Dossier spécial - Immobilier commercial volume 12 numéro 4

DOSSIER SPÉCIAL

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

GROUPE ALTUS

GROUPE ALTUS

Plusieurs experts chevronnés du Groupe Altus se sont réunis pour partager avec vous leur point de vue sur leur spécialité respective.

Bonne lecture !

GROUPE ALTUS

Chef d’équipe Développement immobilier et terrain Groupe Altus

GROUPE ALTUS

NOÉMIE LEFEBVRE

Directeur principal Développement immobilier et terrain Groupe Altus

GROUPE ALTUS

VINCENT SHIRLEY

SERGIO CALLOCCHIA

SYLVAIN LECLAIR

JEAN-FRANÇOIS GRENIER

Directeur Coûts de construction et gestion de projets Groupe Altus

Vice-président exécutif Groupe Altus

Directeur principal Groupe Altus

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

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DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL

MONTRÉAL EST ENTRÉE DANS LA COUR DES GRANDS PAR VINCENT SHIRLEY – DIRECTEUR PRINCIPAL, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET TERRAIN

« La demande résidentielle ainsi que l’intérêt étranger nous permettent maintenant de développer des tours d’une ampleur et d’une facture architecturale dont nous n’aurions pu rêver il y a de cela très peu de temps. » QUOI DE NEUF EN MATIÈRE DE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL À MONTRÉAL ?

Nous observons l’effervescence manifeste qui entoure le développement immobilier et notre ville qui devient un grand chantier. La demande provient encore largement du marché local, que ce soit des occupants ou des investisseurs ; à cela vient s’ajouter une demande étrangère qui se ressent depuis 18 mois au centre-ville. D’une part, l’immigration crée une forte demande pour les produits locatifs alors que, d’autre part, l’adoption de taxes spéciales pour les investisseurs étrangers, notamment à Toronto et Vancouver, conduit ceux-ci à se tourner davantage vers le marché montréalais.

« Que ce soit pour les projets en mixité verticale au centre-ville ou pour les nouveaux quartiers intégrés qui s’articulent autour du thème de la mobilité, la vaste majorité des chantiers de construction de Montréal se déploie autour de l’usage résidentiel. »

LES MISES EN CHANTIER EXPLOSENT Pour l’année 2018, 25 000 unités résidentielles ont été mises en chantier dans la région métropolitaine de recensement (RMR), alors que la proportion de l’offre de logements locatifs est passée de 15 à 46 %.

Cette hausse est entre autres liée à une demande provenant de la génération Y, qui cherche un lifestyle avec la flexibilité qu’offre le locatif, tandis que les baby-boomers souhaitent diminuer les efforts liés à l’entretien de leur propriété et, par le fait même, libérer le capital accumulé découlant de leur résidence unifamiliale.

LE LOCATIF A LE VENT DANS LES VOILES Les promoteurs proposent une offre d’apparte­ ments locatifs alignée sur les besoins du marché : on construit des tours d’envergure regorgeant de nombreux espaces et services communs, dont certaines se destinent à une clientèle exclusive de 55 ans et plus. Conséquemment et sans surprise, les loyers moyens grimpent en flèche, avec des projets qui dépassent désormais la barre des 3 $/pi2 au

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centre-ville. Le taux d’inoccupation a même atteint un creux historiquement faible, en deçà de 2 %, et l’offre sur le marché secondaire (copropriétés offertes à la location) a doublé au cours de la dernière décennie.

Cela dit, on remarque, lors de la préparation des budgets pro forma pour des projets d’envergure, plusieurs facteurs qui ajoutent de la pression sur la rentabilité : hausse des coûts d’acquisition de terrains et de construction, taxes du Réseau électrique métropolitain (REM), politique d’inclusion de logement abordable et social, nouvelles réglementations du Code de construction, etc. Particu­ lièrement, les promoteurs naviguent entre la hausse des prix des terrains et des coûts de construction. Il sera intéressant de voir l’évolution du loyer marchand par rapport au loyer économique devant ces nombreux frais supplémentaires conjugués à une forte demande.

LES CONDOS : LA DEMANDE PERDURE EN 2019 Après quelques années difficiles de 2012 à 2015, le marché des condos a connu un solide resserrement qui se poursuit encore aujourd’hui. Le délai pour écouler les copropriétés offertes sur le marché de la revente au centre-ville est passé de 22 mois en 2015 à seulement 6 mois en 2019. Les promoteurs ont donc adapté leurs projets en offrant des tours plus denses, ce qui modifie le paysage de Montréal en certains endroits. Il n’est donc plus rare de voir des lancements de projets de plus de 400 unités au centre-ville.

Pour le Grand Montréal, les ventes de 2018 ont atteint un sommet historique, soit plus de 8 000 unités neuves écoulées. L’inventaire a chuté de 32 % sur une année, malgré une augmentation de 20 % de l’offre. Avec le faible inventaire subsistant, l’offre ne sera tout simplement plus suffisante dans certains secteurs centraux, ce qui pourrait mener à une diminution des ventes à terme.

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MARCHÉ DES TERRAINS

LA RUÉE VERS LES TERRAINS VACANTS PAR NOÉMIE LEFEBVRE – CHEF D’ÉQUIPE, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET TERRAIN

« Le marché immobilier montréalais continue de prospérer, ce qui signifie que la chasse aux terrains vacants et l’augmentation de leurs prix continueront d’être le sujet de l’heure pour la prochaine année. Cette vigueur du marché force les investisseurs à être de plus en plus créatifs afin de dénicher de bonnes occasions et de maximiser leurs investissements. » UNE PÉNURIE CROISSANTE DE TERRAINS VACANTS… Nous faisons actuellement face à une pénurie crois­ sante de terrains vacants ou de terrains facilement développables, occasionnant une augmentation importante des prix. Tout comme au cours des deux dernières années, la flambée des prix se poursuit en 2019.

On voit désormais des croissances dépassant les 15 % annuellement dans certains secteurs. Au centre-ville, il n’est plus rare de noter des transactions excédant 100 $ / pi2 constructible ou encore 1 000 $ / pi2 de terrain. … PROVOQUE DES TRANSACTIONS BATTANT TOUS LES RECORDS Certaines transactions ont récemment établi de nouveaux standards de marché. L’acquisition d’un terrain de 135 000 pi2 au centre-ville par Broccolini pour 100 M$ et les acquisitions des usines Molson en sont de bons exemples, tout comme les achats des terrains occupés par les projets Quinzecent, Enticy ou Solstice, dont les prix ont atteint jusqu’à 125 $ / pi2 constructible.

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EN QUÊTE DE TERRAINS PLUS ABORDABLES, LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER SE DIRIGE MAINTENANT VERS L’EST… C’est finalement 50 ans après la construction de la tour de Radio-Canada que nous pouvons affirmer que l’ère du no man’s land de l’est du centre-ville est révolue. En effet, de plus en plus d’acquisitions se font dans ce secteur.

La position géographique du centre-ville, enclavé entre Griffintown et le mont Royal, pousse naturellement les promoteurs vers ce secteur que plusieurs ont tenté d’éviter trop longtemps. D’imposants terrains, tel le carré De Lorimier, ou encore les sites de Molson revitaliseront le secteur à moyen terme. Grâce au développement de ceux-ci, Montréal sera une fois de plus en mesure de mettre de l’avant ses talents urbanistiques au profit du déploiement de quartiers mixtes et contemporains. … ET VERS LES CENTRES COMMERCIAUX !

Le redéveloppement de centres commerciaux existants est aussi d’actualité dans l’univers du terrain. Le marché du commerce de détail connaît une transformation majeure. En effet, en raison de la compression des taux de capitalisation des dernières années, les retours sur investissement étaient presque garantis et augmentaient naturellement année après année. Cette période étant maintenant révolue, les REITs (Real Estate Investment Trust [ou FPI, Fonds de placement immobilier]) et les propriétaires de vastes terrains commerciaux doivent redoubler d’efforts pour assurer la rentabilité de leurs investissements. La densification et le redéveloppement de centres commerciaux se présentent donc comme étant une excellente solution. Fort heureusement, ces propriétés vieillissantes jouissent de localisations stratégiques dans des quartiers bien développés et dotés de parcs, d’écoles, ainsi que d’autres commerces et services.

Broccolini est un chef de file en matière de construction, de développement et de services immobiliers. Notre entreprise dessert les marchés industriels, commerciaux, institutionnels et résidentiels au Canada. Broccolini propose un large éventail de services, agissant diversement comme entrepreneur général, gérant de construction, gérant de projet, gestionnaire de propriété et promoteur.

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COÛTS DE CONSTRUCTION

LE REVERS DE LA MÉDAILLE PAR SERGIO CALLOCCHIA – DIRECTEUR, COÛTS DE CONSTRUCTION ET GESTION DE PROJETS

« Une économie en plein boom est une excellente chose qui n’arrive pas sans conséquence. Bien que les coûts de construction à Montréal soient assurément en hausse, nous sommes persuadés que le Grand Montréal ne tombera pas dans le même piège que Toronto et Vancouver. » LES CONSÉQUENCES D’UNE BONNE SANTÉ ÉCONOMIQUE L’excellente santé économique du Québec, reflétée dans le dynamisme du marché montréalais, n’est pas sans effets : les promo­teurs immobiliers font maintenant face à une importante hausse des coûts de développement, principalement causée par la rareté des terrains, une pénurie accrue de main-d’œuvre qualifiée, l’explosion du prix des matériaux et de nouveaux frais de développement.

UNE MAIN-D’ŒUVRE QUALIFIÉE DE PLUS EN PLUS RARE ET EXIGEANTE La multiplication des chantiers de construction a entraîné une pénurie de main-d’œuvre qualifiée et de sous-traitants qui, par conséquent, n’hésitent pas à user de cet avantage pour renégocier les contrats. Les promoteurs n’ont

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d’autre choix que de se plier à ces nouvelles façons de faire s’ils veulent voir leurs projets sortir de terre. De plus, l’impressionnant chantier du REM risque de monopoliser une importante part des ingénieurs électriques, ce qui est susceptible de faire monter les enchères.

REM ET POLITIQUE D’INCLUSION… UN EFFET CERTAIN SUR LES COÛTS En plus des coûts d’acquisition croissants, la redevance du REM à payer lorsqu’un projet se situe dans un rayon d’un kilomètre d’une station est à considérer, tout comme les récentes conditions imposées par la politique d’inclusion 20-20-20, obligeant les nouveaux projets de 50 unités et plus à inclure une certaine propor­t ion de logements sociaux abordables et familiaux ou à payer une compensation.

Montréal se doit toutefois d’éviter les pièges dans lesquels sont tombées les villes de Toronto et Vancouver. La rentabilité d’une dizaine de dévelop­ pements d’enver­gure avait été touchée par des augmentations draconiennes des coûts, obligeant les promoteurs à avorter leurs projets avant la construction. Il devient ainsi primordial de prévoir une augmentation des coûts dans les budgets pro forma préliminaires.

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LE COÛT DES MATIÈRES PREMIÈRES ET LES POLITIQUES INTERNATIONALES Naturellement, les politiques d’importexport engagées par le président américain Donald Trump influent sur les coûts de construction de façon non négligeable depuis deux ans. Selon nos clients, certains matériaux ont connu des hausses de coûts variant de 25 à 40 %. Cela, ainsi que l’augmentation des coûts de main-d’œuvre et d’autres frais de développement, fait en sorte que l’ensemble des coûts d’un projet a augmenté de près de 5 % depuis 2018, et cette tendance haussière se poursuivra pour un moment encore.

Nous avons cependant bon espoir pour l’avenir du développement immobilier à Montréal alors que l’économie poursuit sa croissance et que les projets d’infra­ structures publiques se multiplient.

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MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

LES INVESTISSEURS SE TOURNENT VERS MONTRÉAL PAR SYLVAIN LECLAIR – VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF

« Nous voyons de façon non équivoque que la prime de risque du marché est en compression à Montréal. En effet, il fut un temps où les investisseurs préféraient acheter une propriété plus chère à Toronto ou à Vancouver… cette époque est révolue. » UN REGAIN D’INTÉRÊT POUR MONTRÉAL Désormais, la métropole attire assurément l’attention d’investisseurs de calibre mondial. On voit maintenant une accélération des transactions nationales et un intérêt grandissant des inves­ tisseurs internationaux. Au bout du compte, disons simplement que les choses sont alignées pour que Montréal représente un investissement de choix en matière d’immobilier.

L’IMMOBILIER INDUSTRIEL NE PASSE PLUS INAPERÇU Il est important de connaître ce que les investisseurs recherchent pour bien comprendre l’attractivité du marché du Grand Montréal. Selon eux, leurs investissements doivent remplir trois conditions : quantité, qualité et durabilité. En ce sens, il faut que l’actif soit occupé par un locataire de bonne

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réputation qui paie un loyer assez élevé et dont le bail est suffisamment long pour garantir un flux monétaire avantageux. Heureusement, ces paramètres s’avèrent de plus en plus intéressants dans les propriétés industrielles du Grand Montréal ; pour cette raison, le nombre de transactions pour ce type d’actif est en hausse.

Un autre phénomène prend de l’ampleur, soit le redressement d’actifs. En effet, un certain nombre de propriétés industrielles n’affichent pas une bonne performance en ce moment, en raison d’un manque d’investissements au cours des dernières années. De là est née l’occasion de les acquérir à prix réduit ; une fois les capitaux réinjectés dans leur entretien, ces propriétés bien localisées génèrent d’excellents revenus selon les investisseurs qui ont vu la bonne affaire.

D’autres profitent de la faible valeur du dollar canadien pour saisir des occasions d’investissement intéressantes.

Notons aussi la croissance de loyer rapide observée présentement dans les actifs industriels en cette période effervescente. En effet, plusieurs sont intéressés par le faible coût d’électricité offert au Québec ainsi que par le prix de certains sites en banlieue leur permettant d’accroître facilement leurs activités. Il n’est donc pas surprenant que Montréal soit une destination de choix pour l’implantation d’activités énergivores telles que des centres de minage de données.

Pour d’autres industries, comme les centres de distribution, le nerf de la guerre réside dans l’efficacité de l’expédition.

Ils ont donc besoin de sites d’envergure, à proximité des artères principales ; or, les banlieues de Montréal en regorgent. On voit maintenant l’avantage collatéral à tout cela : le développement de quartiers résidentiels d’envergure à proximité de ces nouveaux pôles d’emploi.

QU’EN EST-IL DES IMMEUBLES DE BUREAUX ?

Pour le moment, le marché des immeubles de bureaux progresse lentement, mais sûrement. Beaucoup de facteurs ont influé sur ce secteur au cours des dernières années. Le phénomène de densification des locaux de bureaux a réduit considérablement l’aire occupée par chaque employé, libérant ainsi des milliers de pieds carrés.

Il faut ensuite prendre en compte les taxes municipales ; celles-ci deviennent de plus en plus lourdes à supporter puisqu’elles se basent sur la valeur des propriétés, qui sont généralement localisées dans des emplacements de choix au centre-ville. Enfin, le dernier facteur, « la grue invisible », est un peu moins connu. Il s’agit en fait de la conversion de propriétés existantes en locaux de bureaux. Comme ces actifs sont déjà construits, il devient difficile d’anticiper l’étendue de l’offre à venir, ce qui augmente le risque du développement des propriétés à venir.

UN MARCHÉ RISQUÉ ?

Nous pouvons affirmer que le risque s’est largement résorbé à Montréal. En effet, historiquement, les investisseurs préféraient même acheter plus cher à Toronto et Vancouver plutôt que d’investir à Montréal. Cette époque est maintenant révolue. Dans les meilleurs secteurs du marché, la prime de risque se situe maintenant en deçà de 25 points de base grâce à l’excellente économie montréalaise. La transaction associée à la tour de bureaux du 1250, boulevard René-Lévesque Ouest en est un excellent exemple avec un taux global d’actualisation (TGA) sous la barre des 4,5 %.

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IMMOBILIER COMMERCIAL

À L’ÈRE DU NUMÉRIQUE, L’IMMOBILIER COMMERCIAL SE REFAIT UNE BEAUTÉ PAR JEAN-FRANÇOIS GRENIER – DIRECTEUR PRINCIPAL

« Montréal s’adapte très bien aux nouvelles tendances du marché. D’importants projets de conversion et de densification de sites existants permettent à la ville d’accueillir des marques de renom. » UNE REMISE EN QUESTION FORCÉE PAR LES NOUVELLES HABITUDES DES CONSOMMATEURS Il est bien connu que depuis notre entrée dans l’ère du numérique, l’immobilier commercial doit sans cesse redoubler de créativité afin de s’adapter aux habitudes changeantes des consommateurs.

Avec le commerce électronique, certains se ques­tionnent quant à la pertinence de se rendre dans les centres commerciaux alors que tout est disponible en un clic. De plus, les milléniaux dépensent beaucoup moins en biens matériels que leurs prédécesseurs ; constamment à la recherche d’expérience, ils préfèrent payer pour des services : restaurants, voyages et autres activités en tous genres font maintenant partie intégrante de leur budget. De nombreux frais mensuels s’ajoutent à leurs dépenses tels que les forfaits de cellulaire,

l’inscription au centre de mise en forme, etc. Il est évident qu’il ne reste plus grand-chose à dépenser dans du matériel ; si c’est le cas, ces consommateurs iront généralement vers l’abordable plutôt que vers la qualité.

La grande question est donc la suivante : quel sera l’impact de ces changements sur les grands centres commerciaux urbains et que faire des taux d’inoccupation croissants dans les centres commerciaux ? Fort heureusement, le marché montréalais a vu venir cette tendance et a su s’adapter rapidement pour maintenir l’industrie à flot. Les centres commerciaux se trouvent maintenant dans une période d’ajustement. En effet, bien que nous ayons assisté à la fermeture de bon nombre d’entre eux aux États-Unis, le phénomène est assurément moins prononcé à

CARBONLEO

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Montréal. Le nombre de pieds carrés commerciaux per capita y est beaucoup plus faible que chez nos voisins du sud, et, pour cette raison, Montréal peut s’adapter plus facilement.

COMMENT MONTRÉAL S’ADAPTE-T-ELLE À CETTE SITUATION ?

Les centres suprarégionaux, ces imposants centres commerciaux, s’ajustent en bonifiant leurs installa­ tions. Ils parient sur la satisfaction de l’appétit des consommateurs pour les expériences en y améliorant le design intérieur et l’architecture, en y accueillant des restaurants populaires ou des food hall et en offrant diverses activités telles que spas, centres de mise en forme, salles de spectacles, hôtels, etc. Une fois sur place, pourquoi ne pas magasiner pendant une heure ou deux ?

Tous ces efforts ont été payants : le temps moyen passé dans ces installations a augmenté de façon notable. C’est exactement ce que les promoteurs du DIX30 ont compris il y a quelques années et ce que Carbonleo cherche à faire avec le projet Royalmount. Ce dernier, localisé en plein cœur de l’île de Montréal, à l’intersection des autoroutes 15 et 40, vise à devenir le plus audacieux centre commercial de Montréal.

D’un autre côté, on observe le redéveloppement de centres commerciaux communautaires. Jouissant

d’une localisation idéale au cœur de quartiers résidentiels bien desservis par les transports publics, ces centres facilement accessibles en voiture offrent tout ce dont un quartier a besoin. Certains de leurs propriétaires ont su tirer profit de la bonne santé du marché résidentiel montréalais en les redéveloppant et en les densifiant dans une perspective de projet à usages mixtes. Cela devient donc une option gagnant-gagnant pour les résidents du quartier et pour ceux du nouveau projet mixte.

LES TENDANCES À VENIR Nous observons des tendances très encoura­ geantes pour le marché de l’immobilier commercial montréalais : • la ville compte un grand nombre d’immigrants en provenance de l’Europe et de l’Asie. Grâce à eux, Montréal attire de plus en plus de marques européennes, et le marché du luxe s’est renforcé notamment grâce à la demande des Asiatiques ; •

la rue Sainte-Catherine, une des artères com­merciales les plus importantes du Canada, compte un important trafic piétonnier constitué de travailleurs, de touristes et de consommateurs locaux. Sans surprise, cette artère constitue donc l’emplacement de choix pour de nombreux magasins phares.

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