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l’avenir du commerce de détail

Volume 8 | Numéro 3 juin – juillet 2015

Coup d’œil

La Cité de Mirabel Construire une entreprise est comme réaliser une œuvre d’art

peter simons

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sommaire : : volume 8 | numéro 3

7 peter simons

5 Mot de la rédaction À la recherche d’un nouvel équilibre

Par Nathalie Savaria

entrevue Peter Simons « Construire une entreprise est comme réaliser une œuvre d’art » Par Nathalie Savaria

15 enjeu Aménagements nouveau genre et marketing omnicanal L’avenir du commerce de détail

Par Johanne Landry

23 Mot de l’IDU Par Mario Lefebvre 28 coup d’œil La Cité de Mirabel Le plus vaste projet intégré au nord de Montréal

Par Suzanne Gagné

38 international Trois regards sur le MIPIM 2015

Par Nathalie Savaria

49 Brèves immobiLières 4

coup d’œil

La cité de mirabel

chroniques 24 crew mtl Expérience client sans couture Quand les mondes réel et virtuel se conjuguent…

Par Sonia Gagnon

26 monde municipal Investir dans l’accessibilité universelle pour offrir des milieux de vie adaptés à tous

Par Caroline St-Hilaire

Par Johanne Landry

21 focus Une délégation québécoise au Siec

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

québec 44 Investissements majeurs pour les centres commerciaux de la capitale

Par Alain Roy

47 Le Réseau des développeurs de Québec Un regroupement de haut niveau dans l’immobilier

Par Serge Beaucher

MOT DE LA RÉDACTION

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca Président et éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Johanne Landry et Nathalie Savaria Collaboration à ce numéro Sonia Gagnon, Alain Roy et Caroline St-Hilaire Révision et correction d’épreuves Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel direction artistique Carole Bordeleau Conseillers en publicité Montréal Maude Lafleur Edith Lajoie Souk Vongphakdy Québec Madeleine Blain Responsable de la capitale nationale et des régions

418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PhotoGRAPHES Denis Bernier, Alain Lambert, Lucien Lisabelle et France Quirion photo en page couverture © JBC Média par France Quirion envoi de poste — publications Convention no PP 41614528 adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

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À LA RECHERCHE d’un nouvel équilibre En ces temps difficiles pour le commerce de détail, les commerçants sont en quête d’un nouvel équilibre entre les magasins physiques et le commerce électronique, entre le matériel et l’immatériel. Pour Peter Simons, président-directeur général de La Maison Simons, la réponse se trouve notamment dans une expérience client distinctive qui dépasse le simple acte d’achat et qui, au bout du compte, vise à favoriser les contacts humains. « Le magasin, dit-il, c’est une mise en scène, le canevas sur lequel va s’inscrire une relation humaine. Je crois beaucoup à l’environnement physique, c’est une facette de l’expérience, mais le plus important demeure le contact humain. » Dans la section Enjeu, nos experts discutent des nouveaux défis auxquels sont confrontés les détaillants : la fragilité de l’économie, l’endettement des ménages, la concurrence mondiale accrue et, bien entendu, la progression constante du commerce électronique. Afin d’intégrer l’expérience numérique et physique et de s’adapter à l’évolution des comportements des consommateurs, on se tourne vers l’omnicanal, une stratégie de marketing qui consiste à situer le consommateur au cœur des différents circuits de vente et à établir avec lui une relation en plusieurs dimensions. Dans la section Focus, nous vous invitons à découvrir le Siec, un salon européen de l’immobilier commercial créé en 2005 par le Conseil national des centres commerciaux de la France et qui se tenait à Paris, du 16 au 18 juin, sous le thème Les centres commerciaux, incarnation du commerce 3.0. Pour la première fois, une table ronde québécoise composée d’experts et d’acteurs influents du commerce de détail a été conviée à l’événement. Outre la comparaison entre les marchés français et québécois, il a été question des bannières et des commerces innovants au Québec et des possibles échanges entre les deux territoires. Dans la section Coup d’œil, vous pourrez découvrir la Cité de Mirabel, un vaste projet immobilier à usage mixte de quelque 18 millions de pieds carrés ; il comportera des entreprises, des immeubles en copropriété et des commerces intégrés et totalisera des investissements de plus de 2 G$. Enfin, je vous invite à lire nos chroniques régulières, dont certaines sont également consacrées au commerce de détail. Celles-ci constituent une source de réflexion sur les tendances dans ce secteur qui peuvent aiguiser l’imagination. Bonne lecture et, surtout, bonne saison estivale !

d’un nouvel équilibre Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

PORTE-PAROLE DE L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE L’IDU Québec favorise le progrès de l’industrie immobilière et le développement urbain responsable au Québec.

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Peter

Simons

« Construire une entreprise est comme réaliser une œuvre d’art »

Au moment où de grandes bannières baissent pavillon, emportées par la tourmente qui secoue le commerce de détail, La Maison Simons poursuit son expansion canadienne. Lumière sur les éléments qui contribuent à la différencier.

jbc média par france quirion

Par NATHALIE SAVARIA

Peter Simons, président-directeur général immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

entrevue

Avec son frère Richard, qui occupe la fonction de vice-président, Peter Simons dirige l’entreprise créée en 1840 par leur aïeul, John Simons, fils d’un Écossais arrivé dans la région de Québec en 1812. De la petite boutique sise près de la porte Saint-Jean à Québec au 20, côte de la Fabrique, en passant par le grand magasin de Place Ste-Foy, à l’expansion territoriale vers Montréal puis à l’extérieur de la province, La Maison Simons a pu compter sur le travail de cinq générations de dirigeants pour asseoir sa réputation et assurer sa pérennité.

la maison simons

ne interview avec Peter Simons, 51 ans, l’homme qui préside aux destinées de La Maison Simons fondée il y a plus de 175 ans, entraîne les interlocuteurs bien au-delà d’une discussion sur le commerce de détail. C’est d’abord un rendez-vous avec l’histoire, mais aussi une réflexion sur le rôle de l’entreprise au sein de la société.

Pourtant, tout n’était pas joué d’avance pour Peter et son frère, qui auraient pu faire autre chose, à l’instar de leurs deux sœurs, dont l’une travaille dans le domaine de la santé et l’autre, en journalisme. « Il n’y a jamais eu de pression de la part de mes parents pour que nous entrions dans l’entreprise familiale. Ils voulaient qu’on se scolarise bien et qu’on trouve quelque chose que l’on aimait. Bien sûr,

j’ai vu mon père partir au travail heureux tous les jours. Il travaillait très fort et ne se plaignait jamais. Il aimait travailler. Je pense que le plus beau cadeau que l’on puisse donner à ses enfants est de montrer que le travail peut être un plaisir et que servir les gens peut le devenir aussi. »

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> 8

Une photo d’archives du magasin du Vieux-Québec

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

Richard et Peter Simons

À la veille d’achever ses études universitaires en sciences pures, en économie puis en administration des affaires, Peter Simons, 22 ans, décide, à l’invitation de son père, d’intégrer l’entreprise – où il avait déjà travaillé durant ses études l’été et les congés des fêtes. Il grandira avec elle et occupera au fil des ans divers postes avant d’accéder à la présidence en 1996. Un rôle qu’il apprécie, mais qui comporte aussi une certaine pression. « D’un côté, cela me donne beaucoup de fierté. Notre histoire est riche, et elle nous enseigne beaucoup de choses, tant sur le plan professionnel que personnel. D’un autre côté, cela ajoute un poids et entraîne une certaine responsabilité. J’ai le désir de vouloir bien faire et de veiller à la pérennité de l’entreprise familiale. Je dois m’assurer qu’elle joue son rôle non seulement comme organisation, mais également comme acteur dans la trame communautaire et auprès de tous les gens avec qui je travaille. »

« J’ai vu mon père partir au travail heureux tous les jours. Il travaillait très fort et ne se plaignait jamais. Il aimait travailler. Je pense que le plus beau cadeau que l’on puisse donner à ses enfants est de montrer que le travail peut être un plaisir et que servir les gens peut le devenir aussi. »

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– Peter Simons

Envolée d’écume, une œuvre mobile de l’artiste Pascale GiraRdin que l’on peut voir à La Maison Simons, Place Ste-Foy

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« L’entrepreneuriat comporte beaucoup de décisions et génère une bonne dose de stress et de travail. Construire une entreprise est comme réaliser une œuvre d’art. »

– Peter Simons

Le futur magasin de Gatineau, aux Promenades de Hull, qui ouvrira ses portes en août prochain

Un monde en accéléré En fait, depuis l’époque de son père, les choses ont bien changé et se sont surtout accélérées, notamment en raison de la concurrence mondiale accrue et de la progression du commerce électronique, ce qui augmente la prise de risque. « L’entrepreneuriat comporte beaucoup de décisions et génère une bonne dose de stress et de travail. Construire une entreprise est comme réaliser une œuvre d’art », déclare le PDG de La Maison Simons, qui emploie plus de 2 000 personnes dans ses neuf magasins et qui se trouve actuellement en phase de croissance. Afin de demeurer concurrentielle, mais aussi « pour se donner plus de liberté dans les achats et la création de produits et de services », l’entreprise a en effet choisi de poursuivre son expansion hors des limites de la province.

D’après le dirigeant, « la croissance et l’ouverture vers Montréal nous ont donné la capacité d’entreprendre des projets de plus grande envergure ». En effet, ils sont de taille. Et Peter Simons espère avoir pris la bonne décision. Après un premier magasin au West Edmonton Mall, ouvert en 2012 et qui, selon le PDG, connaît une belle croissance, Simons a surpris le monde des affaires en annonçant l’ajout de cinq magasins d’ici 2017 : en août prochain, un magasin de 80 000 pi2 sera inauguré aux Promenades de Hull à Gatineau ; en octobre, un magasin de plus de 100 000 pi2 ouvrira ses portes au Park Royal Shopping Centre à West Vancouver, suivi d’un autre de plus de 110 000 pi2 au Square One à Mississauga, en mars 2016. Le Rideau Centre d’Ottawa accueillera un magasin de 100 000 pi 2 en août 2016, et, finalement, un autre de plus de 90 000 pi2 sera établi au

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Lancaster Building à Calgary en mars 2017. Et ce n’est pas tout, puisque deux autres emplacements sont en cours de planification à Yorkville et à Scarborough. À l’ère de la technologie Si l’entreprise mise sur une stratégie d’expansion de ses magasins, elle a aussi intégré le commerce électronique dans son modèle d’affaires. En 2010, Simons a créé un site transactionnel qui lui a permis de s’ouvrir au marché canadien. Aujourd’hui, les articles de sa boutique en ligne sont également offerts aux États-Unis. Bien que les ventes sur le Web ne représentent qu’une faible proportion du chiffre d’affaires de l’entreprise – moins de 10 %, selon son dirigeant –, elles connaissent une croissance importante, et le commerce électronique demeure une priorité. « Il faut comprendre que le commerce en ligne représente une partie essentielle du service à la clientèle, explique Peter Simons. C’est avant tout la construction d’une vertèbre technologique qui nous permet à la fois d’assurer et de gérer notre service à la clientèle en ligne et en magasin. » Bâtir des relations à long terme Pour assurer son expansion, La Maison Simons s’est associée à des partenaires qu’elle a choisis avec soin et avec qui elle a bâti des relations à long terme. C’est ainsi que Simons travaille depuis environ 30 ans avec la firme LemayMichaud Architecture Design. « Nous choisissons des équipes de design, d’architectes et de constructeurs qui comprennent ce qu’on essaie de créer comme environnement. Ce n’est pas facile de construire des magasins Simons, explique le PDG qui est aussi responsable de ce volet de la gestion. Ce n’est pas un entrepôt. Le but n’est pas de créer simplement une boîte pour le moins cher possible. On a fait un choix. On croit dans le design, dans une allure urbaine. »

Voilà aussi la raison pour laquelle l’entreprise sélectionne avec soin les lieux où elle implante ses magasins, dans des pôles marchands porteurs et des centres commerciaux de renom, ainsi que leurs propriétaires, parmi lesquels figurent Cadillac Fairview, Ivanhoé Cambridge et le Groupe Oxford. « Ça prend un propriétaire particulier pour faire affaire avec nous, déclare Peter Simons. Il faut qu’il ait un côté entrepreneurial et qu’il comprenne que l’on ne peut pas tout mettre en chiffres. » Pour le financement, Simons mise également sur des relations durables. Société à capital fermé, l’entreprise fait affaire avec la Banque de Montréal depuis 1847 et, plus récemment, avec la Banque Nationale. Dotée de solides appuis financiers, elle ne planifie pas d’entrer en Bourse. Et si des acheteurs se sont déjà présentés – « nous recevons une offre tous les six mois », mentionne le PDG –, les deux frères Simons n’ont pas l’intention de vendre ni non plus d’ouvrir des magasins à l’extérieur du pays. L’art de créer une expérience unique La quête d’un concept et d’un lieu unique, qui va au-delà du simple magasinage et qui allie la forme et la fonction, est probablement ce qui distingue le plus Simons de ses concurrents. Pour son PDG, elle est au cœur de l’expérience client. « Le magasin, c’est une mise en scène, le canevas sur lequel va s’inscrire une relation humaine. Je crois beaucoup à l’environnement physique, c’est une facette de l’expérience, mais le plus important demeure le contact humain. » En fait, outre les articles de mode et de décoration sélectionnés avec soin par une équipe de plus de 50 acheteurs qui sillonnent la planète, les marques et les collections maison qui font la renommée de Simons ainsi que les vêtements de designer d’ici et d’ailleurs, c’est la recherche d’une

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

marc cramer

entrevue

Une vue intérieure du magasin des Galeries d’Anjou

ambiance particulière propice aux échanges qui préoccupe le dirigeant. À ce titre, l’art et la culture occupent une place de choix dans ses magasins. « J’ai toujours trouvé étrange qu’il faille aller au musée pour voir des œuvres d’art », commente le PDG. En visitant le site Internet de l’entreprise, on y découvre le nom de tous les artistes dont l’œuvre est exposée en magasin : Guido Molinari à Montréal, Rachel Denny à Anjou et Unitfive Design à Edmonton. Déjà, on connaît le nom d’artistes qui seront en vedette dans les futurs magasins tels que Douglas Coupland à West Vancouver et Shayne Dark à Ottawa. Le client d’abord Au cœur de cette expérience client, il y a bien entendu le service à la clientèle, à la base de la philosophie de Simons. « J’ai le privilège d’être là parce que j’ai une clientèle, et il n’y a pas une journée où je ne me le rappelle pas, souligne Peter Simons. Parfois, pour être plus productif, on est tenté de couper dans les services aux clients. Il faut revenir à l’essentiel, à ce client qui nous donne le privilège de le servir. Si on ne le sert pas, même Simons, après 175 ans, disparaîtra. » L’accueil et la disponibilité du personnel, mais

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aussi le respect du client sont des aspects fondamentaux pour le PDG : « C’est toujours le dilemme dans la mode. Il faut évoluer avec elle, mais aussi chercher ce qui reste hors mode, au-delà du changement. Pour moi, le respect est une valeur durable. » Une entreprise responsable Aux commandes d’une entreprise en pleine expansion et qui connaît donc de profonds changements, le dirigeant affiche un emploi du temps fort chargé. Si l’heure de la relève pour la sixième génération – les cinq enfants des deux frères Simons sont encore jeunes – n’est pas encore arrivée, cela ne l’empêche pas de réfléchir au devenir de l’entreprise familiale. Et l’un des sujets qui le passionnent est l’environnement. Lorsqu’on lui demande ce qu’il pense du prêt à jeter dans l’industrie du vêtement, le détaillant croit que l’on atteint la fin d’une époque et que des changements s’annoncent. « On est en train de travailler fort pour investir davantage dans notre produit. On veut ajouter de la valeur en créant un produit plus durable et plus réfléchi. La valeur ajoutée

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entrevue

« Une organisation qui va bien et qui a pour philosophie de vouloir s’impliquer dans la communauté peut utiliser ses ressources pour y jouer un rôle actif, la servir et changer des choses. » – Peter Simons

sera plus dans la conception et l’originalité plutôt que dans la production de nombreux produits. » Par ailleurs, l’entreprise posera bientôt des gestes concrets afin de réduire son empreinte de carbone. « Ça va commencer par nos tissus, nos sacs, nos camions. » En parallèle, Simons a déjà banni la styromousse. Elle possède aussi le plus grand espace géothermique de l’est du Canada dans son centre de distribution, et tous ses nouveaux magasins sont éclairés avec la technologie DEL. Par ailleurs, Peter Simons n’hésite pas à dénoncer les entreprises multinationales installées au Canada qui transfèrent leurs profits à l’extérieur du pays et ne paient pas d’impôt. Soucieux d’équité, il souhaite que les gouvernements se penchent rapidement sur ce problème et implantent un cadre législatif. « Moi, je paie la TPS et la TVQ sur tout, alors que des entreprises qui font du commerce transfrontalier n’ont pas de magasin ici, ne paient aucun impôt et ne perçoivent pas de taxes de vente. J’ai un net désavantage par rapport à ces entreprises parce que l’environnement est inéquitable, et cela me préoccupe beaucoup », déplore Peter Simons.

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immobilier commercial : : juin – juillet 2015

Quand on lui demande ce qu’il souhaiterait léguer à sa communauté comme entrepreneur, le dirigeant évoque d’abord les employés de Simons. « Je voudrais sentir qu’ensemble nous avons créé un environnement où ils se sont sentis valorisés et que nous avons bâti une entreprise saine qui les a aidés à trouver un certain bonheur à travailler. » Le PDG exprime aussi le souhait que l’entreprise s’engage dans des projets sociaux plus importants. « Une organisation qui va bien et qui a pour philosophie de vouloir s’impliquer dans la communauté peut utiliser ses ressources pour y jouer un rôle actif, la servir et changer des choses », croit Peter Simons. Dans cette optique, il n’écarte pas la possibilité de créer une fondation. En attendant, l’entreprise de Québec poursuivra son expansion canadienne. À la question « Existe-t-il encore un modèle d’affaires gagnant ? », Peter Simons réfléchit puis répond : « Ça existe encore, mais je crois qu’il est beaucoup plus difficile et complexe d’avoir un avantage compétitif aujourd’hui. En fait, on peut créer des avantages éphémères, mais c’est avec la synergie de beaucoup de compétences qu’on peut générer un avantage que la concurrence ne peut reproduire. » Et cela, c’est tout un art !

enjeu

Aménagements nouveau genre et marketing omnicanal

l’avenir du commerce de détail Par Johanne Landry, journaliste

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Des magasins plus petits qui multiplient les occasions de contacts avec leur clientèle, tantôt en ligne, tantôt en personne, voilà peut-être une formule prometteuse pour le commerce de détail. Bienvenue dans l’ère du marketing omnicanal.

Certes, le commerce de détail est un secteur économique en constante évolution. Les changements actuels sont cependant plus profonds et surtout plus rapides, explique le professeur, reconnaissant deux phénomènes majeurs. Le premier : l’endettement des ménages qui rend les consommateurs prudents dans leurs achats. « La propension à moins dépenser n’est malheureusement pas aussi conjoncturelle qu’on voudrait le croire », commente Jacques Nantel qui ne prévoit pas que les Québécois ouvriront leurs goussets à tout vent dans un proche avenir. Le second, phénomène d’envergure qui explique en grande partie la diminution des ventes dans plusieurs magasins : le commerce électronique.

Vanessa Élie

isparition de Mexx, Parasuco, Jacob et Target ; restructuration, fusion, rachat et fermeture de succursales chez Smart Set, Future Shop, Bedo, Jean Bleu, Joshua Perets et Bikini Village : le commerce de détail traverse une période de perturbations. « Ça ne va pas bien, c’est la réalité, confirme Jacques Nantel, professeur titulaire en marketing à HEC Montréal. Ce n’est toutefois pas catastrophique pour tout le monde, et certains tirent bien leur épingle du jeu », nuance-t-il du même souffle.

Jacques Nantel Professeur titulaire Département de marketing HEC Montréal

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

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Ethan Song Cofondateur Frank & Oak

Deux causes qui entraînent une même conséquence : une diminution du nombre de pieds carrés requis pour la vente de produits, explique le professeur Nantel en s’appuyant sur les chiffres de Statistique Canada qui démontrent qu’entre 2007 et 2013, le nombre de pieds carrés en immobilier commercial par personne au Canada a diminué de presque 10 %. Des commerces plus petits et omniprésents Dans les centres commerciaux, prévoit Jacques Nantel, la demande ira de plus en plus vers des magasins de plus petite taille aménagés différemment. « Il ne s’agit pas de pleurer en déplorant que ce soit foutu, mais il ne faut pas non plus se mettre la tête dans le sable et croire que dans trois ans les locataires attendront en ligne à la porte », affirme le spécialiste. Aux propriétaires de centres commerciaux, il conseille de regarder les nouveaux modèles d’affaires dans le commerce afin d’adapter les lieux à leurs besoins, de s’attendre à toutes sortes de demandes parfois étonnantes de la part de jeunes détaillants qui veulent faire les choses autrement. Une arrière-boutique de dimensions réduites au minimum et des devantures qui vont nécessiter des aménagements élaborés, entre autres. « La seule raison pour laquelle un consommateur va se rendre dans un magasin, c’est pour y vivre une expérience agréable », ajoute-t-il. Des exemples : prévoir des endroits pour des défilés de mode ou encore des restaurants dans les magasins d’alimentation. « J’ai vu une piscine pour que les gens essaient les kayaks dans un magasin de sport », illustre M. Nantel. La logistique devra figurer en tête de liste des préoccupations des centres commerciaux, c’est une question de survie, selon le professeur Nantel. Comme plusieurs détaillants vendront sur le Web des marchandises qui seront livrées à partir de leurs magasins, il faudra allouer plus d’espace aux aires de transbordement et faciliter les choses aux clients qui viendront prendre possession des biens qu’ils auront achetés en ligne. 16

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

« Nous utilisons davantage nos boutiques comme un média plutôt que comme un endroit où faire des transactions. » – Ethan Song

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L’ère de l’omnicanal Le terme « omnicanal » est désormais sur toutes les lèvres. De quoi s’agit-il ? Cette stratégie de marketing consiste à placer le consommateur au centre des différents circuits de vente et d’établir avec lui une relation en plusieurs dimensions qui multiplie les points de contact entre le client et le commerçant. L’omnicanal est une façon d’intégrer l’expérience numérique et physique et constitue une adaptation à l’évolution des comportements des consommateurs. Frank & Oak en est un exemple. « Notre philosophie a toujours été de créer une expérience d’achat intéressante pour le client », dit Ethan Song, cofondateur de cette entreprise avant-gardiste qui a d’abord offert ses vêtements pour hommes sur le Web avant d’ouvrir des boutiques, il y a un an. « Nous voulons maintenant créer une présence pour la marque dans la rue », explique Ethan Song. Il ne sera pas question toutefois de multiplier à l’infini les boutiques Frank & Oak puisque la plus grande partie des ventes se fait en ligne ou par application mobile. « Nous utilisons davantage nos boutiques comme un média plutôt que comme un endroit où faire des transactions. Nous créons une communauté autour de la boutique, nous offrons un service personnalisé, des conférences, des dégustations de whisky. Le client qui vient en boutique peut acheter sur place ou plus tard en ligne ; dans les deux cas, nous nous considérons comme gagnants », précise-t-il. Pas d’accent mis sur les ventes au pied carré, c’est la relation avec le client qui demeure l’objectif principal.

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Pour le moment, Frank & Oak a ouvert deux magasins permanents, l’un à Montréal et l’autre à Toronto, et quatre boutiques éphémères (le concept pop-up shop) à Vancouver, Calgary, Ottawa et Halifax. « Elles font partie de notre stratégie de marketing, mais la base même de notre entreprise demeure toujours la vente en ligne », exprime Ethan Song.

« La croissance des commerces de détail dépendra maintenant de la relation entre les magasins et les ventes en ligne. La relation constitue dorénavant l’enjeu principal, et le succès viendra de la façon d’orienter le client et de gérer le produit à travers les différents canaux », conclut M. Song.

La vente en ligne en quelques chiffres En 2014, selon les données rapportées par Guillaume Ducharme, directeur des communications et des relations avec les partenaires au Centre facilitant la recherche et l’innovation dans les organisations (CEFRIO), les consommateurs ont effectué des achats en ligne qui ont totalisé 6,6 G$, pour une moyenne mensuelle de 292 $ par cyberacheteur. Les achats depuis un appareil mobile ont connu une croissance et représentent 21 % des transactions en ligne. Les catégories de produits les plus populaires auprès des cyberacheteurs sont la mode (31 %), l’électronique (23 %), la musique, les films et les jeux vidéo (17 %), les articles de décoration (14 %), les voyages et le transport (10 %). Source : Données provenant des enquêtes Indice du commerce électronique au Québec 2014-2015 (Indice du commerce électronique au Québec [ICEQ]) – Synthèse des résultats et NETendances 2014 – Le commerce électronique au Québec : croissance des achats en ligne sur mobile.

guillaume ducharme Directeur des communications et des relations avec les partenaires CEFRIO

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Du côté de l’International Council of Shopping Centers (ICSC) Québec Il a également été question des nouveaux modèles d’affaires dans le commerce de détail à l’occasion de la Conférence de l’ICSC Québec qui se tenait à l’Hôtel Westin de Montréal du 9 au 11 juin dernier, plus précisément au cours d’une activité panel, le 10 juin. « Un enjeu important, car le commerce de détail est en pleine transition, et les besoins des consommateurs sont souvent rendus plus loin que l’offre des commerçants », souligne Pascale Cloutier, directrice du comité du congrès 2015 et directrice marketing chez Sandalwood.

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« Les trois entreprises participantes au panel représentent ces nouveaux modèles d’affaires, elles se démarquent dans des créneaux particuliers et elles ont gagné en visibilité autrement que par les canaux traditionnels », indique Pascale Cloutier. Il s’agit des Fermes Lufa, qui cultivent des aliments là où leurs clients vivent, sur les toits des édifices, par exemple, pour les récolter et les livrer le même jour ; De Tshu, qui réinvente le mouchoir de tissu pour en faire un accessoire mode ; et de Surmesur, qui combine l’utilisation de la technologie aux méthodes traditionnelles pour servir le client en magasin et en ligne.

Boutique Surmesur

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

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siec

Une délégation québécoise au Siec Par Johanne Landry, journaliste

roderick chen

Frank Barylko

Des acteurs influents de l’immobilier commercial du Québec ont été invités à tenir une table ronde au Salon de l’immobilier commercial et du retail (Siec) à Paris, du 16 au 18 juin 2015. On souhaite, des deux côtés de l’Atlantique, que les échanges et les discussions contribuent à établir une passerelle entre centres commerciaux et bannières de la France et du Québec.

Julie Valode Rauber Directrice du Siec et des opérations Conseil national des centres commerciaux

nstitué en 2005 par le Conseil national des centres commerciaux de la France, le Siec, d’abord fréquenté par les représentants de l’immobilier commercial français, a accueilli, au fil des ans, des acteurs des pays voisins, notamment belges et espagnols. Petit à petit, l’événement est devenu un salon d’envergure européenne, souligne sa directrice Julie Valode Rauber. Pour l’édition de cette année, placée sous le thème Les centres commerciaux, incarnation du commerce 3.0, le Siec a invité Sonia Gagnon, présidente fondatrice de l’agence de publicité sgm Paris-Montréal, à animer, le

Sonia Gagnon Présidente fondatrice sgm agence Paris-Montréal

16 juin en après-midi, une table ronde intitulée France-Québec : inspirations et influences. « Sonia Gagnon a une vision pointue et pertinente qui lui vient de son expérience en immobilier commercial, doublée d’une finesse d’analyse. Elle saura mettre en évidence les apports du Québec au marché français. Notre invitation est toutefois plus large qu’une simple table ronde », précise Julie Valode Rauber qui souhaite donner une teinte québécoise à l’événement de cette année.

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

Des marchés complémentaires « Il s’agit d’une belle tribune pour nous faire connaître et pour ouvrir les portes du développement international », dit pour sa part Sonia Gagnon, qui vient ellemême de conclure une entente de partenariat avec l’agence parisienne K.L.I. Pour cette table ronde, où l’on comparera les marchés français et québécois et où l’on traitera de l’évolution des centres commerciaux en cette ère du commerce électronique, l’animatrice a convié Claude Sirois, cochef de l’exploitation et vice-président exécutif, Québec, chez Ivanhoé Cambridge ; Guy Charron, vice-président exécutif exploitation – commerce de détail chez Cominar ; Sylvie Plourde, directrice de la location à la Corporation Cadillac Fairview ; ainsi que Jean-François Grenier, directeur en recherche et marketing au Groupe Altus Canada. Autant d’expertise enrichira les comparaisons entre les deux marchés, se réjouit Sonia Gagnon. Des bannières européennes dans nos centres commerciaux Julie Valode Rauber dit avoir perçu l’intérêt de sociétés québécoises prestataires de services pour les bannières françaises et européennes en recevant d’abord des appels de leur part, puis en venant chez nous rencontrer des joueurs du marché du commerce de détail. Selon elle, la France et le Québec ont des problématiques qui se ressemblent, et les concepts de bannières du commerce de détail se transposent assez bien. « Nous avons des choses à nous apprendre les uns les autres, et nos marchés sont complémentaires. C’est pourquoi nous avons voulu créer une passerelle, qui existe par ailleurs dans bien d’autres domaines », souligne-t-elle. La table ronde québécoise dressera donc, à l’intention des Européens, un portrait des centres commerciaux québécois et canadiens tant en regard de la promotion immobilière que des bannières locataires ; on y fera des parallèles sur des enjeux comme 22

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

istock par Robert Herhold

istock par RiverNorthPhotography

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focus

l’intégration du commerce électronique ou les négociations entre les sociétés immobilières et les locataires. « L’idée est de comparer les marchés et de véhiculer les bonnes pratiques », indique Julie Valode Rauber. Sonia Gagnon ajoute : « Au cours des dernières années, nous avons surtout regardé du côté américain. Aujourd’hui, des sociétés qui développent des centres majeurs témoignent de l’intérêt pour des bannières européennes. C’est une tendance, et nous les verrons de plus en plus chez nous. » En effet, ne retrouve-t-on pas, dans nos centres commerciaux, les boutiques des Bvlgari, Cartier, Sephora, Massimo Dutti, Swarovski et Zara, entre autres ? Une histoire à suivre Que peut-on espérer d’une table ronde québécoise au Siec ? « Faire connaître Montréal, son dynamisme intéressant pour le développement des affaires et sa modernité, changer certaines perceptions désuètes et établir des vases communicants entre les centres commerciaux et les bannières québécoises, françaises et européennes », répond Sonia Gagnon. « Ce sera une table ronde réussie au minimum si elle ouvre des perspectives aux gens de l’auditoire et au maximum si des relations d’affaires s’engagent entre des sociétés du type Cadillac Fairview et une bannière française qui voudrait s’exporter, par exemple », ajoute pour sa part Julie Valode Rauber. Y aura-t-il une suite ? « Développer un centre commercial ou exporter un concept sont des processus à longue échéance. Il faudra laisser le temps aux nouvelles relations d’affaires de s’établir et de mûrir. Il serait toutefois intéressant d’avoir éventuellement un suivi des retombées de cette première expérience. C’est pourquoi nous comptons bien redonner un prochain rendez-vous aux Québécois dans deux ou trois ans », conclut Julie Valode Rauber.

mot de l’IDU

Le mot d’ordre : adaptation Mario Lefebvre

hers amis et amies, Dans le cadre de la série Les rendez-vous en immobilier IDU Québec, l’Institut de développement urbain (IDU) du Québec a tenu, le 12 mai dernier, un événement portant sur le commerce de détail. Devant plus d’une centaine de personnes, les panélistes ont tour à tour discuté des grands enjeux auxquels le secteur du commerce de détail est confronté. Allant de la vague de fermetures (notamment celle de Target) et d’acquisitions (dont Future Shop par Best Buy) en passant par l’impact de la hausse de l’endettement des ménages et de la menace causée par le commerce électronique, les spécialistes de la question ont livré leurs impressions quant à l’avenir de cette forme de commerce en constante évolution. De toute évidence, ils s’entendent sur le fait qu’il n’y a pas de panique à l’horizon. Certes, le secteur vit des changements majeurs, mais il en a toujours vécu ! Rappelons-nous la fermeture des magasins Simpsons ou celle des magasins Eaton. Les panélistes ont rappelé que la vente au détail a dû s’adapter à de grandes transformations tous les 10 ans ou, à tout le moins, au passage de chaque génération. Simpsons et Eaton ont cédé leur place à d’autres magasins (pensons aux Ailes de la Mode) qui feront de même un jour. Les fermetures et les acquisitions font donc partie des cycles du secteur du commerce de détail depuis toujours, et cette tendance se poursuivra. Même son de cloche du côté du commerce électronique, en pleine effervescence. Certes, ce magasinage nouveau genre entraîne un changement dans le comportement du consommateur moyen. Mais le client aime encore et toujours toucher à la marchandise qu’il convoite, et le commerce électronique ne viendra pas enrayer complètement le bon vieux shopping « traditionnel ». Cependant, tous s’entendent pour dire que seuls les commerçants, les propriétaires et les investisseurs qui sauront s’adapter aux divers changements dans le domaine du commerce de

détail réussiront à survivre à ces transformations en profondeur. Et cela nécessitera d’importants investissements. C’est en effet en misant sur une transformation de leur commerce, en l’adaptant aux besoins actuels de la clientèle et aux nouvelles réalités que les commerçants réussiront à tirer leur épingle du jeu. Tout compte fait, les ventes au détail demeurent relativement bonnes. L’apocalypse que l’on associe parfois à la montée du commerce électronique ne semble pas se concrétiser. Cependant, le commerçant moyen doit faire preuve d’originalité et savoir s’adapter à une situation qui change rapidement. Cet événement était le dernier de la saison 20142015 pour l’IDU Québec. Merci à tous ceux et celles qui ont participé en grand nombre à nos activités tout au cours de la saison. Nous voici maintenant à l’aube de l’été. Je vous le souhaite paisible et rempli de projets qui vous permettront de décrocher (un peu) du travail et de vous ressourcer. Fidèle à son habitude, l’IDU tient durant la belle saison ses deux événements phares, à savoir les tournois de golf de Québec et de Montréal. Après le sublime parcours du Club de Golf Royal Québec, qui a eu lieu le 25 mai dernier, c’est avec fierté que je vous convie cette année au Club de golf Laval-sur-le-Lac le 24 août prochain. J’espère vous y voir en très grand nombre. Au plaisir de vous retrouver pour une nouvelle série d’événements à l’automne prochain. Mario Lefebvre

Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

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experte invitée

roderick chen

Expérience client sans couture Quand les mondes réel et virtuel se conjuguent…

Sonia Gagnon

Les changements économiques, démographiques, technologiques et sociologiques engendrent des turbulences dans le commerce de détail, ce qui transforme profondément notre façon de consommer. Et si Internet a déjà modifié nos habitudes d’achat, le mobile, qui compte maintenant pour 21 % des transactions effectuées en ligne, nous incite de plus en plus à en faire autant.

C Sonia Gagnon est présidente depuis 12 ans de sgm, une agence de communication marketing spécialisée en immobilier commercial. L’entreprise accompagne les sociétés immobilières dans le développement de leurs affaires, crée des personnalités à leurs propriétés afin que les consommateurs s’approprient les lieux et maximise leur rentabilité commerciale.

ertains détaillants l’ont bien compris. Ils ont déjà amorcé le virage et commencé à s’adapter à cette nouvelle réalité, où le monde virtuel complète le monde réel, dans le but de « faire vivre une expérience » aux consommateurs, sans cesse plus exigeants et changeants. Le mot d’ordre : cohérence. Une cohérence dans la façon d’aborder la marque, que ce soit dans le monde réel ou le monde virtuel.

au problème avec son projet Place Tips, qui allie recommandations des amis et renseignements provenant des boutiques et centres de services. Le fil de nouvelles Facebook des consommateurs est alimenté selon leurs goûts et l’endroit où ils se trouvent. On peut penser que, dans le futur, la publicité de Facebook permettra d’intercepter les clients dès qu’ils franchiront le seuil du centre commercial.

Le détaillant montréalais Frank & Oak, qui a bâti son succès sur Internet, compte désormais plusieurs boutiques en Amérique du Nord où ses clients peuvent non seulement venir essayer les vêtements qui leur plaisent, mais aussi faire l’expérience de la marque. Frank & Oak mise sur une offre commerciale sans cesse renouvelée et sur un service de stylisme personnalisé pour ses clients, qui peuvent aussi boire un café ou se faire couper les cheveux sur place. Cette approche remporte un franc succès auprès d’une clientèle masculine urbaine et à l’avant-garde.

Et si l’on imaginait une expérience multidétaillants ? C’est ce que fait la société française Klepierre avec son prototype, « Inspiration corridor », qui sera lancé prochainement. Dès que la cliente entre dans le couloir d’inspiration, son image est numérisée des pieds à la tête pour la prise de ses mesures. Des produits, en vente dans le centre commercial, lui sont alors offerts. Si elle vient de s’acheter une paire de souliers, elle n’a qu’à balayer le code-barre, et on lui propose des vêtements assortis ; elle sélectionne ensuite ses préférés au moyen d’un écran tactile. Quand elle a fini, elle reçoit la liste des vêtements sur son téléphone intelligent ainsi que le trajet à suivre dans le centre commercial pour aller acheter ce qu’elle a choisi.

Autre détaillant à la fine pointe des tendances : The North Face offre des expériences de réalité virtuelle immersive, où les clients ont véritablement l’impression de partir en expédition dans un endroit de rêve. En étant projetés dans des conditions « réelles », ces aventuriers en devenir sont plus susceptibles d’acheter les vêtements qui les intéressent. Une autre manière d’atteindre les consommateurs de façon ciblée est de leur fournir de l’information sur des lieux commerciaux susceptibles de leur plaire. Facebook s’est attaquée

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

Pour faire face aux défis de demain, les gestionnaires des centres commerciaux doivent littéralement réinventer leurs propriétés, tout en faisant preuve de vision et d’audace. Ainsi seulement parviendront-ils à continuer à attirer des clients et à leur donner envie de revenir, encore et encore. On ne le dira jamais assez, c’est aujourd’hui que l’avenir se joue.

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ÎLE DE MONTRÉAL

RIVE-SUD

monde municipal

Caroline St-Hilaire Présidente Caucus des grandes villes et de la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme Union des municipalités du Québec

Investir dans l’accessibilité universelle pour offrir des milieux de vie adaptés à tous Le Québec, à l’instar de plusieurs autres sociétés occidentales, affronte des défis importants sur le plan démographique. En effet, le vieillissement de la population fait en sorte que le nombre de citoyens âgés de 65 ans et plus va s’accroître au cours des prochaines années.

Mairesse Ville de Longueuil

ette réalité incitera les municipalités, à titre de gouvernements de proximité, à offrir un environnement adapté aux différentes contraintes de mobilité auxquelles font face plusieurs citoyens, particulièrement les personnes de plus de 65 ans. Au Québec, on estime à environ 17 % la proportion de la population qui vit avec une déficience physique. Chez les aînés, elle augmente à 42 %. Dans ce contexte, les municipalités ont tout intérêt à planifier leur aménagement à long terme en tenant compte de ces changements, en se dotant notamment de politiques d’accessibilité universelle. Celles-ci leur permettent d’éviter les coûts plus importants qu’implique la transformation de bâtiments existants. Fondée sur une approche d’inclusion, l’accessibilité universelle favorise la mise en place d’environnements conviviaux et fonctionnels adaptés à tous. Elle se décline dans plusieurs domaines : l’architecture et l’urbanisme, les programmes et les services, l’emploi et l’approvisionnement, les communications et la vie démocratique, ainsi que la sensibilisation et la formation. De plus en plus de municipalités ont adopté des politiques d’accessibilité universelle au cours des dernières années. Pensons, par exemple, à Montréal, à Drummondville, à Gatineau et à Québec. Chez nous, à Longueuil, le Programme triennal d’immobilisations 2014-2016 permettra d’améliorer l’accessibilité des parcs et des centres de loisirs. Également, tous les devis de la ville doivent intégrer des standards en accessibilité. L’aménagement urbain est le champ numéro un où une municipalité peut intervenir pour améliorer l’accessibilité. Le premier principe à suivre est celui de la connectivité, c’est-à-dire qu’une personne handicapée doit pouvoir sortir de son domicile et se rendre à son travail ou dans un commerce. Il est essentiel que le parcours d’une personne en fauteuil roulant

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

ne soit pas interrompu par l’absence de trottoirs surbaissés ou qui sont dégradés. Les aménagements et les infrastructures doivent être mis en réseau, ce qui nécessite une forte concertation entre la municipalité et les commerces afin de créer un tissu commercial inclusif. À ce titre, le milieu municipal a mis de l’avant différentes pistes d’action. Ainsi, Rivière-du-Loup s’est démarquée non seulement en améliorant l’accessibilité de certaines artères, mais aussi en soumettant en amont chacun de ses plans de réaménagement aux intervenants spécialisés. En matière commerciale, la Ville joue son rôle de catalyseur en rappelant aux commerçants les incitatifs fiscaux dont ils disposent pour améliorer l’accessibilité de leur site. Parallèlement, la municipalité contribue par sa signalisation à indiquer les lieux et les commerces accessibles. Mentionnons également la Ville de Victoriaville, qui accorde une subvention aux commerces pour l’installation de portes automatiques. Les exemples de bonnes pratiques ne manquent pas ! Miser sur l’accessibilité des commerces dans les prochaines années s’avère un investissement intelligent et rentable pour les municipalités. Les profits générés par la clientèle composée de personnes aux prises avec des limitations fonctionnelles sont fréquemment sous-estimés. Ces personnes à mobilité réduite sont souvent accompagnées, ce qui génère un achalandage d’autant plus important. En 2010, une étude menée en Ontario estimait en effet les retombées d’une amélioration de l’accessibilité des commerces de détail sur cinq ans dans cette province à une augmentation des ventes oscillant entre 3,8 et 9,6 G$. Bref, concevoir et transformer des artères commerciales, en se basant sur les principes de l’accessibilité universelle, représente une décision d’avenir, tant pour les municipalités que pour les commerçants, ainsi qu’un levier additionnel de développement économique et d’inclusion sociale.

coup d’œil

La Cité de Mirabel

le plus vaste projet intégré au nord de Montréal Par suzanne gagné, journaliste

Avec ses quelque 18 millions de pieds carrés, l’immense Cité de Mirabel abritera des entreprises, des condos et des commerces intégrés à une nature invitante. Voici le portrait d’un projet unique en son genre, qui aura nécessité à terme des investissements de plus de 2 G$ !

En effet, depuis 2011, les partenaires Ray Junior Courtemanche, d’Investissement Ray Junior inc., et Daniel Proulx, d’Investissement Au pied carré inc., ont travaillé sans relâche pour faire de ce projet une réalité, avec le vice-président, Développement, Gabriel Dutil. Depuis le début, l’histoire n’est pas banale. Ray Junior Courtemanche, pilote et propriétaire d’une écurie NASCAR, a toujours aimé avoir sur ses voitures un design qui attire l’attention. « Cette année-là, le lettrage sur mes voitures était semblable à celui de la voiture de Flash McQueen dans le film Les Bagnoles, dit-il. Cela m’a attiré beaucoup de contacts, surtout parmi les pères de famille. Un collaborateur du projet Lac Mirabel était de ceux-là. Il m’a mis en communication avec les gens de Morgan Stanley. »

La Cité de Mirabel

orsque le groupe américain Morgan Stanley a baissé les bras devant le projet Lac Mirabel, les citoyens étaient loin de se douter qu’il serait repris peu après par un groupe québécois qui en ferait l’un des plus grands projets de développement intégré au Québec !

Gabriel Dutil, Ray Junior Courtemanche et Daniel Proulx

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

La CitĂŠ de Mirabel

La CitĂŠ des affaires de Mirabel avec ses restaurants, ses commerces et ses bureaux immobilier commercial : : juin â€“ juillet 2015

coup d’œil

Les discussions se sont donc vite amorcées, et le nouveau projet a pris forme. « Avec la Cité de Mirabel, poursuit M. Courtemanche, nous voulions que les choses se passent comme dans les films futuristes que nous écoutions quand nous étions plus jeunes, c’est-à-dire qu’on y retrouve de tout, autant un logis que des emplois et des commerces, des tours de bureaux et des industries, le tout dans un bel environnement. » Ouf, toute une commande! Mais l’équipe, forte de ses réflexions, n’a pas froid aux yeux. « Nos études de marché ont démontré qu’un des avantages de Mirabel est le boom démographique parmi les plus forts au Québec, indique Gabriel Dutil. Avant même que notre projet démarre, il y avait une croissance annuelle de la population de 4,9 %, comparativement à 0,9 % pour le Québec dans son ensemble. »

Un imposant travail de préparation a été mené avec les différentes autorités pour bien asseoir le projet. Entre autres, l’électricité a été acheminée sur le site, et des bassins de rétention et de filtration ont été construits. De plus, les partenaires ont remis 3,2 millions de pieds carrés Le futur hôtel de la Cité de Mirabel et son centre de conférence

Le développement immobilier, une passion partagée.

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BMO Groupe financier est fier de participer au développement immobilier de la Cité de Mirabel. Désirez-vous savoir comment nous pouvons vous aider à votre tour ? Renseignez-vous auprès de M. Denis Laberge - Directeur général – Financement immobilier au 514-877-6984.

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30 immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

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au ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques, notamment afin de bâtir cinq bassins aquatiques pour permettre aux oiseaux migrateurs de conserver leur aire de repos durant leur voyage bisannuel.

La Cité de Mirabel

Une même vision « Nous avons l’avantage d’avoir ici une municipalité très ouverte au développement économique, estime M. Dutil. Les élus ont la même vision que nous, ce qui a facilité les choses. » Le site de la Cité de Mirabel est tout à fait intégré à l’environnement existant. Tout à côté se trouvent les magasins-entrepôts Premium Outlets Montréal (propriété de Calloway, Simons et Smart Center), un site fort achalandé. Et étant donné qu’environ 148 000 automobilistes empruntent l’autoroute 15 chaque jour, il était normal que l’équipe commence par bâtir une halte routière comportant huit établissements de restauration rapide et une station-service.

« Nous avons l’avantage d’avoir ici une municipalité très ouverte au développement économique. Les élus ont la même vision que nous, ce qui a facilité les choses. » – Gabriel Dutil

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La Cité de Mirabel

jbc média par lucien lisabelle

coup d’œil

32 immobilier commercial : : juin – juillet 2015

Le projet résidentiel LuxxCité

Du côté résidentiel, le projet comporte LuxxCité, soit 304 condos de luxe répartis dans 19 bâtiments, avec une piscine creusée et un chalet urbain comprenant un salon communautaire et un gymnase complet. La construction de cinq de ces bâtiments est déjà terminée, et les ventes sont conclues jusque dans la phase 9. « Au départ, ce projet était destiné aux jeunes professionnels, mais nous nous sommes rendu compte que les baby-boomers étaient aussi attirés par le concept », soutient M. Dutil. Les jeunes familles peuvent également acheter l’une ou l’autre des 318 maisons de ville construites sur trois étages, érigées par le Groupe Mathieu, avec un parc familial central doté de jeux d’eau. En moins d’un an, le groupe a vendu 64 de ces maisons. Le projet M3 offrira aussi des condos locatifs à prix abordable. L’équipe a notamment pensé aux employés des magasins-entrepôts et aux familles monoparentales avec un autre projet de 320 condos locatifs à prix encore plus accessible. Les partenaires envisagent également de construire des condos locatifs pour les personnes âgées de 50 ans et plus.

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La Cité du commerce et des industries de Mirabel

« Pour que le site fonctionne bien, il faut avoir des emplois de qualité à proximité. Or, un des atouts de la région, c’est l’infrastructure aéroportuaire. » – Gabriel Dutil La Cité de Mirabel

jbc média par Lucien lisabelle

La Cité de Mirabel

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Le Complexe de santé Cité Mirabel

Pour soigner tous ces gens, un complexe de santé d’environ 70 000 pi2 devrait ouvrir ses portes l’an prochain, logeant médecins, pharmacien, dentiste, ostéopathe, inhalothérapeute, physiothérapeute, etc. Du côté commercial, la construction du Carrefour Mirabel débutera cet été et inclura notamment un magasin d’alimentation de grande surface de bannière bien connue, ainsi que Groupe Jean Coutu, Dollarama, Rubino, Second Cup, Couche-Tard, la Banque TD et la caisse Desjardins. Plus loin, aux abords du parc du Domaine Vert, l’équipe compte ajouter des commerces de proximité comme un restaurant, un dépanneur, une boulangerie, un nettoyeur à sec, une clinique vétérinaire et même un marché où les producteurs agricoles de la région pourraient vendre leurs produits. Des emplois de qualité La Cité de Mirabel comportera aussi un parc industriel et commercial lié de près à l’industrie aéronautique, ainsi que les Tours de la Cité, des locaux pour bureaux de catégorie A. « Pour que le site fonctionne bien, il faut avoir des emplois de qualité à proximité, affirme M. Dutil. Or, un des atouts de la région, c’est l’infrastructure aéroportuaire. Les entreprises qui font affaire à l’aéroport de Mirabel auront le privilège de trouver à la Cité de Mirabel une foule de commerces et de ser vices à proximité pour leurs employés. Il y a aussi beaucoup de soustraitants liés à l’industrie qui veulent se rapprocher de leurs clients. Nous avons donc acheté 1,2 million de pieds carrés de terrains les plus proches de l’aéroport. Ces entreprises pourront maintenant devenir propriétaires. »

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

La Cité de Mirabel

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Les Tours de la Cité

Les trois tours de bureaux de catégorie A, situées au bord de l’autoroute 15, visent le secteur professionnel et totalisent 120 000 pi2. « Même si le taux d’inoccupation est assez élevé à Montréal et à Laval, remarque M. Dutil, il n’y a pas de bureaux de classe A au nord de Laval, et Mirabel occupe une position vraiment intéressante d’entre-deux. D’ici, on peut couvrir autant la région des Laurentides que celle de Montréal. Déjà, Re/Max Laurentides a fusionné ses bureaux de Mirabel et de Saint-Sauveur et s’y installera bientôt. »

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www.yrpaquette.com 36 immobilier commercial : : juin – juillet 2015

Ces bureaux abriteront également un incubateur pour les entreprises de la région, un projet démarré par la municipalité, mais que les partenaires reprendront à leur compte, en collaboration avec la Chambre de commerce de Mirabel et le Centre local de développement. En outre, des restaurants seront aménagés autour d’un hôtel haut de gamme, avec salles de conférences, destiné à recevoir notamment des visiteurs du milieu de l’aéronautique qui logent souvent dans les hôtels de bannières bien connues de Laval.

La Cité de Mirabel

Le futur emplacement des restaurants de la Cité de Mirabel

Un projet intégré à la nature Par ailleurs, les partenaires ont tenu à conserver l’environnement naturel. « Nous avons la forêt, et nous sommes à proximité du parc du Domaine Vert, où l’on peut marcher l’été et patiner ou skier en hiver, expose M. Courtemanche. Il y a également un golf à côté du site. Les golfeurs pourront aller jouer tous les jours, comme s’ils étaient dans un centre de villégiature ! Aussi, nous avons aménagé des pistes cyclables partout sur le site afin que les gens puissent se déplacer à pied, à vélo ou en patins à roues alignées. »

À terme, l’équipe prévoit ajouter au projet un immense complexe récréotouristique. Et vers quoi se dirigent les partenaires pour l’avenir ? « Pour le moment, nous mettons toute notre énergie à faire un succès de la Cité de Mirabel, exprime M. Courtemanche. Nous travaillons en moyenne 80 heures par semaine, le jour, le soir et la fin de semaine. Par contre, je me fais offrir des projets chaque semaine. Je pourrais construire des centres touristiques dans le Sud ou des tours à Miami… Pour l’avenir, il n’y a pas de limite... »

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

international

Trois regards sur le MIPIM 2015 Par Nathalie savaria

En mars dernier a eu lieu le 26e Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), à Cannes. Quelque 21 000 participants en provenance de 93 pays ont participé à cet événement qui réunit chaque année les acteurs les plus influents de ce secteur. De nouveau, le magazine Immobilier commercial a couvert l’événement et son éditeur, JBC Média, a profité de l’occasion pour présenter aux visiteurs Montréal économique, un magazine qui fait état des forces économiques et des atouts du Grand Montréal auprès des investisseurs canadiens et étrangers. Dans la série d’articles qui suit, trois participants montréalais posent leur regard sur le MIPIM en particulier et sur l’immobilier en général.

Mario Monette

Le retour en force de Regroupement Montréal Pour une 10e année consécutive, Regroupement Montréal a pris part au MIPIM. Parmi les faits notables de cette édition, la participation de la Ville de Montréal ainsi que celle de 15 membres partenaires, dont le magazine Immobilier commercial, soulignent le retour en force du regroupement.

Selon M. Monette, ce succès s’explique d’abord par le fait que « les entreprises perçoivent le MIPIM comme un événement gagnant et que si elles n’y participent pas, elles manquent quelque chose ». La présence d’Ivanhoé Cambridge, commanditaire de l’événement, et d’un partenaire comme le Fonds immobilier de solidarité FTQ joue aussi un rôle important, tout comme celle du représentant de la Ville de Montréal, M. Russell Copeman, maire de l’arrondissement

38 immobilier commercial : : juin – juillet 2015

technoparc montréal

ario Monette, PDG de Technoparc Montréal et coordonnateur de Regroupement Montréal, est visiblement soulagé. Après une année 2014 plutôt morose, le regroupement a retrouvé son élan. « Cette année, 15 organisations sont impliquées dans le regroupement. On a dû refuser cinq entreprises parce que c’était trop tard dans le processus. Elles se joindront à nous l’an prochain. » Mario Monette Président-directeur général Technoparc Montréal

mipim

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce et délégué de la Ville, « a agi comme un élément mobilisateur », d’après M. Monette. Le succès de l’édition 2015 s’inscrit aussi dans la montée de la présence du Canada au MIPIM, historiquement peu représenté. « Cette année, c’est la première fois qu’il y a un pavillon canadien, souligne Mario Monette. Au total, pour l’ensemble du Canada, plus de 120 personnes ont participé au MIPIM. Juste pour Montréal, nous étions une trentaine. Il y avait aussi un pavillon américain. Tout cela témoigne de l’engouement de l’Amérique du Nord pour le MIPIM. » Plusieurs maires canadiens, présents à l’événement, ont pris part à des activités qui ont servi à positionner le Canada, dont une dégustation de tire sur la neige à laquelle Regroupement Montréal a participé. Selon Mario Monette, « il y aurait une possibilité de travailler à une échelle canadienne, tout en gardant notre spécificité montréalaise ». L’idée d’organiser l’an prochain un déjeuner canadien et d’y inviter des investisseurs n’est d’ailleurs pas exclue. Pour tous les participants, le MIPIM est l’occasion de présenter leurs projets à des investisseurs ou à des promoteurs, ou encore de dénicher des ressources professionnelles particulières. « Par exemple, l’entreprise Gestion immobilière Quo Vadis a établi un parte-

nariat avec un groupe d’architectes de Barcelone, à la suite de sa visite au MIPIM l’an dernier. Ensemble, ils travaillent à un projet immobilier dans le quartier Griffintown », rapporte Mario Monette. Plus globalement, « le MIPIM est un événement de promotion pour les villes qui ont la prétention de se positionner parmi les meilleures dans le monde ». C’est la raison pour laquelle la présence d’un élu montréalais s’impose tout particulièrement. « C’est intéressant pour M. Copeman, qui est responsable de l’aménagement et de la planification à la Ville de Montréal, de voir comment les villes se positionnent en matière de promotion immobilière. Il peut aussi voir tous les grands projets immobiliers en cours dans le monde. Il est à même de faire la comparaison entre ce qui se fait chez nous et ce qui se fait ailleurs. Il peut aussi réseauter, rencontrer d’autres élus et assister à des conférences sur tous les grands enjeux de l’immobilier », expose M. Monette. En définitive, le regroupement a le vent en poupe, et l’année 2016 s’annonce prometteuse, avec un nombre accru de partenaires. Seule incertitude qui plane : le pavillon, situé à un endroit stratégique offrant une belle visibilité, sera probablement trop exigu pour loger tous ses membres. Un beau problème que Regroupement Montréal devra résoudre d’ici le prochain MIPIM. immobilier commercial : : juin – juillet 2015

international

Russell Copeman Un ambassadeur pour Montréal

russell copeman Maire Arrondissement Côte-des-Neiges– Notre-Dame-de-Grâce

C’est ma première visite au MIPIM », déclare Russell Copeman qui, lors de l’entrevue, amorçait un séjour mené au pas de course. Si le maire de Montréal s’interrogeait l’an dernier sur la pertinence de participer au MIPIM, « il tenait absolument à ce qu’un élu se joigne cette année au regroupement », rapporte M. Copeman, un ancien député du Parti libéral du Québec qui a siégé pendant 14 ans à l’Assemblée nationale. À ce propos, celui-ci reconnaît que les organisateurs de Regroupement Montréal ont contribué à influencer la décision du comité exécutif de la Ville : « Ils sont convaincus que la présence d’un élu constitue un atout. » Message reçu par la Ville, qui a mandaté Russell Copeman pour accomplir cette mission. « Souvent, c’est le responsable du développement économique au comité exécutif qui participe à ce genre d’événements. Le maire de Montréal est le responsable du développement économique. Cela a des avantages, mais aussi des inconvénients, en ce sens qu’il est moins disponible pour voyager. Mes fonctions en tant que responsable de l’urbanisme, de l’habitation et de la gestion immobilière faisaient en sorte que j’étais la personne toute désignée », explique ce Montréalais de cœur qui considère sa ville comme une cité modèle en Amérique du Nord. S’il reconnaît

Ville de Montréal

Après une absence engendrée par un changement de garde à la mairie de Montréal, la Ville a délégué l’un de ses représentants au sein de Regroupement Montréal : Russell Copeman. Maire de l’arrondissement Côte-des-Neiges –Notre-Dame-de-Grâce depuis novembre 2013, membre du comité exécutif de la Ville de Montréal, M. Copeman est aussi responsable de l’habitation, de l’urbanisme, de la gestion et de la planification immobilière ainsi que de l’Office de consultation publique de Montréal. Un rôle clé qui explique sa présence au MIPIM.

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

que le niveau d’investissements privés pourrait être plus important, il croit que « la Ville est entrée dans une période de stabilité et d’effervescence tout à fait positive. "Montreal is open for business" », dit-il en reprenant les propos du maire Coderre. La mission du délégué de la Ville de Montréal au MIPIM 2015 s’est déployée autour d’objectifs précis. « La présence d’un membre du comité exécutif confirme d’abord que l’administration municipale croit en la valeur du MIPIM. C’est aussi un signal envoyé à l’échelle internationale qui montre que l’on comprend l’importance du développement immobilier et des investissements étrangers vers Montréal. Il y a beaucoup de réseautage et de promotion à faire pour la Ville. Le programme est aussi fort intéressant, et j’ai déjà ciblé quelques conférences », indique M. Copeman. Preuve que la Ville a voulu tirer profit de sa présence au MIPIM, « une série de rencontres bilatérales avec des gens de l’Europe et de la France a été établie, mentionne M. Copeman. Je ferai aussi une escale à Paris afin de rencontrer des organismes en urbanisme et d’observer la transformation de certains quartiers de la ville. Je rencontrerai également le délégué général du Québec à Paris et la représentante du Québec à l’UNESCO ».

Ville de Montréal

dans l’ordre, M. Serge Côté, directeur, stratégie et développement des affaires, aéroports Montréal, M. Russell Copeman et M. Mario Monette, président-directeur général, Technoparc Montréal, lors du MIPIM 2015

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« La présence d’un membre du comité exécutif confirme d’abord que l’administration municipale croit en la valeur du MIPIM. C’est aussi un signal envoyé à l’échelle internationale qui montre que l’on comprend l’importance du développement immobilier et des investissements étrangers vers Montréal. »

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Le délégué de la Ville de Montréal pense-t-il revenir l’an prochain au MIPIM ? « Comme il s’agit de ma première expérience, nous ferons d’abord une évaluation, répond-il prudemment. Cela dit, c’est largement de la représentation. Le maire Coderre veut que Montréal joue son plein rôle au Québec, au Canada, à la Fédération canadienne des municipalités, à l’Union des municipalités du Québec et sur la scène internationale. Le nombre de ses déplacements à l’étranger est déjà important. Et nous savons que les investissements étrangers constituent un élément essentiel de relance économique. » C’est donc à suivre…

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immobilier commercial : : juin – juillet 2015

international

Mario Caron Le MIPIM ou l’art d’évoluer dans un marché mondialisé

Il est très important pour nous d’être ici, car nous sommes une grande pratique immobilière mondiale. Nous avons 250 professionnels en immobilier dans le monde », affirme d’entrée de jeu Mario Caron, associé principal. D’ailleurs, c’est d’abord pour rencontrer ses 22 associés responsables des groupes immobiliers de Norton Rose Fulbright en Europe, en Asie, en Australie et aux États-Unis que le délégué canadien participe au MIPIM : « Il s’agit d’une occasion de mieux connaître mes associés et leurs clients, parce que nous sommes susceptibles de travailler ensemble. Lorsque j’offre notre expertise à nos clients canadiens, je peux leur dire précisément dans quelle juridiction nous avons les expertises pointues nécessaires. Je n’essayerai pas d’offrir quelque chose que nous n’avons pas. » Au Canada, Norton Rose Fulbright compte parmi ses clients des investisseurs institutionnels d’envergure internationale, dont Ivanhoé Cambridge (CDPQ) et Oxford (OMERS). Ce sont de tels clients que Mario Caron côtoie au MIPIM. « Les Canadiens sont très présents en immobilier sur la scène internationale », déclare l’avocat qui explique ainsi la forte présence canadienne à l’étranger. « Il faut que les investisseurs diversifient leurs portefeuilles immobiliers, et cela ne peut pas se faire strictement au Canada, où les prix sont déjà très élevés, à cause du fort appétit des caisses de retraite canadiennes, poursuit-il. Ils doivent regarder d’autres marchés. Par ailleurs, en 2008, les États-Unis et l’Europe ont connu d’importantes fluctuations économiques qui ont donné lieu à des occasions d’investissement, alors que l’Australie et le Canada sont restés plutôt stables. Cela a contribué à bien positionner les fonds canadiens dans le marché. Les Canadiens ont la réputation mondiale d’être de véritables acheteurs et non pas des gens qui se retirent après une vérification diligente. »

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

jbc média par Denis bernier

Il y a cinq ans, Mario Caron, avocat chez Ogilvy Renault, ne connaissait pas le MIPIM. Depuis la fusion du cabinet montréalais avec Norton Rose Fulbright, le responsable de l’équipe de droit immobilier pour le Canada participe chaque année à ce rendez-vous incontournable pour sa firme, qui prend part aux plus grandes transactions immobilières dans le monde.

Mario Caron Associé principal et responsable canadien de l’équipe de droit immobilier Norton Rose Fulbright

Le MIPIM permet aussi à l’avocat de se rapprocher des autres participants canadiens et d’amorcer avec eux des discussions qui trouveront leur aboutissement plus tard. « L’an passé, c’est lors du MIPIM que l’architecte Louis T. Lemay m’a mentionné pour la première fois qu’il envisageait de faire l’acquisition de la division québécoise de Groupe IBI, une importante firme d’architectes, de designers et d’urbanistes ayant une division en Chine. Douze mois plus tard, on célébrait la fin de la transaction. Puisque la firme avait une forte présence en Chine, nous étions le bureau tout désigné pour réaliser cette transaction », relate Me Caron. En 30 ans de pratique comme avocat, toujours pour le même cabinet depuis sa deuxième année de droit à l’Université Laval, Mario Caron a vu l’immobilier se complexifier et se mondialiser, passant des mains de promoteurs privés aux grands fonds de pension et fiducies publiques. Une tendance forte qui ira en s’accentuant, au gré de l’évolution des marchés. Dans pareil contexte, il se réjouit de pouvoir participer au MIPIM depuis quatre ans au sein d’un cabinet mondial. « Nous avons fait le pari de la fusion et nous faisons tout pour que ça marche », conclut-il.

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Investissements majeurs pour les centres commerciaux de la capitale Les centres commerciaux de Québec rayonnent bien au-delà des limites de la capitale nationale. Qui n’a pas déjà visité le parc d’attractions intérieur des Galeries de la Capitale ? Avec

Alain Roy, É.A.

sa superficie locative de près d’un million et demi de pieds carrés (deux millions si l’on inclut les commerces hors mail regroupés sur le site), ce complexe est le plus grand centre

Expert invité

commercial au Québec. À l’entrée de la ville, la concentration de Place Ste-Foy, Place de la Cité et Laurier Québec est l’une des plus importantes destinations touristiques à Québec. Selon une étude réalisée par le Groupe Altus, l’aire d’influence de ce pôle, dont l’offre commerciale est très complémentaire, atteint presque un million de personnes, englobant une

oin de tenir leur fidèle clientèle pour acquise, les propriétaires de plusieurs centres ont annoncé des investissements majeurs pour offrir aux consommateurs locaux et aux touristes une expérience de magasinage améliorée et une raison valable de se déplacer. Aux Galeries de la Capitale, le Groupe Oxford, gestionnaire du centre qu’il détient conjointement avec l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada, a confirmé un investissement de 200 M$ pour moderniser le centre commercial. Au menu, une nouvelle aire de restauration rapide au deuxième étage, la rénovation de l’enveloppe extérieure et des aires intérieures, un agrandissement du H&M et l’arrivée de Rudsak et de Forever 21. Une autre phase d’investissement est prévue afin de bonifier le centre d’un cinéma de 12 salles comprenant 4 salles VIP (avec permis d’alcool), dont l’ouverture est prévue en 2016. On ajoutera aussi des manèges, et d’autres seront remplacés.

de ces centres est détenue par des fonds de pension avec un horizon de détention à long terme. Pour les investisseurs, les centres commerciaux dominants sont très prisés. Comme la construction d’un centre couvert flambant neuf avec mail intérieur s’avère trop coûteuse, leur nombre reste donc limité. D’ailleurs, selon le plus récent sondage Altus InSite sur les préférences des investisseurs, le centre commercial suprarégional (ou « de niveau 1 ») comptait trois acheteurs pour chaque vendeur au premier trimestre 2015, ce qui en fait le type de centre le plus convoité, suivi du centre commercial de quartier avec épicerie. Le mégacentre, dont l’ascension dans les années 1990 avait fait craindre le pire pour les autres types de complexes, le centre communautaire à mail fermé et le centre régional de niveau 2 comptent plus de vendeurs potentiels que d’acheteurs, comme l’indique le graphique ci-dessous.

À l’entrée des ponts, Place Ste-Foy et Place Laurier, propriétés d’Ivanhoé Cambridge, ont également annoncé des investissements importants (respectivement de 50 M$ et de 18 M$) pour moderniser les centres et y accueillir de nouvelles bannières. Encaissant coup sur coup de nombreuses fermetures (notamment Les Ailes de la Mode, Holt Renfrew, San Francisco, Cuirs Danier, Jacob, Bombay et Manteaux Manteaux), Place Ste-Foy accueillera sous peu de nouveaux locataires branchés, dont Nespresso et le tout premier Lululemon à Québec. De quoi en inciter plusieurs à se déplacer vers ce centre commercial.

baromètre par genre de propriété – Trimestre en cours

Cette tendance à réinvestir des millions pour rafraîchir les centres suprarégionaux est observée dans toutes les grandes villes canadiennes. La majorité 1

T1 2015 Tous les genres de centres commerciaux disponibles

Ratio des préférences (% acheteurs / % vendeurs)

grande partie de l’est de la province.

Centre régional niveau1 Centre de quartier avec épicerie

Source : Sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement, 1er trimestre 2015.

Selon les données de Statistique Canada, le mois de décembre 2014 est une estimation de Groupe Altus Recherche Marketing.

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

Mégacentre Centre régional de niveau 2 Centre commercial communautaire à mail fermé

Les taux globaux d’actualisation (TGA) moyens pour ce type de centre régional sont aussi parmi les plus bas, comme l’indiquent les résultats du plus récent sondage sur les tendances du marché de l’investissement d’Altus InSite. La prime de risque associée à Québec est très modeste pour ce type d’actif, avec seulement quatre points de pourcentage d’écart par rapport à la moyenne nationale. À titre de comparaison, cet écart est de 80 points de base pour le marché des bureaux et de 124 points pour le marché industriel. Moyenne du taux global d’actualisation par marché – centres commerciaux régionaux Marché

vancouver

TGA moyen

4,6

Edmonton

5,0

Calgary

4,8

Toronto

4,6

Ottawa

4,9

Montréal

5,1

Québec

5,4

Halifax

5,4

Moyenne nationale

5,0

Source : Sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement, 1er trimestre 2015.

Le commerce électronique trop souvent montré du doigt Afin de contrer la montée fulgurante du commerce électronique, souvent montré du doigt comme responsable des récentes fermetures de magasins, on peut penser que les propriétaires des grands centres commerciaux n’ont d’autre choix que d’investir pour améliorer l’expérience de magasinage de leur clientèle. Pourtant, plusieurs détaillants profitent de la popularité grandissante du commerce en ligne pour augmenter leurs ventes totales. En fait, le commerce électronique n’est qu’un canal de distribution de plus, une nouvelle façon de rejoindre le consommateur. Si l’on prend l’exemple de Lululemon, de Vancouver, on constate que les ventes en ligne de ce détaillant sont passées de 18 M$ (4 % des ventes) en 2009 à 262 M$ (16 % des ventes) en 2013. Et pourtant, le détaillant a plus que doublé le nombre et la superficie de ses magasins au cours de la même période. L’un n’empêche pas l’autre ; au contraire, ces stratégies sont complémentaires. La qualité de l’expérience en magasin peut inciter le client à répéter ses achats en ligne. Pour acheter à distance, en ligne ou au moyen de son téléphone intelligent, ou même d’une console de jeux, il faut que le consommateur ait assez confiance dans la marque pour passer à la caisse virtuelle.

Paradoxalement, s’il semble incontournable aujourd’hui de réaliser des ventes en ligne pour tirer son épingle du jeu, plusieurs détaillants en expansion n’ont même pas de site transactionnel. Des exemples ? Winners, l’Aubainerie, Sports Experts, Dollarama… Par ailleurs, tous les biens de consommation ne peuvent être achetés en ligne. Dans le domaine de l’alimentation, un infime pourcentage des ventes est conclu sur Internet. Coiffure et autres soins personnels doivent nécessairement être consommés sur place. On magasine longuement en ligne les biens majeurs de consommation (meubles, voitures), mais pour une telle dépense, les gens se déplacent habituellement afin de conclure la transaction en magasin. Le commerce électronique frappe de façon particulièrement dure les produits numérisés (pensez à Netflix ou iTunes), lesquels sont consommés de plus en plus sur des appareils mobiles. Le téléphone intelligent a remplacé bon nombre de produits électroniques en très peu de temps, comme l’appareil photo et même le iPod. Le volume de contenu qu’on y visionne ne cesse d’ailleurs d’augmenter. Mais cette connexion jour et nuit a un coût. Selon les plus récentes données disponibles de Statistique Canada, les dépenses des ménages québécois pour les services de communications ont augmenté de près de 15 % entre 2010 et 2013. Pour plusieurs ménages, les dépenses mensuelles en télécommunications excèdent maintenant le montant du compte d’électricité (au cours d’un hiver normal...). Chose impensable il y a 25 ans, nombreux sont les adolescents qui choisiront un portable plutôt qu’une voiture s’ils n’ont pas les moyens d’avoir les deux. Toujours entre 2010 et 2013, les dépenses des ménages pour le divertissement, les soins personnels et les voyages ont aussi augmenté respectivement de 14,6, 21,7 et 30,9 %, alors que celles consacrées aux vêtements et accessoires plafonnent à -1,8 % et que les services et le matériel de divertissement au foyer enregistraient une baisse de 42 % ! Les habitudes et les goûts des consommateurs changent constamment en fonction de leur mode de vie. Que des détaillants, autrefois réputés, ferment leurs portes parce qu’ils n’ont pas su se renouveler n’est pas un phénomène nouveau. Le secteur du commerce au détail vit une constante épuration naturelle. La nouveauté, c’est que le lieu de la transaction est passé de la caisse du magasin à… un autre endroit, peu importe où se trouve le consommateur !

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

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Le Réseau des développeurs de Québec

Un regroupement de haut niveau dans l’immobilier

Serge Beaucher

C’est bien connu, en affaires, il faut se tenir au courant des activités dans le domaine et

Journaliste

entretenir de bons contacts, tout en protégeant la confidentialité de ses projets. Voilà ce qui a amené Gérard Bouchard et Juliano Faleschini à former un regroupement de gens d’affaires de haut niveau impliqués dans l’immobilier, à Québec. Le premier est vice-président principal de Drolet Construction et le second, président de la Société immobilière Falco inc. Le Réseau des développeurs de Québec, comme nous l’appelons, existe depuis près de trois ans et comprend une trentaine d’adhérents. Il s’agit d’un regroupement informel qui permet des échanges d’information à jour sur le milieu immobilier, à l’occasion de rencontres où la formation peut également figurer au menu », explique Juliano Faleschini. Le but n’est aucunement de faire du lobby : « Nous ne sommes pas un organisme comme l’Institut de développement urbain du Québec ou comme la Corporation des propriétaires immobiliers, dont les objectifs sont de représenter les intérêts de leurs membres. Nous constituons plutôt un réseau de développement d’affaires, qui pourrait ressembler à un club privé comme il en existe dans divers secteurs, y compris dans le domaine immobilier », ajoute-t-il. Avec certaines particularités, cependant. Une représentation complète Ainsi, toutes les fonctions de l’immobilier – multirésidentiel, industriel et commercial – sont représentées au sein du groupe. « Mais par une seule personne de chaque profession ou métier et toujours par le plus haut dirigeant de son entreprise (président

ou vice-président)», précise Gérard Bouchard. Il peut s’agir de fonctions liées directement (propriétaire, entrepreneur, évaluateur, architecte, etc.) ou indirectement (avocat spécialisé en immobilier, comptable pour des entreprises immobilières, etc.) à l’immobilier. La règle d’exclusivité de fonctions que s’est donnée le groupe assure la confidentialité des échanges entre des membres qui, autrement, pourraient se trouver en compétition. « Un promoteur se sentirait-il libre de parler de ses projets s’il y avait un autre promoteur autour de la table ? », demande M. Bouchard. Par ailleurs, le fait que toutes les fonctions de l’immobilier soient représentées dans le groupe permet aux membres de sonder le pouls réel de l’ensemble du marché, ce qui est capital pour prendre des décisions d’affaires éclairées. Quant au niveau hiérarchique élevé du membre au sein de son entreprise, il garantit à la fois la justesse et la pertinence des échanges entre des gens qui, à l’affût de tout ce qui se passe sur le marché, « sont des influenceurs dans leur sphère d’activité », comme le formule Juliano Faleschini.

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« Nous constituons plutôt un réseau de développement d’affaires, qui pourrait ressembler à un club privé comme il en existe dans divers secteurs, y compris dans le domaine immobilier. » – Juliano Faleschini

Gérard Bouchard Vice-président principal Drolet Construction

Juliano Faleschini Président Société immobilière Falco inc.

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

québec

« Comme notre but est d’obtenir une représentation de l’ensemble des fonctions immobilières, nous voulons intégrer des entreprises émergentes dans le secteur, par exemple en aménagement paysager, où l’on voit beaucoup de jeunes dirigeants. » – Gérard Bouchard

Mais « le plus haut dirigeant de chaque entreprise » ne signifie nullement qu’il n’y a pas de place pour les jeunes au sein du Réseau. Au contraire, fait valoir le vice-président de Drolet Construction : « Comme notre but est d’obtenir une représentation de l’ensemble des fonctions immobilières, nous voulons intégrer des entreprises émergentes dans le secteur, par exemple en aménagement paysager, où l’on voit beaucoup de jeunes dirigeants. » En outre, selon M. Bouchard, ces jeunes n’ont pas beaucoup accès aux autres regroupements d’affaires du milieu, souvent créés voilà longtemps, avec un membership fermé. Pourtant, ajoute le président de Falco, il s’agit souvent de personnes remplies d’idées, capables d’apporter une réelle valeur ajoutée autour d’une table. Sans parler du réseautage dont ils bénéficient en côtoyant des acteurs aguerris du milieu. Déjeuners, dîners et colloques Au total, les membres du Réseau des développeurs de Québec se rencontrent une dizaine de fois par année au cours de déjeuners mensuels sans invités, les participants étant alors les pourvoyeurs d’information pour leur bénéfice mutuel, ou en présence d’un conférencier, représentant d’une entreprise

immobilier commercial : : juin – juillet 2015

ou d’un organisme qui offre de l’information sur un sujet particulier. Les deux derniers déjeuners ont ainsi accueilli un porte-parole de la Ville de Québec, venu présenter le nouveau Plan de développement de la municipalité, et un autre de Lévis pour parler de l’effervescence du développement dans sa ville. De plus, le Réseau organise un ou deux colloques de formation par année, dont les sujets sont strictement liés à l’immobilier, comme les nouvelles lois et les nouveaux règlements touchant le bâtiment, ou plus larges, par exemple l’utilisation et la pertinence des réseaux sociaux chez les acteurs du domaine. On profite également de cette activité pour offrir une revue complète du marché immobilier de la région et pour présenter des projets d’envergure récents ou en cours de réalisation. Le prochain colloque est d’ailleurs prévu pour le mois d’octobre. Enfin, à chaque nouvelle saison d’activités, quatre « dîners dynamiques » consécutifs (un par semaine), auxquels ne prennent part que six membres à la fois, sont organisés dans le but de permettre aux participants de mieux se connaître et de cimenter la confiance mutuelle au sein du regroupement.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Le Centre Laurier de Québec se refait une beauté

Nomination chez Dolbec M. Jean-Philippe Dufour, directeur général, division Montréal de Déménagement & Transport Dolbec inc., annonce l’arrivée de M. Ian Parent au sein de l’entreprise à titre de représentant, Ventes et développement des affaires. M. Parent possède une solide expérience dans ces deux domaines, ayant travaillé dans le passé pour des entreprises d’envergure nationale.

La filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, Ivanhoé Cambridge, investira 18 M$ pour la modernisation du Centre Laurier à Québec. Les travaux donneront naissance à un nouvel espace événement dans l’aire de restauration du centre commercial, en misant sur l’innovation et le divertissement.

ivanhoé Cambridge

Laurier Québec accueillera aussi huit nouvelles enseignes de détaillants, dont le plus grand magasin Forever 21 dans la région de la capitale ainsi que le premier The FaceShop dans le marché de Québec.

Nouvel outil Web pour CCIMMO C’est le 15 juin dernier que l’équipe d’évaluateurs agréés du bureau de CCIMMO à Québec a lancé un outil Web permettant à tous les professionnels de l’immobilier de consulter, du bout des doigts, les transactions commerciales de la grande région de Québec découlant des publications au registre foncier, et ce, presque en temps réel.

Nouveau projet d’investissement immobilier

Assemblée générale annuelle de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Le 13 mai dernier, l’Assemblée générale annuelle de l’OACIQ s’est tenue à l’Hôtel Mortagne de Boucherville. La journée a attiré plus de 600 personnes. Un événement réussi et apprécié par les participants, qui ont assisté à une matinée de conférences inspirantes suivie de l’assemblée générale annuelle de l’organisme.

Un nouveau projet immobilier aux abords de Griffintown Le Brickfields, un projet immobilier à usage mixte situé au coin des rues Wellington et de la Montagne, verra le jour sous peu. L’immeuble abritera un commerce de proximité au rez-de-chaussée, des bureaux commerciaux et des unités résidentielles (moins d’une quarantaine). Ce projet sera le premier à Montréal à offrir des bureaux commerciaux à vendre dans une nouvelle tour. Au total, de 15 000 à 20 000 pi2 de bureaux, répartis en unités de 2 500 ou 5 000 pi2 (au choix), viennent d’être mis en vente en mai dernier (375 $/pi2, clés en main). Chaque bureau possédera son propre balcon.

Nomination au Groupe SMR Mme Julie Roy, présidente et chef de la direction des Services Ménagers Roy, vient d’annoncer la nomination de M. Patrick Mitschuinig à titre de directeur, Développement des affaires. M. Mitschuinig possède plus de 15 ans d’expérience dans le développement et la gestion des ventes dans le domaine des biens de consommation. Doté d’un sens analytique aiguisé et d’une aisance à créer des relations clients à long terme, M. Mitschuinig aura comme principales responsabilités la recherche et le développement d’occasions d’affaires. Il assurera le maintien des relations d’affaires à long terme ainsi que la satisfaction de la clientèle.

Devimco Immobilier, en partenariat avec Centria, réalisera la construction de la deuxième phase du projet District Griffin sur le Parc, dans le quartier Griffintown à Montréal. Cette phase offrira 100 unités en copropriété et s’inscrit dans un complexe de cinq bâtiments qui totalisera à terme près de 600 unités.

Le Groupe Altus fête son 10e anniversaire Le 19 mai dernier, le Groupe Altus a célébré son 10e anniversaire. De 2005 à 2015, le nombre d’employés a augmenté de 419 à 2 300. Au cours de la même période, le Groupe est passé de 13 bureaux au Canada à plus de 75 dans le monde. immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Une pionnière en droit de l’environnement fête ses 25 ans de pratique Me Christine Duchaine, présidente fondatrice du cabinet boutique Sodavex à Montréal, souligne cette année ses 25 ans de pratique en droit de l’environnement. Me Duchaine continue d’appuyer les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers sur diverses questions environnementales.

O Mile-Ex : les travaux de construction sont lancés TMSA et Groupe immobilier (Montréal . Québec) viennent d’annoncer le début des travaux de construction du O Mile-Ex situé au 6650-6666, rue Saint-Urbain, dans le Mile-Ex. Il s’agit de deux immeubles autrefois à vocation manufacturière totalisant 370 920 pi2 qui seront transformés en locaux pour bureaux. Les premiers locataires emménageront au début de l’année 2016.

Quatre nouveaux professionnels chez Joli-Cœur Lacasse avocats Me Éric Beauchesne, président de Joli-Cœur Lacasse Avocats, a annoncé l’arrivée de M es Philippe Gabias et Francis Pilon au bureau de Trois-Rivières, de M e Olivier Rioux-McDougall au bureau de Québec et de Me Jean-Philippe Chênevert au bureau de Montréal.

Me Gabias

Me Pilon

Me Rioux-McDougall

Me Chênevert

L’équipe de T2 Environnement s’agrandit Les associés de T2 Environnement, Daniel Tarte et Hugo T. Robitaille, accueillent Guillaume St-Jacques, géomorphologue. Titulaire d’une maîtrise en science de la terre, M. St-Jacques permet notamment à l’entreprise d’ajouter l’évaluation de la capacité portante et de la stabilité des sols à ses services d’évaluation des potentiels et des contraintes associés au développement de nouveaux sites.

Nouveau complexe de bureaux à Laval Le Fonds de solidarité FTQ et le Groupe immobilier Montoni s’unissent pour la construction d’un mégacomplexe de bureaux au centre-ville de Laval. Situé entre la future Place Bell et les condominiums Urbania au nord, l’Espace Montmorency comptera 1,5 million de pieds carrés et coûtera environ 400 M$.

L’innovation inspirée de la nature Le Floréa signé Groupe Maurice Le Groupe Maurice a annoncé un investissement de 45 M$ pour la construction d’un nouveau complexe résidentiel de luxe pour retraités à Terrebonne. L’immeuble, qui portera le nom de Floréa, sera situé à l’angle du chemin Gascon et de la rue Angora à Terrebonne. Composé de huit étages et de 318 unités, le complexe offrira de nombreux services tels que piscine, spa, plage intérieure, salon de coiffure et d’esthétique, cinéma, etc.

immobilier commercial : : JUIN – JUILLET 2015

Le 1991, boul. Saint-Martin Ouest à Laval est un nouveau projet d’immeuble de bureaux de Groupe immobilier Van Houtte. Inspirés par l’humain, la nature et la lumière, ses concepteurs ont imaginé un immeuble de bureaux sophistiqué et luxueux de six étages, en tirant profit de la richesse du bois et du verre, afin de créer un environnement sain, ergonomique et stimulant pour ses occupants. L’immeuble vise la certification LEED Platine.

Des sanitaires automatisés et écologiques Atmosphäre lance sur le marché canadien les sanitaires automatisés et les sanitaires écologiques TOILITECH. Avec leur système de nettoyage haute performance, ces équipements automatiques mettent à la disposition des usagers des toilettes publiques toujours propres et accueillantes. Les toilettes sèches fonctionnent uniquement avec le soleil et le vent. Ne nécessitant ni eau, ni électricité, ni produit chimique, elles demandent un minimum d’entretien.

6400, av. Auteuil, Brossard > Jusquʼà 10 222 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus dʼautobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique

UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS 6300, av. Auteuil, Brossard > Jusquʼà 6 700 pi2 contigus > Près du Mail Champlain > À 10 minutes du centre-ville > Nouvellement rénové > Nouvel éclairage écoénergétique

Parc d’Affaires sur le Golf 4605, boul. Lapinière, Brossard > Bureaux dʼaffaires écoénergétiques de haute qualité > 1 800 pi2 disponibles > Grande visibilité sur l’autoroute 10

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. P R O J E T : INDUSTRIA 440, LAVAL

PA R T E N A I R E :