ANALYSE DE MARCHÉ
MARCHÉ IMMOBILIER MONTRÉALAIS : LA FIN D’UN CYCLE FAVORABLE AUX LOCATAIRES ? Benoit Beauchemin Expert invité
Dans la grande région de Montréal, le marché des bureaux apparaît comme étant favorable aux locataires, tellement l’offre est supérieure à la demande. C’est là une caractéristique fondamentale de ce marché depuis plus d’une décennie. Le fait d’envisager maintenant qu’il puisse devenir un marché de locateur en dit long sur le dynamisme de l’économie de la métropole. Le marché immobilier montréalais pourrait effectivement entrer dans un nouveau cycle d’ici les 24 prochains mois.
Quelle est la source de ce revirement ? Les économies du Québec et du Canada fonction nent presque au maximum de leur capacité. Le commerce de détail se porte bien, et les investissements des entreprises sont en hausse, malgré les incertitudes commerciales avec notre principal partenaire commercial au sud de la frontière. Après avoir enregistré une croissance de 3 % en 2017, la Banque du Canada estime que le produit intérieur brut (PIB) du pays devrait progresser de 2 % en moyenne de 2018 à 2020. Le taux de chômage, au Canada, au Québec et à Montréal se situe à un niveau historiquement très bas.
Professionnel chevronné, Benoit Beauchemin cumule 20 années d'expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et intelligence d'affaires. Il est membre du collectif d'experts Mû.
L’UNANIMITÉ DES OBSERVATEURS QUANT AUX PERSPECTIVES DE CROISSANCE Il faut toujours un certain temps avant que l’élan économique ne se reflète sur le marché immobilier, mais nous pouvons déjà en voir les impacts positifs. À cet égard, les données les plus récentes du courtier Colliers International soulignent le dynamisme du marché locatif des bureaux depuis le début de l’année, lequel semble refléter la lancée économique qui s’est amorcée en 2017. Au troisième trimestre de 2018, 1 328 876 pi² ont trouvé preneur, ce qui représente la plus forte absorption depuis le début de l’année 2018, qui cumule une absorption de 1 599 532 de pieds carrés pour les trois premiers trimestres. Malgré une importante croissance de l’inventaire des espaces locatifs depuis 2010, le taux d’inoccupation du Grand Montréal affiche une baisse ; il est passé de 10,8 à 9,3 % depuis le début de l’année 2018.
Les loyers moyens traduisent toutefois une grande stabilité, ce qui indique que le resserrement du marché profite encore aux locataires, bien que la tendance laisse entrevoir la possibilité d’un marché de locateur d’ici 12 à 18 mois. Même son de cloche du côté de CBRE ; pour cette entreprise de services immobiliers commer ciaux, malgré des apparences de stabilité, « la métropole est en ébullition en raison de l’important volume d’activité locative ainsi que des nombreux investissements immobiliers et en infrastructures1 ». CBRE ajoute que « les propriétaires arborant un taux d’inoccupation faible ont l’avantage au cours des négociations, mais les locataires ont à leur disposition un large éventail d’options pour pallier ce resserrement2 ». Mais force est de constater que le taux d’inoccupation est généralement en baisse dans la région de Montréal, surtout au centre-ville et auprès des propriétaires d’immeubles de grande qualité. Cette fuite vers la qualité se traduit par une certaine pression sur les propriétaires d’immeubles de catégorie B et C pour qui une mise à niveau des infrastructures s’impose afin de s’assurer que leurs espaces demeurent compétitifs au sein d’un marché de plus en plus concurrentiel. Notons que le prix moyen des loyers pour ce type d’immeuble affiche une baisse depuis la fin de 2017. Le courtier Jones Lang Lasalle (JLL) rapporte, dans son plus récent rapport sur le marché de bureaux3, les prévisions optimistes énoncées par le Financial Times qui place Montréal au
1. CBRE, Marché des bureaux du Grand Montréal, T2 2018 2. Idem. 3. Jones Lang Lasalle (2018). Aperçu du marché des bureaux. Les indicateurs économiques positifs laissent présager un bel avenir pour Montréal, T3 2018.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019
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ANALYSE DE MARCHÉ
ADOBE STOCK PAR JACOB LUND
premier rang des villes en matière de stratégie d’attraction des investissements étrangers, en particulier dans le secteur du numérique. JLL prévoit une forte croissance du marché, maintenue par les importants investissements des entreprises dans le secteur des technologies. Le dynamisme économique explique en bonne partie la croissance du secteur immobilier, tant du marché des bureaux que des espaces industriels. Le centre-ville, notamment, connaît un certain renouveau de son marché locatif, qui devrait s’amplifier au cours des prochaines années. Les importants investissements des promoteurs et des propriétaires immobiliers, le développement actuel du Réseau électrique métropolitain (REM) et la conclusion des travaux de l’échangeur Turcot d’ici la fin de 2019 ne sont que quelques-uns des projets qui encouragent les locataires à se positionner afin de bénéficier d’un emplacement stratégique au cœur de la métropole qui s’avérera, à moyen terme, plus facilement accessible.
Colliers International rapporte entre autres que l’engouement pour la transformation des bureaux de type loft apparu il y a plusieurs années dans le secteur Mile-End bat toujours son plein, mais « l’ampleur et l’accélération du rythme des rénovations d’espaces bureau en cours au centre-ville, et les avantages offerts par certains propriétaires, font en sorte que certains locataires, autrefois intéressés par les quartiers du centre de l’Île, se tournent maintenant vers le quartier des affaires, ralentissant ainsi leur exode vers les marchés périphériques. »4 Après des années de grande stabilité sur le marché immobilier commercial montréalais, il est probable que nous soyons à la veille d’importants changements dans son rythme d’évolution et quant au rapport de force entre les acteurs de ce marché. Non seulement le parc immobilier en ressortira modernisé, mais le dynamisme économique de la métropole sera bénéfique pour tous.
4. Colliers International, Rapport de recherche et de prévisions du marché, Montréal Bureau, troisième trimestre 2018.
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