SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
Ces nouvelles habitudes et dépendances numériques sont supportées par des centres d’hébergement de données relativement énergivores ; or le Québec, avec son énergie renouvelable et abordable, s’avère un endroit tout indiqué pour ce type d’opérations. Plusieurs multinationales ont d’ailleurs choisi de s’installer dans la province, dont l’entreprise française OVH, qui a ouvert à Montréal, en 2013, le plus grand centre d’hébergement de données du monde. En 2018, le géant Google inaugurait dans la métropole son tout premier centre de données en sol canadien. Plus récemment, Amazon Web Services (AWS) a aussi choisi la grande région de Montréal pour implanter son premier centre de données au Canada. Outre ces géants du Web connus de tous, ce secteur d’acti vité foisonne de plus petits exploitants de data centers. Pour ces plus petits joueurs, la conversion et l’aména gement de bâtiments industriels unilocataires dans un parc industriel plus vieux devient souvent plus avantageux que de construire à neuf. Dans ces parcs industriels stratégiquement situés au centre et à l’ouest de l’île, les exploitants de centres d’hébergement de données peuvent trouver des bâtisses de 30 000 à 150 000 pi2,
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pourvues de grandes surfaces pour accueillir les génératrices et de l’équipement électrique. Les hauteurs libres de ces bâtisses des années 1970 et 1980, devenues insuffisantes pour le secteur de la distribution, sont généralement adéquates pour l’hébergement de serveurs. Notons également que les centres de données n’ont pas besoin de visibilité sur l’autoroute. Le parc immobilier industriel sur l’île de Montréal, berceau de l’industrialisation au Canada, ne manque pas de ce type de bâtiments, et les changements de vocation sont loin d’être terminés. Or, pour qu’un site industriel standard puisse servir de centre de données, il doit être initialement adjacent à une installation d’Hydro-Québec capable de l’alimenter avec une puissance électrique élevée. Il doit aussi être facile à sécuriser, et le terrain et le bâtiment doivent offrir suffisamment d’espace pour l’installation d’équipements électromécaniques spécifiques et hors-norme destinés au bon fonctionnement des serveurs. Il s’agit essentiellement de génératrices et de transformateurs (à l’extérieur), de systèmes d’alimentation sans coupure (UPS) et d’unités de climatisation avec leurs réseaux de distribution. Il est impératif de porter une attention à l’enjeu fiscal lié à l’installation de ces équipements. En effet, les muni cipalités considèrent ces biens meubles comme des biens immeubles, ce qui a pour conséquence de les inclure dans la valeur foncière imposable de la propriété. Dans deux cas de contestation que nous avons soumis au Tribunal administratif du Québec, la valeur foncière imposable de ces équipements dépassait celle de la bâtisse et du terrain. Si ces cas s’avèrent plus nombreux avec l’essor des centres de données, le principe visant à répartir les biens meubles des biens immeubles à des fins fiscales n’est pas nouveau. Le jugement final de la Cour d’appel encore attendu au moment d’écrire ces lignes créera cependant un précédent juridique dans le monde de l’immobilier du numérique et de l’évaluation foncière. Pour ce qui est de l’ensemble du marché industriel, la montée des valeurs et la forte activité transactionnelle des deux dernières années entraîneront probablement pour les propriétaires une hausse des taxes foncières, selon la date de référence du rôle. Les villes pourraient aussi être tentées d’aller chercher davantage du côté industriel afin de compenser les baisses de valeurs dans les segments du bureau et des centres commerciaux. Or, pour les propriétés industrielles, plus que pour n’importe quel autre type d’immobilier à revenu, l’attribution indue d’une valeur foncière imposable sur des équipements est un enjeu matériel et souvent contesté avec succès.