DROITS ET OBLIGATIONS
L’IMPORTANCE DE VÉRIFIER LE LIEU 1 DE RÉSIDENCE D’UN VENDEUR Me Sylvie Bouvette
En 2011, M. Anibal Kau (l’« Acheteur ») s’est porté acquéreur d’un condominium à Toronto et a engagé un avocat en immobilier pour l’aider à conclure cette transaction. Le vendeur, M. Mehran Yekta (le « Vendeur »), était représenté lui aussi par une avocate ontarienne.
Experte invitée
Le Vendeur n’habitait pas dans l’appartement faisant l’objet de la vente, et celui-ci constituait davantage un investissement. L’avocat de l’Acheteur a établi que le Vendeur avait acheté cette propriété en 2009 et que son adresse à ce moment-là se trouvait en Californie. Il avait donné la même adresse à des fins d’avis à l’occasion de la revente de cette propriété. L’avocat de l’Acheteur a été avisé que le Vendeur signerait tous les documents à partir de la Californie.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Il faut savoir que l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) impose, notamment, à l’acheteur d’un immeuble situé au pays qui est vendu par un non-résident du Canada l’obliga tion de payer l’impôt du vendeur dû sur la vente, si l’acheteur n’obtient pas du ministre du Revenu national un certificat relativement à cette vente, à moins qu’« après enquête sérieuse, l’acheteur n’ait aucune raison de croire que la personne ne réside pas au Canada » (art. 116, par. 5a).
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1. Anibal Kau et Her Majesty the Queen - 2018 TCC 156 (CanLII).
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En l’espèce, l’avocat de l’Acheteur a demandé que lui soit fournie une confirmation du respect des dispositions de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu, ce à quoi l’avocat du Vendeur a répondu que ce document serait remis à la clôture de la transaction. Six jours avant la clôture, le Vendeur fournit plutôt une déclaration d’une seule ligne devant un notary public de Californie intitulée « Affidavit », sans déclaration voulant qu’il ait été par ailleurs assermenté, et selon laquelle il n’est pas un non-résident du Canada aux termes de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu. Par opposition, à l’égard de la taxe sur les biens et services, le Vendeur fait une déclaration séparée qui, elle, est sous forme solennelle. Lors de la clôture de la transaction le 30 juin 2011, aucune retenue n’est exercée, laquelle aurait dû correspondre à 25 % du prix d’achat.
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La question ici est de savoir si l’Acheteur est responsable d’avoir fait défaut de retenir l’impôt sur le prix d’achat du condominium. La Cour d’appel de l’Ontario, dans sa décision du 31 juillet 2018, déclare plutôt qu’il y avait trop d’indices laissant présager qu’on ne pouvait s’arrêter au simple document (non assermenté) indiquant que le Vendeur n’était pas un non-résident sans enquêter davantage. L’Acheteur, après avoir perdu en première instance et porté sa cause en appel, allègue, d’une part, que l’avocate du Vendeur a émis une lettre confirmant qu’elle avait vérifié la résidence du Vendeur avant la clôture et, d’autre part, que son propre avocat était en droit de se fier à l’affidavit fourni. Le tribunal d’appel conclut qu’il n’était pas raisonnable d’accepter ce document de manière inconditionnelle, étant donné les faits et indices ci-dessus exposés quant à l’adresse du Vendeur.
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Selon le tribunal, des questions additionnelles auraient dû être posées et des réponses, obtenues. La démarche effectuée ne satisfaisait donc pas au critère de l’« enquête sérieuse » (laquelle aurait pu être finalisée, par exemple, par l’obtention d’une copie du permis de conduire). Finalement, même s’il y avait eu enquête raisonnable, une autre disposition de la Loi prévoit que l’Acheteur ne doit pas avoir des motifs de croire que le Vendeur n’était pas un résident du Canada. En l’occurrence, de tels motifs existaient.
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En conséquence, l’appel de l’Acheteur a été rejeté ; ce dernier a été condamné à payer l’impôt dû par le Vendeur. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2019
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