Immobilier commercial - volume 11 numéro 6

VOLUME 11 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2019

ROGER PLAMONDON

ROCK STAR DE L’IMMOBILIER LE QUARTIER DES LUMIÈRES UN PROJET COLOSSAL VISITE DE MAISON MANUVIE AVEC ANIK SHOONER ANALYSE DU SUCCÈS ÉCONOMIQUE DE QUÉBEC

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SOMMAIRE : : VOLUME 11 | NUMÉRO 6

CHRONIQUES

5 MOT DE L’ÉDITEUR Pour vous en offrir un peu plus !

12 DONNÉES EN IMMOBILIER Le nombre d’hypothèques légales émises sur des propriétés commerciales diminue

7 ENTREVUE Les neuf vies de Roger Plamondon 19 FOCUS Le Quartier des lumières Un projet colossal pour Montréal

13 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

22 GÉNÉRATION MONTANTE e de Maison Manuvie avec

15 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Une nouvelle génération de parcs industriels

IVANHOÉ CAMBRIDGE PAR STÉPHAN POULIN

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COUP D'ŒIL

Visite de Maison Manuvie avec Anik Shooner

32 PERSPECTIVES Analyse des raisons du succès économique de la capitale nationale 43 ENJEU Sans-abri  La cohabitation harmonieuse est possible

EXPERTISE DE FEMMES D'INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Aménagement des espaces : misez sur l'approche collaborative

27 MOT DE L'IDU Budget 2019 de la Ville de Montréal : attention au centre-ville ! 36 QUÉBEC Le point sur le marché des immeubles de bureaux de Québec 41 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Les villes formidables 50 COMMERCE DE DÉTAIL Commerce de détail : les facteurs de la réussite 52 ANALYSE DE MARCHÉ Marché immobilier montréalais : la fin d’un cycle favorable aux locataires ? 55

EN TOUTE JUSTICE La prescription de certains types de recours en droit municipal : analyse de l’arrêt Ville de Lorraine par la Cour suprême du Canada

58 MONDE MUNICIPAL Transport ferroviaire et développement économique : ne ratons pas le train !

57 FOCUS L’immobilier commercial lavallois en croissance

64 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Plan régional des milieux humides et hydriques : effets importants sur les projets de développement

60 GALA EXCELLENCE CREW M 2018 Nos félicitations aux gagnantes !

66 DROITS ET OBLIGATIONS Un contrat est un contrat !

68 BRÈVES IMMOBILIÈRES

70 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Julie Boisvert, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO  Anthony Arquin, Benoit Beauchemin, Marie-France Benoit, Jean Bouchard, Véronique Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Normand Hudon, Michelle Laurendeau, Paul Lewis, Luc Michaud, Simon Pelletier, Alain Roy, Miguel Duarte e Sousa, Bruno Turcotte, Léopold Turgeon et Serge Vaugeois RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

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PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Québec 418 317-0669

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ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

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Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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Le site JBCMEDIA.TV est maintenant en ligne, et je vous invite à le parcourir. Il s’agit d’un beau complément à ce que nous faisons actuellement, et comme nos magazines, il progressera pour devenir, lui aussi, une référence incontournable pour l’écosystème de l’immobilier et de la construction au Québec. Brigitte Dupuis, bien connue notamment pour ses chroniques dans ce magazine et dans Maintenance immobilière, y offre une série de capsules Web nommée « Lorsque l’innovation mène à la performance ». Elle s’entretient avec de grands acteurs de l’immobilier qui présentent les principaux points innovants de leurs projets. Pour sa part, son collègue de la chronique Génération montante, l’avocat Anthony Arquin, travaille notamment sur un projet de capsules juridiques. Andrée De Serres, collaboratrice de longue date chez JBC Média, prépare une série de capsules de type émissions au format plus long ; celles-ci mettent l’accent sur les habiletés d’entrepreneurs ou de dirigeants qui ont réussi à adapter ou à transformer leurs modèles d’affaires, au fur et à mesure des changements et des innovations qui les touchent. Également, une série de documentaires intitulée « Propos et confidences de champions » présente l’histoire d’entreprises et d’entrepreneurs à succès. De plus, vous prendrez plaisir à voir ou à revoir plusieurs capsules vidéo promotionnelles ou informatives, en lien avec l’écosystème du développement urbain. Quelques commandites sont disponibles pour chacune de ces capsules. Quant au présent numéro du magazine Immobilier commercial, déjà le dernier de l’année 2018, il vous propose entre autres une grande entrevue avec un homme engagé au parcours hors normes, Roger Plamondon, président, Développement immobilier et acquisitions, chez Broccolini. Également, ne manquez pas la visite de la Maison Manuvie en compagnie de l’architecte Anik Shooner, une rencontre avec le président du Groupe Mach, Vincent Chiara, qui nous parle du Quartier des lumières, un article sur la cohabitation harmonieuse possible avec les personnes sans abri, le dévoilement des lauréates du Gala Excellence CREW M 2018, le Top 15 des ventes d’immeubles, de nombreuses analyses, dont une sur les raisons du succès économique dans la capitale nationale et plus encore ! Merci à toutes les personnes qui ont contribué à réaliser cet excellent numéro. Sur ce, je vous souhaite une agréable lecture, de très joyeuses fêtes et une année 2019 exceptionnelle, où je vous retrouverai avec plaisir !

Jacques Boisvert Éditeur

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ENTREVUE

LES NEUF VIES DE

ROGER PLAMONDON PRÉSIDENT, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET ACQUISITIONS CHEZ BROCCOLINI PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Passionné par son métier et présent sur tous les fronts à la fois, Roger Plamondon est une figure bien connue du domaine immobilier. Le président, Développement immobilier et acquisitions chez Broccolini revient sur sa carrière et nous livre aussi quelques confidences.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ENTREVUE

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ympathique et facile d’accès, Roger Plamondon bouillonne d’une énergie qui semble inépuisable. À preuve, son parcours professionnel et scolaire, puisqu’il a réussi à terminer son cégep et à obtenir un baccalauréat puis un MBA presque entièrement en cours du soir, et ce, tout en travaillant, en fondant sa famille et en s’impliquant dans son milieu. On pourrait presque croire qu’il a neuf vies, tant son existence est bien remplie ! ÉTUDIER TOUT EN TRAVAILLANT Lorsqu’on lui demande de raconter son chemine­ ment, Roger Plamondon y va d’une plaisanterie. « C’est un peu comme le générique du début d’un film de Star Wars : A long time ago, in a galaxy far far far away… », dit-il en riant. Très humain et proche des gens, il sait comment détendre l’atmosphère et donner à l’entrevue un ton décontracté. C’est aussi un conférencier dont l’humour et le francparler sont très appréciés de ses auditoires. Sa personnalité haute en couleur ne passe pas inaperçue dans l’industrie, où sa vaste expérience et sa connaissance du milieu sont reconnues à leur juste valeur. Pourtant, il confie que c’est par hasard qu’il a commencé à travailler dans ce domaine. « Vers la fin de mon cégep, je ne savais pas trop vers quoi me diriger. J’étais indécis et j’ai déposé ma candidature pour un poste au Canadien National (CN). Il y avait deux possibilités : travailler à la salle de courrier ou au service de taxation foncière. Je dois avouer que c’est le salaire qui a guidé ma décision et j’ai

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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donc opté pour un poste à la taxation foncière », raconte-t-il. En 1973, Roger Plamondon fait donc ses premières armes comme commis responsable du classe­ ment… et chargé d’apporter le café ! Toutefois, cette incursion dans le monde de l’immobilier pique sa curiosité et l’incite à s’y intéresser davantage. Tout en travaillant le jour, il termine son cégep le soir, puis entame un baccalauréat en administration des affaires avec cheminement en sciences immobilières à l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Son talent est déjà remarqué, et il reçoit la première bourse de la Fondation de l’UQAM. « Je me sens vieux quand je raconte ça ! », ajoute-t-il en riant. Plus sérieusement, il souligne qu’il a eu la chance d’avoir des professeurs jeunes, dynamiques, qui l’ont toujours poussé à parfaire ses connaissances, ce qui lui a permis de bénéficier d’une formation de grande qualité. Parallèlement, il continue sa carrière au CN et gravit les échelons. Il passe au service des immeubles où il est chargé de faire la tournée des terrains en surplus de la compagnie dans toute la province. À la fin de son baccalauréat, Roger Plamondon ne s’arrête pas en si bon chemin et entame un MBA avec concentration en finances et une spécialité dans la PME à HEC Montréal, le soir et à temps partiel. Pour accélérer le processus, il effectue toutefois sa dernière session à temps plein en prenant un congé avec solde. « Cela faisait plus de 10 ans que je suivais des cours du soir, et j’avais hâte de terminer. J’avais aussi ma famille, et tout le mérite revient à mon épouse d’avoir maintenu le noyau familial intact pendant toutes ces années », constate-t-il. CONTRIBUER À LA CROISSANCE Quelque temps après avoir obtenu son MBA, en 1986, Roger Plamondon est embauché par Les Supermarchés Steinberg à titre de gérant immobilier. « Cette compagnie avait une longue histoire derrière elle et était très avant-gardiste dans ses pratiques. C’est la première fois où je me suis frotté au côté exploitation du métier », relate-t-il. Là encore, il gravit les échelons et se retrouve directeur général du service immobilier. Lorsque la compagnie est vendue, Roger Plamondon participe à la réouverture des baux des magasins Steinberg, afin de les ramener à leur valeur marchande. Tout un exercice qui fait appel à ses qualités de gestionnaire et de négociateur.

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ENTREVUE

Néanmoins, il ne se retrouve pas dans la nouvelle administration de l’entreprise et décide de changer de voie. Pendant quelque temps, il prend alors les commandes d’une entreprise de prêt-à-porter pour femmes, qu’il est responsable de remettre sur les rails de la rentabilité. « Mes journées commençaient par un coup de téléphone de la banque pour faire le point sur les entrées et les sorties de fonds. C’est là que j’ai appris que chaque geste a un impact sur la ligne du bas, et qu’il faut toujours regarder les chiffres », fait-il valoir. Après avoir redressé la compagnie, en 1991, Roger Plamondon est embauché comme directeur immobilier au sein d’une entreprise qui allait devenir Réno-Dépôt. Il voit au développement et à la construction des six premiers magasins de la chaîne, une occasion unique à une époque où la récession frappait fort et où les opportunités de croissance étaient rares. Par la suite, il passe chez la firme de courtage immobilier Northwest Atlantic Partners, pour laquelle il inaugure le bureau au Québec afin de permettre l’expansion de Costco dans la province. Durant cette période, il s’occupe aussi de l’établissement des huit premiers Future Shop à Montréal. Recruté en 1996 par la directrice nationale de Costco Canada, Louise Wendling, il devient vice-président adjoint. « Puis, la compagnie a décidé de regrouper ses bureaux à Ottawa et de fermer celui de Laval. Je ne souhaitais pas m’installer dans la capitale, il a donc été convenu que je verrais

au reclassement et au déménagement des employés. Cela a été une expérience stimulante, mais très exigeante sur le plan émotionnel. J’ai vu des couples se séparer, il a fallu aider les gens à vendre leur maison, trouver des chenils pour les animaux domestiques… J’ai accompagné les employés là-dedans », se souvient-il, heureux que tout se soit bien déroulé, notamment grâce à la culture de Costco, orientée vers le bien-être de ses employés. UN PROFOND ENGAGEMENT Après une pause de quelques mois, Roger Plamondon devient directeur régional de Home Depot pour le Québec, puis il est promu vice-président, Exploitation pour l’ensemble du Canada. Là encore, il contribue au déploiement de la bannière en ouvrant 30 magasins en Ontario, 8 dans les provinces de l’Atlantique et 16 au Québec. Soucieux de consacrer davantage de temps à sa famille, il décide de quitter son emploi. Il demeure cependant très actif, puisqu’il continue de siéger à de nombreux conseils d’administration. C’est aussi la période où il renoue avec John et Joseph Broccolini. « L’épouse de John avait fréquenté la même école secondaire que ma femme et moi. Nous avons développé des affinités, notamment autour des valeurs familiales. À un moment donné, il m’a demandé si je serais intéressé à travailler pour la compagnie, qui voulait diversifier ses activités. J’ai commencé tranquillement, une journée par semaine, afin qu’on apprenne à se connaître. De fil en aiguille, je suis entré au bureau tous les jours, et ça fait 10 ans que je suis là.

ROGER PLAMONDON ET SON ADJOINTE EXÉCUTIVE, ANNE-MARIE FONDACARO JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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Si le marché immobilier de Montréal « est en feu » actuellement, selon ses propres termes, il invite toutefois l’industrie à faire preuve de prudence.

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Malgré son agenda bien rempli, il prend le temps de s’adonner à une autre de ses passions : la moto. « J’ai deux HarleyDavidson. Cet été, j’ai parcouru 17 000 kilomètres ! » S’estimant chanceux d’avoir une carrière si prolifique, enthou­ siaste dans tout ce qu’il entreprend, Roger Plamondon sait également prendre du recul par rapport à son parcours. « J’ai touché à énormément de choses dans ma vie et j’aime croire que l’ensemble de ces éléments contribue à ce que je suis aujourd’hui et à ce que je peux apporter à mon entreprise. Aussi, je crois beaucoup aux gens, aux ressources humaines, à la force des équipes. Chaque personne est importante dans une organisation », affirme-t-il.

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Cela ne l’empêche pas de continuer à siéger à plusieurs conseils d’adminis­ tration, de s’impliquer à l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ainsi que dans son milieu. « Je viens de Saint-Henri, à Montréal, un quartier où il y a un fort taux de décrochage. À l’époque, j’aurais pu décrocher de l’école moi aussi, mais cela n’a pas été le cas. Je souhaite redonner à mon tour », mentionne-t-il. Ainsi, il a été trésorier de la Maison des jeunes de Ville-Émard, président du conseil d’administration du CLSC Saint-Henri, président et vice-gouverneur du Club Richelieu de Ville-Émard. En février dernier, M. Plamondon et son épouse ont d’ailleurs été choisis couple de l’année pour les activités de collecte de fonds dans le sud-ouest de Montréal.

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Aujourd’hui, Roger Plamondon se voit comme un « vieux sage », qui offre à la nouvelle génération des Broccolini ses conseils basés sur son riche parcours professionnel. Il s’occupe aussi de stratégie et d’acquisition de grandes propriétés.

« Il faut se rappeler que c’est un secteur cyclique et, pour se prémunir des mauvaises surprises, il vaut mieux ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. La prise de risque doit être bien calculée », prévient-il. Quoi qu’il en soit, Roger Plamondon compte bien profiter pleinement de cette période de sa vie. Qui sait, vous le croiserez peut-être à la belle saison, au guidon de sa Harley-Davidson…

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C’est une expérience formidable de voir une compagnie grandir », explique-t-il.

DONNÉES EN IMMOBILIER

LE NOMBRE D’HYPOTHÈQUES LÉGALES ÉMISES SUR DES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES DIMINUE Afin de protéger une dette contre un défaut de paiement, certains créanciers ont la possibilité d’émettre une hypothèque légale sur la ou les propriétés du débiteur.

Joanie Fontaine

L’hypothèque légale offre une garantie au débiteur ; en cas de non-paiement, elle pourrait

Experte invitée

n’est pas acquittée, se faire payer en saisissant la propriété associée à l’hypothèque.

être suivie d’un préavis d’exercice. Par la suite, le créancier impayé pourrait, si la dette

Certaines entités gouvernementales, des participants à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, les syndicats de copropriété ou un particulier ayant obtenu un jugement de la cour peuvent recourir à l’hypothèque légale. Entre janvier et octobre 2018, selon les données colligées par JLR, 1 082 hypothèques légales ont été publiées au Registre foncier du Québec sur des propriétés à vocation commer­ ciale, industrielle ou sur des propriétés multi­ résidentielles de quatre logements et plus ; il s’agit d’une baisse de 10 % relativement à l’année dernière. Le montant total des créances visées atteignait 162 M$ en 2018.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

Les ménages ou les entreprises éprouvant des problèmes financiers ont souvent de la difficulté à payer plusieurs créanciers en même temps. Ainsi, parmi les propriétés grevées d’une hypothèque légale, 18 % en avaient deux ou plus. Qui plus est, environ le tiers des hypothèques légales émises en 2017 ont été suivies d’un préavis d’exercice par la suite1. Ces préavis pouvaient avoir été publiés par l’émetteur de

l’hypothèque légale ou par un autre créancier tel que le prêteur hypothécaire ou la Ville à la suite de taxes impayées. L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE CONSTRUCTION Les hypothèques légales se divisent en plusieurs catégories, dont celle de la construction. Au cours des 10 premiers mois de 2018, 481 actes de ce type ont été émis, ce qui représente une hausse de 5 % relativement à la même période l’année dernière. Cette montée pourrait s’expli­ quer partiellement par la croissance du parc immobilier. Selon les données du ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire (MAMOT), en 2018, le Québec compte 1 092 bâtiments multirésidentiels (quatre logements et plus), industriels ou commerciaux de plus qu’en 2017. Entre 2016 et 2017, l’augmentation s’établissait plutôt à 459 immeubles. La hausse plus importante pour 2018 suggère un nombre accru de chantiers de construction, ce qui augmente les possibilités d’hypothèques légales de construction.

GETTY IMAGES PAR NATALI_MIS

1. Au plus tard en octobre 2018.

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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les plus grosses transactions des deux derniers mois, celle concernant le 9205, rue Notre-Dame Est s’avère particulièrement intéressante. L’ancien entrepôt de Metro est passé aux mains du promoteur Prével et de ses partenaires. Prével, surtout connu pour ses nombreux projets à Griffintown, s’éloigne un peu du centre-ville avec cette propriété. Pour l’instant, très peu d’informations ont filtré à propos du projet qui pourrait voir le jour sur ce terrain.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

3 251 $

2440-2450, boul. Chomedey

Laval

33 715 000 $

10 370

140, boul. Crémazie Ouest

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

28 000 000 $

-

7800, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

16 750 000 $

22 693

738 $

4700, rue Saint-Ambroise

Sud-Ouest, Montréal

14 500 000 $

9 121

1 590 $

10555, boul. Henri-Bourassa Ouest

Saint-Laurent, Montréal

13 600 000 $

-

-

270, ch. du Tremblay

Boucherville

10 700 000 $

-

-

275, rue Stinson

Saint-Laurent, Montréal

10 000 000 $

7 815

795, av. George-V

Lachine, Montréal

9 650 000 $

-

101, rue Hébert

Mont-Laurier

8 880 000 $

3 488

2 546 $

6951, rue Saint-Jacques1

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

8 600 000 $

2 345

3 667 $

9205, rue Notre-Dame Est

Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal

8 000 000 $

-

1300 -1304, rue Saint-Patrick

Sud-Ouest, Montréal

7 280 000 $

2 145

3 394 $

18025, aut. Transcanadienne

Kirkland

7 075 000 $

6 046

1 170 $

16250, montée Guénette

Mirabel

7 000 000 $

-

305, rue de Bellechasse

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

7 000 000 $

7 659

-

1 280 $ -

-

914 $

1. Le prix pour l’immeuble est en fait de 8 179 318 $, le reste du montant servant à l’acquisition de biens meubles.

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Quatre des six plus importantes transactions de propriétés multirésidentielles concernaient des immeubles situés dans l’arrondissement Ville-Marie. La propriété la plus chère est également celle comportant le plus d’unités et affichant le prix le plus élevé pour celles-ci. Le 3545-3555, chemin de la Côte-des-Neiges à Ville-Marie, construit en 1965, comporte 299 logements et 22 locaux commerciaux sur 23 étages, ce qui en fait un des plus gros immeubles résidentiels locatifs de la province. Le complexe résidentiel a été acquis par l’entreprise Akelius Montreal Ltd., dont le siège social est situé à Toronto.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

3545-3555, ch. de la Côte-des-Neiges

Ville-Marie, Montréal

112 000 000 $

321

348 910 $

41 758

2 682 $

1770, rue Joseph-Manseau

Ville-Marie, Montréal

104 196 000 $

294

354 408 $

-

-

2285, rue Saint-Mathieu

Ville-Marie, Montréal

34 750 000 $

141

246 454 $

8 748

3 973 $

10, av. Rosemount

Westmount

22 700 000 $

70

324 286 $

7 546

3 008 $

1, ch. de la Côte-Sainte-Catherine

Plateau-Mont-Royal, Montréal

16 500 000 $

92

179 348 $

1575, av. Summerhill

Ville-Marie, Montréal

15 800 000 $

63

250 794 $

6 831

2 313 $

350, boul. de la Côte-Vertu

Saint-Laurent, Montréal

15 750 000 $

151

104 305 $

15 964

987 $

1, av. Rosemount

Westmount

12 300 000 $

43

286 047 $

3 870

3 178 $

809, av. Bloomfield

Outremont, Montréal

7 600 000 $

25

304 000 $

2 148

3 538 $

200, av. du Pont-Scott

Québec

6 550 000 $

64

102 344 $

5 143

1 274 $

6595, av. Papineau

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

6 453 000 $

54

119 500 $

1 876

3 440 $

1150, rue Marie-Anne Est

Plateau-Mont-Royal, Montréal

6 000 000 $

64

93 750 $

9185, rue Bayne

LaSalle, Montréal

5 850 000 $

77

75 974 $

337-345, rue Saint-Paul

Québec

5 500 000 $

30

183 333 $

6191, ch. de la Côte-Saint-Luc

Hampstead

5 360 000 $

34

157 647 $

* septembre-octobre 2018

-

4 019 3 684

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-  1 456 $  -  1 455 $

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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DONNÉES EN IMMOBILIER

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L’HYPOTHÈQUE LÉGALE ÉMISE PAR UNE ENTITÉ GOUVERNEMENTALE Les différents paliers de gouvernement sont des émetteurs importants d’hypo­ thèques légales. Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada ont émis à eux seuls 346 hypothèques légales au cours des 10 premiers mois de 2018, un nombre en baisse de 18 % relativement à la même période en 2017. Le montant total des créances a cependant augmenté de 24 % et a atteint 29,5 M$ pour les 10 derniers mois. Cette hausse s’explique surtout par une seule entreprise. Celle-ci a reçu des hypothèques légales des gouvernements fédéral et provincial en vertu des lois sur les impôts et les taxes visant une créance totale de 8,7 M$. Sans cette entreprise, la valeur des créances visées par les hypothèques légales en 2018 aurait été moindre que celle en 2017. L’organisme parapublic Hydro-Québec émet également plusieurs fois par année des hypothèques légales afin de régler des factures impayées. Au cours des 10 premiers mois de 2018, les valeurs des 55 hypothèques légales publiées au Registre foncier par cette entité variaient de 4 462 $ à 103 503 $. La valeur moyenne atteignait environ 18 500 $. Pour la même période en 2017, HydroQuébec avait ordonné la publication de 54 hypothèques légales, dont la valeur moyenne était de 25 600 $.

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LE PORTRAIT GLOBAL Globalement, le nombre d’hypothèques légales a diminué malgré un gain en ce qui concerne celles liées à la construction. L’économie se porte bien, ce qui tend à réduire le nombre de propriétaires en difficulté financière et donc celui des hypothèques légales. D’ailleurs, le nombre d’émissions de ce type d’actes sur des propriétés commerciales, industrielles ou multirésidentielles de quatre logements et plus recule cons­ tamment depuis 2015. Toutefois, la conjoncture économique influence peu un certain nombre d’hypothèques légales émises à la suite d’un jugement de la cour tel que les règlements de divorce, les pensions alimentaires impayées ou les condamnations demandant un paiement à la personne ou à l’institution lésée.

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

UNE NOUVELLE GÉNÉRATION DE PARCS INDUSTRIELS Marie-France Benoit, MBA Experte invitée

Marie-France Benoit est directrice principale, Altus Services-conseils, Groupe Altus. Elle se spécialise dans la recherche et la présentation d’information de marché et dans leur intégration à des plateformes destinées aux utilisateurs. Avec plus de 20 ans d’expérience dans le secteur de l’immobilier commercial, elle se concentre aujourd’hui sur le développement d’initiatives visant à valoriser l’information de marché issue des études et des rapports pour les clients de la division Évaluation et services-conseils.

Le marché immobilier industriel de Montréal est en plein bouillonnement. L’absorption reste positive, les loyers s’affichent à la hausse, et le marché transactionnel demeure actif. On associe souvent la vigueur récente de ce marché à l’essor du commerce électronique et aux besoins en entreposage et en distribution qu’il génère. Or, bien d’autres types d’activités économiques qui n’existaient pas lors de la création des premiers parcs industriels alimentent aujourd’hui la demande pour des espaces et des sites destinés à cette vocation : laboratoires et salles blanches, centres de données infonuagiques, méga-entrepôts entièrement robotisés, les usages évoluent à un rythme accéléré, propulsés par les avancées technologiques. En parallèle, des bâtisses et des zones industrielles d’une autre époque, ne répondant plus aux critères des entreprises de fabrication modernes, sont, dans le meilleur des scénarios, converties en vue d’un usage plus approprié ou, trop souvent, laissées à l’abandon et sousutilisées.

le voisi­nage les nuisances associées à l’activité manufacturière traditionnelle, tels la circulation de camions lourds, le bruit et la pollution. Conséquemment, ces zones sont aujourd’hui difficilement accessibles en transports en commun et se trouvent éloignées des services de proximité et d’autres fonctions urbaines.

LA REQUALIFICATION : UN POTENTIEL DE CRÉATION Cette situation n’est pas surprenante, étant donné le riche héritage industriel de Montréal et le déclin du poids économique du secteur manufacturier depuis un demi-siècle, au profit de celui des services. Plus récemment, avec les délocalisations d’activités manufacturières à faible valeur ajoutée vers les pays à moindres coûts de production et avec la création d’une nouvelle génération de pôles industriels près des axes autoroutiers en périphérie de Montréal, plusieurs zones industrielles de première génération sont aujourd’hui sous-exploitées et ont un grand besoin de requalification.

UN REPOSITIONNEMENT ET UN VIRAGE VERT Les centres de distribution tendent à s’éloigner de la ville principale pour se diriger vers les nouveaux pôles logistiques en périphérie comme Varennes / Contrecœur à l’est et Vaudreuil / Dorion à l’ouest, où les prix des terrains sont plus abordables et les accès routiers, plus fluides. Mais pour l’activité de fabrication axée sur l’économie du savoir et les avancées technologiques, la proximité d’un bassin de main-d’œuvre qualifiée est nettement plus importante que la fluidité du transport de marchandises. Une compagnie pharmaceutique qui produit des vaccins, par exemple, doit être accessible et attrayante pour les employés qualifiés : techniciens en laboratoire, cher­cheurs, personnel administratif. Pour offrir à ces employés un environnement de travail de qualité, des services et un accès convivial, les villes ont créé, dans les années 1990, des parcs scientifiques et technologiques, puisque le concept même du parc industriel traditionnel ne répondait pas aux exigences des centres de recherche et des entreprises manufacturières de l’économie du savoir (biotechnologie, agroalimentaire, optique-photonique, etc.).

La reconversion des sites désuets offre un énorme potentiel de création de valeur. Situés dans les secteurs plus matures où les terrains à développer sont de plus en plus rares, ces sites, une fois décontaminés, rezonés ou requalifiés, permettront de générer des environnements adaptés aux besoins des fabricants d’aujourd’hui. Cet effort de requalification n’est pas simple. À la base, le zonage des premiers parcs industriels visait à regrouper l’activité de fabrication et de distribution en un seul lieu pour l’isoler des autres fonctions urbaines, notamment résiden­ tielles et commerciales, afin de minimiser pour

Or aujourd’hui, il s’avère difficile de trouver une entreprise manufacturière en croissance qui n’a pas embrassé le virage technologique IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

ou intégré la R et D et l’innovation dans son développement. Dans presque tous les domaines, les entreprises industrielles sont devenues de véritables vitrines du savoir-faire technologique. À l’instar d’autres employeurs, les occupants des parcs industriels sont de plus en plus soucieux d’offrir un environnement de travail de qualité à leurs employés. Les préoccupations en matière environnementale sont aussi devenues un enjeu pour ces parcs. Les principes qui ont guidé l’aménagement des parcs technologiques, des espaces verts, de la qualité de vie, de la synergie entre les occupants répondent aux besoins des entreprises manufacturières modernes. La plupart des parcs industriels pourraient être considérés comme zones d’innovations technologiques. Il est possible d’imaginer des concepts de parcs et de zones industrielles plus accessibles, permettant plus de mixité des usages, offrant à leurs occupants un environnement de qualité, un accès sécuritaire aux transports en commun et actifs, ainsi que

Un seul mot : Excellence. Nous bâtissons des stratégies solides qui nous placent au cœur des grands projets immobiliers du Québec.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

des services. Et, pourquoi pas, des bâtiments plus esthétiques et plus verts. Le projet d’Écoparc industriel de la Grande-Prairie / L’Assomption, piloté par la Ville de Montréal, s’inscrit dans cette mouvance. En dépit de son riche passé industriel, le secteur Assomption Sud – Longue-Pointe est marqué par la présence de vastes terrains vacants et sous-utilisés qui offrent des occasions de développement déter­ minantes pour l’avenir d’un secteur de la ville lourdement touché par l’effritement de l’activité manufacturière. Le projet de la Ville de Montréal vise à requalifier le secteur situé entre l’avenue Souligny, les installations du port de Montréal, la gare de triage Longue-Pointe (CN) et l’autoroute 25. Ce site fait partie de l’un des six secteurs de planification stratégique établis au Schéma d’aménagement et de développement, adopté en 2015 par la métropole. Les orientations de la Ville de Montréal pour le redéveloppement de sites se basent, entre autres, sur la qualité de vie des travailleurs, mais aussi des riverains, en limitant les nuisances sonores, visuelles et atmosphériques. L’accessibilité en transport actif et collectif ainsi que la gestion écologique du territoire sont également au cœur du concept de requalification préconisé par la Ville. Plusieurs municipalités du Québec sont en réflexion sur l’avenir de leurs parcs industriels, redéveloppés ou nouveaux. La création de zones d’innovation et de vitrines technologiques pour les entreprises de leur territoire représente une source de création de valeur qu’elles se doivent de soutenir au chapitre des infrastructures. Des zones industrielles plus vertes, plus accessibles et ouvertes au voisinage, qui maximisent l’utilisation du territoire et permettent d’établir des axes de développement économique structurants sont autant d’atouts pour assurer leur compétitivité à l’échelle régionale et même mondiale. Il suffit d’ailleurs de se tourner vers l’Europe (voir texte en page 18) pour observer des zones indus­­trielles écoresponsables, intégrées à leur voisinage, qui procurent aux entreprises manu­facturières un environnement propice à leur développement. Les entreprises manufacturières d’aujourd’hui ont des besoins particuliers non seulement en ce qui concerne les bâtiments, mais aussi en ce qui touche aux sites voués et adaptés à leurs besoins et à ceux de leurs employés.

BUSAC AMORCE UN NOUVEAU CHAPITRE

20 ANS D’INNOVATION ICI ET AILLEURS

DE SON HISTOIRE Cette année, BUSAC fête ses 20 ans et en profite pour présenter une nouvelle image de marque illustrant sa constante évolution, sa poursuite d’excellence et d’innovation ainsi que son engagement envers ses clients, actionnaires et partenaires, ici et ailleurs. Aux États-Unis, BUSAC consolide son rayonnement par la gestion d’importants portefeuilles et le développement de projets de premier plan. Au pays, elle continue d’offrir une foule de solutions immobilières innovantes et diversifiées. Grâce à son expérience des deux côtés de la frontière, BUSAC assoit sa position de leader nord-américain de l’industrie.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

UNE CERTIFICATION ISO 14001 POUR LES PARCS INDUSTRIELS La norme ISO 14001 définit les éléments d’un système de gestion efficace et écologique à l’échelle d’une entreprise, mais peut aussi s’appliquer à un parc d’activités. Pour être certifié ISO 14001, le parc doit répondre à un certain nombre d’exigences. Sans imposer d’objectifs chiffrés de moyens ou de résultats, la norme exige toutefois le respect du principe d’amélioration continue de la performance environnementale (pollution, émission de gaz à effet de serre, consommation de ressources, impact sur la biodiversité et sur les milieux humides, etc.). Pour être certifié, un parc doit s’assurer de respecter le paysage, le voisinage, concilier la préservation de la biodiversité et de l’activité économique. La norme ISO 14001 est mieux connue en Europe, en France, notamment, grâce à l’Association PALME France, qui en fait la promotion et accompagne les parcs et les entreprises. En 2013, une rencontre entre PALME France, la Corporation d’initiative industrielle de Victoriaville et la Société PHD Internationale a donné naissance à PALME Québec (Association québécoise pour la qualité environnementale et le développement durable des territoires d’activité). PALME Québec, un organisme à but non lucratif composé de collectivités territoriales et locales, d’aménageurs, de gestionnaires de parcs industriels, d’associations et de représentants d’entreprises, a été créé pour promouvoir et soutenir la création d’écoparcs d’activités, la requalification de parcs industriels existants ainsi que la labellisation ISO 14001. L’Association accompagne également ses adhérents dans l’obtention de la certification ISO 14001. Parcs industriels certifiés ISO 14001 :

Noveos, parc d’affaires Paris Sud-Ouest, www.noveos.fr

Arbois Med, Aix-en-Provence, www.arbois-med.com

Parc des industries Artois-Flandres, www.parcdesindustries.com/presentation

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FOCUS

LE QUARTIER DES LUMIÈRES

UN PROJET COLOSSAL POUR MONTRÉAL

GROUPE MACH

PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Le Groupe Mach, premier propriétaire immobilier privé de bureaux au Québec connu pour la construction, le développement et la gestion de parcs immobiliers de haut niveau, projette la construction du Quartier des lumières, d’une superficie de plus de 4,5 millions de pieds carrés ! La création d’un véritable village urbain permettra de réaménager la tour emblématique de Radio-Canada et le terrain inexploité situé entre le boulevard RenéLévesque Est, l’avenue Viger Est, et ce, jusqu’à la rue Wolfe. Cela propulsera l’essor économique dans un Centre-Sud qui a soif de développement.

UN PROJET INTÉGRATEUR Au lieu des espaces de stationnement dans le secteur attenant à l’actuelle Maison de Radio-Canada, le Quartier des lumières sera érigé pour devenir le prolongement naturel du centre-ville de Montréal. « Ce sera le premier projet de grande envergure à usage mixte à avoir été mis sur pied à Montréal. Le Quartier des lumières comportera à la fois des bureaux, des commerces de détail, des appartements en copropriété et en location, des espaces institutionnels ainsi qu’un hôtel. Il se démarquera des autres immeubles montréalais à usages mixtes, puisque notre vision nous dicte de nous abstenir de combiner des usages distincts. Ainsi, bien des conflits de cohabitation à long terme seront évités », assure Vincent Chiara, le président du Groupe Mach, qui envisage la création d’espaces pour les professionnels, les étudiants, les personnes seules, les jeunes couples, les familles et les retraités.

JEAN-SÉBASTIEN COSSETTE

VINCENT CHIARA Président Groupe Mach

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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FOCUS

GROUPE MACH

UN PROJET INTÉGRÉ Les concepteurs du projet tiennent à ce que le village urbain révolutionne les tendances en urbanisme et en architecture en intégrant le Quartier des lumières et ses composantes au secteur Centre-Sud de Montréal. La tour de Radio-Canada sera mise en valeur, et ses aires se trouveront reverdies, tout en respectant le concept architectural initial.

LES ATOUTS DU QUARTIER DES LUMIÈRES Le terrain où le Quartier des lumières s'étendra pour briller de multiples couleurs en soirée a été acquis par le Groupe Mach au prix de 42 M$. L’endroit sera stratégique pour les visiteurs et les résidents qui voudront assister aux spectacles de feux d’artifice en provenance de la Ronde et voir les illuminations du pont JacquesCartier, d’où la dénomination choisie pour le projet.

Dans cette perspective, le Quartier des lumières, qui se dressera aux côtés du site de réaménagement du projet Molson, sera ouvert sur celui-ci sur la voie sud. Une construction en forme de V permettra de conserver un espace décloisonné qui cohabitera bien avec le quartier existant, à partir du côté nord. « Même principe pour ce qui a trait au projet de réaménagement du square Viger de la Ville de Montréal, puisque le Groupe Mach a prévu l’installation d’une passerelle qui y sera rattachée », précise M. Chiara.

La lumière naturelle sera également privilégiée à l’inté­ rieur, notamment dans la galerie marchande qui sera orientée de manière à recevoir un maximum de luminosité externe, grâce à l’atrium de verre transparent prévu à cet effet. Vincent Chiara indique : « Les quelque 400 000 pi2 de galerie souterraine devraient abriter des magasins à grande surface comme Rona, Canadian Tire, Walmart et des épiciers IGA recherchant une superficie substantielle difficile à dénicher en plein centre-ville. Nous sommes en discussion avec les tenants de certains de ces grands magasins, et il est même possible que nous envisagions la construction d’un cinéma ou d’un centre de spectacle. Des espaces de stationnement intérieur et extérieur sont également prévus. »

Les travaux de construction devraient être amorcés en janvier 2020, une quinzaine d’édifices de tailles variables étant prévus dans sept ou huit ans. Selon M. Chiara, les 700 000 pi2 qui seront développés sur le site annuellement constitueront un exploit à Montréal dans le domaine de la construction. 20

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Sans oublier une clinique, un centre d’apprentissage, un centre culturel communautaire, des places publiques

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Depuis plus de 45 ans, les conseillers immobiliers chez Devencore accompagnent leurs clients dans l’évolution de leur entreprise.

GROUPE MACH

et des espaces verts, ainsi que des lieux de divertissement dans une nouvelle rue qui accueillera des cafés, des restaurants et des terrasses, le tout pour créer un milieu de vie où résider, travailler et se divertir. UN NOUVEL ESPACE DE VIE PROLONGERA LE CENTRE-VILLE MONTRÉALAIS La vision à long terme du Groupe Mach pour ce projet est de créer un village urbain bien intégré à son quartier en misant sur la proximité du centre-ville et du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM). Le Quartier des lumières devrait combler plusieurs besoins recensés. Des apparte­m ents logeront les employés du secteur et leur famille, des espaces locatifs de 300 à 1 000 pi2 de superficie accueilleront les jeunes professionnels, et des complexes abriteront des sociétés en expansion, qui n’auront plus besoin de déménager en périphérie de Montréal pour s’étendre sur des superficies importantes. La réalisation du Quartier des lumières est une réponse aux besoins réels de tous les types d’usagers concernés, incluant la génération des milléniaux, qui préfèrent vivre dans des milieux de vie intéressants comme à Griffintown, à Saint-Henri et dans le Mile-End – où ils trouvent des lieux de restauration, de divertissement et d’entraînement physique, ainsi que

des commerces à proximité de leur lieu de travail, avertit M. Chiara. « On n’aurait jamais imaginé ce phéno­ mène il y a 10 ans, fait-il remarquer. Les immeubles dans les quartiers en vogue ont des coûts de loyer bien plus bas que dans les tours d’édifices de bureaux. C’est pourquoi nos nouvelles constructions seront fournies à des tarifs inférieurs à ceux du centre-ville, notamment grâce à des installations et à des équipements modernes visant une consommation énergétique nette zéro digne des projets écoresponsables. Un système thermique sophistiqué sera implanté pour optimiser la récupération de la chaleur et réguler la température dans l’ensemble du village urbain.

SUIVEZ-NOUS SUR

UNE INSPIRATION DE L’ÉTRANGER Un voyage au Danemark, en Suède et en Italie pour s’imprégner des nouvelles tendances urbaines et des projets de même super­ficie que celle du Quartier des lumières a été réalisé par des employés du Groupe Mach en guise d’étude de cas. Conséquemment, le Quartier des lumières comportera une mosaïque de styles unique à Montréal, mais semblable à ce qui se fait à l’étranger, dans des univers urbains de plus en plus similaires grâce à la connectivité d’Internet.

Devencore ltée Agence immobilière

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GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice, développement des affaires, ENGIE Services

INNOVATION SUR LES RIVES PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Le développement et la revalorisation des secteurs situés au bord de l’eau ont toujours constitué un enjeu pour les grandes métropoles. Au-delà des zones portuaires, voici de beaux exemples d’innovation et de créativité sur les rives...

L 22

a ville de Lyon, en France, a voulu se positionner au sommet de l’innovation urbaine européenne. Elle a remporté ce pari en devenant la première ville intelligente française grâce au projet Confluence, explique Brigitte Dupuis, directrice, développement des affaires chez ENGIE. Confluence a débuté en 2003 et avait deux objectifs précis : faire de Lyon LA référence en tant que ville intelligente et doubler la dimension de son centreville en revitalisant une zone industrielle portuaire. Ce projet a répondu aux enjeux économiques, environnementaux et sociétaux de la ville intelli­gente en innovant au chapitre de l’économie numérique, du transport durable, du développe­ ment économique, mais surtout en répondant aux défis de la transition énergétique. Confluence a en effet permis d’effectuer une gestion dynamique des bâtiments, de favoriser la mobilité durable

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

grâce à la charge des véhicules électriques à partir de l’énergie photovoltaïque, et, enfin, d’effectuer la gestion énergétique à l’échelle d’un quartier (Smart Grid). Le projet a aussi valorisé la rive de la Saône par le développement d’un parc linéaire de 2 km voué à la promenade. L’aménagement de ce parc était au centre du projet, et celui-ci a conquis le cœur de 20 000 citoyens et de 25 000 travailleurs qui ont opté pour le mode de vie proposé : vivre, travailler et jouer. D’ici 2025, Confluence couvrira un territoire de 11 millions de pieds carrés, aura créé plus de 6,5 millions de pieds carrés de locaux pour bureaux, mis à la disposition des citoyens 754 000 pi² d’équipements de loisir et près de 3 millions de pieds carrés d’espaces résidentiels.

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Une réussite qui, on l’espère, saura conquérir les élus municipaux de tous les horizons, afin qu’ils reproduisent le modèle dans leur propre municipalité.

ALEXANDRA MURDOCK Vice-présidente Opérations chez Magil Construction

Pour sa part, la Marina Bay de Singapour illustre la remarquable planification urbaine de la cité-État de six millions d’habitants, rapporte Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. Durant les deux derniers siècles, Singapour a gagné un quart de son territoire sur la mer et souhaite encore croître de presque 8 % (5 600 hectares) d’ici 2030. La Marina Bay couvre 360 hectares de terreplein, une vaste zone prise sur la mer par remblaiement entre 1971 et 1994. Elle est devenue au fil des ans un quartier prisé de Singapour avec la construction d’immeubles phares tels que le Marina Bay Sands, un complexe à usage mixte composé de trois tours de 55 étages chacune, surplombées d’un parc et d’une piscine aériens de 1,2 hectare. Ouvert en 2010, ce complexe a été conçu par le célèbre architecte montréalais Moshe Safdie. Les institutions financières les plus presti­ gieuses y ont aussi élu domicile grâce à l’ouverture des projets à usage mixte Marina Bay Financial Centre, Asia Square et Marine One, entre 2013 et 2018. Redoublant d’efforts, la ville de Singapour a également créé un centre culturel et touristique important, en inaugurant en 2008 le circuit urbain nocturne de Formule 1, le Marina Barrage (barrage, réservoir d’eau potable et

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parc public) et, en 2010, le Youth Olympic Park, le festival d’art lumineux i Light Marina Bay, ainsi qu’une promenade piétonnière de 3,5 km. Quant au Gardens by the Bay (2012), un splendide parc naturel de 101 hectares qui a remporté de prestigieux prix internationaux comme le RIBA Lubetkin et l’International Architecture Awards, il a déjà accueilli plus de 35 millions de visiteurs. Si l’on revient chez nous, en 2015, le groupe Jadco a mandaté Magil Construction pour ériger son complexe immobilier de l’Île Paton. Ce prestigieux projet de 96 condominiums est construit à Laval, en bordure de la rivière des Prairies, mentionne Alexandra Murdock, vice-présidente Opérations chez Magil Construction. Il est certes très attirant pour un promoteur de profiter des vues imprenables que peut offrir un projet immobilier résidentiel le long d’une rive. Cependant, il ne faut pas sous-estimer les contraintes que cette même rive peut imposer au bâtisseur. Chez Magil, le respect de l’environnement et le développement durable figurent parmi les priorités. Pour assurer la conservation des berges et de la bande riveraine, Magil s’est assurée de satisfaire à toutes les contraintes environnementales en effectuant une gestion rigoureuse à chacune des phases de construction. Par exemple, des barrières de sédiments ont été érigées à la limite du chantier longeant le cours d’eau, des clôtures ont été installées pour interdire l’accès aux zones marécageuses adjacentes au chantier,

et des mesures ont été implantées pour contrôler les eaux de ruissellement du chantier. Magil s’est également pliée au contrôle et au suivi accrus en matière de coupes d’espèces végétales contrôlées. Puisque les fondations de béton du bâtiment se trouvent sous le niveau des hautes eaux, la conception de la structure de béton a été pensée en conséquence. Un béton imperméable de type « Krytex » a été utilisé, ce qui a complexifié le processus. Au lieu d’être coulées en une seule étape, certaines parties du radier de béton ont nécessité l’insertion du « Krytex » pour les portions situées sous le niveau des hautes eaux. Cette partie de l’ouvrage a été exécutée sous la supervision d’un laboratoire de structures. On l’entend sur toutes les tribunes : Montréal va bien, se réjouit Guillaume Favreau-Bergeron, associé, Développement, chez Canderel. Et ce, au point d’ouvrir au développement certains secteurs situés le long des berges du Saint-Laurent, totalisant plusieurs millions de pieds carrés constructibles, qui étaient auparavant inaccessibles. Alors, imaginez maintenant la ville dans 10 ans. La Pointe-du-Moulin a atteint son plein potentiel et est devenue l’une des zones les plus emblématiques de la métropole. Le site de Molson, quant à lui, a ouvert la porte

au développement à l’est du centre-ville et aux zones portuaires situées après le pont Jacques-Cartier. C’est la ruée vers l’est et vers les berges qui commence ! Mais revenons à la Pointe-du-Moulin et au Silo 5. Certes, des défis économiques de taille sont liés au redéveloppement de ces icônes de l’ère industrielle, maintenant en décré­ pitude. Aucune entreprise privée ne voudrait avoir à prendre en charge ce genre de relique, et c’est pour le mieux. Ces installations doivent en grande partie rester publiques. On peut s’inspirer, par exemple, de ce que l’Afrique du Sud a su faire avec le musée Zeitz d’art contemporain. Un parfait mélange de colla­bo­ration entre institution publique et intérêts privés. S’il y a un avantage à ne pas avoir développé les berges de Montréal jusqu’à aujourd’hui, c’est de pouvoir nous inspirer des meilleurs projets sur la planète. Sans dénaturer l’essence de ce qu’est Montréal, il ne faudra pas manquer d’ambition ou de vision au moment de l’élabo­­ration des projets. L’occasion se présente de montrer au reste du monde, par des projets phares, ce que Montréal est capable de faire, sur les plans de la créati­vité, de la mixité et de la qualité de vie. L’ère du redévelop­­­pe­m ent des berges du Saint-Laurent de Montréal s’annonce prometteuse !

GUILLAUME FAVREAU-BERGERON Associé, Développement Canderel

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

AMÉNAGEMENT DES ESPACES : MISEZ SUR L’APPROCHE COLLABORATIVE Véronique Bouchard Experte invitée

Véronique Bouchard est directrice marketing et développement des affaires chez Groupe Focus, l’un des plus importants distributeurs de mobilier de bureau et de solutions architecturales au Canada. Reconnue pour son leadership rassembleur et son expertise en environnements de travail, forte d’une solide expérience de 15 ans dans l’industrie, elle contribue avec cette grande équipe à développer les espaces d’affaires qui seront les modèles de demain. Elle est également membre active de CREW M depuis six ans.

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Toutes les organisations expérimentent le changement. La pérennité d’une entreprise est directement tributaire de son évolution, de sa mouvance et de sa capacité d’adaptation. Aujourd’hui, la quatrième révolution industrielle entraîne dans son sillage de nombreuses transformations dans les milieux de travail qui ont un impact important sur les décisions de gestion. Qu’il s’agisse d’introduire de nouvelles technologies permettant une mobilité accrue des employés, de déménager leurs équipes, d’optimiser leur parc immobilier ou de réduire leurs coûts d’exploitation, de plus en plus d’entreprises entreprennent d’importants projets de réaménagement des espaces. Cette révolution des aires de travail est souvent l’occasion de revoir en profondeur l’environ­ ne­m ent, l’organisation du travail et le fonctionnement des équipes en ayant bien sûr en tête de placer leur bien-être, leur qualité de vie et leur performance au cœur de la réflexion. Pour intégrer les meilleures pratiques et les nouveaux standards en la matière, les gestionnaires qui entreprennent de tels projets ont tout intérêt à s’entourer d’une équipe d’experts comprenant des architectes, des designers, des stratèges en environnement d’affaires et des conseillers en mobilier de bureau et en gestion du changement qui les aideront à négocier cet important virage. Cette collaboration est importante, puisque, très souvent, ces ambitieux projets marquent un tournant déterminant dans la vie des organisations et des équipes. Une implication proactive de la haute direction, des ressources humaines, des communications internes et des experts en nouvelles techno­ logies est évidemment fondamentale dans le processus, pour expliquer la raison d’être et la valeur ajoutée du changement. Car bien avant l’adhésion viennent la cohérence et la vision. Et elles doivent être partagées. LA GESTION DU CHANGEMENT : FAITES PARTICIPER VOS ÉQUIPES ! L’expérience nous démontre qu’aussi esthéti­ ques et stimulants soient-ils, les nouveaux milieux de travail peuvent entraîner une forte résistance de la part des employés et des futurs utilisateurs, dont les habitudes et les repères se trouvent souvent profondément bouleversés.

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Leur mobilisation et leur implication dans le processus demeurent des conditions clés du succès de telles entreprises. Une planification méticuleuse réalisée bien en amont, qui comporte une phase d’implantation et de tests, s’avère donc essentielle. Faites participer vos employés et vos équipes. C’est le meilleur moyen pour qu’ils apprivoisent le changement. Ils connaissent leur manière de travailler et ils sont souvent les mieux placés pour savoir ce dont ils ont besoin. Cet espacetemps et cette collaboration interdisciplinaire vous permettent de mettre sur pied des projets pilotes novateurs, des ateliers d’information et des espaces en démonstration inédits, qui donnent l’occasion aux employés d’expéri­ menter leurs futurs milieux de travail, d’essayer différents types de mobilier et de configurations, de communiquer leurs préoccupations, de trouver réponse à leurs questions et de donner une rétroaction précieuse aux professionnels impliqués dans le projet. À l’heure actuelle, cette étape est devenue la norme dans la plupart des grands projets pour assurer l’acceptabilité et l’adhésion et créer des milieux de travail à l’image de chaque équipe. Lorsqu’ils sont bien conduits, les projets de réaménagement des espaces contribuent à enrichir, voire à établir une nouvelle culture de changement qui servira toujours mieux l’orga­ni­ sation. Très souvent, ils donnent naissance à une chimie renouvelée entre les équipes, qui portent dès lors fièrement leur organisation loin devant. On chérit toujours ce que l’on a contribué à bâtir.

MOT DE L’IDU

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André Boisclair

BUDGET 2019 DE LA VILLE DE MONTRÉAL : ATTENTION AU CENTRE-VILLE! Le récent budget de la Ville de Montréal est équi­libré, il propose une vision stimulante du développement et offre un répit bien mérité aux petits commerçants. La Ville, qui maîtrise ses dépenses, doit maintenant s’attaquer aux défis du développement économique du centre-ville. » C’est en ces termes que l’Institut de dévelop­ pement urbain du Québec (IDU) a accueilli le récent budget de l’administration municipale.

En effet, grâce à la précieuse collaboration de son partenaire, Groupe Altus, l’IDU estime que le budget représente une diminution d’environ 11 % des charges pour une propriété de 500 000 $ et extrapole les hausses suivantes :

Après avoir mis en évidence l’existence d’une disparité croissante entre la fiscalité des immeubles non résidentiels et résidentiels – en 2018, le secteur non résidentiel représente une base imposable de 26 %, mais contribue dans une proportion de plus de 56 % aux recettes fiscales –, l’IDU a donc accueilli favorablement le budget de la Ville. Celui-ci décrète une augmentation moyenne des charges fiscales de 1,3 % pour les immeubles non résidentiels, sous l’inflation prévue pour 2019, estimée à 1,7 % par le Conference Board du Canada, mais surtout retient comme orientation une réduction de l’écart de la charge fiscale entre le secteur résidentiel et le secteur non résidentiel de l’ordre de 25 %.

• pour une propriété de 10 M$, comme rue Sainte-Catherine Ouest, dont la valeur a augmenté de 50 %, l’augmentation sera de 12,30 %.

Pour l’IDU, ce budget laisse toutefois béante la question du développement économique du centre-ville de Montréal. Certains pourraient même affirmer que la réduction du fardeau pour la première tranche de 500 000 $ annoncée dans le budget sera transférée sur les propriétés d’envergure, dont une grande proportion est située dans l’arrondissement Ville-Marie…

• pour une propriété de 14 M$, dont la valeur a augmenté de 10 % depuis le dernier rôle, l’augmentation sera d’environ 3,11 % ;

De plus, l’IDU a récemment mis en évidence que les taxes foncières payées par les commerçants situés sur les principales artères de Montréal ont crû au cours des dernières années bien plus rapidement que l’inflation et que la rue la plus touchée demeure la rue Sainte-Catherine, où les taxes payables par pied carré sont passées en moyenne de 55,80 $ en 2017 à 62,40 $ en 2018, une variation à la hausse de 11,7  % entre ces deux années. L’IDU veille aux intérêts des acteurs de l’immo­ bilier commercial et demande donc à la Ville d’engager un dialogue avec l’industrie pour examiner cette question qui demeure une priorité pour les membres de son conseil d’administration. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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COUP D’ŒIL

VISITE DE MAISON MANUVIE AVEC ANIK SHOONER //

EFFICACITÉ, ESPACE DÉGAGÉ, CLASSICISME INTEMPOREL ET TRANSPARENCE, VOILÀ LES ATTRIBUTS DONT ANIK SHOONER A DOTÉ MAISON MANUVIE. PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Nous avions demandé à l’architecte Anik Shooner de nous faire visiter Maison Manuvie qu’elle a conçue avec son équipe. Elle arrive, souriante, en cet après-midi pluvieux de la fin d’octobre et embrasse le grand hall d’un regard fier. « Je pratique un beau métier, dira-t-elle. On part d’une page blanche, on fait équipe avec des clients et des collaborateurs qu’on ne connaît pas au début du projet, on apprend à s’apprécier, puis un jour, on se promène dans l’édifice comme nous le faisons aujourd’hui. »

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IVANHOÉ CAMBRIDGE PAR STÉPHAN POULIN

ANIK SHOONER Architecte et cofondatrice Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

élaboration du projet a été longue, relate-t-elle ; les premières réunions ont eu lieu au début des années 2000. C’est que l’implantation n’était pas simple : le site en L est traversé d’une ruelle qui devait rester en usage à cause de servitudes, mais celui-ci devait également tenir compte de la présence du restaurant Ben’s où se dresse aujourd’hui l’hôtel Le St-Martin. « Dessiner une tour de bureaux, c’est complexe, poursuit l’architecte, la volumétrie et la qualité architecturale importent autant que la performance du bâtiment, le noyau doit être dessiné au millimètre près ; c’est ce que nos clients nous demandent afin de laisser le plus grand nombre de pieds carrés possible à la location. » LES DÉFIS D’UN STATIONNEMENT HORS TERRE Première particularité de Maison Manuvie : le stationne­ ment hors terre qui occupe les étages 1 à 7, cela afin de dégager la vue pour tous les locataires. Les bureaux, en effet, logent dans les étages 9 à 27. L’aménagement du stationnement a présenté son lot de défis, et il a fallu des négociations pour respecter les critères d’urbanisme de la ville. « Nous avons travaillé fort sur la qualité du mur rideau », confie Anik Shooner. De l’extérieur, il est d’apparence semblable aux autres étages, mais il est fait de panneaux tympans opacifiés afin que ni les voitures ni les rampes ne soient visibles. Concevoir des rampes à double sens avec une pente confortable, incorporer la ruelle et les servitudes, les pièces du casse-tête ont mené à construire l’immense hall d’entrée à l’extérieur de l’édifice. « L’élégance d’un bâtiment est aussi dans les détails. Nous voulions pour la tour un verre argenté, les joints de silicone sont gris, et l’élément d’aluminium qui marque les étages allège le tympan », explique l’architecte. UN HALL PÉRENNE ET LUMINEUX Le hall donne la vedette à l’espace plutôt qu’à la décoration, qui reste sobre. Classique avec du granite blanc et noir, l’architecte l’a voulu pérenne, c’est-à-dire sans éléments qui viendraient signer l’époque, même

dans 40 ans. Il n’y a que trois colonnes près du mur rideau, ce qui a demandé un gros travail de coordination avec la structure. « Nous voulions un espace vaste, transparent, sans fioritures. C’est pourquoi le plafond est lisse, et l’éclairage, encastré », commente Anik Shooner. La pièce maîtresse du grand hall : Colorimètre, une œuvre de l’artiste montréalais d’origine mexicaine Rafael Lozano-Hemmer, choisie au terme d’un concours mené par Ivanhoé Cambridge et Manuvie, les copropriétaires de l’immeuble, relate Anik Shooner. Plus de 500 panneaux lumineux produisent continuellement un éventail de couleurs en changement. Au plafond, une caméra capte les images en temps réel dans le hall, Colorimètre les interprète et fait ressortir le mouvement. Ainsi, si vous y êtes avec un vêtement coloré, vous verrez votre empreinte occuper une partie des panneaux. « L’œuvre est à la fois artistique et technologique. Les bandes, la programmation, tout a été fait à Montréal. La nuit, lorsque le hall est désert, ce sont les enregistrements de la dernière journée qui repassent », dit Anik Shooner.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

LE COLORIMÈTRE, OEUVRE DE RAFAEL LOZANO-HEMMER IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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COUP D’ŒIL

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

1. LE MUR RIDEAU DU GRAND HALL QUI FAIT PRESQUE DISPARAÎTRE LA FRONTIÈRE ENTRE INTÉRIEUR ET EXTÉRIEUR 2. LE LOUNGE DU 8e ÉTAGE 3. TOUS LES LOCATAIRES PROFITENT D'UNE BELLE VUE 4. L'ESPACE RÉCEPTION D'EY, CONÇU PAR ANIK SHOONER

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L’idée maîtresse du hall, explique l’archi­ tecte, c’est la continuité sans frontière entre l’intérieur et l’extérieur. Le verre du mur rideau ultra clair et hypertransparent laisse voir l’œuvre Colorimètre depuis le trottoir d’en face ou de la piste cyclable. Par le puits de lumière, on voit la tour qui se projette vers le haut. Parlant du mur rideau dans le hall, Anik Shooner précise qu’il est impressionnant sur le plan technologique. « Du verre structural. Habituellement, les murs rideaux sont supportés par la structure ; ici, il participe à la construction et au contreventement. Il n’y a presque pas de support, et les colonnes sont fines. Elles ont de la profondeur parce qu’il faut quand même que ça vienne chercher les charges de vent, mais elles sont minces. Nous voulions une transpa­rence maximale, nous l’avons fixé avec des éléments ponctuels sans meneau et des joints de silicone », détaille l’architecte. On se souviendra qu’au printemps 2015, les travaux d’excavation avaient été inter­ rompus, le temps de mener des études qui n’ont toutefois pas relevé de potentiel archéologique sur le site. Par respect, on a tout de même marqué la chose par une plaque au sol qui atteste que Maison Manuvie se trouve sur le territoire d’Hochelaga et qui rappelle l’importance historique de la nation mohawk. ON MONTE AUX ÉTAGES Maison Manuvie est dotée d’ascenseurs desti­n ation, un produit relativement nouveau. Sur un écran tactile, on indique dès qu’on appelle une cabine à quel étage on veut aller, et le système informatisé répartit les usagers de façon à limiter le nombre d’arrêts, en regroupant dans une même cabine les personnes qui vont à peu près au même endroit. Attention ! Il faut s’assurer de prendre la cabine que nous indique le système, sinon pas d’arrêt. Au 8e étage, une salle de mécanique occupe la moitié de l’espace. L’autre moitié demeure à la disposition de tous les locataires, une partie est aménagée en lounge qui peut être réservé pour des événements privés. Le reste du temps, les employés peuvent l’utiliser pour manger ou pour se détendre. Tout a été pensé pour le confort et le bien-être des

locataires. Dans l’autre partie se trouvent des salles de conférence, dotées d’équipements audiovisuels, avec des murs coulissants qui permettent d’en modifier la configuration selon les besoins. « Les aires communes ne sont pas encore très répandues à Montréal, mais c’est une tendance pour l’avenir », convient l’architecte. Ces espaces donnent accès à une magnifique terrasse extérieure. À partir du 9e étage, Anik Shooner et son équipe ont conçu des superficies de bureaux rectangulaires et faciles à aménager, avec un noyau compact au centre. À la sortie des ascenseurs, on a vue sur l’extérieur des deux côtés, ce qui donne une impression d’ouverture sur la ville. Le chauffage et la ventilation périmétriques viennent du plancher par de petites grilles au sol afin qu’aucun élément n’obstrue le regard. Pas de colonne entre le mur rideau et le noyau pour laisser la plus grande souplesse possible à l’aménagement. La tour est orientée de façon que le rectangle soit estouest et que la majorité des vues donnent sur le fleuve ou sur la montagne.

L'EXPÉRIENCE DE L'IMMOBILIER DEPUIS 1983

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Maison Manuvie détient la certification LEED NE Or, c’est dire qu’une attention particulière a été portée à la performance de l’édifice dans l’aménagement , les services, l’électromécanique et le confort des occupants. « C’est un immeuble AAA, le mur rideau pleine hauteur est un standard de cette catégorie. Pour écono­m iser l’énergie, le système d’éclairage a été conçu de façon à contrôler auto­matiquement les lumières en fonction de l’ensoleillement », explique Anik Shooner. Construite par Pomerleau, Maison Manuvie compte environ 486 000 pi² de superficie locative. L’édifice a aussi été le premier au Québec à détenir la certification Wiredscore Platine. Anik Shooner compte parmi les fondateurs du bureau Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes auquel on doit aussi YUL condominiums et la Maison des étudiants de l’École de technologie supérieure. « J’aime Montréal et je trippe projets », confie celle qui travaille actuellement sur le Complexe des sciences du Campus MIL de l’Université de Montréal ainsi que sur le futur siège social de la Banque Nationale.

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QUÉBEC

PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.

Vice-président, Immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier

MICHELLE LAURENDEAU

Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT

NORMAND HUDON

Architecte associé Coarchitecture

MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED

Président-directeur général Ambioner

ANALYSE DES RAISONS DU SUCCÈS ÉCONOMIQUE DE LA CAPITALE NATIONALE PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Depuis quelques années, le pouvoir d’attraction de la région de Québec sur les investisseurs et les grandes entreprises n’a cessé de se renforcer. Les grands joueurs historiques ont tous consolidé leur implantation locale, et d’autres grands groupes s’installent en nombre chaque année, dynamisant évidemment le marché de l’immobilier commercial. Nos chroniqueurs ont analysé ce qui nourrit ce dynamisme économique et ont dégagé les principaux atouts de la région de Québec qui lui confèrent son pouvoir d’attraction sur les investisseurs.

LES FIDUCIES DE PLACEMENT IMMOBILIER SONT EN AMOUR AVEC QUÉBEC Michelle Laurendeau résume d’emblée la situation : « Québec, reconnue pour sa vibe européenne, ses bons restaurants et son passé riche en histoire, se distingue également par son pouvoir de séduction sur les grandes entreprises les poussant à s’installer ici. Plus de 152 filiales de sociétés étrangères se sont implantées dans notre belle région. » Pour la gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT, la région doit une partie de ce dynamisme au fait qu’au tournant des années 2000, « les fiducies de placement immobilier sont tombées amoureuses de Québec ». Et la région le doit à des conditions de marché particulières. 32

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« Comparativement aux marchés de l’Ouest, Québec est reconnue pour sa stabilité, ne serait-ce que par sa durée des baux locatifs. Dans l’Ouest canadien, un avis de 30 jours donné par un locataire suffit afin qu’il puisse déménager chez un concurrent sans subir de conséquences, alors que les baux de la Régie du logement sont de 12 mois. Selon la loi, un avis de trois à six mois donné avant la fin du bail est requis pour y mettre fin. Une étude menée par JD Powers, il y a quelques années, démontrait que les locataires de l’Ouest demeuraient en moyenne deux à trois ans à la même place, alors que ceux de Québec (contrairement à ceux de Montréal) restaient à la même adresse en moyenne sept à huit ans », explique-t-elle.

Selon Mme Laurendeau, Québec cumule nombre de critères séduisants pour les investisseurs immobiliers : « Les taux d’inoccupation favorables et le taux de croissance économique se sont bien alignés pour faire rayonner la ville de Québec. Les fonds de placement créent enfin l’occasion parfaite pour investir des millions avec un retour d’investissement avantageux. Québec a tout pour répondre aux critères les plus exigeants ! C’est pour cette raison que nous sommes épris d’elle ! » L’ASSURANCE DE LA STABILITÉ Bruno Turcotte, vice-président, immobilier et ressources matérielles à La Capitale, reconnaît lui aussi la stabilité comme principal atout de la région. À ses yeux, celleci est bâtie principalement sur des secteurs forts qui soutiennent la croissance et l’attractivité : en premier lieu, l’assurance, aussi bien publique que privée. « La présence des compagnies d’assurance à Québec remonte à longtemps. La région de Québec est d’ailleurs surnom­ mée la capitale de l’assurance. Les sièges sociaux des principaux joueurs de l’industrie y sont établis depuis de très nombreuses années », rappelle-t-il. M. Turcotte insiste également sur le poids économique de tout le secteur de l’assurance dans la région, qui agit comme l’un des moteurs de l’économie, notamment pour l’immobilier commercial. « L’industrie de l’assurance et des services financiers constitue un pôle économique important dont la contribution à l’économie régionale est majeure. Selon les données de Québec International, ce secteur représente 20 % du produit intérieur brut régional et plus de 10 % de l’emploi. En plus des compagnies

d’assurance privées se trouvent à Québec les grandes institutions d’assurance publiques que sont la Régie de l’assurance maladie du Québec, la Société de l’assurance automobile du Québec et la Commission administrative des régimes de retraite et d’assurances. Le secteur des assurances a un impact positif sur l’immobilier. Les compa­ gnies d’assurance investissent en immobilier. La valeur du parc immobilier détenu par les assureurs de la région de Québec dépasse un milliard de dollars. Leurs besoins immobiliers sont en croissance depuis 10 ans », détaille-t-il. Pour Bruno Turcotte, les conditions demeureront favora­ bles pour ce secteur : « La ville de Québec a été et demeure une localisation favorable aux compagnies d’assurance. Les établissements d’enseignement que sont l’Université Laval, les cégeps de Sainte-Foy, Lévis-Lauzon et Champlain St. Lawrence offrent des programmes en lien avec les emplois du secteur. Selon une étude de KPMG, les coûts d’exploitation y sont globalement inférieurs de 5,8 % à ceux de la moyenne des villes américaines. Le développe­ ment de la ville et de ses infrastructures de même que la venue prochaine d’un réseau de transport en commun structurant sont des éléments favorables pour soutenir la croissance du secteur de l’assurance et des services financiers pour les prochaines années. » UN ÉCOSYSTÈME EN ÉQUILIBRE Normand Hudon, associé et architecte chez Coarchitecture, appuie également l’idée d’une stabilité attractive, bâtie sur le savoir et l’assurance. Il estime également que la région profite du développement de l’innovation et de la technologie, qui a conduit l’écosystème local vers

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PERSPECTIVES

GETTYIMAGES PAR NICOLASMCCOMBER

l’équilibre parfait. « Il existe un écosystème propice à la création d’emplois basée sur l’économie du savoir à Québec. Sous l’angle de la stabilité et de la prévisibilité, le secteur des assurances est dominant à l’échelle nationale, et le secteur gouvernemental provincial n’a pas intérêt à ce que la capitale nationale s’affaiblisse pour des raisons politiques. Patrimoine mondial de l’UNESCO, la ville déborde de touristes. Voilà environ 50 % de l’économie régionale sous contrôle, ce qui permet de lisser les taux d’occupation des immeubles et de propulser l’immobilier commercial vers le haut au chapitre des rendements. Les investisseurs avisés constatent que cette stabilité est à la base d’un écosystème florissant », explique d’abord l’architecte.

l’innovation qui ont donné naissance à toute une industrie exportatrice dans le domaine des NDT (non destructive technology). Québec y est surreprésentée par la Japonaise Olympus (anciennement la startup québécoise R/T-Tech), Eddyfi (100 % québécoise) et Nucleom, qui ont toutes construit de nouveaux immeubles. Creaform, une entreprise fondée à Lévis en 2002, exporte ses produits de mesure et d’analyse 3D portables aux plus grands fabricants de ce monde. Elle emploie aujourd’hui près de 300 travailleurs dans la région de Québec et s’est installée dans un nouveau built to suit, prêt à être agrandi. Que dire de l’industrie du jeu vidéo avec en tête Ubisoft, Beenox et Frima, qui sont locataires de la majorité des immeubles de bureaux du quartier Saint-Roch et qui ne cessent de grandir ? »

M. Hudon peut d’ailleurs fournir nombre d’exemples pour soutenir son propos : « Prenons les appuis financiers à

Aux yeux de M. Hudon, c’est cet équilibre qui fait l’attrac­­ti­vité de la région : « Québec est une ville à 50 % dynamique,

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technologique et rayonnante, mais aussi une ville à 50 % stable et prévisible de fonctionnaires, d’assurances et de tourisme. En matière de placements, c’est une ville équilibrée ! » UN FAISCEAU D’AVANTAGES Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner, reprend nombre des arguments de ses collègues chroniqueurs. Et c’est pour lui un faisceau d’avan­tages qui fait l’attractivité de la capitale nationale. « La ville de Québec présente des avantages et des attraits indéniables pour l’établissement des sièges sociaux de grandes compagnies de services et de technologies. La disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée en grande partie formée à l’Université Laval, le coût de la vie plus faible que dans d’autres villes de taille et d’importance comparables, les salaires moins élevés – résultat d’un

coût de la vie moindre –, ainsi que les multiples attraits naturels à proximité du centre-ville font de Québec un coin du monde où il fait bon vivre. » Pourtant, rappelle-t-il, victime de son succès, la région voit apparaître des problèmes sur lesquels elle doit travailler tout de suite pour éviter de perdre de son pouvoir de séduction. « Tout n’est pas parfait ; le trafic s’est intensifié considérablement dans les dernières années, le manque de main-d’œuvre qualifiée se fait sentir comme dans les autres grandes villes, et l’on peine toujours à attirer et à garder les immigrants qualifiés. Toutefois, les problématiques sont connues, et l’on agit pour les résoudre, rendre la ville plus belle et y améliorer davantage la qualité de vie. Le nouveau projet de transport structurant en est un exemple », conclut M. Duarte e Sousa.

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QUÉBEC

LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Les indicateurs de performance du marché des immeubles de bureaux de la capitale se sont avérés plutôt décevants pour 2015 et 2016, mais l’amélioration observée en 2017 laissait entrevoir une possibilité de reprise pour l’année 2018. Or, la plus récente étude annuelle du Groupe Altus sur le marché des bâtiments à usage de bureaux de Québec dresse un portrait plutôt mitigé de la situation, avec ses parts d’ombre et de lumière. En voici les principaux constats.

Alain Roy, É.A.

Luc Michaud, É.A.

L’ABSORPTION POSITIVE POURSUIT SUR SA LANCÉE Le retour de l’absorption positive enregistrée l’an dernier se poursuit en 2018, avec une crois­sance nette de l’espace occupé de 280 000 pi2 entre le 2e trimestre (T2) 2017 et le 2e trimestre de 2018. Par contre, seul le marché des immeubles de classe B affiche une absorption positive cette année, alors que les deux autres classes d’immeubles ont enregistré une absorption négative. Comme l’illustre le graphique suivant, pour une première fois en cinq ans, les immeubles

de catégorie A affichent une absorption négative. Cette situation s’explique en partie par l’acti­ vité de construction. L’attrait des immeubles récents est indéniable, et ceux-ci se louent généralement bien à Québec, entraînant des changements de localisation à la livraison des nouveaux projets. À l’exception d’un projet à vocation partiellement médicale de 230 000 pi2 achevé au 2e trimestre 2017, tous les immeubles de bureaux construits entre T2 2017 et T2 2018 sont de catégorie B1, soit cinq projets totalisant plus de 350 000 pi2.

VARIATION DE L'ESPACE OCCUPÉ PAR CLASSE D'IMMEUBLE MARCHÉ DE QUÉBEC 800 000

762 980

700 000 600 000

Superficie (pi2)

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

500 000 400 000 342 085

300 000 234 940

100 000

Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l'évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.

215 066

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(200 000) T2 2013 à T2 2014

T2 2014 à T2 2015

Classe A

T2 2015 à T2 2016

Classe B

T2 2016 à T2 2017

T2 2017 à T2 2018

Classe C Source : Groupe Altus

1. Les catégories d’immeubles sont basées sur les définitions du guide de classification des immeubles de bureaux de BOMA Québec.

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(50 926)

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L’intensification urbaine

Faciliter

Implique que la qualité et l’accessibilité des transports collectifs ainsi que la possibilité d’utiliser le transport actif quotidiennement, sont des conditions sine qua non du succès de nos efforts. idu.quebec Platine

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Encore cette année, c’est le secteur Nord et Ouest qui présente le plus haut taux d’inoccupation, atteignant 10,9 %. Rappelons que ce secteur a vu l’ajout de quatre des cinq projets livrés dans le courant de l’année, ce qui peut en partie expliquer cette situation.

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Comme tous les nouveaux projets, sauf un à Lévis, ont été construits dans le secteur de marché Nord et Ouest, c’est sans surprise que ce secteur présente le meilleur résultat au chapitre de la croissance de l’espace occupé, soit plus de 350 000 pi2. C’est aussi dans ce secteur qu’ont été livrés deux immeubles construits sur mesure pour un occupant unique (Olympus et Eddyfi). Alors que le secteur Nord et Ouest accapare la croissance, celui du centre-ville fait moins bonne figure avec une diminution de l’espace occupé de près de 165 000 pi2. PLUS D’OPTIONS POUR LES LOCATAIRES Après trois années de hausses consécutives, le taux d’inoccupation enregistrait enfin un léger repli en 2017. L’étude de 2018 révèle cependant une faible hausse de 0,6 % de l’inoccupation, ramenant le taux d’inoccupation au sommet de 2016, soit 9,0 %. Ce résultat se situe nettement au-dessus de la moyenne enregistrée des 10 dernières années, qui avoisine les 6,0 %. L’offre de locaux vacants est donc plus abondante que dans les années passées. Cette hausse touche essentiellement les immeubles de catégories A et B, l’inoccupation pour les immeubles de catégorie C étant relativement stable depuis un an (0,1 %).

En plus des locaux vacants, l’étude annuelle du Groupe Altus recense les locaux occupés faisant l’objet d’une mise en marché pour occupation ultérieure, ce qui permet de comptabiliser tous les locaux à louer sur le marché, pour occupation immédiate ou future. La somme des locaux dispo­ nibles à la location, occupés ou non, se traduit par le taux de disponibilité. Depuis l’étude du Groupe Altus de 2017, le taux de disponibilité s’est amélioré dans l’ensemble, mais a augmenté pour les immeubles de classe A, plus particulièrement dans les sous-secteurs de marché Saint-Roch et couronne centre-ville, qui ont perdu des locataires au profit de Lebourgneuf, un secteur dont l’offre de commodités (stationnement, restau­ ration, etc.) se bonifie continuellement avec chaque nouveau projet. Au 2e trimestre 2018, le marché de Québec offrait 1 730 870 pi2 à la location pour un taux de disponi­ bilité de 8,6 %. Le taux d’inoccupation plus élevé au 2e trimestre 2018, à 9,0 %, s’explique par une superficie totale de 82 315 pi2 vacants, mais loués pour occupation future. Cet écart laisse présager une baisse du taux d’inoccupation pour les prochains trimestres. Toujours au chapitre de la disponibilité, on remarque cette année une baisse du nombre d’options de location de blocs d’espace contigus sur le marché, comme en témoigne le graphique qui suit.

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bureaux étaient en cours de réalisation, dont un a qui été achevé depuis (Édifice Mica) et l’autre qui devrait être livré sous peu (Sodicor II). Ces deux projets ajouteront un peu plus de 117 000 pi2 à l’offre de locaux pour bureaux d’ici la fin de 2018. La majorité de cette superficie est déjà louée. Notons qu’un autre projet de 110 000 pi 2 serait sur le point de débuter, soit celui du Groupe Mach rue Saint-Paul, mais aucune date n’a encore été avancée.

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En effet, le nombre d’immeubles pouvant offrir plus de 10 000 pi2 contigus est passé de 32 à 28 entre le T2 2017 et T2 2018. Pour les immeubles proposant plus de 50 000 pi2 contigus, l’offre s’est resserrée encore davantage puisqu’aucun immeuble n’affichait cette possibilité en 2018. Une première depuis que nous analysons cette donnée. ET POUR 2019… Devant une demande qui fait du surplace, les promoteurs de la capitale demeurent prudents, comme à leur habitude. Au moment de la publication de l’étude annuelle d’Altus, en septembre dernier, seulement deux projets de

Les prévisions économiques du Conference Board (Note de conjoncture métropolitaine printemps 2018 2) sont encourageantes en ce qui concerne la croissance des emplois de bureaux, à 2,3 % d’augmentation en 2018 et, dans une perspective à plus long terme, au sujet du taux de croissance annuel moyen des emplois de bureaux estimé à 1,35 % pour les années 2018 à 2022. Quoi qu’il en soit, l’absorption toujours positive et le peu de nouveaux projets en cours ou sur le point de démarrer sont autant d’indicateurs de stabilité. La conjoncture économique de la ville de Québec demeure favorable. En nous basant sur nos prévisions d’absorption, les superficies des nouveaux projets confirmés étant légèrement en deçà de la croissance estimée de la demande, nous pouvons penser que le taux d’inoccupation et l’offre de locaux disponibles devraient se resserrer au cours de la prochaine année ou, au pire, rester stables. Encore une fois cette année, nos prévisions de croissance demeurent positives, mais modestes. La prudence reste de mise pour les promoteurs afin d’éviter de créer une situation de surconstruction.

2. https://www.conferenceboard.ca/e-library/abstract.aspx?did=9582&AspxAutoDetectCookieSupport=1

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

LES VILLES FORMIDABLES Paul Lewis

Qu’est-ce qui rend une ville formidable ? La question paraît simple, mais les réponses demeurent approximatives et sujettes à de longs débats.

Expert invité

Une ville peut être formidable pour certains, mais pas pour d’autres. Et cela, pour différentes raisons, à la fois objectives et subjectives, puisque les critères varient d’une personne à une autre. De nombreux classements de villes sont proposés à l’échelle nationale ou internationale : best places for business, best places to live, best cities, best liveable cities, quality of living cities ranking... Les résultats de ces classements diffèrent passablement les uns des autres, témoignant de la difficulté d’en arriver à une liste qui soit universelle. D’autant plus que ces classements cherchent à comparer ce qui n’est pas toujours comparable…

Paul Lewis est professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal, dont il a été doyen de 2014 à 2018  ; il est également chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement immobilier. Ses recherches portent principalement sur la mobilité, notamment celle des jeunes, de même que sur la planification et la gouvernance des services de transport.

Parmi les villes formidables, beaucoup font le bonheur des touristes. Là encore, les raisons de cet intérêt sont nombreuses. L’histoire est certainement une raison déterminante : les touristes sont très souvent à la recherche de signification historique. Mais les raisons principales tournent généralement autour de la qualité de l’expérience urbaine qui est proposée. La richesse des activités – expositions, spectacles, animation urbaine – joue un rôle important pour construire l’attractivité d’une ville, tout comme la possibilité d’y vivre une véritable expérience qui nous sortira de notre quotidien. DES LEÇONS INSPIRANTES Si Montréal a la cote depuis des années, comme destination touristique et même comme lieu pour y réaliser son projet de vie, elle peut aussi apprendre de ces villes que nous visitons avec bonheur, un peu partout dans le monde. Trois de ces leçons portent sur l’architecture, les transports et les espaces publics. Les villes formidables sur le plan touristique le sont très souvent pour leur architecture, pas toujours flamboyante, mais en phase avec ceux qui y vivent, une architecture soignée,

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respectueuse de l’histoire du lieu et des quartiers, tout en étant contemporaine, par ses formes et l’utilisation qu’elle fait des matériaux et des technologies ; une architecture sensible, qui mise d’abord et avant tout sur la qualité, aussi difficile soit-elle à définir. Les villes du Québec ont encore beaucoup à apprendre sur ce plan. Ce n’est pas sans raison que l’Ordre des architectes du Québec milite depuis déjà quatre ans pour que la province se dote d’une politique de l’architecture. Plusieurs des villes les plus séduisantes pour les touristes proposent des systèmes de transport collectif performants, qui le sont d’abord pour ceux qui y vivent et y travaillent ; mais ils peuvent l’être aussi pour les touristes. Dans de nombreux cas, on y a beaucoup investi dans les dernières décennies afin de développer l’offre de transport collectif, pour que les réseaux correspondent mieux aux territoires où évoluent les usagers. Ainsi, il est souvent possible d’y habiter sans IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

GETTY IMAGES PAR BOOGICH

avoir une voiture. Pour les touristes, une offre conséquente de transport collectif constitue un véritable bonheur, car c’est à pied et en transport collectif qu’une ville se visite le mieux. Nous avons fait l’inverse au Québec ; nous avons très peu investi dans nos réseaux de transport collectif, qui sont trop souvent insuffisants pour répondre à la demande, notamment en banlieue. Pour plusieurs, il est difficile de se déplacer autrement qu’en voiture, d’où une dépendance automobile qui a tendance à s’accroître plutôt qu’à diminuer. Enfin, la qualité des espaces publics caractérise la plupart des villes touristiques d’exception. Les résidents et les touristes peuvent s’y déplacer de manière confortable, agréable (malgré la densité de la circulation automobile), et on leur offre surtout quantité de places où il leur est possible de s’arrêter. Des places de différentes tailles – de la placette à la grande place –, aux fonctions diverses – pour le jeu ou même l’activité physique, pour la contemplation, pour la discussion ou simplement pour s’assoir et réfléchir ou rêver. Ces espaces publics permettent à la ville de respirer et aux visiteurs et citoyens de s’ancrer dans un lieu, de trouver un sens à l’expérience urbaine qu’ils vivent. La qualité des espaces publics est très souvent remarquable dans les grandes villes touristiques. Ce n’est pas assez souvent le cas ici. Depuis quelques années, les villes québécoises s’inté­ res­sent à l’aménagement des places dont elles ont hérité et en proposent de nouvelles, parfois remarquables, aux citoyens ; les touristes se les approprient également, y trouvant l’occasion de mieux apprécier leur séjour. Toutes ces places ont leur importance, pour créer une ville plus conviviale, plus sensible aux citoyens ; elles témoignent de l’importance des lieux de rencontre pour favoriser une solidarité accrue entre ceux et celles qui partagent un même territoire, au moins pour un temps. 42

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ENJEU

SANS-ABRI

LA COHABITATION HARMONIEUSE EST POSSIBLE

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PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

A

u soir du dénombrement du 24 mars 2015 à Montréal (les données du deuxième exercice mené en 2018 seront bientôt disponibles), 3 016 personnes en situation d’itiné­ rance ont été vues dans les organismes qui leur viennent en aide, dans des établissements comme les hôpitaux, ainsi que dans l’espace public. « Il est toutefois difficile de les recenser », explique Serge Lareault, commissaire aux personnes en situation d’itinérance à la Ville de Montréal, entre autres parce que toutes ne sont pas visibles et que certaines ne sont pas sans abri à longueur d’année. Des études, ajoute-t-il, ont évalué que de 10 000 à 30 000 personnes vivent des épisodes où elles sont sans abri durant une année, des chiffres qui, compte tenu de leur contexte de vie, demeurent toutefois relatifs.

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Mieux comprendre la réalité des sans-abri pour partager certains espaces avec eux et pour les aider à se refaire une place au soleil : tour de la question avec ceux qui les soutiennent.

SERGE LAREAULT Commissaire aux personnes en situation d'itinérance Ville de Montréal

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LES SANS-ABRI CHERCHENT UN TOIT Quels sont les enjeux liés à leur présence pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles ? Certaines personnes marginalisées peuvent occuper les espaces publics dans les immeubles, stationne­ ments, foires alimentaires, galeries marchandes, où elles s’installent avec leurs affaires pour dormir, se reposer, manger ou solliciter les usagers, et leur comportement peut contrevenir aux règlements qui régissent l’édifice. Dans certains hôtels, il est arrivé que des personnes montent aux étages, utilisent les salles de bain ou s’installent au buffet du petit déjeuner, que d’autres profitent d’une porte ouverte pour passer la nuit dans un sous-sol ou dans un local technique de l’édifice, énumère Émile Roux, directeur général de la Société de développement social.

ÉMILE ROUX Directeur général Société de développement social

LE PROGRAMME ACTION MÉDIATION Créé en 2016 par la Société de développement social, un organisme à but non lucratif, le programme Action Médiation intervient quotidiennement pour favoriser une cohabitation harmonieuse entre les gens de la rue et les propriétaires, gestionnaires et occupants des immeubles. Le programme fonctionne sur la base d’un abonnement annuel ; on demande une contribution de un cent le pied carré, et tout est réinvesti dans le programme, explique Émile Roux. Huit intervenants à temps complet visitent les immeubles cinq jours par semaine, s’informent des problématiques et interviennent auprès des personnes sans abri pour parfois leur demander simplement de se déplacer, d’autres fois pour les diriger vers un refuge ou d’autres ressources qui pourront les aider.

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« Les personnes marginalisées demeurent des citoyens qui ont le droit d’être dans les espaces publics, rappelle Émile Roux. Nous ne sommes pas la police, nous n’avons pas pour mission de mettre des gens à la porte, mais plutôt de faire en sorte que deux populations partagent l’espace en se respectant et en respectant les règlements en vigueur dans le milieu. Nos intervenants vont expliquer à la personne itinérante ce qu’elle a le droit et ce qu’elle n’a pas le droit de faire et essayer de comprendre son problème pour trouver éven­ tuel­lement des solutions à court ou moyen terme. »

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Le directeur général de la Société de développ­ement social présente la médiation comme un service dans l’immeuble. « Aujourd’hui, dit-il, aucun édifice ne se passerait d’un service de sécurité pour des raisons évidentes, alors nous invitons les gestionnaires du centre-ville à considérer un service de médiation de la même façon. » Le programme Action Médiation inclut également un service médical mobile ainsi qu’une navette de liaison de la Mission Old Brewery pour conduire les personnes sans abri vers un refuge durant l’hiver. Depuis le début de l’année 2018, les travailleurs sociaux du programme Action Médiation ont fait plus de 6 000 interventions, dont plus de 3 000 actions de soutien auprès de personnes sans domicile fixe, ont ramassé au-delà de 600 seringues et d’autre type de matériel, et ils ont contribué à la réduction de méfaits et de crises dans plus de 2 000 situations, peut-on lire sur le tableau de bord en ligne de l’organisme régulièrement mis à jour. LES PROBLÈMES DERRIÈRE L’ITINÉRANCE Depuis 30 ans, l’itinérance a évolué, fait remarquer Serge Lareault. S’il fut un temps où elle concer­nait surtout des hommes alcooliques vieillissants au centre-ville, aujourd’hui, selon le dénombre­ ment 2015, elle émerge aussi vers les quartiers périphériques et touche les femmes (24 %), les moins de 30 ans (19 %), les gens issus de l’immigration (16 %), ainsi que les populations

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TANIS SAUCIER

MARINA BOULOS-WINTON Directrice générale Chez Doris

autochtones (10 %). Et si l’itinérance est la portion visible du problème, les sources et les consé­ quences, elles, demeurent très variées. Selon les intervenants, on estime qu’environ 75 % des personnes itinérantes ont des problèmes de santé mentale allant de la dépression chronique à la schizophrénie ou la psychose ; elles s’automé­ dicamentent avec des drogues de synthèse de plus en plus fortes qui leur causent des lésions au cerveau. Au quotidien, elles doivent trouver de la nourriture et un endroit pour dormir. Montréal dispose d’environ 900 places dans des refuges, mais les personnes trop atteintes ne peuvent y séjourner parce qu’elles sont incapables de se conformer aux règlements. « Dans la rue, elles tombent dans l’illégalité, car il est interdit de dormir dans l’espace public durant la nuit. Depuis quelque temps, il n’y a plus de terrain vague au centre-ville, il ne leur reste que les parcs et les ruelles où elles risquent d’être judiciarisées », explique Serge Lareault, ajoutant que ces personnes font face au rejet de la part de la population, à l’incompréhension, à la peur et aux préjugés. Outre les problèmes de santé mentale, la toxico­ manie et la dépendance au jeu sont parmi les nombreuses causes qui font qu’une personne perd le contrôle de sa vie, n’est plus capable de prendre ses responsabilités et se retrouve à la rue. Alors que d’autres n’ont malheureusement jamais eu le contrôle de leur vie, remarque Marina Boulos-Winton, directrice générale de Chez Doris, un refuge de

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ANDRÉ POULIN Directeur général Destination centre-ville Montréal GETTY IMAGES PAR FLYPARADE

jour pour femmes en difficulté, ajoutant que des jeunes retirés des centres d’accueil, des gens libérés des centres de détention, des immigrants et des réfugiés, ainsi que des personnes autochtones dont la transition vers la vie urbaine s’avère infructueuse sont parmi celles qui risquent aussi de devenir des sans-abri. Les situations qui mènent à l’itinérance sont multiples, affirment d’emblée les intervenants qui leur viennent en aide. « Des gens n’ont plus d’appartement pour toutes sortes de raisons : un immeuble condamné pour insalubrité, un divorce ou un décès subit qui change radicalement leur niveau de revenu », poursuit Mme Boulos-Winton, pointant la pauvreté qui précarise des personnes déjà vulnérables qui, sans coussin financier, perdent tout lorsque survient

un mauvais coup du sort. « Il n’y a pas assez de lits d’urgence pour accueillir les femmes en situation d’itinérance », déplore la directrice. Une femme seule, précise-t-elle, reçoit 633 $ par mois de l’aide sociale. Comme les logements sociaux sont insuffisants, elle peut difficilement payer un appartement privé avec un revenu aussi bas. Au moindre imprévu, elle risque de basculer vers l’itinérance. METTRE FIN À L’ITINÉRANCE Fondé il y a un peu plus de cinq ans, l’organisme Mouvement pour mettre fin à l’itinérance à Montréal (MMFIM), dont André Poulin, directeur général de Destination centreville Montréal, préside le conseil d’administration (CA), veut trouver du logement pour 2 000 personnes issues de l’itinérance chronique et cyclique d’ici 2020. Réintégrer

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tous les sans-abri dans une vie fonctionnelle, n’est-ce pas ambitieux ? André Poulin répond qu’il y croit, sincèrement. « Notre approche est de ne plus prendre l’itinérance comme une fatalité, mais plutôt comme une situation qu’on peut maîtriser avec le temps si l’on y met les bons moyens, les bons efforts et une bonne orientation », affirme-t-il. « Notre objectif, poursuit Stéphanie Gareau, la nouvelle directrice générale de l’organisme, est que nous n’ayons plus besoin de refuge d’urgence parce que, comme société, nous nous serons posé les bonnes questions. Que peut-on faire pour mettre fin à l’itinérance, quels sont les besoins et dans quel ordre doit-on y répondre ? Mais nous n’avons pas la tête dans le sable et nous ne pensons pas y arriver en claquant des doigts. » Le tableau de bord en ligne, 2000solutions.mmfim.ca, démontre par ailleurs que 1 063 personnes ont trouvé un logement à mi-chemin de ce plan d’action qui s’échelonne sur quatre ans. D’ici la fin de l’année, les résultats du deuxième dénombrement, celui du 24 avril 2018, seront connus et plus étoffés qu’un simple nombre, se réjouit Stéphanie Gareau. Il fournira aussi des informations contextuelles qui aideront à mieux comprendre les problèmes qui entourent l’itinérance et à prendre de meilleures décisions. C’est le nerf de la guerre, pour loger les sans-abri, il faut créer des logements sociaux, dont un certain nombre avec accompagnement pour aider les personnes aux prises avec des problèmes de santé mentale, rappelle Marina Boulos-Winton.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

STÉPHANIE GAREAU Directrice générale Mouvement pour mettre fin à l'itinérance à Montréal

Dans le portefeuille de l’Office municipal d’habi­ tation de Montréal, il y en a déjà, mais plusieurs sont insalubres, fait remarquer André Poulin. « Il faut débloquer des budgets pour les rénover sans qu’il soit toujours nécessaire de construire du neuf », dit-il. Outre le logement, il faut aussi un emploi pour retrouver sa place dans la société. À cet égard, Destination centre-ville embauche des gens issus de l’itinérance ou d’ex-prisonniers pour nettoyer les rues. « Si nous ne leur donnions pas cette chance, ils ne trouveraient pas de travail », fait valoir André Poulin en invitant les gestionnaires d’immeuble à embaucher quelqu’un issu de l’itinérance pour

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effectuer des tâches d’entretien. « On augmenterait le nombre de ceux qui se trouvent un emploi de façon importante », affirme-t-il. Parce que le fait de disposer d’un revenu régulier, de se sentir utile, d’avoir des collègues de travail et de socialiser au sein d’un groupe change positivement la perception de soi. DU CÔTÉ DE L’ADMINISTRATION MUNICIPALE L’itinérance est avant tout la responsabilité du ministère de la Santé et des Services sociaux, rappelle Serge Lareault. La Ville de Montréal intervient toutefois dans ce domaine depuis des décennies, notamment par son soutien financier à une cinquantaine d’organismes. L’administration municipale a aussi lancé son plan d’action pour la période 20182020 : Parce que la rue a différents visages. Ses quatre volets d’intervention pour soutenir le gouvernement du Québec dans la lutte contre l’itinérance touchent la façon d’agir quand les gens sont dans l’espace public, la création de centres de jour et de refuges, la création et la gestion de logements sociaux, ainsi que les moyens d’aider ces personnes à réintégrer une vie sociale et professionnelle. DES REPRÉSENTANTS DE L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE « Le MMFIM est multisectoriel et rallie des gens de plusieurs milieux. Tout le monde peut jouer un rôle dans l’aide aux personnes itinérantes et pas seulement les organismes communautaires », exprime Stéphanie Gareau, rappelant que BOMA Québec siège au CA de l’organisme et que l’Institut de développement urbain du Québec compte parmi ses membres. BOMA Québec a également collaboré étroitement à la création du programme Action Médiation. Du côté de Chez Doris, Mario Lefebvre, vice-président, Recherche, Marchés immobiliers mondiaux chez Ivanhoé Cambridge, et Sylvie Girard, associée chez CGA Architectes, siègent au CA « Nous profitons également d’un comité d’immeuble qui partage des conseils concernant des rénovations et des acquisitions relatives au bâtiment, au mobilier et au matériel », souligne Marina Boulos-Winton.

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COMMERCE DE DÉTAIL

COMMERCE DE DÉTAIL : LES FACTEURS DE LA RÉUSSITE Léopold Turgeon Expert invité

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Dans un univers changeant, hautement évolutif, qui a la caractéristique de se transformer très rapidement, comment une entreprise à vocation commerciale peut-elle véritablement se démarquer et se positionner favorablement ? Il faut désormais prendre en compte certaines clés, certains facteurs dans toute trajectoire que l’on souhaite vouée au succès. Ces facteurs s’emboîtent les uns aux autres et doivent à la fois guider notre réflexion et être le point de départ de nos actions. Le monde qui nous entoure change quotidiennement. Quiconque œuvre dans le secteur du commerce de détail sait que les repères bougent, que les bases sont de plus en plus floues, que les balises qui ont toujours guidé nos actions sont évanescentes. Voilà quelques années à peine, investir des sommes importantes dans les médias de masse était considéré comme tout à fait normal pour faire connaître son commerce. Il y a peu de temps, personne n’aurait pensé recevoir des commandes de consommateurs directement à partir d’un téléphone cellulaire. Finalement, qui a entrevu toutes ces avancées technologiques : exploitation des données massives, intelligence artificielle, réalité augmentée et virtuelle, robo­t isation ? Le premier facteur de succès à considérer est donc le changement : il faut l’appréhender, l’accepter et parfois choisir de se libérer de ses ornières pour tenter du nouveau.

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Le second ingrédient essentiel au succès : une expérience en magasin et en ligne qui soit à la fois fluide, mais aussi identique, peu importe le point de contact. Pensons à une expérience facile, quel que soit le canal utilisé. Les entreprises qui réussissent mettent la barre très haut en matière d’expérience client. Que ce soit en ligne ou en magasin, l’expérience coulera de source. Il faut, en troisième lieu, proposer de la valeur ajoutée à l’expérience. J’ai souvent eu l’occasion en conférence de réitérer le fait qu’il est essentiel de mettre de la vie dans son commerce. La transaction en ligne ou en magasin, fluide et harmo­n isée, sera en conséquence enrichie d’événements, de divertissement. Vous vendez des articles pour la course à pied ? Pourquoi ne pas songer à organiser un parcours de 20 kilo­ mètres un samedi matin, dont les profits serviront

une cause ? Ce serait une occasion de rallier des clients autour d’un objectif louable tout en bonifiant leur expérience avec vous. Ils vont apprendre à vous connaître différemment, car vous apportez une valeur ajoutée, inédite à leur expérience avec vous. Le quatrième facteur de succès, mais non le moindre : tous vos efforts doivent littéralement être propulsés par la technologie. À l’heure actuelle, les commerçants ont accès à différentes technologies qui viendront appuyer leur action de diverses façons : analyses de données permettant de personnaliser l’offre au consommateur, intelligence artificielle au service des performances de vente, accès des clients sur mobile, réseaux sociaux, etc. Les technologies sont au service du détaillant. Pourtant, plusieurs hésitent encore à se les approprier. Nous ne le dirons jamais assez, il faut être rendu là où est son client, et ce dernier, quotidiennement, intègre de plus en plus les technologies dans ses habitudes de consommation. Les technologies viennent littéralement servir de catalyseur à un ensemble déjà bien rodé.

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EN BREF Les facteurs de la réussite se résument donc en quatre idées maîtresses : 1. évoluer de pair avec le changement, le comprendre et l’intégrer à son schème de pensée commerciale ; 2. offrir une expérience fluide, facile, constante et similaire, quel que soit le point de contact avec le client ; 3. complémenter cette fondation par une valeur ajoutée, événementielle et divertissante ; et 4. propulser le tout par l’intermédiaire des plus récentes technologies.

ESPACE D'AFFAIRES

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ANALYSE DE MARCHÉ

MARCHÉ IMMOBILIER MONTRÉALAIS : LA FIN D’UN CYCLE FAVORABLE AUX LOCATAIRES ? Benoit Beauchemin Expert invité

Dans la grande région de Montréal, le marché des bureaux apparaît comme étant favorable aux locataires, tellement l’offre est supérieure à la demande. C’est là une caractéristique fondamentale de ce marché depuis plus d’une décennie. Le fait d’envisager maintenant qu’il puisse devenir un marché de locateur en dit long sur le dynamisme de l’économie de la métropole. Le marché immobilier montréalais pourrait effectivement entrer dans un nouveau cycle d’ici les 24 prochains mois.

Quelle est la source de ce revirement ? Les économies du Québec et du Canada fonction­ nent presque au maximum de leur capacité. Le commerce de détail se porte bien, et les investissements des entreprises sont en hausse, malgré les incertitudes commerciales avec notre principal partenaire commercial au sud de la frontière. Après avoir enregistré une croissance de 3 % en 2017, la Banque du Canada estime que le produit intérieur brut (PIB) du pays devrait progresser de 2 % en moyenne de 2018 à 2020. Le taux de chômage, au Canada, au Québec et à Montréal se situe à un niveau historiquement très bas.

Professionnel chevronné, Benoit Beauchemin cumule 20 années d'expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et intelligence d'affaires. Il est membre du collectif d'experts Mû.

L’UNANIMITÉ DES OBSERVATEURS QUANT AUX PERSPECTIVES DE CROISSANCE Il faut toujours un certain temps avant que l’élan économique ne se reflète sur le marché immobilier, mais nous pouvons déjà en voir les impacts positifs. À cet égard, les données les plus récentes du courtier Colliers International soulignent le dynamisme du marché locatif des bureaux depuis le début de l’année, lequel semble refléter la lancée économique qui s’est amorcée en 2017. Au troisième trimestre de 2018, 1 328 876 pi² ont trouvé preneur, ce qui représente la plus forte absorption depuis le début de l’année 2018, qui cumule une absorption de 1 599 532 de pieds carrés pour les trois premiers trimestres. Malgré une importante croissance de l’inventaire des espaces locatifs depuis 2010, le taux d’inoccupation du Grand Montréal affiche une baisse ; il est passé de 10,8 à 9,3 % depuis le début de l’année 2018.

Les loyers moyens traduisent toutefois une grande stabilité, ce qui indique que le resserrement du marché profite encore aux locataires, bien que la tendance laisse entrevoir la possibilité d’un marché de locateur d’ici 12 à 18 mois. Même son de cloche du côté de CBRE ; pour cette entreprise de services immobiliers commer­ ciaux, malgré des apparences de stabilité, « la métropole est en ébullition en raison de l’important volume d’activité locative ainsi que des nombreux investissements immobiliers et en infrastructures1 ». CBRE ajoute que « les propriétaires arborant un taux d’inoccupation faible ont l’avantage au cours des négociations, mais les locataires ont à leur disposition un large éventail d’options pour pallier ce resserrement2 ». Mais force est de constater que le taux d’inoccupation est généralement en baisse dans la région de Montréal, surtout au centre-ville et auprès des propriétaires d’immeubles de grande qualité. Cette fuite vers la qualité se traduit par une certaine pression sur les propriétaires d’immeubles de catégorie B et C pour qui une mise à niveau des infrastructures s’impose afin de s’assurer que leurs espaces demeurent compétitifs au sein d’un marché de plus en plus concurrentiel. Notons que le prix moyen des loyers pour ce type d’immeuble affiche une baisse depuis la fin de 2017. Le courtier Jones Lang Lasalle (JLL) rapporte, dans son plus récent rapport sur le marché de bureaux3, les prévisions optimistes énoncées par le Financial Times qui place Montréal au

1. CBRE, Marché des bureaux du Grand Montréal, T2 2018 2. Idem. 3. Jones Lang Lasalle (2018). Aperçu du marché des bureaux. Les indicateurs économiques positifs laissent présager un bel avenir pour Montréal, T3 2018.

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ANALYSE DE MARCHÉ

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premier rang des villes en matière de stratégie d’attraction des investissements étrangers, en particulier dans le secteur du numérique. JLL prévoit une forte croissance du marché, maintenue par les importants investissements des entreprises dans le secteur des technologies. Le dynamisme économique explique en bonne partie la croissance du secteur immobilier, tant du marché des bureaux que des espaces industriels. Le centre-ville, notamment, connaît un certain renouveau de son marché locatif, qui devrait s’amplifier au cours des prochaines années. Les importants investissements des promoteurs et des propriétaires immobiliers, le développement actuel du Réseau électrique métropolitain (REM) et la conclusion des travaux de l’échangeur Turcot d’ici la fin de 2019 ne sont que quelques-uns des projets qui encouragent les locataires à se positionner afin de bénéficier d’un emplacement stratégique au cœur de la métropole qui s’avérera, à moyen terme, plus facilement accessible.

Colliers International rapporte entre autres que l’engouement pour la transformation des bureaux de type loft apparu il y a plusieurs années dans le secteur Mile-End bat toujours son plein, mais « l’ampleur et l’accélération du rythme des rénovations d’espaces bureau en cours au centre-ville, et les avantages offerts par certains propriétaires, font en sorte que certains locataires, autrefois intéressés par les quartiers du centre de l’Île, se tournent maintenant vers le quartier des affaires, ralentissant ainsi leur exode vers les marchés périphériques. »4 Après des années de grande stabilité sur le marché immobilier commercial montréalais, il est probable que nous soyons à la veille d’importants changements dans son rythme d’évolution et quant au rapport de force entre les acteurs de ce marché. Non seulement le parc immobilier en ressortira modernisé, mais le dynamisme économique de la métropole sera bénéfique pour tous.

4. Colliers International, Rapport de recherche et de prévisions du marché, Montréal Bureau, troisième trimestre 2018.

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EN TOUTE JUSTICE

Me Simon Pelletier Expert invité

LA PRESCRIPTION DE CERTAINS TYPES DE RECOURS EN DROIT MUNICIPAL : ANALYSE DE L’ARRÊT VILLE DE LORRAINE PAR LA COUR SUPRÊME DU CANADA1 Le 6 juillet 2018, la Cour suprême du Canada, sous la plume de l’honorable juge en chef Wagner, a réitéré que toute demande en nullité ou en inopérabilité présentée à l’encontre d’un règlement municipal pour cause d’expropriation déguisée doit être formée dans un délai raisonnable. Une telle demande doit également respecter la prescription de dix ans prévue à l’article 2922 du Code civil du Québec (le « C.c.Q. »)2. LES FAITS Le 7 juillet 1989, la société 2646-8926 Québec inc. (la « Société ») a acquis un terrain boisé (le « Terrain ») situé dans la ville de Lorraine (la « Ville ») dans le but d’y réaliser un lotissement domici­liaire dans un horizon d’une quinzaine d’années. Ce projet immobilier concordait avec la régle­ mentation municipale en vigueur à l’époque, laquelle autorisait la construction d’ensembles résidentiels sur le Terrain. GETTY IMAGES PAR OLIVERCHILDS

Associé chez BCF Avocats d’affaires à Montréal, Me Simon Pelletier se spécialise dans les litiges techniques qui nécessitent l’intervention d’experts. Il représente notamment des donneurs d’ouvrage, des entrepreneurs généraux, des professionnels et des entreprises spécialisées, ainsi que des entreprises du domaine des hautes technologies. Il concentre principalement sa pratique dans les domaines du droit de la construction et de la responsabilité civile. Il possède également une expertise en droit municipal, de l’environnement et en droit administratif.

Quelques années plus tard, soit le 23 juin 1991, la Ville adoptait le règlement U-91 (le « Règlement »), en vertu duquel plus de la moitié de la superficie totale du Terrain de la Société faisait désormais partie d’une zone de conservation, limitant ainsi les usages autorisés aux activités récréatives et de loisirs. Ce n’est que dix ans plus tard, soit vers la fin de l’année 2001 ou au début de l’année 2002, que la Société apprend l’existence du Règlement. La Société entreprend alors des démarches auprès de la Ville afin de faire modifier les restric­tions de zonage visant le Terrain. En 2004, la Ville avise la Société que ces restrictions de zonage demeureraient inchangées. Alléguant avoir été victime d’une expropriation déguisée, la Société intente, en novembre 2007, une demande d’action en nullité du Règlement. Cette demande a été modifiée à deux reprises : une première fois, afin de demander la nullité du règlement 1002 de la Municipalité régionale

de comté de Thérèse-De Blainville (la « MRC »)3 ;  et une seconde fois afin de demander la nullité du règlement URB03 adopté par la Ville en date du 13 juillet 2010, lequel avait pour but de remplacer le Règlement. Ces deux nouveaux règlements n’apportaient aucune modification aux usages autorisés sur le Terrain. L’HISTORIQUE JUDICIAIRE Le juge Emery de la Cour supérieure rejette la demande en nullité visant les trois règlements pour cause de tardiveté4. Selon lui, l’action n’a pas été intentée dans un délai raisonnable au cours de la période de prescription décennale. La Cour d’appel du Québec renverse cette décision en concluant que le juge Emery avait omis de considérer que la Société avait été victime d’une expropriation déguisée, laquelle constitue un abus de droit5. La tardiveté du recours ne pouvant être fatale, la Cour d’appel déclare que les règlements contestés sont inopposables à la Société.

1. Lorraine (Ville) c. 2646-8926 Québec inc., 2018 CSC 35. 2. Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991. 3. Ce règlement avait pour but d’harmoniser le schéma d’aménagement et de développement de la MRC avec les restrictions de zonage établies par le Règlement. 4. 2015 QCCS 3135. 5. 2016 QCCA 1803.

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EN TOUTE JUSTICE

L’ANALYSE DE LA COUR SUPRÊME La Cour suprême accueille le pourvoi de façon unanime. Elle entreprend son analyse en traitant de l’abus de droit et de l’expropriation déguisée. Elle conclut ensuite que toute demande en nullité pour cause d’expropriation déguisée doit être intentée dans un délai raisonnable, et ce, à l’intérieur même de la fenêtre temporelle de la prescription civile. L’ABUS DE DROIT ET L’EXPROPRIATION DÉGUISÉE Il y a abus de droit dès qu’un organisme public exerce son pouvoir de réglementation de façon illégale6. Selon la Cour suprême, le fait de restreindre la jouissance des attributs de propriété d’une façon telle que le titulaire se trouve exproprié de facto constitue un abus de droit. On dira alors qu’il y a expropriation déguisée7. Bien que la Cour suprême réitère l’idée selon laquelle l’expropriation déguisée équivaut à un abus de droit, elle conclut que la Société doit tout de même être diligente et présenter sa demande dans un délai raisonnable8.

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L’IMPORTANCE D’AGIR DANS UN DÉLAI RAISONNABLE La Cour supérieure étant investie d’un pouvoir discrétionnaire général de contrôle et de surveillance à l’égard des actes de l’administration municipale, elle peut rejeter tout recours entrepris dans un délai qui ne s’avère pas raisonnable9. Cette discrétion est toutefois balisée : elle ne peut être exercée que dans les cas d’abus de droit, et non dans les cas afférents à une absence ou à un excès de compétence. Cela dit, l’obligation d’agir dans un délai raisonnable est tout aussi applicable à une conclusion d’invalidité que d’inopposabilité10. Ainsi, une demande en nullité présentée à l’encontre d’un règlement municipal pour cause d’expropriation déguisée doit être formée dans un délai raisonnable11. En l’espèce, la Cour suprême conclut que le juge Emery était justifié d’exercer son pouvoir discrétionnaire en rejetant la demande en nullité pour cause de tardiveté. En effet, ce dernier avait correctement déterminé que le point de départ du délai raisonnable devait être fixé au moment de l’entrée en vigueur du Règlement, de manière à respecter la présomption de connaissance légale12. De surcroît, la Cour suprême confirme que le remplacement du Règlement n’a pas eu pour effet de redémarrer la computation du délai raisonnable, et ce, puisque les restrictions de zonage visant le Terrain sont demeurées inchangées13. LA PRESCRIPTION DÉCENNALE La demande en nullité est également sujette à la prescription civile. Plus précisément, une demande en nullité pour cause d’expropriation déguisée doit respecter le délai de prescription de dix ans prévu à l’article 2922 du C.c.Q. La Cour suprême affirme que le juge Emery avait correctement conclu que la demande en nullité était d’ores et déjà prescrite. Eu égard à ce qui précède, la Cour supérieure, en matière d’expropriation déguisée, doit dans un premier temps valider si l’action a été intentée à l’intérieur du délai décennal. Dans un deuxième temps, elle doit considérer le caractère raisonnable du délai dans lequel la demande en nullité a été intentée14.

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6. Supra, note 1 par. 26. 7. Id., par. 27. 8. Id., par. 34. 9. Id., par. 25. 10 . Id., par. 35. 11. Id., par. 25, 27 et 28. 12. Id., par. 29. Au surplus, considérant que plus de cinq années se sont écoulées entre la prise de connaissance factuelle de la Société et la demande en nullité, la Cour suprême arrive à la conclusion que le juge Emery était justifié de rejeter la demande en nullité pour cause de tardivité (par. 32). 13. Id., par. 31. 14. Id., par. 42.

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FOCUS

L’IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS EN CROISSANCE PAR JULIE BOISVERT

Marc Tremblay, directeur adjoint, Développement économique de la Ville de Laval, ainsi que le maire Marc Demers ont avancé plusieurs arguments pour promouvoir leur territoire auprès des investisseurs. Au chapitre de la population, Laval est la troisième ville en importance au Québec et se situe en quinzième position à l’échelle canadienne. De plus, sa croissance économique et démographique dépasse celle de la moyenne provinciale. La ville, qui possède la meilleure cote de crédit au Québec, voit sa population croître chaque jour de 12 personnes et compte 235 000 travailleurs. Outre l’attractivité économique lavalloise, le maire mise sur l’accessibilité de son territoire riche de trois stations de métro, de deux trains de banlieue, de cinq autoroutes majeures ainsi que de la proximité de l’aéroport MontréalTrudeau. Selon le directeur en urbanisme Luc Paquette, Laval offre non seulement des espaces vacants à exploiter, mais également plusieurs hectares à revitaliser dans les quartiers existants afin de renouveler les infrastructures et les milieux de vie. Laval est d’ailleurs convoitée jusque dans l’Ouest canadien puisque le groupe Saroukian, établi en Alberta, mettra sur pied le Central Parc Laval, une construction de six immeubles incluant condos, hôtels, commerces et parcs. Le but : créer un milieu de vie piétonnier afin de diminuer les déplacements en véhicule. Les présidents Luc Maurice (Groupe Maurice) et Jean Audet (Hôtel Times) ont également affirmé leur volonté de favoriser la proximité des services pour leurs clients. Luc Maurice se dit concerné par l’importance de lutter contre l’isolement chez les personnes âgées ; de leur côté, les Hôtels Times sont destinés à accueillir des gens d’affaires qui, après le travail, pourront combler leur temps libre facilement en ayant accès à des activités à l’intérieur de l’hôtel ou à distance respectable de celui-ci.

VILLE DE LAVAL

Le 20 novembre dernier s’est tenu le Forum immo­ bilier de Laval, où 400 acteurs du dévelop­pement économique, immobilier et urbain se sont réunis. Ils ont pu assister à deux tables rondes portant sur l’attractivité de Laval et ses projets, à un atelier sur le développement durable et à un autre sur les perspectives et les tendances du marché lavallois.

VILLE DE LAVAL

Laval valorise aussi les mesures sociales. À titre d’exemple, des logements sociaux et abordables verront le jour dans le secteur Val-Martin, qui abritera en plus un pôle communautaire et des espaces verts. Du côté du secteur Concorde, on vise un réaménagement accueillant à la fois pour les piétons, les cyclistes et les automobilistes. La Ville entend aussi faciliter les démarches des promoteurs et des constructeurs. Depuis 2015, l’équipe du Développement économique de Laval s’est dotée d’un plan d’action afin de standardiser les mesures concernant les nouveaux projets. Les demandes et les émissions de permis de construction, maintenant informatisées, ont été simplifiées. De plus, nombre de mesures d’aide sont offertes, tels l’accompagnement à la recherche de financement, le soutien à l’entrepreneuriat et l’évaluation des besoins immobiliers. Le maire a également annoncé la préparation du Sommet économique de Laval qui se déroulera en juin 2019. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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MONDE MUNICIPAL

TRANSPORT FERROVIAIRE ET DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE : NE RATONS PAS LE TRAIN ! Jean Bouchard Expert invité

Le transport ferroviaire a, depuis plus de 150 ans, contribué de façon importante à l’essor économique du Québec. Aujourd’hui, environ 500 municipalités sont desservies par le réseau ferroviaire, qui s’étend sur au-delà de 6 300 kilomètres. Or, au fil du temps, force est d’admettre que ce moyen de transport a quelque peu perdu de son lustre et de son attrait. Culture de l’auto solo, réduction du réseau de rails, manque d’investissements dans les infrastructures ferroviaires, problème de fiabilité et d’intermodalité, prix des billets élevés, tragédies ferroviaires, bref, plusieurs facteurs ont mené à rendre le train caduc aux yeux d’une grande partie de la population.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

C’est dans ce contexte que s’est tenu le 9 novembre dernier, à Trois-Rivières, le tout premier Forum municipal sur le transport ferroviaire, en présence de plus de 150 élus et gestionnaires municipaux, de plusieurs élus fédéraux (dont les ministres Marc Garneau et François-Philippe Champagne) et provinciaux (dont les ministres François Bonnardel et Jean Boulet) et de partenaires de l’industrie et des milieux économiques. L’événement, auquel j’ai eu le plaisir de participer à titre de représentant des Laurentides au sein du Comité sur le transport ferroviaire de l’UMQ, a entre autres mené le milieu municipal à adopter la Déclaration de Trois-Rivières, qui propose certains engagements-clés du milieu municipal afin que le train contribue pleinement à la vitalité écono­mique des communautés et de toutes les régions.

ADOBE STOCK PAR ROMI

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DES DONNÉES ÉLOQUENTES ET DES ENGAGEMENTS Un sondage récent réalisé par la firme CROP pour le compte de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) contient d’ailleurs plusieurs données révélatrices quant à la perception des Québécois envers le transport ferroviaire. Près de 9 Québécois sur 10 (87 %) utilisent en effet l’automobile pour se déplacer dans la province pour un trajet de 100 kilomètres et plus, comparativement à seulement 4 % pour le train. Par ailleurs, moins d’un Québécois sur quatre (22 %) utilise le train comme seconde option. Enfin, plus d’un Québécois sur trois (37 %) estime que les gouvernements devraient investir dans le transport ferroviaire parce qu’il s’agit du meilleur transport de masse existant, et plus d’un sur quatre (28 %) parce qu’il contribue à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Le forum a également permis aux élus municipaux de dresser un état de situation du transport

ferroviaire au Québec et de déterminer les orientations stratégiques et les priorités d’action de l’Union par rapport à ce dossier, notamment au chapitre de l’intermodalité, de l’efficacité et de la sécurité. UNE EMPREINTE ÉCOLOGIQUE RÉDUITE ET UN LEVIER ÉCONOMIQUE Alors que le Québec est à un tournant en matière de mobilité durable et cherche à lutter plus efficacement contre les changements climatiques, le transport ferro­ viaire semble un moyen tout indiqué. Le train offre en effet un transport de masse, sur de longues distances, tout en générant une empreinte écologique négligeable. Le transport par rail constitue par ailleurs un puissant levier de développement économique pour les régions du Québec. Il permet en effet aux entreprises de gérer leur chaîne logistique, d’atteindre de nouveaux marchés et d’accéder aux ressources. Il assure en outre une mobilité interurbaine, comme l’ont démontré plusieurs autres pays qui ont misé sur cet outil pour se développer. Enfin, le train favorise le développement de l’offre touristique régionale, en rendant de nombreuses destinations et attractions plus accessibles.

Le cabinet McMillan est heureux d’accueillir Sonia Rainville, Émilie Therrien et Ève Lalancette au sein de son groupe d’immobilier commercial à Montréal. Sonia, Émilie et Ève ont une vaste expérience en acquisition, développement et financement de propriétés immobilières commerciales d’envergure, ainsi qu’en création de structures de copropriétés résidentielles et à usage mixte. Elles ajoutent à la profondeur et à l’ampleur de notre pratique dans ce secteur et elles seront ravies de fournir des services juridiques à nos clients actuels et futurs.

ADOBE STOCK PAR KASTO

Bref, dans un contexte où les enjeux de mobilité et d’occupation du territoire sont importants, il s’avère nécessaire de réfléchir aux façons dont nos communautés peuvent mieux tirer profit du transport ferroviaire, en collaboration avec le gouvernement fédéral et le gouver­ nement du Québec. Le leadership exercé encore une fois par l’UMQ et le milieu municipal sur ce dossier prioritaire devrait certainement mener à des résultats significatifs au cours des prochaines années !

Émilie Therrien Sociétaire, Immobilier commercial

Sonia Rainville Associée, Immobilier commercial

Ève Lalancette Sociétaire, Immobilier commercial

McMillan S.E.N.C.R.L., s.r.l./LLP | Vancouver | Calgary | Toronto | Ottawa | Montréal | Hong Kong | mcmillan.ca

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GALA EXCELLENCE CREW M 2018

GALA EXCELLENCE CREW M 2018

NOS FÉLICITATIONS AUX GAGNANTES ! PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

MARTINE DOUCET - SGM AGENCE

Le réseau professionnel CREW M a tenu le 20 novembre son 10e gala Excellence et a souligné l’apport exceptionnel de quatre femmes dans l’industrie.

LE PRIX HOMMAGE REMIS À NATHALIE PALLADITCHEFF Le conseil d’administration de CREW M a remis le prix Hommage à Nathalie Palladitcheff, première femme présidente d’Ivanhoé Cambridge, pour souligner son expérience et sa contribution importante. Dans le cadre de ses fonctions de présidente, Mme Palladitcheff s’occupe de développer la stratégie globale d’investissement et d’en assurer l’exécution afin d’atteindre les objectifs de croissance d’Ivanhoé Cambridge. Également responsable des activités de recherches spécialisées, elle aide les unités d’affaires à repérer les occasions d’investissements dans les différentes classes d’actifs, dans les divers secteurs et les localités. Arrivée de France il y a trois ans, cette gestionnaire de haut niveau cumule 25 années d’expérience acquises auprès de grandes sociétés. Elle amorce sa carrière chez Coopers & Lybrand Audit, puis à la Banque Française Commerciale Océan Indien comme directrice des affaires financières et du contrôle de gestion. Elle est ensuite engagée à la Société foncière lyonnaise comme directrice générale, puis chez Dolmea Real Estate, une filiale du Groupe AXA, en tant que directrice générale de cette société d’acquisition, de gestion et de location de propriétés résidentielles dans la région de l’Île-de-France et, finalement, chez Icade, en qualité de membre du comité exécutif responsable des finances, des affaires juridiques, de l’informatique et du pôle services à l’immobilier. À son arrivée au Québec en 2015, elle se joint à l’équipe d’Ivanhoé Cambridge comme vice-présidente exécutive et chef des Finances. C’est Daniel Fournier, président du conseil et chef de la direction de la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui la recrute, intéressé par son expérience internationale en transactions, en finance et en projets corporatifs. Nathalie Palladitcheff est diplômée de l’École Supérieure de Commerce de Dijon. Elle a reçu, en 2012, les insignes de Chevalier de l’Ordre national du mérite. Elle prône l’éthique et le professionnalisme : « J’ai toujours préféré 60

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NATHALIE PALLADITCHEFF PRÉSIDENTE IVANHOÉ CAMBRIDGE

obtenir l’adhésion plutôt que la soumission. Je délègue facilement. J’estime que les meilleurs professionnels sont les employés à qui on laisse la latitude de s’épanouir. » La présidente d’Ivanhoé Cambridge dit refuser les stéréotypes et les images toutes faites. Femme moderne et mère attentive, elle affirme que sa carrière est une affaire de transformations. « Je veux être reconnue pour mon expertise, mes valeurs, ma technicité. Je suis très attachée aux valeurs de travail, de discipline et d’efforts. C’est une façon pour moi de dire que je suis légitime », a-t-elle déclaré dans le cadre d’une entrevue accordée au magazine parisien Business immo.

LE PRIX ÉTOILE MONTANTE REMIS À MARIA CONCETTA GIAMPA Sont admissibles dans la catégorie Étoile montante les femmes de moins de 40 ans et de moins de 10 ans d’expérience en immobilier commercial, dont les initiatives et le leadership leur permettront d’accéder éventuellement à un poste d’influence ou à un poste de direction. Cette année, c’est le potentiel de Maria Concetta Giampa, directrice, Affaires juridiques, Gestion immobilière, du Groupe Immobilier Oxford, que CREW M a reconnu. Avant d’accéder à ce poste, Me Giampa a été avocate en droit civil au cabinet Bissonet Mercadante, puis avocate, Affaires juridiques, Exploitation, Région de l’Est chez Ivanhoé Cambridge, et avocate, Affaires juridiques du Fonds de placement immobilier Cominar. Me Giampa croit que la clé du succès d’une carrière accomplie réside dans une attitude positive et une ouverture d’esprit à l’égard des multiples changements et des aléas qui surviennent tout au long d’un parcours professionnel. « Dans les entreprises où j’ai évolué, j’ai eu le privilège de côtoyer des collègues expérimentés et des gestionnaires qui m’ont fait confiance en me permettant de travailler dans des dossiers importants. » Chez Oxford, souligne-t-elle, elle a l’occasion de s’impliquer dans différentes associations immobilières pour accroître sa visibilité : « Je peux ainsi développer des relations d’affaires avec diverses personnes de l’industrie, avec des clients et des compétiteurs, ce qui me permet d’être à l’affût des tendances et des derniers développements du marché. » Toujours au sein de l’équipe Oxford, Maria Concetta Giampa a récemment été mandatée pour assumer la responsabilité de toutes les questions d’ordre juridique en lien avec la location et la gestion immobilière du portefeuille commercial et commercial urbain de la région de l’Ouest canadien, composé de plus d’une douzaine de propriétés, mandat qui inclut la supervision d’une équipe de six parajuristes d’expérience et de techniciennes juridiques. En 2017-2018, elle a aussi pris une part active à plusieurs acquisitions et ventes d’immeubles et de bureaux, ce qui lui a permis de développer ses connaissances et habiletés pour mener à bien des transactions immobilières. Dans le cadre du programme de reconnaissance Prix Orientation / Moving the Needle Award du Groupe Oxford en 2017, Me Giampa a été mise en nomination dans la catégorie Portefeuille Bureau de la région de l’Est pour sa contribution à

MARIA CONCETTA GIAMPA DIRECTRICE, AFFAIRES JURIDIQUES, GESTION IMMOBILIÈRE GROUPE IMMOBILIER OXFORD

la conclusion de baux importants, d’ententes et de contrats opérationnels. La même année, elle a remporté le prix Portefeuille résidentiel grâce à la conclusion d’un bail avec un locataire important pour la composante commerciale d’une propriété résidentielle à Toronto, permettant d’augmenter les revenus pour cette propriété. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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LE PRIX EXCELLENCE ET LEADERSHIP REMIS À CAROLE HANDFIELD Le prix Excellence et leadership a été remis cette année à Carole Handfield, vice-présidente aux investissements au Fonds immobilier de solidarité FTQ, en reconnaissance de son rayonnement, de ses qualités de chef de file ainsi que de ses réalisations. Elle s’est jointe au Fonds immobilier de solidarité FTQ en 2013, où elle a occupé le poste de directrice aux investissements. Dans le cadre de ses fonctions actuelles, elle est responsable de la croissance du portefeuille d’investissements dans le développement de projets de tous les secteurs – résidentiel, commercial, de bureaux, industriel, communautaire et abordable –, ainsi que des projets d’infrastructures immobilières à vocation socioéconomique, et ce, partout au Québec. Carole Handfield cumule 40 années d’expérience qu’elle répartit en quatre temps ; un premier dans les chiffres  ; un second de 12 années en Pologne au sortir de la période communiste ; un troisième comme consultante de haut niveau pour divers projets immobiliers au Canada, aux États-Unis et en Amérique du Sud. « Aujourd’hui, en quatrième étape de ce parcours, j’ai le privilège de diriger une remarquable équipe de professionnels », reconnaîtelle. Son succès, elle dit le devoir à sa détermination à atteindre constamment des objectifs ambitieux, ainsi qu’au privilège d’avoir rencontré des personnes talentueuses et compétentes, expliquant sa persévérance dans l’industrie.

CAROLE HANDFIELD VICE-PRÉSIDENTE AUX INVESTISSEMENTS FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

Parlant leadership, son expérience polonaise lui a permis de l’exercer avec fierté, notamment sur l’imposant chantier du développement résidentiel d’un quartier de Varsovie où le changement de culture radical vécu alors a provoqué des remous et une grève générale. Le type de leadership qu’elle a exercé dans ce contexte a consisté à régler un problème par une solution innovante : convaincre des employés qu’ils pouvaient créer des mini-entreprises selon leur corps de métier. Dans ses fonctions actuelles, elle dit tirer une grande satisfaction professionnelle à créer des partenariats avec les leaders du secteur immobilier canadien et avec des promoteurs de la génération montante. « Se démarquer dans un monde aussi varié et complexe que l’immobilier relève surtout de la confiance que je peux inspirer à mes partenaires, de la transparence et de la persévérance à négocier dans le respect, ainsi qu’à la recherche de solutions gagnantes-gagnantes. » Mme Handfield se dit très impliquée dans l’enga­gement du Fonds immobilier de solidarité FTQ d’investir dans des projets d’infrastructures à vocation socioéconomique, des écoles, bibliothèques, centres culturels et sportifs, réalisés avec les gouvernements, les villes et les commissions scolaires, qui visent à soutenir les acteurs locaux du développement économique et social tout en continuant à jouer un rôle structurant et créateur d’emplois au Québec.

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LE PRIX MENTORAT REMIS À JOSÉE PLOURDE Enfin, CREW M a remis le prix Mentorat à Josée Plourde, vice-présidente Stratégie et rayonnement chez Magil Construction, pour reconnaître son travail de mentorat dans le but de favoriser le développement et l’avancement de la carrière des femmes en immobilier commercial. C’est tout naturellement que Josée Plourde a commencé à accompagner et à guider de jeunes collègues qui lui étaient adressées, ainsi qu’à partager son savoir. Après avoir pris conscience de la nécessité et de la complexité d’établir un réseau d’affaires, elle a formé, il y a trois ans, le groupe de relève Partenaires d’Affaires du Grand Montréal (PAGM). Ce réseau rassemble une vingtaine de jeunes professionnels dans le but de développer des liens d’affaires durables, d’évaluer le réseau que chacun possède déjà et de construire leur confiance. Ensemble, les jeunes professionnels apprennent à reconnaître les bonnes occasions d’affaires, à s’entraider, à échanger sur les meilleures pratiques et à partager leurs réseaux. Puis, par l’entremise de CREW M, Josée Plourde est devenue officiellement mentore. Elle a accompagné une jeune femme en définissant avec elle son plan d’affaires pour se propulser dans son entreprise : « Ensemble, nous avons précisé ses objectifs de développement de marchés, la stratégie et les actions pour atteindre ses buts par des sessions de travail et une présence à différents événements mondains. » Josée Plourde qualifie son approche d’informelle et d’intuitive et trouve très valorisant de présenter deux personnes l’une à l’autre et de les voir amorcer une relation d’affaires. « Nos domaines professionnels ne sont pas les mêmes, mais ils sont parallèles, car je me spécialise dans les médias visuels pour l’immobilier. Josée Plourde a vu en moi et mon entreprise un besoin du marché que mon agence saurait combler. Elle a été ma voix, ma guide et ma médiatrice devant les différents acteurs de l’industrie. Elle connaît bien son marché, et son réseau de contacts est incroyable », témoigne Caroline Gaudreault, mentorée et présidente d’Immophoto. « Josée Plourde m’a fait connaître des personnes de tous les milieux, car, selon elle, il s’agit de la meilleure façon de connecter les gens entre eux. Elle a un talent incomparable pour lier les gens. Vendre une relation plutôt qu’un produit est le meilleur conseil qu’elle m’ait donné. J’en fais mon cheval de bataille. Établir une bonne relation est primordial pour réussir à long terme dans n’importe quel domaine », ajoute Simon Lévesque, lui aussi mentoré et aujourd’hui associé et directeur chez EDP éclairage et contrôle. Avant d’occuper son poste actuel, Josée Plourde a acquis son expérience et bâti son réseau au fil des différents postes qu’elle a occupés chez Bell Canada, Cordages Barry, Construction Quorum, EDP éclairage et contrôle ainsi que Soprema.

JOSÉE PLOURDE VICE-PRÉSIDENTE, STRATÉGIE ET RAYONNEMENT MAGIL CONSTRUCTION

LE RÉSEAU CREW M AU SERVICE DES FEMMES CREW M s’adresse aux femmes qui influencent la réussite de l’industrie de l’immobilier commercial. Ce réseau, principalement mais non exclusivement féminin, est la division montréalaise de CREW Network qui regroupe plus de 11 000 membres répartis dans 75 sections en Amérique du Nord et à Londres, dont 6 sections au Canada.

Josée Plourde se décrit comme une personne innovatrice, engagée, résiliente et créative : « Orientée vers le client et les relations avec celui-ci, je fonde mes décisions sur des valeurs de respect, d’intégrité et d’éthique professionnelle. »

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

PLAN RÉGIONAL DES MILIEUX HUMIDES ET HYDRIQUES :

EFFETS IMPORTANTS SUR LES PROJETS DE DÉVELOPPEMENT

Frédéric Dufault

Autrefois perçus comme des terrains inutilisables, les milieux humides et hydriques (MHH) rendent des services écosystémiques dont la valeur est aujourd’hui reconnue. Le gouvernement du Québec a d’ailleurs décidé d’accroître la protection accordée aux MHH par l’adoption, le 16 juin 2017, de la Loi concernant la conservation des milieux humides et hydriques et par l’entrée en vigueur, le 20 septembre 2018, du Règlement sur la compensation pour l’atteinte aux milieux humides et hydriques (RCAMHH). Dans le cadre de cette réforme, diverses lois ont été modifiées. La Loi affirmant le caractère collectif des ressources en eau et favorisant une meilleure gouvernance de l’eau et des milieux associés confie dorénavant aux municipalités régionales de comté (MRC) le rôle d’élaborer et de mettre en œuvre un plan régional des MHH. Ce plan pourrait avoir de

Serge Vaugeois

fortes incidences sur les perspectives de réalisation des projets de développement. Il

Experts invités

la démarche d’élaboration du plan a été produit et sera utilisé comme référence.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environnemental agréé (EESA) et vérificateur environ­ nemental agréé (VEA). Il est président de la firme Enviro 3D Conseils. Serge Vaugeois, urbaniste, détient une maîtrise en aménagement du territoire et dévelop­ pement régional (M. ATDR) et une maîtrise en montage et gestion de projets d’aménagement (M. Sc. A. MGPA). Il agit comme chargé de projet en urbanisme pour la firme Enviro 3D Conseils.

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s’avère important d’en connaître les tenants et aboutissants. Un document1 portant sur

LES OBJECTIFS À LA BASE DU PLAN RÉGIONAL La Loi affirmant le caractère collectif des ressources en eau et favorisant une meilleure gouvernance de l’eau et des milieux associés (RLRQ, chapitre C-6.2, art. 15.2) mentionne que : « Un plan régional des milieux humides et hydriques vise notamment à identifier ces milieux sur le territoire d’une municipalité régionale de comté afin de mieux planifier les actions de celle-ci et les interventions sur ce territoire, dont celles relatives à la conservation de tels milieux […]. » L’exercice vise donc avant tout à accroître la protection des MHH. LES ÉLÉMENTS DE CONTENU DU PLAN RÉGIONAL Le plan régional doit comprendre au moins les éléments suivants, soit d’abord « l’identification des milieux humides et hydriques […] ainsi qu’une description des problématiques pouvant les affecter et, parmi l’ensemble des milieux identifiés, l’identification des milieux suivants : a) les milieux présentant un intérêt particulier pour la conservation, pour en préserver l’état,

en précisant par quels moyens la conservation devrait être assurée ; b) les milieux pouvant potentiellement être restaurés pour en améliorer l’état et les fonctions écologiques ; c) les milieux qui devraient être visés par des mesures d’encadrement des activités susceptibles d’être réalisées afin d’en assurer une utilisation durable. » (art. 15.2, 1°) Deuxièmement, il faudra « identifier des milieux présentant un potentiel pour la création de milieux humides et hydriques » (art. 15.2, 2°). Par la suite, « un plan d’action comprenant une liste d’interventions à réaliser pour certains milieux identifiés et l’échéancier envisagé pour leur réalisation […] » (art. 15.2, 3°) devra être produit. Enfin, des mesures de suivi et d’évaluation devront être incluses dans le plan. Ce dernier devra être révisé tous les 10 ans. Pour être approuvé par le gouvernement, le plan régional doit respecter trois principes : 1) favoriser l’atteinte du principe d’aucune perte nette ; 2) assurer une gestion cohérente par bassin versant ; et 3) tenir compte des enjeux liés aux changements climatiques.

1. DY, GOULWEN, MYRIAM MARTEL, MARTIN JOLY ET GENEVIÈVE DUFOUR-TREMBLAY (2018). Les plans régionaux des milieux humides et hydriques – Démarche de réalisation. Québec : ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques, Direction de l’expertise en biodiversité et Direction de l’agroenvironnement et du milieu hydrique, 73 p. [En ligne]. http://www.environnement.gouv.qc.ca/eau/milieux-humides/plans-regionaux/guide-plans-regionaux.pdf

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LA DÉMARCHE ET LE DÉLAI DE RÉALISATION DU PLAN RÉGIONAL Cinq étapes de travail sont nécessaires à la réalisation du plan. 1. Préparation et amorce de la démarche en définissant les besoins de la MRC, la planification de l’exercice et en mobilisant les parties prenantes à la consultation. 2. Réalisation d’un portrait du territoire structuré autour du contexte de l’aménagement du territoire et du contexte environnemental. 3. Réalisation d’un diagnostic des MHH consistant à présenter les enjeux de conservation et à identifier les MHH qui sont d’intérêt pour la conservation. 4. Engagement de conservation des MRC. Cette étape permet de considérer l’impact des décisions d’aménagement du territoire sur la conservation des MHH d’intérêt et ainsi de justifier les choix de la MRC quant aux milieux à protéger dans leur état, à restaurer ou pouvant être utilisés de façon durable. 5. Élaboration d’une stratégie de conservation des MHH qui formalise la volonté d’action de la MRC sur la base d’orientations et d’objectifs. Elle comprend également le plan d’action et les mesures de suivi. Les MRC devront déposer leur plan régional au plus tard le 16 juin 2022 et le rendre public une fois approuvé par le gouvernement.

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LES EFFETS SUR LES PROJETS DE DÉVELOPPEMENT Ils seront importants, voire déterminants pour les perspectives de développement. En effet, la réalisation des plans permettra d’abord d’accroître le niveau de connaissance sur les MHH. Cela pourrait conduire des MRC à vouloir en protéger le plus possible, compte tenu de leur importance, diminuant ainsi les superficies disponibles pour le développement. Les MRC devront modifier leur schéma d’aménagement pour y intégrer tous les milieux à protéger. Cela pourrait donc faire en sorte que des zones où des projets de développement étaient possibles soient dorénavant destinées à de la conservation. Les promoteurs devront donc suivre, ou faire suivre par leur consultant en urbanisme, les travaux des MRC pour bien comprendre les nouvelles perspectives qui pourront s’offrir à eux et l’impact éventuel sur les terrains dont ils sont propriétaires.

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DROITS ET OBLIGATIONS

UN CONTRAT EST UN CONTRAT ! Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

La Cour suprême vient de se prononcer dans un litige opposant depuis des années Churchill Falls (Labrador) Corporation Limited et Hydro-Québec1 relativement au contrat qui lie ces parties depuis 1969. Bien que le litige, à proprement dit, ne touche pas à l’immobilier, les principes de négociation de contrats peuvent trouver application pour une panoplie de situations liées aux contrats immobiliers.

LES FAITS PERTINENTS Le contrat (le « Contrat ») signé en 1969 par Churchill Falls (Labrador) Corporation Limited (« CFLCo ») obligeait Hydro-Québec à acheter, sur une période de 65 ans, la majeure partie de l’électricité produite par la centrale hydro­ électrique devant être construite par CFLCo. Le tarif payable par Hydro-Québec pour l’achat de cette électricité est fixé par le Contrat. Toutefois, ce tarif s’est retrouvé, plus tard, bien en deçà des prix payables selon le marché. CFLCo a donc demandé aux tribunaux d’imposer une renégociation du Contrat pour mieux répartir les bénéfices, alléguant qu’HydroQuébec aurait une telle obligation, soit selon les règles générales de bonne foi, soit selon la théorie d’« imprévision ». La cause fait état de divers arguments qui ne seront pas tous repris ici, sauf ceux qui peuvent intéresser nos lecteurs en matière contractuelle. Il faut d’abord souligner que, dans les années 1960, CFLCo n’avait trouvé qu’Hydro-Québec comme cocontractant prêt tant à s’engager à long terme pour l’acquisition de l’électricité devant être produite qu’à supporter la majorité des risques liés au développement de la centrale hydroélectrique. Ainsi, à l’époque, en plus de s’engager comme acheteur à long terme de l’électricité produite, Hydro-Québec a garanti tout dépassement des coûts de construction de la centrale, ce qui a permis à CFLCo  d’obtenir le financement requis pour la réalisation du projet, financement qui n’aurait pas été possible sans les engagements d’Hydro-Québec.

1. 2018 CSC 46.

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LES ARGUMENTS Plusieurs arguments découlant des obligations de bonne foi, que l’on trouve dans le Code civil du Québec, ont été mis de l’avant par CFLCo, notamment l’article 1434 qui prévoit ceci : « Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. » CFLCo prétendait que cet article oblige les parties à collaborer et à renégocier le Contrat. La Cour suprême déclare qu’en l’espèce, il ne s'agissait pas d'un contrat de « coentreprise » (joint venture), lequel se prête davantage à l’ajout d’obligations implicites pour combler ses lacunes. Au contraire, l’économie du Contrat quant aux avantages de chaque partie est claire, et le Contrat ne comporte pas de lacunes à combler pour le rendre cohérent.

Aussi, même dans les cas où la bonne foi permet aux tribunaux d’intervenir, l’utilisation des principes de bonne foi n’a jamais mené jusqu’à la renégociation même d’un contrat. Tout au plus, en jurisprudence, les tribunaux ont permis les modifications légères dans les contrats. Un autre argument consiste à affirmer que l’on n’a pas pu prévoir en 1969 la fluctuation du prix de l’électricité selon le marché. Cette théorie de l’imprévision n’est toutefois pas reconnue en droit québécois. Même dans les autres juridictions, où cette théorie est par ailleurs reconnue, les conditions y donnant ouverture sont très strictes et ne s’appliqueraient pas ici au Contrat. Par ailleurs, il est apparu de la preuve que les parties avaient eu un accord de volonté, dès le départ, sur les risques de fluctuation des prix de l’électricité (donc un accord sur les known unknowns). LES LIMITES DE LA BONNE FOI Les seuls cas où l’on pourrait se rapprocher d’une possible application de la théorie d’imprévision

sont ceux où la bonne foi l’impose. Cependant, la portée de la bonne foi ne peut être élargie au point de sanctionner une partie (comme Hydro-Québec) en l’absence de comportement déraisonnable de sa part ou d’imposer une obligation de renégociation des obligations principales en toutes circonstances. Ici, le fait pour Hydro-Québec d’insister sur le respect du Contrat, malgré le changement de circonstances, n’est pas déraisonnable. En effet, CFLCo a obtenu ce à quoi elle s’attendait, soit de recevoir la possibilité de financer sa centrale par voie d’emprunt et de gagner un rendement sur son investissement qu’elle jugeait raisonnable au moment de la signature du Contrat. En conclusion, le fait d’appliquer les notions de bonne foi et d’équité ne doit pas avoir pour effet de perturber la stabilité des contrats. Ces notions visent à apporter des correctifs lorsque cela est permis, mais non à redistribuer l’équilibre des contrats de manière imprévisible. En l’occurrence, rien ne justifiait d’imposer la modification de ce Contrat, qui doit donc être appliqué tel quel.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

MAESTRIA, UN PROJET DE 700 M$ DANS LE QUARTIER DES SPECTACLES

Erik Tremblay se joint au duo dynamique de Pierre Therrien et Martin Vallée chez Trium Immobilier, complétant ainsi une équipe de courtiers immobiliers efficaces et unis dans l’optique d’offrir un service exceptionnel à leurs clients. Le trio cumule plus de 70 années d’expérience et apporte une expertise variée et des compétences complémentaires.

Devimco Immobilier, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Fiera Immobilier s’unissent pour la réalisation du plus grand projet immobilier mixte jamais construit dans le Quartier des spectacles. MAESTRIA sera également le plus important projet de ce type à Montréal. La valeur du projet s’élève à 700 M$. Conçu en collaboration avec la firme d’architecte Lemay, ce projet phare comprendra deux tours respectivement de 51 et 53 étages. La construction devrait débuter à la fin de 2019.

JR Verdier Investissements inc., compagnie d’investissements immobiliers qui maximise la valeur immobilière et les rendements en assurant le bien-être des aînés, va investir plus de 50 M$ d’ici les cinq prochaines années dans l’acquisition de résidences privées pour aînés (RPA) sur la Rive-Nord dans la région de Montréal.

BÂTIR MONTRÉAL À LA TABLE 45 Ce récit n’est pas l’histoire d’une entre­p rise de construction mais d’une aventure familiale et humaine. En retraçant l’histoire de Prével et le travail accompli par son père, Laurence Vincent assume à son tour que coprésider une entreprise immobilière, c’est plus que de construire des immeubles. C’est endosser pleinement une respon­ sabilité sociale. C’est contribuer à bâtir Montréal. C’est développer des milieux où il fait bon vivre. C’est amener des humains à habiter la ville, ensemble. À lire absolument, en attendant l’entrevue de Laurence Vincent que nous publie­rons prochainement dans ce magazine.

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DEVIMCO IMMOBILIER

MOMENTO IMMOBILIER

DES INVESTISSEMENTS IMPORTANTS POUR JR VERDIER

CANDEREL ANNONCE LA NOMINATION DE BRETT MILLER À TITRE DE CHEF DE LA DIRECTION Le Groupe de sociétés Canderel, un important propriétaire et promoteur immobilier canadien, est heureux d’annoncer la nomination de M. Brett Miller à titre de chef de la direction à compter du 18 février 2019. M. Miller succède à Jonathan Wener, fonda­teur et chef de la direction depuis 44 ans. M. Wener demeurera actif au sein de la société à titre d’action­ naire principal et président du conseil d’administration.

DÉCATHLON S’INSTALLE AU CENTRE EATON DE MONTRÉAL ! Ivanhoé Cambridge et Décathlon ont annoncé l’arrivée du premier Décathlon à Montréal, au Centre Eaton de Montréal. Décathlon occupera près de 3 500 m2 (38 000 pi2) sur deux étages de l’immeuble. Avec une date d’ouverture prévue pour l’automne 2019, le magasin de Décathlon au Centre Eaton sera le premier au Canada à s’installer dans un centre-ville.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Piloté par Momento Immobilier et son constructeur exclusif Drolet Construction, le projet des Écopropriétés Habitus, situé dans l’écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres, a obtenu la certification Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) niveau Platine, soit la plus haute distinction énergétique et environnementale décernée par le Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa).

AVIS DE NOMINATION CHEZ TRIUM IMMOBILIER

TRIUM IMMOBILIER

UNE HAUTE DISTINCTION POUR LE PROJET DES ÉCOPROPRIÉTÉS HABITUS

LAURENT BENARROUS REMPORTE POUR UNE DEUXIÈME ANNÉE CONSÉCUTIVE LE PRIX TED AVISON

AVIS DE NOMINATION Frédéric Bossart se joint au Groupe Alfid en tant que Vice-Président Développement. Il cumule 25 années d’expérience en finance et en gestion d’investissements immobiliers.

Le prix Ted Avison vise à souligner une transaction exceptionnelle et innovante et est décerné annuellement au courtier d'Avison Young qui s’est distingué parmi les 1 200 autres courtiers œuvrant au sein de leurs 85 bureaux à travers le monde. Laurent Benarrous est le seul courtier d’Avison Young à avoir remporté ce prix à deux reprises au cours de sa carrière. Rappelons qu’il s’était vu décerner le même prix l’an dernier grâce à l’idée novatrice de loger les employés de Desjardins dans la tour du Stade olympique, inoccupée depuis sa construction.

Arrivé de Suisse où il a acquis une solide expérience dans le secteur bancaire et la structure d’investissement, il sera responsable du développement des affaires pour l’ensemble du Groupe Alfid. Alfid Services Immobiliers

AVISON YOUNG

37_Le Groupe Alfid.indd 1

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LE PROJET L’ENVOL DE CAP-ROUGE REMPORTE LE PRIX DU MEILLEUR DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL CANADIEN EMD Construction – Bâtimo s’est distinguée deux fois plutôt qu’une lors de la plus récente édition du prestigieux gala USA & Americas Property Awards. L’entreprise a remporté le prix du meilleur développement résidentiel canadien pour le projet Chartwell L’Envol à Cap-Rouge, la première résidence pour retraités couronnée de ce titre au pays. En plus de cet hommage remarquable, elle récolte les honneurs pour le meilleur site Web d’un promoteur immobilier au Canada.

BIENVENUE SUR LA PLATEFORME D’ÉCHANGE DES MARCHÉS ENVIRONNEMENTAUX (PEME)

EMD CONSTRUCTION — BÂTIMO

Une solution pour échanger, vendre, acheter, donner ou mutualiser les rejets thermiques ainsi que les matières résiduelles de vos bâtiments ! Visitez la nouvelle Plateforme d’échange des marchés environnementaux (PEME), 100 % gratuite et ouverte à tous ! Rendez-vous au www.cpeq.org/fr/ plateforme/echanges/accueil

LE GROUPE ALFID ACCUEILLE UN NOUVEAU LOCATAIRE Depuis le 1er octobre, et après une phase de travaux de 4 mois pour un investissement de 1,1M$, Allô ! Mon Coco s’installe dans l’édifice situé au 500, rue Saint-Jacques dans le Vieux-Montréal. Le nouveau local, décoré aux couleurs facilement recon­­nais-­­ sa­ble du restaurant, a une capacité d’accueil de plus de 150 clients grâce à une superficie de plus de 4 860 pi².

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - novembre 2018

Marché de bureaux – Grand Montréal La demande continue de se raffermir graduellement sur le marché de la location de bureaux. Le taux de disponibilité pour le Grand Montréal est passé de 14,4 % à 13,8 % depuis la publication de septembre. Seul le marché de la Rive-Sud a enregistré une modeste hausse, de 15,5 % à 15,7 %. L’espace disponible en souslocation est en baisse ou stable dans tous les secteurs. Le taux de disponibilité pour l’Ouest-de-l’Île affiche la plus forte baisse, soit 2,0 %, à la suite de l’absorption de plus de 225 000 pi2. L’offre en nouveaux pieds carrés s’est limitée, depuis la publication de septembre, à l’ajout des nouveaux locaux dans la tour du Stade olympique.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

18,0

774 030

OUEST-DE-L'ÎLE

pi2

11,8

6 197 520

DISPONIBILITÉ

%

pi

22,2

2 383 520

2

%

pi2

16,3

402 200

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

13,0

3 233 600

15,7

770 910

Industriel LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

6,3

1 241 510

2,4

1 843 960

Marché industriel – Grand Montréal*

OUEST-DE-L'ÎLE

Le taux de disponibilité global sur le marché industriel du Grand Montréal continue de se resserrer, atteignant un record, à 4,3 %, par rapport à 4,5 % en septembre. Ce raffermissement du marché se traduit par une absorption de près de 900 000 pi2 de superficie locative depuis septembre. Le secteur Saint-Laurent a enregistré la plus importante baisse de son taux de disponibilité, soit 1,5 %. Les marchés de la Rive-Sud et de Laval font également bonne figure, avec des baisses respectives du taux de disponibilité de 0,7 % et de 0,5 %.

DISPONIBILITÉ

MONTRÉAL SECTEUR NORD DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,7

2 172 230

4,2

2 145 150

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,3

2 834 090

4,2

1 312 400

LACHINE

DISPONIBILITÉ

%

pi

5,1

1 088 030

2

%

pi2

6,7

1 321 830

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

DÉFINITIONS : MONTRÉAL SECTEUR NORD

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

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LACHINE

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 70

=

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

SAINT-LAURENT

%

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

=

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