaux exécutifs et écoénergétiques de haute qualité

Informations ocoulombe@immocredit.ca www.immocredit.ca

poste 23

450 671-6300

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