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VOLUME 12 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2019

LOUIS YVES LEBEAU, GARDIEN DES INTÉRÊTS DES PROPRIÉTAIRES ET INVESTISSEURS IMMOBILIERS DEPUIS 30 ANS

VISITE DU YUL, AVEC L’ARCHITECTE ANIK SHOONER ET LE PROMOTEUR KHENG LY

RENCONTRE AVEC L’HOMME D’AFFAIRES

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SOMMAIRE : : VOLUME 12 | NUMÉRO 4

5 MOT DE L’ÉDITEUR En voulez-vous du contenu stratégique ? 7 ENTREVUE Vincent Chiara Redonner une âme à des bâtiments et à des quartiers

CHRONIQUES 17 DONNÉES EN IMMOBILIER Les parts de marché hypothécaire au Québec

19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

MONDE MUNICIPAL Entente Québec-municipalités : la table est mise pour une réforme historique de la fiscalité municipale

QUÉBEC Le nouveau complexe hospitalier du CHU de Québec-Université Laval sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus redessine le développement immobilier à l’est du centre-ville

COUP D'ŒIL Forum stratégique sur les grands projets métropolitains Montréal se porte de mieux en mieux

21 DOSSIER SPÉCIAL Savoir pour mieux investir 36

FOCUS Louis yves LeBEAU, président de Macogep Le gardien des intérêts des propriétaires et des investisseurs

51 MOT DE L’IDU Projet de règlement sur l’inclusion de la Ville de Montréal Les discussions doivent se poursuivre avec l’ensemble des autorités publiques

55 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

56 COMMERCE DE DÉTAIL Des enjeux toujours d’actualité

44 GÉNÉRATION MONTANTE Quand l’art embellit nos milieux de vie

58 INNOVATIONS ET MODÈLES D’AFFAIRES EN IMMOBILIER De nouvelles entrevues qui inspirent le succès

48 FOCUS Movin’On Travailler en cocréation pour imaginer les communautés de demain

60 EXPERTISE DE FEMMES D'INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Démystifier l’assurance titres commerciale

52 VISITE DE CHANTIER YUL condominiums Vivre au centre-ville 64 BRÈVES IMMOBILIÈRES 66 CLASSEMENT 2019 Les 100 entrepreneurs (employeurs) les PLUS ACTIFS au Québec toutes catégories confondues 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

62 DROITS ET OBLIGATIONS Des locataires résidentiels peuvent-ils se regrouper contre leurs propriétaires par voie d’action collective ?

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Marie-Hélène Paradis et Johanne Landry

COLLABORATION À CE NUMÉRO Nada Abdul-Hadi, Anthony Arquin, Sylvie Bouvette, Sergio Callocchia, Alexandre Cusson, Philippe Demers, Andrée De Serres, Olivier Dufour, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Jean-François Grenier, Sylvain Leclair, Noémie Lefebvre, Alain Roy, Vincent Shirley et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Catherine Faucher, Michèle Levert et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie

EN VOULEZ-VOUS DU CONTENU STRATÉGIQUE ?

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Vincent Chiara et Louis yves LeBEAU © JBC Média par Denis Bernier Anik Shooner et Kheng Ly © JBC Média par Roxane Paquet PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Montréal Québec 418 317-0669 450 670-7770 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Quand nous préparons un numéro d’Immobilier commercial, notre défi est d’intéresser à la fois l’élite des investisseurs et des promoteurs du domaine, mais aussi, et surtout, les principaux influenceurs et autres décideurs stratégiques, qui exercent leur profession à l’intérieur d’un écosystème complexe : droit spécialisé, fiscalité, développement urbain, architecture, courtage, marketing, lobbying, politique, gestion, évaluations et analyses fines, financement, construction, statistiques récentes, innovation, intelligence artificielle, enseignement supérieur, etc. Le dénominateur commun de tous ces chefs de file, comme vous, demeure la mise à jour constante de leurs connaissances globales de l’industrie. Cela s’avère plus que jamais essentiel, dans un monde qui évolue à la vitesse grand V. Ainsi, le contenu de ce numéro est particulièrement varié et informatif. Peu importe votre rôle dans l’écosystème, vous y trouverez assurément votre compte. D’abord, nous avons rencontré pour vous deux leaders, qui occupent des fonctions différentes : Vincent Chiara, président du Groupe Mach, accorde une grande entrevue à la journaliste Emmanuelle Gril ; puis, Louis yves LeBEAU, président de la firme Macogep, gardienne des intérêts des propriétaires immobiliers et des investisseurs depuis 30 ans, se confie à Johanne Landry. Par ailleurs, l’architecte Anik Shooner nous fait visiter l’immeuble YUL, en compagnie du promoteur Kheng Ly et de la journaliste Marie-Hélène Paradis. Également à ne pas manquer, un dossier spécial de Groupe Altus à Montréal ; ses plus grands experts se sont réunis pour vous informer sur leurs spécialités respectives. Pour sa part, notre fidèle collaborateur d’Altus à Québec, Alain Roy, nous entretient sur le développement immobilier à l’est du centre-ville que provoque le nouveau complexe hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus. Bien entendu, nos collaborateurs experts habituels ont aussi enrichi ce numéro. Je profite de l’occasion pour les remercier sincèrement de leur solide contribution.

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Sur ce, je vous souhaite une agréable lecture et je vous retrouverai avec plaisir à l’automne !

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca

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Vincent CHIARA

REDONNER UNE ÂME À DES BÂTIMENTS ET À DES QUARTIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Dans sa première vie, Vincent Chiara était avocat. Aujourd’hui, il est président et fondateur de l’un des gros joueurs du secteur immobilier québécois : le Groupe Mach. Entrevue avec un homme d’affaires qui n’a pas fini de nous surprendre.

n juin dernier, le Groupe Mach faisait la manchette en déposant une offre d’achat pour Air Transat, proposant 1 $ de plus l’action qu’Air Canada ne l’avait fait quelques semaines plus tôt. Même si, au moment d’écrire ces lignes, on avait appris que la balance avait penché en faveur d’Air Canada, en revanche, on peut dire que Vincent Chiara sait créer la surprise en se positionnant là où on ne l’attendait pas ! Il faut dire que le PDG a fréquemment fait office de précurseur dans ses décisions d’affaires. « Nous avons souvent été les premiers à lancer des classes d’actifs dans certains quartiers. Par exemple, dans le JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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Mile-Ex, nous avions acheté les anciens studios de CFCF-TV [405, rue Ogilvy] pour les transformer en locaux de bureaux. À l’époque, on nous disait que l’on ne pouvait pas faire de bureaux dans ce quartier, et pourtant, ça a fonctionné. Par la suite, plusieurs autres ont emboîté le pas, et ça a poussé comme des champignons », se souvient-il. Le site présente de nombreux avantages, ce qui n’avait pas échappé à Vincent Chiara : proximité du centre-ville, loyer raisonnable, accès au transport en commun… Bref, tous les ingrédients du fameux work, live & play, tant prisé aujourd’hui, y étaient. Par la suite, Groupe Mach a repris la recette, et avec succès, dans Saint-Henri et Griffintown. La même audace transparaît dans plusieurs autres de ses projets, dont l’un des derniers en date, le très attendu Quartier des lumières. DES MENTORS AVISÉS Lancée sur la base d’un capital de quelques propriétés, l’entreprise détient 20 ans plus tard un portefeuille de plus de 28 millions de pieds carrés, 4 000 appartements locatifs et elle emploie environ 120 personnes. Acquisition, construction et gestion : elle maîtrise tous les aspects du développement immobilier. Elle a également acquis des propriétés diversifiées – bureaux, industriel, commercial, résidentiel – cherchant à maintenir un certain équilibre entre ces différents secteurs. Rien ne prédestinait pourtant Vincent Chiara à plonger dans le domaine immobilier. Après des études en droit à l’Université de Sherbrooke – afin d’apprendre le français, confie-t-il –, il revient à Montréal pour œuvrer dans un cabinet d’avocats avant de rapidement démarrer son propre bureau, démontrant déjà son sens de l’entrepreneuriat.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« C’étaient de très gros travailleurs (mes parents), ils ne s’arrêtaient jamais. Ils ont ouvert un commerce d’alimentation dans Saint-Michel où nous habitions. Pour moi, à l’époque, ce quartier était le centre du monde ! J’étais le fils de l’épicier, tout le monde me connaissait. » – Vincent Chiara

Cet esprit d’entreprise, Vincent Chiara le tient de ses parents, des immigrés débarqués de leur terre natale, l’Italie, vers la fin des années 1950, à la recherche d’une vie meilleure pour eux-mêmes et leurs enfants. « C’étaient de très gros travailleurs, ils ne s’arrêtaient jamais. Ils ont ouvert un com merce d’alimentation dans Saint-Michel où nous habitions. Pour moi, à l’époque, ce quartier était le centre du monde ! J’étais le fils de l’épicier, tout le monde me connaissait », se rappelle M. Chiara, soulignant que ses parents lui ont servi d’exemples et de mentors : « Malgré leur simplicité, ils faisaient preuve d’un grand sens des affaires. Par exemple, mon père, qui n’avait qu’une deuxième année, tenait les livres de l’entreprise comme un comptable agréé. Les vérificateurs du ministère du Revenu étaient souvent impressionnés ! » JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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Quant à sa mère, pour faire face à la concur rence des épiceries à grande surface qui commençaient à ouvrir leurs portes, elle déploie une stratégie inédite. « En contre partie de leurs achats, les clients de Steinberg recevaient des timbres qu’ils pouvaient échanger dans ce supermarché ou son grand magasin affilié, Miracle Mart. Ma mère a décidé d’accepter ces timbres dans son épicerie. Elle avait dit à mon père que de toute façon, nous les enfants avions besoin de linge, et que ces timbres permettraient d’en obtenir chez Miracle Mart », raconte Vincent Chiara, ajoutant en riant qu’il a d’ailleurs gardé certaines habitudes de son enfance. « Le soir, ma mère faisait le tour de la maison et éteignait les lumières. Je fais pareil aujourd’hui au bureau en fin de journée. Les employés trouvent ça drôle, ça les amuse beaucoup, mais c’est resté une sorte de réflexe chez moi. » LES PREMIERS PAS EN IMMOBILIER Le côté entrepreneur de Vincent Chiara a donc pris racine dans un terreau fertile. Mais comment est-il passé du droit à l’immobilier ? Après avoir œuvré dans ce domaine pendant une quinzaine d’années, l’avocat se sentait un peu essoufflé. « Il faut travailler dur et prendre beaucoup de dossiers quand on exploite un petit cabinet. Or, le droit immobilier constituait une bonne part de ma pratique. J’avais parmi mes clients la famille Lieberman, qui avait effectué beaucoup d’investissements dans ce domaine. M. Lieberman m’a pris sous son aile et m’a aidé à faire mes premières opérations immobilières, agissant un peu comme un mentor et comme bailleur de fonds », explique Vincent Chiara. Ce dernier a d’ailleurs retenu les conseils avisés de M. Lieberman, qui lui avait recommandé de toujours évaluer les transactions non pas en se demandant combien on pouvait gagner d’argent, mais combien on pouvait en perdre. « Il disait aussi souvent : Better overpay for gold than underpay for shit. Shit will always be shit and gold will always be gold… Il avait raison, et je suis encore d’accord avec cette façon de faire », souligne M. Chiara. Au fil des ans et des acquisitions, les affaires de Groupe Mach vont prendre de l’ampleur, et d’autres investisseurs de poids vont s’associer au promoteur, notamment la famille Saputo.

DES OBJECTIFS POUR L’AVENIR Très fier de l’équipe qui l’épaule au quotidien, des succès du Groupe Mach et de l’excellente réputation de son entreprise, Vincent Chiara regarde aussi vers l’avenir. Parmi les projets qui l’occupent actuellement, on ne peut passer sous silence le futur Quartier des lumières, gigantesque projet qui alliera différentes classes d’actifs sur l’ancien site de Radio-Canada. « On aimerait redonner

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« Les immeubles à prix modique sont de très bonne qualité aujourd’hui, ils peuvent cohabiter avec du plus haut de gamme. Pas nécessairement dans les mêmes bâtiments, mais au moins dans le même quartier. Il faut éviter de créer des ghettos, car c’est en étant exposé à d’autres réalités que la nôtre que l’on peut développer d’autres aspirations... » – Vincent Chiara JBC MÉDIA DENIS BERNIER

aux gens du quartier un peu de ce qu’ils ont perdu autrefois. J’ai été très étonné du peu d’intérêt que suscitait cette zone, pourtant située tout près du centre-ville. Les gens ne réalisent pas qu’il y a presque la même distance entre la place Alexis Nihon et la place Ville Marie, qu’entre cette dernière et la tour de Radio-Canada. Pourquoi ? Parce qu’il y a un grand vide entre les deux », estime-t-il. Avec le Quartier des lumières, il espère contribuer à combler ce fossé et à retisser la trame urbaine entre l’est de Montréal et le centre-ville. Ce sera aussi l’occasion de donner une deuxième chance à la tour de Radio-Canada qui, selon lui, n’a jamais vraiment eu l’occasion de donner son plein potentiel, isolée au fond d’un immense stationnement, un espace asphalté et sans âme. « En l’inté grant dans un environnement animé, avec des parcs, des commerces, des logements, elle pourra prendre sa pleine valeur architecturale. Elle reste malgré tout une icône de Montréal, quand on pense à l’est de la ville, on pense nécessairement à elle », dit-il.

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Le Groupe Mach n’en est pas à ses premières armes dans ce domaine et a déjà redonné une deuxième vie à des bâtiments qui ont longtemps été négligés. Mentionnons notamment le redéveloppement des anciens ateliers du CN dans Pointe-Saint-Charles. Mais Vincent Chiara sait aussi flairer les tendances. Par exemple, la propension des nouvelles géné rations à préférer des logements plus petits au profit d’espaces communs plus spacieux. Il estime par ailleurs que les promoteurs ont une responsabilité et doivent contribuer à créer une mixité sociale dans les développements immo biliers. « Pas nécessairement dans les mêmes bâtiments, mais au moins dans le même quartier. Les immeubles à prix modique sont de très bonne qualité aujourd’hui, ils peuvent cohabiter avec du plus haut de gamme. Il faut éviter de créer des ghettos, car c’est en étant exposé à d’autres réalités que la nôtre que l’on peut développer d’autres aspirations… », dit-il. Une mission qu’il va assurément continuer à remplir avec talent.

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MONTRÉAL SE PORTE DE MIEUX EN MIEUX PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

« 12

Le 6 mai dernier, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain a tenu, au Palais des congrès, la 14e édition du Forum stratégique sur les grands projets, mise de l’avant, les premières années, pour briser une perception d’immobilisme de l’industrie et de scepticisme quant à la concrétisation de projets d’envergure, raconte Michel Leblanc, président et chef de la direction de la Chambre de commerce. D’une année à l’autre, on a vu ces perceptions réductrices tomber et les médias s’intéresser aux grands projets immobiliers. Davantage de promoteurs viennent maintenant présenter leurs mises en chantier. C’est inspirant », se réjouit Michel Leblanc. Il poursuit : « Nous sommes dans une dynamique où le taux d’inoccupation du marché locatif est sous la barre du 2 %, et le volume de transactions immobilières a connu une forte augmentation durant la dernière année. »

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L’objectif du Forum : illustrer par des exemples une variété de projets en phase de planification ou de construction et susciter l’échange sur ce qui se passe. « La thématique plus spécifique de cette année était de démontrer l’émergence de nouvelles façons de faire et de nouvelles visions », précise Michel Leblanc. Parmi les différents exemples présentés, Claude Sirois, président, Centres commerciaux chez Ivanhoé Cambridge, a parlé du Projet Nouveau Centre ; Guy Breton, recteur

– l’un à la hausse, l’autre à la baisse –, bref d’un marché immobilier dynamique. L’un des éléments qui contribuent au caractère attractif de Montréal, ont-ils fait remarquer, c’est qu’elle demeure une ville abordable à l’égard du logement. « En ce moment, c’est d’ailleurs le nerf de la guerre pour les entreprises qui évoluent dans des secteurs concurrentiels qui ont besoin d’attirer les milléniaux. Cette génération, on le sait, veut habiter et travailler dans des quartiers où la vie urbaine est riche et où l’on peut facilement se déplacer en transport en commun, à vélo ou à pied. C’est le cas de notre centre-ville ainsi que du Mile-Ex et de Griffintown, par exemple », expose Martin Galarneau. Même au Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), qui réunit de grands finan ciers à Cannes, on se préoccupe de logements abordables, rapporte Martin Galarneau, qui a assisté à l’édition 2019 de l’événement. « Au Canada, poursuit-il, on prévoit qu’en 2050, 90 % de la population, c’est-à-dire 40 millions de personnes, vivront dans les grands centres urbains. La demande de logements sera forte, et il faudra que l’offre soit suffisante. »

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de l’Université de Montréal, du campus MIL ; Francis Charron, président de Bâtimo, du 1111 Atwater ; Roger Plamondon, président du groupe immobilier Broccolini, du projet Victoria sur le Parc et du nouveau siège social de la Banque Nationale ; Michel Patry, directeur de HEC Montréal, du retour de cet établisse ment au cœur du quartier des affaires. Il a également été question de la revitalisation de l’est de Montréal ; de revalorisation d’immeubles patrimoniaux ; de verdissement et de biodiversité ; ainsi que d’innovation en construction. DES CONDITIONS GAGNANTES POUR FAVORISER LE DÉVELOPPEMENT URBAIN C’est sous le thème Développement urbain : mettre en place les conditions gagnantes que Laurence Vincent, coprésidente de Prével, et Martin Galarneau, associé chez TGTA, ont parlé en tandem d’une renaissance montréalaise, d’investissements étrangers et d’un taux de chômage qui atteignent des niveaux records

Autant d’éléments qui indiquent l’importance de la question du logement abordable. « Nous saluons d’ailleurs le fait que la mairesse Valérie Plante s’en préoccupe. Par contre, la stratégie adoptée par la Ville, celle du 20-20-20, n’est pas la bonne façon de le faire, croyons-nous », exprime Martin Galarneau. Lors du Forum, Laurence Vincent et Martin Galarneau ont parlé des effets pervers du 20-20-20, de son coût qu’il faudra reporter sur les prix de vente des unités d’habitation ; en conséquence, ce seront les acheteurs des classes moyenne et supérieure qui devront l’absorber. « Nous proposons d’aider plutôt les promoteurs à inclure du logement abordable en leur accordant de la densité supplémentaire pour leur permettre de construire un plus grand nombre d’unités », préconise Martin Galarneau, rappelant qu’en matière de développement durable, même si chacun a le droit de faire ses choix, le comportement souhaitable, c’est celui du citoyen qui vit en ville et qui utilise les transports collectifs. « Avec le 20-20-20 et la nouvelle taxe sur les parcs, c’est justement celui-là qui devra supporter des coûts dont les résidents de banlieue seront exemptés. Pourquoi ne pas étendre la responsabilité du logement abordable à l’ensemble du grand territoire métropolitain ? » Martin Galarneau lance la question. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

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LE SECTEUR DES FAUBOURGS Parmi les grands projets de développement dont il a été question, Laurence Vincent, Pierre-Jacques Lefaivre, premier vice-président du Groupe Mach, et Ron Rayside, architecte et associé principal, Rayside Labossière – Architecture, design, développement urbain, ont été invités à présenter le secteur des Faubourgs, sis entre les rues Sherbrooke, RenéLévesque, Saint-Hubert et Fullum. Un atelier qui a pris la forme questions / réponses. Si Mach est détenteur du terrain de 750 000 pi2 autour de Radio-Canada, Pierre-Jacques Lefaivre parle d’un regroupement qui inclut l’arrondissement Ville-Marie, la Ville de Montréal ainsi que les projets à venir pour l’édifice de Molson ainsi que celui de Prével sur le terrain inoccupé voisin de Télé-Québec et du pont Jacques-Cartier. « Nous voulons créer un quartier doté d’une conscience, en prenant en considération les 28 organismes que nous rencontrons régulièrement. Nous sommes à établir un consensus, un équilibre des espaces avec du verdissement, des lieux de rassemblement publics et des projets mixtes », dit-il. Objectif : répondre aux besoins de ce quartier qui, comme l’indiquent de nombreuses études, manque de commerces de produits courants, de quincaillerie, d’électroménagers et d’alimentation, par exemple. « Avec une offre commerciale diversifiée, nous voulons combler cette lacune », exprime Pierre-Jacques Lefaivre. Mach prévoit aussi rénover la tour de RadioCanada pour en faire des locaux de bureau locatifs et générer de nouveaux emplois dans le secteur ; construire 4 000 unités d’habitation, dont 20 % en logements sociaux, des condos, du locatif, des rési dences pour aînés ; et pour éviter les murs aveugles et les recoins inesthétiques, aménager les grandes surfaces, les quais de livraison, les stationnements et les espaces de gestion de déchets en souterrain. « Si nous lions tous les ingrédients de ce développe ment par l’innovation et les nouvelles pratiques de

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design, d’écologie et d’économie, nous croyons être en mesure d’en faire un projet exemplaire », conclut Pierre-Jacques Lefaivre. LE PROJET ROYALMOUNT À L’ÉCOUTE Andrew Lutfy, président et chef de la direction de Carbonleo et instigateur de la vision Royalmount a annoncé, pour sa part, le lancement d’une série d’initiatives de participation publique afin d’ana lyser les différentes composantes de son nouveau développement. Les parties prenantes clés, des experts, des organi sations de premier plan ainsi que la population seront consultés, en personne et en ligne, sur les possibilités ainsi que sur les aspects importants pour les collectivités métropolitaines et locales. Des tables rondes d’idéation réunissant des professionnels et des experts seront également organisées, et l’on tiendra des ateliers sur le terrain avec les citoyens. À la suite de quoi Royalmount entend présenter, à l’automne, la prochaine version bonifiée de son projet. Quelques jours après la tenue du Forum stratégique, Michel Leblanc s’est dit satisfait des commentaires positifs recueillis à la fin de la journée. « Nous avons eu comme écho que participants et présentateurs avaient apprécié l’événement et, surtout, qu’ils avaient appris des choses sur ce qu’il pouvait y avoir comme possibilités pour leurs projets. »

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LES PARTS DE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE AU QUÉBEC Joanie Fontaine Experte invitée

Les grandes banques octroient du financement pour l’acquisition de propriétés, qu’elles soient résidentielles ou commerciales. En revanche, certains joueurs se spécialisent dans des créneaux précis de telle sorte que les parts de marché des créanciers diffèrent selon le type d’immeubles en cause. Par exemple, des prêteurs tels que Financement agricole Canada, la Banque de développement du Canada et Investissement Québec sont absents du marché des hypothèques résidentielles, mais très actifs dans d’autres marchés comme celui du secteur commercial. En 2018, selon les données colligées pas JLR, société d’Equifax, un peu plus de 14 000 hypo thèques ont été grevées sur des propriétés industrielles, commerciales, semi-commerciales ou sur des propriétés multirésidentielles de 12 logements et plus, soit des immeubles catégorisés comme générateurs de revenus. Ce nombre surpasse de moins d’un demi pour cent celui de l’année dernière.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

de pourcentage. Globalement, le Mouvement Desjardins est très présent dans les secteurs du multirésidentiel et du semi-commercial où il octroie environ 50 % du financement hypothécaire.

Toutefois, les renouvellements et les refinancements hypothécaires ne sont pas systé matiquement publiés au Registre foncier du Québec, ce qui peut influencer le nombre d’actes colligés. Ainsi, le présent article porte exclusi vement sur les hypothèques liées à l’acquisition d’une propriété. Cela permet d’éliminer le biais généré par l’absence de la publication de certains renouvellements hypothécaires au Registre. LE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE En 2018, 5 338 hypothèques ont été contractées afin d’acquérir une propriété générant des revenus. Desjardins est le leader du secteur, détenant 45 % de ce marché. La coopérative affiche une meilleure performance dans cette division que dans l’ensemble du marché résidentiel (incluant les maisons unifamiliales, les condos, etc.). Cependant, pour le secteur résidentiel, ses parts de marché ont crû en 2018 relativement à 2017 alors qu’elles ont plutôt diminué de plus de deux points de pourcentage pour les immeubles servant à générer un revenu au cours de la même période. Sa présence sur le marché des immeubles à vocation purement commerciale s’est affaiblie de manière notable, alors que la baisse de ses parts de marché atteint cinq points

Les créanciers autres que les grandes banques et Desjardins ont gagné des parts de marché en 2018 dans le secteur des propriétés généra trices de revenus. À ce chapitre, ils ont récolté deux points de pourcentage de plus par rapport à 2017. Les prêteurs non traditionnels sont très actifs dans les secteurs du multirésidentiel (29 % des parts de marché) et de l’industriel (34 % des parts de marché). Quelques prêteurs se spécialisent dans des types de financement bien précis. Par exemple, la Banque de développement du Canada a accordé 15 % des prêts hypothécaires pour l’acquisition IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

DONNÉES EN IMMOBILIER

Dans le secteur des propriétés multirésidentielles, la Compagnie de Fiducie Peoples se démarque avec 11 % des parts de marché. Il s’agit du deuxième plus important prêteur dans cette division, derrière Desjardins. LES GRANDES BANQUES Les parts de marché des grandes banques dans le secteur des immeubles générant des revenus sont pour la plupart inférieures à ce qu’elles obtiennent dans l’ensemble du marché résidentiel. Les cas les plus marqués sont ceux de la Banque Scotia et de la Banque Toronto-Dominium. La première est presque absente du secteur des propriétés génératrices de revenus, affichant 1 % des parts de marché, alors que pour l’ensemble des hypothèques (incluant les maisons unifamiliales, les condos, etc.), celles-ci atteignaient plutôt 4 % en 2018. Quant à la Banque Toronto-Dominium, elle a consenti un peu moins de 3 % des prêts hypothécaires liés à l’acquisition d’un immeuble générateur de revenus. Pour l’ensemble des types de propriétés, ses parts de marché se situaient plutôt à 7 % en 2018.

COARCHITECTURE

DESJARDINS OCCUPE TOUJOURS LA GRANDE PART DU GÂTEAU POUR LE SECTEUR HYPOTHÉCAIRE EN IMMOBILIER COMMERCIAL.

d’immeubles industriels, ce qui en fait le deuxième plus important créancier pour ce type de propriété après Desjardins. L’institution représente également un joueur important pour le financement de propriétés commerciales, récoltant 9 % des parts de marché.

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En résumé, le marché hypothécaire pour les immeubles générateurs de revenus diffère de celui des hypothèques résidentielles, car seulement quelques créanciers sont spécialisés dans ce type de financement. Toutefois, dans les deux cas, une croissance des prêteurs autres que les grandes banques et Desjardins a été observée en 2018. Néanmoins, sur cinq ans, la hausse de la part de marché des créanciers non traditionnels est moins marquée dans le secteur des propriétés génératrices de revenus que dans le secteur résidentiel.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus grosse transaction concerne l’immeuble de bureaux situé au 1250, boulevard RenéLévesque Ouest, anciennement connu sous le nom Tour IBM Marathon. La tour de 47 étages construite en 1991 a été acquise pour la somme de 605 M$. Cette tour, parmi les plus hautes de Montréal, a été achetée par la filiale immobilière Bentall Kennedy et Sun Life. L’immeuble a été vendu à plus de 44 % au-dessus de sa valeur au rôle foncier établie à 418,2 M$. En ce qui concerne la deuxième plus importante transaction, il s’agit de l’acquisition par le groupe Mach du Carrefour de l’Estrie, propriété située au 29003400, boulevard de Portland, à Sherbrooke.

ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1250, boul. René-Lévesque Ouest

Ville-Marie, Montréal

605 000 000 $

2 106

287 261 $

2900-3400, boul. de Portland

Sherbrooke

236 000 000 $

2875-2901, ch. de Chambly

Longueuil

30 000 000 $

1515-1605, boul. Marcel-Laurin

Saint-Laurent, Montréal

26 400 000 $

11 409

2055, rue Drummond

Ville-Marie, Montréal

24 000 000 $

6750, av. de l’Esplanade

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

23 000 000 $

9 266

2 482 $

1712-1810, rue Basin

Sud-Ouest, Montréal

20 000 000 $

149

134 680 $

160-180, boul. d’Anjou

Châteauguay

18 200 000 $

4270-4300, ch. de la Côte-de-Liesse

Mont-Royal

18 000 000 $

7 499

5323, rue de Gaspé

Sherbrooke

13 400 000 $

3766, rue Queen

Rawdon

12 900 000 $

2425, boul. Pitfield

Saint-Laurent, Montréal

11 850 000 $

6100, av. du Boisé

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

11 500 000 $

1000, montée Pilon

Les Cèdres

11 450 000 $

267, boul. Sir-Wilfrid-Laurier

Saint-Basile-le-Grand

10 350 000 $

2 314 $ -

2 400 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La transaction au prix le plus élevé concerne le complexe résidentiel Le Sommet situé au 3475, rue de la Montagne au centre-ville de Montréal. L’immeuble a été payé 82 M$ par Timbercreek, une entreprise ayant son siège social à Toronto et possédant plusieurs immeubles partout au Canada. Les deux plus importantes transactions concernent des propriétés vendues par des entreprises ayant leur siège social au Québec à des entreprises dont le siège social se trouve en Ontario.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE TAILLE (M2) PRIX / M2

3475, rue de la Montagne

Ville-Marie, Montréal

82 000 000 $

290

282 758 $

19 486

4 208 $

1900, rue des Francs-Bourgeois

Boisbriand

57 218 000 $

149

384 013 $

42-46, rue Bédard

Gatineau

27 000 000 $

322

83 851 $

1150, boul. de la Côte-Vertu

Saint-Laurent, Montréal

13 375 000 $

155 523 $

6 775

1 974 $

57, rue Hôtel-de-Ville

Mont-Joli

6 400 000 $

71 111 $

2 095

3 056 $

5051, rue Berri

Plateau-Mont-Royal, Montréal

4 350 000 $

92 553 $

1 654

2 630 $

1014-1020, rue Melançon

Saint-Jérôme

3 844 000 $

120 125 $

2995-3007, rue Laroche

Sainte-Foy–Sillery, Québec

3 450 000 $

73 404 $

5159-5165, ch. de la Côte-des-Neiges

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 300 000 $

183 333 $

766

4 307 $

9740, av. Papineau

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 920 000 $

94 194 $

1 455

2 007 $

175-185, rue des Aubépines

Vaudreuil-Dorion

2 850 000 $

178 125 $

1 199

2 377 $

155-165, rue des Aubépines

Vaudreuil-Dorion

2 845 000 $

177 813 $

1 199

2 373 $

295-295A, boul. Alexis-Nihon

Saint-Laurent, Montréal

2 760 000 $

78 857 $

2 841

972 $

5705, av. Westminster

Côte-Saint-Luc

2 470 000 $

123 500 $

1 394

1 771 $

3325, boul. Saint-Joseph Est

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

2 450 000 $

128 947 $

1 229

1 994 $

* avril-mai 2019

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

L’intensiﬁcation urbaine

Coopérer

Se traduit par la participation constructive de l’industrie immobilière aux processus de consultation adoptés par les villes dans le cadre du développement de leur aménagement urbain.

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DOSSIER SPÉCIAL

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

GROUPE ALTUS

Plusieurs experts chevronnés du Groupe Altus se sont réunis pour partager avec vous leur point de vue sur leur spécialité respective. Bonne lecture !

GROUPE ALTUS

Chef d’équipe Développement immobilier et terrain Groupe Altus

GROUPE ALTUS

NOÉMIE LEFEBVRE

Directeur principal Développement immobilier et terrain Groupe Altus

GROUPE ALTUS

VINCENT SHIRLEY

SERGIO CALLOCCHIA

SYLVAIN LECLAIR

JEAN-FRANÇOIS GRENIER

Directeur Coûts de construction et gestion de projets Groupe Altus

Vice-président exécutif Groupe Altus

Directeur principal Groupe Altus

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL

MONTRÉAL EST ENTRÉE DANS LA COUR DES GRANDS PAR VINCENT SHIRLEY – DIRECTEUR PRINCIPAL, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET TERRAIN

« La demande résidentielle ainsi que l’intérêt étranger nous permettent maintenant de développer des tours d’une ampleur et d’une facture architecturale dont nous n’aurions pu rêver il y a de cela très peu de temps. » QUOI DE NEUF EN MATIÈRE DE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL À MONTRÉAL ? Nous observons l’effervescence manifeste qui entoure le développement immobilier et notre ville qui devient un grand chantier. La demande provient encore largement du marché local, que ce soit des occupants ou des investisseurs ; à cela vient s’ajouter une demande étrangère qui se ressent depuis 18 mois au centre-ville. D’une part, l’immigration crée une forte demande pour les produits locatifs alors que, d’autre part, l’adoption de taxes spéciales pour les investisseurs étrangers, notamment à Toronto et Vancouver, conduit ceux-ci à se tourner davantage vers le marché montréalais.

« Que ce soit pour les projets en mixité verticale au centre-ville ou pour les nouveaux quartiers intégrés qui s’articulent autour du thème de la mobilité, la vaste majorité des chantiers de construction de Montréal se déploie autour de l’usage résidentiel. »

LES MISES EN CHANTIER EXPLOSENT Pour l’année 2018, 25 000 unités résidentielles ont été mises en chantier dans la région métropolitaine de recensement (RMR), alors que la proportion de l’offre de logements locatifs est passée de 15 à 46 %. Cette hausse est entre autres liée à une demande provenant de la génération Y, qui cherche un lifestyle avec la flexibilité qu’offre le locatif, tandis que les baby-boomers souhaitent diminuer les efforts liés à l’entretien de leur propriété et, par le fait même, libérer le capital accumulé découlant de leur résidence unifamiliale. LE LOCATIF A LE VENT DANS LES VOILES Les promoteurs proposent une offre d’apparte ments locatifs alignée sur les besoins du marché : on construit des tours d’envergure regorgeant de nombreux espaces et services communs, dont certaines se destinent à une clientèle exclusive de 55 ans et plus. Conséquemment et sans surprise, les loyers moyens grimpent en flèche, avec des projets qui dépassent désormais la barre des 3 $/pi2 au

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centre-ville. Le taux d’inoccupation a même atteint un creux historiquement faible, en deçà de 2 %, et l’offre sur le marché secondaire (copropriétés offertes à la location) a doublé au cours de la dernière décennie. Cela dit, on remarque, lors de la préparation des budgets pro forma pour des projets d’envergure, plusieurs facteurs qui ajoutent de la pression sur la rentabilité : hausse des coûts d’acquisition de terrains et de construction, taxes du Réseau électrique métropolitain (REM), politique d’inclusion de logement abordable et social, nouvelles réglementations du Code de construction, etc. Particu lièrement, les promoteurs naviguent entre la hausse des prix des terrains et des coûts de construction. Il sera intéressant de voir l’évolution du loyer marchand par rapport au loyer économique devant ces nombreux frais supplémentaires conjugués à une forte demande.

LES CONDOS : LA DEMANDE PERDURE EN 2019 Après quelques années difficiles de 2012 à 2015, le marché des condos a connu un solide resserrement qui se poursuit encore aujourd’hui. Le délai pour écouler les copropriétés offertes sur le marché de la revente au centre-ville est passé de 22 mois en 2015 à seulement 6 mois en 2019. Les promoteurs ont donc adapté leurs projets en offrant des tours plus denses, ce qui modifie le paysage de Montréal en certains endroits. Il n’est donc plus rare de voir des lancements de projets de plus de 400 unités au centre-ville. Pour le Grand Montréal, les ventes de 2018 ont atteint un sommet historique, soit plus de 8 000 unités neuves écoulées. L’inventaire a chuté de 32 % sur une année, malgré une augmentation de 20 % de l’offre. Avec le faible inventaire subsistant, l’offre ne sera tout simplement plus suffisante dans certains secteurs centraux, ce qui pourrait mener à une diminution des ventes à terme.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MARCHÉ DES TERRAINS

LA RUÉE VERS LES TERRAINS VACANTS PAR NOÉMIE LEFEBVRE – CHEF D’ÉQUIPE, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET TERRAIN

« Le marché immobilier montréalais continue de prospérer, ce qui signifie que la chasse aux terrains vacants et l’augmentation de leurs prix continueront d’être le sujet de l’heure pour la prochaine année. Cette vigueur du marché force les investisseurs à être de plus en plus créatifs afin de dénicher de bonnes occasions et de maximiser leurs investissements. » UNE PÉNURIE CROISSANTE DE TERRAINS VACANTS… Nous faisons actuellement face à une pénurie crois sante de terrains vacants ou de terrains facilement développables, occasionnant une augmentation importante des prix. Tout comme au cours des deux dernières années, la flambée des prix se poursuit en 2019. On voit désormais des croissances dépassant les 15 % annuellement dans certains secteurs. Au centre-ville, il n’est plus rare de noter des transactions excédant 100 $ / pi2 constructible ou encore 1 000 $ / pi2 de terrain. … PROVOQUE DES TRANSACTIONS BATTANT TOUS LES RECORDS Certaines transactions ont récemment établi de nouveaux standards de marché. L’acquisition d’un terrain de 135 000 pi2 au centre-ville par Broccolini pour 100 M$ et les acquisitions des usines Molson en sont de bons exemples, tout comme les achats des terrains occupés par les projets Quinzecent, Enticy ou Solstice, dont les prix ont atteint jusqu’à 125 $ / pi2 constructible.

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EN QUÊTE DE TERRAINS PLUS ABORDABLES, LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER SE DIRIGE MAINTENANT VERS L’EST… C’est finalement 50 ans après la construction de la tour de Radio-Canada que nous pouvons affirmer que l’ère du no man’s land de l’est du centre-ville est révolue. En effet, de plus en plus d’acquisitions se font dans ce secteur. La position géographique du centre-ville, enclavé entre Griffintown et le mont Royal, pousse naturellement les promoteurs vers ce secteur que plusieurs ont tenté d’éviter trop longtemps. D’imposants terrains, tel le carré De Lorimier, ou encore les sites de Molson revitaliseront le secteur à moyen terme. Grâce au développement de ceux-ci, Montréal sera une fois de plus en mesure de mettre de l’avant ses talents urbanistiques au profit du déploiement de quartiers mixtes et contemporains. … ET VERS LES CENTRES COMMERCIAUX ! Le redéveloppement de centres commerciaux existants est aussi d’actualité dans l’univers du terrain. Le marché du commerce de détail connaît une transformation majeure. En effet, en raison de la compression des taux de capitalisation des dernières années, les retours sur investissement étaient presque garantis et augmentaient naturellement année après année. Cette période étant maintenant révolue, les REITs (Real Estate Investment Trust [ou FPI, Fonds de placement immobilier]) et les propriétaires de vastes terrains commerciaux doivent redoubler d’efforts pour assurer la rentabilité de leurs investissements. La densification et le redéveloppement de centres commerciaux se présentent donc comme étant une excellente solution. Fort heureusement, ces propriétés vieillissantes jouissent de localisations stratégiques dans des quartiers bien développés et dotés de parcs, d’écoles, ainsi que d’autres commerces et services.

Broccolini est un chef de file en matière de construction, de développement et de services immobiliers. Notre entreprise dessert les marchés industriels, commerciaux, institutionnels et résidentiels au Canada. Broccolini propose un large éventail de services, agissant diversement comme entrepreneur général, gérant de construction, gérant de projet, gestionnaire de propriété et promoteur.

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COÛTS DE CONSTRUCTION

LE REVERS DE LA MÉDAILLE PAR SERGIO CALLOCCHIA – DIRECTEUR, COÛTS DE CONSTRUCTION ET GESTION DE PROJETS

« Une économie en plein boom est une excellente chose qui n’arrive pas sans conséquence. Bien que les coûts de construction à Montréal soient assurément en hausse, nous sommes persuadés que le Grand Montréal ne tombera pas dans le même piège que Toronto et Vancouver. » LES CONSÉQUENCES D’UNE BONNE SANTÉ ÉCONOMIQUE L’excellente santé économique du Québec, reflétée dans le dynamisme du marché montréalais, n’est pas sans effets : les promoteurs immobiliers font maintenant face à une importante hausse des coûts de développement, principalement causée par la rareté des terrains, une pénurie accrue de main-d’œuvre qualifiée, l’explosion du prix des matériaux et de nouveaux frais de développement. UNE MAIN-D’ŒUVRE QUALIFIÉE DE PLUS EN PLUS RARE ET EXIGEANTE La multiplication des chantiers de construction a entraîné une pénurie de main-d’œuvre qualifiée et de sous-traitants qui, par conséquent, n’hésitent pas à user de cet avantage pour renégocier les contrats. Les promoteurs n’ont

GETTY IMAGES PAR RCLASSENLAYOUTS

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d’autre choix que de se plier à ces nouvelles façons de faire s’ils veulent voir leurs projets sortir de terre. De plus, l’impressionnant chantier du REM risque de monopoliser une importante part des ingénieurs électriques, ce qui est susceptible de faire monter les enchères. REM ET POLITIQUE D’INCLUSION… UN EFFET CERTAIN SUR LES COÛTS En plus des coûts d’acquisition croissants, la redevance du REM à payer lorsqu’un projet se situe dans un rayon d’un kilomètre d’une station est à considérer, tout comme les récentes conditions imposées par la politique d’inclusion 20-20-20, obligeant les nouveaux projets de 50 unités et plus à inclure une certaine proport ion de logements sociaux abordables et familiaux ou à payer une compensation.

Montréal se doit toutefois d’éviter les pièges dans lesquels sont tombées les villes de Toronto et Vancouver. La rentabilité d’une dizaine de dévelop pements d’envergure avait été touchée par des augmentations draconiennes des coûts, obligeant les promoteurs à avorter leurs projets avant la construction. Il devient ainsi primordial de prévoir une augmentation des coûts dans les budgets pro forma préliminaires.

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LE COÛT DES MATIÈRES PREMIÈRES ET LES POLITIQUES INTERNATIONALES Naturellement, les politiques d’importexport engagées par le président américain Donald Trump influent sur les coûts de construction de façon non négligeable depuis deux ans. Selon nos clients, certains matériaux ont connu des hausses de coûts variant de 25 à 40 %. Cela, ainsi que l’augmentation des coûts de main-d’œuvre et d’autres frais de développement, fait en sorte que l’ensemble des coûts d’un projet a augmenté de près de 5 % depuis 2018, et cette tendance haussière se poursuivra pour un moment encore. Nous avons cependant bon espoir pour l’avenir du développement immobilier à Montréal alors que l’économie poursuit sa croissance et que les projets d’infra structures publiques se multiplient.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

LES INVESTISSEURS SE TOURNENT VERS MONTRÉAL PAR SYLVAIN LECLAIR – VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF

« Nous voyons de façon non équivoque que la prime de risque du marché est en compression à Montréal. En effet, il fut un temps où les investisseurs préféraient acheter une propriété plus chère à Toronto ou à Vancouver… cette époque est révolue. » UN REGAIN D’INTÉRÊT POUR MONTRÉAL Désormais, la métropole attire assurément l’attention d’investisseurs de calibre mondial. On voit maintenant une accélération des transactions nationales et un intérêt grandissant des inves tisseurs internationaux. Au bout du compte, disons simplement que les choses sont alignées pour que Montréal représente un investissement de choix en matière d’immobilier. L’IMMOBILIER INDUSTRIEL NE PASSE PLUS INAPERÇU Il est important de connaître ce que les investisseurs recherchent pour bien comprendre l’attractivité du marché du Grand Montréal. Selon eux, leurs investissements doivent remplir trois conditions : quantité, qualité et durabilité. En ce sens, il faut que l’actif soit occupé par un locataire de bonne

GETTY IMAGES PAR ALESSANDROGUERRIERO

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réputation qui paie un loyer assez élevé et dont le bail est suffisamment long pour garantir un flux monétaire avantageux. Heureusement, ces paramètres s’avèrent de plus en plus intéressants dans les propriétés industrielles du Grand Montréal ; pour cette raison, le nombre de transactions pour ce type d’actif est en hausse. Un autre phénomène prend de l’ampleur, soit le redressement d’actifs. En effet, un certain nombre de propriétés industrielles n’affichent pas une bonne performance en ce moment, en raison d’un manque d’investissements au cours des dernières années. De là est née l’occasion de les acquérir à prix réduit ; une fois les capitaux réinjectés dans leur entretien, ces propriétés bien localisées génèrent d’excellents revenus selon les investisseurs qui ont vu la bonne affaire.

D’autres profitent de la faible valeur du dollar canadien pour saisir des occasions d’investissement intéressantes. Notons aussi la croissance de loyer rapide observée présentement dans les actifs industriels en cette période effervescente. En effet, plusieurs sont intéressés par le faible coût d’électricité offert au Québec ainsi que par le prix de certains sites en banlieue leur permettant d’accroître facilement leurs activités. Il n’est donc pas surprenant que Montréal soit une destination de choix pour l’implantation d’activités énergivores telles que des centres de minage de données. Pour d’autres industries, comme les centres de distribution, le nerf de la guerre réside dans l’efficacité de l’expédition. Ils ont donc besoin de sites d’envergure, à proximité des artères principales ; or, les banlieues de Montréal en regorgent. On voit maintenant l’avantage collatéral à tout cela : le développement de quartiers résidentiels d’envergure à proximité de ces nouveaux pôles d’emploi. QU’EN EST-IL DES IMMEUBLES DE BUREAUX ? Pour le moment, le marché des immeubles de bureaux progresse lentement, mais sûrement. Beaucoup de facteurs ont influé sur ce secteur au cours des dernières années. Le phénomène de densification des locaux de bureaux a réduit considérablement l’aire occupée par chaque employé, libérant ainsi des milliers de pieds carrés. Il faut ensuite prendre en compte les taxes municipales ; celles-ci deviennent de plus en plus lourdes à supporter puisqu’elles se basent sur la valeur des propriétés, qui sont généralement localisées dans des emplacements de choix au centre-ville. Enfin, le dernier facteur, « la grue invisible », est un peu moins connu. Il s’agit en fait de la conversion de propriétés existantes en locaux de bureaux. Comme ces actifs sont déjà construits, il devient difficile d’anticiper l’étendue de l’offre à venir, ce qui augmente le risque du développement des propriétés à venir. UN MARCHÉ RISQUÉ ? Nous pouvons affirmer que le risque s’est largement résorbé à Montréal. En effet, historiquement, les investisseurs préféraient même acheter plus cher à Toronto et Vancouver plutôt que d’investir à Montréal. Cette époque est maintenant révolue. Dans les meilleurs secteurs du marché, la prime de risque se situe maintenant en deçà de 25 points de base grâce à l’excellente économie montréalaise. La transaction associée à la tour de bureaux du 1250, boulevard René-Lévesque Ouest en est un excellent exemple avec un taux global d’actualisation (TGA) sous la barre des 4,5 %. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

IMMOBILIER COMMERCIAL

À L’ÈRE DU NUMÉRIQUE, L’IMMOBILIER COMMERCIAL SE REFAIT UNE BEAUTÉ PAR JEAN-FRANÇOIS GRENIER – DIRECTEUR PRINCIPAL

« Montréal s’adapte très bien aux nouvelles tendances du marché. D’importants projets de conversion et de densification de sites existants permettent à la ville d’accueillir des marques de renom. » UNE REMISE EN QUESTION FORCÉE PAR LES NOUVELLES HABITUDES DES CONSOMMATEURS Il est bien connu que depuis notre entrée dans l’ère du numérique, l’immobilier commercial doit sans cesse redoubler de créativité afin de s’adapter aux habitudes changeantes des consommateurs. Avec le commerce électronique, certains se questionnent quant à la pertinence de se rendre dans les centres commerciaux alors que tout est disponible en un clic. De plus, les milléniaux dépensent beaucoup moins en biens matériels que leurs prédécesseurs ; constamment à la recherche d’expérience, ils préfèrent payer pour des services : restaurants, voyages et autres activités en tous genres font maintenant partie intégrante de leur budget. De nombreux frais mensuels s’ajoutent à leurs dépenses tels que les forfaits de cellulaire,

l’inscription au centre de mise en forme, etc. Il est évident qu’il ne reste plus grand-chose à dépenser dans du matériel ; si c’est le cas, ces consommateurs iront généralement vers l’abordable plutôt que vers la qualité. La grande question est donc la suivante : quel sera l’impact de ces changements sur les grands centres commerciaux urbains et que faire des taux d’inoccupation croissants dans les centres commerciaux ? Fort heureusement, le marché montréalais a vu venir cette tendance et a su s’adapter rapidement pour maintenir l’industrie à flot. Les centres commerciaux se trouvent maintenant dans une période d’ajustement. En effet, bien que nous ayons assisté à la fermeture de bon nombre d’entre eux aux États-Unis, le phénomène est assurément moins prononcé à

CARBONLEO

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

Montréal. Le nombre de pieds carrés commerciaux per capita y est beaucoup plus faible que chez nos voisins du sud, et, pour cette raison, Montréal peut s’adapter plus facilement. COMMENT MONTRÉAL S’ADAPTE-T-ELLE À CETTE SITUATION ? Les centres suprarégionaux, ces imposants centres commerciaux, s’ajustent en bonifiant leurs installa tions. Ils parient sur la satisfaction de l’appétit des consommateurs pour les expériences en y améliorant le design intérieur et l’architecture, en y accueillant des restaurants populaires ou des food hall et en offrant diverses activités telles que spas, centres de mise en forme, salles de spectacles, hôtels, etc. Une fois sur place, pourquoi ne pas magasiner pendant une heure ou deux ? Tous ces efforts ont été payants : le temps moyen passé dans ces installations a augmenté de façon notable. C’est exactement ce que les promoteurs du DIX30 ont compris il y a quelques années et ce que Carbonleo cherche à faire avec le projet Royalmount. Ce dernier, localisé en plein cœur de l’île de Montréal, à l’intersection des autoroutes 15 et 40, vise à devenir le plus audacieux centre commercial de Montréal. D’un autre côté, on observe le redéveloppement de centres commerciaux communautaires. Jouissant

d’une localisation idéale au cœur de quartiers résidentiels bien desservis par les transports publics, ces centres facilement accessibles en voiture offrent tout ce dont un quartier a besoin. Certains de leurs propriétaires ont su tirer profit de la bonne santé du marché résidentiel montréalais en les redéveloppant et en les densifiant dans une perspective de projet à usages mixtes. Cela devient donc une option gagnant-gagnant pour les résidents du quartier et pour ceux du nouveau projet mixte. LES TENDANCES À VENIR Nous observons des tendances très encoura geantes pour le marché de l’immobilier commercial montréalais : • la ville compte un grand nombre d’immigrants en provenance de l’Europe et de l’Asie. Grâce à eux, Montréal attire de plus en plus de marques européennes, et le marché du luxe s’est renforcé notamment grâce à la demande des Asiatiques ; •

la rue Sainte-Catherine, une des artères commerciales les plus importantes du Canada, compte un important trafic piétonnier constitué de travailleurs, de touristes et de consommateurs locaux. Sans surprise, cette artère constitue donc l’emplacement de choix pour de nombreux magasins phares.

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MONDE MUNICIPAL

ENTENTE QUÉBEC-MUNICIPALITÉS : LA TABLE EST MISE POUR UNE RÉFORME HISTORIQUE DE LA FISCALITÉ MUNICIPALE Alexandre Cusson Expert invité

Les partenaires municipaux et le gouvernement du Québec sont présentement dans le dernier droit des négociations visant à conclure un nouveau pacte fiscal, prévoyant entre autres le transfert d’un point de la taxe de vente du Québec (TVQ) aux municipalités. Cette entente, si elle se concrétise, sera histo rique à plusieurs égards, puisqu’elle modernisera le régime fiscal municipal actuel, mis en place au 19e siècle, afin qu’il corresponde aux respon sabilités actuelles des gouvernements de proximité. À cet égard, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et les partenaires municipaux ont déterminé trois éléments prioritaires et non négociables dans le cadre des négociations.

Alexandre Cusson est président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis novembre 2017. Maire de Drummondville depuis novembre 2013, il a auparavant été directeur général du Collège Saint-Bernard et y a enseigné durant près de 25 ans. M. Cusson est détenteur d’une maîtrise en éducation, profil administration scolaire, de l’Université de Sherbrooke. Il a également obtenu un baccalauréat en administration des affaires, concentration finances, à l’Université du Québec à Montréal.

1. LE TRANSFERT D’UN POINT DE LA TVQ La première demande des municipalités est le transfert d’un point de la TVQ. Les gouvernements de proximité se trouvent effective ment dans une impasse fiscale en raison des changements profonds et irréversibles de l’économie. Le numérique prive les municipa lités de sommes importantes, alors qu’elles dépendent de l’impôt foncier – qui représente 70 % de l’ensemble de leurs revenus – pour assumer des responsabilités de plus en plus étendues.

2. LE PLEIN PAIEMENT DES TAXES SUR LES IMMEUBLES GOUVERNEMENTAUX La seconde demande porte sur un meilleur équilibre de la contribution gouvernementale aux revenus des municipalités. Si les citoyens apportent déjà leur contribution en payant leurs taxes foncières, le déséquilibre en défaveur de ceux-ci est encore plus concret au regard du mauvais contribuable qu’est le gouvernement du Québec. La compensation de taxes (« en-lieu de taxes »), soit le chèque que le gouvernement envoie aux municipalités pour compenser le nonpaiement de l’impôt foncier sur ses immeubles, représente à peine 80 % du manque à gagner des gouvernements de proximité. En d’autres mots, bien que Québec reçoive 100 % des services municipaux, il continue à refuser d’honorer les taxes sur ses bâtiments scolaires ou ses hôpitaux. L’UMQ demande de corriger cette iniquité qui perdure depuis trop longtemps.

Le transfert d’un point de la TVQ permettrait à la fois de diversifier les sources de revenus des gouvernements de proximité, mais aussi de reconnaître leur rôle dans le développement de l’économie et dans l’occupation dynamique et durable du territoire. Ce transfert ne peut se faire à coût nul. Les responsabilités s’élargissent. Du service à la propriété, les municipalités interviennent dans la vie quotidienne des citoyens et sont des actrices dans autant de domaines que le transport collectif, la lutte aux changements climatiques, ainsi que la construction et le maintien d’infrastructures de qualité. Elles doivent pouvoir compter sur de nouvelles ressources.

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5e édition du

7 NOVEMBRE

3. UN MEILLEUR PARTAGE DES REVENUS TIRÉS DE L’EXPLOITATION DES RESSOURCES NATURELLES La dernière demande des municipalités touche l’équité et le partage des redevances sur les ressources naturelles. Les régions sont fières de contribuer à la prospérité de tout le Québec par leurs sous-sols, leurs forêts et leurs rivières. Pour reconnaître leur contribution, les ressources naturelles d’une région devraient profiter en priorité à cette région. Ce n’est pas le cas aujourd’hui.

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Seulement 5 % de l’ensemble des revenus tirés de l’exploitation des ressources est retourné aux municipalités, laissant ainsi les 95 % qui restent au gouvernement du Québec. Pourtant, ce sont les gouvernements de proximité qui vivent les désagréments de ces activités économiques et qui financent le coût des infrastructures qui donnent accès au bois et aux minerais. Ce que demande le milieu municipal, c’est un partage équitable qui reconnaît l’apport des régions et donne aux municipalités leur juste part de la richesse du territoire. POUR UNE JUSTE CONTRIBUTION DU GOUVERNEMENT Ces trois demandes des municipalités sont raisonnables, légitimes et contribuent à passer de la reconnaissance sur papier de l’autonomie muni cipale à une reconnaissance dans la réalité. Les gouvernements de proximité ont largement contribué à l’effort budgétaire des dernières années, en subissant une importante ponction de 300 millions de dollars de leurs budgets. Aujourd’hui, le gouvernement a un solde budgétaire excédentaire et il jouit de marges de manœuvre pour conclure une entente Québec-municipalités au bénéfice des citoyens. C’est pour eux que les municipalités lui demandent aujourd’hui d’ajuster sa participation. Le contribuable, sur lequel repose principalement la taxation foncière, le fait déjà.

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FOCUS

YMX, Aérocité internationale de Mirabel

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PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

On le sait : le Grand Montréal est la troisième capitale mondiale de l’aéronautique, après Seattle et Toulouse. Ce que l’on sait moins, c’est que l’activité fourmille sur le site d’YMX, l’Aérocité internationale de Mirabel. Tour de piste.

« Nous avons bâti un pôle important avec une forte concentration en aéronautique à Mirabel et nous en sommes très fiers. L’aéronautique, c’est dans nos gènes, mais cela ne nous empêche pas d’y accueillir des entreprises d’autres secteurs comme Pro -Amino, Foliot ou encore Phoenix Innovation, ce qui contribue à diversifier notre base industrielle », indique Guy Landry, directeur du développement immobilier et commercial chez Aéroports de Montréal (ADM). Grâce à des investissements importants et constants, ADM a aujourd’hui relevé le défi de faire de YMX une véritable aérocité d’envergure internationale. DE GROS JOUEURS L’activité de l’Aérocité est orientée à 90 % autour de l’aéronautique. Quarante compagnies y ont pignon sur rue, dont la grande

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Avec ses 48 millions de pieds carrés de terrain disponible pour le développement industriel et aéronautique, YMX, l’Aérocité internationale de Mirabel, est sans nul doute l’un des plus épatants sites industriels du Grand Montréal et le seul à pouvoir répondre aux besoins des entreprises qui cherchent de vastes superficies.

GUY LANDRY Directeur du développement immobilier et commercial

majorité œuvre dans ce domaine, ce qui permet de créer une remarquable synergie. « On retrouve entre autres les leaders mondiaux comme Airbus, Bombardier, L3 MAS, Pratt & Whitney et Safran », énumère M. Landry. Autour d’elles gravite un écosystème d’industries manufacturières et de services, telles que Mecachrome, Stelia, Avianor, Lauak, Nolinor et Transport Robert qui y a implanté un centre de logistique destiné aux entreprises du secteur. La logistique et la distribution y sont également très bien représentées, avec les principaux acteurs en matière de tout cargo régulier. D’ailleurs, plus de 107 000 tonnes de marchandises ont transité par YMX en 2018. On y trouve aussi deux écoles de pilotage ainsi que l’École des métiers de l’aérospatiale de Montréal, qui forme les diplômés indispensables à la croissance de l’industrie aérospatiale. Se voyant comme un véritable partenaire d’affaires, ADM accompagne les entreprises dans leur progression. « Nous agissons aussi à titre de promoteur-développeur et nous pouvons construire les édifices dont nos clients ont besoin », explique Guy Landry. Mais au-delà de l’activité économique, ADM a la ferme intention de faire vivre l’Aérocité, en accueillant des événements comme le 48 heures vélo, destiné à recueillir des fonds pour la fondation Make-a-Wish. Se déroulant à l’automne, cette expérience cycliste unique a permis d’amasser près de 3,8 millions de dollars au cours des deux dernières années.

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YMX

DES AVANTAGES DE POIDS Outre la présence des grands donneurs d’ordres, le site YMX offre l’avantage d’être idéalement localisé près des grands axes routiers. Dans un rayon de quelques kilomètres à peine se trouvent également dans cette zone des entreprises telles Bell Helicopter Textron, Safran et Sonaca. De plus, sa piste d’atterrissage d’une longueur de 3 650 m répond aux standards les plus élevés de l’industrie et permet d’accueillir les plus gros porteurs. En cette ère de pénurie de main-d’œuvre, les compagnies qui ont élu domicile sur le site peuvent aussi compter sur un vaste bassin de travailleurs bien formés et de qualité, issus notamment de toute la région de Laval et des Basses-Laurentides. D’ailleurs, on dénombre déjà plus de 5 000 personnes à l’œuvre dans l’Aérocité. Et ce n’est qu’un début, car ADM a bien l’intention de poursuivre sur sa lancée. Ainsi, d’ici environ deux ans, on estime que la plupart des terrains d’une bande d’environ 2,5 M de pi 2 en façade de l’autoroute 50 seront développés. « Nous sommes dans une période propice, il y a une remarquable fenêtre de possibilités actuellement. L’arrivée d’Airbus a donné un bel élan, et nous voulons profiter de cette effervescence pour continuer à implanter toute la chaîne de valeur dans l’Aérocité internationale de Mirabel, en misant sur la concentration et la colocalisation, comme cela se fait ailleurs en Europe », souligne Guy Landry. D’ailleurs plusieurs projets potentiels sont déjà sur la table, et ils prendront leur envol, espère-t-il.

YMX

YMX EN BREF • 48 millions de pieds carrés (4,5 millions de mètres carrés) de terrain disponible ; • une zone industrielle où œuvrent 5 000 travailleurs ; • une activité économique de 1,1 milliard de dollars ; • un aéroport international avec service tout-cargo 24 / 7 et aviation générale ; • 15 transporteurs tout-cargo, dont 6 réguliers (Cargojet, DHL, FedEX, Groupe Robert, Purolator, UPS) ; • plus de 107 000 tonnes de marchandises en transit par an ; • une piste 06-24 de 12 000 pi × 200 pi (3 650 m × 60 m) ; • 10 entreprises aéronautiques, dont de gros joueurs comme Airbus, Bombardier, L3 MAS, Mecachrome, Pratt & Whitney, etc. ; • 3 entreprises d’aviation générale : Hélibellule, Mirajet 2015, Nolinor Aviation ; • 4 entreprises de manufacturier léger : Métautek, Meubles Foliot, PAMA Manufacturing, Pro-Amino International ; • l’École des métiers de l’aérospatiale de Montréal et deux écoles de pilotage. n

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FOCUS

Louis yves LeBEAU Président de Macogep

LE GARDIEN DES INTÉRÊTS DES PROPRIÉTAIRES ET DES INVESTISSEURS PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Il a contribué au développement du concept de gestionnaire de projet indépendant, celui qui joue le rôle de vérificateur, de facilitateur et même de négociateur sur les chantiers de construction. Rencontre avec Louis yves LeBEAU.

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était clair dans l’esprit de Louis yves LeBEAU qu’il fonderait un jour une entreprise. Après ses études en gestion de projet à Polytechnique Montréal, il a accumulé diverses expériences : ingénieur en contrôle de coût chez Gazoduc Trans Québec, chef de l’administration chez Gaz Inter-Cité Québec ; son parcours l’a mené ensuite chez l’Entrepreneur général, ainsi que chez Désourdy Construction où, étant donné le niveau d’intérêt des défis à relever comme gérant de construction, il a dérogé à son plan initial et s’est attardé trois années de plus. Ces années d’expérience lui ont permis de faire le tour, de travailler pour des propriétaires, des ingénieurs-conseils et des entrepreneurs en construction ; mais aussi de découvrir un créneau inoccupé : celui de représentant des propriétaires. « J’en avais vu quelques-uns manquer d’expertise pour traiter avec les presta taires de services », relate-t-il. En 1989, il fonde donc Macogep (pour mandataire, coordon nateur, gestion de projet). « Aucune entreprise

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ne jouait ce rôle à l’époque », se souvient Louis yves LeBEAU. Les débuts ont été lents ; il devait faire valoir les avantages de ce concept. Plusieurs, en effet, voyaient le gestionnaire de projet indépendant comme une duplication de services avec ceux des architectes qui, dans le cadre de leur mandat, assumaient un rôle administratif. « Mais ce n’était pas dans leur champ d’expertise, c’était en quelque sorte complémentaire sans être leur première préoccupation. Et il y avait des dérives budgétaires et d’échéanciers, des problèmes de gestion et de performance, difficiles à régler pour eux », expose Louis yves LeBEAU. Puis, les gouvernements ont petit à petit introduit ces notions de vérification à l’intérieur de leurs façons de faire si bien qu’aujourd’hui, presque tous les grands donneurs d’ouvrage publics et privés ont recours à des gestionnaires de projet indépendants. « Le temps m’a donné raison, conclut-il, au point que j’ai maintenant une quinzaine de compétiteurs qui emploient chacun

une vingtaine de personnes, alors que nous sommes 80 chez Macogep au Québec. S’y ajoutent une quinzaine d’employés en Europe. » Comme précurseur, pense-t-il avoir influencé l’industrie ? « Assurément, répond-il. L’industrie s’est adaptée au fil des ans, en plusieurs étapes. Il y a eu l’arrivée des premiers gestionnaires bacheliers en ingénierie, puis les grands travaux hydroélectriques ont fait évoluer les pratiques, alors que les investisseurs américains ont exigé que la firme d’ingénierie en travaux publics Bechtel soit partenaire dans le consortium de gérance avec Hydro-Québec. Cette firme assurait le contrôle des coûts et des échéanciers, comme Macogep le fait aujourd’hui. » LA VÉRIFICATION ET LE CONTRÔLE Avec son équipe d’experts, Macogep protège les intérêts des propriétaires, investisseurs et donneurs d’ouvrage, en s’occupant entre autres du contrôle des coûts et des échéanciers, de la gestion des contrats, ainsi que du respect de la réglementation de tous les paliers gouvernementaux. « Nous aidons les propriétaires à définir leurs besoins, à identifier les risques potentiels, à évaluer les coûts et les solutions pour y répondre et à lancer les appels d’offres pour les professionnels qui feront la conception et pour les entreprises qui bâtiront le projet », explique Louis yves LeBEAU.

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« Nous prévenons les dérives », dira-t-il plusieurs fois. Des exemples ? « Plusieurs facteurs peuvent faire déraper un projet, explique-t-il, d’abord parce qu’il y a énormément d’activités dans la construction en ce moment et que tous sont extrêmement occupés, mais les écarts peuvent aussi provenir de la façon dont les travaux ont été planifiés, des délais accordés aux entrepreneurs pour soumissionner, ou même de la complexité du design. Dans la conception d’un édifice, on a vu un cas avec plusieurs types de murs rideaux, une complexité d’exécution qui faisait majorer les prix. Qu’il s’agisse du design, du délai d’exécution, d’exigences contractuelles ou d’un transfert de risques, nous accompagnons les entreprises à poser le bon diagnostic et à mettre en place les bonnes solutions ». L’AÉROPORT MONTRÉAL-TRUDEAU PARMI LES GRANDS PROJETS La feuille de route de Macogep liste plusieurs grands projets parmi lesquels Humaniti, le centre sportif du Parc olympique, le Centre Vidéotron à Québec, ainsi que le programme de développe ment côté Ville de YUL Aéroport Montréal-Trudeau. « En consortium avec BTY, nous accompagnons Aéroports de Montréal dans le contrôle des coûts, la gestion des risques et la planification du programme. Il s’agit d’un projet structurant pour la métropole, qui amènera ADM à reconstruire les

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FOCUS

infrastructures d’accueil à YUL et à revoir l’intermodalité du site aéroportuaire avec l’arrivée du Réseau express métropolitain », précise-t-il. Depuis cinq ans, Macogep est aussi présente à Paris, et à Lyon depuis le printemps dernier, une belle ouverture sur les marchés de l’Union européenne, moins compétitifs que celui du Québec avec des marges bénéficiaires plus intéressantes. Au moment de l’entrevue, des discussions avançaient également assez bien autour de projets dans les Antilles françaises, a mentionné Louis yves LeBEAU. ÊTRE À L’ÉCOUTE ET SAVOIR RALLIER Louis yves LeBEAU est aussi passé par la politique ; il a été maire de Saint-Alphonse-Rodriguez de 2005 à 2009, un petit village de Lanaudière dont il n’est pas natif, mais où il a passé les étés de son enfance auprès de sa grand-mère maternelle. Les consultations publiques figurent parmi les expériences marquantes qu’il a vécues en politique, comme ce samedi matin où il s’est retrouvé dans une salle devant 250 forestiers hostiles à un projet de règlement qu’il désirait passer et qui, à la fin de la réunion, lui ont serré la main. Comment a-t-il fait pour générer un consensus ? « J’ai d’abord écouté ce qu’ils avaient à dire et, tout en tenant à mes objectifs, j’ai assoupli mon plan de match, j’ai modifié quelques éléments et j’ai gagné leur confiance », explique-t-il. C’est ainsi qu’il se comporte encore dans l’exécution de ses mandats. En dehors des heures de travail, Louis yves LeBEAU fait du triathlon et surtout du vélo. Macogep commandite d’ailleurs une équipe féminine de cyclistes. Les mondes du vélo et de la construction ont un point en commun : la faible présence des femmes. Si le président de Macogep favorise l’avancement des femmes dans son entreprise, il veut aussi soutenir leur inclusion dans les compétitions de cyclisme, jusqu’au Tour de France, espère-t-il.

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Pendant une douzaine d’années, Louis yves LeBEAU a enseigné au Département de gestion de projet de Polytechnique Montréal, qu’il a aussi dirigé. « J’ai formé une centaine d’ingénieurs par année au baccalauréat ou à la maîtrise. Aujourd’hui, j’en rencontre plusieurs dans le cadre de réunions professionnelles et j’en ai embauché quelques-uns. C’est ma façon de contribuer à une nouvelle génération de gestionnaires de projet », dit-il.

QUÉBEC

Alain Roy, É.A.

LE NOUVEAU COMPLEXE HOSPITALIER DU CHU DE QUÉBEC-UNIVERSITÉ LAVAL SUR LE SITE DE L’HÔPITAL DE L’ENFANT-JÉSUS REDESSINE LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À L’EST DU CENTRE-VILLE L’achèvement, au cours des six prochaines années, du nouveau complexe hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus, dont la première des deux phases sera terminée en 2020, provoque une vague de repositionnements de l’activité immobilière aux abords du boulevard Henri-Bourassa et de ses environs. Si la Ville de Québec a le mérite d’avoir déployé maints efforts au cours des dernières années pour revitaliser ce secteur délaissé et en rehausser l’attrait auprès des promoteurs, rien de tel qu’un investissement de près de deux milliards de dollars, le plus grand chantier à Québec en ce moment, pour créer un effet d’entraînement matériel. Le projet regroupera l’ensemble des activités cliniques, de recherche et d’enseignement de l’Hôtel-Dieu de Québec combiné à celles de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus. Concrètement, ce projet intègre près de 2,8 millions de pieds carrés en superficie, qui permettra annuellement la prestation de 5 000 chirurgies addition nelles, 99 000 visites pour les cliniques de consultation externe, les consultations en oncologie, les examens en imagerie médicale de pointe et 6 000 traitements d’hématooncologie supplémentaires.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Le développement du projet s’inscrit dans les meilleures pratiques, notamment la requalification des bâtiments hospitaliers centenaires. Anne-Marie Blais et Rémi Morency, membres du consortium Groupe AES, consortium formé

des firmes d’architectes Groupe A, DMG, Lemay, JLP, GLCRM et NFOE, responsable en architecture de la réalisation du nouveau complexe, confirment que tout a été mis en œuvre pour intégrer à la trame urbaine existante ce grand projet, dont une des composantes atteindra jusqu’à 12 étages. Il fallait trouver un juste équilibre sur le plan de la facture architecturale, de la fonctionnalité, de l’acceptabilité sociale et de la qualité urbanistique. « Malgré l’envergure de ce nouveau complexe, la population en général accueille favorablement le déploiement de ce pôle universitaire d’importance en santé hospitalière. Ce dernier a été étudié afin de minimiser les impacts sur le confort bioclimatique des espaces sur le site, mais aussi sur le voisinage immédiat apprécié des résidents et caractérisé, à l’est, par

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QUÉBEC

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une trame urbaine ne dépassant pas trois étages. En effet, l’arrimage d’échelle, l’ensoleillement et les liens piétons ont été les principales sources de questionnement de la population locale. Les citoyens ont été rassurés lors des présentations publiques les informant de la planification en cours », explique Anne-Marie Blais. Pour l’équipe de Groupe A, il était aussi primordial de préserver la perméabilité du site en encourageant les déplacements actifs dans le complexe. Ainsi, les quelque

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2 600 nouvelles cases de stationnement seront en grande partie intégrées en sous-sol, augmentant le potentiel de développement du site tout en diminuant l’effet d’îlot de chaleur. Les résidents du quartier Maizerets se déplacent aux abords de l’hôpital afin d’avoir accès au transport en commun le long du boulevard. Il a été proposé d’intégrer au site un passage public transversal à mi-chemin du complexe s’étendant sur plus de 600 mètres de longueur, sans lequel le complexe se dresserait comme une barrière urbaine infranchissable. Ces aménagements représentent

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une occasion de requalifier le secteur en lui conférant une nouvelle polarité, actuellement mal définie, entre Limoilou et Maizerets. À proximité du centre-ville et prochainement doté d’une certaine bonification des transports en commun, malgré le fait que le tramway ne desservira pas directement le site, le nouveau complexe hospitalier va transformer l’image du boulevard Henri-Bourassa et devrait générer des projets de dévelop pement et de redéveloppement. Le secteur compte d’ailleurs très peu de services de proximité, ce qui pourrait changer au cours des prochaines années. L’ABOUTISSEMENT D’UNE DÉCENNIE DE PROJETS DE REQUALIFICATION URBAINE Il nous apparaît pertinent de souligner que les efforts déployés pour revitaliser le secteur à l’est du centreville ne datent pas d’hier et qu’il s’agit d’un exercice de longue haleine. En effet, en 2013, la Ville de Québec avait commandé une étude de requalification architecturale et urbaine visant à établir une stratégie d’intervention dans le secteur constitué par la zone industrielle de la Canardière, ainsi que les zones limitrophes résidentielles composées des secteurs du Vieux-Limoilou et de Maizerets. L’étude menée par François Courville, de la firme Coarchitecture, dépeint une zone peu accueillante, dont la trame urbaine est difficile à intégrer, présentant des lacunes importantes au chapitre de l’aménagement et une dégradation des installations et des sites à vocation industrielle. Selon les constats de l’étude, l’implantation de nouveaux projets résidentiels sur les terrains vacants et municipaux favoriserait la revitalisation du quartier et le développement de l’économie locale et sociale. En ce sens, Coarchitecture estimait que le terrain actuel de la

ville de Québec occupé par le garage municipal pouvait accueillir près de 500 nouvelles unités résidentielles. Ce constat effectué, la Ville de Québec aura investi d’ici 2021 plus de 100 millions de dollars dans l’aména gement de bandes vertes le long du boulevard HenriBourassa, le verdissement du terrain de l’incinérateur de la ville, un centre de biométhanisation, qui sera construit entre l’incinérateur et le port de Québec dans le secteur de Maizerets d’ici 2022, et un aménagement donnant accès à la plage de la baie de Beauport. Quant à l’emprise du réseau de transport d’électricité d’Hydro-Québec le long du boulevard Henri-Bourassa, il a été enfoui en 2018 par la société d’État, améliorant l’image du secteur de façon importante. Quelques ensembles résidentiels récents permettent d’extrapoler la dynamique de marché pour le secteur à l’étude. L’îlot des Capucins et les Écopropriétés Habitus sont de bons exemples de densification intelligente, respectant le cadre bâti existant et les intérêts des résidents du secteur. Depuis près de 10 ans, les investissements se sont succédé, sans toutefois créer un réel effet d’entraînement. En 2011, le gouvernement fédéral a déménagé une partie de ses effectifs dans un nouvel immeuble certifié LEED de près de 200 000 pi2 au 1550, avenue D’Estimauville et a pour suivi avec la construction en 2015 d’une tour voisine d’approximativement 120 000 pi2. Le projet d’écoquartier D’Estimauville tarde à prendre son envol. En 2012, la Ville de Québec annonçait la création de l’Espace d’innovation d’Estimauville, sur un vaste site vacant de près d’un million de pieds carrés devant accueillir plusieurs entreprises technologiques. La société Médicago a finalement acquis le site au complet en 2015, mais il faudra attendre la

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livraison de l’imposant projet de 450 000 pi 2, prévue pour 2021, avant de voir s’y installer les centaines d’employés de la firme de production de vaccins. Si la progression peut paraître lente, la tendance semble irréversible. La Société québécoise des infrastructures achève la construction du nouveau siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité au travail (CNESST) à l’inter section du boulevard Sainte-Anne et de l’avenue D’Estimauville, un immeuble de plus de 350 000 pi2 qui accueillera au-delà de 1 800 employés. Plus récemment, le complexe de santé Synase, un investissement de 30 millions de dollars, a ouvert ses portes de biais avec le site du nouveau complexe hospitalier de Québec, entraînant une augmentation de consultations cliniques de l’ordre de 10 000 rendez-vous par année.

GROUPE ALTUS

Au mois de février dernier, le maire de Québec, Régis Labeaume, a annoncé la volonté de son administration de développer une nouvelle zone d’innovation industrielle située le long du littoral est qui occuperait une superficie de 3,9 km2 en partenariat avec l’Université Laval et Force Québec 4.0. Le maire a expliqué en conférence de presse qu’il souhaitait que les résidents de Limoilou ne vivent plus avec un paysage industriel autour d’eux, mais avec des entreprises technologiques : « Il s’agit pour Québec d’un immense projet qui va changer le paysage de la Basse-Ville. » Dans le cadre de cette vision du secteur, dont la réalisation s’étendrait sur une décennie, le dépôt à neige du secteur D’Estimauville et le garage municipal seraient appelés à disparaître au profit de nouveaux projets permettant d’améliorer la qualité, l’attrait et la cohérence du cadre bâti. M. Labeaume souhaite attirer 280 entreprises et laboratoires dans cette nouvelle zone d’innovation, ce qui représenterait environ 15 000 emplois, soit un milliard de dollars par année en salaires. D’ici là, les premières phases du nouveau complexe hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus seront livrées, ajoutant plusieurs centaines de travailleurs de la santé dans le secteur. La bonifi cation de la desserte en transport en commun et des aménagements, la croissance des pôles d’emplois et le remplacement progressif d’installa tions industrielles par des projets mieux adaptés devraient favoriser le développement immobilier résidentiel et l’ajout de services de proximité. Après un départ plutôt lent, la revitalisation du secteur D’Estimauville laisse entrevoir des occasions de repositionnement et de développement intéres santes, misant sur une densification harmonieuse et sur un milieu de vie et de travail plus vert, à proximité du centre-ville.

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BRIGITTE DUPUIS

Directrice, développement des affaires, ENGIE Services

QUAND L’ART EMBELLIT NOS MILIEUX DE VIE PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

L’art ne se trouve pas que dans les musées et les salles d’exposition. Il embellit aussi nos rues et nos milieux de vie. Découvrez les nombreux pouvoirs de l’art, aussi bien comme outil de communication, de propagande et même de revitalisation socio-économique.

nauguré le 15 mai 1935, le métro de Moscou est sans aucun doute l’un des plus beaux musées souterrains du monde, explique Brigitte Dupuis, directrice, développement des affaires chez ENGIE Services. Joseph Staline a lancé la construc tion de la première ligne de métro en recrutant plus de 75 000 ouvriers pour bâtir un « palais pour le peuple ». Il désirait ainsi démontrer aux Soviétiques que l’État commun iste allait créer de la richesse et offrir une meilleure qualité de vie à tous. Le métro constitue une infrastructure colossale avec 252 stations qui s’étalent sur une distance de 424,7 km de voies. Aujourd’hui, plus de 8,5 millions d’usagers l’empruntent chaque jour. Ce bijou moscovite marie l’art et l’histoire. D’une profondeur de 30 à 60 mètres, il a servi de refuge pour la population, abritant plus de 500 000 per sonnes par jour durant la Seconde Guerre mondiale. >

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LE MÉTRO DE MOSCOU

L’art dans le métro a également été pour Staline un outil de communication afin de promouvoir le « nouveau monde révolu tionn aire » et les bienfaits du régime bolchevique, selon la doctrine du réalisme socialiste. À son arrivée au pouvoir, Nikita Khrouchtchev a cependant ordonné le retrait des symboles staliniens du métro et les a fait remplacer par des œuvres mettant en scène des représentations de paix.

pour les Wynwood Walls, six entrepôts convertis en musée de fresques murales réalisées par des artistes du monde entier. Wynwood constitue un exemple inspirant du rôle de l’art dans le redéveloppement socioéconomique. Dans le cadre des travaux de rénovation majeurs de l’Hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth entrepris par Ivanhoé Cambridge en 2017, la firme MASSIVart a obtenu le double mandat de mettre à jour la collection

Le métro de Moscou est un passage obligé pour les touristes qui visitent la ville. Des guides touristiques et des circuits organisés permettent d’ailleurs aux visiteurs d’apprécier les nombreuses œuvres d’art qui couvrent ses corridors. L’art a également été la pierre angulaire de la revitalisation du quartier Wynwood à Miami depuis les années 2000, souligne Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. Les usines et les entrepôts de fabrication textile aban donnés ont progressivement laissé la place à un quartier dynamique et vibrant qui offre la plus grande concentration d’art de rue des États-Unis. On y retrouve notamment plus de 200 fresques murales, et il est le théâtre de nombreux festivals artistiques de renommée internationale, notamment le Second Saturday Art Walk, le Art Basel ainsi que le Art Wynwood. Plus de deux millions de touristes ont visité Wynwood l’an dernier et y ont dépensé 488 M$ US. Wynwood abrite désormais 3,9 millions de pieds carrés de bâtiments commerciaux, résidentiels, industriels et de bureaux rénovés, et environ 1 700 résidents, 500 commerces incluant plus de 70 galeries d’art ainsi que des cinémas, microbrasseries, pâtisseries, bars et restaurants. Actuelle ment, 1,4 million de pieds carrés sont en construction, et l’on planifie l’expansion de 1,75 million de pieds carrés additionnels. Les espaces commerciaux et les galeries d’art constituent environ 30 % des bâtiments rénovés de Wynwood. La revitalisation remarquable de ce quartier a d’ailleurs été récompensée en 2017 par le National Planning Achievement Award for Economic Development Planning de l’American Planning Association. Le Global Award for Excellence a également été décerné en 2016 par l’Urban Land Institute

Un quartier unique tourné vers l’avenir Bureaux et commerces à louer 10 000 à 450 000 pi ca technopoleangus.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

GÉNÉRATION MONTANTE

d’œuvres d’art de l’établissement ainsi que de créer une expérience immersive pour l’une de ses suites célèbres : celle où John Lennon et Yoko Ono ont tenu leur « bed-in for peace » en 1969. Le but était de rehausser l’expérience client et de souligner l’unicité de l’hôtel, tout en offrant des occasions de

MARTIN GIRARD

PHILIPPE DEMERS PDG et directeur de création MASSIVart

relations publiques importantes, indique Philippe Demers, PDG et directeur de création de MASSIVart. En collaboration avec Sid Lee Architecture, mandaté pour le nouveau design global de l’hôtel, MASSIVart a monté une collection de qualité muséale de 123 œuvres qui positionne l’hôtel comme une destination de choix dans l’écosystème artistique montréalais. La Suite 1742 propose quant à elle aux visiteurs une immersion dans un moment phare de l’histoire de Montréal. Afin de souligner cette semaine où John et Yoko ont utilisé leur influence pour promouvoir la paix, la firme a développé une série d’installations interactives mettant en valeur des archives audio et vidéo ainsi qu’une expérience de réalité virtuelle unique. Jumelé à un événement public extérieur devant l’hôtel pour la Journée internationale de la paix, cela a valu au Reine Elizabeth près de 35 950 000 mentions dans les médias, dont des centaines d’articles élogieux dans la presse locale (Montreal Gazette, La Presse, Radio-Canada, etc.), nationale (CTV News, Global News, National Post, etc.) et internationale (La Nacion, Lonely Planet, Elle Italia, etc.). Mentionnons également qu’entre 2016 et 2018, les réservations de la Suite 1742 ont augmenté de 76 %. Ces retombées démontrent à quel point l’art est un outil puissant pour non seulement transformer des espaces, mais également offrir des expériences exclusives aux clients et produire une plus-value financière et expérientielle pour les établissements hôteliers. On passe huit heures par jour au travail, parfois bien davantage… Si beaucoup d’environnements de bureau sont sans attrait, d’autres réjouissent l’œil. Ainsi, l’art ajoute une dimension culturelle et esthétique inspirante aux divers milieux de travail. Tout comme l’avaient fait avant lui de riches investisseurs au début du 20e siècle, le gouvernement du Québec a instauré une politique d’intégration des arts à l’architecture en 1961, explique Olivier Dufour, directeur de comptes nationaux chez Archidata. Cette politique avait notamment pour but de permettre à la population du Québec de mieux connaître l’art actuel de l’époque, aussi appelé « art moderne ». Depuis son adoption, plus de 3 700 œuvres ont été produites et incorporées dans des projets gouvernementaux. L’une des premières fut Lumière et mouvement dans la couleur, mieux connue sous le nom de Murale de Mousseau, installée dans le hall d’entrée du siège social d’Hydro-Québec, boulevard RenéLévesque à Montréal. Elle attire le regard par ses couleurs flamboyantes que génère une multitude de tubes au néon de huit couleurs différentes, offrant une variété de coloris presque infinie.

IMMOPHOTO | MÉDIAS VISUELS

OLIVIER DUFOUR Directeur de comptes nationaux Archidata

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Aujourd’hui, de nombreux chefs de file de l’industrie immo bilière et des propriétaires privés accordent de plus en plus d’importance aux arts et à la culture, en investissant dans des œuvres urbaines afin d’agrémenter les lieux de travail de toute une population active.

FOCUS

MOVIN’ON

TRAVAILLER EN COCRÉATION POUR IMAGINER LES COMMUNAUTÉS DE DEMAIN PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

L 48

Comment créer des communautés vertes, inclusives, sûres, efficaces et abordables, au moyen d’une approche mobilité-immobilier intersectorielle en planification urbaine ? C’est la question à laquelle ont voulu répondre les experts conviés à une session de travail lors de l’événement Movin’On en juin dernier.

quartier idéal, en se mettant tour à tour dans la peau d’un citoyen, des autorités municipales, des acteurs de la mobilité ou encore des promoteurs. Le but de l’exercice ? Comprendre les bénéfices générés par un travail de collaboration et de cocréation dans le développement urbain. Une session de travail qui a permis de cerner les grands enjeux en la matière et de réfléchir à des pistes de solution.

eader de cet atelier très couru, Andrée de Serres, professeur et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG-UQAM), s’était entourée de trois intervenants de choix : Alain Dumaine, vice-président principal et chef des risques chez Ivanhoé Cambridge, Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques à la Ville de Montréal, ainsi que Pierre Romelaer, professeur émérite à l’Université Paris Dauphine et chercheur auprès de la Chaire.

UN RÔLE ACTIF POUR LES PROMOTEURS Alain Dumaine a d’abord pris la parole pour rappeler que les différentes dynamiques démographiques ont un impact évident sur l’immobilier. « Environ 80 % des NordAméricains résident dans des villes, dont 30 % vivent seuls. Néanmoins, les centres-villes sont de moins en moins attractifs pour les familles. Les logements, trop onéreux, ne sont pas suffisamment spacieux, et l’on manque aussi d’espaces verts et d’écoles. Dans ces conditions, il ne faut pas se surprendre du fait que 2,6 millions de personnes partent vivre en banlieue chaque année », a-t-il expliqué.

Après avoir entendu les interventions de ces derniers, les participants ont été invités à mettre la main à la pâte en se prêtant à un petit jeu de rôle : concevoir le

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Il a toutefois noté que les promoteurs immobiliers pouvaient constituer une partie de la solution, notamment

en développant des espaces publics et des communautés nécessitant l’utilisation moindre d’une automobile, en densifiant leurs sites, en privilégiant les projets à usage mixte, en offrant des espaces communs plus vastes et en intégrant le facteur de la mobilité dans leurs décisions. Il a aussi rappelé l’importance du travail main dans la main de tous les intervenants afin de pouvoir créer des communautés durables et inclusives. AMÉLIORER LE TRANSPORT DURABLE Pour sa part, Josée Chiasson a souligné que la Ville de Montréal a tenu compte de plusieurs grandes tendances actuelles – l’urbanisation, les changements climatiques, les nouvelles technologies et la mondialisation – dans son plus récent plan stratégique. Si les autorités municipales ont le développement économique, entrepreneurial et international dans leur ligne de mire, elles ont aussi intégré les grands enjeux environnementaux et sociaux dans leurs orientations. Le transport durable et la mobilité intelligente font aussi partie des pôles sur lesquels la Ville souhaite travailler, d’autant plus que l’écosystème montréalais possède toutes les qualités pour relever les défis dans ce domaine. JALON Montréal, un institut voué à la mise en œuvre de solutions innovantes en mobilité durable et intelligente, agira également comme un véritable accélérateur, a souligné Josée Chiasson. Elle a conclu que le prolongement de la ligne bleue du métro ainsi que la création du Réseau express métropolitain contribueront aussi à faciliter la mise en œuvre d’une mobilité véritablement intégrée.

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LES LIENS ENTRE IMMOBILIER ET MOBILITÉ Pierre Romelaer a pris la parole pour résumer ses constats sur les liens existants entre immobilier et mobilité en Chine. Actuellement, la question que se posent de nombreux acteurs est en effet celle-ci : comment développer des quartiers dits « complets », c’est-à-dire des « villages urbains » où les besoins en mobilité sont réduits parce qu’ils renferment tous les éléments nécessaires à leur fonctionnement (emplois locaux, production de biens, etc.) ? Le professeur Romelaer a constaté qu’en Chine, dans les banlieues de plusieurs grands centres urbains comme Beijing, Hangzhou et Datong, le développement avait pris la forme de longues rangées d’immeubles, ce qui cause des problèmes de mobilité considérable et d’interminables embouteillages. En contrepartie, il a aussi noté l’existence de quartiers à vocation mixte où coexistent différentes populations et divers types d’immeubles (de bureaux, résidentiels, des commerces, des rues piétonnes, etc.), par exemple dans le centre-ville de Hangzhou, ce qui constitue une option intéressante et génère des besoins de mobilité réduits. En conclusion, Pierre Romelaer a invité les différents intervenants à se rappeler qu’avant tout, ce sont des individus qui peuplent les quartiers. Aussi, lorsqu’ils analysent les projets urbains, ces inter venants devraient se demander s’il existe une adéquation entre les systèmes de mobilité et les besoins actuels et futurs de la population, à quelle vitesse on souhaite leur faire adopter les changements et si l’on a bien tenu compte des habitudes et des innovations locales en matière de mobilité. De pertinentes observations qui permettront de pousser la réflexion un peu plus loin.

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MOT DE L’IDU

PROJET DE RÈGLEMENT SUR L’INCLUSION DE LA VILLE DE MONTRÉAL

LES DISCUSSIONS DOIVENT SE POURSUIVRE AVEC L’ENSEMBLE DES AUTORITÉS PUBLIQUES André Boisclair

n juin dernier, la Ville de Montréal déposait son règlement fort attendu concernant l’inclusion de logements sociaux, abordables et familiaux. Il m’importe de profiter de cette chronique pour vous faire part de l’opinion de votre Institut. D’abord, une mixité bien gérée contribue à la compétitivité de la métropole ; l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) souscrit donc aux objectifs de la Stratégie de développement de 12 000 logements sociaux et abordables 2018-2021 mise de l’avant par la Ville de Montréal. Nous saluons aussi la volonté de la Ville d’offrir un cadre plus prévisible, ce que nous réclamions de longue date. L’IDU souligne aussi que le règlement proposé introduit certaines mesures qui rendent maintenant l’intervention de la Ville plus compatible avec les réalités du marché montréalais. Celui-ci, vous le savez, est sous pression : la hausse des coûts de cons truction et des terrains, les récents frais de parcs en plus de la réforme annoncée du code du bâtiment contribuent directement à la hausse des prix et des loyers des unités neuves que nous nous efforçons d’offrir en plus grand nombre alors que la demande ne cesse de croître. Ainsi, la reconnaissance de la spécificité du marché du grand centre-ville représente un nouvel acquis pour notre industrie. Toutefois, les obligations imposées aux promo teurs de projets de plein droit, c’est-à-dire qui ne requièrent aucune modification au plan d’urba nisme, constituent un irritant majeur. Ces derniers ont négocié l’acquisition de terrains à une juste valeur marchande. Aux fins du projet de règlement, la Ville de Montréal s’approprie une partie de cette valeur sans juste compensation, ce qui, aux yeux de l’IDU, est inacceptable.

Cette proposition de la Ville de Montréal doit être examinée par l’ensemble des autorités publiques. Comment la Ville peut-elle justifier que les acheteurs ou les locataires d’unités neuves, qui verront le prix de marché augmenter en compensation des pertes des promoteurs sur les unités inclusives, soient les seuls à financer ses ambitions en matière de logement abordable et familial ? Le secteur public transfère ici une responsabilité qu’il a toujours assumée vers des acteurs privés. Ce transfert de responsabilité constitue un dangereux précédent. Il est par-dessus tout prématuré, car le gouvernement du Québec est toujours à négocier, avec le gouvernement fédéral, une entente en matière d’habitation qui aura au contraire pour effet de renforcer la responsabilité publique et d’accélérer, grâce à de l’argent frais, la création d’unités abordables. L’IDU indique de plus qu’une hausse des prix de 4 %, ajoutée aux autres exigences réglementaires, dont celles annoncées par le gouvernement du Québec en matière de protection des dépôts de futurs acheteurs, ajoute à la pression subie par notre industrie. Si toutes ces mesures prises individuellement s’expliquent, il n’en demeure pas moins que l’effet combiné de ces dernières aura un impact contraire à celui recherché par les autorités publiques sur l’abordabilité. Des consultations de l’Office de consultation publique de Montréal sont annoncées pour l’automne. Nous vous invitons à y participer vous aussi. L’IDU veille. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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VISITE DE CHANTIER

YUL CONDOMINIUMS

VIVRE AU CENTRE-VILLE PAR MARIE-HÉLÈNE PARADIS, JOURNALISTE

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Marcher à Montréal, c’est remarquer inévita blement les nombreuses tours de condos qui s’y construisent. La proximité des installations culturelles, la vie nocturne et la possibilité de se rendre à pied au travail sont les premiers atouts d’habiter au centre-ville. Mais sommesnous obligés d’abandonner le style de vie que nous retrouvons dans un quartier ou en banlieue ? Pas du tout quand les projets ont été bien réfléchis en fonction des besoins des acheteurs, de ce qu’ils voudront dans deux ou trois ans. Lorsqu’on visite les condos et les maisons de ville du projet YUL, on distingue immédiatement l’immense jardin dessiné en référence au vent et aux congères, la piscine au niveau jardin, conçu pour se sentir comme dans notre cour arrière, avec la sensation de vivre en communauté : voilà l’objectif qu’avait Anik Shooner, l’architecte responsable du projet. « Nous voulions recréer la sensation de vivre dans une communauté, mais une communauté verticale. Quand on conçoit un projet, il faut regarder plusieurs 52

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ANIK SHOONER, architecte et cofondatrice de la firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, accompagnée de KHENG LY, promoteur de ce projet

aspects pour une intégration urbaine réussie. La morphologie de la ville est une des principales choses à explorer. Le boulevard René-Lévesque est une rue passante, grouillante de vie, et pour que ce site occupé longtemps par un stationnement devienne vivant, les deux tours ont élu domicile sur RenéLévesque, un espace à haute densité. Au sud, l’îlot Overdale est un espace plus bas avec des maisons sur deux à quatre étages ; nous avons donc construit les maisons de ville de ce côté pour respecter l’échelle de l’environnement immédiat et nous intégrer au quartier », explique Anik Shooner. L’HUMAIN AVANT TOUT « Nous avons voulu qu’un côté moins impersonnel soit mis de l’avant pour qui vit dans la tour. En divisant le bâtiment en cubes, on a l’impression d’avoir une vie de quartier dans la verticalité. On habite au-dessus ou en dessous du cube voisin, ça change la perspective de l’espace. La tour danse un peu, les cubes ne sont pas alignés », nous raconte l’architecte. Kheng Ly, promoteur de ce projet, est lui aussi convaincu qu’il faut faire les choses différemment, à échelle humaine. Dans ce projet, autant le promoteur que l’architecte ont en tête la qualité de vie des gens qui habiteront tant les tours que les maisons de ville. « On veut que les gens se sentent bien, qu’ils aient une belle vue, que l’ensoleillement, la lumière soient exceptionnels. On pense à l’humain avant tout », nous assure Anik Shooner. « C’est un projet unique, un concept sur mesure en fonction des besoins du client, c’est ce que je souhaite plus que tout », ajoute M. Ly.

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LA MAISON LOUIS-HIPPOLYTE-LA FONTAINE, L’HISTOIRE PRÉSENTE JUSQUE DANS LES FONDATIONS À l’achat du terrain, la maison Louis-Hippolyte-La Fontaine, abandonnée et malmenée plus souvent qu’à son tour, faisait partie du paysage. Contrairement à ses prédécesseurs, Kheng Ly a promis de la restaurer : « C’est très important pour moi de remettre la maison Louis-Hippolyte-La Fontaine en état, de lui redonner une valeur patrimoniale afin de protéger cet important pan de l’histoire du Québec français. La décision de remettre la maison dans l’état où elle était lorsque La Fontaine y habitait est venue à la suite de recherches d’experts du patrimoine en collaboration avec la Ville de Montréal et les architectes. » « Au fil des ans, la maison a été violentée, lors des tentatives d’assassinat de La Fontaine, des squats et de plusieurs agressions contre elle. Cette fois, il y a eu une intention de bien faire les choses, c’est une maison qui raconte une histoire qui restera pour toujours », relate Anik Shooner.

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VISITE DE CHANTIER

Tout ce qui était récupérable l’a été, même ce qui n’est pas visible, comme les fondations. La maison a été démontée, et les pierres numérotées, pour être remontée par la suite, tout en conservant celles qui affichaient des marques de balles comme témoin des combats. Les murs de côté en brique et crépis sont refaits de la même façon qu’à l’époque. Pour faire un clin d’œil au verger d’origine, des pommiers seront plantés sur le terrain.

À LA FOIS PROMOTEUR, PHILOSOPHE ET PHILANTHROPE Kheng Ly est arrivé au Québec à l’âge de 18 ans, en 1988. Son passé de réfugié est certainement lié intrinsèquement à la philosophie de travail qu’il a inculquée à son entreprise. Le respect du voisinage, des gens et la responsabilité sociale qui s’en suit le démontrent clairement. « Montréal est ma ville, et j’aime, avant tout, constituer des équipes de profes sionnels et créer de l’emploi », affirme-t-il. On dit de lui qu’il est partout. Il s’investit pour ramasser des fonds afin d’aider les sinistrés des inondations, il est président d’honneur de la 42e édition des Prix Arista pour encourager les jeunes à poursuivre leur rêve, et l’hôpital chinois a aussi profité de son dévouement. « Je m’implique dans les différentes communautés et j’essaie d’inculquer cette façon de voir les choses dans mon entreprise en redonnant dans le milieu sportif, dans les domaines de l’entrepreneuriat, de l’éducation et de la santé. Plusieurs personnes m’ont aidé quand j’ai commencé, je ne fais que redonner », conclut M. Ly.

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UNE PRATIQUE BASÉE SUR LE RESPECT DE L’ENVIRONNEMENT Anik Shooner, quant à elle, est reconnue pour sa pratique de l’architecture axée sur le respect de l’environne ment. La firme à laquelle elle est associée, Menkès, Shooner, Dagenais, LeTourneux, Architectes, a d’ailleurs été parmi les premières à construire des bâtiments certifiés LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). « On bâtit pour les humains, se plaît-elle à dire, et on veut le faire dans le respect de la planète, que ce soit pendant la construction ou par le choix des produits en fonction de leur provenance, le plus près possible de Montréal, de leur contenu recyclé et de leur effet sur la santé des gens. Le développement durable, ce n’est pas qu’une question de matériaux, c’est aussi et surtout placer les gens au cœur du développement du projet. Une architecture pérenne ne suit pas la mode du moment, et rendre les gens heureux ne sauve pas des vies, mais ça donne un milieu de vie agréable, et j’en suis fière », confirme l’architecte.

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DES PROJETS DURABLES Construire avec le souci de protéger la planète, de privilégier la lumière naturelle, de préserver la qualité de l’air, d’utiliser des matériaux qui s’entretiennent bien pour ériger des bâtiments durables est heureusement de plus en plus entré dans les mœurs des fournisseurs, des architectes et des constructeurs. Une architecte qui crée un projet respectueux de l’environnement et un promoteur qui accepte d’investir dans la qua lité de vie, voilà qui donne un résultat d’une qualité exceptionnelle.

DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – juillet 2019

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal continue à se raffermir progressivement, passant de 13,5 % en mai à 13,3 % en juillet. Le secteur Midtown en périphérie du centre-ville affiche la baisse la plus marquée, soit 0,6 % depuis mai. La hausse de la disponibilité dans le secteur Ouest-de-l’Île est en partie attribuable à l’ajout de plus de 200 000 pi2 d’espace de catégorie A en sous-location à Saint-Laurent. Le taux de disponibilité peine à se résorber dans ce secteur, le seul à avoir enregistré une hausse du taux de disponibilité (+70 pts) par rapport à juillet 2018. Pour Montréal dans son ensemble, l’absorption cumulée depuis un an sur le marché de bureaux dépasse quatre millions de pieds carrés, entraînant un recul de 1,4 % du taux de disponibilité. Le secteur Midtown accapare 40 % de l’absorption des 12 derniers mois, suivi du centre-ville avec 25 %.

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

pi2

14,4

632 900

11,5

6 066 600

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

22,5

2 381 200

pi2

12,7

317 800

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

13,0

3 350 700

15,0

795 800

Industriel EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

5,4

1 089 800

2,9

1 861 200

CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal* Le taux de disponibilité global sur le marché industriel du Grand Montréal a diminué de 20 points de pourcentage, passant de 4,3 % en mai à 4,1 % en juillet. Tous les secteurs de marché affichent un recul du taux de disponibilité à l’exception de Laval, à la suite de la mise en marché d’un immeuble à vocation industrielle lourde de 270 000 pi2. Outre le cas de cet immeuble, le taux de disponibilité a diminué dans le segment industriel léger.

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

LACHINE

pi2

3,8

1 700 500

4,3

1 890 600

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

5,1

3 201 600

4,6

1 228 300

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

3,8

777 000

3,8

1 008 100

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE

pi2

DÉFINITIONS :

MONTRÉAL SECTEUR NORD

SAINT-LAURENT

DISPONIBILITÉ

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

COMMERCE DE DÉTAIL

DES ENJEUX TOUJOURS D’ACTUALITÉ

Léopold Turgeon

Il y a à peine quelques jours, le Conseil québécois du commerce de détail (CQCD) dévoilait publiquement les résultats de son projet de Virage numérique des détaillants du Québec, programme mis en place conjointement par le Ministère de l’Économie et de l’Innovation du Québec (MEI) et le CQCD en 2017. Les données, hautement positives pour le groupe concerné, ont conduit à une réflexion intéressante sur la dichotomie brique et mortier / numérique. Éclairage nouveau sur un ancien débat.

Expert invité

Pour les personnes qui sont moins familières avec ce programme d’accompagnement, rappelons qu’il est né d’une étroite collaboration entre le MEI et le CQCD ; il nous permettra, à terme, d’accompagner plus de 1 300 détaillants dans leur migration vers la vente en ligne transac tionnelle. Il est important de comprendre que ce n’est pas un programme de subvention, mais bien d’accompagnement. Le détaillant est guidé dans ce mouvement par l’un des conseillers en transformation numérique du CQCD. Notre équipe responsable du virage numérique des détaillants a franchi une étape décisive : 1 103 détaillants sont maintenant officiellement inscrits au programme et profitent de judicieux conseils pour augmenter leurs ventes en ligne. Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Le 12 juin dernier, nous rendions publics les résultats d’une analyse des impacts écono miques de ce projet. Pour l’ensemble, nous avons analysé 510 détaillants au terme de trois trimestres de vente. Ces derniers ont été

GETTY IMAGES PAR PEOPLEIMAGES

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sondés pour produire le rapport. Ce programme d’accompagnement personnalisé offert aux commerçants de proximité pour augmenter leurs ventes en ligne a permis de réaliser des ventes numériques projetées nettes additionnelles de 27,2 M$, soit environ 53 275 $ par détaillant par année. Le rapport révèle également que le Virage numé rique a augmenté leurs ventes en boutiques de 38,9 M$ au total, la masse salariale s’est accrue de 12,1 M$ et il a contribué à la création de 135 emplois au Québec. NE PLUS OPPOSER BRIQUE ET MORTIER AU NUMÉRIQUE Nous le voyons, les retombées sont bien réelles et des plus positives. Le point qui nous est toutefois apparu avec une forte évidence et que nous devons faire ressortir est le suivant : les ventes brique et mortier ont augmenté par l’activité numérique chez plusieurs détaillants. Longtemps, d’aucuns ont voulu opposer le brique et le mortier au numérique, les présenter comme deux choses distinctes, comme deux entités séparées. La réalité est tout autre. Dans bon nombre de cas, les ventes en ligne attirent le client dans le magasin et constituent le point de départ d’une relation qui se poursuit dans le point de vente. Avoir une présence en ligne forte et transaction nelle devient donc une valeur ajoutée pour un commerce. Plus largement, c’est une présence en ligne complète qui est souhaitée : site, réseaux sociaux, référencement. Elle ne se substitue pas à la boutique traditionnelle, mais la complé mente en ajoutant à l’arsenal de communication du commerçant. Le numérique est un moyen de plus pour entrer en contact avec la communauté et les adeptes ; et ce que l’on veut quand on est commerçant, n’est-ce pas précisément d’avoir un accès au futur client et d’attirer son attention ?

Canadian Conference & Deal Making 23 – 25 septembre | Toronto, ON Metro Toronto Convention Centre Prenez part à l’évènement de l’année dans l’immobilier du commerce de détail au Canada avec plus de 3 000 autres participants. Apprenez en plus au sujet des tendances actuelles et des prévisions touchant l’avenir de ce secteur. Rencontrez les chefs de file de l’industrie au salon de négociation, à l’aire de restauration ou lors de la réception en soirée.

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INNOVATIONS ET MODÈLES D’AFFAIRES EN IMMOBILIER

DE NOUVELLES ENTREVUES QUI INSPIRENT LE SUCCÈS

À VOIR SUR jbcmedia.TV

Pour en apprendre davantage sur ces différents modèles d’affaires qui ont mené au succès dans l’industrie de l’immobilier commercial, on peut visionner les entrevues complètes sur JBC Media.tv. En voici un aperçu.

Andrée De Serres

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Experte invitée

ROGER PLAMONDON, PRÉSIDENT, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET ACQUISITIONS, BROCCOLINI Broccolini, dans la construction depuis 70 ans, en est maintenant à la troisième génération de dirigeants membres de la famille. C’est une histoire à succès, comme celle de Roger Plamondon, son président, Développement immobilier et acquisitions, qui raconte son parcours. Il est passé notamment par Steinberg, considéré par plusieurs, à l’époque, comme une université de l’immobilier, une chaîne innovatrice qui a lancé le concept d’hypermarché et qui a été la première à introduire des pharmacies dans ses magasins d’alimentation.

Andrée De Serres, LL.L., MBA, Ph. D., est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM.

ROGER PLAMONDON Président, Développement immobilier et acquisitions, Broccolini

De Louise Wendling, chez Costco, Roger Plamondon a appris l’importance de l’équipe, comment la défendre, en prendre soin, lui donner le pouvoir de prendre des décisions, pardonner les erreurs, comment donner une chance à quelqu’un de grandir. Quelle est sa vision du marché immobilier d’aujourd’hui ? Montréal est devenu la place où tous veulent investir. « Je pense qu’on a 58

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encore un horizon avec un ciel bleu. Mais il y a des mouvements législatifs qui peuvent venir changer tout ça. Nous regardons avec un œil très attentif les politiques d’habitation annoncées par le gouvernement municipal de la Ville de Montréal. Nous sommes en train d’évaluer leur impact sur le marché », dit Roger Plamondon. Parmi les grands projets de l’heure, Roger Plamondon parle de la Maison de Radio-Canada, dont Broccolini sera propriétaire de l’immeuble, « une fierté qui démontre ce que nous pouvons faire ». Il parle aussi du nouveau siège social de la Banque Nationale, de Victoria sur le parc ainsi que du 700 et du 628 Saint-Jacques. Trois projets qui totalisent 1,2 G$ de valeur de cons truction. Il insiste également sur les possibilités surprenantes de la technologie BIM (Building Information Modeling). FRANCIS CHARRON, PRÉSIDENT DE BÂTIMO ET VICE-PRÉSIDENT DE EMD CONSTRUCTION C’est dans un sous-sol qu’a été créée Bâtimo en 2001; aujourd’hui, son carnet de commandes dépasse 1,5 G$. Une autre belle réussite. « Ce qui nous caractérise par rapport à la compétition, c’est notre intégration verticale, ce qu’on appelle aussi intégration 360 degrés. Nous sommes promoteurs, constructeurs et opérateurs », affirme Francis Charron. Il précise les particularités du concept libre pour les 55 ans et plus, qui s’adresse aux babyboomers, un modèle d’affaires différent de celui des résidences pour personnes retraitées, majoritairement occupées aujourd’hui par la génération silencieuse. Francis Charron parle d’ailleurs longuement des caractéristiques de chaque génération, dont celle des milléniums, et des influences de chacune sur les marchés de l’habitation et du travail. Parmi les grands projets du Groupe EMD Bâtimo, il mentionne le 1111 Atwater, une tour de 38 étages qui comprend des condos de gamme très luxueuse, une résidence pour personnes retraitées ainsi qu’un volet commercial.

« L’expansion géographique fait partie de la clé du succès de l’entreprise pour les prochaines années. Quand on joue aux échecs, il faut toujours penser deux coups d’avance. Parce que si nous sommes la référence dans notre milieu, les gens vont nous copier. Mais qu’ils copient une ancienne version, c’est un bien moindre mal », dit-il. Lorsqu’Andrée De Serres lui demande quelles seront les possibilités des cinq prochaines années, Francis Charron répond qu’on peut aller aussi loin que ses rêves : « Quand on arrête de rêver, c’est là qu’on s’éteint. » CLAUDE BIGRAS, PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION, GDI SERVICES AUX IMMEUBLES Cotée à la Bourse de Toronto depuis 2015, GDI emploie 20 000 personnes et entretient quotidiennement plus d’un milliard de pieds carrés au Canada et aux États-Unis. Outre l’entretien sanitaire, les opérations et la maintenance, GDI évolue dans des créneaux innovants comme la gestion énergétique, un domaine où les technologies vont permettre des avancées majeures au cours des prochaines années.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

FRANCIS CHARRON Président de Bâtimo et vice-président de EMD Construction

CLAUDE BIGRAS Président et chef de la direction GDI Services aux immeubles

GDI a également développé une expertise dans le multimétier, en lien avec l’entretien mécanique, le fonctionnement des systèmes, ainsi que tous les métiers et techniciens spécialisés requis ponctuellement. « L’ADN d’une entreprise, c’est important, et nous travaillons tous les jours pour nous assurer que cette culture-là soit omniprésente chez nos clients, partout sur nos 10 000 sites, exprime Claude Bigras. Nous avons un modèle d’affaires décentralisé. Le leadership est assuré sur le terrain, les gens sont responsabilisés dans l’exécution. » Reconnue comme l’une des sociétés canadiennes parmi les mieux gérées, GDI génère un chiffre d’affaires de 1,2 G$. Pour l’avenir, Claude Bigras parle du suivi en temps réel des infrastructures et des occupations, qui s’installe à grande vitesse : « Nous devons être en avance sur la tendance, ce qui présente de grands défis. Il faut conserver notre agilité, notre force opérationnelle, il faut garder notre rentabilité et aussi travailler très fort au développement des technologies de demain. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

DÉMYSTIFIER L’ASSURANCE TITRES COMMERCIALE Me Nada Abdul-Hadi Experte invitée

Vous êtes sur le point de conclure une transaction immobilière, et votre avocat ou votre notaire vous propose de souscrire une assurance titres ou vous mentionne qu’il devra en souscrire une pour votre prêteur hypothécaire. Mais qu’est-ce que l’assurance titres commerciale ? Levons le voile sur cette forme d’assurance qui peut paraître complexe. QU’EST-CE QUE L’ASSURANCE TITRES COMMERCIALE ? L’assurance titres est une assurance de dommages. Toutefois, contrairement aux autres types d’assurances de dommages qui couvrent des problèmes qui pourraient survenir dans le futur, l’assurance titres commerciale couvre ceux qui se sont produits dans le passé (sauf pour quelques exceptions comme la fraude immobilière par usurpation d’identité), avant la date de la police, soit la date de la transaction. Par exemple, il peut s’agir d’irrégularités soulevées par le certificat de localisation (empiètements, non-conformité de la marge de recul, etc.), d’erreurs décelées au registre foncier ou de réponses provenant d’une autorité gouvernementale (avis de nonconformité municipaux, des services d’incendie, etc.), de problèmes relatifs aux règlements de zonage, et bien plus.

Depuis 2018, Me AbdulHadi travaille à titre de directrice du dévelop pement des affaires, Solutions commerciales et Solutions résidentielles, chez FCT. Elle offre ses services dans les régions de Québec, du Centre-du-Québec ainsi que de l’Est-duQuébec. Membre de CREW M, elle désire contribuer davantage à l’essor des femmes dans le domaine de l’immobilier commercial.

Au moyen du contrat d’assurance qui lie l’assu reur et l’assuré, l’assureur consent à indemniser le propriétaire de l’immeuble ou le prêteur hypo thécaire assuré contre la perte réelle subie ou le dommage réel encouru découlant d’un risque de titre couvert. L’assureur consent également à défendre son assuré relativement aux risques couverts en vertu de sa police. Ainsi, l’assureur prendra faits et cause en cas de réclamation en payant les coûts, les frais juridiques et les dépenses nécessaires à la défense de son assuré en lien avec un risque couvert. Le juriste qui souscrit une police d’assurance titres pour son client s’assure que le ou les risques spécifiques pour lesquels il l’a souscrite sont couverts, mais son client bénéficie de toutes les autres protections de la police, sous

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

réserve de l’analyse du dossier par le service de souscription de l’assureur et des exceptions prévues à la police. QUELLES SONT LES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DE L’ASSURANCE TITRES COMMERCIALE ? L’assurance titres commerciale se caractérise tout d’abord par sa prime unique et son absence de franchise à payer lors d’une réclamation. De plus, le processus de réclamation sans égard à la faute procure une tranquillité d’esprit à tous. Enfin, la durée de vie de la police d’assurance titres varie selon qu’elle est prise pour le prêteur hypothécaire ou pour le propriétaire de l’immeuble. L’assurance titres souscrite pour le prêteur hypothécaire demeure valable tout au long de la vie de l’hypothèque, y compris les cessions de créances, tandis que celle souscrite pour le propriétaire de l’immeuble le sera tant qu’il conservera son intérêt dans la propriété. Or, si le propriétaire de l’immeuble vend son immeuble et qu’il fait l’objet d’une poursuite pour un risque pour lequel il était couvert et qui existait au moment où il était propriétaire, l’assureur aura l’obligation de défendre son assuré. Une assurance titres est généralement souscrite lors de la transaction d’achat ou de refinan cement. Toutefois, elle peut être souscrite à tout moment, sous certaines conditions. N’hésitez pas à communiquer avec un assureur titres pour en connaître davantage sur cette protection ou à en parler à votre avocat ou à votre notaire à l’occasion de votre prochaine transaction d’achat ou d’un refinancement.

LE MEILLEUR

RÉSEAU POUR REJOINDRE

VOS CLIENTS ! VOLUME 9 | NUMÉRO 2

TABLE RONDE AUTOUR DE LA CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE

VOLUME 12 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2019

ÉCLAIRAGE À DEL FAUT-IL S'EN INQUIÉTER ?

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LOUIS YVES LEBEAU, GARDIEN DES INTÉRÊTS DES PROPRIÉTAIRES ET INVESTISSEURS IMMOBILIERS DEPUIS 30 ANS

VOLUME 9 – NUMÉRO 1

CLASSEMENT ANNUEL DES ENTREPRENEURS SPÉCIALISÉS ET EMPLOYEURS LES PLUS ACTIFS AU QUÉBEC DOSSIER SPÉCIAL TOITURE AMCQ 2019

VISITE DU YUL, AVEC L’ARCHITECTE ANIK SHOONER ET LE PROMOTEUR KHENG LY

RENCONTRE AVEC L’HOMME D’AFFAIRES

VINCENT CHIARA

CONSTRUIRE ET RÉNOVER DES MAGASINS D’ALIMENTATION BRISSON PEINTURE 35 ANS DE COULEURS ET DE PASSION LA NOUVELLE MAISON DE RADIO-CANADA

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DROITS ET OBLIGATIONS

DES LOCATAIRES RÉSIDENTIELS PEUVENT-ILS SE REGROUPER CONTRE LEURS PROPRIÉTAIRES PAR VOIE D’ACTION COLLECTIVE ? Me Sylvie Bouvette

Danielle Létourneau est locataire dans un immeuble résidentiel appartenant à Boardwalk Real Estate Investment Trust et dont les gestionnaires sont Structures Métropolitaines (SMI) inc. et FPI Boardwalk Québec inc.

Experte invitée

Madame Létourneau reproche à ceux-ci et à leurs dirigeants de ne pas avoir respecté l’article 1896 du Code civil du Québec selon lequel le propriétaire doit aviser les nouveaux locataires du loyer le plus bas payé dans l’année précédant le bail. Dans un tel cas, l’article 1950 du Code civil permet au nouveau locataire de faire fixer son loyer par le tribunal dans les deux mois de la conclusion du nouveau bail. L’objectif de Mme Létourneau est donc de représenter, par voie d’une action collective (anciennement un recours collectif), l’ensemble des locataires qui n’ont pas été avisés du loyer le plus bas payé dans l’année précédant la signature de leur bail, et ce, depuis mars 2014 et de réclamer, d’une part, la différence entre le loyer payé et le loyer le plus bas au cours des

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Les propriétaires prétendent, quant à eux, que la Cour supérieure n’a pas juridiction pour autoriser une telle action collective. La difficulté résulte du fait que la Cour supérieure se voit attribuer une juridiction exclusive en matière d’actions collectives, alors que, de son

GETTY IMAGES PAR FATCAMERA

1. Létourneau c. Boardwalk Real Estate Investment Trust et al. 2019 QCCA 740

12 derniers mois et, d’autre part, une première somme de 1 500 $ par membre de l’action collective à titre de dommages moraux et une seconde somme de 1 500 $ par tel membre à titre de dommages punitifs. Madame Létourneau souhaite aussi réclamer des dommages-intérêts et une réduction de loyer pour des travaux majeurs effectués dans six immeubles. La Cour supérieure a rejeté sa demande, et elle porte maintenant cette décision en appel1.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

côté, la Régie du logement a compétence exclusive pour toute demande relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur ne dépasse pas 85 000 $ (soit le seuil de compétence de la Cour du Québec).

la Régie du logement. Cependant, il faut plutôt examiner individuellement la valeur des réclamations pour chacun des membres, et aucune de celles-ci n’atteint ce seuil.

La Cour supérieure, dans un premier temps, puis la Cour d’appel se penchent sur ce conflit de juridiction. Une révision est effectuée des décisions de jurisprudence et des articles de doctrine. La Cour d’appel conclut que l’action collective est un véhicule procédural qui ne modifie en rien les règles relatives à la compétence des tribunaux.

Finalement, Mme Létourneau allègue que ses demandes ne sont pas « relatives à un bail de logement », car il s’agirait plutôt de manquement de la part du propriétaire à des dispositions statutaires ou extracontractuelles. La Cour d’appel rejette également cet argument, car à leur face même, l’objet des litiges vise des demandes relatives à des baux de logement même s’il s’agit de recours en responsabilité contractuelle.

Il est à noter que l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement permet déjà de réunir plusieurs demandes portant sur une même preuve lorsque les questions en litige sont essentiellement les mêmes.

La Cour d’appel rejette donc la demande d’appel de Mme Létourneau. Elle considère que la Cour supérieure n’a pas juridiction pour entendre des actions collectives relatives à des baux de logement.

Quant à l’argument relatif à la valeur des réclamations qui excéderait le plafond de compétence de la Régie du logement, il ne tient pas la route. En l’espèce, il est vrai que l’ensemble des réclamations s’élève à plus de 85 000 $, une somme supérieure à ce qui relève de la compétence de

En conséquence, il n’est pas possible pour un regroupe ment de locataires d’intenter une action collective si la demande relève de la compétence exclusive de la Régie du logement attribuée en vertu de la Loi sur la Régie du logement.

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DEUX NOUVEAUX AVOCATS CHEZ MCCARTHY TÉTRAULT

AVIS DE NOMINATION

McCarthy Tétrault renforce son groupe du droit immobilier et de planification avec le retour de l’associé Louis Martin Dubé et l’arrivée du sociétaire Philippe Côté. Tous deux cumulent 30 ans d’expertise dans divers secteurs et se démarquent par leur savoir-faire et leur souci d’offrir à ses clients un service inégalé.

MCCARTHY TÉTRAULT

Le cabinet Andersen Tax est fier d’annoncer la nomination de Geneviève Paquin à titre de directrice, Développement des affaires. Avec sa facilité à bâtir des relations d’affaires solides et sa pensée stratégique, elle s’est rapidement démarquée dans l’industrie et a participé à l’élaboration de nombreux événements majeurs au sein de plusieurs organisations. www.andersentax.ca

ALFID : DU HAUT DES AIRS !

DEUX PRESTIGIEUX CONTRATS POUR ROY.

Les travaux de la phase 1 du 615 RenéLévesque, immeuble sous gestion du Groupe Alfid Services immobiliers, sont terminés. L’ensemble des travaux concernent la rénovation extérieure de l’édifice comprenant la toiture et la façade. Grâce à ses partenaires couvreurs, Groupe Alfid peut garantir pendant 20 ans les travaux de rénovation de la toiture.

Depuis le 1 juillet 2019, Roy. a l’immense privilège de veiller sur quatre immeubles de Manuvie et l’Université Concordia aura, dès le 1er août, l’équipe Roy. comme partenaire dans trois de ses pavillons ! Deux clients prestigieux qui s’ajoutent à la liste déjà fournie de l’entreprise québécoise qui a comme stratégie de croissance d’investir dans ses gens pour améliorer l’expérience-client. er

C’est le 11 juin dernier que s’est amorcée la construction du projet immobilier à usage mixte à Laval, Espace Montmorency. Évalué à plus de 450 M$, ce centre urbain sera relié au réseau souterrain de Montréal, via la station de métro Montmorency. Intégrant une offre impressionnante de bureaux, de cafés, de restaurants, un hôtel ainsi qu’une multitude d’unités résidentielles et d’espaces verts, la communauté et les visiteurs pourront profiter d’un nouvel espace vibrant. MONTONI et le Fonds immobilier de solidarité FTQ sont fiers de compter sur l’expertise de Groupe Sélection pour le développement et la réalisation de la portion résidentielle.

GROUPE ALFID

DÉBUT DE LA CONSTRUCTION DU CENTRE URBAIN DE LAVAL

BOMEX 2019 – 9 AU 11 SEPTEMBRE – ST-JOHN’S, TERRE-NEUVE

MONTONI

Dans le cadre de ce grand rassemblement de gestionnaires immobiliers, ne manquez pas le « Executive Rountable », un panel de hauts dirigeants de l’immobilier commercial au Canada, auquel participera comme paneliste M. Bernard Poliquin, vice-président principal chez Ivanhoé Cambridge.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

BTB ANNONCE L’ACQUISITION DE DEUX PROPRIÉTÉS DE LA RIVE-SUD Fonds de placement immobilier BTB est heureux d’annoncer l’acquisition de deux propriétés connues sous le nom de « Méga Centre Saint-Bruno » et « Développements Mont-Saint-Hilaire ». Situées en banlieue sud de Montréal, ces acquisitions, d’un prix d’achat total de 62,6 M$ excluant les frais de transaction, portent à 67 le nombre de propriétés constituant le portefeuille immobilier du Fonds et la superficie locative à 5,7 millions de pieds carrés. La valeur marchande du portefeuille du Fonds, incluant cette acquisition, est de près de 900 M$.

Le 19 juin dernier, Eric Bernard s’est joint au Groupe Recrutement 4iT / Précision / Prestige comme directeur de compte et chasseur de têtes. Appuyé par une équipe de 45 professionnels du recrutement dans ses bureaux de Montréal et Québec, il peut interv enir sur tous postes administratifs et techniques en immobilier et dans le bâtiment.

OUVERTURE DU CARRÉ SAINT-LAURENT : REDONNER SA FIERTÉ À LA MAIN Le nouveau complexe immobilier de 25 000 m2 accueille de lumineux bureaux d’avant-garde, le musée Mémoire des Montréalais (MEM) et le Central, un hall gourmand composé d’une mosaïque festive de restaurateurs indépendants montréalais. La Société de développement Angus a ciselé un programme sur mesure pour le quartier, qui dépasse largement la simple construction immobilière. L’organisation a imaginé un milieu de vie qui rend hommage à l’histoire colorée de la Main en la propulsant dans un avenir prometteur.

NOUVEL EMPLACEMENT BIENTÔT DISPONIBLE À GRANBY Le Groupe immobilier Roban annonce qu’un emplacement de 3 millions de pieds carrés vient d’être autorisé après 5 ans de négoc iation avec le ministère de l’Envi ronnement. Commercial et résidentiel cohabiteront. Vue sur les montagnes de Bromont et Shefford et sur la ville de Granby. Emplacement ayant une altitude élevée, bucolique et jouxtant une zone protégée de 2 millions de pieds carrés. L’emplacement devrait être offert aux promoteurs prochainement.

SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS

RECRUTEMENT 4 IT

DU NOUVEAU AU GROUPE RECRUTEMENT 4 IT / PRÉCISION / PRESTIGE

SANDALWOOD MANAGEMENT SE DÉMARQUE AUX MAXI AWARDS 2019

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

SANDALWOOD MANAGEMENT

GROUPE IMMOBILIER ROBAN

Sandalwood Management a remporté l’or dans la catégorie « Community » pour sa tournée Soupçon de rose, le 19 mai dernier aux MAXI AWARDS 2019 à Las Vegas. Ce prestigieux concours qui récompense les meilleures campagnes marketing des centres commerciaux des États-Unis acceptait pour la première fois les candidatures canadiennes. Parmi elles, Sandalwood Management est la seule entreprise du Québec à s’être vu décerner un trophée d’or. Soupçon de rose, une grande vente de préparations à soupe organisée en l’honneur d’une employée atteinte du cancer du sein, a permis de collecter 15 000 $ au profit de la Fondation du cancer du sein du Québec.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2019

CLASSEMENT 2019

Les 100 entrepreneurs (employeurs) les PLUS ACTIFS au Québec Toutes catégories confondues*

Source : Magazine Champions de la construction, JBC Média

GETTY IMAGES PAR SKYNESHER

NOM DE L’EMPLOYEUR

RÉGION DE LA PLACE D’AFFAIRES

NOM DE L’EMPLOYEUR

RÉGION DE LA PLACE D’AFFAIRES

1- SIGNATURE SUR LE ST-LAURENT CONSTRUCTION

MONTRÉAL

51- ST-DENIS THOMPSON

MONTRÉAL

2- POMERLEAU

QUÉBEC

52- LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION REFRABEC

MONTÉRÉGIE

3- TRANSELEC / COMMON

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

53- CONSTRUCTION ARNO

MAURICIE – BOIS-FRANCS

4- DALCON

QUÉBEC

54- G.L.R.

QUÉBEC

5- COFFRAGES SYNERGY

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

55- MARTINEAU COFFRAGE

MONTÉRÉGIE

6- EBC

QUÉBEC

56- SINTRA, DIVISION OUEST

MONTÉRÉGIE

7- HYDRO-QUÉBEC DIVISION ÉQUIPEMENT

MONTRÉAL

57- SANEXEN SERVICES ENVIRONNEMENTAUX

MONTÉRÉGIE

8- GASTIER M.P.

MONTRÉAL

58- RÉFRIGÉRATION NOËL

QUÉBEC

9- EUROVIA QUÉBEC CONSTRUCTION

MONTÉRÉGIE

59- ARNO ÉLECTRIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

10- LA CIE ÉLECTRIQUE BRITTON

MONTRÉAL

60- SYSTÈMES INTÉRIEURS BERNARD MNJ ET ASSOCIÉS

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

11- GUAY

QUÉBEC

61- VENTILATION G.R.

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

12- KPH TURCOT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

62- J.P. LESSARD CANADA

MONTRÉAL

13- TBC CONSTRUCTIONS

QUÉBEC

63- GANOTEC

MONTRÉAL

14- COFFRAGES L.D.

QUÉBEC

64- ORAM PLOMBERIE DU BÂTIMENT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

15- LES CONSTRUCTIONS L.J.P.

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

65- ALUMA SAFEWAY

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

16- 9166-5562 QUÉBEC (Formes G-C Santco)

MONTRÉAL

66- TELECON

MONTRÉAL

17- COFFRAGES ATLANTIQUE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

67- PROTECTION INCENDIE VIKING

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

18- LAMBERT SOMEC

QUÉBEC

68- DEMOSPEC DÉCONSTRUCTION

MONTRÉAL

19- ROXBORO EXCAVATION

MONTRÉAL

69- TYCO FEU ET SÉCURITÉ INTÉGRÉS CANADA

MONTRÉAL

20- CONSTRUCTION VALARD (QUÉBEC)

MAURICIE – BOIS-FRANCS

70- ITR ACOUSTIQUE MTL

MONTÉRÉGIE

21- ÉLECTRICITÉ GRIMARD

SAGUENAY – LAC-SAINT-JEAN

71- LAURIN, LAURIN (1991)

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

22- ASCENSEURS THYSSENKRUPP (CANADA)

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

72- GROUPE LESSARD

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

23- ALLEN ENTREPRENEUR GÉNÉRAL

QUÉBEC

73- CONSTRUCTION DEMATHIEU & BARD

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

24- ARMATURES BOIS-FRANCS

MAURICIE – BOIS-FRANCS

74- CRT CONSTRUCTION

QUÉBEC

25- HUMACO ACOUSTIQUE

QUÉBEC

75- INDUSTRIES TOROMONT

MONTRÉAL

26- CONSTRUCTION MICHEL GAGNON

QUÉBEC

76- ENVIRONNEMENT ROUTIER NRJ

MONTRÉAL

27- ACIER G.P.

MONTÉRÉGIE

77- ACIER ORFORD

ESTRIE

28- GROUPE PAQUETTE MÉCANIQUE DU BÂTIMENT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

78- PG4 CONSTRUCTION CORP.

MONTRÉAL

29- CONSTRUCTION CORDERO

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

79- ENTREPRENEURS ÉLECTRICIENS SIMPKIN

MONTRÉAL

30- KONE

MONTRÉAL

80- MAÇONNERIE RAINVILLE ET FRÈRES

MONTÉRÉGIE

31- CONSTRUCTION M.G.P.

QUÉBEC

81- CONSTRUCTION ET PAVAGE PORTNEUF

QUÉBEC

32- CONSTRUCTION SOREL

MONTÉRÉGIE

82- LES ENTREPRISES MICHAUDVILLE

MONTÉRÉGIE

33- DAHARPRO CONSTRUCTION

QUÉBEC

83- PRECO-MSE

MONTRÉAL

34- NAVADA

MONTÉRÉGIE

84- HAMEL CONSTRUCTION

QUÉBEC

35- REVENCO (1991)

QUÉBEC

85- CONSTRUCTION L.F.G.

BAS-SAINT-LAURENT / GASPÉSIE

36- LES SERVICES ENVIRONNEMENTAUX DELSAN-A.I.M.

MONTRÉAL

86- LES EXCAVATIONS LAFONTAINE

QUÉBEC

37- SINTRA, DIVISION EST

QUÉBEC

87- COUVERTURE MONTRÉAL-NORD

MONTRÉAL

38- RÉGULVAR

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

88- G-TEK

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

39- ALUFORME

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

89- ELECSO

MONTÉRÉGIE

40- L.A. HÉBERT

MONTÉRÉGIE

90- ISOLATION ALGON (2000)

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

41- GROUPE ATWILL-MORIN

MONTRÉAL

91- CEGERCO

SAGUENAY – LAC-SAINT-JEAN

42- MACO MÉCANIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

92- BMD ÉLECTRIQUE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

43- ENTREPRISES DE CONSTRUCTION DAWCO

MONTRÉAL

93- TRO-CHAINES

QUÉBEC

44- VENTILABEC

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

94- CONSTRUCTION GDM

MONTÉRÉGIE

45- OTIS CANADA

MONTRÉAL

95- SINTRA, DIVISION CENTRE

MONTÉRÉGIE

46- EUROVIA QUÉBEC GRANDS PROJETS

MONTÉRÉGIE

96- GÉRALD PAQUETTE ENTREPRENEUR ÉLECTRICIEN ET ASSOCIÉS

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

47- GROUPE BEAUDOIN

QUÉBEC

97- THIRAU

MAURICIE – BOIS-FRANCS

48- SOCIÉTÉ MAKIVIK

MONTRÉAL

98- KOLOSTAT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

49- EDT GCV CIVIL S.E.P.

QUÉBEC

99- C. FRAPPIER ÉLECTRIQUE

MONTRÉAL

50- J.Y. MOREAU ÉLECTRIQUE

ABITIBI-TÉMISCAMINGUE

100- COUILLARD CONSTRUCTION

ESTRIE

* Avis au lecteur : Selon le nombre d’heures travaillées au cours de l’année 2018, compilées par la CCQ. Ce classement est un bon indicateur de la performance des entrepreneurs les plus actifs au

Québec. Toutefois, il se peut que certains soient absents du classement parce qu’une partie de leurs travaux sont exécutés en sous-traitance. Une entreprise peut avoir plusieurs filiales ou être liée financièrement à d’autres et peut être inscrite sous plusieurs numéros d’employeurs à la CCQ. Chacun de ces numéros est considéré comme un employeur distinct.

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ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. PROJ E T : ESPACE MONTMORENCY, LAVAL Certifications LEED® Or et AQ visées

PARTENA I R ES :