Immobilier commercial volume 8 - numéro 4

NOUVELLE CHRONIQUE : ANALYSE DE MARCHÉ

VOLUME 8 | NUMÉRO 4 AOÛT – SEPTEMBRE 2015

LA MEILLEURE TRANSACTION À VIE DE

Paul Normandin ASSURANCE COMMERCIALE

Pour parer à l’imprévisible Entrepreneur de légende et visionnaire

STEPHEN LEOPOLD PP 41614528

ESPACES LOCATIFS

FAISONS AFFAIRE ENSEMBLE

SERVICE À LA CLIENTÈLE 24 / 7 CONCEPT CLÉS EN MAIN GESTION INTÉGRÉE

Choix incomparable d’espaces locatifs commerciaux, industriels et bureaux situés

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Frédérick Corey 514 337-8151

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MONTRÉAL

Accès au réseau souterrain - Station Atwater

Facilité d’accès et stationnement intérieur

Stationnement étagé de 1 080 places

Près de l’autoroute 25 et du métro Viau

Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

Vue panoramique sur le centre-ville

PLACE LAVAL

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Courtage Immobilier Trillion 450 973-1737

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LAVAL

Le plus important complexe de bureaux de Laval Près de tous les services Stationnements intérieur et extérieur Facilité d’accès par transport en commun

dans les grands marchés canadiens

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN cominar.com

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MONTRÉAL

585 BOULEVARD CHAREST E.

LAVAL

Immeuble neuf situé au cœur du Centropolis Certification LEED Or Près des grands axes routiers (A-15 et A-440) Vaste stationnement extérieur Multitude de commerces et restaurants sur le site

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QUÉBEC

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Louis Lebel 418 681-8151

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Quartier revitalisé en pleine effervescence

Facilité d’accès et stationnement intérieur

Situé au cœur de la capitale

Aménagement de qualité supérieure

Fenestration abondante, belle luminosité

Vue sur le fleuve et la ville

Facilité d’accès par transport en commun

MOT DE LA RÉDACTION

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

QUAND LA QUALITÉ S’IMPOSE Il y a quelques années, Clément Demers, architecte et professeur, déclarait ceci : « Une architecture de qualité est plus durable, demande moins de remises à la mode, attire plus de clients, rend les occupants plus heureux et plus productifs.

Ce n’est pas seulement le coût à l’année zéro. » Si l’on observe bon nombre de grands projets récents en immobilier commercial, force est de constater que de plus en plus de promoteurs et de propriétaires font le pari d’une architecture de qualité afin de se distinguer et d’attirer les occupants. Et la qualité concerne aussi l’environnement.

Dans la catégorie des immeubles de bureaux de prestige, la tendance est bien ancrée. À Montréal, la nouvelle tour Deloitte présente une architecture intemporelle et des caractéristiques répondant aux normes les plus élevées de la certification LEED. À Québec, le siège social de La Capitale, véritable cathédrale de verre certifiée LEED Or, se démarque par son allure avant-gardiste.

Du côté des centres commerciaux, la tendance gagne du terrain. Dans l’arrondissement Saint-Léonard, la Place Viau, un centre commercial urbain à l’architecture sobre et épurée, aspire à la certification LEED Argent.

Parmi les projets mixtes d’envergure, la phase II de Technopôle Angus montre que la certification LEED se répand. D’ici 10 ans, un nouveau quartier abritant commerces, bureaux et copropriétés et visant la certification LEED Or émergera de terre. À Québec, l’écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres offrira une architecture contemporaine et intégrera les principes du développement durable.

L’époque où l’on construisait un immeuble comme une simple boîte sans attrait est-elle donc révolue ? Car la médiocrité a aussi un coût, surtout quand il faut tout refaire.

Nathalie Savaria

www.jbcmedia.ca PRÉSIDENT ET ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF Nathalie Savaria RÉDACTION Suzanne Gagné et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Alain Roy, Caroline St-Hilaire et Émilie Therrien RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design CONSEILLERS EN PUBLICITÉ Montréal Maude Lafleur Edith Lajoie Souk Vongphakdy Québec Madeleine Blain Responsable de la capitale nationale et des régions

418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1­­916-6656

Rédactrice en chef

PARTENAIRE MÉDIA

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

À L’AUBE DE LA RENTRÉE Si vous êtes abonné au magazine Champions de la construction commerciale et industrielle, je suis persuadé que vous avez lu avec intérêt, dans notre dernier numéro, le reportage de Suzanne Gagné sur l’histoire et les perspectives d’avenir de Magil Construction Corporation. Son fondateur, l’architecte montréalais Louis B. Magil, né en 1908, se rendait encore régulièrement au bureau de l’entreprise pour gérer ses investissements personnels, même après avoir cédé sa place à Sol Polacheck en 1978, puis à John Marcovecchio en 1997, et ce, jusqu’à l’âge vénérable de 100 ans ! Il est décédé en 2011, à 103 ans. Quand on dit que le travail n’a jamais fait mourir personne…

L’homme qui fait l’objet de la une et de la grande entrevue du présent numéro du magazine Immobilier commercial, Stephen Léopold, est lui aussi un personnage hors normes. Entrepreneur chevronné et grand amoureux de Montréal, il est incontestablement un visionnaire, doté d‘une ténacité à toute épreuve et d’un sens inné du marketing. Au début des années 1980, lorsqu’il fut le premier à faire passer les intérêts des grands occupants de locaux avant ceux des propriétaires, il ne s’est pas fait que des amis ! Mais chose certaine, nos plus jeunes lecteurs découvriront dans cette entrevue exclusive qu’il accorde à notre rédactrice en chef, Nathalie Savaria, le parcours d’une légende, celui d’un grand champion de l’immobilier commercial. Quant aux moins jeunes, ils pourront constater qu’il nourrit toujours autant de projets !

Ce numéro accorde également une place enviable à la nouveauté. Ainsi, vous découvrirez le premier d’une série d’articles rédigés sous le thème Ma meilleure transaction à vie. Pour l’occasion, le courtier Paul Normandin, vice-président, Crofton Moore, vous dévoile les détails d’une transaction exceptionnelle, la plus intéressante pour lui à ce jour. Autre nouveauté : Benoit Beauchemin, analyste principal, Intelligence de marché chez Colliers, inaugure la première d’une série de chroniques intitulées Analyse de marché. Nos chroniques habituelles et un reportage sur l’assurance immobilière complètent ce riche contenu.

Comme il s’agit de notre édition août / septembre, je vous souhaite une excellente fin d’été, une bonne lecture et une excellente rentrée !

Jacques Boisvert Éditeur

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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SOMMAIRE : : VOLUME 8 | NUMÉRO 4

7 STEPHEN LÉOPOLD

19 FOCUS

ASSURANCE COMMERCIALE

CHRONIQUES 31 MOT DE L’IDU 7 ENTREVUE Une réforme fiscale qui mérite Stephen Léopold l’appui de l’industrie immobilière Entrepreneur de légende et visionnaire

Par Nathalie Savaria

19 FOCUS Assurance commerciale Pour parer à l’imprévisible Par Suzanne Gagné 25 ENJEU Le taux d’inoccupation grimpe au centre-ville de Montréal Faut-il s’en inquiéter ?

Par Suzanne Gagné

35 MA MEILLEURE TRANSACTION À VIE Le déménagement de la Chambre des notaires du Québec

Par Nathalie Savaria

44 BRÈVES IMMOBILIÈRES

32

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Développeurs immobiliers : gare à la contribution pour fins de parcs !

Par Émilie Therrien

34

MONDE MUNICIPAL Villes intelligentes : quand l’innovation se met au service des citoyens

Par Caroline St-Hilaire

38 ANALYSE DE MARCHÉ Quel sera l’impact des grands chantiers sur le centre-ville de Montréal ?

Par Benoit Beauchemin

QUÉBEC 41 La concurrence s’intensifie sur le marché de la copropriété locative

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

Par Mario Lefebvre

Par Alain Roy

Stephen

LÉOPOLD

ENTREPRENEUR DE LÉGENDE ET VISIONNAIRE

Une aura légendaire entoure cet homme qui a fait fortune dans l’immobilier avec des idées audacieuses. Celui qui a atteint les sommets de New York est de retour à Montréal depuis 2010. Passionné et volubile, l’entrepreneur et courtier Stephen Léopold, 63 ans, n’a pas fini de surprendre, d’autant qu’il ne craint pas de monter au créneau pour défendre ses projets.

Son ambition : créer un nouveau Montréal.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PAR NATHALIE SAVARIA

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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Hygiène et propreté Qualité de l’air Décontamination Optimisation des équipements techniques Restauration après sinistre

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SE CRÉER SOI-MÊME Dans la famille Léopold, il appartient à chacun de se réaliser. « On ne doit pas compter sur le fait que quelqu’un vous léguera quelque chose. Vous devez l’accomplir vous-même », explique M. Léopold qui donne pour exemple le parcours réalisé par son frère John, associé chez Stikeman Elliott et avocat réputé dans les domaines du droit des sociétés et des fusions et acquisitions. Il a appliqué le même principe pour ses fils, les jumeaux Arthur et Alex, dont il est très fier. « Je n’ai jamais donné un sou à l’un ou l’autre pour leur appartement », dit-il. En revanche, il leur a enseigné ce qu’il connaissait : le ski alpin, la politique et l’immobilier. Alex sera champion mondial de ski alpin, et Arthur, le plus jeune délégué élu à la convention nationale du Parti démocrate en 2008 qui a mené à l’élection de Barack Obama.

Aujourd’hui, Arthur travaille chez LinkedIn comme associé finance, et Alex est associé chez Newmark Grubb Frank Knight.

STEPHEN LÉOPOLD A ÉCRIT UN CHAPITRE DANS LE LIVRE DE DONALD J. TRUMP THE BEST REAL ESTATE ADVICE I EVER RECEIVED

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epuis ses premiers pas comme courtier à Montréal, Stephen Léopold s’est investi à fond dans chacune de ses entreprises, dont la plupart ont connu beaucoup de succès. Au-delà de son génie pour les affaires, reconnu entre autres par Donald J. Trump qui l’a invité à écrire en 2006 un chapitre de son livre The Best Real Estate Advice I Ever Received : 100 Top Experts Share Their Strategies, il estime que sa réussite repose d’abord sur un travail acharné. « J’ai beaucoup travaillé. Encore aujourd’hui, je travaille de 16 à 18 heures par jour. J’aime mon travail. Et si l’on travaille, on réussit. »

« J’ai beaucoup travaillé. Encore aujourd’hui, je travaille de 16 à 18 heures par jour.

J’aime mon travail.

Et si l’on travaille, on réussit. »

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–Stephen Léopold

ALEX, STEPHEN ET ARTHUR LÉOPOLD IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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L’IMMOBILIER DANS LE SANG L’immobilier est une affaire de famille chez les Léopold. « On a ça dans le sang », lance Stephen Léopold. Son père, Irwin Léopold, décédé en 2004, s’était taillé une réputation enviable en tant qu’homme d’affaires et promoteur immobilier. Cofondateur de Mondev International, il a été l’instigateur du Westmount Square. Il a aussi possédé le Ruby Foo’s, un restaurant renommé situé boulevard Décarie, et a construit l’hôtel qui le jouxte.

Le fils suivra les traces du père, à sa manière, bien sûr. Mais avant, le jeune Stephen entre à l’Université McGill. Il étudie d’abord en économie et en sciences politiques, puis il rejoint la Faculté de droit. C’est à la fin de sa première année d’études que Stephen Léopold, un passionné de politique, est embauché comme enquêteur au sein du comité sénatorial d’enquête sur le scandale du Watergate dirigé par le sénateur Sam Ervin. Dans un article du Maclean’s de décembre 1973, il explique que c’est en écrivant une lettre au sénateur Ervin et à l’avocat en chef Rufus Edmisten qu’il a réussi à obtenir ce stage ; cela lui a permis d’être aux premières loges d’une commission d’enquête qui a conclu à la culpabilité du président des États-Unis d’alors, Richard Nixon.

UNE ENTRÉE EN LION Cette incursion au cœur même de la politique américaine lui vaut d’être remarqué par l’un des associés du cabinet d’avocats Ogilvy Renault, Brian Mulroney, qui le recrute comme étudiant stagiaire.

Mais le jeune Stephen, qui a vécu des moments exaltants en politique, a décidé de faire autre chose de sa vie. Il demande alors conseil à son père qui a une vision très précise de son avenir. « Il m’a dit : "Mon fils, tu es un entrepreneur. Tu as été camelot. Tu as travaillé fort pour améliorer tes ventes et tu as toujours gagné des concours. Le seul domaine qui accepte les entrepreneurs, c’est l’immobilier." »

« Il [Mon père] m’a dit : “ Mon fils, tu es un entrepreneur. Le seul domaine qui accepte les entrepreneurs, c’est l’immobilier. ” » – Stephen Léopold

Son père a vu juste. L’entrée de Stephen Léopold dans l’univers du courtage immobilier est fracassante. En un peu plus d’une année, il amasse quelque 125 000 $, une somme importante pour l’époque. Mais, de nouveau, la politique le happe : Brian Mulroney brigue la direction du Parti progressiste conservateur et lui propose le poste d’adjoint principal. Il accepte.

UN RETOUR EN FORCE Brian Mulroney est défait par Joe Clark, et Stephen Léopold retourne à la profession de courtier. Dès lors, les choses s’accélèrent.

En 1976, Fiducie Marcil le recrute, et il devient ainsi le plus jeune vice-président de la plus importante banque de crédit hypothécaire du Canada, devenue depuis RBC Marché des Capitaux.

Deux ans plus tard, en 1977, alors que Montréal vit l’exode de sièges sociaux consécutif à l’arrivée du Parti québécois au pouvoir, Stephen Léopold fonde Léopold Consultants immobiliers. Il met de l’avant un concept qui bouscule les règles établies : la représentation exclusive des utilisateurs de locaux de bureaux, de commerces et industriels, et ce, dans le but d’éviter tout conflit d’intérêts. « Apparemment, c’est moi qui ai introduit ce concept dans l’industrie en Amérique du Nord », précise-t-il.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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ENTREVUE

Il défend ce principe avec vigueur et mise sur une publicité parfois classique, parfois iconoclaste, pour vendre ses services. L’une de ses publicités les plus connues montre une vache affublée de lunettes, couchée sur le dos, pattes en l’air, sur un vaste bureau. Le message est sans équivoque : « Le bail des propriétaires a toujours été considéré comme une vache sacrée. Chez Léopold nous avons renversé la situation. » Après des débuts difficiles en solo, son entreprise prend de l’expansion. Au plus fort de son succès, la firme de Stephen Léopold, située aux 32e et 33e étages de Place Ville Marie, compte une centaine d’employés, dont huit avocats. Parmi ses transactions les plus notoires, le courtier cite la transformation de l’hôtel Windsor en immeuble de bureaux de prestige et la négociation du bail de Claridge Investments en 1986.

NEW YORK, NEW YORK En 1992, c’est la débâcle en immobilier. Léopold Consultants immobiliers ferme ses portes.

Les temps sont difficiles, mais Stephen Léopold va faire sa marque à New York. « J’ai gagné contre tous les autres courtiers en faisant les choses différemment et en élevant les standards », explique celui qui a abandonné aujourd’hui le concept de représentation exclusive des utilisateurs d’espaces.

LA RUÉE VERS LE CIEL Or, le plus grand coup de la carrière de Stephen Léopold est aussi celui qui le frappera le plus durement.

C’est une visite à l’heure du lunch au World Trade Center (WTC) qui le met sur la piste. Comme c’est la coutume dans les immeubles de bureaux au Canada, il espère trouver de quoi se sustenter. Mais les deux tours jumelles qui logent quelque 50 000 personnes ne comptent aucune aire de restauration collective. « J’ai vu un besoin, c’était très, très clair », se remémore M. Léopold.

L’homme d’affaires réussit à convaincre les autorités portuaires de New York et sa division immobilière de lui louer l’espace nécessaire pour installer deux foires alimentaires, les Skymarkets, comprenant aussi les bars et les salles de banquet, au 78e étage de la tour sud et au 44e étage de la tour nord. Il fait visiter les locaux à des centaines de sous-locataires potentiels et y amène ses fils 12

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

UNE DES PUBLICITÉS LES PLUS PERCUTANTES DE LÉOPOLD CONSULTANTS IMMOBILIERS

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Avec sa famille, Stephen Léopold met le cap sur New York, car l’un de ses clients américains de l’époque, Celanese, installé au 800, boulevard René-Lévesque Ouest, lui offre le mandat de sous-louer ses locaux dans l’immense tour Celanese située dans le Midtown : le 1211, Avenue of the Americas.

plusieurs fois, se souvient-il avec émotion. Une brochure à pli simple sur fond bleu de grande dimension, qu’il nous tend lors de l’entrevue, permet d’imaginer les lieux une fois aménagés. À la fin de l’été 2001, les travaux viennent enfin de démarrer.

Entre-temps, en mars 2001, Stephen Léopold vend ses parts dans Skymarkets pour lesquelles il touche un versement de 2 %. Parti vivre à Lake Tahoe avec ses fils qu’il élève seul depuis son divorce, il entend couler des jours heureux de retraité. Dès le démarrage des Skymarkets, il percevra les sommes résiduelles avec les profits générés par la vente de nourriture.

L’APRÈS 2001 La tragédie du 11 septembre 2001 vient réduire en cendre cinq années de labeur.

Encore aujourd’hui, c’est avec tristesse qu’il se remémore ce jour funeste où, ne sachant que faire, il fait la route avec ses fils de Lake Tahoe à New York où les deux tours jumelles du WTC se sont effondrées. « Je suis un peu comme le soldat qui n’était pas sur la plage le jour du débarquement », illustre métaphoriquement Stephen Léopold. L’homme a perdu des amis et des connaissances, des gens connus et anonymes, mais aussi des dizaines de millions de dollars de

TIRÉE DE LA REVUE COMMERCE, AOÛT 1988

LA BROCHURE QUI PRÉSENTAIT LES FUTURS SKYMARKETS DANS LE WORLD TRADE CENTER

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STEPHEN LÉOPOLD DANS SON BUREAU DE PLACE VILLE MARIE, À L’ÉPOQUE OÙ IL DIRIGEAIT LÉOPOLD CONSULTANTS IMMOBILIERS

profit. Cependant, il se console en pensant que ses fils ont échappé à la tragédie.

En 2004, il revient à New York. Deux ans plus tard, il est nommé président du conseil de William B. May International, l’une des plus anciennes firmes de courtiers immobiliers de New York. Mais jamais il ne retrouvera sa quiétude d’avant. « Chaque fois que j’entendais les

sirènes, j’allais à la fenêtre. » Aujourd’hui encore, il n’a pas l’esprit tranquille, car ses jumeaux travaillent et vivent à New York.

DE RETOUR À MONTRÉAL En 2010, Stephen Léopold décide de rentrer à Montréal.

La présence de l’un de ses fils, qui étudie alors à Concordia, n’est pas non plus étrangère à sa décision, confie-t-il.

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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ENTREVUE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

de bataille. « Je suis très fier d’être Montréalais, dit M. Léopold, d’origine juive. Mes racines et ma famille sont ici. Le Québec nous a toujours bien accueillis », affirme celui qui pense que les batailles linguistiques pour les jeunes générations sont chose du passé.

De son séjour à New York, il tire la réflexion suivante : « New York a toujours survécu parce que c’est une ville de commerce. Et c’est à cause de cette réussite commerciale que la ville a mis en place des institutions culturelles parmi les plus extraordinaires au monde. » Montréal doit prendre exemple sur New York, selon M. Léopold qui siège depuis de nombreuses années au conseil du Roosevelt Institute - il admire le président Franklin D. Roosevelt qui a réinventé l’Amérique avec le New Deal.

UN NOUVEAU MONTRÉAL À son retour au pays, Stephen Léopold, qui préside une grande firme de courtage immobilier, se pose en observateur de la ville et reconstruit son réseau de contacts. Très vite, il s’active à des projets d’envergure et multiplie les interventions dans les médias et comme conférencier dans le but de contribuer à la relance de Montréal, désormais l’un de ses chevaux

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

En 2012, il fonde AudaCité Montréal, un regroupement de citoyens issus de divers milieux et professions qui militent pour la construction d’un pont signature, emblème architectural d’envergure internationale pour stimuler le tourisme et l’activité économique, peut-on lire sur le site Internet de l’organisation. Parmi les ambassadeurs d’AudaCité Montréal figurent notamment L. Yves Fortier et Stephen Jarislowsky.

Comme on le sait, le projet ne s’est pas concrétisé de la façon dont il l’avait imaginé, mais cela n’empêche pas cet acteur d’influence de poursuivre sa mission avec ferveur. En tête de liste de ses priorités figure la revitalisation de la rue Sainte-Catherine, « qui est, dit-il, la colonne vertébrale commerciale, éducationnelle, culturelle et résidentielle de Montréal ». Il se réjouit que la Ville ait retenu l’idée des trottoirs chauffants et des bornes électriques qu’il préconisait pour le futur aménagement de cette artère.

Car M. Léopold estime que Montréal dispose d’une ressource renouvelable pour assurer son développement et son rayonnement qu’aucun autre territoire dans le monde ne possède : l’électricité. « Les gens veulent un monde plus vert. Avec cette ressource, Montréal a la possibilité de devenir la ville la plus verte dans le monde. Nous devons vouer notre temps à ce projet. Après, nous aurons tous les commerces et toutes les institutions culturelles que nous voudrons. »

ENTREVUE

CE QU’ILS ONT DIT DE

Sur le maire de Montréal, Denis Coderre, et son administration, M. Léopold ne tarit pas d’éloges. « Je dois admettre que je n’étais pas un de ses partisans au début. Mais trois semaines avant les élections, j’ai changé d’idée. Je suis tellement emballé par la façon qu’il a d’être à l’écoute des gens. Si c’est possible pour lui, je crois qu’il deviendra le prochain maire Drapeau de Montréal et même plus. En une seule année, il a beaucoup accompli. Nous sommes en train de virer le grand bateau dans la bonne direction. »

Bâtisseur et visionnaire, Stephen Léopold ne laisse personne indifférent. Après avoir aiguisé son talent dans l’immobilier à Montréal, il débarque à New York et y laisse vite sa marque chez ceux qu’il rencontre là-bas aussi : « N’eût été la persistance, l’honnêteté et la vision de Stephen, les Skymarkets n’auraient jamais été lancés », affirme par exemple James Connors, alors chef immobilier, administrations portuaires de New York et du New Jersey, qui étaient propriétaires notamment du World Trade Center, où M. Léopold comptait établir des foires alimentaires. « On ne voit pas souvent cette combinaison [de caractéristiques] en immobilier. Même si nous nous sommes connus par affaire et que nous avons travaillé ensemble sur un projet d’envergure, mon respect et mon appréciation de Stephen sont tels que je le considère comme un bon ami pour la vie. »

FIND A NEED, AND FILL IT! « Tout cela ne se fera pas en un jour, concède toutefois M. Léopold.

Il faudra de la patience. Et nous allons commencer par la rue SainteCatherine. » D’ailleurs, il travaille en ce moment à un projet de revitalisation d’un immeuble commercial, sur cette artère, dont il entend tripler la valeur dans les six prochains mois. Selon lui, Montréal regorge d’occasions d’affaires – notamment dans les catégories d’immeubles qui n’intéressent pas les grands fonds de pension et les caisses de retraite – parce qu’il y a peu de concurrence.

Lorsqu’on évoque avec lui ses succès en affaires, Stephen Léopold répond simplement : « Je n’ai rien inventé, mais j’ai toujours su percevoir les besoins apparents. » Comme le titre de son chapitre dans l’ouvrage de Donald J. Trump l’indique : Find a need, and fill it.

Telle est la devise de ce visionnaire.

VIRTUO 360

De retour à Montréal après son incursion new-yorkaise, M. Léopold poursuit ses activités, et ses amis ne s’étonnent pas de ses idées qui sortent de l’ordinaire : « Stephen est un leader dans l’innovation immobilière, et il voit souvent les tendances avant les autres, soutient Barry Kotler, président, Monit. Par exemple, c’est lui qui a créé l’industrie de la représentation des locataires à Montréal il y a plusieurs années, et il est maintenant de retour ici pour mettre de l’avant les forces de notre ville. »

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STEPHEN LÉOPOLD A ACCEPTÉ LE MANDAT DE LOCATION DE CET IMMEUBLE COMMERCIAL, ANGLE SAINTE-CATHERINE ET GUY, À MONTRÉAL. ASTUCIEUX, IL A CONVAINCU LE PROPRIÉTAIRE DE LE NETTOYER ET DE PEINDRE L’INTÉRIEUR D’UN BLANC IMMACULÉ.

PUIS, IL A FAIT INSTALLER UN PUISSANT ÉCLAIRAGE QUI PRODUIT UN SUPERBE EFFET.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

Michael Gold, président de Gold Castle Holdings, propriétaire d’immeubles à Montréal, a connu M. Léopold il y a une trentaine d’années et l’a retrouvé avec grand plaisir à son retour à Montréal. « C’est un personnage très coloré, raconte-t-il. Lorsque le maire a organisé des consultations au sujet de l’avenir de la rue Sainte-Catherine, il était présent avec environ 400 personnes, et chacun y allait de ses suggestions.

Stephen est arrivé avec l’idée des trottoirs chauffants, et, tout à coup, tout le monde s’est mis à applaudir.

C’était presque magique ! Nous avons en Stephen Léopold un homme intelligent et qui est prêt à prendre des risques pour faire quelque chose de différent et de nouveau. Nous avons un problème avec les infrastructures qui s’écroulent sous les rues de Montréal. Même s’il risque d’y avoir beaucoup de turbulence pendant les réparations, nous allons nous retrouver avec une rue encore meilleure, plus moderne. Avec ce projet, nous sommes à l’avantscène, exactement là où nous devrions nous trouver.

Montréal est l’une des villes les plus formidables au monde, et il est agréable d’être des leaders plutôt que de suivre les autres. »

STEPHEN LÉOPOLD…

Pour sa part, M. L. Yves Fortier, arbitre à l’international et avocat, a bien connu à la fois Stephen Léopold et son père : « Stephen a hérité de son père l’amour de Montréal, conclut-il. Montréal est dans son ADN !

C’est un homme qui a beaucoup d’énergie ; quand il

VANESSA ÉLIE

Stephen Léopold a aussi marqué Barbara Schneiderman, présidente de Monled Realty inc., propriétaire d’un immeuble commercial qu’il s’est donné pour mission de revitaliser. « À travers les ans, dit-elle, nous avons fait affaire avec plusieurs conseillers et courtiers avant de rencontrer Stephen Léopold à l’occasion de son discours à la Chambre de commerce de Montréal concernant l’avenir de la rue Sainte-Catherine. Nous avons été si inspirés par sa pensée visionnaire que nous avons tenu à le rencontrer. Nous sommes maintenant en bonne voie d’accroître la valeur de notre immeuble de plusieurs millions de dollars, et cela est entièrement attribuable aux conseils et aux solutions originales qu’il nous a incités à accepter.

Nous n’avons tout simplement jamais rencontré quelqu’un comme lui dans le marché ! »

L. YVES FORTIER Avocat Cabinet Yves Fortier

conçoit un projet, il s’y consacre corps et âme et il fait tout pour qu’il se réalise, tout en manifestant toujours une grande éthique professionnelle. Comme tout bon bâtisseur, il a des rêves et il veut les concrétiser.

Irwin Léopold était un grand Montréalais, et, à mon avis, son fils l’est aussi. »

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FOCUS

ASSURANCE COMMERCIALE

POUR PARER À L’IMPRÉVISIBLE PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

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runo Turcotte, gestionnaire d’immeubles depuis plus de 25 ans et actuellement directeur, Administration, Placements immobiliers, chez l’Industrielle Alliance, connaît toute l’importance d’une bonne couverture d’assurance. Au cours de sa carrière, il a eu à composer avec des bris de tuyauterie ou d’équipement, des problèmes de toiture avec dégât d’eau, des incendies d’origine électrique… « Ce sont des situations occasionnelles où l’assureur est mis à profit pour faire en sorte que nous soyons dédommagés, dit-il. Heureusement, dans tous les cas, les bâtiments dont j’étais gestionnaire faisaient l’objet d’une bonne couverture d’assurance. »

INDUSTRIELLE ALLIANCE

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Incendie, dégât d’eau, bris de machine, dommages à un tiers… Les imprévisibles, ça n’arrive pas toujours qu’aux autres ! Et pour mieux y faire face, tout propriétaire ou gestionnaire de bâtiment se doit de détenir une couverture d’assurance blindée. Voici quelques pistes.

BRUNO TURCOTTE Directeur Administration, Placements immobiliers Industrielle Alliance

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MAGALIE DAGENAIS

CHAMBRE DE L’ASSURANCE DE DOMMAGES

FOCUS

LINE CREVIER Responsable des affaires techniques Bureau des assurances du Canada

MAYA RAIC Présidente-directrice générale Chambre de l’assurance de dommages

M. Turcotte fait partie de ceux qui ont compris l’importance du contrat d’assurance. « Il faut traiter cette question avec le même sérieux et la même importance que tous les autres types de contrats que l’on signe, indique Line Crevier, responsable des affaires techniques, Bureau des assurances du Canada (BAC). Si l’on n’est pas bien assuré, cela peut causer beaucoup de problèmes. Il arrive qu’en cas de sinistre, les gens s’aperçoivent qu’ils n’étaient pas couverts à cause de telle ou telle clause, mais il est alors trop tard... » Du côté commercial, le BAC a conçu des formulaires types, mais ils doivent être adaptés à la situation particulière de chaque assuré, selon le genre et l’âge du bâtiment, les activités à l’intérieur de l’immeuble, le type d’environnement, etc. « Puisque chaque bâtiment est unique, il faut bien évaluer la situation pour obtenir une protection adéquate, souligne Maya Raic, présidente-directrice générale, Chambre de l’assurance de dommages. Le gestionnaire ou le propriétaire de l’immeuble doit poser des questions à son représentant et obtenir une information complète au sujet des protections offertes ainsi que des montants d’assurance. » C’est le rôle de l’agent ou du courtier d’assurance de bien conseiller l’assuré quant aux couvertures appropriées. Pour ce faire, ce dernier doit toutefois offrir au représentant un portrait le plus clair possible de ses activités et, le cas échéant, de celles de ses locataires.

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VINCENT GAUDREAU Président Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec

ASSURANCE BIENS La première chose que l’on pense à faire assurer est le bâtiment lui-même. Ici, le montant que l’on choisira pour la couverture s’avère très important. « Les gens sous-estiment parfois les coûts de reconstruction de leur bâtiment, explique Vincent Gaudreau, président du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec. Ils se fient à la valeur marchande ou à leur avis d’imposition pour déterminer un montant sur la police. Ce n’est pas une bonne idée parce que ces évaluations incluent le terrain, et elles peuvent fluctuer. Le coût de reconstruction, lui, augmente constamment. » La solution ? Embaucher un évaluateur agréé, qui pourra établir la juste valeur de reconstruction du bâtiment, à la suite de quoi l’assureur indexera ce montant d’un certain pourcentage chaque année. Une nouvelle évaluation pourra se faire tous les cinq ans, à moins que l’immeuble fasse l’objet de rénovations majeures ou d’un agrandissement.

Outre le bâtiment lui-même, l’assurance biens devra couvrir ce qui se trouve à l’intérieur du bâtiment, soit les biens du propriétaire ou du locataire. Et ici encore, il ne faut rien négliger… « Par exemple, une entreprise qui utilise des drones devrait le dire à son assureur puisqu’ils ont souvent une valeur importante et qu’ils peuvent causer des dommages à des personnes ou à des bâtiments », prévient Line Crevier.

Ici, plusieurs choisissent une couverture de 12 mois. Toutefois, dans le contexte actuel, Yves Cyr, directeur de comptes majeurs chez Desjardins Assurances Entreprises, recommande plutôt d’étendre la couverture à 18 ou à 24 mois, surtout dans les grands centres : « Pour reconstruire, il faut un architecte et un ingénieur, il faut consulter la ville… soutient-il. J’ai vu un exemple où un propriétaire a dû attendre six mois avant même de pouvoir commencer à reconstruire son immeuble ! Le processus entier dépasse souvent un an. » LA RESPONSABILITÉ CIVILE L’aspect responsabilité civile de l’assurance sert à couvrir les dommages aux tiers et à leurs biens, ainsi qu’à prendre en charge les frais juridiques dans les cas de poursuite.

Si un propriétaire loue des locaux, lui et ses locataires doivent être assurés. « Si le locataire cause un incendie dans le bâtiment à cause de ses activités, ce sera son contrat d’assurance qui interviendra, explique M. Gaudreau. En revanche, si c’est le système de chauffage du propriétaire qui cause l’incendie, alors c’est l’assurance du propriétaire qui le couvrira. »

YVES CYR Directeur de comptes majeurs Desjardins Assurances Entreprises

LE BRIS DES MACHINES Puisque chaque immeuble est doté d’équipements mécaniques et autres, l’assurance devrait également couvrir le bris de machines : panneau électrique, climatiseur, chaudière, compresseur, génératrices, etc.

PROTÉGER SES REVENUS Les revenus d’un propriétaire d’immeuble sont également assurables. « Par exemple, un propriétaire foncier cherchera à couvrir ses loyers, fait remarquer Vincent Gaudreau. S’il y a un sinistre majeur dans le bâtiment, les locataires devront partir, ce qui occasionnera des pertes de revenus. »

Yves Cyr, de son côté, recommande de tenir compte du voisinage lorsqu’on décide du montant à assurer : « Si l’on a une bâtisse de deux millions de dollars et que l’on se couvre pour deux millions seulement alors que nos voisins ont des immeubles qui en valent autant, il y aura un problème si nous sommes responsables d’un incendie qui détruit également les immeubles voisins, dit-il. Il vaut mieux prendre une couverture en responsabilité civile qui tient compte également de la valeur des bâtiments voisins. Les catastrophes n’arrivent pas souvent, mais la différence de prime entre une couverture d’assurance de deux millions et une couverture de cinq millions est minime, et elle peut éviter au propriétaire de devoir vendre son bâtiment pour pouvoir payer les dommages. »

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FOCUS

Maurice Charbonneau, de la firme Charbonneau, avocats conseils, donne un exemple où, à la suite d’un incendie dans des condos commerciaux, plus d’une vingtaine d’avocats et d’assureurs sont impliqués à cause du fait que la police d’assurance était au nom du locataire et non du propriétaire. « Le courtier est aussi poursuivi pour faute professionnelle. C’est une hécatombe ! » lance-t-il.

Puisque plusieurs entreprises ont des structures organisationnelles complexes, il est important que le propriétaire en prenne connaissance et transmette des renseignements exacts et complets à son représentant. « Si toutes les entités de l’entreprise ne sont pas bien assurées, cela peut causer des problèmes sérieux », indique Me Charbonneau.

LIMITATIONS ET EXCLUSIONS Malgré son caractère aride, le contrat d’assurance devrait être bien lu et compris avant d’être signé, plus particulièrement du côté des limitations et des exclusions. « Aujourd’hui, on dit qu’on vend une formule tous risques, mais elle devrait plutôt s’appeler "tous les risques sauf…", lance Yves Cyr. Il y a toujours des exclusions, et certaines d’entre elles peuvent nuire dans des situations précises. Par exemple, les inondations et les refoulements d’égouts sont des exclusions de base, mais on peut les ajouter par avenant, avec un coût. Tout dépend de la situation de l’assuré et de sa tolérance au risque. Un client qui aurait des garages au sous-sol pourrait tolérer plus facilement le risque d’inondation qu’un autre qui aurait un commerce susceptible d’être fortement endommagé par l’eau. »

Me MAURICE CHARBONNEAU Avocat Charbonneau, avocats conseils

DES COUVERTURES POUR CHACUN Quelle que soit la situation, il importe d’en discuter en détail avec son représentant puisqu’il existe une foule de protections particulières qui peuvent être incluses dans le contrat : dispositions légales (notamment dans le cas d’une ville qui oblige les propriétaires, en cas de sinistre, à tout démolir et à reconstruire quelques mètres plus loin), tremblement de terre (puisque les experts ont établi qu’il y avait des failles dans la croûte terrestre dans la région de Montréal et le long du fleuve Saint-Laurent), assurance pollution (pour couvrir le nettoyage du site en cas de déversement de matériaux ou de fluides polluants), assurance construction (en cas de rénovation ou d’agrandissement), couvertures d’assurance pour les œuvres d’art, l’aménagement paysager, contre le terrorisme ou les cyberrisques… C’est à chacun de choisir selon ses particularités !

CHOISIR SON REPRÉSENTANT EN ASSURANCE DE DOMMAGES ET SON ASSUREUR Au Québec, les quelque 14 500 agents, courtiers et experts en sinistre doivent être certifiés par l’Autorité des marchés financiers et membres de la Chambre de l’assurance de dommages, qui encadrent leurs activités et veillent à leur formation continue de même qu’au respect de leur code de déontologie. Les agents et les courtiers peuvent détenir un permis d’exercice auprès des particuliers, auprès des entreprises ou les deux. Il convient donc de vérifier que le représentant détient le permis requis pour l’assurance commerciale. Signalons qu’il est aussi possible de faire affaire sans intermédiaire, avec un assureur (appelé assureur direct).

Pour choisir un bon courtier ou agent, les références demeurent un moyen sûr. On peut par exemple en demander à un propriétaire ou au gestionnaire d’un immeuble ou d’un portefeuille immobilier semblable au nôtre. Il est important de magasiner puisque les couvertures et les montants des franchises varient d’un assureur à l’autre.

Sachez également que si votre situation est plus complexe, vous pouvez faire affaire avec un gestionnaire de risques en assurance. Celui-ci peut être un agent ou un courtier d’assurance ou un consultant indépendant. « Sa spécialité est d’analyser les besoins en assurance en fonction des activités des entreprises, précise Line Crevier. Il analyse les risques du client, puis lui recommande les meilleures options de couverture selon sa situation particulière. S’il exerce de façon indépendante, il peut aussi diriger son client vers des courtiers ou des assureurs qui peuvent l’aider à couvrir ces risques le mieux possible. »

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L’ABC DE L’ASSURANCE Donnez toujours l’heure juste à votre représentant, autant au moment d’acheter la police que lorsque vous devez soumettre une réclamation.

Ne négligez aucun détail.

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Communiquez sans tarder tout changement dans vos activités ou celles de vos locataires à votre représentant. Si votre police ne reflète pas fidèlement votre situation au moment du sinistre, vous pourriez être pénalisé.

Conformez-vous aux engagements que vous avez pris auprès de votre assureur. Par exemple, si vous avez indiqué que vous maintiendriez en fonction un système d’alarme de tel type, faites-le. En cas de panne, avisez votre assureur.

Maintenez un programme d’entretien solide pour votre édifice.

Cela vous permettra de minimiser les risques de sinistre et, parfois, de diminuer votre prime d’assurance et de bonifier les protections. Entre autres, faites vérifier régulièrement votre toiture, votre plomberie et les clapets antirefoulement d’égouts, surtout si l’on considère que les dégâts d’eau sont la cause numéro un des réclamations d’assurance !

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LE TAUX D’INOCCUPATION GRIMPE AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL FAUT-IL S’EN INQUIÉTER ?

Au mois de mai dernier, la firme de services-conseils en immobilier commercial Newmark Knight Frank Devencore annonçait que le taux d’inoccupation dans les immeubles de bureaux de catégories A et B au centre-ville de Montréal avait poursuivi sa croissance au cours du dernier semestre de 2014. Doit-on y voir un signal d’alarme ?

P

lus précisément, le taux d’inoccupation a atteint 8,6 % pour cette période, comparativement à 8 % au début de 2014. De plus, le taux de disponibilité, qui tient compte des locaux pour bureaux qui peuvent être occupés et qui sont disponibles pour la location et la sous-location, a grimpé à 16 %.

Selon Jean Laurin, président et chef de la direction, Newmark Knight Frank Devencore, il n’y a pas là de quoi s’inquiéter outre mesure : « Il y a 10 ans, nous avions un taux d’inoccupation de l’ordre de 15 %, rappelle-t-il. Il est redescendu à environ 8 % il y a cinq ans. Il faut voir le marché à long terme. Le taux actuel s’inscrit dans un cycle. »

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PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

JEAN LAURIN Président et chef de la direction Newmark Knight Frank Devencore

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CHRISTIAN FLEURY, PHOTOGRAPHE

« Des taux d’inoccupation en croissance, ce ne sont pas de bonnes nouvelles, et c’est quelque chose que l’on devrait surveiller de près, mais étant donné l’activité économique actuelle, ce taux pourrait descendre aussi rapidement qu’il est monté. »

DANIEL D. PERITZ Vice-président principal, Montréal et Ottawa Canderel

Il évoque trois raisons pour expliquer l’augmentation du taux d’inoccupation. Premièrement, la livraison de nouveaux locaux pour bureaux comme les tours Aimia et Deloitte, qui se sont ajoutées à l’inventaire immobilier.

Deuxièmement, la conversion de plusieurs immeubles industriels en locaux pour bureaux. « Au cours des 10 dernières années, environ 10 millions de pieds carrés ont été convertis, ce qui représente un stock important, explique M. Laurin.

Ce sont des immeubles bien situés, à des endroits stratégiques et faciles d’accès ; ils offrent un environnement de travail très recherché par certains types d’entreprises. » Selon lui, le troisième facteur venu influencer l’offre et la demande est l’évolution des modèles d’occupation d’espace. « Les locataires sont beaucoup plus exigeants, et l’on voit une réduction du nombre de pieds carrés par employé, expose-t-il. Autrefois, une expansion se traduisait par plus d’emplois et une superficie de bureaux additionnelle.

Aujourd’hui, les entreprises font un aménagement plus efficace de l’espace plutôt que d’en ajouter. » M. Laurin ajoute que d’ici 2018 (date de livraison de la tour Manuvie), il ne devrait pas y avoir une augmentation importante de l’offre, mais plutôt une absorption d’espace, ce qui devrait faire diminuer le taux d’inoccupation.

UNE VISION GLOBALE Daniel D. Peritz, vice-président principal, Montréal et Ottawa, Canderel, ne s’inquiète pas outre mesure lui non plus : « Des taux d’inoccupation en croissance, ce ne sont pas de bonnes nouvelles, et c’est quelque chose que l’on devrait surveiller de près, mais étant donné l’activité économique actuelle, ce taux pourrait descendre aussi rapidement qu’il est monté », indique-t-il.

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Selon lui, il y aurait encore de la demande pour de nouveaux espaces, dont les étages sont mieux configurés et les systèmes, plus à jour : « Je crois que l’on commence à voir l’essor d’un nouveau facteur dans le marché : le fait que les services des ressources humaines sont beaucoup plus

consultés qu’auparavant dans les décisions de localisation des bureaux. Les gens commencent à comprendre la relation entre la productivité et la qualité de l’environnement qu’ils offrent à leurs employés.

Les immeubles construits il y a 40 ans n’étaient pas conçus pour avoir une densité d’occupation telle que la plupart des locataires majeurs souhaitent avoir aujourd’hui, qu’il s’agisse du nombre de salles de bains à l’étage, de la capacité électrique, des systèmes de ventilation, du nombre d’ascenseurs, etc.

Auparavant, nous voyions presque strictement des locataires de grande superficie qui recherchaient la densification de leurs locaux, mais on le voit de plus en plus aujourd’hui chez les locataires de moyenne taille. » Cette évolution dans les exigences pourrait d’ailleurs mener à un remaniement des listes d’immeubles dans les catégories A et B : « Il n’y a pas de doute qu’avec les nouveaux immeubles qui s’érigent au centre-ville de Montréal et qui répondent aux nouveaux critères du marché, de nombreux édifices sont certainement en train de vieillir et glisseront peut-être d’une catégorie à l’autre parce qu’ils ne répondent plus aux besoins des locataires », commente-t-il.

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à 85 cents, ce qui a généralement un impact très positif sur notre économie locale et sur la création d’emplois. »

« Pour l’IDU, c’est une très bonne nouvelle que cette préoccupation pour nos grands centres urbains, lesquels demeurent les moteurs de la croissance économique. »

MARIO LEFEBVRE Économiste, président-directeur général IDU Québec

Enfin, selon M. Peritz, le marché montréalais a toujours eu tendance à être cyclique : « Je crois qu’il ne faut pas regarder une tendance sur six ou neuf mois pour déterminer la santé d’un marché. Le temps de réaction du marché est très long. Ne soyons pas trop pessimistes : à Montréal, nos grands hôpitaux sont en train d’être livrés, le système de transport se trouve en pleine planification, la réfection des grandes artères est en cours, et l’on a un dollar canadien

Même son de cloche du côté de Mario Lefebvre, président-directeur général, Institut de développement urbain du Québec (IDU), qui regarde lui aussi le portrait global : « Ce que je constate, c’est que ça fait un bon moment qu’on n’a pas vu autant d’activité à Montréal, ce qui est une bonne nouvelle, remarque-t-il.

J’ai du mal à croire que tous les promoteurs se trompent et sont en train de bâtir inutilement…

Tout n’est pas parfait, et, oui, il serait préférable d’avoir un taux d’inoccupation un peu plus bas à Montréal, mais il y a quand même de l’activité. On dit même que pour la première fois depuis environ 20 ans, la croissance économique du Québec surpassera celle de l’Alberta cette année ! Aussi, le gouvernement provincial a remis les finances publiques en équilibre, et les négociations sont commencées entre les villes de Montréal et de Québec et le gouvernement québécois à propos du projet de loi qui vise à reconnaître le statut de métropole à Montréal et du projet de loi sur le statut de capitale pour Québec. Pour l’IDU, c’est une très bonne nouvelle que cette préoccupation pour nos grands centres urbains, lesquels demeurent les moteurs de la croissance économique. »

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UNE RÉFORME FISCALE QUI MÉRITE L’APPUI DE L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE Mario Lefebvre

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hers amis et amies, J’ai récemment accepté, en toute humilité, d’assumer le rôle de président du Comité des politiques publiques de l’Association des économistes québécois (ASDEQ).

Je siégeais déjà à ce comité depuis trois ans, et ce sera un honneur pour moi de le présider dorénavant. Il compte des économistes hautement chevronnés (que je ne peux nommer par souci d’espace dans ce court mot) et offre un lieu de discussions économiques des plus stimulantes et une occasion d’apprentissage sans pareille pour moi.

Dans le cadre de cette nouvelle fonction, j’ai eu la chance d’être invité par le ministre des Finances du Québec, monsieur Carlos Leitão, à venir discuter de la fiscalité québécoise. Cette rencontre, tenue à huis clos, a rassemblé une vingtaine de décideurs publics et privés. Elle a débuté par une présentation de monsieur Luc Godbout, directeur du Département de fiscalité de l’Université de Sherbrooke et président de la Commission de l’examen sur la fiscalité québécoise, dont le rapport a été déposé en septembre 2014. À la suite de la lecture des documents qui décrivent la réforme proposée par les membres de la Commission et après avoir entendu la présentation de monsieur Godbout, je ne peux qu’être favorable à cette réforme de la fiscalité. Très sommairement, celle-ci propose ou mentionne les éléments suivants.

• Une réduction d’impôt de 5,9 G$, à savoir de 4,4 G$ de l’impôt sur le revenu des particuliers, de 1,1 G$ de l’impôt sur le revenu des sociétés et de 430 M$ sur les taxes sur la masse salariale.

• La réduction de 4,4 G$ de l’impôt sur le revenu des particuliers provient de l’abolition de la contribu tion santé (734 M$), de la majoration à 18 000 $ du (225 M$ au total) et d’une baisse généralisée de l’impôt jumelée à un barème plus progressif (3,4 G$).

• Puisque la réforme vise un impact neutre sur les recettes du gouvernement du Québec, cette perte de 5,9 G$ en revenus serait contrebalancée par une augmentation de l’utilisation des taxes de vente, soit en haussant la TVQ à 11 % et en bonifiant les taxes sur les produits tels que les cigarettes, la bière et l’essence (2,6 G$), une révision des dépenses fiscales (qui augmenteraient les revenus gouvernementaux

de 2,2 G$) et une augmentation des tarifs d’élec tricité tant pour les particuliers que pour les entreprises (1,1 G$).

Je souscris à cette réforme pour plusieurs raisons : • elle a un effet neutre sur les revenus gouvernemen taux, ce qui est très important au moment où le gouvernement du Québec vient de retrouver l’équilibre budgétaire ; • elle propose un ménage dans les mesures fiscales, dont le nombre atteint plus de 300 actuellement ; • elle diminue l’usage de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés (les deux sources d’impôt les plus dommageables économiquement) ; • à l’inverse, elle accentue l’usage de la taxe à la consommation, qui représente la source d’impôt la moins néfaste sur le plan économique (on n’a qu’à penser aux très faibles impacts économiques de la réduction de deux points de pourcentage de la TPS par le gouvernement fédéral il y a environ une décennie) ; • c’est la classe moyenne (les familles qui touchent de 40 000 à 80 000 $) qui bénéficie le plus de la réforme, ce qui est très encourageant à une époque où les inégalités ne cessent de s’intensifier.

Bref, cette réforme favoriserait la croissance économique, l’investissement des entreprises et la création d’emploi. En outre, les travaux de la Commission démontrent que son impact économique, si elle est appliquée dans son entièreté, s’avère supérieur à l’incidence économique d’une baisse de 1 G$ des impôts. Cela prouve que le système fiscal actuel connaît des ratés et que sans couper dans ses revenus, le gouvernement pourrait stimuler l’économie encore plus en modifiant sa façon de taxer les citoyens et les entreprises. Ces mesures, en soi, méritent notre soutien et nos applaudissements.

Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

DÉVELOPPEURS IMMOBILIERS : GARE À LA CONTRIBUTION POUR FINS DE PARCS !

Me Émilie Therrien Experte invitée

Émilie Therrien est avocate et pratique au sein du groupe de droit immobilier chez Fasken Martineau DuMoulin.

Sa pratique concerne tous les aspects de la vente, l’acquisition et le financement de projets immobiliers. Elle est également membre du comité Membership et mentorat de CREW Mtl.

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La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la « Loi ») permet aux municipalités d’obtenir des parcelles de terrains ou des revenus supplémentaires afin de créer ou réaménager des parcs sur leurs territoires, au moyen d’une « contribution pour fins de parcs ». Il s’agit d’une contribution imposée par une municipalité notamment lors d’une modification cadastrale (qui a pour effet d’augmenter le nombre de lots constructibles) ou lors d’une demande de permis de construction visant le redéveloppement d’un immeuble.

DEUX TYPES DE CONTRIBUTION La contribution pour fins de parcs peut être faite de deux façons. Ainsi, le règlement municipal peut exiger que le propriétaire cède une parcelle du terrain visé par la demande afin que la municipalité y aménage un parc. La parcelle ne peut excéder 10 % de la superficie du terrain visé. Le propriétaire et la municipalité peuvent également convenir que celui-ci fournisse une parcelle située sur un autre terrain. Dans une telle éventualité, la municipalité pourrait exiger plus que la limite de 10 %.

MONTRÉAL : UNE PLÉTHORE DE NOUVEAUX RÈGLEMENTS Entre décembre 2012 et mars 2015, pas moins de six arrondissements de la ville de Montréal ont édicté leur propre règlementation afin d’imposer une contribution pour fins de parcs au sein de leurs arrondissements respectifs.

Cette règlementation récente peut avoir un impact important sur les projets immobiliers, notamment en raison des critères d’imposition de la contribution qui varient d’un arrondissement à un autre !

Par ailleurs, la municipalité peut exiger que le propriétaire paie un montant équivalent à un pourcentage de la valeur du terrain1. Ce montant ne doit toutefois pas excéder 10 % de la valeur du terrain. Le calcul de la contribution financière est fait lors de la réception de la demande de permis de construction ou d’opération cadastrale.

Par exemple, l’arrondissement MercierHochelaga-Maisonneuve exige une contribution pour fins de parcs pour toute demande de permis de lotissement, incluant un projet d’opération cadastrale relatif à la création d’une copropriété divise assujettie à la publication d’une déclaration de copropriété. Par opposition, l’arrondissement Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension exempte la copropriété divise de l’application d’un tel règlement lors d’une demande de permis de lotissement.

De plus, un propriétaire ayant déjà contribué lors d’une opération cadastrale précédente peut se voir verser un crédit lors d’une seconde opération cadastrale visant le même lot.

LA PROBLÉMATIQUE DU REDÉVELOPPEMENT La contribution pour fins de parcs peut être exigée lors de la délivrance d’un permis de construction pour un immeuble faisant l’objet d’un « redéveloppement ». Le terme « redéveloppement » n’était pas défini dans la Loi, il incombe aux municipalités de le définir afin d’imposer une contribution dans ce cas précis. Cette particularité donne lieu à des définitions variables du mot « redéveloppement » selon les municipalités.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

LA NÉCESSITÉ DE TENIR COMPTE DE LA CONTRIBUTION POUR FINS DE PARCS À la lumière de ce qui précède, tout développeur immobilier doit vérifier préalablement la réglementation municipale en vigueur afin d’éviter les imprévus lors du dépôt d’une demande de permis de construction ou d’opération cadastrale et, surtout, ne doit pas tenir pour acquis que la règlementation en cette matière est la même partout.

1 La contribution financière peut être exigée en combinaison avec la cession d’une parcelle de terrain. Dans ce cas, la limite de 10 % s’applique globalement sur la valeur du terrain, et non sur sa superficie.

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VILLES INTELLIGENTES : QUAND L’INNOVATION SE MET AU SERVICE DES CITOYENS Caroline St-Hilaire Experte invitée

On parle de plus en plus, au Québec et ailleurs sur la planète, d’une tendance en vogue dans le milieu municipal : les villes ou les communautés intelligentes. Bien que le concept puisse paraître plutôt théorique pour plusieurs citoyennes et citoyens, ses applications n’en demeurent pas moins bien concrètes et peuvent contribuer positivement au bien-être des communautés.

Alors que les municipalités doivent relever de nouveaux défis – en matière de démographie, d’économie, d’environnement, de gouvernance ou de mobilité – qui entraînent des impacts sur leur développement, il est essentiel qu’elles adoptent de nouvelles approches pour y faire face et innover. Une ville intelligente va donc chercher, par une plus grande fluidité de ses services et par une gouvernance partagée, à réduire son impact environnemental et à offrir une meilleure qualité de vie à sa population, ce qui va contribuer à augmenter son attractivité.

Diplômée de l’UQAM en administration des affaires et gestionnaire de formation, Caroline St-Hilaire préside le Caucus des grandes villes et la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme à l’Union des municipalités du Québec (UMQ).

Elle est aussi mairesse de la Ville de Longueuil depuis 2009.

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Comment peut-on rendre une ville plus intelligente ? C’est là une question à la fois simple et complexe, car il n’existe pas de recette à cet effet. Toute initiative mise de l’avant dans une municipalité et contribuant à l’amélioration de la qualité de vie des communautés peut être considérée comme intelligente, pourvu qu’elle soit adaptée à la réalité locale. Cela peut englober, par exemple, des projets qui permettent d’améliorer l’efficience des services aux citoyens, d’accroître la transparence dans la gestion municipale, de favoriser une participation plus active de la population à la vie démocratique locale ou encore de miser sur un développement durable reposant sur un juste équilibre entre croissance économique, acceptabilité sociale et respect de l’environnement.

On le constate, le concept de ville intelligente est plus large et inclusif qu’il n’y paraît de prime abord. Ce n’est pas un idéal qui s’applique seulement aux grandes métropoles, qui mise uniquement sur les nouvelles technologies ou qui n’implique que l’administration publique municipale. Bien au contraire, c’est une approche novatrice qui place le citoyen au cœur de la démarche et qui peut s’appliquer à chaque municipalité, peu importe sa taille, sa région ou ses spécificités.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

Si plusieurs municipalités dans le monde ont adhéré à cette approche, le Québec n’est pas en reste. Que ce soit à Montréal, à Québec, à Sherbrooke, à Shawinigan, à Magog, à Thetford Mines ou à Rouyn-Noranda, les élues et élus municipaux ont compris la nécessité d’améliorer la prestation des services aux citoyens en misant sur l’innovation et l’efficacité. C’est pourquoi les municipalités ont mis en place plusieurs initiatives adaptées à leur réalité, en choisissant une gouvernance qui ne relève pas uniquement d’elles, mais bien de l’ensemble des acteurs de la communauté1.

Chez nous, à Longueuil, nous avons décidé de soutenir et de développer des projets de villes intelligentes. Dans ce but, la Ville de Longueuil a récemment conclu un protocole d’entente avec les entreprises Varitron Technologies, EMM Groupe et la société française Sterela. Cette entente prévoit l’implantation de solutions intelligentes destinées à l’amélioration de la gestion des stationnements et de la fluidité de la circulation.

L’Union des municipalités du Québec (UMQ) suit également de très près le dossier, notamment par le travail de son comité des communautés intelligentes. Il est à souhaiter que la tendance se poursuive et que de plus en plus de municipalités privilégient cette voie d’avenir, alors que, comme véritables gouvernements de proximité, elles jouent un rôle devenu incontournable dans le développement et l’amélioration de la qualité de vie de leur communauté.

1 Le magazine URBA, édition de mars 2015, comprend un dossier spécial qui présente plusieurs exemples concrets à ce sujet : www.umq.qc.ca/uploads/files/magazine_urba/urba_vol36-no1.pdf.

MA MEILLEURE TRANSACTION À VIE

MA MEILLEURE TRANSACTION À VIE

LE DÉMÉNAGEMENT DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC PAR NATHALIE SAVARIA

L

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JEAN-FRANÇOIS O’KANE

En avril 2013, le vice-président de Crofton Moore se voit confier un important mandat : le déménagement de la Chambre des notaires du Québec. Voici la meilleure transaction à vie d’un courtier immobilier commercial de renom, Paul Normandin.

PAUL NORMANDIN, VICE-PRÉSIDENT, CROFTON MOORE

orsqu’il relate l’histoire de cette transaction, Paul Normandin, un courtier qui possède plus de 30 ans d’expérience en courtage, en développement, en acquisition et en gestion dans le domaine de l’immobilier commercial, n’en revient toujours pas. « C’est que d’abord, on croyait cette transaction presque impossible », confie-t-il.

Le mandat octroyé à M. Normandin comporte d’importants défis à relever. L’immeuble, de taille relativement modeste, doit être en bon état et situé dans un périmètre compris entre les rues Notre-Dame, Sherbrooke, Saint-Denis et Atwater.

Facilement accessible en métro, il doit être libre dès le début de l’année 2017.

La Chambre des notaires du Québec et ses filiales, clientes de longue date de Paul Normandin, louent des locaux qui totalisent près de 50 000 pi 2 au centre-ville de Montréal. Les baux venant à échéance en décembre 2017, la Chambre a pris la décision de confier un mandat à Paul Normandin afin d’examiner sérieusement la possibilité d’acquérir un immeuble.

DÉNICHER LA PERLE RARE Suivant ces critères, Paul Normandin et son équipe amorcent l’analyse du marché afin de dénicher, comme il le dit si bien, la « perle rare ».

Contre toute attente, quelques mois après le début du mandat, Crofton Moore apprend que la Standard Life IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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MA MEILLEURE TRANSACTION À VIE

compte mettre en vente deux immeubles de son siège social au centre-ville de Montréal : le 2045, rue Stanley et le 1245, rue Sherbrooke Ouest.

Le 2045, rue Stanley, un immeuble de bureaux de 14 étages de catégorie B d’une superficie de 110 000 pi2, retient l’attention, car il remplit les critères essentiels de la Chambre : il s’agit d’un bâtiment en très bon état qui a fait l’objet d’une importante modernisation au début des années 2000 ; en outre, il est situé à 100 m d’une station de métro, dans un quartier en pleine revitalisation et à proximité du futur 900, boulevard De Maisonneuve Ouest. La superficie de l’édifice permet de répondre aux besoins présents et futurs de la Chambre. De plus, « la Standard Life reste locataire pour trois ans jusqu’à la fin de 2016. Le jour où elle quitte les lieux, on entre pour faire les travaux », explique Paul Normandin. Ainsi, la Chambre pourra couvrir ses dépenses entre l’acquisition et l’occupation de l’immeuble. « Cette partie-là, jamais on ne l’aurait crue possible », commente le courtier qui ne pouvait rêver d’un meilleur scénario.

Après une visite de l’immeuble et l’élaboration de plans préliminaires, Crofton Moore et la Chambre décident d’aller de l’avant et entament les négociations avec l’assureur vie.

« En plus de faire la location, j’agis comme conseiller pour la Société en commandite 2045 Stanley, propriétaire de l’immeuble. Avoir des relations d’affaires à long terme comme celles-là, c’est incroyable, et c’est ce qui est le plus important pour moi !

Je ne prendrai jamais ma retraite ! »

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– Paul Normandin

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LE 2045, RUE STANLEY, À MONTRÉAL

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

AFFAIRE CONCLUE Alors que d’autres acheteurs sont sur les rangs, c’est finalement l’offre de la Chambre qui est acceptée. Le 1er juin 2014, plus d’un an après l’octroi du mandat à Crofton Moore, une entente est signée entre la Standard Life et la Société en commandite 2045 Stanley pour l’achat de l’immeuble au coût de 24,5 M$.

Pendant tout le processus, Paul Normandin et son équipe ont assisté la Chambre entre autres pour la vérification diligente, la négociation de la convention achat-vente, l’examen du contrat de gestion ainsi que l’analyse du budget des dépenses et de capitalisation.

Or, l’histoire ne s’arrête pas là. Actuellement, le courtier travaille à établir le programme de location pour les locaux disponibles qui débutera fin 2017. « On pourrait facilement vérifier l’intérêt d’autres ordres professionnels. Il pourrait y avoir un partage de services. Le 2045, rue Stanley pourrait être un immeuble de professionnels, mais pas exclusivement », avance Paul Normandin.

AU-DELÀ DE LA TRANSACTION Lorsqu’on lui demande ce dont il est le plus fier à propos de cette transaction, M. Normandin répond avec enthousiasme : « En plus de faire la location, j’agis comme conseiller pour la Société en commandite 2045 Stanley, propriétaire de l’immeuble. Avoir des relations d’affaires à long terme comme celles-là, c’est incroyable, et c’est ce qui est le plus important pour moi ! Je ne prendrai jamais ma retraite ! »

> > > > > >

PAUL NORMANDIN EN BREF Profession : courtier immobilier agréé depuis 1977 Occupe le poste de vice-président chez Crofton Moore Entrée en fonction : janvier 2013 Employeurs antérieurs : Devencore Realties, société Alexis Nihon, Equidev Development Corporation, Colliers International Canada A aussi été propriétaire et président de Normandin et cie de 1991 à 1999 Autres transactions réussies : Tecsys inc., déménagement du siège social – Montréal, 2012, 30 000 pi2 Agence mondiale antidopage, déménagement du siège social, 2004, 20 000 pi2

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Membre de l’Organisme d’autorégulation du courtage immobilier du Québec, du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec et de celui de la Fondation de l’Hôpital de Montréal pour enfants et président d’honneur de Pédalez pour les enfants

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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ANALYSE DE MARCHÉ

QUEL SERA L’IMPACT DES GRANDS CHANTIERS SUR LE CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL ?

Demandez à un Montréalais de vous parler de l’infrastructure de sa ville et vous le verrez

Benoit Beauchemin Expert invité

lever les yeux au ciel en signe de découragement et de frustration. Plusieurs estiment que les routes, les ponts et les échangeurs vieillissants nuisent à l’économie de la ville.

Au cours des prochaines années, Montréal subira des travaux nécessaires à la modernisation de ses infrastructures. Le réseau routier métropolitain fera l’objet d’un remaniement considérable. Le lancement des travaux du nouveau pont Champlain amorce ce cycle de chantiers majeurs qui se poursuivront au-delà de 2020.

Cela dit, de nombreux nouveaux aménagements urbains ont vu le jour à Montréal au cours des dernières années : des tours de bureaux, des immeubles reconvertis et le Quartier des spectacles. Le Centre universitaire de santé McGill vient tout juste d’ouvrir ses portes, et la construction du Centre hospitalier de l’Université de Montréal avance bien. De multiples tours résidentielles sont en construction dans le secteur du centre-ville.

Les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles, les locataires et les commerçants craignent que le grand nombre de chantiers de construction ait un impact négatif sur les affaires du centre-ville. Certains devront peut-être trouver d’autres trajets ou moyens de transport pour se rendre au travail. Les propriétaires d’immeubles pourraient devoir user d’imagination pour attirer de nouveaux locataires. Ces chantiers provoqueront-ils une hausse du taux d’inoccupation dans le marché du bureau ?

Le développement relativement dynamique du marché du bureau sur la Rive-Sud depuis quelques années est sans doute une conséquence des craintes de certains acteurs de ce domaine. Il est possible que la congestion routière anticipée sur l’île de Montréal fasse en sorte que les locataires soient attirés par une localisation sur les rives nord et sud, en périphérie des grands travaux.

Les entreprises doivent en fait soupeser les avantages à long terme d’une localisation au centre-ville, contre les inconvénients à court et moyen terme pouvant découler des chantiers de construction. À cet égard, il est intéressant de comparer la situation de Montréal avec ce que la ville de Boston a vécu au début des années 2000. Boston était alors empêtrée dans un projet de tunnel et 38

Près de 10 ans après la fin du projet, les Bostonnais commencent à apprécier les améliorations apportées au système de transport, ainsi que la beauté de certains quartiers de la ville et leur accessibilité. L’élimination de l’autoroute surélevée qui séparait le quartier financier et le quartier Seaport a entraîné un boom spectaculaire du développement immobilier de ce dernier secteur. Certaines usines vacantes ou sous-utilisées ont été converties en condominiums et en bureaux. Les grands espaces de stationnement ont fait place à des bureaux de catégorie A, à un palais des congrès, à des hôtels et à un musée. Grâce à l’amélioration de l’accessibilité, aux embouteillages réduits et à une plus grande qualité de vie, les immeubles du centre-ville de Boston ont pris de la valeur.

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WIKIMEDIA COMMONS PAR ATILIN

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin possède 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Actuellement analyste principal, Intelligence de marché chez Colliers International Canada, il est responsable de la recherche et de l’analyse du marché immobilier industriel et de bureaux au Québec.

d’artère principale. Le Big Dig, comme on l’appelait, visait essentiellement à détourner l’autoroute 93, la principale voie rapide qui passait au cœur de la ville (semblable à la Métropolitaine à Montréal), vers une structure souterraine : le tunnel Thomas P. O’Neil Jr.

Il est hasardeux d’établir une corrélation entre ce gigantesque chantier bostonnais et l’évolution des taux d’inoccupation ainsi que les loyers dans le secteur du bureau de Boston.

Il demeure que la vitalité de tout marché immobilier est principalement touchée par l’importance des cycles économiques.

Bien que le taux d’inoccupation ait augmenté et que le prix des loyers ait baissé au plus fort de la phase de construction, entre 2000 et 2006, la ville de Boston a également dû faire face à un ralentissement économique important dès 2001. Elle a été très touchée par les effets de la récession parce que celle-ci sévissait surtout dans l’industrie technologique, prédominante dans la région. Entre 2008 et 2010, peu de temps après la fin du projet Big Dig, la ville a également été confrontée à la crise financière qui a balayé les pays occidentaux. Cette dernière a entraîné le taux d’inoccupation le plus élevé en 20 ans dans le quartier financier bostonnais.

La ville de Boston nous a appris que les conditions macroéconomiques ont un impact plus important sur les taux d’inoccupation que les perturbations causées par les chantiers de construction, aussi importants soient-ils. Dans la mesure où l’économie du Québec affiche une performance adéquate, ou meilleure que prévu, pendant la durée des grands chantiers, il est raisonnable de penser que l’impact de ceux-ci sur le marché immobilier sera relativement contenu.

L’expérience bostonnaise nous instruit aussi sur l’importance de favoriser la collaboration entre les propriétaires, les locataires et les gestionnaires de projet. Le suivi de projet est essentiel pour réduire l’impact des perturbations engendrées par des travaux de construction importants sur tous les intervenants.

Tout en examinant des mesures visant à faciliter la vie de leurs locataires, les propriétaires d’immeubles montréalais devraient trouver un certain réconfort dans l’expérience de la ville de Boston. Malgré l’importance des travaux de construction près du centre-ville, les conséquences des perturbations ne devraient être que temporaires, et les travailleurs trouveront des solutions de rechange pour leurs déplacements quotidiens, particulièrement si d’autres options leur sont proposées. L’efficacité des moyens de transport reste la clé.

Bien que les activités économiques puissent en souffrir à court terme, les projets d’infrastructure actuels représentent un investissement important dans l’avenir de Montréal.

Pour plus de détails sur les mesures pouvant être mises en place par les propriétaires et gestionnaires d’immeubles afin d’atténuer l’impact des multiples chantiers de construction sur leurs locataires, consultez le plus récent rapport de Colliers International : Métropole 2.0.

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ROULONS POUR LA RECHERCHE SUR LE DIABÈTE JUVÉNILE

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Vendredi 2 octobre 2015 | Place Bonaventure oulons de Montréal, un défi corporatif sur vélo stationnaire unique, en est déjà à son 12e anniversaire et le Comité, dont les soussignés sont responsables, s’est donné comme objectif de réunir le plus grand nombre d’équipes pour le « Défi Immobilier ». Cette année, il y a du nouveau. L’événement se tiendra au chaud à la Place Bonaventure et réservera aux participants de multiples surprises.

C’est une belle occasion de participer à une excellente cause, de faire un peu d’exercice et finalement de côtoyer nos consœurs et confrères de l’immobilier dans une ambiance festive.

Voir la courte vidéo à : https://youtu.be/BQsMhuh4nMU

Inscrivez-vous en ligne au www.frdj.ca/roulons et obtenez toute l’information nécessaire sur l’événement. Vous pouvez aussi communiquer avec l’un des soussignés par courriel.

Jean-Guy Bernard Caroline Lambert Dominic Gilbert Patrice Bergeron

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QUÉBEC

LA CONCURRENCE S’INTENSIFIE SUR LE MARCHÉ DE LA COPROPRIÉTÉ LOCATIVE Depuis deux ans, l’effervescence a progressivement fait place à une accalmie sur le marché de la copropriété de Québec. Malgré une demande positive, le nombre impressionnant de

Alain Roy, É.A.

projets a nettement surpassé celle-ci. Mais les promoteurs ont ralenti la cadence, permettant ainsi au marché d’absorber tant les nouveaux projets que les unités excédentaires invendues.

Expert invité

Devant une telle abondance, certains promoteurs ont converti, avec un certain succès, leur projet de copropriétés en projet multilocatif. Si tout le monde ne souhaite, ou ne peut, devenir propriétaire d’un appartement en copropriété, la perception selon laquelle ces unités offrent une meilleure qualité et plus de luxe qu’un appartement traditionnel est bien ancrée chez la clientèle. À l’instar des autres locataires canadiens, les clients de Québec démontrent un intérêt marqué pour les produits neufs, ce qui incite les promoteurs à utiliser le terme « condos à louer » pour promouvoir leurs projets d’appartements locatifs auprès de la clientèle ciblée. À défaut d’être exact sur le plan légal, ce terme communique efficacement le positionnement marketing souhaité quant à la qualité du produit, dans un langage que la clientèle comprend bien.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Outre ces appartements qui n’ont de copropriété que le nom, un nombre grandissant de « vraies » copropriétés sont offertes en location soit par des investisseurs, soit par des promoteurs qui tentent de louer des unités invendues. Selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), environ 10 % des unités de condo de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec sont offertes sur le marché de la location, ce qui représente un peu plus de 3 000 unités à louer. Cette tendance est toutefois à la hausse. Selon la SCHL, le nombre de ces copropriétés à louer a bondi de 12 % entre 2013 et 2014.

L’abondance de copropriétés neuves dans le marché a incité certains promoteurs non seulement à convertir des projets de condos en appartements locatifs, mais aussi à carrément délaisser le développement du condo. Depuis environ un an, dans la RMR de Québec, les statistiques démontrent que le quart des mises en chantier concernent des copropriétés, alors que les trois quarts impliquent des logements locatifs. Cela illustre en quelque sorte la réaction des promoteurs devant l’abondance d’unités en copropriété offertes sur le marché.

Contrairement au domaine des copropriétés, il ne semble pas y avoir eu, dans le secteur locatif, de croissance prononcée des mises en marché au cours des dernières années ayant mené à une saturation et, éventuellement, à une chute importante des constructions. Effectivement, dans la RMR, à l’exclusion de l’année 2011, on dénote une certaine stabilité de la progression des mises en chantier, avec une moyenne d’environ 1 500 nouvelles unités locatives qui sont construites et offertes annuellement depuis 2007. On peut même noter une progression annuelle légère, mais constante depuis le repli observé en 2011. Remarquons que ce dernier coïncide avec la hausse de la construction de copropriétés.

L’année 2011 fut effectivement le moment décisif où, pour la première fois depuis les années recensées, la construction de copropriétés a dépassé le nombre de logements locatifs construits.

La livraison de nouveaux projets de condos, dont une partie se retrouve sur le marché de la location, et de projets de « condos locatifs » avive la concurrence dans le segment haut de gamme et dans celui des constructions récentes. En effet, la SCHL a observé une augmentation de l’inoccupation dans des immeubles construits après 2005, passant de 2,6 à 3,5 % dans le segment multirésidentiel. La SCHL note également une augmentation générale de l’inoccupation pour le marché locatif de Québec, qui a atteint 3,1 % en octobre 2014, un bond de 80 points en un an.

MISE EN CHANTIER RMR QUÉBEC – MULTILOCATIF VS COPROPRIÉTÉ 3 000 2 581

2 500

2 000 1 567

1 500

1 000

1 798 1 727 1 353 1 160

1 099 1 038

1 986

1 511

1 347 1 315

1 551 1 475

1 560 1 174

784

740 500 2006

2007

2008

2009 Multilocatif

2010

2011

2012

2013

2014

Copropriété

Source : Étude sur le marché de la copropriété neuve, Grande région de Québec, Groupe Altus, 2e trimestre 2015

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

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QUÉBEC

LE MARCHÉ DE LA COPROPRIÉTÉ NEUVE S’AJUSTE Le marché de la copropriété favorise nettement les acheteurs en ce moment. Devant la vague de projets des cinq dernières années, il est légitime de se questionner quant à la capacité du marché d’absorber encore de nouveaux projets. Or, le taux d’absorption sur le marché des copropriétés neuves, quoique lent, montre quelques signes de vitalité.

NOMBRE D’UNITÉS PAR SECTEUR 6%

10%

15 %

36%

33%

Source : Étude sur le marché de la copropriété neuve, Grande région de Québec, Groupe Altus, 2e trimestre 2015

En effet, la nouvelle étude trimestrielle du Groupe Altus sur le marché de la copropriété neuve de la capitale (projets de 20 unités et plus) indique qu’au premier trimestre 2015, 1 510 unités étaient vendues dans les projets analysés par rapport à 1 326 unités au quatrième trimestre 2014, soit une hausse de 14 %.

NOMBRE D’UNITÉS VENDUES Nombre d'unités vendues T4 2014

T1 2015

Basse-Ville

66

82

Felix-Leclerc

546

605

Haute-Ville

475

538

Périphérique

171

221

Rive-Sud Québec

68

64

1326

1510

Secteur

Total trimestre

Le taux de prévente varie sensiblement selon le secteur.

En effet, il a été plus faible sur la Rive-Sud et en BasseVille de Québec. Le secteur Félix-Leclerc, qui comprend les quartiers longeant de part et d’autre l’autoroute Félix-Leclerc, notamment Lebourgneuf, Duberger-Les Saules, L’Aéroport ainsi que les villes de Saint-Augustin-deDesmaures et de L’Ancienne-Lorette, affiche le plus haut taux de vente d’unités neuves et en construction, suivi de la Haute-Ville. D’ailleurs, le nombre d’unités à vendre dans les secteurs de la Haute-Ville et de Félix-Leclerc sera sans doute augmenté au cours des prochains mois grâce à certains projets majeurs dans les cartons…

DONNÉES AU T1-2015

En effet, la nouvelle étude T1 2015 / T4 2014

↑ ↑ ↑ ↑ ↓ ↑

24% 11% 13% 29% -6% 14%

Source : Étude sur le marché de la copropriété neuve, Grande région de Québec, Groupe Altus, 2e trimestre 2015

trimestrielle du Groupe Altus sur

le

marché

copropriété

neuve

de

la

de

la

capitale (projets de 20 unités et plus) indique qu’au premier trimestre 2015, 1 510 unités étaient

vendues

dans

les

projets analysés par rapport à

1 326 unités au quatrième trimestre 2014, soit une hausse de 14 %.

Toujours selon l’étude du Groupe Altus, le premier trimesToujours l’étude dupar Groupe Altus,élevé le premier trimestre tre 2015 selon est caractérisé un nombre d’unités mises 2015 est caractérisé par un nombre en chantier, également par un niveau de vente élevé d’unitésmais mises en chantier, mais également par unglobal niveau de vente global de tous les projets de tous les projets (récents, en construction et en prévente) (récents, en construction et en prévente) de 65 %, soit 9 % de plus qu’au dernier trimestre de 2014. de 65 %, soit 9 % de plus qu’au dernier trimestre de 2014.

Source : Étude sur le marché de la copropriété neuve, Grande région de Québec, Groupe Altus, 2 trimestre 2015 e

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2015

Le taux de prévente varie sensiblement selon le secteur. En effet, il a été plus faible sur la Rive-

FLICKR CCNQ PIERRE JOOSTEN

Tous secteurs confondus, près de 77 % des unités dans les projets récemment terminés sont actuellement vendues, ce qui laisse 349 unités récentes encore disponibles (par rapport à 56 % au quatrième trimestre 2014). Pour les projets en construction, ce taux atteint 61 %. Un peu plus de 200 unités encore en construction au premier trimestre 2015, sur un total de 528, étaient toujours invendues. En ce qui a trait aux projets actuellement au stade de la prévente, où la construction n’est pas encore commencée, le succès reste mitigé avec seulement 13 % des unités qui ont été réservées par un acheteur. Ce faible taux laisse envisager que certains projets pourraient être convertis en immeubles multilocatifs, être retardés ou tout simplement abandonnés.

Si ces données sont loin d’être catastrophiques, tous les analystes et les acteurs du marché s’entendent sur le fait que le ralentissement actuellement observé du côté des développements de nouveaux projets permettra d’absorber les unités excédentaires. À cet égard, comme le démontre ce diagramme, l’offre dans la RMR de Québec de 2008 à 2012 a été nettement supérieure à l’écoulement d’unités.

Depuis 2013, on observe une correction, ce qui nous rapproche de l’équilibre.

CORRÉLATION ENTRE LES LOGEMENTS MIS EN CHANTIER ET ÉCOULÉS (COPROPRIÉTÉ)

Nombre d’unités

NIVEAU DES VENTES PAR ÉTAT D’AVANCEMENT

Mise en chantier - RMR de Québec Écoulement - RMR de Québec

Mise en chantier - Sainte-Foy / Sillery / C.-Rouge / Saint-Aug. Écoulement - Sainte-Foy / Sillery / C.-Rouge / Saint-Aug.

Source : Étude sur le marché de la copropriété neuve, Grande région de Québec, Groupe Altus, 2e trimestre 2015

Les conditions actuelles de financement ont grandement favorisé l’accès à la propriété et à la

copropriété. Si ces conditions devenaient moins favorables, on peut clairement s’attendre à voir de plus en plus d’enseignes « condo à louer » dans les prochaines années.

Source : Étude sur le marché de la copropriété neuve, Grande région de Québec, Groupe Altus, 2e trimestre 2015

Les conditions actuelles de financement ont grandement favorisé l’accès à la propriété et à la copropriété. Si ces conditions devenaient moins favorables, on peut clairement s’attendre à voir de plus en plus d’enseignes « condo à louer » dans les prochaines années.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

NOMINATION CHEZ BEAUREGARD AVOCATS

NOMINATIONS EN CASCADE CHEZ CADILLAC FAIRVIEW

Me Roger Paiement, avocat spécialisé en droit de l’environnement et médiateur, se joint à Beauregard Avocats comme associé. Il complémente l’expertise de ce cabinet boutique spécialisé en droit immobilier public, dont le droit de l’urbanisme et de l’environnement, en expropriation, en fiscalité municipale et évaluation foncière, en gouvernance municipale et en éthique.

Cadillac Fairview (CF) a récemment annoncé plusieurs nominations importantes à son équipe de direction. Sal Iacono est promu à titre de vice-président à la direction, Investissements, et travaillera au siège social de CF à Toronto. En conséquence de cette promotion et de cette mutation, Danielle Lavoie est promue vice-présidente principale, Exploitation, et directrice du portefeuille pour l’est du Canada ; elle assumera la direction de l’ensemble des activités de CF au Québec ainsi qu’à Ottawa et à Moncton. Brian Salpeter s’est récemment joint à CF à titre de vice-président principal, Développement pour l’est du Canada. Il est responsable de tous les projets de CF dans la région, notamment le développement et la construction du Quad Windsor, projet emblématique de plus de 2 G$ de CF annoncé l’an dernier.

40e ANNIVERSAIRE POUR OLYMBEC Olymbec a été fondée en 1975 par le regretté Edward Stern. Parti d’Israël, il est arrivé au Canada en 1954 alors qu’il avait 24 ans et très peu d’argent en poche.

Edward Stern fut d’abord chauffeur de taxi et pompiste jusqu’à ce qu’il ait assez d’argent pour acheter une parcelle de terre à Repentigny où il a ensuite bâti 400 maisons. Homme visionnaire, il a peu à peu commencé à acquérir des immeubles partout au Québec. Au fil des ans, ses fils Derek et Richard l’ont aidé à faire d’Olymbec une compagnie qui, 40 ans plus tard, emploie maintenant plus de 300 personnes et possède un portefeuille toujours croissant de 250 propriétés.

Sal Iacono

Danielle Lavoie

Brian Salpeter

D’une superficie de 100 000 m 2, ce complexe sera situé à l’intersection de l’autoroute 30 et du chemin SaintJean, et sa construction débutera à l’été 2015. Il accueillera entre autres un supermarché, une pharmacie, une banque et des restaurants. L’entente prévoit que les coûts du prolongement du boulevard des Prés-Verts seront assurés par Devimco à 74 % et par la municipalité à 26 %. Les travaux de réaménagement de l’A-30 et du chemin Saint-Jean devraient permettre une meilleure circulation locale par la nouvelle bretelle et l’aménagement du carrefour giratoire.

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SPORTIUM, une nouvelle bannière de vêtements et d’équipements de sport, verra le jour dès l’automne prochain à l’ESPACE BOUVIER, nouveau projet commercial de Groupe Dallaire, situé à l’entrée du secteur Lebourgneuf, à Québec.

Lancé par SAIL PLEIN AIR, ce concept inédit à grande surface s’adressera aux adeptes de sports individuels et de sports d’équipe.

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UN NOUVEAU PROJET COMMERCIAL POUR LA VILLE DE LA PRAIRIE ET DEVIMCO

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LE PLUS GRAND MAGASIN DE SPORT AU QUÉBEC VERRA LE JOUR DÈS L’AUTOMNE PROCHAIN À L’ESPACE BOUVIER

Dernièrement, Atmosphäre a fait un ajout à sa grande variété de produits de terrasse : les parasols de la firme de design TUUCI de Miami par Landscape Forms. Conçus par des experts de la voile et des ingénieurs nautiques, les TUUCI sont robustes et durables. Fluides dans leurs mouvements, ces parasols résisteront aux intempéries et aux multiples manipulations. Ils sont offerts en quatre modèles qui s’adaptent avec élégance aux différents aménagements.

NOMINATION DE SONIA TRUDEL Sonia Trudel a été nommée chef de la direction financière de l’Université Concordia, où elle entrera en fonction le 17 août prochain. Comptable agréée et cadre supérieure chevronnée, Mme Trudel est bilingue et possède plus de 20 ans d’expérience en finance, en comptabilité et en gestion.

NOUVELLE MARQUE DE COMMERCE POUR LES SYSTÈMES PAUL DAVIS DE MONTRÉAL La division de GSF Canada, Les Systèmes Paul Davis de Montréal, restauration après sinistre, a récemment inauguré sa nouvelle marque de commerce à Indianapolis. Les Systèmes Paul Davis, maintenant appelés Paul Davis seulement, se démarquent dans leur créneau partout au Canada et aux États-Unis.

NOMINATION AU GROUPE SMR Julie Roy, présidente du Groupe SMR, est heureuse d’annoncer la nomination de Jean-François Poulin à titre de viceprésident, Expérience client. M. Poulin possède près de 15 ans d’expérience dans le domaine de l’entretien d’édifices publics et un solide bagage en gestion des ressources humaines. Pendant les deux dernières années, M. Poulin a œuvré à la Société Radio-Canada comme directeur, Ressources humaines des services français ; auparavant il a été vice-président, Ressources humaines, Québec chez GDI services aux immeubles pendant près de 11 ans.

UN PRIX ET UNE NOMINATION POUR LE PRÉSIDENT DU GROUPE FENESTRA Groupe Fenestra vient d’annoncer que son président, M. Jocelyn Bédard, a reçu le prix ESTim dans la catégorie Transfert et relève entrepreneuriale. Il était aussi en nomination dans la catégorie Entreprise de la construction. Afin d’offrir un service de qualité à sa clientèle, Groupe Fenestra a acquis un édifice de 6 000 pi2 situé au 11405, 4e Avenue à Montréal.

UN NOUVEAU FORMULAIRE DE COURTAGE POUR LA VENTE D’IMMEUBLES HORS QUÉBEC Depuis le 1er mai, les courtiers immobiliers québécois ont accès au nouveau formulaire Annexe Vente – Immeuble résidentiel hors Québec édité par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Cette nouvelle annexe vise notamment à adapter les différents formulaires obligatoires de contrat de courtage visant la vente et édités par l’OACIQ aux particularités propres aux transactions effectuées à l’extérieur du Québec.

IMMEUBLES ROUSSIN À L’ESPACE R Depuis mai dernier, les Immeubles Roussin ont déménagé leur siège social dans leur nouveau projet d’édifice de bureaux. Situé au 3035, avenue Maricourt, l’Espace R se distingue par son accessibilité, sa proximité des ponts, sa visibilité sur l’autoroute Duplessis (540), sa fenestration abondante et son stationnement intérieur.

NAI FÊTE SES 10 ANS !

Cette année, NAI Commercial – Montréal célèbre son 10e anniversaire. Née en 2005, NAI Commercial s’impose maintenant comme une force dans le secteur immobilier au Canada, en offrant un service local de qualité à ses clients partout dans le monde. L’équipe de 29 courtiers de l’immobilier, commercial et industriel, travaille en collaboration afin de répondre aux besoins de chaque client.

COMPLEXE DE GASPÉ, MILE END

NOUVEAU COMPLEXE DE BUREAUX À LAVAL Le Fonds de solidarité FTQ et le Groupe immobilier Montoni s’unissent pour la construction d’un mégacomplexe de bureaux au centre-ville de Laval. Situé entre la future Place Bell et les condom in iums Ur ban i a au n or d, l’ Es pac e Montmorency comptera 1,5 million de pieds carrés et coûtera environ 400 M$.

Groupe immobilier (Montréal, Québec) est fier d’annoncer que la conversion des espaces industriels du Complexe de Gaspé, situé au 5445-5455, avenue De Gaspé, est presque terminée. Propriété de FPI Allied, le Complexe de Gaspé est situé au cœur du Mile End et totalise près d’un million de pieds carrés. Plus de la moitié des locaux pour bureaux a été récemment louée, entre autres à l’Union des artistes, à Développement Dialyse Québec et à Groupe Défi communication marketing inc.

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