Immobilier commercial volume 8 - numéro 5

DOSSIER SPÉCIAL

JE RECHERCHE UN NOUVEAU BUREAU POUR MON ENTREPRISE !

VOLUME 8 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

AVEC UN ACTIF IMMOBILIER DE 1,3 G$

« NOUS AVONS SU SEMER ET RÉCOLTER » Eddy Savoie Visite guidée de la

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SOMMAIRE : : VOLUME 8 | NUMÉRO 5

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21 JE RECHERCHE UN NOUVEAU BUREAU

EDDY SAVOIE

BIEN PRÉPARER SON DÉMÉNAGEMENT

CHRONIQUES 5 MOT DE L’ÉDITEUR Place aux occupants !

Par Jacques Boisvert

19 DROITS ET OBLIGATIONS 100 ans de servitude… !

Par Sylvie Bouvette

41 MOT DE L’IDU 7 ENTREVUE Des Prix d’excellence à tous les niveaux !

Eddy Savoie

Par Mario Lefebvre « Nous avons su semer et récolter » Par Nathalie Savaria 42 ANALYSE DE MARCHÉ Les jeunes travailleurs et 21 ENJEU l’avenir des espaces de travail Je recherche un nouveau bureau

Bien préparer son déménagement Par Suzanne Gagné

33 MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR Le 760, chemin du Grand-Bernier Nord Par Nathalie Savaria

36 COUP D’ŒIL Tour Deloitte À la fine pointe de la technologie Par Nathalie Savaria 48 BRÈVES IMMOBILIÈRES

44 MONDE MUNICIPAL Boîtes de dons caritatives : l’autonomie municipale doit primer

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

Par Caroline St-Hilaire

QUÉBEC 45 Survol du marché des édifices de bureaux de Québec L’année 2015 sera vite oubliée

50 EN COMMENÇANT PAR LA FIN Une profession en changement Par Nathalie Savaria

Par Benoit Beauchemin

Par Alain Roy

AU

N

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF Nathalie Savaria RÉDACTION Suzanne Gagné et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Sylvie Bouvette, Alain Roy et Caroline St-Hilaire RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Conseillers Edith Lajoie Souk Vongphakdy ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1­­916-6656

PARTENAIRE MÉDIA

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

PLACE AUX OCCUPANTS !

Ce magazine s’adresse normalement aux propriétaires, promoteurs, investisseurs, courtiers et autres professionnels en immobilier commercial. Mais comme ce sont les occupants d’espaces qui, au bout du compte, génèrent véritablement l’activité économique de l’industrie, nous avons jugé bon d’en atteindre un bien plus grand nombre avec ce numéro et de publier un dossier spécial s’adressant spécifiquement à eux.

Le reportage de Suzanne Gagné, Je recherche un nouveau bureau, publié dans les pages centrales de cette édition, intéressera autant les spécialistes de l’industrie que les personnes qui songent à chercher un nouvel emplacement.

Nous ferons de même pour les occupants de locaux commerciaux dans notre prochain numéro.

En complément, l’analyste Benoit Beauchemin se penche sur les jeunes travailleurs et sur l’avenir de leurs espaces de travail. À la demande de plusieurs d’entre vous, voici le retour attendu d’une chronique juridique en immobilier commercial, qui s’ajoute au contenu récurrent de votre magazine. Signé par Me Sylvie Bouvette, associée chez Borden Ladner Gervais et reconnue pour sa grande expertise en immobilier commercial, cet article relate l’histoire peu banale d’une servitude oubliée.

Pour la section Coup d’œil, notre rédactrice en chef, Nathalie Savaria, a visité la tour Deloitte, en compagnie de celle qui a piloté l’ensemble du chantier, Martine Patenaude, ingénieure PA LEED, chez Cadillac Fairview. Pouvait-on avoir meilleure guide ?

Nathalie Savaria vous dévoile également en primeur, dans son mot de la fin, le sujet d’un dossier éditorial d’intérêt, qu’elle prépare déjà pour notre prochaine édition.

Je vous souhaite une excellente lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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2015-09-16 14:11

« NOUS AVONS SU SEMER ET RÉCOLTER » PAR NATHALIE SAVARIA

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Qui connaît véritablement Eddy Savoie ? Sous le feu des projecteurs avec deux affaires récentes qui ont semé la controverse, le président fondateur du Groupe Savoie – Les Résidences Soleil n’en poursuit pas moins sa route, guidé par des valeurs avec lesquelles il dit avoir bâti sa vie comme son empire immobilier. Voici le parcours fascinant de cet homme, comme il l’a raconté lors d’un long entretien avec le magazine Immobilier commercial.

EDDY SAVOIE, PRÉSIDENT FONDATEUR DU GROUPE SAVOIE / LES RÉSIDENCES SOLEIL IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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ENTREVUE

L

a famille est au cœur du projet d’entreprise et de la vie de cet homme, dont la fortune est maintenant évaluée à près 1,5 G$, dont quelque 1,3 G$ sont constitués d’actifs immobiliers.

Trois générations se côtoient au sein de l’entreprise familiale. En plus de sa femme et de lui-même, Eddy Savoie est entouré de ses cinq enfants, Nataly, présidente exécutive – opération, Eddy Junior, président exécutif – construction, Nadine-Coïne, ainsi que Nancy et Janet, membres de la direction et du conseil d’administration. « S’il y a un projet, quelque chose à faire le samedi ou le dimanche, le soir ou la nuit, je peux toujours compter sur mes enfants.

Je n’ai même pas besoin de le leur demander. Pour eux, c’est naturel », déclare M. Savoie. Certains de ses 13 petits-enfants sont déjà actifs dans l’entreprise.

Bref, la relève se trouve assurée.

LES DÉBUTS Comme tout véritable self-made-man, Eddy Savoie est parti de rien, c’est-à-dire avec moins de 5 $ en poche, vers Montréal, une grande ville qui pouvait offrir à ce jeune homme de 15 ans des perspectives d’avenir prometteuses. Dans ses bagages, il emporte de solides valeurs inculquées par son père bûcheron et sa mère qui, en plus d’élever ses huit enfants – dont quatre sont morts en bas âge –, tient un petit magasin général à la maison. À son arrivée, il déniche un boulot dans une usine avant de travailler comme apprenti. Le soir, il suit diverses formations, car il aspire à plus. Son rêve : devenir entrepreneur. « Vous savez, au NouveauBrunswick, une seule personne contrôlait tout : Irving1. Je ne voulais être à la merci de personne, et le travail ne me faisait pas peur. »

Dévoué à sa famille, Eddy Savoie l’est aussi à sa contrée d’origine. Dans son village natal de Kedgwick, au nord du Nouveau-Brunswick, il soutient le Camp Canak, un centre de répit et d’hébergement, mais aussi des projets d’affaires. Pendant l’entrevue, il nous montre des échantillons d’un produit novateur à base de tremble ; il finance dans ce but le lancement d’une usine qui le fabriquera, dans cette province maritime.

À 21 ans, Eddy Savoie crée sa propre entreprise en mécanique de bâtiment. À la même époque, il fait la rencontre de Carmelle Ouellette, une amie de sa sœur, originaire elle aussi du Nouveau-Brunswick.

Après 48 ans de mariage, l’homme parle de sa femme, qui l’a toujours soutenu dans ses projets, comme au premier jour. « Elle est mon rayon de soleil, et j’ai toujours hâte de rentrer à la maison pour la voir. »

Eddy Savoie attribue sa réussite à sa famille, mais aussi à son optimisme et à sa confiance en la vie. « Si j’ai confiance en moi, je peux faire confiance aux autres », affirme-t-il. Le credo de cet homme : « Si tu sèmes le bien, tu récoltes le bien. »

À 28 ans, il lance son entreprise de construction générale qui réalisera au fil du temps des projets immobiliers d’envergure. Il construit entre autres de vastes immeubles locatifs et participe à l’agrandis­ sement de l’hôpital Royal-Victoria et à l’édification de la Maison de la culture Mercier à Montréal.

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1 Kenneth Colin Irving (1899-1992), fondateur d’Irving Oil.

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LA FAMILLE SAVOIE : JANET, NADINE-COÏNE, NATALY, M. SAVOIE ET SA FEMME CARMELLE, EDDY JUNIOR ET NANCY

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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ENTREVUE

L’INVENTION D’UN CONCEPT L’esprit de famille cher à cet homme est à l’ori­-­ gine de l’empire immobilier qu’il a édifié avec Les Résidences Soleil.

Depuis la fin des années 1970, les parents d’Eddy Savoie vivent dans la maison du couple à Mont-Saint-Hilaire.

La santé de son père déclinant au fil de la décennie suivante, l’entrepreneur se résout à installer ses parents dans une résidence pour aînés. Sa famille et lui partent alors en quête d’un endroit confortable et sécuritaire, offrant tous les services, les activités et les soins nécessaires, mais ils n’en trouvent pas.

MONSIEUR SOLEIL L’entrepreneur achète un terrain à Boucherville et finance la construction de sa première résidence grâce à la vente de deux grands immeubles locatifs, Terrasses Villeneuve et Place Nobert, à Longueuil.

La première Résidence Soleil, celle du Manoir Boucherville, est construite au coût d’une dizaine de millions de dollars et est inaugurée en novem­bre 1988. Eddy Savoie recon­naît que son lancement a été difficile. « Le concept n’était pas connu et ne faisait pas partie de la mentalité des gens.

Heureusement, nous continuions alors à réaliser d’autres projets de construction et nous pouvions combler le manque à gagner. » Deux ans et demi après l’ouverture de la résidence, le taux d’occupation atteint enfin les 95 %.

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L’idée de créer une résidence commence à germer dans la tête d’Eddy Savoie qui multiplie les voyages en Europe dans l’espoir d’y découvrir des idées novatrices, mais sans succès. Convaincu qu’il existe au Québec un marché pour un concept de résidence qui allie qualité de vie et sécurité tout en bannissant la notion de mouroir, il passe en mode action.

LES RÉSIDENCES SOLEIL MANOIR SAINTE-JULIE

Eddy Savoie prend alors la décision d’étendre son modèle de résidence pour aînés dans différentes villes du Québec en misant sur le volume. La crois­ sance des résidences sera favorisée par sa présence dans les médias, notamment dans des émissions de télévision comme Y’a plein d’soleil, et par des campagnes publicitaires qui lui valent le surnom de Monsieur Soleil.

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

À la fois bâtisseur, propriétaire et gestionnaire, le Groupe Savoie exploite aujourd’hui 14 résidences.

Il emploie plus de 2 000 personnes, incluant celles qui travaillent dans l’entreprise de construction. Le premier critère d’embauche dans ses résidences est « d’aimer les gens du bel âge », précise M. Savoie.

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LES RÉSIDENCES SOLEIL MANOIR BOUCHERVILLE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

L’ACCESSIBILITÉ À TOUS Dans les corridors du Manoir Boucherville où se trouve le siège social du Groupe, Eddy Savoie salue chacun des résidents que nous croisons et s’adresse à eux par leur nom. « Il y a encore peu de temps, j’assistais à toutes les fêtes organisées pour souli­ gner les anniversaires du mois dans chacune des résidences », dit-il. Dans chaque complexe, un comité des résidents, élu lors de l’assemblée générale

GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

ENTREVUE

LES RÉSIDENCES SOLEIL MANOIR DOLLARD-DES-ORMEAUX

annuelle, organise des activités, en collaboration avec la direction. Au cours de cette assemblée, parents et résidents peuvent également faire part de leurs doléances. « Nous sommes toujours ouverts aux critiques constructives », affirme M. Savoie.

Conscient de la précarité financière de plusieurs aînés, Eddy Savoie en a fait une cause. « Moi, j’ai connu

ça, être pauvre », révèle-t-il au cours de l’entrevue.

Au début des années 2000, il mène un combat, en collaboration avec l’Association des résidences pour retraités du Québec (aujourd’hui le Regroupement québécois des résidences pour aînés), qui se conclut par la mise en place d’un crédit d’impôt provincial de 23 % favorisant le maintien à domicile des personnes âgées de 70 ans et plus, riches ou pauvres.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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« Dans nos résidences, 33 % des gens reçoivent une allocation-logement, ce qui signifie qu’ils ont un revenu de moins de 16 000 $ par année », rapporte M. Savoie. Avec ces crédits, les résidents peuvent ainsi se permettre de loger dans un 1 ½ ou un 2 ½, qui composent de 25 à 30 % des appartements de chaque résidence.

Au total, plus de 7 000 personnes, dont la moyenne d’âge oscille autour de 83 ans, habitent les Résidences Soleil. Dix-neuf des cinquante-deux centenaires bénéficient du programme Privilège Soleil qui offre gratuitement le logement au résident qui a atteint 100 ans et qui occupe son appartement depuis au moins 10 ans. De plus, un résident qui loge dans le même appartement depuis au moins 10 ans ne reçoit plus d’augmentation de loyer lors­qu’il souffle ses 90 bougies.

Le succès et les nombreuses causes qu’il soutient n’ont pas empêché Eddy Savoie de se retrouver au cœur de la controverse.

DANS LA TOURMENTE Le succès et les nombreuses causes qu’il soutient n’ont pas empêché Eddy Savoie de se retrouver au cœur de la controverse.

Ses démêlés judiciaires avec la fille d’une ex-résidente du CHSLD Saint-Lambert-sur-le-Golf – premier projet du genre réalisé en partenariat public-privé (PPP) entre l’État et le Groupe Savoie, à qui il a été attribué –, ont fait grand bruit. Choqué par les propos de la dame qui prétendait qu’il aurait lui-même, en plein épisode de gastroentérite, demandé aux employés du quart de nuit d’arrêter de changer les couches, Eddy Savoie intente une poursuite de 400 000 $ contre celle-ci.

Déclarée abusive, la cause est rejetée et qualifiée de poursuite-bâillon. Poursuivi à son tour et forcé de dévoiler ses actifs, l’homme est condamné à verser la somme de 310 000 $ à la plaignante. Pour lui, la

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

ENTREVUE

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

Les actifs immobiliers du Groupe Savoie sont évalués à 1,3 milliard de dollars.

LES RÉSIDENCES SOLEIL MANOIR ST-LAURENT

cause est entendue : « On a voulu créer le plus de problèmes possible pour faire fermer le centre et décourager la mise en place de PPP. » Pourtant, plaide M. Savoie, la formule en PPP permet, selon une étude du gouvernement québécois, de réaliser des économies gouvernementales de 100 M$ sur une période de 25 ans. Or, ce sont ces économies, entre autres sur le plan salarial, qui ont été reprochées aux dirigeants du CHSLD. « C’est vrai, nos salaires sont moins élevés que dans le public, concède-t-il. Cependant, on ne manque pas de personnel. Les gens qui entrent à 8 h le matin savent qu’à 16 h, ils vont sortir. Chez nous, tous les employés bénéficient d’un repas par jour, le stationnement est gratuit, et nos équipements sont à la fine pointe. » L’achat puis la revente de l’hôtel Loews Le Concorde ont aussi plongé le magnat dans la controverse.

Désireux d’implanter un complexe Résidences Soleil à Québec, le Groupe Savoie a fait l’acquisition de l’hôtel en mars 2014 au coût de 11 M$. « Dès l’annonce de notre projet, nous avons reçu des appels, et des gens ont même envoyé des chèques pour réserver leur place », soutient M. Savoie. Le projet se heurte toutefois à une opposition farouche, notam­ment à celle du maire Labeaume, dont l’administration adopte une résolution pour empêcher le changement de vocation hôtelière. Le Groupe Savoie décide de revendre l’hôtel. Or, lorsqu’un premier groupe d’ache­ teurs tente de se porter acquéreur de l’immeuble, le maire associe l’un de ses membres à la mafia et tient des propos peu élogieux à l’endroit d’Eddy Savoie qu’il qualifie de « dangereux ». Le groupe d’acheteurs, qui perd son financement, se retire.

L’hôtel sera vendu à un second groupe. « Nous avons tout de même fait un profit de quelques millions », mentionne M. Savoie.

Lorsqu’on lui demande s’il compte toujours s’installer à Québec, M. Savoie répond : « Certainement, mais lorsque le maire Labeaume sera parti. » Il a renoncé à poursuivre ce dernier pour diffamation « parce que c’est la population qui aurait hérité de la facture ».

Au sujet des allégations du maire sur le premier groupe d’acheteurs, il est catégorique : il n’a rien à voir avec la mafia.

Aéroport international Montréal-Mirabel où l’aérospatiale décolle.

Depuis 10 ans, Montréal ne cesse de renforcer sa position comme plate-forme aérospatiale de calibre mondial.

Aujourd’hui, plus de 3 700 employés hautement qualifiés œuvrent au sein d’une trentaine d’entreprises dans le domaine de l’aéronautique et d’autres secteurs de l’industrie. Pas étonnant que des chefs de file comme Bombardier, Pratt & Whitney, Stelia Aerospace ou L3 Communications y soient implantés, de même qu’une vingtaine de transporteurs tout-cargo.

Parce qu’Aéroports de Montréal a mis tout en œuvre pour développer le site de Montréal-Mirabel, l’emploi y a connu une croissance de 2,9 % depuis 2009. Et ce n’est pas fini : avec l’option clé en main, comme pour Aérolia, et des emplacements de choix dont certains avec accès aux pistes, il y a tout l’espace rêvé pour créer des entreprises, et surtout, encore plus d’emplois.

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Il ne portera pas non plus sa cause en Cour suprême dans la saga judiciaire entourant le CHSLD. Malgré tous ses ennuis, il se dit prêt à répéter l’expérience de la formule en PPP si l’occasion se présentait : « C’est important d’aider notre gouvernement et la population. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

ENTREVUE

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« Je reçois toujours autant de demandes qu’avant pour des présidences d’honneur, et cela n’a rien changé avec les gens qui habitent dans Les Résidences Soleil. » – Eddy Savoie

LES RÉSIDENCES SOLEIL MANOIR ST-LÉONARD

Selon lui, ces deux épisodes pénibles pour sa famille et lui-même n’ont nui ni à sa réputation ni à ses activités philanthropiques : « Je reçois toujours autant de demandes qu’avant pour des présidences d’honneur, et cela n’a rien changé avec les gens qui habitent dans Les Résidences Soleil. » Un brin philosophe, il conclut : « Quand tu fais des affaires, tu t’exposes à ce genre de choses. »

À quelques kilomètres de là, près du Stade olympique, le Groupe vient d’acquérir le restaurant Jardin Tiki pour la somme de 5,8 M$. « Un courtier m’a fait savoir qu’il y avait des possibilités que le restaurant soit à vendre », révèle M. Savoie. Le bâtiment sera rasé afin de laisser place à un complexe de 500 unités, un projet de 75 M$, réalisé d’ici 2017 si tout se déroule comme prévu.

UN EMPIRE AU SOLEIL Et la marche en avant du Groupe Savoie se poursuit.

Par ailleurs, le Groupe Savoie lorgne d’autres marchés que le Québec.

À Montréal, Les Résidences Soleil Manoir Plaza, situé rue Sherbrooke, angle Berri, a ouvert ses portes l’an dernier. L’ancien hôtel de 26 étages, acheté au prix de 27 M$, a subi un important travail de reconversion. À l’heure actuelle, « le taux d’occupation est de 89 % », se réjouit Eddy Savoie.

L’expansion se fera d’abord à Orléans, une banlieue francophone d’Ottawa, où le Groupe projette de construire un complexe de 550 à 600 appartements. « Nous avons acheté un terrain de plus de deux millions de pieds carrés et nous sommes en demande d’un changement de zonage », indique l’homme d’affaires.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

GROUPE SAVOIE - LES RÉSIDENCES SOLEIL

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LES RÉSIDENCES SOLEIL MANOIR LAVAL

LES RÉSIDENCES SOLEIL POINTE-AUX-TREMBLES

Selon lui, le marché ontarien compte peu de grandes résidences pour aînés, et le prix des appartements y serait très élevé.

de deux accidents vasculaires cérébraux en octobre dernier, il n’en demeure pas moins toujours actif, même s’il admet avoir ralenti un peu la cadence.

Le Groupe Savoie cible également le marché américain. « Nous cherchons des hôtels en Floride. Là-bas, le marché n’est pas développé, et ce qu’il y a est tellement cher », commente le président fondateur.

L’ART DE SEMER ET DE RÉCOLTER Avec une troisième génération déjà à l’œuvre et une quatrième qui vient de naître, le Groupe Savoie a donc le vent en poupe.

Sa société, lauréate de Choix du Consommateur, reconnue aussi parmi Les Sociétés les mieux gérées au Canada depuis 12 ans, « n’ira jamais en bourse, car je n’ai pas besoin de capital », indique Eddy Savoie. Et il n’est pas question de vendre non plus. « J’ai reçu des offres d’achat, mais j’ai toujours refusé. Notre entreprise familiale génère des emplois, crée de la richesse et paie des impôts ici. Les gens devraient y penser avant de nous critiquer », déclare-t-il.

À 71 ans, Eddy Savoie n’envisage pas de prendre sa retraite, car pour lui, son travail n’en est pas un. Vic­time d’un grave accident de motoneige il y a trois ans et

« On me dit parfois : " Tu as ramassé un empire." Je ne l’ai pas ramassé. Mathématiquement, il s’est conçu par lui-même. Nous avons su semer et récolter. »

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toutefois informé de la présence d’une servitude de passage traversant son lot, qui

Experte invitée

lot voisin sur l’assiette de laquelle son projet pourrait empiéter.

a été publiée contre son titre plus de 100 ans auparavant, soit en 1905, en faveur du

Le lot voisin appartient à M. Del Tedesco qui tient à cette servitude, car son lot est enclavé, et M. Del Tedesco l’utilise pour accéder à sa propriété.

En principe, une servitude dûment publiée est opposable à tous les propriétaires successifs du fond servant et du fond dominant. Ici, toutefois, il y a un problème : certains événements qui se sont déroulés il y a plus de 100 ans ont pu remettre en cause la validité de cette servitude.

C’est ce que M. Pépin tentera de démontrer.

Il faut aussi savoir que Lacombe, soit le voisin bénéficiaire de la servitude en 1908, n’avait pas été mis en cause et, donc, a pu tout ignorer des transactions et des difficultés touchant le lot adjacent sur lequel s’exerçait sa servitude de passage.

La Cour supérieure, dans un jugement rendu le 25 septembre 2014 , conclut que le titre de Poitras était précaire lorsqu’il a consenti la servitude en 1905. En effet, à la suite des recours intentés pour récupérer le solde du prix de vente, Poitras a perdu son droit de propriété rétroactivement en faveur des successeurs de Westgate qui ont repris l’immeuble comme s’ils en avaient été propriétaires depuis la vente de 1904.

Peu après son acquisition, soit en 1905, Poitras se départit en faveur de Lacombe d’un seul des deux lots (soit celui qui appartiendra plus tard à Del Tedesco), et la fameuse servitude de passage est alors créée par Poitras dans le cadre de cette même vente en faveur du lot vendu, contre le lot voisin que Poitras conserve pour lui (lot qui appartient maintenant à Pépin) ; il semble que Westgate ne soit pas intervenu dans cet acte, quoique les paiements dus sur le solde du prix de vente aient été délégués à Lacombe.

Westgate décède, et sa succession hérite de ses droits, dont le solde de prix de vente.

En 1908, Poitras n’a toujours pas payé les sommes dues et se trouve en défaut de paiement, de sorte que les successeurs de Westgate prennent alors des recours contre les immeubles hypothéqués. Le défaut est constaté par la Cour, qui

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Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, acheteurs, coentrepreneurs, prêteurs et emprunteurs dans le cadre de transactions et financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour l’inclusion dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Pour ce faire, examinons ce qui s’était passé entre MM. Poitras et Westgate au début du siècle, alors que ceux-ci ont été tour à tour propriétaires des deux lots voisins en question.

En effet, en 1904, ces lots voisins appartenaient alors tous à un dénommé Westgate. Ce dernier les vend au cours de cette même année à Poitras qui, n’ayant pas pu payer comptant son acquisition, se fait consentir un solde de prix de vente par Westgate, garanti en faveur de celui-ci par hypothèque et par clause résolutoire grevant les lots vendus.

applique l’effet de la clause résolutoire en faveur de Westgate ; Poitras en perd la propriété, et la Cour retourne la propriété du lot aux successeurs de Westgate, avec effet rétroactif en 1904.

Pas un mot dans le jugement sur le sort de la servitude. Les titres demeurent par la suite silencieux sur cette servitude.

1 Pépin c. Del Tedesco 2014 QCCS 4541.

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DROITS ET OBLIGATIONS

Cela découle notamment de l’article 1085 du Code civil du Bas-Canada alors en vigueur qui prévoyait ceci : « La condition accomplie a un effet rétro­actif au jour auquel l’obligation a été contractée. » À noter qu’il existe toujours une disposition équivalente.

Ce jugement rappelle que lorsque l’existence d’une servitude est essentielle pour l’utilisation d’un immeuble, il faudrait peut-être se demander non seulement si la personne qui l’a consentie était en droit de le faire, mais aussi si le titre de cette personne n’a pas été éteint par la suite !

En conséquence, la servitude consentie par Poitras en 1905 n’était que conditionnelle ; par l’effet du jugement retournant l’immeuble qui en était grevé à son ancien propriétaire, la condition s’est matéria­lisée, et la servitude est devenue, de ce fait, caduque.

La Cour ordonne alors la radiation de la servitude, car elle a été consentie par une personne qui, en raison de son titre conditionnel, ne pouvait pas le faire.

Ce jugement rappelle que lorsque l’existence d’une servitude est essentielle pour l’utilisation d’un immeuble, il faudrait peut-être se demander non seulement si la personne qui l’a consentie était en droit de le faire, mais aussi si le titre de cette personne n’a pas été éteint par la suite ! Même plus de 100 ans après sa création, une telle servitude, que plusieurs estimaient depuis valide et utilisaient, peut se révéler éteinte et inopposable.

M. Pépin a donc pu aller de l’avant avec son projet de construction, et M. Del Tedesco a dû trouver d’autres manières d’accéder à son lot.

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ENJEU

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BIEN PRÉPARER SON DÉMÉNAGEMENT PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

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Pour une entreprise, changer de locaux est un exercice complexe, souvent stratégique, étant donné que le lieu de travail a une incidence sur la productivité et sur la rétention du personnel et que l’immobilier représente souvent le deuxième poste budgétaire en importance après la masse salariale.

Dans ce dossier, nous vous présentons quelques pistes pour réussir le déménagement des bureaux.

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Plus facile à dire qu’à faire, bien sûr ! « Aucune entreprise ne peut procéder à un changement ou à un renouvellement d’espace sans se poser d’innombrables questions », souligne Alexandre Sieber, premier vice-président et directeur général, agence immobilière CBRE. Par exemple, quelle superficie l’entreprise vise-t-elle ?

Quel genre d’aménagement pense-t-elle mettre en place ? A-t-elle besoin de stationnement ? Où les employés résident-ils ? Si l’entreprise reçoit des clients ou leur rend visite, où sont-ils situés ? Où se trouvent les compétiteurs ? L’entreprise cherche-t-elle pour ses employés un milieu de vie, avec des restaurants, des magasins et d’autres services à proximité ?

VANESSA FORTIN

N

ombreuses sont les raisons qui peuvent justifier un déménagement : fusion ou acquisition, expansion, nouveaux besoins en matière d’aménagement des locaux… Dans le cas du Groupe financier AGA, une entreprise de 80 employés, dont 70 sont basés à Montréal, une combinaison de facteurs a été l’élément déclencheur : « Nous étions dans les mêmes locaux depuis 30 ans et nous nous trouvions un peu à l’étroit avec 13 000 pi2, indique Chantal Dufresne, vice-présidente principale, finances et administra­ tion. Mon conjoint et moi, avec un partenaire, avons acheté l’entreprise en octobre 2013, et le bail arrivait à échéance en décembre 2014 ; tous les éléments étaient alors réunis pour que nous fassions un changement. »

CHANTAL DUFRESNE Vice-présidente principale, finances et administration Groupe financier AGA

MÉLISSA LUSSIER, PHOTOGRAPHE

« Aucune entreprise ne peut procéder à un changement ou à un renouvellement d’espace sans se poser d’innombrables questions. »

ALEXANDRE SIEBER Premier vice-président et directeur général Agence immobilière CBRE

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« Une décision immobilière comporte deux grands volets : financier et qualitatif, précise Jean Laurin, président et chef de la direction, Newmark Knight Frank Devencore. Généralement, le volet financier compte pour 60 à 70 % de la décision, et le volet qualitatif pour 30 à 40 %. La plupart des dirigeants sont capables de prendre des décisions. Ce dont ils ont le plus besoin, c’est d’information sur le marché, sur les locaux disponibles et de la compétence des courtiers et des avocats dont ils s’entourent. »

« Une décision immobilière comporte deux grands volets : financier et qualitatif. »

UNE NOUVELLE FAÇON DE TRAVAILLER Au moment de chercher des locaux, il importe de bien vérifier la réputation du propriétaire des lieux : l’immeuble est-il bien géré ? Les équipements sont-ils adéquats ? Le propriétaire a-t-il de bonnes relations avec les locataires ?

Le Groupe financier AGA a choisi d’impliquer la firme de courtage Colliers dès le départ, pour l’épauler dans ses démarches, notamment en matière de recherche de locaux et de négociation du bail. « Nous avons précisé au courtier exactement le type de locaux que nous recherchions, et il nous en a présenté une dizaine, expose Chantal Dufresne. Nous en avons visité deux et avons opté pour celui que nous occupons actuellement, dans le même secteur qu’auparavant, et qui compte 17 000 pi2. » Pour se faciliter la tâche, Mme Dufresne et ses collègues se sont également adjoint les services d’une firme de designers, qui les a aidés dans le choix de la décoration, du mobilier, des plans de réaménagement et de l’entrepreneur.

JEAN LAURIN Président et chef de la direction Newmark Knight Frank Devencore

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Résultat ? De plus en plus d’entreprises choisissent de réaménager l’espace lorsqu’elles déménagent. « Plutôt que d’assigner des bureaux à des individus, les entre­prises demandent aux gens de se brancher quelque part le matin, de vaquer à leurs occupations pendant la journée, puis de revenir se brancher au bureau l’après-midi », poursuit M. Sieber.

VANESSA FORTIN

Finalement, l’équipe a décidé de suivre la tendance actuelle en aménageant des espaces ouverts, avec une quinzaine de bureaux fermés et cinq salles de conférence, plutôt que de conserver la quasi-totalité des bureaux fermés, comme c’était le cas auparavant. « La nature du travail, peu importe l’industrie, a beau­ coup changé, estime M. Sieber. Une étude réalisée par CBRE auprès d’environ 20 000 employés dans les pays industrialisés a révélé que, dans une journée normale de travail, un individu passe seulement 50 % de son temps au bureau, quel que soit son secteur d’activité ou son niveau hiérarchique. L’autre moitié du temps, il la passe en réunion (physique ou virtuelle), il se déplace chez des clients ou il fait du télétravail. »

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VANESSA FORTIN

Attention, toutefois : l’objectif n’est pas d’empiler les employés les uns par-dessus les autres ! En effet, plusieurs études ont prouvé le lien entre la qualité de l’environnement de travail et la productivité des employés. « Il peut y avoir une légère compression du nombre de pieds carrés, nuance M. Sieber, mais le but fondamental est de refléter une nouvelle façon de travailler. » Et ce nouvel aménagement s’est avéré efficace pour le Groupe financier AGA, qui a déménagé le 15 novem­ bre 2014, soit un an après avoir amorcé ses démar­ ches. L’équipe a eu fort à faire durant cette année, et, selon Jean Laurin, c’est le délai minimum dont on devrait disposer pour bien se préparer. « Les locataires de petits ou de moyens espaces devraient s’y prendre au minimum un an d’avance, conseille-t-il.

Ils auront besoin d’au moins trois mois pour prendre leur décision, de trois mois pour planifier et de quatre mois pour mener à bien la construction et l’aménagement des lieux. Dans environ le tiers des cas, les locataires s’y prennent trop tard. »

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Avant de signer un bail, il faut savoir que plusieurs clauses sont négociables. Le levier dont dispose le locataire dépendra de l’état du marché locatif dans la ville et du taux de disponibilité dans l’immeuble (plus il est élevé, plus le locataire dispose d’une marge de manœuvre), ainsi que de la proportion de l’immeuble que loue le locataire. Ainsi, à Montréal, le marché s’avère plus favorable aux locataires qu’à Québec, par exemple, où le taux d’inoccupation est beaucoup plus bas. « Certains locataires ne sont pas toujours conscients que c’est avant de signer qu’il faut négocier, et pas une fois que c’est fait », souligne Me Elias Benhamou, associé principal, Davies Ward Phillips & Vineberg.

Premier élément à négocier : la durée du bail. Dans l’économie actuelle, marquée par l’incertitude, il n’est pas évident de s’engager pour 10 ou 15 ans. Toute­ fois, les incitatifs risquent d’être beaucoup plus nombreux pour un tel bail que pour celui de deux ou trois ans : réduction du coût du loyer net, préoccu­p ation sans frais, allocation du propriétaire pour l’aménagement des locaux, etc. « Dans un marché comme celui que l’on voit actuellement à Montréal, le locataire devrait signer un bail assorti du plus long terme possible et négocier de la flexibilité, recommande Denis Perreault, directeur

général et associé, Avison Young. Il pourrait par exemple négocier des options d’expansion et des droits de première offre et de premier refus au cas où des locaux adjacents deviendraient disponibles.

Il pourrait même se négocier des droits de rétrocession d’espace ou d’annulation du bail si jamais le propriétaire ne pouvait lui offrir les locaux dont il aurait éventuellement besoin. » Puisque les frais d’exploitation peuvent augmenter substantiellement le coût au pied carré, il est également important de bien négocier et de préciser dans le bail ce qu’ils incluent ou non. Par exemple, le locataire ne devrait pas avoir à assumer le coût de travaux de nature structurale, non plus que les frais de promotion, de publicité, de courtage et les frais juridiques.

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« Dans un marché comme celui que l’on voit actuellement à Montréal, le locataire devrait signer un bail assorti du plus long terme possible et négocier de la flexibilité. »

Me ELIAS BENHAMOU Associé principal Davies Ward Phillips & Vineberg

– Denis Perreault

DENIS PERREAULT Directeur général et associé Avison Young

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Et, bien sûr, on ne peut passer sous silence l’option de renouvellement : « Au Québec, un locataire résidentiel a le droit de rester dans les lieux loués, mais ce n’est pas le cas pour un locataire commercial, explique Me Benhamou. Si le locataire n’a pas inclus d’option de renouvellement, il est un peu à la merci du locateur pour négocier cette clause à la fin du bail. Ainsi, on peut spécifier que le locataire a le droit de renouveler son bail, mais le prix de location doit être convenu à l’avance, par exemple en fonction de l’indexation des prix à la consommation.

Tout doit être précisé. » Autre élément négociable, les frais sur les taxes fon­c ières : « Les propriétaires facturent souvent 10 ou 15 % de frais d’administration sur les taxes foncières, remarque Denis Perreault. Comme courtiers, c’est une des clauses que nous attaquons puis­ que les propriétaires ne contestent pas toujours le montant de taxes auprès des municipalités et que 15 % de frais d’administration sont chèrement payés pour se faire rembourser les taxes par le locataire. Il vaut donc la peine de tenter d’éliminer ces frais importants. »

De même, il est possible de réduire les frais imputables à la majoration de la superficie attribuable aux espaces communs, qui atteignent parfois 20 % dans les immeubles plus vieux. Selon M. Perreault, on peut limiter la superficie des aires communes à 12 ou 15 % de la superficie utilisable, ce qui correspond à la moyenne des immeubles à Montréal.

Finalement, il peut aussi s’avérer important de préciser les détails de la clause de relocalisation : « Par exemple, on peut demander à disposer des étages supérieurs en cas de relocalisation et exiger que soit précisé dans le bail le fait que c’est le locateur qui assume tous les frais de relocalisation », ajoute Me Benhamou.

Plusieurs autres clauses sont négociables : les droits d’enseigne ou d’affichage, les clauses d’exclusivité (par exemple, pas de concurrent au même étage que vous), de même que les préavis requis en cas de travaux, de renouvellement, de relocalisation, etc.

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DES ERREURS À ÉVITER Voici, selon nos intervenants, les erreurs les plus courantes en matière de déménagement de bureaux.

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Prendre une décision précipitée. « Il vaut mieux prendre tous les éléments en considération avant de signer : les locaux, l’environnement dans lequel l’entreprise évoluera, etc., prévient Alexandre Sieber. C’est une décision stratégique puisqu’elle a un impact sur la motivation des employés. Sont-ils heureux dans cet espace ? Celui-ci est-il fonctionnel ? » Ne s’attarder qu’au coût de la transaction. Encore une fois, il est préférable de prendre une décision plus « holistique ». « Il vaut parfois la peine de payer plus cher par pied carré pour profiter d’un endroit de prestige, qui contribuera à redorer l’image de l’entreprise, à la rapprocher de ses clients et de ses employés et à la conduire plus loin », estime M. Sieber.

Ne pas prendre le temps de bien s’informer sur le marché. C’est risquer de payer trop cher et de ne pas obtenir des conditions de bail optimales.

Ne pas prévoir ses besoins particuliers. « Par exemple, note Jean Laurin, une entreprise qui demeure en activité jour et nuit aura besoin de plus de climatisation et de chauffage, ce qui augmentera ses charges. Aussi, on peut avoir absolument besoin de génératrices en cas de pannes d’électricité. » Ne pas apporter suffisamment de précisions à la clause de renouvellement ou à la clause de relocalisation.

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La Tour Deloitte UN IMMEUBLE CONÇU NON SEULEMENT POUR LE TRAVAIL, MAIS ÉGALEMENT POUR LE SUCCÈS Située entre le Centre Bell et la Gare Windsor, la Tour Deloitte est sise au cœur d’un quartier en transformation, Quad Windsor, où les espaces commerciaux et résidentiels cohabitent dans un paysage urbain dynamique. La première tour de bureaux à vocation exclusivement commerciale détenue et financée par une société privée à être construite en plus de 20 ans à Montréal, la Tour Deloitte offre un environnement de travail tout à fait unique.

« De plus en plus, les chefs d’entreprises exigent un espace de travail plus flexible, plus confortable, plus efficace et plus durable. Une nouvelle norme mondiale est en train de s’établir, et à Montréal, c’est la Tour Deloitte, » affirme Brian Salpeter, vice-président principal, Développement, Cadillac Fairview.

En plus d’un hall d’entrée spectaculaire faisant face au Cours Windsor, la Tour Deloitte offre plusieurs caractéristiques exceptionnelles, comme la cour extérieure, avec un bassin réfléchissant, qui se transforme en patinoire l’hiver, des bancs et un espace vert. La Tour Deloitte présente aussi une vaste gamme d’avantages qui rehaussent le confort, éliminent les distractions et facilitent le changement afin de rendre plus productives et plus agréables les heures passées au bureau. « Pour maximiser le confort, les étages de la Tour Deloitte sont conçus pour accueillir

presque tous les types d’aménagements, selon les besoins de nos locataires, » ajoute M. Salpeter. « La Tour Deloitte représente la nouvelle génération d’environnement de travail, beaucoup plus confortable que les immeubles de bureaux traditionnels. » L’emplacement de la Tour Deloitte est idéal.

La tour est directement reliée au réseau souterrain du centre-ville de Montréal et aux stations de métro Bonaventure et Lucien-L’Allier, en plus d’être située à quelques pas de la gare Lucien-L’Allier, de la Gare Centrale et du terminus d’autobus reliant le centre-ville à la Rive-Sud. Le site est également à proximité des autoroutes 10 et 720.

L’ENVIRONNEMENT : UN INCONTOURNABLE POUR LA SANTÉ DES EMPLOYÉS La Tour Deloitte est le premier immeuble de bureaux à Montréal qui cible une certification LEEDMD Platine (CS). Dans cet objectif, les coûts énergétiques seront réduits de 40 % à 45 %, entraînant du coup une réduction des dépenses et des émissions nocives. De plus, l’utilisation maximale de l’ensoleillement contribuera à réduire la consommation d’électricité. Un système de filtration d’air et un contrôle climatique de haute performance amélioreront confort, ventilation et santé.

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Ce document a été préparé par Colliers International à des fins de publicité et d’information. Colliers International n’émet aucune garantie ou représentation que ce soit, ni explicite ni implicite, à l’égard de l’information, y compris, sans toutefois se limiter à des garanties de contenu, de précision et de fiabilité. Colliers International exclut sans équivoque toute condition et garantie présumées ou sous-entendues découlant de ce document et exclut toute responsabilité pour des pertes et dommages qui en découleraient. Cette publication est la propriété de Colliers International et / ou de ses concédants et elle est protégée par le droit d’auteur. © 2015.

Tous droits réservés. Colliers International (Québec) inc. Agence immobilière.

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

LE 760, CHEMIN DU GRAND-BERNIER NORD PAR NATHALIE SAVARIA

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En avril 2015, Jean-Marc Dubé et les membres de son équipe rempor­ tent le prix SIOR 2014 de la transaction industrielle de l’année ayant le plus grand impact en Amérique du Nord : la cession-bail du 760, chemin du Grand-Bernier Nord, à Saint-Jean-sur-Richelieu. À cause de l’envergure de cette transaction et des défis qui l’ont accompagnée, le vice-président de Colliers International estime qu’il s’agit de la meilleure affaire de sa vie.

JEAN-MARC DUBÉ, VICE-PRÉSIDENT, COLLIERS INTERNATIONAL

’ D

emblée, le réputé courtier tient à apporter une précision : « Ici, on travaille en équipe. Il s’agit en fait de l’une des plus grosses transactions de notre équipe. » Deux autres courtiers de renom, Norman S. Laff et Arnold Fox, du bureau de Montréal, de même que Gord Cook et Victor Cotic, du bureau de Toronto, ont en effet participé à cette importante affaire.

UNE TRANSACTION COMPLEXE À la recherche d’un distributeur et d’un nouveau centre de distribution pour ses produits, Bombardier Produits récréatifs (BPR) lance un appel d’offres.

DHL EXEL est sur les rangs. Cliente de Colliers International, la société entre en contact avec l’équipe industrielle du bureau de Montréal.

En plus de fournir des données pour la soumission de DHL EXEL en vue de l’obtention du contrat avec BPR, l’équipe de Colliers reçoit le mandat de trouver un terrain pour un futur bâtiment et de réaliser une cession-bail. « Au total, la transaction s’est échelonnée sur trois ans », indique M. Dubé. Cette situation s’explique en partie par le fait qu’il y avait plusieurs étapes à franchir : l’achat du terrain, le choix du promoteur pour le bâtiment, la cession-bail et la recherche d’un propriétaire-investisseur. « Il faut être conscient que DHL EXEL devait gagner l’appel d’offres, souligne le courtier. Et cela, c’était complètement indépendant de notre volonté. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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COLLIERS INTERNATIONAL

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

LE 760, CHEMIN DU GRAND-BERNIER NORD, À SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU

DES DÉFIS MULTIPLES La recherche d’un terrain près de Montréal, accessible par autoroute et situé près de la frontière américaine, selon les exigences de BPR, s’amorce ainsi à Saint-Jean-sur-Richelieu, une ville située sur la Rive-Sud de Montréal et ciblée par Colliers et son client.

Entre-temps, DHL EXEL remporte l’appel d’offres.

Après quelques recherches infructueuses, l’équipe de Colliers agit comme consultant dans l’achat du 760, chemin du GrandBernier Nord, un terrain d’une superficie de 870 000 pi2.

Le Groupe Montoni obtient pour sa part le contrat de la construction du bâtiment de 374 000 pi2.

Nous sommes au printemps 2013, et le client demande à ce qu’une cession-bail soit conclue auprès d’un propriétaireinvestisseur d’ici la fin de l’année.

Persuadés qu’une entente sera conclue rapidement, Jean-Marc Dubé et ses coéquipiers rédigent un prospectus pour les investisseurs potentiels. Or la cession-bail du bâtiment ultramoderne au design soigné visant la certification LEED a constitué l’étape la plus difficile de cette transaction.

LEY, À MONTRÉAL

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Outre l’état du marché, plutôt au ralenti, l’emplacement du bâtiment a freiné plus d’un investisseur. « Si le bâtiment avait été situé à Saint-Laurent, on l’aurait vendu immédiatement, soutient M. Dubé. Quand on parlait avec des investisseurs de Toronto par exemple, ils ne connaissaient pas IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

Saint-Jean. Et quand ils ne connaissent pas un endroit, ils ont des craintes. » De plus, « les gros centres de distribution, au-dessus de 300 000 pi2, font peur aux investisseurs. C’est un gros bâtiment pour Montréal et un très gros bâtiment à l’extérieur de Montréal ».

Après le retrait d’un investisseur ontarien, c’est finalement un investisseur québécois connaissant bien le marché, Fiera Real Estate, qui a présenté une offre.

UNE DOUBLE RÉCOMPENSE La cession-bail du 760, chemin du Grand-Bernier Nord a été conclue avec succès l’an dernier. Devenu propriétaire de l’immeuble et du terrain, Fiera Real Estate a consenti une cession-bail de 12 ans à DHL EXEL. La valeur totale du projet est évaluée à 65 M$. « C’est l’une des plus grandes bâtisses que j’ai vendues », dit avec fierté le courtier.

Cette transaction d’envergure n’a pas manqué d’attirer l’attention de l’industrie. En mars 2014, l’équipe de Colliers a remporté le prix SIOR 2013 pour la transaction industrielle ayant eu le plus grand impact dans l’est du Canada en 2014. En avril 2015, cet honneur lui a été décerné pour la transaction industrielle ayant eu le plus fort retentissement en Amérique du Nord en 2014. « Ces deux prix sont très significatifs. Depuis quelques années, le marché industriel à Montréal en arrache un peu. Selon

moi, c’est non seulement important pour mon équipe, mais aussi pour le marché. Montréal is here. Il y a quelque chose qui se passe à Montréal », se réjouit M. Dubé.

Notons que Jean-Marc Dubé est l’un des rares courtiers au Québec à détenir la désignation SIOR, une organisation internationale qui certifie les courtiers immobiliers commer­ ciaux sur la base de leurs accomplissements, leurs connaissances, leur responsabilisation et leur code d’éthique.

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JEAN-MARC DUBÉ EN BREF Profession : courtier immobilier agréé depuis 2005 Formation : baccalauréat en éducation (McGill), certificat en marketing (Concordia), diplôme du Centre for Real Estate du Massachusetts Institute of Technology (M.I.T.), de la Society of Office and Industrial Realtors (SIOR), Master in Commercial Property (MICP) de la Lipsey School of Real Estate et Master of Commercial Real Estate (MCR) de CoreNet (en cours) Employeur actuel : Colliers International Entrée en fonction : 2012 Titre : vice-président

DES SOLUTIONS TAILLÉES SUR MESURE

Type de propriété : bureau, industriel et logistique, terrain Principales responsabilités : spécialiste en immeubles industriels et en redéveloppement Employeurs antérieurs : J.J. Barnicke, DTZ Barnicke, DTZ Barnicke / UGL Services Autre transaction réussie : Elopak – bail de 20 ans pour un bâtiment industriel 306 000 pi2 – Boisbriand Membre de l’Organisme d’autorégulation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), de CoreNet Global et coprésident de la section Est du Canada de la SIOR

Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.

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COUP D’ŒIL

TOUR DELOITTE

FINE POINTE DE LA TECHNOLOGIE À LA

PAR NATHALIE SAVARIA

Sise entre le Centre Bell et la gare Windsor, la nouvelle tour Deloitte dresse son élégante silhouette dans le ciel montréalais. La construction de l’immeuble de bureaux de 26 étages amorcée en septembre 2012 – et pour laquelle Cadillac Fairview, son propriétaire, a investi 200 M$ – s’est achevée en mai dernier.

La tour, qui est la première à Montréal à viser la certification LEED CS Platine, a accueilli son locataire initial à qui elle doit son nom en juillet. Visite d’un lieu qui allie design et technologie, tout en intégrant des éléments du passé.

UN CHANTIER IMPOSANT De fait, la construction de la tour Deloitte, située dans un périmètre étroit, a nécessité une logistique particulière. « Le principal défi, explique Mme Patenaude, était l’emplacement du chantier, à proximité de la station de métro Lucien-L’Allier, entre la gare Windsor et le Centre Bell, dans un secteur très achalandé. » Des travaux de démolition, dont celle d’un édifice de huit étages, et d’excavation, qui ont dévoilé des conditions de sol non détectées lors de tests, ont d’abord été entrepris.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

C

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est avec enthousiasme et fierté que Martine Patenaude, ingénieure, PA LEED, PMP et direc­ trice, gestion de projets, portefeuille de l’est du Canada, nous fait visiter les lieux. Et pour cause ! Au cours des trois dernières années, elle a piloté avec brio l’ensemble de l’imposant chantier de cette tour de bureaux, la première construite au centre-ville de Montréal depuis près de 25 ans. En octobre 2014, l’Association de la construction du Québec a d’ailleurs décerné le trophée Chantier d’importance à Cadillac Fairview pour ce projet.

MARTINE PATENAUDE, ing., PA LEED, PMP Directrice, gestion de projets, portefeuile de l’est du Canada Cadillac Faiview

STÉPHANE POULIN

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LA TOUR DELOITTE IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

COUP D’ŒIL

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UNE VUE DU HALL D’ENTRÉE PRINCIPAL AVEC LES POUTRES RÉCUPÉRÉES DE L’ANCIEN QUAI FERROVIAIRE DU XIXe SIÈCLE

Un pont temporaire pour dévier la circulation de la station de métro / train à la gare Windsor a également dû être aménagé. Par ailleurs, il fallait protéger puis réintégrer des éléments extérieurs de la gare Windsor à la nouvelle tour : des poutres d’acier, vestiges patrimoniaux provenant de l’ancien quai ferroviaire du XIXe siècle. « Nous devions les déplacer, les repeindre selon la bonne nuance de noir et les réinstaller exactement à l’endroit où elles se trouvaient à l’origine », explique la directrice.

Malgré l’ampleur du chantier, « le budget et l’échéancier ont été respectés », confirme Mme Patenaude.

Selon elle, le succès du projet est attribuable à la collaboration de tous les acteurs en présence, dont le cabinet d’architectes Kohn Pedersen Fox – qui a signé le 1250, boul. René-Lévesque Ouest – B+H architects, Lemay et Associés, architectes, l’entrepreneur général, un consortium composé de Construction C.A.L. et de PCL Constructors, et, bien sûr, le promoteur du projet, Cadillac Fairview.

DESIGN ET TECHNOLOGIE Le résultat, tant sur le plan technique que sur le plan architectural, est une réussite. De l’extérieur, la tour affiche une silhouette distinctive, faite d’aluminium

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

et de verre. Outre le pignon, qui allonge l’immeuble, des jeux de façade et des plans de réflexion lui confèrent une allure ultramoderne. À l’intérieur, le bois, la pierre polie et le marbre offrent des contras­ tes de textures tout en soulignant les volumes.

Le spectaculaire hall d’entrée principal, doté d’un plafond d’une hauteur de 32 pieds et baigné par la lumière grâce à d’immenses fenêtres, donne sur une cour intérieure comportant un bassin, un parc et des bancs. « L’hiver, le bassin sera transformé en patinoire », précise Mme Patenaude. Une seconde entrée, rue Saint-Antoine, sert de débarcadère pratique pour les occupants et leurs invités, ainsi que pour les fournisseurs.

L’édifice présente des caractéristiques technologi­ ques des plus novatrices. Par exemple, pour accéder aux étages supérieurs du hall d’entrée, des ascenseurs à haute vitesse sont dotés d’un système de fonctionnement à pré-enregistrement permettant d’économiser temps et énergie. À l’aide d’un écran tactile installé sur une borne, un occupant de l’immeuble indique son étage de destination. Après analyse, une cabine d’ascenseur est déterminée et conduit l’utilisateur directement à l’étage désigné.

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STÉPHAN POULIN

JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

UNE VUE DE L’ESCALIER S’ÉLANÇANT DU 5e AU 9e ÉTAGE DANS LES BUREAUX DE DELOITTE

LE MAJESTUEUX HALL D’ENTRÉE PRINCIPAL

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COUP D’ŒIL

JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

« Ces planchers permettent une flexibilité d’aménagement pour les locataires et plus de confort pour les utilisateurs, qui peuvent ouvrir et fermer les diffuseurs à leur guise. » – Martine Patenaude

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LA RÉCEPTION DES BUREAUX DE DELOITTE BAIGNÉE PAR LA LUMIÈRE

À tous les étages, des planchers surélevés, une autre caractéristique innovante de l’immeuble, abritent le système de ventilation et le câblage de télécommunications, ce qui les rend plus accessibles que s’ils se trouvaient au plafond. « Ces planchers permettent une flexibilité d’aménagement pour les locataires et plus de confort pour les utilisateurs, qui peuvent ouvrir et fermer les diffuseurs à leur guise. De plus, la qualité de l’air s’avère meilleure, car il n’est pas soumis à la turbulence typique lorsque l’apport provient des plafonds », fait valoir Mme Patenaude. Des systèmes d’éclairage écoénergétiques procurent également un confort supplémentaire aux occupants, de même que l’espace vitré en mur-rideau qui optimise la luminosité. Par ailleurs, le design permet divers types d’aménagement, selon les spécifications du locataire.

Dans les aires de stationnement, réparties sur trois étages, dont deux sont situées au-dessus du niveau du sol et se prolongent à l’arrière de l’immeuble, des bornes de recharge électrique ont été installées dans un espace clairement délimité. Des emplace­ ments pour vélos ainsi que des vestiaires et des douches sont mis à la disposition des occupants qui utilisent les modes de transport actifs.

DEUX LOCATAIRES MAJEURS Toutes ces caractéristiques ont pour but d’attirer des entreprises qui recherchent avant tout un environne­ ment de travail sain et durable, favorisant le bien-être et la productivité des employés, ainsi qu’un emplace­ ment stratégique au cœur de tous les ser­vices.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

Mi-juillet, le premier locataire principal, Deloitte, un grand cabinet d’audit et de conseil, a pris possession de ses nouveaux locaux situés du 5e au 11e étage de la tour. Une brève visite des lieux nous a permis d’apercevoir l’atrium lumineux et un escalier majestueux s’élançant du 5e au 9e étage. « Deloitte vise aussi une certification LEED pour ses propres locaux », souligne la directrice.

La tour accueillera, début 2016, son second locataire majeur, Rio Tinto, qui installera ses bureaux aux étages supérieurs (du 19e au 26e étage) ; l’entreprise visera également une certification LEED. À eux seuls, les deux locataires principaux, Deloitte et Rio Tinto, occupent respectivement 160 000 pi2 et 180 000 pi2 des 500 000 pi2 de superficie locative disponible. Les étages 12 à 18 sont toujours en quête de locataires. « Nous comptons réserver un ou deux étages à la multilocation », indique Mme Patenaude.

Mentionnons que la tour Deloitte est le premier immeu­ble de bureaux de prestige du Quad Windsor, un nouveau quartier pour lequel Cadillac Fairview compte investir 2 G$ au cours des 15 prochaines années. Outre les tours 1 et 2 des Canadiens et la tour Deloitte, sept autres immeubles devraient être construits, dont deux tours de bureaux. Deux projets que Martine Patenaude, qui œuvre dans le secteur de l’immobilier depuis 1998 et qui a travaillé auparavant à SITQ (aujourd’hui Ivanhoé Cambridge), espère pouvoir réaliser un jour si le marché du bureau à Montréal le permet !

MOT DE L’IDU

Mario Lefebvre

C

DES PRIX D’EXCELLENCE À TOUS LES NIVEAUX ! hers amis et amies, Au moment où vous lirez ces lignes, le 27e tournoi de golf de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) sera derrière nous, preuve que l’été tire à sa fin et que l’automne est à nos portes. Qui dit automne dit retour des événements de style « contenu » pour l’IDU de même que la reprise des travaux des différents comités. Bien sûr, certains classiques demeurent incontournables : les « Tendances du marché » auront lieu à Montréal le 21 septembre et à Québec le 30 septembre. Ces rencontres sont toujours appréciées des membres de l’IDU, et nous comptons en faire de grands succès de nouveau cet automne.

Je désire toutefois attirer votre attention sur un nouvel événement, à savoir les Prix d’excellence en immobilier de l’IDU Québec. Plusieurs d’entre vous auront raison de penser que l’IDU ne remettra pas ces prix pour la première fois, et j’en suis bien sûr très conscient. Toutefois, ils étaient antérieurement décernés en 15 minutes durant l’heure du midi à l’occasion du Sommet immobilier de Montréal. Cette année, cette importante remise de prix, qui récom­ pensent les artisans ayant contribué au succès d’un projet immobilier québécois, sera davantage mise en valeur. Je vous invite d’ailleurs à consulter le site officiel de l’édition 2015 à prix-excellence-idu.com.

Les artisans mettent beaucoup d’efforts pour réaliser de merveilleux projets, et l’IDU prendra désormais plus de temps pour en applaudir les résultats.

Je trouve aussi important de souligner un moment spécial qui aura lieu au cours de cette prochaine remise de prix. En effet, les membres de l’IDU savent que pour réaliser de grands projets immobiliers, la brique et le mortier seuls ne suffisent pas. Il faut aussi

la présence de visionnaires, de leaders, de personnes capables de rallier les trou­ pes pour mener un projet à bon port. Dans cette optique, c’est avec fierté que l’IDU remettra un prix honorifique à l’occasion de la remise des Prix d’excellence 2015 à la mairesse de Lac-Mégantic, COLETTE ROY LAROCHE Madame Colette Roy Laroche.

Mairesse de Lac-Mégantic Depuis les tragiques évé­ nements de juillet 2013, madame Roy Laroche a travaillé sans relâche à la reconstruction de Lac-Mégantic, et l’IDU tient à souligner son incroyable courage en lui remettant le prix Bâtisseur de communauté.

Ainsi, grâce au soutien de ses quatre partenaires – le Fonds immobilier de solidarité FTQ, McCarthy Tétrault, MNP et Otéra Capital –, l’IDU remettra les Prix d’excellence au cours d’un gala qui se tiendra au Palais des congrès de Montréal, le 15 octobre 2015.

Le gala s’inscrit comme cocktail de clôture de la Conférence sur la location et la stratégie immobilière de Montréal, avec tapis rouge et décorum. Une soirée à l’image des projets immobiliers qui seront alors couronnés. C’est avec plaisir que je vous y convie.

Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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ANALYSE DE MARCHÉ

LES JEUNES TRAVAILLEURS ET L’AVENIR DES ESPACES DE TRAVAIL Traditionnellement, le lieu de travail se limitait au bureau physique. La réalité actuelle a fait exploser les murs du bureau : celui-ci devient accessible de partout et est plus virtuel. Ce changement de paradigme force les entreprises à s’adapter pour demeurer

Benoit Beauchemin Expert invité

concurrentielles. Dans la prochaine décennie, trois facteurs interreliés généreront d’importants changements dans les milieux de travail : l’attraction et le maintien en poste des meilleurs employés, la productivité et la technologie.

L’ATTRACTION ET LE MAINTIEN EN POSTE DES EMPLOYÉS DE TALENT Les travailleurs de la génération Y sont en voie de représenter près de la moitié de la main-d’œuvre du Canada, et ils bousculent déjà les relations professionnelles et la conception des milieux de travail.

Cette génération, née entre 1981 et 2000, privi­ légie les horaires flexibles et un meilleur équilibre travail-vie privée. Ces jeunes travailleurs sont parfois perçus comme étant paresseux et peu professionnels. En fait, ils sont dévoués et motivés, car la plupart d’entre eux ont grandi dans un environnement très technologique, et ils sont prêts à travailler n’importe quand et peu importe l’endroit.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin possède 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Actuellement analyste principal, Intelligence de marché chez Colliers International Canada, il est responsable de la recherche et de l’analyse du marché immobilier industriel et de bureaux au Québec.

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Depuis 2011, on compte plus de départs que d’arrivées dans le marché du travail canadien, ce qui le rend encore plus concurrentiel. Com­ prendre ce qui motive les plus jeunes travailleurs afin de répondre à leurs besoins donnera aux entreprises un avantage concurrentiel. Quelles sont ces motivations ? > Un emplacement central : les jeunes travailleurs déterminent d’abord où ils veulent vivre, puis l’endroit où ils souhaitent travailler.

Puisque plusieurs d’entre eux choisissent de ne pas avoir de voiture, la facilité d’accès au lieu de travail est importante. > La flexibilité : les travailleurs de la génération Y apprécient l’indépendance et la flexibilité de travailler à l’endroit et au moment où ils le souhaitent, tant au bureau qu’à l’extérieur de celui-ci. > Les relations : ces jeunes travailleurs ont grandi en étant constamment en relation avec les autres grâce aux médias sociaux. Ils privilé-­ gient donc les milieux de travail qui permettent la colla­­­boration ouverte et les échanges inter­­ personnels.

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Plusieurs entreprises tentent de s’adapter aux changements de la main-d’œuvre. Les babyboomers, la génération X et la génération Y partagent tous les mêmes lieux de travail.

Comme chaque génération a des attentes et des besoins différents, le rythme du changement des espaces de travail se trouve tempéré par ce choc des cultures.

Afin de faciliter cette adaptation, l’entreprise pourrait dresser le profil de ses employés pour en comprendre la composition générationnelle.

Les sondages menés auprès des employés constituent un excellent outil pour recueillir des renseignements sur leurs désirs et leurs besoins.

LA PRODUCTIVITÉ Auparavant, la maximisation des profits dépen­ dait de la mise en œuvre de systèmes et de processus rationalisés, permettant de réaliser le travail de façon plus efficace, plus rapide et plus économique. Nous constatons maintenant que le fait d’avoir des employés heureux, en santé et motivés ainsi que de favoriser une meilleure culture d’entreprise améliore la productivité, suscitant souvent une montée de l’innovation et une croissance de l’organisation.

Un lieu de travail dynamique crée un avantage concurrentiel. Les firmes de haute technologie en font la preuve régulièrement, comme en témoigne leur environnement de travail à la fine pointe et dynamique. Il existe des principes de design éprouvés en matière de conception de milieu de travail pour s’assurer que les espaces des employés contribuent au développement des forces de l’entreprise. Par exemple, des études ont indiqué que le travailleur moyen passe environ 35 % de son temps assis à son bureau, suggérant ainsi aux employeurs de porter une plus grande attention aux espaces communs.

LA TECHNOLOGIE Le télétravail est un phénomène en pleine expan­ sion ; bien qu’il ne fonctionne pas pour toutes les

entreprises, certains secteurs profitent d’impor­ tantes hausses de productivité et d’une réduction des coûts grâce au télétravail, en plus d’offrir une plus grande flexibilité aux employés.

Les avancées technologiques permettent d’accéder à tous les documents nécessaires au travail à l’extérieur des murs du bureau et de prendre part à des rencontres grâce à des logiciels de réunion virtuelle. Bien sûr, rien ne remplace un entretien en personne, mais les économies de coûts et de temps liées à l’utilisation de cette technologie s’avèrent incontestables.

Des bureaux pour utilisateurs temporaires peu­vent être aménagés afin d’optimiser l’utili­sation des locaux. Cette pratique favorise la réduction de l’empreinte écologique par personne dans le bureau et permet d’allouer les économies de coûts réalisées aux espaces partagés.

Colliers International estime que d’ici 2018, la super­ficie occupée par employé chutera à 145 pi2, compa­rativement à la moyenne actuelle de 170 pi2. Même si l’on constate une certaine réduction de l’espace individuel nécessaire, le besoin de salles de réunion et d’espaces communs additionnels a empêché la superficie totale requise par employé de diminuer radicalement.

En somme, plusieurs facteurs doivent être pris en considération au moment de la planification des milieux de travail. L’entreprise doit songer aux manières dont elle peut tirer parti de l’immobilier, non seulement en tant qu’outil pour attirer et maintenir en poste des employés de talent, mais aussi comme moyen de stimuler la productivité et de limiter les coûts. Pris individuellement, les employés, la productivité et la technologie ne sont pas des moteurs de changement, mais collectivement, ces facteurs créent un climat propice à la transformation.

Pour plus de détails, consultez L’Environ­nement de travail en évolution, www.collierscanada.com/fr/etudes

ISTOCK PAR RYANJLANE

Des études ont indiqué que le travailleur moyen passe environ 35 % de son temps assis à son bureau, suggérant ainsi aux employeurs de porter une plus grande attention aux espaces communs.

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MONDE MUNICIPAL

BOÎTES DE DONS CARITATIVES :

L’AUTONOMIE MUNICIPALE DOIT PRIMER

Caroline St-Hilaire Experte invitée

Devant ce phénomène, plusieurs dizaines de municipalités, telles que Laval, Boucherville, Drummondville et Longueuil, ont décidé d’agir pour resserrer l’installation de telles boîtes sur leur territoire, en modifiant par exemple leurs règles de zonage ou en instituant un système de permis.

Plusieurs voix – dont celles de certaines fondations de bienfaisance bien établies, regroupées au sein du Mouvement solidarité boîtes de dons – se sont également élevées pour réclamer une réglementation nationale afin d’encadrer ce marché sur le plan local.

Avec raison, le ministre des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire, Pierre Moreau, a rejeté cette possibilité, en insistant sur le respect de l’autonomie municipale et sur la primauté des compétences des municipalités en matière d’aménagement du territoire.

Diplômée de l’UQAM en administration des affaires et gestionnaire de formation, Caroline St-Hilaire préside le Caucus des grandes villes et la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme à l’Union des municipalités du Québec (UMQ).

Elle est aussi mairesse de la Ville de Longueuil depuis 2009.

En effet, dans ce domaine comme dans bien d’autres, les municipalités sont pleinement autonomes. Les élues et élus municipaux adoptent et mettent en œuvre des règlements municipaux parce qu’ils sont les mieux placés pour connaître les besoins et les particularités de leur communauté et pour y répondre. Par exemple, le règlement sur les boîtes de vête­ ments actuellement en processus d’adoption à la Ville de Longueuil vise quatre objectifs : > s’assurer que les exploitants sont des orga­­ nismes à but non lucratif légitimes ; > réduire les nuisances liées au nombre, à l’emplacement et à l’implantation des boîtes de vêtements ; > favoriser une intégration harmonieuse de celles-ci sur le territoire et établir une identité visuelle commune ; > voir à ce qu’elles respectent les normes de sécurité incendie.

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SHUTTERSTOCK PAR LESTER BALAJADIA

Les citoyennes et citoyens de partout au Québec peuvent observer, depuis quelques années, une prolifération des boîtes de dons caritatives sur le territoire de leur municipalité.

Bien entendu, les élues et élus municipaux ne sont pas insensibles à la situation des organismes communautaires qui tirent une grande partie de leurs revenus des boîtes de dons caritatives.

Les municipalités regroupent également sur leur territoire une multitude d’organismes locaux ayant une connaissance approfondie de la réalité socio-économique de leur milieu, particulièrement en région.

Ceux-ci portent à bout de bras leurs activités, avec des équipes de bénévoles, pour venir en aide aux citoyens. Leurs ressources souvent limitées les amènent à diversifier leurs sources de financement. La collecte de vêtements et d’articles domestiques d’occasion fait partie de leurs activités et leur permet d’offrir des services immédiats et de proximité à des clientèles vulnérables.

Aux yeux de l’Union des municipalités du Québec (UMQ), le travail des fondations nationales qui se financent à même les boîtes de dons caritatives est donc complémentaire à celui des organismes communautaires locaux. C’est pourquoi il apparaît essentiel que tous misent sur la cohabitation et sur la collaboration avec les gouvernements de proximité que sont les municipalités afin que les activités du milieu bénéficient à l’ensemble des communautés desservies.

Le magazine URBA, édition de mars 2015, comprend un dossier spécial qui présente plusieurs exemples concrets à ce sujet : www.umq.qc.ca/uploads/files/magazine_urba/urba_vol36-no1.pdf.

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QUÉBEC

SURVOL DU MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX DE QUÉBEC

L’ANNÉE 2015 SERA VITE OUBLIÉE

Après une décennie passablement dynamique, le marché des édifices de bureaux de Québec tourne au ralenti. En effet, depuis un an, malgré un contexte économique relativement positif

Alain Roy, É.A.

1

(taux de chômage de seulement 5,4 % , croissance de l’emploi modeste mais effective et solde migratoire positif), l’activité sur ce marché a considérablement ralenti dans la région

Expert invité

de Québec, et ce, tant du côté de l’investissement que de celui du développement de projets ou même de la location.

NOUVELLES CONSTRUCTIONS QUÉBEC Toute classe de bureaux 600 500 en 000s

400 300 200 100

Superficie totale louée (pi2)

ÉDIFICES DE BUREAUX INOCCUPATION NATIONALE

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Source : Altus InSite

Les 10 dernières années ont d’ailleurs été marquées par deux importantes vagues de projets de bureaux, soit en 2008-2010 et 2012-2013. Depuis, c’est le calme plat. On ne compte que deux projets actuellement en construction, à savoir le 1020, rue Bouvier dans le secteur Lebourgneuf près de l’autoroute 40, et le 990, avenue de Bourgogne à Sainte-Foy, à proximité de l’autoroute Duplessis. Ensemble, ces projets totalisent à peine 140 000 pi2 de nouveaux locaux de bureaux. À titre de comparaison, il s’est ajouté plus de 700 000 nouveaux pieds carrés de bureaux en 2012 et tout autant en 2013.

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Si cette accalmie n’a rien de rassurant, on ne peut parler de catastrophe. Le taux d’inoccupation pour Québec, à seulement 6,7 %, reste bien en deçà de la moyenne des autres marchés canadiens. Le marché, qui compte plus de 18 millions de pieds carrés (en excluant les édifices appartenant au gouvernement), n’offre que 80 000 pieds de superficie en sous-location. L’absorp­tion annuelle moyenne se maintient autour de 300 000 pi2 par année depuis 10 ans. Au cours de la dernière décennie, l’inventaire total, toujours en excluant les immeubles gouvernementaux, a crû de 22 % dans la région de Québec, soit la deuxième plus forte croissance au pays derrière Calgary, exprimée en pourcentage.

Superficie à louer (pi2)

Source : Altus InSite T2 2015

Ce ralentissement n’a rien de surprenant. La crois­ sance de la dernière décennie a surpassé l’offre, et la superficie de bureaux à louer a doublé pendant cette période, passant de 600 000 pi2 en 2005 à plus de 1,3 million de pieds carrés aujourd’hui. L’absorption, jusqu’ici positive, a enregistré un premier recul en 10 ans au 2e trimestre 2015. En effet, la variation annuelle de l’espace occupé entre le 2e trimestre 2014 et le 2e trimestre 2015 était de -100 000 pi2. De plus, la croissance ou la variation de l’espace occupé a été négative pour trois des quatre derniers trimestres.

VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ EN PIEDS CARRÉS PAR TRIMESTRE T2 2015

-16,526

T1 2015

-57,722

T4 2014

15,417

T3 2014

-38,829

VARIATION ANNUELLE TOTALE

-98,660

Source : Altus InSite 2e trimestre 2015

Conference Board du Canada, Conjoncture Métropolitaine Printemps 2015.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

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ISTOCK PAR JOHNNY GREIG

QUÉBEC

VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ ET INOCCUPATION MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX DE QUÉBEC

Source : Altus InSite T2 2015

Sur un marché de 18 millions de pieds carrés, la situation n’est quand même pas tragique, mais suffisante pour semer quelques inquiétudes dans un contexte où l’on est habitué à une croissance plus soutenue.

Soulignons toutefois que le faible taux d’inoccupation qu’affiche le marché de Québec peut être trompeur.

En effet, sur un inventaire de 18,5 millions de pieds carrés, plus de 5,4 millions appartiennent à quatre compagnies du secteur de la finance et de l’assurance : L’Industrielle-Alliance, La Capitale Groupe financier, SSQ Groupe financier ainsi que Desjardins et ses filiales, dont la Cité de la coopération compte à elle seule plus d’un million de pieds carrés.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2015

Ces quatre compagnies détiennent donc près de 30 % du marché total, ce qui est énorme. Notons égale­ment que ce pourcentage exclut les autres compagnies d’assurance qui louent des locaux ailleurs sur le marché. Le secteur de l’assurance dans la région de Québec compte d’ailleurs 11 sièges sociaux et offre près de 11 000 emplois. Au cours des 10 dernières années, les compagnies d’assurance ont été impliquées dans presque la moitié des projets de développement de bureaux dans la région, comme promoteur, occupant ou locataire majeur.

Outre Desjardins, les trois autres compagnies occupent approximativement de 20 à 50 % de leur propre portefeuille (en incluant leurs sièges sociaux), et elles louent le reste à des tiers. En excluant de l’inventaire la portion des portefeuilles des quatre institutions qui est occupée par leur propriétaire, on peut aisément retrancher 2,3 millions de pieds carrés des 18,5 millions totaux pour arriver à un inventaire « actif », ou réel sur le marché locatif, de 16,2 millions de pieds carrés. Ainsi considéré, le taux d’inoccupation grimpe de 6,7 % actuellement à 7,6 %.

Poussons l’exercice plus loin : nous pouvons égale­ ment retrancher de l’inventaire « actif » huit immeu­ bles détenus par des propriétaires privés, mais entièrement occupés par le gouvernement du Québec pour une période à long terme. Ces immeubles comptent 2,1 millions de pieds carrés. Si on les soustrait aussi de la superficie totale théorique, l’inventaire « actif » est plutôt de 14 millions de pieds carrés. Le taux d’inoccupation global sur le marché « actif » de Québec grimpe alors à 8,8 %.

ISTOCK PAR GONG HANGXU

Pour les promoteurs de Québec, un taux d’inoccu­pation de 8,8 % s’avère élevé. Il se situe pourtant encore en dessous de la moyenne des autres marchés canadiens. Donc, même en excluant l’impact des compagnies d’assurance et des plus grands minis­tères, le marché de Québec comporte peu de risque, mais il représente tout de même un niveau plus élevé qu’au cours des dernières années.

PEU D’INTÉRÊT DE LA PART DES INVESTISSEURS À l’instar de la location et du développement, l’acti­vité sur le marché de l’investissement a beaucoup diminué au cours des 18 derniers mois. Dans le contexte actuel, où les rendements semblent avoir atteint un plateau, et où les prix frôlent un sommet, le risque est accru.

Pour les promoteurs de Québec, un taux d’inoccupation de 8,8 % s’avère élevé. Il se situe pourtant encore en dessous de la moyenne des autres marchés canadiens.

Dans un tel contexte, les investisseurs cherchent les valeurs refuges : les tours de catégorie supérieure situées au cœur des grandes villes, notamment Toronto, Montréal et Vancouver. On s’arrache encore les trophées, mais les marchés secondaires comme celui de Québec suscitent beaucoup moins d’intérêt. D’ailleurs, deux portefeuilles de bureaux ont été mis sur le marché en 2014, mais au moment d’écrire ces lignes, les transactions n’étaient pas bouclées. Cela permet donc aux plus petits investisseurs locaux de garnir leur portefeuille. Après tout, dans un marché détenu à 30 % par des compagnies d’assurance et à 14 % par le Fonds de placement immobilier Cominar, il ne reste que 55 % du gâteau à se partager.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

MICHEL DALLAIRE HONORÉ Michel Dallaire a récemment été honoré en recevant l’Ordre national du Québec. Le président et chef de la direction de Cominar et fiduciaire de ce fonds de placement immobilier, se démarque nettement par les multiples activités à caractère philan­ thropique qu’il mène, seul ou par l’intermédiaire de la Fondation Famille Jules-Dallaire, dans la capitale québécoise, où se trouve toujours, par ailleurs, le siège social de Cominar.

D’AUTRES NOMINATIONS CHEZ CADILLAC FAIRVIEW (CF) Cadillac Fairview annonce les nominations de Danièle Bergeron, vice-présidente, exploitation, et de Luc Lavigne, vice-président, location nationale. Ils travailleront de concert pour maximiser la valeur des propriétés CF situées dans l’est du Canada et dirigeront respectivement les équipes de gestion et de location du portefeuille. Également, CF a récemment annoncé les nominations de Christian Vézina au poste de directeur général au Carrefour Laval et les promotions de Mathieu Demers à titre de directeur général au Fairview PointeClaire et de Sébastien Perron, directeur général aux Promenades St-Bruno, lesquelles inaugureront le 17 septembre prochain leur tout nouveau District gourmand.

UN COMPLEXE IMMOBILIER POUR LE GROUPE TRANSRAPIDE Le transporteur Groupe Transrapide a profité de la semaine nationale du camion­nage pour inviter les représentants des médias à la pelletée de terre officielle soulignant le début des travaux du nouveau Complexe Groupe Transrapide, à Lévis.

C’est en présence de plusieurs invités que l’entreprise a reçu les journalistes sur le terrain du futur complexe, afin de présenter ce projet d’envergure.

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Avril Supermarché annonce sa venue à l’Espace Bouvier, projet commercial de Groupe Dallaire, situé à l’entrée du secteur Lebourgneuf, à Québec. L’expansion de la chaîne représente un investissement de 4 M$ pour l’entreprise entièrement québécoise ; cette nouvelle succursale occupera une superficie de 20 000 pi2, créant ainsi 65 nouveaux emplois.

NOMINATIONS IMPORTANTES CHEZ MAGIL CONSTRUCTION

LES 3 TOURS DE LA CITÉ Le centre d’affaires Les 3 Tours de la Cité à Mirabel est localisé dans la région au plus fort taux de croissance démographique au Québec. Il s’élève au centre d’un projet immobilier à usage mixte, dont il est la 3e phase. Commercial, résidentiel, bureau, santé, loisirs et hôtellerie se côtoieront dans un périmètre accessible à la marche tout en étant stratégiquement connectés à l’autoroute.

UNE SUCCURSALE AVRIL À L’ESPACE BOUVIER !

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La direction de Fayolle Canada inc. annonce la nomination de M. Alain Gauvin à titre de président et chef de l’exploitation de Magil Construction. Il conserve les mêmes fonctions au sein d’Alta Construction.

M. John Marcovecchio occupera les fonc­tions de président et chef de la direction du Groupe MC incluant dorénavant Alta. À ce titre, il concentrera ses efforts à la coordination et au dévelop­p ement des unités d’affaires concernées.

LEO ONESI CHEZ AVISON YOUNG Denis Perreault, associé et directeur général des opérations québécoises d’Avison Young, annonce que le vétéran de l’immo­ bilier Leo Onesi s’est joint à l’équipe montréalaise d’Avison Young afin de dévelop­­per et de consolider la gamme de services immobiliers industriels au Québec depuis le nouveau bureau industriel situé dans l’arrondissement Saint-Laurent.

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TOURNOI DE GOLF DE L’IDU : UN FRANC SUCCÈS ! e tournoi de golf de l’IDU Québec qui a eu lieu le 24 août dernier à Laval-sur-le-lac a été un franc succès. Des membres de l’équipe du magazine Immobilier commercial étaient présents sur les deux terrains pour discuter quelques minutes avec les golfeurs et offrir une limonade et bourbon. En début de soirée, comme chaque année, Jacques Boisvert, l’éditeur du magazine et président de JBC Média, a remis un chèque-cadeau d’une valeur de 2 000 $, applicable à l’achat d’un voyage, lors d’un tirage au sort. Cette année, l’heureux gagnant est M. Daniel Fillion de chez WSP Canada.

UNE NOUVELLE ACQUISITION POUR YANIK GUILLEMETTE Jeune entrepreneur au succès grandissant, Yanik Guillemette est fier d’annon­c er l’acquisition de Station Blü, qui s’ajoute à son portefeuille de projets immobiliers.

Séduit par son design et son concept novateur, M. Guillemette désire conserver la vocation de l’endroit en s’associant à une expertise reconnue dans le domaine des spas nordiques.

INSPEC-SOL EST MAINTENANT GHD Depuis le 1er juillet 2015, GHD, Inspec-Sol et Conestoga Rovers & Associates (CRA) forment une seule entreprise et exercent leurs activités sous le nom de GHD. GHD compte désormais 4 000 employés en Amérique du Nord et 8 500 à l’échelle mondiale, donnant ainsi accès à ses services d’ingénierie, d’environnement et de construction partout dans le monde. La synergie des trois entités combinées renforcera la position de l’entreprise.

UN NOUVEAU MANDAT POUR PR MAINTENANCE

UNE PLATEFORME MOBILE POUR CÔTÉ CONSEIL IMMOBILIER

Dernièrement, Aéroports de Montréal accordait à l’entreprise de Terrebonne PR Maintenance Management, qui se spécialise en solutions d’entretien ménager commercial et industriel, un contrat d’une durée prévue de cinq ans pour l’entretien et le nettoyage de l’aéroport international Pierre-Elliot-Trudeau de Montréal (YUL) situé à Dorval. Une soixantaine d’employés assureront un service d’entretien 24/7 sur l’ensemble des installations.

La firme d’évaluateurs agréés Côté Conseil immobilier lance la plateforme mobile www.eval.immo, qui permet aux dévelop­ peurs d’affaires de suivre le marché immo­ bilier commercial de la grande région de la capitale. Soyez informés en premier de toutes les transactions immobilières en profitant d’une offre de lancement à 1$.

SOIRÉE GRAND CASINO La Fondation de l’Institut de réadaptation Gingras-Lindsay-de-Montréal présente son Casino Signature sous la coprésidence de Peter D. Thompson, V-P, Financement Immobilier Canada, Banque Nationale, et de M e Chantal Sylvestre, associée chez Dentons Canada. Cette soirée-bénéfice aura lieu le 15 octobre au Cirque Éloize et réunira plusieurs participants provenant du milieu de l’immobilier commercial. Pour toute information : michel.fortin.irglm@gouv.qc.ca ou 514 340-2135.

LE 6400 AUTEUIL SE REFAIT UNE BEAUTÉ Le projet de revitalisation des espaces Brossard est entrepris. Les locataires et leurs clients pourront bientôt circuler dans un environ­nement aux allures modernes et au goût du jour.

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EN COMMENÇANT PAR LA FIN

UNE PROFESSION EN CHANGEMENT Comme nombre de professions, celle d’évaluateur agréé se transforme. Si, à l’origine, le travail consistait surtout à procéder à l’évaluation foncière, les champs de pratique se sont multipliés, entraînant un véritable décloisonnement de la profession. En immobilier commercial, par exemple, des évaluateurs agréés travaillent désormais à titre de gestionnaire d’actifs ou de gestionnaire d’immeubles. D’autres encore agissent comme conseillers et produisent des études de marché.

Pour l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), organisme qui, entre autres, délivre le permis d’évaluateur agréé et qui a pour mission de protéger le public, l’un des enjeux majeurs est d’encadrer la pratique et d’uniformiser les règles. Actuellement, des personnes ne détenant pas le titre d’évaluateur agréé peuvent produire des rapports d’évaluation. Faudrait-il réserver l’acte d’évaluation immobilière aux évaluateurs agréés, au Québec, comme le souhaiterait l’OEAQ ?

Un autre enjeu est celui de la formation. Pour obtenir le titre d’évaluateur agréé, une personne doit détenir, au départ, un baccalauréat en administration des affaires (par cumul de certificats comprenant le certificat en immo­b ilier de l’Université du Québec à Montréal), ou un baccalauréat en administration des affaires (concentration Gestion urbaine et immobilière) de l’Université Laval, ou encore un baccalauréat en administration plus un certificat en évaluation et en gestion immobilière de l’Université du Québec en Outaouais. Alors que la profession se complexifie, verra-t-on un jour la mise en place d’un baccalauréat en évaluation foncière ?

Ce sont ces questions, et bien d’autres encore – comme celle de la relève –, que nous aborderons dans un dossier qui paraîtra dans le prochain numéro d’Immobilier commercial. C’est donc un rendez-vous !

Nathalie Savaria Rédactrice en chef

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6400, av. Auteuil, Brossard > Jusquʼà 10 222 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus dʼautobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Modernisation des espaces

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Parc d’Affaires sur le Golf 4605, boul. Lapinière, Brossard > Bureaux dʼaffaires écoénergétiques de haute qualité > 1 800 pi2 disponibles > Grande visibilité sur l’autoroute 10

2120, av. Victoria, Greenfield Park > Jusquʼà 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice nouvellement rénové

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Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait Faire tourner l’économie d’ici.

P r o j e t : Centre de données de Montréal

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