Immobilier commercial - volume 14 numéro 5

AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

VOLUME 14 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

RENCONTRE AVEC

WAYNE HEUFF

Vice-président exécutif et directeur général chez Claridge Immobilier

ALLIANCE MONTRÉAL – TORONTO POUR LA RENAISSANCE D’UN CHÂTEAU ACHAT DU 1000 DE LA GAUCHETIÈRE DANS LES COULISSES DE LA TRANSACTION DES BUREAUX 2030 CHEZ EMD BÂTIMO RÔLE D’ÉVALUATION MUNICIPALE EN TEMPS DE PANDÉMIE

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Nathalie Savaria, Nathalie Vallerand et René Vézina

INNOVATIONS, ACQUISITIONS, ENTREVUES ET BEAUCOUP PLUS !

COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Sonia Gagnon, Paul Lewis, Camilia Minville, Alain Roy, Alexandra St-Georges, Mitch Strohminger et Bruno Turcotte TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie

Faire revenir au bureau les meilleurs employés disponibles sur le marché du travail, même en combinant présentiel et télétravail, n’est pas nécessairement chose acquise pour tous.

C’est pourquoi plusieurs employeurs du secteur de l’immobilier commercial dévelop­pent actuellement différents projets d’aménagement de bureaux attrayants pour leurs occupants. Nous avons eu l’occasion d’en parler à quelques reprises cette année, et cela ne fait que commencer. La nécessité étant la mère de l’invention, il faut s’attendre à une forte créativité en la matière.

Déjà, Francis Charron et son associé Marc Dubuc, propriétaires d’EMD-Batimo, inauguraient récemment leur nouveau siège social à Boisbriand. « Des bureaux 2030, disponibles immédiatement pour nos employés », aime répéter Francis Charron, visiblement très fier, avec raison, de cet immeuble de bureaux au concept vraiment très innovateur à bien des égards. Vous aurez l’occasion de le découvrir dans ce numéro, dans un texte signé Johanne Landry.

Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Laëtitia Boudaud et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Claire Boisvert Conseillère en publicité Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice générale COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA

De son côté, Nathalie Savaria a rencontré pour vous un vétéran de l’immobilier commercial, Wayne Heuff, à la une de ce numéro. S’il n’est pas une star de l’industrie comme ses illustres patrons qu’elle a interviewés précédemment (Stephen Bronfman, Immobilier commercial, vol. 6, no 1, et Pierre Boivin, Immobilier commercial, vol. 5, no 2), il demeure assurément un joueur incontournable de l’industrie, à titre de vice-président exécutif et directeur général chez Claridge Immobilier.

ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528

Nous savons tous que les groupes Mach et Petra ont fait l’acquisition, il y a quelques mois, du 1000 De La Gauchetière. Toutefois, Nathalie Vallerand s’est entretenue avec Vincent Chiara afin de vous en apprendre davantage sur la petite histoire de cette transaction. Pour sa part, René Vézina a discuté avec Michael Emory, le pdg d’Allied Properties, et Anthony O’Brien, du Groupe Jesta, au sujet de la transaction récente de 250 M$ impliquant les deux sociétés, en lien avec le projet Place Gare Viger.

Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

ADRESSE DE RETOUR 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

En terminant, nous vous présentons un courtier immobilier important à Québec, François Bender, qui y représente les utilisateurs d’espaces.

Tout cela et bien plus encore dans ce numéro, avec la contribution de nos collaborateurs experts invités et la série d’articles soulignant le 25e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM, qui traite cette fois de la transformation durable de l’immobilier. Nul doute que ce contenu riche et varié saura vous intéresser.

Bonne lecture !

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

SOMMAIRE : : VOLUME 14 | NUMÉRO 5

4 MOT DE L’ÉDITEUR Innovations, acquisitions, entrevues et beaucoup plus !

7 ENTREVUE – WAYNE HEUFF Le fruit de l’expérience EN

12 INTERVIEW – WAYNE HEUFF The fruit of experience

CHRONIQUES 18 DROIT IMMOBILIER À qui revient le fardeau de payer des infrastructures ?

30 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR La lente remontée du secteur hôtelier de la métropole

36 MOT DE L’IDU Pandémie et climat Le monde change

20 EN

ENTREVUE La renaissance d’un château par une alliance entre Montréal et Toronto

26 INTERVIEW Castle reborn thanks to Montréal / Toronto Alliance

42 COURTAGE IMMOBILIER 360° François Bender, courtier immobilier à Québec Représenter les utilisateurs d’espaces 53

SÉRIE ANNIVERSAIRE – PRÉLUDE Penser l’immobilier autrement : le mouvement irréversible vers la transformation durable de l’immobilier

54 SÉRIE ANNIVERSAIRE Intégrer la gouvernance climatique dans la gestion des actifs immobiliers 60 VISITE D’IMMEUBLE EMD-Batimo inaugure son nouveau siège social 64 ENTREVUE Acquisition du 1000 De La Gauchetière Dans les coulisses de la transaction 76 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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ANALYSES IMMOBILIÈRES La venue de l’International Sustainability Standards Board pourrait être une aubaine pour Montréal et son secteur des bureaux

48 QUÉBEC Déposer un rôle municipal en temps de pandémie : un défi de taille !

70 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE Le locateur de mon bail commercial peut-il m’imposer un changement de local quand bon lui semble ?

72 LIEUX COMMUNS Champ-de-Mars

74 NOUVELLE CONSO L’achat local sera-t-il plus qu’une tendance ?

78 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

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REPORTAGE PROMOTIONNEL

Roy. fait l’acquisition d’Air Innovation

WAYNE HEUFF

LE FRUIT DE L’EXPÉRIENCE PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Il a connu les hauts et les bas du marché de l’immobilier, a travaillé au sein d’entreprises tant privées que publiques, mais également à son compte. Depuis 2016, Wayne Heuff occupe le poste de vice-président exécutif et directeur général chez Claridge Immobilier.

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omme tant d’autres dans le domaine, rien ne prédestinait Wayne Heuff à faire carrière en immobilier.

LES DÉBUTS À sa sortie de l’Université Concordia, ce titulaire d’un baccalauréat en commerce, option finance, travaille d’abord comme représentant commercial dans le secteur des technologies de la téléphonie. Après quelques années, sur les conseils d’un ami, il communique avec Jonathan Wener, fondateur de Canderel. Le courant passe entre les deux hommes. Wayne Heuff est embauché par l’entreprise en 1984 ; il y apprend toutes les ficelles du métier. « À l’époque, c’était

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

WAYNE HEUFF Vice-président exécutif et directeur général Claridge Immobilier

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ENTREVUE

une petite compagnie. Nous étions une vingtaine de personnes dans le bureau. J’avais de nombreuses inter­ actions avec Jonathan. Donc, j’ai appris beaucoup de lui », se remémore-t-il.

UN COUP D’ACCÉLÉRATEUR En 1989, il se joint à Trizec. Au sein de cette grande société immobilière, il occupe d’abord le poste de viceprésident du développement pour l’est du Canada, puis celui de vice-président principal pour l’est de l’Amérique du Nord, assurant à ce titre la responsabilité de toutes les opérations immobilières dans l’est du Canada et aux États-Unis. Or, après une hausse vertigineuse, le marché de l’immobilier traverse une crise majeure au début des années 1990. Dans la tourmente, Trizec dépose une demande de protection en vertu de la Loi sur les arran­ gements avec les créanciers des compagnies. À la suite de l’acquisition subséquente de la société en 1995 par Peter Monk, Wayne Heuff quitte l’entreprise.

UN VIRAGE OPPORTUN Après ces deux expériences professionnelles qu’il qualifie « de très différentes, mais complémentaires », disposant à la fois « du mindset d’un grand investisseur et de celui d’un entrepreneur », il choisit de s’établir à son compte, conseillant d’abord un ami entrepreneur, qui fait un peu d’immobilier et qui lui demande un coup de main. Toutefois, c’est lorsqu’il remporte un appel d’offres concernant le portefeuille immobilier de la société mutuelle d’assurance vie Les Coopérants, emportée par une faillite retentissante, qu’il lance Heuff et Associés, conseillers en immobilier. Se concentrant surtout au départ sur les redressements, son cabinetconseil diversifie peu à peu son offre de services dans les domaines de la gestion des actifs, de la vérification diligente et de la gestion des projets de développement.

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« Le but de la plateforme immobilière est d’obtenir un rendement approprié pour les risques implicites dans chaque investissement (ou projet) et d’encourager les promoteurs québécois qui ont l’expertise et qui sont capables d’exécuter le projet. » – Wayne Heuff

« J’ai rencontré Pierre Boivin. Eh non ! raconte Wayne Heuff, on ne se connaissait pas du tout. J’étais cependant familier avec Claridge. Des amis avaient déjà travaillé ici, dans un secteur autre que l’immobilier. Je connaissais, bien entendu, l’histoire de la famille Bronfman, et Pierre Boivin était reconnu pour son historique avec le Canadien de Montréal. » En mai 2016, l’homme est nommé viceprésident exécutif et directeur général chez Claridge Immobilier.

L’ARRIVÉE CHEZ CLARIDGE Après deux décennies à son compte – à l’exception d’un bref passage chez Cadim en 2008-2009 –, Wayne Heuff est pressenti par Claridge.

ENCOURAGER LES PROMOTEURS QUÉBÉCOIS Selon le site Internet de Claridge, à la fin de 2020, plus de 200 M$ en capitaux propres ont été déployés dans 19 projets de développement distincts dans la grande région de Montréal et à Québec. Au début de l’année 2021, un troisième véhicule d’investissement de 130 M$ a été créé avec Ivanhoé Cambridge et un autre investisseur, précise M. Heuff.

La société d’investissement privée appartenant à la famille de Stephen Bronfman, qui a connu du succès avec l’immobilier, entre autres grâce à des projets tels que Le Séville à Montréal – associant son expertise en gestion de capital et d’investissement avec celle de promoteurs québécois –, est désireuse de passer à un niveau supérieur, suivant la même stratégie d’investissement. À l’initiative de Pierre Boivin, président et chef de la direction, la société a créé un partenariat d’investissement avec Ivanhoé Cambridge orienté vers le marché québécois.

Elle cherche maintenant une personne hautement qualifiée pour diriger sa plateforme immobilière et gérer le partenariat.

Le but de la plateforme immobilière « est d’obtenir un rendement approprié pour les risques implicites dans chaque investissement (ou projet) et d’encourager les promoteurs québécois qui ont l’expertise et qui sont capables d’exécuter le projet », résume le dirigeant. Cer­ tains promoteurs sont déjà bien établis, comme Canderel, avec qui Claridge a réalisé un projet de reconversion d’un bâtiment industriel en immeuble de bureaux lofts à Montréal, alors que d’autres, implantés plus récemment, ont vraiment besoin d’un coup de main. « Évidemment, il y a des risques plus importants quand on s’associe à de jeunes promoteurs qui ont vraiment très peu de capital », concède-t-il.

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1111 Atwater

L’objectif d’investissement de Claridge oscille entre 5 et 20 M$ par transaction. L’argent est versé sous forme de capitaux propres, ce qui fait de la société un partenaire solidaire avec le promoteur. Claridge n’est ni un prêteur ni un fournisseur de financement mezzanine, mais un parte­ naire financier. Lorsque le projet est terminé, Claridge et son partenaire / promoteur retirent leur capital. Bref, il ne s’agit aucunement d’un véhicule de détention.

Quant au rendement recherché, « on vise au moins 20 %, parce qu’il y a pas mal plus de risques dans des projets de développement que dans l’achat d’un immeuble existant », souligne Wayne Heuff.

En principe, Claridge peut investir dans tout type de projet immobilier – résidentiel, bureau, centre commercial, industriel, résidence pour aînés (RPA), etc. Dans la réalité, la société suit les tendances fortes du marché et privilégie les projets résidentiels – copropriétés et appartements locatifs, maisons de ville, maisons unifamiliales, RPA –, ainsi que des projets de reconversion d’immeubles de bureaux et de bâtiments industriels. Parmi les projets en cours au centre-ville de Montréal, mentionnons le 1111 Atwater, un complexe multirésidentiel haut de gamme, réalisé en partenariat avec le Groupe EMDBatimo. Claridge s’est également associé avec Omnia pour entreprendre le projet Enticy. Un projet de condos sur le canal Lachine, à Griffintown, est en voie d’obtenir les autorisations municipales. En banlieue sud, le Lum Pur Fleuve et le Gardenville du promoteur Pur Immobilia sont terminés. En banlieue nord, Claridge a effectué un premier investissement avec le Groupe Maurice pour un projet de RPA à Mascouche. À Québec, la société investit dans MU,

Enticy IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

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ENTREVUE

un projet de condos locatifs multigénérationnels avec le promoteur Immostar.

HORS QUÉBEC En dehors de son partenariat avec Ivanhoé Cambridge, Claridge procède aussi, mais dans une moindre mesure, à des investissements immobiliers sur une base sélective, à Ottawa et à Toronto, toujours selon la même stratégie.

Avec Regional Group, une entreprise immobilière de la région de la capitale nationale, Claridge a investi dans un projet de maisons de ville et unifamiliales d’environ 360 portes à Orléans. « On regarde un autre projet avec eux, cette fois à Kanata », évoque le dirigeant. À Toronto, la société a investi dans deux projets immobiliers résiden­ tiels ainsi que dans un projet immobilier industriel.

LES EFFETS DE LA CRISE SANITAIRE Malgré la pandémie, Wayne Heuff observe que le marché résidentiel est demeuré fort à Montréal, hormis « une certaine tranquillité pour le centre-ville ». Dans les banlieues, la demande a explosé. « Nous avions un projet de maisons de ville à Vaudreuil et l’on ne pouvait pas les construire assez vite », déclare-t-il en riant.

En fait, précise-t-il, « il n’y a eu aucun stress important dans le marché. On a vu un ralentissement dans la vente de condos et dans la location des appartements au centreville de Montréal. Mais ça revient tranquillement. Pour les projets qui sont lancés aujourd’hui, les ventes vont bien. » Quelques chiffres fournis par Wayne Heuff en

sont la preuve : « Au centre-ville, le prix des terrains est facilement rendu à 200 $ le pied carré constructible.

Quand j’ai commencé chez Claridge, c’était peut-être 75 $. En cinq ans, le prix a presque triplé. Et les prix de vente ont presque doublé au centre-ville. Il y a cinq ans, on pouvait acheter un condo entre 500 $ et 600 $ le pied carré. Aujourd’hui, certains projets annoncés affichent des prix de vente qui varient de 1 100 $ à 1 300 $ le pied carré. » REGARD SUR LE FUTUR Wayne Heuff entrevoit l’avenir du marché de l’immobilier avec optimisme dans les prochaines années : « L’immo­bilier suit les tendances macroéconomiques. Quand l’économie va bien, l’immobilier va bien. Quand l’économie va mal, l’immobilier va mal. Je ne vois rien à l’horizon qui pourrait nous amener vers une récession, à moins que cette pandémie, qu’on pense presque terminée, ne prenne un virage néfaste. » Selon lui, les perspectives de développement pour le Québec et, surtout, pour la grande région de Montréal demeurent favorables. « Avec les universités, l’intelligence artificielle, les compagnies pharmaceutiques, l’aéro­ nautique, Montréal a plusieurs atouts. Les villes de Québec et de Gatineau sont également très prometteuses. Bien sûr, comme toutes les autres grandes villes dans le monde, on va subir un coup avec la pandémie, mais je pense qu’à long terme, Montréal est très bien placée pour être un pôle économique très puissant. La question qui se pose souvent est celle de la capacité des gens à payer. Est-ce qu’on a atteint cette limite ou l’on en est près ? Je n’ai pas de boule de cristal », constate-t-il.

PARTAGER SES CONNAISSANCES Cet investisseur avisé partage occasionnellement son expertise et son savoir auprès des professionnels inscrits au nouveau certificat en gestion immobilière offert conjointement par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le Centre des dirigeants John-Molson de l’Université Concordia et le Jonathan Wener Centre for Real Estate.

Au fil des ans, l’intérêt passionné de Wayne Heuff pour son travail ne s’est jamais démenti : « Chaque projet, chaque promoteur est différent et apporte d’autres défis, d’autres enjeux. Il n’y a pas de routine dans l’investissement immo­ bilier. D’ailleurs, qui aurait pu prédire une pandémie et toutes ses conséquences sur les coûts et les délais de construction ? Aucun promoteur n’avait ça dans son plan d’affaires pour ses divers projets. » Il conclut sur ces mots : « J’ai appris plus dans les périodes difficiles, quand il y avait beaucoup de stress dans l’économie, que dans les années de grands essors macroéconomiques. »

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INTERVIEW

WAYNE HEUFF

THE FRUIT OF EXPERIENCE

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BY NATHALIE SAVARIA, JOURNALIST

He has experienced the ups and downs of the real estate market and has worked for both private and public companies, in addition to establishing his own firm. In 2016 Wayne Heuff was appointed executive vice-president and managing director of Claridge Real Estate.

Like so many others in the field, there were no early indications that Wayne Heuff was predestined for a career in real estate.

IN THE BEGINNING After graduating with a Bachelor of Commerce degree (major in finance) from Concordia University, he began his career as a telephone technology sales rep. Following up on a friend’s suggestion, he contacted Jonathan Wener, the founder of Canderel, and the two men got on well.

Wayne Heuff was hired by the firm in 1984 and soon learned the ins and outs of the trade. "Back then it was a small company; there were about 20 of us in the office.

I had a lot of interaction with Jonathan, so I learned a lot from him," he recalled.

RAPID RISE In 1989 he joined Trizec, a major real estate firm, where he was vice-president of development for eastern Canada and, later on, senior vice-president for eastern North America. He was responsible for all real estate operations in eastern Canada and the eastern U.S. After a dizzying rise, the real estate market went through a major crisis in the early 1990s. In the turmoil, Trizec filed for protection under the Companies’ Creditors Arrangement Act. When the firm was then purchased in 1995 by Peter Monk, Wayne Heuff left the company.

TIMELY SHIFT After two "very different but complementary" professional experiences and adopting "the mindset of a major investor and entrepreneur", he decided to set up his own business.

He started by advising an entrepreneur friend who needed help with his real estate ventures. After making a successful bid in a call for tenders for a real estate portfolio held by a mutual life insurance company (Les Coopérants) that had experienced a crushing bankruptcy, he founded Heuff and Associates Equity Investments. Initially focusing on turnarounds, his consulting firm gradually diversified

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JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

WAYNE HEUFF Vice-president and managing director Claridge Real Estate

its offer of services to include asset management, due diligence and management of development projects.

AND ON TO CLARIDGE After two decades running his own business – except for a brief sojourn at Cadim in 2008-2009 – Wayne Heuff reached out to Claridge.

The private investment firm belonging to the Stephen Bronfman family had been successful in real estate, notably with projects such as Le Séville in Montréal, combining its capital and investment management expertise with that of Québec developers. It wanted to

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move to a higher level, adhering to the same investment strategy. At the initiative of Pierre Boivin, president and CEO, the company created an investment partnership with Ivanhoe Cambridge, aimed at the Québec market.

They were looking for a highly qualified person to oversee their real estate platform and manage the partnership.

"I met with Pierre Boivin," said Wayne Heuff. "Although I didn’t know him, I was familiar with Claridge. Friends of mine had worked there, in a non-real estate capacity. And of course, I knew the history of the Bronfman family, and also that Pierre Boivin had for a time been president and CEO of the Montréal Canadiens." In May 2016 Mr. Heuff was appointed executive vice-president and managing director of Claridge Real Estate.

ENCOURAGING QUÉBEC DEVELOPERS According to the Claridge website, by the end of 2020 more than $200M in equity capital had been invested in 19 separate development projects in the Montréal and Québec City metropolitan areas. In early 2021 a third investment vehicle of $130 was created with Ivanhoe Cambridge and another investor.

The goal of the real estate platform is "to obtain an appropriate return for the risks implicit in each investment (or project) and to encourage Québec promoters with the requisite expertise and ability to successfully complete the projects," he said. Some developers like Canderel were already well established, and Claridge is currently working with that firm to convert an industrial building in Montréal into lofts and offices. Other less experienced promoters are in need of a helping hand. "Obviously, there are greater risks when you partner with young developers who really have very little capital," he noted.

Claridge’s investment target is between $5 and $20 million per transaction. The money is provided in the form of equity, making the company an equal partner with the developer. Claridge is neither a lender nor a provider of mezzanine financing (quasi-equity), but a financial partner.

Once the project is completed, Claridge and its develop­ ment partner withdraw their capital. In short, it is not a holding vehicle. As for the desired return, "We aim for at least 20%, because there is quite a bit more risk involved with development projects than in purchasing an existing building," added Mr. Heuff.

In principle, Claridge can invest in all sorts of real estate projects – residential, office and industrial buildings, shopping centres, senior residences, etc. The firm, however,

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INTERVIEW

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follows leading market trends and focuses on residential projects – condos and rental apartments, town houses, single family homes and senior residences – as well as projects that involve revamping industrial and office buildings. Among projects underway in downtown Montréal is the 1111 Atwater, a high end multi-residential complex carried out in partnership with the EMD Batimo Group. Claridge has also joined forces with Omnia on the Enticy project, building condos along the Lachine Canal in the Griffintown neighbourhood, and is in the process of obtaining municipal approval. The South Shore projects Lum Pur Fleuve and Gardenville, in a partnership with Pur Immobilia, have been successfully completed. North of the city, Claridge has made an initial investment with the Groupe Maurice in a residence for seniors in Mascouche. In Québec City the firm has invested with Immostar in the MU rental condos, a multi-generational project.

OUTSIDE QUÉBEC In addition to its partnership with Ivanhoe Cambridge, Claridge is also investing (but to a lesser degree) on a selective basis in Ottawa and Toronto, pursuing the same strat­egy. With Regional Group, an Ottawa firm, Claridge has invested in a 360-unit resi­ dential housing project in Orléans. "We’re thinking of doing another project with them in Kanata," said Mr. Heuff. In Toronto it has invested in two residential projects as well as an industrial real estate project.

EFFECTS OF THE PANDEMIC Despite the pandemic, Wayne Heuff notes that the residential market is still strong in Montréal, although it is "rather quiet in the downtown area". But in the suburbs, demand has exploded. He laughed when he added that "We had a townhouse project in Vaudreuil, and we couldn’t build them fast enough !"

In fact, he said, "There has been no signifi­c­­ant stress in the market. We saw a slow­down in sales of condos and rental apart­ments in downtown Montréal, but things are slowly coming back. For the projects currently underway, sales are going well."

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He provided some figures as proof. "In the downtown area, the property price per buildable square foot is $200. When I began at Claridge it was $75, so the price has almost tripled in five years and the sales price has almost doubled. Five years ago you could buy a condo for between $500 and $600 per square foot. Today some projects are selling for $1100 to $1300 per square foot."

LOOKING AHEAD Wayne Heuff is optimistic about the future of the real estate market. "Real estate follows macroeconomic trends. When the economy is doing well, real estate does well.

When the economy is bad, real estate is bad. I don’t see anything on the horizon that could lead us into a recession, unless this pandemic, which we think is almost over, takes a turn for the worse."

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INTERVIEW

" With its universities, artificial intelligence companies, pharmaceutical firms and its aeronautics sector, Montréal has several assets. "

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– Wayne Heuff

He believes that the future development outlook for Québec and especially for the Greater Montréal area remains favourable. "With its universities, artificial intelligence companies, pharmaceutical firms and its aeronautics sector, Montréal has several assets. The cities of Québec and Gatineau also look quite promising. Like all other big cities around the world, the pandemic hit the city hard, but I think that over the long term Montréal is well positioned to become a powerful economic hub. The question that often arises is the ability of people to pay. Have we reached that limit or are we close to it ? I don’t have a crystal ball."

SHARING KNOW-HOW This informed investor occasionally shares his knowledge and expertise with professionals studying for the new Real Estate Management Certification program offered jointly by the Urban Development Institute of Québec (IDU), the John Molson Executive Centre at Concordia University and the Jonathan Wener Centre for Real Estate.

Over the years, Wayne Heuff’s passionate interest in real estate management has never waned. "With every new project I’m working with a different developer, and each project has its own challenges and issues. In real estate investment there is no routine. For example, who could have predicted a pandemic and all the costs, consequences and construction delays it entailed ? A pandemic was never in any developer’s business plans for his various projects. I learned more in the tough times when there was a lot of stress in the economy, than in the years of great macroeconomic booms."

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En 2014, Groupe Ménard et Allard inc. (« Groupe ») soumet une offre à Écodev inc. (« Écodev ») en vue d’acheter une partie des terrains vacants que détient cette dernière aux fins d’un projet domiciliaire situé dans la municipalité de Notre-Damede-l’Île-Perrot (« Ville »). Groupe aurait ensuite cédé ses droits à Développements Banlieue-Ouest (« Promoteur »).

Avant cette offre, trois promesses avaient été présentées sans être acceptées. Chacune présupposait qu’une rue (la 22e Avenue) serait prolongée, qu’un poste de pompage serait érigé sur l’un des terrains vendus et que la conduite de refoulement serait dirigée vers la 22e Rue.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

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Le prolongement de la 22e Rue comportant des complexités, la nouvelle et dernière offre de Groupe, qui a été acceptée, présuppose, cette fois, que la 22e Avenue ne sera pas prolongée, mais y indique que cette offre est conditionnelle « à la signature d’un protocole d’entente avec la Ville de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot concernant la construction des infrastructures municipales avant la signature de l’acte de vente notarié pour l’ensemble du projet » et que Groupe « sera responsable de l’installation des infrastructures suivantes sur les terrains vendus : égout sanitaire et pluvial, fondation de rue, pavage, éclairage, bordure et service électrique (Hydro) aérien et en arrière-lot ».

Le Promoteur effectue des démarches, se dérou­lant jusqu’en septembre 2015, auprès de diverses autorités gouvernementales afin d’obtenir les permis requis et de conclure un protocole d’entente relatif aux travaux municipaux à réaliser. Un protocole intervient avec la Ville dans lequel le Promoteur s’engage à payer le coût de divers travaux d’infrastructures (qui ne comprennent pas la station de pompage). Il y est également mentionné qu’à la demande du Promoteur, la Ville procédera par règlement d’emprunt afin de couvrir les « coûts relatifs à la construction du poste de pompage » et que ces « coûts seront […] répartis selon un bassin de taxation établi au règlement d’emprunt et par la suite aux propriétaires de lots dans le

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secteur concerné et donc [le Promoteur] sera responsable d’aviser ses acheteurs qu’une taxe de secteur sera ajoutée à leurs taxes municipales pour payer le poste de pompage. » Ce n’est que par la suite que l’acte de vente est signé en faveur du Promoteur, mais il demeure silencieux sur la question des infrastructures ou de la station de pompage.

Conformément à ce qui est prévu dans le proto­ cole, la Ville procède par règlements d’emprunt pour financer la construction de la station de pompage qui mentionne le prélèvement annuel d’une taxe spéciale sur tous les immeubles imposables, ce qui inclut d’autres terrains appar­ tenant à Écodev en sus de ceux acquis par le Promoteur. Cette station de pompage se situe à l’extérieur des terrains vendus par Écodev. Écodev reçoit donc un avis de taxe spéciale de 154 829 $ relatif à la station de pompage, qu’elle paie.

Estimant que le Promoteur s’était engagé à payer l’entièreté des coûts des infrastructures, elle le somme de lui rembourser ce montant.

Le Promoteur refuse, car il considère que son obligation se limite aux infrastructures installées sur les terrains vendus.

Le juge de première instance avait donné raison à Écodev, car le Promoteur aurait manqué à son obligation d’agir de bonne foi en omettant d’informer Écodev, avant la signature de l’acte de vente, qu’un règlement d’emprunt serait adopté de sorte qu’elle aurait à contribuer financièrement au coût de construction de la station de pompage par des taxes spéciales.

La Cour d’appel1 ne retient pas l’analyse du juge de première instance. Elle indique qu’elle doit d’abord établir si les termes tant de l’offre d’achat que de l’acte de vente sont clairs ou ambigus.

S’ils sont clairs, il faut les appliquer, sans les interpréter. Elle considère que les termes sont clairs : la station de pompage ne fait pas partie de ses termes et ne se trouve pas dans la liste énumérée des travaux. De plus, elle n’est pas érigée sur un terrain appartenant au Promoteur.

Par ailleurs, rien dans la preuve ne démontre que l’intention des parties était clairement que le Promoteur assume la totalité des coûts des infrastructures. Les offres d’achat préala­ bles ne peuvent servir pour déterminer l’issue du litige, car elles n’ont jamais été conclues.

Quoique le Code civil du Québec impose une obli­ gation de renseignement, celle-ci ne s’applique que si une partie se trouve dans une position informationnelle privilégiée par rapport à son cocontractant, qui n’a pas lui-même la possi­bilité d’obtenir l’information en se renseignant.

La Cour considère qu’Écodev savait ou aurait dû savoir que le Promoteur négocierait un proto­cole d’entente quant à la construction des infrastructures municipales avec la Ville puisque la promesse d’achat était conditionnelle à la signature d’un tel proto­cole. Écodev avait su aussi, par des discussions avec la Ville, que celleci privilégiait le finance­ment de la station de pompage au moyen d’un règlement d’emprunt et que telle station de pompage serait située à l’extérieur des terrains vendus. Les règlements d’emprunts sont publics. Ce n’est qu’après leur adoption que l’acte de vente a été signé.

Le Promoteur n’avait donc pas d’obligation d’assumer les coûts de la station de pompage ni davantage d’obligation de renseignement envers Écodev. La Cour d’appel rejette donc la réclamation de cette dernière.

1. Développements Banlieue-Ouest inc. c. Écodev inc.

ISTOCK PAR VOVASHEVCHUK

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ENTREVUE

LA RENAISSANCE D’UN CHÂTEAU PAR UNE ALLIANCE ENTRE MONTRÉAL ET TORONTO PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE

Cette fois, c’est vrai : après plusieurs départs ratés, la gare Viger et ses environs immédiats vont enfin connaître une nouvelle vie avec l’émergence de la Place Gare Viger, autour de l’édifice emblématique du même nom dans le Vieux-Montréal.

M

ême s’il est loin d’être terminé, le chantier en pleine effervescence vient de se retrouver au cœur d’une transaction de 250 M$ qui met en scène deux colosses du développement urbain, l’un de Montréal, le Groupe Jesta, et l’autre de Toronto, Allied Properties.

Les grues s’activent derrière la gare, située sur la rue Saint-Antoine entre les rues Berri et Saint-Hubert, alors qu’on y construit une tour résidentielle de 321 unités et un hôtel de 177 chambres, qui portera la bannière Hyatt Centric, un concept résolument « urbain cool », qui mise sur des designers locaux. Il sera le premier du genre à ouvrir au Canada.

UNE ALLIANCE PROMETTEUSE Au départ, tout était l’œuvre de Jesta, mais la direction d’Allied l’a pressentie à la mi-juin en se montrant vivement intéressée par le projet, à tel

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point que l’affaire s’est conclue en deux mois et demi. Fin août, Allied apposait sa plaque à l’entrée principale de la gare. « Il est rare qu’une transaction de cette envergure se règle aussi rapidement, dit Anthony O’Brien, directeur général principal de Jesta. Ça montre la bonne volonté et le respect mutuel entre les deux parties » ajoute-t-il en signalant que ce pourrait bien être le prélude à d’autres accords du genre, le cas échéant.

Il faut dire que ce sont là deux entreprises de taille qui affichent une feuille de route garnie. Le nom O’Brien fait immédiatement référence à Devencore, pilier du développement urbain à Montréal, fondé par Philip O’Brien, le père d’Anthony ; associé de près à l’économie montréalaise, celui-ci a notamment été président de la Chambre de commerce de Montréal. Le Groupe Jesta, lui, appartient à la famille Aintabi qui poursuit la tradition avec des propriétés réparties tant au

GROUPE JESTA

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Canada qu’aux États-Unis et en Europe. Anthony O’Brien en dirige tout le volet développement.

De son côté, Allied est une imposante fiducie de placement immobilier, cotée à la Bourse de Toronto, qui détient déjà plusieurs actifs impor­tants à Montréal et ailleurs au Canada, comme à Toronto, Vancouver et Calgary. Elle est particu­ lièrement active à Montréal. « Par exemple, nous avons acheté en 2019 le Centre de commerce mondial dans le Vieux-Montréal, souligne Michael Emory, président et pdg d’Allied. De toutes les villes canadiennes, c’est ici que nos actifs sont les plus considérables en termes de superficie. » UN NOUVEAU QUARTIER EN DEVENIR Sans qu’on le sache trop, Allied a aussi largement contribué à la renaissance du quartier Mile End, en investissant dans d’anciens bâtiments, ensuite rénovés, pour accueillir la grappe grandissante

ANTHONY O’BRIEN, directeur général principal du Groupe Jesta, et MICHAEL EMORY, président et pdg d’Allied Properties

d’entreprises actives dans la nouvelle économie. « C’est notre fonds de commerce, dit Michael Emory.

Nous recherchons des édifices patrimoniaux et nous aidons à les remettre en valeur. Nous visons comme clients des entreprises de haut savoir. Leurs employés s’y sentent à leur aise. Ici, dans cette ancienne gare, nous sommes heureux d’avoir comme locataire la compagnie Lightspeed qui en occupe maintenant six étages. » Dans les faits, Allied a déboursé 78,2 M$ pour acquérir cet édifice aux allures de château. Pour la petite histoire, l’architecte qui en a dessiné les plans en 1898, Bruce Price, est aussi le concepteur du Château Frontenac. Allied en acquiert aussi les dépendances rénovées, qui accueilleront d’autres locataires. L’entreprise a également acheté de Jesta, pour 50 M$, le terrain situé juste à l’est de la rue Saint-Hubert, sur Saint-Antoine, qui sert pour l’instant de stationnement. De plus, Allied IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

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ENTREVUE

« Sans exagérer, nous pouvons dire que nous sommes au cœur d’un quartier en plein essor, presque une nouvelle ville dans la ville. » – Anthony O’Brien

ERNESTO LANZA DE DRONECIEL

s’est engagée à payer 121 M$ pour un bâtiment qui sera construit au cœur de la Place Gare Viger, « qui pourrait accueillir des entreprises dans le secteur des sciences de la vie », précise Michael Emory, en rappelant que c’est là le type de clientèle visée par sa firme.

comme immeuble de bureaux tout en périclitant lente­ ment. Le bâtiment somptueux est demeuré, mais qu’allait-il devenir ? Tous les espoirs sont maintenant permis pour qu’il retrouve ses titres de noblesse comme pivot d’un véritable campus urbain.

L’ancienne gare a été fondée par le Canadien Pacifique qui y avait alors greffé un grand hôtel. Elle a longtemps été fréquentée par tout le trafic de l’est du pays. Mais elle a souffert de la déchéance du train au point où le Canadien Pacifique s’est retiré en 1951. Elle a ensuite connu différentes fortunes, utilisée tant bien que mal

« Sans exagérer, nous pouvons dire que nous sommes au cœur d’un quartier en plein essor, presque une nouvelle ville, dans la ville », affirme Anthony O’Brien, en faisant réfé­ rence à l’ancienne tour de Radio-Canada puis à l’immense complexe Molson, au pied du pont Jacques-Cartier, tous deux appelés à connaître une nouvelle vocation.

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fait l’acquisition d’AIR INNOVATION

Une nouvelle filiale entièrement dédiée à l’assainissement des systèmes de ventilation et leader de son industrie depuis 2003 !

« On parle ici de 128 acres de terrains à redé­velopper », dit-il. Le directeur général voit grand pour tout ce secteur : « Voilà 10 ans, peu de gens envisageaient de s’installer par ici. La donne a changé et nous y contribuons. À terme, de 20 à 30 000 per­sonnes devraient en faire leur milieu de vie. Le nouveau Centre hospitalier de l’Université de Montréal ramène des travailleurs vers le centre-ville, mais ce n’est pas le seul facteur. Si l’offre est intéressante, et ça fait partie de notre boulot, la demande va grandir. » LA COVID-19 ET SES POSSIBLES CONSÉQUENCES Oui, mais quel sera l’impact de la pandémie et de la tendance au télétravail, dont on comprend maintenant qu’elle ne sera pas éphémère ?

Pourrait-elle contrecarrer ces ambitieux projets ?

Michael Emory ne s’en fait pas, bien au contraire. « Nous plongeons en tout état de cause, expose-t-il. Nos affaires sont basées sur l’inten­ sification des grands centres-villes au pays et nous pensons qu’elle va se poursuivre pour deux bonnes raisons. Premièrement, de plus en plus de gens veulent vivre, travailler et se divertir dans les centres-villes. Le mouvement a

Avec cette importante acquisition, Roy. se positionne dans l’industrie comme un véritable guichet unique pour l’entretien ménager commercial assurant ainsi la propreté du tapis aux conduits.

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ENTREVUE

commencé avec les millénariaux, et leurs parents ont suivi.

Deuxièmement, le principe de la "croissance intelligente" (smart growth) est en train de s’imposer : on cherche à mettre en valeur les infrastructures existantes dans les villes comme une option à l’étalement urbain, ne serait-ce que pour réduire les coûts de toutes sortes qu’il engendre. » Il reconnaît que certains voient l’avenir autrement en observant ce qui se passe aujourd’hui alors que bien des citoyens désertent les grandes villes pour les banlieues.

Mais il ne s’en fait pas outre mesure : « Jesta a créé ici un environnement exceptionnel dans cette ville en pleine transformation et il va servir à merveille nos locataires qui font tous face au même défi : attirer, motiver et retenir les talents dont ils ont besoin. Qui plus est, assure-t-il, les employeurs de partout dans le monde sont aujourd’hui portés à regarder de près les grandes villes canadiennes, Montréal, Toronto, Vancouver et même Calgary, dont la cote est à la hausse. Je n’ai aucun doute que la demande va s’accroître pour des espaces distincts, de qualité, comme ici. » MONTRÉAL, UN TERREAU FERTILE Le pdg d’Allied ne tarit pas d’éloges pour Montréal, qu’il perçoit comme une ville orientée vers le futur, avec la présence grandissante d’entreprises basées sur la connaissance. Des clients potentiels pour Allied. « Cet élan est soutenu par les nombreuses institutions de haut savoir situées au cœur de la ville, qui regroupent globalement de 250 à 350 000 personnes. C’est aussi là une caractéristique unique », souligne-t-il. Il donne comme exemples l’Université de Montréal et l’École de technologie supérieure. « Notre équipe montréalaise compte actuellement 80 personnes et elle va croître.

Pour nous, Montréal est un terreau fertile », fait-il valoir.

C’est de la musique aux oreilles d’Anthony O’Brien, qui entrevoit d’autres partenariats de Jesta avec Allied.

Pour l’instant, l’entreprise familiale poursuit ses propres projets. Elle vient de conclure une entente avec la phar­ maceutique Novartis, qui va délaisser ses installations de Dorval pour s’installer dans le futur immeuble de bureaux de sept étages que Jesta va bâtir à l’ouest de la rue Saint-Hubert, dans la Place Gare Viger, et qui sera acquis par Allied une fois la construction terminée. Pour conclure la transaction, Jesta rachète l’ancien complexe de Novartis ! « Nous travaillons également sur un autre projet, coin Sherbrooke et De Bleury, pour un hôtel de 24 étages

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MICHAEL EMORY Président et pdg Allied Properties

et un centre de congrès. Nous sommes toujours à la recherche de nouvelles opportunités », ajoute-t-il.

Même si son rôle d’homme d’affaires l’oblige à regarder ce qui peut d’abord profiter à Jesta, Anthony O’Brien reste soucieux de l’embellissement de la ville. Il a d’ailleurs à cœur un projet intéressant, qui fait référence au fameux parcours High Line de New York. À Manhattan, un trajet de train suspendu de près de cinq kilomètres, désaffecté, s’est transformé en un magnifique parc linéaire avec sentier, végétation et aires de repos. C’est devenu une promenade populaire auprès des New-Yorkais et des touristes.

Adossée à la Place Gare Viger, du côté du fleuve, la rue Notre-Dame se prolonge en hauteur vers le pont Jacques-Cartier sur quelques centaines de mètres, soutenue par une structure métallique qui ne paie pas de mine. « Pourquoi ne pas en faire notre propre High Line, même court ? Ça aiderait à enjoliver ce secteur en pleine renaissance », envisage Anthony O’Brien.

Disons-le, ce quartier longtemps mal aimé redevient à la mode. Et les interventions de Jesta, puis d’Allied, contribuent à sa réhabilitation.

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INTERVIEW

CASTLE REBORN THANKS TO MONTRÉAL / TORONTO ALLIANCE

EN

BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST

This time, it’s true. After several failed starts, Viger Station and its immediate environs will finally have a new lease on life with the emergence of Place Gare Viger, to be built around the iconic building of the same name in Old Montréal.

Although far from complete, the booming construction site has just found itself at the heart of a $250 million tran­saction involving two urban development giants: Montréal’s Jesta Group and the Toronto firm Allied Properties.

Construction cranes are busy behind the former railway station on St. Antoine Street between Berri and St. Hubert, as a 321-unit residential tower and a 177-room boutique hotel take shape. Under the Hyatt Centric banner, this proudly "urban cool" concept will reflect the styles and input of local designers. It will be Canada’s first Hyatt Centric.

PROMISING ALLIANCE Initially it was all Jesta’s doing, but Allied’s management approached the firm in mid-June expressing strong interest in the project, so much so that a deal between the two was signed 75 days later. In late August, Allied Properties displayed its corporate logo in the main entrance to the station. "It’s rare that a deal of this magnitude is settled so quickly," said Anthony O’Brien, senior managing director at Jesta. "It is an indication of the goodwill and mutual respect between the two parties," noting that it could be the premise for similar agreements in future.

JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

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EN

It must be said that these are two major companies with a solid track record. The name O’Brien imme­ diately brings to mind Devencore, a firm founded by his father Philip O’Brien and a major force in Montréal’s urban development. A man closely associated with the Montréal economy, his father served as president of the Montréal Chamber of Commerce. Owned by the Aintabi family, the Jesta Group is a global operation with an international property portfolio (Canada, the U.S. and Europe).

Anthony O’Brien is in charge of the firm’s real estate development projects.

As for Allied, it is a large real estate investment trust listed on the Toronto Stock Exchange, and has extensive assets not only in Montréal but also in Toronto, Vancouver and Calgary. It is particularly active in Montréal. "For example, in 2019 we purchased the Centre de commerce mondial in Old Montréal," said Michael Emory, president and CEO of Allied Properties. "Of all the cities in Canada where we are active, it is here in Montréal that we have the largest asset base, in terms of square footage."

JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

ANTHONY O’BRIEN Senior managing director Jesta

REJUVENATING AN OLD NEIGHBOURHOOD In a quiet, low-key manner, Allied has been a major contributor to the renaissance of Mile End by investing in and then renovating old buildings to accommodate the growing cluster of new economy companies. "It’s what we do; that’s our business," said Michael Emory. "We look for heritage buildings and restore them, enhancing their value and appeal. We target high-end knowledge businesses as clients, and their employees feel very much at home here. In this former train station, we are very pleased to have the POS software provider Lightspeed as a tenant, and that firm now occupies six floors of the building."

Viger Station was a Canadian Pacific Railway train terminus and a grand hotel serving visitors from Québec City and areas north of Montréal, but suffered from declining rail service to the point that the CPR shut down the station in 1951. The building was sold to the city, the interior gutted and transformed into nondescript office space before slowly falling into disrepair. The sumptuous building remained, but what would become of it ?

Hopes are now high that it will regain its status as an architectural landmark and as the hub of a true urban campus.

Allied spent $78.2M to acquire the castle-like structure. Bruce Price, the architect who designed the building, also drew the plans for Château Frontenac in Québec City. Allied is in the process of acquiring the renovated outbuildings, which will accommodate other tenants. The company also bought from Jesta, for $50M, land on St. Antoine Street just east of St. Hubert, which serves for the moment as a parking lot. Allied Properties has also agreed to pay $121M for a building to be constructed in the heart of Place Gare Viger.

"It could house companies in the life sciences sector," Mr. Emory added, the sort of clientele targeted by the firm.

"Without exaggerating, we are in the heart of a new neighbourhood in the making, almost a new city within the city," said Anthony O’Brien, referring to the former Radio-Canada tower and the huge Molson complex at the foot of the Jacques Cartier Bridge, both of which are undergoing a dramatic retrofit. "We’re talking about 128 acres of land for redevelopment," he said. The general manager has big dreams for the whole area. "Ten years ago, not many people would consider moving here.

That attitude has changed, and we’ve helped bring about that change. Eventually, 20 to 30,000 people will be making this their home. The new University of Montréal Hospital Centre will help IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

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INTERVIEW

bring workers back downtown, but that’s not the only factor. If the offer is attractive (and that’s part of our job), demand will grow."

EN

POSSIBLE CONSEQUENCES OF COVID-19 Fine words indeed, but what will be the impact of the pandemic and the trend to remote working from home, which we now understand will not be short-lived ? Could it thwart those ambitious plans ?

Michael Emory isn’t worried, quite the opposite.

"We’re taking a dive anyway," he said. "Our business is based on the intensification of downtown cores all across the country, and we think that will continue for two good reasons. First off, more and more people want to live, work and be entertained in downtown areas. The movement began with millennials, and their parents followed suit.

Secondly, the principle of "smart growth" is emer­ g­ing, which seeks to leverage existing infrastructure in cities as an option to urban sprawl, if only to reduce the many costs inherent to urban sprawl."

He recognizes that some people see the future differently as they look at what is happening today, with many people leaving the big cities for the suburbs. But he is not overly concerned.

"Jesta has created an exceptional environment here in this rapidly changing city, and it will serve our tenants well as they all face the same challenge of attracting, motivating and retaining the talent they need. What’s more, employers from around the world are now looking closely at Canada’s

major cities – Montréal, Toronto, Vancouver and even Calgary – which are on the rise. I have no doubt that demand will increase for special quality spaces such as this."

MONTRÉAL, FERTILE GROUND The Allied CEO has high praise for Montréal, which he sees as a future-oriented city with a growing presence of knowledge-based businesses, thus potential clients for Allied Properties. "That momentum is supported by the many knowledgebased institutions located in the heart of the city, which together employ some 250 to 350,000 people. That is also a unique feature." He cited the examples of the University of Montréal and the École de technologie supérieure. "Our Montréal team currently consists of 80 people, but the team will expand. We view Montréal as fertile ground," he added.

All that is music to the ears of Anthony O’Brien, who envisions other Jesta partnerships with Allied.

For the moment the family firm is pursuing its own projects. It has just signed an agreement with the pharmaceutical firm Novartis, which will be moving from its facilities in Dorval to set up shop in the 7-storey building that Jesta will construct in Place Gare Viger just west of St. Hubert Street. It will be acquired by Allied once construction is completed.

To conclude the transaction, Jesta is buying the current Novartis complex in Dorval ! "We’re also working on another project at the corner of Sherbrooke and Bleury Streets, a 24-floor hotel and convention centre. We’re always looking for new opportunities," he said.

Although his role as a businessman forces him to look at what can benefit Jesta first, Anthony O’Brien is also interested in beautifying the city.

He is particularly interested in a project that evokes New York’s famous High Line in Manhattan, where a former 5km-long elevated railway was trans­ formed into a magnificent linear park with trails, greenery and rest areas, becoming a very popular place to stroll for New Yorkers and tourists alike.

GROUPE JESTA

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Adjacent to Place Gare Viger on the riverside, Notre Dame Street extends a few hundred metres to Jacques Cartier Bridge, supported by a drab metal structure. "Why not make our own High Line, even if it is short in length ? It would add a nice touch to an area currently in the midst of a vibrant resurgence." Indeed, a long-unloved neigh­bourhood is becoming fashionable again, and interventions by Jesta and Allied are contributing to its rejuvenation.

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Depuis près de 25 ans, BUSAC se maintient au sommet de l’industrie, grâce à des services et pratiques d’entreprise optimales. Dans un marché immobilier en constante évolution, l’équipe de BUSAC mise sur l’innovation, l’excellence et des rapports cordiaux durables avec ses clients. En les accompagnant pour les aider à faire des choix éclairés en matière d’espace à bureau, BUSAC participe à leur développement et à leurs succès, à l’instar d’un véritable allié en immobilier.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LA LENTE REMONTÉE DU SECTEUR HÔTELIER DE LA MÉTROPOLE Alexandra St-Georges Experte invitée

Le secteur hôtelier a certainement été plus durement touché par la pandémie que toutes les autres catégories d’actifs. À chaque vague de cas de COVID-19, les exploitants d’hôtels ont dû s’adapter à diverses mesures sanitaires pour accueillir une clientèle rare et essentiellement locale. Privés de l’importante clientèle des congrès et des voyages d’affaires, ainsi que des touristes étrangers et surtout américains, les hôtels du Grand Montréal ont encaissé des pertes de revenus majeures depuis mars 2020.

Pour la période de janvier à août, le taux d’occu­ pation des hôtels de la métropole est passé de presque 75 % en 2019 à tout juste 26 % en 2020. Pour la période de mai à août, la chute est encore plus marquée, soit 81 %, entre le taux d’occupation moyen de 2019 (83,7 %) et celui de 2020 (15,5 %). En comparaison, les performances 2020-2021 à l’échelle provinciale montrent une baisse de 50 % pour la même période (35,3 % en 2020 par rapport à 70,6 % en 2021).

Alexandra St-Georges est directrice, Recherche, évaluation et servicesconseils & Gestion des impôts fonciers chez Groupe Altus.

Elle détient plus de 20 années d’expérience en évaluation immobilière et est spécialisée dans le secteur de l’hôtellerie-villégiature.

Son champ de pratique couvre également les propriétés commerciales et les terrains. Elle est membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec depuis 2006 et fait partie de son conseil d’administration depuis 2017.

RÉCUPÉRER EN CONTEXTE DE PÉNURIE DE MAIN-D’ŒUVRE ET DE CONGRÈS VIRTUELS L’ouverture à sens unique de la frontière terres­ tre avec notre voisin du Sud est plutôt favora­ ble. Contrairement aux établissements du Grand Montréal et des grands centres urbains en général, les établissements de villégiature ont profité de la fermeture des frontières, particulièrement à l’été 2020. Les nombreuses

contraintes liées aux voyages à l’étranger et l’incertitude ont incité les Québécois et les Canadiens à découvrir ou redécouvrir les attraits touristiques locaux. Notons également que certains hôteliers du Vieux-Montréal ont connu une saison estivale 2021 beaucoup plus achalandée, avec une occupation moyenne au-delà de 80 %.

Avec le déploiement des vaccins et l’assouplis­ sement des mesures sanitaires, l’industrie hôtelière de la région métropolitaine récupère lentement. Pour la période de mai à août 2021, le taux d’occupation a remonté à 33,2 % et le nombre de nuitées occupées a plus que doublé par rapport à la même période en 2020. La convalescence est entamée, mais les risques de rechutes sont bien réels en raison des variants qui pourraient compromettre un retour à la normale.

JAN-AOÛT (AHGM) ANNÉE À CE JOUR RevPar

Chambres disponibles

Chambres occupées

Occupation

Tarif moyen

Revenus

(revenue per available room)

2019

4 486 042

3 271 130

72,9 %

187,61 $

613 683 200 $

136,80 $

2020

4 671 326

1 211 255

25,9 %

151,29 $

183 249 930 $

39,23 $

2021

4 767 299

1 155 406

24,2 %

150,81 $

174 242 370 $

36,55 $

2019 Var. %

4,1 %

-63 %

-47 %

-19,4 %

70,1 %

-71,3 %

2020 Var. %

2,1 %

-4,6 %

-1,7 %

-0,3 %

-4,9 %

-6,8 %

Source : Association des hôtels du Grand Montréal (AHGM)

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

laissant les propriétaires avec de lourdes dettes.

Car derrière les prestigieuses bannières hôtelières se trouvent des propriétaires immobiliers et des exploitants locaux.

Si cette hausse de l’achalandage est de bon augure pour l’avenir du secteur, les pertes financières subies tout au long de 2020 et 2021 sont bien réelles et non récupérables à court ou moyen terme,

TAUX D’OCCUPATION MOYENS

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

er

i nv Ja

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v Fé

s

ar

M

il

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Ju

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Ju

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Se 2018

2019

2020

e

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br

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em pt

N

em ov

em

éc

D

2021 Source : Association des hôtels du Grand Montréal (AHGM)

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

De plus, la relance des activités et la croissance se trouvent entravées par un problème de pénurie de main-d’œuvre qui date d’avant la pandémie. Avec les fermetures temporaires d’établissements et le ralentissement des activités, plusieurs employés se sont dirigés vers d’autres secteurs qui offrent des horaires stables, des semaines de travail complètes garan­ties, des week-ends de congé et de meilleurs salaires. Le manque de main-d’œuvre empêche les hôteliers de fonctionner à plein rendement, ce qui limite le nombre de chambres disponibles ou les heures de leur service de restauration et compromet ainsi leur capacité à maximiser les revenus de leur immeuble malgré le retour des clients.

Autre changement structurel généré par la pandémie : l’affluence considérable­ment réduite dans le secteur des congrès d’affaires, qui prendra encore du temps avant de retrouver des niveaux de 2019, si cela est possible.

Les rencontres vir­tuelles, qui épargnent coûts et temps aux congressistes, seront certainement une tendance qui se maintiendra, et les congrès sous une forme hybride offrant la possibilité d’une participation autant en présentiel qu’en virtuel devraient devenir une pratique courante. Les équipements requis représentent toutefois des coûts importants. Les grands établissements de type congrès font donc face à un défi additionnel dans ce contexte de reprise.

DES PROPRIÉTAIRES RÉSILIENTS Par ailleurs, les performances record affichées par les hôtels au cours des cinq années précédant la pandémie ont été propices au déploiement de nouveaux projets.

Ainsi depuis le début de l’année 2021, plus de 625 unités ont été ajoutées à l’offre de la grande région métro­ politaine et plus de 1000 autres devraient suivre d’ici la fin 2022. Cela représente une augmentation de plus de 13 % de l’inventaire recensé par l’Association des hôtels du Grand Montréal. L’impact sera double sur l’occupation : une fréquentation affaiblie par rapport à une offre en progression. Cela prendra assurément un certain temps avant de renouer avec les performances record observées à la fin des années 2010.

ISTOCK PAR SOUTH_AGENCY

Devant une conjoncture si peu reluisante, on pourrait s’attendre à voir plus de propriétaires tenter de sortir du créneau hôtelier et disposer de leur actif. Les perspec­tives étaient d’ailleurs si sombres l’an dernier, alors qu’aucun vaccin n’était encore disponible, que plusieurs proprié­ taires ont considéré l’option de convertir leurs immeubles hôteliers en usage résidentiel. La crise a en effet exacerbé

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

la désuétude fonctionnelle du cadre bâti et accéléré le repositionnement et la conversion des actifs de moindre qualité ou obsolètes. Comme pour les autres catégories d’actifs immobiliers touchés par la pandémie, les immeu­ bles de meilleure qualité remonteront la pente en premier.

Or, les importants investissements typiquement requis pour qu’un hôtel soit considéré parmi les meilleurs seront hors de portée pour plusieurs hôteliers aujourd’hui lourdement endettés en raison de la durée de la pandémie.

Le volume de transactions d’hôtels pour la région de Montréal a baissé de plus de 70 % entre 2019 et 2020, soit de 156,8 M$ à seulement 42,4 M$. Entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021, la baisse est encore plus marquée, soit 76 %, avec un volume qui est passé de 16,5 M$ à seulement 4 M$. Les prêteurs restent frileux envers cette classe d’actifs ; obtenir du finance­ment pour acquérir ou redévelopper un établissement hôtelier est tout sauf facile en cette période de turbulence.

Si quelques ventes à rabais ont été observées en Alberta, en Ontario et en Colombie-Britannique en 2021, ce n’est pas le cas au Québec. Les rares transactions d’hôtels conclues depuis le début de la pandémie se comptent sur les doigts d’une seule main : outre Loews Vogue au centreville de Montréal et Delta Québec, deux transactions amorcées avant la pandémie, on compte aussi comme transaction notable le Quality Inn Victoriaville et, plus récemment, Four Points Gatineau.

L’IMPACT SUR LES VALEURS DÉPOSÉES AUX RÔLES D’ÉVALUATION En l’absence d’activité d’investissement et de transactions récentes comparables, il est beaucoup plus ardu de définir la valeur marchande d’une propriété. Ajoutons que les projections de revenus dans le secteur hôtelier s’appuient en ce moment sur des scénarios et des hypothèses comportant plusieurs inconnues. Règle générale, les conditions floues et l’incertitude se prêtent à des interprétations divergentes et à des écarts de valeurs plus grands. L’exercice est complexe pour tous les professionnels immobiliers. Nul n’est devin…

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Dans un tel contexte, il est judicieux de faire ses propres analyses en amont des dépôts de rôles d’évaluation. La charge de taxes foncières représente généralement de 4 à 6 % des revenus bruts ; il s’agit donc d’une dépense d’exploitation importante. Pour que cette dépense reste juste et contrôlée, il faut en premier lieu s’assurer que les évaluations municipales sont correctement déposées et prennent en considération le contexte du marché à la date de référence. Les villes de Laval, Longueuil et Québec ont un nouveau rôle d’évaluation qui couvre la période 2022-2023-2024 et dont la date de référence est le 1er juillet 2020. Le rôle d’évaluation de la Ville de Québec, le seul divulgué à l’heure actuelle, révèle que la valeur globale des actifs hôteliers a connu une baisse de 10,3 %. Le rôle d’évaluation de la Ville de Montréal sera déposé le 15 septembre 2022 ; la date de référence est juillet 2021.

Tous les actifs hôteliers ne seront pas affectés de la même manière. Certains seront touchés plus que d’autres selon le créneau de marché dans lequel ils s’inscrivent ; un hôtel congrès de centre-ville le sera davantage qu’un hôtel de villégiature. Or, peu importe la catégorie, dans les condi­ tions de marché actuelles, il est judicieux de s’assurer du bien-fondé des valeurs déposées aux rôles d’évaluation.

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MOT DE L’IDU

PANDÉMIE ET CLIMAT LE MONDE CHANGE Jean-Marc Fournier

Président-directeur général jmfournier@idu.quebec

L

a rentrée automnale a des airs de déjà-vu. Nous aurions tous souhaité tourner la page sur la pandémie ; malheureusement, ses effets nous obligent à nous adapter encore pour quelque temps.

L’actualité des derniers mois s’est évidemment beaucoup concentrée sur la vaccination ; néanmoins, d’autres sujets se sont imposés. Les images des feux de forêt au Canada, sur le pourtour de la Méditerranée et même en Sibérie ont frappé l’imaginaire. Lorsque les bulletins d’information tournent la page sur une autre inondation, on nous parle alors de la sécheresse dans le sud des États-Unis. Force est d’admettre que la crise climatique s’impose et qu’elle appelle des actions nouvelles. On peut s’attendre à ce que la prochaine réunion de la Conférence des Parties, en novembre, entraîne une intensification des mesures comme jamais jusqu’ici.

Notre industrie doit être au rendez-vous. À cet effet, nous avons mis sur pied, au printemps dernier, un « comité sur l’immeuble engagé » dont la principale mission est d’élaborer les pistes d’un partenariat avec les autorités publiques. Nous devons définir les gestes à poser et proposer aux diverses instances les moyens à prendre pour y parvenir. Pour s’assurer de l’atteinte de résultats utiles, un plan financier d’accompagnement devra être adopté.

C’est aussi avec en tête la cible de neutralité carbone de 2050 que nous avons invité Carlos Moreno, professeur d’université à Paris, pour lancer notre saison de conférences. Conseiller spécial de la mairesse de Paris, il plaide depuis quelques années pour la création des « villes du quart d’heure » – un concept urbain où l’ensemble des activités du quotidien se déroule à l’échelle du quartier – comme mesure pour contrer les effets des changements climatiques. Alors que, dans ce même contexte, le gouverne­ment du Québec dessine une stratégie nationale d’urbanisme et d’aménagement des territoires et que Montréal amorce la réflexion pour un futur plan d’urbanisme et de mobilité, M. Moreno apporte une contribution utile pour imaginer l’environnement dans lequel s’insèrent nos immeubles.

ISTOCK PAR VENTDUSUD

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La présentation de M. Moreno a été suivie d’un échange avec Geneviève Tremblay de Fahey et Associés. Rompue à ces questions, elle a récemment contribué à la rédaction d’un document pour la Ville de Montréal concernant la densité. Avec sa collaboration, nous posons un regard montréalais sur la « ville du quart d’heure ».

Maintenant que les élections fédérales sont derrière nous, la campagne municipale s’amorce. Nous serons curieux de voir la place qu’y occuperont les questions de l’habitation sociale, du transport durable, de l’aménagement urbain et du redéveloppement. Que l’on parle de métro, de Réseau express métropolitain ou de tramway, ce sont les colonnes vertébrales des quartiers de l’avenir qui sont sur les tables à dessin. On voudra résider dans ces quartiers, y travailler, s’y approvisionner et s’y épanouir. Parmi les enjeux des débats, on se demandera quelles sont les capacités des villes à réaliser cette transformation. On cherchera évidemment une réponse qui fait une place à chacun.

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a déjà cerné une difficulté majeure : les villes n’ont pas les moyens financiers pour remplir cette mission. Elles n’auront pas non plus le temps d’attendre une révision majeure de la trop imposante taxe foncière. À court terme, Québec doit adopter un programme de transfert municipal qui comporte des volets habitation, transport, aménagement et redéveloppement. Le gouvernement fédéral devra être mis à contribution.

Les autorités publiques demandent aux citoyens de changer leurs habitudes pour faire face à la crise climatique.

Il est tout à fait normal que les citoyens demandent aux gouvernements fédéral, provincial et municipal de modifier leurs façons de faire et de gouverner différemment. Dorénavant, les différentes instances devront instaurer une approche partenariale pour réaliser les changements requis. Elles ne pourront plus nier la réalité de la responsabilité conjointe à atteindre les cibles communes en se réfugiant chacune derrière les murs de son silo.

Le monde change, la façon de gouverner doit aussi changer.

Bonne rentrée !

Jean-Marc Fournier

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ANALYSES IMMOBILIÈRES

Mitch Strohminger Expert invité

Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge.

Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.

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LA VENUE DE L’INTERNATIONAL SUSTAINABILITY STANDARDS BOARD POURRAIT ÊTRE UNE AUBAINE POUR MONTRÉAL ET SON SECTEUR DES BUREAUX Montréal est non seulement la plus grande ville francophone d’Amérique du Nord, mais aussi la troisième ville du continent pour l’accueil des organisations internationales, après New York et Washington. Selon Montréal International, 65 organisations internationales se trouvent dans la métropole, et nombre d’entre elles représentent une source stable de demande directe de bureaux dans la ville.

En outre, les effets indirects de la demande liés à la présence de ces organisations internationales à Montréal sont importants, car des entreprises peuvent choisir de s’installer dans la ville en raison de leur proximité avec ces entités. Par exemple, l’impressionnant secteur aérospatial de Montréal a sans doute profité du fait que le siège de l’Association du transport aérien international (IATA) et celui de l’Organisation de l’aviation civile internationale (OACI) s’y trouvent.

DES RETOMBÉES DIRECTES ET INDIRECTES Pour ces raisons, le désir récent de la ville de devenir le nouveau siège de l’International Sustainability Standards Board (ISSB ; conseil international des normes de durabilité) pourrait s’avérer très positif pour le secteur des bureaux de Montréal. De plus, comme l’économie mon­ diale continue d’évoluer dans une direction plus durable, l’ISSB ainsi que d’autres organismes internationaux axés sur les questions environ­ nementales sont susceptibles de gagner en importance. Montréal accueille déjà le siège du secrétariat de la Convention sur la diversité biologique des Nations unies.

L’établissement de l’ISSB aurait probablement un impact direct très modeste sur les locaux pour bureaux. Si l’on considère qu’il faut environ 120 pi2 de superficie de bureau par employé, pour ses 50 à 100 employés, les besoins en espace de l’ISSB seraient de 6 000 à 12 000 pi2 au total, peut-être un peu plus si des salles de réu­nion spécialisées sont nécessaires. Cependant, le mandat de l’ISSB est d’être l’agence interna­tionale responsable des normes comp­tables liées à la finance durable. Il s’agit d’un domaine de la finance internationale en pleine expansion, les investisseurs institutionnels étant de plus en plus tenus d’investir de manière durable.

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Attirer l’ISSB à Montréal serait probablement une aubaine pour la ville et son secteur des bureaux. Son établissement pourrait attirer de nombreuses entreprises de vérification, de comptabilité, de services juridiques et d’autres services professionnels qui s’intéressent aux questions liées à la finance durable. Les normes de l’ISSB elles-mêmes pourraient également inciter les entreprises à se développer dans la ville, étant donné que la province dispose d’une énergie hydroélectrique abondante et propre qui permet de réduire les émissions liées à la fabrication et à d’autres processus.

ENVIRONNEMENT ET TECHNOLOGIES PROPRES : UN ATOUT MONTRÉALAIS La solide réputation du Québec en matière d’envi­ronnement devrait aider Montréal dans la compétition qu’elle livre avec d’autres villes pour l’obtention du siège de l’ISSB. Le secteur des technologies propres et de l’environnement représente une part de plus en plus importante de l’économie québécoise. Les données les plus récentes de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) montrent que la production écono­mique brute de toutes les industries environnemen­­tales du Québec a bondi de 3,1 % en 2018 et de 3,4 % en 2019, ce qui est supérieur au taux de croissance de l’ensemble de la province.

ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER

Parallèlement, les données de l’ISQ montrent que près de 2 % de la main-d’œuvre québécoise est employée dans ce secteur et que le chiffre d’affaires total des entreprises de technologies propres et environnementales a bondi de 2,4 milliards de dollars canadiens en 2015 à 8,6 milliards en 2019.

Au fur et à mesure de leur expansion, les entreprises montréalaises du secteur de l’environnement et des technologies propres auront besoin de services financiers, juridiques, professionnels et scientifiques, ce qui générera une demande accrue de locaux pour bureaux dans toute la ville.

En attirant l’ISSB, Montréal semble vouloir revendiquer son rôle de leader dans le secteur de l’environnement. Ce faisant, elle s’appuie sur l’exemple historique donné par le secteur aérospatial de la ville. L’expertise dans le domaine de l’aviation mondiale et l’attraction de l’IATA et de l’OACI ont contribué à faire de la ville un chef de file de l’aérospatiale. De même, l’ISSB et le siège de la Convention sur la diversité biologique peuvent contribuer à ce que la ville conserve et accentue son rôle de leader dans les secteurs mondiaux des tech­nologies propres et de l’environnement.

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ROY. FAIT L’ACQUISITION D’AIR INNOVATION REPORTAGE PROMOTIONNEL

La grande entreprise en entretien d’immeubles commerciaux et industriels située à Montréal vient d’annoncer l’acquisition d’Air Innovation, une compagnie québécoise spécialisée dans l’assainissement de systèmes de ventilation.

Roy. compte désormais une nouvelle division, Air Innovation. L’entreprise complète ainsi son offre de services, en proposant à sa clientèle l’assainissement de systèmes et de conduits de ventilation afin d’assurer la qualité de l’air dans les immeubles.

Une nécessité que la crise sanitaire actuelle a mise en évidence. « On sentait qu’il y avait un besoin dans le marché. Ça prévient la propagation des virus que de faire l’entretien des systèmes de ventilation. Autant les gens ont négligé cet aspect dans le passé, autant c’est devenu aujourd’hui une préoccupation pour tout le monde », commente Julie Roy, présidente et chef de la direction.

L’APPORT D’UNE EXPERTISE Compagnie créée en 2003, Air Innovation s’est imposée comme un chef de file dans son domaine. Depuis plusieurs années, Roy. faisait d’ailleurs appel à ses services en sous-traitance. Son propriétaire, Martin Garon, avait déjà manifesté son intention de vendre l’entreprise. Au début de l’année 2021, Roy. a décidé de procéder à l’achat d’Air Innovation, qui s’est conclu cet été. « On est allés chercher les meilleurs dans l’industrie », déclare Marc-André Tessier, vice-président, développement des affaires.

S’il était important pour Roy. d’offrir un service additionnel à sa clientèle, l’idée était également de pouvoir s’appuyer sur une expertise. « J’aime à penser que les clients nous font confiance, affirme Julie Roy. Quand on met le nom de Roy. sur un service, c’est parce qu’on est prêts à en assumer les risques. Alors, on voyait une belle occasion d’être un partenaire de confiance pour nos clients, mais en même temps, on ne voulait pas s’improviser là-dedans. Donc, il fallait aller chercher des professionnels avec qui travailler. C’est pour cette raison qu’on s’est alliés avec une compagnie fondée en 2003, avec des équipes déjà formées et de confiance, de qui l’on pourra apprendre au profit de cette nouvelle division. »

JULIE ROY Présidente et chef de la direction

UNE DEMANDE FORTE, DES TECHNICIENS EN RENFORT À la suite de l’acquisition, Martin Garon a intégré l’équipe de Roy., tout comme l’ensemble des techniciens d’Air Innovation.

Actuellement, Roy. forme d’autres techniciens à même son personnel afin de répondre à la demande. « Quand on a fait l’acquisition, notre carnet de commandes était déjà plein. Ça s’est accentué ces derniers mois », souligne Marc-André Tessier. Toutefois, précise-t-il, « la demande était déjà présente avant la pandémie dans le commercial, l’industriel et l’institutionnel. Mais les gens faisaient nettoyer les conduits dans leurs édifices une fois tous les cinq ans. Maintenant, c’est une fois et même deux fois par année. Donc, ils veulent accentuer le nettoyage de leurs conduits de ventilation. »

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MARC-ANDRÉ TESSIER Vice-président, développement des affaires

DES TAPIS AUX CONDUITS Réalisé par des techniciens spécialisés et certifiés, l’assainissement de systèmes de ventilation consiste à nettoyer les conduits et tout le réseau de ventilation, comme les unités, les ventilateurs, les serpentins, l’apport d’air frais, les filtres, les grilles et les diffuseurs d’air. Ainsi, les conduits de ventilation, d’alimentation, de retour et d’évacuation d’air et les diverses autres composantes sont inspectés, nettoyés et désinfectés au moyen d’équipements robotisés de pointe.

UNE CIBLE À ATTEINDRE Pour la présidente et chef de la direction, cette acquisition s’insère aussi dans l’objectif plus global de l’entreprise de devenir le meilleur employeur au Canada d’ici 2025. En formant de nouveaux techniciens parmi ses équipes, Roy. veut ainsi offrir des perspectives d’avancement à ses employés.

Au cours de l’inspection des conduits d’aération, l’équipe de techniciens évalue la quantité de poussière selon les normes de l’Institut de recherche Robert-Sauvé en santé et en sécurité du travail (IRSST) et de la National Air Duct Cleaners Association (NADCA). Pour détecter la présence de contaminants dans un système de ventilation, elle prélève des échantillons de bactéries, de levures et de moisissures.

« Ce qui fait qu’on est un bon employeur, c’est qu’on donne beaucoup d’opportunités à nos équipes. La meilleure façon de s’assurer que les gens évoluent dans l’entreprise, c’est en créant de la croissance.

Alors, il y a toujours de nouveaux postes. D’ailleurs, notre service de ressources humaines travaille à déployer des plans de formation continue de développement des compétences. C’est dans notre ADN de faire croître nos gens », conclut Julie Roy. n

Les techniciens de la nouvelle division Air Innovation se rendent partout au Québec et en Ontario ; ils travaillent dans les secteurs commerciaux, industriels, institutionnels, pharmaceutiques et alimentaires.

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FRANÇOIS BENDER Courtier immobilier agréé et directeur Bender et Associés

FRANÇOIS BENDER, COURTIER IMMOBILIER À QUÉBEC

REPRÉSENTER LES UTILISATEURS D’ESPACES PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Il a pris la relève de son père. Sa valeur ajoutée : comprendre les besoins d’une entreprise, son orientation stratégique, puis l’arrimer avec une solution immobilière adéquate. Rencontre avec François Bender, courtier immobilier agréé et directeur de Bender et Associés.

E

n 1997, Mark Bender a constaté que les locataires et les utilisateurs d’espaces étaient peu repré­ sentés dans le marché de la ville de Québec, et c’est pour occuper ce créneau qu’il a fondé l’agence immobilière Bender et Associés, après avoir travaillé 18 ans chez IBM Canada. Son approche : transposer des éléments de la culture IBM à son entreprise et allier la rigueur, la qualité totale et la satisfaction du client dans la gestion de situations délicates et complexes.

Son fils François étudiait alors en administration. « J’ai toujours aimé les affaires. Tout jeune, j’avais déjà démarré de petits commerces », affirme celui-ci.

Deux ans plus tard, lorsqu’il s’est affilié à Devencore, Mark Bender a fait remarquer à son fils que de belles occasions de développement d’affaires se présentaient dans ce contexte. François, inscrit à l’Université Laval, marque alors un léger tournant

pour ajouter le profil gestion urbaine et immobilière à son cursus et rejoindre son père au début des années 2000. « J’ai sauté dans cette aventure à pieds joints et je m’y suis tout de suite senti inspiré, relate François Bender. Mon père a été un bon mentor ; il avait une approche bien plus conseil que seulement transactionnelle ; écouter les besoins, comprendre, c’est sa force. » Il faut du temps pour devenir un bon courtier immo­bilier. François a mis cinq ans à acquérir l’expérience nécessaire pour jouer dans la cour des grands, en gérant des transactions de plus en plus importantes et en représentant des clients d’envergure accrue.

Comment s’est déroulé le passage du flambeau père-fils ? « Il était structuré et inspirant, répond-il.

Entre père et fils, on se dit les choses plus directe­ ment qu’entre employés, c’est un aspect auquel il a fallu faire attention. »

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Le nouveau centre de distribution de Simons, dans l’Espace d’innovation Chauveau

Aujourd’hui, Mark Bender ne pilote plus de transac­ tions, mais il demeure conseiller stratégique auprès du cabinet. « Il apporte une vision plus globale, moins sur l’arbre et davantage sur la forêt, et ça génère d’excellentes idées », dit François, maintenant asso­ cié à Marie-Jasmine Cantin Obando, bachelière en gestion internationale de l’Université Laval, qui apporte une expérience en fusion et acquisition d’entreprise. « Nous travaillons en équipe et nos clients apprécient notre approche combinée », ajoute François Bender.

Depuis la fusion de Devencore avec Avison Young, l’agence immobilière Bender n’y est plus affiliée, mais travaille encore régulièrement avec eux.

MALGRÉ LES OBSTACLES, UNE TRANSACTION RÉUSSIE Depuis quelques années, Bender et Associés entre­ tient une relation de conseiller avec l’entreprise Simons. Son entrepôt, situé dans le parc industriel Frontenac, ne répondait plus aux besoins. « Il avait été agrandi au fil des années, un peu en pelure d’oignon.

Les dirigeants de Simons se questionnaient sur son efficacité, car leur croissance pancanadienne chan­geait la donne. Ils ont décidé, après plusieurs études, de construire un nouveau centre de distri­ bution dans l’Espace d’innovation Chauveau. Ils nous ont demandé de vendre l’ancien entrepôt », raconte François Bender.

Caractéristiques de l’immeuble : 450 000 pi2, un bâtiment développé pour un unique propriétaire occupant, un besoin qui ne court pas les rues à Québec. « Nous avons donc procédé à des analyses de coûts de transformation pour le rendre attrayant

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à la location à de multiples usagers. Bien entendu, nous avons eu plusieurs offres d’investisseurs à prix réduit, mais notre objectif était plutôt de donner au bâtiment une valeur ajoutée. Notre stratégie a été de trouver un locataire qui occuperait une grande partie de l’immeuble et de transformer le reste en espaces plus petits. Et nous y étions arrivés. Nous avons reçu des offres intéressantes d’investisseurs non seulement locaux, mais aussi d’ailleurs dans la province et même au Canada. Nous avions mis l’immeuble suffisamment en valeur pour obtenir le prix que nous souhaitions », poursuit François Bender.

Puis est arrivé le fatidique mars 2020, et tout s’est écroulé. Devant l’incertitude, les acheteurs se sont retirés, et la transaction a été mise sur la glace. « Depuis, on a vu que la crise sanitaire a favorisé le marché du secteur industriel », fait remarquer le courtier immobilier.

Nouveau revirement de situation, et l’ancien entre­ pôt Simons a finalement trouvé un acquéreur, le Réseau de transport de la Capitale (RTC) pour lequel cet emplacement stratégiquement positionné à quelques minutes des accès aux autoroutes Henri-IV et Robert-Bourassa répond à des besoins majeurs de remisage et d’entretien des autobus. « C’est finalement une super transaction, d’une valeur de 32,5 millions de dollars, commente François Bender, et cela malgré toutes les embûches qu’on a rencon­ trées. Pour le RTC, il n’était pas évident de trouver un immeuble d’une telle superficie à Québec, où l’on a davantage de propriétaires qui occupent des bâtiments industriels de moindre taille. Nous avons réussi à tirer notre épingle du jeu avec un produit génial, mais très niché. »

« Plusieurs facteurs nous conduisent vers un marché favorable aux utilisateurs et aux locataires, notamment une augmentation prévisible de l’offre d’espaces. » – François Bender

UN CONTEXTE D’INCERTITUDE François Bender précise sa conception d’un rôleconseil. « Trouver de l’espace, dit-il, c’est rela­ tivement facile. Il s’agit d’obtenir des infor­ma­tions qui, dans le monde d’aujourd’hui, sont de plus en plus disponibles partout. La valeur que nous ajoutons à nos services, c’est d’orienter l’immobilier selon les objectifs stratégiques de l’entreprise, qui sont propres à chacune. Plusieurs d’entre elles ont besoin de flexibilité parce qu’elles ne savent pas si elles obtiendront tel projet ou si un mandat important se terminera dans quelques mois. » La flexibilité ne rime certes pas avec des baux de longue durée. La pandémie entraîne des trans­ formations majeures dans l’organisation du travail, un mouvement qui par ailleurs s’amorçait déjà

De Rico

Laflamme

Cassidy

Perreault

avant l’apparition du coronavirus. Conséquence : il est difficile pour les locataires d’évaluer l’espace dont ils auront besoin à long terme, et ils ne veulent pas non plus dépenser des sommes importantes dans l’aménagement de lieux sans savoir combien de temps ils les occuperont. « Plusieurs facteurs nous conduisent vers un marché favorable aux utilisateurs et aux locataires, anticipe François Bender, notamment une augmentation prévisible de l’offre d’espaces. » Le marché des bureaux, à Québec, ce sont quelque 21 millions de pieds carrés, précise-t-il, largement occupés par les compagnies d’assurance et les services gouvernementaux qui iront, prévoit-il, de plus en plus vers le télétravail et les postes de travail non attitrés, donc vers une réduction des superficies occupées.

Comment se sent-il dans un contexte d’aussi forte incertitude ? « Je trouve ça stimulant, répond-il. Il y a de beaux défis qui demandent de revoir les milieux de travail. Les études semblent démontrer que les employés ne veulent plus revenir au bureau à plein temps. » Après la tendance à offrir aux employés des milieux de travail agrémentés de multi­ples services, de gymnases, de salles de yoga, de grandes cuisines fonctionnelles, autant de façons de les inciter à demeurer au bureau le plus longtemps

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JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

possible, la COVID-19 vient poser de nouveaux défis aux employeurs au chapitre de la moti­vation, mais surtout de l’attraction et de la réten­tion de la main-d’œuvre, selon le courtier immobilier. « Les employeurs ne pourront plus exiger une présence sur place à plein temps, et leur personnel se sentira moins attaché. Il leur faudra offrir aux employés la possibilité de travailler de n’importe où et à n’importe quel moment tout en conservant une certaine rigueur. Et offrir au bureau ce que les gens n’ont pas à la maison, c’est-à-dire des contacts avec leurs équipes et leurs collègues pour entre­ tenir le sentiment d’appartenance et le plaisir de socialiser », expose François Bender.

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SE CONCENTRER SUR LE MOMENT PRÉSENT Père d’un garçon et d’une fille respectivement âgés de 11 et de 4 ans, François Bender entretient de multiples centres d’intérêt après les heures de travail. La musique, car il joue du banjo et de la basse avec des groupes ; l’entraînement, entre autres au triathlon ; les arts martiaux et la pêche. « Quand tu joues de la musique, si tu penses en même temps à ton travail ou à ta famille, tu ne seras pas bon. Quand tu essaies d’attraper un saumon, il faut que tu te concentres sur la mouche et sur la rivière.

Ce sont des activités qui m’aident à m’imprégner du moment présent, qui me font relaxer et qui me font du bien », confie-t-il.

L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique.

L’IDU, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial. www.idu.quebec

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QUÉBEC

DÉPOSER UN RÔLE MUNICIPAL EN TEMPS DE PANDÉMIE :

UN DÉFI DE TAILLE !

Alain Roy, É.A.

Bruno Turcotte Experts invités

La Ville de Québec, comme plusieurs autres villes de la province, a déposé un rôle d’évaluation foncière en date du 1er juillet 2020, quelques mois après que la pandémie a été déclarée. Plusieurs questions portent sur les enjeux associés à la situation, dont celle-ci : votre évaluation tient-elle compte des effets de la pandémie ? Voici quelques faits et réflexions en lien avec ces enjeux.

Lorsque la pandémie a débuté en mars 2020, les transactions de vente et d’achat, les négocia­tions de baux et les projets de développement ont été mis sur la glace. Une période d’incertitude s’est installée avec la mise en place des mesures gouvernementales de restriction en vue de gérer la situation sanitaire, dans un contexte d’incertitude : quelle sera sa durée, produira-t-on rapidement un vaccin, quels seront les impacts de cette pandémie sur le secteur immobilier ?

Néanmoins, les évaluateurs municipaux ont eu à réaliser leur travail de confection du rôle en ayant comme date de référence le 1er juillet 2020.

Le marché immobilier n’ayant présenté que peu

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Bruno Turcotte est directeur, Développement stratégique chez Groupe Altus, bureau de Québec. Il possède 30 ans d’expérience en gestion immobilière et gestion d’actifs de portefeuilles immobiliers majeurs. Ex-président de BOMA Québec, il a occupé des postes de haute direction auprès de propriétaires institutionnels et privés.

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de transactions au premier trimestre de 2020 et encore moins au deuxième trimestre, les évalua­teurs municipaux ont été obligés de se baser sur des transactions prépandémie et d’effectuer des ajustements pour considérer la situation. Comme cet exercice exigeant s’est terminé au cours de l’été 2021, une image plus claire des impacts réels a permis d’apporter des ajustements.

En théorie, on ne peut utiliser les données après juillet 2020, mais l’évaluateur municipal ne peut non plus ignorer ce qu’il sait sur les effets néfastes de la pandémie. Les décisions ont dû être difficiles à prendre.

LES EFFETS DE LA PANDÉMIE, EN DÉCALAGE POUR CERTAINS SECTEURS ET EN CROISSANCE POUR D’AUTRES • Pour les secteurs hôtelier, touristique, artistique et événe­mentiel, les mesures de confinement, de fermeture des frontières et d’interdiction de regroupements et d’événements ont eu un impact majeur. Pour les hôtels, on peut voir le taux d’occupation passer de 80 à 10 %. Il n’y a pas eu de transactions pendant la pandémie, et les taux globaux d’actualisation d’avant celle-ci ne sont pas représentatifs de la situation actuelle.

• Les centres commerciaux vivaient déjà une transformation avec la croissance du commerce en ligne. L’impact de la pandémie a été immédiat au chapitre de la perte de revenus et a accéléré le phénomène de repositionnement amorcé. Les commerces essentiels, les commerces de type quincaillerie et ceux associés à la rénovation et à la construction ont été en position favorable.

• Pour le secteur des immeubles de bureaux, les pertes sont principalement associées à une réduction des revenus de

stationnement et des loyers de commerces de services habituellement au rez-de-chaussée. Les locataires de bureaux ont payé leur loyer. Plusieurs renouvelle­ ments se font à court terme en considérant l’évolution rapide des besoins et des changements qu’apporte le télétravail. La question se posera au fur et à mesure de l’expiration des baux où les adaptations en besoins d’espace des grands utilisateurs seront connues.

• Les secteurs industriel et multirésidentiel étaient en croissance bien avant la pandémie avec plusieurs transactions disponibles aux fins de comparables.

Il n’était pas anticipé qu’après une courte période de pause, les valeurs allaient s’enflammer. On a assisté à une accélération de la demande dans ces deux secteurs avec la pandémie.

• Les projets en construction au moment de la pandémie ont été touchés par des retards et des arrêts de chantier, des retards d’approvisionnement et des hausses de coûts de matériaux.

ISTOCK PAR PORTRA

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QUÉBEC

DANS QUELLES SITUATIONS Y A-T-IL MATIÈRE À DÉPOSER UNE DEMANDE DE RÉVISION ?

• Il faut se questionner si l’on voit que la variation de la valeur municipale d’une propriété est nettement supérieure à la moyenne pour la catégorie d’actifs.

• Habituellement, les pertes de revenus qui sont asso­ ciées à la pandémie ont été estimées sur une période raisonnable, actualisées et soustraites de la valeur.

Cet ajustement de valeur est-il raisonnable pour votre propriété ?

• Des dépenses importantes de nature capitale ont-elles été nécessaires ?

• Des dépenses additionnelles d’exploitation – sécu­rité, entretien, achat de matériel de désinfection et signalisation – associées à la pandémie ont-elles aug­m enté vos frais d’exploitation ? Même si ces dépenses ont été partiellement couvertes par certains programmes gouvernementaux, l’impact de la perte nette a-t-il été considéré ?

• Quel est l’horizon de retour des revenus de station­ nement considéré pour votre immeuble de bureaux ?

La Ville de Québec a publié des données sommaires du nouveau rôle d’évaluation foncière 2022-2023-2024 avec la variation de valeur en comparaison au rôle précédent :

Catégorie d’immeubles : non résidentiels

Variation sur rôle précédent

Hôtel

-9,1 %

Restaurant

0,9 %

Bureau

2,8 %

Commercial

4,4 %

Industriel

10,5%

Vente en gros

13,1 %

Cumulatif

Catégorie d’immeubles : résidentiels

1,3 %

Variation sur rôle précédent

Unifamilial

3,3 %

Condominium

-0,6 %

2 à 5 logements

3,4 %

Multilocatif et résidence pour personnes âgées

8 %

Il y a autant de matière à contester qu’il y a de zones grises.

De plus, les ajustements calculés au dossier d’évaluation d’un immeuble ne sont pas publics, et comme chaque immeuble est unique, une analyse de chaque situation peut s’avérer nécessaire lorsque la situation le justifie.

LE RÔLE D’ÉVALUATION FONCIÈRE 2022-2023-2024 DE LA VILLE DE QUÉBEC Prenons maintenant l’exemple de la Ville de Québec. Le rôle d’évaluation foncière 2022-2023-2024 vient d’être déposé. Sa date de référence est le 1er juillet 2020 ; c’est la date d’évaluation du rôle qui a été établie sur des données et les indications de marché immobilier à ce moment selon la catégorie d’actifs, en période de pandémie.

Le travail des évaluateurs municipaux a dû être ardu, comme s’ils devaient faire une mathématique financière avec des chiffres qui bougent constamment. Quel défi pour ces évaluateurs que de jongler avec tous ces facteurs en évolution rapide !

ISTOCK PAR LUZA STUDIOS

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Le nouveau rôle est accessible en ligne sur le site de la Ville de Québec ; un avis d’évaluation sera transmis par la poste à chaque propriétaire en décembre.

Outre la valeur, il reste à déterminer le taux de taxes. Il faut comprendre qu’il reviendra au futur conseil municipal de Québec, à la suite des élections de novembre prochain, de voter les taux de taxes applicables aux secteurs résidentiel et non résidentiel.

Un élément important de votre gestion des taxes foncières, en plus d’avoir une valeur juste, est aussi de visualiser votre positionnement par rapport à la moyenne de votre catégorie d’immeuble.

Les écarts par rapport à la moyenne présentent normalement un impact positif ou négatif sur le coût des taxes pour votre immeuble.

La Loi sur la fiscalité municipale prévoit les méca­ nismes advenant que la valeur inscrite au rôle ne soit pas représentative de la valeur réelle : il s’agit de la révision administrative. La date limite de dépôt de cette demande de révision administra­tive est le 30 avril 2022. La Loi sur la fiscalité municipale précise le processus de dépôt de la demande de révision administrative ; son but est de corriger des erreurs ou des omissions, qui auraient échappé à l’évaluateur de l’organisme municipal responsable de l’évaluation concernée.

Comme les taxes foncières représentent un ratio important des dépenses totales d’un immeuble, leur gestion est une bonne pratique de gestion d’actifs, tant en période de pandémie que dans tout le cycle de vie d’un immeuble afin d’optimiser sa compétitivité sur le marché.

ISTOCK PAR ADRIEN LE TOUX

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SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT :

LE MOUVEMENT IRRÉVERSIBLE DE LA TRANSFORMATION VERS L’IMMOBILIER DURABLE

L

a transformation vers l’immobilier durable et résilient représente un mouvement irréversible vers une véritable prise en compte des impacts sociaux, économiques et environnementaux des immeubles sur le développement de la société. Les résultats de nombreux travaux de recherche le démontrent clairement. Le nouveau défi est désormais d’y intégrer tous les acteurs de l’immobilier. À ce titre, les leaders du secteur ont un rôle influent à exercer pour réussir cette étape.

Pour arriver où ils en sont aujourd’hui, les leaders de la transformation durable de l’immobilier, tant du secteur privé que du secteur public, ont d’abord dû jongler depuis 30 ans avec une panoplie de certifications, d’indicateurs, de mesures, de normes et de méthodes et apprendre à les intégrer à leurs bâtiments et à leurs pratiques de gestion.

Ce mouvement vers la transformation de l’immobilier s’est d’abord concentré sur le développement des connaissances et des pratiques permettant de rendre les bâtiments plus durables, plus résilients et plus sains. Cette transformation implique non seulement de mieux construire les nouveaux immeubles, mais aussi de rénover les immeubles commerciaux et institutionnels existants, lesquels constituent une partie importante du parc immobilier de nos villes. En effet, comme la durée de vie moyenne d’un immeuble excède 80 ans, ce que nous construisons aujourd’hui se doit d’être entretenu, pensé et repensé, tout au long de son cycle de vie. De plus, la qualité des immeubles produit des impacts significatifs sur la vie, le bien-être et la santé des personnes qui les occupent.

La transformation vers l’immobilier durable a surtout été axée sur la gestion de l’énergie (consommation et sources), la réduction des gaz à effet de serre (GES) et d’autres éléments environnementaux (gestion des eaux, des déchets, sélection des matériaux et équipements, mobilité). À cela s’ajoute

maintenant la gestion des impacts sociaux sur les usagers et les occupants des immeubles. La pandémie de COVID-19 a aussi accéléré la recherche de nouvelles pratiques en gestion des risques sanitaires afin de favoriser le retour des usagers et des occupants de lieux délaissés pendant le confinement.

Les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles sont désormais confrontés à la tâche de repenser la vocation de leurs espaces de vie pour mieux les adapter aux nouveaux besoins en matière de santé, de sécurité, de confort et de bien-être de leurs usagers.

Nous sommes maintenant rendus à une autre étape dans le cycle de transformation. Au moment où s’amorce une phase encore plus exigeante et urgente pour stimuler la transition écologique accélérée par l’impératif climatique, il devient important de favoriser par tous les moyens la diffusion et l’adoption des innovations en immobilier durable et résilient.

L’intégration de normes et de pratiques qui soutiennent le développement d’actifs immobiliers durables et résilients doit se répandre parmi tous les acteurs de l’industrie. Confrontés à ces nouveaux défis de société, manifestés par les besoins changeants et les nouvelles attentes des usagers et des occupants de leurs immeubles, de nombreux propriétaires immobiliers, investisseurs et gestionnaires font preuve de leadership en saisissant l’occasion de revoir leurs façons de faire actuelles, d’innover et de penser l’immobilier autre­ment. Des acteurs influents de l’immobilier se sont donné comme objectifs de faire adhérer leurs partenaires, four­ nisseurs et autres parties prenantes à ce mouvement vers l’immobilier durable, résilient et sain. Ils sont devenus maintenant beaucoup plus exigeants envers leurs fournis­seurs de biens et de services ainsi que dans les conditions de leurs appels d’offres pour les différents projets de construction ou de rénovation qu’ils entreprennent. L’article suivant fournit des exemples éloquents du leadership d’acteurs influents.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

INTÉGRER LA GOUVERNANCE CLIMATIQUE DANS LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

La gouvernance climatique et la transformation durable des bâtiments prennent une place de plus en plus importante dans les décisions d’affaires des propriétaires et des ges­ tionnaires immobiliers. Aperçu des pratiques de deux gros joueurs dans ce domaine.

L 54

a vice-présidente bureaux–Québec d’Ivanhoé Cambridge, Annik Desmarteau, souligne que son organisation a pris le virage du développement durable depuis plusieurs années déjà. « Nous l’avons vraiment intégré dans nos pratiques et nos décisions d’affaires. Il faut savoir que le domaine immobilier génère environ 40 % des émis­ sions de gaz à effet de serre. En tant qu’investisseur à long terme, nous avons donc la volonté de nous responsabiliser et de nous positionner comme leader », déclare-t-elle.

JOUER UN RÔLE DE LEADER De ce fait, chaque décision d’affaires ou stratégie d’acqui­ si­tion et de développement se fait sous le sceau de la gouvernance climatique. D’ailleurs, Ivanhoé Cambridge s’est fixé d’ambitieux objectifs, notamment celui d’atteindre la neutralité carbone de son portefeuille en 2040 et de réduire l’intensité carbone de son porte­ feuille de 35 % d’ici 2025. De plus, cette année-là, tous les nouveaux développements immobiliers seront également devenus carboneutres. « Pour y parvenir, nous allons notamment augmenter nos investissements sobres en carbone de plus de six milliards de dollars supplémentaires d’ici 2025, par rapport à 2020 », explique Annik Desmarteau.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

ANNIK DESMARTEAU Vice-présidente bureaux–Québec Ivanhoé Cambridge

SÉRIE ANNIVERSAIRE

WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

D’ores et déjà, les initiatives en ce sens vont bon train ; par exemple à la Place Ville Marie, où l’installation de nouvelles pompes à chaleur permettra de récupérer l’énergie et de diminuer de 40 % les gaz à effet de serre (GES) émis par ce bâtiment. « Mention­nons aussi l’édifice Jacques-Parizeau, notre siège social, certifié LEED Or, qui a également obtenu la certification de Bâtiment à carbone zéro (BCZ). La faible quantité de GES encore issue de l’immeuble est compensée par l’achat de crédit carbone », précise Annik Desmarteau.

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Elle ajoute qu’en matière de gouvernance climatique, la transfor­ mation numérique aide considérablement Ivanhoé Cambridge dans sa démarche. « Lorsqu’on dispose d’une lecture précise des espaces, on peut gérer certains systèmes de façon optimale tout en minimisant les émissions de GES. Par exemple, dans une tour de bureaux, la ventilation va généralement démarrer à 5 h du matin.

En revanche, avec des capteurs intelligents, certains jours il sera plutôt possible de la démarrer à partir de 6 h 30, notamment si la température extérieure a changé, tout en assurant le même confort aux occupants », illustre Annik Desmarteau.

Le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec s’est aussi associé à des fonds proptech (technologie de l’immobilier) comme MetaProp. Ultimement, en tant que leader dans l’industrie, Ivanhoé Cambridge veut démontrer qu’il est possible d’être rentable tout en respectant les principes du développement durable.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

« L’analyse des coûts par rapport aux réductions de GES aide à trouver le meilleur équilibre entre cette réduction et les coûts du cycle de vie sur une période de 40 ans. Il ne s’agit pas de rechercher le coût initial le plus bas, mais bien la meilleure valeur pour l’État sur la durée de vie du projet. » – Stéphan Déry

« Nous appliquons diverses stratégies et nous nous efforçons de tracer la voie dans ce domaine.

Ainsi, nous avons par exemple émis près de deux milliards de dollars en financement durable au cours des trois dernières années, nous sommes également un leader dans ce secteur. De plus, nous avons un impact dans notre communauté par l’inter­médiaire d’une saine concurrence entre les différents acteurs du monde immobilier, mais aussi parce que nous demandons à nos fournisseurs de répondre à certaines exigences et normes », assure Annik Desmarteau.

Si la vice-présidente regarde l’avenir avec confiance, elle souligne que les défis ne manquent pas. « Nous sommes toujours à la recherche de nouvelles idées et de façons de faire pour bonifier davantage notre gouvernance climatique. Autre enjeu : il n’est pas toujours facile d’appliquer les mêmes recettes partout dans le monde. Ainsi, au Québec, nous pouvons compter sur l’hydroélectricité, ce qui améliore le bilan énergétique des bâtiments. Mais certains pays n’ont pas accès à cette ressource, alors il faut trouver d’autres solutions novatrices », fait-elle valoir.

UN MODÈLE À SUIVRE Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC) est un gros joueur du secteur public. Stéphan Déry, le sous-ministre adjoint des services immobiliers, souligne que SPAC a intégré les considérations environnementales, et plus particulièrement la réduction des émissions de GES, dans les étapes de conception et d’approbation de tous ses projets immobiliers. « S’il y a une incidence sur l’énergie – qu’il s’agisse du remplacement d’un toit ou d’un équipement de chauffage, de ventilation et clima­ tisation, ou encore d’une rénovation majeure –, on doit tenir compte des émissions dans la décision d’investissement. L’analyse des coûts par rapport aux réductions de GES aide à trouver le meilleur

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STÉPHAN DÉRY Sous-ministre adjoint des services immobiliers Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC)

équilibre entre cette réduction et les coûts du cycle de vie sur une période de 40 ans. Il ne s’agit pas de rechercher le coût initial le plus bas, mais bien la meilleure valeur pour l’État sur la durée de vie du projet », dit-il.

Il ajoute qu’en vertu de la Stratégie pour un gou­ vernement vert : une directive du gouvernement du Canada du Secrétariat du Conseil du Trésor, l’analyse coûts-avantages de la réduction des GES sur le cycle de vie élaborée par SPAC est désormais obligatoire pour tous les nouveaux immeubles fédéraux ainsi que toutes les rénovations majeures de bâtiments. « Les considérations environne­ mentales font également partie du récent Plan à long terme des immeubles de bureaux, et chaque année, celles-ci entrent dans notre lettre d’appel nationale pour les plans de gestion des biens », précise Stéphan Déry.

Afin d’assurer sa position de chef de file et de créer une culture de changement dans la communauté des biens immobiliers, SPAC s’est fixé un objectif plus ambitieux : celui d’atteindre la carboneutralité du portefeuille de biens immobiliers appartenant à l’État d’ici 2030.

Des espaces situés dans des emplacements inégalés. À proximité de tous les tranports en commun.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

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En 2020, SPAC a également terminé l’élaboration d’une Feuille de route pour des activités à faibles émissions de carbone dans la région de la capitale nationale, avec la participation de plus d’une douzaine d’autres ministères fédéraux exerçant des responsabilités de garde de biens immobiliers.

SPAC est aussi reconnu comme un leader dans l’éco­­lo­gisation des opérations fédérales. « Je suis très fier que SPAC soit le premier ministère ayant établi une cible neutre en carbone pour notre portefeuille de biens appartenant à l’État, et le premier à avoir élaboré un Plan de portefeuille national neutre en carbone. En tant que fournis­s eur de bureaux au gouvernement du Canada, SPAC occupe une posi­tion unique pour exercer une influence directe et importante sur l’écologisation des opé­rations gouvernementales. Nous sommes également l’orga­­n isme central pour l’approvisionnement et la gestion de projets et nous fournissons une gamme de services immobiliers à d’autres gardiens de biens immobiliers fédéraux », poursuit Stéphan Déry.

Il estime que la façon dont SPAC gère et recapitalise ses biens, investit et innove, a une grande influence sur le secteur immobilier au pays et à l’étranger. « Ce que nous faisons établira la norme et incitera les autres à suivre notre exemple », estime-t-il,

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précisant que les pratiques durables de SPAC sont intégrées dans ses contrats avec les fournisseurs de services. « Le secteur privé remarque ce que nous faisons, par exemple les innovations que nous mettons à l’essai, et cela se répercute sur les entrepreneurs, les fabricants et les associations professionnelles avec lesquels nous travaillons.

Ces parties prenantes clés attendent de nous un leadership », affirme-t-il.

Par exemple, SPAC collabore avec ses fournisseurs de services pour établir et mettre en œuvre des mesures qui permettront de réduire considéra­ blement l’énergie, le carbone, les plastiques et les déchets. « Ainsi, SPAC travaille avec son fournis­ seur de services immobiliers sur un projet pilote d’innovation pour déterminer la faisabilité des tech­nologies du milieu de travail dans le secteur public et évaluer leur effet positif sur le bien-être des employés et leur contribution à l’écologisation des opérations. Les projets d’innovation compren­ nent une aire de restauration sans déchets, un nettoyage écologique / biologique, des stations centrales de recyclage, des stations de remplissage de bouteilles d’eau munies d’un filtre à charbon de bois, un composteur mécanique, une gestion intelligente des déchets et des stores solaires motorisés », illustre M. Déry. Un exemple à suivre !

Le campus d’affaires au cœur de la ville

Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un campus d’affaires où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.

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VISITE D’IMMEUBLE

EMD-BATIMO INAUGURE SON NOUVEAU SIÈGE SOCIAL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

« Des bureaux 2030 », qualifie Francis Charron, axés principalement sur le bien-être des employés

L

e 16 septembre, la direction d’EMD-Batimo a inauguré le nouveau siège social de l’entreprise, rue Doris-Lussier à Boisbriand, où travailleront 80 des 450 employés du constructeur et promoteur.

Les associés Francis Charron et Marc Dubuc ont en effet vendu l’immeuble qu’ils occupaient près de l’hôpital de Saint-Eustache et ont profité de l’occasion pour concevoir de nouveaux bureaux modernes, agréables et innovateurs. « Dans le contexte de pénurie de main-d’œuvre hors de l’ordinaire que nous connaissons actuellement, plusieurs entrepreneurs cherchent à séduire les mêmes employés. Comme nous voulons recruter les meilleurs talents, nous avons construit des bureaux exceptionnels pour attirer des employés exceptionnels », explique Francis Charron, président de Batimo et vice-président d’EMD Construction.

EMD-BATIMO

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LE BUREAU DONT VOUS RÊVEZ La direction d’EMD-Batimo a sondé ses employés pour savoir ce que, dans leurs rêves les plus fous, ils aimeraient avoir au bureau ; ils ont retenu 90 % de leurs suggestions.

Outre les classiques comme une belle luminosité, des pos­­tes ajustables pour travailler debout et assis, des chaises ergonomiques, beaucoup de végétation pour créer une ambiance qui ressemble à un milieu de vie, le nouveau siège social d’EMDBatimo présente plusieurs aspects innovateurs. On peut, en effet, y travailler dans 14 lieux différents parmi lesquels un café style Starbucks (deman­ dé par les millénariaux qui ont fréquenté cette chaîne pendant leurs études), un chalet avec foyer qui invite au ressourcement et plusieurs petits espaces confortables.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

FRANCIS CHARRON Président de Batimo et vice-président d’EMD Construction

EMD-BATIMO

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VISITE D’IMMEUBLE

EMD-BATIMO

Au sous-sol, une porte dissimulée s’ouvre… sur un bar clandestin avec piano, des tables de poker, de billard et des téléviseurs ; ce lieu servira aux 5 à 7 ou aux événements spéciaux et sera mis à la disposition d’employés en guise de reconnaissance pour un bon coup. Ils pourront y rece­voir leur famille afin de souligner un anniversaire ou tenir une fête d’enfants.

Autre innovation : les bureaux de la direction se trouvent au centre de l’édifice et les espaces

EMD-BATIMO

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largement fenêtrés sont réservés aux employés.

Le service de la comptabilité occupe le cinquième étage, celui offrant la plus belle vue, car ces gens sont toujours au bureau, alors que les gestionnaires de projets, par exemple, travaillent souvent sur les chantiers.

Après des mois de réflexion et selon les réponses au sondage réalisé auprès des employés, les présidents, Francis Charron et Marc Dubuc, ont imaginé et conçu, avec la contribution de la designer de l’entreprise Nathalie Vanier, de nouveaux bureaux à l’avant-garde de la technologie et inspirés des dernières tendances sur les plans de l’architecture et de l’ergonomie.

La direction s’est aussi inspirée de visites de sièges sociaux québécois et ontariens, de visites virtuelles de bureaux iconiques partout dans le monde et des normes WELL. « Sans être accrédité, nous avons appliqué certaines normes de la certification », précise Francis Charron.

Spécialisée dans la construction et la gestion de résidences pour retraités et complexes locatifs 55+, EMD-Batimo a présentement plusieurs chantiers en cours, notamment le 1111 Atwater, des condos de luxe au sommet d’une tour qui proposera aussi les condos locatifs Eleva destinés à une communauté active de retraités, le Lib Aylmer et le Lib Mont-Saint-Hilaire, des complexes 55+ ainsi que le Florilège, une résidence pour retraités à Beauport.

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ENTREVUE

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ACQUISITION DU 1000 DE LA GAUCHETIÈRE

DANS LES COULISSES DE LA TRANSACTION PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

Au printemps dernier, les groupes Mach et Petra ont mis la main sur le 1000 De La Gauchetière, le plus haut gratte-ciel de Montréal et l’un des plus prestigieux. Entrevue sur la petite histoire de cette transaction avec Vincent Chiara, président fondateur de Mach.

M

ach réalise une vingtaine d’acquisitions par année, mais celle du 1000 De La Gauchetière se distingue tant par le caractère emblématique de l’immeuble de 51 étages que par son prix de vente. Combien ?

Le montant est confidentiel, mais il avoisine les 300 millions de dollars, selon Vincent Chiara. « C’est le prix le plus élevé que nous ayons payé pour un immeuble jusqu’à maintenant », précise-t-il.

Le duo Mach-Petra a l’œil sur cette propriété depuis longtemps. En 2017, la tour de classe AAA est mise en vente une première fois par son propriétaire d’alors, Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Les deux partenaires font une offre d’achat qui est acceptée. Toutefois, la transaction avorte en raison d’un désaccord entre le vendeur et l’archevêché de Montréal qui possède le terrain sur lequel est érigé l’édifice. « La Caisse voulait négocier une nouvelle entente avec l’Église à propos du bail emphytéotique, ce qui lui aurait permis d’obtenir davantage pour la vente de l’immeuble, dit Vincent Chiara. Mais ça n’a pas fonctionné et le conseil d’administration a décidé de ne pas vendre. » Rappelons qu’à la fin d’une emphytéose, l’immeuble est remis au propriétaire du terrain, ce qui influe évidemment sur la valeur.

PRISE DEUX Lorsque l’adresse de prestige revient sur le marché quatre ans plus tard, l’intérêt de Mach et de Petra est intact. « Notre stratégie, c’est de détenir plus d’immeubles de bureaux de classe A, indique

VINCENT CHIARA Président fondateur Mach IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

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ENTREVUE

Vincent Chiara. Nous constatons depuis quelques années que les locataires cherchent à rehausser la qualité de leurs espaces, surtout que l’écart de prix entre les classes A et B a diminué. Le 1000 était donc une cible pour nous, d’autant plus que ça n’arrive pas souvent que des immeubles aussi iconiques soient mis en vente. » Oui, mais l’emphytéose ? N’est-ce pas rebutant pour un acheteur ? L’homme d’affaires affirme avoir payé un prix en conséquence. « Pour estimer notre rendement, nous nous sommes basés sur les quelque 50 ans qu’il reste à courir au bail », dit-il

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

en soulignant que d’autres immeubles montréalais sont sous emphytéose, la tour KPMG par exemple.

Cela dit, les nouveaux propriétaires ont l’intention de discuter de cette question avec l’archevêché. « Nous avons avantage à nous asseoir ensemble pour trouver des solutions, que ce soit prolonger le bail ou autre chose, estime Vincent Chiara. J’ai confiance que nous parviendrons à une entente où les deux parties seront gagnantes. » Signalons que les acheteurs s’étaient engagés auprès d’Ivanhoé Cambridge à ne pas communiquer avec l’Église avant la conclusion de la transaction.

UNE OFFRE QUI NE SE REFUSE PAS Vérification des baux, du zonage, des informations financières, des éventuels litiges en cours, des contrats de service… Mach et Petra ont bien sûr effectué une vérification diligente exhaustive avant de déposer leur offre d’achat. Mais ils se sont démarqués en faisant une offre sans condition. « Nous avons même dit au vendeur que nous étions prêts à procéder à la clôture de la transaction, révèle Vincent Chiara. De cette façon, nous avons compté beaucoup de points. Même si le prix est légèrement inférieur, les vendeurs aiment ce type d’offre parce que ça élimine le risque que l’acheteur négocie le prix à la baisse ou renonce à acheter. »

ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER

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ENTREVUE

De la préparation de la promesse d’achat à la clôture, il s’est écoulé environ trois mois, selon le président de Mach. Un délai relativement court, compte tenu de l’ampleur de la transaction et du nombre d’avocats impliqués – les acheteurs et le prêteur étaient représentés par 14 avocats, d’après le média web Droit-inc. « Nous donnions des instructions aux avocats et ils se parlaient entre eux. Et quand ça accrochait, les parties se parlaient directement », dit Vincent Chiara.

Quel est le secret du succès d’une négociation réussie ? « Négocier de bonne foi en ne demandant pas à l’autre ce qu’on n’accepterait pas soi-même, répond-il. Je dis toujours aux avocats de la partie adverse : " Si je vous engageais, me conseilleriez-vous de signer ce document ?

Si la réponse est non, ne me demandez pas de le signer ". » En ce qui concerne l’acquisition du 1000 De La Gauchetière, les négociations se sont déroulées rondement. Il faut dire que ce n’était pas la première fois que Mach et Petra faisaient des emplettes chez Ivanhoé Cambridge. « Nous savons ce sur quoi ils sont prêts à céder et ce sur quoi ils ne sont pas prêts », confie Vincent Chiara qui a célébré la clôture de la transaction avec une bouteille de champagne. À qui reviennent les comptes clients ? Que faire avec l’ancienneté des employés ? Plusieurs éléments avaient déjà été négociés avec le vendeur lors de précédentes transactions. « Il n’est pas nécessaire de recommencer chaque fois », soutient l’homme d’affaires.

ET ÇA CONTINUE Dans l’immédiat, les acheteurs n’ont pas de grands projets d’amélioration pour leur nouveau joyau, sauf pour les espaces souterrains, notamment l’accès au métro qui a besoin d’un peu d’amour. À moyen terme cependant, ils devront se pencher sur l’immense espa­ce d’environ 80 000 pi2 qui abrite le terminus d’autobus centre-ville.

En effet, lorsque le Réseau express métropolitain sera en fonction, le nombre d’autobus devrait diminuer et les

lieux seront à repen­ser, selon Vincent Chiara. « Il reste 40 ans au bail avec la société de transport, mais je ne pense pas que les autobus vont occuper tout cet espace pendant encore 40 ans. Il va falloir lui trouver une nouvelle vocation. » D’ici là, les groupes Mach et Petra gardent l’œil sur d’autres propriétés à acquérir. Vincent Chiara révèle d’ailleurs qu’il vient d’ajouter un autre fleuron au portefeuille immobilier de son entreprise, mais il a été impossible de savoir s’il a fait cette nouvelle acqui­sition avec Petra. « Je ne peux pas en dire plus pour le moment, mais vous allez bientôt enten­dre parler d’une transaction majeure à Montréal », promet-il.

Outre le 1000 De La Gauchetière, les partenaires de longue date détiennent plusieurs immeubles ensemble, dont le 1100, boulevard René-Lévesque Ouest, la tour CIBC, la moitié de l’édifice Sun Life en plus d’une parti­cipation à l’actionnariat de la Tour de la Bourse. « En combinant nos expertises, nous sommes plus efficaces », affirme Vincent Chiara en indiquant que Petra excelle dans la gestion des propriétés tandis que Mach se distingue dans le développement immobilier et la construction.

Un partenariat qui va survivre au fondateur du Groupe Petra, Giuseppe Borsellino, décédé subite­­ment le 1er septembre dernier à l’âge de 80 ans. « C’était un homme généreux, un grand philanthrope impliqué dans plusieurs œuvres de charité, témoi­gne Vincent Chiara. Il a fondé Petra avec la famille Saputo et l’a fait croître à un niveau enviable, mais il est toujours resté d’une grande simplicité. Il pouvait passer autant de temps à discuter avec un président d’entreprise qu’avec le concierge d’un de ses immeubles. Son départ est une grande perte tant pour l’industrie immobilière que pour la communauté. » Signalons que Giuseppe Borsellino avait passé les rênes de l’entreprise il y a deux ans à Patrice Bourbonnais qui occupe le poste de président et chef de l’exploitation.

ERRATUM Une erreur s'est malencontreusement glissée dans notre publicité parue dans l'édition précédente du magazine Immobilier commercial, en page 3. Le montant d'investissements privés indiqué aurait dû être de 672 millions de dollars. Nos excuses.

investir.longueuil.quebec 68

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

Investis dans l’opportunité Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE

LE LOCATEUR DE MON BAIL COMMERCIAL PEUT-IL M’IMPOSER UN CHANGEMENT DE LOCAL QUAND BON LUI SEMBLE ?

Me Camilia Minville Experte invitée Avec la collaboration de Sébastien Dumont, stagiaire du barreau

Il arrive que le locateur d’un immeuble commercial force l’un de ses locataires à changer de local sans même lui énoncer les motifs du déménagement. Cet article expose le droit applicable en la matière et présente les caractéristiques d’une clause valide de relocalisation dans un contexte de bail commercial. Il offre aussi quelques astuces à garder en tête lors de la signature du bail.

LES CARACTÉRISTIQUES DE LA CLAUSE Les clauses de relocalisation sont monnaie courante en matière de baux commerciaux.

Elles donnent le droit au locateur de relocaliser un commerce sans avoir à se justifier, et ce, tant que le locateur respecte lui-même ses obligations corrélatives.

Ces clauses ont généralement en commun les points suivants.

• Le droit du locateur d’exiger la relocalisa­tion du locataire en tout temps pendant la durée du bail.

• Le fait que le déplacement doit se faire à la suite d’un avis écrit, et ce, dans un délai étant souvent fixé à 30 jours.

• Le fait que la relocalisation se fait aux frais du locateur.

• Le fait que le déplacement s’effectue dans d’autres lieux comparables.

Me Camilia Minville pratique en droit des sociétés et en droit des franchises chez Alepin Gauthier Avocats. Elle a été récipiendaire de la bourse d’excellence en droit des assurances en 2017.

ISTOCK PAR PETERSCHREIBER.MEDIA

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

LA LÉGALITÉ DE LA CLAUSE Le droit encadrant le bail est prévu au Code civil du Québec. Alors que la loi offre une grande protection en matière de bail de logement, c’est une tout autre affaire pour les baux com­ merciaux. Dans ce dernier cas, il est donc tout à fait légal de prévoir une multitude de clauses, dont les clauses de relocalisation.

LES PARTICULARITÉS D’UNE CLAUSE VALIDE Néanmoins, le droit du locateur d’exiger la relocalisation doit être écrit de façon suffisam­ ment précise dans le bail et il ne peut pas être inclus dans une clause générale. En effet, les propriétaires d’immeubles commerciaux n’ont pas de droits semblables à ceux d’éviction pour travaux majeurs assimilables à ceux des baux résidentiels ou encore à ceux d’expro­ priation. À titre d’exemple, dans l’affaire Société de gestion Cliffton inc. c. Tremblay, un centre commercial n’a pas pu obliger la relocalisation de l’un de ses locataires pour agrandir un local adjacent puisque la clause prévue au bail était trop générale et floue.

Réinventer le 9 à 5 : La qualité de vie au cœur d’Espace Montmorency Considérant que le « bail constitue la loi des parties » en termes de baux com­ merciaux, le locateur et les locataires sont donc libres de consentir de telles clauses. Bien que celles-ci soient plus souvent à l’avantage du locateur, ce dernier est également soumis à ses obligations corrélatives. En effet, plusieurs exemples jurisprudentiels démontrent le rejet d’une demande visant à obliger le locataire à être relocalisé alors que le locateur était en défaut de respecter le délai prévu pour l’avis ou lorsqu’il était question de la prise en charge de la totalité des frais de relocalisation.

Lorsqu’on signe un bail commercial, il est primordial de bien lire son contenu en entier et de s’assurer que toutes ses clauses sont claires. Il est souvent possible de négocier certaines clauses, donc n’hésitez pas à poser vos questions à l’autre cocontractant.

CETTE CHRONIQUE CONTIENT DE L’INFORMATION JURIDIQUE D’ORDRE GÉNÉRAL ET NE DEVRAIT PAS REMPLACER UN CONSEIL JURIDIQUE AUPRÈS D’UN AVOCAT QUI TIENDRA COMPTE DES PARTICULARITÉS DE VOTRE SITUATION.

espacemontmorency.com

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LIEUX COMMUNS

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2021, CHAMP-DE-MARS.

CHAMP-DE-MARS Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal.

De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

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Nous sommes un vendredi d’été, en début d’après-midi, à la station Champ-de-Mars.

Sur les quais à peu près déserts, deux personnes sont là, qui attendent le métro, dans la lumière chatoyante de la magni­ fique verrière conçue par Marcelle Ferron.

Le métro de Montréal est reconnu pour l’intégration des arts à l’architecture.

L’œuvre que l’on admire à la station Champ-de-Mars est, pour plusieurs, l’une des plus belles du métro, sinon de toutes celles que l’on trouve à Montréal. Marcelle Ferron disait que son « propos a toujours été modeste, (qu’elle voulait) transformer ce mariage de raison (entre l’art et l’architecture) en un mariage d’amour ». C’est bien ce qu’elle a réussi ici : la verrière magnifie

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

l’architecture de la station. Les couleurs que projette la verrière illuminent la station, jusque dans la profondeur des quais. Elles sont mobiles et fluides et, en quelque sorte, elles réinventent en continu l’architecture de la station, au gré du temps et des saisons.

La verrière joue également avec les usagers du métro, les intègre dans un mouvement continu, comme c’est le cas de ces deux personnes dans l’attente d’un prochain train. Les usagers ne sont pas à l’extérieur de l’œuvre, ils en font partie et, ce faisant, peuvent se l’approprier.

Au-delà de son jeu avec nous, les utili­ sateurs, la verrière de Marcelle Ferron réussit autre chose : elle nous amène vers la rue, vers la lumière.

VOTRE DESTINATION DE CHOIX

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Environnement de travail lumineux et spacieux idéal pour les locataires créatifs et professionnels Jusqu’à 55 000pi2 à des tarifs de location très compétitifs CVC ASHRAE Facilement accessible en voiture, en vélo et en transport en commun À quelques minutes d’autobus du métro Crémazie et en face de la station de train Chabanel Plus de 400 stationnements et accès à des bornes électriques Directement sur place : Cadence, gym, restaurants, banque, dépanneur, lave-auto, coiffeur, etc.

MARCARKO Propriétaire & Gestionnaire 555, rue Chabanel Ouest, Montréal (Québec) H2N 2J2

Pour plus d’informations :

514 381-5921, poste 222 info@555chabanel.com www.555midtown.com

NOUVELLE CONSO

L’ACHAT LOCAL SERA-T-IL PLUS QU’UNE TENDANCE ?

Sonia Gagnon Experte invitée

L’intérêt pour l’achat local était grandissant au Québec bien avant la pandémie.

Toutefois, la crise sanitaire a nettement accéléré le mouvement à la faveur des campagnes de promotion du commerce de proximité. Cela dit, la COVID-19 va-t-elle changer de façon permanente le comportement des consommateurs ?

Avant tout, il faut se demander ce que veut vraiment dire « acheter local ». C’est à la fois favo­r iser l’achat de produits fabriqués ou cultivés au Québec, faire ses courses dans les commerces indépendants de son quartier et acheter dans les entreprises québécoises plutôt que chez les grandes bannières étran­ gères et les plateformes de géants de la distribution, et ce, même si la provenance des produits n’est pas forcément locale.

Sonia Gagnon est présidente et directrice générale de SGM, une agence de marketing et de design thinking axée sur l’innovation.

L’agence a développé une expertise recherchée pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs espaces commerciaux, multi-usages ou de bureaux, et dans la création de parcours clients toujours plus connectés qui dépassent les attentes des visiteurs.

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Acheter de la lingerie chez la Vie en Rose, c’est aussi acheter québécois même si les produits sont fabriqués à l’étranger. C’est ici que se fait le design des produits du détaillant. L’entreprise crée de l’emploi ici et à l’étranger. En ce sens, elle est une actrice économique importante qui fait rayonner le Québec dans le monde. C’est aussi l’approche adoptée par le Panier bleu, sans doute avec raison puisque l’on compte 200 000 commerces au Québec qui créent de l’emploi et contribuent à la santé de l’économie.

SE DONNER LE TEMPS Mais même si la pandémie nous a encore plus sensibilisés au phénomène, il faut toutefois compter au moins une génération pour bien ancrer des changements de comportements

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en matière de consommation. Ce n’est donc pas demain la veille qu’on va tous se mettre à consommer local.

En discutant avec Alain Dumas, directeur géné­ ral du Panier bleu, on comprend la raison pour laquelle il a été choisi pour mettre en place cet énorme projet. Il était la meilleure personne pour insuffler ce vent de changement. Lorsqu’il travaillait chez Sobeys Québec, il a été un acteur de premier plan pour que les consommateurs accordent une plus grande place dans leur assiette aux produits québécois. Il explique que lorsque IGA a pris l’angle de l’achat local, il a fallu développer des partenariats avec des producteurs d’ici et les mettre de l’avant.

La bannière s’est également affiliée avec des épicuriens pour convertir une plus large part des consommateurs. Aujourd’hui, de plus en plus de produits affichent le logo Aliments du Québec dans les grandes chaînes d’alimentation. Avec le temps, offrir des produits locaux est devenu pour elles un élément différenciateur et de croissance des ventes.

L’EXPÉRIENCE CLIENT EN LIGNE Bien ancrer les habitudes d’achat local exige donc du temps et du savoir-faire. À ce chapitre,

on peut faire mieux. Pour les consommateurs qui achètent en ligne, la rapidité de la livraison trône au sommet de leurs priorités. Sur ce plan, il est difficile de rivaliser avec les Amazon de ce monde. Les plateformes logistiques pourraient être la solution, comme le suggère Jean-Guy Côté, directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD).

Ces plateformes permettent de regrouper des produits provenant de différents détaillants d’une même région pour faciliter les envois à partir d’un même centre de tri et d’aiguillage de la marchandise. Le CommerCity à Dubaï en est un bon exemple, cite Carl Boutet, un expert du commerce de détail. Des gains d’efficacité et une diminution de l’empreinte carbone sont à la clé.

Les acteurs du domaine unissent actuellement leurs forces pour développer une approche concer­­t ée afin d’aider les commerçants à être plus performants. Un bel exemple : le CQCD, qui pro­ pose Envoi Montréal, une nouvelle plateforme

de gestion et d’expédition de colis, qui offre une solution aux problèmes de coûts et de rapidité de la livraison aux détaillants.

Facilité, facilité et facilité… Du processus d’achat jusqu’à la livraison sans oublier la politique de retour et de remboursement, c’est ce que cherchent les consommateurs en ligne. Sinon, ils vont vite voir ailleurs malgré leur intérêt pour l’achat local.

CE QUI ATTIRE LES CONSOMMATEURS Les consommateurs préfèrent les marques qui font preuve d’authenticité. L’environnement et la responsabilité sociale de l’entreprise sont aussi des valeurs clés à leurs yeux. Ce qu’elle fait pour réduire son empreinte carbone devra être proclamé haut et fort. Cela devient un critère d’achat pour un nombre accru de consommateurs, particulièrement chez les jeunes générations, et donc une possibilité de croissance. D’où l’importance pour les com­ merçants de mettre en place une stratégie de marketing et de communication pour favoriser de nouveaux réflexes de consommation.

VISUELS : CAMPAGNE ACHAT LOCAL COMPLEXE DESJARDINS, RÉALISÉE PAR SGM

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

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100_Cain Lamarre_avis de nomination.pdf

BRÈVES IMMOBILIÈRES

1

2021-09-03

10:55

AVIS DE NOMINATION Cain Lamarre est très heureux d’annoncer que Me Jean Leclerc se joint à notre équipe en droit immobilier. Titulaire d’un baccalauréat et d’une maîtrise en droit de l’Université Laval, Me Leclerc exerce sa pratique en droit immobilier, commercial et de la construction. Il agit à titre de conseiller juridique pour les promoteurs, les acheteurs et les vendeurs de projets immobiliers et se spécialise dans les opérations entourant le développement, le financement, la construction, la vente, l’acquisition et la location de projets immobiliers commerciaux, industriels et multirésidentiels.

Fort d’une expérience solide en droit immobilier et commercial, Me Leclerc a notamment œuvré pendant plusieurs années au sein de l’un des plus importants fonds de placement immobilier diversifié au Canada inscrit à la Bourse de Toronto, propriétaire et gestionnaire d’immeubles commerciaux au Québec et au Canada.

LANCEMENT DE LA PHASE 3 DU PROJET IMMOBILIER LOGGIA SAINT-LAMBERT Le projet immobilier Loggia Saint-Lambert, une réalisation de LSR GesDev en collaboration avec IPSO FACTO, représente un investissement total de 85 M$, dont 45 millions pour cette troisième et dernière phase comprenant 142 nouvelles unités locatives. Cette dernière phase offrira de nouveaux espaces communs : une terrasse sur le toit avec vue sur Montréal, un espace lounge, une salle de yoga, un cinéma, une salle de jeux, un espace de travail et de lecture, une salle d’événements, ainsi qu’une piscine extérieure au sel chauffée.

La livraison des unités de la phase 3 est prévue pour le printemps 2022.

Dans sa pratique, Me Leclerc met à contribution son esprit d’analyse, sa rigueur et son professionnalisme et il n’hésite pas à pousser le raisonnement plus loin dans l'exécution de ses mandats.

EDITH LAJOIE DEVIENT DIRECTRICE GÉNÉRALE DE JBC MÉDIA Jacques Boisvert, président et éditeur de JBC Média, est heureux d’annoncer la nomination d’Edith Lajoie au poste de directrice générale. Embauchée en 2012, elle a occupé différents postes avec succès, lui permettant de maîtriser les différentes facettes de l’entreprise. Ces dernières années, elle était directrice des opérations et de l’expérience client.

JBC Média édite les magazines Immobilier commercial, Maintenance immobilière, Champions de la construction commerciale et industrielle, les périodiques Montréal économique et Le Québec économique de même que le bulletin d’information numérique L’informateur Immobilier commercial.

CLORIA À TROIS-RIVIÈRES : UN NOUVEAU PROJET COMMERCIAL ET RÉSIDENTIEL LOCATIF Le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’associe une fois de plus à Cloriacité Investissements, dans le cadre de la réalisation d’un tout nouveau projet commercial et résidentiel locatif – CLORIA Trois-Rivières qui comptera 120 unités locatives réparties sur cinq étages, ainsi qu’un rez-de-chaussée à vocation commerciale. La livraison est prévue au printemps 2023.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

B. ALFID : UN ENGAGEMENT QUANT À LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT C’est avec grande fierté que le Groupe Alfid Services immobiliers se joint au mouvement pour une ville écologique avec l’installation de ruches sur différentes pro­priétés sous gestion du groupe. B. Alfid est une initiative du groupe Alfid qui se veut un engagement quant à la protection de l’environnement. B. Alfid se prononçant « Bee Alfid » pour abeille, mais également « Be Alfid » du français « Être Alfid ». Ce projet vise à réunir la communauté autour d’une cause qui tient à cœur à chacun.

102_Groupe Altus_avis de nomination.pdf

REM DE L’EST : MISE À JOUR SUR LE PROJET CDPQ Infra a procédé à une mise à jour sur le projet du REM de l’Est afin de présenter un statut d’avancement du projet comprenant la publication de deux rapports techniques distincts analysant des scénarios d’insertion en souterrain et la présentation d’une optimisation importante au projet de référence soit l’ajout d’une section en tunnel sous le boulevard René-Lévesque.

LG2 S’INSTALLE DANS L’ÉCOQUARTIER DU TECHNOPÔLE ANGUS L’entreprise lg2 a inauguré son nouveau siège social dans l’écoquartier du Technopôle Angus. Alors que la pandémie s’étire, la vision renouvelée du siège social de lg2 peut d’autant plus s’adapter grâce à un nouvel espace unique, qui reflète de nouvelles façons de travailler, en présence, à distance ou de façon hybride.

1

2021-09-13

09:51

AVIS DE NOMINATION C’est avec enthousiasme que Groupe Altus annonce la venue de Bruno Turcotte à titre de directeur, Développement stratégique.

Responsable de promouvoir l’expertise de Groupe Altus, entre autres en gestion des impôts fonciers, il sera en poste au bureau de Québec.

Bruno Turcotte possède 30 ans d’expérience en gestion immobilière et gestion d’actifs de portefeuilles immobiliers majeurs. Il a occupé des postes de haute direction auprès de propriétaires institutionnels et privés.

Passionné d’immobilier, en particulier en ce qui concerne la création de valeur, M. Turcotte est aussi l’ex-président de BOMA Québec. Sa connaissance du marché immobilier et son expérience seront un atout pour la promotion des services de Groupe Altus dans la région de Québec.

COMINAR ANNONCE L’OUVERTURE PROCHAINE D’UN SUPERMARCHÉ SANTÉ AVRIL AU CENTRE COMMERCIAL PLACE DE LA CITÉ D’une superficie de 37 000 pi2, cette succursale, qui comprendra sous un même toit des sections fruits et légumes bios, épicerie, suppléments et cosmétiques en plus d’une aire de restauration incluant une salle à manger et une terrasse totalisant plus de 150 places assises, occupera un espace de choix pour accueillir les habitants de Québec. L’ouverture est prévue au cours de l’été 2022.

PARC SCIENTIFIQUE BROMONT : ENTENTE ENTRE LA VILLE DE BROMONT ET MONTONI

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?

Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca.

Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

Le Parc scientifique de Bromont bénéficiera d’un élan important afin de poursuivre sa croissance grâce à l’entente conclue entre la Ville de Bromont et le Groupe Montoni pour le développement d’une partie de la zone industrielle dont la superficie cumulative est d’environ 6 millions de pieds carrés.

L’arrivée de nouvelles entreprises, en plus de générer des emplois, contribuera à la croissance économique de Bromont.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

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DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – septembre 2021

Bureaux Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux de Montréal est resté relativement stable par rapport aux données de juillet 2021, mais demeure à un seuil historiquement élevé (15 %). Les marchés en périphérie, où l’absorption est modeste, mais positive depuis juillet, s’en tirent mieux que le centre-ville. En effet, un peu plus de 250 000 pi2 de locaux à louer se sont ajoutés au centre-ville, où la sous-location représente 14 % de tout l’espace disponible. L’offre de sous-location au centre-ville a franchi le cap du million de pieds carrés en juillet 2021 et n’a pas bougé depuis. L’offre en sous-location a quadruplé par rapport au mois de mars 2020, et il s’est ajouté depuis plus de 3,2 millions de pieds carrés à louer sur le marché de Montréal, dont 2 millions au centre-ville seulement.

LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

16,0

709 600

OUEST-DE-L'ÎLE %

pi

21,7

2 415 500

RIVE-SUD

Marché industriel – Grand Montréal * Le taux de disponibilité s’est encore resserré au cours des deux derniers mois, passant de 2,7 à 2,3 %, traduisant une croissance de deux millions de pieds carrés de l’espace loués, dont seulement 800 000 pi2 attribuables à l’absorption de nouvelles constructions. L’offre peine toujours à compenser la forte progression de la demande dans tous les secteurs de marché à l’exception de Lachine, où la mise en marché d’un bâtiment de 300 000 pi2 explique en partie la hausse du taux de disponibilité (+90 points) depuis juillet, et du secteur Sud de Midtown avec une hausse relativement modeste (+20 points).

LACHINE

13,5

338 300

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

14,6

4 267 000

14,4

850 600

=

=

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

0,2

56 800

2,4

1 796 100

MONTRÉAL SECTEUR NORD DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

1,2

556 000

3,9

1 830 200

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

1,7

1 084 300

2,4

684 800

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

4,8

1 016 893

1,7

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

RIVE-SUD

MONTRÉAL SECTEUR SUD

disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

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pi2

DISPONIBILITÉ

DÉFINITIONS : EST-DE-L'ÎLE

OUEST-DE-L'ÎLE

%

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

MONTRÉAL SECTEUR NORD

7 452 400

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

SAINT-LAURENT

14,0

Industriel

CENTRE-VILLE

LAVAL

pi2

DISPONIBILITÉ 2

LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

%

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE LAVAL

OUEST-DE-L'ÎLE

=

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2021

immédiate ou future.

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Partenaire : LSR GesDev

Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier depuis maintenant 30 ans.

Avec des partenaires leaders dans leur secteur, on participe financièrement et stratégiquement à la réalisation d’un développement urbain durable et responsable.

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