Immobilier commercial volume 7 - numéro 2

Mémoire sur le plan de développement de Montréal

les

recommandationS de

L’IDU

En 2013, dans le cadre de la consultation publique entourant le projet de plan de développement de Montréal, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a déposé un mémoire. Aperçu de ce document qui résume plusieurs des prises de position et des recommandations de l’IDU pour assurer l’avenir de la métropole.

L

e Mémoire sur le plan de développement de Montréal a été présenté, en août 2013, devant l’Office de consultation publique de Montréal – qui a déposé son rapport final en février dernier. Il est le fruit d’un travail de réflexion du comité Développement économique de l’IDU. Mis sur pied il y a deux ans, ce comité a notamment pour mission de définir les grands enjeux économiques qui touchent l’industrie immobilière, mais aussi d’éclairer les décideurs sur la façon de stimuler le développement immobilier.

Le président de ce comité, Mario Caron, associé principal au sein du cabinet d’avocats Norton Rose Fulbright, indique qu’un sous-comité piloté par Martin Galarneau, avocat, urbaniste et développeur immobilier, a été créé pour la préparation de ce mémoire.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ISTOCKPHOTO PAR Pgiam

Par Emmanuelle Gril

Mario Caron Associé principal Norton Rose Fulbright immobilier commercial : : avril – mai 2014

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Martin Galarneau Associé et vice-président Affaires corporatives et développement TMSA

Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec

« Nous avions une très belle table de participants.

En plus de M. Galarneau – qui a d’ailleurs été sousministre responsable de la métropole au ministère des Affaires municipales –, Mario Lefebvre a aussi mis son grain de sel. Économiste auprès du Conference Board du Canada pendant de nombreuses années, il occupe depuis peu le poste de PDG de l’IDU. Le professeur Paul Lewis, urbaniste et spécialiste en mobilité urbaine, a également participé à la préparation de ce mémoire », précise M. Caron.

Les trois mots clés du mémoire Selon Martin Galarneau, trois mots clés peuvent résumer les grandes lignes des positions adoptées par l’IDU dans ce mémoire : assurer la fonctionnalité, la compétitivité et l’attractivité de la ville de Montréal. « En ce qui concerne l’enjeu de la fonctionnalité, il faut reconnaître qu’il n’est pas toujours très séduisant ni vendeur de parler de voirie, d’égouts, d’aqueducs ou d’infrastructures routières… Mais il est essentiel d’y penser, et cela avant même de se lancer dans d’autres grands projets », dit-il. À ce propos, il constate que les infrastructures de la métropole sont dans un état extrêmement préoccupant.

Autre point soulevé dans le mémoire : la compétitivité de Montréal. Celle-ci laisse à désirer, selon Mario 14

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Paul Lewis Professeur Université de Montréal

Lefebvre. « Si l’on se fie aux statistiques de 1987 à 2012, la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a connu une croissance économique annuelle de 1,8 %, comparativement à un taux de 2,6 % pour les autres villes de 100 000 habitants et plus au Canada. Sur une période de 25 ans, cela commence à faire un écart très important », déplore-t-il.

M. Lefebvre précise toutefois que le but du mémoire n’est pas de chercher un coupable ou de montrer du doigt une administration en particulier. « Il y a aussi eu une part de malchance, par exemple les difficultés importantes subies par le secteur de l’aéronautique, très présent dans la grande région montréalaise, après les attentats du 11 septembre 2001. La vigueur du dollar canadien par rapport au dollar américain a également pénalisé le secteur manufacturier, qui représente 18 % de l’activité économique dans la RMR de Montréal », précise-t-il.

Selon M. Lefebvre, Montréal dispose de tous les atouts nécessaires pour tirer son épingle du jeu : « Nous avons de la main-d’œuvre qualifiée, des universités de haut calibre et des investisseurs qui injecteraient davantage de fonds si l’on pouvait améliorer leur niveau de confiance. De grands défis attendent Montréal, mais elle a ce qu’il faut pour parvenir à les relever », soutient-il.

Pour sa part, Mario Caron indique que la fiscalité a également un rôle important à jouer dans l’équation. « Nous estimons que la taxe foncière, qui représente 80 % des sources de revenus de la Ville, a atteint ses limites. Il faut non seulement trouver des sources alternatives de financement, mais également arrêter de faire glisser la facture foncière du résidentiel vers le non résidentiel », explique-t-il. À ce chapitre, l’une des solutions avancées dans le mémoire, pour financer le transport en commun, est l’application d’une nouvelle taxe sur l’essence, ce qui équivaudrait à faire contribuer tous les conducteurs de véhicule automobile de la province.

Cela permettrait aussi d’éviter d’instaurer, à l’entrée des ponts vers l’île de Montréal, un péage qui pourrait décourager les résidents des périphéries à se rendre au centre-ville et nuirait ainsi à son activité économique. « Ce n’est pas que nous soyons en faveur de nouvelles taxes, mais il faut être pragmatique. La situation financière de Montréal et de Québec n’est pas reluisante, et il faut trouver une façon de réinjecter des fonds », conclut Martin Galarneau.

Troisième grand axe du mémoire de l’IDU : améliorer l’attractivité de Montréal. « La ville doit continuer à jouer un rôle de leader dans les grands projets, car c’est ce qui la rend attrayante aux yeux des investisseurs », indique M. Galarneau, citant en exemple le succès du Quartier international de Montréal, véritable étendard, à l’étranger, de l’expertise montréalaise en matière de gestion de grands projets de développement urbain. Il souligne toutefois que les élus doivent fixer les priorités et avoir le courage de faire des choix qui ne plairont pas nécessairement à tout le monde.

Mario Caron fait aussi remarquer que le Quartier des spectacles est un autre succès, mais qu’il convient maintenant de terminer ce projet, qui demeure encore inachevé. « De plus, avec la construction du CSUM et du CHUM, il revient désormais à la Ville de maximiser les retombées économiques pour les Montréalais. On peut par exemple penser à favoriser la venue d’entreprises dans le domaine des sciences de la vie autour du CHUM, créant ainsi une cité dans le domaine de la santé », dit-il.

« Nous estimons que la taxe foncière, qui représente 80 % des sources de revenus de la Ville, a atteint ses limites. Il faut non seulement trouver des sources alternatives de financement, mais également arrêter de faire glisser la facture foncière du résidentiel vers le non résidentiel. » – Mario Caron

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L’enjeu des infrastructures et du transport en commun Le mémoire se penche également sur les questions des infrastructures et du transport en commun qui constituent des défis majeurs, selon les auteurs. « Pour qu’une ville soit fonctionnelle et qu’elle puisse maintenir son activité économique, on doit pouvoir compter sur des infrastructures fiables, de façon que les biens et les personnes puissent être transportés efficacement », explique Mario Lefebvre. Mais ces infrastructures sont dans un état précaire, dit-il, citant en exemple l’état préoccupant de l’échangeur Turcot et du pont Champlain.

En ce qui a trait aux transports en commun, le professeur Paul Lewis rappelle que « d’après les consultations menées depuis 20 ans, en matière d’urbanisme, on constate que la population se plaint souvent de la circulation de transit et de la vitesse excessive dans les rues résidentielles. Le transport collectif permet de diminuer la pression exercée par l’automobile dans ces zones. Favoriser ce type de transport est donc crucial si l’on veut réduire les problèmes de pollution et de mobilité en ville. » Mais il ajoute que pour encourager les citoyens à emprunter les transports collectifs et à faire un usage raisonné de l’automobile, il faut donner envie aux automobilistes de se tourner vers le transport en commun. Or, il estime que le transport collectif proposé à Montréal est loin d’être parfait. Par exemple, les autobus sont souvent bondés, la fréquence de passage de certaines lignes est insuffisante et le métro sujet à de nombreuses pannes. Le professeur Lewis croit par ailleurs que ce serait aussi une bonne façon d’inciter les familles à vivre en ville au lieu de s’établir en banlieue.

Les attentes de l’IDU Martin Galarneau rappelle que le mémoire de l’IDU a été déposé dans un contexte particulièrement tumultueux, et qu’une nouvelle administration pourrait remettre en question ce qui avait initialement été prévu dans le Plan de développement économique de Montréal. « Toutefois, le maire Denis Coderre a présenté un budget réaliste qui fait preuve de pragmatisme, ce qui nous plaît. Il semble aborder les problèmes de la bonne façon », se réjouit Mario Caron, même s’il concède que la réflexion doit continuer et que les défis ne manquent pas.

M. Galarneau souligne par ailleurs que ce mémoire a constitué pour l’IDU l’occasion idéale de présenter et de faire valoir ses grandes orientations. « Ce document est un outil précieux que nous utilisons auprès des différentes instances et des décideurs pour faire valoir notre point de vue », conclut-il.