Maintenance immobilière - volume 9 numéro 3

VOLUME 9 | NUMÉRO 3

GUIDE DE CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

APRÈS-SINISTRE SAVOIR LIMITER LES DOMMAGES L’ÉCONOMIE D’EAU CACHE PARFOIS DES INCONVÉNIENTS CENTRES COMMERCIAUX RENCONTRE AVEC SÉBASTIEN PERRON

PP 41614528

UNE CIBLE COMMUNE POUR

UN AVENIR DURABLE UNE NOUVELLE COMPÉTITION POUR RÉDUIRE LA CONSOMMATION D’ÉNERGIE ET LES ÉMISSIONS DE GES DES BÂTIMENTS COMMERCIAUX, INSTITUTIONNELS ET MULTIRÉSIDENTIELS DU QUÉBEC.

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MOT DE L'ÉDITEUR

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ÉDITEUR Jacques Boisvert

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

JOURNALISTES Johanne Landry et Sylvie Lemieux RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Henri Bouchard, Brigitte Dupuis et Serge Rioux RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign

TROP, C’EST COMME PAS ASSEZ, BIEN VRAI !

Annonces publicitaires : Lan Lephan

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Mario C Melillo et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE ©Getty Images par mbaker PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Responsable des ventes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention n PP 41614528 o

ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Le magazine Maintenance immobilière est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

A

vez-vous remarqué que chaque fois qu’une nouvelle tendance se dessine, peu importe le secteur concerné, elle finit souvent par prendre toute la place et, parfois, même un peu plus ? Par crainte d’être vus comme des professionnels dépassés, certains grands influenceurs de l’industrie peuvent aller jusqu’à en exagérer les bienfaits.

Notre rôle est de faire la part des choses, dans une vision globale de chaque situation.

C’est pourquoi nous vous avons rappelé, dans notre dernière parution, que l’éclairage DEL peut aussi, dans certains cas, s’avérer moins positif. Dans le présent numéro du magazine, notre chroniqueur Henri Bouchard, directeur technique à la Corporation des maîtres mécaniciens et tuyauteurs du Québec (CMMTQ), va dans le même sens : il nous prévient que les faibles débits d’eau peuvent parfois causer leurs lots de problèmes. Il ne s’agit pas de les remettre en question, mais de savoir à quoi s’attendre, pour éviter les mauvaises surprises et des coûts imprévus.

Gérer un centre commercial, le deuxième en importance au Québec de surcroît, exige certes de grandes qualités de gestionnaire, mais aussi de solides habiletés sur le plan humain, de même qu’une ouverture d’esprit et beaucoup de curiosité, afin de demeurer en tête du peloton et de voir venir les tendances. Pour en savoir plus, la journaliste Johanne Landry a rencontré pour vous Sébastien Perron, le directeur général du centre commercial CF Carrefour Laval.

Le secteur de l’après-sinistre, qui génère pourtant un total de 500 millions de dollars annuellement en réclamations, n’est curieusement pas représenté actuellement au Québec par une association professionnelle vouée spécifiquement à cette spécialité.

La journaliste Sylvie Lemieux a toutefois parlé à quelques spécialistes de cette industrie qui vous prodiguent de bons conseils, pour limiter les dommages en cas de sinistre.

En plus de ces sujets d’intérêt, vous trouverez d’autres articles et chroniques qui retien­dront assurément votre attention dans les pages de ce numéro de votre magazine Maintenance immobilière. De plus, grâce à la collaboration de BOMA Québec, un guide pratique de classification des immeubles de bureaux.

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

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SOMMAIRE

5 5 RENCONTRE AVEC SÉBASTIEN PERRON Directeur général de CF Carrefour Laval Par Johanne Landry

10 APRÈS-SINISTRE Des conseils pour limiter les dommages Par Sylvie Lemieux

14 HYGIÈNE DU BÂTIMENT Les centres de tri en entreprise : un petit geste, de grandes répercussions !

Par Serge Rioux 16

MOT DU PRÉSIDENT DE BOMA QUÉBEC Modification du règlement québécois sur les halocarbures Un dossier que BOMA Québec suit de très près

25 21 TENDANCES ET INNOVATIONS L’état des lieux, un portrait de la santé globale d’un bâtiment

Par Brigitte Dupuis

25 GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX 33 BULLETIN QUÉBEC SALUBRITÉ 37 LE SAVIEZ-VOUS ?­

INDEX DES ANNONCEURS

Par Bruno Turcotte

18 DE BONS TUYAUX Les inconvénients cachés de l’économie d’eau Par Henri Bouchard

BOMA Québec 2

Le Groupe Alfid 35

Comité paritaire région de Québec 8

Le Groupe Charbonneau 19

Conciergerie SPEICO 15

Le Groupe Gesfor 11

GDI Services (Québec) SEC 40

Roy. 23

Gestion Hygiène du Bâtiment 17

Millenium 20

GSF Canada 39

PremièreAction 12

JBC Média 13, 36

RecycFluo 24

Lafleur & Fils 7

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RENCONTRE AVEC…

SÉBASTIEN PERRON PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Rentabilité de la propriété, soutien aux détaillants, offre d’expériences variées pour la clientèle : comment harmoniser ces nombreux défis ?

Sébastien Perron nous en parle.

JBC MÉDIA PAR MCMPHOTO

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RENCONTRE AVEC SÉBASTIEN PERRON

À

quoi ressemble le quotidien du directeur général de CF Carrefour Laval, deuxième centre commercial en importance au Québec ? « Mon rôle est celui d’un généraliste que je compare à un chef d’orchestre », répond Sébastien Perron, expliquant qu’il se voit comme celui qui assure l’harmonie de la mélodie tout en ayant conscience qu’il doit laisser les spécialistes s’exécuter en prodiguant conseils et encadrement.

Tout au long de l’entrevue, il insistera sur l’importance d’un environnement de travail agréable, sur l’encouragement qu’il importe de donner à ses équipes. C’est son style de gestion, celui qu’il a développé en observant d’autres gestionnaires, celui qu’il cultive au jour le jour.

Car il n’a pas eu un seul mentor, mais plusieurs. « Je m’inspire de modèles, que ce soit pour des aspects positifs ou constructifs, explique-t-il. J’aime regarder comment les gens travaillent, découvrir ainsi de bons procédés. Un gestionnaire qui a l’humilité de s’excuser, par exemple, remonte de plusieurs crans dans mon estime ; comme celui qui fait preuve de franchise et d’honnêteté dans ses relations. Je prends exemple sur les bonnes idées. » Après des études en techniques policières, il débute chez Cadillac Fairview comme coordonnateur de la sécurité, puis devient ultérieurement directeur des opérations pour le portefeuille de l’est du Canada. On lui demandera ensuite de s’occuper des rénovations de CF Promenades St-Bruno où il sera gestionnaire de propriété avant d’en devenir le directeur général en 2015, puis il viendra occuper la même fonction à CF Carrefour Laval en 2018. « Je suis fier de mon parcours atypique qui ne reflète pas mon cheminement scolaire, mais plutôt l’entreprise dans laquelle je travaille depuis 20 ans.

Une entreprise qui sait déceler le potentiel des gens et qui les soutient dans leur développement », témoigne-t-il.

Comme directeur, Sébastien Perron fait confiance. Aux compétences des gens de son équipe et à leur autonomie, comme à leur capacité de comprendre, précise-t-il : « Je ne peux pas dire oui à tout le monde, j’ai des décisions difficiles à prendre, mais j’aime consacrer du temps à expliquer pourquoi, je démontre de l’empathie et une ouverture à aider la personne à atteindre ses buts. » Dans son quotidien, un directeur général de centre commercial doit être multidisciplinaire, car il est responsable de l’atteinte des objectifs de l’entreprise et de la propriété ; des rendements financiers ; des opérations ; de la gestion du personnel ; et des relations avec les détaillants. C’est bien ainsi, dira-t-il ; pas de place pour la routine ou l’ennui. Un quotidien où surviennent parfois des surprises qui bouleversent la planification de la journée, comme un stationnement enseveli sous une importante chute de neige imprévue, une toiture qui coule, une panne d’électricité, un système de climatisation défectueux, la faillite d’un détaillant, un projet que l’on croyait sur les rails et qui finalement nécessitera des correctifs ou des ajustements.

Ou, comme ce fut le cas en mars 2017, une collision entre deux petits avions au-dessus des Promenades St-Bruno qui les a fait s’écraser l’un dans le stationnement et l’autre sur le toit. Un décès et un blessé, des dommages matériels, la fermeture du centre pendant deux jours, une situation de crise hors de l’ordinaire, mais bien réelle. « Nous étions en période de planification budgétaire et nous devions quand même terminer l’exercice », dit-il en se rappelant ces moments difficiles.

CARREFOUR LAVAL

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L’IMPORTANCE D’UNE EXPÉRIENCE AGRÉABLE Dans l’industrie hautement compétitive qu’est le commerce de détail, un centre commercial doit trouver une façon d’être davantage que de la brique et du mortier.

La création de l’Espace CF, un lieu com­ mu­nautaire réservé aux employés des détaillants, de Cadillac Fairview et des tierces parties, est un exemple. Sofas, casse-têtes, livres, coin-repas sont à leur disposition. « Nous voulons créer un endroit qui leur permet de refaire le plein d’énergie, car nous croyons que l’employé qui peut se reposer et se ressourcer ailleurs que dans l’arrière-boutique sera plus performant et qu’il offrira un meilleur service. Des détaillants nous ont d’ailleurs dit que c’est le genre de choses qui aidait à recruter du personnel. Un environnement plaisant est un incitatif à choisir de travailler dans un centre plutôt que dans un autre », commente Sébastien Perron. En ces temps où la main-d’œuvre se fait rare, chaque détail importe.

CARREFOUR LAVAL

Le CF Entrée principale, une plateforme qui met en relation les chercheurs d’emploi et les détaillants, où les postu­ lants peuvent déposer leur curriculum vitae et une présentation vidéo en ligne en est un autre exemple. C’est un outil dans l’air du temps.

Il faut aussi s’adapter aux attentes : « Créer des expériences, c’est le grand défi de l’heure dans les centres commerciaux, exprime Sébastien Perron. Si le milieu est en mutation, les gens continuent néanmoins de fréquenter nos centres, mais leurs habitudes changent. Ils arrivent bien informés, et notre rôle est de bonifier l’environnement de magasinage, de rendre notre propriété agréable. » C’est la raison d’être du jardin intérieur, qui exploite des thématiques différentes selon les moments de l’année, ou de l’offre de restauration variée et nombreuse. « C’est ce que les consomma­ teurs recherchent, poursuit-il, combiner magasinage et restauration. La durée moyenne d’une visite chez nous est de 65 minutes dans le mail, la plus longue parmi les propriétés de Cadillac Fairview. »

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« Les gens continuent néanmoins de fréquenter nos centres, mais leurs habitudes changent. Ils arrivent bien informés, et notre rôle est de bonifier l’environnement de magasinage, de rendre notre propriété agréable. » – Sébastien Perron

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Le respect du décret, l’affaire de tous.

RÉGIONS DESSERVIES BAS-SAINT-LAURENT

CÔTE-NORD

SAGUENAY-LAC-SAINT-JEAN

NORD-DU-QUÉBEC

CAPITALE-NATIONALE

GASPÉSIE-ÎLES-DE-LA-MADELEINE

MAURICIE

CHAUDIÈRE-APPALACHES

ESTRIE

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727, avenue Royale, Québec (Québec) G1E 1Z1 Téléphone : 418 667-3551 | Sans frais : 1 888 667-3551 m.simard@cpeep.com

cpeep.com 8

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Le commerce électronique, le directeur général de CF Carrefour Laval ne le voit pas comme un ennemi, mais comme une complémentarité au magasinage. « C’est un autre de nos défis que de travailler de pair avec le commerce électronique. Au même titre que les gens se présentent chez le médecin avec une liste de questions précises, car il se sont informés au préalable sur Internet, les consommateurs sont en mesure de valider rapidement ce qu’un vendeur leur dit. Pour jouer la complémen­ tarité, des détaillants innovent. Certains livrent à domicile sans frais un article qu’ils n’ont pas en magasin sur le moment, mais que le client sait être offert dans une autre succursale. Cela demande de la créativité pour créer des liens et des compléments », élabore-t-il en mentionnant, dans l’objectif de bonifier l’expérience client, l’utilisation de vraie vaisselle dans la foire alimentaire de Laval, gérée par des employés du centre postés à des stations de retour pour trier, recycler et nettoyer avant de retourner les assiettes aux restaurateurs. Une façon de faire plus agréable pour le consom­ mateur, plus économique pour les concession­naires alimentaires et meilleure pour l’environnement.

LA PATIENCE, UN ATOUT DANS UNE CARRIÈRE Aux jeunes qui commencent dans l’immo­ bilier commercial, Sébastien Perron recommande de cultiver la patience, d’y aller étape par étape et de freiner l’envie d’avancer trop vite ; de même, il les invite à tirer une leçon pratique de l’expérience vécue à chaque étape et à ne pas s’offusquer d’un refus lorsqu’ils demandent une promotion. « J’ai essuyé des refus au cours de ma carrière, ils m’ont permis d’avancer, de prendre du recul et d’emprunter des détours qui m’ont appris davantage », témoigne-t-il.

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« Rien n’arrive pour rien » ; cette maxime, sa mère la lui a souvent répétée lorsqu’il était jeune, ce qui avait le don de l’irriter. « Aujourd’hui, je trouve que c’est tellement vrai ! De toute expérience, même mauvaise, il y a quelque chose à retirer qui te rendra meilleur et plus fort et qui te conduira vers le succès lorsqu’une autre occasion se présentera. L’intelligence n’est pas la connaissance.

L’instruction est accessible à presque tout le monde ; c’est ce qu’une personne fait avec l’instruction qu’elle a reçue, comment elle l’intègre et la met en application qui entraînera le succès », exprime Sébastien Perron.

de musique depuis toujours et de football américain.

J’assiste à plusieurs concerts par année et je voyage pour aller voir des événements sportifs. Je suis un amateur intense de microbrasseries, je les visite. Je fais des road trips avec ma conjointe. »

La réussite dont il est le plus fier : ses cinq enfants. Ce qui le passionne en dehors de ses activités professionnelles ?

Il hésite, puis il rit. « Je constate que quand j’aime une chose, je l’aime passionnément. Je suis donc un passionné

« Je suis un passionné de la vie, j’ai le bonheur facile et je crois que la capacité d’apprécier le moment présent contribue au succès », conclut-il.

Il lui importe de passer du temps avec ses enfants. Dans quelques mois, il se rendra d’ailleurs à Tampa Bay avec l’un de ses fils pour assister à un match de football, une façon de combiner du temps de qualité avec un membre de sa famille et sa passion des voyages et du sport.

CF CARREFOUR LAVAL EN CHIFFRES 240 boutiques 570 000 pi2 d’espaces locatifs sur une superficie totale de 1,2 million de pieds carrés Une trentaine d’employés permanents ainsi qu’une autre trentaine chez les sous-traitants GardaWorld pour la sécurité et GDI Services aux immeubles pour l’entretien ménager et du bâtiment

CARREFOUR LAVAL

13e plus grand centre commercial du Canada Plus de 10 millions de visiteurs chaque année CARREFOUR LAVAL

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L'APRÈS SINISTRE

GETTY IMAGES PAR LINJERRY

APRÈS-SINISTRE :

DES CONSEILS POUR LIMITER LES DOMMAGES PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Incendie, dégât d’eau, toiture abîmée… Un sinistre arrive le plus souvent sans crier gare et peut entraîner des dommages importants en plus de perturber les activités des occupants d’un immeuble. Une préparation adéquate permet toutefois aux gestionnaires immobiliers de bien réagir devant l’imprévisible. Cela augmente les chances de limiter au minimum les conséquences opérationnelles et financières, tant pour le propriétaire que pour ses locataires, et d’assurer la continuité des affaires. Conseils.

INTERVENEZ SANS TARDER e conseil semble aller de soi, mais on ne le répétera jamais assez. Une intervention rapide des experts de l’après-sinistre permet de limiter les dégâts. « Plus vite on peut agir, plus il est possible de réduire les dommages », affirme René-Charles Landry, président du Groupe Urgence Sinistre (GUS). Il encourage les propriétaires immobiliers à contacter une équipe professionnelle sans tarder, avant même de parler à l’assureur. La perte de matériaux peut être limitée, même dans le cas d’un dégât causé par l’eau. « Du gypse mouillé, ça se récupère, à la condition que l’on puisse mettre en place les équipements pour assécher les lieux dès que possible, soutient M. Landry. Ce qui nous désole, c’est de voir les gens démolir des structures qui auraient pu être sauvées autrement. »

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Les inondations du printemps dernier ont touché plusieurs immeubles commerciaux et n’ont pas épargné les documents d’entreprise. Mais même du papier qui a flotté dans l’eau peut être restauré, soutient M. Landry. Les documents doivent 10

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GUS

RENÉ-CHARLES LANDRY Président Groupe Urgence Sinistre (GUS)

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« Du gypse mouillé, ça se récupère, à la condition que l’on puisse mettre en place les équipements pour assécher les lieux dès que possible. Ce qui nous désole, c’est de voir les gens démolir des structures qui auraient pu être sauvées autrement. » – René-Charles Landry

rapidement être congelés pour arrêter la dégradation. Ils sont ensuite transportés dans des chambres de séchage, un milieu extrêmement sec, et traités à l’aide d’un équipement spécialisé. Les experts de l’après-sinistre disposent de toute une panoplie d’outils tels que des appareils de ventilation, des déshumidificateurs, des caméras thermographiques, des séchoirs desséchants, pour ne nommer que ceux-là, afin de remettre en état les lieux d’un sinistre et permettre à leurs occupants de reprendre le cours normal de leurs opérations.

FAITES APPEL À VOS PROPRES FOURNISSEURS L’assureur peut recommander des entre­prises spécialisées et reconnues pour effectuer les travaux d’urgence et de réparation. Il y a toutefois plusieurs avantages à faire affaire avec des pro­ fes­sionnels de la construction que vous embaucherez vous-même. Vous aurez ainsi un meilleur contrôle des interven­ tions qui seront effectuées et des coûts engendrés. Il sera aussi plus facile d’atteindre vos objectifs, soit d’effectuer les réparations nécessaires pour remet­ tre l’immeuble fonctionnel le plus vite possible.

DÉVELOPPEZ UNE EXPERTISE À L’INTERNE Les propriétaires immobiliers qui dévelop­pent à l’interne une capacité d’intervention en cas de sinistre sont mieux armés pour faire face aux imprévus. À défaut d’un service comme il en existe dans les grands groupes immobiliers, il est avisé d’avoir au minimum un respon­ sable décisionnel qui sera en mesure de parer au plus urgent et de répondre aux différents intervenants qui seront nombreux (services d’urgence, assureur, firme d’experts en après-sinistre, locataires, etc.).

SERVICES D’EXPERTS-CONSEILS EN APRÈS SINISTRE

Consultation et diagnostic

PROGRAMME DE GESTION DES DÉGÂTS D’EAU (PGDE) › Évaluation de l’étendue des dommages causés par l’eau - Relevé visuel & photographique - Évaluation de la teneur en humidité des matériaux - Thermographie infrarouge - Identification des travaux à réaliser › Suivi des travaux d’assèchement avec les entrepreneurs après sinistre › Évaluation de la contamination fongique et bactériologique › Évaluation de la qualité de l’air › Élaboration du protocole de décontamination › Surveillance des travaux

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La FORCE en GÉNIE-CONSEIL

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APRÈS-SINISTRE

VALÉRIE BOUCHARD Directrice, Développement des affaires Restauration PremièreAction (FirstOnSite)

Il arrive trop souvent que les gestionnaires ne sachent pas qui appeler en cas de sinistre, explique Valérie Bouchard, directrice, Développement des affaires chez Restauration PremièreAction (FirstOnSite), qui aide ses clients à se doter d’un plan d’intervention d’urgence prioritaire (PIUP). Grâce à ce protocole, les gestionnaires sont mieux préparés à affronter des situations urgentes, ce qui leur permet de gagner un temps précieux. Après tout, les premières heures qui suivent un sinistre sont souvent critiques pour trouver les solutions

SERVICES

• Inondation – dommages par l’eau • Feu • Moisissures • Amiante • Déversements • Danger biologique “Biorisque” • Contrôle des infections • Entrée par infraction et impact d’un véhicule • Événement unique jusqu’à intervention de catastrophe • Restauration de documents, d’appareils électroniques, stocks au détail, meubles et contenu divers 1 877 778-6731 www.premiereaction.ca 12

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DANIEL PELLERIN Président Phoenix Intervention Après Sinistre

qui minimiseront les dommages additionnels et réduiront la période d’interruption des affaires.

DOTEZ-VOUS D’UN PLAN DE MAINTENANCE PRÉVENTIVE Il y a des progrès à faire dans ce domaine, selon Daniel Pellerin, président de Phoenix Intervention Après Sinistre, une firme de Sherbrooke. Il est pourtant judicieux d’investir temps et argent dans la mise sur pied d’un programme d’inspection et de maintenance. Les gestionnaires vont ainsi acquérir une connaissance fine des forces et des faiblesses du bâtiment et de ses équipements. Il deviendra ainsi plus facile d’agir en prévention, de limiter les bris et d’augmenter la durée de vie des infrastructures. Au bout du compte, le risque de subir une perturbation des activités qui s’éternise sera réduit.

QUAND LES CHANGEMENTS CLIMATIQUES S’EN MÊLENT En tête de liste des sinistres figurent les dommages causés par l’eau (70 % des cas). Ils résultent souvent du bris d’une conduite et peuvent endommager un bâtiment sur plusieurs étages. La qualité des systèmes de plomberie et des appareils de finition, la multiplication des équipements sur un même étage contribuent au phénomène, selon les experts interviewés. Cela dit, de nouveaux types de sinistres, causés par les aléas du climat, ont fait leur apparition depuis quelques années. Les épisodes de grands vents, les fortes pluies et les écarts de température importants sur une courte période malmènent l’enveloppe des bâtiments et les toitures. « Au cours d’une même journée, il peut y avoir plusieurs cycles de gel et de dégel. Cela fait en sorte que les toitures se dégradent plus vite », explique Daniel Pellerin. Des éléments à prendre en considération dans le programme de maintenance.

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GROUPE ALFID HYGIÈNE DU BÂTIMENT

LES CENTRES DE TRI EN ENTREPRISE :

UN PETIT GESTE, DE GRANDES RÉPERCUSSIONS !

Serge Rioux

Les gestionnaires d’entreprise cherchent constamment de nouvelles façons de diminuer les coûts d’exploitation pour augmenter la rentabilité. Puisque les dépenses liées à l’entretien ménager accaparent une part importante du budget annuel, ils réduisent souvent la fréquence des travaux, le temps alloué pour leur exécution ou la qualité des produits utilisés, et ce, au détriment de l’hygiène du bâtiment.

O

r, en revoyant simplement leurs façons de faire et en impliquant les employés au quotidien, les gestionnaires peuvent arriver à produire de grands changements : économiser temps et argent sans nuire à la salubrité des lieux, le tout en réduisant l’empreinte écologique de l’entreprise.

L’implantation d’un centre de tri en est un excellent exemple. Éliminer les corbeilles dans les postes de travail peut paraître étonnant, voire impensable à première vue. En réalité, cette initiative demande très peu d’efforts et n’offre que des avantages.

Depuis 2009, Serge Rioux œuvre au démarrage d’entreprises spécialisées en hygiène et salubrité. À titre de président de Gestion Hygiène du Bâtiment, il implante et conçoit les protocoles de travail, élabore les programmes en santé et sécurité en plus de voir au développement des affaires.

Son implication l’a mené jusqu’en Chine pour trouver des solutions novatrices afin d’éliminer l’apparition et la prolifération des bactéries.

GETTY IMAGES PAR ASDESIGNER

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RÉDUIRE SON EMPREINTE ÉCOLOGIQUE L’avantage le plus évident des centres de tri en entreprise concerne l’impact environnemental.

Chaque année, deux milliards de sacs de corbeilles en plastique s’ajoutent dans les sites d’enfouissement. Ils vont se déchirer, mais ils ne se détruiront presque jamais. L’élimination de ces sacs à ordures constitue un avantage non négligeable pour l’environnement.

Remplacer les corbeilles par un centre de tri permet aussi d’installer trois bacs : les déchets, le recyclage et le compost. Comme il est plutôt

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rare de retrouver ces trois corbeilles côte à côte dans les milieux de travail, tout finit la plupart du temps dans la poubelle. En revanche, si un employé se trouve devant les trois bacs chaque fois qu’il doit jeter quelque chose, il sera beaucoup plus porté à faire le tri. La collecte sélective s’en trouvera certainement améliorée. ÉCONOMISER TEMPS ET ARGENT Un employé se lève en moyenne de cinq à dix fois par jour pour diverses raisons : pauses, toilettes, café… Chaque fois qu’il sort de son bureau, il peut profiter de l’occasion pour ramasser, par exemple, son verre, son café ou son contenant de yogourt et les déposer au centre de tri. Bien entendu, pour rendre l’opération optimale, ce centre doit être installé dans un endroit stratégique, où les gens circulent souvent.

sélective et les matières résiduelles. C’est un travail d’équipe, et tout le monde doit y contribuer, à la maison comme au bureau. Étant donné les économies substantielles qu’elle génère et son impact positif sur l’environnement, l’implantation de centres de tri en entreprise est une solution avantageuse sur tous les plans. Elle s’inscrit dans une série de petits gestes quotidiens qui, rassemblés, peuvent faire une réelle différence.

1. Léveillé, J.-T., et Pontbriand, O. (2019). « La Nouvelle-Écosse, championne du recyclage », La Presse.ca, 12 mai.

[En ligne]. https://www.lapresse.ca/actualites/environnement/201905/11/01-5225732-la-nouvelle-ecosse-championne-du-recyclage.php

On calcule qu’il faut environ 30 secondes au personnel d’entretien pour vider une poubelle et en changer le sac. L’équation est simple : dans un bureau qui comporte des centaines de postes de travail, à 30 secondes chacun, les économies possibles sont substantielles, tant en main-d’œuvre qu'en ce qui concerne l’achat de sacs.

CHANGER SES HABITUDES Le seul point négatif de cette démarche, s’il en est un, est la résistance au changement provenant des employés, qui pourraient voir cette nouvelle façon de faire d’un mauvais œil. Toutefois, il suffira de quelques jours pour qu’ils s’adaptent et que le tri des déchets fasse partie de leurs habitudes.

Prenons l’exemple de la Nouvelle-Écosse, reconnue comme la province la plus environ­ nementaliste du pays1. Ce titre ne lui est pas venu en claquant des doigts, mais plutôt en déployant des efforts soutenus et en instaurant une collecte sélective efficace.

Des Québécois qui s’y sont nouvellement installés l’ont appris lorsqu’ils ont trouvé une note sur leur recyclage, leur précisant quels étaient les éléments mal classés. Il n’en fallait pas plus pour que, rapidement, ils changent leurs habitudes afin de se plier aux exigences de leur province d’accueil.

En conclusion, on assiste à une conscientisation de plus en plus grande et l’on vit dans une ère de changement concernant la collecte MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2019 15

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MOT DU PRÉSIDENT

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Bruno Turcotte

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MODIFICATION DU RÈGLEMENT QUÉBÉCOIS SUR LES HALOCARBURES UN DOSSIER QUE BOMA QUÉBEC SUIT DE TRÈS PRÈS

e 17 juillet, le ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) a publié un projet modifiant le Règlement sur les halocarbures dans la Gazette officielle du Québec. Le gouvernement peut édicter ce règlement dans un délai de 45 jours suivant cette date. Les modifications proposées ne sont pas qu’esthétiques ; cette mise à jour aura des répercussions majeures sur les proprié­ taires d’équipements. BOMA Québec, avec la collaboration de Jean-Michel Champagne, spécialiste de la question et membre du comité Gestion technique intégrée de l’Association, a fait une revue exhaustive du projet afin de repérer les changements touchant directement les gestionnaires immobiliers. Le tout dans le but de collaborer avec le gouvernement provincial dans le cadre de ce dossier.

l’atmosphère. Nous comprenons d’ailleurs mieux que quiconque les risques et les dangers associés à la manipulation de ces composés pour la santé humaine et l’environnement.

Par l’entremise de ses activités, de ses confé­ rences, de son programme de certification environ­n ementale BOMA BEST ® et du Défi énergie en immobilier, BOMA Québec fait depuis plusieurs années la promotion active de la gestion responsable de l’énergie et des halocarbures dans les édifices commerciaux, institutionnels et industriels de la province. Forte de cette expertise et du savoir-faire de ses membres et de ses partenaires à ce sujet, notre organisation a donc transmis ses observations, commentaires et recommandations au MELCC, afin que celui-ci puisse apporter les ajustements qui s’imposent au projet de règlement.

À la lecture du projet de règlement, et suivant une analyse comparative minutieuse faite avec le règlement actuellement en vigueur ainsi qu’avec la réglementation fédérale, nous constatons que les modifications proposées sont très importantes, qu’elles auront un impact financier et technique majeur sur les gestionnaires et propriétaires d’immeubles et qu’elles pourraient, dans leur forme actuelle, avoir l’effet inverse de celui escompté, soit réduire les émissions d’halocarbures des appareils de réfrigération.

Les recommandations avancées cadrent parfaite­ment avec la volonté du MELCC de réduire les fuites d’halocarbures et de lutter contre les changements climatiques, une cause que nous partageons avec conviction, ainsi qu’avec le besoin d’harmoniser la réglementation provinciale et la réglementation fédérale, un problème connu qui occasionne une confusion chez les gestionnaires immobiliers sous charte fédérale ou provinciale.

La lutte contre les changements climatiques est un sujet important. Les propriétaires d’immeubles doivent indéniablement y contribuer en s’assu­rant notam­ment d’entretenir les équipements contenant des halocarbures selon les meilleu­ res pratiques pour éviter les pertes dans

Toutefois, plusieurs éléments contenus dans le nouveau règlement vont bien au-delà des bonnes pratiques déjà appliquées dans les immeubles institutionnels, commerciaux et industriels et nuiront inutilement à la gestion et à la valorisation de l’actif immobilier de la province.

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Nous croyons que nos énergies et notre temps doivent être concentrés là où les impacts sont les plus importants.

Nous sommes déjà fortement engagés dans la voie de la transition énergétique. Le secteur de l’immobilier peut se targuer de compter parmi les plus proactifs en matière d’autoréglementation et d’amélioration des pratiques d’efficacité énergétique. Il faut soutenir cet élan en assurant une évolution logique des façons de faire.

BOMA Québec est le plus important regroupement de propriétaires et de gestionnaires d’immeubles commer­ ciaux de la province. Ses membres détiennent et gèrent plus de 85 % des immeubles commerciaux de classe A au Québec. Notre mission est d’assurer l’excellence en gestion immobilière dans le but d’accroître la valeur

de l’actif immobilier, ainsi que d’assurer une représentation proactive de nos membres auprès des instances gouvernementales dans le cadre de différents dossiers d’actualité. Ce que nous faisons avec énergie et leadership dans les deux cas.

Nous invitons donc le Ministère à faire appel à l’industrie spécialisée afin de le soutenir dans la lutte contre les changements climatiques et de veiller à ce que les modifications aux règlements soient justes, claires et efficientes.

Bruno Turcotte Président BOMA Québec

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DE BONS TUYAUX

LES INCONVÉNIENTS CACHÉS DE L’ÉCONOMIE D’EAU On ne peut être contre la vertu, mais la réduction des débits d’eau entraîne son propre lot de problèmes.

Henri Bouchard

D

epuis de nombreuses années, plusieurs groupes environnementalistes, orga­ nis­m es publics et ministères militent pour une utilisation plus rationnelle de l’eau, sa conservation et même sa réutilisation. De nouveaux appareils sanitaires à faible et même à très faible volume ont vu le jour comme les toilettes à 4,8 L/c ou à double chasse et les urinoirs sans eau. De plus en plus utilisés, ils sont même devenus obligatoires dans certaines collectivités. En outre, la robinetterie limite les débits aux baignoires, douches et éviers de cuisine. Les robinets de lavabo, également à débit réduit, installés dans les bâtiments commerciaux, de bureaux et institutionnels fonctionnent de plus en plus avec des mécanismes de détection qui limitent la durée d’écoulement.

Les organismes soucieux de la conservation de l’eau et le marché de la plomberie en général visent une économie globale de la ressource. Or, les efforts se sont concentrés sur la consommation minimale de l’eau sans nécessairement prendre en compte l’impact de cette diminution du débit pour le transport des matières solides dans les réseaux d’évacuation.

DES FACTEURS D’ÉVACUATION DÉSUETS ? À ce jour, peu de recherches ont été effectuées ou publiées pour orienter les entrepreneurs, les ingénieurs ou les concepteurs afin qu’ils adaptent les réseaux d’évacuation à ce changement, particulièrement en ce qui a trait au matériau, au diamètre, à la pente de la tuyauterie, etc. Ils n’ont aussi que peu de documentation à leur disposition.

Henri Bouchard est directeur du Service technique à la CMMTQ. Il voit à l’interprétation et à l’explication des articles des codes régissant la mécanique du bâtiment.

En plus de rédiger des articles, des guides techniques et des formations, il donne des conférences, participe à des comités de la RBQ et siège au comité permanent du CNRC ainsi qu’à des comités nationaux de CSA.

GETTY IMAGES PAR KRISANAPONG DETRAPHIPHAT

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Les codes de plomberie et autres règles de l’art sont encore basés sur des facteurs d’évacuation qui ne tiennent pas compte de ces nouvelles données. Ils n’exigent pas non plus que la conduite d’évacuation d’une toilette soit « lavée » par l’évacuation d’un autre appareil.

De plus, même si cette exigence existait, la robinetterie est souvent à débit réduit, quand elle ne fonctionne pas avec un temporisateur qui minimise sa durée de fonctionnement, et donc elle ne réussirait probablement pas à injecter assez d’eau dans la conduite d’évacuation.

Parce que les changements intervenus au cours des années, proposés ou imposés par des organismes gouvernementaux ou municipaux liés à la consommation d’eau, ne sont pas encadrés par les codes, la tuyauterie est souvent dimensionnée de façon inadéquate pour respecter l’édition en vigueur du chapitre III, Plomberie du Code de construction du Québec (ce qui n’est pas vraiment un choix…).

Les problèmes occasionnés sont de plus en plus fréquents.

Les tuyauteries installées dans le sol ont tendance à bloquer quand des appareils à faible volume sont installés lors de rénovations, particulièrement lorsqu’il s’agit de tuyauterie en fonte et que la conduite est longue. Les clapets antiretour avec battant en laiton représentent également un obstacle de taille pour le transport des solides. Des entrepreneurs rapportent que lorsque plusieurs toilettes à faible volume sont installés en série, la conduite d’évacuation se bloque à répétition jusqu’à ce qu’ils installent une toilette à plus grand débit ou un mécanisme d’injection d’eau en bout de ligne, ce qui contribue au meilleur transport des matières solides.

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EFFICACITÉ EXCELLENCE EXPÉRIENCE

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DE BONS TUYAUX

La réutilisation des eaux grises constitue également un autre facteur qui contribue à assécher les réseaux d’évacuation. En effet, le détournement de l’eau de la douche et du bain et même, dans certains milieux qui l’acceptent, du lavabo et de la lessiveuse fait en sorte que le réseau primaire d’évacuation s’assèche jusqu’à devenir complètement sec dans certaines parties, ce qui évidemment ne contribue pas à l’évacuation des solides.

Y A-T-IL UNE SOLUTION ?

La solution pourrait-elle passer par des modifications au code de plomberie ? Nous croyons que le code doit revoir la méthode de dimensionnement de la tuyauterie d’évacuation des eaux usées selon le type, le débit et le nombre d’appareils. Il doit réduire les facteurs d’évacuation liés aux appareils à volume réduit, particulièrement dans le cas des toilettes. Les pentes de tuyauterie pourraient être augmentées, et il faudra également revoir la configuration de la tuyauterie, en priorisant le lavage de tuyau.

D’un autre côté, il est à espérer que la recherche et le développement dans le domaine sanitaire apporteront des solutions à cet épineux problème. Il est possible que de nouveaux types de toilette voient le jour. Ces derniers pourraient inclure un système d’injection d’eau qui agirait après un certain nombre de chasses, etc. Une chose est certaine, il faut poursuivre la recherche dans ce domaine afin de répondre plus adéquatement aux demandes d’économie d’eau.

On ne peut être contre la vertu ; l’économie et la réutilisa­ tion de l’eau, et donc l’efficacité des appareils sanitaires, sont fondamentales pour qui a une vision à long terme du développement durable, mais l’utilisation intelligente et responsable de l’eau doit encore primer. L’équilibre entre les avantages et les inconvénients doit se faire de façon à ne pas déshabiller Pierre pour habiller Jacques… « Une rivière doit toujours avoir assez d’eau pour que le bateau puisse naviguer.1 »

1. Traduit librement d’une citation tirée d’un article de Ron George, CPD, paru dans l’édition d’août 2011 de Plumbing Engineer.

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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

TENDANCES ET INNOVATIONS

Brigitte Dupuis

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L’ÉTAT DES LIEUX, UN PORTRAIT DE LA SANTÉ GLOBALE D’UN BÂTIMENT Tous les propriétaires immobiliers font tôt ou tard face au vieillissement de leurs actifs immobiliers. Étonnamment, la majorité d’entre eux ne possèdent pas une liste à jour de leurs équipements et systèmes. Ils ont encore moins une vision à long terme des dépenses liées aux investissements, aux opérations et à la maintenance de leurs bâtiments.

L

a solution la plus efficace pour connaî­­tre la condition d’un bâtiment est de procéder à un état des lieux, plus communément appelé BCA (Building Condition Assessment), le rapport qui en découle étant un BCR (Building Condition Report). Le BCA est encadré par le Standard ASTM 2018-15 et inclut une inspection visuelle d’un bâtiment et de ses actifs, une entrevue des principaux intervenants de la maintenance ainsi qu'une revue documentaire de l’historique de la maintenance, des travaux de rénovation et de mise à jour des équipements.

Le rapport final présente généralement une pro­jection des besoins d’exploitation (OPEX, operating expenses) et des dépenses d’investis­ sement (CAPEX, capital expenditure) qui seront requises sur cinq ans. Cependant, cette prévision budgétaire peut être étalée sur plusieurs années à la demande du propriétaire de l’immeuble. L’état des lieux permet aux propriétaires d’obtenir un bilan de santé de leurs actifs immobiliers et d’en connaître la valeur réelle.

LES ÉTAPES DE RÉALISATION D’UN ÉTAT DES LIEUX Un inspecteur procède à une évaluation visuelle de toutes les composantes et sous-composantes visibles au moment de l’inspection, ainsi que de leurs caractéristiques techniques. Pour codifier les équipements, l’inspecteur utilise généralement une nomenclature standardisée (code UNIFORMAT IV). Il effectue son évaluation en regroupant les actifs du bâtiment en systèmes, car la performance d’un équipement a souvent une incidence sur les autres équipements reliés.

De nos jours, la collecte de données est très souvent effectuée à l’aide d’applications mobiles performantes. Certaines d’entre elles facilitent également l’analyse des observations, en les comparant avec des données de référence du marché. Ces données de référence sont généralement développées par des entreprises spécialisées en gestion immobilière.

Brigitte Dupuis, directrice du développement des affaires pour la province de Québec chez ENGIE Services, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

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TENDANCES ET INNOVATIONS

Elles prennent en compte une combinaison de facteurs tels que les spécifications du fabricant, la santé et la sécurité, l’empreinte carbone, la maintenance, les bonnes pratiques du marché et l’expérience de l’analyste en gestion opérationnelle d’installations. Ces données permettent à l’inspecteur de comparer son évaluation de la condition des équipements avec les standards de performance et de durée de vie attendues. Le rapport final présente également une planification des travaux de gros entretien, en prenant en compte la durée de vie du bâtiment et les coûts opérationnels.

Durant l’inspection, l’évaluateur formule des remarques et relève des non-conformités de l’immeuble ou liées aux pratiques courantes de la maintenance et des opérations. Cellesci sont en premier lieu évaluées sous l’angle de la santé et de la sécurité, puis relativement à la conception même du bâtiment, à l’obso­ lescence des équipements, aux objectifs de développement durable et à la conformité aux législations.

Ainsi, dans les rapports d’état des lieux, on trouvera généralement la description sommaire

et la condition générale de chaque système composant le bâtiment (sommaire exécutif), ainsi que la condition détaillée de chaque système, incluant le degré de vétusté, de performance et d’efficacité du point de vue du fonctionnement et de la maintenance de chaque sous-élément. Un plan de remplacement et de travaux majeurs sur une certaine période et des critères de priorités s’ensuivent pour donner une idée au propriétaire des dépenses à prévoir à son budget pour les années à venir.

Les recommandations du rapport d’état des lieux sont donc très utiles pour planifier les travaux et anticiper les budgets d’investissement pour maintenir un portefeuille d’actifs et lui permettre de générer les revenus locatifs attendus. Une mise à jour annuelle de l’état des lieux est recommandée.

LA CLIENTÈLE CIBLE La plupart du temps, les propriétaires immo­ biliers procèdent à un état des lieux pour mitiger les risques et sécuriser la rentabilité de l’inves­t issement. Les conclusions et les recommandations du rapport permettent aussi aux gestionnaires immobiliers d’avoir

GETTY IMAGES PAR SKYNESHER

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L’inspecteur procède aussi à l’évaluation du coût de réhabilitation et de remplacement des actifs. Les travaux sont priorisés, ordonnancés et intégrés à un calendrier d’exécution. L’évaluateur projette ensuite les coûts estimés en capital sur une durée déterminée. Le rapport devrait présenter les coûts projetés pour une longue durée (50 ans) et un bilan plus détaillé pour le plan d’immobilisation quinquennal (5 ans).

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UNE VISION À LONG TERME Habituellement, les données générées par l’état des lieux sont incorporées à un système de gestion de la maintenance automatisé par ordinateur (GMAO) pour que le gestionnaire immobilier puisse faire un suivi des recommandations et une inté­gration, le cas échéant, dans un plan d’entretien préventif. Il optimise ainsi les programmes de maintenance et, par le fait même, la pérennité des actifs.

L’état des lieux inclut généralement une évaluation énergétique préliminaire. L’évaluateur présente alors des possibilités d’économie énergétique potentielles et une vérification de la puissance des unités de chauffage et de climatisation. Dans certains mandats, l’état des lieux comprend un audit énergétique plus complet permettant de brosser un portrait de la consommation et de la répartition énergétiques.

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un portrait instantané et global de la condition de leurs actifs et des orientations objectives sur les investissements à venir.

Les investisseurs immobiliers aguerris ont aussi intégré l’état des lieux dans leur processus d’achat puisqu’il leur permet de mieux connaître la valeur actuelle nette du bâtiment qu’ils sont en train d’acquérir (par exemple, l’analyse coûtbénéfice sur la durée de vie complète du bâtiment en tenant compte non seulement de l’investissement initial d’achat, mais de l’ensemble des coûts opérationnels et des coûts des gros entretiens de renouvelle­ ment, afin de maintenir un état qui permet le niveau de revenu espéré) et d’en négo­ cier le prix en conséquence. Dans un contexte de diligence raisonnable, les institutions bancaires et les compagnies d’assurance exigent également un état des lieux sommaire. Finalement, les loca­ taires qui souhaitent louer des espaces sur une longue durée et qui devront payer les dépenses courantes (énergie, opération et maintenance) ont tout avantage à procéder à un état des lieux avant de s’y engager.

Ils profitent ainsi d’un outil de négociation inégalé pour établir le prix de vente ou de location d’une propriété.

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TENDANCES ET INNOVATIONS

La réalisation de l’état des lieux permet au propriétaire d’assurer une meilleure planification des travaux dans le temps et une gestion bonifiée des activités préventives.

LA FACTURE L’état des lieux est une activité plutôt abordable. Les coûts varient en fonction de la qualité des données existantes : liste des équipements, plans, modèles numériques, historique des interventions, superficie des espaces, années et types de construction et présence ou non d’un stationnement au soussol ou d’un balcon dans l’immeuble. Advenant que le propriétaire n’ait pas l’information à jour sur ses équipements et ses systèmes, l’une des tâches de l’inspecteur sera alors de créer la liste des équipements et de faire l’entrée de données sur leurs caractéristiques techniques, avant de procéder à l’évaluation de leur degré de vétusté et de leur perfor­ mance. La réalisation de l’état des lieux permet au propriétaire d’assurer une meilleure plani­ fication des travaux dans le temps et une gestion bonifiée des activités préventives.

Vous avez une collection d’ampoules et de tubes fluorescents brûlés ?

Faire un état des lieux est à la fois bénéfique pour les propriétaires, les locataires et les gestionnaires immobiliers. Cette démarche permet de déterminer l’état actuel d’une propriété et de ses dépenses d’immobilisation futures. Les recommandations de l’inspecteur permettent d’obtenir un portrait instantané d’une propriété et d’assurer la pérennité et la performance des équipements. Ces informations sont cruciales pour la planifi­ cation des dépenses et de la réalisation des projets et pour l’optimisation du cycle de vie des actifs (CAPEX / OPEX). L’état des lieux est une occasion pour le gestionnaire immo­ bilier d’optimiser son fonctionnement et sa maintenance, de diminuer les dépenses curatives et de réduire de façon notable les urgences et les dépenses non planifiées.

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GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX Un projet de réflexion sur la classification des immeubles de bureaux a pris naissance il y a quelques années déjà, au sein du Comité gestion des immeubles de BOMA Québec. Ce comité avait comme mission, entre autres, de trouver de nouvelles façons d’améliorer l’offre de services de BOMA auprès de ses membres. C’est ainsi qu’à l’automne 2012, un groupe de travail multidisciplinaire s’est formé afin d’étudier la question en profondeur.

Composé de différents experts du secteur immobilier bureaux basés au Québec, il regroupait les personnes suivantes* : Marie-France Benoit et Sylvain Leclerc du Groupe Altus, Christian Charbonneau de la firme de courtage CBRE, Linda Plante du Fonds immobilier de solidarité FTQ, Dominic Saucier de Bentall Green Oak et Linda Rigg de CREW M.

GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER

L’objectif principal du groupe de travail, constitué de représentants de propriétaires majeurs, de courtiers et d’évaluateurs, était de faire consensus sur un cadre de classification des immeubles de bureaux qui pourrait être publié sur le site Internet de BOMA Québec pour le bénéfice de ses membres. Comme le résultat de cette étude est toujours valable, nous sommes heureux d’en faire profiter la communauté immobilière du Québec. Le texte qui suit décrit de façon simple et sans prétention le fruit de leur travail.

*Veuillez noter que nous tenons compte des employeurs actuels des participants au projet, certains ayant changé depuis.

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GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

LES IMMEUBLES DE BUREAUX DE CLASSE A, B OU C PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

GETTY IMAGES PAR ONFOKUS

Que signifie un immeuble de classe A ? Quelles sont les différences entre des immeubles de classe A, B ou C ?

Quand un locataire est à la recherche de nouveaux locaux pour bureaux, il réalisera assez rapidement que les immeubles sont classés dans une de ces trois catégories. Les facteurs qui déterminent la catégorie d’un immeuble varient selon les marchés. Ainsi, ils seront différents dans le cas d’un immeuble de bureaux de classe A situé dans un grand centre urbain comparé à un autre de classe A situé dans une petite ville de 30 000 habitants en milieu rural. Il n’existe aucune formule définitive utilisée pour classer un immeuble. Cependant, une définition générale pour chaque catégorie est présentée ci-après.

LES CRITÈRES ifférents critères définissent chacune des catégories dans laquelle un immeuble de bureaux se classe, que ce soit A, B ou C. Dans plusieurs marchés, la classe A peut se subdiviser en certaines sous-catégories telles que Prestige, AAA, AA et A. Par ailleurs, de nouvelles catégories ont commencé à voir le jour comme la classe I (immeuble industriel converti en immeuble de bureaux). Depuis toujours, les courtiers immobiliers, les propriétaires et les gestionnaires définissent eux-mêmes la classe de chaque immeuble. Ces derniers prennent plusieurs facteurs en considération afin de déterminer chacune des classes.

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Les critères d’évaluation des classes d’immeubles permettent aux différents acteurs du domaine de l’immobilier commercial de bureaux d’avoir un discours commun et de faire état des conditions de marché par catégorie, de façon plus organisée et comparable.

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Il est important de noter que la définition des classes n’est pas une science exacte. Il n’existe aucune norme formelle ou internationale ; cependant, les critères font référence aux carac­téristiques des immeubles. L’inventaire de locaux pour bureaux d’un marché métropolitain donné fait la distinction entre les différentes classes d’édifices, soit A, B et C. Les classes B et C se basent sur les définitions de la classe A. Le classement d’un immeuble tient compte des autres propriétés comparables dans un marché donné. Ainsi, les caractéristiques d’un immeuble de classe A dans une ville de petite taille seront différentes de celles d’un immeuble de classe A dans le centre de Manhattan.

GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

IMMEUBLES DE CLASSE A Les plus prestigieux immeubles offrant le plus grand éventail de services, faciles d’accès et situés dans les meilleurs secteurs, des quartiers à haute visibilité dans des rues fort achalandées.

Ils sont habituellement les plus attrayants et conçus à l’aide de méthodes de construction et de matériaux de la plus grande qualité. De plus, les propriétaires de ces immeubles mandatent souvent un gestionnaire professionnel. En raison de leur qualité exceptionnelle, des locataires prestigieux occupent généralement les bureaux des immeubles de classe A dont les taux de location sont les plus élevés du marché.

Critères : Immeuble de grande hauteur dans le quartier central des affaires.

Immeuble phare dans son marché.

Architecture – construction en béton et en acier, conception aux caractéristiques distinctives, de belle apparence, finis extérieurs supérieurs du mur rideau, qualité supérieure des finis dans le hall d’entrée et les aires communes incluant les ascenseurs et les salles de toilette. Construction assez récente ou immeuble très bien entretenu et / ou récemment rénové. Surfaces de plancher bien configurées et d’une grandeur raisonnable pouvant accommoder un seul ou plusieurs locataires d'un même étage.

Localisation facilement identifiable (adresse reconnue) – accès pratique (transport en commun, etc.).

Géré par une firme de gestion immobilière professionnellement reconnue.

Locataires prestigieux.

Taux de location les plus élevés.

Forte présence dans le marché.

Systèmes à la fine pointe de la technologie selon les standards de l’industrie – systèmes mécaniques, électriques et de sécurité automatisés. Groupe électrogène de secours offrant une capacité supérieure.

Ascenseurs – nombre suffisant d’ascenseurs pour le nombre d’étages et de personnes dans l’immeuble.

Environnement – certification environnementale reconnue (BOMA BEST, LEED). Meilleures pratiques de développement durable en place.

Sécurité 24 heures par jour, 7 jours sur 7 – système d’accès contrôlé, surveillance par caméra. Pour les plus petits immeubles ou pour ceux situés en région, système de contrôle d’accès et système d’alarme contrôlé à distance.

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Stationnement – espaces publics et privés en nombres suffisants pour les locataires et les visiteurs. Accès tous les jours 24 heures sur 24 pour les locataires avec des contrôles de sécurité en place. Les aires de stationnement pour vélos et les bornes de recharge pour véhicules électriques sont devenues la norme.

Services aux locataires – gestionnaire professionnel et expérimenté offrant un système centralisé d’appels de service incluant un temps de réponse maximum, des services de conciergerie, un programme de relations avec les locataires, des activités régulières avec les locataires telles que des BBQ, des petits-déjeuners des fêtes, un comité d’accueil des nouveaux locataires, etc.

Services – accès aux corridors piétons protégés des intem­ péries, centre de conférence, centre de conditionnement physique, divers commerces de détails de services tels dépanneur, cafétéria / aires de restauration, services de nettoyage à sec, guichet automatique et Internet sans fil. Dans le cas des immeubles plus isolés non situés au centre-ville, les cafétérias et les aires de restauration représentent un niveau de service supérieur à la moyenne.

IMMEUBLES DE CLASSE B Ces immeubles se situent à un niveau inférieur à la classe A. En général, ils sont un peu plus âgés, mais ils sont bien gérés et attirent des locataires de qualité. Il n’est pas rare pour certains investisseurs à la recherche d’opportunités de cibler ces immeubles, de les rénover et de les élever au niveau de la classe A. Les immeubles de classe B sont habituellement bien entretenus et fonctionnels. Ils arborent généralement un fini extérieur du mur rideau acceptable, des systèmes mécaniques, électriques et de sécurité adéquats (sans être à la fine pointe de la technologie), une qualité moyenne pour la finition intérieure. Les immeubles de classe B sont rivaux auprès d’une grande variété de locataires à la recherche de taux de loyer correspondant à la moyenne de leur marché.

Critères : Un niveau inférieur à la classe A. Immeubles un peu plus âgés – bien gérés, locataires de qualité.

Qualité de la finition – de passable à bonne.

Systèmes de bonne qualité – pas à la hauteur de la classe A. Ils peuvent être ciblés par des investisseurs ayant le but de les rénover afin de les élever à la classe A. Bien entretenus, fonctionnels.

Taux de location moyens.

Construit par un promoteur et un entrepreneur réputés.

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GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

IMMEUBLES DE CLASSE C Il s’agit du plus bas niveau pour des immeubles qui peuvent accueillir des bureaux. Ces immeubles plus âgés sont situés dans des rues moins intéressantes et dans des secteurs plus vieux d’une ville. Le taux d’inoccupation de ces immeubles est habituellement plus élevé que la moyenne de leur marché. Ils sont caractérisés par leur âge avancé, par une architecture moins attrayante, des infrastructures limitées et des technologies vétustes. Pour ces raisons, les immeubles de cette catégorie offrent des coûts de location plus bas et peuvent s’avérer plus difficiles à louer. Ils sont souvent ciblés pour un redéveloppement. Le mur rideau ainsi que les systèmes mécaniques, électriques et de sécurité sont généralement désuets. La qualité de la finition est souvent inférieure à la moyenne. Ces immeubles attirent généralement des locataires qui signent des ententes moins formelles, souvent de courte durée, exigeant des espaces fonctionnels à des taux de location en dessous de la moyenne du marché.

CONCLUSION Les descriptions présentées plus haut sont des lignes directrices générales pour classer les immeubles par catégorie bien qu’il n’existe aucune norme officielle. Le point le plus important à retenir est probablement le fait que les immeubles sont classés par rapport à d’autres immeubles dans leur marché.

Un spécialiste type de l’immobilier commercial déterminera d’abord les immeubles de catégorie A dans un marché en définissant les secteurs et les services les plus recherchés et classera ensuite les autres immeubles dans le marché par rapport aux immeubles de catégorie A. Certains autres facteurs peuvent aussi être pris en considération : capacité portante des étages ; hauteur des plafonds ; amélioration des aires communes ; services à proximité (restaurants, banques, pôle

Critères :

commercial, nettoyage à sec, guichets automatiques, etc.) ;

Le plus bas niveau pour des immeubles de bureaux.

accès (autoroutes, transport en commun).

Immeubles de bureaux plus âgés.

Situés dans des rues moins intéressantes de la ville et dans des secteurs plus vieux.

Taux d’inoccupation plus élevé que la moyenne de leur marché.

Un tableau résumant les critères mentionnés dans ce document par classe peut être consulté aux pages suivantes.

Ce guide sur la classification des immeubles de bureaux pourra être révisé au besoin dans l'avenir.

Architecture moins impressionnante.

Infrastructures limitées.

Rénovations importantes à effectuer.

RÉFÉRENCES

Technologies obsolètes.

http://www.squarefeetblog.com/commercial-real-estate-blog/2008/07/06/

Loyers plus bas – espaces pouvant être plus

a-guide-to-office-building-classifications-class-a-class-b-class-c/

difficilement louables.

http://activerain.com/blogsview/1518624/class-a-b-or-c-office-buildings-a-guide

Souvent ciblés dans le but d’être redéveloppés.

http://www.boma.org/resources/classifications/Pages/default.aspx

Locataires qui ont besoin d’espaces fonctionnels.

http://www.domain-properties.com/domain.cfm?id=4

CRÉDITS Chef de projet, rédaction du rapport, conception de la grille d’aide Linda Plante, Fonds immobilier de solidarité FTQ Co-chef de projet, rédaction du rapport Linda Rigg, CREW M Experts invités Marie-France Benoit, AltusInSite Christian Charbonneau, CBRE Sylvain Leclair, Groupe Altus Dominic Saucier, Bentall Green Oak Soutien au projet Linda Carbone, directrice générale, BOMA Québec Anne-Marie Guèvremont, Conseillers immobiliers GWL, présidente sortante du conseil d’administration, BOMA Québec Benjamin Shinewald, président, BOMA Canada GETTY IMAGES PAR CHRISHEPBURN

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Ninon Beaunoyer, coordonnatrice – Programmes et événements, BOMA Québec

GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

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Grille d’aide à la classification des immeubles de bureaux CLASSE A

COMMENTAIRE GÉNÉRAL

NIVEAU DE CLASSIFICATION

CLASSE B

CLASSE C

La classification de chaque immeuble est relative à son marché et les critères d’une classe donnée peuvent varier d’un marché à l’autre. Dans certains marchés, la Classe A peut se subdiviser en sous-catégories telles que Prestige, AAA, AA et A. Dans certaines villes, la classe I (immeuble industriel converti en immeuble de bureaux) commence à émerger et à faire concurrence aux immeubles de bureaux de nature plus traditionnelle.

NIVEAU SUPÉRIEUR

NIVEAU MÉDIAN

NIVEAU INFÉRIEUR

Les plus prestigieux immeubles offrant le plus grand éventail de services et situés dans les meilleurs secteurs. Ils sont habituellement les plus attrayants et conçus à l’aide de méthodes de construction et de matériaux de la plus grande qualité.

En raison de leur qualité exceptionnelle, des locataires prestigieux occupent généralement les bureaux des immeubles de classe A dont les taux de location sont les plus élevés du marché.

En général, ce sont des immeubles un peu plus âgés, mais ils sont bien gérés et attirent des locataires de qualité.

Ces immeubles sont caractérisés par leur âge avancé, des infrastructures limitées, des technologies vétustes et une architecture moins attrayante. Le taux d’inoccupation est plus élevé que la moyenne dans leur marché et la location peut s’avérer un défi.

ÂGE

Projets de construction récente conçus avec les plus hauts standards de qualité et immeubles plus âgés très bien entretenus en raison de programmes de rénovation continus planifiés avec les plus hauts standards de confort et de sécurité.

Projets de construction récente conçus avec les standards minimums de qualité requise et immeubles un peu plus âgés, mais en bonne condition.

Immeubles de bureaux plus âgés avec entretien minimal.

LOCALISATION ET ACCÈS

Généralement situés en zone urbaine dans le quartier central des affaires, localisation facilement identifiable (adresse reconnue) avec accès pratique (connectés aux différents réseaux de transport en commun, etc.) et offrant des vues souvent magnifiques.

Peuvent être situés à l’extérieur du secteur central des affaires ou encore côtoyer les immeubles de classe A. Leur localisation est moins bien identifiable.

Situés dans des rues moins intéressantes de la ville et dans des secteurs plus vieux.

DESCRIPTION GÉNÉRALE

Immeubles phares de grande hauteur situés dans le quartier central des affaires. Forte présence dans leur marché.

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GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

Grille d’aide à la classification des immeubles de bureaux

CONSTRUCTION ET ARCHITECTURE

GESTION IMMOBILIÈRE

CLASSE A

CLASSE B

Conception aux caractéristiques distinctives, qualité d’immeuble phare, construction en béton et en acier, fini extérieur supérieur du mur rideau, qualité supérieure des finis dans le hall d’entrée et les aires communes, incluant toilettes et ascenseurs. Surfaces de plancher bien configurées et d’une grandeur raisonnable pouvant accommoder un seul ou plusieurs locataires d'un même étage. Généralement construits par un promoteur réputé.

Architecture générique. Fini extérieur du mur rideau acceptable et structure pouvant être apparente dans certains cas. Qualité moyenne pour la finition intérieure.

Il n’est pas rare pour certains investisseurs à la recherche d’opportunités de cibler ces immeubles, de les rénover et de les élever à la hauteur de la classe A.

Ayant généralement besoin de rénovations majeures, ces immeubles sont souvent ciblés comme projets de réaménagement.

Le mur rideau, s’il y en a un, et les systèmes mécaniques, électriques et de sécurité des immeubles de Classe C sont généralement désuets.

La qualité de la finition est inférieure à la moyenne.

Meilleures pratiques de gestion immobilière reconnues dans l’industrie et gérées par une firme professionnelle réputée. Une équipe sur le site offrant les services suivants : sécurité, confort lié au système de CVC, qualité de l’air, entretien, coordination des travaux de locataires, représentant attitré pour les services aux locataires, gestion environnementale, etc.

Bien entretenus avec les standards minimums, gestion pouvant être faite à distance.

Entretien souvent négligé et déficient.

Attirent des locataires prestigieux de premier ordre et en bonne santé financière.

Attirent des locataires diversifiés, de bonne qualité.

Ces immeubles attirent des locataires de tout acabit qui signent des ententes moins formelles, souvent de courte durée, exigeant des espaces fonctionnels au plus bas coût possible.

Taux de location supérieurs à la moyenne du marché de l’ensemble des immeubles de bureaux.

Taux de loyer correspondant à la moyenne du marché.

Taux de location en dessous de la moyenne du marché ; parfois difficiles à louer.

LOCATAIRES

TAUX DE LOCATION

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2019

CLASSE C

GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

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Grille d’aide à la classification des immeubles de bureaux CLASSE A

CLASSE B

CLASSE C

Systèmes à la fine pointe de la technologie selon les standards de l’industrie. Systèmes mécaniques, électriques et de sécurité automatisés. Groupe électrogène de secours avec capacité supérieure.

Systèmes mécaniques, électriques et de sécurité adéquats (sans être à la fine pointe de la technologie). Groupe électrogène avec capacité minimale à moyenne.

Systèmes limités et technologies vétustes.

Ascenseurs en nombre suffisant pour le nombre d’étages et de personnes dans l’immeuble.

Disposent généralement d’ascenseurs peu rapides dotés d’une technologie vieillissante.

Ascenseurs désuets ou inexistants.

SÉCURITÉ

Sécurité 24 heures par jour, 7 jours sur 7 – système d’accès contrôlé, surveillance par caméra.

Services de sécurité souvent offerts, mais pendant les heures de bureau seulement.

Parfois aucun service de sécurité n’est offert.

ENVIRONNEMENT

Détention d’au moins une certification environnementale reconnue (BOMA BEST niveau 3 ou 4, LEED).

Meilleures pratiques de développement durable en place.

Peuvent détenir une certification de base comme BOMA BEST niveau 1 ou 2.

Généralement aucune certification environnementale.

Offrent généralement des espaces de stationnement intérieurs et / ou extérieurs en quantité limitée avec une section pour les abonnements mensuels non réservés et fermée au public. Installation de base.

Peut ne pas avoir d’espace de stationnement.

STATIONNEMENT

Espaces publics et privés suffisants pour les locataires et les visiteurs, incluant des sections VIP, mensuels réservés et mensuels non réservés ainsi qu’un service de lave-auto et un système de paiement automatisé.

Accès tous les jours 24 heures sur 24 pour les locataires avec des contrôles de sécurité en place. Aires pour vélos et bornes de recharge pour véhicules électriques devenues la norme dans cette classe. Environnement très propre et sécuritaire.

SYSTÈMES DE L’IMMEUBLE

ASCENSEURS

GETTY IMAGES PAR SKYNESHER

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2019 31

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GUIDE SUR LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

Grille d’aide à la classification des immeubles de bureaux

SERVICES OFFERTS

CLASSE A

CLASSE B

CLASSE C

Équipe de gestion professionnelle et expérimentée offrant un système centralisé d’appels de service incluant un temps de réponse maximum avec personnel sur place (sécurité, entretien, mécanique, coordination des locataires, administration), des services de conciergerie, un programme de relations avec les locataires, activités régulières avec les locataires telles que des BBQ, des petits-déjeuners des fêtes, un comité d’accueil des nouveaux locataires, etc.

Services moins sophistiqués et moins élaborés que pour la classe A, gestion généralement faite à distance.

Services très limités.

Services additionnels – centre de conférence, centre de conditionnement physique, divers commerces de détail de services tels un dépanneur, une cafétéria / aires de restauration, services de nettoyage à sec, guichet automatique et Internet sans fil.

GETTY IMAGES PAR SKYNESHER

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2019

QUÉBEC SALUBRITÉ N U M É R O 4 2 • O CTO B RE 2019

SURMONTER LES PROBLÈMES DES JOINTS DE CARRELAGE Par SCOTT WARRINGTON

À mesure que les entreprises d’entretien ajoutent le nettoyage du carrelage et des joints dans leurs listes de services, elles doivent faire face à des problèmes imprévus. Un de ces problèmes réside dans le léger voile qui se forme sur les joints et sur les carreaux une fois que le sol a séché.

Deux facteurs peuvent être responsables de ce voile : l’efflorescence et un brouillard sur le composé d’étanchéité. L’efflorescence prend la forme d’une poudre blanche, normalement sur le joint. La poussière de joint d’étanchéité s’apparente à un voile blanc laiteux où le composé d’étanchéité s’est accumulé et a séché sur la surface plutôt que de pénétrer dans le joint ou la pierre.

Il est facile à percevoir sur les joints de couleur foncée.

EMPÊCHER L’EFFLORESCENCE L’efflorescence peut apparaître à tout moment lorsqu’il y a de l’humidité sur le matériel de maçonnerie – joint, revêtement de béton ou de céramique. Elle peut se manifester même après un nettoyage rigoureux. Cependant, il existe des moyens de réduire la possibilité de formation d’efflorescence.

ÉLIMINER L’EFFLORESCENCE Si, malgré tous vos efforts, l’efflorescence continue d’apparaître, ne perdez pas espoir. Le passage des personnes aura tôt fait d’enlever l’efflorescence, ce qui pourrait s’avérer une solution acceptable si le problème est léger ou si vos clients ne sont pas trop pointilleux.

Autrement, vous pouvez aussi enlever ce dépôt salin en brossant simplement le joint à l’aide d’une brosse rigide.

Dans les cas où une brosse ne suffirait pas, il est toujours possible d’enlever l’efflorescence à l’aide d’un produit acide. Tentez l’expérience avec une solution concentrée de nettoyage pour carreaux et joints que vous avez déjà dans votre matériel de nettoyage. Une autre option pourrait consister à diluer de l’acide muriatique dans de l’eau à raison de 283 g (10 oz) pour 3,8 L (1 gal) d’eau. Il existe également une variété de produits spécialement conçus pour éliminer les efflorescences.

• Après avoir lavé les planchers, les faire sécher rapidement à l’aide d’un séchoir portatif.

• Sceller les lignes de joint ou les carreaux poreux une fois que les planchers sont secs, ce qui aide à empêcher l’humidité de s’infiltrer à la suite du nettoyage et de l’entretien quotidien. Un joint qui respire permet de maintenir l’humidité sous la surface pour qu’elle s’échappe.

• Parce que l’efflorescence est plus facile à voir sur des joints de couleur foncée, réduire la quantité d’eau dans la fabrication du joint en choisissant un composé d’étanchéité doté d’un véhiculeur de solvant.

GETTY IMAGES PAR SLOBO

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2019 33

Appliquez l’acide à l’aide d’une éponge humide ou d’une vadrouille légèrement humide. N’oubliez pas que l’eau est un ingrédient nécessaire pour produire de l’efflorescence. Par conséquent, essayez d’utiliser le moins d’eau possible pour l’enlever. N’oubliez pas de porter l’équipement de protection individuelle, notamment des lunettes de sécurité et des gants résistants à l’acide, chaque fois que vous manipulez de l’acide.

TROUVER LES RAISONS DE LA PRÉSENCE D’UN VOILE Le composé d’étanchéité pour carreaux et joints a pour fonction de pénétrer les surfaces poreuses et de remplir les capillaires de manière à empêcher l’eau et les huiles de s’infiltrer dans les pores et de décolorer la surface.

Toutefois, si quelque chose empêche le composé d’étanchéité de pénétrer dans la surface, notamment les vieilles couches de composé d’étanchéité, le revêtement protecteur peut sécher en prenant la forme d’un voile laiteux et laisser derrière lui des résidus collants.

Malheureusement, le composé d’étanchéité pour joints ne s’use pas sous l’effet de la circulation.

Dans ce contexte, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles le composé d’étanchéité n’arrive pas à pénétrer le joint.

• Les différents types de joints présentent un degré de porosité qui peut varier. La quantité de composé d’étanchéité qui peut convenir parfaitement pour un type de joint peut s’avérer trop grande pour un autre type de joint.

• De plus en plus de joints sont composés de polymères, de latex ou d’époxyde, qui sont des matériaux non poreux et qui forment un enduit étanche intégré. Il peut arriver que ces joints ne soient compatibles qu’avec des composés d’étanchéité à base de solvant. Leur utilisation avec des composés d’étanchéité à base d’eau peut laisser un film.

• Lorsqu’on applique plus d’une couche de composé d’étanchéité, la première couche risque d’empêcher la deuxième de pénétrer.

• L’humidité qui demeure dans le joint ou le carreau peut servir de barrière contre le composé d’étanchéité à base de solvant.

C’est pourquoi on doit nettoyer les planchers mouillés à fond et les sécher avant d’appliquer un composé d’étanchéité à base de solvant.

EMPÊCHER LA FORMATION D’UN VOILE La première étape pour empêcher la formation de poussière sur le joint d’étanchéité consiste à déterminer la quantité de composé d’étanchéité qui convient le mieux pour chaque situation. Un simple essai sur une petite partie du sol peut répondre à vos interrogations. Choisissez un endroit achalandé pour faire l’essai. Appliquez quelques gouttes d’eau sur les lignes de joint, puis observez la vitesse de pénétration de l’eau dans le joint.

ADOBE STOCK PAR ANDREY POPOV

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Si l’eau pénètre rapidement, cela indique qu’il y a peu de composé d’étanchéité, ou pas du tout, tandis que si l’eau ne s’infiltre pas, cela signifie qu’il n’est pas nécessaire d’ajouter un composé d’étanchéité.

GETTY IMAGES PAR ASDESIGNER

Par la suite, appliquez le composé d’étanchéité sur un endroit précis.

Dès qu’il est sec, vous pouvez déterminer si le composé d’étanchéité est en quantité suffisante ou s’il y en a trop. Évitez d’appliquer une épaisse couche de composé d’étanchéité afin d’accélérer le travail.

Rappelez-vous qu’il est toujours plus facile d’ajouter une mince couche supplémentaire que de retirer l’excédent de composé d’étanchéité.

FAIRE DES TESTS POUR ATTEINDRE LA PERFECTION Ne vous empêchez pas d’offrir le service de nettoyage des carreaux et des joints par crainte de voir apparaître de l’efflorescence ou de la poussière de joint. Exercez-vous sur vos propres planchers ou sur ceux de vos amis jusqu’à ce que vous soyez parfaitement à l’aise avec la technique. Commencez par des carreaux faits à la main, comme de la céramique et de la porcelaine, avant de vous attaquer à des carreaux naturels.

Rendez-vous chez un fournisseur qui dispose d’un plancher destiné aux tests et fait d’une variété de produits afin de les comparer, d’essayer les divers types d’équipement et d’expérimenter les différentes méthodes.

Scott Warrington offre son soutien technique au service à la clientèle de Bridgeport and Interlink Supply. Écrivez-lui au scottw@bridgepoint.com.

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LE MEILLEUR

RÉSEAU POUR REJOINDRE

VOS CLIENTS !

VOLUME 9 | NUMÉRO 3

GUIDE DE CLASSIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

APRÈS-SINISTRE SAVOIR LIMITER LES DOMMAGES

VOLUME 12 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2019 L’ÉCONOMIE D’EAU CACHE PARFOIS DES INCONVÉNIENTS CENTRES COMMERCIAUX RENCONTRE AVEC SÉBASTIEN PERRON

PP 41614528

LOUIS YVES LEBEAU, GARDIEN DES INTÉRÊTS DES PROPRIÉTAIRES ET INVESTISSEURS IMMOBILIERS DEPUIS 30 ANS

VOLUME 9 – NUMÉRO 1

CLASSEMENT ANNUEL DES ENTREPRENEURS SPÉCIALISÉS ET EMPLOYEURS LES PLUS ACTIFS AU QUÉBEC DOSSIER SPÉCIAL TOITURE AMCQ 2019

VISITE DU YUL, AVEC L’ARCHITECTE ANIK SHOONER ET LE PROMOTEUR KHENG LY

RENCONTRE AVEC L’HOMME D’AFFAIRES

VINCENT CHIARA

CONSTRUIRE ET RÉNOVER DES MAGASINS D’ALIMENTATION BRISSON PEINTURE 35 ANS DE COULEURS ET DE PASSION LA NOUVELLE MAISON DE RADIO-CANADA

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LE SAVIEZ-VOUS ? : :

SÉCURITÉ ALFID LTÉE EST MEMBRE EN RÈGLE DE L’ASSOCIATION PROVINCIALE DES AGENCES DE SÉCURITÉ (APAS) Sécurité Alfid ltée veille à la bonne administration de la convention collective négociée avec le Syndicat des Métallos, et est fière que ses agents puissent travailler dans des conditions conformes aux normes en vigueur. La confiance réciproque, facteur essentiel pour garantir un service à la hauteur des besoins de sa clientèle, est une valeur importante pour Sécurité Alfid ltée et cela permet à ses clients de rester concentrés sur le cœur de leur métier.

DU NOUVEAU AU GROUPE RECRUTEMENT 4 IT / PRÉCISION / PRESTIGE

L'ÉDIFICE SUN LIFE OBTIENT LA CERTIFICATION LEED® PLATINE DU CONSEIL DU BÂTIMENT DURABLE DU CANADA

Le 19 juin dernier, Eric Bernard s’est joint au Groupe Recrutement 4iT / Précision / Prestige comme directeur de compte et chasseur de têtes. Appuyé par une équipe de 45 professionnels du recrutement dans ses bureaux de Montréal et Québec, il peut intervenir sur tous postes administratifs et techniques en immobilier et dans le bâtiment.

Le Conseil du bâtiment durable du Canada a décerné à l'Édifice Sun Life la certification LEED® Platine (bâtiment existant), soit le plus haut niveau de reconnaissance des bâtiments écologiques LEED®, une marque d'excellence reconnue internationalement.

En recevant cette distinction, l'Édifice Sun Life devient ainsi le premier édifice centenaire en Amérique du Nord à obtenir une triple certification Platine pour son excellence en matière de performance environnementale et de connectivité numérique. Soulignons que l'Édifice détient déjà les certifications BOMA BEST Platine de BOMA Canada et WIRED Platine de WiredScore.

Mme Guylaine Voghel, directrice de projets, et M. Daniel Lajoie, conseiller stratégique N.T.I.C., se sont joints à PodiumTech pour que cette société renforce son offre de services de télécommunications dans les domaines suivants : gestion des demandes d’accès des fournisseurs de services de télécommuni­ cation, gestion de projets de télécommu­nication et optimisation des coûts.

RECRUTEMENT 4 IT

NOMINATIONS CHEZ PODIUMTECH

LE PLUS GRAND « HUB » D’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE AU CANADA, LE O MILE-EX, CHANGE DE MAINS

STEPHAN POULIN

Le O Mile-Ex, une des grandes réussites immobilières montréalaises des dernières années, a été vendu à Spear Street Capital, un fonds immobilier de San Francisco actif notamment dans le développement d’immeubles accueillant des entreprises évoluant dans les secteurs technologiques. L’annonce a été faite le 26 août dernier par Martin Galarneau, associé chez TGTA et développeur du projet ainsi qu’un des quatre propriétaires de cet ensemble de deux édifices. Parmi les autres propriétaires de l’immeuble se trouvent entre autres Fondaction et les Régimes de retraite de la Ville de Québec.

TGTA

GESTION HYGIÈNE DU BÂTIMENT A LE VENT DANS LES VOILES Gestion Hygiène du Bâtiment offre deux nouveaux services : la prise en charge complète de la gestion de l’entretien ainsi que le service de placement de main-d’œuvre en gestion de l’hygiène du bâtiment. L’équipe de Gestion HB se compose de 18 experts spécialisés en hygiène du bâtiment, tels que des microbiologistes, des formateurs de divers domaines (santé, agroalimentaire, salle blanche, industriel), des experts en redressement, des auditeurs certifiés de partout au Québec, des concepteurs d’appel d’offres, etc.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

UNE NOUVELLE ACQUISITION POUR ACCÈS LOCATION +

NOUVEAUX CLIENTS POUR ROY.

L’entreprise de Belœil Accès Location + est fière d’annoncer l’acquisition de son 900e équipement de levage, maintenant disponible à la location. Avec l’achat de cette dernière nacelle, une SJ86T de Skyjack, Accès Location + tient à souligner l’excellent travail de toute son équipe et à remercier ses partenaires et clients.

En plus d’obtenir un contrat d’entretien de 25 écoles dans la région de Gatineau en juin dernier, Roy. vient d’ajouter un autre client à son carnet d’adresses, soit la Maison du Barreau. Son équipe prendra en main l’entretien général de cet immeuble dès le 30 septembre.

DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER NOUVEAU : PRIX MOBILISATION – FOURNISSEURS

ACCÈS LOCATION +

Les firmes et les professionnels de l’énergie peuvent maintenant participer au Défi ! Faites connaître votre expertise pour soutenir la transition énergétique des immeubles commerciaux du Québec. Pour participer, inscrivez-vous au : https://fr.surveymonkey. com/r/DEI_PRIX_MOBILISATION. La date limite pour soumettre la liste de vos clients participants au DÉI est le 28 février 2020.

L’organisation ayant collaboré avec le plus grand nombre de participants au DÉI l’emportera.

C’est le 17 septembre dernier que les participants de la 4e édition ont témoigné de l’intérêt qu’ils partagent de mieux comprendre ce qui se passe de nos jours, de voir venir les enjeux et les défis, et surtout, de mettre sur pied et d’intégrer des nouvelles pratiques technologiques et de développement durable, pour demeurer à l’avant-garde de l’industrie et saisir les opportunités qui se présentent.

STRATHMORE TOUJOURS À L’AFFÛT DE NOUVEAUTÉS Strathmore a récemment fait l’acquisition de deux tondeuses de pente télécommandées Spider. Ces engins novateurs, polyvalents et respectueux de l’environnement, permettront de mieux servir leurs clients, tout en améliorant la sécurité et la productivité. Le RTM, la Place Félix-Martin et Lumenpulse en profitent déjà.

ADOBE STOCK PAR GOODLUZ

BATIMATECH, LA GRANDE RENCONTRE ANNUELLE DU SECTEUR DE LA CONSTRUCTION, DES TECHNOLOGIES ET DU DÉVELOPPEMENT DURABLE

PELLETIER DÉCO SURFACES FAIT L'ACQUISITION D'UN JOUEUR MAJEUR DE L'INDUSTRIE DU COUVRE-PLANCHER

STRATHMORE

Pelletier Déco Surfaces, qui œuvre dans le domaine du recouvrement de sol depuis 65 ans, devient le plus grand détaillant de couvre-plancher au Québec avec l'acquisition de Plancher Bois Franc 2000 et de ses deux bannières sœurs : la Boutique du Plancher et Bois Franc du Lac. Référence et leader des projets résidentiels et commerciaux dans tout l'est de la province, l’entreprise entend poursuivre une expansion au Québec en tant que Groupe Pelletier.

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té Hygiène et propre

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techniqu s e c i v r e S

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Ce qui fait la force du Groupe GSF : Siège social de GSF Canada 4705, rue Louis-B.-Mayer Laval (Québec) H7P 6G5 T. 450 686-0555

¤ 35 000 employés à l’international ¤ Croissance organique depuis plus de 55 ans ¤ Services intérieurs/extérieurs des bâtiments ¤ Capacité d’adaptation et d’innovation