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LUTTE CONTRE LES MOISISSURES

LA SOLUTION LA PLUS PERFORMANTE DEMEURE VOTRE VIGILANCE PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

À l’heure actuelle, la lutte contre les moisissures se gagne d’abord grâce aux soins apportés à la maintenance, à l’entretien et aux réparations des immeubles.

DES MICROORGANISMES OMNIPRÉSENTS DANS NOTRE ENVIRONNEMENT Le terme moisissures désigne plusieurs types de microorganismes jouant un rôle essentiel dans la décomposition des matières organiques. Présents en abondance dans l’environnement, ils produisent des spores qui peuvent flotter dans l’air ambiant ou se déposer sur divers matériaux. Il leur est donc facile de pénétrer dans les immeubles, sans compter que nous pouvons en transporter nous-mêmes sur nos vêtements », rapporte Pierre Chevalier, conseiller scientifique spécialisé à la Direction de la santé environnementale et de la toxicologie de l’Institut national de santé publique du Québec (INSPQ). Sous l’influence d’une teneur élevée d’humidité et d’une température ambiante de 10 à 40 degrés Celsius, les moisissures peuvent rapidement proliférer sur les cloisons, les planchers ou les plafonds. Elles libèrent 38

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potentiellement une forte concentration de spores dans l’air. « Les moisissures peuvent notamment utiliser la cellulose contenue dans des matériaux comme le bois, le revêtement cartonné des panneaux de placoplâtre, certains isolants, les papiers peints, etc. Ce sont des supports très accueillants pour elles », indique M. Chevalier. LES RISQUES POUR LA SANTÉ DES OCCUPANTS « Les connaissances scientifiques actuelles ne permettent pas de définir une concentration limite établissant un seuil d’exposition aux moisissures en milieu intérieur acceptable pour la santé, mais le risque n’est jamais à prendre à la légère, mentionne le conseiller scientifique. La sensibilité varie en fonction des individus et des espèces de moisissures auxquelles ils sont exposés. » Les problèmes les plus fréquents associés à la présence de moisissures sont des irritations des voies respiratoires, des symptômes s’apparentant à ceux des rhumes ou à ceux des grippes récurrents. « Des sujets asthmatiques ou

allergiques peuvent voir leurs troubles s’aggraver. Certaines personnes fortement exposées ou exposées à répétition souffrent parfois de réactions toxiques consécutives à la présence de mycotoxines dans l’air intérieur », précise Pierre Chevalier. « L’âge d’un bâtiment n’est pas déterminant. Par exemple, un vieil édifice inspecté régulièrement et bien entretenu présenterait moins de risques qu’une construction récente plus étanche dont la ventilation serait défaillante », indique Jean-Marc Leclerc, responsable de l’équipe sur l’air intérieur à la Direction de la santé environnementale et de la toxicologie à l’INSPQ. L’HUMIDITÉ, L’ENNEMI NUMÉRO UN DES BÂTIMENTS La moindre fuite ou infiltration d’eau doit faire l’objet de mesures de réparation immédiates ; une inspection des surfaces touchées par l’humidité s’impose également, selon Robert Labrecque, vice-président Santé, sécurité et hygiène du travail de Groupe GESFOR Poirier, Pinchin, une firme réputée d’experts-conseils spécialisée en hygiène industrielle, environnement et science du bâtiment, établie partout au Canada. « Il est possible d’éviter les moisissures en appliquant un plan de gestion adéquat des dégâts d’eau, qui encadre les actions à poser pour éviter la contamination fongique, ajoute M. Labrecque. L’entretien rigoureux de l’immeuble ainsi que des systèmes de ventilation et de chauffage est indispensable également, de même que l’inspection régulière de la structure de l’immeuble. Enfin, un taux d’humidité inférieur à 65 % devrait y être maintenu. »

JEAN-MARC LECLERC Responsable de l’équipe sur l’air intérieur à la Direction de la santé environnementale et de la toxicologie Institut national de santé publique du Québec

LES OBLIGATIONS DU LOCATEUR Quelles sont les obligations du locateur en cas de contamination fongique dans un immeuble de location non résidentielle ? « Le Code civil du Québec indique que le locateur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire pendant toute la durée du bail, répond Me Julie Grondin, membre du cabinet d’avocats Lavery. Il s’agit là d’une obligation fondamentale et essentielle du locateur envers le locataire. C'est également une obligation de résultat, et le locateur ne peut s’exonérer qu’en prouvant la force majeure ou la faute d’un tiers. Il est important de savoir que la jouissance paisible s’apprécie en tenant compte de la nature des lieux loués. La jouissance d’un entrepôt n’est pas celle d’un établissement offrant des services médicaux, et le respect ou non de l’obligation de la jouissance paisible s’appréciera en conséquence. » Ainsi une contamination fongique mal traitée ou ignorée, qui représente alors des risques pour la santé des occupants, peut entraîner la diminution notable de jouissance des lieux, ce qui cause un grave préjudice au locataire. « Dans ce cas, si le locateur n’exécute pas son obligation de corriger le problème malgré la dénonciation du trouble de jouissance par le locataire, les tribunaux peuvent justifier, dans certaines circonstances, que le locataire abandonne les lieux loués, le bail ayant été résilié de plein droit », souligne Me Grondin. Il existe toutefois certaines nuances, selon les clauses du bail commercial à l’égard de l’obligation de faire les réparations nécessaires aux lieux loués. Par ailleurs, la dénonciation du trouble de jouissance doit s’assortir d’un délai raisonnable pour permettre au locateur de remédier à la situation, avec obligation de résultat. Le locateur doit cependant agir très rapidement si la santé des occupants est en jeu. « Lorsque la santé des occupants et l’exploitation des activités dans les lieux loués sont compromises par la présence de moisissures, non seulement le locataire peut

ROBERT LABRECQUE Vice-président Santé, sécurité et hygiène du travail Groupe GESFOR Poirier, Pinchin

être justifié d’abandonner les lieux loués, mais les tribunaux considèrent aussi qu’il peut être en droit de réclamer à son locateur tous les dommages résultant de l’inexécution de l’obligation de procurer la jouissance paisible des lieux loués dont, notamment, les frais engagés pour la délocalisation des activités du locataire », signale Me Grondin. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018 39

LUTTE CONTRE LES MOISISSURES

Me JULIE GRONDIN Avocate Lavery

GABRIEL BÉLANGER SAUVAGEAU Fondateur de l’Institut de la qualité de l’air du Québec (IQAQ)

LES SOLUTIONS DU CÔTÉ DES TECHNOLOGIES DE DÉCONTAMINATION « Depuis des générations, on tente de réinventer la roue en matière de déconta mination, pourtant la procédure la plus efficace est déjà mentionnée dans la Bible ! »1, souligne Gabriel Bélanger Sauvageau, fondateur de l’Institut de la qualité de l’air du Québec (IQAQ) et jusque tout récemment référence technique pour le réseau de franchisés Steamatic au Canada et superviseur du service de restauration après-eau et responsable des opérations moisissures pour le siège social à Montréal. Celui-ci critique l’usage de biocides, contenant par exemple du chlore ou de l’urotropine, parfois proposés pour décontaminer : « On se fie beaucoup trop à ces agents chimiques qui ne font que scinder les moisissures sans leur enlever leurs propriétés toxigènes. » L’inhalation de ces produits représente en outre un risque pour la santé, particulièrement chez les sujets allergiques.

AVANT LA PULVÉRISATION À LA GLACE SÈCHE ET LE NETTOYAGE

Pour la décontamination du bois, il existe aujourd’hui un procédé par glace sèche (glace carbonique) qui désincruste les moisissures par abrasion douce et qui peut s’employer à proximité d’installations électriques. « Cette technique respecte davantage le matériau, mais demande autant de préparation que le jet de sable. Elle s’emploie sous pression d’air à 200 PSI, avec confinement et pression négative. Un nettoyage final avec aspirateurs HEPA doit suivre, pour laisser l’environnement libre de poussières visibles. C’est pourquoi on l’utilise dans des zones contaminées à moyenne et grande échelle. Elle n’évite pas le retrait des matériaux poreux humides », précise M. Bélanger Sauvageau. Apparu depuis peu, un outil appelé WallChek propose de faciliter les tests de qualité de l’air. Il permet de prélever un échantillon d’air dans une cavité en perçant un trou du diamètre d’un stylo. « Les données peuvent être difficiles à interpréter en raison des poussières qui, parfois, contaminent l’échantillon et rendent la lecture difficile, commente M. Bélanger Sauvageau. Toutefois, pour les cavités difficiles d’accès, c’est une solution de rechange intéressante à l’utilisation d’une caméra boroscopique ou à une inspection visuelle. » BIENTÔT UNE NOUVELLE NORME POUR ENCADRER LES INTERVENTIONS CONTRE LES MOISISSURES M. Bélanger Sauvageau a collaboré à l’élaboration de la nouvelle norme sur les moisissures actuellement développée par le Bureau de normalisation du Québec (BNQ). Très attendue par les professionnels de la santé et de la sécurité publique ou de l’hygiène des bâtiments, ainsi que par les gestionnaires d’immeubles, cette norme BNQ 3009-600 devrait entrer en vigueur en 2019. « Elle fournira un cadre pour l’inspection, le diagnostic et les mesures de déconta mination dans les bâtiments résidentiels ; ce cadre pourra aussi s’appliquer dans des immeubles commerciaux », conclut le fondateur de l’IQAQ.

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APRÈS LA PULVÉRISATION ET LE NETTOYAGE

1. Un passage du Lévitique (13:47-59) prescrit la procédure à suivre en cas d'apparition de moisissures sur un vêtement, elle est très proche de celle appliquée de nos jours lors de contamination dans les bâtiments.