Magazine Maintenance volume 3 - numéro 4

VOLUME 3 | NUMÉRO 4

ASCENSEURS

Un équipement à surveiller de près CONSOMMATION D’ÉNERGIE

PP 41614528

Conseils pour des immeubles moins énergivores

« FFaites aites confiance confiance d dès ès a aujourd’hui ujourd’hui à lla a p plus lus g grande rande e entreprise ntreprise d d’entretien ’entretien m ménager énager a au u C Canada anada d de ep propriété ropriété 1 100 00 % q québécoise. uébécoise. » — Pierre Robitaille, préésident de PRM

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MOT DE LA RÉDACTION

L’ART DE GÉRER SES RESSOURCES

PHOTO : JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

P

Nathalie Savaria

réserver l’équilibre budgétaire par une gestion efficace des ressources est l’une des préoccupations majeures de tout gestionnaire immobilier.

Voilà pourquoi nous centrons notre attention dans ce numéro sur deux postes budgétaires parmi les plus importants dans le fonctionnement d’un immeuble : l’achat, l’entretien et la modernisation des ascenseurs, ainsi que la consommation d’énergie. Dans notre dossier sur les ascenseurs, le journaliste Charles Allain, qui a fait appel à des experts, présente les principaux types d’équipement et résume les grandes lignes d’un bon programme d’entretien préventif, régi d’ailleurs par le Code de sécurité contenu dans la Loi sur le bâtiment. Il s’attarde également à la modernisation des ascenseurs, un marché considérable au Québec où le parc immobilier se fait vieillissant. Dans notre second dossier réalisé par la journaliste Emmanuelle Gril, des gestionnaires d’expérience nous font profiter de leur savoir en matière d’économie d’énergie, notamment en ce qui a trait aux immeubles de classes B et C. En complément idéal à ces dossiers, je vous invite à lire la chronique de Bruno Turcotte, qui traite de l’intelligence d’affaires, une alliée indispensable dans le processus de décision, et celle de Dominic Gilbert – je profite de l’occasion pour lui souhaiter la bienvenue parmi notre belle équipe de chroniqueurs – qui explore pour sa part un aspect qu’il considère comme prioritaire pour tout gestionnaire soucieux d’efficacité : les ressources humaines.

Par ailleurs, vous voulez découvrir le quotidien d’un gestionnaire qui administre un parc immobilier de plus de 1 000 bâtiments, totalisant un million de mètres carrés de superficie ? Allez vite en page 17 pour lire notre reportage Une journée dans la vie de… Jean Richard, directeur du Service de la gestion des immeubles pour la Ville de Québec. Depuis un an, cet homme gère des actifs d’une valeur de 3 G$, assisté par une équipe de plus de 350 personnes !

Bref, voilà un numéro à haute teneur énergétique pour tous nos lecteurs passionnés de gestion immobilière.

Je vous souhaite une bonne lecture.

Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

Hiver 2014 —

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VOLUME 3 | NUMÉRO 4

5 Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc.

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

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3 MOT DE LA RÉDACTION L’art de gérer ses ressources Par Nathalie Savaria

5 ASCENSEURS Un équipement à surveiller de près

info@jbcmedia.ca

Par Charles Allain

12 CONSOMMATION D’ÉNERGIE Conseils pour des immeubles moins énergivores

www.jbcmedia.ca

Par Emmanuelle Gril PRÉSIDENT ET ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION Charles Allain, Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Dominic Gilbert, Emmanuelle Gril, Daniel Michon, Nathalie Savaria, Gaëtan Tremblay et Bruno Turcotte RÉVISION Céline Bouchard, Hélène Roy et Anne-Marie Trudel CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi et Catherine Faucher DIRECTRICE ARTISTIQUE Carole Bordeleau INFOGRAPHISTE Sandrina Villeneuve PUBLICITÉ Catherine Faucher, directrice des opérations Catherine Labbé, conseillère en développement des affaires et publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Ascenseur Schindler Corporation PHOTOS © JBC Média par Denis Bernier, Denis Lemelin et Alain Lambert (sauf indication contraire) ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2011.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1925-7988

17 UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...

Jean Richard Par Serge Beaucher

21 COACHING EN GESTION Le pouvoir d’influence du gestionnaire Par Daniel Michon

22 QUESTION D’INNOVATION Un système de chauffage unique Allier la thermopompe et les capteurs solaires Par Suzanne Gagné

24 CVAC Pour garder le contrôle en matière de gestion des équipements de CVAC L’aide à la gestion des actifs Par Gaëtan Tremblay

27 DOSSIER SPÉCIAL J. Raymond Couvreur et Fils Un passé riche, un avenir prometteur Par François Perreault

35 GESTION IMMOBILIÈRE L’intelligence d’affaires en immobilier Par Bruno Turcotte

37 La gestion des ressources humaines : une priorité Par Dominic Gilbert

38 LE SAVIEZ-VOUS ?

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ASCENSEURS UN ÉQUIPEMENT À SURVEILLER DE PRÈS Par Charles Allain

LES ASCENSEURS REPRÉSENTENT TOUJOURS UN POINT NÉVRALGIQUE DANS UN ÉDIFICE, CAR OCCUPANTS ET VISITEURS LES EMPRUNCIRCULER D’UN ÉTAGE À L’AUTRE. L’ÂGE ET PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR

PHOTO : SHUTTERSTOCK PAR CARSTEN REISINGER

TENT CONSTAMMENT POUR POUVOIR L’USURE DES ÉQUIPEMENTS, TOUT COMME LES AVANCÉES TECHNOLOGIQUES, POSENT DONC DES DÉFIS AUX GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES.

Hiver 2014 —

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PHOTO :

ASCENSEURS

ASCENSEURS

L’

industrie des ascenseurs se caractérise par une forte concentration. En effet, quatre grands fabricants mondiaux – Koné (Finlande), Otis (États-Unis), Schindler (Suisse) et ThyssenKrupp (Allemagne) – contrôlent presque l’ensemble du marché. Ils offrent plusieurs gammes de produits segmentées principalement selon la hauteur de l’édifice et les charges à transporter. Le Québec ne compte que trois joueurs en fabrication d’ascenseurs : le Groupe Tardif, de Saint-Augustin-deDesmaures, Ascenseurs Design, une entreprise de Québec, et Ascenseurs Opex, de Mirabel. Ces entreprises fabriquent des ascenseurs selon les exigences des firmes spécialisées dans l’installation, l’entretien et la modernisation des ascenseurs et celles des entrepreneurs en construction.

Tony Arcaro Vice-président, région de l’est du Canada Ascenseur Schindler Corporation

«

On voit de plus en plus d’installations industrielles transformées en bureaux et en condominiums. Ces changements entraînent une forte augmentation des usagers et des visiteurs dans l’édifice.

S’il est impossible d’y ajouter des ascenseurs, on peut installer des logiciels qui pourront accroître la performance des ascenseurs existants.

»

– Tony Arcaro

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— Hiver 2014

Le choix d’un ou de plusieurs ascenseurs dans un édifice dépend de contraintes comme la hauteur de celui-ci, sa vocation, l’espace disponible pour l’installation, l’utilisation, le confort et la rapidité, les coûts d’entretien… Mais la vocation de l’immeuble et les conditions d’utilisation qui ont inspiré le choix de l’ascenseur au moment de la construction peuvent changer. L’usure des équipements peut aussi causer des pannes et se répercuter sur la sécurité et la satisfaction des utilisateurs.

Bref, si les gestionnaires d’immeubles choisissent rarement le type d’ascenseurs dont est doté leur édifice, ils ont tout intérêt à bien connaître leurs équipements afin d’offrir les meilleures solutions possible aux propriétaires et aux locataires. « On voit de plus en plus d’installations industrielles transformées en bureaux et en condominiums, explique Tony Arcaro, vice-président, région de l’est du Canada chez Ascenseur Schindler Corporation. Ces changements entraînent une forte augmentation des usagers et des visiteurs dans l’édifice. S’il est impossible d’y ajouter des ascenseurs, on peut installer des logiciels qui pourront accroître la performance des ascenseurs existants. »

ASCENSEURS

ILLUSTRATIONS : WWW.ENERGIEPLUS-LESITE.BE

LES PRINCIPAUX TYPES D’ASCENSEURS On distingue deux grandes familles d’ascenseurs sur le marché.

• LES ASCENSEURS À TRACTION À CÂBLE Ce sont ceux que l’on voit le plus souvent. La présence d’un contrepoids augmente leur attrait : plus rapides et plus écologiques, ils consomment moins d’énergie. Certains modèles exigent un local de machine sur le toit ou ailleurs dans l’édifice, d’autres pas (MRL – Machine Room Less). Dans les modèles MRL, l’appareil de traction est fixé au rail-guide, et toutes les commandes et les logiciels sont logés dans un compartiment intégré qui évite la nécessité d’un local de machine distinct. « Les modèles MRL font l’objet d’un marketing intensif chez les grands fabricants, mais ceux avec un local de machine sont plus faciles à réparer lorsque le moteur flanche, explique Luc Marion, président-directeur général des Ascenseurs Lumar, une entreprise d'entretien, de réparation, d'installation et de rénovation d'ascenseur, et également ex-directeur de la section est du Canada et ex-président de l’Association canadienne des entrepreneurs en ascenseurs. Cela leur confère un avantage certain sur le marché. »

• LES ASCENSEURS HYDRAULIQUES Ils se meuvent comme toute machine hydraulique, c’est-à-dire qu’ils sont actionnés par une pompe qui fait monter ou descendre la cabine. Il en existe plusieurs modèles, encore très présents sur le marché, mais leur emploi est limité à des édifices de moyenne hauteur (environ 18 m, soit six étages).

Koné, par exemple, a choisi de ne plus en fabriquer.

Toutefois, comme ils peuvent déplacer de très lourdes charges, ils s’avèrent une bonne solution pour les ascenseurs de charge dans les entrepôts, les stationnements et les hôpitaux, par exemple.

Ils consomment toutefois trois fois plus d’énergie que les ascenseurs à traction.

«

Les modèles MRL font l’objet d’un marketing intensif chez les grands fabricants, mais ceux avec local de machine sont plus faciles à réparer lorsque le moteur flanche.

Cela leur confère un avantage certain sur le marché.

»

– Luc Marion

Luc Marion Président-directeur général Ascenseurs Lumar

Entretien ménager commercial Entretien général d’immeubles Impartition de personnel

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ASCENSEURS

L’ENTRETIEN DES ASCENSEURS : PRÉVENIR PLUTÔT QUE GUÉRIR Quel programme d’entretien choisir ? Le gestionnaire doit tenir compte de plusieurs paramètres : âge de l’ascenseur et usure des pièces, recommandations du fabricant, coûts, etc. « Nous préconisons au moins un programme d’entretien mensuel, mentionne Martin Poirier, président d’Innovatec, une entreprise de Lanaudière spécialisée dans l’entretien et la modernisation des ascenseurs. La loi nous oblige à effectuer des tests et certaines réparations à intervalles réguliers, mais sans en préciser la fréquence.

Si, pour certains clients, un entretien mensuel semble trop coûteux, nous préférons ne pas nous en charger, même si la concurrence est forte dans notre secteur d’activité. » Dans de grands immeubles comme celui de la Sun Life, au centre-ville de Montréal, les ascenseurs sont l’objet de soins très attentifs. Il en va de la sécurité des usagers comme de la réputation de l’immeuble. « Nous entretenons nos 26 ascenseurs sur une base quasi quotidienne, soit quatre fois par semaine, précise Ryan Zamestrieus, directeur immobilier de l’Édifice Sun Life pour Bentall Kennedy. Généralement, les problèmes sont mineurs et proviennent du logiciel qui gère le fonctionnement des arrêts aux étages. La différence de poids des portes – en bronze au rez-dechaussée et en métal plus léger aux étages – exige de légers réglages périodiques. » Bien que la Sun Life possède des ascenseurs Otis, c’est le fabricant Koné qui a remporté l’appel d’offres pour en effectuer l’entretien. Bentall Kennedy fait également faire une inspection annuelle par une firme de consultants extérieurs. « C’est une façon objective de nous assurer que l’entretien est correctement réalisé », ajoute Ryan Zamestrieus.

Martin Poirier Président Innovatec

Ryan Zamestrieus Directeur immobilier Édifice Sun Life, Bentall Kennedy

Luc Fontaine Chef des Services techniques Cofely GDF Suez

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L’entretien d’un ascenseur dépend essentiellement de l’âge de l’équipement et de la qualité et du degré d’usure des pièces. Dans un immeuble de 51 étages comme le 1000 De La Gauchetière à Montréal, les ascenseurs relativement récents (l’édifice a été construit en 1992) font l’objet d’un suivi serré, mais ils connaissent peu de problèmes. « Les différents capteurs reliés aux divers contrôles sont généralement en cause, explique Luc Fontaine, chef des Services techniques chez Cofely GDF Suez, en poste dans l’édifice pour Ivanhoé Cambridge. Lorsque nous décelons un problème, nous fermons l’ascenseur et effectuons une série de tests. Sur 29 ascenseurs, nous n’avons que cinq ou six alertes par année avec des passagers en difficulté, et elles se règlent très rapidement grâce à d’efficaces procédures d’urgence. Le service de sécurité de l’immeuble prend en charge et rassure les occupants grâce à l’interphone présent dans toutes les cabines. » Ivanhoé Cambridge procède à un appel d’offres tous les cinq ans pour choisir les fournisseurs responsables de l’entretien des ascenseurs dans son parc immobilier.

ASCENSEURS

Un ascenseur vieillissant aura tendance à connaître des ratés et à tomber en panne plus fréquemment. Quant aux ascenseurs les plus récents, ils possèdent des logiciels de gestion de plus en plus sophistiqués et sensibles qui exigent des réparateurs équipés d’un outillage très spécialisé que l’on retrouve surtout chez les grands fabricants. « Certains modèles possèdent des codes d’accès qui obligent les propriétaires d’ascenseurs à faire affaire exclusivement avec le fabricant, explique Luc Marion d’Ascenseurs Lumar. Cette exigence contestable peut entraîner des retards considérables au moment des réparations. Les gestionnaires d’immeubles doivent donc être vigilants sur ce point. »

«

Certains modèles possèdent des codes d’accès qui obligent les propriétaires d’ascenseurs à faire affaire exclusivement avec le fabricant. Cette exigence contestable peut entraîner des retards considérables au moment des réparations. Les gestionnaires d’immeubles doivent donc être vigilants sur ce point.

»

– Luc Marion

Il y a des infirmières, des physiothérapeutes, des médecins, des chirurgiens

PHOTO : ASCENSEU R SCHINDLER CORP ORATION

et il y a nos urgentologues.

24 h sur 24, 365 jours par année. Fondée en 1966.

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ASCENSEURS

LA MODERNISATION D’UN ASCENSEUR Au Québec, la majorité des ascenseurs, installés lors du boom de la construction des années 1960 et 1970, sont souvent de qualité très moyenne et arrivent à la fin de leur vie utile. Leur modernisation constitue donc un marché extrêmement vaste pour les entreprises spécialisées dans ce domaine d’activité. « Il est très difficile d’évaluer le nombre d’ascenseurs en service au Québec, ajoute Luc Marion ; on peut sans doute parler d’au moins 120 000 unités. Étant donné que la modernisation d’un ascenseur peut coûter de 80 000 $ à 120 000 $, selon la hauteur de l’immeuble et les besoins du client, c’est une industrie de plusieurs milliards de dollars. »

PHOTO : ASCENSEUR SCHINDLER CORPORATION

La meilleure stratégie pour un gestionnaire d’immeuble consiste à lancer un appel d’offres auprès d’entreprises spécialisées. Elles sont environ une vingtaine au Québec, dont la majorité se trouve dans la grande région métropolitaine. « Nous pouvons remplacer jusqu’à 70 % des composantes d’un ascenseur selon leur âge et leur usure et en fonction de la réglementation et des nouvelles contraintes qui s’appliquent à l’immeuble, précise Martin Poirier d’Innovatec. Nous sommes en mesure de nous approvisionner en pièces auprès de fournisseurs québécois ou de fabriquer nos propres pièces. » Mentionnons que s’il est possible de moderniser tous les types d’ascenseurs, on ne peut pas transformer un ascenseur hydraulique en ascenseur à traction à câble.

Plusieurs installateurs d’ascenseurs sont capables de fabriquer eux-mêmes les pièces à remplacer ou ils les font faire par leurs fournisseurs. Quant aux grands fabricants, ils mettent de plus en plus l’accent sur la mise en place de logiciels de contrôle sophistiqués permettant d’optimiser le service en fonction de la demande.

L’ASCENSEUR

PHOTO : WWW.INTERSTICES.INFO

UNE INVENTION AMÉRICAINE NÉE D’UN BESOIN DE SÉCURITÉ

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On attribue l’invention de l’ascenseur à Elisha Graves Otis, un mécanicien doué qui réalisa en 1852 le premier monte-charge muni d’un frein parachute empêchant la plateforme de tomber en cas de rupture du câble. Pour lancer son entreprise, Otis imagina de faire une démonstration publique en 1854 à la Crystal Palace Exhibition de New York. Juché sur un monte-charge supportant un poids considérable au-dessus de la foule, il donna l’ordre de couper le câble. Les spectateurs sidérés virent alors la plateforme s’immobiliser aussitôt grâce à la libération de la tension du mécanisme de parachute à ressort. La sécurité des ascenseurs était dès lors prouvée, et le New York Tribune salua la performance sensationnelle de l’inventeur.

L’ascenseur, encore plus que l’avion, est aujourd’hui considéré comme un moyen de transport hautement sécuritaire.

ASCENSEURS

L’ENTRETIEN DES ASCENSEURS DES EXIGENCES STRICTES En vertu de la Loi sur le bâtiment, tous les propriÊtaires d’ascenseurs sont assujettis au Chapitre IV ‒ Ascenseurs et autres appareils ÊlÊvateurs du Code de sÊcuritÊ. Parmi les principales obligations qui dÊcoulent du Code, mentionnons qu’il faut :

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Êtablir un programme d’entretien pour chaque appareil ; utiliser l’appareil selon sa vocation ; maintenir l’appareil en bon Êtat de fonctionnement et s’assurer qu’il est sÊcuritaire ; apporter les correctifs dès l’apparition de conditions de fonctionnement dangereuses ; tenir un registre de renseignements liÊ à l’entretien de l’appareil et aux schÊmas Êlectriques et le conserver dans le local des machines ou un autre local aisÊment accessible.

SOURCE : WWW.RBQ.GOUV.QC.CA

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Disponible sur le Web : https://www.rbq.gouv.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/Publications/francais/ obligations-proprietaires-ascenseurs-autres-appareils-elevateurs.pdf

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CONSOMMATION D’ÉNERGIE CONSEILS POUR DES IMMEUBLES MOINS ÉNERGIVORES

PHOTO : ISTOCKPHO TO PAR MARCUSB ROWN

Par Emmanuelle Gril

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CONSOMMATION D’ÉNERGIE

BIEN SOUVENT, LE POSTE BUDGÉTAIRE LE PLUS IMPORTANT DANS LE FONCTIONNEMENT D’UN IMMEUBLE EST CELUI DE LA CONSOMMATION D’ÉNERGIE. VOICI QUELQUES CONSEILS AVISÉS DE GESTIONNAIRES D’EXPÉRIENCE QUI NOUS FONT PROFITER DE LEUR SAVOIR.

L

es budgets que l’on doit consacrer à la consommation d’énergie augmentent sans cesse, et la facture est de plus en plus lourde, notamment pour les immeubles de classes B et C. Devant cette explosion des coûts, quelles stratégies un gestionnaire peut-il adopter s’il souhaite que son bâtiment demeure concurrentiel tout en maintenant des services de qualité pour les locataires ?

IMPLIQUER L’ÉQUIPE SUR LE TERRAIN Les professionnels que nous avons consultés sont formels : il n’est pas toujours nécessaire d’investir des sommes importantes pour réaliser des économies substantielles en matière de consommation d’énergie. « Dans ce domaine, le facteur humain compte beaucoup. Ce n’est pas uniquement une question de technologie ; il faut aussi se pencher sur la façon dont on l’utilise », indique Martin Bazinet, ingénieur, directeur Groupe Énergie chez Cofely. Selon lui, il existe un certain nombre de mesures de base que l’on peut mettre en place avant même de songer à acheter de nouveaux équipements. Il estime qu’en suivant ces règles, il est possible de réduire la facture d’énergie de 5 à 20 %.

La première étape est d’effectuer un bon suivi de la consommation, et ce, sur plusieurs années. Ensuite, il est nécessaire d’établir un bilan. « Lorsqu’on sait où l’énergie est consommée et en quelle quantité, c’est un excellent point de départ. D’un immeuble à l’autre, il peut y avoir des différences notables. Par exemple, l’éclairage peut représenter 20 % de la consommation dans un immeuble, mais 35 % dans un autre. En le sachant, on peut orienter ses efforts », dit-il.

Martin Bazinet Ingénieur, directeur Groupe Énergie Cofely

«

On peut demander aux responsables du ménage d’appliquer certaines mesures, comme éteindre les lumières si les bureaux sont vides.

»

– Martin Bazinet

Deuxième étape : se fixer des objectifs de réduction et impliquer tous les intervenants afin de réduire le gaspillage : non seulement le personnel d’exploitation, mais aussi, et l’on y pense moins, le personnel d’entretien ménager. « On peut demander aux responsables du ménage d’appliquer certaines mesures, comme éteindre les lumières si les bureaux sont vides », précise M. Bazinet.

L’implication des employés qui œuvrent sur le terrain est aussi fortement recommandée par Christian Jacques, ingénieur, gestionnaire du Complexe Desjardins à Montréal, et membre du Comité Énergie et gestion technique de BOMA Québec. « Il faut faire confiance aux gens en place. Ils sont là depuis longtemps, ils connaissent bien la bâtisse et les équipements. Quand on embauche un consultant externe spécialiste en économie d’énergie, il faut s’assurer que celui-ci connaît bien les aspects techniques de l’immeuble et les enjeux d’exploitation avant qu’il rédige ses recommandations », conseille-t-il.

M. Jacques dit organiser une rencontre mensuelle avec les techniciens et les travailleurs chargés de l’entretien. « C’est important de prendre le temps de discuter avec eux. Ils sont souvent gênés, alors on doit créer un lien de confiance. Je remarque que 70 % du temps, les idées viennent des personnes qui travaillent sur le plancher », ajoute-t-il.

Christian Jacques Ingénieur, gestionnaire Complexe Desjardins

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Y PAR KADM OCKPHOTO PHOTO : IST

CONSOMMATION D’ÉNERGIE

«

Les techniciens assurent le fonctionnement des systèmes, mais ils ne savent pas réellement combien ça coûte. En leur fournissant de l’information sur les dépenses engendrées par cette consommation, on favorise la prise de conscience et donc l’implication des équipes.

»

– Martin Bazinet

Olivier Coulombe, gestionnaire immobilier chez Immocrédit, abonde dans le même sens. « Il faut établir une bonne communication avec l’équipe technique sur le terrain.

On devrait également l’impliquer lorsqu’on prend la décision de changer certains équipements. Les techniciens devront travailler avec ces équipements et éventuellement faire des mises au point sur ceux-ci ; il est logique qu’ils soient consultés. Chez nous, c’est démocratique ! Il est rare que l’on procède à des changements sans consulter l’équipe technique », précise-t-il.

Olivier Coulombe Gestionnaire immobilier Immocrédit

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De son côté, M. Bazinet mise beaucoup sur la sensibilisation : « Les techniciens assurent le fonctionnement des systèmes, mais ils ne savent pas réellement combien ça coûte.

En leur fournissant de l’information sur les dépenses engendrées par cette consommation, on favorise la prise de conscience et donc l’implication des équipes. »

PHOTO : SHU TTERSTOCK PAR OKAPIS TUDIO

CONSOMMATION D’ÉNERGIE

GESTION SERRÉE, ÉCONOMIES SUBSTANTIELLES Dans un immeuble, ventilation et éclairage sont souvent très gourmands en énergie. « D’où l’importance d’effectuer une gestion serrée des horaires d’éclairage et de ventilation lorsqu’on se situe en dehors des périodes d’occupation, la nuit et la fin de semaine par exemple », recommande Martin Bazinet. Olivier Coulombe partage cet avis : « La nuit, on réduit autant que possible le chauffage et l’éclairage. La façon la plus efficace est d’automatiser les systèmes. Installer des détecteurs de présence dans les salles communes et les toilettes est aussi une bonne idée », précise-t-il.

L’entretien régulier des chaudières, des volets extérieurs et des différents contrôles constitue également un gage d’efficacité énergétique et de réduction de gaspillage. « Assurer une bonne maintenance des systèmes électrique et de ventilation, qui consomment beaucoup d’énergie, permet d’avoir un fonctionnement optimal », constate M. Coulombe. Il recommande aussi le recours aux contrôles à distance, afin de pouvoir modifier les degrés de chauffage ou de ventilation le plus rapidement possible et par ordinateur, lorsque le locataire le demande.

L’élimination des contrôles désuets et leur remplacement par des équipements plus performants et plus précis sont aussi, selon M. Bazinet, de bonnes stratégies.

Idéalement, cette mise à niveau se fait lorsque les locataires procèdent eux-mêmes à des aménagements, afin de limiter les inconvénients liés aux travaux.

Il conseille en outre d’avoir recours à la ventilation à vitesse variable afin d’adapter le service aux besoins réels. « Il faut se méfier du refroidissement généré avec de l’air extérieur, qui n’est pas gratuit, contrairement à ce que l’on pourrait penser, et qui ne représente pas toujours la meilleure solution énergétique », ajoute-t-il. En effet, cet air devra souvent être chauffé et humidifié, une fois qu’il pénétrera dans l’immeuble, ce qui entraînera une consommation d’énergie. Pour assurer une bonne qualité de l’air en diminuant les coûts, M. Bazinet recommande plutôt d’installer des sondes de gaz carbonique, afin d’adapter la quantité d’air frais aux besoins.

CALCULER ET COMPARER Le recours à l’électricité n’est pas toujours la solution la plus avantageuse. Dans certains cas, le gaz naturel pourrait constituer une meilleure option et être utilisé en complément. À ce sujet, le site de l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie propose un tableau comparatif des coûts en énergie qui permet de faire des choix plus judicieux (http://www.aqme.org/ tableau-des-couts-energie.html).

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CONSOMMATION D’ÉNERGIE

Par ailleurs, M. Bazinet indique que les bâtiments chauffés à l’électricité peuvent écoper de certaines pénalités déguisées. « C’est le cas si la demande électrique maximale en hiver dépasse de plus du tiers celle de l’été ; le calcul de facturation d’Hydro-Québec sera alors à notre désavantage. Dans ce cas, il faudra envisager des stratégies de contrôle pour limiter la coïncidence des charges ou même envisager l’installation d’un délesteur de charges. » PROGRAMMES ET SUBVENTIONS POUR VOUS AIDER Il est possible d’obtenir un certain nombre de subventions pour l’installation d’appareils et d’équipements plus écoénergétiques et moins gourmands en énergie. Du soutien technique peut aussi être offert dans certains cas. Une liste non exhaustive des programmes et aides financières est disponible sur le site du ministère des Ressources naturelles du Québec (http://www.efficaciteenergetique.mrnf. gouv.qc.ca/programmes-et-aides-financieres/).

Louis-Olivier Batty Conseiller stratégique, Affaires publiques et médias Hydro-Québec

«

Il existe un volet sur mesure qui concerne les bâtiments de 5 000 m2 et plus et un volet prescriptif pour ceux de 5 000 m2 et moins. Depuis 2011, 5 257 projets ont été reçus.

»

– Louis-Olivier Batty

Parmi ceux-ci, mentionnons notamment la Remise au point des systèmes mécaniques des bâtiments. Ce programme d’aide financière a été mis en place par Gaz Métro, Hydro-Québec et le Bureau de l’efficacité et de l’innovation énergétiques du ministère des Ressources naturelles. Il permet d’établir les causes des problèmes d’exploitation du bâtiment et d’appliquer les correctifs appropriés.

Le programme Bâtiments d’Hydro-Québec offre un appui financier ainsi qu’un soutien et un accompagnement techniques pour la mise en œuvre de mesures d’efficacité énergétique dans des bâtiments commerciaux ou institutionnels, comme l’indique Louis-Olivier Batty, conseiller stratégique, Affaires publiques et médias chez HydroQuébec. « Il existe un volet sur mesure qui concerne les bâtiments de 5 000 m2 et plus et un volet prescriptif pour ceux de 5 000 m2 et moins. Depuis 2011, 5 257 projets ont été reçus », dit-il. Attention, le programme se terminera à la fin de 2015 (http://www.hydroquebec.com/affaires/efficacite-energetique/ programmes/programmes-batiments/).

En guise de conclusion, Christian Jacques souligne l’importance de ne pas travailler en silo, mais au contraire de communiquer avec d’autres gestionnaires. « Il faut se parler entre gestionnaires, aller voir ce qui se fait dans d’autres immeubles. Cela aide à se tenir au courant, à partager les expériences et, au bout du compte, à prendre de meilleures décisions. »

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— Hiver 2014

ENTREVUE

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…

JEAN RICHARD

PHOTO : JBC MÉDIA PAR DENIS LEMELIN

Par Serge Beaucher

LE MOINS QU’ON PUISSE DIRE, C’EST QUE JEAN RICHARD N’EST PAS UN GESTIONNAIRE À TEMPS PARTIEL. TOUT AU LONG DE SES QUELQUE 50 HEURES DE TRAVAIL HEBDOMADAIRE À TITRE DE DIRECTEUR DU SERVICE DE LA GESTION DES IMMEUBLES POUR LA VILLE DE QUÉBEC, IL S’OCCUPE D’UN PARC IMMOBILIER IMPRESSIONNANT : HÔTELS DE VILLE – L’ACTUEL ET LES ANCIENS ISSUS DES FUSIONS –, POSTES DE POMPIERS ET DE POLICE, IMMEUBLES DE BUREAUX, ARÉNAS, STADES, CENTRES COMMUNAUTAIRES, ANCIENNES ÉGLISES ET VIEUX COUVENTS SOUVENT PATRIMONIAUX. EN TOUT, PLUS DE 1 000 BÂTIMENTS, PETITS, MOYENS ET GRANDS, TOTALISANT UN MILLION DE MÈTRES CARRÉS DE PLANCHER !

ET C’EST SANS COMPTER LES NOMBREUX PARCS, TERRAINS DE JEU ET AUTRES ESPACES FONCIERS VACANTS, AUXQUELS S’AJOUTE TOUT LE MOBILIER URBAIN DE LA VILLE. Hiver 2014 —

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C PHOTOS : VILLE DE QUÉBE

ENTREVUE

L'hôtel de ville de Québec, dans le Vieux-Québec

«

L'un des récents équipements de la Ville, le stade de soccer intérieur Chauveau

J’ai toujours été dans l’immobilier, même si les tâches étaient différentes : gestion de projets, consultation, gestion de propriétés, etc. La dominante consiste à organiser des services immobiliers pour des institutions ou des organismes.

»

– Jean Richard

«

La valeur des actifs dont j’ai la responsabilité atteint 3 G$ », résume Jean Richard, qui administre un budget d’exploitation de 72 M$, assisté par une équipe de 350 employés. Mais l’ampleur de la tâche ne l’effraie pas. De toute évidence, le gestionnaire de 51 ans est à l’aise dans son rôle et sûr de ses moyens. Car l’immobilier, il connaît.

Tout son parcours se situe dans la ligne droite du poste qu’il occupe depuis près d’une année à la Ville de Québec. De ses premières études universitaires, voilà 30 ans, à son plus récent emploi comme responsable du parc immobilier de l’Université Laval, en passant par ses 22 ans dans différentes fonctions chez Desjardins et ses quelques incursions auprès de firmes de génie-conseil, d’une commission scolaire et du Groupe Altus, c’est le domaine foncier qui l’a occupé.

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« J’ai toujours été dans l’immobilier, même si les tâches étaient différentes, précise-t-il : gestion de projets, consultation, gestion de propriétés, etc. La dominante consiste à organiser des services immobiliers pour des institutions ou des organismes. » Bref, principalement de l’immobilier institutionnel. M. Richard fait la distinction : « Dans le secteur privé commercial, le but est de maximiser le rendement pour les actionnaires, ce qui implique un bon roulement du portefeuille immobilier. Pour une ville, surtout patrimoniale comme la nôtre, la priorité est d’optimiser le patrimoine bâti dans un objectif de pérennité, ainsi que d’en maintenir la valeur et le confort pour les occupants. » On comprend bien alors que l’exploitation et l’entretien du parc occupent plus du tiers des employés de son Service.

Mais la gestion des projets est celle qui draine le plus de ressources financières, avec un portefeuille annuel de l’ordre de 70 à 100 M$, et des projets en cours dépassant les 400 M$ en valeur totale.

Pour le directeur du Service, le gros de son travail est dévolu aux projets et aux stratégies, aussi bien d’investissement que d’occupation des bâtiments. « Je réfléchis longuement en amont des décisions », dit-il. Ce qui l’amène parfois à se déplacer sur le terrain pour prendre connaissance d’une situation ou examiner un équipement. Sinon, ce sont les équipes qui se déplacent selon les besoins et au gré des aléas.

DES IMPRÉVUS EN ABONDANCE Or, des aléas, il y en a tous les jours. C’est pourquoi Jean Richard trouve un peu difficile de décrire son emploi du temps au quotidien. « Une journée ne se passe jamais comme prévu, confie-t-il. Je suis interpellé par tous les contretemps qui se présentent. » S’agit-il d’une panne d’électricité à la suite du bris accidentel d’une conduite d’eau par un employé ? Il faut rétablir la situation d’urgence. Y a-t-il un effondrement souterrain ? On doit s’assurer que la sécurité publique sera maintenue. Une demande pressante d’information vient-elle d’un autre service de la Ville ? Il faut trouver des réponses rapidement. Sans parler des vraies catastrophes, heureusement rares, qui peuvent tirer le directeur de son lit en pleine nuit.

La journée commence et finit toujours par un suivi de nombreux courriels et est généralement ponctuée de plusieurs rencontres avec des gens de l’environnement, des finances, de l’ingénierie et autres. Il y a aussi la participation au comité de gestion de la Ville, les relations avec les « clients » du Service, notamment

C PHOTOS : VILLE DE QUÉBE

Les arénas font partie des immeubles de la Ville. Ici, le centre sportif Giffard

L'édifice Andrée-P. Boucher, ancien hôtel de ville de Sainte-Foy, qui abrite aujourd'hui les bureaux de l'arrondissement Sainte-Foy

BOMA BESt : VOTRE IMMEUBLE À SON MEILLEUR Chef de file en gestion immobilière

PEU COÛTEUSE ET ACCESSIBLE À TOUS LES ÉTABLISSEMENTS, PEU IMPORTE LEUR ÂGE, LA CERTIFICATION BOMA BESt EST CONÇUE POUR RÉPONDRE AUX ATTENTES GRANDISSANTES DES OCCUPANTS EN MATIÈRE ENVIRONNEMENTALE.

BOMA BESt (Building Environmental Standards) définit les normes de gestion d’un bâtiment vert. Le programme a été créé pour satisfaire les besoins de l’industrie en matière de normes réalistes concernant la performance énergétique et environnementale des immeubles existants. Lancé en 2005 par BOMA Québec (l’Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles), le programme de certification environnementale est passé d’une simple énumération des meilleures pratiques écoénergétiques à un programme de certification à quatre niveaux.

Le programme à quatre niveaux est offert aux gestionnaires et aux propriétaires d’édifices commerciaux et industriels, aux centres commerciaux et, depuis peu, aux immeubles résidentiels à logements multiples. Grâce aux efforts de BOMA Québec, le plus important regroupement de propriétaires et d’administrateurs d’immeubles au Québec, plus de 400 édifices détiennent l’un des quatre niveaux de certification, ce qui fait du Québec la province la plus favorable (au prorata) aux initiatives de développement durable.

Pour un immeuble à son meilleur, offrez-lui une certification environnementale BOMA BESt.

Pour en savoir davantage, visitez : www.boma-quebec.org ou contactez Mme Linda Carbone, directrice générale, BOMA Québec, 514 282-3826 #2012.

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ENTREVUE

PHOTO : JBC MÉDIA PAR DENIS LEMELIN

les occupants des immeubles, plusieurs tâches administratives et, évidemment, la gestion des ressources humaines.

NOMINATION AU GROUPE SMR Mme Julie Roy, présidente et chef de la direction des trois filiales après sinistre du Groupe SMR, est heureuse d’annoncer la nomination de M. Ronald Racicot à titre de vice-président services après sinistre du Groupe SMR.

M. Ronald Racicot Vice-président services après sinistre Le Groupe SMR

Depuis son arrivée aux Services Ménagers Roy en tant que préposé à l’entretien ménager en 1990, M. Racicot a gravi les échelons de façon fulgurante : de 1997 à 2009, il a occupé successivement les postes de superviseur de district, directeur adjoint aux opérations et directeur des opérations. Après la création des Services AprèsSinistre Roy en 2007 et l’acquisition des Services Après-Sinistre du Suroît en 2009, il a été nommé directeur général de ces deux filiales. Lors de l’acquisition d’une nouvelle filiale d’après sinistre en juin dernier, il allait de soi pour Mme Roy de le nommer vice-président services après sinistre du Groupe SMR : selon elle, outre un sens inné pour offrir un service à la clientèle impeccable, M. Racicot possède notamment l'intégrité, le respect des autres et l’ardeur au travail qui feront prospérer ces filiales du Groupe SMR.

M. Racicot aura donc la responsabilité de s’assurer de l’efficacité du service à la clientèle et de la rentabilité de nos trois filiales de services reliés à l’après sinistre.

Franchisées GUS, ces filiales couvrent trois grands territoires : Montréal: nos bureaux sont situés à Anjou Suroît : nos bureaux sont situés à Salaberry-de-Valleyfield et à Vaudreuil-Dorion Estrie: nos bureaux sont situés à Granby Pour de plus amples informations, nous vous invitons à visiter notre site Internet au : www.sasroy.gus.ca

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— Hiver 2014

COMMUNICATION ET PERFORMANCE « Le personnel, c’est notre actif le plus important. Ma philosophie est d’aller chercher le meilleur des employés en étant bien au fait de leurs besoins et de leur réalité. Une façon de leur permettre de mieux performer tout en ayant du plaisir et en s’impliquant avec leurs collègues. » La clé, selon M. Richard, c’est la communication. Une communication à deux sens, spécifie-t-il : « Écouter et comprendre, dans un sens ; bien expliquer les défis et objectifs, dans l’autre. Il faut que les employés reçoivent l’information dont ils ont besoin pour que la rétroaction puisse être rapide. » Tout cela s’inscrit d’ailleurs dans l’objectif de performance de la Ville, qui veut instaurer une culture d’amélioration continue et durable au sein de ses services. « Mon grand défi : que les 350 membres du Service de la gestion des immeubles nous suivent dans cette volonté d’amélioration, ce qui exige mobilisation et ouverture de part et d’autre. Jusqu’à maintenant, je suis agréablement surpris de ce que j’ai vu. » En fait, le directeur est convaincu que les employés souhaitent s’accomplir dans leur travail et contribuer au Service de façon positive. « Il faut, de notre côté, que nous puissions donner du sens à leur contribution. » Se réaliser dans son emploi, c’est beaucoup ce que fait Jean Richard. « J’aime mon travail et je me sens valorisé dans mes tâches, conclut-il. Pour moi, l’immobilier et les gens sont une passion. Sinon, je ne ferais pas cela depuis 30 ans, à 50 heures et plus par semaine. » Un rythme soutenable pourvu qu’il puisse « décrocher » les fins de semaine, si possible en allant respirer l’air de la campagne et jouer un peu de la pépine à l’ancienne ferme de ses parents, dans Portneuf, de préférence avec sa conjointe et ses deux jeunes filles.

COACHING EN GESTION

Daniel MICHON

LE POUVOIR D’INFLUENCE DU GESTIONNAIRE

daniel.michon@videotron.ca

L

a personne humaine étant un être relationnel, les gens évoluent ensemble et s’influencent mutuellement, de façon consciente ou pas. Il en va de même en milieu de travail où tous les partenaires ont une influence plus ou moins grande sur leurs collègues, même à distance. Qu’il s’agisse d’un chef qui détermine les priorités de son équipe, d’un employé qui demande de l’aide ou d’un autre qui manifeste sa bonne humeur, tous posent des gestes quotidiens qui ont un impact plus ou moins durable dans un contexte de travail donné. Le gestionnaire peut moduler l’ascendant qu’il exerce sur son équipe par des interventions qui s’appuieront sur trois leviers : son pouvoir formel, sa crédibilité, sa visibilité.

LE POUVOIR FORMEL Par sa fonction, son titre, sa position dans la hiérarchie de l’organisation, le gestionnaire est investi d’un pouvoir formel qui lui permet d’exercer une certaine autorité sur son milieu. Par exemple, à partir de son expertise et de l’information qu’il détient, le gestionnaire détermine les objectifs à atteindre, planifie les moyens pour y arriver, délègue à chacun des tâches spécifiques, puis en assure le contrôle et l’évaluation. Ses interventions colorent les relations qu’il entretient avec son réseau, car elles pourront faciliter ou complexifier le travail, diminuer ou augmenter les tensions, contribuer ou nuire à la collaboration.

Le pouvoir formel du gestionnaire ne peut donc à lui seul lui garantir une influence positive.

LA CRÉDIBILITÉ Ce que les gens pensent de quelqu’un les porte à lui accorder des pouvoirs à des degrés divers. La notion de crédibilité repose sur des perceptions, positives ou négatives, devant les comportements de quelqu’un. Du gestionnaire crédible, on peut attendre qu’il exprime clairement ses valeurs, ses intentions, autant dans ses paroles que dans ses gestes ou ses écrits. Surtout, la confiance en quelqu’un et sa crédibilité naîtront de la cohérence entre ses paroles et ses actions. Elle n’est donc jamais acquise, elle se construit ou se perd au fil des expériences que les gens vivent auprès de ceux qui tentent de les influencer.

Contrairement au pouvoir formel qui est plutôt statique, la crédibilité demeure un phénomène dynamique. On peut donc vouloir la renforcer auprès des autres. Cependant, dans le monde

des perceptions, tous n’accordent pas la même crédibilité à des actions données. Et vis-à-vis de leur gestionnaire, tous les employés n’ont pas les mêmes perceptions ou attentes. Pour bien gérer sa crédibilité, un gestionnaire tentera de rejoindre les valeurs de l’autre par des comportements perçus comme appréciables parce qu’ils répondent aux besoins et aux attentes de l’autre. Au fil des expériences vécues avec quelqu’un, les tendances se confirment, la crédibilité se cristallise et ce qu’on appelle « la réputation de quelqu’un » se forge. Plus on est près de quelqu’un dans l’action, plus cette réputation sera fondée.

Plus on en est loin, plus la réputation sera colorée par les biais personnels, les préjugés, les exagérations ou les omissions. Le gestionnaire qui veut consolider sa crédibilité auprès de son équipe a donc avantage à être visible de manière directe et fréquente.

LA VISIBILITÉ Le troisième levier du gestionnaire qui veut augmenter son pouvoir d’influence est sa visibilité. Pour contrer les distorsions des perceptions à son égard, le gestionnaire peut, sans tomber dans la manipulation, jouer sur son image. L’impact d’une présence l’emporte sur tout message écrit, téléphonique ou relayé par un tiers. Les gens évaluent quelqu’un beaucoup mieux lorsqu’ils le voient, l’entendent, échangent avec lui et peuvent décoder son langage non verbal et ses émotions. Deux personnes qui se connaissent très peu garderont des perceptions plutôt floues l’une par rapport à l’autre si elles ne se voient à peu près jamais.

Ainsi, un gestionnaire ayant peu de contacts avec un nouvel employé obligera celui-ci à se fier à sa réputation et à ce que les autres voudront bien lui dire pour se faire une idée de son nouveau patron. À l’opposé, un employé qui connaît très bien son gestionnaire parce qu’ils ont travaillé ensemble pendant des années pourra se fier à ses expériences passées et évoluer malgré le peu de contacts avec lui. Il sait à qui il a affaire. La visibilité du gestionnaire est donc à moduler elle aussi en fonction des besoins des personnes autour de lui. Être visible et disponible au bon moment, par exemple pour des rencontres de supervision, des réunions d’équipe, lors d’annonces importantes, de projets de changement, des bilans, des activités sociales, en périodes difficiles, etc., lui donnera une image plus objective, une crédibilité accrue et une influence appréciée de la majorité.

Daniel Michon cumule près de trente ans d’expérience comme conseiller en management, formateur et coach en gestion.

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QUESTION D’INNOVATION

UN SYSTÈME DE CHAUFFAGE UNIQUE

Suzanne GAGNÉ

ALLIER LA THERMOPOMPE ET LES CAPTEURS SOLAIRES

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es régions sont parfois perçues comme les parents pauvres en matière d’originalité et d’innovation dans les bâtiments. Ce n’est pourtant pas le cas de la Caisse Desjardins de l’Ouest de la Mauricie, qui a notamment choisi un système de chauffage qui allie la thermopompe et les capteurs solaires.

PHOTO : CAISSE DESJARDINS DE L'OUEST DE LA MAURICIE

Lorsqu’est venu le temps de construire un nouveau bâtiment pour son siège social, l’équipe de la Caisse Desjardins de l’Ouest

Serge Lamy Directeur, Services internes Caisse Desjardins de l’Ouest de la Mauricie

de la Mauricie n’a pas hésité à sortir des sentiers battus pour trouver des solutions sur mesure, notamment en matière de chauffage. « Au départ, nous avions envisagé d’installer un système de géothermie, mais l’arrivée d’une nouvelle proposition alliant technologie et plus grande efficacité nous a plu », dit Serge Lamy, directeur, Services internes.

En effet, l’équipe a demandé à la firme d’ingénieurs Martin Roy et Associés de lui proposer d’autres solutions, moins coûteuses, mais qui pourraient lui procurer une économie d’énergie égale ou supérieure à la géothermie. À chose demandée, chose livrée : Martin Roy étudie plusieurs possibilités, puis propose à l’équipe un système qui tire profit de capteurs solaires pour chauffer l’air entourant une thermopompe. Rappelons que les systèmes géothermiques, qui puisent la chaleur dans le sol, exigent généralement des coûts de départ importants, notamment pour le forage. La thermopompe, de son côté, puise la chaleur dans l’air extérieur lorsque le climat le permet. Par contre, c’est précisément au moment où les besoins en chauffage sont les plus grands que l’efficacité d’une thermopompe est à son plus bas.

C’est là où le système conçu par l’équipe de M. Roy se démarque. « On parle beaucoup de production d’électricité à partir de l’énergie solaire, mais le fait demeure que nous ne pouvons utiliser qu’environ 15 % de l’énergie du soleil pour chauffer un bâtiment, ce qui implique de grandes pertes de chaleur, explique M. Roy. Le fait de se servir de capteurs solaires pour chauffer l’air autour d’une thermopompe permet à cette dernière de fonctionner avec une plus grande efficacité. Nous utilisons alors l’énergie solaire à meilleur escient. »

Journaliste, rédactrice et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s'est penchée plus particulièrement sur la question de l'énergie.

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Le nouveau bâtiment de la Caisse Desjardins de l'Ouest de la Mauricie

UN SYSTÈME ADAPTÉ AU QUÉBEC Pour développer ce système innovateur, Martin Roy et son équipe ont frappé à la porte de CanmetÉNERGIE, un organisme de recherche affilié à Ressources naturelles Canada, qui a aidé les ingénieurs à évaluer les économies d’énergie potentielles reliées à ce système. Résultat ? « Le nôtre devrait être aussi efficace que la géothermie, mais à moindre coût, estime Martin Roy. Puisque nous en sommes au premier essai, nous aurons plus de précisions quant aux économies réelles après sa mise en marche. » Selon lui, la combinaison d’une thermopompe et des capteurs solaires est un système parfaitement adapté au climat québécois. « Notre situation géographique fait en sorte que nous avons beaucoup de soleil, même en hiver, commente-t-il. En plus, notre électricité est propre et peu dispendieuse, sans compter que les nouvelles thermopompes sont de plus en plus efficaces, même à basse température. Canmet fera d’autres recherches plus poussées lorsque notre système sera en état de fonctionner. Si les résultats sont concluants, nous pourrions avoir une technologie très intéressante pour le Québec et même pour d’autres lieux à climat nordique dans le monde. »

PHOTO : CAISSE DESJARDINS DE L'OUEST DE LA MAURICIE

PHOTO : CAISSE DESJARDINS DE L'OUEST DE LA MAURICIE

QUESTION D’INNOVATION

Marie-Christine Hudon Directrice, Développement durable Caisse Desjardins de l'Ouest de la Mauricie

INNOVATEURS… MÊME EN RÉGION Ce nouveau système n’est d’ailleurs que l’un des éléments qui permettront au nouveau bâtiment des caisses populaires, qui vise la certification LEED, de sortir de l’ordinaire.

Planchers radiants, ventilation naturelle, fenêtres qui s’ouvrent (une pratique peu courante dans les institutions financières) et façade extérieure entièrement revêtue de bois sont quelques autres éléments qui caractériseront ce bâtiment.

En fin de compte, le bâtiment servira aussi de démonstration dans la collectivité, indiquant qu’il est possible de s’inscrire dans le développement durable et de travailler dans un bâtiment certifié, et ce, même si l’on est à l’extérieur d’une grande ville. Toutefois, nous avons dû faire l’effort d’adapter certains éléments des critères LEED. Par exemple, les crédits pour le transport en commun sont difficiles à obtenir ici, mais en revanche, nous avons choisi d’installer des bornes de recharge pour les automobiles électriques. »

« Nous avons aussi aménagé des jardins de pluie pour récupérer les eaux de ruissellement du stationnement et de la toiture, ce qui diminue l’apport dans les égouts pluviaux de la ville, précise Marie-Christine Hudon, directrice, Développement durable.

L’équipe envisage d'emménager dans le nouveau bâtiment d’ici quelques mois.

Un sujet de fierté, sans nul doute !

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CVAC

POUR GARDER LE CONTRÔLE EN MATIÈRE DE GESTION DES ÉQUIPEMENTS DE CVAC Gaëtan TREMBLAY

L’AIDE À LA GESTION DES ACTIFS

es défaillances des équipements de chauffage, de ventilation et d’air conditionné (CVAC) causent bien des soucis aux gestionnaires de bâtiments.

Les réparations exécutées en situation d’urgence et le remplacement subit d’un équipement essentiel à un immeuble entraînent des inconvénients pour ses usagers ainsi que des coûts imprévus à éponger. Les gestionnaires s’éviteraient bien des problèmes s’ils connaissaient avec précision l’état des équipements mécaniques de leur immeuble.

Opération de recensement

PHOTO : ALLB

En matière de systèmes de CVAC, bien gérer, c’est avoir en main tous les renseignements pertinents sur ces équipements et sur leur entretien afin de pouvoir se préparer à les remplacer à la fin de leur durée de vie utile. Prévoir l’avenir permet d’éviter les situations d’urgence et les dépenses superflues qu’elles entraînent.

L’utilisation de ressources spécialisées en gestion des actifs, conjuguée à l’emploi de logiciels de gestion de maintenance assistée par ordinateur (GMAO), devient alors une option intéressante.

Benoît Allaire Président ALLB inc.

«

C’est cette connaissance élargie que nous apportons . Notre service est une réponse spécifique en matière de gestion des équipements CVAC.

»

– Benoît Allaire

L’utilité de ces logiciels est toutefois fonction des données que l’on consigne et de la manière dont on traite cette information. Ce n’est qu’en effectuant un recensement complet des équipements de CVAC qu’on réussit à acquérir une connaissance exhaustive des centaines de pièces qui composent les systèmes mécaniques d’un bâtiment moderne. « C’est cette connaissance élargie que nous apportons , explique Benoît Allaire, président, ALLB inc. Notre service est une réponse spécifique en matière de gestion des équipements CVAC. » À la base du travail, un technicien photographie, décrit et documente toutes les composantes des appareils – moteurs, compresseurs, pompes, ventilateurs, serpentins, contrôles… – pour constituer une vue d’ensemble détaillée de tous les équipements mécaniques du bâtiment. Ces données sont ensuite réunies dans un document convivial remis aux responsables de la gestion et de l’entretien du bâtiment, ou encore versées dans un logiciel GMAO. Ainsi informés, les gestionnaires sont en mesure de faire effectuer les travaux d’entretien nécessaires par leur entrepreneur de service, et cela au moment opportun. Un renouvellement triennal de l’opération confirme la validité de l’information.

Journaliste en technologie depuis une vingtaine d’années, Gaëtan Tremblay s’intéresse plus particulièrement à la mécanique du bâtiment.

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PHOTO : ALLB

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CVAC

LE POINT DE VUE D’UNE GESTIONNAIRE Mme Michèle Bérard est gestionnaire et présidente du syndicat des copropriétaires de Place Simpson, à Montréal. Ce bâtiment détenu en copropriété est composé de 2 tours de 11 étages et il compte en tout 254 appartements. Mme Bérard a recours à ce service d’aide à la gestion depuis 2009. Également vice-présidente de l’Association des syndicats de copropriété du Québec, elle préconise une gestion prévoyante. « Place Simpson a été construit au début des années 1970, dit-elle. Depuis, certains équipements ont été remplacés, alors que d’autres arrivent à la fin de leur vie utile. En raison du nombre d’équipements et des multiples interventions réalisées par différents entrepreneurs de services, il serait difficile de s’y retrouver sans le recensement réalisé par ALLB inc. Nous avons en main une véritable bible qui nous permet de gérer adéquatement nos équipements et de nous assurer que tous les travaux d’entretien nécessaires sont effectués à temps. La documentation indique quand chaque équipement devra être remplacé, et l’évaluation des coûts qui l’accompagne nous aide à nous y préparer. Au lieu de devoir réagir à une situation d’urgence, nous anticipons la venue du problème. Nous maîtrisons donc nos dépenses. Et puisque nous évitons de prendre des décisions dans la précipitation d’une situation d’urgence, les remplacements sont effectués au meilleur coût possible. La supervision de l’entretien en est aussi facilitée. Le gérant de l’immeuble dispose d’une information complète sur des fiches comprenant les détails techniques des équipements, des commentaires sur l’état de chacun, une évaluation de leur durée de vie, un tableau annuel des entretiens, puis des données sur les rendements et les opérations d’entretien. Les informations fournies nous permettent également d’évaluer les équipements sur le plan de l’efficacité énergétique et d’opter pour de nouveaux systèmes qui génèrent des économies. En copropriété, l’ensemble des propriétaires assume toutes les dépenses. Aussi faut-il éviter d’alourdir le fardeau de chacun par un manque de prévoyance. »

de fonctionnement des équipements et d’obtenir ainsi des réductions de primes d’assurance.

Place Simpson à Montréal

LES ASPECTS FINANCIERS Ce service d’aide à la gestion facilite aussi le suivi des plans de garantie et des réclamations d’assurance. En outre, le gestionnaire est en mesure de démontrer l’excellent état

Michèle Bérard Vice-présidente Association des syndicats de copropriété du Québec

« Le client dispose d’un excellent outil de préparation budgétaire », précise Benoît Allaire. Il est informé de la durée de vie utile d’un équipement, du coût de remplacement (acquisition et main-d’œuvre), du coût annuel en entretien et, s’il y a lieu, du rattrapage de maintenance à effectuer pour conserver l’actif en bon état. Il dispose de toute l’information nécessaire pour constituer des fonds d’épargne destinés à l’entretien et au remplacement des équipements. À la lumière des avantages que présente ce type de service, on ne peut que souhaiter qu’il se répande, et que l’offre s’adresse à un plus large bassin de gestionnaires de bâtiments.

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MOT DE LA PRÉSIDENTE

PHOTO : BOMA QUÉBEC

Chef de file en gestion immobilière

Anne Marie Guèvremont

BOMA QUÉBEC EST FIÈRE DES RÉSULTATS DE BOMA BESt Je suis très heureuse, à titre de présidente de BOMA Québec, des résultats dévoilés par le RAPPORT BOMA BESt SUR L’ÉNERGIE ET L’ENVIRONNEMENT (RBBÉE).

Le RBBÉE 2013 effectué sur 455 immeubles BOMA BESt rapporte que 75 % des immeubles de bureaux de l’échantillon 2012 consomment moins d’énergie par pied carré par rapport à la moyenne BOMA BESt de 30,76 ekWh/pi2/an.

Les statistiques obtenues sur une superficie représentant presque 100 millions de pieds carrés d’immobilier commercial au Canada permettent d’établir que l’intensité énergétique moyenne pour les immeubles de bureaux certifiés BOMA BESt affiche une amélioration de 16 % par rapport à la moyenne nationale.

Il devient de plus en plus évident que BOMA BESt contribue à l’amélioration énergétique et environnementale des immeubles. Lorsque les immeubles certifiés au début du programme reçoivent une nouvelle certification, leur pointage général s’est substantiellement amélioré.

Les immeubles BOMA BESt ont permis d’éviter l’émission de 160 240 tonnes métriques de dioxyde de carbone (CO2).

Ce chiffre représente l’équivalent de la suppression de 33 383 voitures de la route pendant une année, ou la capacité d’une forêt de pins de la taille de 82 090 pâtés de maisons à stocker du CO2 pendant une année.

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BOMA Québec encourage tous les propriétaires et gestionnaires d’immeubles à se lancer dans la démarche de certification puisque celle-ci ne peut que leur être bénéfique, sur le plan tant environnemental que financier.

BOMA Québec tiendra ses prochaines remises de certification BOMA BESt à Montréal le 13 novembre dans le cadre d’un événement organisé au 1000 De La Gauchetière, et à Québec le 19 novembre à l’édifice Price.

Je vous invite à communiquer avec le bureau de BOMA Québec pour obtenir tous les détails pour vous inscrire et ainsi entreprendre votre démarche de développement durable, et à consulter le site de BOMA Québec pour les statistiques complètes du Rapport BOMA BESt sur l’énergie et l’environnement.

Je vous souhaite à tous et toutes un très bel automne !

Anne Marie Guèvremont Directrice générale, gestion des immeubles Conseillers immobiliers GWL Présidente de BOMA Québec www.boma-quebec.org

PHOTO : JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

DOSSIER SPÉCIAL

J. Raymond Couvreur et Fils

UN PASSÉ RICHE, UN AVENIR PROMETTEUR Reportage promotionnel par François Perreault

POUR SES 30 ANS, J. RAYMOND COUVREUR ET FILS DÉPLOIE UN NOUVEAU SERVICE, EN PLUS DE METTRE LA DERNIÈRE MAIN À SON FUTUR SIÈGE SOCIAL. MAINTENANCE A RENCONTRÉ LE PÈRE, FONDATEUR, ET SES DEUX FILS, QUI DIRIGENT DÉSORMAIS L’ENTREPRISE FAMILIALE. ILS TRACENT ENSEMBLE LE BILAN DE CES TROIS DÉCENNIES TOUT EN FAISANT LE POINT SUR LES ENJEUX ACTUELS ET À VENIR.

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DOSSIER SPÉCIAL

Le Centre Eaton à Montréal

Hydro-Québec, Radio-Canada, Bell Canada, le Centre Eaton, la Place Ville Marie, Postes Canada... La longue liste des clients de la firme spécialisée J. Raymond Couvreur et Fils comporte des noms prestigieux, du domaine public autant que privé, et à la fois dans le commercial, l’industriel et l’institutionnel.

Joseph Raymond, le fondateur de l’entreprise

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BERNIER PHOTO : JBC MÉDIA PAR DENIS

Pourtant, en 1983, quand Joseph Raymond a lancé l’entreprise, celle-ci n’œuvrait que dans le résidentiel, un secteur qu’elle a servi avec succès jusqu’au début des années 1990, alors que le dirigeant a commencé à élargir ses activités aux bâtiments commerciaux et aux édifices institutionnels. « À la longue, le résidentiel nécessite beaucoup de gestion, de planification et de préparation. Quand on sert 80 ou 100 clients dans un mois, c’est autant de dossiers à traiter, de factures à produire, de suivis à effectuer, etc. Le commercial nous impose des travaux nettement plus vastes et complexes, mais il y a beaucoup moins de bureaucratie en fin de compte. » L’entrepreneur a d’abord ciblé le secteur public, principalement les mandats provenant du milieu scolaire, afin de se forger une réputation auprès de sa clientèle potentielle. Ce choix se justifiait par des motifs financiers et administratifs. C’est que les paiements destinés aux fournisseurs de services dans ce domaine sont garantis. Par conséquent, J. Raymond pouvait bénéficier d’une sécurité financière en plus de voir sa marge de crédit augmenter, ce qui lui permettait de soumissionner pour des mandats nécessitant plus de main-d’œuvre et de l’équipement supplémentaire.

Bell Canada à Montréal

Hydro-Québec, poste de Montréal-Est

En parallèle, Joseph Raymond a stratégiquement établi une foule de contacts avec divers professionnels responsables de la construction ou de la réfection de bâtiments. « Ces gens sont impliqués très tôt dans les processus de travaux. Par conséquent, il nous était avantageux d’avoir accès à eux pour connaître les éventuels mandats. » De fil en aiguille, et à peine cinq années après ses premiers efforts, J. Raymond voyait déjà 90 % de son chiffre d’affaires provenir du commercial et de l’institutionnel.

Sa stratégie axée sur les prix lui a valu de remporter des appels d’offres, puis de réaliser des mandats qui ont vite attiré l’attention des décideurs dans le privé. « Le secteur public a été notre porte d’entrée, et il nous a permis de faire voir à ces clients nos deux valeurs de base : la qualité et le service, indique Joseph Raymond.

En fait, notre réputation s’est vite imposée, et nous avons été sollicités pour des mandats auxquels nous n’aurions jamais pensé participer. »

PHOTOS : J. RAYMOND COUVREUR ET FILS INC.

J. RAYMOND COUVREUR ET FILS

«

Le secteur public a été notre porte d’entrée, et il nous a permis de faire voir à ces clients nos deux valeurs de base : la qualité et le service. En fait, notre réputation s’est vite imposée, et nous avons été sollicités pour des mandats auxquels nous n’aurions jamais pensé participer.

»

– Joseph Raymond

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DOSSIER SPÉCIAL

LA RELÈVE BIEN PRÉPARÉE Aujourd’hui à la tête de l’entreprise familiale, les deux fils du fondateur, Sébastien et Steve, en assurent respectivement la vice-présidence et la présidence, une présence qui assure la pérennité des valeurs organisationnelles en plus de rassurer les clients. « Nous travaillons ici depuis nos années d’études, rappelle Steve Raymond. Nous y avons occupé tous les postes, d’apprentis à compagnons en passant par contremaîtres.

Donc, les clients nous connaissaient déjà avant notre entrée en fonction, car ils nous avaient côtoyés sur le terrain. Cela a facilité la rétention de la clientèle, mais aussi du personnel, certains contremaîtres étant avec nous depuis 25 ans. » En confiant ainsi à ses fils les opérations quotidiennes, Joseph Raymond a pu se concentrer sur les activités liées au développement pendant la période de transition, qui s’est étalée sur trois ans. Officiellement en poste depuis janvier 2011, les deux fils continuent de faire appel à lui à titre de conseiller spécial. Ainsi, chaque mois, ces trois partenaires font le point sur les mandats en cours et à venir. « Nous serions bêtes de nous priver de plus de 30 ans d’expérience, juge Steve Raymond. Notre père nous force constamment à nous remettre en question et à réévaluer chaque décision. » Clairement, la recette est bonne, car selon le classement publié l’été dernier dans le magazine Champions de la construction commerciale et industrielle, J. Raymond s’inscrivait dans le top 10 des couvreurs québécois sur la base des heures travaillées en 2012, compilées par la Commission de la construction du Québec.

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PAR DENIS BERNIER PHOTO : JBC MÉDIA

Invité à expliquer comment se concrétisent ces deux attributs, le dirigeant précise que son organisation s’engage toujours à respecter les budgets et les conditions fixées au départ. « Nous ne sommes pas du genre à exiger des extras, dit-il. Par exemple, il peut arriver qu’on absorbe certaines dépenses imprévues afin de respecter le budget initial. » En vertu de cette approche, J. Raymond réalise maintenant plus des deux tiers de ses travaux dans le secteur privé auprès d’une clientèle souvent récurrente.

Sébastien Raymond, vice-président

«

Nous serions bêtes de nous priver de plus de 30 ans d’expérience. Notre père nous force constamment à nous remettre en question et à réévaluer chaque décision.

»

– Steve Raymond

J. RAYMOND COUVREUR ET FILS

Steve Raymond, président

PHOTO : JBC MÉD IA PAR DENIS BERN IER

Si elle réalise la majorité de ses mandats dans la grande région de Montréal, l’entreprise de 75 employés a récemment exécuté des travaux jusqu’en Mauricie et dans l’Outaouais. « Nos clients montréalais nous demandent souvent de nous déplacer pour prendre soin de leurs installations et bâtiments en régions. » UN OUTIL INNOVATEUR À l’occasion de ses 30 ans, qu’elle célébrera à partir du début de 2014, l’entreprise a déployé différentes initiatives. Ainsi, dès l’amorce de la prochaine année, son équipe quittera Sainte-Thérèse pour emménager dans un nouveau siège social à Mirabel. Ce déménagement est surtout motivé par un besoin d’espace. « Depuis 2005, nous devons louer des locaux pour entreposer une partie de notre équipement, raconte Steve Raymond. Nous avons donc acheté un terrain à Mirabel en 2008 dans le but d’y installer à la fois nos bureaux administratifs et notre entrepôt. » Alors qu’elle occupe actuellement 42 000 pi2 à SainteThérèse, l’entreprise disposera de plus de 250 000 pi2, ce qui lui permettra de bonifier son parc d’outils et de matériel roulant.

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Steve Raymond précise toutefois que le plan de croissance de son organisation ne vise pas à en faire le principal joueur de son industrie au Québec. « On cherche avant tout à garder un contrôle sur la qualité. Les clients nous connaissent, ils savent quelles sont nos forces, et nous voulons conserver ce positionnement. » En parallèle, la société prépare le lancement d’une application mobile qui permettra à ses clients d’obtenir en temps réel un diagnostic comportant toute l’information sur un rapport d’inspection. « Ainsi, indique Sébastien Raymond, ils n’auront plus besoin de grimper sur les toits pour prendre connaissance des déficiences que nos spécialistes décèlent. Grâce à l’application, ils verront en temps réel des photos qui démontreront le type de correctifs à apporter. » Ce nouvel outil s’inscrit dans la stratégie de croissance de J. Raymond, qui passe en partie par son offre de services préventifs. « On observe une grande réceptivité chez nos clients à ce chapitre, confie Steve Raymond. Ils constatent qu’un laisser-aller peut s’avérer coûteux

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ET FILS INC COUVREUR RAYMOND PHOTOS : J.

DOSSIER SPÉCIAL

Pendant la réfection du toit du mât du Stade olympique

et qu’une maintenance récurrente élimine bien des soucis. » « De même, ajoute son frère Sébastien, ceux qui traitaient autrefois avec des inspecteurs généraux en bâtiments se tournent maintenant vers nous, car ils voient que nous sommes parfaitement au courant des dernières technologies et des nouveaux produits en matière de toiture. » UN MANDAT TRÈS SPÉCIAL Cela dit, J. Raymond entend continuer de se distinguer entre autres par des réalisations souvent très particulières et même uniques. L’une de ses plus récentes a justement été la réfection du toit du mât du Stade olympique de Montréal, amorcée en mai dernier et terminée à la mi-juillet, un projet d’environ 525 000 $ obtenu à l’issue d’un appel d’offres public.

Ici, le défi en était à la fois un de logistique et de coordination pour couvrir les quelque 8 000 pi2 de surface. L’équipe d’une quinzaine d’ouvriers dirigée par Sébastien Raymond a dû composer avec un nombre exceptionnellement élevé de contraintes.

J. RAYMOND COUVREUR ET FILS

Le toit du mât du Stade olympique

Ainsi, alors qu’il leur fallait retirer pas moins de 1 800 vieilles dalles de ciment, puis les remplacer par autant de tuiles neuves, les travailleurs ont dû transporter le tout… à bord du funiculaire du stade. Celui-ci constitue en effet le seul moyen de transport possible, le mât n’étant pas doté d’un monte-charge ou d’un autre mécanisme pour hisser de la marchandise sur ses 541 pieds (165 mètres) de hauteur. « La seule manutention des pièces et de l’outillage a représenté environ 50 % de notre temps de travail », signale Sébastien Raymond.

Bien que pouvant soulever jusqu’à cinq tonnes, le funiculaire ne représentait pas tout à fait le véhicule idéal pour effectuer des travaux de réfection. Tout d’abord, les ouvriers ne pouvaient pas l’employer afin de faire la navette sur le chantier surélevé pendant les heures où le système était en fonction pour le grand public.

De plus, puisque seuls certains employés désignés du Parc olympique sont autorisés à faire circuler le funiculaire, il n’était possible d’utiliser celui-ci que de 7 h à 9 h et de 15 h à 23 h. Sans oublier qu’il n’est actif qu’une demi-journée le lundi et que le personnel opérateur ne se présentait donc sur place qu’en début d’après-midi.

Conséquence directe : les ouvriers ont souvent dû grimper et descendre les escaliers à pied afin d’exécuter leurs travaux.

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Bien entendu, dans le but de pouvoir accueillir les visiteurs du jour, le tout devait être minutieusement nettoyé sur une base quotidienne, et les multiples pièces protectrices (tapis, couvertures, etc.) devaient être retirées après chaque quart de travail.

GÉRER L’IMPRÉVU Autre particularité du mandat : il a fallu tenir compte des caprices de la météo. Et ici, l’on ne parle pas que de la pluie, mais aussi du vent. C’est que le mât incliné à 45 degrés peut se déplacer latéralement sur une surface aussi grande que quatre pieds pour absorber les grands vents. Une telle instabilité rendait impensable la réalisation des travaux. Dans la même optique, il était impossible de laisser sur le chantier des pièces légères, comme des feuilles isolantes, en raison des risques de chutes causés par le vent. Donc, ce qui n’était pas installé ou utilisé devait être redescendu à la fin de chaque quart de travail.

La surface du toit elle-même comprenait sa part d’obstacles. À ce chapitre, l’équipe de J. Raymond profitait d’une certaine expertise sur des chantiers encombrés. Par exemple, elle a déjà refait la toiture de la tour montréalaise de Radio-Canada, un mandat qui nécessitait de travailler en hauteur et avec divers gros appareils de télécommunications (des antennes paraboliques, par exemple) qui devaient demeurer fonctionnels. De même, elle a aussi travaillé à un poste de distribution d’Hydro-Québec, où elle devait composer avec la proximité de lignes à haute tension.

Dans le cas du mât du Stade olympique, les ouvriers ont notamment dû recouvrir trois immenses puits de lumière de filets protecteurs qui, tout en laissant passer la luminosité,

ET FILS INC. OND COUVREUR PHOTO : J. RAYM

DOSSIER SPÉCIAL

La Société Radio-Canada à Montréal

devaient être assez solides pour retenir des outils échappés… qui auraient poursuivi leur chute sur la toile de kevlar au risque de la transpercer. Comme il a également fallu composer avec la présence d’antennes cellulaires au sommet du mât, l’équipe a parfois dû couper le signal afin d’éliminer des radiations dangereuses.

En résumé, Sébastien Raymond explique que ce mandat a servi à démontrer l’aptitude de son équipe à estimer avec précision l’ampleur et la durée de travaux réalisés dans des conditions uniques. « Nous avons réussi à minimiser les pertes de temps et à fonctionner malgré les multiples contraintes inhérentes. Ce mandat est donc devenu notre carte de visite en raison de la précision dans l’exécution, mais surtout de la planification impeccable qui l’a entouré. »

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GESTION IMMOBILIÈRE

Bruno TURCOTTE

L’INTELLIGENCE D’AFFAIRES EN IMMOBILIER

A

vant de développer mon propos, je dois vous avouer que mon champ de pratique est toujours l’immobilier et que rédiger un texte sur un sujet lié à l’informatique me fait sortir de ma zone de confort. L’intelligence d’affaires est un sujet qui m’interpelle, car elle rejoint ma vision de l’évolution de la gestion immobilière. Par comparaison au monde des communications, c’est comme passer du télécopieur au courriel ou du modem Internet au réseau sans fil.

L’intelligence d’affaires comprend l’utilisation de solutions informatiques permettant de produire des rapports, des tableaux de bord de suivi, de l’analyse de données qui faciliteront la prise de décisions. Pour les dirigeants, l’intelligence d’affaires s’impose de plus en plus comme une priorité pour prendre de meilleures décisions, accroître la rentabilité et s’assurer un avantage concurrentiel.

LE BUT CONSISTE À INVERSER LE RATIO SUIVANT : Les entreprises passent 80 % de leur temps à recueillir de l’information et 20 % à l’analyser en vue de prendre des décisions éclairées. L’intelligence d’affaires vise à faire en sorte que le système puisse permettre de passer 20 % du temps à recueillir de l’information et 80 % à l’analyser.

Pour les dirigeants, l’intelligence d’affaires s’impose de plus en plus comme une priorité pour prendre de meilleures décisions, accroître la rentabilité et s’assurer un avantage concurrentiel.

L’implantation de l’informatique en immobilier s’est centrée sur des besoins en comptabilité. Le système comptable est donc au cœur des opérations de gestion immobilière. Se sont ajoutés des systèmes de gestion de maintenance assistée par ordinateur (GMAO) afin de moderniser la maintenance préventive, des systèmes de gestion des demandes de services ainsi que plusieurs autres systèmes de gestion, tous indépendants les uns des autres. L’outil Excel est aussi largement utilisé pour répondre aux besoins courants de gestion.

L’intelligence d’affaires consiste donc à assembler des données financières, opérationnelles, contractuelles, à les structurer, à mettre en place des processus d’interprétation pour produire une information fiable à partir de laquelle on peut gérer ses activités et fixer les priorités.

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Directeur Administration, Placements immobiliers à l’Industrielle Alliance, Bruno Turcotte supervise la gestion de 10 immeubles de bureaux. Il est diplômé de l’Université Laval en administration. Évaluateur agréé, courtier agréé, membre du CA de BOMA Québec, il possède plus de 20 ans d’expérience en exploitation et développement immobilier.

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QUELS SONT LES BÉNÉFICES TANGIBLES ? > Évaluation de la performance de gestion > Réduction des délais de production de rapports de gestion > Tableaux de bord de gestion présentant les indicateurs clés > Meilleur contrôle des coûts > Meilleur partage de l’information et meilleure collaboration des équipes > Amélioration du processus décisionnel > Meilleure gestion de risque Les solutions pour mettre en place l’intelligence d’affaires consistent à intégrer les systèmes existants par la création de liens, l’ajout d’un entrepôt de données, l’utilisation d’outils ou d’applications bureautiques. Une solution plus performante est d’implanter un système intégré de gestion immobilière qui regroupe les outils comptables, financiers, de gestion des superficies, de gestion de projets, de gestion de l’énergie et des systèmes GMAO, pour ne nommer que les principaux.

En plus d’être un outil de gestion, l’intelligence d’affaires est un instrument de prévision, de recherche statistique et d’analyse. Selon l’approche de gestion traditionnelle, la mesure de la performance se fait en suivant les résultats financiers une fois comptabilisés. Par opposition, l’intelligence d’affaires fournit

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MEDIA K PAR WAVEBREAK PHOTO : SHUTTERSTOC

GESTION IMMOBILIÈRE

une approche proactive et, par l’intermédiaire d’un tableau de bord, une évaluation de la performance en fonction d’indicateurs clés en cours de cycle. Cette façon de faire permet d’atteindre les objectifs fixés avant qu’il ne soit trop tard pour réagir.

Le tableau de bord de gestion est un outil puissant qui facilite la communication, dynamise la réflexion et améliore la prise de décisions.

L’immobilier est un véhicule de placement qui nécessite une stratégie de gestion pour maximiser son rendement. Les systèmes de gestion prennent alors une dimension qui dépasse le besoin de gestion courante et tendent à devenir des outils qui contribuent, avec rapidité et efficacité, aux plans de performance opérationnelle élaborés par les équipes de gestion.

L’intelligence d’affaires doit intéresser tous les gestionnaires. Des décisions d’ordre stratégique à celles liées aux opérations, on s’assure que les objectifs sont bien alignés et que tous travaillent ensemble à atteindre les cibles identifiées pour bien soutenir le plan stratégique de l’entreprise.

La fameuse citation de Kaplan et Norton, concepteurs du tableau de bord équilibré, « Si vous ne pouvez pas le mesurer, vous ne pouvez pas le gérer », indique clairement la nécessité d’une assistance dans la gestion et la prise de décision.

GESTION IMMOBILIÈRE

LA GESTION DES RESSOURCES HUMAINES : Dominic GILBERT

UNE PRIORITÉ

U

ne des préoccupations constantes du gestionnaire est de trouver les moyens d’offrir aux occupants d’un immeuble un service à la clientèle de qualité, et ce, tout en maintenant ses coûts d’exploitation compétitifs sur le marché. Pour parvenir à un tel équilibre, la gestion efficace des ressources humaines doit devenir pour lui une priorité.

LA DÉFINITION DES RÔLES ET DES RESPONSABILITÉS Lorsque le rôle et les responsabilités de chacun des membres d’une équipe sont clairement définis, une étape importante a été franchie pour l’atteinte de l’efficacité. Or, il arrive souvent que les responsabilités ne soient pas bien connues ou comprises par l’employé, voire par le gestionnaire lui-même. C’est notamment le cas lorsqu’une entreprise modifie la structure de son organisation à la suite d’une acquisition ou d’une expansion. Il peut alors s’avérer nécessaire de redéfinir la description d’un poste. Cette tâche peut se réaliser avec l’aide de l’employé afin d’obtenir et de comprendre sa vision de la situation. En prenant le temps de discuter avec les membres de son équipe, le gestionnaire s’assure non seulement que tout est clair dans leur esprit, mais que chacun se sent partie prenante du processus. En outre, une telle façon de faire contribue à améliorer et à détendre l’atmosphère de travail, ce qui permet d’accroître l’efficacité de l’équipe.

LES QUALITÉS RECHERCHÉES La recherche et la rétention d’un personnel de qualité constituent de nos jours un défi de taille. Tous les secteurs de la gestion immobilière sont touchés par la pénurie d’employés compétents et, surtout, par l’absence d’un sentiment réel d’appartenance à leur entreprise et à son portefeuille d’immeubles. Comment créer un tel sentiment ? Comment retenir le personnel compétent ? Ma réponse est simple : en étant à son écoute. Par exemple, lorsqu’un employé compétent du service technique d’un immeuble demande plus de souplesse dans son horaire de travail afin de pouvoir s’entraîner en vue d’une compétition sportive, il faut être à son écoute et se montrer flexible. Puisque ce technicien est un membre important de l’équipe, la décision d’acquiescer à sa demande peut se révéler excellente pour l’entreprise ; elle récoltera ainsi l’estime et l’adhésion de cet employé de talent.

En retour, l’employeur peut demander à ce technicien de se montrer lui aussi plus flexible quant à son horaire, advenant le cas où un problème surviendrait avec un locataire et nécessiterait

une intervention d’urgence. Il se peut fort bien que cette décision provoque des désaccords au sein de la direction : cette vision plus ouverte et plus souple de la gestion des ressources humaines contraste en effet avec celle d’une époque pas si lointaine de pratiques plus restrictives ; en outre, elle ne fait pas toujours l’unanimité. Pourtant, une telle approche permet non seulement de retenir ce technicien, mais aussi d’accroître sa participation quotidienne à la gestion de l’immeuble qui pourrait alors atteindre un seuil de performance jamais égalé.

LA FORMATION ET LA RELÈVE EN IMMOBILIER La clé d’une gestion efficace des ressources humaines réside également dans la formation du personnel. C’est encore au gré des circonstances que nombre de personnes travaillent dans le domaine de l’immobilier en général. Prévoir des plans de formation continue pour le personnel, à tous les échelons, doit aussi figurer parmi les priorités d’un gestionnaire d’immeuble. Cela inclut les gestionnaires eux-mêmes.

Le domaine de la gestion immobilière demeure en effet méconnu auprès des jeunes universitaires. Si nous voulons nous assurer une relève de qualité en gestion, il nous faut faire découvrir ce secteur multidisciplinaire à de jeunes employés de divers services. Récemment, des actions ont été entreprises pour faire connaître la gestion immobilière à l’aide de capsules vidéo et de conférences portant sur les différents métiers de l’immobilier. En outre, le fait de permettre à la relève de participer au processus de certification LEED ou au comité d’une association en immobilier peut lui donner la chance d’établir un réseau de contacts et, surtout, lui procurer une expérience de terrain très profitable. L’embauche de stagiaires durant la saison estivale dans un service technique ou pour la réalisation d’un projet particulier permet au gestionnaire d’évaluer le potentiel d’un étudiant et peut même déboucher sur une offre d’emploi à la fin des études de celui-ci.

Bien que ces éléments puissent sembler évidents, il est bon de s’interroger sur notre gestion des ressources humaines. Le marché immobilier constitue un secteur très compétitif, et les détails font parfois la différence entre un bon et un excellent service à la clientèle. Ces éléments doivent être examinés par une équipe soucieuse de qualité, attentive à son rôle premier, à savoir l’atteinte d’un objectif de performance.

Dominic Gilbert est vice-président – gestion immobilière pour le Fonds de placement immobilier BTB. Il est également membre du conseil d’administration de BOMA Québec à titre de premier vice-président.

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LE

SAVIEZ-VOUS

?

UNE NOUVEAUTÉ CHEZ BARRISOL

RAPPORT BOMA BESt SUR L’ÉNERGIE ET L’ENVIRONNEMENT 2013

Barrisol Canada présente sa dernière nouveauté : le revêtement des panneaux de plafond suspendu jumelant les deux systèmes, tendu et suspendu. Cette technique permet de donner une seconde vie aux panneaux de plafond défraîchis. À la suite du traitement, ceux-ci deviennent lavables tout en conservant leurs propriétés initiales (acoustique, coupe-feu, etc.). Voilà une façon originale de rénover les plafonds pour un résultat écologique, esthétique et économique !

Saviez-vous que les immeubles certifiés BOMA BESt ont permis d’éviter l’émission de 160 240 tonnes métriques de CO2, soit l’équivalent de la suppression de 33 383 voitures de la route pendant une année, ou la capacité d’une forêt de pins de la taille de 82 090 pâtés de maisons à stocker du CO2 pendant une année ? Extrait du rapport BOMA BESt sur l’énergie et l’environnement 2013. www.bomabest.com

UN NOUVEAU MANDAT D’ENVERGURE POUR DOLBEC DÉMÉNAGEMENT & TRANSPORT Dolbec Déménagement & Transport s’impose de plus en plus comme un joueur incontournable dans le déménagement d’entreprises. Après le mandat du siège social de La Capitale Groupe financier, Dolbec s'est vu confier le transfert de quelque 2 000 postes de travail de Desjardins à Lévis. À cela viennent de s’ajouter 500 postes de travail pour Roche et 500 pour Intact Assurance !

RÉDUCTION DES GAZ À EFFET DE SERRE Votre entreprise est-elle désireuse d’accroître sa productivité, en plus d’améliorer son bilan énergétique et environnemental ? Le ministère des Ressources naturelles vous aide à diminuer vos émissions de gaz à effet de serre. Surveillez nos programmes ! www.efficaciteenergetique.gouv.qc.ca

UN MINÉRAL VOLCANIQUE AU LIEU DE SEL POUR DÉGLACER EcoTraction est un nouveau produit de Wood Wyant qui couvrirait neuf fois plus de surface que les sels de déglaçage. Le manufacturier souligne que ce produit vert peut jouer un rôle très intéressant dans la mise en œuvre d’un programme de réduction du sel, en vue d’une certification LEED par exemple.

SALLE DE CONSULTATION ET DE « POLYCONSEIL » POUR VOS BESOINS EN REVÊTEMENT DE PLANCHER COMMERCIAL Roy & Fils ltée a aménagé une importante matériauthèque de livres d’échantillons, combinée à deux postes de travail informatisés réservés à ses clients.

Ceux-ci peuvent compter sur une équipe disponible pour les accompagner dans leurs projets de revêtements de sol, peu importe l’ampleur de la tâche.

TOURS DE REFROIDISSEMENT La compagnie Trane, reconnue notamment pour son expertise en tours de refroidissement depuis plus de 15 ans, offre la possibilité de se conformer à la réglementation de la RBQ grâce à un programme d’entretien simplifié (www.tourdeautrane.com).

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LES SERVICES MÉNAGERS ROY EN PLEINE CROISSANCE! Afin de servir encore mieux leur clientèle, Les Services Ménagers Roy, filiale du Groupe SMR, s’implantent à Québec. En effet, leurs représentants de la région, Michel Corbeil, directeur des ventes, ainsi que Steeve Cavanagh, superviseur de district, ont maintenant un nouveau bureau au 965, avenue Newton, local 138 à Québec.

On a la chance d’avoir au Québec la plus belle industrie d’entretien d’édifices d’Amérique du Nord.

Avec tous nos partenaires, nous sommes en train de travailler à l’améliorer encore davantage !

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