Maintenance volume 6 - numéro 2

VOLUME 6 | NUMÉRO 2

BRUNO TURCOTTE LE TOP 5 DE SES MEILLEURES CHRONIQUES

SAVOIR ET FORMATION L’INTÉGRATION DES OUTILS DE MODÉLISATION DES DONNÉES DU BÂTIMENT : UNE ÉVOLUTION INÉVITABLE EN EXPLOITATION ET MAINTENANCE DES BÂTIMENTS

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...

JEAN-MICHEL CHAMPAGNE

QUESTION D’INNOVATION APRÈS LE RECYCLAGE, PLACE AU COMPOSTAGE !

GESTION IMMOBILIÈRE LE MUR-RIDEAU EXPLIQUÉ

ENTRETIEN SANITAIRE ET PRATIQUES Le BONNES spécialiste en environnement Jean-Michel Champagne, photographié LES OUTILS DE en pleine action par Roxane Paquet, GESTION INFORMATISÉE : à la maison mère de la Société ÉVALUER POUR ÉVOLUER Radio-Canada, quelques jours avant son départ de SNC-Lavalin O&M. Il a quitté ses fonctions récemment pour se consacrer à plein temps à l’obtention d’un MBA mais il compte bien revenir dans le secteur de l’immobilier.

Maintenance l’a rencontré quelques jours avant son départ, dans le cadre de la chronique Une journée dans la vie de…

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VOLUME 6 | NUMÉRO 2

Le spécialiste en environnement Jean-Michel Champagne, photographié en pleine action par Roxane Paquet, à la maison mère de la Société Radio-Canada, quelques jours avant son départ de SNC-Lavalin O&M. Il a quitté ses fonctions récemment pour se consacrer à plein temps à l’obtention d’un MBA, mais il compte bien revenir dans le secteur de l’immobilier.

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert JOURNALISTES Johanne Landry et Suzanne Gagné COLLABORATION À CE NUMÉRO Bruno Turcotte, Michel Landry, Andrée De Serres et Hélène Sicotte

PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Buntha My Conseiller publicitaire Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Alain Lambert et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Roxane Paquet ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1­­916-6656

LE FUTUR EST ENTRE NOS MAINS

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

Jacques Boisvert

V

ous êtes-vous déjà arrêté à penser que chaque action que nous posons, chaque décision que nous prenons ont une incidence sur le futur ? Parfois minime, parfois importante, parfois insoupçonnée. Chose certaine, le futur est entre nos mains, et nous y contribuons tous collectivement, chacun à notre façon.

Il est d’ailleurs passablement question du futur dans ce numéro. Si vous n’avez pas visité l’exposition biennale Le Montréal du futur, présentée par BOMA Québec au Complexe Desjardins dernièrement, ne manquez surtout pas notre photoreportage de l’événement dans les pages de ce numéro ! Dans un autre ordre d’idées, à quand l’utilisation du BIM (Building Information Modeling) par les gestionnaires immobiliers ? Dans un avenir… plus ou moins éloigné, s’il faut en croire nos expertes invitées Andrée De Serres et Hélène Sicotte de la Chaire d’immobilier Ivanhoé Cambridge.

Le futur très rapproché de Jean-Michel Champagne, qui était jusqu’à tout récemment spécialiste en environnement pour SNC-Lavalin, opérations et maintenance chez CBC / Radio-Canada, sera passablement différent. Il a quitté ses fonctions pour se consacrer à plein temps à l’obtention d’un MBA, une étape de ressourcement professionnel qui coïncide avec l’arrivée d’un troisième enfant dans la famille, qui aura davantage besoin de sa présence.

Johanne Landry l’a rencontré juste avant son départ, afin qu’il partage avec vous l’une de ses dernières journées de travail à Radio-Canada ; ce texte signe le retour attendu de notre chronique Une journée dans la vie de…

Partenaire de :

Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Je sais que vous appréciez les chroniques de gestion immobilière toujours pertinentes de Bruno Turcotte. À l’intention de nos nouveaux lecteurs, nous avons regroupé dans ce numéro, en plus de sa chronique régulière, un Top 5 de ses meilleurs articles. À lire ou à relire certainement !

En terminant, je suis heureux d’annoncer une nouvelle collaboration avec le Chapitre du Québec de l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires, connue sous l’acronyme CSSA ; vous pourrez dorénavant lire son bulletin Québec Salubrité dans les pages de Maintenance. Chose certaine, avec cette section qui s’ajoute, la chronique de Michel Landry consacrée à l’entretien sanitaire et notre dossier annuel sur le sujet, le futur s’annonce reluisant !

Jacques Boisvert Éditeur

Été 2016 —

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VOLUME 6 | NUMÉRO 2

5 UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...

Jean-Michel Champagne Par Johanne Landry

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SAVOIR ET FORMATION L’intégration des outils de modélisation des données du bâtiment : une évolution inévitable en exploitation et maintenance des bâtiments Par Andrée De Serres et Hélène Sicotte

19 MOT DU PRÉSIDENT DE BOMA QUÉBEC Faire reconnaître davantage le leadership de BOMA Québec

Par Mario Poirier

BRUNO TURCOTTE : LE TOP 5 DE SES MEILLEURES CHRONIQUES 21 L’expérience client en immobilier 24 La réalité augmentée et l’immobilier 25 Les aménagements collaboratifs 27 Toitures vertes pour bâtiments existants : quelques critères à considérer 29 Les tableaux de bord de gestion

35 BULLETIN QUÉBEC SALUBRITÉ 40 QUESTION D’INNOVATION Après le recyclage, place au compostage !

Par Suzanne Gagné 42 GESTION IMMOBILIÈRE Le mur-rideau expliqué Par Bruno Turcotte 44 ENTRETIEN SANITAIRE ET BONNES PRATIQUES Les outils de gestion informatisée : évaluer pour évoluer

Par Michel Landry

47 LE SAVIEZ-VOUS ?­­

INDEX DES ANNONCEURS AESEQ 39 Bee-Clean Services d’entretien 20 BOMA Québec 18 Comité paritaire région de Montréal 15 Couverture Montréal Nord ltée 43 Entretien Précal inc. 44 GDI Services (Québec) SEC 50 Groupe ABS inc. 27 GSF Canada inc. 47 Lafleur & Fils inc. 25, 45 4

Larose et Fils ltée 25, 41 Les Services Ménagers Roy ltée 23 M.A. Baulne inc. 30 Planterra ltée 22 PR Maintenance 2 René Perron ltée 29 SCA / Tork 7 Toitures Hogue 9 Toitures Trois Étoiles inc. 49

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DANS CE NUMÉRO, ON PARLE DE… ABB 48 Académie américaine des arts et des lettres 47 Albert Richard 41 ALLB 47 AMB 48 Aquilini Investment Group 19 Arnaoutelis Christopher 19 Arnold W. Brunner Memorial Prize 47 Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA) 3, 35, 36, 37, 38 Association des entrepreneurs de services d’édifices Québec (AESEQ) 32, 36 Avmor 38 BALPEX 36 Bélanger Anne 19 Bélanger Nina 35, 38 Bentall Kennedy (Canada) LP 19 Béton Surface 47 Bolduc Richard 38 BOMA BEST 19, 29, 30 BOMA Québec 3, 16, 19, 20, 31, 32, 36 Brassard François 47 Brossard 41 Canada 48 CanClean 37 Canderel 19 Carrigan Burtsel H. 19 CBC / Radio-Canada 3, 8 Centre communautaire Nathalie-Croteau 41 Centre de recherche industrielle du Québec (CRIQ) 40 Centre des congrès de Lévis 41 CertainTeed 48 Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM 3, 11, 32 Champagne Jean-Michel 3, 5, 6, 8, 10 Chem Link 48 Chicago 38 Club de golf Le Blainvillier 38 Code national du bâtiment (CNB) 28 Comité des relations gouvernementales pour le Québec de l’International Council of Shopping Centers (ICSC) 48 Conseil en immobilisation et management (CIM) Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) 48 Cosmos 41 CREW M 48 CSSA Chapitre de l’Ontario 38 CSSA Chapitre de la Saskatchewan 38 CSSA Chapitre du Québec 3, 32, 35, 36, 37, 38 De Grandpré Chait 48 De Serres Andrée 3, 11 Deakin University 27, 28 Département de l’énergie des États-Unis 47 Desjardins 16, 19 Deslauriers Julie 41 Dumas Patrice 38 École d’architecture de l’Université Laval 47 Estrie 47 Fédération de l’industrie de la restauration après sinistre (FIRAS) 35, 37 Fluxwerx Illumination 47 Fonds de placement immobilier BTB 16, 19 Forbes 48 FPI Cominar 19 Gagné Marc Daniel 38 Gauthier Dany W. 16, 19 Gerstner Lou 30 Gestion Immeuble Place Bonaventure inc. 19 Gilbert Dominic 16, 19 Grande-Place du Complexe Desjardins 3, 16 Gratton Yves 38 Groupe ABS 48 Groupe immobilier Oxford 19 GSF Canada 47 Guérin Serge 16 Hanna Nadim 19 Héritage Montréal 19 Hydro-Québec 29 iA Groupe Financier 19

Institut national de recherche scientifique (INRS) 40 International Sanitary Supply Association (ISSA) 36, 37 Interpoint Distribution inc. 35, 38 Ivanhoé Cambridge inc. 19 JBC Architectes 19 Lachance Raynald 19 Lafond Jocelyn 19 Lambert Phyllis 47 Landry Michel 3 Langelier Marcel 47 Lanteigne Julie 48 Larose et Fils ltée 36, 38 Larose Manon 36, 38 Lassman Philip 19 Laval 38 LEED 29, 30 Le Montréal du futur 3, 16 Lévis 48 Linteau Mathieu 41 Lumenpulse 47 Manzanares Gabriel 40, 41 Mat Tech 38 McCormick PI. 3 8 Melbourne 27, 28 Ménard Martine 38 Montérégie 47 Montréal 16, 47, 48 Nadeau François 48 Olymbec Development inc. 19 Ordre des évaluateurs agréés du Québec 20 Origine 41 Pincin Joe 19 Place Forzani 38 Planifika 48 Plante Linda 19 Poirier Mario 19 Poulin Steve 19 Québec 41, 47, 48 Régie du bâtiment du Québec (RBQ) 19 Réseau Sélection 19 RJV Communications 16 Robichaud Gilles 38 Rosato John 19 Rouleau Linda 19 Rubbermaid 38 Salon Écosalubrité 35, 37, 38 Salon ISSA/Interclean 38 Sanimarc 48 Scott Pierre 19 Sealedair 38 Sicotte Hélène 3, 11 Si-Mart 48 Sinopé technologie 47 SNC-Lavalin 3, 8 SNC-Lavalin O&M 40 Société de contrôle Johnson S.E.C. 19 Société québécoise des infrastructure 19 Solucycle 41 Soprema 48 STANDARD 47 Star Trek 15 Statistica 48 Toronto 8, 24, 38 Turcotte Bruno 3, 19, 20 Université Berkeley 25 Université Concordia 35 Université Laval 20 University of Houston 36 UQAM 28 Valcourt Jean-François 38 Vertal inc. 41 Vézina Robert J. 16 Ville de Montréal 16, 19 Whitehorse 6 Window Cleaning Source 38 Wood Wyant 38 Yukon 6

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…

JEAN-MICHEL CHAMPAGNE Par Johanne Landry

HOMME DE TERRAIN, HABILE COMMUNICATEUR ET DE NATURE PROACTIVE, JEAN-MICHEL CHAMPAGNE EST CELUI QUI APPORTE DU SOUTIEN TECHNIQUE AUX GESTIONNAIRES

Jean-Michel Champagne a quitté ses fonctions pour se consacrer à plein temps à l’obtention d’un MBA, une étape de ressourcement professionnel qui coïncide avec l’arrivée d’un troisième enfant dans la famille, qui aura davantage besoin de sa présence.

IMMOBILIERS. IL DÉMYSTIFIE LES DÉDALES

Johanne Landry l’a rencontré juste avant son départ, afin qu’il partage avec vous l’une de ses dernières journées de travail à Radio-Canada ; ce texte signe le retour attendu de notre chronique Une journée dans la vie de…

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUE T JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUE

T

OBSCURS DES DEVIS, DES RÈGLEMENTS ET DES NORMES DE CONFORMITÉ.

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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

ENTREVUE

Son rôle : soutenir les équipes de gestion, d’opération et de maintenance ainsi que les gestionnaires de projet pour assurer la conformité réglementaire des différentes installations. « Ça ratisse large, dit-il. Ça touche tout ce qui peut avoir un impact sur les gens, sur leur santé et leur sécurité, sur leur environnement. » CONSEILLER, SUIVRE, VÉRIFIER Il y a toujours des projets en cours quelque part dans l’un des édifices au pays, chacun accompagné d’enjeux environnementaux ; aussi veut-il s’assurer que tout est en ordre et que les choses avancent rondement, sans problème.

Qu’il s’agisse d’une procédure pour la gestion des matières dangereuses à intégrer aux travaux ou du remplacement d’un refroidisseur, chaque fois qu’il lui est possible d’aller sur place, il préfère s’y rendre plutôt que de demander des nouvelles par téléphone.

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— Été 2016

M. Champagne s’occupe également des suivis de non-conformité quand il y a eu un incident, un déversement de diésel, une perte de frayons, bref, des pépins qui surviennent immanquablement. « Tout doit être documenté aujourd’hui », explique-t-il.

Chaque incident demande donc qu’il sache où l’on en est quant aux mesures à prendre.

Une fois par semaine, il consulte son système informatisé pour vérifier les rapports toujours en attente et fermer les dossiers menés à bien.

Le soutien technique comprend aussi les interactions régulières avec des gestionnaires qui ont des questions. Juste avant notre entrevue, il a vérifié avec l’un d’eux la conformité de devis pour l’entretien ménager d’un site dans les Maritimes. « Je suis l’aide de première ligne, celui qui fournit des informations avant qu’on ait besoin de recourir à des consultants externes », ajoute-t-il.

LA GESTION DES CAS DIFFICILES Le soutien aux gestionnaires, il le fournit aussi quand survient une situation problématique. À Whitehorse, au Yukon, où l’on a récemment remplacé les réservoirs de pétrole pour le chauffage et les génératrices, l’installateur n’a pas rigoureusement suivi les consignes. Que faut-il faire alors ? Recommencer le travail ou trouver une mesure d’adaptation ? Son approche dans un tel cas : revenir à l’objectif en regard de la norme réglementaire. « Si deux mesures correctives, la x et la z, atteignent les résultats escomptés, et si la x se réalise facilement alors que la z demande de déconstruire un mur, on ira vers la première. On documentera la modification et l’on fera entériner la décision par le client qui saura pourquoi il y a eu des changements au devis », élabore le spécialiste en environnement.

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ENTREVUE

«

Il fallait aller bien au-delà des tuyaux et des lumières. Mon rôle était d’aider les gens des opérations à se sentir en confiance avec les décisions qu’ils prenaient et les choses qu’ils faisaient.

»

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

– Jean-Michel Champagne

Parlant de complexité, M. Champagne mentionne la reconstruction complète d’une salle de maquillage à Toronto, à cause d’un problème relatif à la qualité de l’air qui rendait la pièce inconfortable.

Une salle de maquillage, indique-t-il, c’est plus qu’une pièce ordinaire ou qu’un bureau. Le confort thermique, le confort auditif, le confort lumineux sont tous indispensables pour le bon déroulement de cette activité particulière.

Et pas seulement le confort des gens qui y travaillent, mais celui des présentateurs et des autres artistes qui y passent. Une situation où la dimension humaine importe beaucoup en présence d’intervenants aussi diversifiés que des maquilleurs, des coiffeurs et des techniciens en bâtiment. « Il fallait aller bien au-delà des tuyaux et des lumières. Mon rôle était d’aider les gens des opérations à se sentir en confiance avec les décisions qu’ils prenaient et les choses qu’ils faisaient », rapporte-t-il.

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VULGARISER ET FORMER Dans son quotidien, Jean-Michel Champagne fait aussi beaucoup de vulgarisation scientifique pour expliquer des normes aux non-spécialistes. Vulgariser, rappelle-t-il, c’est prendre des informations compliquées, voire indigestes, pour le commun des mortels et les rendre compréhensibles pour tout le monde.

Dans un bureau, les occupants sont préoccupés par la qualité de l’air. Des données comme les microgrammes par mètre carré, pour eux, c’est incompréhensible. « Des données qu’on peut traduire par une image claire, soutient M. Champagne. Si l’on parle de poussière de tapis et de poussière de cigarette, c’est plus facile de visualiser la différence dans la taille des particules. Il faut aussi expliquer de manière à ce que tous comprennent comment la mécanique fonctionne parce que quand il y a une plainte, le coupable n’est pas toujours la ventilation. Vous allez rire si je dis que le problème peut provenir d’un poulet empaillé sur le bureau, mais nous l’avons déjà vu. Vulgariser, c’est aussi aider les gens à voir où sont les solutions. » L’enseignement fait également partie de son quotidien. « Échanger et transmettre des connaissances me passionne », confie-t-il. Il donne donc de la formation à des travailleurs, des techniciens et des gestionnaires immobiliers. « Ce que je fais ici à Radio-Canada est souvent récupéré par mes collègues et utilisable dans d’autres établissements clients de SNC-Lavalin », souligne le spécialiste en environnement.

ENTREVUE

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ENTREVUE

LES DÉFIS DU PRINTEMPS Quand les beaux jours se pointent, pour lui, c’est le temps des tests pour détecter les fuites d’halocarbures, ces matières dangereuses présentes dans tous les systèmes de refroidissement. Volatils, ces gaz à effet de serre contribuent aux changements climatiques et, pour certains, à l’appauvrissement de la couche d’ozone. Pas question de courir le moindre risque qu’un problème survienne quand on aura besoin des systèmes de climatisation pendant la saison chaude. Se montrer proactif est une qualité qu’il cultive, et si la réglementation oblige les gestionnaires à une vérification des systèmes avec halocarbures une fois l’an, M. Champagne, lui, préconise de refaire les tests à l’automne. Les incidents environnementaux, il préfère les tenir à distance par la prévention.

À quoi ressemblera l’après-maîtrise ? « Je n’ai pas de projet précis pour le moment, mais je reviendrai dans l’immobilier », annonce-t-il.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Le quotidien de Jean-Michel Champagne sera passablement bouleversé au cours de la prochaine année. Au moment de l’entrevue, il est à fermer ses dossiers et à préparer sa relève, car il quitte ses fonctions pour se consacrer à plein temps à l’obtention d’un MBA, une étape de ressourcement professionnel qui coïncide avec un moment où sa famille aura davantage besoin de sa présence avec l’arrivée d’un troisième enfant.

Un tel changement s’associe automatiquement à un bilan : « Je regarde le devoir accompli et je suis fier de ce que j’ai mis en place avec mes collègues.

Nous n’avons pas reçu de blâme ni d’avertissement de non-conformité depuis longtemps. Voilà un indice que ça va bien et que les nombreux systèmes de gestion informatisée que nous avons développés fonctionnent adéquatement. »

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SAVOIR ET FORMATION

L’INTÉGRATION DES OUTILS DE MODÉLISATION DES DONNÉES DU BÂTIMENT :

Andrée DE SERRES

UNE ÉVOLUTION INÉVITABLE EN EXPLOITATION ET MAINTENANCE DES BÂTIMENTS

L

a modélisation des données du bâtiment est une technologie qui provoque des changements radicaux dans les façons de faire de nombreux types d’intervenants de l’industrie de l’immobilier. Ces changements visent d’abord les phases de conception, de construction et de livraison d’un bâtiment. Ils provoquent aussi d’importants bouleversements à la phase d’opération et de maintenance. Même si l’usage du BIM par les firmes d’architecture, d’ingénierie et de construction est encore peu répandu, les entreprises qui y ont recours peuvent constater rapidement les changements que produit cette innovation technologique. Elle facilite l’échange d’information et le travail collaboratif entre les participants au projet. Du côté des gestionnaires immobiliers, l’adoption est encore plus lente même si l’accès aux données de l’immeuble « tel que construit » leur permet de disposer d’informations importantes pour la mise en service, le suivi et le contrôle de la maintenance, pour l’optimisation des systèmes électromécaniques (recommissioning) ainsi que pour l’offre de service aux occupants. De plus, le parc immobilier actuel peut bénéficier de plusieurs avantages sans devoir nécessairement procéder à la traduction de toutes les données 2D en données 3D. Cependant, une attention particulière devra être accordée à la gestion du changement dans l’organisation, cette gestion pouvant s’avérer un défi plus risqué que l’installation des systèmes techniques et informatiques.

La modélisation des données du bâtiment (ou le BIM, Building Information Modeling en anglais) peut être considérée comme un produit ou une application informatique permettant de soutenir, de faciliter et de suivre les tâches réalisées par les différents acteurs qui interviennent à une ou plusieurs phases d’un projet de construction ou de rénovation d’un bâtiment. Cette application concerne particulièrement les tâches : • des firmes d’architectes et d’ingénieurs, qui interviennent à la phase de design et de conception ; • des entrepreneurs en construction, aux fins de l’estimation des coûts à la phase de conception, mais aussi pour la gestion du projet de construction ; • des gestionnaires d’immeubles ou de parcs immobiliers, aux fins de l’exploitation, de la maintenance et de la gestion de l’énergie du bâtiment.

Le BIM constitue aussi un outil stratégique utile pour la gestion des contrats et des relations avec le client. Enfin, c’est un système qui s’arrime aux processus et aux

Hélène SICOTTE

pratiques des employés de l’organisation ou d’un réseau d’organisations engagées dans un même projet, dans le but de concevoir, de construire et de gérer une installation ou une infrastructure tout au long de l’évolution des différentes phases de son cycle de vie. Le BIM facilite d’abord l’échange d’information et le travail collaboratif entre les participants intervenant à la phase de conception et de construction. À la livraison ou au transfert du bâtiment, le gestionnaire des installations pourra recevoir des informations importantes, précises et concrètes concernant la mise en service, le suivi et le contrôle de la maintenance ainsi que l’optimisation des systèmes électromécaniques (recommissioning ).

Ces renseignements lui seront aussi d’une grande utilité par la suite pour établir et suivre l’offre de services aux occupants.

Par Andrée De Serres, Ph. D., professeure et titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG UQAM, et Hélène Sicotte, Ph. D., professeure et chercheuse, Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG UQAM Été 2016 —

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SAVOIR ET FORMATION

Les saisies de données effectuées au moment de la construction ou de la rénovation serviront également aux exploitants pendant la phase d’opération et de maintenance.

Ils devraient continuer à saisir et à gérer ces données, dans le but d’augmenter leur efficacité et d’épargner temps et argent. Même si cela n’est pas encore pleinement reconnu, les bénéfices les plus importants du BIM se trouvent à cette phase d’exploitation. Une de ses utilités majeures concerne le traitement, la conservation et la diffusion sur demande des données nécessaires à la gestion des installations.

Ces données seront par exemple utilisées pour le suivi et l’analyse des performances des équipements ou des différentes installations dans le but de les optimiser et donc d’en réduire les coûts. Les données nécessaires regroupent les paramètres du matériel, des systèmes et de l’équipement, des manuels d’entretien, des lettres de garantie, des fiches techniques et des devis, des plans des espaces, des coûts d’exploitation, etc.

Le BIM permet aux entreprises du secteur AIC (architecture, ingénierie et construction) d’élargir leur offre de services avec une valeur ajoutée pour le client, une meilleure qualité d’information et de coordination ainsi que des capacités accrues de visualisation, d’estimation et de validation.

LES OBSTACLES AU DÉPLOIEMENT DU BIM Malgré ces nombreux avantages, le taux d’adoption du BIM demeure encore faible, particulièrement du côté des propriétaires et des gestionnaires où il est presque inexistant. Comment expliquer cette faible popularité du BIM ? Quelles en sont les raisons ? En amont, chez les entreprises du secteur AIC, les études invoquent comme raison la fragmentation importante de l’industrie, qui est composée à 99 % de PME. 12

— Été 2016

Elles expliquent aussi cette perception tenace consistant à croire que chaque projet est unique et qu’il ne peut donc pas tirer parti des avantages procurés par la formalisation des tâches grâce à l’appui informatique. En aval (gestion immobilière), on résume comme suit les principaux obstacles évoqués pour expliquer le taux d’adoption encore trop faible des techniques de standardisation : • la crainte du risque de transférer de façon inefficace les données de construction à la livraison du bâtiment ; • l’absence d’études permettant de démontrer clairement les avantages économiques et opérationnels du BIM ; • l’absence de leadership, particulièrement de la part des gouvernements.

SAVOIR ET FORMATION

Malgré les avantages du BIM pour la phase d’exploitation, on constate encore peu d’enthousiasme chez les gestionnaires d’immeubles. Cette situation s’explique peut-être aussi par le fait que les propriétaires et les gestionnaires ont déjà fort à faire avec l’implantation et l’utilisation des outils plus matures comme les technologies de l’information de FM (gestion des installations), de GMAO (gestion de la maintenance), de l’EDMS (gestion des documents), de l’EMS (gestion de l’énergie) et du BAS (automatisation du bâtiment). Cela rend donc l’intégration des données dans une plateforme BIM d’autant plus difficile. De surcroît, aucun logiciel BIM actuel n’offre la possibilité de rassembler l’ensemble des fonctionnalités indispensables à l’exploitation. Il s’agit principalement des fonctionnalités de la visualisation 3D ; d’un moteur de recherche capable d’inspecter tous les types de documents à tous les niveaux d’agrégation ; de la gestion des documents techniques, légaux et de processus ; de la gestion du portefeuille immobilier ; de la gestion des plans du bâtiment « tel que construit » ; de la gestion des composantes électromécaniques ; de la gestion des espaces et de leur occupation ; et de la gestion des projets.

L’effet d’entraînement suscité par l’enthousiasme des organisations ayant déjà adopté le BIM aurait dû provoquer un mouvement de changement dans l’industrie. À défaut de l’avoir fait jusqu’à maintenant, nous croyons que les engagements de plus en plus forts des gouvernements dans la lutte contre les changements climatiques propulseront le BIM et les autres technologies d’information qui l’accompagnent.

Cependant, le BIM deviendra réellement utile à la lutte contre les changements climatiques lorsqu’il pourra être appliqué à grande échelle aux bâtiments déjà existants (en 2009, 70 % des bâtiments en exploitation aux États-Unis seront

L’effet d’entraînement suscité par l’enthousiasme des organisations ayant déjà adopté le BIM aurait dû provoquer un mouvement de changement dans l’industrie. À défaut de l’avoir fait jusqu’à maintenant, nous croyons que les engagements de plus en plus forts des gouvernements dans la lutte contre les changements climatiques propulseront le BIM et les LAFLEUR_PUB_ilot_VousDormirez24hsur24.pdf 1 2014-03-24 13:22 autres technologies d’information qui l’accompagnent.

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Été 2016 —

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SAVOIR ET FORMATION

toujours utilisés 35 ans plus tard).

C’est pourquoi de nombreuses études concluent que la contribution des différents paliers gouvernementaux, en tant que législateur, mais aussi comme client, est essentielle. Certains gouvernements ont bien marqué le pas : le gouvernement britannique annonçait le 23 octobre 2015 qu’il exigerait le niveau 2 (level2BIM) pour sa politique d’achat à compter du 4 avril 2016, alors que le gouvernement américain de même que celui de l’Alberta l’imposent déjà pour leurs bâtiments.

Ainsi, on peut d’ores et déjà anticiper que les gouvernements du Québec et du Canada emboîteront le pas au cours des prochaines années. En conséquence, les entreprises doivent commencer dès maintenant à se préparer à ce changement si elles veulent demeurer compétitives.

UNE TRANSFORMATION EN PROFONDEUR La transformation complète des données 2D en données 3D demeure encore fastidieuse et coûteuse aujourd’hui.

Par contre, il existe des solutions intermédiaires satisfaisantes qui se déploient actuellement, même au Québec (par exemple, en gestion d’immeubles à la Ville de Montréal). De plus, on parvient à atteindre une plus grande compatibilité des échanges entre systèmes. En effet, plusieurs communautés d’usagers informatiques se sont attaquées dès les années 1970 à créer des standards pour les fichiers et les échanges de données dans le but d’éviter notamment qu’un client se trouve captif d’un fournisseur informatique. C’est pourquoi il est important pour les propriétaires et les gestionnaires de parcs immobiliers de choisir avec précaution, avec l’aide de leurs fournisseurs, un format transférable de données. Si le modèle BIM est créé et mis à jour pendant la construction ou la réfection, il doit demeurer utile tout au long de la phase de gestion et d’exploitation du bâtiment.

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Illustrations : courtoisie de CONSORTECH

Un parc d’immeubles déjà existants peut aussi profiter des avantages de la technologie BIM, quoique ce projet de changement soit exigeant non seulement sur le plan technique, mais aussi pour l’organisation. Les étapes concernant les tâches des employés et la structure de travail exigent une standardisation des appellations des bâtiments, des installations, des équipements, du matériel, etc. Voici un petit exemple de ces difficultés : votre service des communications emploie le terme « ouvrage d’art pictural » aux fins de ses productions ; votre service de comptabilité a enregistré dans ses livres une « peinture », et votre service d’entretien époussette « un cadre ». Une fois tout le monde d’accord sur le terme, il faut ensuite savoir qui peut apporter des modifications dans l’enregistrement électronique. Le changement est imposant parce qu’il surgira continuellement de nouvelles surprises nécessitant une décision prise de façon concertée et inscrite dans la base de données informatisées.

Il faut aussi décider de l’ampleur des moyens à mettre en œuvre : par exemple, peut-on se payer une numérisation 3D de l’ensemble du parc ? Est-ce rentable ? Il est probable que cette solution draconienne ne soit pas envisageable ni même bénéfique. Alors qu’est-ce qui passera dans les numériseurs 3D ? Qu’est-ce qui sera versé en 2D ?

SAVOIR ET FORMATION

On peut apprendre ici de l’histoire des bibliothèques quand leurs catalogues sur fiches ont été changés dans les années 1980 pour un système informatique permettant la recherche et l’enregistrement par l’utilisateur. Il fallait décider du transfert des milliers de fiches cartonnées à un support électronique.

Des entreprises ont alors offert leurs services. Il y avait deux choix : partir du début et tout faire au risque fréquent de ne jamais finir ou procéder avec ce qui était acheté à partir d’une date et ce qui était populaire (ou utilisé fréquemment) chaque fois que le temps et les ressources le permettaient.

L’implantation du BIM 3-4 ou 5D peut suivre le même parcours, créer et intégrer les processus, charger le 2D, puis verser les 3D au fur et à mesure des rénovations, des réfections ou des constructions.

De nombreux autres défis attendent ceux qui veulent intégrer le BIM dans leur organisation, surtout dans le cas où leur parc immobilier est déjà en activité. Par exemple, le manque d’expertise interne qui faciliterait les décisions de la direction ou encore la restructuration du service aux installations pour inclure une équipe de soutien plus ou moins importante capable de gérer le système et d’assurer sa pérennité. Il faudra aussi que les processus et les procédures soient créés et suivis afin que les données demeurent opérationnelles et accessibles aux bonnes personnes et aux services internes comme externes. Le succès viendra de la capacité de chacun à utiliser et à exploiter la plateforme ; en conséquence, il faut prévoir la formation et le soutien nécessaires.

Plusieurs lecteurs se souviendront de la célèbre phrase de la série télévisée Star Trek sonnant l’heure du retour des membres de l’équipage partis en mission vers leur vaisseau amiral : « Beam me up, Scotty ! » Aujourd’hui, il nous faut adapter l’expression au monde de l’immobilier et dire : « BIM me up, Scotty ! »

QUAND C’EST CLAIR, C’EST NET. Lorsque vient le temps d’attribuer un contrat pour l’entretien ménager de votre édifice, assurez-vous auprès du Comité paritaire de l’entretien d’édifices publics que votre fournisseur est en règle avec la loi.

Notre site Web vous permet de savoir si, dans les douze derniers mois, une entreprise d’entretien d’édifices a fait l’objet d’une condamnation dans un dossier de poursuite pénale ou civile relativement au respect de la réglementation de cette industrie.

Misez sur une entreprise qui respecte les règles.

Région de Montréal

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Présentée par BOMA Québec du 20 au 25 avril dernier à la Grande-Place du Complexe Desjardins, la 6e édition de l’événement Le Montréal du futur a offert une exposition incontournable de maquettes et plans des projets immobiliers majeurs (résidentiels, commerciaux, institutionnels, d’infrastructures et de transports) qui modifieront le profil de Montréal d’ici 20 ans !

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De gauche à droite : Dany Gauthier, Directeur principal, Gestion immobilière, Desjardins Dominic Gilbert, Président sortant, BOMA Québec et Vice-président, Gestion immobilière, Fonds de placement immobilier BTB Serge Guérin, Directeur, Service du développement économique, Ville de Montréal Robert J. Vézina, Fondateur et Organisateur en chef, Le Montréal du futur® et Président de RJV Communications - Événements spéciaux et Partenariats stratégiques

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JBC MÉDIA PAR SOUK VONGPHAKDY : 4, 5, 6, 10, 11, 13. • BOB HENDRIKS PHOTOGRAPHIE : 1, 3, 7, 8, 9, 12. • PHOTO GILLES MAHEUX : 2

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Pourquoi BOMA Québec?

Parce que c’est VOTRE RÉFÉRENCE EN GESTION IMMOBILIÈRE… Les membres de BOMA Québec sont au cœur de l’action grâce à :

Son rôle de consultant auprès des législateurs Élaboration et révision des codes reliés au bâtiment

BOMA BEST®

Le premier et le plus important programme de certification environnementale pour immeubles existants au Canada

La formation Colloques, ateliers, conférences, visites techniques

La relève

Concours, tarifs spéciaux

L’échange d’information

Méthode de mesurage, bibliothèque virtuelle, veille immobilière, bulletins, communiqués, réseaux sociaux

La promotion et la reconnaissance de l’excellence

Concours des Prix BOMA au niveau provincial, national et international

L’occasion de réseauter

Cocktails, tournois, activités sociales

Il ne manque que vous!

Information au www.bomaquebec.org ou boma@boma-quebec.org

BOMA Québec a une occasion sans par eil POUR VOUS!

MOT DU PRÉSIDENT

FAIRE RECONNAÎTRE DAVANTAGE LE LEADERSHIP DE BOMA QUÉBEC C’est avec fierté que je prends la barre de BOMA Québec en tant que président de cette association dont je suis membre depuis plus de 15 ans. J’aimerais remercier Dominic Gilbert, vice-président, Fonds de placement immobilier BTB, qui m’a précédé, pour le travail accompli pendant son mandat. Dominic demeure d’ailleurs membre du conseil en tant que président sortant. Je profite aussi de l’occasion pour annoncer la composition du nouveau conseil d’administration, en poste depuis le 10 mai. C’est avec grand plaisir que je travaillerai avec les personnes suivantes pour réaliser la mission de BOMA Québec.

Mario Poirier

MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION Président sortant Dominic Gilbert, B.A.A. Vice-président, Gestion immobilière Fonds de placement immobilier BTB Christopher Arnaoutelis, B. Comm.

Directeur de projets, Département de la construction Gestion Immeuble Place Bonaventure inc.

Anne Bélanger, architecte Architecte, directrice de projet JBC Architectes Dany W. Gauthier, CGA, CPA Directeur principal, Gestion immobilière Desjardins Gestion immobilière Raynald Lachance, RPA Vice-président, Gestion des immeubles Bentall Kennedy (Canada) LP

Philip Lassman, MBA Directeur immobilier Olymbec Developement Inc. Joe Pincin, RPA, CPM Directeur général Groupe immobilier Oxford

Linda Plante, CMA, CPA Directrice principale, Place Ville Marie Ivanhoé Cambridge inc.

Steve Poulin, ing.

Directeur adjoint, Support Montréal Société québécoise des infrastructures Linda Rouleau, CRX, CMD Directrice, Alexis Nihon FPI Cominar

Pierre Scott, ing.

Directeur de comptes principaux Société de contrôle Johnson S.E.C. Bruno Turcotte, B.A.A., É.A. Directeur, Administration, Placements immobiliers iA Groupe Financier

GOUVERNEURS Burtsel H. Carrigan Courtier immobilier agréé

Nadim Hanna, CA, MBA Directeur corporatif, Gestion d’actifs, Réseau Sélection

Jocelyn Lafond, Adm.A., RPA Directeur régional Aquilini Investment Group

John Rosato Vice-président, Immobilisations Résidentiel et Hôtels Ivanhoé Cambridge

BOMA QUÉBEC SOUS LE SIGNE DU DÉVELOPPEMENT DURABLE, DE LA RECONNAISSANCE ET DE LA PROXIMITÉ En tant que président, j’entrevois trois grands chantiers. Je souhaite d’abord consolider les acquis de BOMA Québec et renforcer notre engagement envers le développement durable. Il n’y a plus de doute dans notre industrie : la durabilité est un enjeu qui a un impact sur la création de valeurs à long terme et sur la rentabilité à court terme. Lorsqu’on pense au développement durable, on considère surtout l’environnement. Toutefois, trois volets composent cet enjeu : le pilier économique, le pilier environnemental et le pilier social.

BOMA Québec a déjà parcouru un bon bout de chemin, en commençant

par la bonne santé financière de l’association, le programme de certification environnementale BOMA BEST® et ses projets innovants pour lutter contre l’itinérance. Mais il ne faut pas s’asseoir sur ses lauriers. Il importe de continuer à briser les moules traditionnels, à viser toujours plus haut et à bâtir sur ces acquis.

Voilà pourquoi je désire aussi travailler avec le conseil, nos comités et la permanence de notre association, pour faire reconnaître davantage le leadership de BOMA Québec par les décideurs et les principaux acteurs aux paliers municipal et provincial. Il est pertinent pour eux de se préoccuper de l’urbanisme et du dévelop­pement, mais une fois que les projets sont sortis de terre, c’est BOMA Québec qui doit représenter la référence, tant dans les grandes métropoles que dans les régions. Pour atteindre ce but, nous devons exploiter nos contacts. Les membres de notre association doivent participer plus activement à divers comités consultatifs, comme ceux de la Ville de Montréal ou de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Nous devons aussi nous rapprocher d’organismes tels qu’Héritage Montréal et d’autres parties prenantes dans le développement de nos communautés.

Lorsqu’il se passe quelque chose en immobilier commercial, il faut que le réflexe soit de communiquer avec BOMA Québec.

Enfin, je souhaite développer une proximité accrue avec nos membres. Nous devons les écouter et leur offrir de nouveaux services. Nous sommes une association de gens de terrain, et celui-ci est vaste. Il englobe plusieurs domaines : l’exploitation, la comptabilité, les ressources humaines, la construction, et j’en passe…

Nous devons trouver des façons de consulter davantage nos membres et de leur proposer des activités directement liées à leur travail. Par exemple, quels sont les grands chantiers de la ville, les activités entourant le 375e anniver­saire de Montréal auront-elles un impact sur l’immobilier commercial ? Bref, il faut que nos membres se retrouvent dans BOMA Québec et qu’ils se disent fiers d’en faire partie et de contribuer à leur communauté.

On ne doit pas devenir membre de BOMA Québec par devoir, mais plutôt parce qu’on s’y identifie et que notre association est reconnue.

Mario Poirier, ing.

Président de BOMA Québec et directeur immobilier, Canderel

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BRUNO TURCOTTE

JBC MÉDIA PAR DENIS LEMELIN

DIPLÔMÉ DE L’UNIVERSITÉ LAVAL EN ADMINISTRATION DES AFFAIRES ET SPÉCIALISÉ EN IMMOBILIER, BRUNO TURCOTTE EST MEMBRE DE L’ORDRE DES ÉVALUATEURS AGRÉÉS DU QUÉBEC ET COURTIER IMMOBILIER AGRÉÉ.

MEMBRE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE BOMA QUÉBEC, IL SIGNE LA CHRONIQUE « GESTION IMMOBILIÈRE » DANS LE MAGAZINE MAINTENANCE DEPUIS PLUSIEURS ANNÉES. À L’INTENTION DE NOS NOUVEAUX LECTEURS, NOUS VOUS PRÉSENTONS UN TOP 5 DE SES MEILLEURS ARTICLES.

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GESTION IMMOBILIÈRE

L’EXPÉRIENCE CLIENT EN IMMOBILIER Par Bruno Turcotte

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a technologie numérique s’est infiltrée dans tous les secteurs de l’économie, qu’il s’agisse de biens ou de services. L’expérience client se trouve donc aussi engagée dans un processus de transformation. Qu’en est-il dans le secteur immobilier ?

Comme vous savez, nous sommes dans une période d’évolution rapide poussée par la technologie numérique. Le commerce de détail, les services, le secteur bancaire... tout y passe.

Comment améliorer l’expérience client en immobilier ? Tout passe par la relation de confiance à établir avec les clients ; voici trois aspects à privilégier. > LA CONFIANCE DANS LE PRODUIT L’immeuble devient un produit dont il faut soigner les éléments suivants : la qualité de l’architecture et de la mécanique, l’entretien, les investissements pour le maintien de l’actif, le respect des normes de l’industrie, les certifications environnementales, etc. > LA CONFIANCE DANS LA MARQUE OU L’IMAGE L’expérience associée à la marque est importante. Les propriétaires doivent gérer celle-ci au moyen d’un marketing adapté aux clientèles visées, afficher une image et un contenu qui jouent sur l’émotion pour susciter l’engagement des clients. > LA CONFIANCE « SOCIALE » L’analyse des Big Data (ou bases de données géantes) peut fournir de l’information tant sur l’entreprise que sur le secteur d’activité pour connaître ce qui influence la confiance du client, pour exploiter les informations partagées afin d’adapter les stratégies de marketing et pour s’adapter aux médias sociaux.

Ce vaste concept qu’est l’expérience client regroupe les facteurs liés à la perception qu’a le client d’un service ou d’un produit. Cette entreprise se construit à partir des interactions avec le personnel, l’environnement physique et le service que le client expérimente avec le commerçant ou le propriétaire immobilier. Des facteurs rationnels, émotionnels, matériels et relationnels sont donc en cause.

Comme la concurrence demeure implacable, c’est en proposant une expérience client remarquable qu’un propriétaire immobilier réussira à attirer et à fidéliser la clientèle.

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L’expérience client a toujours eu son importance. Elle peut représenter un élément de différenciation pour un propriétaire immobilier ou une marque commerciale. Avec la progression de la technologie numérique, le client est de plus en plus informé. Les réseaux sociaux partagent et diffusent l’information.

Par exemple, au cours des dernières années, le domaine de l’hôtellerie et du voyage a vu exploser l’importance des réseaux sociaux et des sites spécialisés dans la prise de décision des consommateurs. L’immobilier ne sera pas épargné par la vague numérique ; ce n’est qu’une question de temps, et il faut s’y préparer.

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L’ère numérique touche aussi l’expérience client qui est en processus de transformation.

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GESTION IMMOBILIÈRE

COMMENT SE CONSTRUIT L’EXPÉRIENCE CLIENT L’expérience client est indissociable de la culture du service à la clientèle de l’entreprise. Il faut être à l’écoute de ses clients, déceler et traiter les éléments d’insatisfaction, chercher des indicateurs fiables, solliciter leur avis et proposer des améliorations.

Il s’agit d’une démarche continue où l’on veut obtenir une rétroaction de la part des clients, s’adapter à l’évolution de leurs besoins et leur offrir un meilleur service.

En ce sens, l’immobilier demeure un produit qui a avantage à se diffé­rencier. Les outils sont nombreux : attestations environnementales, bâtiment intelligent, portail de service clientèle, service à la carte, applications mobiles pour la gestion de l’entretien, extranet client, paiement en ligne, bâtiment performant, suivi des consommations énergétiques, système de sécurité, gestion des stationnements, service de restauration, d’activité physique, bâtiment multiusage...

Le client de l’ère numérique veut se sentir plus libre, plus autonome.

La gestion de l’expérience client doit donc être soutenue par cette technologie. L’information qui circule sur le Web devient une source de données qui permettent de mieux comprendre le client, ses habitudes et ses attentes afin de lui proposer une expérience qui correspond à ce qu’il est et à ce qu’il veut.

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GESTION IMMOBILIÈRE

Voici cinq tendances tirées du secteur commercial qui vont transformer l’expérience client. > LA RÉALITÉ VIRTUELLE

Je vous ai déjà entretenus de la réalité augmentée (à lire en page 24) ; elle s’applique aussi à l’expérience client. On pense principalement ici à la mise en marché virtuelle des locaux, tant pour les immeubles à construire que pour les bâtiments existants.

> L’EXPÉRIENCE NUMÉRIQUE

Par exemple, en magasin, le numérique permet aux clients de visualiser les produits en plus d’avoir accès à l’expertise de conseillers qui vont s’assurer de leur offrir un service optimal.

> L’USAGE DES TÉLÉPHONES OU DES TABLETTES

Les téléphones intelligents et les tablettes vont devenir l’outil privilégié pour effectuer des transactions.

> LA GESTION DE L’INFORMATION

L’information issue du numérique devient une source importante de données sur le client.

Tout site Web doit offrir suffisamment d’information pour que le client soit incité à conclure une transaction.

> LA RELATION DE CONFIANCE SELON LES TROIS ASPECTS PRÉSENTÉS PRÉCÉDEMMENT

Prendre soin de son client, c’est s’assurer de devancer ses concurrents : si vous ne le faites pas, d’autres s’en occuperont.

Bruno Turcotte, « L’expérience client en immobilier », Maintenance, été 2015, volume 5, numéro 2, p. 28-29.

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Dès que vous aurez découvert les services du Groupe SMR ainsi que notre équipe de professionnels engagés et de confiance, vous ne pourrez plus vous passer de nous pour tout projet relatif à l’entretien de vos bâtiments.

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GESTION IMMOBILIÈRE

LA RÉALITÉ AUGMENTÉE ET L’IMMOBILIER Par Bruno Turcotte

écidément, l’informatique est désormais incrustée dans nos vies et notre travail. Personne ne peut plus en douter. Et grâce à elle, une évolution majeure est à nos portes ; on l’appelle la réalité augmentée. J’en avais entendu parler à Toronto, il y a quelques années, au cours d’une conférence sur les tendances à venir dans le monde de l’immobilier, et j’avais été fasciné par son potentiel pour le secteur de l’immobilier. Voici de quoi il s’agit.

L’expression « réalité augmentée » désigne le résultat du travail de systèmes informatiques qui rendent possible la superposition d’un modèle virtuel 2D ou 3D sur la perception que nous avons d’une réalité, et cela en temps réel. C’est une interface qui ajoute des données virtuelles au monde réel pour augmenter l’information disponible. La perception que nous avons de cette réalité en est donc augmentée. Visualiser un immeuble en 3D et dans son environnement avant même qu’il ne sorte de terre, ou pouvoir s’informer illico sur le prix d’un appartement ou le loyer d’un local pour bureaux alors qu’on passe simplement devant dans la rue, voilà ce qu’apporte la réalité augmentée aux intervenants du domaine de l’immobilier.

La réalité augmentée est particulièrement bien adaptée pour soutenir les affaires immobilières. Deux de ses avantages indéniables sont qu’on peut l’utiliser en temps réel et que le résultat obtenu est géolocalisé. Par exemple, à l’aide d’une application appropriée sur une tablette ou un téléphone intelligent, le visionnement d’un immeuble par la caméra de l’appareil mobile permet d’avoir accès à toute l’information commerciale le concer­nant, comme les plans, les modalités de location ou les prix de vente, un accès direct permettant d’envoyer une communication au courtier ou à l’agent de location du propriétaire, de l’information sur les commerces de services à proximité, sur le transport en commun et ses horaires, sur les restaurants… Le tout depuis son téléphone mobile ou sa tablette !

d’examiner les finis et de pouvoir les changer à volonté pour connaître les nouveaux effets sans délai, puis de positionner des meubles pour créer un décor, dans le but de voir des espaces de vie ou de travail avec un sentiment de réalité.

En matière de gestion immobilière, nous pouvons imaginer que la maintenance des équipements mécaniques pourra elle aussi être soutenue par la réalité augmentée, tant pour la formation des travailleurs que pour le maintien des connaissances dans l’entreprise. Le tableau indiquant la liste des entreprises logeant dans un immeuble pourrait être accessible virtuellement et devenir ainsi une source de promotion commerciale. Pensons aussi aux plans de mesures d’urgence, qui doivent être accessibles aux occupants d’un immeuble et actualisés à l’occasion de chaque mouvement de locataires ou de toute modification au bâtiment.

Les applications se multiplient rapidement, de nos jours, et peuvent être utilisées tant par les consommateurs que par les professionnels et gestionnaires immobiliers, ainsi que par les firmes d’architecture ou de communication.

La réalité augmentée n’est donc rien de moins qu’une avancée technologique absolument époustouflante. Elle est une tendance d’avant-garde en lien direct avec l’usage croissant des téléphones mobiles et des tablettes, associé à la géolocalisation et au numérique en immobilier. Cette technologie ouvre déjà de nouveaux horizons comme outil de mise en marché de l’immobilier. Mais parions que suivront sous peu des applications de gestion immobilière et d’entretien technique des immeubles.

Le développement de projets immobiliers peut aussi utiliser avantageusement la réalité augmentée, notamment pour appuyer les démarches associées à leur acceptabilité sociale, pour procéder à l’analyse de leur intégration dans la trame urbaine, pour connaître leurs effets sur l’ensoleillement et, bien sûr, pour favoriser leur mise en marché.

La réalité augmentée permet aussi de visualiser une construction à venir sous tous ses angles, de vérifier les points de vue depuis ses étages, d’effectuer une visite virtuelle de l’intérieur de l’immeuble, Bruno Turcotte, « La réalité augmentée et l’immobilier », Maintenance, printemps 2014, volume 4, numéro 1, p. 26-27.

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PHOTO : ON PREND UN CAFÉ > LE BLOG

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GESTION IMMOBILIÈRE

LES AMÉNAGEMENTS COLLABORATIFS Par Bruno Turcotte

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epuis quelques années déjà, une tendance se dessine dans les entreprises : les aménagements de bureau à aire ouverte, ou aménagements collaboratifs.

Quels sont les motivations, les aspects positifs et négatifs ainsi que les éléments de succès associés à ce type de configurations des aires de travail ?

Les entreprises sont d’abord motivées par l’amélioration de la productivité des employés et la limitation de leurs frais d’exploitation. Comme le loyer constitue une dépense importante, une façon d’optimiser l’utilisation des lieux est d’avoir recours à un aménagement à aire ouverte. Ce type de disposition permet d’installer plus de personnes dans une même superficie. Un ratio de 120 à 150 pi2 par personne y est possible ; ce rapport passe à 200 à 250 pi2 quand il s’agit d’agencement traditionnel.

L’aménagement collaboratif limite la construction de cloisons, favorise la distribution de la lumière naturelle au plus grand nombre de postes et la circulation de l’air.

Les bureaux fermés sont maintenant vitrés et placés au centre du local avec les salles de rencontres. L’aménagement de l’espace devient donc plus flexible, selon les besoins des groupes de travail ou des projets.

En outre, ce type d’aménagement favoriserait la communication, les interactions entre les employés, ce qui stimule leur productivité et leur satisfaction.

Une étude de l’Université Berkeley a d’ailleurs présenté les éléments de satisfaction au travail et a comparé l’aménagement à aire ouverte à la configuration plus traditionnelle.

Cette étude a été réalisée auprès de 40 000 travailleurs de bureau. Les éléments considérés dans l’étude sont le taux de Été 2016 —

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ISTOCK PAR SQUAREDPIXELS

Les conversations privées et le niveau de bruit élevé causent des distractions et des pertes de concentration.

satisfaction relativement au confort thermique, la qualité de l’air, l’éclairage, l’acoustique, le design de l’aménagement, le mobilier, l’entretien ménager et la maintenance générale.

L’étude a révélé que les employés qui travaillent dans des bureaux fermés ont affiché le taux de satisfaction le plus élevé. L’élément prépondérant de la baisse de satisfaction associée aux aménagements à aire ouverte est l’acoustique : les conversations privées et le niveau de bruit élevé causent des distractions et des pertes de concentration.

Le type d’aménagement à aire ouverte a aussi été évalué sur le plan des aires de travail individuelles. Il est intéressant de constater que les postes de travail ayant des partitions basses génèrent un taux de satisfaction supérieur chez les employés, par rapport aux postes dotés de partitions élevées. Les raisons invoquées sont que ces dernières donnent une fausse impression d’espace privé, et la gestion du bruit n’est pas plus efficace.

Puisque la tendance à opter pour des aménagements à aire ouverte se confirme, voici quelques éléments qui contribuent à augmenter la satisfaction des employés travaillant dans ce type de configuration. > Aménager plusieurs salles de petites dimensions accessibles aux employés pour permettre des appels de nature privée ou pour travailler un dossier demandant plus de concentration. > Prévoir des salles de différentes dimensions pour la tenue de rencontres afin d’éviter de déranger les autres employés qui travaillent dans l’aire ouverte. > Rédiger des protocoles de fonctionnement qui décrivent comment utiliser l’espace commun et les salles ou comment gérer le bruit, par exemple. > Informer les employés sur les méthodes et les stratégies à adopter pour travailler efficacement dans ce type d’aménagement, par exemple en utilisant des écouteurs.

Bruno Turcotte, « Les aménagements collaboratifs », Maintenance, printemps 2015, volume 5, numéro 1, p. 24-25.

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L’augmentation de la densité d’occupation des lieux représente un aspect important de ce type d’aménagement. Le confort thermique devient donc une préoccupation centrale. Les systèmes mécaniques de chauffage et de climatisation, la distribution de l’air, le choix des diffuseurs et les contrôles de température sont des éléments majeurs à considérer. Autre impact dont il faut tenir compte : l’augmentation possible du nombre de travailleurs dans l’immeuble entraîne une demande accrue de places de stationnement.

D’abord l’apanage des entreprises technologiques, l’aménagement collaboratif se généralise peu à peu. Les entreprises de services, les compagnies d’assurance et les agences gouvernementales emboîtent le pas. Toutefois, pour atteindre leurs objectifs de performance organisation­nelle, elles doivent tenir compte des éléments qui contribuent à la satisfaction des employés : le type de travail à effectuer, la communication entre les travailleurs, l’accès à des espaces privés pour favoriser la concentration et la confidentialité de certains dossiers, l’aménagement de salles destinées à la détente et aux repas, la création d’un environnement vivant, énergisant et qui va de pair avec la culture de l’entreprise.

En fait, l’aménagement collaboratif représente plus qu’un simple lieu de travail, c’est un lieu de vie !

GESTION IMMOBILIÈRE

TOITURES VERTES POUR BÂTIMENTS EXISTANTS : QUELQUES CRITÈRES À CONSIDÉRER Par Bruno Turcotte

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es toitures vertes sont de plus en plus utilisées pour les bâtiments commerciaux et multirésidentiels neufs. Les bénéfices sont nombreux : réduction des îlots de chaleur, augmentation de la durée de vie du système de toiture, gestion améliorée des eaux de pluie, accroissement de la biodiversité, certification environnementale permettant une tarification des loyers à la hausse et l’accès à un nouveau marché de locataires… Or, ces avantages s’appliquent-ils quand on installe un toit vert sur un bâtiment existant ?

LA FAISABILITÉ D’UN TEL PROJET Une étude universitaire menée par des chercheurs de la Deakin University de Melbourne a établi une définition du marché des toitures vertes et les éléments clés à considérer dans l’analyse de ce marché. Celle-ci tient compte des classes d’immeubles A+, A, B et C, A+ représentant la classe supérieure et C, la classe inférieure. Les immeubles de classe A+, A et B sont majoritairement des propriétés d’investisseurs institutionnels et de grandes organisations qui sont plus portés à adopter le concept des toitures vertes. La classe d’immeubles la plus appropriée pour aménager une toiture verte est la classe B, et dans l’ordre suivent les classes C et A.

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LES TYPES DE TOITURES VERTES Il existe essentiellement deux types de toits verts. Les toitures extensives sont plus légères, moins coûteuses et donc mieux adaptées aux bâtiments existants. Les toitures intensives, quant à elles, simulent un jardin doté d’une diversité de plantes, souvent accessible comme espace vert et ayant une qualité esthétique supérieure.

Elles sont toutefois plus lourdes et plus coûteuses. Le présent article traite donc plutôt du type extensif, mieux adapté aux bâtiments existants.

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GESTION IMMOBILIÈRE

L’analyse à effectuer pour vérifier la faisabilité d’un tel projet est fonction des objectifs visés. Ce peut être pour obtenir une certification environnementale, pour procéder à un repositionnement de l’immeuble, pour se conformer à une politique écologique ou pour utiliser la toiture à des fins de culture maraîchère pour le restaurateur ou la concession alimentaire qui exploite le service de restauration de l’immeuble.

Une fois les objectifs établis, le site doit répondre à certains critères dont voici un aperçu général. > LA CAPACITÉ PORTANTE DE L’IMMEUBLE Un ingénieur en structure est requis pour effectuer l’analyse permettant de confirmer la capacité de la structure et de déterminer les types de renforts requis, le cas échéant. Il est fréquent que la structure d’une toiture soit conçue en fonction du minimum réglementaire du Code national du bâtiment (CNB), soit 50 lb/pi2. Dans ce cas, un renfort est requis, la surcharge d’un toit vert pouvant se situer entre 15 et 35 lb/pi2.

Pour les bâtiments à structure de béton, des études de l’UQAM indiquent qu’un coût moyen de 10 à 20 $ par pi2 doit être envisagé pour adapter la structure à la charge supplémentaire.

CENTRE D’ÉCOLOGIE URBAINE DE MONTRÉAL (CÉUM)

Cela dit, ce ne sont pas tous les bâtiments qui peuvent convertir leur toiture. Le type de structure, l’orientation, les équipements au toit et le nombre d’étages sont des facteurs importants à prendre en considération. Les résultats de l’étude de la Deakin University de Melbourne ont démontré que la majorité des bâtiments qui ont réalisé ce type de projet ont une structure de béton, comptent 10 étages ou moins et ne sont pas adjacents à des bâtiments plus hauts qui limiteraient l’ensoleillement.

> L’ÂGE DE LA TOITURE EN PLACE Il est préférable de réaliser un tel projet lorsque la toiture en place nécessite une réfection.

Il est aussi conseillé d’installer une membrane neuve. Les solins et des drains doivent être en très bon état. > LA RÉGLEMENTATION MUNICIPALE Contrairement à une réfection de toiture standard, qui ne requiert pas de permis, l’aménagement d’une toiture verte en nécessite un, car il exige habituellement des travaux de renfort et l’aménagement d’une terrasse, de garde-corps, d’escaliers et autres éléments qui peuvent être visibles depuis la rue et qui modifient le bâtiment. > L’ENTRETIEN DE LA TOITURE Le coût d’entretien d’un toit vert est supérieur à celui d’un toit standard. Ce type de toiture nécessite notamment une vérification régulière de son état, le sarclage des plantes nuisibles, une irrigation au besoin, l’entretien des drains, la fertilisation et la taille des plantes, etc.

Par exemple, le coût d’un toit vert extensif qui comprend le matériel et la pose peut varier de 8 à 12 $/pi2. Une analyse préalable détaillée s’avère importante, car les renforts de structure, les modifications architecturales, l’irrigation et les honoraires professionnels s’ajoutent à cela.

En résumé, la décision de réaliser une toiture verte sur un bâtiment existant est un projet qui comporte plusieurs facettes à analyser dans leur ensemble avant d’entreprendre des travaux.

Mais il reste qu’un toit vert est un investissement qui se justifie par la volonté d’amorcer un virage environnemental à moyen et long termes. De tels investissements favorisent l’amélioration de la qualité de vie des citoyens, la densification urbaine au centre-ville et la conscientisation environnementale des propriétaires et gestionnaires immobiliers.

Bruno Turcotte, « Toitures vertes pour bâtiments existants : quelques critères à considérer », Maintenance, hiver 2015, volume 4, numéro 4, p. 29-30.

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— Été 2016

GESTION IMMOBILIÈRE

LES TABLEAUX DE BORD DE GESTION Par Bruno Turcotte

O

n peut penser qu’un tableau de bord de gestion est avant tout un outil destiné aux cadres de la haute direction. Mais avez-vous imaginé ce qu’un tel tableau regroupant les paramètres sensibles nécessaires à la bonne gestion immobilière pourrait apporter aux équipes d’exploitation ?

En fait, un tableau de bord peut faciliter le travail de gestion et devenir un instrument d’amélioration continue. Voici, pour votre réflexion, des éléments mesurables qui peuvent être intégrés à ce tableau : 1. L’ÉNERGIE Que vous pensiez à un bâtiment certifié LEED ou BOMA BEST, récent ou âgé, l’énergie est une dépense importante qui peut représenter environ 30 % du budget des frais d’exploitation. C’est la première mesure à gérer et celle dont l’équipe d’exploitation a le contrôle. Plusieurs outils sont disponibles pour surveiller la consommation énergétique, comme Hélios et Visilec d’Hydro-Québec. Avec des données, vous êtes capables d’analyser et d’identifier le profil de consommation, de cibler des projets d’optimisation énergétique et les ajustements de systèmes ou de programmation à réaliser.

2. LA MAINTENANCE DES IMMEUBLES Le terme GMAO (Gestion de la maintenance assistée par ordinateur) représente un système de gestion informatisé de la maintenance qui comprend les travaux préventifs et les correctifs, les demandes de services et les approvisionnements. Les éléments mesurables associés à la GMAO incluent les statistiques sur les bons de travaux ouverts et fermés, l’historique des travaux correctifs, les statistiques des types de demandes de services et l’information détaillée sur les achats et contrats spécialisés. Un tableau de bord qui intègre ces données permet d’avoir une meilleure connaissance de l’état,

du niveau et du coût d’entretien des systèmes mécaniques et électriques de l’immeuble. S’ensuivent une planification budgétaire plus efficace et de meilleures décisions de gestion. Des statistiques montrent que l’usage de la GMAO produit une économie potentielle de 10 % sur les coûts d’entretien d’équipements.

3. LA GESTION BUDGÉTAIRE Indépendamment de la nature des baux en vigueur dans un immeuble, la gestion des frais d’exploitation a toujours son importance. Pour un immeuble avec des baux nets, les frais d’exploitation doivent être compétitifs et représentatifs de la classe d’immeuble. Pour les baux bruts, le rendement escompté du bail doit être établi selon une hypothèse de frais d’exploitation. Si celle-ci n’est pas respectée, le rendement de la transaction en sera affecté. Les ratios de récupération des dépenses, les analyses comparatives et prévisionnelles (tendances comptables) livrent de l’information de premier plan pour une gestion efficace.

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ISTOCK PAR SHIRONOSOV

GESTION IMMOBILIÈRE

4. LA GESTION DES SUPERFICIES ET DE L’OCCUPATION DE L’IMMEUBLE Quel gestionnaire immobilier n’a pas à répondre à des questions urgentes sur les superficies et n’a pas à utiliser constamment ces dernières dans le cadre de son travail ?

Une gestion des superficies et des statistiques sur l’occupation permet de bien orienter la gestion des contrats comme celui de l’entretien ménager ainsi que les contrôles des équipements mécaniques et électriques associés à la gestion énergétique.

5. LES CRITÈRES DE DÉVELOPPEMENT DURABLE Tout processus d’accréditation environnementale tel LEED ou BOMA BEST nécessite une compilation de données opérationnelles ainsi que leur comparaison avec des standards afin de positionner un édifice selon des critères tels que l’énergie (kWh / m.c.), la consommation d’eau (litres / m.c.), la réduction des déchets (poids / m.c.), la qualité de l’air et le confort des occupants, pour ne mentionner que les principaux. Ces critères sont mesurables et le fait de les incorporer à un tableau de bord permet de se situer en fonction des normes de référence. L’impact de la mise en place de mesures associées au développement durable peut donc se calculer et se gérer tout comme sa progression dans le temps.

L’accès à ce type d’information, par l’intermédiaire d’un système informatisé, permet de prendre du recul, d’analyser et de comparer entre eux les bâtiments d’un parc immobilier, de mettre en valeur de bonnes pratiques qui peuvent être implantées dans un autre immeuble et donc d’augmenter le niveau de leur gestion globale. Les tableaux de bord facilitent le pilotage de la stratégie de gestion immobilière et mettent l’opérationnel au service de la stratégie.

C’est aussi un outil de communication qui apporte un aspect visuel aux résultats et qui permet, par la mesure des performances, d’orienter l’équipe de gestion immobilière en mode d’amélioration continue.

Je termine par cette citation inspirante : « La vitesse, la réactivité au client et le service dépendent de plus en plus de l’exploitation de la connaissance. Les entreprises qui auront du succès au XXIe siècle seront celles qui sauront exploiter cette connaissance. » Lou Gerstner.

Bruno Turcotte, « Les tableaux de bord de gestion », Maintenance, été 2013, volume 3, numéro 2, p. 15-16.

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— Été 2016

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2016

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Le magazine Maintenance :

un cadeau pour les gestionnaires d’immeubles du Québec !

Le magazine Maintenance est apprécié des gestionnaires d’immeubles parce qu’il est publié en français, c’est vrai, mais aussi et surtout parce qu’il traite de nos réalités, en lien avec le climat d’ici, nos règlementations, les équipements, les technologies et les façons de faire disponibles au Québec.

Cela n’enlève rien aux publications étrangères, mais avouons qu’il s’agit là d’un net avantage.

Publié chaque trimestre pour une sixième année consécutive, le magazine s’adresse principalement aux gestionnaires d’immeubles, mais il intéresse également les grands propriétaires et les fournisseurs de produits et services du secteur du bâtiment. Édité par JBC Média (Immobilier commercial, Maintenance, L’informateur Immobilier commercial, Villes d’avenir (Montréal économique et Le Québec économique), le magazine collabore de façon étroite avec des regroupements tels que BOMA Québec, la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, l’Association des entrepreneurs de services d’édifices Québec (AESEQ) et la CSSA Québec.

Le magazine comprend plusieurs articles journalistiques de premier plan. Les grands gestionnaires de bâtiments du Québec, qui ont rarement l’occasion d’intervenir dans les médias, partagent avec leurs collègues leurs expériences, leur quotidien, leur savoir. Dans l’immobilier comme ailleurs, les meilleurs doivent s’inspirer des meilleurs s’ils veulent le demeurer. Il s’agit en quelque sorte d’un club sélect informel, auquel nous vous invitons à adhérer à titre d’annonceur.

Environ 28 000 lecteurs* se partagent la lecture de 8 000 exemplaires bien ciblés. Le magazine Maintenance est donc un véhicule publicitaire exceptionnel pour rejoindre directement les décideurs du domaine de la gestion immobilière, dans le secteur public autant que privé. En publicité, une présence soutenue est essentielle pour obtenir les meilleurs résultats. Comme cette publication est trimestrielle, les annonceurs bénéficient d’une présence annuelle constante pour seulement quatre placements publicitaires par année, à des tarifs pour tous les budgets.

Combiné papier + Web : la version papier pratique du magazine est imprimée sur un papier provenant de sources responsables et elle circule beaucoup dans les bureaux et les salles d’attente, ce qui explique le nombre élevé de lecteurs. De plus, une version numérique intégrale est envoyée en grande primeur aux abonnés de l’infolettre L’informateur Immobilier commercial.

Enfin, sachez que nous aimons prendre soin de nos clients. Ainsi, ils sont les premiers consultés pour alimenter la rubrique Le saviez-vous ?, publiée à chaque numéro. Renseignant sur les nominations importantes, les nouveaux produits ou services d’intérêt, les départs à la retraite après de nombreuses années de service, etc., cette rubrique est très prisée par nos lecteurs et nous en faisons profiter nos partenaires chaque fois que c’est possible, selon nos critères de sélection éditoriaux et l’espace disponible, bien entendu. Chose certaine, vos annonces toucheront votre clientèle actuelle et potentielle ! *Sur la base de 3,5 lecteurs par exemplaire.

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Le magazine de la gestion immobilière au Québec 8 000 exemplaires | 28 000 lecteurs*

Mise à jour le 23 février 2016

DATES DE TOMBÉE 2016

DONNÉES TECHNIQUES

PRINTEMPS vol. 6 n

FORMATS

o

1

Réservation d’espace : 5 février 2016 Matériel à produire : 9 février 2016 Matériel prêt à imprimer : 11 février 2016 Distribution : mars 2016

Pleine page

Coupe : Sûreté : Marges perdues :

2/3 page (format vertical) 1/2 page îlot (format vertical)

ÉTÉ vol. 6 n

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1/2 page (format horizontal)

Réservation d’espace : 22 avril 2016 Matériel à produire : 27 avril 2016 Matériel prêt à imprimer : 4 mai 2016 Distribution : mai 2016

1/2 page (format vertical) 1/3 page (format carré) 1/3 page (format horizontal) 1/3 page (format vertical) 1/4 page (format horizontal)

AUTOMNE vol. 6 n

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Réservation d’espace : 21 juillet 2016 Matériel à produire : 10 août 2016 Matériel prêt à imprimer : 15 août 2016 Distribution : septembre 2016

HIVER vol. 6 n

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*Sur la base de 3,5 lecteurs par exemplaire.

Veuillez noter que ce magazine est saisonnier.

Les dates de parution peuvent être modifiées en cours d’année.

4

Réservation d’espace : 11 novembre 2016 Matériel à produire : 16 novembre 2016 Matériel prêt à imprimer : 18 novembre 2016 Distribution : novembre 2016

JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140, Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Service de la publicité : 450 670-7770, poste 224 | 418 317-0669, poste 224 | 1 866 446-3185, poste 224 info@jbcmedia.ca | www.jbcmedia.ca

QUÉBEC SALUBRITÉ NOUVELLES DU CHAPITRE DU QUÉBEC N U MÉ R O 30 • M AI 2016

UN NOUVEAU DÉPART AVEC MAINTENANCE À titre de présidente de l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (ACFPS), mieux connue et reconnue par l’acronyme CSSA, j’ai le plaisir de vous annoncer avec enthousiasme notre nouvelle collaboration avec Maintenance.

Nina Bélanger Présidente CSSA, chapitre du Québec

Nina Bélanger est gestionnaire de compte depuis 2001 et partenaire d’affaires depuis 2014 d’Interpoint Distribution inc., un agent manufacturier pour le Québec et les Maritimes auprès d’importants fabricants de produits sanitaires. Elle est directrice de l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA) (Québec) depuis 2014 et en est la présidente depuis 2015.

Mme Bélanger est bachelière de l’Université Concordia.

Le but de la CSSA, entre autres, est de promouvoir l’hygiène de l’environnement et de contribuer à développer une industrie composée de personnes et d’entreprises faisant preuve d’éthique, de pratiques d’affaires professionnelles, de compétence, d’innovation et ayant à cœur de promouvoir des normes de qualité élevées de leurs produits et services.

La présente section, Québec Salubrité, ne constitue pas un segment promotionnel de la CSSA, mais davantage une tribune qui permettra de communiquer les activités de l’Association et d’offrir un contenu susceptible d’intéresser l’ensemble des lecteurs, et non pas uniquement ses membres. D’ailleurs, avec la transformation rapide de l’industrie de la salubrité et d’autres domaines connexes, non seulement du côté des distributeurs, mais aussi de celui des fabricants, il existe de plus en plus de chevauchement entre les secteurs d’activité.

Exceptionnellement dans ce premier numéro, il semblait approprié de faire les présentations d’usage et d’informer les lecteurs des directeurs du Chapitre du Québec, que je vous invite à contacter, du rôle de l’Association, de certains des avantages offerts aux membres et des catégories d’adhésion offertes. Le moment était également opportun pour communiquer l’ajout de deux nouveautés en 2016 : la catégorie Membre associé et le Prix Intendance Environnementale, deux initiatives de la CSSA qui s’adressent à

MOT DE LA PRÉSIDENTE

l’ensemble des lecteurs, aux utilisateurs finaux des produits et services, dont les entrepreneurs, les établissements publics, les services alimentaires, l’hôtellerie et la restauration, les fournisseurs de services, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers.

Vous découvrirez aussi dans ce numéro que le salon d’envergure Écosalubrité est enfin de retour au Québec et prend une nouvelle forme, en collaboration avec la Fédération de l’industrie de la restauration après sinistre (FIRAS), qui profite de l’événement pour tenir son colloque annuel. S’y joindront aussi les représentants de l’industrie du lavage de vitres. Cet événement appuie les objectifs de la CSSA, offrant une excellente occasion pour les gestionnaires, les entrepreneurs et les directeurs de services de salubrité de rencontrer les distributeurs et les fabricants afin de découvrir les innovations et les tendances dans le domaine. Les ateliers de formation seront ouverts tant aux membres exposants qu’aux visiteurs. J’espère avoir le plaisir de vous y saluer en grand nombre.

Nous avons confiance que cette collaboration avec Maintenance rendra l’information pertinente plus accessible aux gestionnaires et aux entrepreneurs et qu’elle bénéficiera à l’ensemble des décideurs quant aux méthodes et aux produits de salubrité utilisés dans leurs édifices ou leurs entreprises. Inversement, fournisseurs et fabricants membres de la CSSA, Maintenance représente certes une occasion de rehausser votre visibilité, mais surtout une excellente ressource pour votre entreprise afin de mieux comprendre les enjeux associés à votre clientèle.

Nous espérons que tous les lecteurs apprécieront ces informations et celles que nous vous communiquerons dans de prochaines publications. Été 2016 —

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PLUS FORTS, TOUS ENSEMBLE

Manon Larose Directrice, conseil d’administration CSSA, chapitre du Québec

Manon Larose est vice-présidente à la direction et directrice générale de Larose et Fils ltée depuis 2003.

Elle a siègé à de nombreux conseils d’administration d’associations de l’industrie, dont l’International Sanitary Supply Association (ISSA) de 2011 à 2013, BALPEX 2015-2017 (distribution sanitaire, emballage alimentaire et industriel).

Impliquée dans l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA) (Québec), elle en a été présidente de 2004 à 2009.

Mme Larose détient un MBA de l’Université de Houston.

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— Été 2016

Avant toute chose, je salue la vision de M. Boisvert qui réunit dans une publication de qualité, à titre de partenaire média de l’Association des entrepreneurs de services d’édifices Québec inc.

(AESEQ), de BOMA Québec et maintenant de l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires (CSSA), l’ensemble de la communauté d’affaires concernée par la gestion des immeubles et leur entretien.

Je profite donc de cette première tribune pour susciter la réflexion sur un sujet qui me tient à cœur. Je succède à la génération d’entrepreneurs visionnaires (dont mon père faisait partie) à qui l’on doit l’émer­gence accélérée des regroupements d’affaires et des associations dans les années 1960, notamment dans l’industrie de l’entretien d’édifices.

Historiquement, les associations ont joué un rôle vital de représentation et ont doté leur secteur d’une certaine direction.

Puis, conjuguant ressources et expériences, elles ont comblé un besoin d’apprendre et ont permis de tisser de précieux liens d’affaires. Pour diverses raisons, ces groupes ont longtemps évolué de façon indépendante, chacun y allant de ses pratiques, de ses activités, de ses publications.

Les membres et les partenaires évoluaient parfois en vase clos. Malgré cela, les associations ont largement contribué au développement et à la compétitivité de leurs membres. Encore aujourd’hui, elles sont non seulement pertinentes, mais indispensables.

Les changements démographiques, la technologie et le virage vers les réseaux sociaux menacent-ils les regroupements

en général ? Si les associations sectorielles ont évolué selon les besoins du moment depuis des siècles, j’ai confiance qu’elles demeureront bien vivantes longtemps après notre départ à la retraite ! Je pense plus particulièrement ici aux associations qui gravitent dans le domaine de l’entretien d’édifices, un secteur d’activité essentiel, étroitement lié à la valorisation des investissements immobiliers et à la santé publique.

Bien sûr, l’industrie de l’entretien se transforme profondément. Les modèles d’affaires sont nombreux et adaptatifs.

Les entreprises diversifient leur offre par choix, au rythme des acquisitions entre distributeurs, fabricants et fournisseurs de services ; en outre, elles suivent l’évolution de leurs partenaires d’affaires.

Leur souplesse est un gage de santé et de longévité.

Les relations interentreprises s’avèrent plus complexes, mais elles continuent d’être fondées en grande partie sur les liens personnels signifiants et, surtout, sur la compréhension des affaires du client ou du partenaire fournisseur. Reconnaissant la diversité de leur clientèle, et à l’instar des industries qui se chevauchent, les associations florissantes ont déjà élargi leur portée afin de refléter ce changement. Les regroupements relèvent de nouveaux défis avec brio et reconnaissent aujourd’hui leur rôle de facilitateurs qui encouragent l’échange entre fabricants, fournisseurs de produits et de services et clients gestionnaires.

Voilà la vision positive qui a motivé notre collaboration avec Maintenance. Et de cette ouverture naîtra sûrement un rapprochement encore plus tangible des associations et de leurs membres, au bénéfice de toutes les parties prenantes.

LE SEUL SALON DE L’INDUSTRIE DE LA SALUBRITÉ AU QUÉBEC DE RETOUR LE 27 SEPTEMBRE 2016 À LAVAL Bien que la technologie ait, en partie, remplacé le besoin d’attendre la foire commerciale annuelle pour s’informer des nouveautés en produits et services de l’industrie, il n’existe pas de substitut à la possibilité pour le visiteur de découvrir concrètement, en quelques heures, l’ensemble de l’offre de chacun des exposants et de pouvoir toucher, comparer et essayer les nouveautés.

Pour l’exposant, il y a peu de moyens aussi efficaces que l’occasion de rencontrer en personne, en une seule journée, un grand nombre de décideurs potentiels de secteurs d’activité variés.

Par ailleurs, force est d’admettre que malgré l’essor des réseaux sociaux, les activités traditionnelles de réseautage, propres aux associations notamment, contribuent au développement des compétences et des affaires, ainsi qu’à la création de relations personnelles précieuses et durables. Or, fidèle à sa mission de promouvoir les meilleures pratiques en entretien de bâtiment, la CSSA est heureuse d’annoncer que le salon Écosalubrité, la seule foire commerciale regroupant tous les acteurs majeurs de l’industrie au Québec, sera de retour cette année, dans une formule renouvelée.

Puisque l’union fait la force, et dans l’optique d’élargir les thèmes abordés de part et d’autre entre industries connexes, la CSSA souhaite faire d’Écosalubrité le rendez-vous incontournable des intervenants, des gestionnaires et des fournisseurs d’une variété d’industries liées à l’entretien de bâtiments. En 2016, la CSSA est heureuse de sa collaboration, notamment, avec la Fédération de l’industrie de la restauration après sinistre (FIRAS), qui y tiendra conjointement son congrès annuel. Écosalubrité 2016 promet donc aux visiteurs un éventail élargi d’exposants et des ateliers de formation plus diversifiés. Gestionnaires, entrepreneurs, directeurs de service de maintenance et de salubrité, voilà

un rendez-vous à ne pas manquer !

Les détails concernant les visiteurs et les exposants suivront. Entre-temps, n’hésitez pas à contacter l’un des directeurs du Chapitre du Québec de la CSSA.

POURQUOI DEVENIR MEMBRE DE LA CSSA ?

Fondée il y a bientôt 60 ans, l’Association canadienne des fournisseurs de produits sanitaires, une société sans but lucratif, représente les entreprises membres œuvrant dans la fabrication, la distribution et la vente de produits et de services de nettoyage et d’entretien d’édifices. Aujourd’hui, la CSSA est fière de compter parmi ses membres les principaux fournisseurs de produits et de services de l’industrie. Au-delà des activités concrètes qu’elle offre et dont bénéficient ses membres, la CSSA continue d’œuvrer à mieux faire comprendre à la population les grands principes de l’entretien, de l’hygiène en milieu de travail et en milieu de vie, tout en contribuant à promouvoir un plus grand respect de l’environnement et de la santé publique.

CINQ BONNES RAISONS DE DEVENIR MEMBRE DE LA CSSA Formation : Depuis sa fondation, la CSSA constitue une source d’information précieuse tant pour ses membres que pour leur clientèle. Qu’il s’agisse de formation technique sur les produits et méthodes, de formation scientifique sur les menaces à la santé publique et les moyens de les contrer, de sécurité en milieu de travail, en passant par le contrôle des coûts et la gestion des services de salubrité, les innombrables sessions offertes par la CSSA sont données par des experts dans leurs domaines respectifs. À ce jour, rendre accessibles des formations de qualité demeure une priorité.

Réseautage : Les membres de la CSSA sont les chefs de file de l’industrie et bénéficient d’occasions de réseautage au cours d’activités réservées aux membres et à leurs invités, ainsi que de riches discussions d’affaires. Les relations tissées par une implication active dans l’industrie sont inestimables.

Visibilité : Outre le guide ressource M3P et son moteur de recherche en ligne, le bottin annuel imprimé et le Guide d’achat annuel distribué à plus de 4 000 acheteurs de produits et services d’entretien, un membre de la CSSA jouit d’une visibilité accrue à titre d’exposant à l’occasion de la foire commerciale nationale CanClean et des expositions régionales.

Crédibilité : Être membre de l’Association signifie que votre entreprise est en règle et demeure reconnue comme faisant preuve d’éthique, de professionnalisme et de compétence.

Bénéfices financiers : Dans une entente réciproque, les membres de la CSSA voulant se joindre à l’International Sanitary Supply Association (ISSA) profitent d’un rabais de 15 %. Par ailleurs, des réductions sont offertes aux membres de la CSSA sur l’essence, les services de transport, la location d’automobiles et les hôtels.

Été 2016 —

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NOUVEAU EN 2016 !

CONSEIL DU

CHAPITRE DU QUÉBEC

CATÉGORIE MEMBRE ASSOCIÉ

PRÉSIDENTE Nina Bélanger Interpoint nina.belanger@icloud.com

Au-delà des catégories — membre complet, membre supplémentaire et membre honoraire —, réservées aux fabricants distributeurs, agents et fournisseurs de services de salubrité, la CSSA souhaite engager un plus large éventail d’acteurs concernés par la création de la catégorie Membre associé offerte à un coût avantageux. Outre la possibilité de participer aux salons à titre d’exposants et de prendre part aux assemblées annuelles des membres, les membres associés (individus, associations connexes, utilisateurs, entreprises, établissements, municipalités) bénéficieront dorénavant de l’ensemble des avantages qu’offre la CSSA.

PRÉSIDENT SORTANT Patrice Dumas Mat Tech pdumas@mattech.ca

PRIX INTENDANCE ENVIRONNEMENTALE DE LA CSSA

DIRECTEURS Manon Larose Larose et Fils ltée manon@larose.ca

En 2016, la CSSA honorera des fournisseurs de services d’entretien internes, de conciergerie et de nettoyage professionnel de partout au pays et reconnaîtra leur contribution au maintien d’un environnement en santé.

Chacun des chapitres honorera 6 lauréats. Les membres CSSA intéressés pourront soumettre leur candidature et leurs choix. La direction de la CSSA agira à titre de tierce partie dans le processus de sélection. Les lauréats recevront une plaque commémorative et verront leur nom publié sur le site Internet de l’Association et dans diverses publications.

Le but est de nommer des lauréats dans tous les secteurs de notre industrie, notamment les établissements d’enseignement et de santé, les entrepreneurs en entretien d’immeubles, les propriétaires d’immeubles, les municipalités et les entreprises industrielles. Voilà une occasion en or pour les membres de tous les chapitres de participer à une activité d’envergure nationale.

Richard Bolduc consultant richard@cssa.com Yves Gratton Rubbermaid yves.gratton@newellco.com Marc Daniel Gagné Sealedair marcdaniel.gagné@sealedair.com Gilles Robichaud Window Cleaning Source grobichaud@windowcleaningsource.com Martine Ménard Avmor mmenard@avmor.com Jean-Francois Valcourt Wood Wyant Jean-Francois.Valcourt@woodwyant.com

C A L E N D R I E R DES ÉVÉNEMENTS 19 MAI

27 SEPTEMBRE

Ouvert aux membres et aux invités Tournoi de golf, Chapitre du Québec Club de golf Le Blainvillier

Ouvert à tous Salon Écosalubrité, Place Forzani, Laval

26 MAI

26 AU 28 OCTOBRE

Ouvert à tous Activité de réseautage CSSA, Toronto

Ouvert à tous Salon ISSA / Interclean, McCormick Pl., Chicago

13 JUIN

26 OCTOBRE

Ouvert aux membres et aux invités Tournoi de golf, Chapitre de l’Ontario

Ouvert aux membres et aux invités CANADA NIGHT, dans le cadre du ISSA / Interclean

12 AOÛT Ouvert aux membres et aux invités Tournoi de golf, Chapitre de la Saskatchewan 38

— Été 2016

N’hésitez pas à contacter un membre du conseil pour plus d’information !

On a la chance d’avoir au Québec la plus belle industrie d’entretien d’édifices d’Amérique du Nord.

Avec tous nos partenaires, nous sommes en train de travailler à l’améliorer encore davantage !

www.aeseq.org

QUESTION D’INNOVATION

APRÈS LE RECYCLAGE, PLACE AU COMPOSTAGE !

Suzanne GAGNÉ

M

« Le compostage, c’est le futur en matière de gestion des matières résiduelles, affirme Gabriel Manzanares, spécialiste en environnement chez SNC-Lavalin O&M Solutions. Le recyclage fait maintenant partie de nos habitudes. La façon la plus efficace d’augmenter le taux de diversion des matières dans une entreprise, c’est en y ajoutant le compostage.

Cela s’avère encore plus intéressant lorsqu’on sait que les redevances à l’élimination des déchets augmentent chaque année, alors que les coûts liés au compostage sont voués à diminuer continuellement. » Jusqu’ici, il existait plusieurs freins au compostage, incluant le manque d’habitude et d’information sur les matières compostables ou non, ainsi que les odeurs qui se dégageaient des bacs (et les mouches qu’ils attiraient parfois !). Heureusement, de nouvelles technologies ont permis de faciliter le processus et, surtout, de neutraliser les odeurs.

CHANGER LES VALEURS Selon M. Manzanares, il est relativement facile d’instaurer le compostage dans les cuisines et les grandes cafétérias d’établissements. L’opération serait toutefois plus ardue dans les tours de bureaux : « Premièrement, ce ne sont pas toutes les villes québécoises qui ont un programme de compostage, alors ceux qui ne le font pas à la maison ne seront pas portés à le faire au bureau, explique-t-il. Aussi, il est important de bien communiquer en soulignant les effets bénéfiques pour la planète et pour les générations futures. Nous visons donc à changer les valeurs. » Par exemple, le taux de participation au compostage a été très satisfaisant pour un client important de SNC-Lavalin O&M, une entreprise dont les employés occupent plusieurs bâtiments. Ce résultat a été atteint notamment grâce à une bonne communication et à des affiches dotées de codes de couleur pour bien indiquer ce qui doit se trouver dans les bacs de déchets, de recyclage et de compostage.

SNC-Lavalin O&M effectue également un suivi serré de leur utilisation. « Par exemple, beaucoup de gens ne savaient pas qu’ils pouvaient mettre les essuie-tout bruns ou les bâtonnets de bois qui servent à brasser le café dans les bacs à compostage, souligne M. Manzanares. On en retrouvait souvent dans les déchets ou au recyclage. Nous avons donc créé des outils de communication spécialement à cet effet. »

NICOLAS MALOUF

ême s’il peut mener à des économies pour les gestionnaires de bâtiments, le compostage des matières organiques est encore peu présent dans les entreprises québécoises. Voici un coup d’œil sur une pratique appelée à prendre de plus en plus d’importance, puisque le gouvernement du Québec envisage de bannir l’enfouissement des matières organiques dès 2020...

Gabriel Manzanares Spécialiste en environnement SNC-Lavalin O&M

DE NOUVELLES TECHNOLOGIES La solution classique au compostage consiste à avoir sur les lieux de travail des stations de tri, ainsi qu’une chambre froide pour entreposer le compost, qu’un fournisseur vient chercher et transporte jusqu’à une usine.

Toutefois, il existe aussi de nouvelles techno­ logies. L’une d’entre elles, Solucycle, a été développée avec le soutien du Centre de recherche industrielle du Québec (CRIQ) et de l’Institut national de recherche scientifique (INRS). Il s’agit d’un processus qui combine les étapes de triage, de broyage et de compostage. Ce type de solution convient particulièrement bien aux tours résidentielles, aux grandes cafétérias et aux restaurants puisque les matières organiques sont jetées dans l’évier, où elles sont broyées et récupérées dans un réservoir Solucycle avant le rejet des eaux usées à l’égout. Le compost peut ensuite être envoyé dans une usine.

Journaliste, rédactrice ­­et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s’est penchée plus particulièrement sur la question de l’énergie. Elle est également rédactrice en chef du magazine 49e Parallèle Nord-Sud. 40

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VERTAL

STEVE LINTEAU

QUESTION D’INNOVATION

Installation de Solucycle

À Québec, le Centre des congrès de Lévis a choisi cette solution. « Nous avons changé notre façon de travailler, et ça a valu la peine, rapporte Richard Albert, chef cuisinier au restaurant Cosmos et au Centre des congrès de Lévis. Plutôt que de vider cinq poubelles deux ou trois fois par jour, nous n’en vidons plus qu’une. C’est un changement important puisque le conteneur de déchets se trouve à l’autre extrémité du centre et que les poubelles sont très lourdes. Je peux donc affecter mes employés à d’autres tâches. » En fait, la solution a été jugée si efficace que quatre restaurants de la région de Québec de la chaîne Cosmos ont aussi choisi d’adopter cette technologie, de même que la future tour de condos Origine.

VERTAL

L’évolution de la gestion sanitaire a permis le développement et la mise en marché de logiciels évolués de seconde génération.

Richard Albert Chef cuisinier Restaurants Cosmos

SOLUCYCLE

Le CityPod

Julie Deslauriers Présidente Vertal inc.

De son côté, le Centre communautaire Nathalie-Croteau, de Brossard, a opté pour le CityPod, à mi-chemin entre un composteur domestique et un composteur industriel. Le compost est utilisé sur le toit du centre au bénéfice des légumes et autres végétaux. Ce produit est notamment doté d’un cylindre fermé qui tourne automatiquement. « Nous recréons mécaniquement les conditions pour que les micro-organismes de compostage puissent travailler de façon optimale », assure Julie Deslauriers, présidente, Vertal. Au moment de mettre sous presse, Vertal était d’ailleurs sur le point de signer un contrat exclusif avec un important fournisseur pancanadien de services alimentaires et de gestion de bâtiments.

Quel que soit le type de technologie utilisé, Gabriel Manzanares incite les gestionnaires de bâtiments à adapter leurs contrats : « Il arrive souvent que les gestionnaires ne réduisent pas le niveau de service de déchets, ce qui les empêche de bénéficier des économies que pourrait leur apporter le compostage », conclut-il.

Mathieu Linteau Vice-président, Développement des affaires Solucycle

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GESTION IMMOBILIÈRE

Bruno TURCOTTE

LE MUR-RIDEAU EXPLIQUÉ

Q

u’il s’agisse de préparer un dossier de rénovation d’enveloppe, de suivre les obligations d’inspection de la Loi modifiant la Loi sur le bâtiment concernant principalement la modernisation des normes de sécurité ou de travailler sur l’architecture d’un nouvel immeuble, il est important de posséder certaines connaissances techniques relatives au projet en cause. C’est dans cette optique que nous proposons de mieux faire connaître le mur-rideau, une technique de plus en plus utilisée.

LE SYSTÈME À OSSATURE Le plus ancien type de mur-rideau est construit selon le système à ossature. Il s’agit d’un système de mur et de revêtement extérieur qui se trouve accroché à la surface de l’édifice, d’un étage à un autre. Il est monté avec des composants qui comprennent des ancrages en acier galvanisé ou en aluminium, des meneaux (éléments tubulaires verticaux), des longerons (éléments tubulaires horizontaux), des vitres transparentes, des vitres d’allège, des isolants et des plaques profilées en métal. On installe le système à ossature en accrochant le meneau vertical du bord d’un étage avec une cornière.

STEPHAN POULIN

Le mur-rideau se définit comme une façade légère qui remplit toutes les fonctions d’un mur extérieur, mais sans participer à sa stabilité. Il en existe trois principaux modèles : à ossature, en panneaux et à vitrage structurel (joints verticaux sans recouvrement).

La Tour Deloitte

LE SYSTÈME EN PANNEAUX Un mur-rideau en aluminium-verre fabriqué et installé en panneaux s’appelle un mur-rideau en panneaux. Il a les mêmes composants qu’un mur-rideau à ossature.

LE SYSTÈME À VITRAGE STRUCTUREL Ce type de mur-rideau utilise les mêmes composants de meneaux en aluminium que les murs-rideaux à ossature, sauf que l’embout (le col) des meneaux est omis afin de créer un système de joints verticaux sans recouvrement. Les joints verticaux entre les vitres isolantes sont scellés sur l’extérieur avec du mastic d’étanchéité en silicone pour donner une apparence lisse. Les longerons horizontaux sont construits avec des plaques de pression et des recouvrements standards.

Toutefois, au lieu de monter le mur-rideau en aluminium-verre sur le chantier, on assemble la plupart des composants du système en usine, dans des conditions de travail contrôlées.

Cela améliore la qualité de l’ensemble et permet un délai de fabrication raisonnable ainsi qu’une fermeture rapide de l’édifice. Les panneaux sont installés en longueur de 20 pieds (6 m), en commençant par le bas de l’édifice et en entourant chaque étage, puis en montant vers le toit.

Pour maintenir la vitre contre l’aluminium des meneaux verticaux, sa face intérieure est tenue séparée du meneau en aluminium par une garniture ou un ruban intercalaire et par un mastic d’étanchéité posé entre le verre et l’aluminium.

Les vitres sont toujours placées dans l’ouverture de cadre sur deux cales d’appui, habituellement en EPDM — éthylène-propylène-diène monomère, un élastomère — ou en néoprène. À l’étape finale de l’installation d’un mur-rideau en aluminium-verre, par exemple, les vitres et les couvre-allèges sont maintenus en place définitivement avec des plaques de pression pleine longueur et des recouvrements à pression en aluminium.

Directeur Administration, Placements immobiliers à l’Industrielle Alliance, Bruno Turcotte supervise la gestion de 10 immeubles de bureaux. Il est diplômé de l’Université Laval en administration. Évaluateur agréé, courtier agréé, membre du CA de BOMA Québec, il possède plus de 20 ans d’expérience en exploitation et développement immobilier.

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GESTION IMMOBILIÈRE

L’INDISPENSABLE ÉTANCHÉITÉ L’étanchéité est la préoccupation principale dans la fabrication et l’installation des murs-rideaux.

L’on en distingue deux principes : par occlusion et par « écran pluvial ».

Afin de garantir une imperméabilité à toute épreuve, les murs-rideaux sont munis de garnitures d’étanchéité.

L’EPDM est régulièrement utilisé.

L’étanchéité par occlusion consiste à rendre étanche toute la surface externe d’un mur de manière parfaite. Étant difficile à réaliser, cette méthode donne des résultats variables.

Le principe de l’« écran pluvial » est le plus commun. Il s’agit de créer une chambre d’air, appelée chambre d’équilibre des pressions, derrière le revêtement pare-pluie. On pratique des ouvertures dans ce revêtement pour que la pression positive générée par le vent sur les surfaces externes s’équilibre avec la pression négative normalement présente derrière l’écran pare-pluie. Pour être efficace, cette cavité doit comporter une ligne pare-air étanche du côté intérieur de la cavité. La pluie poussée par le vent peut s’infiltrer dans le système de mur.

L’égouttement de l’eau se fait à l’arrière de la moulure à pression et est dirigé à la base du mur vers l’extérieur.

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Afin de garantir une imperméabilité à toute épreuve, les murs-rideaux sont munis de garnitures d’étanchéité. L’EPDM est régulièrement utilisé.

Certains avantages techniques et économiques du mur-rideau sont recherchés : > la légèreté (de 50 à 80 kg / m2), soit de 20 à 30 % du poids d’une construction traditionnelle ; > un encombrement réduit (de 10 à 20 cm), soit un gain de 10 à 30 cm par rapport à la construction classique ; > une préfabrication industrielle permettant une grande vitesse de mise en œuvre ; > des performances d’étanchéité à l’eau, à l’air et au vent supérieures à celles d’une construction traditionnelle ; > un entretien réduit ; > de larges possibilités d’adaptation sur le plan du concept architectural.

Ces avantages expliquent le très fort engouement pour cette technique, principalement dans les bâtiments destinés aux immeubles de bureaux. Été 2016 —

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ENTRETIEN SANITAIRE ET BONNES PRATIQUES

LES OUTILS DE GESTION INFORMATISÉE : ÉVALUER POUR ÉVOLUER Michel LANDRY

L

es trois précédents articles de la section « Entretien sanitaire et bonnes pratiques » de Maintenance ont porté sur plusieurs volets dont vous devez tenir compte dans la gestion courante de vos contrats de nettoyage : les bonnes pratiques en la matière, la supervision des contrats et le type de relations que vous entretenez avec votre prestataire de services. Le présent texte porte sur un sujet plus axé sur la technologie informatique : la nécessité d’utiliser un logiciel de gestion de la propreté sur une base courante.

Depuis beaucoup trop longtemps, les gestionnaires immobiliers ont dû composer avec l’absence d’outils de gestion efficients, efficaces, mobiles et modernes, en mesure de les assister dans les diverses phases de la gestion et de la supervision de leurs contrats de nettoyage. Pire, cette lacune administrative majeure, accompagnée d’un manque flagrant de connaissances techniques et opérationnelles, a eu pour conséquence de rendre vulnérables les gestionnaires dans la maîtrise et l’évaluation courante des contrats octroyés. Ces gestionnaires ne sont donc pas à l’abri de déficiences relatives : > à une mesure objective de la conformité aux exigences établies par le donneur d’ordres ; > à l’évaluation de la quantité et de la qualité des travaux effectués pendant toute la durée du contrat par le prestataire de services ; > à la rigueur du processus de reddition des comptes par les prestataires de services ;

L’évolution rapide qu’a connue la gestion sanitaire ces dernières années a permis à certains développeurs très au fait des bonnes pratiques en gestion performante des contrats d’entretien ménager sanitaire (écopropreté) de concevoir, de produire et de mettre en marché des logiciels évolués de seconde génération. Ainsi, ces logiciels peuvent offrir les caractéristiques suivantes, en tout ou en partie : > l’intégration et la mise à jour des plans des immeubles en temps réel ; > l’utilisation multiplateforme (téléphone intelligent, tablette, ordinateur de bureau, à partir d’un site Web conçu à cet effet) ; > l’utilisation multiusager (gestionnaire, technicien, superviseur du prestataire de service, préposés au nettoyage) ;

> au degré de diligence et d’interactivité sur le plan des communications dans le déroulement quotidien, hebdomadaire et mensuel du contrat.

Michel Landry cumule 40 années d’expérience dans le secteur de l’hygiène et de la salubrité des immeubles commerciaux, industriels et institutionnels. Président-fondateur de Sanigesco Plus, un cabinet-conseil en écopropreté et salubrité créé il y a près de 30 ans, il a réalisé plus de 2 000 mandats auprès de 800 clients différents.

Entretien des stationnements intérieurs 1, Place Ville Marie, bureau 2131 Montréal (Québec) H3B 2C6 Téléphone : 514 879-4696 Sans frais : 1 855 879-4696 Télécopieur : 514 879-9520 44

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MONTRÉAL – OTTAWA – QUÉBEC

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ENTRETIEN SANITAIRE ET BONNES PRATIQUES

> la transmission et l’intégration instantanée des données. Les applications de cette fonction sont nombreuses : associer tâches et temps d’exécution; proposer un devis technique dynamique pour chaque local ; affecter plusieurs séquences de tâches pour un même local, et ce, pour différents quarts de travail ; visualiser et optimiser la structure budgétaire en heures ; créer des routes de travail évolutives ; mieux planifier les travaux périodiques ; émettre rapidement des bons de travail ;

Nul doute que l’acquisition et l’utilisation courante, par les gestionnaires immobiliers, de tels outils de gestion informatisée sauront révolutionner ou, du moins, réformer considérablement la gestion des contrats de nettoyage en vue de la rendre plus efficiente et plus performante.

> la gestion de l’historique qui assure enfin une traçabilité complète et surtout crédible des travaux ; > la génération intelligente et dynamique des inspections ; > la navigation tactile ; > de nombreux niveaux de personnalisation.

Parmi les avantages indéniables qu’offrent ces outils informatisés de gestion figurent : > la prise en main et le contrôle effectif, par le gestionnaire des contrats, des tenants et aboutissants auxquels il n’avait habituellement pas accès ; > une position de leadership, d’autorité et de compétence incontestable envers les prestataires de services ; > une souplesse dans les opérations courantes ; > une réduction progressive, mais très réelle, des coûts. Cette réduction devient ainsi mieux documentée, justifiée et importante ; > un accroissement du nombre de travaux de nettoyage réalisés ainsi que de leur qualité. Été 2016 —

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LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM

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VOLUME 9 | NUMÉRO 1 | FÉVRIER – MARS 2016

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UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...

JEAN-MICHEL CHAMPAGNE

QUESTION D’INNOVATION APRÈS LE RECYCLAGE, PLACE AU COMPOSTAGE !

GESTION IMMOBILIÈRE LE MUR-RIDEAU EXPLIQUÉ

ENTRETIEN SANITAIRE ET PRATIQUES Le BONNES spécialiste en environnement Jean-Michel Champagne, photographié LES OUTILS DE en pleine action par Roxane Paquet, GESTION INFORMATISÉE : à la maison mère de la Société ÉVALUER POUR ÉVOLUER Radio-Canada, quelques jours avant son départ de SNC-Lavalin O&M. Il a quitté ses fonctions récemment pour se consacrer à plein temps à l’obtention d’un MBA mais il compte bien revenir dans le secteur de l’immobilier.

Maintenance l’a rencontré quelques jours avant son départ, dans le cadre de la chronique Une journée dans la vie de…

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SAVIEZ-VOUS

AVIS DE NOMINATION

DES CELLULES PHOTOVOLTAÏQUES 30 % PLUS EFFICACES

C’est avec plaisir que Marcel Langelier, président de GSF Canada, annonce la nomination de François Brassard au poste de directeur général.

Une équipe de chercheurs du Département de l’énergie des États-Unis a trouvé un moyen d’augmenter l’efficacité des cellules photovoltaïques de 30 %. Les nouvelles cellules seraient aussi plus abordables et laisseraient une plus petite empreinte écologique. Elles permettront de réduire les coûts de production d’électricité.

À l’emploi de GSF Canada depuis 2003, François Brassard s’est démarqué par son implication au sein de l’entreprise et par sa capacité d’élaboration de stratégies gagnantes.

Nous lui souhaitons le plus grand succès dans ses nouvelles fonctions.

PROPRETÉ & SERVICES ASSOCIÉS

DE NOUVEAUX PRODUITS NETTOYANTS 100 % QUÉBÉCOIS ET 100 % ÉCOLOGIQUES

NOUVEL OUTIL DE GESTION DES BIENS

ALLB innove encore avec un nouvel outil de gestion des biens. INVENSEE est une méthodologie unique : documentation sphérique, outil essentiel pour perpétuer l’information technique de ce que contient le bâtiment, DATA et vision sphérique des actifs sans se déplacer. Cette précieuse documentation sert pour l’ensemble du savoir-faire propre à chaque actif apparte­nant au bâtiment.

Si-Mart, qui œuvre dans la fabrication de produits d’entretien agricoles, biodégradables, écologiques et non toxiques depuis 2004, s’attaque maintenant au marché de l’entretien en tout genre.

L’entreprise possède une gamme complète de produits nettoyants, de dégraisseurs et d’assainisseurs.

SI-MART

L’architecte Phyllis Lambert, professeure associée à l’École d’architecture de l’Université Laval, recevra l’Arnold W. Brunner Memorial Prize 2016 de l’Académie américaine des arts et des lettres. Cette distinction est décernée à un architecte, sans égard à la nationalité, qui a contribué de façon remarquable au domaine de l’architecture en tant qu’art.

JBC MÉDIA PAR CLAUDE GAGNON

PHYLLIS LAMBERT RECEVRA L’ARNOLD W. BRUNNER MEMORIAL PRIZE 2016

PLANIFIKA EN MODE ACQUISITION DES PRODUITS QUÉBÉCOIS QUI AMÉLIORENT L’EFFICACITÉ

LUMENPULSE ACQUIERT FLUXWERX ILLUMINATION

LUMENPULSE

SINOPÉ TECHNOLOGIE

Jusqu’à aujourd’hui, Sinopé technologie était principalement connue pour ses produits de contrôle de chauffage, mais cette année, elle innove en intégrant une gamme de produits d’éclairage, compatibles avec Neviweb®. Cette plateforme permet de visualiser, de gérer, d’analyser et de programmer ses appareils à l’aide d’un téléphone intelligent, d’une tablette ou d’un ordinateur. La plateforme est compatible avec tous les systèmes d’exploi­t ation et ordinateurs (iOS, Android, PC ou Mac).

Lumenpulse, l’entreprise de solutions d’éclairage DEL à haut rendement de catégorie de spécifications, a annoncé l’acquisition de Fluxwerx Illumination.

Fluxwerx est un fabricant de luminaires DEL de haute performance, destinés à l’éclairage général d’espaces institutionnels et commerciaux tels que des locaux pour bureaux ainsi que des établissements d’enseignement et de santé.

Planifika, la firme de consultation spécialisée dans le domaine de la gestion d’actifs immobiliers et des infrastructures, vient d’intégrer deux sociétés, à Montréal et à Lévis. À Montréal, Planifika a fait l’acquisition du service de gestion des actifs du Conseil en immobilisation et management (CIM). L’entreprise élargit aussi sa présence dans la grande région de Québec avec la fusion des activités de la firme AMB, située à Lévis.

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SAVIEZ-VOUS

CMMTQ

Le Groupe ABS – Science du bâtiment annonçait récemment l’acquisition d’un drone pour effectuer les relevés des toitures.

L’utilisation des drones étant maintenant chose facile, il ne serait pas surprenant de voir la méthode être de plus en plus utilisée et s’étendre à l’inspection régulière des immeubles en hauteur.

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LINKEDIN

Présidente sortante de CREW M, Julie Lanteigne contribuera à renforcer la réputation du cabinet dans le secteur de l’immobilier commercial.

DU GYPSE À L’ÉPREUVE DU BRUIT

CertainTeed a récemment lancé une nouvelle solution d’insonorisation de cloison sèche, le panneau de gypse Silent FX QuickCut. Destiné aux secteurs résidentiel et commercial, ce panneau est conçu pour des projets exigeant un indice de transmission du son élevé de 50 dB ou plus. Il peut être utilisé pour les murs intérieurs ou les plafonds dans le cadre de nouvelles constructions ou de rénovations, sur les charpentes de bois aussi bien que d’acier.

VÉRIFIER LE TRAVAIL DES ÉQUIPES D’ENTRETIEN PLUS FACILEMENT QUE JAMAIS Sanimarc vient de mettre sur le marché un nouvel outil de vérification d’assurance qualité, ASSURE. En instance de brevet, cette technologie permettrait de répondre aux principales préoccupations des intervenants en hygiène et salubrité.

Rappelons que, selon Sanimarc, les outils actuellement sur le marché génèrent de faux résultats, sont très coûteux et peuvent endommager les surfaces.

UN PLANCHER DE BÉTON DIGNE DE LA F1 EN UNE JOURNÉE

Fondée il y a un an, l’entreprise Béton Surface a développé, conjointement avec des chimistes, des matériaux de haut calibre et exclusifs permettant de transformer n’importe quel plancher de béton en une surface remarquable et facile d’entretien… au terme d’une seule journée ! L’entreprise dessert les régions de Montréal, Québec, l’Estrie et la Montérégie.

ABB TROISIÈME AU CLASSEMENT FORBES 2016 DES MEILLEURS EMPLOYEURS AU CANADA

ABB, entreprise reconnue dans le domaine des technologies de l’énergie et de l’automatisation, se classe au troisième rang du palmarès Forbes 2016 des meilleurs employeurs au Canada.

Ce classement a été dressé à partir des réponses obtenues auprès de plus de 8 000 employés canadiens et calculées par Statistica, fournisseur de solutions d’analyses statistiques en ligne. La liste complète de Forbes compte 250 employeurs intervenant dans 25 secteurs d’activité.

SANI-MARC

LE DRONE À LÀ RESCOUSSE DE VOS TOITURES

Lors de sa 67e assemblée générale annuelle, le 23 avril dernier, les membres de la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) ont reconduit François Nadeau au poste de président du conseil provincial d’administration. M. Nadeau est membre du comité exécutif de la CMMTQ depuis 2009.

CERTAIN-TEED

Le fabricant de solutions d’éclairage STANDARD vient de lancer de nouveaux luminaires DEL pour haut plafond, la Série LHB. Ils permettraient de réaliser une économie notable d’énergie et de coûts d’entretien sans pour autant restreindre le budget ou sacrifier l’émission de lumière.

FRANÇOIS NADEAU RÉÉLU PRÉSIDENT DU CONSEIL PROVINCIAL D’ADMINISTRATION DE LA CMMTQ

Julie Lanteigne, associée en droit immobilier chez De Grandpré Chait, a récemment été nommée présidente du Comité des relations gouvernementales pour le Québec de l’International Council of Shopping Centers (ICSC), l’association professionnelle internationale évoluant dans l’immobilier commercial et qui regroupe plus de 70 000 membres dans 100 pays.

FACEBOOK

LUMINAIRES DEL POUR PLAFOND HAUT

JULIE LANTEIGNE PRÉSIDERA LE COMITÉ DES RELATIONS GOUVERNEMENTALES POUR LE QUÉBEC DE L’ICSC

CMMTQ

Soprema, l’entreprise manufacturière spécialisée dans la fabrication de produits d’étanchéité, d’isolation, de végétalisation et d’insonorisation pour les domaines de la toiture, de l’enveloppe du bâtiment et du génie civil, annonce l’acquisition de Chem Link, un fabricant se spécialisant dans les polymères et offrant des adhésifs, des mastics, des produits d’étanchéité et des produits connexes respectueux de l’environnement.

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