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SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

MONTRÉAL, AU CŒUR DU DÉVELOPPEMENT DES CONNAISSANCES EN IMMOBILIER ET EN INFRASTRUCTURES !

R

epousser les frontières des connaissances en immobilier : c’est ce qu’a permis de faire le mouvement de financiarisa­ tion des biens immobiliers propulsé au cours des dernières décennies. Aujourd’hui, ces connaissances sont transférées et adaptées à d’autres secteurs d’investissement, comme celui des infrastructures et des villes intelligentes. Un bref retour dans le passé s’impose pour mieux comprendre cette évolution. L’immobilier a longtemps été le fait d’entreprises privées et de riches individus visionnaires jusqu’à l’adoption aux États-Unis, en 1974, de la loi ERISA (Employee Retirement Income Security Act), qui permettait d’ajouter des classes d’actifs autres aux portefeuilles des caisses de retraite et des fonds de pension, sous réserve toutefois de le faire de façon prudente et de respecter ses devoirs fiduciaires. Le processus de transformation des biens immobiliers en actifs financiers a alors connu un véritable essor. Un des moyens pour investir prudemment consiste à acheter des titres de sociétés par actions cotées ou de fiducies d’investissements, reconnues pour leur expertise en immobilier. L’autre option, plus audacieuse, passe par le développement et la maîtrise de l’expertise nécessaire pour effectuer directement les transactions d’acquisition ou de construction d’immeubles dans le but de les valoriser et de les revendre. On ne se contente plus du rôle de créancier ou d’investisseur. On devient une entreprise en immobilier. Cette stratégie a été retenue par la Caisse de dépôt et placement du Québec au début des années 1980, comme l’explique ci-après Fernand Perreault. Elle a marqué le développement des filiales immobilières, devenues de grands leaders reconnus à l’échelle internationale. Les changements sont majeurs : l’investisseur institutionnel s’ajoute un nouveau rôle, celui de promoteur immobilier, d’expert en développement, transactions et gestion immobilière. Il doit s’approprier des connaissances et acquérir des compétences pointues, différentes de celles

qu’exige son métier de base, et développer une expertise unique et distinctive tout en adaptant et en mettant au point son modèle de gouvernance et de gestion des risques. Savoir acheter, gérer, valoriser ou vendre un immeuble nécessite des connaissances. Son évaluation, actuelle et future, requiert aussi le développement d’outils et de mesures. Il faut de plus pouvoir compter sur des personnes bien formées qui sont en mesure d’appliquer ces connaissances dans l’exercice de leurs fonctions. C’est pour répondre à ces besoins qu’a été créée en 1995, à l’ESG UQAM, la Chaire SITQ, devenue en 2012 la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, comme l’explique ici Jacques Saint-Pierre, fondateur et premier titulaire de cette chaire. Le besoin en développement de mesures et de moyens demeure toujours aussi important, selon Alain Dumaine, vice-président principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge. Les outils sont de plus en plus sophistiqués afin de reconnaître, d’évaluer et de suivre finement l’impact des nombreux facteurs internes et externes qui influent sur la performance financière des immeubles. L’immobilier ne se contente assurément plus de son statut traditionnel de bien réel. Il se dématérialise en flux de services adaptés aux besoins et aux nouvelles attentes des usagers, étroitement liés à la qualité des infrastructures et des services offerts aux citoyens par une ville devenue plus intelligente. À l’ère des métadonnées, les acteurs de l’investissement, comme ceux de la recherche et du développement des connaissances dans le domaine de l’immobilier, doivent relever ce nouveau défi consistant à adopter une perspective plus écosystémique, pour mieux intégrer la complexité des interdépendances et des relations entre les immeubles, les infrastructures, la ville et ses citoyens. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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Immobilier commercial volume 9 - numéro 6  

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