Rétrospective 2019 - Immobilier commercial volume 13 - numéro 1

RÉTROSPECTIVE 2019

SURVOL ET RÉTROSPECTIVE DE L'INDUSTRIE IMMOBILIÈRE À MONTRÉAL ET À QUÉBEC EN 2019 À bien des égards, l’année 2018 a été une excellente cuvée pour les marchés immobiliers de Montréal et de Québec, et 2019 a poursuivi sur cette lancée. Cependant, tous les segments n’ont pas connu le même succès, et certains suscitent quelques inquiétudes. Aperçu des grandes tendances qui ont caractérisé les 12 derniers mois.

Sylvain Leclair, B.A.A., AACI, É.A. Vice-président directeur

MONTRÉAL : LA TENDANCE SE POURSUIT L’an dernier à pareille date, la Banque du Canada avait haussé à plusieurs reprises son taux direc­teur et annoncé que d’autres augmen­tations se concrétiseraient. Or, un an plus tard, c’est bel et bien le contraire qui s’est produit : la baisse des taux d’intérêt a changé les règles du jeu, et les économistes ont revu leurs prévisions.

Marie-France Benoit, MBA Directrice principale

qui perçoivent la ville comme un marché offrant un excellent potentiel de croissance leur per­m ettant aussi de diversifier leur risque géographiquement. Si, pendant 20 ans, les marchés canadiens les plus prisés étaient ceux de Vancouver, Toronto et Calgary, cette dernière a désormais été remplacée par Montréal dans le palmarès. D’ailleurs, alors que les volumes de transactions étaient en baisse dans presque tous les autres marchés canadiens entre le premier semestre de 2018 et celui de 2019, celui de Montréal a augmenté de plus de 1 M$, passant à 4 G$.

Cela dit, les tendances de fond sont demeurées les mêmes par rapport à 2018. Ainsi, Montréal continue de susciter un intérêt sans précédent de la part des investisseurs, en particulier des grands fonds nationaux et même internationaux,

TENDANCES TAUX GLOBAL D'ACTUALISATION (TGA) 8 %

Alain Roy, É.A.

7 %

Directeur général – bureau de Québec, Recherche, évaluation et services conseils

6 %

Experts invités de Groupe Altus

4%

5 %

Québec

Calgary

Vancouver

Toronto

T2 2019

T4 2018

T2 2018

T4 2017

T2 2017

T4 2016

T2 2016

T4 2015

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T4 2014

T2 2014

T4 2013

T2 2013

T4 2012

T2 2012

T4 2011

T2 2011

T4 2010

T2 2010

T4 2009

T2 2009

T4 2008

T2 2008

T4 2007

T2 2007

3 %

Montréal

Source : Sondage trimestriel sur les tendances du marché de l'investissement, Groupe Altus

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020

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RÉTROSPECTIVE 2019

VOLUME DE TRANSACTIONS – PRINCIPAUX MARCHÉS CANADIENS

10,0B $

$ (MILLIARDS)

10B $ 8B $ 6B $ 4B $

4,0B $ 3,2B $ 2,2B $

2B $

1,1B $

1,2B $

1,1B $

0 Vancouver

Edmonton

Calgary

Toronto

1er semestre 2018

Greater Golden Horseshoe

Ottawa

Montréal

1er semestre 2019

BAROMÈTRE PAR VILLE – TOUTES CATÉGORIES D'ACTIFS (T3 2019)

RATIO (acheteurs / vendeurs)

3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5 Vancouver

Edmonton

Calgary

Toronto

Les capitaux sont disponibles, et la compression des rendements se poursuit. Les résultats du sondage du Groupe Altus révèlent d’ailleurs de bons indicateurs sur les tendances de l’investissement dans les différentes catégories de produits. Ainsi, le TGA pour le secteur industriel a continué de baisser au point où il n’y a presque plus d’écart avec le marché du bureau, alors que celui-ci se stabilise.

Ottawa

Montréal

Québec

Halifax

Quant au multirésidentiel et au centre commercial, deux domaines qui se sont suivis de près pendant plusieurs années, ils ont pris désormais des directions différentes, avec une compression du TGA pour le premier et une hausse pour le second. Il faut dire que le centre commercial est la catégorie d’actifs qui suscite le plus d’inquiétude actuellement, alors que le multirésidentiel est encore considéré comme un investissement sûr.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020

Source : Sondage sur les tendances du marché de l'investissement, Groupe Altus

12B $

Source : Transactions commerciales du Groupe Altus (ReadNet)

Total 1er semestre 2019 : 22,8 G$

14 RATIO (acheteurs / vendeurs)

12 10 8 6 4 2 0 -2 -4

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Source : Sondage sur les tendances du marché de l'investissement, Groupe Altus

BAROMÈTRE PAR TYPE DE PROPRIÉTÉ – TOUTES CATÉGORIES D'ACTIFS (T3 2019)

Les tendances de rendement qui se dégagent de ce sondage se reflètent aussi dans les préférences selon les catégories d’actifs. L’industriel et le multirésidentiel haute densité occupent le haut du pavé, alors qu’à l’autre bout du spectre figurent les mégacentres commerciaux (power centres), les centres communautaires à mail fermé et les bureaux de catégorie B en banlieue. Par ailleurs, bien que le centre commercial de niveau 1 et le centre commercial de quartier soient encore bien positionnés, ils se trouvent sur une pente descendante.

LES CENTRES COMMERCIAUX : DES REPOSITIONNEMENTS DE PORTEFEUILLES À la lumière des transactions majeures réalisées en 2019 dans le segment des centres commerciaux (voir tableau ci-dessous), on constate que plusieurs joueurs importants sont en train de repositionner leur portefeuille. Les investisseurs institutionnels se départent de centres commerciaux dans les marchés secondaires ou consolident leurs actifs géographiquement ou par spécialisation de façon à optimiser leur efficacité opérationnelle.

TRANSACTIONS MAJEURES – CENTRES COMMERCIAUX PROPRIÉTÉ

VENDEUR

ACQUÉREUR

DATE

PRIX

Carrefour de l'Estrie

Ivanhoé Cambridge

Groupe Mach

Mai 2019

236 M$ 210 $ / pi2

Portefeuille Partners REIT (11 centres commerciaux)

Partners REIT

Crofton Moore / Groupe Forum

Mai 2019

178 M$ 170 $ / pi2

Mégacentre Mont Saint-Bruno

Cominar

BTB Reit

Juin 2019

43 M$ 117 $ / pi2

GETTY IMAGES PAR PIXSOOZ

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020

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RÉTROSPECTIVE 2019

LE MARCHÉ DU BUREAU PREND DE LA VIGUEUR Dans le segment du bureau, plusieurs ventes majeures dans le centre-ville de Montréal ont marqué l’année 2019 (voir tableau ci-dessous), alors que les taux de rendement ont connu une compression. On note aussi qu’une forte demande en bureaux de type loft dans le secteur du Mile-Ex a permis le redéveloppement d’anciens bâtiments industriels, et plusieurs transactions ont retenu l’attention (950, avenue Beaumont, 7250-7450, rue du Mile End, etc.)

Cet intérêt marqué pour le marché du bureau s’explique notamment par une amélioration notable des conditions de location, aussi bien sur le marché montréalais que partout ailleurs au Canada. De plus, bien que le taux d’inoccupation à Montréal se situe au-dessus de la moyenne nationale, il affiche tout de même une baisse plus forte que dans les autres marchés canadiens, passant de 13,1 % au troisième trimestre de 2018 à 10,6 % pour la même période en 2019. Par ailleurs, la demande de bureaux prend de la vigueur, ce qui devrait exercer une pression à la hausse sur les loyers, même si les prix moyens à Montréal demeurent toujours moins élevés que ceux de Toronto et Vancouver. Compte tenu des conditions du marché, les investisseurs peuvent donc anticiper un potentiel de rattrapage des loyers, d’où les prix records affichés lors des récentes transactions.

Quant au taux d’inoccupation, bien qu’il soit élevé, il faut malgré tout apporter des nuances. Ainsi, il est de seulement 10 % au centre-ville, une zone qui compte pour

53 % de l’inventaire de bureaux et 43 % de l’absorption enregistrée depuis le début de 2019, soit 1,2 million de pieds carrés. De plus, le marché du Midtown, qui représente 25 % de l’inventaire, a absorbé près de 1,3 million de pieds carrés sur la même période. Son taux d’inoccupation est de 12,4 %, ce qui s’explique par la forte proportion d’immeu­bles de lofts qui s’y trouvent, représentant 10 % de l’inven­taire locatif de Montréal, mais de qualité très inégale et comportant des segments de marché fortement inoccupés, surtout dans le loft « en voie de conversion ».

En matière de construction d’immeubles de bureaux, il faut tenir compte des « grues invisibles » pour en avoir une bonne vue d’ensemble. En effet, les conversions de lofts industriels en bureaux comptent pour 20 % de la nouvelle offre récente ou en construction pour la période 2018-2022. Le redéveloppement de sites, notamment la Gare Viger et le mât du Stade olympique, représente 20 % d’offre supplémentaire. De plus en plus de locaux pour bureaux sont aussi développés au sein des projets à usages mixtes et TOD (transit-oriented development), comme Espace Montmorency, Solar Uniquartier et Humanity, et comptent pour 26 % du nouvel inventaire.

Si l’on exclut la nouvelle tour de la Banque Nationale de 1 million de pieds carrés actuellement en cours, les immeu­­bles neufs de bureaux « traditionnels » ne comptent que pour 9 % de la construction neuve. Par conséquent, l’offre de rechange et le développement horizontal, qui passent souvent sous le radar, pèsent de plus en plus lourd dans la balance.

TRANSACTIONS MAJEURES – BUREAUX AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL PROPRIÉTÉ

VENDEUR

ACQUÉREUR

DATE

PRIX

1250, boul. René-Lévesque O.

Groupe immobilier Oxford

Bentall Green Oak

Mai 2019

605 M$ 586 $ / pi2

600, rue De La Gauchetière O.

Banque Nationale

Kevric

Juin 2019

187 M$ 263 $ / pi2

700, rue De La Gauchetière O.

Dream REIT

Allied Properties

Juin 2019

322,5 M$ 330 $ / pi2

7250-7450, rue du Mile End et 280, rue Gary-Carter

Kevric

Sun life

Février 2019

155,5 M$ 394 $ / pi2

950, av. Beaumont

Groupe Montoni

Montez

Janvier 2019

18,7 M$ 370 $ / pi2

6650-6666, rue Saint-Urbain

TGTA

Spears Street Capital

Août 2019

153 M$ 411 $ / pi2

6750, av. de l’Esplanade

Raphael & Steinberg Construction & al.

Spears Street Capital

Mai 2019

23 M$ 228 $ / pi2

Transactions de lofts bureaux

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020

Qu’en est-il des niveaux de loyers dans les immeubles de classe A au centre-ville ?

Même s’ils paraissent stables à première vue, les allocations financières et autres gratuités étant moins généreuses, cela a eu un impact positif sur le loyer effectif.

Avec le taux d’absorption et la baisse du nombre de grands locaux contigus à louer, la tendance devrait être à la hausse sur le loyer net effectif (LNE) en 2020.

construits il y a plus de 50 ans. D’ailleurs, sur les 20 millions de pieds carrés de superficie qu’offrent d’anciennes manu­ factures du secteur textile, plus de 9 millions ont été convertis en bureaux.

Pour le reste, ces anciennes manufactures sont difficiles à louer pour un usage

LE MARCHÉ INDUSTRIEL A LE VENT EN POUPE Le marché industriel a le vent dans les voiles, ce qui se reflète sur les loyers négo­ ciés. Alors que depuis 20 ans ils étaient plafonnés en moyenne à 5 $-5,25 $ /pi2, depuis deux ans ils ont progressé rapide­ment pour atteindre 6,50 $ /pi2 aujourd’hui, et même davantage pour des locaux récents et de qualité. Une réalité qui se répercute sur les rendements, qui connais­ sent une forte compression.

Cela n’a rien d’étonnant puisque le taux d’inoccupation est fortement en baisse partout au Canada, mais tout particu­lière­ ment à Montréal où il a chuté de 4,1 à 2,5 %, un seuil record, en un an à peine.

Le taux d’absorption est positif dans tous les secteurs géographiques. De 2016 à 2019, le marché de Montréal a absorbé en moyenne 4,5 millions de pieds carrés par an, donc près de 18 millions de pieds carrés en cinq ans. C’est dans les secteurs Saint-Laurent et de l’est de Montréal – qui représente 40 % de l’inventaire – que l’espace occupé affiche la plus forte progression. On note aussi que les grands blocs d’espaces contigus se font rares et ont diminué de moitié pour la même période, passant de 54 à 23 blocs dispo­ nibles pour les 100 000 pi2 et plus, et de 117 à 54 pour les 50 000 pi2 et plus. Or, il y a peu d’offres de nouveaux espaces industriels pour combler la demande, et les taux de prélocation des projets en construction sont très élevés (90 %).

Certains immeubles vétustes affichent des taux d’inoccupation plus élevés.

Rappelons-nous que Montréal étant le berceau de l’industrialisation au Canada, pour obtenir un portrait plus juste de la pénurie d’espace industriel, il faut exclure de son inventaire de nombreux bâtiments

DEBBY DOKTORCZYK présidente

PATRICE GROLEAU propriétaire

Agence immobilière #1 en vente et marketing de projets immobiliers www.mcgillimmobilier.com

Agence immobilière commerciale, division spécialisée de McGill immobilier et en collaboration avec Engel & Völkers Montréal/Québec www.mcgillcommercial.ca

Géant mondial de la vente et l’achat de propriétés de luxe depuis 1977 www.montreal.evimmobilier.com | www.quebec.evimmobilier.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020

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RÉTROSPECTIVE 2019

industriel, car elles ne répondent pas aux besoins d’aujourd’hui, notamment en ce qui concerne la hauteur libre et les accès routiers. Preuve en est que le taux d’inoccupation diminue en fonction de l’âge et de la hauteur libre du bâtiment, l’industriel de construction récente étant de plus en plus demandé de la part tant des locataires que des occupants et des investisseurs.

Mentionnons que dans le domaine de la distribution, un secteur en forte croissance, on observe l’émergence de nombreux projets de construction sur mesure, de plus en plus éloignés de l’île de Montréal, là où les terrains et les taxes sont moins coûteux et où la circulation est plus fluide. À l’inverse, Dollarama a choisi de demeurer à Montréal, y ouvrant même un sixième entrepôt cette année, afin de rester à proximité du transport en commun qui lui permet de conserver sa main-d’œuvre.

Témoignant de la vigueur du marché industriel, signalons l’acquisition par PIRET en juin 2019 de 11 propriétés appartenant à HOOPP, situées majoritairement dans l’ouest de l’île, à un coût de 166 $ / pi2 soit 249 M$, pour un total de 1,5 million de pieds carrés. Il s’agit de la plus importante transaction réalisée dans le secteur industriel à Montréal et du plus bas taux de rendement (environ 4 %).

UNE ANNÉE FASTE POUR LE MULTIRÉSIDENTIEL À l’image de l’industriel, on note aussi une compression des rendements dans le multirésidentiel. Il y a eu beau­coup d’activités d’investissement dans ce

secteur, et l’on note que les fiducies de placement immobilier (FPI) s’y intéressent de plus en plus, de même qu’aux projets mixtes. Les prix d’acquisition d’immeubles existants étant très concurrentiels, plusieurs investisseurs se tournent vers le développement de nouveaux projets, à la recherche de rendements plus intéressants. Par exemple, des FPI comme RioCan, Allied ou Choice Properties investissent dans des projets de développement multirésidentiel de type mixte / TOD dans les grands centres urbains. À Montréal, Cominar et GWL explorent également ce créneau.

Résultat : on assiste à Montréal à un véritable boom de mises en chantier pour le multirésidentiel, tant dans le segment locatif que dans celui du condo. On peut toutefois se demander si le marché est en mesure de soutenir une offre aussi vigoureuse. Le faible taux d’inoccupation de Montréal (1,9 %), en troisième position derrière Vancouver et Toronto, conjugué à la confiance des consommateurs, la bonne tenue de l’emploi et la croissance de la population suggèrent que cette tendance est solide. Mais pour combien de temps ? Plusieurs bémols peuvent tempérer les ardeurs et faire réfléchir : la forte hausse du coût des terrains, la montée en flèche des coûts de construc­ tion (de 6 à 8 % en 2019), la pénurie de main-d’œuvre en construction, les nou­veaux frais de développement (taxes de parc, taxes du Réseau express métropo­litain [REM], règlement municipal sur la mixité, etc.), ce qui pourrait finir par avoir un impact sur le coût pour le consom­ mateur, dont les moyens finan­ciers ne sont pas illimités…

TRANSACTIONS MAJEURES – MULTIRÉSIDENTIEL (RÉGION DE MONTRÉAL) PROPRIÉTÉ

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VENDEUR

ACQUÉREUR

DATE

PRIX

Le Rockhill

Ivanhoé Cambridge

FPI Appartements Minto & Al.

Mai 2019

268 M$ 267 000 $ / unité

Le Lib

Bâtimo

Realstar

Mai 2019

70 M$ 355 000 $ / unité

Le Saint-Laurent

Sovima Habitations

Realstar

Avril 2019

84,2 M$ 321 000 $ / unité

TRANSACTIONS MAJEURES – MULTIRÉSIDENTIEL (RÉGION DE QUÉBEC) PROPRIÉTÉ

VENDEUR

ACQUÉREUR

DATE

PRIX

Ensemble immobilier Mackay

Appartements du Jardin

Gestion Laberge

Mai 2019

11 M$ 93 000 $ / unité

2300, 2e Avenue, 1805, rue de Granville, 621-705, rue Gingras

CAPREIT Appartements inc.

Marlin Spring

Décembre 2018

24,9 M$ 113 500 $ / unité

QUÉBEC : LE MARCHÉ SE MAINTIENT Alors que le marché de Montréal suscite un engouement sans précédent, celui de Québec attire aussi les inves­ tissements, mais dans une moindre mesure. De plus, la majorité des transactions et des projets de dévelop­pement y sont essentiellement menés par des investisseurs et des promoteurs locaux, et non par de gros joueurs internationaux ou institutionnels.

Du côté des rendements, les résultats du sondage du Groupe Altus sur les tendances du marché de l’inves­ tissement au troisième trimestre pour Québec indiquent une relative stabilité selon la catégorie d’actif. L’industriel est en baisse pour se fixer à 6,3 %, alors que le bureau est demeuré à 6 % depuis plusieurs mois. Le centre commercial suprarégional affiche une légère remontée pour atteindre 5,4 %, alors que le multirésidentiel a glissé sous la barre des 5 % au deuxième trimestre 2019. C’est le produit qui affiche d’ailleurs l’écart le moins grand par rapport au marché montréalais.

Toutefois, à Québec, les investissements immobiliers sont encore bien souvent motivés par le potentiel de redéveloppement et de densification des sites. Cette dernière gagne d’ailleurs en popularité au fur et à mesure que les terrains vacants à développer se raréfient.

LE MULTIRÉSIDENTIEL OCCUPE LE HAUT DU PAVÉ Le multirésidentiel est le segment qui monopolise la part du lion avec 44 % des 407 M$ de volume de transactions de 1 M$ et plus sur le marché de Québec cette année, une moyenne qui se maintient depuis environ cinq ans.

Outre deux transactions majeures (voir tableau ci-dessus), on en a dénombré plusieurs autres de plus petite envergure pour un total de 44 ventes représentant près

de 1 100 logements, acquis pour la très grande majorité par des joueurs locaux.

Le prix par unité a continué de progresser par rapport à l’an dernier. Notons que si l’appétit des investisseurs a augmenté pour les meilleurs produits, le marché demeure beaucoup plus détendu pour ceux de qualité moindre.

Le multirésidentiel représente également une part non négligeable de l’activité de construction, avec environ 2 500 nouveaux logements mis en chantier chaque année de 2015 à 2017. En 2018, on a atteint un sommet avec environ 2 850 unités, et de janvier à juillet 2019 seulement, le record a été fracassé avec 2 345 nouveaux logements, une augmentation de 175 % par rapport à la même période l’an dernier !

En ce qui concerne les résidences pour personnes âgées (RPA), même si le début de 2019 a été calme, plusieurs projets de construction ont été lancés dans sa deuxième moitié. Selon nos estimations, 2 500 nouvelles unités pourraient être mises en chantier au cours des deux ou trois prochaines années. Cela dit, le rythme de construction actuel des RPA devra ralentir quelque peu pour éviter la surchauffe.

PEU DE MOUVEMENT DANS LE DOMAINE COMMERCIAL En matière de construction commerciale, on a noté peu de mouvement sur le marché de Québec en 2019, hormis l’arrivée du magasin Décathlon. Les grands centres commerciaux, notamment les Galeries de la Capitale, poursuivent leur programme de redéveloppement / investissements. Quant au volume de transactions, il s’est maintenu à environ 100 M$, incluant quelques transactions majeures (voir tableau ci-dessous).

TRANSACTIONS MAJEURES – CENTRES COMMERCIAUX PROPRIÉTÉ

VENDEUR

ACQUÉREUR

DATE

PRIX

615-623, boul. Wilfrid-Hamel

9312-4915 Québec inc.

Trudel Alliance

Novembre 2018

6,25 M$ 156 $ / pi2

3111, av. Watt

Les Investissements 3111 Watt limitée

Ste-Foy Nissan Immobilier

Avril 2019

9 M$ 113 $ / pi2

1348-1352, boul. des Chutes

Carrefour Val-Bélair

Société immobilière Duguay

Juillet 2019

9,9 M$ 240 $ / pi2

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020

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RÉTROSPECTIVE 2019

TRANSACTIONS MAJEURES – BUREAUX PROPRIÉTÉ

VENDEUR

DATE

PRIX

9,87 M$ 136 $ / pi2

1000-1020, route de l’Église

9169-3515 Québec inc.

Régime de retraite de la STM

Décembre 2018

Portefeuille Kevlar

Immeubles Régime VIII inc., 9097-0286 Québec inc., 9164-3064 Québec inc., Immeubles Régime VII inc., 9089-0021 Québec inc. et 9164-3031 Québec inc.

Groupe Mach

Décembre 2018

750, boul. Charest et 410, boul. Charest

Bonne nouvelle : le taux d’inoccupation des centres commerciaux de Québec est relativement faible, si l’on exclut toutefois du calcul la Place Fleur de Lys, dont le poids en pieds carrés et le taux d’inoccupation ont un très gros impact sur le taux régional. Par conséquent, même si le commerce en ligne progresse, les effets négatifs sur l’occupation demeurent marginaux.

LE MARCHÉ DU BUREAU ET DE L’INDUSTRIEL : STATU QUO Plusieurs projets de construction d’immeubles de bureaux ont vu le jour ou ont été lancés en 2019 (phase 2 de Sodicor, Mica, Tour Fasken, siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail [CNESST], Acero, complexe Everell, etc.). Deux transactions importantes sont aussi à noter (voir tableau ci-dessus). Proportionnellement, le marché demeure néanmoins relativement petit, la vente d’une seule tour au centre-ville de Vancouver, Toronto ou Montréal équivalant à toute l’activité d’investissement à Québec pour les 12 derniers mois !

30

ACQUÉREUR

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2020 33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1

57 M$ 146 $ / pi2

Le taux d’inoccupation continue à décroître, passant de 8,8 à 7,5 % en un an, une tendance à la baisse qui se ressent dans tout le marché canadien. Québec demeure toutefois sous la moyenne nationale, qui est de 10,1 %. Selon nos estimations, le taux devrait d’ailleurs se maintenir sous la barre des 8 % pour les trois prochaines années.

Enfin, du côté de la construction industrielle, ce sont essentiellement des projets sur mesure, dont l’entrepôt Simons, qui ont été réalisés, la plupart dans les nouveaux espaces d’innovation. Le Groupe Dallaire offre sur le marché un nouveau projet multilocatif industriel à l’Espace d’innovation Chauveau. Ce projet arrive à point, car le marché multilocatif demeure très serré sur le plan de l’inoccupation. La pénurie d’espace industriel touche d’ailleurs tous les secteurs, incluant les terrains disponibles pour la construction.

18-10-12 10:17