Maintenance volume 1 numéro 1

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La gestion des bâtiments Une discipline qui prend de nouvelles dimensions

Dossier spécial

Réaménagement de Locaux avec l’équipe de Construction Albert Jean

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NOUS PRENONS VOTRE CONFORT EN MAIN

Vous pouvez compter sur l’engagement de plus de 9000 experts pour assurer l’hygiène et la propreté dans vos immeubles.

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11:27 AM

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DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

BEAU TRAVAIL

D’ÉQUIPE PHOTO : MAINTENANCE PAR ROSAIRE TURCOTTE

Comme le souligne d’entrée de jeu la journaliste Catherine Flores dans son excellent reportage sur la gestion des bâtiments, les nouvelles exigences en matière d’édifices ont élargi et complexifié passablement le rôle des gestionnaires de bâtiments. Ils se doivent à présent d’acquérir et de maintenir à jour leurs connaissances en technologies, énergie, matériaux, législation et gestion des ressources humaines, tout en veillant à suivre les évolutions de leur domaine et même, à les anticiper. De son côté, le fiscaliste Jean-François Thuot, de la firme Raymond Chabot Grant Thorton, rappelle au journaliste Charles Allain toute l’importance que prend la gestion fiscale en immobilier.

Jacques Boisvert Éditeur

Marie Gagnon vous a préparé un article, publié en page 39, que vous allez adorer : une journée dans la vie de Martine Thériault, directrice immobilière d’un tout petit édifice… Place du Canada ! Notre collaborateur François Perreault, pour sa part, vous présente un dossier spécial d’une vingtaine de pages, entièrement dédié au réaménagement particulièrement réussi de deux locaux existants.

Alexandre Côté a interviewé pour vous Sylvain Pilon, responsable du comité Énergie et gestion technique chez BOMA Québec. Il en a tiré un article très informatif. Le photographe Denis Bernier, avec qui j’ai le plaisir de collaborer depuis de nombreuses années, a encore une fois utilisé tout son art, comme vous pourrez le constater à plusieurs endroits dans ce premier numéro du magazine Maintenance. Carole Bordeleau, notre directrice artistique, a réalisé un véritable tour de force, car elle avait un échéancier très serré pour terminer la mise en page de ce numéro. Son nouveau collègue, Alain Lambert, est arrivé à la rescousse à la toute fin, mais il a eu le temps notamment de vous préparer le jeu des 7 erreurs pour vous divertir (à la pause café…). C’est dans cette page que la verbicruciste Nicole Hannequart a conçu un mot croisé sur mesure, que vous aurez beaucoup de plaisir à faire, j’en suis certain. Et que dire du travail de Zoé Lafond et Audrey Gravel à la publicité ! D’autres personnes encore ont contribué à ce numéro, comme Paul-André Giguère à la révision et Hélène Larue aux corrections d’épreuves.

Comme vous le voyez, le magazine que vous avez devant les yeux est le fruit d’un travail d’équipe formidable, réalisé par un petit groupe de personnes passionnées.

Mais avec nos milliers de lecteurs, comme vous, c’est un groupe immense que nous constituons ensemble. J’espère que vous prendrez autant de plaisir à nous lire que nous en prendrons à préparer pour vous chaque numéro de Maintenance.

Bonne lecture !

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VOLUME 1 | NUMÉRO 1

5 Le magazine Maintenance est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442 info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

www.jacquesboisvert.com PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Jacques Boisvert, Alexandre Côté, Catherine Flores, Marie Gagnon et François Perreault RÉVISION : Paul-André Giguère CORRECTION D’ÉPREUVES: Hélène Larue DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau PUBLICITÉ : Zoé Lafond, directrice des ventes Audrey Gravel, représentante COORDINATION ET RECHERCHE: Alexandre Côté, adjoint à l’éditeur

12 3 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Beau travail d’équipe !

Par Jacques Boisvert

5 GESTION DES BÂTIMENTS La gestion des bâtiments : Une discipline qui prend de nouvelles dimensions Par Catherine Flores

12 ENTREVUE Technologie et planification : Les secrets de la gestion énergétique et technique Par Alexandre Côté

15 DOSSIER SPÉCIAL CONSTRUCTION ALBERT JEAN Réaménagement de locaux existants Par François Perreault

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Vidéotron IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

37 FRAIS DE GESTION Attention aux frais de gestion !

Par Charles Allain

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2011.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

39 ENTREVUE Une journée dans la vie de…

Martine Thériault Par Marie Gagnon

44 LE SAVIEZ-VOUS ?

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GESTION DES BÂTIMENTS

LA GESTION DES BÂTIMENTS : UNE DISCIPLINE QUI PREND DE NOUVELLES DIMENSIONS Par Catherine Flores

PLUS DE SÉCURITÉ, PLUS DE CONFORT, PLUS DE VALEUR, MAIS AUSSI PLUS DE RESPECT DE L’ENVIRONNEMENT, EN UN MOT PLUS DE DURABILITÉ... LES EXIGENCES NOUVELLES EN MATIÈRE D’ÉDIFICES ONT RENDU COMPLEXE LE RÔLE DES GESTIONNAIRES DE BÂTIMENTS. POUR EXERCER LEUR DISCIPLINE, ILS ONT SOIN D’ACQUÉRIR ET DE MAINTENIR À JOUR UNE IMPORTANTE SOMME DE CONNAISSANCES EN TECHNOLOGIES, ÉNERGIE, MATÉRIAUX, LÉGISLATION ET GESTION DE RESSOURCES HUMAINES, TOUT EN VEILLANT À SUIVRE LES ÉVOLUTIONS DE LEUR Par Catherine Flores DOMAINE, ET MIEUX ENCORE, À LES ANTICIPER. Été 2011 —

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GESTION DES BÂTIMENTS

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NTICIPATION DES BESOINS DE LA CLIENTÈLE « Un immeuble, c’est comme un organisme vivant dont il faut prendre soin, tout en veillant en même temps au bien-être des humains qu’il abrite, le tout avec un constant souci budgétaire », résume Dominic Gilbert, directeur immobilier chez Canderel et responsable de la gestion de l’édifice de la Cité du commerce électronique, situé au 1350-1360, boulevard René-Lévesque Ouest à Montréal. Depuis qu’il a commencé sa carrière il y a une quinzaine d’années, M. Gilbert a été témoin de plusieurs changements dans le secteur de l’immobilier commercial, avec pour conséquence un accroissement de ses propres responsabilités.

Un de ces changements importants a trait à la relation avec la clientèle : « Avant, les propriétaires immobiliers avaient pour objectif de conserver leur actif à long terme. Aujourd’hui, un immeuble est un actif plus liquide, qui risque se retrouver beaucoup plus souvent sur le marché.

En conséquence, les propriétaires attendent du gestionnaire du bâtiment qu’il sache maîtriser les données financières afin de s’assurer que l’édifice conserve sa valeur marchande. De ce fait, il n’est plus rare aujourd’hui de voir des gestionnaires d’immeubles diplômés des domaines de la comptabilité ou de la finance, tels que moi, alors qu’ils étaient en grande majorité issus du domaine technique auparavant », témoigne-t-il. Par ailleurs, les occupants de l’édifice, l’autre clientèle du gestionnaire, ont également de plus grandes attentes sur le plan du confort, de la sécurité et de la vitesse de traitement de leurs demandes. « C’est un de mes plus grands défis, affirme-t-il, de constamment pouvoir donner des services à la hauteur des attentes des clients, voire de les dépasser. Une bonne gestion passe par une bonne anticipation des besoins des clients. » Proche collaborateur de Dominic Gilbert, Joël Gosselin, directeur exploitation chez Canderel et responsable de l’ensemble

des opérations techniques de la Cité du commerce électronique, souligne que le traitement rapide des demandes des usagers doit beaucoup à l’entrée en force des hautes technologies. « Les outils de communication et d’information ont profondément modifié la façon de travailler de nos équipes techniques. On est passé en 20 ans aux messages papier remis par les répartiteurs, puis au walkietalkie et enfin au Blackberry, dont tous nos techniciens sont aujourd’hui équipés.

Les nouveaux systèmes de communication nous permettent de réagir très vite et les usagers peuvent suivre en temps réel le traitement de leur demande. Mais gérer la communication nous oblige à suivre de près l’évolution très rapide des technologies, pour repérer la prochaine tendance en matière d’outils et réfléchir à la meilleure façon d’employer ceux-ci. Demain, c’est peut-être un outil comme Twitter qui sera privilégié pour communiquer avec nos équipes ? Et dans ce cas, comment bien l’utiliser ? »

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

L’ENJEU ÉNERGÉTIQUE ET LA RÉVOLUTION DU DÉVELOPPEMENT DURABLE Ce n’est certes pas d’hier que la maîtrise de l’énergie est une préoccupation pour les gestionnaires de bâtiments, mais jamais elle n’avait représenté un tel degré de contrainte. « Le contrôle des coûts et la pression réglementaire ont fait d’elle aujourd’hui un enjeu majeur, confirme Michel Bernier, professeur en mécanique du bâtiment à l’École Polytechnique de Montréal. Cela favorise l’innovation. Ainsi, on commence à voir apparaître des systèmes géothermiques dans les secteurs industriel et institutionnel. Il y a 15 ans, il n’y en avait pas. Si les tarifs assez bas de

Dominic Gilbert

Joël Gosselin

Directeur immobilier chez Canderel et responsable de la gestion de l’édifice de la Cité du commerce électronique

Directeur exploitation chez Canderel et responsable de l’ensemble des opérations techniques de la Cité du commerce électronique

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Ouvriers travaillant à la pose des cellules photovoltaïques du mur solaire de l’école de gestion John-Molson.

l’hydroélectricité au Québec demeurent un frein au développement de solutions durables, l’avancée du concept de développement durable dans tous les pans de la société modifie toutefois en profondeur la gestion énergétique dans les bâtiments.

Notamment, l’introduction du concept LEED a fait réfléchir sur les meilleures pratiques à adopter. » « Les questions énergétiques représentent sans aucun doute la partie la plus importante de mon travail », affirme Yves Gilbert, directeur du Service d’ingénierie et de performance des immeubles de l’Université Concordia. M. Gilbert, qui fait partie d’une équipe gérant un parc d’édifices d’une soixantaine de bâtiments, s’est fixé l’objectif d’obtenir une efficacité d’au moins 25 % supérieure à que ce que requiert le Code modèle national de l’énergie dans les bâtiments (CMNEB). Ce n’est pas sans fierté qu’il annonce que Concordia est, des six plus importantes universités québécoises, celle qui consomme le moins d’énergie au mètre carré, et ceci pour les 13 dernières années. Il est vrai que l’Université a lancé au cours des dernières années plusieurs projets de rénovations majeures et de nouvelles constructions propices à l’édification de bâtiments efficaces du point de vue énergétique.

M. Gilbert souligne que la réflexion en matière de choix énergétiques doit commencer dès le stade de la conception et de la construction pour permettre à terme

Michel Bernier Professeur en mécanique du bâtiment à l’École Polytechnique de Montréal

des économies tangibles, même si cela peut générer un surcoût au moment de la construction. « Pour chaque nouveau projet de construction de Concordia, mon équipe travaille en étroite collaboration avec les architectes et les ingénieurs pour déterminer quelles structure et architecture choisir, quels systèmes adopter et comment les gérer pour assurer l’utilisation la plus efficace possible de l’énergie », indique-t-il.

M. Gilbert, qui a travaillé de nombreuses années dans l’industrie avant d’exercer à Concordia, témoigne que dans le secteur industriel, la vision de la rentabilité des projets visant l’énergie n’est pas la même que dans le secteur institutionnel.

Dans le premier, on demande une période Été 2011 —

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de recouvrement de l’investissement de trois ans maximum, pour sept ans dans le deuxième. « C’est certain, le secteur institutionnel connaît plus de stabilité, il peut donc voir à plus long terme », commente-t-il.

Donald Simard, directeur corporatif, Approvisionnement MRO, Énergie et Environnement chez Imprimerie Transcontinental, souligne par ailleurs que la vague de restructurations qu’ont connues les entreprises ces dernières années rend plus ardue la gestion de l’énergie dans l’industrie. « Les réorganisations dans les entreprises ont donné lieu à une libération d’espace dans les édifices. Ça s’est fait si rapidement que les modifications des systèmes de chauffage et de climatisation n’ont pas suivi. Parvenir à assurer l’adéquation la plus étroite de la dépense énergétique aux évolutions de l’activité des quelque 177 bâtiments occupés par Transcontinental en Amérique du Nord représente aujourd’hui un de mes plus grands défis », rapporte-t-il.

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Ses propres convictions et son rôle chez Transcontinental ont fait de M. Simard un promoteur important de la démarche couplant la gestion de l’énergie et le développement durable. « Bien sûr, on faisait déjà des choses avant dans le volet environnemental, signale-t-il, mais aujourd’hui la notion est plus large, intégrant économie et social. On est toujours à la recherche de l’équilibre. Depuis cinq ans, l’engagement de l’industrie s’est renforcé et le public s’y intéresse. Aucun gestionnaire de bâtiment ne peut ignorer aujourd’hui cette tendance lourde. » C’est d’autant plus vrai qu’on voit fleurir une profusion de nouvelles réglementations visant les émissions de CO2, le rejet des eaux usées, les déchets et la performance énergétique, que les gestionnaires se doivent de faire respecter.

LA GESTION INTELLIGENTE DES BÂTIMENTS La poussée du développement durable fait du choix des équipements techniques un enjeu décisif dans la gestion d’immeuble.

Salle des machines de la Cité du commerce électronique

Les installations électriques et thermiques représentent le centre névralgique du bâtiment et leur informatisation conditionne les performances de celui-ci. Le gestionnaire a maintenant accès à un choix de plus en plus vaste de technologies visant la performance énergétique et la qualité de l’environnement. Les exemples ne manquent pas : ainsi, le service d’Yves Gilbert vient d’équiper des laboratoires de recherche de Concordia de systèmes de ventilation sur demande.

Ces dispositifs contenant des analyseurs d’air permettent de contrôler en continu la qualité de l’air. Dès que celle-ci ne répond plus aux normes, la ventilation augmente automatiquement. Il est dorénavant inutile de « surventiler » en permanence pour assurer la sécurité.

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GESTION DES BÂTIMENTS

Chez Transcontinental, M. Simard mentionne l’installation de systèmes de gestion énergétique intégrés dans une dizaine de bâtiments, qui permettent de traiter des problèmes en quelques minutes et qui lui donnent accès en temps réel aux données de ces bâtiments situés parfois à des milliers de kilomètres du siège social. « Avec de tels systèmes, on contrôle ce qu’on mesure », affirme-t-il. À la Cité du commerce électronique, qui a mérité l’an dernier le Prix de l’édifice de l’année au Canada décerné par Building Owners and Managers Association (BOMA) Canada, deux salles mécaniques filtrent l’air frais, qui est ensuite acheminé vers les aires de travail où il est diffusé par le plancher, tandis que le surplus de chaleur est absorbé et l’air appauvri évacué par le plafond.

GÉRER LE CAPITAL HUMAIN Les nouvelles normes du développement durable et l’implantation des nouvelles technologies ne sont pas sans impact sur la façon de travailler du personnel placé sous la responsabilité des gestionnaires d’immeubles. Ces derniers doivent donc s’assurer de l’acceptation des technologies par leurs équipes. « Il nous faut juger jusqu’où est réalisable la promesse avancée par une nouvelle technologie, relève Yves Gilbert. Le système le plus innovant sera inutile si les employés ne savent pas le faire fonctionner ou l’entretenir. » Veiller à ce que leur personnel reçoive régulièrement une formation adéquate est un autre impératif des gestionnaires, sans oublier la sensibilisation de ce personnel à l’impact de son travail sur le développement

durable, comme le souligne M. Simard.

Lorsqu’ils embauchent, les gestionnaires de bâtiment demandent une plus grande qualification des gens de métiers. « La détention d’un DEC en mécanique du bâtiment ou en électrotechnique devient la norme », rapporte Yves Gilbert.

En matière d’embauche, les gestionnaires de bâtiments affrontent actuellement un défi : il leur est difficile de trouver leur relève. Les finissants des programmes spécialisés en gestion immobilière ou technologie du bâtiment ne sont pas très nombreux, ce qui accroît la demande.

Le Pr Bernier le confirme, ses étudiants au baccalauréat de génie mécanique, orientation mécanique du bâtiment, ou ceux des cycles supérieurs n’ont aucune difficulté à se placer. Ils sont souvent même sollicités par les employeurs avant même la fin de leurs études. « La mécanique du bâtiment est le deuxième secteur d’embauche des diplômés du baccalauréat en génie mécanique à Polytechnique après l’aérospatiale », mentionne-t-il.

Concordia est, des six plus importantes universités québécoises, celle qui consomme le moins d’énergie au mètre carré, et ceci pour les 13 dernières années.

Yves Gilbert Directeur du Service d’ingénierie et de performance des immeubles de l’Université Concordia

À cette pénurie de main-d’œuvre s’ajoute une autre difficulté que signale Donald Simard : « Les jeunes diplômés arrivent sur le marché de l’emploi avec des exigences auxquelles les gens de ma génération n’étaient pas habitués. Par exemple, ils veulent que leur emploi soit toujours épanouissant et riche en défis, que

Pavillon intégré, Génie, informatique et arts visuels

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PHOTO : PIERRE CHARBONNEAU

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Donald Simard Directeur corporatif, Approvisionnement MRO, Énergie et Environnement chez Imprimeries Transcontinental

Le tout nouveau simulateur solaire peut produire deux fois l’équivalent de la lumière produite par le Soleil, permettant aux chercheurs de faire de nouvelles découvertes sur l’énergie solaire.

l’environnement de travail soit agréable et les horaires flexibles. Ils font aussi partie de la génération des enfants-rois qui a de la difficulté à recevoir les commentaires... Il faut que nous nous adaptions à cette nouvelle main-d’œuvre. » ENRICHIR SES COMPÉTENCES Nécessaire pour le personnel, la formation l’est tout autant pour les gestionnaires de bâtiments. « Attention à ne pas se limiter au développement de connaissances 10

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et des séminaires, ou encore, du Centre universitaire de formation continue de l’Université de Sherbrooke à Longueuil, qui présente lui aussi des séminaires et divers programmes crédités. De plus, une formation sur les outils financiers de l’immobilier est disponible au Centre de perfectionnement ESG UQAM. Ces quatre établissements proposent par ailleurs des formations sur mesure. Les gestionnaires peuvent également trouver auprès d’organismes de formation privés tels que Contech une panoplie de cours spécialisés. techniques, avertit Donald Simard. On attend du gestionnaire de bâtiment une grande polyvalence, une vraie ouverture sur les besoins changeants de la société, une capacité d’innovation et du leadership, sans oublier un profond sens du service à la clientèle. » Plusieurs écoles et facultés de génie offrent des formations professionnelles axées sur les problématiques de gestion des bâtiments et du développement durable.

C’est entre autres le cas du Centre de formation continue de l’École Polytechnique, qui offre des cours intensifs et des certificats, dont un en bâtiments durables, de l’École de technologie supérieure, qui propose des cours de perfectionnement

Par surcroît, participer aux conférences de regroupements professionnels comme BOMA Québec, l’Association québécoise de la maîtrise de l’énergie (AQME) ou la section québécoise de l’American Society of Heating, Refrigerating and AirConditioning Engineers (ASHRAE) est incontournable pour les gestionnaires qui veulent pouvoir partager des connaissances avec leurs pairs. « Le mieux, c’est même de s’y impliquer, affirme Dominic Gilbert, qui est membre du conseil d’administration de BOMA Québec.

Cela permet, entre autres, de développer un extraordinaire réseau, lequel nous aide à régler la majorité des problèmes qu’on peut rencontrer dans nos fonctions. »

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ENTREVUE

TECHNOLOGIE ET PLANIFICATION :

LES

SECRETS DE LA

GESTION ÉNERGÉTIQUE ET

TECHNIQUE Par Alexandre Côté

L’IMPORTANCE DES ENJEUX ÉNERGÉTIQUES NE CESSE D’AUGMENTER DANS TOUS LES ASPECTS DE NOS VIES. LA GESTION DES INSTALLATIONS TECHNIQUES DES BÂTIMENTS N’ÉCHAPPE PAS À CETTE VAGUE. NOUS ÉLABORONS QUOTIDIENNEMENT DE NOUVELLES FAÇONS DE FAIRE. POUR CONNAÎTRE CES TENDANCES, LE MAGAZINE MAINTENANCE A RENCONTRÉ L’INGÉNIEUR SYLVAIN PILON, PRÉSIDENT DU COMITÉ « ÉNERGIE ET GESTION TECHNIQUE » DE BOMA QUÉBEC ET VICE-PRÉSIDENT ET DIRECTEUR GÉNÉRAL CHEZ GDI. POUR CE GESTIONNAIRE, LES IMMEUBLES SONT DES NAVIRES QU’IL FAUT SAVOIR PILOTER EN UTILISANT TOUS LES MOYENS TECHNOLOGIQUES ET TECHNIQUES À NOTRE DISPOSITION. Été 2011 —

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Sans laisser de trace.

nettoyage . menus travaux . après construction après sinistre 24/7

stsmaintenance.com

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ENTREVUE

Maintenance. Les gestionnaires de bâtiments sont sensibles à tout ce qui peut augmenter la productivité et la longévité de leurs installations. Quels sont les incontournables parmi l’éventail de technologies qui leur sont offertes?

Sylvain Pilon. L’impact sur les frais d’exploitation d’un immeuble est directement relié à la qualité d’intervention des gens qui assurent la gestion technique. Considérant l’effet possible sur la consommation énergétique, les électriciens, les plombiers ou les mécaniciens doivent prendre des décisions cruciales en ce qui concerne les aspects techniques ou technologiques.

Les outils qui vont servir aux employés pour exercer leur rôle dans l’immeuble deviennent alors importants. Par exemple, la gestion de la maintenance assistée par ordinateur (GMAO) permet d’exécuter des tâches planifiées, à partir d’une base de données qui indique à chaque employé ce qu’il doit faire quotidiennement.

Le deuxième outil technologique est la régulation automatique ou l’intelligence des immeubles. On parle ici de tous les équipements qui permettent de façon automatique de prendre des décisions quotidiennes dans les immeubles. Par exemple, à quelle heure on démarre les systèmes ? Qu’est-ce qu’on fait si un événement donné se produit ?

M. Vous venez de parler de capital humain.

Certains gestionnaires de bâtiments sont parfois tentés de former des employés dans plusieurs domaines techniques pour réduire leurs effectifs. Que suggéreriezvous à ces gestionnaires?

S.P. Je remarque qu’il y a une certaine tendance actuellement. L’erreur que les gestionnaires font trop souvent, c’est de ne pas implanter un bon programme au

préalable. Il y a un minimum de tâches à exécuter dans un immeuble et la première chose à faire, c’est de s’assurer qu’on fait le nécessaire à l’aide de l’outil de gestion GMAO. Il faut bien coordonner ce que les employés techniques font et ça commence toujours par l’implantation d’un plan d’entretien préventif et d’opération basé sur les meilleures pratiques.

«

Il est possible de générer des économies de l’ordre de 5 à 15 % de la consommation totale du bâtiment.

»

– Sylvain Pilon

Il faut aussi s’adapter à l’environnement technologique. Les techniques d’aujourd’hui nous permettent d’augmenter la durée de vie des installations et l’intervalle entre les interventions, donc de réduire le nombre d’employés dans l’immeuble.

Une fois que ce programme est implanté, on sait exactement de quelle main-d’œuvre on a besoin.

M. Certaines études imputent plus de 50 % des bris d’équipements mécaniques à un mauvais ajustement. Ces réglages deviennent donc de plus en plus importants lorsqu’il s’agit d’optimiser l’efficacité des immeubles. Il existe plusieurs techniques pour y arriver. Pourriez-vous nous parler de ces techniques ?

S.P. La seule technique qui mérite véritablement qu’on s’y attarde est le recommissioning, ou la remise au point des systèmes. On en parle depuis plusieurs années, mais depuis peu, on le fait de façon plus sérieuse parce qu’il existe maintenant des programmes incitatifs qui permettent d’en diminuer les coûts. Cette méthode implique des investissements qui se paient dès la première année. Elle consiste à revoir les méthodes de fonctionnement

des systèmes, par exemple les horaires des systèmes de ventilation ou d’éclairage, en fonction de l’occupation et de faire l’ajustement des équipements, tous les quatre ou cinq ans. On rééquilibre des sondes de température, d’humidité; on s’assure que tous les équipements mécaniques fonctionnent adéquatement. Tout est fait par les gens en place, donc l’investissement se limite souvent aux frais d’un consultant. En général, il est possible de générer des économies de l’ordre de 5 à 15% de la consommation totale du bâtiment.

M. Cette technique peut-elle être enrichie par l’assistance de l’outil de gestion GMAO? S.P. En ajoutant les fréquences d’ajustement et de calibration dans un système de maintenance assisté par ordinateur, on obtient de l’amélioration continue et on maintient nos économies de frais d’exploitation. Il s’agit de faire l’inventaire de tous les équipements dans l’immeuble et d’associer chacun d’eux à une gamme d’entretien qui est déjà dans le système.

Tous ces logiciels ont des bases de données qui peuvent communiquer entre elles.

Cela dit, il y en a qui se démarquent. On parle de plus en plus de logiciels qui fonctionnent sur une plateforme Web pour qu’il soit possible d’accéder aux informations de n’importe quel endroit.

Il y a une autre tendance qui est appelée à devenir très importante, c’est la possibilité de greffer à un outil de gestion de la maintenance assistée par ordinateur d’autres logiciels contenant tous les actifs techniques d’un immeuble pour permettre au gestionnaire d’aller un peu plus loin dans sa gestion. Par exemple, en fichant l’indice de vétusté d’un appareil, on peut permettre à un système expert de produire les plans de capitalisation pour plusieurs années. Été 2011 —

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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR MBBIRDY

ENTREVUE

M. Les gestionnaires de petits bâtiments pourraient être tentés de croire qu’ils n’ont pas besoin de systèmes aussi poussés.

Ont-ils intérêt à utiliser de telles méthodes?

S.P. C’est une réflexion que j’ai depuis quelque temps et je pense que c’est une erreur de la part des gestionnaires de plus petits immeubles de penser que ces outils ne sont pas requis. C’est encore plus important dans le cas des petits immeubles et des petits propriétaires parce qu’ils n’ont pas toujours les outils pour planifier les budgets de capitalisation. Les gestionnaires doivent s’assurer

que la firme qui travaille pour eux est capable d’alimenter une base de données et de fournir un rapport annuel basé sur la connaissance de l’équipement en place.

On ne parle pas ici d’investissement faramineux. Les techniciens reçoivent les bons de commande sur un « i-Pad », ils prennent leurs notes et l’information retourne directement au centre de service qui nourrit la base de données, laquelle transfère le tout aux systèmes experts qui vont produire les rapports pour le gestionnaire. Que ce soit un petit ou un grand immeuble, il y a donc moyen d’être plus économique que les firmes traditionnelles d’entretien mécanique et électrique.

M. Selon vous, quelles sont les technologies de l’avenir dans la gestion énergétique et technique des bâtiments ?

S.P. Avec le développement durable, on parle beaucoup d’énergie, mais le coût de cycle de vie est probablement le concept de la gestion immobilière qui va prendre le plus de place, puisqu’on voudra gérer le coût d’un actif sur sa durée de vie totale et la prolonger le plus possible. Une bonne

Un autre regard sur la propreté

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On va aussi de plus en plus travailler avec le Web. Je parlais de « i-Pad », c’est quelque chose qui deviendra un incontournable.

Je pense également aux technologies sans fil dans le domaine de la régulation automatique. Les appareils de plusieurs manufacturiers pourront résider sur une même infrastructure de communication. Aujourd’hui, les entreprises ont des équipements fermés qui rendent les clients captifs. Selon la tendance actuelle, on va développer de plus en plus d’équipements qui seront compatibles entre eux et pourront communiquer de l’information technique pour rendre les immeubles moins coûteux et plus efficaces.

La tendance sera de partager beaucoup d’information entre les systèmes experts dans les immeubles, le système de gestion de la maintenance, le système de gestion de l’actif, les systèmes de centre d’appel et les requêtes de service.

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base de données complète des interventions et des infrastructures techniques de l’immeuble, sera donc nécessaire.

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RÉAMÉNAGEMENT DE LOCAUX EXISTANTS Mission doublement accomplie par l’équipe de Construction Albert Jean Par François Perreault

LA TRANSFORMATION COMPLÈTE DE BUREAUX NÉCESSITE EXPERTISE ET DOIGTÉ, TOUT COMME L’AMÉNAGEMENT D’UN NOUVEAU COMMERCE DANS UN BÂTIMENT EXISTANT. EN CONSTRUCTION, LES IMPRÉVUS VIENNENT SOUVENT COMPLIQUER L’EXÉCUTION ET UNE MAUVAISE COORDINATION ENTRE LES DIFFÉRENTS CORPS DE MÉTIER SUR LE CHANTIER PEUT RALENTIR LE PROJET ET S’AVÉRER PROBLÉMATIQUE POUR LES OCCUPANTS. L’ENTREPRENEUR GÉNÉRAL MANDATÉ DOIT DONC VEILLER À CE QUE CHAQUE ÉTAPE SE DÉROULE BIEN. C’EST CE QUE LA FIRME MONTRÉALAISE CONSTRUCTION ALBERT JEAN, FORTE DE SES 80 ANS D’EXPÉRIENCE, A DÉMONTRÉ LORS DE DEUX RÉCENTS MANDATS : LA TRANSFORMATION DE QUATRE ÉTAGES POUR LE CABINET D’AVOCATS BORDEN LADNER GERVAIS ET LA MISE EN PLACE DU NOUVEAU MAGASIN PHARE DE VIDÉOTRON AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL. Été 2011 —

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LE RÉAMÉNAGEMENT

QUATRE ÉTAGES DES BUREAUX DE BLG DE

PHOTOS DE L’ARTICLE BLG : CONSTRUCTION ALBERT JEAN LTÉE (SAUF INDICATION CONTRAIRE)

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PHOTO : MAINTENANCE PAR DENIS BERNIER

Pierre-Albert Jean Président et chef de l’exploitation de Construction Albert Jean Ltée

Au

printemps 2010, face à des besoins changeants, le bureau d’avocats Borden Ladner Gervais (BLG) a décidé de regrouper ses employés, jusque-là répartis entre les 8e et 14e étages de l’édifice montréalais du 1000 de La Gauchetière Ouest, propriété de la SITQ. En plus de conserver ses bureaux des 8e, 9e et 10e étages, la firme a loué la totalité du 7e, de façon à rassembler tout son personnel sur quatre étages contigus.

Question d’optimiser cette réorganisation de son effectif, BLG a aussi choisi de modifier l’aménagement de ses locaux et a ainsi confié au cabinet d’architectes Lemay & Associés le mandat de redessiner les quatre étages d’environ 22 000 pieds carrés chacun. La firme d’ingénierie retenue a été Dessau.

Ayant remporté l’appel d’offres pour ce mandat forfaitaire, Construction Albert Jean a privilégié une approche étage par

étage, estimant devoir consacrer à chacun d’eux une période de 13 ou 14 semaines. « Notre client ne pouvait se permettre de stopper ou même de réduire ses activités pendant les travaux, indique Pierre-Albert Jean, président et chef de l’exploitation. Par conséquent, nous avons dû fonctionner un étage à la fois, puis être minutieux sur le temps consacré à chaque étape, car notre entente contractuelle comportait une date précise de fin des travaux. » Été 2011 —

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PHOTO : MAINTENANCE PAR DENIS BERNIER

À l’arrière : Sylvain Hamann, ingénieur – directeur de ce projet Pierre-Albert Jean, président et chef d’exploitation Sébastien Jean, administrateur et directeur de projet À l’avant : Patricia Jean, vice-présidente – Finances

De plus, il fallait octroyer au client une période tampon lorsque chaque étage était complété afin qu’il y installe du tout nouveau mobilier de bureau ainsi que tout son équipement téléphonique et informatique. Par conséquent, il s’écoulait chaque fois plusieurs jours et même quelques semaines entre la fin d’une étape et le libre-accès à l’étage qu’il fallait transformer.

Pour respecter la continuité des activités professionnelles du client, l’équipe d’Albert Jean a dû affronter des contraintes logistiques et d’horaires. « Il n’était pas question de percer des planchers pendant les heures de travail, poursuit PierreAlbert Jean. Par conséquent, nos ouvriers étaient à l’œuvre dès 5 ou 6 heures du matin, bien avant l’arrivée des premiers employés. » De même, il a fallu consacrer deux semaines complètes à l’amorce des travaux seulement pour déplacer le personnel du 10e au 7e étage, ce dernier ayant été précédemment occupé par un autre locataire. En moyenne, une quinzaine de personnes ont composé le chantier sur une base quotidienne, avec des pointes allant jusqu’à 30 ouvriers lors des périodes plus intenses.

PARFOIS DU NEUF AVEC DU VIEUX Après avoir analysé à fond le dossier, puis retenu une quinzaine de partenaires sous-traitants spécialisés (en électricité, plomberie, etc.), l’équipe s’est attaquée à la démolition du 10e étage, une opération

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— Été 2011

qui a nécessité à elle seule 14 jours de travail. Au départ, l’une des exigences de ce projet était que l’équipe d’Albert Jean devait systématiquement récupérer toutes les matières recyclables (gypse, bois, résidus métalliques, tapis, etc.), calculer les tonnes de déchets ainsi récupérées, puis les acheminer dans divers centres de tri plutôt que de se débarrasser du tout.

Cette politique est d’ailleurs désormais appliquée par le propriétaire SITQ dans tous les projets de réaménagement/ construction touchant ses édifices. « Certes, cela ralentit un peu le travail dans son ensemble, mais de telles politiques sont appelées à devenir la norme dans l’ensemble de notre industrie », croit Sébastien Jean, administrateur et directeur de projets de Construction Albert Jean.

Selon les chiffres fournis par SITQ, uniquement pour les deux premiers étages transformés, 13 109 kilos de bois, 34 868 kilos de gypse, 7642 kilos de métal et

38 000 pieds carrés de tapis au total, ont pu être recyclés. On a aussi pu réutiliser 5000 pieds carrés de cloisons non démolies et 17 200 pieds carrés de laine insonorisante.

Du décor initial, on a également conservé une soixantaine de cadres et de portes, de même que plus de 22 000 pieds carrés de tuiles acoustiques. À noter que les divisions et les cloisons initialement redessinées ont toutefois été modifiées à quelques reprises pendant les travaux, BLG ayant ajusté certaines demandes de départ pour répondre à des besoins qui venaient de surgir.

On a ensuite monté les colombages métalliques, les entreplafonds ainsi que les cadres de bois. Précédemment, les ouvriers avaient corrigé la suspension de plafond, une opération rendue nécessaire en raison des travaux de démolition, comme l’indique l’ingénieur Sylvain Hamann, directeur de ce projet pour Construction Albert Jean. Été 2011 —

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L’aspect décoratif a également été soigné, notamment avec la peinture et la pose de panneaux de bois, puis de tissus muraux.

Ici, comme dans les semaines qui ont suivi, au moins une réunion et parfois deux réunions hebdomadaires étaient tenues entre les diverses parties engagées dans le projet, dont SITQ qui, comme cela arrive souvent, agissait comme gestionnaire pour le bénéfice de BLG. « Ces réunions sont nécessaires, explique Sylvain Hamann.

Elles servent à déterminer des modifications et des ajustements immédiats à apporter. Dans ce cas-ci, nous avons effectué plusieurs changements non pas pour corriger des erreurs, mais afin de répondre à de nouveaux besoins. Bien souvent, il ne s’agissait que de banalités, comme d’installer des prises électriques

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«

»

Le client a démontré une sensibilité rarement vue envers le facteur écologique.

– Paul Bélanger

supplémentaires ou d’ajouter des fils, ce qui ne nécessite même pas d’obtenir des approbations de prix. Cependant, nos rencontres périodiques nous ont évité de devoir recommencer du travail fraîchement accompli. » DES ENJEUX PROPRES À L’ÉDIFICE À l’étape suivante, on a inséré tout le câblage nécessaire pour les systèmes téléphoniques et informatiques, une opération qui s’est étalée sur 11 jours. « Puisque BLG avait modifié la totalité de son câblage informatique peu avant le début des travaux, il fallait impérativement conserver les mêmes conduits de communication, explique Paul Bélanger, chargé de projet au service de la construction de SITQ. Ce fut la même chose pour certaines unités de climatisation et leur drain de condensation. Néanmoins, l’ouverture des murs n’a posé aucun défi majeur. »

Puis, il a fallu percer les trous pour la tuyauterie et l’électricité. À cette étape, Sylvain Hamann raconte que le 1000 de La Gauchetière présentait un défi particulier en raison de sa structure. « Nous avons dû faire approuver chaque opération par un ingénieur en structure pour nous assurer de respecter la structure très spéciale de ce bâtiment. » On a ensuite procédé à la pose de gypse et au tirage de joints, en plus de construire un entreplafond. On a également installé les structures d’acier servant à répartir les charges des classeurs mobiles du client, particulièrement volumineux. À cette étape, celui-ci a de nouveau manifesté son besoin de réviser quelques plans d’origine, notamment en ajoutant quelques bureaux et en agrandissant la superficie de certaines salles de conférences ou de

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«

Ici, comme nous étions arrivés à la fermeture des plafonds, il fallait s’assurer d’avoir mené toutes les vérifications nécessaires.

»

– Sylvain Hamann

locaux plus vastes (cuisine des employés, salle de reprographie, etc.). Les trois semaines suivantes ont été consacrées à l’aspect plus décoratif, notamment avec la peinture et la pose de panneaux de bois, puis de tissus muraux. Après l’installation du vitrage et du parement de bois sur les murs, l’équipe est passée à la pose de la pierre, du marbre, des tapis et des autres finis de plancher.

Puis, après les vérifications d’usage avec les architectes responsables de la firme Dessau, entre autres concernant les boîtes électriques, on a installé les tuiles de plafond. C’est aussi à cette étape qu’on a vérifié la mécanique électrique,

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par exemple la sensibilité des détecteurs de mouvement. « Ici, comme nous étions arrivés à la fermeture des plafonds, il fallait s’assurer d’avoir mené toutes les vérifications nécessaires. » Puisqu’il est question de ces détecteurs (qui permettent de réduire l’éclairage selon le niveau d’activité), Paul Bélanger souligne qu’ils symbolisent bien l’esprit environnemental ayant été au cœur des décisions de la direction de BLG. « Ils ont été sensibles au facteur écologique à un degré qu’on observe peu souvent, indique-t-il. Ainsi, ils ont souvent favorisé des éléments d’éclairage à faible consommation, des tapis à forte composition en matières recyclées, etc. »

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— Été 2011

Ensuite est venu le temps de travaux de finition variés : câblage téléphonique, finition des portes de bois, éclairage, installations électriques. De plus, on a consacré les derniers jours à corriger des déficiences normales dans ce type de chantier : égratignures, joints de tapis, tuiles de plafond abîmées, etc.

Enfin, on a procédé aux tests de balancement d’air et de bon fonctionnement des systèmes (une étape désignée en anglais sous le nom de commissioning).

Ici, l’entreprise Cofely s’est chargée de sélectionner de manière aléatoire un certain nombre représentatif de sources de ventilation, puis elle a vérifié si chacune d’elles produisait le débit d’air requis selon les plans, confirmant ainsi qu’elles étaient en règle. « La personne responsable nous

a avoué que c’était la première fois de sa carrière qu’une mise en marche d’un étage entier se déroulait aussi bien », indique avec fierté Sylvain Hamann.

Cette précision a d’ailleurs marqué Paul Bélanger à toutes les étapes du projet. « J’ai rarement vu une équipe aussi dévouée, du contremaître de chantier à la designer en passant par l’ingénieur électrique, raconte-t-il. Nous avons senti une qualité de travail exceptionnelle. »

À ce commentaire élogieux, Pierre-Albert Jean répond que BLG a su dès le départ créer un bel esprit de corps. « La clé du succès de tout projet repose sur le travail d’équipe et la bonne communication entre les intervenants », résume-t-il. La rigueur dans l’analyse des plans et des devis, et la minutie à toutes les étapes ont aussi permis à ses travailleurs de bien exécuter ce mandat. Celui-ci se terminera en juin prochain, à l’intérieur des délais prévus initialement.

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LA CONSTRUCTION DU NOUVEAU

MAGASIN PHARE DE

VIDÉOTRON PHOTOS DE L’ARTICLE : VIDÉOTRON

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«

Cette réalisation nous sert aujourd’hui de carte de visite.

»

– Pierre-Albert Jean

A

lors que le mandat réalisé pour BLG était relativement conventionnel (bureaux fermés, salles de conférences, etc.), celui pour Vidéotron, mené de juin à novembre 2010, nécessitait nettement plus d’apport en matière de technologies et d’innovation.

Cliente de l’entrepreneur depuis une dizaine d’années, la direction de Vidéotron avait fait appel à l’équipe d’Albert Jean notamment pour la construction de

certaines de ses salles de serveurs informatiques, où des éléments comme la ventilation et le contrôle de la température posent des défis majeurs.

Dans le cas de son futur magasin phare de trois étages et de plus de 4500 pieds carrés, situé au 1192 de la rue Ste-Catherine Ouest, le mandat se définissait pratiquement au moment même où les étapes étaient réalisées, et des solutions étaient souvent découvertes sur place. Le prési-

dent de Construction Albert Jean le qualifie d’ailleurs de mandat laboratoire. « On ne savait pas vraiment dans quoi on s’embarquait, mais ce fut certes l’un de nos plus beaux projets », indique pour sa part Sylvain Hamann, qui en a assuré la direction.

Dès le départ, un problème majeur est survenu : les fondations de cet édifice n’étaient pas adéquates. Il a donc fallu faire appel à un ingénieur en structure Été 2011 —

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«

Il en est sorti un concept original : des briques tranchées et posées sur leur côté, ce qui a exigé un assez long travail de coupe, mais qui, une fois bien en place, confère à l’ensemble un coup d’œil unique.

»

– Sylvain Hamann

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pour les solidifier. Alors que les plans auraient dû nécessiter quelques jours, les esquisses étaient produites sur place afin que les ajustements soient apportés rapidement. Certains empattements étaient inexistants, explique Sylvain Hamann. Le mur de moellon n’était pas assez solide pour soutenir la charge de la façade. Il a donc été solidifié à l’aide d’une fondation de béton.

Autre pépin survenu tôt dans le processus : on a découvert de l’amiante en ouvrant certains murs. Par conséquent, il a fallu décontaminer l’endroit en isolant un secteur complet, ce qui a nécessité de

redéployer des équipes sur d’autres niveaux en plus d’ajuster certains échéanciers.

UN CONCEPT SPECTACULAIRE QUI SE DÉMARQUE De manière générale, parce que selon le concept de Vidéotron chacune des composantes devait être unique, il a fallu sortir des sentiers battus. Par exemple, quand est venu le temps de déterminer la nature du plancher principal d’environ 2000 pieds carrés, il a été brièvement question d’opter pour un certain type de céramique. Toutefois, ne voulant pas se retrouver avec un matériau existant

déjà ailleurs, la firme Sid Lee Architecture a poussé plus loin ses recherches.

Il en est sorti un concept original : des briques tranchées et posées sur leur côté, ce qui a exigé un assez long travail de coupe, mais qui, une fois bien en place, confère à l’ensemble un coup d’œil unique. Ceci dit, les briques en question nécessitaient un scellant très puissant et à fortes émanations. Par conséquent, il n’était pas question d’appliquer celui-ci en plein jour, alors que les boutiques voisines étaient achalandées. « Il aurait carrément fallu les faire évacuer en raison de l’odeur », indique Sylvain Hamann.

Cette quête d’originalité qui a marqué le projet a évidemment forcé les différents partenaires engagés dans sa réalisation à déployer moult efforts en recherche.

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« Le design était littéralement au cœur du projet, indique Sylvain Hamann. La vision du client ne nous poussait donc pas vers les solutions les plus rapides ou les plus habituelles, mais vers celles qui allaient respecter le concept de son commerce. » Ainsi, cette volonté ferme a donné lieu à des prouesses de la part des travailleurs. Par exemple, parce que les décideurs de Vidéotron ne voulaient pas de colonnes à l’étage principal, on les a éliminées pour les remplacer par une immense poutre d’acier de plus de 40 pieds. Afin de faire rentrer cette vaste pièce allongée dans l’édifice, l’on a dû fermer l’achalandée rue Sainte-Catherine pendant quelques minutes (le magasin phare de Vidéotron se trouve sur Sainte-Catherine, entre les rues Stanley et Drummond, en plein centre-ville de Montréal).

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Le manque d’espace aux abords du chantier a d’ailleurs fait en sorte que Construction Albert Jean a littéralement dû barricader une portion de l’artère commerciale pour y déployer son équipement, ainsi que les conteneurs, impossibles à installer dans la ruelle arrière, trop étroite, qu’il fallait laisser libre pour les camions de livraison des commerces avoisinants.

UN ESCALIER UNIQUE EN AMÉRIQUE La partie la plus spectaculaire du magasin est sans doute son monumental escalier. À l’échelle planétaire, on n’en trouve des identiques qu’à Rome et à Hong Kong. Chacune de ses 25 contremarches renferme des écrans LED de télé en haute définition d’environ 6 x 6 pouces. Si le coup d’œil final est spectaculaire, il a néanmoins fallu réussir quelques prouesses pour y arriver. La contrainte de chaque marche (soit la flexion de celle-ci lorsqu’elle est écrasée sous le poids de quelqu’un qui grimpe) ne devait pas dépasser deux millimètres. Dans le cas contraire, les écrans auraient été écrasés et brisés.

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Par exemple, pour former la structure de deux cabines interactives d’environ cinq pieds de diamètre, initialement prévue en polycarbonate courbé, il a fallu opter pour du verre étant donné l’impossibilité d’obtenir une courbure uniforme avec le polycarbonate.

Par conséquent, on a dû renforcer le nez de chaque marche avec des tiges d’acier. Toutefois, il était impossible de recourir à des pièces robustes qui allaient mal se marier à la délicatesse de l’ensemble. On a donc opté pour des tiges minces, mais

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rigides. Puisque ces pièces de soutien occupaient passablement d’espace dans un endroit aussi restreint qu’une contremarche, on a dû passer par un partenaire japonais afin de fabriquer les boîtiers le plus petits possible qui allaient ensuite servir à renfermer les écrans de télé.

Un tel encombrement caractérise aussi tout ce qui se trouve dans le plafond : tuyaux de ventilation, câblage, fils électriques, etc. « La coordination entre les différents corps de métier a dû être réglée au quart de tour, explique Sylvain Hamann. Nous ne pouvions pas tout redéfaire ce qui avait été installé pour permettre à un fournisseur d’y faire passer ses fils. Tout devait être coordonné pour passer à la bonne place. » De fait, l’espace était si restreint qu’on a même dû percer des trous à travers certaines poutres pour y

faire circuler des conduits plutôt que de devoir contourner ces obstacles.

En plus du degré de difficulté élevé que présentait le projet, certains éléments extérieurs ont parfois compliqué la tâche de l’équipe de Construction Albert Jean. Ainsi, le client a choisi d’avoir un mur-rideau vitré en façade dont les meneaux de fenêtres allaient être asymétriques plutôt qu’uniformes. Puis, pour créer l’aspect givré recherché dans les vitraux, il a fallu faire produire ceux-ci par un fabricant extérieur, lequel les a ensuite montés dans des unités scellées (thermos). Comble de malheur, l’ensemble des vitraux ont été brisés lors de leur transport vers le chantier. Compte tenu des échéanciers serrés, le fabricant a dû en produire une seconde série en seulement une semaine, alors qu’il avait dû prendre une vingtaine de jours pour la première.

Aujourd’hui, ladite façade se remarque de loin, avec ses 2300 points de lumière dont les schémas d’éclairage varient selon l’achalandage de la rue Ste-Catherine et le moment du jour.

Un autre exemple de solution qu’on a dû élaborer dans un très court délai : les structures d’acier servant à retenir d’immenses appareils de télé avec écrans de 85 pouces que Vidéotron désirait suspendre à différents endroits dans son commerce. « Le plancher de l’étage supérieur n’était pas conçu pour pouvoir soutenir une telle charge, raconte Sylvain Hamann. Il a donc fallu qu’un ingénieur conçoive un immense boîtier d’acier s’étendant sur plusieurs poutres, lui-même sans doute plus lourd que les appareils qu’il contient. »

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DÉVELOPPEMENT IMMÉDIAT ET CONTINUEL On le constate, les défis de construction qui caractérisaient ce projet ont bien souvent obligé les experts concernés à faire preuve d’imagination et de débrouillardise. « Il a fréquemment fallu fouiller et dénicher des ressources spécialisées afin de répondre à certaines demandes, indique Pierre-Albert Jean. Par exemple, le client désirait un éclairage installé en façade afin d’attirer l’attention, mais, en même temps, il exigeait de ne voir aucun fil. Nous avons donc dû trouver un matériau translucide assez transparent pour laisser passer la lumière, mais juste assez opaque pour camoufler les fils. »

« L’endroit s’inscrit dans une volonté de faire vivre la meilleure expérience et de se différencier », explique d’ailleurs l’entreprise dans un communiqué annonçant l’ouverture de son magasin, l’automne dernier. « Parce que le client souhaitait se démarquer, le mandat a été caractérisé par un développement continuel, dit Pierre-Albert Jean. Et comme nous fonctionnions avec des échéances relativement courtes, nous ne pouvions nous permettre d’expérimenter trop longtemps. Il fallait

Cet esprit résolument moderne caractérise d’ailleurs plusieurs des matériaux retenus pour donner à l’endroit une allure avantgardiste et très proche de l’image de marque de Vidéotron : verre jaune, laque noire, chrome, boîtes de verre, etc.

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identifier vite les solutions, puis les mettre en œuvre. Ceci dit, ce fut un mandat très valorisant qui nous sert aujourd’hui de superbe carte de visite. » Le dirigeant ajoute que les personnes responsables chez Vidéotron ont été des grands contributeurs à la réussite du projet. « Elles ont été fortement engagés dans les différentes étapes et ont réagi très rapidement à toutes nos demandes.

Leur collaboration et leur disponibilité en toute circonstance ont rendu notre travail plus facile et agréable. »

PRINCIPAUX PARTICIPANTS AU MANDAT ENTREPRENEUR GÉNÉRAL : Construction Albert Jean ARCHITECTES : Sid Lee Architecture / RCAA INGÉNIEUR DE STRUCTURE : Dessau INGÉNIEUR MÉCANIQUE ET ÉLECTRIQUE : Planifitech CLIENT : Vidéotron

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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR DAMIR CUDIC

FRAIS DE GESTION

ATTENTION AUX

FRAIS DE GESTION !

Par Charles Allain

LES AUTORITÉS FISCALES VÉRIFIENT DE PLUS EN PLUS LES FRAIS DE GESTION DÉDUITS ENTRE ENTREPRISES APPARENTÉES. LES GESTIONNAIRES IMMOBILIERS DOIVENT ADOPTER DES PRATIQUES LEUR PERMETTANT DE JUSTIFIER LE COÛT DES SERVICES DE GESTION AFIN D’ÉVITER DE DÉSAGRÉABLES SURPRISES EN CAS DE VÉRIFICATION.

n trouve fréquemment dans le domaine immobilier des entreprises réunissant des filiales qui possèdent et gèrent séparément plusieurs immeubles. Dans les cas où les questions administratives sont prises en charge par une ou plusieurs entités liées du groupe, comment faire en sorte de bien répartir le fardeau fiscal afin de réduire les impôts à payer en fin d’année?

O

« Depuis quelques années, on constate que les gouvernements fédéral et québécois ont doublé le nombre des vérifications touchant les frais de gestion déduits entre entreprises apparentées ou membres de la même famille, explique Jean-François Thuot, fiscaliste chez Raymond Chabot Grant Thornton. L’erreur la plus courante est de mal documenter les dépenses déduites à titre de frais de gestion sous

prétexte que les entreprises appartiennent au même groupe et que ce n’est pas nécessaire d’entrer dans le détail. Au contraire, cette caractéristique a pour effet d’attirer de plus en plus l’attention des autorités. » Bref, il est parfaitement légal de vouloir réduire ses charges fiscales, mais encore faut-il le faire en respectant certaines règles.

Dans ce domaine, les autorités fiscales s’appuient essentiellement sur deux critères. Primo, les dépenses déduites au chapitre de la gestion doivent être raisonnables et correspondre à la moyenne des dépenses reliées aux services de ce type que l’on retrouve sur le marché.

Ce critère de raisonnabilité s’évalue également en lien avec la rentabilité de l’entreprise. Il n’est pas normal qu’une entreprise qui génère peu de revenus Été 2011 —

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FRAIS DE GESTION

«

Pour réduire les charges fiscales, les gestionnaires immobiliers peuvent recourir à plusieurs outils comptables, comme revoir les modes de fonctionnement entre filiales afin d’en tirer un meilleur parti.

déclare des frais de gestion très élevés.

Secundo, les dépenses que l’on veut déduire doivent être suffisamment documentées au moyen d’ententes et de factures qui décrivent bien la nature et l’ampleur des services rendus. Il faut être en mesure de justifier les frais de façon précise et complète si l’on veut éviter des ennuis.

Prenons le cas d’une entreprise — appelons-la la compagnie A — qui facture des frais de gestion très élevés à la compagnie B, sa filiale. Si ces services sont facturés à un taux beaucoup plus élevé que celui que l’on rencontre habituellement sans être appuyés par une entente ou des documents explicatifs, les entreprises risquent de faire face à une double imposition. La compagnie A verra augmenter ses revenus imposables alors que la compagnie B ne pourra pas déduire ces frais de ses revenus. « Ce genre de situation peut entraîner des sommes importantes à débourser pour le groupe formé de A et B », indique Jean-François Thuot.

»

Jean-François Thuot Fiscaliste, Raymond Chabot Grant Thornton

La décision rendue en 2009 par la Cour canadienne de l’impôt dans la cause Nielsen Development Ltd., Golden King Enterprises Ltd et Jason Lo c. La Reine est très informative à cet égard. Résumons les faits : les services de gestion facturés par Mountain Tai, une filiale à part

METTEZ LES CHANCES DE VOTRE CÔTÉ 1. Ne sous-estimez pas l’importance de constituer une documentation solide pour appuyer vos déclarations en matière de frais de gestion.

2. Assurez-vous d’être capable de démontrer, sur une base comparative, la façon dont sont déterminés les services rendus. Précisez également la nature et l’étendue des services en question.

3. Il n’est pas illégal de vouloir répartir le fardeau fiscal entre plusieurs entités apparentées de façon à réduire ses impôts. Faites affaire avec des spécialistes afin de rentabiliser vos pertes et d’améliorer le fonctionnement inter-filiales.

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entière de Golden King, à sa filiale Nielsen Development pour la gestion d’un hôtel s’élevaient, pour les années 2003 et 2004, à près de 300 000 $ par année. Les autorités fédérales, jugeant ces frais trop élevés, n’ont voulu les accepter qu’à la hauteur d’un peu plus de 50 000 $ par année. Nielsen Development a contesté avec succès la décision de Revenu Canada. Pourquoi ?

Les services de gestion, bien que très élevés, avaient été préalablement décrits en détail dans une entente écrite entre les parties; de plus, grâce à leur grande qualité, l’hôtel était très rentable. La Cour a donc jugé que l’entente liant les parties était raisonnable et correspondait à ce qui aurait pu être convenu entre deux entreprises non liées entre elles.

Pour réduire les charges fiscales, les gestionnaires immobiliers peuvent recourir à plusieurs outils comptables, comme revoir les modes de fonctionnement entre filiales afin d’en tirer un meilleur parti. Contrairement à ce qui est possible aux États-Unis sous certaines conditions, on ne peut pas consolider au Canada aux fins fiscales les résultats des diverses entités appartenant à un même groupe.

Toutefois, mentionnons que les autorités fédérales canadiennes étudient actuellement différentes mesures en ce sens, ce qui fait que le paysage est susceptible de changer. C’est donc à suivre.

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ENTREVUE

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…

MARTINE THÉRIAULT Par Marie Gagnon

RÉUNIONS, RAPPORTS D’ACTIVITÉ, CALENDRIER D’ENTRETIEN… LE SOLEIL N’EST PAS ENCORE LEVÉ QUE DÉJÀ MARTINE THÉRIAULT SE PRÉPARE À ATTAQUER UNE NOUVELLE JOURNÉE DE TRAVAIL À TITRE DE DIRECTRICE IMMOBILIÈRE DE PLACE CANADA. MALGRÉ UN HORAIRE CHARGÉ, ELLE ACCEPTE DE TÉMOIGNER DE SON CHEMINEMENT, LE TEMPS D’UNE ENTREVUE.

Il

est sept heures. La métropole s’éveille à peine de sa torpeur nocturne que déjà Martine Thériault est assise à son bureau, un café posé près d’elle. Elle n’a que deux heures devant elle pour planifier sa journée et régler les détails de régie interne avant l’arrivée des premiers occupants de Place du Canada, un édifice du centre-ville de Montréal qu’elle gère pour le compte de Canderel, une société de gestion et de développement immobilier.

« Après, je suis plus ou moins maître de mon temps. J’éteins des feux, tout en gardant un œil sur l’essentiel.

Aujourd’hui, par exemple, en plus de notre entrevue, j’ai une rencontre avec l’hôtel Marriott au sujet de l’infrastructure commune, et un entretien téléphonique avec un locataire d’Ottawa.

En après-midi, je prévois achever notre dossier de certification LEED-EB (Existing Building). Enfin... si aucun imprévu ne se manifeste », fait-elle en riant. Été 2011 —

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ENTREVUE

«

Ce qui me plaît le plus dans mon travail, c’est sa diversité, dit-elle.

Les défis changent chaque jour, on doit sans cesse revoir nos priorités.

Il y a aussi un bon dosage entre les activités de gestion et les fonctions administratives, ce qui satisfait à la fois mon goût pour le travail de bureau et mes besoins d’interaction sociale.

»

PHOTO : CANDEREL

Le parquet de la place du Canada borde le square Dorchester et le magnifique édifice de la gare Windsor.

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Le rire de Martine Thériault n’a rien de factice. Elle tire une grande satisfaction de ses activités professionnelles, et cela se reflète positivement sur son humeur. « Ce qui me plaît le plus dans mon travail, c’est sa diversité, dit-elle. Les défis changent chaque jour, on doit sans cesse revoir nos priorités. Il y a aussi un bon dosage entre les activités de gestion et les fonctions administratives, ce qui satisfait à la fois mon goût pour le travail de bureau et mes besoins d’interaction sociale. » Et les interactions sociales, ce n’est pas ce qui manque entre les murs de Place du Canada. Il ne s’écoule pas une journée sans qu’un locataire apparaisse dans l’embrasure de la porte de son bureau, situé au rez-de-chaussée de l’édifice, pour la saluer, tout simplement. Souvent, c’est le représentant d’un locataire qui vient lui remettre un chèque ou lui soumettre un problème lié à un équipement de l’immeuble. « Il y a une bonne part de médiation dans mon travail, souligne-t-elle. On vend de l’espace, d’accord. Mais les gens tiennent aussi pour acquis tout l’équipement qu’il y a autour de leurs locaux. Je dois être capable de répondre, dans les limites du

possible, aux besoins de chacun, tout en veillant aux intérêts de Canderel. Le truc, c’est de bien connaître ses locataires et d’être capable d’empathie, une qualité indispensable à la prestation de services. » Un exemple? Chaque printemps, une équipe procède au nettoyage des composantes du système de chauffage par induction. Tous les locataires de l’immeuble doivent se prêter au jeu. Tous, sauf un. « Une des principales activités de ce locataire, c’est la fiscalité, indiquet-elle. On attend donc que la période des déclarations de revenu soit terminée, avant de faire l’entretien de leurs bureaux. » UNE TRAJECTOIRE PARTICULIÈRE Si Martine Thériault sait gérer avec doigté ses relations avec les locataires de Place Canada, rien ne la destinait de prime abord à la gestion immobilière.

Diplômée en finance du Collège Édouard-Montpetit, elle fait ses débuts comme commis à la facturation pour un bureau d’avocats montréalais avant d’entrer au service du Crédit foncier de France. Cette première incursion dans le monde de l’immobilier donnera le ton à sa carrière débutante.

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ENTREVUE

« Au départ, je m’occupais d’épargneretraite et de règlements de succession, relate-t-elle. Puis, la société a vendu certains actifs à Montréal Trust, où j’ai été transférée au service des aménagements intérieurs. C’était à l’époque où Montréal Trust développait son réseau de succursales à travers le Québec. J’y ai fait mes premières armes en aménagement immobilier, en participant notamment au déménagement de 3 000 employés de la Place-Ville-Marie à la Place-Montréal-Trust. »

Avec son emplacement de choix et ses grands espaces, Place du Canada offre un merveilleux environnement de travail.

Ce déménagement, qui s’est effectué en quatre fins de semaine, nécessitera deux ans de planification rigoureuse. Un coup de maître dont Martine Thériault n’est pas peu fière. Car il ne suffisait pas d’appliquer des standards d’aménagement, il fallait également rencontrer les gestionnaires et les membres de leur équipe afin de s’assurer que les nouveaux locaux répondaient bien à leurs besoins.

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« Cet exercice m’a permis de voir à quel point c’est difficile de satisfaire les attentes de chacun, mentionne-t-elle. Mais aussi de comprendre combien la communication est importante lorsqu’on s’apprête à chambouler le quotidien d’individus aux intérêts divergents. La transparence et le consensus, voilà les deux maîtres-mots qui caractérisent mon style de gestion.

Qu’ils soient locataires ou employés, l’expérience m’a démontré que pour rallier le plus grand nombre d’individus, il faut les intégrer dès le départ dans le processus de décision. » Quelques années plus tard, lorsqu’elle fait le saut chez Rodimax, Martine Thériault est déjà bien rompue à la gestion de baux commerciaux. Bien que la gestion immobilière soit embryonnaire au sein du groupe, elle y poursuit son apprentissage jusqu’en 1997, année où un chasseur de têtes la recrute pour le compte de Canderel.

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ENTREVUE

«

Qu’ils soient locataires ou employés, l’expérience m’a démontré que pour rallier le plus grand nombre d’individus, il faut les intégrer dès le départ dans le processus de décision.

»

D’abord coordonnatrice budgétaire, elle assure la liaison entre le gestionnaire de l’édifice et le directeur immobilier et voit à ce que les besoins de l’un concordent avec les objectifs de rendement de l’autre. « La gestion budgétaire, c’est crucial, ditelle. Toutes les dépenses doivent être justifiées et la rentabilité doit accompa-

gner chaque décision. Par exemple, si un édifice est à moitié occupé, on n’en remplacera pas les revêtements de sol cette année-là, même s’ils ont connu des jours meilleurs. On préférera atteindre un certain taux d’occupation avant. » Deux ans plus tard, à la suite d’une restructuration, elle est nommée coordonnatrice et administratrice de cinq propriétés, dont le 555 René-Lévesque. Directrice immobilière de Place Canada depuis 2007, elle assure aujourd’hui la gestion quotidienne de cet édifice de 398 000 pieds carrés situé en plein cœur de la métropole. « La transition s’est faite facilement, car je connaissais bien l’édifice, ses locataires et son propriétaire. Par contre, le fait d’avoir appris au fil des ans à maîtriser toutes les facettes de la gestion

immobilière, j’avoue que ça me joue parfois des tours, ça devient difficile de déléguer, confie-t-elle, sourire en coin.

Une difficulté qui prolonge parfois ses journées de façon indue. Qu’à cela ne tienne, Martine Thériault profite du trajet entre son bureau du centre-ville et son domicile, situé sur la Rive-Sud, pour faire le vide après une journée de travail bien remplie. La lecture – elle est membre du Montréal Book Buddies – lui offre également quelques heures de distraction quotidienne. « Je lis à peu près tout, de l’essai au roman, sauf des histoires à l’eau de rose. La lecture aide à mieux comprendre les autres, à décrypter leurs motivations. En bout de ligne, c’est utile dans mon travail, puisque j’interagis constamment avec des gens », dit-elle en conclusion.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

Certification ISO pour Les Services Ménagers Roy

Une solution écologique à un problème esthétique Vous en avez assez de fouler un trottoir couvert de résidus de gomme en entrant au bureau, mais vous ne pouvez vous résigner à utiliser les techniques traditionnelles de dégommage, qui consomment beaucoup trop d’eau. Il est maintenant possible d’obtenir le même résultat en utilisant un générateur de vapeur développé par l’entreprise italienne Technovap et proposé aux gestionnaires de bâtiments du Québec par l’entreprise GUMX.

Les Services Ménagers Roy, filiale du groupe SMR, est maintenant détentrice de la certification ISO 14001:2004.

Par cette certification, elle marque son engagement et sa participation dans une gestion verte. Cette norme reconnue mondialement repose sur le principe d’amélioration continue de la performance environnementale par la maîtrise des impacts liés aux activités de l’entreprise.

Nomination chez Controlnet CONTROLNET Services d’Entretien d’Immeubles a le plaisir d’annoncer une nouvelle addition à son équipe. M. Alain Noël est devenu le directeur des ventes le 1er avril dernier. M. Noël a plus de 30 années d’expérience dans l’industrie de l’entretien ménager et de la conciergerie ainsi qu’une expertise des opérations, des produits, des équipements ainsi que de la formation du personnel de l’entretien.

Cette technologie existe depuis 1985 et est présente depuis près de 15 ans aux États-Unis, mais elle n’a fait son apparition au Québec qu'en 2006. Pour le directeur des opérations de GUMX, Anthony Boudreau, « il fallait trouver un savon écologique suffisamment performant avant de prétendre utiliser efficacement cet outil ». Alors qu’une machine traditionnelle engloutit plus de 500 litres/heure, le générateur Technovap se limite à une famélique consommation de 4 litres/heure. Ne vous trompez pas, cela n’empêche pas l’appareil de pulvériser une gomme en quelque 5 secondes.

Un entretien sur mesure pour vos toitures

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Avez-vous fait une vérification de vos membranes de toiture dernièrement?

Soprassistance est un programme de maintenance de l'entreprise Soprema qui a pour but de détecter les déficiences existantes et potentielles. La durée de vie d’une toiture dépend de la qualité des matériaux, de l’installation et aussi de son entretien. Un bon entretien permet de faire des économies de temps et d’argent tout en ayant un effet positif sur l’environnement. Soprassistance est une excellente solution pour prolonger la durée de vie d'une toiture. Pour information, il suffit de contacter les spécialistes de Soprema en composant le 1 800 361-1386.

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SARRA : un logiciel pour assister les gestionnaires d’immeubles

Faites valoir votre savoir-faire québécois

De nos jours, on parle beaucoup de certification et d’efficacité énergétique, qu’il s’agisse de LEED, de VERT ou de BOMA Best. C’est dans cette conjoncture que l’entreprise GES Technologies a développé et mis en marché « un système d’allocation des ressources et de réhabilitation des actifs » (SARRA), nommé SIMACS, dans le réseau des 3 600 écoles du Québec et en voie d’implantation dans les 19 centres universitaires de la province. Ce module, composé de tableaux de bord et de données sur les prototypes d’actifs, a été conçu pour faciliter la gestion d’actifs immobiliers.

Contech sollicite actuellement des candidatures pour la 23e édition des Trophées Innovation et développement durable. Ce concours s’adresse aux fabricants de produits, aux architectes, aux ingénieurs et aux organismes publics et privés travaillant dans un domaine lié à la conception, à la construction ou à la gestion de bâtiments.

Il s’agit d’une technologie novatrice qui permet de prévoir les coûts de réhabilitation et de remplacement stratégiques des actifs d’un parc immobilier. Elle rend possible une planification des investissements sur une période pouvant aller jusqu’à 25 ans.

Ce concept unique d’inventorisation et d’évaluation de l’état des actifs est fondé sur la connaissance des durées et des coûts de cycle de vie. Les propriétaires peuvent ainsi suivre avec précision l’évolution de leurs parcs et mieux planifier les investissements dans le domaine.

La bibliothèque du système SARRA peut entre autres accueillir tout document tels les plans, les garanties, les manuels d’utilisation et d’entretien, les certificats de conformité, les rapports d’expertise et l’historique des travaux. Le module, conçu selon le standard de classification Uniformat II d’ASTM, est accessible sur Internet et intègre plus de 4 500 prototypes d’appareils et au-delà de 2 000 tâches d’entretien lorsque lié au module d’entretien préventif MAINT.

Les candidats doivent s’inscrire en Bâtiment ICI ou en Habitation et spécifier s’il s’agit d’une technologie ou d’un produit innovateur, ou d’une pratique novatrice. Les produits, technologies ou pratiques mis en candidature doivent avoir été éprouvés ou commercialisés après le 1er janvier 2009. Le formulaire de participation et tous les renseignements relatifs au dépôt d’une candidature sont disponibles sur Internet a u www.contech.qc.ca dans la section TROPHÉES. La date limite de réception des candidatures est le jeudi 8 septembre 2011 à midi. Aucuns frais ne sont exigés pour participer au concours. Pour des renseignements additionnels, contactez Madeleine Lanoix au 450 646-1833 ou à trophees@contech.qc.ca

Nouvel adhésif de qualité supérieure pour tapis à endos de polyoléfine Le fabricant de produits chimiques pour le bâtiment MAPEI vient de mettre au point un adhésif puissant et écologique, l’Ultrabond ECO 885. Le produit, qui contient des « matériaux postconsommation » pour des points LEED supplémentaires, a été conçu spécialement pour offrir des adhérences permanentes ou temporaires pour les tapis et carreaux de tapis à endos de polyoléfine, à endos sans PVC et à la plupart des endos de « type éco ». Sa formulation unique permet une très forte adhérence aux endos de tapis de type polyoléfine, là où les adhésifs traditionnels ne sont pas efficaces. Ultrabond ECO 885 peut aussi être utilisé lors de constructions en régime accéléré, dans les endroits où le taux d’émission de vapeur d’eau et l’humidité relative sont respectivement de moins de 3,63 kg (8 lb) et de 90 %, et montrent des résultats à la baisse au fil du temps. À tous ces avantages, s’ajoutent de faibles émissions de COV pour utilisation dans les édifices occupés. Été 2011 —

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Pause

MOT CROISÉ NO 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Le jeu des erreurs !

Avez-vous le sens de l’observation ? Identifiez les 7 erreurs introduites dans les trois images ci-dessous.

IMAGE ORIGINALE

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 www.nicolehannequart.com

1 HORIZONTALEMENT

1. Pdg d’une entreprise de construction établie depuis plus de 80 ans à Montréal.

2. C’est sous la direction de ce cabinet d’architectes qu’a été construit en 1971 le pavillon des sciences de l’éducation de l’Université McGill (…, Aimers & Henderson) – On doit les plans de celui de l’Étoile, à Paris, à l’architecte Jean Chalgrin (arc de ...).

3. Indication du numéro du tome d’un ouvrage composé de plusieurs volumes – L’Égypte a gardé ce nom jusqu’en 1971 – Affluent du Rhin.

4. La chapelle de cet établissement d’enseignement réputé est de style gothique (... College) – Elle constitue le principe odorant de la racine d’iris – Renvoi.

5. On y trouve le cube bleu du Concert Hall de Copenhague, œuvre de l’architecte français Jean Nouvel – Sylvain Pilon est responsable de son comité « Énergie et gestion technique ».

6. Une des façons d’effectuer le ravalement d’une façade – Initiales de l’architecte Gravel, à qui l’on doit l’église Notre-Dame-de-Lourdes, à Verdun – Piquant.

7. Humanoïdes légendaires – Fragrances – Une des tours d’un important complexe immobilier situé à proximité du métro Atwater et signé par Mies van der Rohe.

8. Ils peuvent être faits de claveaux – Il a cours à l’endroit dont il est question en 5 horizontalement – Étant donné – Titane.

9. Mesure itinéraire – Service de messagerie et de livraison exprès – Personnage biblique – Fleuret.

10. Tours de 28 étages pour appartements luxueux et condominiums, situées boulevard de Maisonneuve Ouest, à Montréal – Ville de l’Ontario, dans la municipalité régionale de Niagara.

11. Point de la sphère céleste – Personne passionnée par Internet – Affluent de l’Oubangui.

12. Compagnies ayant longtemps occupé l’édifice Lewis, dans le Vieux-Montréal – Courant.

IMAGE MODIFIÉE

Illustration : www.photos.com

VERTICALEMENT

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1. John James Browne a conçu les plans de cette maison sise sur une pente du mont Royal, dans le Golden Square Mile.

2. Groupe d’immeubles – Qui semblent insaisissables.

3. Personnage de Sesame Street – Vélo – Progression.

4. Comme le chanteur Corneille – Raymond C. Bouchard en est le pdg.

5. Édifice de Verdun aux influences Art déco (hôpital général du Christ-...)

– Acide gras saturé – Souder.

6. Matière colorante rouge – Pendant neuf ans, l’architecte français Paul Andreu s’est consacré à la conception et à la construction de celui de Pékin.

7. Aimé passionnément – Métaux précieux.

8. On lui doit les rénovations, en 2001, de l’ensemble Caverhill Block, dans le Vieux-Montréal (... Architecture) – Important grossiste et distributeur de matériel de plomberie et de chauffage.

9. Initiales de l’architecte Tschumi, à qui l’Université de Montréal a décerné un doctorat honoris causa – Est dans l’embarras – Attachée.

10. Aller sans but – Elles sont parfois transformées en lofts.

11. Vallée fluviale envahie par la mer – Entre 1916 et 1930, il collabore avec Ernest Cormier à la conception de l’Université de Montréal.

12. Le 31e étage de celle de l’édifice Marie-Guyart accueille, depuis 1998, l’Observatoire de la Capitale – Lettre grecque.

13. Initiales de l’architecte Morin, à qui l’on doit l’édifice La Presse – Ceinture de soie – Cette tour du centre-ville de Montréal est l’œuvre du cabinet d’architectes Skidmore, Owings and Merrill.

14. Ébahissons – Il absorbe les irrégularités du sol.

15. Substance utilisée en cosmétique – Foule acharnée contre quelqu’un – Il sert à donner plus d’ampleur.

16. Empereur romain – Moteur utilisé, entre autres, dans le secteur de la construction.

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La gestion immobilière est un secteur en pleine évolution. La hausse des coûts de l’énergie, tout comme les préoccupations environnementales, les nouvelles technologies disponibles et la compétition obligent maintenant les administrateurs d’édifices à revoir constamment leurs méthodes de travail et leurs processus de gestion, afin de séduire leurs diverses clientèles et de demeurer chefs de file. Pour ce faire, ils doivent être à l’affût de toute l’information susceptible de les éclairer.

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