PORTRAITS ET AVIS D’ACTEURS IMMOBILIERS

UN RISQUE D’ATTENTISME ?

Conséquence d’une activité immobilière soutenue par une forte demande, il existe aujourd’hui une surévaluation de 5 à 10% de nombreux biens résidentiels. Cette situation fait écho à certains excès boursiers en décalage avec la réalité économique.

Quelle réflexion vous inspire l’actuelle situation de l’économie et quels risques identifiez-vous ? Ph. Rosy : Si je me place à un niveau macroéconomique, ma plus grande crainte est celle d’une hausse des taux. Leurs niveaux planchers actuels ne sont pas – contrairement à ce que d’aucuns pensent - un acquis. Or, une remontée serait catastrophique pour des Etats dont le degré d’endettement s’est accru avec la pandémie. A la question de savoir si cela se produira nul n’a la réponse mais chacun esquisse une hypothèse ! Une hausse est pressentie à l’horizon 2023 du côté de la Fed américaine. Les Européens suivront-ils ? La question reste ouverte. A cette première incertitude s’ajoute celles des fluctuations des variants du covid qui conditionnent une sortie de crise sans cesse repoussée. Par ailleurs, les pénuries actuelles de certains matériaux, qui ont pour effet de ralentir les chantiers et d’accroître leurs coûts, me préoccupent moins – elles se résorberont ou des alternatives seront trouvées - que le déficit de compétences et de main d’œuvre qualifiée. Ce point est inquiétant car il concerne désormais tous les secteurs de l’économie et met en évidence le double problème de la qualification et de la volonté de travailler. La covid a modifié les habitudes. La valeur travail semble aujourd’hui déconnectée de la réalité. C’est un risque sociétal majeur.

PLUS LES PRIX AUGMENTERONT, MOINS IL Y AURA D’ACHETEURS

Le phénomène d’emballement de la plupart des valeurs immobilières vous inquiète-t-il ? Ph. Rosy : Pour l’immobilier le danger est effectivement celui d’une hausse constante – mais non nécessairement justifiée - des valeurs. Sommes-nous, ou non, arrivés au point culminant de l’effervescence avant un retour à l’équilibre est une question dont la réponse reste très aléatoire. Toutefois, sachant que plus les prix monteront moins il y aura d’acheteurs potentiels, que se passera-t-il si tous les biens atteignent simultanément des valeurs élevées ? Le marché se figerait. C’est une situation connue. En 2008 la faillite de Lehman Brothers a traumatisé les acheteurs qui se sont dès lors mis en mode ‘pause’ pendant 3 mois ! Aujourd’hui, alors que certains biens résidentiels surchauffent sous l’effet d’une forte demande (ex. : unifamiliale à 700K€ en périphérie), ce risque d’attentisme est réel. En outre, les banques, qui n’apprécient que modérément voir l’épargne quitter les comptes pour s’investir dans l’immobilier, agitent également le drapeau rouge de la bulle et du crash. Leur politique de quotités est d’ailleurs conforme à ce souci de ralentir le marché. Remarquons toutefois que ce discours alarmiste, tenu depuis 2 à 3 ans est, jusqu’à ce jour, démenti dans les faits ! Seuls quelques essoufflements très relatifs – dont les raisons sont davantage liées à des incertitudes fiscales qu’à des soucis financiers - sont perceptibles sur les segments du très haut de gamme. Cela n’élude évidemment pas la tension existante sur les biens plus classiques, dont la surévaluation est globalement comprise entre 5 et 10%. Mais, à l’instar de la généralisation du déficit de compétences touchant toutes les activités, la tension évoquée existe désormais pour quasi tous les secteurs. La bourse, totalement déconnectée de la réalité, ne joue plus son rôle de régulateur, reflet de la santé des entreprises, mais celui d’un miroir déformant pour une abondance de liquidités cherchant à s’investir. Ce sont des prémices de crise déjà vues et dont l’élément déclencheur (conflit économique, politique, social, crise financière,.. ) est difficile à appréhender, à l’image de l’ennemi invisible conçu par Orwell dans 1984 !

MOBILITÉ ET PERMIS, VRAIS SUJETS D’INQUIÉTUDE

La politique de mobilité/circulation urbaine peut-elle agir sur les valeurs immobilières ? Ph. Rosy : Il est frappant de constater à quel point la cohabitation entre utilisateurs de la route se passe mal car exacerbée à des fins de basse politique : opposer les individus selon un calcul électoraliste. L’amplitude prise par cette politique de mobilité est un véritable sujet d’inquiétude et justifie que nombre de personnes évitent désormais une ville dans laquelle elles ne trouvent plus de plaisir à venir ou résider. Les stratèges écologistes – davantage idéologues que gestionnaires - semblent avoir oublié que Bruxelles n’est ni Paris (musée à ciel ouvert) ni Bâle ou Amsterdam. Le risque est moins dans une désertification de la ville (les flux d’habitants entrants et sortants s’équilibrent) que dans une mutation et un appauvrissement, notamment du tissu commercial, d’espaces urbains entiers.

Quel jugement portez-vous sur la faible délivrance des permis ? Ph. Rosy : Le frein à la délivrance des permis – conséquence de longueurs et lenteurs procédurales autant que d’atermoiements politiques - existe surtout à l’égard des nouveaux développements. C’est moins le cas pour les opérations de rénovations/réhabilitations. Quoi qu’il en soit, cette situation tend à faire fuir les promoteurs de certaines communes et entraîne ipso facto un ralentissement de la production de logements. Les rénovations/ réhabilitations, pour respectables qu’elles sont, ne suffisent en effet pas à répondre aux besoins annuels des 6.000 à 7.000 unités d’habitation de la Région.

Dénomination de la société : EV BRUBEL SA Siège social: Avenue Louise 544 - 1050 Bruxelles N° IPI: 104.048 Téléphones: +32 (0)2 290 44 00 Fax : +32(0)2 290 44 04 Website: www.engelvoelkers.com Année de création : 2007 Nom du fondateur : Philippe Rosy Nombre de collaborateurs : 75 Nombre d’agences : 8 agences à Bruxelles et Brabant wallon plus départements «immobilier neuf» et «premium office» Nature des activités :  Transactions immobilières : 1. Vente de biens de qualité sur le territoire des 19 communes de

Bruxelles, d’Overijse et de Tervuren et sur le Brabant wallon. 2. Vente « d’immobilier neuf » et « premium » à Bruxelles et en brabant wallon 3. département Locations sur les mêmes territoires / Service Premium pour les biens de plus de 2,5 millions €

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UNE RENTRÉE TRÈS PROMETTEUSE POUR LE MARCHÉ BELGE !

Face à un marché très dynamique et des résultats positifs malgré le contexte de la covid 19, le leader européen de l’immobilier de luxe en Europe aborde la rentrée avec optimiste et de très hautes ambitions pour le second semestre 2021 en Belgique.

MISE EN PAUSE AVANT RATTRAPAGE

Quelle rétrospective et quel bilan des derniers mois du marché immobilier belge dressez-vous ? K. Rentmeesters : La présence d’Engel & Völkers depuis 15 ans en Belgique nous offre un certain recul sur la situation inédite de ces dernières années. Pour saisir pleinement la mesure de l’impact de la pandémie, on rappellera que cette dernière est intervenue après des années consécutives exceptionnelles : les années 2018 puis 2019 ont été celles de tous les records, et 2020 était de toute évidence engagée sur une même dynamique … avant d’être freinée par la crise sanitaire. Plutôt que d’arrêt de l’activité je préfère parler de mise sur pause. En effet, après les premières semaines d’hésitation nous avons perçu que cette période avait été l’occasion pour nombre d’acquéreurs de mûrir certains projets en sommeil ou de s’engager dans des projets immobiliers peut-être jamais envisagés auparavant. Dès le déconfinement et ensuite au long du dernier trimestre 2020, nous avons enregistré un véritable effet de rattrapage et conclu très positivement le premier semestre 2021 : de janvier à juin 2021 Engel & Völkers Belgique a enregistré une hausse de 69% de son chiffre d’affaires par rapport à la même période en 2020. On ne le répètera jamais assez : parce qu’il concerne la question cruciale du lieu de vie, parce qu’il s’est avéré être un placement plus sûr que d’autres options, l’immobilier a encore une fois confirmé sa place de valeur refuge. UN DYNAMISME PARTICULIÈREMENT FORT EN FLANDRE Et aujourd’hui ? Comment qualifieriez-vous le marché belge dans son ensemble ? K. Rentmeesters : La tendance nette est celle d’un marché extrêmement dynamique, tendu, qui a clairement basculé en faveur des vendeurs : parallèlement à une demande forte, ces derniers ont adopté une position davantage attentiste. Il y a donc nettement moins d’offre que de demande. La hausse continue des prix qui en découle n’a pas pour autant découragé les acquéreurs même sur le segment premium : nous observons une accélération des ventes dans les secteurs prisés que sont les zones résidentielles des grandes métropoles belges, notamment des ventes au-dessus du prix de 1 million d’euros. Avec plus d’une vingtaine d’agences et franchises présentes en Belgique, avez-vous observé des disparités régionales ? K. Rentmeesters : On a beaucoup lu que sous les effets combinés de la covid 19 et de la fin du bonus logement l’activité en Flandre avait davantage fléchi que celle de la Wallonie qui, en dépit de la pandémie, affichait une croissance (très légèrement) positive en 2020. Il n’en reste pas moins que la Flandre représente aujourd’hui encore plus 65% du volume de transactions du marché belge, et que nous n’observons aucun essoufflement, bien au contraire, de l’intérêt pour des villes telles que Anvers ou Gand. Un développement de notre couverture dans les provinces Flamandes fait d’ailleurs partie de la stratégie d’expansion d’Engel & Völkers pour les prochains mois. RESIDENCES PRINCIPALES ET SECONDAIRES La crise sanitaire n’a-t-elle tout de même pas rebattu certaines cartes ? K. Rentmeesters : Si ! Elle a impulsé et accéléré plusieurs changements. Tout d’abord sous l’effet du développement du télétravail, combiné aux confinements successifs qui ont réveillé des envies d’espaces extérieurs et d’environnement naturel, le rapport distance travail- habitation a été fortement modifié. Si des communes telles qu’Ixelles ou Evere restent des destinations prisées avec des maisons pouvant se négocier jusqu’à 1,5 ou 2 millions, les limites du périurbain ont encore été repoussées vers des villes au cadre de vie

naturel offrant une très grande facilité d’accès vers la capitale. Si les prix au mètre carré dans le neuf étaient auparavant de 3000 à 4000 euros, aujourd’hui ils avoisinent davantage les 5000 à 6000 euros et cela vaut pour la banlieue proche de Bruxelles comme pour des communes plus éloignées. Au sud, je pense aux marchés de Nivelles et Waterloo tandis qu’au nord, la ceinture verte du Brabant Flamand a fort logiquement vu arriver une nouvelle demande dans des communes telles que Wemmel où Engel & Völkers a récemment étendu son réseau. A l’Ouest, nos équipes installées depuis 2020 à Louvain observent un accroissement de la demande par des acquéreurs sensibles au caractère authentique de son architecture, au cadre naturel de ses environs, tout comme à l’extrême dynamisme de son environnement économique soutenu par de nombreuses Nous observons une start up. Souvent il s’agit de jeunes cadres accélération des originaires de la région qui, après une ventes dans les zones expérience à Bruxelles ou à l’étranger, résidentielles des grandes métropoles belges, notamment décident de revenir s’y installer. Par ailleurs, les épisodes de fermeture des frontières, ont entraîné un boom des résidences secondaires. Un phénomène pour des valeurs fortement ressenti sur la Côte Belge (à supérieures à 1 Ostende, Knocke..) mais aussi dans les million d’euros. provinces de Namur et de Luxembourg… K. Rentmeesters autant de destinations sur lesquelles Engel & Völkers étend actuellement la couverture de son réseau. De quoi aborder cette rentrée avec de très belles perspectives !

Dénomination de la société : ENGEL & VÖLKERS Belgique Siège social: Square de Meeûs 35 - 1000 Bruxelles Tél: +32 (0) 470 660 112 Mail : Belgium@engelvoelkers.com Website: www.engelvoelkers.com Année de création : 1977 à Hambourg (Allemagne). Depuis 2007 en Belgique Nom du fondateur : Christian Völkers Nombre de collaborateurs : 12.000 collaborateurs dans 800 shops dans le monde. 112 agents dans 22 agences en Belgique Nature des activités : Immobilier - Yachting - Aviation

UN RETOUR CHEZ SOI QUALITATIF

L’attrait toujours très marqué pour l’immobilier en tant que valeur d’investissement sûre, montre aussi une accentuation de la dualité ville / périphérie ou province. Actif sur ces deux marchés, Denis Latour, inscrit leurs évolutions dans une perspective optimiste et exclut le risque d’une bulle même si plusieurs facteurs méritent une attention particulière.

L’effervescence actuelle du marché est-elle appelée à durer ? D. Latour.: Le dynamisme des marchés résidentiels du neuf et de la rénovation, justifié par la volonté d’un retour chez soi qualitatif et soutenu autant par des taux bas que par des investisseurs cherchant à placer leurs liquidités/épargnes, est une réalité. Malgré une hausse sensible des valeurs (nombre de biens, dont des maisons de ville, ont vu leurs valeurs progresser de +/- 10%), cet engouement se poursuivra sans doute audelà de 2022/23 avant de se stabiliser. Mais, alors que le risque d’apparition d’une bulle immobilière est très faible, deux éléments pourraient toutefois affecter négativement ce mouvement : - Une (trop) forte augmentation des prix. Ce phénomène est aujourd’hui principalement lié à la hausse des coûts de construction, conséquence de pénuries de matières premières et aux coûts croissant des frais de transport. - Une inadéquation entre les ambitions de construction/rénovation du parc de logements (un des éléments du Green Deal) et une lenteur voire une inertie des autorités à accélérer les process de délivrance des permis et/ou des mises en conformité de l’urbanisme.

UNE DUALITE MAIS PAS DE DÉSERTION Comment jugez-vous la dualité des marchés urbains et extra-urbains ? D.L. : Cette dualité a toujours existé. Sans doute se renforce-t-elle aujourd’hui entre des ultra-urbains qui apprécient l’intensité d’une ville transformée par la mobilité douce, les piétonniers, les offres (services/culture), etc. et ceux qui optent pour un autre modèle et environnement. Quoi qu’il en soit, on ne constate pas de désertion de la ville. Quand bien même la césure socio-économique entre communes longtemps classées en ‘riches et moins riches’ existe toujours (aujourd’hui grâce à des travaux d’aménagement cette différence s’amenuise), le marché résidentiel urbain ne suscite aucune inquiétude. Les développements que nous commercialisons en ville (ventes sur plans) sont toujours acquis à parts égales (50/50) par des investisseurs et des propriétaires occupants à des prix compris entre 3500 > 5000 €/m² dans le sud de la Région bruxelloise (ex. : le récent projet ‘W’ à Woluwe) et entre 3000>4000 €/ m² dans des communes tel Evere. Quant aux loyers, si leur progression est faible (les investisseurs se contentent aujourd’hui d’un rendement compris entre 2 et 3% là où ils demandaient antérieurement 3 > 4 %) celle-ci est toutefois compensée à deux niveaux. D’une part, par la faiblesse des taux et d’autre part par une plus forte appréciation du bien. Là où un bon appartement 2 chambres + garage + terrasse se négociait +/- 320K€ il y a 5 ans cette valeur est aujourd’hui comprise entre 375 et 400K€. A un autre niveau, alors qu’au cours des 40 dernières années la valeur du foncier passait de 1 à 10 et celle de la construction de 1 à 5, ce delta s’est atténué et le rapport évolue désormais au profit du bâti. Existe-il une conscientisation des risques climatiques et quel est (sera) son effet sur le marché ? D.L. : Oui, il existe une conscientisation qui transparaît dans certains gestes quotidiens et se traduit e.a. par un souci de plus en plus affirmé de consommer local, national ou pour le moins européen. La prise de conscience est toutefois davantage dans le fait que nous allons subir les événements sans avoir la possibilité d’agir sur leurs occurrences. Aujourd’hui les demandes pour de meilleures isolations (thermiques et acoustiques) ou pour la généralisation de la climatisation (un impératif à court terme) sont d’ores et déjà des arguments de vente/location. Toutefois, faire dépendre ces équipements et leur fonctionnement des seules énergies renouvelables (souhait louable) suppose de très importants investissements, facteurs de hausse des coûts de la construction et donc de l’immobilier. LA VISION D’UNE PME MULTIGÉNÉRATIONNELLE Quid du développement et perspectives de vos activités ? D.L. : Après le rachat de l’Immobilière Boulanger à Waterloo en septembre 2020 (une opération amicale permise par la relation privilégiée des actionnariats des deux agences) notre finalité n’est pas la croissance en soi. Nous poursuivrons donc notre développement - selon une vision de PME multigénérationnelle - sur les zones où nous sommes déjà implantées et plus particulièrement l’axe Bruxelles > Namur. Quant au marché sensu stricto et à ses pratiques elles évoluent sous l’effet d’une forte demande. Ainsi, aujourd’hui, les prix renseignés par les vendeurs sont devenus indicatifs. En d’autres mots, le bien est mis en visite durant +/- 15 jours au cours desquels nous réceptionnons les offres (inférieures, égales ou supérieures au prix

L’engouement pour demandé) et les transmettons au propriétaire qui l’immobilier se poursuivra au-delà de 2022/23 avant de se décidera alors de vendre ou de refaire ‘un tour de piste’. Cette pratique – qui ne modifie en rien le rôle et l’attitude du courtier au regard de la transparence de ses interventions – se stabiliser. poursuivra-t-elle une fois l’actuelle effervescence D. Latour passée est une autre question !

Dénomination de la société : LATOUR & PETIT SA Siège social: Boulevard de la Woluwe, 62 1200 Bruxelles Sièges d’exploitation : 5 (3 à Bruxelles et 1 à Namur 1 à waterloo) N° IPI: 501.415 (Denis Latour) 504 139 (Aymeric Francqui) Téléphones: Bruxelles : +32 (0)2 777 19 19 Namur : +32 (0)81 303 404 Waterloo : +32 (0)2 357 19 19 Website: www.latouretpetit.be Année de création + nom du fondateur : 2001 – Denis Latour & Stéphane Petit Nombre de collaborateurs : ± 65 Nature des activités : 4 départements 1. Location & Gestion locative 2. Vente de biens existants 3. Vente de biens neufs 4. Résidence Service (vente & location) Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles, les deux Brabants dont Waterloo, Lasne et La Hulpe ainsi que l’axe BruxellesNamur et la province de Namur.

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D Dans un clos en face du Lycée Français, MAISON 3 façades (4ch/1bur/2sdb) de 293 m² avec un magnifique jardin de +/- 350 m² orienté Sud-Est et 2 garages. RÉF. 4394144 C Dans le quartier du Prince d’Orange, les « Jardins de Majorelle » vous proposent encore 1 APPARTEMENT (3ch/2sdb) de 220 m². Il est agrémenté d’une terrasse de 60 m² orientée Ouest. Livraison à l’acte. RÉF. 4366993 B Avenue de la Toison d’Or, situation exceptionnelle pour le projet « Cond’Or » qui vous propose des APPARTEMENTS exclusifs (1 à 3ch) de 61 à 300 m², alliant de majestueux volumes et des finitions haut de gamme. Livraison à l’acte.

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IMMOBILIER UN SUJET DE SOCIÉTÉ

Après une période de remise en cause de notre modèle de société (2020) et une réflexion souvent utopique sur le monde post-Covid, le dynamisme des marchés immobiliers, s’il n’est pas contestable, est toutefois révélateur de facteurs sociétaux et politiques qui ne manquent pas d’interroger.

S. Belgeonne/ J. de Kerchove : Nous savons qu’un certain dynamisme du marché se concentre principalement sur la tranche des biens dans la zone de 500 K€. Ceux-ci sont favorisés par des taux bas et différents incitants tels qu’une TVA à 6% ou des abattements fiscaux. Dans le segment du haut et très haut de gamme si le marché reste actif, il ne baigne plus tout à fait dans l’euphorie de 2020. D’autre part, on observe un retour à une certaine normalité traduite par une tempérance des achats impulsifs. Ainsi, le nombre de personnes qui s’interrogent quant à savoir que faire (dois-je acheter, vendre, rénover ?) est désormais supérieur à celui de ceux qui agissent réellement. Ce mouvement est également révélateur d’un immobilier devenu sujet de société ! Par ailleurs, ce retour à la réalité est amplifié par différents problèmes très quotidiens dont les soucis de mobilité et des futures difficultés à se déplacer tant en ville qu’en ses accès périphériques.

PROFITER D’UNE AUBAINE Avons-nous atteint un palier ? Le Lion : Le marché connaît effectivement – depuis juin - une accalmie qui semble être surtout liée aux effets conjoints vacances et vaccins ! Tout laisse cependant penser que l’activité devrait reprendre dès septembre avec sans doute quelques petites corrections. En effet, le dynamisme du marché à une double conséquence : - Nous disposons de moins de biens intéressants ; - Nombre de vendeurs tendent à surévaluer délibérément leurs biens aux motifs qu’existe un effet d’aubaine dont il convient de profiter.

Cette attitude, particulièrement sensible dans notre segment, fausse toutefois la donne et appellera un inévitable réajustement du ratio prix/valeur. Quid des éléments négatifs (coûts de la construction, permis, recours, etc ) et de leurs impacts ? Le Lion : Si nous ne sommes pas encore impactés par l’explosion des coûts de la construction, cela arrivera tôt ou tard. La question est de savoir comment les promoteurs réagiront (réduiront-ils leurs marges ?) alors qu’ils sont déjà soumis au diktat de la délivrance des permis et aux aléas des recours. Sans doute convient-il à ce propos de dénoncer la spirale négative dans laquelle s’enfonce cette procédure. Outre qu’elle pénalise toute l’économie de la filière construction, elle témoigne aussi d’une indifférence voire d’un je m’en foutisme à l’égard des acteurs de l’immobilier en ce compris les acheteurs. Voir des services d’urbanisme

On assiste à qui, profitant du Covid, des décisions imposent un tout par télétravail politiques prises sans considérations et un tout sur rendez-vous est particulièrement inquiétant. Cette attitude contribue économiques non seulement à accroître ni alternatives les délais de délivrance de crédibles. permis (surtout à Bruxelles) - Le Lion qui atteignent voire dépassent les 5 ans (effet cumulé de la lenteur administrative, des recours et de la crise sanitaire) - mais aussi à pénaliser les ventes. Une situation qui pourrait devenir très difficile en cas de hausse des taux. Or n’oublions pas que nous sommes d’ores et déjà dans une période d’inflation dont l’intensité sera, entre autres, liée à un Covid qui semble aller et venir au rythme de ses nouveaux variants. Par ailleurs, on relève même que des préventes (ventes sur plans) des nouveaux programmes enregistrent des défections de plus en plus fréquentes dès lors que les délais de livraison atteignent/dépassent les 3 ans. Enfin, les recours qui vont quasi toujours dans le sens d’une contrainte et donc d’une moindre rentabilité, rendent plus difficiles les conditions de financement et découragent de potentiels investisseurs. L’ajout d’un étage sur le bâti existant peut-il financer la rénovation énergétique du parc ? Le Lion : L’ajout d’un étage ne peut être généralisé. Quid en effet des propriétaires de penthouses dont les prix plus élevés sont précisément justifiés par la position du bien ? La construction d’un étage supplémentaire ne pourra se faire qu’à condition d’un dédommagement ou d’un rachat pur et simple de ces biens par le promoteur. Dans ces conditions l’opération est-elle encore rentable ? MANQUE D’ALTERNATVES CRÉDIBLES

Comment jugez-vous les stratégies politiques actuelles ? Le Lion : Qu’il s’agisse de couper (ou pour le moins de ralentir) les accès à la ville ou d’imposer les véhicules électriques (quid de l’électrification des zones résidentielles ?) le constat est le même : on assiste à des prises de décisions politiques desquelles sont absentes les considérations économiques et les alternatives crédibles ! Ainsi, au regard de la mobilité, doit-on s’attendre à l’exode d’une population urbaine lassée par les mauvais flux de circulation, ce qui, ipso facto, affecterait la valeur des biens ? Quant aux précomptes, face à des rendements locatifs érodés, leur augmentation qui atteint désormais souvent l’équivalent de 2 mois de loyer est tout aussi injustifiée qu’injustifiable.

La ligne de fracture entre Régions se creuse-t-elle ? Le Lion : Oui. La Belgique montre une fracture de plus en plus grande entre une Flandre (gestion de droite – on collabore avec le management) et une Wallonie et une région Bruxelles-Capitale (gestion de gauche – on s’oppose au management). Ces approches différentes se retrouvent tant au niveau économique que politique et administratif.

Dénomination de la société : IMMOBILIÈRE LE LION S.A. Siège social: Avenue Delleur 8 - 1170 Bruxelles N° IPI: 501.124 Téléphones: +32 (0) 2 672 71 11 Fax : +32 (0) 2 672 67 17 Website: www.immo-lelion.be Année de création + nom du fondateur : 1970 - Suzanne Belgeonne Nombre de biens en portefeuille : ± 500 biens en portefeuille Nature des activités : Vente et location Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles et beaux environs Types et valeurs des biens : Biens de qualité en ville et propriétés de campagne Appartenance à un réseau : KNIGHT FRANK properties + Leading Real Estate Companies of the World

UCCLE – FORÊT DE SOIGNES

A proximité immédiate de la Forêt de Soignes et des facilités du Fort Jaco, au 1er étage d’une petite résidence de style contemporain datant de 1994 superbe appartement de ± 260 m² + terrasses orientées Sud-Ouest ± 65 m². Grandes réceptions, cuisine super équipée, 3 chambres, 3 salles de bains. Grande cave + vaste garage 2 voitures. Peb B-

UCCLE – PRINCE D’ORANGE

Dans environnement de verdure, magnifique appartement rez-de-jardin dans petit immeuble style villa - Superficie ± 300 m2 + terrasse sud ± 25 m2 + jardin privatif. Superbes réceptions, ± 100 m2, cuisine équipée, 3 chambres dont 1 avec dressing (ou 4ème chambre), 2 bains, buanderie + cave, emplacement pour 2 voitures, alarme. Peb F. Petit appartement indépendant au rez-de-jardin.

BRAINE-L’ALLEUD – GOLF SEPT FONTAINES -

RHODE-ST-GENÈSE

Dans un beau quartier résidentiel au grand calme, superbe villa Keuter entièrement rénovée, construite sur un terrain de ± 34 ares plein sud-ouest dessiné par l’architecte Jacques Wirtz et agrémenté d’une piscine. Surface habitable ± 450 m². Belles réceptions, cuisine super équipée, 5 chambres, 4 bains. Double garage, cave. Peb C: 266kWh/m².an

UCCLE – MOLIÈRE

A proximité du square Gui d’Arezzo, très bel hôtel de maître doté d’une élégante façade en pierre de France de style Louis XVI, et d’un joli jardin orienté Sud (parcelle de 2ares36). Surface hab. ± 540m². Vastes réceptions, bureau, cuisine s’ouvrant sur le jardin, 7 chambres, 4 bains. Appartement séparé. Ascenseur. Emplacement de parking. PEB F

PROXIMITÉ D’ENGHIEN

Avec un accès très aisé, superbe propriété de charme entourée d’un parc et prairies de ± 7 HA dans un environnement calme et champêtre très harmonieusement paysagé et agrémenté de petits étangs et de jolies dépendances 600 m² dont conciergerie (3 boxes pour chevaux, sellerie, 3 garages, atelier), belle piscine avec poolhouse. Surface habitable de la maison principale est de ± 400 m², ravissantes réceptions, décor raffiné, cuisine super équipée, 4 chambres, 3 salles de bain. PEB F 469 kWh/m².an

BRAINE-L’ALLEUD – 7 FONTAINES

Lumineuse villa classique sise sur un terrain de ± 32 ares 36 jouissant d’un très bel environnement de verdure, parfaitement orienté sud sud-ouest, piscine mosaïque, tennis, grande remise, cabane de jardin, serre. Surface ± 600 m² + terrasse. Très belles réceptions, bureau, vaste cuisine super équipée, 4/5 chambres, 4 bains, + studio avec salle de bain. Garage 2 voitures. Peb D.

UCCLE – PRINCE D’ORANGE

Dans le très beau quartier du Prince d’Orange, dans une situation très calme jolie villa de charme construite en 1965 sur un terrain de ± 13 ares 49 plein sud. Entièrement rénovée en 2021. Surface habitable de l’ordre de ± 312 m2. Belles réceptions, cuisine super équipée, 4 chambres, 4 salles de bain PEB E.

UCCLE – PRINCE D’ORANGE WOLUWÉ-ST-PIERRE – PARC

En intérieur d’ilot, beau terrain de fond, arboré de 26 ares 42 à destination d’une villa Dans le très beau quartier de l’avenue de l’Horizon, superbe TERRAIN de 12 ares 80 ca unifamiliale de ± 370 m² (hors sol) répartie sur 2 niveaux dont 1 dans la toiture (le lot fait permettant la construction d’une villa de ± 535 m2 habitables + sous-sols. Le terrain jouit partie d’un permis de 1973). Tous les autres lots sont construits et offrent un beau site d’une belle largeur à rue de 45 mètres. OFFRE EXCEPTIONNELLE ! privatif. BRAINE-L’ALLEUD – GOLF SEPT FONTAINES - Dans un quartier résidentiel recherché, impressionnante villa contemporaine neuve de ±632m² avec ascenseur et piscine, implantée sur un terrain de ±20 ares vallonné faisant face aux étangs et bénéficiant de 213m² de terrasses, d’un ensoleillement et d’une vue exceptionnelle. Finitions “haut de gamme”. Basse énergie. Régime TVA. Peb Peb:RWPEB-059547

UCCLE – QUARTIER DE LA PETITE ESPINETTE

Niché dans un parc arboré avec piscine, magnifique appartement rez-de-jardin, ± 235 m², s’ouvrant sur une terrasse Ouest avec vue sur le parc et la piscine. Vaste réception, ± 90 m² avec feu ouvert, cuisine équipée, 3 grandes chambres, 2 salles de bains, 1 salle de douche, nombreux placards. Cave. 2 box/garages en option à 50 000 €. PEB E

IMMOBILIÈRE LE LION s.a. Avenue Delleur 8 1170 Brussels WWW.IMMO-LELION.BE info@immo-lelion.be Tel + 32 2 672 71 11 WWW.IMMO-LELION.BE

IXELLES – FACE À L’ABBAYE DE LA CAMBRE

Superbe hôtel de maître début siècle, conçu en 1920 par l’architecte Degroof, rénové au fil des années doté d’une jolie façade 8 m style Louis XV et d’un adorable jardin privatif (parcelle de 3 ares 42). Surface bâtie totale ± 1000 m², surface habitable ± 900 m². Vastes réceptions, cuisine hyper-équipée, bureau, 6 chambres, 4 salles de bains. Ascenseur. Garage 1 voiture. Peb G.

EN BORDURE DU GOLF DES 7 FONTAINES

Superbe propriété de charme, ± 2.400 m², parfaitement rénovée, sise sur un terrain privatif parfaitement orienté Sud-Ouest de ± 1,06 hectare. La propriété est composée de 4 habitations dont 3 sont louées : un très beau bâtiment principal : ± 900m², offre des réceptions de toute beauté, cuisine hyper équipée, 5/6 chambres, 3 salles de bain. Garage 2 voitures , une grange 720m². 2ème maison de ± 550 m² (5 chambres, 2 bains). 3ème maison ± 130m² : (2 chambres, salle de bain). Atelier de ± 130 m² (1 ch). PEB C 183kWh/m².an.

Dans un quartier résidentiel recherché, impressionnante villa contemporaine neuve de ±632m² avec ascenseur et piscine, implantée sur un terrain de ±20 ares vallonné faisant face aux étangs et bénéficiant de 213m² de UCCLE terrasses, d’un ensoleillement et d’une vue exceptionnelle. Finitions “haut de gamme”. Basse énergie. Régime TVA. Peb Peb:RWPEB-059547 Superbe propriété, dotée d’un superbe jardin arboré parfaitement orienté Sud-Ouest (terrain de ± 32 ares) et d’un terrain de tennis. Surface habitable de ± 500 m². Vaste séjour avec feu ouvert, salle à manger séparée, cuisine sur jardin, 5 chambres et 3 salles de bain. Nombreux rangements. Conciergerie par entrée séparée composée d’un salon, d’une chambre et d’une salle de bain. Garage 3 voitures. PEB G.

2021 VERS UNE ANNÉE RECORD ?

Avec l’ouverture prochaine d’un nouvel office en Brabant Wallon, Sotheby’s confirme qu’une forte dynamique sous-tend les différents segments du marché résidentiel urbain et extra-urbain. Une situation qui correspond autant au fort appétit d’acheteurs occupants et/ou d’investisseurs qu’à une évolution sensible de nos modes de vie et de travail marquée par les effets de la crise sanitaire.

Autour de quels éléments structurez-vous le contexte du marché résidentiel actuel ? D. Chicard : Si j’exclus les risques liés à la dimension strictement sanitaire de la pandémie, trois facteurs économicopolitiques retiennent notre attention en cette fin du premier semestre 2021: - La confirmation d’une inflation globale de +/3% qui transparaît dans l’augmentation des coûts de construction (7,2%) ; - Des prix de l’immobilier neufs progressivement impactés par cette hausse et soutenus par les prix de l’ancien ; - Une lenteur administrative accrue et pénalisante. Ainsi, alors qu’on demande aux propriétaires de se mettre en ordre avec la législation (conformité urbanistique) voire qu’on les incite à rénover leurs biens pour atteindre des niveaux de performances énergétiques et environnementales élevés, dans le même temps, on constate que la lourdeur administrative freine le marché par une accumulation de tracasseries et de paperasseries. C’est dommage.

UN EFFET VACCIN ! Quid du dynamisme du marché et de son importance ? D.C.: Le dynamisme est réel et se traduira en chiffres : 2021 devrait afficher des résultats de 30 à 40% supérieurs à ceux de 2019. Il faut y voir, outre les éléments traditionnellement favorables (ex. : liquidités cherchant à s’investir), un effet vaccin. Ce dernier a en effet pour conséquence de ‘débloquer’ des biens jusquelà tenus hors du marché et qui rencontre aujourd’hui une demande très soutenue. Plus en détails, les transactions que nous réalisons (montant moyen 1,9 mio €) montrent que les vendeurs s’inscrivent dans des tranches d’âges supérieures à 50 ans alors que celles des acheteurs sont comprises entre 30 et 40 ans. Cela confirme une tendance enclenchée depuis quelques temps déjà. Les propriétaires de grands biens, généralement extra-urbains, vendent pour acquérir 1 ou plusieurs appartements urbains – voire un espace davantage privilégié telle une maison de ville avec jardin (budget actuel +/- 1,6 mio € contre 1,3 en 2017) - à la fois comme produit d’investissement et comme lieu de résidence pratique (proximité des services dans une ville 15 à 20 minutes (*)) Ces choix se justifient à plusieurs égards. D’une part les propriétaires de grands biens ne veulent plus être tenus par des entretiens/ frais/charges mais voyager ou profiter de leur résidence secondaire. D’autre part, dès 50/55 ans, ils planifient et organisent leur succession (donation / usufruit). DES DISTANCES RACCOURCIES Quel est l’impact de la pandémie et du télétravail sur votre marché ? D.C.: Il est celui d’un fort raccourcissement des distances et d’une moindre importance du rapport entre lieu de travail et lieu de résidence ! En conséquence, tous les biens périphériques qui étaient à vendre l’ont été en quelques jours pour ne pas dire en quelques heures, soit avant même d’être proposés au marché par voie d’annonce (effet réseaux). Par ailleurs, la confirmation du mode télétravail selon un rythme de 1 à 2 jours semaine et la recherche de biens accessibles , poussent aujourd’hui les acquéreurs à regarder vers des espaces de plus en plus éloignés des métropoles. Quels sont les éléments ‘attracteurs’ ? D.C.: Par ordre d’importance on listera la qualité de l’environnement et donc la localisation, la valeur architecturale et donc le bien-être. La piscine ne vient qu’après. L’important étant surtout que le terrain soit piscinable. Par contre nous observons qu’au-delà du classique et obligatoire respect des normes environnementales, certains acquéreurs (construction neuve ou rénovation) vont de plus en plus souvent au bout d’une démarche écologique en installant des panneaux photovoltaïques ou en investissant dans un système de chauffage à géothermie, etc. Cette façon de se faire plaisir- pour un budget généralement conséquent - est aussi celle de disposer d’une plus grande autonomie énergétique ! Vos prévisions ? D.C.: Nous sommes sur un marché qui restera sans doute soutenu, dynamique et très réactif jusqu’à l’ automne. Au-delà on devrait alors assister à un rééquilibrage offre/demande provoqué par un apport de nouveaux biens. Cet apport n’aura toutefois que peu d’incidence sur des prix qui se stabiliseront à un niveau supérieur. En conséquence, au vu des coûts actuels des petites unités (ex. : 1 appartement une chambre entre 300 et 350 K€ avenue Louise ou entre 200 et 250 K€ dans le Nord de la ville) et des quotités demandées par les banques, l’accès à la tranche des biens jusqu’à 500 K € - même bénéficiant d’un abattement fiscal (**) – sera plus compliqué ! (*) Être à 15 ou 20 minutes à pied de tous les services (**) Abattement des droits d’enregistrement sur les premiers 175 K€

Le marché devrait rester soutenu et très réactif jusqu’à l’automne, avant de se stabiliser à un niveau de prix supérieur D. Chicard

Dénomination de la société : Sotheby’s International Realty Siège social: Brussels office Avenue Louise 200 - B-1050 Ixelles +32 (0)2 640 08 01 brussels@sothebysrealty.be Antwerp office Frankrijklei 93 - B-2000 Anvers +32 (0)3 647 30 72 antwerp@sothebysrealty.be Brabant Office Chaussée de Louvain 433 - B-1380 Lasne +32 (0)2 898 09 40 BRUXELLES I Près des quartiers historiques, brabant@sothebysrealty.be penthouse de +- 200 m² profitant d'une terrasse N° IPI: 508.671 panoramique de +- 23 m²,un grand salon/salle à manger,une cuisine hyper équipée,2 chambres Website: www.sothebysrealty.be et potentiellement une 3e.Autres : parking (+35.000€). PEB : C. Année de création : En 1976, la maison de vente aux Vente | ID 4050923 | t +32 2 640 08 01 enchères Sotheby’s ouvre son département immobilier : Sotheby’s International Realty (SIR). En 2014 SIR ouvre un premier bureau à Bruxelles et un second bureau à Anvers en 2018 et un troisième en 2021 Antwerp | Brussels dans le Brabant. CEO (Belgium) : David Chicard Nombre de collaborateurs : > 42 Nombre de propriétés en portefeuille : > 500 Nature des activités : Ventes, locations, investissements et gestion patrimoniale Secteur(s) géographique(s) des activités : Principalement Bruxelles et Anvers et leurs environs pour les biens classiques. La Flandre et la Wallonie pour les châteaux, propriétés familiales et propriétés équestres.

IXELLES I

entièrement rénové et jouissant de +- 100 m² de terrasses avec une vue imprenable sur les Etangs d'Ixelles. conditionné, stores électriques télécommandés et double vitrage. PEB : G

Vente | ID 4077593 | t +32 2 640 08 01 RHODE-SAINT-GENÈSE I À la limite d’Uccle RHODE-S et de Rhode-Saint-Genèse, magnifique propriété développant +- 450 m².Rénovée par l'architecte Marc Corbiau en 2012 dans un esprit contemporain.Elle propose 5 chambres 5 salles d'eau. PEB : 208 kwh/m²/an. Vente | ID 4056164 | t +32 2 640 08 01 Vente | ID 3976426 PAGE_BP.indd 1

IMMOBILIER, INVESTIR POUR SON PLAISIR !

Agissant sur un marché haut de gamme, composé de biens de caractère acquis quasi exclusivement par des propriétaires occupants , James Realty propose, ci-après, quelques réflexions économiques et politiques quant aux évolutions et perspectives du parc résidentiel de la Région Bruxelles-Capitale et de ses périphéries.

Face à la hausse des prix de l’immobilier la formation et l’explosion d’une bulle est-elle à craindre ? James Realty : Nous sommes effectivement sur un marché dont les biens ont vu leurs valeurs s’accroître sous l’effet du déséquilibre offre / demande. Si l’acceptation de cette hausse peut parfois surprendre, on rappellera que sur un marché de propriétaires occupants le raisonnement des clients et de leur famille est : « L’investissement immobilier est non seulement un investissement dans une ‘qualité de vie’ mais également une manière de sécuriser une partie de leur patrimoine. » Par ailleurs, toujours sur notre segment, l’augmentation des prix est restée proportionnellement moindre que celle des créneaux de l’entrée ou du moyen de gamme. Ces derniers sont toujours fortement soutenus tant par les primo-acquéreurs que par des investisseurs qui profitent de taux très bas et/ou disposent de liquidités à placer. Quant à créer une bulle, les cycles des crises majeures de ce siècle (2001, 2008, 2014, 2021) montrent des symptômes chaque fois similaires : pénuries, hausse des prix, et investissements /placements massifs de liquidités dans l’épargne, l’immobilier et/ou la Bourse. En 2008 la déflagration vint des subprimes. Aujourd’hui, alors que les symptômes évoqués s’affirment, la bonne question devient : Quel élément sera le facteur d’éclatement : Un conflit majeur, une nouvelle pandémie, un effondrement socio-économique… ? Quoi qu’il en soit, l’immobilier haut de gamme et d’exception a toujours montré une excellente résilience face à ce type de crise. Le segment sur lequel nous sommes actifs à travers James Realty est dès lors moins sensible à ce risque.

IMPACT DU CHANGEMENT CIVISATIONNEL

Comment l’évolution socio-démographique de la ville peut-elle modifier le marché immobilier ? James Realty : Le style de vie et le désir d’espaces extérieurs ont fortement évolué au cours des deux dernières années. Il existe en conséquence une hésitation des acheteurs face à certains biens. C’est le cas lorsque le choix est possible entre un grand appartement urbain et une maison/villa en BW (valeur similaire de +/- 1000K€). Cela renvoie aux flux des populations – nationales ou internationales – tant au regard des tranches d’âge que de leurs besoins/aspirations. La ville reste intéressante pour une population qui y trouvent des écoles (internationales), une offre culturelle et des services plus denses qu’en périphérie. La demande est donc réelle pour les grands biens urbains de qualité et de caractère (ex. : rénover un hôtel de maître et y faire un duplex 4 chambres) ou des maisons de ville ‘autonomes’ et affranchies des contraintes d’une copropriété. Autre point, de nouveaux créneaux répondent à de nouveaux profils dont ceux des jeunes générations demandeuses de plus de mobilité. Prémices d’un changement civilisationnel, on assiste en conséquence à une percée très nette du marché locatif des meublés et des colocations/cohabitations.

QUAND LA PROCÉDURE SUPPLANTE LA PERFORMANCE !

Quel regard portez-vous sur la mise procédure de certification PEB ? James Realty : Aujourd’hui, des biens, souvent rénovés à grands frais pour atteindre péniblement une valeur D ou E, avant d’être proposés à la vente ou à la location, sont analysés non plus au vu de leurs performances physiques mesurables mais au regard d’un dossier purement administratif . En d’autres mots, les critères pris en considération sont des dates, des signatures de plans, des factures, des justificatifs, etc. Dans ces conditions à quoi servent les technologies de mesures thermiques (p.ex. : via satellite) et les certificateurs ? Parallèlement, comment peut-on imposer une même règle de calcul à un bâtiment standard et à un immeuble du patrimoine sans altérer ce dernier (ex. : châssis/crémones, plafonds) ?

Vous dénoncez le manque d’une vision politique cohérente ? James Realty : Nous dénonçons un manque de proactivité, sans doute liée à un manque de moyens. Le souci environnemental est louable dès lors qu’il ne confine pas à une forme d’écolocrature purement dogmatique. Ainsi, pourquoi imposer seulement aujourd’hui des terrasses et des environnements de qualité aux nouvelles constructions ? Pourquoi la digitalisation des permis de construire et des renseignements urbanistiques n’en est-elle encore qu’à balbutier ?

INVESTISSEMENT PATRIMONIAL ET PLAISIR

Comment jugez-vous la hausse permanente des prix ? James Realty : Le marché ne pourra pas payer indéfiniment cette hausse (la progression de 15 à 20% des valeurs immobilières au cours des 2 dernières années est 2 fois plus importante que celle enregistrée dans la période 2010>2018 !) alors que nous vivons avec des taux planchers qui remonteront tôt ou tard. Clairement même si le marché est bon et – sauf accident majeur – est appelé à le rester, ‘Sky is not the limit’ Toutefois, pour des motifs déjà expliqués, l’investissement immobilier, particulièrement dans le haut de gamme, demeure un investissement qui non seulement a fait ses preuves en termes de stabilité, de sécurité et d’une saine diversification du patrimoine mais qui, en outre, augmente la qualité de vie et le plaisir de ceux qui l’occupent !

Dénomination de la société : James Realty Bruxelles & Countryside Siège social: Avenue Legrand 30 - 1050 Bruxelles Nom des fondateurs + N° IPI : Géraldine Weckx : 508.926 Marie Lambert-Moorkens : 508.627 Philippe Koelman : 105.256 Téléphones: +32 (0)2 218 38 38 Mail: info@james-realty.com Website: www.james-realty.com Année de création: 2017 Nombre de biens en portefeuille : ± 150 Equipe : Valérie Delorge, Alexandra Mikolajczak, Laurence Lob

Activités : Conseils d’investissement - recherches personnalisées et courtage de ventes/locations de biens haut de gamme de caractère, de charme et de prestige à Bruxelles et en Brabant wallon et flamand

James Realty Countryside

Responsable : Laurence Lob Tél. : +32 (0)2 633 18 18 Mail: countryside@james-realty.com

 ENTRETIEN AVEC MARLÈNE ET STÉPHANE ZURSTRASSEN CO-FONDATEUR DE QUATRIÈME GÉNÉRATION

C’EST L’ŒIL QUI ACHÈTE… ET LA TÊTE QUI RAISONNE !

Avec des prix quasi systématiquement surévalués, le marché résidentiel montre un certain décalage avec la réalité. Entre des informations et des communications, issues tant des médias que de la profession , qui répètent à l’envi que la valeur des biens s’envole – le prix moyen d’une maison à Bruxelles est désormais supérieur à 500K€ - on attise une demande qui, bien que réelle, se trouve amplifiée par la recherche d’un effet d’aubaine.

Pour Stephane Zurstrassen cette situation mérite un premier constat : « Souvenons-nous que l’agent connaît les biens qu’il vend pour les avoir visités et analysés. Rappelons aussi que ce qui fait la valeur d’une maison de ville (notamment à Bruxelles) est moins sa superficie que sa largeur de façade. A surface égale, des maisons de 6 ou de 10 m de façade dans un même quartier, voire dans une même rue, verront leurs valeurs afficher des différences de 30% et plus. Sans tomber dans la caricature on peut donc dire que l’immobilier de la ville fonctionne par tronçons de rues/ avenues. Enfin, sur un marché qui a connu une réelle ‘folie d’achat’ à l’issue du premier confinement, notre préoccupation majeure actuelle est de rentrer des biens en portefeuille, d’en déterminer le juste prix et de les proposer à la vente. Ici aussi on rappellera plusieurs aspects : • La véritable valeur d’un bien est celle qui sera proposée par l’acheteur (le marché) et non celle demandée par le vendeur. Il appartient donc à l’agent de faire preuve de diplomatie afin de tempérer les excès de certains propriétaires ! • Les premières offres - faites endéans les 4 premières semaines de commercialisation – sont généralement les meilleures ; • Le principe du renchérissement fait par des acheteurs sur le prix de vente affiché pose question car non soumis à une déontologie.

Or le prix affiché d’un bien est son prix de vente, non un prix suggéré. Une clarification de l’IPI à cet égard serait la bienvenue. • On ne vend jamais aussi bien que lorsqu’on n’y est pas obligé. » LE POIDS DES QUOTITÉS

Qu’en est-il de l’impact des quotités imposées par les banques ? S. Zurstrassen : En préalable, soulignons que le rapport entre public et banques s’est considérablement modifié au cours des dernières années. Les contacts personnels/ réels se sont effacés au profit d’un service virtuel minimum ! On ne peut que le déplorer. Quant aux quotités sur emprunts, elles constituent inévitablement un handicap pour nombre de candidats propriétaires. Or, au regard de cet accroissement d’une mise de fonds propres, qui mobilise e.a. l’énergie de nombreux courtiers en crédit , ne conviendraitil pas de faire preuve de créativité notamment en termes d’emprunts fractionnés, éventuellement via des financements alternatifs (crowdlending), aujourd’hui pénalisés par le principe de l’hypothèque en premier rang. ET SI L’ADMINITRATION S’OUVRAIT AU DIALOGUE … Quelle est votre position face aux nouvelles donnes et contraintes imposées aux agents ? S. Zurstrassen : S’agissant de l’administration et notamment des renseignements d’urbanisme, il existe un décalage entre réglementation(s) et réalité(s). En effet, outre des temps d’attente devenus anormalement longs (on compte en mois alors que les délais légaux sont de 30 jours), on rappellera que 80% du parc résidentiel ancien sont en infraction urbanistique ! Vouloir leur régularisation (mise en conformité) frôle le non-sens. Même évidence pour les maisons de Maîtres. A 90% elles affichent toutes une mauvaise valeur PEB (‘E’ ou ‘G’), alors qu’elles sont généralement très bien construites (qualité des matériaux et des espaces). Vouloir leur imposer un niveau supérieur (D voire C) ne pourra se faire sans en démolir/altérer la majorité. Est-ce vraiment raisonnable ? A un autre niveau, la rédaction du compromis de vente est devenue une charge très lourde. En quelques années ce document est passé de 1 ou 2 pages à 40 pour devenir un quasi acte notarial. Parallèlement, cela confirme l’importance de l’agent – il supplée et assiste pour partie le notaire - au moment de la signature de l’acte : il connait le bien et peut donc , le cas échéant , préciser certains points. Quant aux barèmes, pourquoi l’IPI n’at-il toujours pas imposé un niveau de commissionnement ? En se contentant de recommander un 3% on laisse la porte ouverte à tous les excès.

Depuis 25 ans nous sommes un acteur de terrain orienté vers les transactions de biens atypiques. Notre philosophie est de vendre des objets, non des m². S. Zurstrassen UNE PHILOSOPHIE DU SERVICE

Quel futur pour 4ème Génération ? S. Zurstrassen : Nous sommes et restons une ‘petite agence’ , attachée à la notion de service complet. Dans un monde où cette dimension tend à disparaître, cela signifie d’accompagner le client tout au long des étapes de la transaction (de l’estimation à la signature de l’acte). Cela signifie aussi d’être sur le terrain. Condition sine qua non de l’exigence qualitative de la consultance et de la pertinence du conseil : n’oublions pas que lors d’une transaction immobilière c’est l’œil qui achète mais la tête qui raisonne.

Dénomination de la société : Quatrième Génération S.A. Siège social: Avenue Guillaume Macau 5 1050 Bruxelles Numéro d’entreprise : 0461 214 808 N° IPI: 502.763 Téléphones: +32 (0)2 644 51 61 +32 461 214 808 Mail: info@4gimmo.be Website: www.4gimmo.be Année de création: en 1997 par Stéphane Zurstrassen et Marlène Zurstrassen, cousins et associés. Nombre de collaborateurs : 3 Nombre de biens en portefeuille : ± 40 Nature des activités : Courtage, vente, location, recherche, conseil, étude de projets, négociation, succession, gestion locative Secteur géographique : Essentiellement le « grand » Bruxelles. Parfois plus loin pour des biens atypiques. Segment de marché : immobilier résidentiel, biens atypiques, budget de 150.000 € à plus de 15.000.000 €

OÙ : Au cœur du centre-ville et son nouveau piétonnier – Donnant sur la Place Anneessens (La vue en plus !) – LE BIEN : Au 2ème étage immeuble 60’ – Rare et très original Appt style loft de - 137 m2 – Grande réception ouverte avec cuisine US full équipée – 2 Belles chambres + 1 SDB + 1 SDD - Rénovation 2006 de style contemporain réussie - QUALITES : Volume – Prestations - Configuration - Excellent état – Belle atmosphère DEFAUTS : Pas de terrasse – Pas de garage (poss en loc) - NOTRE AVIS : Une opportunité rarissime dans le centre-ville à découvrir de toute urgence !! - PEB : D+ - PRIX : 360.000 €

OÙ : Saint-Gilles, charmant quartier branché - LE BIEN : Dans une jolie maison St Gilloise – au 1er étage - appart +/- 80 m² – living avec balcon – cuisine US équipée – 1 CH avec balcon– SdD – WC séparé - LE MUST : Localisation TOP ! – QUALITES : Entièrement remis à neuf – chaudière individuelle – peu de charges – DEFAUT : pas de cave – PEB : E LOYER : 950 €

OÙ: Bruxelles-centre / Saint-Géry / Chartreux – LE BIEN : Superbe appartement 3e étage/3 neuf - 125m² + 12m² terrasse (3m x 4m) – 2 CH + placards – Sdb séparée – Réceptions ouvertes – Cuisine US full équipée - LE MUST : Situation – Prestations – 1e occupation – QUALITES : Ascenseur – Superbes matériaux – DEFAUT : Pas de cave (mais local à vélos) – PEB : D, 38 kg/CO2/m²/an - PRIX : 995 € + 90 € charges (communs – ascenseur – assurances) – Poss. garage à 150 €/mois - LIBRE LE 1ER OCTOBRE 2021 - LOYER : 1.200 € OÙ : Saint-Gilles – LE BIEN : triplex atypique au 2ème et 3ème étage et combles d’une jolie maison bruxelloise – living avec cuisine US full équipée, 3 « vraies » chambres avec placards, salle de bain, salle de douche, 2 wc séparés, 2 très belles et extraordinaires terrasses - LE MUST : Première occupation après rénovation – QUALITES : Localisation top ! Caractère, goût et créativité des aménagements – DEFAUT : pas d’ascenseur, pas de garage – PEB : C - LOYER : 1.750 €

OÙ : Zaventem à 200 m des « Ateliers Zaventem » créé par le designer Lionel Jadot - LE BIEN : Atypique ancienne ferme 3 façades de 1870 sur 5 ares 22 - 142 m2 habitables sur 2 niveaux - Rénovation 2010 - Grande réception avec feu ouvert - Cuisine US full équipée - 2 CH - 1 Grand Bureau - 1 dressing - 1 sdb - 1 sdd - 1 local technique - 1 parking - Jardin Sud - QUALITES : Parfait état - Belle atmosphère - le charme et le confort actuel - Opportunité insoupçonnée DEFAUTS : Situation hors des profils de recherches habituels - PEB : F - PRIX : 435.000 €

OÙ : Bruxelles-centre – St Géry – LE BIEN : Très original appartement 100m² + 15m² terrasse – Salon – SàM – Cuisine US full équipée + 1 CH + 1 SdB - LE MUST : Configuration intérieure en jeu de niveaux – QUALITES : Superbe site – Situation inattendue – Ascenseur – Belle rénovation 2009 – DEFAUT : Parking difficile (zone piétonne) –PEB : G - PRIX : 375.000 €

UN ENGOUEMENT AUX MOTIFS DIFFERENTS

Fort d’un réseau de 7 agences actives à Bruxelles et en Brabant wallon, TRIOR propose aux investisseurs et propriétaires-occupants une expertise à la fois locale et globale

Comment jugez-vous le dynamisme actuel des différents marchés résidentiels ? J-F. Thibaut.: Alors que le marché du neuf connaît une tension indéniable, notamment traduite par le succès des ventes sur plans, le marché de l’existant - sur lequel nous agissons majoritairement - ne subit pas un ‘assaut’ de la part de nouveaux investisseurs mais poursuit son activité stable et régulière. A cet égard, si les biens à rénover (maisons ou appartements) peuvent intéresser des investisseurs, ces derniers se voient souvent tacler par des propriétaires occupants dont la priorité n’est pas le souci de rentabilité mais celui d’une considération de critères moins rationnels tels ceux d’une qualité de vie. Dans le contexte post-con nement vendre un bien sans jardin ou hors environnement extérieur agréable s’avère particulièrement difficile. Cet effet jardin – qui rejoint celui d’une envie de quitter la ville – est une réalité désormais très prégnante dans le chef des acquéreurs et des locataires et justi e le succès des maisons individuelles en périphérie ! Parallèlement, ces maisons individuelles avec jardin (généralement 2 ou 3 façades souvent situées dans des lotissements écoquartiers) intéressent également une population croissante d’investisseurs. Il faut y voir 4 facteurs majeurs : • Le prix d’achat : entre 350 et 400 K€ (proche de celui d’un appartement) pour des loyers compris entre 1250 et 1400 € ; • Un rendement compris entre 2,5 et 3% ; • Une demande af rmée (de locataires) pour ce type de bien (effet du télétravail et de la moindre importance de la distance bureau >< habitat) ; • Une absence de copropriété : critère

‘inestimable’ pour de nombreux investisseurs ! Quant aux propriétaires occupants (généralement des cadres moyens/supérieurs) , ces maisons offrent des espaces de vie agréables, disposent systématiquement d’un jardin ET de pièces disponibles pour un (vrai) bureau. En termes de prix, où situez-vous la tranche dynamique du marché ? J-F.T.: Entre 400 et 750 K€. Dans cette fourchette on note une tendance à la surévaluation de certains biens dont les prix n’en sont pas moins acceptés tant par les acheteurs (ils ont économisé en 2020) que par les banques qui ne montrent aucun signe d’inquiétude et prêtent assez facilement… à ceux qui ont les quotités requises !

C’EST LE BÂTI QUI PRÉVAUT… Quid de l’effet de la TVA à 6% (démolition reconstruction) et des stratégies foncières ? J-F.T.: L’intérêt d’une TVA à 6% est incontestable. Toutefois son effet ne peut se faire sentir qu’à deux conditions. D’une part, qu’existent des friches/ruines à démolir et, d’autre part, que ces dernières offrent un réel potentiel de développement. Réunir ces deux conditions n’est pas si fréquent. Pour le foncier, le principe du RDA (Renonciation au Droit d’Accession (*)) séduit désormais de plus en plus de propriétaires de terrains. En effet, avec l’augmentation du coût de la construction (7,2% an) – conséquence, entre autres, des diverses mesures normatives et contraintes de performances énergétiques - c’est le bâti et non plus le terrain (dont les prix stagnent) qui prévaut lors d’une opération immobilière. Comment jugez-vous les plans de mobilité de la Région Bruxelles Capitale ? J-F.T.: La bonne question est pourquoi cette région cherche-t-elle à empêcher les citoyens du Brabant wallon et flamand disposant d’un certain pouvoir d’achat d’entrer dans Bruxelles ? Depuis le début des années 2000, l’offre commerciale des périphéries s’est considérablement étoffée et est aujourd’hui similaire à celle de la Capitale. Or, tant la mise en œuvre de mesures fiscales (good move) et que de barrières physiques risquent d’avoir pour effet de faire sortir l’offre culturelle (celle qui valorise encore la ville aujourd’hui). Quelles seront alors les raisons de se déplacer vers une ville refermée sur elle-même ? Peutêtre est-ce là une période de transition dont un nouveau paradigme urbain émergera.

CONSOLIDER ET EXPLOITER UN POTENTIEL RÉEL Quelles sont les perspectives de votre réseau à court et moyen termes ? J-F.T.: Elles sont doubles. D’une part, il s’agit de consolider nos bases actuelles, à savoir développer le potentiel – il est réel - des 7 agences et donc de recruter des compétences devenues rares. D’autre part, à très court terme, il s’agit de ‘restocker’ des biens. La vitesse actuelle du marché tend en effet à l’assécher et à pénaliser les agences. Nombre de vendeurs – désireux de pro ter de la vague actuelle – se sont lancés dans la vente sans courtier ou via des agences proposant des commissions à 0% (les commissions étant alors payées par les acheteurs !) En tout état de cause, cette agressivité du marché, entretenue par des acheteurs ‘un peu fou’ se calmera pour arriver – sans doute n 2021 – à Un resserrement des un rééquilibrage offre/demande et donc à une conditions de crédit stabilisation des prix. affecterait les biens du milieu de gamme, soit ceux dont la valeur s’établit entre 400 et 650 K€ J.F. Thibaut

(*) Selon ce principe, le promoteur propose au propriétaire du foncier de s’associer à son projet en mettant son terrain à disposition et en participant aux ventes à venir.

Dénomination de la société : Immobilières TRIOR TRIOR Real Estate sprl Siège social : Avenue de Mérode, 4 1330 Rixensart N° IPI : 506.822 Tél : +32 (0)800 11 456 Mail : info@trior.be Agences à BXL : Basilique, Jette, Louise, Woluwe Agences en BW : Nivelles, Rixensart, Waterloo Website : www.TRIOR.be www.linkedin.com/company/trior www.facebook.com/trior.be

Année de création : 2011 Nombre de biens en portefeuille : env. 200 Activités : ventes et locations résidentielles et un peu de commercial Segment(s) marché et types de biens : agence immo « généraliste » : du studio à la villa en passant par les terrains à bâtir. Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles et Brabant wallon (+ Hainaut proche et Brabant amand proche)

Waterloo

4427697

Magnifique appartement rez-de-chaussée situé dans une rue très calme au centre de Waterloo. Il offre une surface de 100m² parfaitement agencée et se compose d’un lumineux séjour de 34m² donnant sur le jardin, cuisine, 2 chambres donnant sur une terrasse de 60m², bureau, salle de bain. Garage 1 voiture ! 435.000€

Auderghem

4400323

Située dans le quartier des Pêcheries, maison bel-étage rénovée avec goût à partir de 2015. Elle développe une surface de ±150m2 et se compose d’un lumineux séjour, cuisine ouverte super-équipée, 3 chambres, 1 salle d’eau, grenier aménageable de 32m2, garage, buanderie, électricité conforme ! 575.000€

Uccle

4425962

Superbe appartement de standing rénové avec des matériaux de qualité au coeur de la prestigieuse Av. du Prince d’Orange, il développe une surface de 250m² et se compose de spacieux espaces de vie, de 2 chambres dont une en suite, un bureau, terrasse orientée Sud-Ouest, studio séparé avec chambre, pièce principale, salle de bain. Grand garage 2 voitures ! 870.000€

Nivelles

4402088

Spacieuse maison de 301m² sur un terrain de 6 ares et située proche de toutes les facilités. Elle se compose d’un séjour de 50m², cuisine américaine, véranda de 28m² donnant accès au jardin, 5 chambres, 2 salles d’eau. Un grenier, de spacieuses caves ainsi qu’un garage de plus de 30 m² complètent le tout ! 449.000€

Rixensart

4333770

Charmante villa de 225m² habitables (+ cave et garage), sur un très beau terrain aménagé de 9,48a. Située dans un quartier résidentiel proche du centre, elle se compose de lumineux espaces de vie s’ouvrant sur la terrasse et le jardin. Aux étages, 5 chambres et 2 salles d’eau. Garage avec porte automatique. 595.000€

Braine-l’Alleud

4417960

Située à la frontière de Waterloo et Rhode-St-Genèse, dans le quartier du Golf de Sept Fontaines, superbe villa en excellent état construite sur un terrain de 15 ares orienté Sud-Ouest. Elle développe une surface de 540m² et comporte 6 chambres + bureau, 6 salles d’eau, terrasse de 150m² agrémentée d’une piscine et d’un pool house avec jacuzzi ! 1.125.000€

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NAMUR ROCHEFORT

BRAINE-L’ALLEUD - QUARTIER DE L’ERMITE

Lumineuse villa (± 326 m² - 4 ch) implantée sur un beau terrain d’environ 94a. Elle vous séduira par ses beaux volumes, son calme, son excellent état d’entretien et sa bonne situation. PEB 192 kWh/m² - 20180419012921.

Agence du Brabant Wallon : 010 24 24 22

RÉGION JODOIGNE

Propriété «Coup de coeur» en très bon état et bénéficiant d’un magnifique environnement. Cette lumineuse demeure (375m² - 4ch) se compose d’une ancienne brasserie du XIXème siècle et de dépendances sur un très beau terrain de ± 75 ares avec terrain de tennis. PEB: 285 kWh/m² - 20210205007556. Agence du Brabant Wallon : 010 24 24 22

BRUXELLES BRABANT WALLON

NAMUR - NANINNE

Lumineuse villa (± 280 m² - 4ch) profitant d’un jardin de 40a orienté sud-est et agrémentée d’une terrasse avec vue sur le jardin et sa piscine. Matériaux de qualité. Situation exceptionnelle. PEB: 239 kWh/m² - 20210615000475 Agence de Namur : 081 22 24 22

GEMBLOUX - LES ISNES

Dans le parc scientifique «Crealys», à proximité immédiate de la E42, ensemble de deux bâtiments polyvalents (± 3250m²) idéal pour la production, l’entretien d’équipement, la recherche et développement ou pour des bureaux. Parking privatif (91 places) Agence du Brabant Wallon : 010 24 24 22

NAMUR

Splendide appartement-péniche (140m² - 4ch) amarré en bord de Meuse, à proximité immédiate du centre. Ce logement insolite, baigné de lumière et rénové avec des matériaux de haut standing bénéficie un confort absolu, tout en profitant d’un cadre unique. Ses terrasses privatives (70 m 2) offrent des vues magnifiques Agence de Namur : 081 22 24 22

NAMUR - GELBRESSÉE

Splendide propriété de charme et de caractère (+/- 360m²) sise sur un terrain de 18a. Une grande cour pavée donne accès au corps de logis, à une magnifique salle de réception, un logement indépendant, une vaste grange et deux étables. Environnement calme et champêtre. PEB: 507 kWh/m² - 20210702006416. Agence de Namur : 081 22 24 22

NAMUR ROCHEFORT

NAMUR - WÉPION

Propriété de caractère au charme authentique aménagée dans un style chic et intemporel (± 280m² - 5 ch). Vous serez séduits par son jardin champêtre d’environ 45a, joliment arboré et agrémenté d’une belle terrasse orientée au sud. PEB: 347 kWh/m² - 20210810023827. Agence de Namur : 081 22 24 22

HERVE - BATTICE

Élégante propriété composée d’un corps de logis, «le Château de Biomont» (+/- 430m² - 6ch) et d’une conciergerie. Celle-ci allie charme et authenticité et bénéficie d’un agréable parc d’environ 80a agrémenté d’une piscine. PEB: 376 kWh/m² - 20210504006502. Agence de Namur : 081 22 24 22

WELLIN

Entre Famenne et Ardenne, authentique relais de poste datant de 1699 et ayant conservé son charme d’antan. La propriété vous offre un agréable parc d’environ 1ha50, avec étangs, piscine et vue imprenable sur les environs. PEB : 331 kWh/m² - 20210311018076. Agence de Rochefort : 084 22 24 22

RÉGION ROCHEFORT

Maison neuve (+/- 200m² - 3ch) construite en recul par rapport au chemin et bénéficiant d’un vaste parking et d’un environnement tranquille. Agréable terrasse avec belle vue dégagée et joli jardin (+/- 23a) avec abri et poulailler. PEB: 92 kWh/m² - 20210701006161. Agence de Rochefort : 084 22 24 22

FRANCE - RANCENNES

A la frontière Franco-Belge (15 min de Beauraing), superbe domaine d’environ 6 ha comprenant un château, une orangerie, une conciergerie, une écurie, des prairies, un bois et un ponton privé sur la Meuse. Château actuellement à usage de chambres d’hôtes, vendu meublé. Agence de Rochefort : 084 22 24 22

DE G. À D. : CHARLOTTE EVERARD DE HARZIR, ELYSIA LOWRI, DIDIER MAHIEU, MURIEL MOONS, STÉPHANIE MOTTOLA.

UN DYNAMISME RAISONNABLE

La dynamique actuelle du marché résidentiel – particulièrement sensible au cours de la période allant de juin 2020 à juin 2021 - fait écho à une évidence : « le confort de la résidence principale est aujourd’hui une priorité ». Dans ces conditions Mexx a vendu de nombreuses propriétés de prestige à des acquéreurs en recherche d’un cadre et d’une qualité de vie agréables.

Si certains biens ont vu leur prix augmenter, la hausse ne peut toutefois être généralisée. Elle concerne plus particulièrement les valeurs inférieures à 1.500.000€. Cependant, les biens Haut de Gamme (1.5 > 2.5 mio €), ont également profité de la dynamique du marché. Même constat pour les biens de prestige ( < 2.5 mio € + ) où l’activité de courtage s’est sensiblement accrue, créant une rareté pour les demeures les plus recherchées. Par ailleurs, le retour d’expatriés en Belgique est une réalité. Nombre d’entre eux quittent Londres (effet Brexit) et choisissent Bruxelles comme nouveau lieu de résidence.

Le confort de sa résidence est désormais une priorité… mais à sa juste valeur ! M. Moons

CONSÉQUENCE DU TÉLÉTRAVAIL

Conséquence du télétravail, les acquéreurs investissent dans le confort et l’espace de leur résidence principale : bureaux individuels, familyroom pour les enfants, piscine, etc… En outre, la généralisation d’un télétravail à 1 ou 2 jours/semaine et son corollaire d’une fréquence de déplacements réduite entre domicile et lieu de travail , sont des incitants à s’établir dans la périphérie Bruxelloise. Le cadre y est plus vert, les biens y sont souvent un peu moins cher tout en étant proches de la ville. A l’inverse, d’autres, plus citadins, préféreront un hôtel de Maître urbain à la façade élégante mais à proximité d’espaces verts tels les étangs d’Ixelles, le Bois de la Cambre,… Quel que soit le lieu choisi, Bruxelles, Waterloo ou Rhode-St-Genèse, le confort, l’espace, la luminosité et la verdure, sont désormais des priorités.

PROJETS NEUFS PLUS CHERS MAIS PLUS SÛRS

Des taux de crédits toujours très bas, conjugués à une épargne croissante, motivent naturellement nombre de personnes à investir dans un immobilier dont la valeur et le rendement augmentent chaque année. C’est une valeur sûre qui le restera à condition que le bien bénéficie d’une bonne localisation et soit correctement entretenu et/ou rénové selon les normes énergétiques actuelles.

Quant aux projets de construction, depuis le covid, ils souffrent de multiples retards liés aux manque de permis, aux déficits de compétences et aux pénuries de matériaux entretemps devenus plus onéreux. A cela s’ajoute l’impact financier des normes énergétiques. Cet ensemble de facteurs contribuent à la hausse des coûts de construction et poussent à la réflexion : Il faut avoir du temps, des moyens financiers et de l’énergie pour suivre chaque étape d’un projet tel celui de construire une villa de prestige. Dans le cadre d’une rénovation, le choix et la sélection de corps de métiers compétents et capables de répondre aux désidératas du maître de l’ouvrage sont la pierre angulaire de la réussite du projet. C’est un des services que Didier Mahieu a développé et inscrit dans l’offre de l’agence Mexx.

LOCATIF : VERS DE PLUS PETITES UNITÉS

Les petites unités offrent un meilleur rendement que les grandes villas. En effet, les entreprises réduisent leurs budgets ‘expatriés’ et privilégient dès lors les personnes seules. En conséquence, les investisseurs se tournent vers des immeubles de rapport neufs ou parfaitement rénovés, c’est-à-dire peu énergivores et aux finitions soignées.

EVOLUTIONS

A la question du comment évoluera le marché immobilier, on se doit de regarder les faits. Ceux-ci montrent que : • Le montant de l’épargne consacré à l’acquisition d’un bien a augmenté. • La demande d’espace supplémentaire, de jardin et de confort se poursuit. • Le marché immobilier belge a toujours été un marché à croissance stable et acyclique. Il est certain que les prix des biens haut de gamme et de prestige - soutenus par l’activité du marché - poursuivront leur évolution. Le dynamisme de ce marché se justifie par une attitude des acquéreurs à la recherche de confort et prêts à investir leur épargne pour l’obtenir. Un climat de prudence reste cependant de rigueur. Le confort chez soi est aujourd’hui une priorité, mais à sa juste valeur.

Dénomination de la société : MEXX INTERNATIONAL REAL ESTATE Siège social: Avenue J. Burgers-laan, 2 - 1180 Bruxelles Téléphones: +32 (0) 2 344 02 43 Email : info@mexxinternational.com Website: www.mexxinternational.com 33 ANS D’ACTIVITÉS L’agence Mexx International a été créée en 1988 par Didier Mahieu (IPI 103 112). Spécialisée dans l’immobilier haut de gamme et de prestige dès sa création, Mexx développe ses activités dans et autour de Bruxelles. Depuis plus de 33 ans, Mexx a, grâce à son expérience , accru et fidélisé ses clients au fil des décennies. Cette capacité à toujours répondre à leurs demandes l’a souvent amenée à recommercialiser des biens. Un département ‘Gestion de Rénovation’ Parallèlement, en réponse à un besoin récurrent du marché, Didier Mahieu a initié et développé un département de gestion de projet. Ce service permet aux acquéreurs de rénover leurs biens en recourant à des corps de métiers de qualité, triés sur le volet et sélectionnés selon la demande du client , le style et les finitions souhaitées. Une équipe professionnelle, expérimentée et dynamique au service du client Didier Mahieu s’est entouré de collaboratrices expérimentées et professionnelles : Muriel Moons, directrice d’agence , a débuté chez Mexx en 1994. Muriel Moons dispose d’une expérience immobilière approfondie dans la périphérie Sud de Bruxelles : Uccle, Waterloo, Rhode-saint-Genèse , Lasne, dans Les quartiers privilégiés de Clairbois, 7 Fontaines, Bois de Mai,.. Stéphanie Mottola a débuté chez Mexx en 2007. Stéphanie a développé une expérience dans l’Immobilier Haut de gamme à Bruxelles et sa périphérie. Charlotte Everard de Harzir a débuté sa carrière au sein d’une agence spécialisée dans la promotion avant de rejoindre l’équipe en 2017. Assistante de direction et commerciale, elle gère également la publicité de l’agence. Elysia Lowry, diplômée en Histoire de l’art et Master en gestion a développé ses compétences au sein de Christie’s avant de poursuivre une formation d’agent immobilier et de compléter l’équipe grâce à ses compétences en communication et marketing virtuel.

WATERLOO, QUARTIER FAUBOURG

Sise sur un superbe parc de 1ha, splendide propriété rénovée offrant plus de 1000m2 habitables. Superbes réceptions, salle à manger invités, familyroom, cuisine hyper équipée, bureau, espace wellness avec piscine interieure, hammam, salle de fitness. Une suite des Maîtres avec son dressing et sa salle de bains, 5 autres chambres, 4 salles d’eau. Caves, garage 3 voitures. Conciergerie séparée. Référence : 010/15993.

BRAINE L’ALLEUD, CLAIRBOIS

Sur un superbe terrain d’1,14 hectare avec piscine extérieure, une belle terrasse et vue sur le golf, une élégante villa qui vous séduira pour ses très beaux volumes et ses finitions raffinées. Elle se compose de de belles réceptions d’env. 100m2 avec feu ouvert, une cuisine super équipée avec îlot et coin à déjeuner, un bureau. La chambre des Maîtres avec son dressing et sa sdb privative, 6 autres chambres, 4 sdd, un familyroom, un appartement séparé. Garage 4 voitures, salle de sport. PEB D. Référence : 010/15962.

BRUXELLES, QUARTIER FRANKLIN ROOSEVELT

Superbe duplex de standing Rénové avec des finitions de superbes qualités par S. Roose & Partners Architects, celui-ci se compose d’un bureau/bibliothèque (boiseries et design sur mesure de l’artiste J. Wabbes), une salle-à-manger, une cuisine super-équipé, un spacieux living donnant sur le grand jardin (S-O) de 4,5a sans vis-à-vis. Une grande suite complète avec son salon/dressing de J. Wabbes, 2 chambres et 1 salle d’eau. Garage 2 voit+ 2 ext., 2 caves. Peb F. Référence : 010/15975.

LASNE, MARANSART

Elégante propriété offrant de beaux volumes et sise dans un parc paysagé d’1,5 ha avec sa piscine extérieure et son étangs. La villa comprend de belles réceptions, un familyroom, un bureau, une cuisine hyper équipée. Une chambre des maitres avec son dressing et sa sdb, 7 chambres. Une conciergerie, 2 garages, ascenseur… Possibilité profession libérale. PEB C. Référence : 010/15702.

GRANDS BIENS INVESTISSEMENT et PATRIMOINE

Fondé en 1967, spécialisé dans le courtage de biens résidentiels prestigieux en Belgique et dans les pays limitrophes, Eurimobel dispose à la fois d’un large réseau et d’une expertise reconnue du marché. Celle-ci lui permet d’estimer, de vendre ou de louer des biens historiques tels que châteaux ou manoirs, des villas de luxe et des maisons de caractère, des immeubles de prestige ou de rapport mais aussi des terrains à bâtir et des terres agricoles.

A l’instar de ce qui se passe sur la plupart des segments du marché résidentiel, ceux, plus atypiques, des biens historiques ou de prestige et des terres agricoles connaissent également un engouement même si relevant de considérations différentes du logement sensu stricto. Comme le soulignent Maximilien de Broqueville et Philippe de Borrekens (Administrateurs) : « Sur un marché relativement confidentiel, le constat que nous faisons montre que les investissements dans les biens de grande importance font de plus en plus souvent valoir des raisons économiques ou de recherche d’autonomie. Une nuance s’impose toutefois : pour réelle qu’elle soit, la raison économique ne prime pas (encore) la jouissance du bien ! » PRESERVER ET PROFITER D’UN PATRIMOINE, EMPHYTÉOSE ET MÉCÉNAT

IMAGINER UNE SOURCE DE REVENUS Quelles sont les possibilités de rentabiliser un château ou autre grand bien ? Eurimobel : Comme observé dans d’autres pays, tel le Royaume Uni, les châteaux et grandes demeures sont souvent transformés en sources de revenus, compatibles avec leur nature et environnement. C’est un moyen de maximiser un retour sur investissement tout en permettant le respect et la préservation du patrimoine. Ainsi, une gestion pro-active peut être envisagée et concerner, par exemple, l’accueil d’un ‘bed & breakfast’ voire d’un gîte, des visites de jardins. D’autres options voient également le jour. Un grand bien acquis par une communauté de séniors devient une résidence services. Quant aux terres, les propriétaires cherchent souvent à en augmenter le revenu et la valeur patrimoniale en les cultivant eux-mêmes. Cette gestion des terres est donc logiquement incluse dans notre offre de services via des sociétés

partenaires dont Terra Estates Management ou Terra Estates Services. Au vu de l’évolution sociétale, quelles sont les perspectives des marchés immobiliers ? Eurimobel : S’agissant des biens de prestige la notion qui importe est celle d’un propriétaire soucieux de la préservation d’un patrimoine. Elle vise à éviter qu’une succession de subdivisions ou de ventes de parcelles – par exemple à un promoteur/lotisseur - n’en change l’aspect et ne le réduise à une entité étriquée de moindre valeur patrimoniale, culturelle ou historique. Or, il existe aujourd’hui une élite sociale. Notamment composée de cadres et de dirigeants d’entreprises, celle-ci dispose de moyens financiers et est souvent désireuse d’acquérir Les investissements des biens prestigieux selon dans les biens de grande importance et de prestige sont une philosophie, proche d’un mécénat actif, qui veut préserver et profiter d’un patrimoine.motivés autant A cet égard Eurimobel dispose par des raisons également d’un savoir-faire et économiques que propose de recourir, entre patrimoniales autres, au bail emphytéotique Eurimobel (*). Celui-ci permet en effet aux acquéreurs de rester propriétaire sans pour autant devoir supporter les charges souvent très lourdes des rénovations. Ces montages, appelés à se multiplier dans les années à venir, entrent dans le cadre de nos expertises quant à la meilleure façon de devenir propriétaire et d’occuper un bien de prestige ou d’acquérir des terres et les gérer, hors bail à ferme, dans le respect de tous les acteurs. Notre collaboration avec ‘Le Petit Béguinage de Gand’ (Onze Lieve Vrouw ter Hoyen), site classé Unesco illustre le bien-fondé de ce mode opératoire. Par ailleurs, les besoins croissants de logements auront un impact de plus en plus lourd sur les hectares agricoles, forestiers ou domaniaux dès lors que ceux-ci seront en zones constructibles. Parallèlement, les biens immobiliers classiques ‘urbains’ – toujours très prisés des investisseurs - connaîtront un rebond de leurs loyers, au vu du tissu socio-économique et de l’importante rotation des populations citadines. (*) Le contrat constitutif d’une emphytéose et les cessions de ceux-ci sont assimilés à des baux, de sorte que seul un droit d’enregistrement de 2% est dû. TERRES AGRICOLES, LE DERNIER REFUGE ?

Eurimobel : Pour avoir en permanence en portefeuille une moyenne de 200 hectares de terres agricoles, il est clair que ce marché connaît un regain d’intérêt illustré par des prix qui ont flirté ponctuellement (en Flandre) avec la barre des 100K€/hectare (terres de bonne qualité et libres de bail à ferme), alors qu’une superficie de qualité comparable dans le nord de la France ne dépasse pas 8 à 10K€ ! Dans le chef de ceux qui investissent – que nous conseillons et qui poursuivent l’exploitation des terres via les agriculteurs installés ou nos sociétés partenaires - il s’agit clairement d’une diversification patrimoniale dans une valeur très sûre, dont la progression fut très forte au cours des 10 dernières années avant de se stabiliser aujourd’hui.

Dénomination de la société : EURIMOBEL b.v. Siège social: Octaaf Soudanstraat, 28 9051 Sint-Denijs-Westrem Téléphones: +32 (0)9 383 83 91 +32 (0)3 829 00 80 +32 (0)2 315 69 96 Email : info@eurimobel.be Website: www.eurimobel.be Année de fondation : 1967 Nom du fondateur : Daniel de Bergeyck, repris en 1993 par Pablo Janssen (500.474).Au début des années 2000, Philippe de Borrekens rejoint Pablo et entre au capital en 2016. Maximilien de Broqueville rejoint en février 2016 et entre au capital en mars 2020. Pablo reste actif au sein d’Eurimobel. Administrateurs/exécutif : Maximilien de Broqueville : IPI 511.577 Philippe de Borrekens : IPI 502.323 Nature des Activités (à sélectionner): • Estimation et expertise de biens • Commercialisation à la vente et à la location • Marketing • Recherche de biens • Gestion et accompagnement agricole Segments : Biens historiques, châteaux, manoirs, villas, maisons de caractère, immeubles de prestige et de rapport, terrains à bâtir et terres agricoles. Secteurs géographiques des activités : Ensemble de la Belgique et zones limitrophes

Debout : Gaëtan Piret et Antoine Lelièvre Carly de Svazzema Assis : Céline Lavene, Julie Carlier, Roxane Piret et Thibault Horny

INVESTIR DANS DES BIENS RÉELS

Dans l’entretien ci-après, Gaëtant Piret et Julie Carlier, distinguent quelques tendances lourdes qui structurent d’ores et déjà les marchés immobiliers. Esquisses d’évolutions ultérieures qui contribuent aussi au positionnement d’Hamilton Real Estate. ____

AJOUTER UN SUPPLÉMENT D’ÂME AU PROFESSIONNALISME

Quel est l’ADN d’Hamilton Real Estate ? Julie Carlier & Gaëtan Piret : Acteur du segment résidentiel de très grande qualité, la démarche d’Hamilton Real Estate repose fondamentalement sur la relation de confiance que nous souhaitons établir avec les différentes parties prenantes d’une transaction immobilière. L’objectivité et l’exhaustivité du conseil que nous délivrons créent de la valeur et repose non seulement sur cette confiance mais aussi sur le professionnalisme et la compétence. Dans ce marché, « l’humain » joue un rôle central : être à l’écoute de tous les intervenants et établir une authentique relation de confiance sont des facteurs clés pour le succès d’une opération. Une transaction n’est véritablement aboutie que lorsque vendeur et acquéreur sont tous deux satisfaits et estiment avoir réalisé une belle opération. Le facteur émotionnel est souvent présent, par exemple lorsque le propriétaire ne souhaite pas seulement céder un bien mais un patrimoine auquel il accorde une grande valeur sentimentale. Dans ce cas, présenter un acheteur ne suffit plus, il faut trouver le candidat dont la motivation va au-delà de l’opération financière. En un mot, au-delà du professionnalisme, nous essayons chaque fois d’ajouter un supplément d’âme dans la balance. Chaque commercialisation est unique et nécessite, un engagement fort et sur mesure de l’agence. La motivation, la disponibilité, l’expertise et la complémentarité de toute l’équipe sont indispensables pour mener à bien la mission. Accompagner l’acheteur, tout au long du processus d’acquisition, pour qu’il puisse finaliser sa démarche avec succès, lorsque ses exigences sont véritablement et parfaitement rencontrées, est fondamental pour nous et fait aussi partie de notre engagement. Quelles évolutions structurelles et économiques fondamentales marquent les marchés immobiliers ? G.P. : Sur un marché bruxellois où le ratio « propriétaires occupants/locataires » (40/60) tend à s’accroitre en défaveur des propriétaires occupants. Une analyse : « European Living, Investor Survey 2021 », réalisée par JLL en coordination avec Aberdeen Standard Investment, confirme cette tendance. Cette étude montre que les investisseurs institutionnels portent un intérêt de plus en plus affirmé aux grands ensembles d’appartements (multifamily buildings (*)). Avec des portefeuilles représentatifs dans lesquels le quota du résidentiel a atteint la barre des 13% ces investisseurs pourraient atteindre à moyen terme, un ratio comparable à celui du marché Américain plus mature soit de l’ordre de 40%. Les seuls freins à l’investissement que nous constatons aujourd’hui, sont un manque de « produits », avec comme conséquence un seuil critique minimum de départ difficile à atteindre ainsi qu’un faible rendement. Ce dernier est toutefois compensé par une prise de valeur conséquente des biens, qui peut être considérée comme une tendance structurelle lourde, dépendant néanmoins de la qualité et de la localisation des biens. Les pourcentages d’augmentation sont significatifs et fonction des différents types de logements et de leur segmentation (localisation, qualité, neuf, rénové, taille,…). (*) Alors que les investisseurs privés s’orientent davantage vers des achats d’unités ou de petits immeubles. LA VOLONTE DE SE PROTEGER CONTRE L’INFLATION « Parallèlement, les facteurs tant favorables (taux d’emprunts historiquement faibles, liquidités abondantes,..) que défavorables (pénuries des matériaux, hausse des coûts, délais de livraison,…) qui dessinent actuellement les contours du marché ont une double conséquence : • Une intensification de la professionnalisation des acteurs de l’immobilier. C’est évidemment un point très positif ; • Une dichotomie croissante entre les biens « standards » (orientés préfabrication) et les biens « haut de gamme » (orientés sur-mesure). A cet égard, le comportement actuel des acquéreurs montre également une autre différence. Le haut de gamme relève d’une approche plus exigeante ; marquée e.a. par les notions de valeur patrimoniale, de qualité architecturale, technique, environnementale ou de durabilité, mais aussi de qualité de vie. Quoi qu’il en soit, l’intérêt ou l’engouement actuel pour l’immobilier met en exergue des comportements communs à tous les segments : • Un effet de rattrapage post-confinement. • La recherche d’un meilleur rapport « qualité/ espace/ouverture sur la nature » et, bien entendu, la localisation. • Une volonté d’investir dans des biens réels. En effet, nous sommes dans une période presqu’inédite de taux d’intérêts négatifs et d’inflation qui dépasse les 2% et pourrait se renforcer. Or, cette situation, profitable aux finances des États endettés, notamment par la crise du Covid, est préférable ou plus tentante - parce qu’indolore ou plutôt moins visible par les citoyens - à l’option ‘impôts’ toujours impopulaire.

La dichotomie En conséquence, l’immobilier reste(ra) le entre biens standards et haut de gamme meilleur moyen d’investir dans l’économie ‘réelle’ (en période d’inflation, l’immobilier, l’or et les actions se revalorisent ; ces dernières est celle qui distingue sont régulièrement sujettes à des bulles prêt à porter et spéculatives) et permet de se prémunir d’une sur-mesure. perte de valeur significative de l’argent sur une Hamilton Real Estate décennie. Indépendamment de la plus-value immobilière à long terme, avec un rendement locatif net de l’ordre de 3% pour l’immobilier neuf (le rendement locatif doit être calculé sur 9mois/an. Deux mois étant dévolus aux impôts et 1 mois aux frais), l’érosion monétaire est non seulement couverte mais une rentabilité annuelle est dégagée. L’effet de levier bien dosé d’un emprunt (de facto en valeur monétaire non revalorisée), souvent associé à un investissement immobilier, ajoute une rentabilité complémentaire qui rend celui-ci encore plus attractif… • La réaffectation des plus-values réalisées sur les marchés des actions cotées en bourse, permet de les réinvestir dans une autre classe d’actifs, comme l’immobilier, actifs considérés comme plus sécurisés »

L’ÉCUEIL DES INADÉQUATIONS ET DES COMPLEXITÉS

« En conséquence, les prix de l’immobilier poursuivront leur courbe ascendante à moyen et long terme, même si des ajustements ponctuels jalonnent ce mouvement. Cette évolution est valable pour les biens neufs ou récents ; standards ou haut de gamme mais aussi pour les biens rénovés avec intelligence. En effet, ceux-ci nécessitent toutefois qu’ils soient nancièrement, administrativement et qualitativement adaptables aux réglementations et besoins actuels (durabilité, qualité de vie, …), ce qui n’est pas toujours possible pour de véritables rénovations qualitatives, génératrices de valeur à long terme. » Vous déplorez le manque de vision et de transformation forte de la Région de BruxellesCapitale et évoquez un risque d’exode ? G.P. : Les problèmes de la Région sont moins liés aux responsables politiques en charge de sa gestion qu’à sa complexité institutionnelle et administrative ainsi qu’aux lois de nancement de l’État fédéral et des Régions, avec l’élément concentrateur que Bruxelles est la capitale de l’Europe. L’in ni morcellement des compétences et des pouvoirs empêche l’émergence d’une vision globale cohérente et donc d’une transformation forte de la Région, à l’instar de ce qui s’est passé à Bordeaux, Berlin, Copenhague, etc. Ce manque de cohérence, de vision et d’engagement large transparaît dans des décisions plus dogmatiques que rationnelles qui impactent négativement la Région et ses habitants et sont des facteurs d’appauvrissement de celle-ci et d’exode bien réel vers les périphéries. Malgré certains dysfonctionnements, la Région possède beaucoup d’atouts et des noyaux d’habitat où il fait bon vivre. De nombreux quartiers privilégiés voient leur pouvoir d’attraction se renforcer année après année, confirmant une augmentation des valeurs immobilières de leur patrimoine bâti ou non bâti. Certaines localisations recherchées sont des valeurs sûres qui génèrent à la fois de solides rendements locatifs récurrents et des plus-values à terme, plus importantes que la moyenne. Quels sont les autres points noirs ? G.P. : On pensera à la problématique des permis d’urbanisme à l’égard desquels, malgré la mise en place des ‘réunions de projets’ la dif culté et la longueur des processus d’obtention demeurent bien réelles. Une récente et très utile étude de l’UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier) a quantifié de manière factuelle les délais réels d’obtention de ces permis. Le résultat est édi ant : deux dossiers sur cinq voient leur délai de traitement être largement supérieur à 5 années ! DE L’ENTHOUSIASME Á LA RÉALITÉ ! Quel regard portez-vous sur l’attitude des jeunes générations face à l’immobilier ? G.P. : Les jeunes générations, bercées à l’écologie, et malmenées par la crise sanitaire, ne montrent toutefois pas une indéfectible unanimité face aux vertus annoncées des néo-urbanismes écologiques. Une enquête (**) réalisée auprès de 1000 primo-acquéreurs montrent que si l’achat d’un bien prime désormais sur l’idée de fonder une famille, ce bien idéal sera une maison hors de la ville (56%), disposera d’un jardin privé (69%), sera individuel et sans cohabitant (69%). Quant à la préoccupation des performances énergétiques, seuls 30 à 35% des sondés la considère comme plus importante que les exigences liées au confort, à la surface habitable ou au fait que ce logement soit individuel (maison versus appartement). Par ailleurs, l’ordre des critères de sélection d’un bien place prioritairement l’accessibilité financière, la localisation/ le quartier, la distance/l’accessibilité au travail et aux services, etc. en tête de liste. Le critère de la PEB n’apparaît qu’en 7ème position… Cette attitude se retrouve peu ou prou sur le marché haut de gamme. Le mix localisationarchitecture- prix et qualité est déterminant. Les performances énergétiques sont un cinquième facteur d’acceptation du prix. Une PEB laissant à désirer est un excellent prétexte pour négocier le prix en phase nale du processus d’acquisition. A noter encore que les acquéreurs de biens de très grande qualité acceptent des prix supérieurs – ou consentent des investissements

Dans un monde en - pour des performances énergétiques plus élevées (panneaux solaires, batteries, triples mutation profonde vitrages, stores électriques, équipements de et confronté à des chauffage récents et à haute performance …)

«cygnes noirs » notamment pilotées par des systèmes l’immobilier sonne domotiques sur-mesure. les trois coups: le premier pour sa valeur, le second pour sa sécurité et le troisième - le plus retentissant - pour sa localisation.

Hamilton Real Estate

(**) « Grand Baromètre du Logement 2021 » réalisé par IVOX et Analysée dans le cadre d’un mémoire d’un de mes étudiants à la Solvay Brussels School of Economics and Management à l’ ULB.

Dénomination de la société : HAMILTON REAL ESTATE sa Siège social : Rue Darwin 56 – 1050 Bruxelles N° IPI : 105.251 Téléphones : +32 (0) 2 427 76 71 Website : www.hamilton-estate.com Année de création + nom du fondateur : Créée en 2019 par Gaëtan Piret et Julie Carlier Administrateur : Gaëtan Piret Nombre de biens en portefeuille : Plus de 200 Nature des activités : courtage achat & vente, location, gestion locative à la demande, conseils en investissements & désinvestissements Segment(s) marché : résidentiel, projets neufs, terrains et commerces Types et valeurs des biens : biens de qualité et haut de gamme (moyenne entre 1 et 6 mio €) Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles et Brabant wallon + international en partenariat

UNE DYNAMIQUE SEGMENTÉE

Si le marché résidentiel affiche, depuis quelques mois et la fin du confinement hybride un dynamisme évident, notamment soutenu par un manque d’offres, encore convient-il de considérer cette situation au vu des différents segments et typologies de bien.

A. de Bettencourt : D’une façon générale les biens situés sous la barre des 600K€ connaissent un fort engouement. Par ailleurs, si le parc du neuf est effectivement en quasi ‘rupture de stock’ et subit les effets du manque de délivrance de permis, certains pans du marché de l’existant (e.a. les appartements 3 et 4 chambres ) posent problème. Ainsi, situation totalement inédite, nous avons actuellement en portefeuille 8 appartements (3 et 4 chambres) à vendre dans un rayon de 750 m autour de l’avenue Messidor (Uccle) ! Même si l’on peut comprendre que l’effet des charges et de la copropriété pénalisent ces biens , leur afflux et stagnation sur le marché répond d’un autre phénomène. Il existait, au moment du déconfinement, un fort réservoir d’acheteurs dont des propriétaires-occupants de grands appartements à la recherche de biens plus performants voire de maisons. Aujourd’hui, au terme d’une série de transactions, ce potentiel d’acheteurs est naturellement moindre pour des biens anciens dont les prix oscillent autour des 700 K€.

DU SIMPLE AU DOUBLE D’autres considérations doivent également être prises en compte. • Les grands appartements intéressent majoritairement (85%) des propriétairesoccupants qui les placeront éventuellement sur le marché de la location en attendant de l’occuper eux-mêmes. • L’effet covid a augmenté (de +/- 6,5 mois), le délai de délivrance des permis. C’est profitable à l’existant. • Géographiquement, la différence de prix entre biens similaires (superficies/typologies) situés au Nord ou au Sud de la ville est de plus ou moins 50% (elle est du simple au double pour certains biens tels que les maisons de ville). On ne s’étonnera donc pas que le marché des petits appartements (studio > 2 chambres) soit particulièrement porteur

au Nord auprès de jeunes ménages soumis à la loi des quotités et d’un apport personnel. A cet égard, même si le problème des quotités ne concerne pas notre marché, on peut toutefois poser la question du quid d’une certaine paix sociale. En effet, entre d’une part avoir la possibilité d’acheter selon un crédit (100%) à Complexifier tout terme fixe (bullet credit) processus est une erreur politique. dès lors que vous disposez de ‘suretés’ et, d’autre part, être tenu à l’impératif Vous affaiblissez d’un apport personnel la dynamique conséquent, le traitement d’investissement. n’est pas très équitable…

A. de Bettencourt alors même que les taux hypothécaires ridiculement bas devraient profiter aux moins fortunés ! L’AVENIR EST A L’URBAIN Quid de l’impact du télétravail ? A.dB.: C’est un élément désormais intégré dans les critères d’achat. Si les biens avec terrasses sont valorisés, il existe une hésitation des acheteurs devant ceux dont la 3ème chambre est jugée trop petite pour devenir un vrai bureau. Nuançons toutefois. Si le télétravail est entré dans les mœurs, il ne peut se substituer à la nécessité de l’être humain de s’agréger … ne serait-ce que de temps à autre. L’avenir est à l’urbain et à la proximité des services. La question reste ouverte quant à savoir si le télétravail changera cette donne. Un dynamisme porteur à long terme ? A.dB.: L’art de la prospective est délicat. En tout état de cause, hormis l’arrivé catastrophique d’une 4ème vague du Covid ou une accentuation dramatique des pénuries de matériaux, tous les indicateurs sont au vert. Le ralentissement enregistré depuis juin relève, outre de l’effet vacances, d’une correction ‘saine’ et tend à calmer l’effervescence des mois précédents. Ce n’est pas un ralentissement de la demande dans l’absolu mais un ralentissement à un instant ‘T’ Par ailleurs, l’effervescence évoquée a entraîné des surévaluations. Or, les biens que nous activons aujourd’hui au-dessus de leur juste valeur (à la demande des propriétaires) n’entraîne qu’une très faible réactivité du marché. MODÈLES ET COMPÉTENCES Permis et recours ? A.dB.: En règle générale, complexifier tout processus est une erreur politique. En immobilier, vous freinez voire tuez une dynamisme d’investissement. Quant aux recours, le principe français des ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) montre une certaine efficacité en ce qu’il est précis quant aux possibilités d’aménagement/construction et évite donc à la fois les recours abusifs ou le ‘fait du prince’.

Un avis sur la mobilité électrique ? A.dB.: Deux écueils sont à franchir : - La capacité du réseau ; - L’installation des bornes en sous-sols d’immeubles. Elle est possible (acceptée par les pompiers) à condition de sprinkler ledit sous-sol. Cela a un coût : entre 2 et 4000 €/ emplacement !

Perspective pour votre activité ? A.dB.: Elle se résume en 2 mots : consolidation et expansion selon les opportunités qui s’offriront dans un premier temps sur Bruxelles – en ce inclus le nord de la ville - et, dans un second temps sur le Brabant flamand et wallon et au-delà Anvers. Le problème de toute expansion restant principalement celui du recrutement des compétences !

Dénomination de la société : LECOBEL VANEAU SA Siège social: Place G. Brugmann, 11 - B-1050 Ixelles N° IPI: 510.145 Téléphones: +32 (0) 2 346 33 55 Mail: lecobel@lecobel.be Website: www.lecobel-vaneau.be Année de création: 1989 Nom du fondateur : Madame Renée Lewkowicz Nombre de collaborateurs : 27 Nombre de biens en portefeuille : ± 800 Nombre d’agences à Bruxelles : 4 Nature des activités : 25% location - 40% vente existant - 35% vente nouvelles constructions Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles avec une présence plus marquée sur le Sud, l’Est et le Centre. Segment(s) marché : Biens haut de gamme - moyenne de transactions de ± 800.000€ en vente et ± 2000€ en location.

LES ENJEUX MULTIPLES DU RESIDENTIEL

Qu’il s’agisse de vendre, de louer ou de valoriser un bien immobilier neuf ou existant , la complexité et la technicité croissante de toute transaction immobilière ne peut exclure la dimension humaine du courtage. C’est dans cet esprit que de Maurissens inscrit la prestation de ses services, conseils et assistances. LOCATION, SOLIDARITÉ ET MOBILITÉ

Sur un marché immobilier bouleversé par plus d’un an d’aléas sanitaires et de restrictions, quels facteurs marqueront l’évolution des segments résidentiels ? G. de Clippele : Effets cumulés de la crise Covid, de pénuries multiples, d’un déséquilibre offre/demande et d’une hausse des coûts la construction, le début de l’année 2021 est effectivement marqué par une tension des marchés immobiliers dont la conséquence est une hausse des prix de la plupart des biens. Dans ces conditions, l’avenir du résidentiel (plus particulièrement en Région Bruxelles-Capitale) est aussi celui des réponses qui seront apportées à plusieurs interrogations parmi lesquelles : • La vitesse de délivrance des permis et des certificats de conformité face à un ensemble de plus en plus strict de réglementations d’urbanisme ; • Une application renforcée de la loi sur la discrimination à la location de logements (e.a. selon des critères ethiques et/ou religieux) via des contrôles plus sévères. En filigrane, si cette loi ne remet pas en cause les critères de solvabilité d’un candidat locataire, elle pose la question de la liberté de choix du propriétaire ; • L’enjeu énergétique et le quid du financement d’une PEB ‘C’ pour l’ensemble du parc résidentiel à l’horizon 2050. Certaines pistes évoquent une attitude favorable de plusieurs communes qui verraient d’un bon œil la construction d’un étage supplémentaire (sur les immeubles à toit plat). Cet ajout augmenterait la rentabilité du bien et permettrait donc de couvrir (en tout ou en partie) les frais de mise à niveau de l’immeuble aux nouveaux critères énergétiques. • La raréfaction et donc la hausse des coûts des matériaux, répercutées en cascade sur

les coûts de construction et ipso facto sur ceux de l’immobilier ; • Les effets du télétravail sur les demandes, tant en termes de typologies que de localisations géographiques.

On soulignera encore d’autres points dont l’intensification des opérations d’investissement (rendement +/- 3%) qui montre l’importance croissante du marché locatif. Sur ce marché – aujourd’hui très dynamique – on assiste également à une augmentation (5 à 10%) des loyers ( Ex. : Un appartement 2 chambres loué 900 €/mois en 2020 est aujourd’hui proposé à 1.000 €/mois). Parallèlement, même si les conséquences économiques L’intensification de la crise sanitaire des opérations d’investissement démontre s’avèrent globalement moindres qu’initialement craintes, certains secteurs (horeca, événementiel, l’importance culture,..) auront payé croissante du un très lourd tribut à la marché locatif. pandémie. Echappera-t-on

G. de Clippele dès lors à un juste impôt de solidarité ? Notons encore la modification des modes de mobilité/transport – surtout sensible auprès des plus jeunes générations. Cette dernière agit sur le besoin en parkings. En conséquence on vend/loue aujourd’hui relativement facilement des biens sans garage. L’offre locative est-elle adaptée ? G. de Clippele : L’intérêt des promoteurs est de construire de petites unités selon un principe qui veut que plus une unité de logement est petite plus elle rapporte et plus vite elle se vend ! Or il existe une demande pour de grandes unités (4 chambres). Toutefois leurs prix ou loyers sont dissuasifs pour nombre de ménages. En conséquence ces biens sont souvent scindés (2x2 chambres) ou se retrouvent sur le marché de la colocation. ACTIVITÉS ET MARCHÉS Quelles sont vos perspectives tant en termes d’activités que de marchés ? G. de Clippele : Nous sommes une agence locale et souhaitons le rester. Si notre réseautage est surtout le fait d’un bouche à oreille, nous ne négligeons toutefois pas les apports technologiques et notre nouveau site internet recoure e.a. aux visites virtuelles. Cela posé, les traditionnelles photos classiques gardent leur pouvoir d’attraction ! Par ailleurs, si notre profession est de plus en plus technique et complexe ( dossiers informatisés, démarches pour les certificats légaux tels que PEB, certificats de conformité et renseignements urbanistiques, rédaction de projets de bail, etc.) elle suppose aussi de conserver une dimension humaine et d’apporter – via nos services - une aide véritable aux candidats acquéreurs ou locataires. Quant au marché, on peut exclure l’idée d’un tassement des valeurs. Au contraire ces dernières augmentent sous l’influence de certains effets pervers. Ainsi, lorsque les taux (crédits ou droits d’enregistrement) diminuent, cette baisse est immédiatement récupérée par un marché qui voit là un effet d’aubaine pour augmenter ses prix. Enfin, au regard de critères socio-économiques, dans quelle mesure le fort basculement vers le locatif n’aura-t-il pas un effet sur la démographie ? Le raisonnement est simple : si je n’achète pas (= je reste locataire) je réalise des économies qui me permettent alors d’élever un enfant !

Dénomination de la société : de Maurissens Properties SPRL Siège social: Avenue du Bois de la Cambre 115 1050 Ixelles. N° IPI: 501.124 Téléphones: +32 (0) 2 673 40 20 Mail: info@demaurissens.be Website: www.demaurissens.be Année de création: Créée en 1970 par Christiane de Maurissens. L’agence est actuellement dirigée par Geoffroy de Clippele Nombre de collaborateurs: un gérant et 3 collaborateurs gèrent un portefeuille de +/- 70 biens. Nature des activités : Conseiller et accompagner nos clients dans l’achat, la vente, la location de biens immobiliers résidentiels de caractère. Que le bien soit petit ou grand. Secteur(s) géographique(s) des activités : La couronne élégante de Bruxelles, son centre et sa périphérie.

TEL: 02/673.40.20 www.demaurissens.be

115 avenue du Bois de la Cambre - 1050 IXELLES E-Mail: info@demaurissens.be

SCHAERBEEK 360.000€

Quartier Plasky dans un petit square, pour investisseur. Très bel appartement d’architecte conçu par Yvan Prtenjak style «loft» et «minimaliste» avec des beaux espaces en continu. Spacieux liv ± 42m², cuis éq, 2 ch (± 20,512m²), sdb, grande terrasse arriere ± 15m², cave. Les proprietaires souhaitent rester dans l‘appartement et vendre la pleine propriété en échange d’un bail à long terme. 1.000€/mois + charges ± 300€/mois. PEB E –.

IXELLES 460.000€

Bois de la Cambre. Quartier Roosevelt, très bel appartement rénové de 140m² au 2ème étage d’un immeuble classique. Hall d’entrée, vestiaire et toilette. Living et salle à manger 50m², fo, parquetine. Cuisine super équipée. Hall de nuit, 2 chambres (12-15m²) dont une avec dressing et terrasse arrière ouest. Salle de bain neuve. Cave, possibilité garage (50.000€). Charges : ± 350€. Libre d’occupation. PEB : C.

IXELLES 345.000€

Quartier Toison d’Or. Bel appartement de standing dans une résidence moderne et prestigieuse au dessus de la Galerie de la Toison d’Or construite en 2017 par Le bureau d’architecture international Jaspers-Eyers. Liv avec cuis hyper-éq ouverte sur séjour donnant sur belle terrasse arrière, 1 ch spacieuse, sdb/d. Espace buanderie avec machines, hall avec wc, nombreux placards, parquet, porte blindé, conciergerie privé à l’immeuble. Poss parking. Cave. Charges: 300€. PEB: C. A visiter!

BRUXELLES-VILLE 620.000€

A la hauteur de l’av Louise, à proximité de la place Stéphanie, très bel appartement lumineux au 3ème étage, ± 170m². Belles réceptions ± 70 m² parquet, cuisine séparée, 3 chambres, 2 salles de bains, espace buanderie, terrasse arrière, cave et garage box fermé. PEB : E.

AUDERGHEM 650.000€

En face des étangs des Pêcheries. Luxueux appartement dans petite copropriété au calme, ± 150m². Belles réceptions ouvertes sur une grande TERRASSE ensoleillée, cuisine séparée hyper équipée, 4 chambres parquet, 2 salles de bains. Chauffage individuel au gaz, cave et parking. A découvrir.

UCCLE 1.050.000€

Proximité Fort Jaco. Pour investisseur. Spacieuse maison sur 2a 35ca, façade 10m et terrain à bâtir sur 5a 09ca, 13m en façade. La maison a une superfi cie de ± 330m², composée de grandes réceptions/espace bureau ± 70m², cuisine, 4 grandes chambres au 1er étage, garage, espace buanderie.

DENÉE

Propriété d’exception implantée au centre du Condroz Namurois sur plus de 20 ha de prairies et de bois. Ce très élégant château-ferme, longé par la Molignée, est niché dans un environnement remarquable, entre les Abbayes de Maredsous et Maredret. Ce très beau domaine historique, comprenant des bâtiments du XVIIème et XVIIIème : · le château avec de très beaux éléments de décoration, · la ferme et ses dépendances, · la chapelle de style Néo-gothique, · un très agréable, parc prairies et parties boisées, - une superbe grange - un ancien jardin potager Grâce à ses nombreux volumes habitables, sa quiétude et son cadre bucolique, cette magnifique propriété pourra donner la vie à vos projets les plus variés (familial, touristique, ...). PEB 20210612007789.

OUFFET

Superbe ancienne ferme en quadrilatère du XVIIe siècle, en cours de rénovation. Celleci est implantée dans le hameau de Himbe, à quelques pas de la vallée du Néblon, proche de Hamoir et de Durbuy, dans un environnement sans nuisance. Ce bâtiment de caractère est serti dans un écrin de bois et de prairies et fait partie intégrante d’un superbe ensemble architectural en moellons de calcaires comprenant un château, une chapelle, une tour de justice, une ferme château. Les divers bâtiments (corps de logis, anciennes étables et granges) cernent une vaste cour pavée. Ils permettent de multiples affectations, étant donné l’obtention d’un permis d’urbanisme pour 9 unités d’habitations. Le projet de rénovation peut être adapté aux souhaits et besoins du ou des futur(s) propriétaire(s) (résidence principale ou secondaire, habitat groupé,…). JAMBES

Très bel ensemble composé d’une prairie et d’un bois d’une contenance totale de 14 ha 75 a 60 ca. La partie agricole d’une superficie de 6 ha 05 a 36 ca est de relief plat. La partie boisée d’une contenance de 8 ha 70 a 24 ca est constituée de : - un peuplement de feuillus ( futaies à base de hêtres et chênes) - une plantation de peupliers de 2003. - une partie mise à blanc. Chaque partie peut être acquise séparément.

TERRAINS AGRICOLES : RÉGION D’ARLON (WOLKRANGE)

Superbe prairie d’une contenance de 2 ha 57 a 90 ca située dans un très bel environnement. Elle est accessible par un chemin de terre et longée par un ruisseau. Relief plat .

FORÊT (TROOZ)

Très bel ensemble de prairies de très grande taille (12 ha 84 a 77 ca). L’ensemble est très facilement accessible et de bonne qualité. Légère pente sud. L’ensemble est libre après la récolte croissante 2021. NANDRIN Idéalement situé à quelques kilomètres du Sart-Tilman et de Liège, charmant château implanté sur un terrain d’environ 70 ares. Cet édifice, dénommé Château de la Gotte, abrite au rez-de-chaussée de très belles pièces de réception et une cuisine professionnelle. Les étages se partagent 7 charmantes chambres très spacieuses, 4 salles de bains, des parties en appartement. L’ensemble est aménagé avec beaucoup de soin et à l’aide de matériaux de qualité. Les amoureux de nature seront également séduits par le superbe parc comprenant des arbres remarquables. Projets touristiques (gîtes, chambres d’hôtes) ou résidentiel. Libre d’occupation. PEB 20170903008535

FAIMES

Au cœur de cette magnifique région de la Hesbaye liégeoise, élégant château-ferme sur 5 ha 04 a 04 ca, bénéficiant d’une très bonne localisation dans le hameau de Saives et situé à 30 km de Liège et à 7 km de l’autoroute E40. Ce très beau domaine, dont la plus vieille partie date du 17ème siècle comprend : - le château-ferme du 18ème siècle avec de très beaux et grands volumes habitables, le tout très bien rénové avec des éléments de décoration de qualité, - une habitation annexe et un appartement, - toutes les dépendances (très belles étables et granges) disposées autour d’une cour en carré, - un très beau parc, très bien aménagé, avec un jardin potager, une très belle terrasse et jardins emmurés - des prairies libres d’occupation pour une contenance approximative de 3 hectares. Cette propriété historique forme un magnifique ensemble architectural avec la chapelle Notre-Dame et le château voisin. Ses nombreux volumes habitables, à sa quiétude et à son cadre bucolique la rendent idéale à la réalisation de tous vos projets. PEB 20210624012325

RÉGION DE WAREMME MONT-SUR-MARCHIENNE

Très belles terres de cultures d’une contenance totale de 23 ha 79 a 41 ca, situées à routes. Relief assez plat. Elles sont occupées suivant un bail à ferme. Sol de très bonne qualité. Propriété de caractère, 2 habitations et dépendances implantées sur un très beau parc d’environ 81 ares. Ce manoir offre de très beaux volumes habitables d’environ 640 m². Le parc est un atout indéniable offrant un caractère privatif et d’une belle quiétude. Le manoir présente au rez-de-chaussée un très beau hall d’entrée, de très belles pièces de réception, une cuisine, un bureau et vestiaire. Il est rempli de remarquables éléments de décoration. Les étages se partagent 9 chambres, 2 salles de bains et des greniers. La composition de l’ensemble est la suivante : · Le manoir proprement dit, · Des anciennes écuries et garages, · Deux petites habitations, · Un parc joliment arboré. Le tout est situé en zone de parc au plan de secteur. PEB 20200506008282

RÉGION DE JODOIGNE

Superbe et singulière bâtisse de caractère, située sur la place du village, implantée sur un terrain de 21 a 97 ca. Cette ancienne aile d’entrée du château de Jauche, de style baroque du XVIIème, est caractérisée par ses 2 tours à bulbes. Après la traversée du porche, vous découvrirez une cour et un jardin intimistes cintrés de divers bâtiments ( le corps de logis, un vaste entrepôt de + 350 m², une superbe grande, d’anciennes remises et 200 m² de bureaux). Le corps de logis offre de très lumineuses pièces de vie grâce à ses grandes baies vitrées. L’ensemble bâti permet de multiples possibilité d’exploitation: horeca, activités artistiques, habitat groupé, ... PEB 20190830011117 CORNESSE Dans un très bel environnement, très belle ancienne ferme traditionnelle et dépendances du château datant du XVII ème. Les divers bâtiments de caractère cernent une agréable cour pavée. Un parc joliment arboré complète l’ensemble. Le corps de logis principal rénové avec beaucoup de soin et à l’aide de matériaux de qualité offre de superbes pièces de vie sur environ 260 m². Une ancienne grange et un spacieux fenil présentent de superbes charpentes. Les nombreuses dépendances (granges, anciennes étables et fenil) proposent de beaux volumes exploitables. La propriété bénéficie d’un atelier partiellement rénové. Cette propriété à découvrir absolument, donnera vie à vos divers projets (gîtes, événements, horeca, équestre,...) PEB 20190608006499