Immobilier commercial - volume 15 numéro 3

VOLUME 15 | NUMÉRO 3

FPI BTB

EN ROUTE VERS 2 G$ D’ACTIFS TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES RICHARD BROWN SUR LA PISTE D’UN CHAMPION LAVAL IMMO LE CASSE-TÊTE DU CALCUL DE DÉDUCTION SUR LES FRAIS DE PARCS

PP 41614528

Cominar est heureux de vous présenter son nouveau président et chef de la direction.

Leader reconnu, rassembleur et collaboratif, Mario D. Morroni se joint à Cominar avec l’objectif de créer de la valeur durable pour notre portefeuille, tout en ayant un impact positif dans les milieux où nous exerçons nos activités.

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Gilbert Leduc, Nathalie Savaria et Nathalie Vallerand COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Marie-Josée Fortier, Jean-Marc Fournier, Milad Jabour, Noémie Lefebvre, Paul Lewis, Diana Pricop, Marie-Lou Rancourt, Alain Roy, Martine Sirois et Mitch Strohminger RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign

GARDER LE CAP SUR LA CROISSANCE

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Laëtitia Boudaud PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denier Bernier

Michel Léonard a fait la une du magazine Immobilier commercial pour la première fois en 2013. Le Fonds de placement immobilier BTB qu’il avait créé en 2006 avec une bonne

PUBLICITÉ Claire Boisvert Conseillère en publicité

dose de cran et de travail portait fruit, puisqu’il avait atteint le demi-milliard de dollars

Caroline Nicolas Responsable Qualité et satisfaction client

sur la croissance et doubler les actifs. C’est l’histoire qui se répète, car après avoir

Montréal 450 670-7770

Québec 418 317-0669

d’actifs immobiliers. Il n’avait qu’une idée en tête, pouvait-on lire alors : maintenir le cap dépassé le milliard d’actifs, le voici en route vers le deuxième !

ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice générale

De plus en plus de familles québécoises fortunées bien conseillées deviennent pro-

COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA

familial pour les générations futures ou simplement de diversifier leurs activités

ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528

parlent de leurs stratégies d’investissement immobilier.

ADRESSE DE RETOUR 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

moteurs et investisseurs immobiliers. L’objectif peut être de constituer un patrimoine financières. Nous en avons rencontré deux bien connues, Fortin et Tanguay, qui nous

Notre invité de marque pour la rubrique « Courtage immobilier 3600 » est un vétéran qui a été à la fois témoin privilégié et acteur de l’évolution de la profession au cours des dernières décennies. Il est toujours très actif et la passion du métier l’anime encore à plus de 70 ans. Il a même connu la meilleure année de sa carrière en 2021!

Tout cela et bien d’autres sujets vous attendent, dont un dossier Immo Laval, les statis­ tiques de notre partenaire Altus, le classement des plus importantes transactions des derniers mois, sans oublier vos chroniques habituelles.

Bonne lecture !

ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert

Jacques Boisvert Éditeur

70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

5

SOMMAIRE : : VOLUME 15 | NUMÉRO 3

5 MOT DE L’ÉDITEUR Garder le cap sur la croissance

CHRONIQUES

7 ENTREVUE – MICHEL LÉONARD En route vers 2G$ d'actifs

11 DONNÉES EN IMMOBILIER Départ en fanfare pour 2022

18 FOCUS Mansfield Des condos sur le site de l'ancien théatre Loew's 23 LE SAVIEZ-VOUS ?

Le retour du Grand Bal Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes

12 TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 16 DROIT IMMOBILIER Le casse-tête du calcul de déduction sur les frais de parcs 22 LIEUX COMMUNS L’amphithéâtre Pierre-Péladeau 34 DISPONIBILITÉ DES ESPACES Mise à jour sur la disponibilité à Montréal

26

42 NOUVELLE CONSO Comment quantifier votre « retour sur expérience » ?

COURTAGE IMMOBILIER 3600

44 MOT DE L’IDU La fiscalité foncière a le dos large

Richard Brown Sur la piste d'un champion

47 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Le marché industriel est en ébullition

30 FOCUS Famille Fortin Un patrimoine immobilier pour sa descendance

62 ANALYSES IMMOBILIÈRES Le vieillissement de la population va stimuler la demande structurelle de l’immobilier dans le secteur des sciences de la vie à Montréal

37 CAPITALE-NATIONALE Groupe immobilier Tanguay s'ancre dans le Vieux-Québec 54 LAVAL IMMO Une ville en transformation

66 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE Des casiers intelligents au bureau Une nouvelle tendance ?

64 BRÈVES IMMOBILIÈRES

ÉCO-CALCULATEUR

Selon les produits Rolland sélectionnés, en comparaison à la moyenne de l’industrie pour des produits faits à partir de papier vierge, nos sauvegardes environnementales sont :

8 tonnes métriques de bois 49 arbres

15 m3 d’eau global équivalent

3900 kg CO2 15 542 km parcourus en voiture

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100 % 6

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

18 kg COVNM 103 GJ

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474 581 ampoules 60W pendant une heure

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EN ROUTE VERS 2 G$ D’ACTIFS PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Après avoir franchi le cap de 1 G$ d’actifs et de 100 M$ en revenus en 2021, le fonds de placement immobilier québécois s’est fixé un objectif ambitieux.

F

ondé en 2006, BTB ne vise rien de moins que 2 G$ d’actifs d’ici cinq ans. Son président et chef de la direction, Michel Léonard, croit qu’il s’agit d’un objectif tout à fait réalisable. « Comment on fait un milliard ? En ajoutant 200 M$ d’actifs par année. On l’a fait l’an dernier. C’est sur cette base-là qu’on veut construire. » UN REPOSITIONNEMENT DU PORTEFEUILLE En effet, BTB a profité de la dernière année pour se redéfinir et revoir son portefeuille. « On a fait une analyse stratégique de notre portefeuille, puis on a décidé d’investir beaucoup plus dans le secteur des immeubles industriels et moins dans le secteur des immeubles de commerce de détail. » Cela dit, le fonds de placement immobilier (FPI) n’envisage nullement de procéder à une vente précipitée de cette catégorie d’actifs. « On a de très bons immeubles en commerce de détail qui sont loués à des Walmart, à des Pharmaprix et à des IGA. Alors, évidemment, ça serait difficile pour nous de nous départir de ces immeubles parce qu’ils sont très bien loués et que ça apporte une stabilité au fonds de placement. » JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MICHEL LÉONARD Président et chef de la direction Fonds de placement immobilier BTB IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

7

ENTREVUE

Actuellement, environ 24 % des actifs du fonds sont concentrés dans le secteur des immeubles industriels. « On sent que ce n’est pas assez fort dans l’ampleur de notre portefeuille pour créer une stabilité. » Ainsi, BTB souhaite augmenter ce pourcentage à 50 % d’ici cinq ans, alors que les actifs dans le bureau pourraient, quant à eux, passer à 40 % et ceux dans le commerce de détail à 10 %, selon les acquisitions et dispositions.

FIRME ARCHIMED

2600, BOUL. ALFRED-NOBEL, TECHNOPARC MONTRÉAL

UNE NOUVELLE STRATÉGIE DE CROISSANCE D’après Michel Léonard, les occasions d’investissement ne manquent pas dans le secteur industriel. En décembre 2021, BTB a acheté neuf propriétés industrielles – plus une propriété de bureaux –, étendant ainsi sa portée dans l’Ouest canadien, plus précisément à Saskatoon, en Saskatchewan, et à Edmonton, en Alberta. « Ce qu’on cherche à faire, c’est d’avoir une certaine diversification géographique dans notre portefeuille, puis d’acheter des immeubles industriels ailleurs qu’au Québec et en Ontario. C’est aussi plus facile à gérer que l'achat d'un immeuble de commerce de détail ou d'un immeuble de bureaux, parce que les immeubles que nous avons acquis dans l’Ouest canadien sont majoritairement loués chacun à un seul locataire. Le locataire prend une bonne partie de la gestion de l’immeuble […]. En plus, les prix qu’on a payés étaient à des taux de capitalisation plus relutifs pour BTB que si l’on achetait à Montréal ou à Toronto, par exemple. » BTB continuera, par ailleurs, d’acquérir de nouveaux immeubles de bureaux, surtout en périphérie des grandes villes, une stratégie qui, à la lumière de la crise sanitaire, a joué en sa faveur. Il poursuivra également sa stratégie d’acquisition d’immeubles dans les grands centres urbains, en misant sur des actifs de haute qualité.

LA PANDÉMIE À AFFRONTER Au sujet des deux années de pandémie, Michel Léonard ne cache pas que ce fut « un moment inquiétant pour le fonds, parce qu’on ne savait pas ce qu’il allait se passer dans le temps ».

En quête de solutions, BTB a vite mis sur pied une équipe spéciale pour fournir un soutien logistique aux locataires afin qu’ils puissent profiter de l’aide gouvernementale. « On a collecté 99 % de nos loyers pendant la pandémie, et c’était justement grâce au fait qu’on a pris en charge tout ce qui était nécessaire pour appuyer nos locataires dans ce cadre-là. »

FIRME ARCHIMED

2334, BOUL. ALFRED-NOBEL, TECHNOPARC MONTRÉAL

Au tout début de la crise sanitaire, le FPI a été frappé par quatre faillites parmi ses locataires, dont celle de Sportium. Aujourd’hui, l’un des anciens magasins de la défunte chaîne d’articles de sport situé à Saint-Hubert, propriété de BTB, a été réaménagé et accueille une bannière en croissance au Québec, Princess Auto.

Comme tant d’autres FPI, BTB a vu son titre boursier se déprécier, passant, au début de 2020, de 5,05 $ à 4,26 $1 l’action en avril 2022. Comme le fonds distribue annuelle­ ment 30 sous par action, si quelqu’un achetait aujourd’hui une action de BTB à 4,26 $, il bénéficierait tout de même d’un rendement de 7 %, fait valoir Michel Léonard.

FIRME ARCHIMED

8

1100 ALGOMA ROAD, GLOUCESTER, ONTARIO

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

1. NDLR : le 4 avril 2022, jour de l’entrevue.

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ENTREVUE

L’avenir s’annonce prometteur pour BTB qui, en mars 2022, a réalisé une levée de capitaux sans précédent, surpassant le produit brut total escompté de 35 M$.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

UNE ÉQUIPE RENOUVELÉE Si, à l’instar de plusieurs entreprises, BTB a connu des départs et des démissions durant la pandémie, cela lui a cependant permis de revoir ses effectifs, « afin de s’assurer qu’on a les ressources néces­ saires pour construire et pour se rendre au fameux 2 G$ d’actifs ».

Au sein de son conseil de fiduciaires, mis à part son président, Jocelyn Proteau, présent depuis la création du FPI, et son vice-président, Jean-Pierre Janson, tous sont de nouveaux membres. Outre Fernand Perreault, Daniel Fournier et Luc Martin, trois femmes, Lucie Ducharme, Christine Marchildon et Sylvie Lachance, ont intégré le conseil.

Parmi l’équipe de direction, Mathieu Bolté, aupa­ ravant chez Ivanhoé Cambridge, est devenu vice-président et chef des finances en 2020, après le départ à la retraite de Benoît Cyr. Plus récemment, en mars 2022, BTB a embauché Peter Picciola, précédemment aussi chez Ivanhoé Cambridge, au poste de chef des investissements.

UNE LEVÉE DE CAPITAUX HISTORIQUE L’avenir s’annonce prometteur pour BTB qui, en mars 2022, a réalisé une levée de capitaux sans précédent, surpassant le produit brut total escompté de 35 M$. « On a levé 40 M$ au marché et l’on a eu le plaisir d’avoir des investisseurs institu­t ionnels qui se sont joints au titre de 10

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

BTB dans le cadre de cette émission. Ce qui est fantastique parce que, encore une fois, il s’agit d’une première. On a l’impression que plus on va grandir, plus il y aura d’investisseurs institutionnels qui vont se joindre au titre de BTB, ce qui va nous permettre d’avoir une croissance de la valeur de notre titre. Et grâce à cette croissance, nous allons pouvoir continuer nos acquisitions », déclare avec enthousiasme Michel Léonard.

UN MOT SUR COMINAR Si BTB a surmonté un autre chapitre difficile de son histoire avec la pandémie, il n’en fut pas de même pour un autre fonds de placement immobilier, Cominar, désormais une société privée. Pour le dirigeant de BTB, il s’agit d’une bien triste nouvelle pour son ancien rival. « Puis c’est triste pour la communauté québécoise, parce que c’était une très belle entreprise d’ici qui, tout d’un coup, s’est effondrée pas nécessairement sous les dettes, mais en étant finalement divisée en trois morceaux.

Je ne suis pas sûr que les actionnaires aient trouvé leur compte. Est-ce que ça aurait été mieux de continuer à bâtir l’entreprise pour être capable d’élever son cours boursier ? Je ne sais pas, je n’ai pas les chiffres en main pour pouvoir me faire une tête là-dessus […]. » Cela dit, pour terminer sur une note positive, Michel Léonard lance avec une pointe d’humour : « On va prendre la place que le FPI Cominar nous a laissée ! »

DONNÉES EN IMMOBILIER

DÉPART EN FANFARE POUR 2022 Diana Pricop Experte invitée

Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal.

Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes InSite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investissement immobilier.

L’année 2022 a débuté sur une note positive, grâce à la conclusion de plusieurs transactions, l’une des plus importantes étant l’acquisition de la tour Air Canada et du 1100, avenue Atwater dans le cadre d’un partenariat entre Blackstone et Kevric.

Les deux tours de bureaux ont été acquises pour un montant total de 231 000 000 $ et offrent une superficie locative globale d’environ 410 000 pi2. Les deux propriétés sont situées dans les endroits stratégiques de Westmount et de l’arrondissement Ville-Marie, au centre-ville de Montréal.

La transaction la plus médiatisée du trimestre, et probablement de l’année, a sans aucun doute été l’acquisition du Fonds de placement immo­bilier Cominar par Canderel Real Estate Property Inc. Plusieurs actifs ont été vendus à Pure Industrial et au Groupe Mach dans le cadre de cette transaction.

au pied carré de 179 $. Située dans Mont-Royal, la propriété est bien localisée à proximité des autoroutes 40, 520 et 15. Avec un taux de couver­ture de 67 %, cette installation est entièrement occupée par Kraft Canada, un important pro­ ducteur et distributeur mondial d’aliments et de boissons.

LE SECTEUR MULTIFAMILIAL Dans le secteur multifamilial, Les Immeubles Leyad inc. ont acquis quatre immeubles d’habi­ta­t ion pour la somme impressionnante de 51 000 000 $, ce qui en fait leur plus gros achat à ce jour. Situées dans l’arrondissement Saint-Laurent, ces 288 unités résidentielles accom­pagnées d’un local commercial occupent un terrain de 3,8 acres et comptent quatre étages. Cette importante acquisition multi­ familiale enrichit considérablement le porte­ feuille d’habitations locatives de l’investisseur.

Une autre transaction industrielle majeure a été la vente du 7800, route Transcanadienne, conclue à la fin de février. La propriété de Pointe-Claire a été vendue par le locataire de l’immeuble, Vortex Aquatic Structures Inter­ national, qui l’avait obtenue pour 16 750 000 $ en octobre 2018. La propriété de 226 000 pi2 s’est ajoutée au portefeuille de Summit II REIT pour 95 661 500 $. Un futur agrandissement de 150 000 pi2 compte pour 40 % du prix de vente ; son achèvement est prévu au milieu de la présente année. Une fois terminée, la propriété devrait fonctionner à zéro émission nette de carbone, avec 22 niveaux de camions et deux portes d’entrée.

Au début du mois de mars, Canadian Apartment Properties (CAPREIT) a acquis le portefeuille multifamilial Joia de Cons Properties pour 281 000 000 $, soit un prix global par unité de 544 573 $. Le portefeuille comprend 516 appar­tements répartis sur six propriétés dans la région du Grand Montréal et ses environs. Cet achat ajoute des propriétés multifamiliales nouvellement construites et très recherchées au portefeuille déjà bien étoffé de CAPREIT. LE SECTEUR INDUSTRIEL Fin janvier, Brasswater et Forgestone Capital Management LP se sont associés pour acquérir le 8550, chemin Montview pour 42 000 000 $.

Sise sur un terrain de huit acres, cette propriété industrielle de 235 000 pi2 représente un prix

LE SECTEUR DES BUREAUX En ce qui concerne le secteur des bureaux, le 7700, boulevard Newman s’est récemment négocié au prix fort. Cette propriété de 19 932 pi2 est située à LaSalle, le long de la plus importante artère commerciale de l’arrondissement.

Elle a été achetée fin janvier pour 8 000 000 $, soit un prix au pied carré de 401 $. L’immeuble de deux étages est actuellement entièrement occupé par un locataire de longue date, la Caisse Desjardins de LaSalle, qui en restera le seul occupant au moins jusqu’en février 2028, voire jusqu’en février 2038 s’il fait valoir ses deux options de renouvellement de cinq ans.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

11

DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 60

DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES RÉGION DE MONTRÉAL

SECTEUR BUREAU, INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ADRESSE

12

ARRONDISSEMENT / VILLE

CLASSE D’ACTIF

PRIX

TAILLE EN PI2

PRIX / PI2

VENDEUR

491-525, avenue Viger Ouest et 1015-1029, côte du Beaver Hall

Ville-Marie

Bureau

147 000 000 $

230 000

639 $

Kevric Real Estate & PSP Investments

1100, avenue Atwater ; 4010-4040, rue Tupper et 4025, boulevard Dorchester Ouest

Westmount

Bureau

84 000 000 $

175 500

479 $

Kevric Real Estate & PSP Investments

6820-6832, rue Waverly

Rosemont – La Petite-Patrie

Bureau

51 000 000 $

105 000

486 $

Canderel

1790-1820, chemin Saint-François

Dorval

Industriel

26 100 000 $

220 860

118 $

Broccolini

6100, chemin Saint-François

Saint-Laurent

Industriel

13 400 000 $

28 559

469 $

Fiera Real Estate

120-131, rue Barr

Saint-Laurent

Industriel

13 300 000 $

68 244

195 $

Groupe Immobillier Snap Capital inc.

555, avenue Lee

Baie-d'Urfé

Industriel

11 625 000 $

216 000

54 $

2907-2907A, boulevard Dagenais Ouest

Laval

Industriel

10 590 000 $

58 662

180 $

GDTM inc.

4868-4898, rue Levy

Saint-Laurent

Bureau

10 500 000 $

64 664

162 $

Hospitals of Ontario Pension Plan et Forgestone JV Canderel et al. et CANLIB TC Properties Limited Partnership

9850-9880, rue Clark

Ahuntsic-Cartierville

Industriel

10 300 000 $

103 585

99 $

4955-4965, rue Saint-Pierre

Pierrefonds-Roxboro

Commercial

9 950 000 $

22 217

448 $

North American (Pierrefonds) Corporation

8531-8533, chemin Delmeade

Mont-Royal

Industriel

8 600 000 $

46 714

184 $

11581023 Canada inc.

1514, avenue du Docteur-Penfield

Ville-Marie

Bureau

8 400 000 $

12 669

663 $

Sauvé Foundation

1049, boulevard des Entreprises

Terrebonne

Industriel

7 500 000 $

63 100

119 $

Société en commandite MachCafo

2101, avenue Aird

Mercier – HochelagaMaisonneuve

Industriel

7 350 000 $

28 148

261 $

Mount Royal / Walsh inc.

450-500, rue McCaffrey

Saint-Laurent

Industriel

6 150 000 $

34 559

178 $

Stabile Properties

3525, rue Robert-Chevalier et 12825-12845, rue Jean-Grou

Rivière-des-Prairies – Pointe-aux-Trembles

Industriel

5 300 000 $

25 289

210 $

9136-5643 Québec inc.

3820-3820F, rue Isabelle

Brossard

Industriel

5 300 000 $

24 161

219 $

Groupe Manor inc.

815, rue McCaffrey

Saint-Laurent

Industriel

4 226 000 $

14 500

291 $

3697487 Canada inc.

3500-3518, 1re Rue

Saint-Hubert

Industriel

4 125 000 $

30 500

135 $

Cité Luxor

3050, 2e Rue

Saint-Hubert

Industriel

4 000 000 $

24 100

166 $

Distributions alimentaires Le Marquis inc.

8138-8162, boulevard Métropolitain Est

Anjou

Bureau

3 900 000 $

39 930

98 $

6469, rue Boyer et 1030, rue Beaubien Est

Rosemont – La Petite-Patrie

Bureau

3 900 000 $

17 604

222 $

9420-6349 Québec inc.

1760, boulevard Fortin

Laval

Industriel

3 750 000 $

35 200

107 $

PC Canada Acquisition inc.

4865-4891, rue Jarry Est

Saint-Léonard

Commercial

3 555 000 $

42 360

84 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

555 Lee Building Inc.

Édifice Sauvé-Clark

151672 Canada inc.

ACHETEUR

COURTIERS

Kevric Real Estate et Blackstone

David Tweedie (RBC Capital Markets Real Estate Group), James Palladino (RBC Capital Markets Real Estate Group), Nurit Altman (RBC Capital Markets Real Estate Group)

Kevric Real Estate et Blackstone

David Tweedie (RBC Capital Markets Real Estate Group), James Palladino (RBC Capital Markets Real Estate Group), Nurit Altman (RBC Capital Markets Real Estate Group)

NetEase Games (Montréal) inc.

N/D

McInnes Cooper

Scott Speirs (CBRE Limited), Maxime Foucaud (CBRE Limited), Guillaume Jacob (CBRE Limited)

The O'Dwyer Group

N/D

Philhobar

N/D

Precise Repack

N/D

Gestion S. Bisaillon inc.

Laurent Lauzon (NAI Terramont Commercial)

Alexandria Real Estate Equities

N/D

Clark and Sauvé Limited Partnership

N/D

Hewitt Group (4955 Saint-Pierre L.P.)

N/D

Philhobar Design Canada Ltd.

N/D

Immeuble 1514 Avenue Dr Penfield inc.

N/D

Métal C.N. inc.

N/D

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

N/D

Firm Capital

N/D

Delom Immobilier inc.

Bell Flavors & Fragrances (Canada) Co. 9462-4525 Québec inc.

David O'Malley (Engel & Volkers Montréal), Silviu Ion (Engel & Volkers Montréal), Dounia Tiprus (Engel & Volkers Montréal) N/D Erik Charton (JLL Capital Markets), Paul Fischlin (JLL Capital Markets), Stéphane Robillard (JLL Capital Markets)

9461-3353 Québec inc.

N/D

Johnvince Foods

N/D

Groupe Sommar inc.

Germando Mazzotta (Groupe Sutton Synergie inc.), Joseph Mazzotta (Groupe Sutton Synergie inc.), Robert Chalut (Groupe Sutton Synergie inc.)

Société locative d'investissement et de développement social (SOLIDES)

Isaac Benayoun (Les Immeubles ISOR), Jean-François Delrue (Re/Max Harmonie inc.)

1760 Fortin Real Estate inc.

N/D

Gestion Jacad

N/D

Ces transactions immobilières couvrent la période du 1er mars au 30 avril 2022. Les données ont été compilées avec minutie, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

13

DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE PORTES

PRIX PAR PORTE

ACHETEUR

VENDEUR

COURTIERS

6801, rue Abraham-De Sola

Côte-Saint-Luc

88 900 000 $

120

740 833 $

Cons Properties 8 inc.

CAPREIT

Marc Hetu (CBRE Limited)

370, rue des Seigneurs

Le Sud-Ouest

67 300 000 $

117

575 214 $

Cons Properties 9 inc.

CAPREIT

Marc Hetu (CBRE Limited)

50-90, rue Crépeau

Saint-Laurent

51 000 000 $

288

177 083 $

Topo Immobilier

Investissements Crépeau Deguire S.E.C.

2130, rue Laforce

Ville-Marie

47 600 000 $

102

466 667 $

Cons Properties 12 inc.

CAPREIT

Marc Hetu (CBRE Limited)

6500, boulevard Décarie

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce

33 900 000 $

80

423 750 $

Cons Properties 4 inc.

CAPREIT

Marc Hetu (CBRE Limited)

8075-8165, rue La Fontaine

Mercier – HochelagaMaisonneuve

31 200 000 $

208

150 000 $

M. Fainman Investments inc.

Le 208 Limited Partnership

1555, boulevard Laval

Laval

28 200 000 $

63

447 619 $

Cons Properties inc.

CAPREIT

6800, chemin de la Côte-Saint-Luc

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce

20 150 000 $

94

214 362 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel, The Norman Hacker Trust et The Irving Hacker Trust

Amzallag Realties inc.

N/D

7386-7388, rue Saint-Jacques

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce

9 745 000 $

43

226 628 $

Bar Spurs

7388 St-Jacques inc.

N/D

3130-3150, rue Mance

Saint-Hubert

8 000 000 $

44

181 818 $

9345-7984 Québec inc.

Mastermind Realty Group

N/D

7 225 000 $

36

200 694 $

St-Bruno Realties, Limited Partnership

9209-4952 Québec inc.

N/D

460-480, chemin de la Rabastalière Saint-BrunoOuest de-Montarville

N/D

N/D Marc Hetu (CBRE Limited)

11530, rue Notre-Dame Est

Rivière-des-Prairies – Pointe-aux-Trembles

6 426 000 $

48

133 875 $

Immeubles Dauphin

Société en commandite Immeuble 11530 Notre-Dame Est

N/D

2181, avenue Wilson

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce

5 850 000 $

18

325 000 $

Les Immeubles Leyad

9453-8816 Québec inc.

N/D

5685, avenue Gatineau

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce

4 630 000 $

16

289 375 $

160871 Canada inc., 161700 Canada inc. et Gestion Chenonceaux inc.

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

1605, boulevard Édouard

Saint-Hubert

4 525 000 $

32

141 406 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

1605 Édouard inc.

N/D

4500-4530, avenue Linton

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce

4 400 000 $

24

183 333 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Mastermind Realty Group

N/D

1300, rue Ducas

LaSalle

4 150 000 $

63

65 873 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel et 7070632 Canada inc.

Les Résidences 1300 Ducas

38, rue Desmarchais

Vieux-Longueuil

3 700 000 $

23

160 870 $

9325-8259 Québec inc.

9456-2782 Québec inc.

N/D

2469-2473, rue Jean-Talon Est

Villeray – Saint-Michel – Parc-Extension

3 680 000 $

30

122 667 $

Capital Augusta inc.

MMCIF Montréal SENC.

N/D

2010, rue du Fort

Ville-Marie

3 500 000 $

12

291 667 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Distribution de Cuir J. F. inc. / J. F. Leather Distribution inc.

Peter Kavouras (Elite Immobilier PK)

2940-2950, rue de Lyon

Vieux-Longueuil

3 475 000 $

24

144 792 $

Immo Logex

Les Immeubles Mokbel inc.

Benoit Sansoucy (Engel & Volkers Montréal), Ralph Sebaaly (Royal LePage du Quartier)

11240, boulevard Lacordaire

Montréal-Nord

3 230 800 $

26

124 262 $

9212-7109 Québec inc.

Groupe CCWK inc.

Joe Magri (Re/Max Excellence inc.), Sarah Jalali (M Immobilier)

8105, 9e Avenue

Villeray – Saint-Michel – Parc-Extension

3 000 000 $

31

96 774 $

8535671 Canada inc.

9417-2947 Québec inc.

8210, rue Sherbrooke Est

Mercier – HochelagaMaisonneuve

2 705 000 $

26

104 038 $

Groupe Immobilier Eloda ltée

Lift 1714 inc.

2115-2125, rue Villeneuve

Vieux-Longueuil

2 580 000 $

16

161 250 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

9455-1173 Québec inc.

14

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

Nick Slobodinuk (Patrice Ménard Multi-Logements inc.)

Michel Knot (Immeubles Gloria inc.), Marc-André Knot (Immeubles Gloria inc.)

N/D Diane Sabourin (Re/Max L'Espace), Audrey Cyr (Re/Max L'Espace) N/D

TERRAINS ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

ZONAGE

INTENTION

Rue Dubois

Saint-Eustache

72 262 824 $

Commercial Industriel

Industriel

Boulevard du Quartier

Brossard

54 975 000 $

Résidentiel

482-488, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie

29 000 000 $

Boulevard de Chambéry

Blainville

Île Locas

TAILLE (ACRES)

PRIX / ACRE

VENDEUR

ACHETEUR

COURTIERS

Carrière St-Eustache ltée & Société de Gestion Mathers inc.

Brasswater

Groupe Boda

Devimco Consortium Brossard S.E.C.

Société en commandite Montréal Média & Divertissement

Brivia Group

N/D

Le Groupe Platinum Construction 2001 inc.

Chambéry Immobilier inc.

N/D

Lemieux Nolet inc.

Ville de Laval

N/D

Gestion L.A.H.L. inc. & Le Groupe Maison Candiac inc.

Oasis LaPrairie inc.

N/D

871 198 $

Morguard

Habitations Trigone

N/D

10,44

890 660 $

Immeubles Trévi inc.

Immobilier Nexxum inc.

N/D

Commercial

6,54

1 101 185 $

Construction Roussillon inc.

RF Candiac Limited Partnership II

N/D

Commercial

4,62

1 210 858 $

SmartCentres REIT

Volvo Laval

N/D

97,58

740 520 $

Résidentiel haute densité

8,16

6 740 801 $

Commercial Résidentiel

Résidentiel haute densité

0,44

10 952 000 $

Résidentiel

Résidentiel haute densité

7,17

1 528 057 $

Laval

10 200 000 $

Écologique

Conservation

34,05

299 532 $

Chemin Édouard-VII

La Prairie

10 000 000 $

Agricole Résidentiel Institutionnel

Résidentiel faible densité

936,9

10 674 $

Rue Yves-Blais

Terrebonne

9 389 768 $

Résidentiel Commercial

Résidentiel haute densité

10,78

Rue Léopold-Hamelin

Laval

9 300 000 $

Industriel

Industriel

Rue Paul-Gauguin

Candiac

7 200 000 $

Commercial

Boulevard Robert-Bourassa

Laval

5 600 000 $

Commercial

N/D

N/D

Yannick Cloutier (KW Commercial), Marie-Sara Hamel (KW Commercial)

BUREAU & VIE DE QUARTIER 70 000 pi2 À LOUER AU PIED DU PONT JACQUES-CARTIER André G. Plourde Courtier immobilier agréé +1 514 764 8199 andre.plourde@colliers.com © 2022. Colliers International (Québec) Inc., Agence immobilière.

collierscanada.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

15

DROIT IMMOBILIER

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

LE CASSE-TÊTE DU CALCUL DE DÉDUCTION SUR LES FRAIS DE PARCS La société Les Propriétés Cons 9 inc. (« PC9 ») s’apprête à redévelopper un terrain, sur lequel se trouve un vieux bâtiment industriel, pour y construire 118 logements.

Le projet dérogeant aux règles de zonage, le promoteur suit alors le processus prévu par le Règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) au terme duquel PC9 et la Ville de Montréal (la « Ville ») ont notam­ ment négocié : 1) l’aménagement sur une portion du site d’un « jardin de rue » accessible au public et 2) une contribution de PC9 de 561 000 $ au fonds de la Ville consacré au logement commu­n autaire et social, et ce, « pour la réalisation future de logements sociaux et communautaires ».

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

16

Le Règlement n o 17-055 1 (le « Règlement ») prévoit la formule servant à déterminer le montant de frais de parc (appelée somme compensatoire) payable pour un projet résidentiel donné : Somme compensatoire = (10% de la valeur du site / nombre total de logements) × (nombre de logements créés – nombre de logements sociaux ou communautaires – nombre de logements de 3 chambres et plus) PC9 a payé sous protêt l’entièreté de la somme compensatoire. Elle réclame maintenant, en répétition de l’indu, le remboursement des montants qu’elle considère avoir payés en trop. En effet, selon elle, le jardin de rue et la contribution aux logements communautaires et sociaux devraient réduire le montant payé.

Le second alinéa de l’article 6 du Règlement prévoit que pour déterminer la valeur du site aux fins du calcul de la somme compensatoire, il faut

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

exclure la « partie du site qui ne comporte pas de logements ou des espaces dédiés strictement aux logements ».

Deux méthodes de calcul s’affrontent, dont l’écart s’élève à 178 423,05 $, ce que réclame PC9.

JARDIN DE RUE PC9 croit que le jardin de rue est un espace amé­nagé comme un parc, accessible au public tout en se trouvant sur la propriété privée de PC9. De plus, cet espace ne comporte pas de logements et n’est pas strictement dédié aux logements puisqu’il demeure accessible au public en général. La Ville soutient que l’exclusion prévue au second alinéa de l’article 6 du Règlement ne viserait que les portions d’un bâtiment qui ne sont pas consacrées aux logements tels que, par exemple, les espaces commerciaux prévus à un projet de nature mixte.

La cour2 conclut que le texte du second alinéa de l’article 6 est clair : il faut exclure « la partie du site » qui ne comporte pas de logements ou d’espaces strictement dédiés aux logements. Le texte ne parle pas de « portion de bâtiments », mais bel et bien de « partie du site », donc de portions du terrain qui ne comportent pas de logements ou d’espaces strictement dédiés aux logements. Le tribunal est donc d’avis que PC9 est en droit d’exclure de la valeur du site la portion de ce dernier qui est consacrée au « jardin de rue » et retranche 23,24 % de la valeur totale du terrain (dont la valeur marchande initiale a été établie à 4 651 000 $ au 9 septembre 2019) pour en arriver à une valeur de 3 486 286,57 $.

1. Soit le Règlement no 17-055 relatif à la cession aux fins d’établissement, de maintien et d’amélioration de parcs, de terrains de jeux et de préservation d’espaces naturels sur le territoire de la Ville de Montréal.

2. Propriétés Cons 9 inc. c. Ville de Montréal 2022 QCCS 576

ISTOCK PAR STEVEGEER

LOGEMENTS SOCIAUX ET COMMUNAUTAIRES La contribution au logement social se fait par l’inclusion d’un certain nombre de logements sociaux ou communautaires dans le cadre du projet résidentiel sur le site, mais peut se faire aussi hors site ou, à défaut, par une contribution financière au fonds de la Ville destiné au loge­ment social.

Ici, la contribution financière de PC9 équivaut à 33 « logements sociaux ». Or si ces logements avaient été intégrés au site, il lui aurait fallu inclure 22 logements sociaux ou communautaires au projet. Le calcul diffère donc selon le type de contribution.

La formule du Règlement permet de réduire les frais de parc payables en déduisant le « nombre de logements sociaux et communautaires » du nombre de logements créés. PC9 estime que la totalité de sa contribution financière de 561 000 $ consacrée au logement social doit être prise en compte, de sorte qu’elle serait en droit de déduire 33 logements sociaux ou communautaires des 118 logements créés par son projet aux fins de la formule prévue à l’article 5 du Règlement.

Pour la Ville, seuls les logements sociaux ou communautaires mis en place sur le site même du projet donnent droit à la déduction.

La cour constate une ambiguïté dans le Règlement qui doit être résolue en faveur de PC9. En effet, le

Règlement ne mentionne pas que les logements sociaux donnant lieu à la déduction doivent se trouver « sur le site » du projet. La cour examine le Plan d’action de l’arrondissement3 et constate que pour les autorités municipales, les trois formes de contribution au logement social (sur le site, hors site ou encore contribution financière) sont en quelque sorte des « équivalents fonctionnels ».

La cour privilégie donc une interprétation qui se solde par un traitement égal des trois formes de contribution. Un autre élément important souligné par celle-ci est le fait que ce sont le plus souvent les autorités municipales et non le promoteur qui vont dicter le choix de la nature de la contribution.

Ainsi, selon les paramètres prévus au Plan d’action, « 22 logements sociaux sur le site » équivalent à « 27 logements sociaux hors site » de même qu’à une « contribution financière destinée à la réalisation future de logements sociaux calculée sur la base de 33 logements ». Le tribunal accepte donc de déduire la contribution applicable au nombre de logements qui aurait été exigé si les logements sociaux avaient été inclus dans le projet lui-même, ce qui représente 22 logements (et non pas les 33 réclamés par PC9).

La cour accorde donc un remboursement de 168 522,61 $ à PC9 avec intérêts.

Il est à noter que cette décision a été portée en appel, la conclusion finale est donc à suivre.

3. Plan d’action en matière d’inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels de l’arrondissement Le Sud-Ouest.

NDLR : La photo qui sert à illustrer l’article n’est pas celle de l’immeuble dont il est question.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

17

FOCUS

MANSFIELD

DES CONDOS SUR LE SITE DE L’ANCIEN THÉÂTRE LOEW’S PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

Après les projets YUL, QuinzeCent et 1 Square Phillips, Groupe Brivia continue à faire sa marque dans le paysage montréalais avec une autre tour de condos prestigieuse. Le promoteur promet un immeuble qui s’intégrera parfaitement à la trame architecturale avoisinante en plus de rappeler le passé culturel de l’endroit.

GROUPE BRIVIA

18

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

C

'

est le 11 avril dernier qu’a eu lieu la première pelletée de terre du Mansfield, la future tour résidentielle du Groupe Brivia qui sera située au coin des rues Sainte-Catherine et Mansfield. À sa livraison en 2024, l’immeuble de 19 étages comptera 226 unités (studios et condos d’une à trois chambres) et proposera une panoplie d’aires communes : piscine sur le toit-terrasse, simulateur de golf, sauna, salle d’entraînement, bar à vin, salles de télé­ travail, etc. Le montant de l’investissement n’a pas été dévoilé.

La nouvelle tour sera érigée à l’emplacement de l’ancien théâtre et cinéma Loew’s qui a fermé en 1999. Cet immeuble d’époque, datant de 1917, avait par la suite abrité le Club Med, puis le Club Athlétique Mansfield jusqu’à son acquisition en 2019 par Brivia.

Le promoteur a toutefois dû procéder à sa démolition. « Le bâtiment était trop contaminé par l’amiante et trop vétuste pour être restauré, explique Vincent Kou, chef des investisse­ ments et du développement chez Brivia.

Seulement une petite partie de la structure a pu être conservée. »

VINCENT KOU Chef des investissements et du développement Brivia IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

19

FOCUS

GROUPE BRIVIA

Des rappels de l’histoire culturelle du lieu seront cependant intégrés au projet. Ainsi, en empruntant l’allée piétonnière qui reliera la tour Mansfield et l’Édifice Sun Life, on pourra voir un mur commémorant le cinéma Loew’s. À l’entrée principale de cette allée qui sera chauffée l’hiver, on apercevra aussi une coupole évoquant les plafonds intérieurs des palais montréalais du cinéma du 20 e siècle. Avec ses angles arrondis et son style néoclassique, le nouvel ouvrage s’intégrera de façon harmonieuse au paysage urbain du secteur, assure par ailleurs le promoteur immobilier. « C’est un projet qui représente bien la vie artistique et urbaine de Montréal, soutient Vincent Kou. De plus, l’allée piétonnière va connecter les rues Cathcart et Metcalfe.

Accessible au public, elle permettra de marcher en ligne droite du square Dorchester au square Phillips. » POUR AMATEURS DE VIE URBAINE Force est de constater que la nouvelle réalisation de Brivia séduit beaucoup puisqu’environ 50 % des unités avaient déjà trouvé preneur au moment de l’entrevue en avril dernier. Qui sont les acheteurs ? Sans surprise, ce sont des gens qui désirent vivre au centre-ville. « Mansfield dispose d’un emplacement stratégique à proximité des tours de bureaux, des commerces, des salles de spectacles et du métro, souligne Vincent Kou. Parmi les acheteurs, on compte des professionnels qui veulent se rapprocher de leur travail et des boomers qui vendent leur maison de banlieue pour vivre en ville. Il y a aussi des familles, car certains acheteurs ont demandé de combiner des unités pour avoir plus de chambres. » Ce projet va aussi plaire aux étudiants d’ailleurs au Canada et de l’étranger, estime-t-il : « Plusieurs parents achètent un condo pour leurs enfants aux études. Il ne faut pas 20

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GROUPE BRIVIA

oublier que Montréal demeure abordable en comparaison de Toronto ou de Vancouver. » Le prix de vente moyen des unités du Mansfield est comparable à celui des projets semblables à Montréal, d’après Vincent Kou. Comme dans tous les projets de Brivia, la location de type Airbnb sera interdite.

PROMOTEUR CHERCHE RESTAURANT Même si Mansfield est un projet immobilier mixte, il ne comptera qu’un seul espace commercial et celui-ci sera situé au rez-de-chaussée. « Nous souhaitons attirer un restaurant haut de gamme, révèle Vincent Kou. Cela représente un défi dans le contexte actuel, mais nous sommes confiants, car le centre-ville demeure le cœur de la métropole. Montréal va reprendre son souffle. » L’architecture et le design de la nouvelle tour ont été confiés à la firme Béïque Legault Thuot Architectes (BLTA), connue pour des réalisations comme la nouvelle Maison de Radio-Canada, la Tour Fides et Victoria sur le parc.

C’est sa première collaboration avec Brivia. Quant à l’entrepreneur général, il s’agit de McGill Construction qui a travaillé sur plusieurs projets du promoteur immobilier, dont YUL, QuinzeCent et 1 Square Phillips.

Hyperactif, Groupe Brivia mène de front plusieurs projets.

Il prépare entre autres une deuxième phase de 441 condos au 1 Square Phillips ainsi qu’un ensemble immobilier « ski in, ski out » de plus de 500 unités au Versant Soleil de la station Mont-Tremblant. Le promoteur construit aussi la phase 2 des condos locatifs LB9 à Québec et lancera cette année un premier projet à Vancouver. « Ce sera un immeuble de 61 étages au centre-ville qui comprendra des logements sociaux, des condos à vendre et d’autres à louer », précise Vincent Kou. Brivia n’a pas fini de surprendre !

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LIEUX COMMUNS

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2021, ET LA LUMIÈRE FUT !

L’AMPHITHÉÂTRE PIERRE-PÉLADEAU Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal.

De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

22

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

Il y a tout juste un an, le 10 juin 2021, on inaugurait l’amphithéâtre Pierre-Péladeau, aménagé dans le cadre de la troisième – et dernière – phase des travaux de construction du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM).

Le CHUM a été construit sur un site qui présentait de très grandes contraintes, notamment à cause de l’autoroute qu’il enjambe. L’architecture de ce complexe hospitalier, pensé pour les patients et le personnel, est remarquable, comme dans le cas de ce magnifique amphithéâtre très distinctif.

La forme courbe de ce bâtiment est plutôt inusitée, ce qui fait de l’amphithéâtre le cœur de l’hôpital, « battant au rythme de la communauté », comme on l’a écrit sur le site du CHUM. L’enveloppe de l’amphithéâtre est en cuivre, un matériau également inusité, même s’il a été abondamment utilisé pour les toitures des bâtiments publics, par le passé. C’est cette enveloppe que nous pouvons voir sur la photo, prise quelques jours avant l’achèvement des travaux.

LE SAVIEZ-VOUS ?

FONDATION IMMOBILIÈRE DE MONTRÉAL POUR LES JEUNES

LE RETOUR DU GRAND BAL PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Après quatre ans d’absence, cet événement fort prisé de la communauté immobilière montréalaise se tiendra au Fairmont Le Reine Elizabeth, le 21 octobre 2022.

BOB HENDRICKS

A

u-delà de 700 personnes sont attendues pour le Grand Bal 2022 de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes (FIMJ). Sous la présidence d’honneur de Patrice Bourbonnais, président et chef de la direction du Groupe Petra, la soirée se déroulera autour du thème choisi il y a deux ans, soit celui de Casablanca. « Et comme en 2020, notre objectif est de recueillir 300 000 $ », annonce Nathalie Bédard, organisatrice du bal et membre du conseil d’administration de la FIMJ, également avocate associée chez Donati Maisonneuve.

En raison de la pandémie de COVID-19 et des restrictions sanitaires, l’événement bisannuel a dû être annulé en 2020. Fort heureusement, « la grande majorité des partenaires ont laissé leur contribution en don », souligne l’organisatrice.

Le Grand Bal est non seulement une soirée attendue dans le calendrier des événements de la communauté immobilière montréalaise, mais aussi et surtout la principale activité de collecte de fonds de la FIMJ, dont la mission est de venir en aide aux jeunes des milieux défavorisés et aux enfants malades ou vivant avec un handicap dans la grande région de Montréal.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

NATHALIE BÉDARD Avocate associée Donati Maisonneuve Organisatrice du bal et membre du conseil d’administration Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

23

LE SAVIEZ-VOUS ?

Depuis sa création en 2001, la FIMJ, dont la devise est « Construire l’avenir avec les jeunes », a alloué sous forme de dons une somme totalisant plus de 2,6 millions de dollars. Parmi les organismes qui ont profité de son appui, mentionnons Jeunes musiciens du monde, Le Bon Dieu dans la rue, le Centre Philou, L’Ancre des jeunes, la Fondation Marie-Vincent, la Maison Kangourou et le Centre communautaire Hochelaga.

Comme l’explique l’organisatrice, « les dons sont octroyés pour des projets immobiliers, comme des aménagements ou des rénovations, mais aussi pour des immobilisations, comme l’achat d’un véhicule ou d’équipements ». Les demandes de dons doivent, bien sûr, répondre aux critères de la politique de la Fondation et se situer à l’intérieur de son périmètre d’activité. S’il n’y a ni minimum ni maximum dans les dons, la FIMJ se limite à l’argent disponible dans ses coffres, faisant en sorte de partager les sommes entre divers organismes, selon l’importance du projet.

Elle réserve également un budget récurrent pour envoyer des jeunes en camp de jour, leur fournissant ainsi une aide directe. « Chaque année, on a un petit budget pour ça, c’est la Maison des enfants de l’île de Montréal. On envoie des fonds et la Maison va les équiper avec un sac à dos, un sac de couchage, en fait, le kit du campeur », précise Nathalie Bédard.

Alors que le programme de recyclage du papier dans les immeubles est devenu au fil du temps une source de financement très minime, mentionne l’avocate, la Fondation amasse maintenant des sommes importantes lors du cocktail organisé par CBRE en alternance avec le bal, donc tous les deux ans. Ainsi, en octobre 2019, la soirée du Cocktail Clandestin a permis de recueillir la somme de 127 000 $ remise à la FIMJ. Les tournois de golf des deux membres fondateurs, soit BOMA Québec et l’Institut de développement urbain du Québec, cons­ tituent également une source de financement, mais rapportent beaucoup moins que le bal ou le cocktail de CBRE. Cela dit, « ça permet aux gens de voir qu’on existe, qu’on est là », ajoute-t-elle. À ce propos, la Fondation travaille actuellement à la refonte de son image de marque et de son site Internet « afin d’être plus présente et plus reconnue ». Récemment, elle a aussi accueilli de nouveaux membres au sein de son conseil d’administration (voir notre encadré).

L’organisatrice, qui peut compter sur une équipe de huit bénévoles et sur un organisateur professionnel pour l’édition 2022, invite donc les gens à se procurer leurs billets afin de participer au Grand Bal du 21 octobre prochain, au Reine Elizabeth, un hôtel pouvant recevoir jusqu’à 1 000 convives.

24

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

Comme toujours, un cocktail précédera le repas et la soirée dansante. Un encan silencieux ainsi que le tirage d’un objet précieux auront lieu, permettant de récolter des fonds supplémentaires. « J’espère que les gens vont être là en très grand nombre, parce que je suis très enthousiaste et très heureuse de pouvoir enfin faire revivre l’événement, et que ça sera un grand succès », conclut Nathalie Bédard. C’est donc un rendez-vous !

FONDATION IMMOBILIÈRE DE MONTRÉAL POUR LES JEUNES CONSEIL D’ADMINISTRATION 2021-2022 Mario Bédard

Président Groupe immobilier Valor

Président Anthony Arquin Avocat, associé Davies

Administrateur Nathalie Bédard

Avocate, associée Donati Maisonneuve s.e.n.c.r.l.

Administratrice Joël Chareyron

Vice-président stratégies et affaires Alfid Services immobiliers

Administrateur Ruth Fischer

Directrice générale CBRE

Administratrice Isabelle Héroux

Vice-présidente, Location Groupe Petra

Administratrice Linda Plante

Directrice principale à la gestion immobilière Fonds immobilier de solidarité FTQ

Administratrice Sonia Gagnon

Fondatrice et PDG SGM Agence

Administratrice Jacques Laplante Trésorier et responsable des collectes de fonds et activités dans les édifices WAL Immobilier inc.

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COURTAGE IMMOBILIER 360°

RICHARD BROWN

SUR LA PISTE D’UN CHAMPION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Le parcours de Richard Brown défile au rythme d’un rutilant bolide. Plus de cinq décennies après l’obtention de son permis, le courtier demeure fidèle au poste.

L

e feu sacré pour son métier, Richard Brown l’a toujours. À preuve, en 2021, le courtier a connu sa deuxième meilleure année en carrière. Pour comprendre la flamme qui l’anime, il faut faire un bond dans le temps.

DE L’ARCHITECTURE À LA COURSE AUTOMOBILE Après des études en français au primaire et en anglais au secondaire, le jeune homme, qui a des aptitudes pour le dessin, se dirige vers l’architecture, à l’instar de son défunt grand-père maternel, Arthur Content, architecte montréalais renommé. Il étudie d’abord une année en dessin à l’École des beaux-arts de Montréal, puis une autre dans une école privée où il obtient un diplôme en dessin architectural, avant d’amorcer sa vie professionnelle dans ce domaine.

Parallèlement, ce passionné de sport automobile se joint à des clubs automobiles et suit des cours de pilotage. Il franchit un pas décisif en achetant une Ford Mustang Shelby 1966, avec laquelle il remporte la Coupe du Maire du Grand Prix de Trois-Rivières,

donnant le coup d’envoi à sa carrière de pilote auto­m obile, grâce à l’appui d’un commanditaire québécois, Gagnon Spring.

Entre 1968 et 1973, Richard « Dick » Brown prend ainsi part à des courses professionnelles en série TransAm, notamment sur les circuits de Daytona Beach, de Mont-Tremblant, de Trois-Rivières, de Vancouver, et plusieurs autres aux États-Unis. Au total, le talen­ tueux pilote compétitionne sur une vingtaine de circuits avant de se retirer. En 1998, il est intronisé au Temple de la Renommée du Grand Prix de Trois-Rivières, ayant remporté la course principale cinq fois sur sept départs.

D’AS PILOTE À COURTIER CHEVRONNÉ Outre son retrait de la course automobile, Richard a effectué un autre virage important dans sa vie, car, depuis 1970, sous l’impulsion de son père, George Allen Brown, un ancien joueur du Canadien de Montréal de 1937 à 1939, il travaille comme agent immobilier.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

RICHARD BROWN Courtier immobilier IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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COURTAGE IMMOBILIER 360°

Entre 1968 et 1973, Richard « Dick » Brown prend ainsi part à des courses professionnelles en série Trans-Am, notamment sur les circuits de Daytona Beach, de Mont-Tremblant, de Trois-Rivières, de Vancouver, et plusieurs autres aux États-Unis.

Courtier immobilier commercial réputé, George Allen ne voyait pas son fils assis à une table à dessin. « Il m’a invité à me joindre à lui au Montréal Trust et à suivre mes cours d’agent immobilier. » L’homme fait office de mentor auprès de son fils, qu’il initie au courtage immobilier et introduit à son vaste réseau d’affaires, lui transmettant la flamme pour le métier. « Pendant que je suivais mes cours, je travaillais avec lui. Je conduisais son auto, je l’amenais à ses rendez-vous dans le West Island pour rencontrer toutes sortes d’intervenants importants avec qui il travaillait. […] Alors, j’aimais ça de plus en plus. Il va sans dire qu’en courtage

immobilier, quand on fait de belles transactions, on est rémunéré en conséquence », précise Richard Brown.

Malheureusement, son père décède d’un cancer du cerveau en 1972, à l’âge de 59 ans. Du jour au lendemain, le jeune agent de 29 ans se retrouve avec les clés du bureau et les dossiers de son père.

S’il a la chance d’être appuyé par ses collègues de l’époque, il peut aussi compter sur un second mentor, David Zunenshine, président de Belcourt, un important promoteur immobilier alors très actif dans l’Ouest-de-l’Île et au centre-ville de Montréal, qui le prend sous son aile : « J’ai travaillé avec lui pendant quatre ou cinq ans. Il me disait quoi faire, qui aller voir et il m’a présenté à tous ses contacts du domaine de l’immobilier. Par son entremise, j’ai acquis une grande expérience qui m’a permis de performer très bien et très rapidement. » De fait, il se hisse pendant de nombreuses années au premier rang des agents au service de courtage I.C.I. (industriel, commercial et investissements) aux bureaux de Montréal Trust du centre-ville, puis, les 10 dernières années, à titre d’agent senior.

En 1993, il passe chez Royal Lepage Commercial, qui sera vendu à Cushman & Wakefield au début des années 2000. Entré comme représentant senior, il occupe par la suite le poste de viceprésident, Marchés des capitaux, jusqu’en 2015, avant de se lancer à son compte.

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

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RICHARD BROWN EN COMPAGNIE DE SON ÉPOUSE, LOUISE VALIQUETTE, ÉVALUATRICE AGRÉÉE RETRAITÉE. ELLE FUT LA PREMIÈRE FEMME À ÊTRE ADMISE À LA CORPORATION DES ÉVALUATEURS AGRÉÉS DU QUÉBEC. (NDLR : VOIR IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ, VOLUME 15, NUMÉRO 2) 28

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

DES TRANSACTIONS DE HAUT VOL Au cours de sa carrière, le courtier a participé à de nombreuses transactions majeures, dont plusieurs immeubles de bureaux au centre-ville de Montréal, le complexe Le Port de Mer à Longueuil, une dizaine

de centres commerciaux dans la région de Montréal et ses environs, deux grands immeubles de bureaux à Québec, ainsi que des terrains dans l’est de Montréal apparte­nant à Texaco et vendus à Belcourt.

Sa plus grande transaction, d’une valeur de 85 M$, demeure celle réalisée en 1993 entre la Banque Nationale et Vidéotron concer­n ant la location de locaux pour bureaux totalisant 200 000 pi2 pour une période de 20 ans, au 300, avenue Viger Est. LE COURTAGE D’HIER À AUJOURD’HUI S’il connaît des années fastes, le courtier vit aussi des années de vache maigre : « J’ai eu des périodes où le taux directeur était à 20 % dans les années 1980. Il n’y avait aucune transaction immobilière qui se faisait à l’époque, on passait des périodes de trois-quatre ans sans faire de vente. »

FIDÈLE AU POSTE Depuis sa demeure des Cantons-de-l’Est, Richard Brown continue d’exercer à temps plein son métier de courtier en immobilier commercial, industriel et multirésidentiel et n’envisage nullement de prendre sa retraite. L’an dernier, il a vendu plusieurs propriétés pour un total de 80 M$ ! « Un bon courtier, dit-il, ce n’est jamais un retraité. On y pense tout le temps. J’y pense tout le temps. » Press on regardless, Mr. Brown !

Ici pour briller depuis 1954!

Ainsi, pour réussir dans le métier, estime-t-il, « il faut avoir une grande confiance en soi, de la patience, un réseau de contacts, une bonne connaissance des marchés et toutes sortes d’attributs pour vous aider à passer à travers ces périodes creuses et récolter les bénéfices ». Et l’un de ces attributs, c’est la chance. « Il faut être chanceux à l’occasion, être au bon endroit au bon moment. » Par ailleurs, son expérience de coureur automobile, qui doit avoir « beaucoup de dextérité, de " drive ", de flamme, de grande compétence, de motivation ultime », l’a bien servi tout au long de sa carrière de courtier.

Au cours des décennies, dans l’immobilier multirésidentiel, il a assisté à l’explosion du prix des appartements dans les grands immeubles au centre-ville de Montréal qui a été multiplié par 10 en 50 ans. Dans l’immobilier de bureau, il observe que le prix au pied carré est passé de 50 $ en 1970 à 300-350 $ actuellement au centre-ville.

Cette tendance se poursuivra « tant et aussi longtemps que le taux directeur demeurera aussi bas ».

Alors que le courtage est aujourd’hui davan­ tage une affaire d’équipe, il aime travailler en solo en général, mis à part quelques transactions qu’il réalise encore à l’occasion avec d’autres courtiers.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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FOCUS

AERA SAINT-CONSTANT

FAMILLE FORTIN

UN PATRIMOINE IMMOBILIER POUR SA DESCENDANCE PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

En quatre ans, Kastellō Immobilier a investi plus de 50 M$ dans des projets résidentiels d’envergure.

La valeur totale de ses actifs est estimée à 475 M$.

F 30

ondé en 2018, Kastellō Immobilier s’est vite posi­ tionné comme un investisseur privé de premier plan en immobilier résidentiel.

DES FONDATIONS SOLIDES Comme l’explique son président, Éric Fortin, fils de Richard Fortin, l’un des fondateurs de CoucheTard, « le but était de diversifier le patrimoine familial dans plusieurs sphères d’investissement ».

Après avoir créé Kastellō, la famille Fortin a ainsi mis en place une filiale immobilière dans le secteur résidentiel, le père d’Éric investissant déjà, avec d’autres partenaires d’affaires, en immobilier commercial par l’entremise de la société Galion Équité.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

Éric Fortin a une longue feuille de route à titre de gestionnaire d’entreprises. Titulaire en 1994 d’un baccalauréat en administration de l’Université McGill, il a amorcé sa carrière chez Couche-Tard, grimpant les échelons jusqu’au poste de directeur des opérations, avant d’occuper la fonction de directeur de la commercialisation. En 2008, il se lance dans les affaires et rachète les épiceries Les Jardins Valmont qu’il revend en 2016.

Aujourd’hui, en plus d’être responsable de la gestion et du développement de la société d’inves­tissement Kastellō et de présider sa filiale immobilière, il siège entre autres au conseil d’administration de Couche-Tard.

UN DUO GAGNANT Chez Kastellō Immobilier, Éric Fortin s’est allié à un partenaire reconnu et expérimenté, Mathieu Collette, associé et vice-président immobilier. Auparavant chez Groupe Altus pendant 15 ans, notamment à titre de directeur principal du département de servicesconseils résidentiels à Montréal, cet évaluateur agréé de profession est recruté en 2016 par Devimco Immobilier pour occuper le poste de vice-président, développement résidentiel, supervisant le dévelop­ pement, la construction et la livraison d’environ 3 000 unités de logement.

Suivant le plan d’affaires, en plus de l’acquisition des immeubles existants, le fonds travaille en effet à la planification du développement de nouvelles résidences Château Bellevue sur la Rive-Sud et la Rive-Nord, dans la région de Montréal, en milieu urbain et périurbain. « C’est un fonds de détention sur un horizon de huit ans. On s’occupe de l’opération des résidences, du développe­ ment et de la gestion du fonds », ajoute Mathieu Collette.

TROIS SECTEURS D’INVESTISSEMENT PORTEURS Ensemble, les deux associés ont élaboré la stratégie d’investissement dans trois secteurs à forte croissance : les immeubles résidentiels locatifs existants, les projets de développement résidentiels locatifs ou en copropriété ainsi que les résidences pour aînés.

Si la société cible les grands centres urbains du Québec, la plupart de ses investissements sont concentrés, pour l’instant, dans la grande région métropolitaine. « Jusqu’à présent, en quatre ans, on a investi dans trois projets de condos et 10 projets locatifs. Ça fait 13, à raison de trois ou quatre par année. On est rendu à environ 50 M$ d’investissements », déclare, enthousiaste, Éric Fortin.

DES PROJETS À FOISON Parmi les 13 projets en cours de planification, de cons­ truction et de livraison totalisant environ 2 500 unités, mentionnons, pour les condos, Solstice Montréal, réalisé en partenariat avec Harden, Sylvain Ménard et QMD, et L’Assomption, avec Groupe immobilier HD et Omnia Technologies. Dans le locatif résidentiel, il y a, entre autres, Urban West à Pointe-Claire, en partenariat avec Urbania et Legacy, et Aera Saint-Constant, avec le Groupe Rodier. Kastellō investit également dans d’autres projets de condos locatifs à LaSalle, La Prairie, Mont-Saint-Hilaire, Otterburn Park et Saint-Hyacinthe.

Par ailleurs, dans le secteur des résidences pour aînés, la société s’est associée au Fonds immobilier Champlain RPA afin de propulser la marque Groupe Château Bellevue, surtout présente dans la région de Québec. Hormis Kastellō Immobilier, le fonds, lancé en 2019, regroupe Camada, société de capitaux privés de la famille Poulin, BBCF, promoteur immobilier dirigé par Jean-François Breton, et Corporation Champlain, société de placements privés. « Actuellement, on finalise l’étape de la levée des capitaux, puis on commence le développement », révèle Éric Fortin.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MATHIEU COLLETTE Associé et vice-président immobilier Kastellō Immobilier

ÉRIC FORTIN Président Kastellō Immobilier

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FOCUS

UNE PRÉSENCE ACTIVE Kastellō Immobilier se définit avant tout comme un investisseur participatif. « On agit en bons coéquipiers, c’est-à-dire qu’on n’est pas des partenaires silencieux, souligne Éric Fortin. On est des gens qui s’impliquent, on a des rencontres toutes les deux semaines avec nos partenaires, du début jusqu’à la fin de la partie dévelop­ pement, et jusqu’à la détention. » Si son associé se consacre davantage au développement des projets au quotidien, lui s’occupe surtout des éléments stratégi­ques et des relations d’affaires avec les partenaires. « On est là pour contribuer à améliorer les projets, en partageant nos connaissances et notre expertise. » Quant au choix de ses partenaires, la filiale immobilière souhaite investir avec des promoteurs qui ont de l’expé­ rience et une expertise dans leur domaine ainsi qu’une connaissance du marché local, tout en partageant ses valeurs : « On parle de valeurs de respect, de transpa­rence, de rigueur, de travail d’équipe, d’entrepreneuriat et aussi de plaisir. […] On veut vraiment bien choisir nos partenaires pour s’assurer que l’expérience sera le fun du début jusqu’à la fin. Et la fin, il n’y en a pas vraiment, puisque notre but est de détenir les immeubles à très long terme. Et nos partenaires partagent la même vision que nous », fait valoir Mathieu Collette.

URBAN WEST À POINTE-CLAIRE

GRAPH SYNERGIE

LA CRÉATION D’UNE NOUVELLE DIVISION Si la société d’investissement familiale investit à court terme dans les projets résidentiels en copropriété, son objectif principal est en effet de constituer un parc d’immeubles résidentiels locatifs, pour une détention à long terme, afin de les léguer à la prochaine génération des Fortin.

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Kastellō Immobilier travaille actuellement à mettre sur pied sa nouvelle division de gestion immobilière. « Ça fait partie de l’évolution de Kastellō, c’est-à-dire qu’on est rendus aujourd’hui à l’étape de bâtir notre équipe de gestion immobilière, parce que certains de nos projets dans lesquels on investit seront livrés cette année, affirme le vice-président. On parle d’Aera Saint-Constant et d’Urban West à Pointe-Claire. Ce sont des projets pour lesquels on a la responsabilité de faire la gestion à long terme. » PROJETS DE CONDOS LOCATIFS À LASALLE

Et ce n’est qu’un début, puisque les deux associés ont un objectif ambitieux. « À court terme, d’ici 2024, on devrait atteindre plus de 1 000 portes sous gestion déjà. Dans un horizon de 10 ans, on parle de 5 000 logements qui seront gérés par cette division », estime le président.

des projets quand on est convaincus des partenaires et des rendements du projet. »

CAP SUR L’AVENIR Outre la livraison de plusieurs immeubles et l’expansion de sa division de gestion immobilière, Kastellō Immobilier compte toujours investir dans trois ou quatre nouveaux projets en résidentiel locatif chaque année. « On regarde les opportunités, déclare Éric Fortin. On embarque dans

Avis aux intéressés : la filiale immobilière de la famille Fortin « est prête à développer d’autres partenariats, avec des coéquipiers qui partagent le même système de valeurs et une croyance selon laquelle l’immobilier résidentiel répond à un besoin important et criant aujour­ d’hui », termine Mathieu Collette.

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – avril 2022

MARCHÉ DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL

LAVAL DISPONIBILITÉ

À la fin du mois d'avril 2022, la région du Grand Montréal a connu une modeste augmentation globale de la superficie disponible, ajoutant plus de 264 017 pi2 au marché des bureaux. Les deux seuls districts à connaître une diminution considérable de la superficie disponible sont les marchés du centre-ville et du centre de Montréal, avec 27 000 et 84 000 pi2 respectivement. Les autres secteurs ont connu une hausse de la superficie disponible, certains plus que d'autres. L'Ouest-de-l'Île a affiché la plus forte augmentation avec un peu plus de 110 000 pi2 de surface disponible, tandis que plus au sud, le quartier Est a enregistré une légère augmentation avec seulement 1 144 pi2 de surface supplémentaire. Laval et la Rive-Sud ont toutes deux enregistré des hausses importantes de 71 531 et de 84 000 pi2 respectivement. Dans l'ensemble, à la fin du mois d'avril 2022, le taux de location disponible total atteignait près de 17 % (14,2 % en location directe, 2,7 % en sous-location) pour la grande région de Montréal, soit une légère hausse par rapport aux 16,9 % observés à la fin du premier trimestre de 2022.

%

pi2

20,4

882 682

OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ %

pi2

22,0

2 439 865

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ %

pi2

15,3

4 509 883

MONTRÉAL CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ %

pi2

16,9

9 056 883

EST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

ISTOCK PAR VLADONE

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

%

pi2

13,9

364 189

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ %

pi2

15,7

980 841

Présentée par

MARCHÉ INDUSTRIEL GRAND MONTRÉAL

LAVAL

LACHINE

DISPONIBILITÉ

Le marché industriel du Grand Montréal a enregistré une modeste diminution d'un peu plus de 27 000 pi2 dans la zone disponible à la fin d'avril 2022. Sur les huit districts constituant le marché industriel, trois ont connu une augmentation de la superficie disponible. L'Ouest-de-l'Île, Saint-Laurent et la Rive-Sud ont affiché des augmentations de 520 000, 667 000 et 18 000 pi2 respectivement.

Les zones disponibles de Laval, du Centre-ville, de l'Est et de Lachine ont diminué de 60 000 à 440 000 pi2. Dans l’ensemble, au début mai 2022, le taux de location disponible total s'établit à 3,2 % (3,1 % en location directe, 0,1 % en sous-location) pour la grande région de Montréal, le même qu’on a vu à la fin du premier trimestre de 2022.

DISPONIBILITÉ

%

pi

3,1

790 316

2

OUEST-DE-L'ÎLE

%

pi2

5,0

1 095 320

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

3,8

1 738 661

3,9

1 141 309

MONTRÉAL SECTEUR NORD DISPONIBILITÉ %

pi2

3,8

1 783 598

SAINT-LAURENT DISPONIBILITÉ %

pi2

3,6

2 428 951

EST-DE-L'ÎLE EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

RIVE-SUD

%

pi2

2,2

1 615 562

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ %

pi2

3,1

964 654

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

DÉFINITIONS : TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

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L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique.

L’IDU, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial. www.idu.quebec

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CAPITALE-NATIONALE

GROUPE IMMOBILIER TANGUAY S’ANCRE DANS LE VIEUX-QUÉBEC PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE

« Développer du neuf dans le Vieux-Québec, à l’intérieur des fortifications : voici une occasion qui ne pouvait être plus belle pour nous qui sommes des amoureux de notre capitale », soutient Alexandre Tanguay, président du Groupe immobilier Tanguay. Oui, la famille Tanguay de Québec, de génération en génération !

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'

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

est son grand-père, Maurice, qui ouvre le premier magasin Ameublements Tanguay à Lévis en 1961. En 1987, l’enseigne est vendue à la société par actions BMTC, mais la famille Tanguay gère toujours les neuf magasins de meubles et d’appareils ménagers.

Son père Jacques – aussi vice-président et directeur général d’Ameublements Tanguay – préside l’équipe

de football Rouge et Or de l’Université Laval et les Remparts de Québec de la Ligue de hockey junior majeur du Québec, cette dernière étant la propriété de Québecor. L’intensité est assurément à son comble lorsque les Remparts affrontent l’Océanic de Rimouski puisque l’un des copropriétaires de l'équipe du Bas-Saint-Laurent est Alexandre Tanguay !

Les trois associés du Groupe immobilier Tanguay : Alexandre Tanguay, président, Jérôme Jolicoeur, vice-président et directeur général, et Nicolas Maltais, vice-président et directeur de projets IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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CAPITALE-NATIONALE

L’implication sociale de la famille Tanguay, notamment auprès des enfants handicapés avec la Fondation Maurice-Tanguay, est aussi reconnue.

LE VIEUX-QUÉBEC ET LA DIVERSIFICATION Le Groupe immobilier Tanguay, c’est l’affaire d’Alexandre Tanguay et de ses deux associés, Jérôme Jolicoeur et Nicolas Maltais. Rien à voir avec Ameublements Tanguay.

Le propriétaire et gestionnaire d’immeubles commerciaux et industriels – son parc immobilier totalise un peu plus de 1,5 million de pieds carrés – s’active aujourd’hui dans le Vieux-Québec.

Il est l’un des partenaires avec le Groupe L.E.A.D. et la société de développement EXIMM dans Circa Condos, un projet de 42 condominiums haut de gamme qui sera livré cet automne. Ce projet de plus de 20 M$ se dresse sur l’un des derniers terrains vacants à l’intérieur des murs dans le Vieux-Québec, à deux pas de la rue Saint-Jean et de la place D’Youville, au coin des rues Sainte-Angèle et McWilliam pour les habitués du « Vieux ». « Les condominiums, c’est tout à fait nouveau pour nous », signale Jérôme Jolicoeur. « Nous y voyons une occasion unique d’apprendre et de nous diversifier. Nous sommes déterminés à être plus actifs dans le secteur multi­ résidentiel », renchérit Alexandre Tanguay.

L’acquisition, l’automne dernier, de la Maison Chevalier par le Groupe immobilier Tanguay des mains du Musée de la civilisation pour la somme de 2,2 M$ n’est pas passée

inaperçue. À l’Assemblée nationale, les partis d’opposi­tion ont déchiré leur chemise pour dénoncer la privatisa­tion de ce bâtiment historique construit en 1752 à deux pas de la place Royale. Craignant le pire pour cette plaque tournante commerciale du 18e siècle, des défen­ seurs du patrimoine sont montés aux barricades. « C’était le désir de la famille Tanguay d’héberger les employés du Groupe Tanguay dans le Vieux-Québec.

Un lieu que nous chérissons », explique Nicolas Maltais. « Nous savons dans quoi nous nous embarquons », avance Alexandre Tanguay qui, au cœur de la controverse, a publié une lettre dans les journaux pour rassurer la communauté en affirmant que son entreprise était consciente de l’importance patrimoniale de la Maison Chevalier et qu’elle en prendrait un grand soin. Il travaille d’ailleurs sur un projet récréotouristique qui rendrait encore plus accessibles à la population les célèbres voûtes du bâtiment emblématique du Vieux-Québec. « Nos interventions seront minimalistes et se feront en collaboration avec le ministère de la Culture et des Communications, et ce, dans le respect de l’architecture d’origine du bâtiment », prévient Nicolas Maltais.

Ce dernier rappelle que la famille Tanguay a notamment fait ses classes, il y a quelques années, avec la construc­ tion du Capitole Hôtel – dont elle est copropriétaire avec six autres partenaires de Québec – dans le cadre d’un ambitieux projet de 45 M$ visant la rénovation

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LA MAISON CHEVALIER, UNE MAISON HISTORIQUE CONSTRUITE EN 1752 PRÈS DE LA PLACE ROYALE DANS LE VIEUX-QUÉBEC, A ÉTÉ ACQUISE, L’AUTOMNE DERNIER, PAR LA FAMILLE TANGUAY DES MAINS DU MUSÉE DE LA CIVILISATION. ARCHIVES MUSÉE DE LA CIVILISATION - JESSY BERNIER_PERSPECTIVE PHOTO

de la vénérable salle de spectacles du Vieux-Québec.

Situé dans un arrondissement historique répertorié sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO, l’immeuble est classé patrimonial par le gouvernement du Québec et monument historique par le gouverne­ ment fédéral.

L’INDUSTRIEL ÉTOUFFE Coûts de construction élevés, taux d’intérêt à la hausse, incertitude quant au retour des travailleurs dans les bureaux : encore beaucoup de nuages gris planent audessus de la tête des propriétaires et des promoteurs immobiliers.

« Un projet complexe dans lequel il fallait savoir naviguer et comprendre les responsabilités des nombreux intervenants, dont la Ville de Québec, le ministère de la Culture et des Communications, ainsi que Parcs Canada. Le Capitole, c’est un bijou », s’enthousiasme Nicolas Maltais.

« Nous ne construirons pas de nouveaux immeubles de bureaux au cours des deux prochaines années, ça, c’est certain, affirme Jérôme Jolicoeur. Dans le secteur commercial, nos locataires souffrent de la pénurie de main-d’œuvre. L’autre jour, un restaurateur me félicitait

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CAPITALE-NATIONALE

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

de lui avoir déniché un bel emplacement à Lévis.

Il m’a ensuite supplié de lui trouver des cuisiniers et des serveurs ! » Le retour à la vie « normale » après deux années de pandémie ne peut que réjouir les trois associés qui sont aussi gestionnaires de l’Hôtel-sur-le-Lac à Lac-Beauport en plus d’en partager la propriété avec 120 autres personnes qui possèdent une unité d’habitation dans le condo-hôtel.

Outre son projet de condos de luxe dans le VieuxQuébec, le Groupe immobilier Tanguay s’active à Rimouski dans la transformation de l’église Sainte-Agnès-de-Rimouski et du presbytère en un immeuble de 150 logements locatifs (30 M$) ainsi que dans la construction d’un complexe santé de 30 000 pi2 (10 M$) abritant notamment un groupe de médecine de famille.

Le secteur industriel demeure en effervescence.

Idem pour celui de l’entreposage. Le Groupe immo­bilier Tanguay est d’ailleurs propriétaire des centres de distribution de la brasserie Labatt à Chicoutimi, Rimouski et Sherbrooke. « Le malheur, c’est que les espaces industriels à développer sont rarissimes à Québec et à Lévis. Aucun parc n’est en mesure d’accueillir des projets de 400 000 ou de 500 000 pi2. Impossible. Pourtant, la demande 40

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ALEXANDRE TANGUAY Président Groupe immobilier Tanguay

est forte pour de grandes superficies », constate Alexandre Tanguay. « Les entrepreneurs n’ont pas le choix. Pour s’installer ou s’agrandir, ils doivent s’en aller à Donnacona, à Pont-Rouge ou dans le Centre-du-Québec », ajoute Jérôme Jolicoeur.

LA RELÈVE DES PATERNELS En quelque sorte, Alexandre Tanguay et Jérôme Jolicoeur suivent le sentier tracé par leur paternel respectif, Jacques et André. Maintenant à la retraite, André Jolicoeur a été vice-président des finances d’Ameublements Tanguay pendant plusieurs années. « Au fur et à mesure que les magasins Ameuble­ ments Tanguay poussaient, Jacques et André achetaient des terrains vacants dans le voisinage, sachant que les commerces allaient attirer de l’achalandage, explique Jérôme Jolicoeur. C’est comme ça, tranquillement, qu’ils ont commencé à ériger des immeubles de bureaux. » « À compter du milieu des années 2000, l’entre­ prise est passée en deuxième vitesse avec la construction du campus de l’Université du Québec à Rimouski à Lévis (155 000 pi2, 26 M$), puis de celui de l’Université du Québec en Outaouais à Saint-Jérôme (110 000 pi2, 21 M$) », souligne Alexandre Tanguay.

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COMMENT QUANTIFIER VOTRE « RETOUR SUR EXPÉRIENCE » ?

Marie-Lou Rancourt Collaboratrice invitée

Si le monde de l’immobilier commercial connaît bien le « retour sur investissement » (ROI), le Web a apporté un nouvel éventail d’indicateurs dans notre industrie depuis quelques années. À mesure que les environnements physiques deviennent connectés et que le design d’expérience se présente comme un élément différentiateur pour séduire les clientèles, l’immobilier commercial s’intéresse de plus en plus au « retour sur expérience » (ROX). Et avec raison.

UN INDICATEUR D’INTÉRÊT La firme-conseil PWC nous a familiarisés avec la notion de ROX dans son Enquête mondiale sur les consommateurs en 2019. Ce terme a d’abord été utilisé par les marketeurs pour mesurer l’expérience d’achat en ligne des consommateurs. Il y a à peine un an, le ROX englobait déjà l’ensemble des interactions des consommateurs avec une marque pour mesurer les investissements consacrés à l’amélioration de l’expérience client. Cette notion élargie du ROX s’est invitée presque naturellement en immobilier commercial, parallèlement à l’évolution des lieux.

Sociologue de formation, Marie-Lou Rancourt est planificatrice stratégique chez SGM, une agence marketing et de design thinking axée sur l’innovation. L’agence a développé une expertise recherchée pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs espaces commerciaux, multiusages ou de bureaux. La cartographie des parcours et le design d’expérience client sont au cœur de l’approche de SGM.

UNE FORMULE SIMPLE QUI COMPORTE SON LOT D’INTANGIBILITÉ L’équation*, quoiqu’elle puisse être exprimée plutôt simplement, comprend plusieurs défis.

Pour arriver à en définir la valeur financière, elle exige d’abord que presque tous les processus d’une organisation soient rationalisés. En d’autres mots, il faut que chacune des actions soit quantifiée – que vous sachiez avec précision combien vous avez investi pour développer cette expérience, quel en est le coût en ressources humaines, matérielles et technologiques, et

Tombée un peu par hasard dans cette indus­ trie, il y a près de 15 ans, je suis fascinée de voir comment elle s’est transformée. Une microrévolution s’y est produite depuis quelques années. La pandémie, qui a perturbé le commerce de détail physique et le taux de fréquentation des bureaux, nous a donné un réel électrochoc. Elle a changé notre regard sur la manière de concevoir les espaces, en plaçant l’humain au cœur des projets. Les lieux sont pensés comme des parcours d’expériences fluides et comme une stratégie multicanal où le physique et le numérique s’entrecroisent.

Ils sont vus comme des plateformes pour y vivre des visites uniques que le Web à lui seul ne peut offrir. Les projets multiusages qui incorporent la technologie et la création d’expériences connectées créent de nouveaux environnements axés sur les besoins et les attentes de leur communauté. Naturellement, en donnant une place centrale au facteur humain, les sociétés immobilières sont appelées à se doter d’indicateurs qui reflètent mieux les changements de notre monde. * ROX [%] = valeur nette des améliorations de l’expérience utilisateur / coût de l’investissement × 100

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que vous soyez en mesure d’établir directement les revenus qu’elle génère. Peu d’organisations y arrivent parfaitement, car le calcul du ROX demande un niveau important d’analyse et de technologie. Plus encore, comment savoir si le plaisir ou la facilité qu’apporte une expérience déployée dans votre centre commercial ou dans votre tour de bureaux engendre directement des revenus ? La corrélation en dollars n’est pas simple à établir. Au fil de discussions avec des collègues et des clients, force est de constater que les marketeurs et les sociétés immobilières trouvent encore bien ardu de lier des expériences et des activations à des chiffres en temps réel.

LE ROX : UN CADRE POUR ANALYSER VOTRE STRATÉGIE D’EXPÉRIENCE Le ROX ne perd pas son intérêt pour autant. Que vous arriviez ou non à le chiffrer, il permet d’associer les sommes investies à des ques­tions essentielles pour mesurer l’efficacité d’une stratégie globale. L’expérience que vous avez créée a-t-elle apporté plus de satisfaction à vos clientèles ? A-t-elle facilité les tâches que vos visiteurs souhaitaient accomplir ? Conduitelle votre communauté à passer plus de temps dans votre propriété, à y augmenter ses dépenses ? Vous apporte-t-elle plus de visibilité, de couverture média, de différenciation ou de parts de marché par rapport à vos concurrents ?

Poser ces questions est signe d’une pratique orientée vers des résultats. Chaque organi­sation gagne à définir ses propres indicateurs de performance et, surtout, à développer des réflexes pour les mesurer. En avril dernier, AMA New York, l’une des plus importantes asso­ciations new-yorkaises de marketeurs, posait un regard complètement nouveau sur le ROX ; alors que la génération Z est de plus en plus sensible à l’impact social et environnemental des marques, le « retour sur expérience » nous ramène aussi à l’éthique et à l’empathie.

Un indicateur qui n’a pas fini d’attirer l’attention…

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MOT DE L’IDU

LA FISCALITÉ FONCIÈRE A LE DOS LARGE

Jean-Marc Fournier

Président-directeur général jmfournier@idu.quebec

L

a question du partage des sources de financement entre Québec et les municipalités est un sujet récurrent sans véritable conclusion. Avec le temps et la « municipalisation » de nombreux enjeux, il apparaît que les solutions ne peuvent plus attendre.

Aujourd’hui, les considérations sociales associées à l’habitation constituent des préoccupations majeures pour les décideurs municipaux alors qu’il s’agit pourtant d’une responsabilité du gouvernement du Québec. De la même manière, avec l’urgence climatique, les aspects environ­ nementaux liés au développement urbain occupent dorénavant une place prépondérante parmi les enjeux locaux. On pense à la mobilité durable, à la planification de quartier de proximité et à la requalification foncière incluant des actions en décontamination. Faute d’un financement suffisant, devant les défis contemporains, les villes multiplient les formules de redevances foncières.

Malheureusement, l’impôt foncier n’est pas adapté pour répondre à des besoins sociaux et le recours à cette source de financement a trop souvent un effet contre-productif.

Par exemple, les autorités locales imposent une redevance pour réduire le prix de certains logements sans reconnaître que cette redevance augmente celui des autres logements.

Dans le même ordre d’idées, pour financer la construction d’un Réseau express métropolitain, d’une ligne de métro ou d’un circuit de tramway, les élus locaux ajoutent une charge foncière dans un rayon d’un kilomètre des stations. La conséquence directe de cet impôt supplémentaire est d’augmenter le coût du pied carré résidentiel, commercial ou de bureau dans ce rayon. Alors que les autorités planifient une densification accrue pour entre autres favoriser l’usage du transport collectif, elles ne trouvent pas mieux que de pénaliser par un ajout à la charge foncière ceux qui souscrivent aux objectifs publics.

Ces ponctions supplémentaires s’ajoutent sans que soient évaluées leurs conséquences sur le contribuable et sur l’attractivité économique. À ce titre, rappelons que le Québec détient le triste championnat canadien du plus lourd fardeau fiscal foncier. Ce sont ces piètres résultats qui alimentent l’appel pour un nouveau pacte fiscal depuis de nombreuses années. Plus on attend, plus la situation s’envenime.

Récemment, un jugement de la Cour d’appel dans l’affaire Locoshop Angus est venu changer l’interprétation de la Loi sur la fiscalité municipale pour inclure dans les rôles d’évaluation municipaux la valeur d’équipements technologiques auparavant exclus. Les centres de données, les institutions financières, les opérateurs de réseaux de télécommunication, les cliniques dentaires et de radiologie

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et combien d’autres reçoivent donc la visite d’évaluateurs municipaux qui viennent augmenter artificiellement la valeur foncière de leur propriété et évidemment ajouter à leur compte de taxes. À défaut de réaffirmer la position gouvernementale qui existait avant le jugement de la Cour d’appel, on devra demander aux contribuables d'absorber ces nouveaux impôts fonciers par des coûts additionnels pour leur forfait de télécommunication ou d’assurance collective ou pour les autres services dorénavant imposés. Les entreprises, de leur côté, assumeront un coût supplémentaire pour effectuer le virage technologique qu’encourage pourtant l’État. Enfin, on court le risque que les investisseurs de l’extérieur constatent ce déséquilibre foncier québécois et que notre attractivité économique en souffre.

AGIR MAINTENANT Le volet foncier ne peut pas être la réponse universelle au financement des interventions publi­ques locales. Pour les décideurs, cette source a peut-être l’avantage d’être moins apparente, elle n’en provoque pas moins des incohérences pernicieuses.

Il est temps d’alléger le fardeau foncier. Il demeure certes utopique d’imaginer la conclusion d’un nouveau pacte fiscal à court terme ; on peut néanmoins insister pour que soient rapide­ment amorcées une discussion scientifique sur le sujet et une réelle prise de conscience des effets d’une surcharge foncière.

En attendant, la vie continue et les villes font face à des défis immenses sans avoir les capacités financières pour les relever. En premier lieu, il faut considérer les effets de la crise climatique qui commande une révision de nos modes de vie. Bien sûr, cette transformation se matérialisera dans nos milieux de vie, autrement dit dans nos villes et villages. Pour atteindre les cibles de neutralité carbone, il faudra revoir notre aménagement urbain. Nous n’avons pas le luxe d’attendre encore une décennie, il faut agir maintenant. Nous croyons que le gouvernement du Québec doit rapidement adopter un programme de transfert municipal permettant de couvrir les obligations sociales liées à l’habitation inclusive, au transport collectif, à la requalification foncière et à l’aménagement urbain.

Voilà en tout cas un sujet à débat pour la prochaine campagne électorale. Et, espérons-le, une occasion de se donner les bons outils pour répondre à de vrais problèmes.

Jean-Marc Fournier

ISTOCK PAR ANYABERKUT

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LE MARCHÉ INDUSTRIEL EST EN ÉBULLITION Tant à Montréal qu’à Québec, le marché industriel est littéralement en effervescence.

Alors que le prix des terrains affiche une progression fulgurante qui se répercute sur les loyers, et que les espaces disponibles viennent à manquer, les acteurs du milieu craignent une surchauffe.

Noémie Lefebvre, É.A.

Milad Jabbour, É.A.

Alain Roy, É.A. Experts invités

Martine Sirois, directrice principale, secteur bureau et industriel Noémie Lefebvre, directrice, développement immobilier et terrain Milad Jabbour, directeur, secteur industriel Alain Roy, directeur général du bureau de Québec Groupe Altus

Au cours des derniers mois, les investisseurs ont porté un intérêt marqué aux actifs industriels, et ce, à la grandeur du Canada. Résultat : cette tendance lourde exerce une pression à la hausse sur les valeurs et les loyers.

Il faut dire que l’attractivité du secteur industriel a été renforcée par les conditions de marché pandémique ; les prix par pied carré s’en sont alors ressentis. Ainsi, notre récente enquête indique que l’on a connu une augmentation moyenne de 28 % à l’échelle nationale au cours de la dernière année pour les immeubles indus­ triels à locataire unique et de 29 % pour les immeubles industriels à locataires multiples.

Tous les marchés ont également affiché des augmentations des valeurs unitaires moyennes au cours du dernier trimestre.

Fait à noter : de nouvelles compressions des rendements en 2020 et 2021 ont poussé les rendements moyens requis pour les actifs industriels sous ceux des immeubles de réfé­ rence de bureaux et de commerces de détail.

Cela vient donc renverser une tendance de 20 ans quant aux attentes de rendement géné­­ ralement plus élevées pour une classe d’actifs qui était auparavant considérée comme moins attrayante.

Les taux globaux d’actualisation (TGA) moyens pour les indices de référence industriels à locataires multiples et à locataire unique se sont en effet resserrés à des seuils historiquement bas sur tous les marchés canadiens entre nos enquêtes du troisième trimestre de 2020 et celui de 2021. À ce chapitre, Montréal a d’ailleurs enregistré la baisse annuelle la plus impor­tante dans le segment des locataires uniques (-80 points de base), suivie par Toronto et Calgary (-60 points de base).

Pour leur part, depuis le troisième trimestre de 2020, les taux de capitalisation moyens des caté­gories d’actifs de référence de l’industrie à locataire unique ont également chuté de 50 points de base à Vancouver, Edmonton et Ottawa, tandis que les taux de capitalisation à Québec et à Halifax ont respectivement baissé de 40 points et de 20 points de base au cours de la dernière année. Un scénario identique a été observé dans le segment de locataires multiples.

Dans de telles conditions, il est clair que le marché industriel connaît un changement de cap radical.

UNE FORTE DEMANDE, MAIS PEU D’OFFRES À Montréal et Québec, le volume de transactions dans le secteur industriel demeure relativement faible, pour la simple et bonne raison qu’il n’y a rien à vendre ! À Québec selon CBRE, le taux de disponibilité était de 1,8 % au premier trimestre 2022, soit le plus faible enregistré depuis deux ans. Pour Montréal, selon Altus Solutions de données, le taux de disponibilité est passé de 2,7 % au quatrième trimestre 2021 à 3,2 % à ce jour.

Cette hausse serait due à une livraison de nouveaux produits qui ne sont pas tous sous contrat de location. Il s’agit d’une première augmentation depuis plusieurs années. Cette situation de bas taux de disponibilité est observée dans tous les grands centres urbains au pays, une pénurie qui s’explique aussi par la quasi-inexistence d’offres additionnelles sur le marché. Comme le mentionnent très justement certains courtiers dans le domaine, on déroulait auparavant le tapis rouge pour les possibles acheteurs du secteur industriel, mais aujourd’hui ils doivent faire la file… Ainsi, à cause

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Source : Altus InSite

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

de la faible disponibilité et de la forte demande, on peut dire que ce segment est littéralement en ébullition.

Conséquence logique : puisqu’il n’y a pas d’espaces disponibles, ou si peu, la valeur unitaire des pro­ priétés industrielles a littéralement explosé. Entre 2007 et 2016, les valeurs étaient demeurées stables aux environs de 75 à 80 $ / pi2. Or, entre 2016 et 2021, elles ont doublé pour atteindre près de 155 $ / pi² aujourd’hui. De ce fait, la capacité de payer de certaines industries risque d’être mise à mal, voire dépassée, ce qui est inquiétant. Pour Montréal, les prix payés dépassent les 200 $/pi2 pour des propriétés plutôt récentes avec hauteur libre de 30 pieds.

Les loyers sont également en forte progression, battant régulièrement des records. À Québec, le loyer moyen est à 9,80 $ / pi2, mais des taux de 12 $, 13 $ et 14 $ / pi2 ne font plus exception pour des immeubles possédant des caractéristiques particulières. Pour Montréal, le loyer moyen du dernier trimestre de 2021 était de 11 $/pi2. Il est passé à près de 12 $ au deuxième trimestre 2022.

Nous anticipons que cette tendance devrait se poursuivre d’ici la fin de l’année.

ISTOCK PAR BUZBUZZER

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LES CONSÉQUENCES DE LA PANDÉMIE Comment expliquer ces conditions de marché ?

La pandémie y est pour beaucoup. Les chaînes d’approvisionnement ayant été et étant toujours fortement perturbées, les besoins se sont accrus au chapitre de la logistique et de la distribution.

Puisqu’il devient difficile de s’approvisionner, les entreprises doivent entreposer les biens et accroître leur stock. C’est pourquoi, trimestre après trimestre, les niveaux d’absorption ont continué de dépasser la nouvelle offre, resserrant la disponibilité et poussant les taux de location vers de nouveaux sommets. Par conséquent, la combinaison de ces différents facteurs a stimulé l’appétit des investisseurs et intensifié la concurrence pour les propriétés industrielles de qualité.

Et lorsque de grands espaces se libèrent, ce sont les gros joueurs qui les acquièrent.

Dans la région métropolitaine, Montoni a acquis quatre millions de pieds carrés à Saint-Bruno.

Brasswater en a fait autant à Saint-Eustache.

Broccolini a par ailleurs acheté 2,2 millions de pieds carrés à Anjou, et Rosefellow demeure toujours très actif dans la grande région de Montréal. Les

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

prix varient de 17 à 25 $ par pied carré de terrain.

Les terrains industriels offrant un accès à l’auto­ route affichent des prix de 40 à 50 $ / pi 2. Sur la rive sud, il y a toujours beaucoup d’actions, notamment à Varennes, Longueuil (Saint-Bruno), Candiac et Vaudreuil où les prix dépassent largement 20 $ / pi2 et s’approchent même de 30 $. À Québec, il y a à peine quelques années, la super­ ficie moyenne des terrains vendus était d’environ 100 000 pi2. Aujourd’hui, il n’est pas rare de voir des terrains de plus de 500 000 pi2 changer de main.

On assiste même à une véritable guerre entre les promoteurs pour ces vastes espaces. Parmi les plus récents exemples, mentionnons l’achat par Canac de près de 800 000 pi2 sur la rive sud et par Microsoft de plus de huit millions de pieds carrés en périphérie de Québec. Monopolisés par une seule entreprise, ces terrains ne seront donc plus disponibles pour le développement ni pour les entrepreneurs locaux, ce qui accentue encore davantage la pénurie.

Le manque de terrains fait également en sorte que les promoteurs et les industriels doivent s’éloigner de plus en plus des centres urbains pour avoir accès à une propriété à un prix encore relativement raisonnable.

En outre, se pose aussi le problème de la dispo­ nibilité de la main-d’œuvre qui ne sera peut-être pas favorable à l’idée de se déplacer aussi loin et qui pourrait préférer chercher un autre emploi à proximité de son domicile. Avec la rareté actuelle de travailleurs, cela constitue un autre défi et accentue encore davantage la pression sur les rares terrains centraux, pour lesquels les acheteurs qui ont les reins assez solides sur le plan financier mènent une âpre bataille. Pour parachever le tout, la hausse vertigineuse des coûts de construction constitue un enjeu supplémentaire.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

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DES CHANGEMENTS DANS L’ÉVALUATION MUNICIPALE Outre la rareté et l’augmentation des prix des terrains et celle des coûts de construction, un autre élément contribue à créer des conditions de marché tendues. Ainsi, un récent juge­ment de la Cour d’appel du Québec relative à l’imposition d’équipe­ments additionnels pourrait avoir une incidence importante sur certaines industries comme les centres de données, les entrepôts automatisés, les opérateurs de télé­communications, les cliniques dentaires et de radiologie, les supermarchés, etc. En vertu de cette décision, l’évaluation municipale tiendra désormais compte d’un certain nombre d’équipements tels que les génératrices, les unités de réfri­gération, les batteries, etc. Si le gouvernement du Québec ne modifie pas la réglementa­tion, l’évaluation explosera littéralement, dépassant même 500 $ / pi2.

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D’ores et déjà, Loblaw’s a déménagé son centre de distribution automatisé de Laval à Cornwall, puisqu’en Ontario les équi­ pements automatisés et les étagères d’entreposage ne sont pas considérés dans l’évaluation municipale. Cela laisse présager des jours difficiles pour tout un pan du secteur indus­triel qui pourrait de plus se retrouver confronté à une charge fiscale supplémentaire. En effet, les autorités sont tentées de transférer une part du fardeau fiscal du segment commercial, relativement stable, vers l’industriel où les valeurs foncières ont augmenté de façon considérable.

Chose certaine, ces différents facteurs sont susceptibles de nuire à la compétitivité du secteur industriel québécois et d'inciter certains gros joueurs, comme Loblaw’s, à déménager sous des cieux plus cléments…

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UNE VILLE EN TRANSFORMATION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Troisième ville la plus peuplée au Québec, Laval constitue un pôle d’attraction pour les investisseurs, les promoteurs immobiliers et les entreprises. Voici un survol des tendances du marché immobilier lavallois avec Mitch Strohminger, directeur, analyse des marchés, chez CoStar Groupe.

«

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Sur le plan de l’urbanisme et de l’aménagement, Laval a beaucoup d’atouts et est vraiment en train de transformer son territoire urbain », souligne d’emblée Mitch Strohminger.

UNE VUE D’ENSEMBLE Parmi les grands projets structurants, l’analyste mentionne le futur Carré Laval situé sur le boulevard du Souvenir, à proximité de l’A-15, qui comportera à terme une zone d’innovation regrou­ pant des centres de recherche, des bureaux, des commerces et des attraits touristiques, sur un site sans voiture visant la carboneutralité.

Non loin de là, la Phase 2 de la Cité de la Biotech s’est amorcée en 2021, « une autre zone en pleine expansion […]. Il y a déjà plusieurs compagnies pharmaceutiques et de la biotechnologie qui sont implantées dans cette zone que la Ville veut élargir pour attirer plus d’entreprises et d’investisseurs ». Laval peut d’ailleurs compter sur une population bien éduquée et sur un important bassin d’immigrés qui lui permettront « de profiter de cette croissance pour créer des emplois à valeur ajoutée ».

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MITCH STROHMINGER Directeur, analyse des marchés CoStar Groupe

Par ailleurs, de nouveaux complexes résidentiels d’envergure « visent à densifier le centre-ville de Laval, afin de le rendre plus accueillant pour les jeunes familles et les immigrés ». Dans la même perspective, la Ville travaille à améliorer la mobilité active et le transport collectif, avec des voies réservées pour les autobus et un réseau de pistes cyclables.

UN REGARD SUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL Comme partout ailleurs dans le Grand Montréal, le secteur industriel lavallois, qui comprend 8,5 % de l’inventaire de la grande région métropolitaine, profite des effets de la pandémie et du dévelop­ pement du commerce électronique, comme en témoigne notamment l’arrivée d’un centre de tri Amazon en bordure de l’A-440. Avec un taux de disponibilité d’environ 1 %, tous actifs industriels confondus, « le marché est très serré et il n’y a pas beaucoup de nouvelles constructions dans le pipeline ». Le loyer de marché dans l’industriel se situe autour de 12 $ le pied carré, alors que la croissance annuelle des loyers s’élève à environ 20 %, ce qui est comparable à d’autres sous-marchés montréalais.

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LE CARRÉ LAVAL

VILLE DE LAVAL

BUREAU Laval abrite 4,4 % de l’inventaire bureau de la grande région de Montréal. Actuellement, le taux de disponibilité se situe autour de 13 %. Espace Montmorency ajoutera 335 000 pi2 de locaux pour bureaux supplémentaires, dont certains sont déjà préloués. Le loyer de marché oscille autour de 28 $ le pied carré. « Les loyers sont toujours en correc­tion, mais le déclin ralentit, signe possible d’une reprise à venir », indique l’analyste. Celui-ci considère cependant que la reprise « sera probablement plus lente étant donné la croissance des modes de travail hybride », hormis dans les secteurs comme les sciences de la vie qui nécessitent l’utilisation d’espaces et d’équipements spécialisés.

Mitch Strohminger note qu’il n’y a pas beaucoup d’activités depuis le début de l’année 2022 parmi les investisseurs pour les immeubles de bureaux, et ce, non seulement à Laval, mais ailleurs dans le Grand Montréal.

COMMERCIAL Au total, Laval héberge autour de 10 % de l’inven­ taire commercial du marché de la grande région montréalaise. Touché par la crise sanitaire, le secteur se relève lentement. « Selon les données de l’Institut de la statistique du Québec, il y a un rebond important de consommation dans la catégorie restauration en 2021 par rapport à 2020.

Mais les niveaux sont toujours inférieurs à ceux de 2019, suggérant que la reprise en restauration vient juste de commencer. » S’il considère que l’achalandage dans les centres commerciaux ira croissant, Mitch Strohminger 56

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VILLE DE LAVAL

estime que « le commerce électronique sera tou­jours un vent de face qui pèsera sur la reprise ».

Enfin, le Carré Laval pourrait éventuellement stimu­ler le trafic piétonnier au centre-ville de Laval, favorisant les centres commerciaux à proximité.

MULTIRÉSIDENTIEL Parmi les projets immobiliers d’envergure, le Central Parc Laval, près du Carrefour Laval, et Espace Montmorency (voir article suivant), près de la Place Bell, contribueront à dynamiser le centre-ville. Le premier comptera à terme quelque 1 000 condos locatifs et des commerces de proximité. Le second, directement relié au métro Montmorency, comportera plus de 700 condos loca­ tifs, des commerces, des bureaux ainsi qu’un hôtel.

DES ENJEUX DÉMOGRAPHIQUES Pour Mitch Strohminger, « tous ces aménagements et ces projets vont profiter au secteur ». Toutefois, Laval pourrait être confrontée à des enjeux démo­ graphiques importants : « Avant, Laval recevait beaucoup plus de résidents interrégionaux. Ce n’est plus le cas depuis un moment. » En effet, selon l’Institut de la statistique du Québec, le bilan migratoire interrégional de la ville est à la baisse depuis 2011-2012 et s’est détérioré de façon marquée en 2019-2020 (-188 personnes) et encore davantage en 2020-2021 (-2 073 personnes). « Donc, la ville aura besoin de séduire plus de gens, de jeunes familles venant d’autres régions du Québec tout en continuant à attirer les immi­ grants internationaux. » D’où la volonté de Laval, d’après l’analyste, d’en faire une ville où l’on peut travailler, habiter et se divertir.

GROUPE MONTONI

UNE CONTRIBUTION MAJEURE AU DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À LAVAL Depuis sa fondation en 1995, le Groupe Montoni contribue à bâtir et à développer le patrimoine immobilier lavallois.

Avec Espace Montmorency, il signe son premier grand complexe à usage mixte. Entrevue avec David Paulozza, vice-président, Planification et Développement.

Le parcours de David Paulozza suit l’évolution du Groupe Montoni qui, de constructeur à l’origine, est devenu également développeur et gestionnaire immobilier, en plus de posséder un vaste portefeuille de terrains qu’il développe.

D’abord assistant chargé de projet, ce titulaire d’un baccalauréat en urbanisme (Concordia) et d’une maîtrise en sciences appliquées, Montage et gestion des projets d’aménagement (HEC et Université de Montréal), grimpe progressivement les échelons, passant de chef de projet en 2001, à vice-président, Construction, en 2005, avant d’accéder à sa fonction actuelle en 2015. Aujourd’hui, son rôle stratégique consiste surtout, résume le vice-président, « à rechercher des terrains et des bâtiments existants qu’on veut convertir, à en faire la vérification diligente et à obtenir les approbations des muni­ cipalités et des ministères pour les développer, ainsi qu’à m’assurer que nos projets respectent les plus hauts standards en matière de développement durable ».

UNE EXPERTISE TOUS AZIMUTS Dans son portfolio, le Groupe Montoni, dont le siège social est situé à Laval, compte près de 500 réalisations dans le Grand Montréal représentant environ 20 millions de pieds carrés, ainsi que 22 millions de pieds carrés actuellement en développement. L’entreprise est

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DAVID PAULOZZA Vice-président, Planification et Développement Groupe Montoni

active dans tous les secteurs de l’immo­bilier : industriel, commercial, bureau, institutionnel et résidentiel. Elle possède également une expertise en design, en techno­ logie et en développement durable, ayant à son actif 49 bâtiments certifiés LEED qui totalisent 4,5 millions de pieds carrés. MONTONI a aussi créé Distinction, un programme inspiré des normes LEED, mais sans les exigences de cette certification. « Distinction est devenu notre standard de construction. Alors, si un client ne veut pas LEED, le minimum, c’est Distinction », précise David Paulozza, qui détient le titre de professionnel accrédité (PA) LEED.

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CENTRE CORPORATIF LAVAL IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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CHSLD CISSS DE LAVAL

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UN APPORT IMPORTANT À LAVAL La contribution du Groupe Montoni au développement immobilier lavallois est considérable. Depuis 1995, l’entreprise a réalisé près de 150 projets à Laval, totalisant plus de 10 millions de pieds carrés. Dix projets sont en cours, ce qui représente plus de quatre millions de pieds carrés en construction.

Récemment, dans le secteur institutionnel, MONTONI a achevé la construction du CHSLD CISSS de Laval, près de l’A-440, qui accueillera plus de 240 résidents souffrant

d’Alzheimer. « On est très fier de ce projet, car c’est le premier de cette nature-là », indique le dirigeant qui annonce qu’un immeuble résidentiel locatif pouvant héberger les membres des familles des résidents sera construit à l’arrière du CHSLD. Dans le secteur industriel, le Groupe s’apprête à construire deux nouveaux bâtiments multilocatifs industriels, soit un de 300 000 pi2, situé sur l’A-13, et un second de 450 000 pi2, à l'angle de l’A-440 et de l’A-13. En outre, il amorcera bientôt la construction du siège social d’Aliments Morehouse, en plus d’une usine de 70 000 pi2, aux abords de l’A-440.

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Au profit de la recherche sur le cancer

deficanderel.com | 514-261-7245 IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2022

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LAVAL IMMO

Le complexe, dont le concept architectural est signé Sid Lee Architecture, vise la certification LEED v4 AQ Or, déjà obtenue, pour l’aménagement des quartiers, la certification LEED Or pour les nouvelles constructions pour les tours résidentielles, la certification LEED Platine pour le noyau et l’enveloppe pour la tour de bureaux, ainsi que la certification LEED Or pour le noyau et l’enveloppe pour l’hôtel.

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SIÈGE SOCIAL D’ALIMENTS MOREHOUSE

ESPACE MONTMORENCY En ce moment, le Groupe Montoni construit non seule­ ment son plus grand projet immobilier à Laval, mais aussi son premier complexe à usage mixte : Espace Montmorency.

En partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Groupe Sélection, MONTONI travaille à l’édification de cet espace multifonctionnel évalué à plus de 450 M$ qui contribuera à dynamiser le centre-ville de Laval. D’une superficie de 1,3 million de pieds carrés, le complexe est connecté directement par un tunnel souterrain à la station de métro Montmorency et se situe à proximité d’une piste cyclable et d’un terminus d’autobus. Le station­nement intérieur comportera 1 500 places et sera pourvu de bornes de recharge et de stationnements de vélo.

Outre des commerces, des bureaux et un hôtel Courtyard par Mariott, le complexe abritera 717 appartements loca­tifs destinés à trois types de clientèle : le Yimby pour les jeunes professionnels et les étudiants, le Hoop pour les familles et, enfin, le Waltz pour les 55 ans et plus.

Dès le mois de juin 2022, Espace Montmorency accueillera ses premiers locataires. Après le commercial et les bureaux, l’hôtel ouvrira ses portes en décembre.

Hormis l’ajout d’un vaste espace de coworking ouvert à tous et de salles de réunion pour les locataires au huitième étage de la tour de bureaux, les partenaires n’ont pas à revoir les plans dans la foulée de la crise sanitaire. « On n’a rien changé parce qu’on a toujours eu un program­ me un peu plus avant-gardiste pour les espaces, étant donné qu’on visait déjà les certifications LEED Or et Platine. Tous les aspects de bien-être des employés étaient déjà là. Tous nos ascenseurs étaient déjà intel­ ligents, c’est-à-dire sans contact. […] Tous les espaces de stationnement étaient aussi intelligents : quand vous entrez dans le stationnement, la lecture de votre plaque d’immatriculation permet de savoir que votre espace réservé se trouve, par exemple, en dessous de la tour de bureaux. […] Il n’y a pas un autre bâtiment à Laval avec ces caractéristiques-là », fait valoir le vice-président.

Alors que le Québec entre dans l’ère postpandémique, l’engouement pour Espace Montmorency est au rendezvous. MONTONI et Groupe Sélection installeront leur siège social dans la tour de bureaux de 16 étages.

Deloitte a aussi annoncé sa venue. Récemment, de nou­ velles enseignes ont confirmé leur arrivée : Starbucks, Milestone, La Belle et la Bœuf, Chocolato, Souvlaki Bar, Presotea, Sésame, Aisle 24 (épicerie sans caissier), Institut Béa, Lunetterie Parade ; elles s’ajoutent à celles qui ont déjà été annoncées : Benny and Co., Ange Boulangerie, Kababgy et Poulet Rouge.

Pour David Paulozza, « après un grand projet comme ça, on peut faire n’importe quel autre projet mixte. Et maintenant, l'objectif est d’apporter cette expérience-là et de l’amener à un autre niveau pour le site Molson à Montréal ».

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ESPACE MONTMORENCY

POUR LA SUITE DES CHOSES Le Groupe Montoni entend bien continuer à construire des immeubles à la hauteur de ses attentes, dans la perspective du développement durable. Alors que l’entre­ prise a de nombreux projets en cours et à venir ainsi que plusieurs terrains à développer à Laval, David Paulozza se réjouit d’apprendre que la nouvelle administration municipale souhaite appuyer les promoteurs en accélé­ rant le processus d’approbation des projets et d’octroi des permis : « Ça nous donne plus de volonté d’essayer d’aller encore plus vite dans ces projets-là. »

PVM est un campus d’affaires animé conçu pour optimiser l’expérience de ceux qui y travaillent : une esplanade pensée pour accueillir une programmation événementielle et culturelle, une galerie commerciale moderne, une expérience gastronomique unique incluant un concept de biergarten et une aire gourmande réinventée.

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Patrick Vallières

Patrick.Vallieres@colliers.com 514 764-8195

ANALYSES IMMOBILIÈRES

Mitch Strohminger Expert invité

Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge.

Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.

LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION VA STIMULER LA DEMANDE STRUCTURELLE DE L’IMMOBILIER DANS LE SECTEUR DES SCIENCES DE LA VIE À MONTRÉAL Le vieillissement de la population mondiale va s’accélérer et, avec cette évolution démographique, les besoins en médicaments et en traitements pour soigner les maladies liées à la vieillesse vont exploser. Parallèlement, les progrès de la bio­ technologie, de la génétique, de la pharmaceutique et des autres sciences de la vie connaîtront également une croissance rapide, en grande partie pour répondre aux besoins d’une population vieillissante qui souhaite vivre plus longtemps et en meilleure santé. Ensemble, ces tendances soutiendront l’immobilier dans le secteur des sciences de la vie dans les villes, comme Montréal, qui disposent d’une importante main-d’œuvre dans le domaine biopharmaceutique et des technologies de la santé.

LE VIEILLISSEMENT EN CHIFFRES L’importante cohorte de baby-boomers qui avan­ cent en âge entraîne un vieillissement rapide de la population dans de nombreux pays, dont le Canada et les États-Unis. Au Canada, un peu moins de 13 % de la population était âgée de 65 ans ou plus en 2000 ; en 2020, cette proportion a atteint 18 %. Toutefois, d’ici 2030, Oxford Economics prévoit que près d’un Canadien sur quatre (23 % de la population) sera âgé de 65 ans et plus. Une tendance similaire se dessine aux États-Unis, tandis que certains pays européens et le Japon vieillissent beaucoup plus rapidement.

Toutes choses étant égales par ailleurs, les personnes âgées consomment des quantités de médicaments beaucoup plus importantes que

les autres groupes d’âge. Le guide de référence médicale Merck Manual estime que 90 % des aînés prennent régulièrement au moins un médicament sur ordonnance. Une étude menée par les Centres pour le contrôle et la prévention des maladies (les CDC, aux États-Unis) en 2019 a révélé que 30,9 % de tous les adultes canadiens âgés de 60 à 79 ans prenaient cinq médicaments ou plus sur ordonnance pour diverses affections.

Aux États-Unis, ce pourcentage était encore plus élevé : 34,5 %. Comme la population continue de vieillir, la demande de traitement pour diverses maladies liées au vieillissement deviendra plus importante. De plus, comme les personnes vivent plus longtemps, des affections comme la mala­ die d’Alzheimer ou la démence se répandent

ISTOCK PAR NICOLAS MCCOMBER

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ISTOCK PAR GORODENKOFF

Place Innovation, 2351, boulevard Alfred-Nobel

rue Alexander Fleming

2311 boulevard Alfred-Nobel

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Le fort bassin de talents montréalais devrait stimuler la croissance dans le secteur des sciences de la vie à Montréal, et avec cela, une demande croissante pour l’immobilier lié à ce secteur. La ville est un pôle de premier plan dans le domaine des sciences de la vie en Amérique du Nord, et les données du ministère de l’Économie et de l’Innovation indiquent que près de 37 000 personnes travailleront dans ce secteur au Québec en 2020, dont la grande majorité à Montréal.

À LOUER ESPACES DE BUREAUX

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L’IMMOBILIER : UN ACTEUR IMPORTANT POUR LES SCIENCES DE LA VIE Heureusement, les innovations dans les sciences de la vie s’accélèrent, comme les progrès des techniques d’édition du génome ou des thérapies cellulaires. D’autres entreprises tirent parti de l’intelligence artificielle pour améliorer la façon dont les produits pharmaceutiques sont développés. Toutes ces entreprises ont besoin d’un espace spécialisé pour mener leurs activités de recherche et développement et créer leurs traitements médicaux. Les biens immobiliers destinés aux entreprises des sciences de la vie comprennent souvent des espaces de laboratoire ou des installations d’entreposage spécialisées. D’autres besoins spécifiques pourraient nécessiter des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation spécialisés, étant donné les produits chimiques qui sont parfois utilisés dans ces installations.

L’inexorable vieillissement de la population canadienne et mondiale aura une incidence majeure sur l’ensemble du secteur des sciences de la vie. Par ricochet, l’immobilier devrait en profiter de façon importante, pour accueillir la main-d’œuvre nécessaire aux avancées scientifiques et technologiques. La grande région de Montréal se trouve déjà en bonne position !

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de plus en plus. Le traitement de ces maux devient un impératif si nous espérons vivre non seulement plus longtemps, mais aussi en meilleure santé.

Déjà, la Cité de la Biotech de Laval a annoncé son inten­ tion d’agrandir son complexe de 120 000 m2 dans le cadre de son plan de développement de phase II. Entretemps, la fiducie de placement immobilier américaine Alexandria Real Estate Equities a étendu son empreinte dans la métropole, à la fois dans la Cité de la Biotech et dans l’Ouest-de-l’Île, une région bien connue pour son pôle pharmaceutique.

boulevard Alfred-Nobel

Technoparc Montréal

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Station située à l’intersection de Alfred-Nobel et Alexander Fleming au coin de la Place Innovation

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

GENEVIÈVE PARENT-HOULE REJOINT COLLIERS INTERNATIONAL

LE 500 SAINT-JACQUES FINALISTE DU DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER

Colliers est très heureuse d’accueillir Geneviève Parent-Houle dans son équipe.

Avec une expérience de sept ans en location du côté du Bailleur, Geneviève a remporté des succès tout en travaillant en collabora­tion et en engageant un large éventail de par­te­naires commerciaux pour conclure des transactions qui ont permis aux propriétaires et aux entreprises / détaillants d'atteindre leurs objectifs.

Le 500 Saint-Jacques, immeuble sous gestion du Groupe Alfid Services immobiliers, fait partie des finalistes pour le « Prix atteinte de la cible GES » du Défi énergie en immobilier. Tous les participants de cette catégorie avaient comme cible de réduire les émissions de GES de leurs bâtiments de minimum 10 % sous le niveau auquel ils étaient au moment de leur inscription. Les lauréats seront récompensés selon le pourcentage de réduction atteint. Que le meilleur gagne !

UN 35E ANNIVERSAIRE POUR LE GROUPE GESFOR Le 14 juillet prochain, le Groupe Gesfor franchira une étape très importante et significative, soit son 35e anniversaire d’entreprise !

Dans ces domaines d’expertise, rares sont les firmes qui peuvent se vanter d’une telle longévité. Le Groupe Gesfor tient à remercier tous ses clients pour cette confiance renouvelée depuis ces 35 dernières années !

LANCEMENT D’UN PROJET IMMOBILIER LOCATIF SUR WELLINGTON SUD AU CENTRE-VILLE DE SHERBROOKE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’associe à un nouveau partenaire, les Immeubles Must Urbain, pour le projet résidentiel locatif Le Wellington, situé au cœur du centre-ville de Sherbrooke, contribuant ainsi à la revitalisation et à la densification du quartier. Le projet, situé au 81-83 Wellington Sud, propose 68 unités locatives et un espace commercial de 2 300 pieds carrés au rez-de-chaussée. Les travaux de construction sont déjà en cours et la livraison de l’immeuble est prévue au printemps 2023.

LA CONSTRUCTION DU PROJET IMMOBILIER LE ROSAIRE EST AMORCÉE Residia Développement immobilier a le plaisir d’annoncer le début de la construction de son projet Le Rosaire qui se terminera à l’été 2023.

Situé dans l’effervescent quartier Villeray, à Montréal, ce projet unique de trois étages propose aux acheteurs 31 unités de maisons en rangée et de condos de 1 à 3 chambres bénéficiant d’une cour inté­rieure verdoyante, ce qui constitue une rareté dans la métropole.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE RÉDUIRA DE 55% L’EMPREINTE CARBONE DE SES ACTIFS MONTRÉALAIS D’ICI 2030 Le leader de l’immobilier entend ainsi créer un effet d’entraînement dans l’industrie et auprès de ses partenaires pour accélérer la transition climatique. En marge de sa participation au Sommet climat Montréal tenu le 3 mai, Ivanhoé Cambridge s’engage à réduire l’intensité carbone de ses actifs montréalais de 55 % d’ici 2030 par rapport à 2017. Cet engagement qui équivaut actuellement à une réduction d’environ 8 000 tonnes d'équivalent CO2 permettra au portefeuille de Montréal de l’entreprise de suivre une trajectoire alignée avec un scénario 1,5 degré Celsius, en adéquation avec l’objectif de l’Accord de Paris.

LE DENNIS : UNE NOUVELLE ENTENTE DE FINANCEMENT POUR FIERA IMMOBILIER L’équipe de financement immobilier de Fiera Immobilier a conclu une entente de financement avec Investissements MRB inc. pour la construction du projet Le Dennis.

Ce projet de condos locatifs avec formule tout inclus comprendra 45 unités réparties sur trois étages et une aire de stationne­ment souterraine. Situé à Longueuil, le projet est facilement accessible grâce à son accès rapide au pont Jacques-Cartier et au métro.

Linda Plante, du Fonds immobilier de solidarité FTQ, nommée présidente du C.A. de BOMA Québec.

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ salue la nomination de Linda Plante à la présidence du conseil d’administration de BOMA Québec.

Linda Plante s’est jointe au Fonds immobilier en 2017 et elle occupe le poste de directrice principale à la gestion immobilière depuis 2019.

L’immeuble de bureaux de catégorie A abritant le siège social du Fonds de solidarité FTQ, l’édifice Louis-Laberge à Montréal, fait partie des immeubles sous la gestion de son équipe. L’édifice a obtenu la certification BOMA BEST Platine en 2019, puis la certification LEED v.4 O+M niveau platine en 2020. C’est le premier immeuble au Québec à obtenir cette double certification platine et le deuxième au Canada. fondsftq.com/immobilier AvisNominationImmoMai_GestionImmo_v3.indd 1

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LE FORUM IMMOBILIER COMMERCIAL DE L’APCIQ DANS UN FORMAT 100 % VIRTUEL L’édition 2021 du Forum immobilier commercial fut un franc succès ! L’APCIQ est heureuse d’annoncer l’édition 2022 qui aura lieu le 1er novembre dans un format 100 % virtuel animé par René Vézina. En entrevue lors de cette prochaine édition : Mike Jager de Rosefellow.

Préinscrivez-vous à apciq.ca/conferences-apciq.

ÉLÉVATION DE LA PASSERELLE MAESTRIA En avril dernier avait lieu l’élévation de la plus haute passerelle résidentielle suspendue au Québec, un coup de maître du Groupe Devimco qui entre maintenant dans l’histoire de l’architecture montréalaise. Située aux 26e et 27e étages pour relier ses deux tours, la passerelle intérieure et extérieure permettra aux résidents de contempler les plus beaux spectacles de la place des Festivals. Le projet MAESTRIA comptera 1 042 condominiums ainsi que 700 appartements locatifs. L’occupation est prévue en 2023.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?

Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca.

Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE

DES CASIERS INTELLIGENTS AU BUREAU :

UNE NOUVELLE TENDANCE ?

Marie-Josée Fortier

L’adoption de nouvelles technologies est toujours une bonne idée pour les entreprises qui souhaitent demeurer compétitives, gagner en efficacité et, souvent, fournir un meilleur service à leurs employés. Un système de casiers intelligents s’avère un outil idéal pour plusieurs raisons.

Experte invitée

Les systèmes de casiers à colis intelligents ont déjà été adoptés par des gestionnaires de propriété qui désiraient offrir à leurs résidents un service pratique et sécuritaire. À n’importe quelle heure de la journée, les résidents qui utilisent ce type de casiers peuvent accéder à leurs colis en toute simplicité.

D'autre part, de nombreuses entreprises cherchent différentes façons d’améliorer l'environnement de travail de leurs employés, car ceux-ci ont désormais le choix de travailler à distance. Grâce aux systèmes de casiers intelligents, ils peuvent recevoir et aller chercher leurs colis à leur convenance.

Au fil des années, Marie-Josée Fortier a su se démarquer par son ambition d’évoluer et de constamment se dépasser. Rigoureuse et passionnée, elle sait être à l’écoute de ses clients et collègues.

Membre de CREW M, elle cherche à s’investir pour continuer à bâtir son réseau d’affaires tout en misant sur son développement professionnel et les occasions de réseautage.

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Ce transfert sans contact garantit le respect de la confidentialité de chaque article. Il s’agit également d’un excellent moyen d’améliorer l’hygiène et la sécurité des travailleurs, car le courrier et les colis sont traités de manière plus efficace, moins de personnes étant en contact les unes avec les autres pour faciliter l’échange de marchandises. Les casiers intelligents peuvent en outre être utilisés dans les entre­­prises où les employés empruntent régulière­ ment des équipements ou partagent des outils, des ordinateurs et d’autres articles. Il s’agit d’une solution pratique pour toutes les parties concernées.

OÙ INSTALLER LES CASIERS INTELLIGENTS ?

Pendant des décennies, des normes et des régle­mentations strictes ont encadré la livraison du courrier dans les immeubles au Canada.

Traditionnellement, Postes Canada était la seule entité qui avait un accès direct aux immeubles résidentiels au moyen de sa clé exclusive pour la salle de courrier. Cependant, une augmentation considérable des volumes de colis, combinée à une abondance de nou­veaux transporteurs, impose une évolution de ces méthodes.

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CASIERS INTELLIGENTS AU 1140, RUE WELLINGTON OUEST, MONTRÉAL

Alors, quelles sont les meilleures pratiques à mettre en place en ce qui concerne l’accès des transporteurs aux casiers intelligents dans les immeubles au Canada ? Une solution possible consiste à installer des casiers intelligents dans le vestibule du bâtiment, soit entre les portes extérieures déverrouillées et les portes intérieures verrouillées à l’entrée de l’immeuble.

Ce type d’installation offre un espace idéal et procure un accès facile aux locataires et aux transporteurs.

Certains gestionnaires de bâtiments réaména­ gent des pièces non utilisées pour en faire des salles de casiers intelligents. Cela est commode pour les transporteurs, car ces pièces ont généralement déjà une porte extérieure près du hall et peuvent également être accessibles depuis l’intérieur du bâtiment par les employés.

Dans d’autres bâtiments, on préfère étendre le vestibule actuel dans le hall ou à l’extérieur pour accueillir uniquement les casiers eux-mêmes qui ne nécessitent qu’une alcôve de 60 cm de profondeur.

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