Maintenance immobilière - volume 11 numéro 4

VOLUME 11 | NUMÉRO 4

POURSUIVRE SES OBJECTIFS UNE JOURNÉE DANS LA VIE D’ANNIK DESMARTEAU

CHASSER LES TALENTS EN PÉRIODE DE PANDÉMIE ET DE PÉNURIE DE MAIN-D’ŒUVRE UN TREMPLIN EN SUBVENTIONS POUR DES ÉCONOMIES GARANTIES UN VARIATEUR DE VITESSE INNOVATEUR BIENTÔT SUR LE MARCHÉ

PP 41614528

La grande famille GDI s’unit pour souhaiter de très joyeuses fêtes à tous ses clients, employés, partenaires et amis.

Tout simplement merci!

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VOLUME 11 | NUMÉRO 4

À COMPTER DE 2022

VOTRE MAGAZINE MAINTENANCE IMMOBILIÈRE DEVIENT

GESTION IMMOBILIÈRE

PLUS QUE JAMAIS

LE MAGAZINE DES GESTIONNAIRES IMMOBILIERS AU QUÉBEC

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SOMMAIRE

5 MOT DE L'ÉDITEUR Du nouveau en 2022 !

7 UNE JOURNÉE DANS LA VIE D’ANNIK DESMARTEAU Poursuivre ses objectifs dans un monde du travail qui vire à 180 degrés

Par Johanne Landry, journalisteix-neuf immeubles du Québec 11 TENDANCES ET INNOVATIONS Les programmes d’efficacité énergétique, un tremplin en subventions pour des économies garanties !

Par Brigitte Dupuis, experte invitée 15 RÉDUCTION DES GES Montréal passe à l’action

Par Nathalie Savaria, journalisteix 19 EXPERTISE Chasser les talents en période de pandémie et de pénurie de main-d’œuvre

Par Nathalie Vallerand, journaliste 22 NOUVELLES TECHNOLOGIES

Un variateur de vitesse innovateur bientôt sur le marché

Par Johanne Landry, journalisteix 26 EN TOUTE JUSTICE

Le locataire a-t-il été expulsé à tort ?

Par Me Sylvie Bouvette28 L’APPROCHE BIM EN GESTION DES BÂTIMENTS

Par Johanne Landry, journaliste 30 SAVOIR POUR MIEUX GÉRER L’intégration des critères ESG dans le financement et l’assurance des immeubles Le poids environnemental et financier des gaz à effet de serre

Par Andrée De Serres 36 DOSSIER TOITURE

Pandémie, relève et place des femmes à l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec

Propos recueillis par Gabrielle Brassard-Lecours ISTOCK PAR ALEKSANDR KONDRATOV

45 LE SAVIEZ-VOUS ?

INDEX DES ANNONCEURS Bee-Clean Services d'entretien 14 BOMA Québec 47 CMMTQ 21 Comité paritaire région de Québec 34 Conciergerie Speico 32 Couverture Montréal Nord 39 First OnSite 31 GDI Services (Québec) SEC 2 4

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

GSF Canada 48 JBC Média 35 Lafleur & Fils 17 Le Groupe Gesfor, Poirier, Pinchin 37 Les Produits Murphco 42 Ogilvy assurance 43 Plomberie Charbonneau 12 RecycFluo 6

Roy. 9 Toiture Couture 42 Toitures Atlas-Apex Québec 41 Toitures Jules Chabot 38 Toitures Quatre Saisons 40 Toitures Trois Étoiles 44 Trane 13

MOT DE L'ÉDITEUR

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ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Gabrielle Brassard-Lecours, Johanne Landry, Nathalie Savaria et Nathalie Vallerand COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Andrée De Serres et Brigitte Dupuis RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan

DU NOUVEAU EN 2022 !

PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Claire Boisvert Conseillère en publicité Montréal Québec 418 317-0669 450 670-7770 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice générale COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention n PP 41614528

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet

out comme les autres membres de l’écosystème immobilier et vous tous, chers lecteurs, nous devons constamment nous renouveler pour atteindre les objectifs que nous nous fixons d’une année à l’autre. Nos contenus rédactionnels mettant souvent l’accent sur le développement durable, nous devons être conséquents avec nous-mêmes et donner l’exemple ! À ce propos, nous travaillons sans cesse à augmenter la diffusion de la version numérique du magazine. Pendant le confinement, vous avez été nombreux à le consulter en ligne. Si certains en ont pris l’habitude, d’autres semblent vouloir également avoir leur exemplaire en main. Nous effectuerons un sondage prochainement à ce sujet.

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ADRESSE DE RETOUR 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Le magazine Maintenance immobilière est publié par JBC Média inc.

Les versions papier ont toujours la cote dans le créneau des publications spécialisées, comme les nôtres chez JBC Média. Ainsi, nous anticipons une augmentation de la consultation du magazine en ligne pour faire un survol et la conservation de la version papier pour une lecture plus approfondie, lors d’un moment de détente. Nous employons déjà, et depuis longtemps, un papier certifié provenant de sources écoresponsables, mais nous souhaitons aller plus loin en 2022 en utilisant l’un des meilleurs papiers recyclés de l’industrie mondiale en matière d’écologie. Même si des investissements supplémen­taires seront nécessaires, cela en vaut la peine. Nous devons tous contribuer à la sauvegarde de l’environnement.

Autre changement à venir en 2022 : Maintenance immobilière deviendra Gestion immobilière, un titre qui traduit parfaitement bien la mission du magazine. C’est par souci de clarté que nous avons choisi de remplacer le mot « maintenance » par « gestion », plusieurs personnes ayant tendance à faire le lien avec l’entretien sanitaire (maintenance en anglais). Il est vrai que l’entretien ménager commercial est un poste de dépenses important et qu’il en est question régulièrement. Cela ne changera pas. À preuve, le premier numéro de Gestion immobilière comprendra, entre autres sujets, un dossier spécial entièrement consacré à l’entretien sanitaire. D’ailleurs, nous comptons publier davantage de dossiers spéciaux en 2022.

Sur ces bonnes nouvelles, je vous souhaite, à vous et à vos proches, de très joyeuses Fêtes et une année 2022 formidable !

Président : Jacques Boisvert 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca

Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

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UNE JOURNÉE DANS LA VIE D’ANNIK DESMARTEAU

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

POURSUIVRE SES OBJECTIFS DANS UN MONDE DU TRAVAIL QUI VIRE À 180 DEGRÉS PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Se réaliser et concrétiser de grandes choses avec son équipe, voilà ce qui pousse Annik Desmarteau à aller toujours plus haut. Fière d’avoir contribué au succès de la revitalisation de Place Ville Marie, elle se dit motivée, au sein d’Ivanhoé Cambridge, pour contribuer à améliorer le centre-ville des Montréalais.

es journées d’Annik Desmarteau, viceprésidente, Bureaux, Québec, chez Ivanhoé Cambridge, commencent à 8 h et filent d’une réunion à l’autre. Des réunions en visioconférence, souvent depuis mars 2020, mais aussi en personne, de plus en plus à mesure que les consignes d’hygiène sanitaire s’assouplissent, ce qu’elle apprécie. « Je réussis même, maintenant, à glisser des lunchs au restaurant.

Voir les gens, j’aime ça », dit-elle.

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UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Édifice Jacques-Parizeau

Annik Desmarteau est responsable des opérations de l’Édifice Jacques-Parizeau, de l’Édifice Price et de Place Ville Marie (PVM) qui totalisent plus de quatre millions de pieds carrés. Soixante-dix personnes permanentes composent ses équipes. En temps normal, 12 000 travailleurs fréquentent quotidiennement PVM. « Je m’assure qu’ils jouissent d’un confort optimal dans des locaux propres, bien ventilés, bien chauffés et bien climatisés. C’est comme une petite ville dont je suis la mairesse », illustre-t-elle.

Édifice Jacques-Parizeau

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Espace flexible à la Place Ville Marie 8

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Dans les réunions à son niveau de vice-présidence, on discute planification. Stratégique et opérationnelle. Pour exemple, elle parle de cet espace flexible dont PVM a récemment fait l’annonce. Il faut planifier ce que contiendra cet espace, le type d’audiovisuel et de technologie qu’on y installera, comment il servira dans le quotidien des occupants. « Nous avons des multitudes de projets comme celui-là, c’est ce qui nous fait avancer. On veut aussi amener plus loin tout ce qui est environnemental. Nous avons beaucoup d’ambition, mais en contrepartie, ça demande beaucoup de planification », commente-t-elle.

LES BUREAUX DE DEMAIN Pour une vice-présidente de l’exploitation de locaux pour bureaux, les défis de l’heure sont bien sûr liés aux boulever­ sements pandémiques et postpandémiques. « Nous vivons une période de changements d’une ampleur jamais vue, c’est beaucoup d’occasions de développement et d’amélioration, mais il nous faut lire dans une boule de cristal », avance-t-elle.

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Le taux d’occupation des immeubles, au moment de l’entrevue, était de 20 % et l’on prévoit que le retour vers le centreville ne sera pas massif tant que s’étirera la pandémie. Et même après, le télétravail sera là pour durer, mais dans quelle pro­portion ?

Les formes hybrides de travail étaient déjà en évolution depuis quelque temps, mais au lieu de prendre un virage graduel, il faut tourner le bateau de 180 degrés d’un seul coup. « On évalue, on estime, on sonde nos clients pour anticiper leurs besoins et y répondre, mais même eux ne savent pas trop où ils vont atterrir. Notre défi actuel est d’analyser ce qui se passe dans le monde, en Asie entre autres, qui a commencé à déconfiner avant nous. Nous cherchons la formule gagnante pour tous afin que nos occupants soient heureux de revenir au bureau, d’avoir le meilleur service, le meilleur confort dans le contexte de ce que sera le futur. Avant que le téléphone intelligent existe, nous ignorions que nous en avions besoin. C’est là où l’on en est avec les locaux pour bureaux, on ne sait pas de quoi l’on aura besoin », expose la responsable des opérations.

« Ça prend des activités et des événements pour amener les gens en ville et quand ils se déplacent, ils veulent en profiter pleinement. Je pense que c’est ça l’avenir. » – Annik Desmarteau

Fière de faire rayonner le leadership au féminin

Les sondages le démontrent et on l’entend partout : ce qui manque aux gens en télé­ travail, c’est le contact avec les collègues.

Par ailleurs, plusieurs employés disent aussi qu’ils ne reviendront jamais au bureau à temps complet. Ce qu’on remarque actuelle­ment au centre-ville de Montréal, souligne Annik Desmarteau, c’est une présence nettement plus marquée les jeudis. Pourquoi ? Parce que c’est le jour où les gens vont dîner au restaurant avec les collègues et prennent part au 5 à 7 à la fin de leur journée. « Ça prend des activités et des événements pour amener les gens en ville et quand ils se déplacent, ils veulent en profiter pleinement. Je pense que c’est ça l’avenir, ajoute-t-elle. Mais avec le temps, on verra. Est-ce que les lundis et vendredis seront toujours moins occupés ou certains choisiront-ils ces journées-là pour venir au bureau alors que la circulation sera moins dense ? Il n’y aura pas de formule unique. Ça dépendra des employeurs et je crois qu’il faudra encore une bonne année, peut-être deux, avant que ça se précise. Outre la pandémie et ses effets, s’ajouteront d’autres facteurs comme la difficulté de recruter des talents. Des entreprises embaucheront du personnel peut-être jusqu’en Inde. Il y a tant de possibilités ! » envisage la vice-présidente.

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UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE...

Elle poursuit : « Je suis persuadée que les bureaux vont demeurer pertinents parce que les gens ont besoin de se rencontrer. Nous le voyons d’ailleurs ici, au siège social d’Ivanhoé Cambridge, où nous procédons à une revitalisation des lieux. Nous avons profité de l’occasion pour créer un espace lounge pour les employés et nous sentons qu’il fait une différence. Dans les sondages, ils nous disent trouver cet espace extraordinaire. » BOMA POUR FAIRE CONNAÎTRE L’INDUSTRIE Dès le début de sa carrière, Annik Desmarteau s’est impliquée dans BOMA Québec dont elle est l’actuelle présidente. Elle souligne d’ailleurs que BOMA lui est intrinsèque et fait partie de sa vision de la gestion immobilière : « J’ai joint l’organisme d’abord pour réseauter. Mon premier objectif a été de connaître des gens du milieu de l’immobilier et je profite vraiment du réseau de contacts que je me suis fait au fil de ces années. » La gestion immobilière est un milieu intéressant, mais peu connu, déplore Mme Desmarteau.

BOMA joue un rôle important pour y remédier, entre autres en multipliant les contacts avec les universités et notamment par la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM et BOMA. « Ce n’est pas facile, mais le chemin parcouru est incroyable. On arrive à faire connaître la gestion immobilière aux jeunes pour qu’il y ait une belle relève. À travers BOMA, c’est devenu un objectif important pour moi », explique-t-elle.

Et que retire-t-elle, personnellement, de ce long engagement auprès de l’Association ? « Me tenir informée de tout ce qui se passe dans la régle­ mentation, la formation et le réseautage. Ça me donne aussi de la visibilité. Je suis féministe et devenir la troisième femme présidente de BOMA en 96 ans d’existence, c’est une façon de faire ma part. Quand j’ai commencé en gestion immobilière, les femmes n’étaient pas nombreuses ; c’est en train de changer et j’y contribue fièrement », répond-elle.

GRAVIR LES ÉCHELONS, UN À UN « Je suis fière de dire que j’ai commencé ma carrière comme réceptionniste, ça donne de l’espoir », commente Annik Desmarteau quand on lui demande de résumer son parcours professionnel.

Les échelons, raconte-t-elle, elle les a gravis un à la fois. Adjointe administrative, technicienne comptable, autant d’étapes qui lui ont permis de bien comprendre les membres de son équipe pour avoir vécu leurs réalités.

Elle n’avait que 27 ans lorsqu’elle est devenue gestionnaire d’employés à titre d’administratrice au Centre de commerce mondial. « Passer d’adjointe à un poste-cadre, c’est un pas difficile à franchir, parce qu’il y a une étiquette qui te reste collée dans le front. J’ai eu la chance qu’une personne me fasse confiance et affirme croire en ma capacité d’avancer », raconte-t-elle.

Son plus important projet professionnel à ce jour, c’est le repositionnement de PVM : « Avoir réussi à passer au travers un chantier aussi immense avec de la machinerie qui piochait sur le toit des commerces de la galerie marchande et tous les autres défis d’envergure qui sont venus avec, je peux dire que ce projet m’a libérée du syndrome de l’imposteur.

Si, avant, je me demandais souvent si j’allais être capable d’y arriver quand j’entreprenais quelque chose, maintenant je sais. Je sais que je peux faire n’importe quoi. Mais je n’y suis pas arrivée toute seule, ç’a été un beau travail d’équipe et nous avons livré le produit avec brio. » Mère de deux filles de 26 et 22 ans, Annik Desmarteau a célébré cet été son trentième anniversaire de mariage. Les soupers en famille ou entre amis sont les activités qu’elle préfère pour se ressourcer.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

TENDANCES ET INNOVATIONS

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LES PROGRAMMES D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE, UN TREMPLIN EN SUBVENTIONS POUR DES ÉCONOMIES GARANTIES !

Brigitte Dupuis

Miser sur l’efficacité énergétique est un gage de succès autant pour les entreprises que pour la société. Cela permet de réduire les dépenses énergétiques pour rendre les entreprises plus compétitives et assure un avenir plus vert aux générations futures.

Experte invitée

efficacité énergétique est une démar­ che permettant de diminuer la consom­mation d’énergie consommée sans nuire à la performance d’un immeuble ou au confort des occupants. L’intérêt des programmes d’efficacité énergétique est sans aucun doute la rentabilité à long terme. Bien que les entreprises ne soient pas toujours adéquatement outillées pour évaluer et déterminer les potentiels d’économies d’énergie, au Québec plusieurs firmes se sont spécialisées dans le domaine, et des instances gouvernementales offrent une panoplie de programmes d’effi­ cacité énergétique fort intéressants. Ces programmes proposent des subventions dont les montants sont directement liés aux économies d’énergie réalisées. Un conseil : faites-vous accompagner par des experts et assurez-vous d’inclure dans vos spécifications techniques l’octroi des subventions énergé­ tiques disponibles en fonction des mesures sélectionnées.

L'

Il existe un grand nombre de programmes de sub­v entions, chacun couvrant un type de consommation énergétique bien précis, mais ils ont tous pour objectif de réduire la consommation énergétique et d’augmenter la performance des bâtiments ainsi que de diminuer les émissions de gaz à effet de serre (GES). Plusieurs programmes sont disponibles pour l’achat d’équipements efficaces ou encore pour la mise en place de projets d’efficacité énergétique. Il existe aussi des programmes très intéressants pour la conversion de systèmes aux énergies fossiles, émettant des GES, vers l’électricité. Le présent article traite notamment de mesures de remise au point des systèmes mécaniques des bâtiments (recommissioning ou RCx) et de l’implantation de mesures efficaces.

Voici les trois principaux programmes en vigueur au Québec qu'il est avantageux de connaître dans le marché de l’immobilier commercial et institutionnel.

Brigitte Dupuis, directrice de projet, chez Groupe Brivia, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique et développement durable.

ISTOCK PAR FAHRONI

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TENDANCES ET INNOVATIONS

ISTOCK PAR OLASER

PROGRAMME ÉCOPERFORMANCE PAR TEQ1 Transition Énergétique Québec (TEQ) propose une panoplie de programmes visant à réduire les GES, à diminuer la consommation de combustible et à améliorer les procédés.

Nom du programme : Remise au point des systè­ mes mécaniques des bâtiments (recommissioning ou RCx).

Type de clientèle : Consommateurs d’énergie commerciaux et institutionnels.

Objectif : Le programme vise une réduction de la consommation énergétique par une remise au point des systèmes mécaniques du bâtiment.

Subvention La subvention couvre les honoraires de l’agent certifié (une liste des agents certifiés au Québec est disponible sur le site de TEQ) ainsi que des consultants, des spécia­ listes internes et des intervenants en mécanique du bâtiment qui pourraient être requis dans le cadre du projet, de même que les coûts de location d’équipements de mesurage.

Le programme propose des appuis financiers qui repré­ sentent jusqu’à 75 % des coûts de l’analyse énergétique pour les phases d’investigation, de transfert et de suivi pour un montant maximum de 100 000 $ par site.

Notons que le programme s’applique autant aux bâtiments utilisant des combustibles fossiles qu’aux bâtiments tout électriques.

1. https://transitionenergetique.gouv.qc.ca/affaires/programmes/ecoperformance#.WmY-JqjibIU

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énergie

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PROGRAMME SOLUTIONS EFFICACES (ANCIENNEMENT PROGRAMME BÂTIMENTS) D’HYDRO-QUÉBEC2 Hydro-Québec propose des programmes de subvention couvrant jusqu’à 75 % des coûts admissibles des projets d’efficacité énergétique.

Type de clientèle : Consommateurs d’élec­tricité, dans des bâtiments à vocation commerciale ou institutionnelle.

Objectif : Le programme vise à stimuler des projets d’efficacité énergétique afin de diminuer la consommation électrique du bâtiment. L'application de ce type de programme représente des économies annuelles de 10 à 15 % de la consomma­ tion d'énergie.

Volet Offre simplifiée Basé sur un outil de calcul rapide pour des appuis financiers de mesures pré­ déterminées (éclairage, chauffage, ventilation, climatisation, compression d’air – 200 HP et moins, géothermie, énergie solaire ou accumulateur thermique).

Volet Projet sur mesure Le programme s’adresse à des projets complexes qui ne sont pas couverts par le volet Offre simplifiée.

Qualité environnementale intérieure, optimisée Le bien-être avant tout, c’est l’avenir.

La Wellsphere de Trane offre une approche complète pour l’optimisation de la qualité environnementale intérieure des immeubles. Cette plateforme de niveau supérieur assure une gestion accrue des facteurs critiques de l’atmosphère intérieur soit, l’équilibre entre le bien-être des gens, l’efficacité énergétique et la durabilité.

trane.com/montreal | trane.com/quebeccity

Nom du programme : Programme Solutions efficaces.

Pour en savoir davantage sur Wellsphere, veuillez communiquer avec votre bureau local de Trane ou écrivez-nous à EastCanadaTrane@trane.com

2. https://www.hydroquebec.com/data/affaires/pdf/ aff-guide-batiments-fevrier2017-fr.pdf

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TENDANCES ET INNOVATIONS

PROGRAMME D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE – DIAGNOSTIC ET MISE EN ŒUVRE EFFICACE D’ÉNERGIR3 Énergir propose une multitude de subventions pour des projets d’efficacité énergétique tels que l’achat d’appareils efficaces comme une chaudière, un aérotherme ou un chauffe-eau à condensation.

Nom du programme : Remise au point des systèmes mécani­ ques du bâtiment.

Type de clientèle : Tous les clients d’Énergir.

Objectif : Le programme vise une réduction de la consom­ mation énergétique, en particulier celle associée au gaz naturel, par une remise au point des systèmes mécaniques du bâtiment. L'adhésion à ce type de programme représente des économies annuelles de 10 à 15 % de la consommation d'énergie.

Volet Études de faisabilité Le programme propose des appuis financiers couvrant jusqu’à 50 % des coûts de l’analyse énergétique pour les phases d’investigation, de transfert et de suivi allant jusqu’à 10 ans pour un montant maximum de 50 000 $ par site.

En complément, le programme Implantation de mesures efficaces permet d’obtenir des subventions de 0,30 $ à 1 $ / m3 de gaz naturel économisé pour la première année suivant l’implantation de mesure d’efficacité énergétique.

On ne répétera jamais assez que l’énergie la moins chère et la moins polluante est celle qu’on ne consomme pas. En plus d’avoir un effet positif sur le budget alloué aux bâtiments, l’efficacité énergétique rehausse la compétitivité des entreprises en réduisant les coûts indirects et les frais liés aux dépenses énergétiques. L’efficacité énergétique est une solution durable. Si vous ne prenez pas le virage maintenant, vous devrez probablement le faire par l’imposition de légis­ lations gouvernementales telles que le nouveau Règlement sur la divulgation et la cotation des émissions de gaz à effet de serre des grands bâtiments de la Ville de Montréal, auquel les entreprises seront assujetties en 2022.

La tendance pour la construction des bâtiments à zéro émission carbone prend de l’ampleur et il est encourageant de constater que les entreprises deviennent de meilleurs citoyens du monde. Par contre, le parc immobilier existant québécois se trouve en piètre état et les équipements mécaniques ne sont pas performants, ce qui se répercute sur la facture énergétique et sur notre empreinte écologique collective. Pour les entreprises, le gaspillage énergétique constitue une perte récurrente qui diminue leur profitabilité et leur compétitivité dans le marché. Soyez à l’affût des solutions du marché sans investissement en capital (No Capital Outlay Plan Agreement) avec ou sans financement pour vos projets d’efficacité énergétique. Prenez les devants, le marché québécois regorge de ressources compétentes pour vous accompagner dans vos projets. Ensemble, nous pouvons contribuer à rendre la planète plus saine et durable pour les générations futures, un projet à la fois.

ISTOCK PAR NIMIS69

3. https://www.energir.com/fr/affaires/subventions/efficacite-energetique/remise-au-point

Bee-Clean est le chef de file de l’industrie au Canada. Nous sommes votre source unique d’entretien de bâtiments et d’innovation dans le domaine du nettoyage pour les propriétés locales et nationales.

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RÉDUCTION DES GES

ISTOCK PAR SUSAN PERRY

MONTRÉAL PASSE À L’ACTION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Le règlement de la Ville de Montréal concernant la divulgation et la cotation des émissions de GES des grands bâtiments existants est entré en vigueur le 27 septembre 2021. e règlement constitue l’une des mesures essentielles du Plan climat 2020-2030, dont le but est de réduire de 55 % les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’ici 2030, afin de parvenir à la carboneutralité d’ici 2050.

C

Sa mise en place est le fruit d’une collaboration entre la Ville de Montréal et le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles du Québec. « Ce n’est pas anodin que le Ministère ait annoncé avec nous en grandes pompes le règlement montréalais, parce que c’est le premier jalon d’une dynamique panquébécoise qui s’en vient à très court terme », révèle Jonathan Théorêt, chef de division, Bureau de la transition écologique et de la résilience, Direction générale adjointe – Qualité de vie.

En 2017, le parc immobilier commercial, institutionnel et résiden­ tiel était responsable de 26 % des émissions de GES à Montréal.

Ces gaz proviennent de l’énergie consommée pour l’éclairage, le chauffage, la climatisation, le chauffage de l’eau et par les divers équipements auxiliaires d’un bâtiment. L’objectif principal du règlement est donc d’inciter les propriétaires de bâtiments à

JONATHAN THÉORÊT Chef de division, Bureau de la transition écologique et de la résilience, Direction générale adjointe – Qualité de vie MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022 15

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RÉDUCTION DES GES

ISTOCK PAR MARIDAV

accroître la performance environnementale afin d’induire une diminution des émissions de GES. Encore faut-il avoir un portrait précis de la situation.

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devront rendre publiques leurs émissions de GES dès 2022.

UN RÈGLEMENT EN TROIS TEMPS Le règlement pose ainsi les bases d’un système de divulgation, cotation et performance. Dans un premier volet, une procédure de divulgation par les propriétaires de grands bâtiments permettra de recueillir annuellement les données énergétiques générant des émissions de GES. Dans un second volet, la Ville analysera les données reçues et attribuera une cote de performance GES à chaque immeuble, selon le type d’usage. Un troisième volet, l’imposition de seuils de performance GES / m2, s’ajoutera plus tard et n’est pas pris en compte dans le règlement actuel.

Concrètement, la collecte des données se fera soit en se rendant sur le portail Energy Star Portfolio Manager, un outil en ligne utilisé couramment par les gestionnaires d’immeubles, ou au moyen d’un formulaire accessible sur le site Internet de la Ville de Montréal, qui est en préparation. Le pro­ priétaire d’un immeuble assujetti devra d’abord créer le profil de son bâtiment, puis, chaque année, il pourra saisir les données sur les différentes sources d’énergie consommées et les transmettre directement à la Ville de Montréal. « On va s’assurer qu’une offre de formation sera disponible, même si le processus est simple. De l’accompagnement est également prévu », précise M. Théorêt.

Le règlement vise les bâtiments existants des sec­teurs commercial, institutionnel et grand rési­dentiel multilogements, soit quelque 6 000 immeubles.

Sa mise en œuvre se déroulera suivant la taille de l’immeuble : en 2022, les bâtiments de 15 000 m2 (161 500 pi2) et plus devront se prêter à l’exercice ; puis, en 2023, les bâtiments de 5 000 m2 (53 800 pi2) et plus ou de 50 logements et plus ; enfin, en 2024, les bâtiments de 2 000 m2 (21 500 pi2) et plus ou de 25 logements ou plus. Les bâtiments muni­ cipaux de la Ville de Montréal de 2 000 m2 et plus

Un tel système va permettre notamment aux pro­ priétaires de suivre de plus près la consommation énergétique dans leurs bâtiments et de mieux en gérer les coûts, de cibler les améliorations à apporter et d’en mesurer les bénéfices. La cote de performance GES permettra aussi de se comparer à d’autres immeubles similaires. Selon le chef de division, « le simple fait d’avoir la cotation des émissions de GES va induire des changements de comportements. Plusieurs villes dans le monde ont mis ce système en place et ont vu une amélioration

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

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« Le fait d’avoir des certifications LEED, BOMA BEST, Carbone Zéro, etc., montre que le marché est prêt pour ce nouvel encadrement que, d’une certaine façon, il réclamait. » – Jonathan Théorêt

de la performance des bâtiments. Ce sont des processus qui ont fait leurs preuves ».

Actuellement, l’échelle de cotation n’est pas encore fixée, selon M. Théorêt : « On a de très bonnes idées de la façon de la réaliser. Ce que nous avons comme données pour nous aiguiller, ce sont celles des bâtiments de la Ville de Montréal, des bâtiments du gouvernement du Québec et des bons joueurs du Défi énergie en immobilier. Donc, les informations nous sont disponibles. Ensuite, il faut avoir les informations du marché. Parce que si l’on ne commençait pas par cette première base de la pyramide, on générerait des cotes qui ne sont pas nécessairement fiables par rapport à l’état du marché en général. C’est important, car on ne va pas imposer des seuils d’émissions qui sont déconnectés de la réalité du terrain. »

Vous recherchez la tranquillité d'esprit et le travail bien fait !

Jonathan Théorêt constate que « la plupart des grands joueurs cherchent à se dépasser d’un immeuble à l’autre, pour avoir un immeu­ble plus performant ». Il ajoute que « le fait d’avoir des certifications LEED, BOMA BEST, Carbone Zéro, etc., montre que le marché est prêt pour ce nouvel 2020_01_10_lafleur_porte_de_garage_pub_01.indd 1

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022 17 PUB ORIGINAL PUBLICITÉ LAFLEUR Portes de garage industrielles RÉFÉRENCE COULEUR

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RÉDUCTION DES GES

les partenaires nécessaires – Hydro-Québec, Énergir – pour financer cette initiative, « parce qu’évidemment les propriétaires ne paient pas pour ça », précise la directrice générale. Le défi, auquel participent 259 immeu­bles, en est maintenant à sa quatrième et dernière année.

Cette compétition amicale a non seulement donné des outils pour améliorer la performance énergéti­ que, mais aussi permis de connaître « les réactions des propriétaires, comment ils répondaient à l’initiative, quels étaient les freins et les embûches, et de fournir de l’accompagnement et de la formation pour l’entrée des données », souligne Linda Carbone.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

LINDA CARBONE Directrice générale BOMA Québec

encadrement que, d’une certaine façon, il réclamait.

C’est ce qu’on a entendu à travers nos différents partenariats. Les gens veulent de la prévisibilité, et c’est ce qu’on offre avec le règlement. Lorsqu’on aura des seuils de performance, tout le monde devra être là. Le système va aussi relever la barre pour quelques propriétaires qui n’embarquaient pas dans ce train-là.

C’est bien que les bons joueurs avancent, mais il faut emmener tout le monde avec nous ».

LE POINT DE VUE DE BOMA QUÉBEC À l’avant-garde en matière de réduction des émissions de GES, « BOMA Québec cherche sans cesse à s’auto­ réglementer », souligne sa directrice générale Linda Carbone. Outre le programme de certification environ­ nemental BOMA BEST, dont une grande partie touche l’efficacité énergétique des immeubles, l’association a lancé le Défi énergie en immobilier en 2018.

Deux ans auparavant, la Ville de Montréal avait sollicité BOMA Québec « pour trouver ensemble une façon d’encourager l’industrie à réduire ses émissions de GES », dit Mme Carbone. Pendant les deux années suivantes, l’association, avec l’appui de la Ville et de Transition énergétique Québec, a procédé au montage du défi, s’inspirant de celui de Toronto, puis est allée chercher 18

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

Le nouveau règlement, poursuit-elle, « qui s’inspire en partie de cette initiative et de ce qui se fait ailleurs », est donc salué par BOMA Québec, qui s’attendait toutefois à ce que son implantation se fasse à l’échelle provinciale : « On espère que le projet du Ministère suivra les mêmes lignes que celui de la Ville de Montréal. » L’association se réjouit du fait que la Ville ait retenu l’outil Energy Star Portfolio Manager pour la collecte des données.

Mme Carbone mentionne d’ailleurs que celle-ci a mandaté BOMA pour offrir un programme de formation sur l’outil.

Cela dit, BOMA Québec entretient des réserves quant à la cotation. « Il y a trop de facteurs qui influent sur la cote comme l’âge et le type d’immeuble, le taux d’occupation. On pense donc qu’il est trop tôt pour appliquer la cotation. On est prêts à travailler avec la Ville et le gouvernement pour que, lorsque ce sera le temps d’appliquer la cote, on ait pu déterminer tous les critères qui influenceraient la cotation et qu’on l’ait bien planifiée. Il y a encore du travail à faire pour que la cotation soit juste, équitable et applicable », explique Linda Carbone.

L’association estime également qu’il est trop tôt pour imposer des pénalités aux propriétaires d’immeubles assujettis qui ne transmettraient pas leurs données, car il importe avant tout de faire connaître le règlement. « BOMA va beaucoup contribuer à publiciser la réglemen­tation auprès de ses membres et de l’industrie.

C’est notre rôle d’essayer de joindre le plus de pro­ priétaires possible pour qu’ils soient au courant de la réglementation, puis de leur dire, maintenant, vous devez partager vos données, vous devez les entrer dans le formulaire. En 2022, nous allons devoir doubler les efforts de communication pour que les gens sachent que ça existe et qu’ils doivent se conformer », conclut la directrice générale.

EXPERTISE

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CHASSER LES TALENTS EN PÉRIODE DE PANDÉMIE ET DE PÉNURIE DE MAIN-D’ŒUVRE

ISTOCK PAR EMIRMEMEDOVSKI

PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

Des employeurs qui ont désespérément besoin d’employés ; des candidats trop rares qu’on s’arrache : les temps sont durs pour le recrutement. Quelles sont les nouvelles réalités du marché ? Pourquoi faire appel à une firme de recrutement ? Rencontre avec Éric Bernard, chasseur de têtes spécialisé dans le secteur immobilier. a pénurie de personnel force les employeurs à faire preuve de plus de souplesse quant à leurs attentes. « Géné­ralement, les entreprises souhaitent avoir des candidats prêts à travailler demain matin, observe Éric Bernard, directeur de comp­tes chez Recrutement Performance, la division spécialisée en immobilier de Groupe RP. Mainte­nant, elles sont davantage ouvertes à former à leur industrie les candidats qui ne possè­dent pas d’expérience en immobilier, mais qui ont la volonté et le potentiel d’apprendre. Certains de mes clients en évaluation sont même en train de mettre en place des centres de formation à l’interne. »

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Cette même ouverture se voit aussi timidement en matière de télétravail. Certes, la plupart des emplois en immobilier ne se prêtent pas

au travail en pantoufles dans son salon. Mais plusieurs candidats y ont pris goût pendant la pandémie et en font désormais un critère de sélection au moment de poser leur candidature. « Même si le télétravail n’est pas une pratique courante en immobilier, des employeurs ont commencé à l’offrir en mode hybride pour cer­tains postes administratifs », remarque le directeur.

Par ailleurs, comme chacun le sait, la pandémie a touché durement le secteur de l’immobilier commercial. Cela a eu comme conséquence d’entraîner les salaires à la baisse, selon le chasseur de têtes de Groupe RP. Une situation pas très gagnante pour attirer des candidats.

Mais là encore, les employeurs qui démontrent de la souplesse peuvent tirer leur épingle du jeu. Éric Bernard donne l’exemple d’un mandat de recrutement d’un gestionnaire immobilier qu’il a effectué récemment : « Un candidat expéri­ menté était prêt à accepter un salaire moindre à condition de travailler quatre jours par semaine et d’être sur appel la cinquième journée. Pour ne pas le perdre, l’employeur a dit oui et il s’en félicite aujourd’hui. » MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022 19

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EXPERTISE

« Un candidat expérimenté était prêt à accepter un salaire moindre à condition de travailler quatre jours par semaine et d’être sur appel la cinquième journée. Pour ne pas le perdre, l’employeur a dit oui et il s’en félicite aujourd’hui. » – Éric Bernard

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ÉRIC BERNARD Directeur de comptes Recrutement Performance

SE DÉCIDER VITE Pour mettre la main sur un employé, la rapidité est de mise. Bien sûr, les employeurs aiment avoir la possibilité de comparer quelques candidats avant de faire leur choix. « Je les comprends, dit Éric Bernard. Mais la réalité, c’est que cela allonge le processus et qu’on risque de perdre un employé potentiel. En ce moment, les bons candidats sont disponibles 24 heures, 48 heures tout au plus. Il faut donc être très réactif. On n’a pas toujours le temps d’envoyer plusieurs personnes en entrevue. » Sans compter que la concurrence vient aussi de l’employeur actuel. « Quand une entreprise apprend qu’un employé veut partir, elle va souvent tenter de le retenir en lui offrant une augmentation de salaire, un horaire plus flexible ou un nouveau poste, poursuit le recruteur. Avec la pénurie, ce phénomène de contre-offre est de plus en plus fréquent. » Quels sont les postes les plus difficiles à pourvoir dans le domaine immobilier ? Notamment les métiers techniques 20

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

à l’exploitation et à l’entretien, comme les techniciens en maintenance ; les évaluateurs agréés et les techniciens en évaluation ; les comptables et les commis-comptables de même que les adjointes administratives. Cela dit, les candidats se font rares dans la plupart des spécialités.

Malgré cette situation, Éric Bernard et son équipe tentent d’éviter le plus possible les candidats prêts à changer d’emploi uniquement pour une question d’argent. « Je garantis les candidats que je place. Si la seule motivation d’une personne est le salaire, il y a probablement quel­ qu’un qui va lui en offrir davantage et je vais devoir la remplacer. Ce n’est pas agréable pour le client ni pour nous », prévient-il.

UN COUP DE POUCE POUR RECRUTER Éric Bernard compte 30 ans d’expérience en immobilier.

Il a travaillé en gestion immobilière, en courtage, en finan­­cement, et en développement des affaires dans le domaine de l’efficacité énergétique. Il a aussi fondé une entreprise spécialisée dans les technologies d’information

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sur la condition des bâtiments. « Toute ma carrière s’est déroulée dans l’immobilier, mais dans des rôles et des créneaux différents. Cela m’a permis d’avoir une compréhension générale de l’industrie qui me sert tous les jours dans mon travail de recruteur », résume le directeur de comptes.

Groupe RP – Recrutement Performance recrute des techniciens et des professionnels pour des entreprises de tout l’écosystème immobilier : pro­ moteurs, architectes, entrepreneurs, propriétaires, prêteurs, consultants, etc. Le coût de ses services varie de 18 à 20 % du salaire de la première année du poste à pourvoir.

En cette période de pénurie de main-d’œuvre, les clients sont plus que jamais au rendez-vous, car les employeurs ont beaucoup de difficulté à trouver des employés par eux-mêmes. Mais la situation actuelle complique aussi la vie des recruteurs. « Pour pourvoir un poste, on travaille deux fois plus fort », affirme Éric Bernard. Néanmoins, Recrutement Performance se targue d’avoir un taux de succès à l’embauche de 96 %.

« Notre bassin de candidats est plus large que celui des employeurs. Environ 10 à 15 % des employés sont à la recherche d’un emploi. Ce sont eux qui postulent directement dans les entreprises. À l’opposé, il y a un autre 10 à 15 % d’employés qui ne bougeront jamais, car ils ont l’emploi de leur rêve. Nous visons les candidats entre ces deux extrêmes. Ce sont des candidats que les entreprises ont de la difficulté à aller chercher ellesmêmes », explique-t-il.

Pour chasser les talents, Groupe RP utilise des outils d’intel­ligence artificielle, mais il mise également sur la collaboration entre ses quatre divisions et ses bureaux de Montréal et de Québec. « Par exemple, les divisions Prestige et Précision m’ont aidé récemment à trouver un designer graphique et une technicienne juridique pour des clients en immobilier, explique Éric Bernard. Les bons candidats, on ne les laisse pas partir, on les partage entre nous. » Il y a beaucoup de satisfaction à réussir un mandat, dit-il : « Quand on place quelqu’un, on améliore la plupart du temps sa condition professionnelle. Et l’on règle le problème d’un employeur. »

LA RÉFÉRENCE DE L’INDUSTRIE DE LA MÉCANIQUE DU BÂTIMENT Pour la gestion de vos bâtiments Abonnez-vous gratuitement ! www.cmmtq.org/imb

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NOUVELLES TECHNOLOGIES

UN VARIATEUR DE VITESSE INNOVATEUR BIENTÔT SUR LE MARCHÉ PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

La start up SmartD Technologies remporte le prix Propel

by MIPIM pour son variateur de vitesse à signal propre qui devrait être commercialisé au Québec en 2022.

uelque 200 personnes ont participé, fin octobre, à la sixième édition de Batimatech, tenue en version hybride, en partie à l’Espace Polytechnique Montréal et en partie sur une plateforme de conférences. Au cours de l’événement s’est déroulé le cinquième concours Pitch Tech Innovation Construction, dont le but est de récompenser et de promouvoir l’innovation dans le secteur du bâtiment par la création ou l’amélioration notable d’un produit ou d’un service.

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« Une reconnaissance qui arrive à point, se réjouit Simon Leblond, associé et cofondateur de SmartD Technologies, parce que nous sommes en plein processus de commercialisation de notre variateur à signal propre aux États-Unis. Le prix Propel by MIPIM nous ouvre une belle fenêtre de visibilité. » Pourquoi commercialiser l’innovation aux États-Unis avant de le faire au Québec ? « À cause des différences de voltage utilisé par les moteurs élec­tri­ ques, répond Simon Leblond. Au Canada, ils sont de 600 volts plutôt que 480, certaines contraintes exigent des certifications différentes. La démarche est un peu plus longue. »

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Des entreprises ont présenté aux sept membres du jury des innovations technologiques et de développement durable pour le secteur de la construction et de la gestion d’immeuble. Parmi les 12 finalistes, 6 ont reçu un prix. SmartD Technologies en a remporté deux, dont le prix Propel by MIPIM.

SMARTD

LE VARIATEUR DE VITESSE À SIGNAL PROPRE

VERSION INNOVATRICE DU VARIATEUR DE VITESSE « Les variateurs de vitesse, couramment utilisés dans les immeubles pour économiser l’éner­gie néces­saire à la ventilation, à la climatisation et au pompage, sont actuellement fabriqués par les grands acteurs de l’industrie, un marché de 26 milliards de dollars. Leur signal électrique n’est pas propre, ce qui contribue à la détérioration et à des pannes de moteur avant le temps. Pour régler ce problème, on installe souvent des filtres externes, gros et coûteux », dit Simon Leblond, faisant valoir que le variateur que SmartD Tech­ nologies vient de mettre au point corrige ces effets secondaires. « Il élimine la majorité des vibrations, des bruits et du dégagement de chaleur. Des tests menés dans nos laboratoires ont démontré qu’il améliore de 15 % l’efficacité du moteur sans qu'on

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SMARTD

SIMON LEBLOND, ASSOCIÉ, ET SIMON CARON, CHEF DE LA TECHNOLOGIE, TOUS DEUX PARMI LES COFONDATEURS DE SMARTD TECHNOLOGIES

ait à installer de filtres pour les signaux électriques entre le variateur de vitesse et le moteur. Il occupe la moitié de l’espace parce que les filtres y sont intégrés. » Les avantages pour les gestionnaires d’immeubles, selon Simon Leblond, sont d’ordre opérationnel : amélioration de l’efficacité du moteur, élimination du bruit et gain d’espace. « Plutôt que de changer un moteur pour amé­liorer l’efficacité énergétique de 1 ou 2 %, on peut simplement changer le varia­teur pour un variateur de vitesse à signal propre et obtenir des gains encore plus importants », ajoute-t-il.

SmartD Technologies a mis trois ans à développer le variateur de vitesse à signal propre, créé en mai 2018. « Une équipe d’une vingtaine de personnes travaille à améliorer encore le produit, entre autres pour augmenter la plage de puissance qu’il peut fournir », précise M. Leblond.

Apport important d’expertises : SmartD Techno­logies travaille de façon étroite avec le groupe de recher­che en électronique de puissance de l’École de technologie supérieure, chaire dirigée par le professeur Kamal Al-Haddad, sommité et pionnier dans le domaine. « Nous avons, ajoute Simon Leblond, une licence exclusive de propriété intellectuelle ainsi qu’un projet de recherche dédié pour les trois prochaines années. » « Il n’y a pas eu de changement majeur dans l’industrie des variateurs de vitesse depuis 30 ans. Nous offrons une innovation qui vient répondre à un besoin et résoudre des problèmes qu’on rencontre avec les produits actuels. Nous croyons fermement qu’un tournant est nécessaire, il s’agit d’un changement en accord avec nos valeurs et avec le besoin de la planète en matière d’économie d’énergie », conclut Simon Leblond.

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MOT DE LA PRÉSIDENTE

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À NOUS DE FAIRE BRILLER L’IMMOBILIER !

Annik Desmarteau

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OMA Québec est la plus grande communauté d’expertise en immobilier commercial au Québec.

Notre association est au service d’un écosystème dynamique, complexe et inspirant. Grâce à ses différents comités de travail, elle veille à pourvoir les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles des outils, des ressources et des savoirs en sou­ tien à leur prise de décision dans un contexte de grands bouleversements sociaux, économiques et environnementaux.

En cette fin 2021 qui approche, j’aimerais mettre en lumière quelques-unes des actions réalisées en ce sens au cours de la dernière année.

NOUVEAU RÈGLEMENT DE DIVULGATION DES DONNÉES DE LA VILLE DE MONTRÉAL Depuis plusieurs années déjà, BOMA Québec a fait de la performance énergétique des immeubles une priorité centrale dans ses actions. Récemment, la Ville de Montréal a adopté son nouveau règlement sur la divulgation des émissions de gaz à effet de serre des grands bâtiments. Le gouvernement du Québec en fera autant sous peu. Ces règlements

rendent obligatoire la divulgation annuelle des formes et des quantités d’énergies utilisées. Nous appuyons ces démarches puisque nos propres programmes – dont le Défi énergie en immobilier et la certification BOMA BEST – ont démontré que l’analyse des données ainsi obtenues fournit les informations critiques essentielles pour investir stratégiquement dans l’optimisation écoénergétique des bâtiments.

Tous les secteurs d’activité ont un rôle à jouer et BOMA Québec continuera de participer aux efforts de la société en appuyant tant les instances publiques que les propriétaires et les gestion­naires d’immeubles commerciaux dans la mise en place des mesures nécessaires à la lutte contre les change­­ments climatiques. À notre échelle, dans la prochaine année, cela se traduira notamment par l’organisation de multi­ples activités et formations portant sur les modifica­ tions réglementaires, les programmes de finan­ cement, la gestion écoresponsable et les projets exemplaires d’ici et d’ailleurs.

JBC MÉDIA PAR NICOLASMCCOMBER

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JBC MÉDIA PAR NICOLASMCCOMBER

NOUVEAU RÉPERTOIRE DES CERTIFICATIONS EN GESTION IMMOBILIÈRE En septembre dernier, BOMA Québec lançait son nouveau répertoire des certifications en gestion immobilière. Celui-ci sera mis à jour régulièrement en fonction des nouveautés et deviendra, nous l’espé­rons, un atout majeur pour les entreprises de gestion immobilière soucieuses de l’impact énergétique de leurs bâtiments. Ce répertoire est gratuit et disponible pour téléchargement dans notre bibliothèque virtuelle au boma-quebec.org.

Celle-ci recense une variété de contenus informatifs et de présentations issues des conférences et tables rondes organisés durant l’année. Elle est accessible à tous, alors n’hésitez pas à la consulter.

RETOUR ATTENDU DES ACTIVITÉS EN PRÉSENTIEL !

Cet automne, nous avons enfin pu offrir des activités en mode présentiel. Quel plaisir de se retrouver ! Il y en aura d’autres. Au retour des fêtes, BOMA Québec proposera plusieurs rendez-vous fort intéres­sants à la communauté immobilière, incluant des visites de sites et des conférences exclusives. J’invite toutes les personnes concernées par l’immobilier commercial à s’inscrire à notre info­lettre et à sur­veiller notre calendrier des événements.

UNE NOUVELLE CAMPAGNE POUR BOMA QUÉBEC !

Alors que le centre-ville reprend vie graduellement, BOMA Québec déploie sa toute nouvelle campagne À nous de faire briller l’immobilier. Celle-ci se veut un appel à la mobilisation, à la créativité et au déploiement des talents et des forces de toute notre

communauté. Elle vise à contribuer à l’élan collectif nécessaire pour redonner de la vigueur aux centres économiques et aux villes du Québec.

Aujourd’hui, cela passe par de nouvelles façons de voir, de faire, de travailler et de vivre. C’est à cet univers de potentialité, de partage, d’échanges, d’apprentissage, d’inspiration et de réflexion que vous convie BOMA Québec.

Vous êtes passionné d’immobilier, d’énergie, de collectivité, d’urbanité ? Alors il y a une place pour vous ici. Joignez-vous à plus de 300 propriétaires, gestionnaires et entreprises spécialisées au service d’une industrie en pleine effervescence et engagée à bâtir un Québec immobilier de classe mondiale.

MERCI À NOS PRÉCIEUX PARTENAIRES D’année en année, BOMA Québec a la chance de compter sur de précieux alliés. Je tiens à les remercier chaleureusement et à souligner leur engagement : Ivanhoé Cambridge, GDI Services aux immeubles, Bee-Clean Services d’entretien, Cadillac Fairview, FCR Management Services et Fonds immobilier de solidarité FTQ, ainsi que nos partenaires média, Maintenance immobilière, Espace et Voir vert.

Je profite de cette dernière parution pour vous souhai­ter de très belles fêtes et une année 2022 sereine, joyeuse et stimulante.

Annik Desmarteau Présidente BOMA Québec

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EN TOUTE JUSTICE

LE LOCATAIRE A-T-IL ÉTÉ EXPULSÉ À TORT ?

Me Sylvie Bouvette

9745866 Canada inc. (le « Locataire ») se pourvoit en appel d’une décision qui avait déclaré légale et valide la résiliation de son bail pour une pharmacie et qui l’avait condamnée à verser des loyers et autres charges échus1.

Experte invitée

e 22 janvier 2016, 9347160 Canada inc. (le « Bailleur ») consent un bail à une compagnie (qui cédera ensuite ses droits au Locataire) qui s’engage à exploiter une pharmacie com­merciale dans un local devant être aménagé dans un immeuble à construire qui abritera une super-clinique médicale.

L

Le bail a une durée initiale de 15 ans (soit 3 termes de 5 ans) avec des options de renouvellement.

Le bail ne comporte pas de date précise pour le début de l’exploitation de la pharmacie, mais il prévoit un délai de trois mois entre la prise de possession du local et le paiement du premier loyer afin de permettre à l’appelante de compléter les aménagements locatifs requis pour gérer la pharmacie.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Ce n’est que le 1er mai 2017 que le Locataire prend possession du local et il commence à payer le loyer trois mois plus tard, c’est-à-dire le 1er août 2017. En novembre 2017, le local est prêt à accueillir la pharmacie.

Or aucune activité n’a cours dans le local une fois les travaux terminés, malgré le fait que l’édifice se remplit tranquillement de locataires. Les communications sont difficiles entre les deux parties, et les réponses du Locataire demeurent évasives.

Plus d’un an après la prise de possession, soit le 26 juillet 2018, le Bailleur transmet un avis alléguant divers défauts et mettant formellement le Locataire en demeure d’exploiter une pharmacie commerciale dans le local dans un délai de 10 jours sous peine de résiliation du bail.

1. 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc. 2021 QCCA 1530.

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Le Locataire répond sur des aspects accessoires au bail tout en demeurant silencieux quant à la date d’ouverture de la pharmacie.

Le 24 août 2018, le Bailleur envoie un avis de résiliation du bail et accorde 10 jours au Locataire pour libérer les lieux. Ce dernier intente alors un recours en injonction et procède à une demande d’ouverture d’une pharmacie auprès de l’Ordre des pharmaciens, comme requis par la loi, où il indique souhaiter ouvrir une pharmacie dans le local à partir du 12 novembre 2018. Le Locataire demande ensuite la mise en place de mesures de sauvegarde, car le Bailleur serait en voie de faire diviser le local.

La Cour d’appel se penche d’abord sur la légalité de la résiliation extrajudiciaire du bail par le Bailleur. Or le bail signé permettait la résilia­tion sur-le-champ si le Locataire modifiait la destina­ tion des lieux. L’absence d’activité pen­dant un an constitue un tel changement de destination, selon la juge de première instance, ce sur quoi la Cour d’appel considère ne pas avoir à inter­ venir. Il a été plaidé par le Locataire que le bail ne prévoyait pas de date précise pour l’ouver­ture de la pharmacie, mais cela s’explique par le fait qu’il a été signé avant même la construction de l’immeuble. Ces arguments ne résistent toutefois pas à l’analyse puisque le Locataire s’engage à exploiter une pharmacie commerciale dans l’immeuble en sachant pertinemment que celui-ci a pour vocation d’offrir des services « tout-inclus » en matière de santé. La notion d’exploitation présuppose que la pharmacie doit être en activité dans le local loué pendant la durée du bail, et ce, même s’il ne s’agit pas d’un anchor tenant.

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ISTOCK PAR JACKF

La juge de la Cour supérieure pouvait donc raison­ nable­ment conclure que le Locataire a l’obligation contractuelle d’occuper et d’exploiter le local et que son défaut de le faire cause un préjudice sérieux au Bailleur. Le défaut de procéder à l’ouverture de la pharmacie, plus d’un an après la prise de possession du local, constitue un manquement important aux obligations du Locataire pouvant, dans ces circonstances, être assimilé à un changement de destination des lieux au sens de la clause stipulée au bail, ce qui en justifiait la résiliation de plein droit.

Le Locataire a aussi soulevé le fait que le délai de 10 jours accordé avant la résiliation était trop court.

La Cour d’appel reconnaît que ce délai est court, mais que les circonstances particulières de cette affaire (le retrait de partenaires dans le projet de pharmacie,

les difficultés à trouver une bannière, des problèmes financiers, etc.), et notamment les nom­breuses demandes antérieures restées sans réponse quant à la date d’ouverture de la pharmacie, justi­fiaient de constater la résiliation de plein droit du bail.

Sur le dernier point du Locataire, la Cour d’appel infirme la décision de première instance et considère que la conservation de loyers par le Bailleur après la date de résiliation n’aurait pas dû être permise.

En effet, dans le présent cas, le Bailleur a changé les serrures, privant par le fait même le Locataire de l’accès aux lieux loués, l’ayant donc expulsé sans ordonnance judiciaire. Depuis la résiliation de son bail et son expulsion, le Locataire a été privé de la jouissance des lieux loués ; en conséquence, le Bailleur ne pouvait conserver les loyers subséquents.

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L'APPROCHE BIM

L’APPROCHE BIM EN GESTION DES BÂTIMENTS PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Modéliser ses actifs immobiliers et structurer les informations afin d’optimiser la maintenance, l’exploitation et la gestion : la Ville de Québec fait figure de proue en la matière.

a Ville de Québec – en collaboration avec la compagnie BIM One, spécialisée dans la mise en œuvre de méthodes et d’outils liés à la modélisation du bâtiment – a récemment remporté le prix Project Delivery Asset Magagement & Lifestyle, décerné lors du gala CanBIM Innovation Spotlight Awards 2021. Ce prix reconnaît le niveau d’excellence en Building Information Modeling (BIM).

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« La Ville de Québec est notre cliente depuis quatre ans et nous sommes fiers d’avoir pu l’accompagner et l’aider à avancer suffisamment loin pour être reconnue comme un leader du BIM au Canada », dit Franck Murat, directeur expertise chez BIM One. Après avoir mené un premier projet BIM en 2015, le Centre Vidéotron, Québec a choisi de concevoir et de construire tous les nouveaux bâtiments de plus de 2 M$ à l’aide de l’approche BIM. La Ville souhaite ainsi optimiser la gestion de l’information sur ses actifs immobiliers.

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FRANCK MURAT Directeur expertise BIM One

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« Toutefois, poursuit M. Murat, il est rare qu’un exploitant d’immeuble le fasse modéliser s’il n’a pas un projet précis en vue. Une nouvelle construction, un agrandissement ou une rénovation majeure peuvent, par contre, devenir d’excellentes occasions. Un propriétaire qui a la vision d’aller vers le BIM pour son parc d’actifs entreprendra plutôt la démarche chaque fois qu’il démarrera un nouveau projet. » L’approche BIM, fait valoir Franck Murat, peut soutenir la GMAO, la gestion des espaces ou plus largement celle des actifs. Il faut d’abord déterminer les différents usages pour entrer les bonnes données d’information dans les maquettes et être en mesure, ensuite, de les récupérer et les pousser dans d’autres systèmes. « C’est une manière de documenter ses actifs, de travailler avec une gestion en continu de l’information pour faire en sorte que chaque étape, chaque phase, soit optimisée et contribue pleinement à l’étape suivante », explique-t-il.

WIKIMEDIA COMMONS PAR WILFREDOR

L’APPROCHE BIM ET LA GESTION D’IMMEUBLES EXISTANTS Si, quand on construit un immeuble selon l’approche BIM, on a des maquettes dès l’étape de la conception, maquettes qui vont évoluer pendant la construction et finalement générer des bases d’informations qui serviront par la suite à l’exploitation et à l’entretien, est-il possible de prendre le virage pour des immeubles existants ? « Oui, c’est possible, répond Franck Murat. Mais il y aura des étapes à rattraper : générer des maquettes, modéliser les équipements, structurer l’information pour pouvoir l’exploiter par la suite. Les coûts et des efforts pour y arriver peuvent être importants. » Il faut donc se demander pour quel usage on veut le faire. Si c’est, par exemple, pour la gestion de la maintenance, on se tournera plutôt vers un logiciel de gestion de maintenance assistée par ordinateur (GMAO). Si l’on a des attentes plus élevées, on peut rattacher la GMAO à une maquette qui permettra de visualiser les équipements en contexte virtuel, de mieux les comprendre, de repérer rapidement le système impacté si une intervention est requise, de voir sur-le-champ la meilleure façon d’accéder à cet équipement, d’évaluer si un élévateur est nécessaire ou si un escabeau suffit, par exemple.

LE JUMEAU NUMÉRIQUE Le jumeau numérique, utilisé d’abord par le secteur manu­ facturier et celui de la santé, émerge de plus en plus dans le domaine de la construction, remarque Franck Murat.

Il s’agit de la réplique numérique d’un objet, d’un processus ou d’un système, avec lequel il maintient un lien vivant en vue de fournir les éléments et la dynamique de son fonctionnement tout au long de son cycle de vie. Le lien se base sur une connexion permettant de générer des données en temps réel à l’aide de capteurs. Ces données sont transmises de manière transparente, permettant à l’entité virtuelle (le jumeau numérique) d’exister simultanément avec l’entité réelle (le jumeau physique), peut-on lire sur le site Internet du Laboratoire de recherche sur les technologies de l’information dans la construction. « En gestion immobilière, précise M. Murat, le jumeau numérique va permettre de consolider l’ensemble des systèmes et des informations autour de la simulation d’un bâtiment. Le BIM est la pierre angulaire pour se rendre jusqu’au jumeau numérique. Parce qu’au départ, il va falloir une maquette et des informations, puis une connexion de tous les systèmes d’entretien et d’exploitation du bâtiment à cette maquette. Ce sont des avancées de la gestion d’informations et des bases de données. » MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022 29

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SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

L’INTÉGRATION DES CRITÈRES ESG DANS LE FINANCEMENT ET L’ASSURANCE DES IMMEUBLES

Andrée De Serres P . D. h

Experte invitée

LE POIDS ENVIRONNEMENTAL ET FINANCIER DES GAZ À EFFET DE SERRE

À l’occasion des 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM, le moment s’avère propice pour effectuer une synthèse des avancées en recherche et de leurs applications dans le domaine des sciences immobilières. Cet article traite des aspects qui touchent plus particulièrement la transformation financière et écolo­ gique des investisseurs, prêteurs, assureurs et autres intervenants financiers dans le secteur de l’immobilier. ette transformation des intervenants du secteur financier est en cours. On peut facilement le constater par les nombreuses annonces faites par les institutions financières et les investisseurs du Québec et du Canada pour faire connaître les mesures et les initiatives qu’ils mettent en place afin d’intégrer les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs activités d’investissement, de financement, d’évaluation et d’assurance. La pression est forte envers ces acteurs financiers pour qu’ils contribuent encore plus au déploiement des moyens soutenant le développement durable de la planète et la résilience de la société, notamment dans la lutte contre les changements climatiques et dans la gestion des crises majeures comme celle de la COVID-19.

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Andrée De Serres, Ph. D., titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, et directrice, Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2), ESG UQAM

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L’ENVIRONNEMENT, EN TÊTE DE LISTE Le « E » des critères ESG apparaît comme l’élé­ ment le plus connu du trio. Il a fait l’objet de plusieurs recherches scientifiques et a conduit au développement dans la pratique de nom­ breuses applications des connaissances qui en ont résulté. Celles-ci ont permis d’établir les fondements du concept de bâtiment durable et d’identifier les multiples indicateurs, mesures, méthodes et certifications qui permettent de caractériser les propriétés d’un bâtiment durable, d’en établir le diagnostic et d’évaluer la performance de sa gestion. En résumé, ces éléments sont les suivants : la consommation énergétique, la réduction des gaz à effet de serre (GES), les autres impacts environnementaux, la

gestion des eaux (eau potable, eaux de pluie, eaux usées), la gestion des déchets, la place donnée aux espaces verts, intérieurs ou exté­ rieurs au bâtiment, à l’agriculture urbaine. Les indicateurs traitent aussi de l’accessibilité du bâtiment, de la place réservée à la mobilité, soit son accessibilité par transport actif ou collectif, par véhicule automobile, avec une attention particulière portée aux voitures électriques ou communautaires. On considère aussi l’empreinte de l’immeuble sur le territoire dans lequel il est ancré et sur ses ressources sur le plan de la biodiversité. Une application visible de ces connaissances est le développement des multi­ ples certifications de bâtiment durable (LEED, BOMA BEST, Well, Energy Star et autres).

Dans la foulée de la Conférence de Glasgow (COP26) et des ententes internationales négociées pour réduire les GES, la priorité a été mise sur la décarbonisation de la planète.

Nul ne peut demeurer insensible au drame provoqué par la survenance des événements climatiques extrêmes de plus en plus fréquents et encore plus difficiles à gérer dans le contexte de crise pandémique de la COVID-19. Il faut au moins savoir en retenir des leçons à appliquer immédiatement pour le secteur de l’immobilier.

Les aléas climatiques subis par les habitants de la Colombie-Britannique en 2021 rappellent les conséquences des impacts environnementaux, qui se soldent immanquablement par des impacts sociaux et économiques rappelant l’importance des 3 P, soit « Planète, Personnes et Prospérité ».

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La priorité accordée à la décarbonisation de la planète a incité une première vague de transformation qui a visé le secteur d'activité le plus polluant, celui du pétrole et des mines. L’attention se dirige maintenant vers un autre secteur d’activité lourd en carbone, celui de l’immobilier. Selon le Programme des Nations Unies pour l’environnement (PNUE-IF), le secteur des bâtiments contri­bue à environ 30 % des émissions mondiales de GES et consomme 40 % de ses sources d’énergie (PNUE-IF, 2016). L’Accord de Paris prévoit une réduction d’ici 2025 de 77 % des émissions de ce secteur par rapport au niveau établi en 2015. Il est vrai que la production de GES générés par les bâtiments est nettement moins élevée au Québec du fait de la disponibilité de précieuses sources hydroélectriques. Cependant, l’empreinte carbone des bâtiments québécois s’alourdit quand on prend en considération toutes les émissions produites pendant leur cycle de vie global. On peut comprendre pourquoi ce secteur figure maintenant dans la liste des priorités des politiques de décarbonisation et doit se mettre à travailler sur son potentiel de réduction de GES en recourant aux connaissances en bâtiment durable.

LE BILAN DES ÉMISSIONS DE GES : UNE NOUVELLE EXIGENCE EN IMMOBILIER Les investisseurs, prêteurs et assureurs partagent une motivation commune : ils doivent pouvoir déterminer la valeur de l’actif immobilier dans lequel ils investissent, qu’ils financent ou qu’ils assurent. En conséquence, ils s’intéressent de près au risque d’obsolescence d’un actif immobilier, qu’il s’inscrive dans le cours normal de son 13_FirstOnSite Restoration.pdf

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2021-11-23

ISTOCK PAR WARCHI

cycle de vie ou dans un cours accéléré par les changements apportés aux normes réglementaires ou aux attentes et aux besoins des consommateurs. Ces changements influencent le potentiel de rentabilité de l’actif et les investissements requis pour le mettre à niveau. Si, de plus, ils financent ou assurent l’entreprise propriétaire ou gestionnaire de l’immeuble, les intervenants financiers doivent aussi en évaluer la réputation et la compétence puisque la responsabilité juridique de ceux-ci pourrait être engagée en cas de dommages causés par leur faute aux occupants, aux voisins, à la société et au territoire naturel.

15:44

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SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

ISTOCK PAR TERRABABY

La protection de la biodiversité, des terrains humides et des rainettes fait maintenant partie de l’équation !

Nul besoin d’être devin pour prédire que le domaine de l’immobilier, un secteur lourd en carbone, sera l’objet de l’attention de plus en plus soutenue des gouvernements qui souhaiteront en réglementer les impacts environnementaux, sociaux et économiques.

Dès lors, il n’est point étonnant de consta­ ter que la performance en énergie et la production de GES des bâtiments aient été visées dans les plans d’intervention des autorités de nombreux pays. Ces inter­ ventions ont conduit à fixer des cibles de décarbonisation et à adopter des obligations de divulgation et des pénalités pour les propriétaires d’immeubles commerciaux ou résidentiels qui ne les atteindraient pas. C’est le cas, par exemple, des villes de New York, de Los Angeles ou de Boston, de nombreux États américains et de la Communauté européenne.

L’exemple a été suivi au Québec. D’abord par l’initiative du Défi énergie en immobilier (DÉI) 32

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lancée par BOMA Québec en 2017, qui invite les propriétaires d’immeubles de la province à déterminer et à comparer leur performance énergétique. Par ailleurs, la Ville de Montréal a déposé en août 2021, dans le cadre de son Plan climat 2020-2030, le projet de Règlement sur la divulgation et la cotation des émissions de GES des grands bâtiments qui demandera à partir de juin 2022 aux propriétaires de grands bâtiments de divulguer annuellement le profil du bâtiment ainsi que ses données énergétiques (Voir « Montréal passe à l'action » en page 15). On ne précise toutefois pas si le Règlement prévoit des pénalités, comme le font certains des règlements de villes nord-américaines et de pays européens qui vont jusqu’à restreindre le droit de louer ou de négocier les immeubles commerciaux ayant obtenu des cotes de performance jugées inacceptables.

Ainsi, tous ces changements réglementaires signi­ fient que, dorénavant, les propriétaires ou les investisseurs, les prêteurs ainsi que les assureurs devront analyser le bilan environnemental d’un immeuble dans le cadre des transactions immo­ bilières et des opérations de vérification diligente.

Ces données peuvent influencer la valeur de l’immeu­-

ble et aident à en évaluer le niveau d’obsolescence et à déterminer le montant des investissements requis pour le rendre conforme aux normes en vigueur. Les intervenants les plus visionnaires, qu’ils soient investisseurs, prêteurs, assureurs, évaluateurs, avocats, notaires ou comptables iront jusqu’à anticiper les effets de l’adoption d’exigences réglementaires de plus en plus sévères. Si la ten­dance se maintient, on peut prévoir que ce bilan ne se limitera pas à l’énergie et aux GES associés à l’exploitation du bâtiment. Nous nous intéres­ serons fort probablement au bilan GES complet de l’immeuble, lequel tient compte de la produc­ tion totale de GES durant tout son cycle de vie.

Cela permettra d’en établir le véritable coût global. Le bilan complet des GES émis tout au long du cycle de vie de leur bâtiment comprend ceux produits aux phases de conception et de construction, de rénovation, d’exploitation, de transformation et de déconstruction, incluant le recyclage des maté­riaux. Le choix de matériaux recyclables ou réutilisables et leur provenance peuvent avoir un fort impact sur le bilan global des GES d’un bâti­ment. Nous passerons donc du bilan du bâti­ment à celui de l’immeuble, soit le bâtiment et son terrain pour s‘intéresser aux impacts sur le territoire urbain et naturel ainsi MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022 33

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SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

« Il n’y a pas de doute, les immeubles les plus performants sont appelés à se démarquer en tant qu’actifs financiers. » – Andrée De Serres

qu’à la consom­­­ma­tion responsa­ble des locataires et des occupants de l’immeuble.

Il faudra de plus prendre en considé­ra­ tion la localisation de l’immeuble et les impacts des GES associés à la mobilité de ses occupants et usagers.

Le respect du décret, l’affaire de tous.

LE COMITÉ PARITAIRE AVISE LES EMPLOYEURS ET LES SALARIÉS ASSUJETTIS AU DÉCRET que de nouveaux taux horaires sont en vigueur depuis le 1er novembre 2021 Catégorie Catégorie Catégorie Chef d’équipe :

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Compte tenu de la volonté de plus en plus manifeste des gouvernements d’adopter des plans de décarbonisation plus exigeants et considérant une source potentielle de plus-value à saisir avec la hausse de la valeur en argent d’une tonne de GES sur le marché carbone, les plus visionnaires n’auront pas tort de s’intéresser au bilan global environnemental des immeubles. Il n’y a pas de doute, les immeubles les plus performants sont appelés à se démarquer en tant qu’actifs financiers.

LA NOUVELLE RÉALITÉ DES GESTIONNAIRES La pression qu’engendrent le contexte actuel d’urgence climatique et la pandé­mie de COVID-19, combinée à la trans­ formation technologique et numérique, incite les prêteurs, les assureurs, les investisseurs et les propriétaires à se montrer de plus en plus prudents et exigeants. Pour les satisfaire, les gestionnaires devront acquérir l’expertise nécessaire pour pouvoir prendre les bonnes décisions et se doter de systè­ mes intelligents et d’outils logiciels permettant de gérer avec précision la performance et l’obsolescence de leur bâtiment tout au long de son cycle de vie, en prenant particulièrement en compte les prévisions scientifiques des experts en changements climatiques. Ils devront aussi mieux évaluer et gérer les impacts sociaux, économiques et environnemen­t aux découlant de leurs décisions sur leurs usagers, leur quartier et l’éco­système naturel dans lequel l’immeuble est ancré. Ils auront à en rendre compte à l’ensemble des parties prenantes, soit les usagers et les loca­taires, les créan­ciers et les assureurs, leurs propriétaires et leurs investisseurs ainsi que les autorités gouvernementales et la société.

Que cette période des Fêtes vous apporte joie et gaieté.

Qu’elle soit le prélude d’une nouvelle année remplie de santé, bonheur et prospérité pour vous et vos proches.

Joyeux Noël et Bonne Année 2022 !

L’équipe du magazine Maintenance immobilière

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DOSSIER TOITURE

L’entretien préventif des toitures dans les parcs immobiliers institutionnels ou du secteur commercial permet des économies énormes sur le moyen et le long terme. Vous le savez, refaire une toiture en fin de vie représente une dépense très importante. Mais lorsque vient le moment de la rénover, les entrepreneurs couvreurs membres de l’AMCQ sont en mesure de bien vous conseiller et de vous garantir des travaux de qualité. Puisqu’ils font partie, eux aussi, de l’écosystème de l’immobilier et de la construction, apprenons-en davantage sur leur réalité et leurs défis. Vous pourrez en discuter lors de votre prochaine rencontre avec votre entrepreneur couvreur membre de l’AMCQ !

PANDÉMIE, RELÈVE ET PLACE DES FEMMES À L’ASSOCIATION DES MAÎTRES COUVREURS DU QUÉBEC PROPOS RECUEILLIS PAR GABRIELLE BRASSARD-LECOURS

L’Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) célèbre cette année ses 55 ans, qui seront soulignés à la prochaine assemblée générale annuelle en janvier 2022.

En attendant, différents acteurs qui s’y impliquent font le point. elon le directeur général de l’AMCQ, Marc Savard, « l’industrie de la toiture, c’est un milliard de dollars. Elle est stable parce que nous réalisons beaucoup de réfections de toiture ». Il ajoute que contraire­ ment à la croyance populaire, seulement 20 % du chiffre d’affaires provient du sec­­teur résidentiel. La majorité des contrats sont conclus dans les secteurs commercial, industriel et institution­nel. Les membres de l’AMCQ ont une forte part du marché. C’est plus de 600 M$ de travaux qui sont réalisés par ses experts maître couvreur. L'Association a ajouté à son portefeuille 5 M$ de travaux de toiture couverts par la garantie Maître Plus.

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« Bien sûr que la pandémie nous a affectés. Et c’est encore le cas, mais nous sommes sur une pente ascendante, et nous avons plus de 200 membres corporatifs, ce qui représente plusieurs milliers de personnes », déclare Mathieu Joubert, directeur technique à l’AMCQ. 36

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

MARC SAVARD Directeur général Association des Maîtres Couvreurs du Québec

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TOITURES ET ÉTANCHÉITÉ EXPERTISE ET INSPECTION › Inspection visuelle et par instrumentation › Relevé thermographique RECHERCHE D’INFILTRATIONS D’EAU CONTRÔLE DE LA QUALITÉ ET SURVEILLANCE DES TRAVAUX

ISTOCK PAR AETB

GESTION ET ENTRETIEN PRÉVENTIF DES TOITURES PROGRAMME D’ENTRETIEN PRÉVENTIF RECOMMANDATIONS TECHNIQUES

LES PRIORITÉS 2022 Marc Savard explique que l’AMCQ travaillera à trois grands chantiers dans la prochaine année : tenter de combler la pénurie de main-d’œuvre, offrir de nouvelles formations et remobiliser les membres. « Nos membres participent normalement beaucoup à nos activités et sont impliqués dans l’Association. À cause de la pandémie, nous n’avons pas pu les rassembler autant que nous l’aurions voulu », admet le gestionnaire. Une tournée dans chaque région pour prendre le pouls des membres sera donc organisée, ainsi qu’un tournoi de golf annuel et plusieurs réunions de comités, entre autres.

Quelles nouveautés la dernière année a-t-elle apportées dans le monde de la toiture ? « Il y a toujours de nouvelles technologies qui se développent. L’Association, par l’intermédiaire de son comité technique, travaille à mettre à jour son Devis couvertures pour inclure les nouveautés sur le marché, notamment sur les membranes liquides appliquées à froid », confie Mathieu Joubert. « La sécurité des travailleurs constitue aussi toujours un enjeu, elle s’est beaucoup améliorée avec le temps, mais il faut continuer de faire évoluer les choses. C’est vraiment un travail en continu, surtout en période de pénurie de main-d’œuvre », affirme le directeur technique.

GESTION DE PROJETS DE REMPLACEMENT DE TOITURE SERVICE D’URGENCE À LA SUITE D'UN SINISTRE

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DOSSIER TOITURE

FAIRE CONNAÎTRE LE MÉTIER DE COUVREUR Notamment pour pallier le manque de personnel dans le milieu, l’Association a mis sur pied une campagne en ligne grâce à un site Web intitulé « T’as pas vu ma vue » pour faire découvrir le métier de couvreur, dont la vue qu’il a en travaillant sur des toits. Les avantages et les conditions du métier y sont décrits : travail d’équipe, bon salaire, vue spectaculaire, placement assuré et métier sécuritaire.

Mathieu Joubert souligne également la Semaine nationale des couvreurs, qui s’est tenue en juin dernier.

Ce mouvement a pris naissance aux États-Unis. L’AMCQ a été la première association à y participer au Canada.

Cette campagne de visibilité a trois objectifs : accroître la sensibilisation à l’importance des toits pour toutes les maisons et les entreprises et souligner les bonnes actions de notre industrie ; faire connaître le secteur de la toiture, ainsi que promouvoir l’importance d’embau­ cher un entrepreneur en couverture professionnel et prendre des décisions éclairées sur l’entretien ou le remplacement de tout système de couverture » selon la description de l’événement. « Si l’on veut avoir de la relève, il faut intéresser les jeunes et les moins jeunes au métier de couvreur », croit le directeur technique de l’Association.

MATHIEU JOUBERT Directeur technique Association des Maîtres Couvreurs du Québec

Depuis plus de 60 ans, la compétence de notre main-d’œuvre et le choix de nos matériaux nous permettent d’atteindre notre premier objectif ; l’assurance d’une qualité est d’un travail bien fait !

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2022

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Le DEP en techniques de revêtement de toiture est offert dans trois écoles situées à Laval, à Châteauguay et à Québec ; les cohortes qui en sortent oscillent autour d’une vingtaine de jeunes, engagés immédiatement. « Ils ont un travail assuré en finissant leurs cours tellement la demande est forte. Des entrepreneurs les recrutent dès leur sortie de l’école », témoigne Mathieu Joubert.

GESTIONNAIRES, QUE POUVEZ-VOUS FAIRE ?

Faire affaire avec une compagnie membre de l’AMCQ procure l’assurance qu’elle est rigoureuse. « Nous sommes vus comme un organisme de pré­ qualification, puisque nous en faisons nous-mêmes pour accepter ou non les membres », explique Marc Savard.

Parmi les critères pour être membre de l’AMCQ figure celui de faire des affaires dans le domaine depuis plus de cinq ans. Les états financiers sont vérifiés annuellement par une firme comptable externe. La compagnie requérante doit présenter une liste de 50 projets d’envergure. « Il y a quand

même une liste importante de vérifications à effectuer avant de devenir membre de l’AMCQ. On peut donc s’attendre, en faisant affaire avec un expert maître couvreur, à avoir une entreprise qui est en santé financière et dont les qualificatifs techniques ont été vérifiés par des examens », précise le directeur technique. L’AMCQ offre aussi sa garantie Maître Plus 10, un programme d’assu­ rance qualité pour les systèmes de couverture de leur conception à leur réalisation.

Parmi les clients importants de l’AMCQ, on compte la Société québécoise des infrastructures (SQI), Hydro-Québec, plusieurs centres de services sco­laires, des maisons des aînés et des municipalités. « On essaie de développer le secteur privé, mais c’est un milieu très compétitif », mentionne Mathieu Joubert, qui a aussi été expert-conseil en toiture avant de joindre l’AMCQ. Depuis janvier 2021, la surveillance continue des travaux sur les chantiers n’est plus obligatoire pour obtenir la garantie d’association. « Les frais d’inspection qui s’ajoutaient à ceux de la garantie rendaient

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DOSSIER TOITURE

ISTOCK PAR AVALON_STUDIO

la facture plus élevée », confie-t-il. Dorénavant, plusieurs visites de contrôle-qualité sont par ailleurs incluses dans les frais de garantie, en plus d’une visite d’inspection finale. Un client qui achète la garantie Maître Plus 10 de l’AMCQ profite de trois inspections au cours des neuf premières années.

MEMBRE

Quels aspects les gestionnaires d’immeubles négligent-ils parfois ? De l’avis de Mathieu Joubert, la réponse est claire : l’inspection et l’entretien des toitures : « Si l’on nettoie sa toiture et qu’on fait une inspection visuelle régulièrement, on peut détecter ou prévenir une plus grosse problématique en la réparant tout de suite plutôt qu’attendre une

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urgence. » Avec les hivers rigoureux et les canicules estivales, les matériaux travaillent pour résister aux intempéries, mais arrivent inévitablement en fin de vie à un moment, selon le directeur technique. « Vérifier les scellants, ramasser les débris, être sûrs que les drains sont bien nettoyés, ce sont toutes des choses courantes, mais que peu font de façon régulière », soutient-il. « Un projet parfait, c’en est un où les clients nous envoient les plans et devis des architectes en amont. Ça va souvent trop vite ou ils n’y pensent pas.

Mais plus tôt nous pouvons faire l’analyse, plus tôt nous sommes capables de formuler des recom­mandations avant l’exécution, ce qui permet d’éviter certains problèmes de dernière minute qui peuvent survenir, ajoute le directeur général Marc Savard. On néglige souvent d’aller inspecter la toiture parce qu’on ne la voit pas. Tant qu’elle ne coule pas, on n’y pense pas. Mais si l’on effectue un entre­tien préventif, on peut récupérer des com­po­santes au lieu de les remplacer. C’est une

très bonne pratique en matière de développe­ ment durable, en plus de permettre la réduction des coûts. » UNE PÉNURIE HUMAINE… ET MATÉRIELLE Comme l’Association a certaines exigences et offre un gage de qualité, elle ne lésine pas sur des métho­des d’installation précises et sur des matériaux solides et durables qui sont publiés dans son Devis couvertures.

Qu’il s’agisse de membranes, de fixations ou d’adhé­­sifs, « cette année, particulièrement, on a beaucoup travaillé au comité technique pour trouver des solutions à la pénurie de ce type de matériaux, admet Mathieu Joubert. Nous avons aussi incité nos membres à s’y prendre d’avance pour faire des bons de commande de matériaux afin de ne pas être pris au dépourvu. Ce sont surtout les matières premières qui étaient difficiles à fournir pour nos membres manufacturiers. Et en ce moment, il y a une pénurie de vis ! », signale-t-il.

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ASSURANCES

DE CONFIANCE POUR TOUS

LES COUVREURS.

ISABELLE MORRISSETTE Coprésidente Groupe Pentagone

« Nous affrontons des défis de substitution de matériaux chaque semaine », renchérit Marc Savard.

L’AVENIR Comment les gestionnaires de l’AMCQ voient-ils l’avenir de la toiture ? « La réglementation et les exigences du domaine ont beaucoup changé depuis qu’il existe, et elles continuent de le faire », observe Marc Savard. Par exemple, depuis décembre 2021, de nouvelles normes d’efficacité énergétique ont vu le jour pour les toitures. « Les quantités d’isolants vont beaucoup augmenter. Il faut harmoniser cela avec le reste des exigences, que ce soit dans les techniques de pose, les normes, la résistance thermique, etc. Les entreprises doivent être à jour et c’est notre rôle à l’Association de les accompagner en ce sens », ajoute le directeur général.

Même si l’expertise de l’AMCQ ne sera jamais les plantes, elle travaille néanmoins avec le Groupe de travail sur les toitures végétalisées dans le but de développer des normes d’étanchéité pour ce type de toits de plus en plus populaire et dans la mouvance de la lutte contre les changements climatiques.

PLACE AUX FEMMES !

Seule femme membre du conseil d’administration de l’AMCQ, Isabelle Morrissette, coprésidente du Groupe Pentagone, n’a pas dit son dernier mot. « Je crois avoir recruté une autre femme pour siéger au C.A. l’année prochaine. Nous serons donc deux », confie d’emblée celle qui a repris l’entreprise familiale avec d’autres membres de sa famille.

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DOSSIER TOITURE

« Nous tenons à avoir au moins une femme à notre conseil d’administration.

Parce qu’elles sont bonnes et qu’on veut encourager leur implication. » – Marc Savard

Tout comme ses autres collègues, elle constate que la place des femmes, mieux vue qu’auparavant dans le domaine de la toiture, reste un enjeu à développer. « Quand, plus jeune, je suis arrivée dans le milieu, certaines personnes ne voulaient même pas me parler parce que j’étais une femme », dit celle qui affirme avoir dû « jouer du coude » et faire sa place en tant que femme dans un milieu largement masculin. « Aujourd’hui, je vois plus de femmes sur les chantiers, leurs collègues les acceptent plus facilement et les aident même », observe-t-elle. « C’est sûr qu’on aimerait avoir plus de femmes couvreuses. Ça reste un travail exigeant physi­ quement avec des horaires atypiques et des enjeux météo qui ne sont pas toujours faciles », analyse Mathieu Joubert. Il nomme l’organisme Les Elles de la construction, qui a pour mission, selon son site Web, de « promouvoir les droits et intérêts des femmes œuvrant dans les milieux de la construction ».

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Isabelle Morrissette est également membre du conseil d’administration de la National Women in Roofing. La femme d’affaires a contribué, avec d’autres, à bâtir la branche canadienne de cette association, qui offre notamment de nombreuses formations sur le domaine de la toiture. « Le problème, c’est qu’elles sont toutes en anglais, donc pour les membres québécois, ce n’est pas toujours accessible », déplore-t-elle. Elle travaille donc à les faire traduire pour qu’elles soient offertes en français aux Québécoises du domaine. « Nous tenons à avoir au moins une femme à notre conseil d’administration. Parce qu’elles sont bonnes et qu’on veut encourager leur implication. Nous avons aussi mis sur pied le prix Micheline-Bonnaud (ancienne directrice générale présente aux débuts de l’Association) pour reconnaître l’apport des femmes dans notre industrie. On s'efforce vraiment d'encourager l’implica­tion des femmes », explique le directeur général Marc Savard.

Malgré la pandémie et la pénurie de main-d’œuvre et de matériaux, l’équipe de l’AMCQ est confiante en son avenir, en son chiffre d’affaires et en son développement, qu’il s’agisse de relève, d’implication féminine et de celle de ses membres.

LE SAVIEZ-VOUS ?

INVESTISSEMENTS MAJEURS DANS LA SOFIAC POUR DES RÉNOVATIONS ÉNERGÉTIQUES DE GRANDE AMPLEUR AU QUÉBEC

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UN GESTE HUMANITAIRE À SOULIGNER de la part de

La Société de financement et d’accompagnement en performance énergétique du Québec s.e.c. (SOFIAC) a clôturé son montage grâce à des investissements de la Banque de l’infrastructure du Canada (BIC) et de Fiera Dette Privée pouvant aller jusqu’à 200 M$. Ces investissements font de la SOFIAC la plus grande initiative en efficacité énergétique au Canada.

Ils permettront la modernisation de bâtiments commerciaux, industriels et multirésidentiels au Québec et la diminution de leurs émissions de gaz à effet de serre (GES). La SOFIAC a été lancée en janvier 2021 à l’initiative d’Econoler et de Fondaction, avec l’appui du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles du Québec (MERN).

LUMINIS PROPOSE UNE GAMME DE FINIS EN FAUX BOIS POUR SES LUMINAIRES EXTÉRIEURS

Portes de garage Lafleur, un de nos plus fidèles annonceurs, vient de montrer sa grande solidarité à l’endroit de l’Équipe Jacob Strong du 24 h Tremblant par la remise d’un don substantiel. En effet, Elliot Tourigny, petit frère de Jacob décédé de la leucémie à l’âge de 11 ans, sera le capitaine d’une équipe du 24 h Tremblant et contribuera à ramasser des fonds pour la Fondation Charles-Bruneau à la mémoire de Jacob.

Pour d’autres informations, visitez le site : www.jacobstrong.net

Fabricant réputé de luminaires destinés aux environnements commerciaux, institutionnels, nouvelle offre de finis en faux bois pour une

LE GROUPE ALFID SERVICES IMMOBILIERS EST RAVI DE PARTICIPER AU PROJET « LES VISAGES DE MONTRÉA »

vaste sélection de ses luminaires extérieurs.

Les aventures du cœur de l’île présentent « Les Visages de Montréal », une action du

Les luminaires munis de ce fini sont plus résis-

groupe Inside Out Project de l’artiste français JR, mettant en valeur l’ensemble de

tants et durent ainsi plus longtemps que ceux

la communauté d’employés du Groupe Alfid qui ont été en première ligne durant la

en bois naturel.

pandémie de COVID-19. Leur travail quotidien et leurs comportements ont permis

récréatifs et urbains, Luminis a annoncé sa

à plusieurs de travailler dans un environnement le plus sécuritaire possible dans la situation actuelle et d’assurer un service essentiel. Leur dévouement exceptionnel est plus qu’apprécié, il est une véritable source de fierté collective. Des efforts extra­ ordinaires pendant une période inhabituelle !

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BOMA Québec est le plus important regroupement de propriétaires et de gestionnaires d’immeubles commerciaux de la province.

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Vous contribuez quotidiennement à l’hygiène, la propreté et la sécurité sanitaire. Vous participez au bon fonctionnement des secteurs vitaux de notre société. Votre rôle est essentiel.

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