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LES LOCATAIRES RÉFLÉCHISSENT
VOLUME 3 2| NUMÉRO 33 VOLUME | NUMÉRO
MALGRÉ LA REPRISE À MONTRÉAL :
AVANT DE RENOUVELER LEUR BAIL
Paul Leduc
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BROSSARD L’HYPERACTIVE
Michel Couillard
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PLACE DUPUIS: suivez le guide
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Robert Nadeau
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LOI SUR LE COURTAGE: des impacts précis
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DES LOCATAIRES QUI PRIVILÉGIENT L’EXPÉRIENCE CLIENT, NOTRE ACTIF LE PLUS PRÉCIEUX. NOUS SOULIGNONS LA CONFIANCE RENOUVELÉE DE RBC DOMINION VALEURS MOBILIÈRES AU 1000 DE LA GAUCHETIÈRE.
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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ANNA RZEPKOWSKA
VOLUME 3 | NUMÉRO 3
Immobilier Commercial est publié par Magazine Immobilier Commercial inc. 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 Téléphone: 450 446-2006 Sans frais: 1 866 446-3185 Télécopieur: 450 446-1442 info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca
www.jacquesboisvert.com
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DU CHANGEMENT DANS LE SECTEUR DU COURTAGE IMMOBILIER
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DIVERSIFICATION ET MIXITÉ DES PROJETS DANS LA MIRE DU FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ
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COMMENT DÉMÉNAGER EFFICACEMENT
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PLACE DUPUIS : SUIVEZ LE GUIDE
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LA CITÉ VERTE, UNE RÉFÉRENCE EN DÉVELOPPEMENT DURABLE
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BROSSARD L’HYPERACTIVE
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Mot du rédacteur en chef invité
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Mot de l’IDU
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Vos droits et vos obligations
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Chronique municipale
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Marché immobilier de Montréal
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En toute justice
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Marché immobilier de Québec
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Nouvelles brèves
PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert
DESIGN GRAPHIQUE : Carole Bordeleau
RÉDACTEUR EN CHEF INVITÉ: Robert Nadeau
PHOTOS : ©Immobilier Commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)
ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Annie Boutet, Marie-Ève Lefebvre, Danielle Ouellet, Jean-François Noulin, François Perreault
PHOTO EN PAGE COUVERTURE : BUSAC Immobilier
COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire
IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8
RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Paul-André Giguère et Marie-Ève Lefebvre
DISTRIBUTION EN KIOSQUES : Messageries de Presse Benjamin
IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2010
DEMANDE D’ADHÉSION AU : CCAB – juin 2009
ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528
ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1
ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.
ISSN 1916-6656
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Mot
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du rédacteur en chef invité
Le courtage immobilier au Québec prend un virage important
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
Le 1er mai dernier, un changement majeur est survenu dans la pratique du courtage immobilier au Québec : une nouvelle loi est entrée en vigueur, entraînant une modernisation des façons de faire qui prévalaient depuis 1994. Lorsqu’on m’a contacté pour participer à ce numéro, j’y ai vu l’occasion de présenter les grandes lignes et d’évoquer les impacts de cette nouvelle loi dans le milieu.
Robert Nadeau
Diplômé de la faculté de droit de l’Université de Sherbrooke, Me Robert Nadeau est membre du Barreau du Québec depuis avril 1981. De 1982 à 1985, il pratique le droit immobilier, commercial et corporatif, et agit à titre de liquidateur et de fiduciaire pour le compte de diverses institutions financières. Me Nadeau se joint à l’Association de l’immeuble du Québec en septembre 1986, à titre d’avocat au service du syndic. En janvier 1987, il est promu au poste de coordonnateur aux affaires juridiques et législatives. Un an plus tard, il devient directeur du service. En juin 1998, il est nommé directeur général de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) qui a remplacé, en 1994, l’Association de l’immeuble du Québec. En avril 2000, il devient président et chef de la direction de l’ACAIQ, aujourd’hui connue sous le nom de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
À titre d’organisme d’encadrement et de surveillance du courtage immobilier, l’OACIQ contribue à promouvoir le professionnalisme et la compétence des courtiers immobiliers des domaines résidentiel, commercial et hypothécaire pour toutes les transactions immobilières qu’ils effectuent au Québec. Alors que le public et les courtiers éprouvaient parfois du mal à comprendre le rôle de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), la nouvelle dénomination de l’Organisme vient plus clairement évoquer sa double mission d’encadrement de la profession du courtage immobilier et hypothécaire et de protection du public. Certaines nouveautés ont par ailleurs fait leur apparition dans le secteur du courtage immobilier commercial, notamment en ce qui concerne les nouveaux permis et la formation de base des courtiers. Je citerai ici la possibilité de décrocher un permis de courtier immobilier restreint au commercial et de s’afficher comme tel, ainsi que la formation de base offerte par les établissements d’enseignement pour le volet commercial. Ces changements donneront aux courtiers qui œuvrent dans ce secteur une visibilité et une spécificité qui leur seront certainement profitables. En définitive, de nombreux intervenants du courtage immobilier au Québec attendaient depuis longtemps la nouvelle Loi sur le courtage immobilier. Celle-ci favorisera le renouvellement de la profession, ce qui aura pour effet d’assurer une protection du public accrue et d’augmenter la confiance des consommateurs. En tant que président et chef de la direction de l’OACIQ, je suis convaincu que la profession de courtier immobilier, qui inclut tout le secteur du courtage immobilier commercial, va de la sorte gagner en crédibilité auprès du public. Voilà qui a de quoi réjouir l’ensemble des acteurs de ce secteur d’activité effervescent et, je l’espère, vous aussi cher lecteur. Bonne lecture ! Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Mot de l’IDU
Une vitalité confirmée au sein de la communauté immobilière Avec les signes de relance qui ont ponctué la première moitié de l’année 2010 et confirmé la fin de la crise économique de 2008, l’IDU Québec affiche son optimisme sans toutefois relâcher sa vigilance en ce qui a trait à certains dossiers qui continuent de préoccuper ses membres.
T
En cette période de reprise économique, l’IDU Québec continue de croire qu’il est important que les centres urbains tels que le centre-ville de Montréal demeurent attractifs et compétitifs en adoptant des mesures qui soutiendront leur vitalité et leur dynamisme. Durant la période estivale, synonyme de relâche pour un grand nombre de personnes, l’Institut a ainsi continué d’assurer de très près le suivi de certains dossiers de premier ordre dont, notamment, celui de la taxation sur le stationnement dans le centre-ville de la métropole. Ce sujet demeure une préoccupation pour l’IDU Québec, qui prêtera une attention particulière aux décisions relatives au processus budgétaire qui seront prises prochainement par la Ville de Montréal. Les intérêts des propriétaires d’immeubles commerciaux devront être respectés et de nouvelles solutions proposées. L’IDU Québec y veillera. L’Institut se réjouit par ailleurs du franc succès de ses dernières activités, dont le tournoi de golf de Québec et celui de Montréal, qui avait lieu à la toute fin du mois d’août au club de golf de Laval-sur-le-Lac. Le deuxième sommet immobilier de Québec, qui se tenait plus tôt dans la saison au Château Frontenac, a également été une réussite. Cette rencontre,
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
ous les intervenants du milieu de l’immobilier ont pu constater que le climat du marché est nettement plus favorable qu’il ne l’était il y a seulement un an. Il est vrai que, contrairement aux États-Unis, les revenus d’exploitation des immeubles au Canada n’avaient pas bougé et qu’il n’y avait pas véritablement eu d’hémorragie au niveau des taux d’occupation. Mais alors qu’il était impossible d’obtenir du financement pour des projets immobiliers, les capitaux sont maintenant de nouveau accessibles. Cet accès au financement fait en sorte qu’un mouvement se fait de plus en plus sentir au sein du marché. Cette mouvance devrait favoriser un plus grand attrait pour l’immobilier et générer une augmentation du volume des transactions, ce qui est fort positif.
JEAN LARAMÉE Président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU Québec) 2008-2010
à laquelle ont participé plus de 300 personnes, vient également appuyer la vitalité de la communauté immobilière et démontrer l’intérêt que cette dernière porte à la capitale nationale et au marché qu’elle représente. Elle renforce aussi le rayonnement de la ville de Québec, tant au niveau national qu’international. Tous les grands cabinets de courtage s’y étaient donné rendez-vous et étudient la possibilité que la ville, identifiée comme un marché à suivre, soit mentionnée dans leur publication pancanadienne. , Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Après une réflexion de plusieurs années, la nouvelle Loi sur le courtage immobilier a été promulguée en 2010 afin de répondre
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aux nouveaux défis qui se présentent depuis quelques années et qui vont continuer à se présenter aux courtiers immobiliers dans les années à venir.
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Du changement dans le secteur
du courtage immobilier Par Jean-François Noulin
Le 1er mai dernier, à la suite des aménagements apportés à la Loi sur le courtage immobilier, l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) est devenue l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et, presque au même moment, a déménagé dans des locaux plus adaptés à sa nouvelle réalité. Le récent remaniement de la Loi sur le courtage immobilier est en fait la deuxième modification importante apportée à la loi initiale, qui a été promulguée en 1963. Le premier changement majeur a eu lieu en 1991, alors que naissait l’ACAIQ, et a été mis en application en 1994. À cette époque, le gouvernement avait décidé d’appliquer le modèle des ordres professionnels au courtage immobilier et de déléguer l’administration de la loi à un organisme responsable auquel les membres cotiseraient. La loi de 1991 rendait donc les agents immobiliers responsables d’un point de vue déontologique.
La mission principale de l’ACAIQ visait déjà la protection du public, mais demeurait mal comprise, à la fois des courtiers et de la population. Les premiers, pensant que l’association existait pour défendre leurs intérêts, comprenaient mal que l’on puisse les interpeler en matière disciplinaire et même les sanctionner. Le public, quant à lui, considérait qu’il s’agissait d’une association de membres et ne croyait pas en sa protection. Cette fausse image, véhiculée par son appellation, portait préjudice à l’association et devait être changée.
Innovations et précisions
ROBERT NADEAU Président et chef de la direction de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
« Après une réflexion de plusieurs années, la nouvelle Loi sur le courtage immobilier a été promulguée en 2010 afin de répondre aux nouveaux défis qui se présentent depuis quelques années et qui vont continuer à se présenter aux courtiers immobiliers dans les années à venir », souligne Robert Nadeau, président de l’OACIQ. La nouvelle loi s’apparente à celles qui régissent les 45 ordres professionnels
du Québec. Elle permet dorénavant de faire l’inspection des compétences en plus de celle des livres et registres des firmes de courtage qui s’opérait déjà. Elle comporte aussi des volets avant-gardistes en reconnaissant, par exemple, ce que l’OACIQ appelle le service d’assistance. En cas de demande d’enquête de la part du public ou d’un courtier, ce service effectue une analyse préliminaire du cas et décide des suites à donner : arbitrage, médiation ou examen par le syndic et, possiblement, le comité de discipline. « D’un point de vue statistique, environ 2 000 demandes d’enquête sont adressées au service d’assistance par année. Il y en a environ 200 qui sont dirigées vers le bureau du syndic, puis une centaine qui sont présentées devant le comité de discipline », précise Robert Nadeau. Autre nouveauté apportée par la loi : l’agence immobilière n’est plus seule responsable des manquements de ces courtiers. Ces derniers engagent dorénavant leur responsabilité civile auprès des consommateurs. Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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une bonne transaction. Le courtier doit notamment accepter ses limites et savoir à quels experts se référer quand la situation l’exige. Il est au centre de la transaction, agit comme un intermédiaire et vise à donner entière satisfaction au vendeur et à l’acheteur », affirme encore M. Nadeau.
Formation et certification Tous ces nouveaux aspects de la profession sont évidemment abordés au cours de l’activité de formation continue sur la nouvelle loi, obligatoire pour tous les détenteurs de permis. Elle est complétée par une formation continue qui permet à l’OACIQ d’offrir un meilleur encadrement à ses titulaires de permis en assurant la mise à niveau de leurs connaissances sur une variété de sujets tels que les nouvelles pratiques de courtage ou les changements apportés au Code civil. La formation continue obligatoire assurera aussi au public une meilleure protection, car elle fera en sorte de réformer rapidement des pratiques douteuses qui pourraient s’installer.
Dorénavant, la certification sera octroyée à la suite d’un examen qui évaluera à la 10
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Parmi les défis de l’OACIQ se trouvent l’adaptation des courtiers aux nouvelles réalités de même que l’importance de faire connaître la valeur que ceux-ci ajoutent à toute transaction. « Malgré l’apparition de nouvelles techniques et l’accès au réseau Internet, on ne peut quand même pas acheter un immeuble sans l’avoir visité. La visite est quelque chose d’important. Il faut que quelqu’un puisse analyser la structure de l’édifice, décrire ses écueils et ses avantages et, surtout, rendre son verdict aux clients », fait remarquer le président de l’Organisme. Avec l’abondance de l’information disponible sur Internet, le rôle du courtier immobilier est de plus en plus important, car il doit la discriminer et maintenir l’équilibre des forces entre l’acheteur et le vendeur.
PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ANNA RZEPKOWSKA
De plus, il existe désormais une spécialisation concernant la certification, comme le fait valoir le président de l’OACIQ : « Auparavant, un courtier qui voulait exercer dans le secteur commercial devait suivre une formation générale de base qui était essentiellement axée sur le secteur résidentiel pour obtenir son permis. Aujourd’hui, cette situation a été corrigée. Les gens qui souhaitent obtenir un permis pour le courtage commercial doivent passer un examen relatif au commercial. » La spécialisation est d’ailleurs reconnue par la nouvelle loi, qui permet de faire la distinction entre des courtiers résidentiels, commerciaux et hypothécaires. Robert Nadeau mentionne cependant qu’il demeure possible pour un professionnel de couvrir les trois aspects du courtage immobilier, en particulier en région, où le volume des transactions peut être moins important.
De nouveaux défis à relever
fois les connaissances et les compétences du candidat. Basés sur des modèles de transactions qui ont été développés en collaboration avec l’Université de Sherbrooke, les nouveaux examens englobent tous les aspects de la transaction immobilière, de la déontologie aux facteurs légaux en passant par l’évaluation et les mathématiques financières. « Avec cette réforme de la formation et de la certification, l’OACIQ s’assure que l’émission d’un permis indique au public que la personne possède non seulement les connaissances pour exercer la profession, mais aussi les compétences pour réaliser
Afin d’assurer au mieux sa mission auprès du public et de ses titulaires de permis, l’OACIQ avait besoin de plus d’espace. Comme il se doit, il a confié la recherche d’un nouvel emplacement à des courtiers immobiliers. Une analyse de la situation a démontré que le déménagement dans un édifice neuf serait plus avantageux. Le choix s’est finalement porté sur un immeuble de la Rive-Sud, certifié LEED. Aujourd’hui, M. Nadeau annonce avec fierté la réussite de l’opération qui s’est révélée, au bout du compte, très profitable pour l’Organisme. ,
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Vos droits et vos obligations ME JAMES PAPADIMITRIOU AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER ET EN SERVICES FINANCIERS, ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL
Structurez vos investissements et conventions ENTRE COPROPRIÉTAIRES Lorsqu’un groupe d’investisseurs décide d’investir dans un ou plusieurs projets immobiliers, une des étapes préliminaires primordiales est souvent de décider de la forme juridique que prendra cette participation et des conventions qui régiront les relations entre les copropriétaires.
T
ypiquement, les parties auront
collectif ou, de façon plus répandue,
à choisir entre trois formes :
une société en commandite.
1. la première, et peut-être la plus
Souvent, dans les trois formes de déten-
simple, est une société par actions ou
tion précitées, les titres de propriété sont
une compagnie qui offre l’avantage
détenus par une compagnie prête-nom.
d’être une entité juridique séparée des propriétaires avec limitation de
Peu importe le mode de détention et
responsabilité et qui sera régie par
la nature de la convention, le contrat
une convention entre actionnaires;
régissant les relations entre les parties prévoit normalement des clauses prin-
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
2. la deuxième est une situation de
cipales qui se ressemblent. Le premier
copropriété indivise, où chaque
groupe de clauses principales assure
participant a un intérêt direct dans
la liquidité de l’investissement et la
la propriété, pouvant offrir des avan-
possibilité pour un propriétaire de
tages fiscaux et une liberté de tran-
vendre son intérêt, notamment en cas
siger l’intérêt de chaque coproprié-
de désaccord entre les copropriétaires.
taire. Les relations entre les parties dans ce cas-ci seront généralement
On voit souvent dans ce genre de
régies par une convention d’indivision
convention des clauses d’achat/vente
ou une convention entre coproprié-
obligatoire (shotgun), des droits de
taires;
premier refus et de dernier refus et, à l’occasion, des droits de suite ou
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3. la troisième forme de détention est
d’obligation de suivre (drag-along et
la société, soit une société en nom
tag-along).
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Relativement au règlement de diffé-
payable au propriétaire qui met les
des dépenses, ainsi que les disposi-
rends entre les parties, on peut égale-
fonds en faveur de l’autre et le droit,
tions concernant l’approbation des
ment prévoir des mécanismes de comité
dans certains cas, d’acheter les intérêts
dépenses additionnelles et l’admission
de gérance et d’arbitrage avec un droit
du propriétaire en défaut moyennant
de nouveaux associés ou propriétaires.
ultime de décision accordé à l’un des
un escompte. Typiquement, les clauses
Les conventions sont souvent un peu
actionnaires importants ou puissants.
de défaut prévoient également une
plus complexes lorsqu’il y a plus de deux
possibilité de rachat de l’intérêt du
parties et que les intérêts détenus par
L’autre catégorie de clauses impor-
propriétaire en défaut moyennant un
les propriétaires ne sont pas égaux.
tantes concerne le financement et
escompte (qui varie entre 5 % et 10 %
prévoit normalement que chaque
de la valeur marchande de la propriété).
propriétaire fournisse sa part de
Les dispositions que l’on retrouve dans les conventions sont souvent dictées
fonds nécessaires, à défaut de quoi
On retrouve aussi dans ces conven-
les autres propriétaires ont le droit de
tions le mécanisme en vertu duquel
investissement et généralement limi-
faire les prêts au nom du propriétaire
les propriétaires retirent les bénéfices
tées par l’imagination des avocats-
en question avec un taux d’intérêt
nets de la propriété après le paiement
conseillers. ,
Montréal New York Richmond Scottsdale
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Diversification et mixité des p dans la mire du Fonds immobilier de solidarité FTQ par Marie-Ève Lefebvre
En décembre 2009, Solim devenait le Fonds immobilier de solidarité FTQ, se rattachant ainsi de façon évidente au Fonds de solidarité FTQ. En assurant la gestion d’un portefeuille de 700 millions de dollars investis dans de nombreux actifs dont environ 2 000 unités de résidences pour retraités autonomes et quelque 2,1 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux au Québec, le Fonds immobilier poursuit sa mission de développement et d’investissement. Afficher ses couleurs « Dans le plan stratégique des cinq prochaines années, nous avons l’intention d’afficher nos couleurs sur les chantiers où nous intervenons. La signature du Fonds immobilier viendra confirmer ce que le Fonds de solidarité FTQ fait pour le développement économique du Québec dans le secteur immobilier», explique Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ.
qui équivaut à 5 % des actifs du Fonds de solidarité FTQ, pour offrir un produit intéressant et appuyer le développement immobilier au Québec. Alors que le Fonds de solidarité FTQ annonçait à ses 577511 actionnaires un bénéfice net record de 600 millions de dollars pour la dernière année financière, le Fonds immobilier poursuivait l’analyse de projets en misant sur la diversification, la rentabilité et la création d’emplois.
Faire tourner l’économie En poste depuis septembre dernier et appuyé par une équipe multidisciplinaire et un conseil d’administration composé en majorité des gens de l’industrie, M. Bélanger entend gérer l’allocation faite par le commanditaire,
« Nous intervenons dans un cycle, précise Normand Bélanger. Nous développons des projets, les finançons et les construisons, puis nous les vendons et récupérons les fonds pour en développer de nouveaux. Notre
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assiette financière a une certaine limite et nous devons faire tourner nos actifs pour être en mesure de poursuivre le développement. » Pour s’en assurer, une analyse des classes d’actifs a été effectuée, menant à l’adoption de nouvelles orientations. Considérant que les unités de résidences pour retraités autonomes développées étaient suffisantes pour la pondération du portefeuille, d’autres types de projets sont envisagés, principalement des immeubles de bureaux à vocation mixte et des condos, pour lesquels il y a toujours une forte demande. « Nous sommes aussi propriétaires de 40 millions de pieds carrés de terrain au Québec que
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projets «
Dans le plan stratégique des cinq prochaines années, nous avons l’intention d’afficher nos couleurs sur les chantiers où nous intervenons.
nous espérons développer dans un horizon de deux à cinq ans», mentionne encore Normand Bélanger. À cela s’ajoute la rénovation massive, une nouvelle catégorie d’actifs qui peut offrir une part de rentabilité intéressante.
Une présence marquée au Québec Le Fonds immobilier de solidarité FTQ est très présent à Québec, notamment parce que le taux d’inoccupation des espaces de bureaux est bas. « Environ 48 % de notre portefeuille est à Québec. Nous sommes présents dans le parc technologique et dans des édifices que nous avons reconvertis, comme l’ancienne bâtisse de la biscuiterie Leclerc ou le 300 St-Paul », confirme le président-directeur général. Cependant, d’autres projets mixtes et quelque 3 500 unités de condo sont présentement en construction un peu partout au Québec. Le Fonds immobilier s’affiche ainsi dans des villes comme Lévis, Montréal, Gatineau, Saint-Jeansur-Richelieu, Brossard et même Calgary. En juillet 2010, l’acquisition de l’édifice Ogilvy, dans la métropole, est aussi venue illustrer d’autres aspects du plan stratégique du Fonds immobilier. « Nous voulons inclure des projets qui demandent des investissements plus
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
»
NORMAND BÉLANGER, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ
importants, fait valoir M. Bélanger. Nous avons investi 17, 5 millions de dollars dans ce projet. Le stationnement situé à proximité est particulièrement intéressant. Il va nous permettre de construire une tour de 25 étages qui comprendra des stationnements, des commerces, des bureaux et des condos, selon l’offre et la demande. Nous visons un développement à court terme, possiblement d’ici 12 à 24 mois. De plus, les quatrième et cinquième étages ont besoin de remises à niveau, ce qui nous permet d’y trouver notre compte en termes de création d’emplois. Nous sommes d’ailleurs fiers d’être associés à des gens qui ont démontré leur expertise dans le domaine immobilier, un autre pan de notre plan stratégique. »
La volonté d’intégrer les certifications LEED Toujours à la recherche de nouveaux partenaires, le Fonds immobilier de solidarité FTQ se préoccupe également d’environnement. «Nous devons nous soucier, comme nos partenaires, de notre empreinte environnementale et permettre aux entrepreneurs d’aller chercher les certifications LEED. C’est un élément sur lequel nous devons tabler », conclut Normand Bélanger. C’est pour cette raison que le Fonds immobilier s’est impliqué, avec d’autres partenaires financiers de Québec, dans des projets comme Le Passage des arts, un réseau de couloirs souterrains qui relieraient des édifices à l’intérieur de la ville de Québec, permettant le développement d’une vie souterraine et la réduction de l’utilisation de l’automobile. , Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Chronique municipale
MOBILITÉ ET TRANSPORT DURABLES :
CAROLINE ST-HILAIRE MAIRESSE DE LA VILLE DE LONGUEUIL ET PRÉSIDENTE DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC (UMQ)
LE QUÉBEC EST À L’HEURE DES CHOIX Alors que les municipalités québécoises procèdent actuellement à la réalisation d’importants travaux de réfection de leurs infrastructures et équipements de transport, le temps est venu de mettre en place des aménagements appropriés à la mobilité et au transport durables.
La mobilité durable, c’est plus qu’un concept. C’est notamment permettre aux gens de toutes les régions du Québec d’avoir accès aux diverses formes de transports collectifs, car ils représentent une réponse à des enjeux de société, qu’ils soient environnementaux, sociaux ou économiques. Les transports collectifs contribuent à assurer une meilleure intégration sociale, à contrer l’exode des jeunes et des moins jeunes dans certaines régions, à renforcer les économies locales et régionales et à faire face à des phénomènes multiples et variés qui bouleversent la société : le vieillissement
de la population, la transformation de la villégiature, le dépeuplement de certaines municipalités, l’étalement urbain, l’augmentation des mobilités liées aux loisirs, au tourisme, à la consommation et à la vie sociale, le réchauffement climatique… La mobilité durable, c’est aussi relever le défi de la cohabitation du transport des marchandises avec le milieu environnant. Ce n’est pas un phénomène nouveau et il existe des avenues de solutions durables pour la société québécoise. Il faut réorganiser les déplacements et les échanges pour éviter l’augmentation du camionnage que l’on connaît. La problématique du transport et de la mobilité des personnes et des marchandises n’affecte pas seulement les grandes villes. Le Québec étant un pays de grands espaces, la population des régions fait face à des réalités des plus diversifiées en matière de mobilité.
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
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n avril 2008, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) lançait sa Politique de mobilité et transport durables. Aujourd’hui, nous pouvons être fiers du chemin parcouru avec cette politique qui est un engagement du monde municipal visant le développement d’une nouvelle culture de la mobilité et du transport des personnes et des marchandises. Elle est un véritable outil de vulgarisation, source d’inspiration pour l’action municipale et gouvernementale.
Être mobile est donc loin d’être un enjeu uniquement urbain. C’est dans les contextes ruraux et moins denses que les familles sont les plus dépendantes Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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de leur mode de transport. Rappelonsnous que plusieurs régions ne disposent d’aucun service de transport collectif et qu’avant l’adoption de la Politique québécoise de transport collectif en 2007, les agglomérations de moins de 20 000 personnes ne recevaient aucune forme d’aide gouvernementale. Il faut aussi soulager le réseau routier d’une part du transport interurbain et régional des marchandises. Il faut investir pour optimiser l’utilisation des équipements et des infrastructures portuaires et ferroviaires afin d’accroître la part modale du transport non routier. Les municipalités sont au cœur de ces enjeux du transport des personnes et des marchandises. Elles sont responsables de la gestion et de l’entretien d’une part importante des infrastructures de
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transport, mais en subissent également directement la plupart des nuisances : pollution, bruit, congestion, détérioration des paysages et des habitats naturels, etc. Elles sont, par ailleurs, des intervenantes majeures en aménagement. Les administrations municipales souhaitent donc répondre aux besoins de mobilité de leur population, et ce, malgré le manque de ressources financières. Autant en région métropolitaine qu’en dehors des grands centres, cela fait près de 30 ans que l’on parle de mobilité des personnes et des marchandises et de l’urgence de trouver des solutions cohérentes pour obtenir un réseau intégré de transport efficace au Québec. Le domaine des transports est l’illustration même de la difficulté de concilier les priorités et la nécessité de mieux
définir l’équilibre indispensable entre les différents enjeux sociaux, économiques, environnementaux ainsi que les choix d’aménagement de nos espaces, tout particulièrement dans nos villes. Ces constats appellent donc une nouvelle logique de l’offre en matière de transport. Cette nouvelle logique implique une vision globale, durable et éthique de la mobilité. Bref, nous devons nous définir une nouvelle culture du transport. Dans la foulée de sa Politique de mobilité et transport durables, plusieurs actions ont été mises en œuvre par l’UMQ afin de créer une saine émulation au Québec en faveur de la mobilité durable. Elle continuera au cours des prochaines années à affirmer sa place dans la réflexion et l’action pour faire progresser la société québécoise vers la mobilité durable. ,
215, RUE SAINT-JACQUES OUEST Une facture classique et professionnelle Au cœur du véritable centre des affaires de Montréal Près de la station de métro Place-d’Armes, du Palais des congrès et du Palais de justice Un étage disponible, d’une superficie de 12 800 pieds carrés Une occasion pour les locataires professionnels cherchant à la fois prestige, modernité, flexibilité et efficacité Un édifice haut de gamme rénové
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Marché immobilier de Montréal
Le marché immobilier de Montréal:
créativité et rigueur dans la gestion par Danielle Ouellet
Le marché locatif montréalais des immeubles commerciaux a bien maintenu le cap au cœur de la tempête économique de la dernière année. Contrairement à d'autres grandes villes canadiennes comme Calgary, Toronto ou Vancouver, la métropole québécoise a évité les importantes fluctuations des taux d'inoccupation. Les locataires y ont toutefois adopté de nouveaux comportements et les gestionnaires ont dû s'adapter, constate Danielle Lavoie, vice-présidente, service aux clients, de l'entreprise de gestion immobilière Arcturus : « Les loyers de bureaux ou de commerces constituent une dépense importante pour nos locataires. Nous devons faire preuve de créativité et de rigueur pour les satisfaire. »
DANIELLE LAVOIE Courtière immobilier et vice-présidente, service aux clients de la société immobilière Arcturus
Taux de vacance sous surveillance
Des locataires plus exigeants
Les experts du Groupe Altus, consultants en immobilier, scrutent les variations des marchés locatifs canadiens, américains et mondiaux. Sylvain Leclair, viceprésident directeur, Québec, recherche, évaluation et services conseils, en rappelle l'évolution à Montréal : « La récession du début des années 1990 et la surconstruction ont frappé dur et les taux de vacance ont grimpé jusqu'à 18 %, parfois plus, entraînant un impact très négatif sur les loyers. Les propriétaires, contraints de les diminuer, ont longtemps attendu la remontée. En 2008, les taux d'inoccupation les plus bas ont atteint 6,5 % et ils s'alignent aujourd'hui sur la moyenne nationale, autour de 10 %. »
« Les locataires réfléchissent désormais plus longtemps avant de renouveler leur bail, affirme Danielle Lavoie. Ils n'attendent plus notre appel pour y penser. Ils évaluent plusieurs options. Des transactions qui se concluaient en quelques semaines s'étirent maintenant parfois jusqu'à quatre ou cinq mois. » Les nouvelles constructions sont toujours très chères, mais des immeubles de moindre valeur, rénovés, deviennent aujourd'hui un choix intéressant. Pour baisser leur facture, certains s'éloigneront du centre-ville,
«La création d'emplois est sans doute le moteur le plus efficace pour augmenter les locations, observe Sylvain Leclair, tandis que leur diminution est surtout attribuable à la consolidation et à la rationalisation, comme le choix d'espaces plus petits par employés ou le télétravail de plus en plus populaire. »
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activités de marketing, leur proposer une mise en valeur améliorée de leur marchandise ou des heures d'ouverture allongées. Les locataires sont plus exigeants, nous devons être proactifs, à l'affût de leurs besoins et très rigoureux.»
Tendances
SYLVAIN LECLAIR, AACI, B.A.A., É.A. Vice-président directeur, Québec, recherche, évaluation et services conseils du Groupe Altus
à quelques rues. Dans ce contexte, les affaires se corsent pour les gestionnaires immobiliers : « Nous devons faire preuve d'imagination ! », lance avec enthousiasme Danielle Lavoie qui met à profit ses formations d'avocate, de comptable et de courtier immobilier pour innover.
À l’échéance du bail d'Arcturus, Danielle Lavoie, à l'instar de ses locataires, a longuement réfléchi. Elle a finalement décidé de quitter Ville Mont-Royal pour se diriger vers le Technopôle Angus, dans Rosemont : «Le secteur est jeune, dynamique, axé sur le développement durable, un facteur décisionnel désormais presque incontournable. Aujourd'hui, 90 % de nos employés accèdent à leur lieu de travail en moins de 20 minutes. La qualité de vie est une valeur de plus en plus prisée. »
Cette gestionnaire aguerrie croit cependant que le centre-ville n'est pas menacé de désertion : « Montréal est une île avec peu de place pour une expansion de son centre-ville. Il existe de plus une volonté politique de limiter l'étalement urbain et il est peu probable que d'autres centresvilles surgissent à l'extérieur. Les grandes firmes d'avocats ou de comptables, les entreprises de services financiers et les sièges sociaux y resteront. Par contre, des designers et des architectes, par exemple, se sont installés dans le Vieux-Montréal pour payer moins cher et ce mouvement s'amplifie. Les gens sont de plus en plus conscients de leurs choix. Nombreux sont ceux qui s'installent dans la ceinture autour du cœur de la ville. » ,
Espace disponible – inventaire existant Les gestionnaires d'Arcturus connaissent le climat d'incertitude lié au ralentissement économique : « Nous avons toujours un client ou un locataire qui en subit les conséquences. Nous le conseillons, proposons des réparations plutôt que des rénovations, offrons parfois une réduction ou un report de loyer, et peut-être même quelques mois gratuits, pour permettre à nos locataires de respirer et pour s’assurer de leur fidélité ». Même philosophie du côté des marchands : « Nous entretenons une excellente relation avec nos locataires et suivons de très près leurs chiffres de ventes. Nous pouvons mettre en place des
Total Total des espaces des immeubles de bureaux existants existants (p2) MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX
Total des espaces occupés (p2)
Espaces vacants et / ou loués (p2)
Espaces vacants disponibles (p2)
Espaces vacants sous-loués (p2)
Total des espaces vacants (p2)
Taux de vacance total (%)
4 744
492 088 901
442 005 947
3 801 445
37 605 551
8 675 958
50 082 954
10,2
1 005
106 014 993
95 306 597
259 463
9 595 318
853 615
10 708 396
10,1
780
87 890 105
78 174 226
94 250
8 788 413
833 216
9 715 879
11,1
286
50 966 813
46 678 702
0
3 765 693
522 418
4 288 111
8,4
- Centre-ville centre
75
21 075 561
19 049 299
0
1 785 802
240 460
2 026 262
9,6
- Centre-ville est
49
8 922 005
8 488 978
0
388 136
44 891
433 027
4,9
- Centre-ville sud
50
11 287 643
10 435 171
0
720 407
132 065
852 472
7,6
- Centre-ville ouest
52
5 547 362
4 989 474
0
488 758
69 130
557 888
10,1
- Vieux-Montréal
60
4 134 242
3 715 780
0
382 590
35 872
418 462
10,1
286
50 966 813
46 678 702
0
3 765 693
522 418
4 288 111
8,4
Québec Grand Montréal Centre-ville de Montréal
BUREAUX Classe A
49
23 014 481
21 145 277
0
1 642 109
227 095
1 869 204
8,1
Classe B
159
23 040 681
21 082 387
0
1 681 765
276 529
1 958 294
8,5
Classe C
78
4 911 651
4 451 038
0
441 819
18 794
460 613
9,4
Altus InSite © Altus Group Limited 1998-2010
L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ Danielle Lavoie est présidente de CREW Montréal, le chapitre montréalais d'une association nord-américaine de femmes impliquées dans le domaine de l'immobilier : « Le design, la gestion, la construction, le droit, la comptabilité comptent parmi les secteurs représentés par ses quelque 150 membres, dont le nombre croît rapidement. Nous travaillons entre nous, les unes pour les autres, pour réaliser nos ambitions. Les formations pour accéder à des postes supérieurs en entreprise donnent déjà des résultats encourageants. »
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Un rôle accru au sein de la cité Par Charles Allain
Depuis cinq ans, la dynamique entre les promoteurs immobiliers et les autorités municipales a évolué pour le mieux, en grande partie grâce aux liens tissés par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU Québec) avec les décideurs publics.
A
u cours des cinq dernières années, l’IDU Québec a réussi, à force de représentations, de mémoires et de rencontres, à modifier sensiblement la per-
ception qu’ont les pouvoirs publics de l’immobilier
commercial. La notoriété et l’écoute accrue dont bénéfiPHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
cie l’industrie auprès des élus municipaux partout au Québec rapportent des résultats très encourageants. « La patience est une grande vertu, mais dans le domaine immobilier, la persévérance l’est tout autant, sinon davantage, mentionne Raymond C. Bouchard, présidentdirecteur général de l’IDU Québec. Par exemple, l’entrée en vigueur en juin 2010 de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier intègre de nombreuses demandes que nous avions fait valoir dès 2005 dans notre mémoire déposé auprès du gouvernement du Québec. Depuis plusieurs RAYMOND C. BOUCHARD Président-directeur général de l’IDU Québec
années, nous n’avons jamais cessé de souligner la nécessité d’une formation plus approfondie en courtage immobilier commercial. » Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Que ce soit au niveau de la réglemen-
comprise par les autorités municipales
l’esthétique et une mise à niveau des
tation, de l’urbanisme, de la mécanique
et provinciales. L’implication accrue
infrastructures qui influent favorable-
ou de l’ingénierie du bâtiment, l’immo-
des membres aux activités de l’IDU
ment sur le climat général.
bilier commercial exige des connais-
Québec a d’ailleurs largement contribué
sances bien différentes de celles du
à la valorisation du secteur auprès
À Québec, l’effet du 400e continue à se
courtage résidentiel. La nouvelle loi
des décideurs politiques et des autres
faire sentir. Le maire, M. Régis Labeaume,
précise que l’examen que subissent les
secteurs d’activité économique.
invité d’honneur au déjeuner-causerie
futurs courtiers comprend désormais une section sur le courtage commercial
de l’Institut tenu en mai dernier à Québec, « Depuis 2005, le membership de l’IDU
a déclaré qu’il était tout disposé à donner
qui doit être réussie par les candidats
Québec a doublé », souligne encore
un coup de pouce au développement
qui veulent œuvrer dans ce secteur.
M. Bouchard en précisant que la détério-
immobilier de la capitale nationale :
(Voir aussi à ce propos l’entretien de
ration de la situation économique en
« Construisez-moi de belles bâtisses et
Robert Nadeau à la page 9.)
2008 et 2009 a même généré un resser-
je vais vous aider ! »
«
À l’heure où la confiance s’affirme de plus en plus en dépit des turbulences économiques, l’industrie de l’immobilier commercial doit faire profiter la cité de son expertise concrète et diversifiée.
»
La ville de Montréal, malgré les progrès des dernières années, n’a pas eu un événement d’envergure semblable pour concrétiser un certain nombre de grands projets. Il reste encore beaucoup à faire : chez les promoteurs immobiliers, la recherche d’une qualité
Selon Raymond C. Bouchard, l’industrie
rement généralisé au sein de l’industrie.
s’est défait d’une image de revendica-
« Les professionnels en immobilier
de l’opinion publique est devenue
teurs professionnels pour adopter
ressentent plus que jamais la nécessité
incontournable, selon Raymond C.
celle de partenaires engagés dans la
de maintenir leurs connaissances à jour
Bouchard. « Il faut continuer à miser
accrue des projets ainsi que de l’appui
mise en place d’un environnement
et de renforcer leur réseau de clients et
sur la qualité de vie au centre-ville,
urbain où la qualité de vie contribue
de personnes-ressources. Nos déjeuners-
car il n’y a pas de ville forte sans un
à l’essor économique de l’ensemble
causeries attirent maintenant entre 100
centre-ville fort. » Cette conviction est
des citoyens de la cité. Ce résultat a
et 150 personnes en moyenne, grâce à
maintenant largement partagée par
été atteint en mettant l’accent sur la
la qualité et à la compétence de nos
les décideurs des grandes villes qui y
recherche de solutions qui contribuent
conférenciers. La formation continue
voient la meilleure façon de contrer
à améliorer l’environnement écono-
est plus populaire que jamais. »
l’étalement urbain. « À l’heure où la confiance s’affirme de
qui sont nécessaires pour la croissance
À quoi s’attendre au cours des cinq prochaines années ?
plus en plus en dépit des turbulences
et la mise à niveau des villes du Québec.
Grâce à la reprise économique qui sem-
économiques, l’industrie de l’immo-
ble plus solide qu’ailleurs au Québec,
bilier commercial doit faire profiter la
L’invitation à participer à son comité
il y a tout lieu d’être optimiste. Après
cité de son expertise concrète et
de planification stratégique transmise
de nombreuses années d’attente dans
diversifiée, ajoute encore le président-
à l’Institut par le ministère des Affaires
les cartons des promoteurs, de nom-
directeur général de l’IDU Québec.
mique des membres de l’IDU Québec tout en faisant progresser des dossiers
municipales et des Régions en 2008 a
breux projets paraissent désormais
C’est en étant capables de participer
constitué une première particulière-
plus près d’être réalisés. À Montréal, les
activement à l’essor de la cité et du
ment révélatrice. Cela signifie que
grands chantiers comme le Quartier
bien public aux côtés des élus munici-
l’expertise des professionnels en immo-
des spectacles et la revitalisation du
paux que nous pouvons faire avancer
bilier commercial est maintenant mieux
Havre ont mis en valeur un souci de
les dossiers. » ,
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Le F Fonds onds immobilier immobbilier de solidarité FTQ FTQ remercie remercie partenaires. ses par tenaires. Ensemble, nous contribuons ribuons à FAIRE F AIRE T TOURNER O UR NER L’ L’ÉCONOMIE ’ÉCONOMIE D D’ICI. ’ICI. www.fondsimmobilierftq.com www w.fondsimmobilierftq.com
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Comment déménager Qu’il s’agisse d’un bureau, d’une usine ou d’un commerce, déménager une entreprise n’est pas simple. Et vouloir tout assumer n’est pas nécessairement gage d’économie ou de réussite…
L
Un déménageur spécialisé en relocalisation d’entreprises intervient n’importe quand durant l’année, car il n’est pas affecté par la période de pointe des déménagements résidentiels. Son expertise, avant, pendant et après les travaux, fait en sorte d’affecter le moins possible la qualité des services ou des produits offerts par son client. C’est là la caractéristique première d’un déménagement commercial réussi. «Il ne faut pas hésiter à réserver un léger pourcentage du budget de déménagement pour s’assurer d’être fonctionnel le plus rapidement possible, poursuit M. Racine. Selon la nature de la relo24
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peut immédiatement déballer les trois quarts de ce qu’il possède et libérer l’espace du matériel encombrant. Ainsi, le client est rapidement opérationnel et évite des frais supplémentaires de location de caissons. »
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
a clé réside dans la planification. Il faut analyser les besoins et considérer les enjeux d’un tel déplacement. « Déménager une entreprise devrait se planifier un an ou deux d’avance, selon sa dimension ou sa complexité. Une fois le futur emplacement trouvé, il faut déterminer la période qui n’affectera pas les activités de la compagnie. Il vaut mieux négocier un départ prématuré ou rajouter quelques mois au bail si c’est possible que déménager au pire moment », rappelle Robert Racine, directeur des ventes et du développement des affaires pour le Groupe CDP.
ROBERT RACINE, directeur des ventes et du développement des affaires pour le Groupe CDP
calisation, l’emballage des dossiers, le débranchement informatique, le démantèlement du mobilier, bref, tout ce qu’accomplit un déménageur d’expérience, prend le double du temps lors de la réinstallation. Le client peut choisir d’effectuer l’emballage et le déballage en se faisant conseiller par le déménageur, mais s’il a besoin d’une semaine pour déballer les caissons, son quotidien en souffre. Le déménageur
Vouloir tout faire soi-même est rarement une initiative bénéfique. Depuis une vingtaine d’années, il est possible de recourir à des gestionnaires en relocalisation d’entreprises ou à certaines firmes immobilières qui offrent le même service. Ces compagnies épargnent aux dirigeants l’interruption de leurs tâches quotidiennes pour se dédier au déménagement. Il est également préférable de désigner un responsable du déménagement au sein de l’entreprise plutôt que d’impliquer l’ensemble des employés. Celui-ci travaillera avec les patrons et le déménageur tout au long du processus. Exception faite d’une personne à l’endroit d’origine et d’une autre à destination pour soutenir les contremaîtres et les chargés de projet désignés par le déménageur, le moins de gens possible doivent se trouver sur place lors du déménagement. Quels que soient les professionnels choisis, M. Racine souligne l’importance de l’implication du déménageur et du
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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR MARK STAY
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efficacement gestionnaire de l’entreprise dans la planification, voire la simulation du déménagement, afin d’éviter les erreurs de parcours. « Une rencontre entre les designers, architectes et déménageurs résout certains problèmes potentiels, comme un bris d’ascenseur ou le partage des quais de chargement. Si on n’a pas réservé les ascenseurs auprès des gestionnaires d’immeubles d’origine et de destination, et que des projets se font simultanément dans un même édifice, il y a un problème.»
Par Marie-Ève Lefebvre
d’investissements du côté informatique sera mise en confiance si son transporteur s’est récemment chargé, par exemple, du déménagement du Centre de recherches informatiques de Montréal. » Sans compter que les risques de bris sont ainsi évités. Si le choix du futur déménageur repose sur une sélection personnelle ou sur les suggestions des gens du réseau de l’entreprise, il est important de s’assurer de ses qualifications, car c’est à lui que revient le mandat d’organiser le déménagement de son client selon le plan établi, de répondre à ses questions et de le conseiller adéquatement pour qu’il économise argent et temps. ,
L’incompétence est un autre piège à éviter. « L’erreur la plus fréquente est d’engager la mauvaise compagnie, soutient le directeur du Groupe CDP. Une entreprise peut perdre facilement 100 % de son investissement et faire face à des coûts supplémentaires si le déménagement a été mal planifié. » Nombreuses sont les compagnies qui se disent spécialisées en relocalisation commerciale alors que ce n’est pas vraiment le cas. Un déménageur d’entreprise qualifié pourra fournir une liste des travaux déjà accomplis, similaires à celui d’une entreprise donnée. Celle-ci sera ainsi assurée qu’il utilise le matériel adéquat. « Pour les œuvres d’art, la machinerie lourde et l’informatique, des chariots et des méthodes spéciales existent, précise M. Racine. Une firme possédant beaucoup Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Suivez le guide
Immobilier Commercial propose à ses lecteurs une nouvelle série d’articles portant sur différents immeubles au Québec. Historique d’acquisition, principaux attraits, innovations et contexte du secteur seront tour à tour évoqués au cours de ces « visites » d’intérêt. Cette série s’ouvre avec la Place Dupuis, à l’est du centre-ville de Montréal, un complexe qui allie histoire et vision d’avenir.
Place Dupuis: au cœur d’un quartier dynamique Par Marie-Ève Lefebvre
L’acquisition de la Place Dupuis en 1998 a marqué les débuts de BUSAC Immobilier, une durant lesquels la SITQ terminait son contrat de gestion, BUSAC est officiellement devenu propriétaire et gestionnaire de l’immeuble à vocation mixte composé d’espaces de bureaux et d’un centre commercial de deux étages.
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PHOTO : BUSAC IMMOBILIER
entité privée canadienne dont le siège social se trouve à Montréal. Après trois mois
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L’acquisition de la Place Dupuis, se souvient Michel Couillard, président et chef de la direction de BUSAC Immobilier, reflétait dès le départ la volonté de repositionner l’actif et ses attributs afin de renouveler l’intérêt
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ciable du complexe de la Place Dupuis. Le bâtiment faisait d’ailleurs partie de Dupuis Frères, comme en témoignent encore quelques éléments architecturaux datant de l’époque tels que les escaliers de secours et l’extérieur de la bâtisse au niveau du dernier étage », poursuit M. Couillard. Contrairement à ce qu’auraient fait d’autres propriétaires, BUSAC négocie alors l’annulation des baux des locataires du 888 De Maisonneuve Est, à termes et même prématurément, afin d’effectuer un redéveloppement complet de l’immeuble sur les plans mécanique et architectural. Dans un souci d’efficacité et de modernisation, deux ascenseurs panoramiques sont ajoutés à l’intérieur de l’atrium nord. La galerie marchande, peu rentable à cette époque, est aussi transformée. Pour répondre adéquatement aux besoins des locataires des bureaux, la foire alimentaire cherche à accueillir davantage de bannières nationales et le centre commercial à assurer une plus grande variété de services.
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
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MICHEL COUILLARD, président et chef de la direction de BUSAC Immobilier
de locataires potentiels. Profitant d’une certaine reprise du marché, la société se porte aussi acquéreur du 888 De Maisonneuve Est quelques mois plus tard, un immeuble adjacent à la Place Dupuis. Ce gain stratégique permet d’offrir un complexe d’ensemble comportant plus d’un million de pieds carrés d’espace locatif. « Le 888 De Maisonneuve Est est une entité légalement distincte, mais physiquement rattachée et indisso-
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PHOTO : ARCHIVES BUSAC IMMOBILIER
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La Place Dupuis a conservé le nom et quelques attraits architecturaux de l’époque du grand magasin Dupuis Frères
Un centre névralgique Les 23 étages de la tour du 800 De Maisonneuve Est, les 21 étages qui composent celle du 855 Sainte-Catherine Est ainsi que le 888 De Maisonneuve Est bénéficient d’un emplacement stratégique. C’est là leur principal attrait, qui est majeur. En effet, la station de métro Berri-UQAM, la proximité des rues Sainte-Catherine et Saint-Denis de même que l’accès direct à l’autoroute Ville-Marie et au réseau de pistes cyclables qui continue de se développer dans la métropole génèrent un achalandage quotidien important – travailleurs, résidants, touristes et autres – dans ce secteur. Telle une ruche bourdonnant d’activité, la Place Dupuis est l’un des complexes dominants de ce secteur du centre-ville. Le quartier connaît d’ailleurs une effervescence au niveau du développement immobilier, comme le fait valoir Michel Couillard : « Les nombreux projets résidentiels, la construction du centre de recherche du CHUM, coin Berri et Viger, une construction de plus d’un demi-milliard de dollars, et le nouveau projet de l’Îlot Voyageur, qui devrait s’annoncer incessamment, sont importants pour le secteur. La Place Dupuis devient le centre de toute cette activité. » Parmi les autres caractéristiques de ce complexe de classe B se trouvent des frais d’exploitation plus abordables et la 28
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flexibilité des espaces. Sur ces deux plans, la Place Dupuis est très compétitive. « Nos tours offrent des planchers de 14 135 pieds carrés, et même de 18 185 pieds carrés dans le cas du 855 Sainte-Catherine Est. Avec les espaces du 888 De Maisonneuve Est, nous pouvons offrir des planchers de plus de 30 000 pieds carrés contigus. Le niveau basilaire, pour sa part, offre des planchers pouvant aller jusqu’à 65 000 pieds carrés. Certains plafonds peuvent atteindre au-delà de 14 pieds dalle à dalle. Ces vastes espaces offrent une fenestration généreuse et sans obstruction, ce qui assure une intéressante qualité d’environnement de travail », précise M. Couillard.
Une diversité de locataires Depuis les 12 dernières années, la Place Dupuis a abrité de nombreux locataires. Au début des années 2000, des entreprises spécialisées dans les hautes technologies s’y sont établies. Au fil du temps, plusieurs départements de la Ville de Montréal y ont également élu domicile, tels l’arrondissement Ville-Marie et le département des eaux de la ville centre. La Société immobilière du Québec, le Collège supérieur de Montréal et, au début de l’année 2010, la Société d’habitation et de développement de Montréal, ont aussi choisi la Place Dupuis.
«
Ces vastes espaces offrent une fenestration
»
généreuse et sans obstruction, ce qui assure une intéressante qualité d’environnement de travail. – Michel Couillard
De grandes sociétés y ont trouvé leur compte. Parmi les locataires de longue date figurent Vidéotron et Hydro-Québec qui, bien qu’ayant réduit sa présence, occupe toujours 54 % des locaux du complexe. La Société d’énergie de la Baie James a quant à elle été l’un des premiers locataires du 888 De Maisonneuve Est une fois les rénovations complétées. Jean Coutu fait aussi partie du lot. La pharmacie aménagée sur deux étages, et ayant pignon rue SainteCatherine, se prépare d’ailleurs à investir près de 2,5 millions de dollars dans ses nouvelles installations pour un total de 22 000 pieds carrés.
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Le défi de la sécurité Fidèle à sa vision de pérennité, BUSAC Immobilier débutera également cet automne, et jusqu’en 2014, une phase importante d’investissements dans la Place Dupuis. De l’ordre de 20 à 25 millions de dollars, elle permettra de poursuivre la modernisation du complexe. À la suite de la première série d’investissements que le propriétaire a effectué, la SAAQ, Bureau en gros et IGA ont aussi occupé des locaux dans la Place Dupuis, répondant ainsi aux besoins de la clientèle des bureaux et des quartiers environnants. « Le nouveau concept urbain du IGA, qui occupe au-delà de 40 000 pieds carrés, connaît une croissance formidable et amène une nouvelle clientèle, souligne Michel Couillard. Le secteur est non seulement un lieu de travail, mais un quartier résidentiel qui se développe. Comme il n’y a pas beaucoup de services de ce genre dans le Vieux-Montréal, c’est un quartier que nous desservons aussi. »
Centre névralgique au cœur d’une portion très dense de l’est du centre-ville, la Place Dupuis doit offrir un environnement de travail et de vie sécuritaire. Le contrôle de ses 10 points d’accès, qui sont autant d’entrées et de sorties, représente un véritable défi quotidien. « La sécurité à la Place Dupuis est un élément essentiel de notre gestion quotidienne. Il s’agit d’un complexe d’au-delà de 5 000 employés. Le secteur n’a pas de répit et n’est pas toujours facile. Il faut donc garder un équilibre entre les occupants de nos bureaux et la population externe qui fréquente le centre commercial », affirme Michel Couillard. Il avoue que la qualité de vie de la Place Dupuis compense pour quelques éléments du quartier. Il réitère aussi sa pleine confiance envers les responsables de la sécurité du complexe: « La fonction de nos gens de sécurité, en commençant par celle de notre directeur de la sécurité, va au-delà de ce qu’on peut trouver dans les tours de bureaux conventionnelles.
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PHOTO : BUSAC IMMOBILIER
Nos gens sont adéquatement formés et ont une expertise assez incroyable sur le plan psychologique et humain, une approche axée sur l’entraide. Depuis les débuts, nous sommes reconnus pour cette forme de gestion par nos occupants et par nos pairs.»
La luminosité caractérise plusieurs espaces de la Place Dupuis
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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2010
Faisant valoir les constants efforts qui ont été faits pour améliorer la sécurité des lieux de même que les implications sociales de BUSAC dans des programmes de réinsertion sociale, regroupements et organismes sociaux, son président mentionne qu’une attention a récemment été portée à la sécurité de la place ÉmilieGamelin. « Il faut investir en énergie et en argent pour faire une différence. Avec la Ville de Montréal, l’arrondissement VilleMarie, des partenaires locataires mais aussi des riverains de la place ÉmilieGamelin, nous avons tenté de voir si nous pouvions améliorer l’environnement. Finalement, un plan d’action de l’arrondissement Ville-Marie est actuellement en marche, comprenant des effectifs additionnels afin que la place soit une chambre urbaine dont les gens peuvent profiter en toute quiétude. » Impliquant à la fois le secteur municipal, le secteur privé ainsi que les organismes sociaux, ce plan devrait s’avérer fort encourageant à court et à long terme.
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La visite se pousuit
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
Les locataires d’abord Par Julie Roy
Stéphane Daoust est directeur principal, exploitation chez BUSAC Immobilier. Après avoir été directeur immobilier du 5100 rue Sherbrooke Est, puis simultanément du JULIE ROY, M. SC. FINANCE Vice-présidente exécutive du Groupe SMR
1200 McGill College et du 5100 Sherbrooke Est, il est maintenant responsable de l’exploitation de l’ensemble du portefeuille immobilier de BUSAC à Montréal dont la Place Dupuis, un complexe qui comporte des défis, mais qui a aussi été le lieu de nombreuses innovations.
SD : Ma première formation en architecture m’a mené à l’immobilier. À la base, ce qui m’y attire, c’est la relation avec la clientèle, avec les gens. Et dans l’exploitation, il n’y a rien de routinier. C’est du cas par cas. Aucun problème ne se règle de la même façon, tout dépend de l’immeuble, et de la nature de la situation… JR : Vous êtes basé à la Place Dupuis depuis 2004. Qu’est-ce qui distingue ce complexe des immeubles de bureaux du centre-ville ? SD : La Place Dupuis est directement reliée aux trois principales lignes du métro de Montréal, par la station
Berri-UQAM, dans un secteur à forte concentration résidentielle et en activité 24 heures par jour. Le complexe représente 1,3 million de pieds carrés, un achalandage exceptionnellement élevé, une clientèle très variée qui nécessite un service de gardiennage prêt à faire face à tout type de situations. JR: Et sa situation géographique est sans doute aussi un atout économique… SD: Effectivement. N’étant pas au cœur, mais à l’est du centre-ville, Place Dupuis offre des frais d’exploitation compétitifs, mais avec une qualité de services et un entretien de l’actif aux plans mécanique et architectural qui sont comparables à un immeuble situé au cœur du centre-ville. Sans contredit, la Place Dupuis, de par sa situation géographique, peut être un choix avantageux.
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
JR : Monsieur Daoust, pouvez-vous d’abord nous dire ce qui vous attire particulièrement dans la gestion immobilière ?
STÉPHANE DAOUST, directeur principal, exploitation chez BUSAC Immobilier
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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
JR : Qu’est-ce que vous avez fait concrètement pour diminuer ainsi vos émissions de gaz à effet de serre ?
L’efficacité des systèmes de la Place Dupuis a été améliorée en 2005
SD : Nous avons un directeur immobilier, comme dans chacune de nos propriétés. Dans un but de croissance, nous avons restructuré l’équipe d’exploitation du complexe. Le directeur immobilier bénéficie de services techniques, de location, de construction et de communication. Il gère un budget et son immeuble au quotidien avec ses équipes sur place. Il est ultimement responsable du complexe et du confort de ses locataires. Il faut, en permanence, tenir compte des besoins des locataires. Dans le cadre de notre programme d’amélioration continue, nous avons implanté un service de contrôle de la qualité qui gère les services, tant sur le plan de l’entretien ménager que de la maintenance architecturale. Nous 32
IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2010
assurons un service personnalisé qui dépasse même parfois le cadre de l’immobilier. La grande force de BUSAC, c’est d’être très près de sa clientèle. C’est la clé de notre succès. JR : Est-ce qu’il y a eu des innovations, des améliorations au niveau de la gestion de l’actif ? SD : Annuellement, des investissements importants sont effectués dans l’immeuble. En 2005, nous avons réalisé un projet d’envergure qui touchait toute la mécanique de bâtiment. Nous avons investi dans de nouveaux équipements mécaniques moins énergivores, à la fois moins polluants et plus efficaces. De plus, le regroupement de trois compteurs électriques nous a permis de bénéficier de la tarification L - Grandes Entreprises d’Hydro-Québec, un atout majeur pour nos locataires.
PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
JR : Et comment s’organise la gestion du complexe ?
SD : Conscients de notre responsabilité environnementale, le projet de 2005 a été réalisé dans une formule « ESCO » (efficacité énergétique). Nous avons fait une mise à niveau de nos systèmes et nous nous sommes dotés d’équipements plus efficaces afin de diminuer notre consommation énergétique et nos émissions de gaz à effet de serre. De l’ordre de six millions de dollars pour la Place Dupuis et le 888 De Maisonneuve Est, c’est un des plus gros projets d’économie d’énergie entrepris par un propriétaire privé pour un immeuble de bureaux à Montréal. Annuellement, le programme permet une économie d’énergie de près de 900 000 $, un avantage non négligeable pour le locataire, et une diminution de 67 % des émissions de gaz à effet de serre. Dans ce projet, comme en tout temps, le confort de nos occupants est demeuré notre priorité. ,
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La Cité Verte, une référence en développement durable Par Annie Boutet
Premier éco-quartier de la ville de Québec, la Cité Verte offrira une vitrine sur le savoir-faire technologique de pointe en faveur du développement durable. Ce projet immobilier phare de SSQ Groupe financier proposera à ses résidants un milieu de vie éco-responsable.
S
ituée dans le quartier Saint-Sacrement, à Québec, la Cité Verte abritera 800 unités d’habitation bâties minimalement selon les normes d’efficacité énergétique du programme NovoclimatMD, depuis le condo jusqu’à la maison en rangée en passant par les logements locatifs et les petits commerces de proximité. Ce complexe multirésidentiel de plus de 300 millions de dollars se veut unique de par l’intégration de tous les volets du développement durable à l’aide de technologies éprouvées pour notre climat, développées ici et en Europe.
« Nous voulons créer un site de démonstration panquébécois, et même pancanadien, qui permettra de démystifier le développement durable et de montrer la possibilité de construire des quartiers avec le souci de diminuer notre empreinte écologique», explique Jean Morency, président-directeur général de SSQ Immobilier.
JEAN MORENCY, Président-directeur général de SSQ Immobilier
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Zoom sur les technologies retenues Tout le projet s’articulera autour d’approches innovatrices et d’éléments technologiques pour la plupart inédits au Québec, et inspirés entre autres de l’éco-quartier Hammarby, en Suède. Le design urbain reposera notamment sur le recyclage des bâtiments existants sur le site, la réduction des îlots de chaleur et la densification par la construction d’immeubles en hauteur, lesquels permettent la conservation des espaces verts. L’architecture soignée et contemporaine visera à maximiser la ventilation naturelle et l’ensoleillement. Certaines unités seront dotées de balcons solaires, qui créeront une zone tampon afin de réduire l’impact de la chaleur et du froid. « Un des points marquants de la Cité Verte résidera dans le système de chauffage urbain à l’eau chaude, indépendant du réseau hydro-électrique, et planifié pour amener la chaleur dans tous les bâtiments et les commerces, indique Jean Morency. Ce réseau fonctionnera au moyen de bouilloires alimentées par des granules au bois, reconnues pour leur capacité de combustion efficace et propre. À cela, on greffera une technologie intelligente qui mesure la consommation d’énergie et d’eau potable de chaque unité afin de sensibiliser les occupants. Ce module de contrôle, communément appelé DHMI, résulte des efforts de conception de l’entreprise québécoise Regulvar, ce qui lui a valu un prix international. » La gestion des matières résiduelles a également de quoi impressionner par son système pneumatique déniché en Suède. Pour sensibiliser les résidants, toutes les cuisines seront équipées d’une armoire divisée pour classer la récupération, le compost et les déchets standards. Ensuite, le système pneumatique, semblable à un gros aspirateur dont les points de chute seront situés sur les étages ou à l’extérieur des bâtiments, dirigera les matières de tout le quartier vers un point central pour la collecte. Exit donc les camions et les conteneurs aux abords des rues. Autre point digne de mention : la gestion des eaux dépassera largement la question de la demande en eau potable, car elle visera à capter la goutte d’eau partout où elle tombera, et ainsi, réduira l’écoulement dans le réseau municipal. « L’eau de pluie recueillie en toiture pourra servir à laver les surfaces dures, les voitures ou encore à irriguer les jardins. Ce concept intègrera même une œuvre d’art pour démontrer que l’eau de pluie gérée sur un site permet de l’embellir, précise
M. Morency. Aussi, tous les électroménagers, fournis dans les unités, porteront le logo ENERGY STAR®, et la plomberie sera à débit réduit. Selon les calculs des ingénieurs, nous allons économiser 131 millions de litres d’eau par année pour les 800 unités d’habitation. C’est l’équivalent de 52 piscines olympiques.»
Un projet porteur d’avenir Certes, un projet d’une telle envergure exercera un effet boule de neige. En plus des retombées économiques, la phase de construction génèrera 2 500 emplois directs et indirects. Or, la volonté profonde des initiateurs s’exprimera dans ce grand laboratoire que la Cité Verte offrira aux constructeurs, aux villes et aux instances gouvernementales pour donner un élan au développement durable. À Québec, le projet est d’ailleursundesmodèlesretenus par le maire Régis Labeaume pour lancer deux autres éco-quartiers, celui de D’Estimauville et de Pointe-aux-Lièvres. « Nous voulons être en mesure de donner l’exemple en proposant un quartier d’une qualité exceptionnelle au niveau de son environnement. Nous croyons que la création de la Cité Verte permettra aux gens de venir observer et de mieux comprendre les impacts d’une approche de développement durable », conclut Jean Morency. ,
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En toute justice
PROPRIOS,
ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S.E.N.C.R.L. DE QUÉBEC ET BÂTONNIÈRE DU BARREAU DE QUÉBEC, SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL
AVEZ-VOUS LE CHOIX DES MATÉRIAUX? Il y a maintenant plus d’un an, la Cour supérieure confirmait, dans l’affaire Soprema inc. c. Commission scolaire du Chemin-du-Roy1, qu’un donneur d’ouvrage, même s’il est un organisme public, peut choisir les matériaux qu’il désire voir poser sur son immeuble… à condition de permettre des équivalences et de ne pas cibler un seul soumissionnaire!
Les demandeurs dans cette affaire, dont le fabricant Soprema et un entrepreneurcouvreur, avaient tenté de démontrer que, ce faisant, la Commission scolaire avait entravé la libre concurrence et avait donc contrevenu aux règles applicables en matière d’appels d’offres, plus strictes encore lorsqu’il s’agit d’appels d’offres lancés par un organisme public. La Commission scolaire s’est défendue en arguant que le produit Sarnafil était un produit de qualité, indiqué à titre de produit de référence et que le devis d’appels d’offres permettait la présentation de produits équivalents. La demanderesse Soprema n’était de toute évidence pas en mesure de faire 1
la démonstration d’équivalence, de l’aveu même de cette dernière, son produit n’étant pas un produit de PVC. Les demandeurs ont toutefois soumis que le produit de marque Carlisle (autre produit de PVC) avait indûment été écarté par la Commission scolaire. Or, la preuve a révélé que dans le cadre du processus préalable à l’ouverture des soumissions, la Commission scolaire avait requis l’expertise du Centre national de recherches du Canada (CNRC) ainsi que de l’architecte Frégeau pour déterminer si le produit Carlisle était équivalent au produit Sarnafil. Bien que le CNRC ait conclu que les produits étaient pratiquement équivalents, à tout le moins quant aux normes minimales appliquées par le CNRC, M. Frégeau a conclu que le produit Sarnafil présentait des qualités additionnelles (notamment en termes de durabilité) que ne présentait pas le produit Carlisle. La Cour a donc conclu que la Commission scolaire était en droit de choisir ce produit et a reconnu qu’en
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN
Dans cette affaire, la Commission scolaire du Chemin-du-Roy avait privilégié, pour la réfection des toitures de plusieurs de ses écoles, un produit de marque Sarnafil, qui est un produit de PVC fabriqué par enduction plutôt qu’un produit de bitume modifié tel celui de Soprema.
C.S. 400-17-001863-097, 29 juin 2009
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l’absence de preuve de mauvaise foi ou de fraude, elle ne pouvait s’immiscer dans des décisions d’opportunité relevant de la discrétion de l’organisme public. Le débat a tourné principalement autour des produits plutôt que des soumissionnaires. La Cour a rappelé à bon droit, en fin d’analyse, que choisir un produit n’est pas en soi contraire aux règles de la concurrence à la condition de ne pas cibler un seul soumissionnaire.
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Dans cette affaire, la preuve a démontré que plus de 50 entrepreneurs, dont 10 dans la seule région concernée, pouvaient poser le produit Sarnafil et ainsi produire une soumission auprès de la Commission scolaire. La concurrence n’a donc pas été empêchée par le choix du produit. La Cour rejette donc le recours des demandeurs, d’autant plus que ceux-ci cherchaient, en quelque sorte, à faire modifier le devis pour permettre de présenter des soumissions offrant tout produit servant à la réfection de toitures et de membranes, ce pour quoi la Cour n’avait de toute évidence pas de pouvoir.
Conclusion Si vous êtes entrepreneur, que vous constatez qu’un donneur d’ouvrage public privilégie un produit en particulier et que vous désirez en poser un équivalent, assurez-vous de respecter le processus prévu à l’appel d’offres et, surtout, que le produit que vous voulez employer est véritablement équivalent (et non pas seulement dans le respect des normes minimales).
PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 418 380-2888
PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0
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Si vous êtes donneur d’ouvrage et désirez procéder par appel d’offres public, n’hésitez pas à choisir les matériaux qui vous assurent le niveau de qualité recherché. Permettez toutefois la présentation de produits équivalents et assurezvous de ne pas cibler un seul soumissionnaire, puisque même si vous n’êtes pas un organisme public, lorsque vous vous soumettez à un processus d’appel d’offres public, les principes d’équité entre les soumissionnaires trouvent application. ,
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Marché immobilier de Québec
DEUXIÈME VAGUE DE CONSTRUCTION D’IMMEUBLES DE BUREAUX À QUÉBEC
STEVE GILBERT, É.A., AACI DIRECTEUR GÉNÉRAL ET ÉVALUATEUR SÉNIOR, GROUPE ALTUS QUÉBEC
Pas de suroffre avant 2013 En mars 2010, nous avons présenté dans le magazine
Immobilier Commercial un article traitant de la hausse du taux d’inoccupation sur le marché des édifices de classe A de Québec. En effet, depuis 2009, plus de 1,3 millions de nouveaux pieds carrés, essentiellement des édifices de catégorie A, sont venus s’ajouter sur le marché de Québec, faisant grimper le taux d’inoccupation des édifices de cette même classe de 2,1 % au 2e trimestre 2009 à 8,6 % au 2e trimestre 2010.
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T
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oujours selon cet article, le marché allait gra-
D’autres projets font l’objet de rumeurs, mais n’ont pas été
duellement absorber ces locaux et voir le taux
confirmés. Pour que ceux-ci démarrent, il leur faut, évidem-
d’inoccupation revenir au beau fixe, autour de 6 %.
ment, trouver un grand demandeur d’espace. Les plus gros
Ce scénario était basé sur la prémisse qu’après cette
locataires privés qui souhaitaient une nouvelle adresse ont
importante vague de nouveaux projets (6 % d’augmentation
trouvé des bureaux à leur mesure dans les projets terminés
de l’inventaire total et 25 % du parc de bureaux de classe A),
en 2009. On peut se demander d’où viendra la demande
l’activité s’essoufflerait et atteindrait un plateau.
pour cette deuxième vague de projets.
Or, cette vague de nouvelles constructions n’est pas encore
Rappelons-nous qu’à l’amorce de la première vague de
terminée et d’importants projets seront complétés au
construction
cours de la prochaine année, notamment le Complexe
taux d’inoccupation des édifices de catégorie A dans la
d’immeubles de bureaux (2008-2009), le
Lebourgneuf phase 2, le Complexe Jules-Dallaire phase 2
capitale avait atteint un seuil inimaginable de 1,1 %. À ce
et le nouveau siège social de La Capitale immobilière sur
compte, les entreprises à la recherche de locaux de qualité
la colline Parlementaire. Notons également que Immostar,
n’avaient d’autre choix que de se tourner vers de nouvelles
promoteur de la Place de l’Escarpement et récipiendaire
constructions. Le marché des locaux de classe A comptait
du Prix d'excellence de l’IDU volet commercial pour
alors moins de 40 000 pieds carrés disponibles répartis
l’année 2010, annonçait en mai le début des travaux d’une
dans divers édifices à travers la ville.
deuxième phase de 125 000 pieds carrés dont la mise en chantier pourrait débuter dès cet automne.
La situation est différente aujourd’hui. Les derniers projets complétés en 2009 ont encore de grandes superficies disponibles (10 000 pieds carrés et plus de même que des étages au complet). Les nouveaux projets ont, de plus, entraîné des mouvements de locataires et de grands blocs
À VOTRE SERVICE EN DROIT IMMOBILIER Lise Bergeron Louis P. Huot Karine Dionne Richard Laflamme Sylvie Drouin Anne-Julie Lapointe Maxime Duval-Charland Pierre Pelletier
d’espace contigu se sont libérés ou le seront à relativement court terme dans divers édifices et secteurs. Deux cabinets d’avocats quittent d’ailleurs la colline pour emménager dans le nouveau Complexe Jules-Dallaire, sur le boulevard Laurier. Telus libère également des locaux dans plusieurs édifices afin de se regrouper dans la nouvelle Place Telus, au 300 de la rue Saint-Paul. Des blocs de locaux pourraient aussi se libérer dans le quartier Saint-Roch si plusieurs entreprises dont la fin du bail coïncide avec celle des incitatifs fiscaux du CNNTQ choisissaient d’aller ailleurs. À moyen terme, en rapatriant tous ses effectifs à son nouveau siège social, La Capitale immobilière devrait libérer en 2012 près de 60 000 pieds carrés dans son édifice Le Delta 3, sur le boulevard Laurier, et quelques dizaines de milliers de pieds carrés dans l’édifice Hector-Fabre, sur la colline Parlementaire.
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Inoccupation sous contrôle malgré tout
Cet emplacement, où se trouve en ce
de ces deux importants projets, on
moment l’ancien Hôtel Gouverneur
peut toutefois constater que, jusqu’à
Avec la mise sur le marché de ces
de Sainte-Foy, peut accueillir un
présent, le taux d’inoccupation reste
nouvelles superficies, le taux d’inoc-
complexe en hauteur et de très grande
faible à Québec. Pour atteindre un
cupation des édifices de classe A a
superficie. La compagnie d’assurance
taux d’inoccupation de 10 %, comme
monté en flèche. Mais si l’on considère
SSQ a également acquis un terrain
à Montréal, il faudrait ajouter encore
l’ensemble du marché, depuis un an,
sur le boulevard Laurier dans le but
au moins un million de pieds carrés
le taux global d’inoccupation toutes
d’y ériger éventuellement un tout
additionnels. Or, les projets en cours
classes confondues s’est maintenu
nouveau siège social.
ou possédant une date de début des
fices de classe B, qui représente 65 %
S’il est difficile de connaître avec
de 700 000 pieds carrés. C’est à
de l’inventaire total, semble capable
précision la nature et l’échéancier
suivre… ,
travaux représentent un peu moins
entre 5 % et 6 %. Le marché des édi-
de retenir ses locataires. Avec un taux d’inoccupation global à 5,5 % au 2e
ÉVOLUTION DE L’INOCCUPATION ET DE LA DISPONIBILITÉ Marché des édifices de classe A à Québec
trimestre 2010, Québec affiche toujours le plus faible taux d’inoccupation de toutes les grandes villes canadiennes.
14 12
Avec les nouveaux projets qui s’amorTout dépendra de l’ampleur et du timing
10 TAUX %
cent, les choses en resteront-elles là ?
8 6
de cette deuxième vague. Y aura-t-il
4
d’autres projets en plus de ceux pré-
2
cédemment mentionnés ? FPI Cominar a récemment acquis un terrain stra-
0
T2 2009
T3 2009 Inoccupation
T4 2009
T1 2010
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Brossard l’hyperactive Par Danielle Ouellet
À Brossard, l'immobilier commercial est en effervescence. Le Quartier Dix30 connaît un succès remarquable. Les immeubles de bureaux poussent comme des champignons. Le Mail Champlain est en pleine cure de rajeunissement. Révolue donc, la réputation de banlieue-dortoir. La ville s'est réveillée et elle fait même, sous certains aspects, concurrence à la métropole, comme le souligne son maire, Paul Leduc : « De plus en plus d'entreprises choisissent de s'installer sur la Rive-Sud, ce qui leur donne accès à un bassin de population de quelque 80 000 habitants et à de nombreux travailleurs heureux de ne pas devoir emprunter les ponts, matin et soir, pour se rendre à Montréal et en revenir. Le potentiel de croissance est considérable et les citoyens bénéficient directement des développements. En effet, grâce aux revenus fonciers supplémentaires, leur compte de taxes n'a pratiquement pas augmenté au cours des dernières années. »
PAUL LEDUC Maire de Brossard
Le Quartier Dix30, une primeur canadienne
PHOTO : VILLE DE BROSSARD
Calqué sur le concept américain de lieu de magasinage life style, le Quartier Dix30 est le premier du genre au Canada. Serge Charron est vice-président adjoint aux opérations pour le Québec du Fonds de revenus immobiliers RioCan, copropriétaire du complexe : « En plus des magasins, le promeneur retrouve un véritable milieu de vie et de divertissement organisé autour d'une artère principale comme dans un centre-ville, avec quelque 1 500 places de stationnement, des restaurants, des cinémas et des événements en plein air l'été, jazz ou galas de mode. Un hôtel accueille les voyageurs et le Théâtre l'Étoile est une salle de spectacles très prisée par les gens de la Rive-Sud. Le développeur du site, Devimco, a voulu créer une ville de toutes pièces. »
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L'idée du Quartier Dix30 a germé en 2002 et sa construction débutait trois ans plus tard au croisement de deux autoroutes majeures bien identifiées dans son nom. « À terme, prévoit le maire de Brossard, les investissements en immobilier commercial totaliseront plus de 500 millions de dollars. Déjà, les retombées sont spectaculaires. Le développement résidentiel aux alentours a connu un développement fulgurant, et plus de 2 000 unités supplémentaires seront construites dans
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le secteur au cours des prochaines années. Le Centre d'entraînement du Canadien de Montréal s'est installé à proximité et les sportifs qui le fréquentent auront éventuellement accès à encore plus de commerces avec la réalisation d'une nouvelle phase de développement du complexe. » RioCan est le propriétaire majoritaire (50 %) sur environ 85 % de ce qui est déjà bâti actuellement, acheté au développeur immobilier Devimco depuis 2006. Le fait qu’un tel projet ait été ouvert à l'aube d'une crise économique majeure aurait pu avoir des conséquences désastreuses, mais tel n'a pas été le cas, explique Serge Charron : « Malgré le ralentissement économique, nous avons bénéficié de l'attrait de la nouveauté. Les gens se sont déplacés et ont apprécié le concept. Par ailleurs, installés dans des boutiques indépendantes avec chacune son accès à la rue, les marchands profitent de coûts d'opérations avantageux, en évitant les frais, par exemple, liés à l'entretien d'aires communes. » La notoriété de l'endroit attire les collaborations de marketing, comme dans le cas du spectacle Cavalia qui s'y associe étroitement dans sa publicité. « Les boutiques ouvrent tard à partir du mercredi et les activités de soirée sont de plus en plus importantes, fait valoir Serge Charron. Brossard est un secteur en constant développement et le Quartier Dix30 est construit pour durer longtemps. »
Un bureau en haut d'une tour En face du Quartier Dix30 se trouve le Secteur C, qui témoigne de la vitalité et du dynamisme de l'immobilier : « L'essor est rapide dans ce secteur stratégiquement positionné et appelé à un très bel avenir, affirme le maire de Brossard. Les premiers développements, autour du terrain de golf, étaient surtout résidentiels. Aujourd'hui, les immeubles de bureaux et les édifices commerciaux occupent de plus en plus les espaces disponibles. Il a fallu modifier le zonage, car une grande partie de ce territoire était réservé à des usages industriels. Les résultats actuels nous indiquent que nous avons fait le bon choix. Nos terrains sont très prisés. Il s'agit du seul endroit dans la ville où l'on trouve encore des possibilités de développement allant jusqu'à trois ou quatre millions de pieds carrés. Les promoteurs et les constructeurs se bousculent pour les acquérir. » Le Secteur C de Brossard, entourant le golf, est délimité par les autoroutes des Cantons-de-l'Est (la 10) et de l'Acier (la 30) ainsi que par la Grande-Allée et le boulevard Chevrier. Le Groupe immobilier Catania y est particulièrement actif, comme en témoigne son président, André Fortin : « Nous y développons le Parc d'affaires Catania, avec un potentiel de près de cinq millions de pieds carrés, et nous avons été les premiers à Brossard à construire des édifices de classe A pour accueillir des entreprises de grande envergure. Le Complexe I est déjà entièrement occupé, et les Complexes II et III sont sur la bonne voie. » Catania possède aussi des édifices dans d'autres secteurs de la ville, notamment sur le boulevard Matte, toutefois pratiquement à maturité selon le maire. Mais les locations vont bon train : « Notre troisième édifice, de 125 000 pieds carrés, terminé en 2005, a affiché complet au bout de deux ans seulement. C'est excellent, se réjouit André Fortin. Nous misons aussi sur une compétition entre la banlieue, où les gens apprécient la qualité de vie et la proximité de leur demeure, et le centreville de Montréal, d'accès difficile et parfois coûteux. Malgré le ralentissement
SERGE CHARRON, vice-président adjoint, opérations Québec de RioCan Property Services Trust
économique attribuable à la crise financière, nous avons très bien tiré notre épingle du jeu. » Les clients aiment voir les lieux avant de les louer, il est donc rare que les immeubles soient entièrement réservés avant la construction. Cependant, l'édifice construit tout spécialement pour Nortrax, la filiale canadienne de Deer Corporation, est l'exception qui confirme la règle : « Nous avons réalisé un édifice sur mesure, explique André Fortin. On y fait l'assemblage et l'entretien d'équipements lourds et volumineux comme des tracteurs et des pelles mécaniques. Nous avons entre autres intégré des planchers chauffants, plus confortables pour les employés, car la chaleur est à leur hauteur plutôt que de provenir de très hauts plafonds. Ces planchers permettent aussi l'évaporation rapide de l'eau et une réduction des coûts de chauffage. » Immocrédit, une entreprise de gestion et de développement d'édifices commerciaux, a par ailleurs lancé au printemps dernier une autre phase du Parc d'Affaires sur le Golf, sur le boulevard Lapinière, dans le même secteur. Olivier Coulombe est responsable de la gestion et de la location: « Brossard a eu le génie d'autoriser le développement Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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ILLUSTRATION : IVANHOÉ CAMBRIDGE
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Le Mail Champlain offrira à sa clientèle un environnement plus convivial
commercial de ce côté des autoroutes, et les résultats sont probants. Après avoir érigé deux édifices de 33 000 pieds carrés chacun, nous avons entrepris la construction d'une troisième phase qui offre 100 000 pieds carrés. Déjà, de gros joueurs tels Deloitte, le Centre financier Desjardins et les Services de financement TD y ont établi leurs bureaux. Les locataires se retrouveront dans un environnement vert où l'énergie géothermique, les verres ultra-performants qui filtrent les rayons du soleil et d’autres technologies permettront des économies substantielles d'énergie et d'argent. »
Le Mail Champlain revampé Incontournable pour un grand nombre de consommateurs, le Mail Champlain a pignon sur rue à Brossard depuis 1975. Sa dernière cure de rajeunissement datait de l'an 2000 et un vent de fraîcheur était plus que bienvenu. Les travaux entrepris en 2009 se termineront à la fin de cette année. Jean Laramée est vice-président principal de la région de l'Est chez Ivanhoé Cambridge, la filiale de la Caisse de dépôt propriétaire de ce centre commercial : « L'investissement de 40 millions de dollars est important et permettra de lui donner un nouveau souffle. Côté esthétique, nous offrirons un environnement plus convivial, à échelle humaine. La lumière naturelle jaillira des puits de lumière installés au plafond. Des foyers, des meubles en cuir et en bois, un nouveau revêtement de sol ajouteront à l'élégance de l'endroit tout comme l'aire de restauration agrandie, une terrasse extérieure et l'aménagement paysager du stationnement. Quant aux nouvelles recrues, elles donnent déjà des résultats encourageants. Forever 21, ouvert l'automne dernier sous la 42
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La vision de Paul Leduc pour sa ville est claire : « Nous avons l'intention de densifier le secteur du boulevard Taschereau. Nous constatons déjà l'apparition croissante d'édifices en hauteur avec des commerces au rez-de-chaussée et des bureaux aux étages supérieurs. Au fur et à mesure que des espaces se libéreront, nous poursuivrons dans ce sens. L'horizon s'étend sur plusieurs années, mais des projets émergent déjà. » ,
ANDRÉ FORTIN, président du Groupe immobilier Catania
bannière XXI, a rapidement entraîné une augmentation et un rajeunissement de la clientèle. » À ceux qui s'inquiètent d'un nombre possiblement exagéré de magasins dans la ville, le maire Paul Leduc répond : « Bien sûr, l'offre commerciale supplémentaire est importante, mais celle-ci a aussi connu une diversification. Nous avons gardé nos acheteurs, mais nous en avons aussi attiré des nouveaux. » Jean Laramée renchérit : « Nous laissons à d'autres le volet divertissement, cinéma et autres. Nous misons sur le service à la clientèle, tels des porte-parapluies pour les clients, un personnel accru à l'accueil et des vestiaires supplémentaires. Le positionnement du Mail Champlain est clair et nous savons par expérience qu'un confort amélioré peut faire une différence. De plus, la construction résidentielle stimulée par l'arrivée d'importants compétiteurs ajoute une densité démographique dont nous pouvons aussi profiter. Enfin, le vieillissement d'une population qui tient à garder la forme amène une nouvelle clientèle de 50 ans et plus à consommer davantage de produits traditionnellement réservés aux jeunes tels... les vélos de montagne haute performance ! » Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Pour prendre le virage
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Nouvelles brèves Place Alexis Nihon : un emplacement de choix pour Tecsys PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
Entreprise spécialisée dans les logiciels de gestion de la chaîne d’approvisionnement, Tecsys a élu domicile à la Place Alexis Nihon au printemps dernier. Un nouvel espace de 22 000 pieds carrés a été conçu et aménagé pour accueillir le siège social et le groupe d’approvisionnement de l’entreprise. Une attention particulière a été portée à l’environnement de travail, notamment en matière de design et d’efficacité de communication. « Les temps ont changé et continuent de changer quant aux lieux et à la façon dont les gens travaillent. Il y a 10 ans, nous requerrions beaucoup d’espace pour l’entreposage de documents. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas grâce aux progrès technologiques. Notre centre informatique a été imparti, ce qui nous donne plus de flexibilité, un meilleur design et un meilleur ratio coûtbénéfice », explique Berty Ho, vice-président des finances et de l’administration, chef de la direction financière et secrétaire de Tecsys.
Invitation au MAPIC
Berty Ho, vice-président des finances et de l’administration, chef de la direction financière et secrétaire de Tecsys
Il précise que Place Alexis Nihon s’est distinguée de la dizaine d’emplacements envisagés pour le déménagement de l’entreprise parce qu’elle répondait adéquatement aux besoins établis en offrant un coût de location compétitif, une localisation avantageuse, la proximité du transport en commun et l’accessibilité à une vaste gamme de services. « Du point de vue de l’accessibilité du transport en commun et de la proximité des autoroutes, Place Alexis Nihon correspondait clairement à ce que nous cherchions. Et la qualité des services disponibles sur place est extraordinaire. Tout se retrouve sous un même toit. » Situé près du centre-ville de Montréal, le complexe à vocation multiple offre aussi un stationnement intérieur de près de 1100 places. Les employés y trouvent donc leur compte.
Le Marché international des professionnels de l’implantation commerciale (MAPIC) accueillera à Cannes les différents acteurs de l’immobilier commercial ainsi que de nombreuses bannières. Ce rendez-vous international, qui se déroulera du 17 au 19 novembre 2010, attire chaque année plusieurs professionnels québécois et canadiens de l’industrie. Il est encore temps de s’y inscrire au : www.mapic.com ou en composant le 514-276-9038.
Projet Desjardins sur le toit
La Caisse populaire Desjardins du Mont-Royal, situé au 435, avenue du Mont-Royal Est, a installé avec succès l’un des plus grands toit-jardins de la métropole sur son édifice. Le jardin, fourni par GreenDev, comprend 125 modules du système Biotop, un concept de contenant horticole très spécialisé et de haut rendement. Les produits provenant de ce toit-jardin seront donnés aux banques alimentaires locales ainsi qu’aux employés.
M. Ho attribue entre autres la réussite du processus d’intégration des locaux à l’étroite collaboration entre son équipe et celle de Fonds immobilier Homburg, propriétaire de la place d’affaires. « Plusieurs personnes ont travaillé très fort pour assurer le succès du projet. La coopération a été excellente. Les délais fixés pour les différentes étapes étaient très serrés et nous les avons tous respectés. Aucun obstacle n’a mis en péril le projet. Nous sommes très satisfaits jusqu’à présent et espérons que ceci se poursuivra pour les quelque 10 prochaines années », indique-t-il.
Nomination chez Delegatus
Les membres de Delegatus sont heureux d’annoncer l’arrivée de Stéphanie Beauregard au sein de leur équipe. Me Beauregard, qui était jusqu’à tout récemment associée chez Fasken Martineau, apporte à Delegatus plus de 15 ans d’expérience en droit immobilier. Après avoir pratiqué quelques années en litige, elle a été conseillère juridique interne pour d’importants propriétaires immobiliers, où elle a développé une expertise reconnue en matière de location d’édifices commerciaux. Au cours des 10 dernières années, elle a conclu plus de 1 000 transactions de location en plus d’avoir participé à des transactions de vente marquantes dans le domaine de l’immobilier commercial telles que celles de la Place Ville Marie, du Marché Central et de la Gare Windsor.
Saint-Jérôme reçoit le prix Clé des Eaux
La Ville de Saint-Jérôme recevait cette saison le prix Clé des Eaux de la Fédération canadienne des municipalités (FCM) pour la conception et la réalisation révolutionnaires d’un bassin de rétention des eaux pluviales. Le prix rend hommage à des municipalités avant-gardistes agissant avec prévoyance pour réduire leur vulnérabilité aux changements climatiques. Automne 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL
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Reconnaissance du cabinet d’avocats Lavery
Élise Poisson, associée directeur, est fière de souligner que Lavery a été classé premier cabinet d’avocats régional du Québec en 2010 par le magazine Canadian Lawyer. Cette reconnaissance est le résultat d’un sondage réalisé par le magazine afin de déterminer le positionnement des principaux cabinets d’avocats régionaux du Québec.
Nouveau logiciel de gestion technique immobilière
Conçu pour les gestionnaires et propriétaires immobiliers, le logiciel SamFM offre dans une application Web toutes les fonctions nécessaires pour une gestion technique immobilière performante, quel que soit la vocation du bâtiment : gestion des requêtes de services, traitement des interventions, planification de l’entretien préventif des bâtiments et gestion des actifs immobiliers.
Programme de bourses de perfectionnement
La Fondation du Collège de l’immobilier prévoit remettre des bourses de perfectionnement totalisant 20 000 $ dès l’automne 2010. Ce nouveau programme s’adresse à toute personne ou groupe œuvrant dans le domaine du courtage immobilier ou hypothécaire, ou qui y est intéressé, et qui souhaite contribuer au développement ou à l’avancement des professions par la mise sur pied d’un projet novateur. La date limite pour recevoir les dossiers est le 31 août 2010.
Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com
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Note de l’éditeur
C’est avec beaucoup de fierté que je vous annonce que deux membres de mon équipe poursuivent depuis peu leur carrière dans deux vénérables institutions québécoises. Tout d’abord, Louis-Martin Hénault poursuit son travail de représentant publicitaire au journal La Presse, tandis que Marie-Ève Lefebvre, responsable de la qualité des contenus, a accepté un poste taillé sur mesure pour elle, aux Éditions du CHU SainteJustine. Je leur souhaite tout le succès possible dans leurs nouveaux défis et les remercie vivement pour leur excellent travail. Cela dit, un souffle de renouveau s’amène sur votre magazine et vous serez à même de le constater progressivement dans les prochains numéros. D’ici là, ce sera une belle occasion pour moi d’être un peu plus sur le terrain pendant quelque temps en étant davantage en lien avec nos collaborateurs externes et nos annonceurs, ce qui est toujours très agréable et enrichissant. Jacques Boisvert
Nouveau directeur de la gestion au Groupe Altus
M. Michael Barker, président de la division coûts et infrastructures du Groupe Altus Ltée, a le plaisir d’annoncer la nomination de M. Jean Richard au poste de directeur de la gestion et de la planification d’actifs. À ce titre, M. Richard sera responsable du développement des affaires et de la gestion des activités pour le Québec et les provinces maritimes.
M. Richard compte plus de 25 années d’expérience en gestion d’actifs immobiliers. Il a œuvré pendant plus de 20 ans comme gestionnaire immobilier au sein de la plus importante institution financière au Québec. Titulaire d’une maîtrise en gestion de projet et d’un diplôme post-MBA en gestion, M. Richard est aussi diplômé du Collège des administrateurs de société, membre de l’Ordre des administrateurs agréés (Adm.A.) et conseiller en management certifié (CMC).
Avancée technologique en gestion technique
Cet été, IFCS mettait sur le marché DABO, une application logicielle de gestion intégrée des systèmes d’exploitation des grands immeubles. Résultat de 10 années de recherche et de développement réalisés par le laboratoire CanmetÉNERGIE de Ressources naturelles Canada, DABO permet de réaliser des économies d’énergie de plus de 15% et, ainsi, de répondre aux normes environnementales des certifications LEED et BOMA BESt. Le logiciel s’inscrit également dans la politique de développement durable du gouvernement du Canada. Parmi les utilisateurs de cette nouvelle technologie, on compte le Palais des Congrès de Montréal.
Avison Young accueille Laurent N. Benarrous
Bernard Poliquin, président d’Avison Young – Québec, a récemment annoncé que Laurent N. Benarrous, l’un des courtiers les plus réputés à Montréal en représentation de locataires et de propriétaires, s’est joint à l’équipe d’Avison Young. Monsieur Benarrous possède plus de 18 années d’expérience en immobilier commercial. Il est membre de plusieurs conseils d’administration dont ceux d’Aéroports de Montréal, de la Société du Havre et d’Héma-Québec.
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BUREAUX À LOUER 6300, Auteuil Brossard Jusqu’à 17 400 pi2 contigus Près du Mail Champlain 10 minutes du centre-ville
6400, Auteuil Brossard Jusqu’à 10 222 pi2 contigus
PHASE 3 EN DÉVELOPPEMENT PHASE 1 et 2 LOUÉES
PARC D’AFFAIRES SUR LE GOLF 4605, Lapinière, Brossard 100 000 pi2 Bureaux exécutifs et Écoénergétiques de haute qualité
Informations acoulombe@immocredit.ca www.immocredit.ca
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