AVIS D’ACTEURS IMMOBILIERS

 ENTRETIEN AVEC PHILIPPE ROSY

CEO - EV BRUBEL

DYNAMIQUE EN DANGER DE BLOCAGE ?

Au regard du marché résidentiel qui , à ce jour , ne dément ni son dynamisme ni sa valeur mais se retrouve, comme nombre de filières économiques ou industrielles, exposé à de multiples incertitudes, le risque majeur semble être celui d’un grippage suivi d’un blocage des principales chaînes de décisions.

PERSPECTIVES

Sous quels facteurs placez-vous les perspectives immobilières? Plusieurs éléments doivent être mis en parallèle: - Un des meilleurs moyens de combattre l’inflation est d’acheter de la brique. Ce que confirme la dynamique, toujours actuelle, du marché. Ceux qui disposent d’argent en banque l’investissent (et continueront de l’investir) dans l’immobilier. - Le mouvement d’exode enclenché par l’effet covid ‘à la recherche d’un jardin ou d’une terrasse en périphérie’ tend à ralentir. - Il est peu probable que les taux atteignent 6%. Même pour combattre l’inflation, le risque économique serait trop élevé. - Les prix de l’immobilier ont augmenté. Oui, mais moins que ceux de l’essence! Dans ces conditions, mes craintes majeures – dont certaines sont déjà une réalité – sont davantage celles d’une série de lenteurs peu à peu transformées en blocage. Ainsi, à la lenteur des administrations s’ajoutent désormais celles des livraisons de composants (radiateurs, carrelages, etc.). Or, dans un système à flux tendu (just in time) désorganisé hier par les effets covid et aujourd’hui par la guerre en Ukraine, un grippage des chaînes d’approvisionnement (pénuries successives de matières premières, de containers, de bateaux, etc), a pour effet une paralysie économique partielle. Pour l’immobilier cela signifie, entre autres, le report voire l’abandon de projets et développements jugés trop incertains ou simplement infaisables.

« Les réformes fiscales tendent à vouloir traiter l’immobilier comme une valeur mobilière. C’est une dérive inquiétante ! »

FISCALITÉ: LE PARADOXE BELGE

Que vous inspire la possible future taxation des loyers et revenus locatifs? Toute nouvelle fiscalité appliquée à un marché en change la donne. En Belgique la fiscalité immobilière présente un paradoxe: elle est (jusqu’à aujourd’hui) peu impactante pour les plus-values locatives et les loyers, mais quasi insupportable au regard des droits d’enregistrement, du revenu cadastral, du précompte ou encore de la TVA à 21%. La réforme envisagée est un pari politique difficile et dangereux! En effet, elle portera directement sur le bas de laine des belges et laisse entrevoir une dérive dangereuse: traiter l’immobilier comme une autre valeur mobilière! Sans nier la nécessité de certaines adaptations fiscales (équilibrer capital/travail), mieux vaudrait s’attaquer aux véritables facteurs de coûts dont ceux d’une administration pléthorique et redondante.

PEB: PAS TOUJOURS RÉALISTE

Comment la PEB affectera-t-elle le marché? L’impact sera particulièrement sensible sur le parc ancien non rénové. D’ores et déjà la plupart des acheteurs/ locataires ne considèrent plus que les biens certifiés PEB A, B ou C et délaissent les autres. Or, il existe une multitude d’immeubles classés F ou G qu’il sera impossible - pour des raisons techniques et/ ou patrimoniales - de faire progresser, sauf à exploser les budgets et les bilans carbone (énergie grise) sans pour autant garantir une pérennité au-delà de 15/20ans! Quelle réponse apporter?

MANQUE DE FLUIDITÉ

Quels autres risques identifiezvous? Que l’on considère la mobilité, la non attribution des permis, le resserrement des crédits hypothécaires, les difficiles approvisionnements des chantiers, tous les éléments constitutifs de la dynamique immobilière manquent aujourd’hui de fluidité et tendent à se figer, comme entretenus par une sorte de démission, de mollesse attentiste de ‘fin du monde’. En outre, l’Europe qui, via e.a. la taxonomie, contraint et contraindra davantage encore ses entreprises et ses citoyens à des normes environnementales aussi durables que louables ne s’est-elle pas fourvoyée en toute bonne foi ? Être précurseur est respectable mais vain dès lors que toutes les économies du monde ne partagent ni les mêmes valeurs ni ne mettent en œuvre les mêmes mesures. La réponse à nos défis ne seraitelle pas plutôt de changer de modèle et de réduire notre consommation ou plus exactement la vitesse de ses cycles (acheter> consommer> gaspiller> jeter) ?

OBJECTIF ATTEINT

Vos résultats témoignent de la bonne santé du marché? Même si le marché connaît des soubresauts liés aux phases plus ou moins anxiogènes du climat actuel (p.ex.: quid si guerre nucléaire?), il reste porteur. Début 2022 nous nous étions fixés comme objectif une croissance de 30% par rapport à 2021. Au terme des 7 premiers mois nous avons d’ores et déjà atteint 70 % de cet objectif !

Dénomination exacte de la société : EV BRUBEL SA Coordonnées : Avenue Louise 544 - 1050 Bruxelles Tél : +32 (0)2/290.44.00 Fax : +32 (0)2/290.44.04 www.engelvoelkers.com Numéro IPI : 104048 Année de création : 2007 Nom du fondateur : Philippe Rosy Nombre de collaborateurs : 82 Nombre d’agences : 8 agences à Bruxelles et Brabant wallon plus départements «immobilier neuf» et «premium office» Nature des activités : Transactions immobilières 1/ Vente de biens de qualité sur le territoire des 19 communes de Bruxelles, d’Overijse et de

Tervuren et sur le Brabant wallon. 2/ Vente « d’immobilier neuf » et

« premium » à Bruxelles et en brabant wallon 3/ Département Locations sur les mêmes territoires / Service

Premium pour les biens de plus de 2,5 millions €

You have big dreams, we have dream teams, let’s make it happen

PEB : D

Ixelles - Dans une rue calme entre Louise et Flagey, cette maison de maître de ± 332 m² idéalement située et à remettre au goût du jour séduira les amateurs d’authenticité : volumes surprenants des pièces de vie, hauts plafonds et moulures d’origine. Terrasse-jardin exposé ouest, 5 chambres, 4 salles de bains. 980.000 € - W-02OU3H - Pavillon d’Ixelles 02 373 60 00

PEB : E PEB : E

Saint-Gilles - Charmante maison de 1920 rénovée en profondeur dans un style tendance et authentique qui a su préserver les éléments d’époque. D’une superfi cie de ± 215 m², elle se compose d’espace de réceptions avec accès aux terrasses et au jardin, une cuisine équipée et un bureau. 4 ch, 2 sdb + 1 studio répartis sur 3 étages. 895.000 € - W-02P7SU - Place Brugmann 02 340 19 40

PEB : C+/ B-

Uccle - Dans un clos, bel appartement lumineux aux fi nitions de grande qualité dans une résidence récente et contemporaine. Ce double appartement comprend 5 chambres et 3 salles de bains. Il o re une superfi cie de ± 219 m² ainsi qu’un ravissant jardin et deux belles terrasses orientées sud-est.

1.090.000 € - W-02P059 - Fort Jaco 02 256 07 17

PEB : C

Bruxelles Ville - Splendide penthouse de 200 m², situé au 6ème étage d’un immeuble de standing construit en 2016. Lumineux séjour, salle à manger, une cuisine américaine super équipée. Une terrasse de 27 m² orientée ouest. Parquet en chêne massif, une hauteur sous plafond de près de 4 m. Un parking souterrain, une cave et jardin commun. 1.290.000 € - W-02IUJO - Sablon 02 256 07 77

PEB : 352 KWh/m²/an PEB : 352 KWh/m²/an PEB : 352 KWh/m²/an PEB : G PEB : G

Etterbeek - Cette belle maison de maître édifi ée en 1925 par l’architecte Lippens, se compose de 3 niveaux, o rant une superfi cie d’environ 320 m² et un grand jardin de ± 245 m² orientation sud-ouest. Les éléments d’origine tels que les parquets, les portes, les boiseries et moulures ont été préservés. 1.550.000 € - W-02E7KT -

Montgomery 02 403 28 86

PEB : 352 KWh/m²/an PEB : 352 KWh/m²/an PEB : 352 KWh/m²/an

PEB : C PEB : C

Wezembeek-Oppem - Idéalement située dans un clos très calme, cette charmante villa construite sur un terrain de 9.5 ares vous propose un séjour avec parquet et fo, une cuisine super équipée, 5 ch, 3 sdb, un jardin orienté sud, une ravissante véranda, 2 garages et caves au sous-sol. 1.200.000 € -

W-02OTOF - Place Dumon 02 256 07 27

 ENTRETIEN AVEC KEVIN RENTMEESTERS - REGIONAL MANAGER

POUR ENGEL & VÖLKERS BELGIQUE ET PAYS-BAS

CONSEILLER, PREMIÈRE VALEUR DU SERVICE

Choisie en confiance pour sa réputation d’un service de qualité, forte du savoir-faire de plus de 40 ans d’un groupe immobilier international, la société Engel & Völkers Belgique, considère le marché résidentiel national à l’aune de son contexte économique, administratif et politique. Solide et dynamique, le marché immobilier belge a toutefois mis fin à la surchauffe provoquée par la pandémie et signifié un retour à la raison des acteurs.

Comment définir les grandes tendances actuelles du résidentiel? A l’accroissement de la demande et à la hausse des prix qui ont marqué le marché résidentiel durant la pandémie, s’ajoutent désormais les répercussions de la guerre en Ukraine. Dès lors plusieurs phénomènes s’observent: - L’obtention de prêts hypothécaires (*), hors une aide familiale ou une réserve de fonds propres, devient difficile, même si – paradoxalement – le nombre total de crédits octroyés au T1 2022 (± 68.000 contrats pour un montant de 11 milliards€) est en hausse de 4,5% par rapport au T1 2021. (**) - Nombre de vendeurs sont toujours dans une phase de

‘surévaluation’ (10>15%), alors que la période post-covid montre un net rééquilibrage offre/demande. - Les zones périphériques très demandées et appréciées pour leur meilleure qualité de vie, voire pour leur fiscalité attractive (Région flamande), voient leur prix progresser sensiblement (entre 8 et 16 %) et induisent donc des investissements importants. En conséquence, si aucun effondrement du marché n’est à craindre, la vente entre particuliers sera largement supplantée par des courtiers professionnels disposant d’outils et de compétences complètes. Ainsi, outre une connaissance du marché et de ses possibilités financières, nos collaborateurs sont avant tout des conseillers disposant de formations juridiques, financières, administratives ou techniques. C’est l’ensemble de ces connaissances qui constitue notre savoir-faire et notre capacité de commercialisation des biens haut de gamme.

TROIS PAYS EN UN!

Comment jugez-vous les impératifs normatifs et les possibles réformes fiscales? La Belgique c’est trois pays en un et autant de disparités. Celles-ci sont mesurables économiquement (le volume des transactions immobilières est de 3,5 milliards à Bruxelles, 24 milliards en Flandre et 7,5 milliards en Wallonie), fiscalement (droits d’enregistrement) ou encore administrativement (normes). S’agissant des normes, nous noterons deux points. D’une part, sont mises en place des mesures pour lesquelles nous ne disposons pas (encore) de structure opérationnelle de vérification et, d’autre part, la multiplication et le durcissement des exigences (désamiantage, as build, PEB,..) ajoutés à la hausse des coûts de matériaux, risquent de pénaliser les opérations de rénovation, tant il sera difficile de reconstruire du neuf sur de l’ancien.

FISCALITÉE, INÉVITABLEMENT MODULÉE

Il est plus que probable qu’une réforme fiscale de l’immobilier soit instaurée à moyen terme. Toutefois, la brique étant dans l’ADN et donc dans le capital de tout Belge, il est quasi certain que la taxation des loyers/ revenus locatifs sera modulée. En d’autres mots on ne taxera pas (ou très peu) le propriétaire d’un appartement ‘retraite’ mais l’imposition ira croissante au prorata des avoirs immobiliers (***). Par ailleurs, taxer lourdement les revenus locatifs en période de hausse généralisée, alors que parallèlement les propriétaires sont contraints de rénover leurs biens, pourrait sembler malvenu! Nombre de personnes délaisseraient le secteur pour d’autres investissements. Cette situation serait d’autant plus dommageable que le marché locatif, en croissance constante, nécessite des réponses concrètes notamment face aux indexations. Or, une augmentation des loyers ne pourra se faire qu’à la condition – et au prorata – d’une baisse des charges! Un des risques majeurs, pour les biens anciens, sera alors celui de la conjugaison d’une hausse des loyers (indexation) et des charges (coût et/ou pénurie énergétiques) face à un hiver ‘dur’. OBJECTIF: QUADRILLAGE ET FOCUS CÔTE

Quelle sera votre stratégie 2022/23 en Belgique? Une croissance nationale via un maillage complet du pays. Plus concrètement une ‘couverture’ rapide et complète de la côte est notre priorité. Elle se traduit par l’ouverture – cette année encore – d’une agence au Coq et à Ostende et, en parallèle, des négociations pour des implantations à Nieuport et à Knokke endéans les deux ans. Parallèlement – dans cette même perspective d’expansion – nous avons ouvert des agences (en Flandre) à Wemmel et Louvain et prévoyons d’autres installations dans le Limbourg (Hasselt, Genk, Tongres et Saint-Trond). En Wallonie c’est l’axe Mons, Charleroi, Namur qui retient notre attention. A titre indicatif, le volume de transactions à Charleroi s’établissait (fin 2019) à plus de 531 millions € !

SERVIR ET GRANDIR

Si l’ouverture de nouvelles agences, répond au besoin d’être au plus proche du marché pour mieux servir notre clientèle, elle témoigne également de la confiance accordée à l’expertise et au service du conseiller Engel& Völkers par un nombre toujours croissant de vendeurs et d’acquéreurs.

(*) Dans le segment haut de gamme, les crédits sont essentiellement réalisés pour des raisons fiscales. Toutefois les portefeuilles d’actions mis en garantie bancaire font l’objet d’analyses de plus en plus sévères. (**) Source : https://www.febelfin.be (***) Par contre des droits de succession revus à la hausse pourraient constituer un des chemins détournés de cette nouvelle fiscalité immobilière !

Dénomination exacte de la société : ENGEL & VÖLKERS Belgique Coordonnées : Square de Meeûs 35, 1000 Bruxelles Mobile: 0499/03.03.03 Mail: Belgium@engelvoelkers.com Web: www.engelvoelkers.com Année de création : 1977 à Hambourg (Allemagne). Depuis 2006 en Belgique Nom du fondateur : Christian Völkers Nombre de collaborateurs : 16 000 collaborateurs dans plus de 900 shops dans le monde. 105 agents dans 23 agences en Belgique Nature des activités : Immobilier - Yachting - Aviation

 RÉFLEXION AVEC SUZANNE BELGEONNE ET JEAN de KERCHOVE

ADMINISTRATEURS - LE LION

IMMOBILIER, UN PLAISIR DAVANTAGE CALCULÉ

Célébrant ses 50 années d’activité sur le marché résidentiel haut de gamme Le Lion pose ci-après quelques réflexions sur un segment qui – toujours soutenu par une dynamique d’achat – s’interroge face à des incertitudes désormais mondialisées.

Quelles considérations faitesvous du marché actuel ? L’augmentation des prix de l’immobilier est une réalité mais doit être relativisée car assez disparate. Ainsi, alors que certains créneaux sont marqués par des fluctuations haussières parfois intenses, d’autres qui avaient connu une ascension rapide, notamment lors de l’arrivée d’exilés fiscaux français- retrouvent simplement et raisonnablement leur juste prix. Autre constat, si la guerre en Ukraine et les coûts énergétiques, voire les risques de pénuries, accélèrent et intensifient les prises en considération PEB, y compris dans les budgets importants (> 3 millions €), le marché reste dynamique. En résumé, les acheteurs cherchent toujours à se faire plaisir – ils ne renonceront pas à l’achat d’un bien ancien de caractère aux motifs d’un mauvais score PEB - mais tiennent davantage compte de cette incidence ! Enfin l’achat d’un biens parfaitement et totalement rénové est désormais souvent préféré à la construction d’une maison ou villa neuves. Celles-ci sont en effet confrontées à différents aléas dont ceux des permis, des approvisionnements, des coûts des matériaux et des délais.

L’ÉQUILIBRE EST DANS LES PERMIS, NON DANS LA FISCALITÉ

La condition sine qua non de l’équilibre d’un marché relève d’une adéquation entre l’offre et la demande, non d’une nouvelle (forme de) taxation. En Région bruxelloise atteindre cet équilibre ne procède pas d’un miracle mais bien d’une autre évidence : la délivrance de permis selon un rythme simplement normal. Le Portugal pourrait être source d’inspiration. Dans ce pays dont la Bourse performe et l’immobilier fonctionne on a compris que l’équilibre offre/ demande était un facteur de régularisation et de stabilité du marché. A l’inverse chez nous, la multiplication – souvent inutile – des recours et des entraves au développement de la construction neuve – à laquelle on préfère un conservatisme irréaliste – accroit la carence d’immeubles performants. Ainsi, face à certains biens – non classés mais présentant un vague intérêt historique ou architectural – on se retrouve confronté à un hiatus: la rénovation ou la mise à niveau PEB sont infaisables. En conséquence on assiste à des ‘bricolages’ qui ne constitueront jamais un aménagement conforme!

LES RISQUES DE DECISIONS ERRONÉES

Quels risques identifiez-vous ? Les principaux risques qui menacent le marché immobilier résident dans des prises de décisions politiques erronées voire stupides. La taxation des loyers et des revenus locatifs en serait une. Non seulement elle mettrait en difficulté nombre de petits propriétaires ayant investi leur épargne dans un ou deux appartements ‘retraites’, mais elle demanderait aussi à l’administration fiscale de recruter des compétences pour en appliquer les modalités … sans vraiment savoir si – toutes déductions faites - le système lui serait profitable.

Quoiqu’il en soit, ce type d’annonce tend à déstabiliser le marché par les incertitudes qu’elle recèle. Preuve, si besoin est, d’une méconnaissance de la réalité du secteur par des autorités politiques ‘hors-sol’. Notre espoir est que le bon sens belge s’impose au vu, entre autres, des erreurs commises et admises par certains pays voisins. Une autre crainte est celle d’une remontée des taux et de ses conséquences sur les Bourses. Or, le marché résidentiel haut de gamme est principalement alimenté par les revenus des placements boursiers. Des pertes signifient souvent le report, la diminution voire l’annulation d’acquisition résidentielle.

« La Belgique est le 3ème pays le plus taxé d’Europe. La première marche du podium ne doit pas être un objectif » HAPPY FIFTY

Célébrer un anniversaire suppose de nouveaux objectifs. Quels sont-ils ? Après 50 ans d’activité, nos objectifs sont simplement de poursuivre ce que nous faisons le mieux : Satisfaire, en toute indépendance, une clientèle qui nous a toujours témoigné sa confiance malgré les périodes difficiles traversées. Elle est – en toute objectivité – le premier acteur d’une histoire que nous avons écrit ensemble et que nous continuons à écrire avec elle.

Villa - Tervueren, parmi les meilleures offres 2022

Dénomination : IMMOBILIÈRE LE LION S.A. Coordonnées : Avenue Delleur 8 - 1170 Bruxelles Téléphone : +32 (0)2/672.71.11 Fax : +32 (0)2/672.67.17 www.immo-lelion.be Année de création : 1970 Nom du fondateur : Suzanne Belgeonne Nombre de biens en portefeuille : ± 500 biens en portefeuille Nature des activités : Vente et location Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles et beaux environs Types et valeurs des biens : Biens de qualité en ville et propriétés de campagne Appartenance à un réseau : KNIGHT FRANK properties + Leading Real Estate Companies of the World

TERVUEREN

A proximité du musée de Tervueren et de la Britisch School, magnifique domaine privé comprenant 2 importantes villas sur un terrain en îlot de ± 59 ares agrémenté d’une pièce d’eau. La principale classique (1996) entièrement rénovée en 2005, surface construite ± 850m², ± 650m² habitables, grandes réceptions, 6 chambres, 4 sdb + important sous-sol avec piscine intérieure exceptionnelle de 20m. La seconde style orangerie de 2010, surface de ± 290m² avec grande réception, 2 chambres. Garage 5 voitures + grand parking. PEB B

RHODE-SAINT-GENÈSE - PETITE ESPINETTE

Magnifique villa 2022 en voie d’achèvement conçue par l’architecte Dellicourt, sise sur un terrain de ± 35a 65ca avec piscine (13 x 4m). Surface construite de l’ordre de 1.000m². Ascenseur. Vastes réceptions, cuisine hyper équipée, 7 chambres, 3 salles de bains, 2 salles de douche. Garage 2 voitures. Prestations de qualité. PEB B

WOLUWE-SAINT-PIERRE

Dans le quartier très recherché des étangs Mellaerts, en bordure du château du Val Duchesse, importante propriété de caractère 1924 sise sur un terrain de ± 38a 75ca (possibilité éventuelle de 2 lots). Surface construite ± 650m². Gdes réceptions, cuisine équipée, 4 chambres, 4 sdb + logements domestiques 2 chambres. Garage 4 voit. PEB G

BRAINE-L’ALLEUD – GOLF SEPT FONTAINES -

OVERIJSE - QUARTIER MARNIX

Agréable villa classique de 1965 construite sur un terrain de ± 33 ares doté d’une belle piscine et d’un tennis. Un lot de ± 13a 50ca (tennis) pourrait faire l’objet d’une division. Surface habitable ± 320m². Belles réceptions, cuisine, 5 chambres, 2 salles de bains. Garage 2 voitures. PEB G

RHODE-SAINT-GENÈSE

Limite Uccle/Rhode, à la Petite Espinette, face à la forêt de Soignes, sur un très beau terrain d’environ 45 ares arboré, importante villa 1930 entièrement rénovée en 2015. Surface habitable ± 700m² + conciergerie indépendante ± 150m² + garage. Très vastes réceptions, grande cuisine super équipée, 8 chambres, 6 salles de bains. Garage 3 voitures. PEB D

IXELLES - DANS LE SITE DES ETANGS D’IXELLES

Très bel hôtel particulier 1914 conçu par l’ architecte Pierre de Groef, rénové au cours des années mais ayant gardé son d’authenticité, jolie façade style Louis XV de ± 8,70m, adorable jardin avec petite orangerie, sis sur un terrain de ± 3a 90ca. Surface totale ± 758m², très élégantes et prestigieuses réceptions, chaleureux décors, nombreux lambris, 5/6 chambres, 4/5 sdb, garage 2/3 voitures + parking. PEB F

LINKEBEEK - VALLÉE DES ARTISTES

Dans le magnifique site de la Vallée des Artistes, demeure des années 50 rénovée en 1990, sise sur un superbe terrain de ± 44a 41ca S-O composé de 2 parcelles. Piscine. Surf hab de la partie principale ± 460m². Vastes réceptions s’ouvrant sur très grande terrasse, cuisine équipée, 7 chambres, 4 sdb, sdjeux. Bâtiment séparé avec garage + atelier + appt. PEB F

WOLUWÉ-SAINT-PIERRE - 3 COULEURS

Cette terrasse appartient à une très belle villa classique sise sur un superbe terrain de 21a 37ca parfaitement orienté sud-ouest et très privatif. Belle piscine. Surface habitable ± 580m². Grandes réceptions, cuisine super équipée avec coin à déjeuner, 7 chambres, 2 salles de bains, 3 salles de douche. Garage 2 voitures. PEB E-

BRAINE-L’ALLEUD – GOLF SEPT FONTAINES - Dans un quartier résidentiel recherché, impressionnante villa contemporaine neuve de ±632m² avec ascenseur et piscine, implantée sur un terrain de ±20 ares vallonné faisant face aux étangs et bénéficiant de 213m² de UCCLE - FORT JACO terrasses, d’un ensoleillement et d’une vue exceptionnelle. Finitions “haut de gamme”. Basse énergie. Régime TVA. Peb Peb:RWPEB-059547 UCCLE - MOLIÈRE Dans le quartier de Fort Jaco avec toutes ses facilités, belle villa de style classique 1950 Non loin de la place Brugmann, bel hôtel de maître, ± 416m² avec charmante maison arrière sise sur un terrain de ± 10 ares plein sud. Elle a été entièrement réaménagée au départ de (± 90m²), terrain de ± 2a 80ca orienté sud-ouest. Rénovée en profondeur avec beaucoup 2 villas jumelées, surface habitable ± 330m², surface bâtie ± 400m². Grande réception, de goût, grande réception, 4 chambres, 2 sdb. Possibilité profession libérale. Garage à vaste cuisine, 4/5 chambres, bureau, 4 sdb. Garage 2 voitures. PEB D- proximité (possibilité d’acquérir 2 supplémentaires). PEB F

UCCLE - QUARTIER ERRERA

onnement de verdure, dans une des avenues les plus recherchées, rare propriété de style minimaliste, sise sur un terrain superbe de ± 43 ares parfaitement orienté et jouissant d’une vue spectaculaire. Piscine. Belles réceptions au décor raffiné, bureau, 3/4 chambres, 2/3 salles de bains. Conciergerie avec accès indépendant. Garage

IMMOBILIÈRE LE LION s.a. Avenue Delleur 8 1170 Brussels WWW.IMMO-LELION.BE info@immo-lelion.be Tel + 32 2 672 71 11 WWW.IMMO-LELION.BE

UCCLE - FORT JACO

Dans un îlot de verdure, dans un immeuble style villa, superbe duplex-penthouse aux 2ème et 3ème étages, 280m² + 34m² de terrasse. Grand séjour, cuisine Bulthaup, 4 chambres, 4 sdb. Finition très haut de gamme. En option: garage 2 voitures. Régime droits d’enregistrement 12,5%. PEB C+

IXELLES - MOLIÈRE

Dans le quartier Molière, à proximité de la Place Brugmann, superbe hôtel de maître des années 1920 entièrement rénové, doté d’une façade de 7m50 et d’un beau jardin sud sans vis-à-vis (parcelle ± 4a 20ca). Surface ± 500m². Le rez-de-chaussée présente une affectation officielle pour profession libérale. Magnifiques réceptions très allurées avec volumes exceptionnels, cuisine hyper équipée. Garage. PEB D-

Dans un quartier résidentiel recherché, impressionnante villa contemporaine neuve de ±632m² avec ascenseur et piscine, implantée sur un terrain de ±20 ares vallonné faisant face aux étangs et bénéficiant de 213m² de terrasses, d’un ensoleillement et d’une vue exceptionnelle. Finitions “haut de gamme”. Basse énergie. Régime TVA. Peb Peb:RWPEB-059547RHODE-SAINT-GENÈSE - QUARTIER DE L’ANCIEN GOLF olvendael et de toutes commodités, superbe appartement 170m² situé Cette salle à manger exceptionnelle appartient à une villa prestigieuse sise sur un terrain au 1er étage d’un récent immeuble Corbiau, 2002. Hall d’entrée + espace vestiaire et wc de ± 33 ares dotée d’une superbe piscine avec jacuzzi présentant une surface bâtie de invités. Vaste et lumineux living/sàm de 55m² + accès à une terrasse SO de 28m², cuis sup ± 630m². Elle offre de très vastes réceptions, cuisine super équipée, 6 chambres, 5 salles de éq et arrière cuis. 3 ch (14-13-12m²), 2 sdb et 1 sdd. Cave et garage box pour 2 voit. PEB C- bain, 2 salles de douche. Garage 3 voitures, studio. Grand parking. PEB G

 ENTRETIEN AVEC DENIS LATOUR

CEO - LATOUR & PETIT

UNE DOUBLE CONSOLIDATION

Avec désormais 6 sièges d’exploitation, dont 1 récemment ouvert au Grand-Duché de Luxembourg, LATOUR & PETIT poursuit sa stratégie d’une double consolidation. A celle d’une assise géographique bruxelloise, wallonne et désormais luxembourgeoise, elle ajoute celle des compétences qui fait qu’une entreprise c’est avant tout les équipes qui l’animent.

Quelles sont vos perspectives du marché résidentiel et ressentez-vous un phénomène de surévaluation? Le phénomène de surévaluation que nous avons connu jusqu’à récemment s’estompe, même si, conséquence de l’épisode covid, certains biens, tels que les maisons unifamiliales ou les appartements avec jardin en périphérie ou au sud de Bruxelles conservent une valeur de convenance plus élevée.

LES DISCOURS ET LES ACTES

Quant aux perspectives, outre les multiples incertitudes économiques, climatiques ou géostratégiques qui inquiètent tout un chacun, l’immobilier est confronté à une forme de double discours. En effet, face aux acteurs politiques qui prônent la rénovation et la mise aux normes du parc résidentiel, existe une lourdeur administrative qui affecte quiconque souhaite développer des programmes ou entreprendre des travaux d’agrandissement, de valorisation ou d’embellissement d’un bien. Force est donc de constater que le discours politique volontariste ne se traduit pas dans les faits. Ainsi, les délais anormalement longs de délivrance des permis, liés ou non à des recours parfois douteux, déséquilibrent le ratio offre/demande du marché et poussent les prix à la hausse. Dans ces conditions, le marché – dont la dynamique toujours réelle est soutenue par des mouvements ville>campagne ou appartement>maison – restera tendu.

« Une transaction immobilière réussie relève de trois critères : la fluidité, la transparence et la sérénité »

UN CADRE NORMATIF TROP RIGIDE?

Votre opinion sur la possible réforme fiscale et les normes PEB? S’agissant de la possible réforme fiscale, il convient d’interpeller le monde politique quant à une réalité économique qui concerne la retraite complémentaire d’un grand nombre de citoyens. Pénaliser l’accès à la propriété ou faire de l’immobilier une vache à lait fiscale n’est pas sans risque, dont celui d’une récession à moyen terme. Quant à la PEB, si le niveau stratégique des mesures est celui d’une louable incitation au qualitatif, le niveau opérationnel montre que tout le monde ne pourra y répondre. Il convient dès lors de trouver des solutions pour éviter de créer un marché à 2 vitesses. Ces solutions passent autant par la déstructuration d’un cadre normatif trop rigide au profit de plus de souplesse, que par l’amplification des mesures favorables à l’acquisition (abattements, prêts taux zéro, etc.)

Phénomène récent, quid de la monétisation des ‘leads’ (*)? Ils symbolisent une évolution des pratiques du métier et intéressent, en première instance, les ‘nouveaux’ agents qui agissent encore à petite échelle. Dès lors qu’un courtier dispose d’une expérience et d’une notoriété, en d’autres mots, de récurrences et de banques de données, fruits de son travail, l’intérêt pour ces pratiques est limité.

LE PRIX DE NOS ABUSIVES DELOCALISATIONS

Vos craintes et espoirs? La presse se fait suffisamment l’écho des craintes, voyons plutôt les espoirs! A cet égard, il s’agirait de revenir à une autonomie économico-énergétique. Nos pénuries actuelles sont le prix des délocalisations abusives de nos manufactures, de nos industries voire de notre artisanat. Il semble, heureusement, qu’un mouvement inverse s’amorce. L’espoir est qu’il s’accentue. Votre meilleure transaction de ces 12 derniers mois? A 95% toutes nos transactions sont bonnes! Je n’en distinguerai donc pas une en particulier. Une bonne transaction, telle que nous la concevons, relève de trois critères bénéfiques aux deux parties: fluidité, transparence et sérénité. Dans une période de lourdeur/lenteur administrative, la transparence est essentielle et signifie une préparation et une connaissance approfondie des dossiers (ventes ou locations). N’oublions pas que le consommateur, de mieux en mieux informé, nous demande de rester performant dans la gamme des services que nous proposons qu’il s’agisse des registres administratif ou relationnel.

OBJECTIFS: CONSOLIDATION

Nous avons atteint une taille nous permettant de disposer de toutes les compétences (marketing, juridique, technique, administratif,..) en interne. L’objectif est celui d’une consolidation de la qualité de nos services et prestations sur notre espace géographique de prédilection (Bruxelles, Wallonie, Luxembourg) et selon le modèle qui exclut les franchises.

( * ) clients potentiels

Dénomination : LATOUR & PETIT SA Siège social : Boulevard de la Woluwe, 62 1200 Bruxelles Sièges d’exploitation : 6 Bruxelles : 3 - Namur : 1 - Waterloo : 1 GD de Luxembourg (Belval) : 1 N° IPI : 501.415 (Denis Latour) 504 139 (Aymeric Francqui) Téléphone : - Bruxelles : 02/777.19.19 - Namur : 081/303.404 - Waterloo : 02/357.19.19 - Luxembourg +352/691.811.297 Website : www.latouretpetit.be Année de création : 2001 Nom des fondateurs : Denis Latour & Stéphane Petit Nombre de collaborateurs : 80 Nature des activités : 4 départements 1. Location & Gestion locative 2. Vente de biens existants 3. Vente de biens neufs 4. Résidence Service (vente & location) Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles - les deux Brabant - l’axe Bruxelles-Namur et la province de Namur le Grand-Duché de Luxembourg

CORROY-LE CHÂTEAU

E Dans un quartier calme,magnifique VILLA (8ch/1bur/2sdb) de 320 m² habitables offrant de superbes volumes et de nombreuses possibilités d’aménagement. RÉF. 4878348

E Située dans un quartier calme, magnifique MAISON de caractère (5ch/2sdb/bur) d’une surface habitable de 365 m² sise sur un terrain de 42 ares 10. RÉF. 4796012 WÉPION

WEZEMBEEK-OPPEM Neuf

B Entre Stockel et la Deutsche Schule, sur le site du «Jardin du Vieux Monastère» et à proximité de toutes facilités, le projet «Moore Houses» vous propose 3 MAISONS (4ch) agrémentées de jardins et terrasses. Livraison été 2024. RÉF. 4803655

 ENTRETIEN AVEC JEAN HOUTART

CEO - LES VIVIERS

2023, RETOUR AU CALME !

Acteur d’un marché résidentiel couvrant à la fois les biens anciens et neufs, principalement structuré autour de l’axe Rochefort > Namur > Bruxelles, LES VIVIERS considèrent les différents éléments socio-politiques et économiques de l’actualité comme autant de facteurs d’un ‘retour au calme’ de l’activité résidentielle.

Pour agir sur un marché géographiquement très étendu quelle est votre analyse du marché immobilier pour les 12 prochains mois ? Tant par la gamme des biens en portefeuille – de l’appartement au manoir – que par la disparité de notre champ d’activités, nos segments de marché montrent une constante : un ‘retour à la normale’ après des achats parfois débridés et une euphorie qui aura marqué la période covid. Cette stabilisation tempère aujourd’hui les espérances des vendeurs face à des acheteurs (ménages) confrontés à une hausse des taux, des prix des matériaux et des exigences PEB. Tout bien nécessitant une rénovation lourde est désormais pénalisé et sa valeur souvent amputée du montant des travaux à effectuer. A cet égard, on retiendra que les budgets rénovation doivent désormais être calculés sur base de 1500 € /m² contre 1200 €/m² en 2020 ! Sur le marché du neuf (promotion) ce sont les facteurs de délai et de coût de construction qui poussent à la hausse. Or, même modulée, cette dernière est tôt ou tard nécessairement répercutée sur l’acheteur.

PEB : D’INDICATIF À IMPÉRATIF

On peut dresser un parallèle entre PEB et zones inondables. L’effet catastrophique des inondations de 2021 a fortement sensibilisé les acheteurs potentiels de biens ‘au bord de l’eau’. On est passé de la dimension indicative à la dimension impérative. Il en est de même pour la PEB au vu de la flambée des coûts énergétiques qui affecte tout un chacun.

« Le coût des rénovations s’établit désormais à 1500€/m² »

FISCALITÉ : TROP RISQUÉ

Quid d’une réforme fiscale sur les revenus locatifs ? Je ne crois pas à une réforme fiscale touchant à une taxation des loyers/revenus locatifs. D’une part parce qu’un immobilier surtaxé conduirait à des ventes massives dès lors que les rendements seraient ridicules et, d’autre part, quel parti politique prendrait une telle mesure sans courir le risque d’une violente sanction électorale. Sans doute convient-il aussi de considérer la nature/dimension des propriétaires. Un privé détenant 1 ou 2 biens ne peut être comparé ni assimilé à une structure multipropriétaire disposant de plusieurs centaines d’appartements. La même réflexion s’applique aux indexations. Elle montre à quel point celles-ci sont peu appliquées par une majorité de petits propriétaires soucieux de fidéliser leurs locataires. FOCUS SUR BRUXELLES

Vous avez déménagé vos bureaux de Bruxelles, cela participe-t-il de nouveaux objectifs ? Ce déménagement s’inscrit dans une stratégie globale de croissance de nos équipes et d’expansion de nos activités e.a. sur les provinces de Liège et du Hainaut. Dans cette stratégie, Bruxelles – où nous souhaitons développer notre activité du neuf est un espace essentiel sur lequel nous voulons affirmer notre présence et renforcer notre visibilité. Le déménagement – les bureaux sont désormais installés à proximité de Montgomery – participe de cette démarche. Parallèlement nous sommes fortement attachés à notre ‘structure familiale’ qui nous vaut de disposer d’une équipe très stable dont l’expérience et les compétences s’accroissent naturellement au fil des années de collaboration. C’est un modèle que nous voulons pérenniser. Sauf à entrer dans un système de franchise, ce que nous ne désirons absolument pas - une des règles du courtage montre qu’une agence viable se doit d’atteindre une taille critique ou – au contraire – être hyper spécialisée dans un segment ou une zone géographique.

Les nouveaux bureaux bruxellois des Viviers, désormais situés à proximité de Montgomery

Dénomination exacte de la société : LES VIVIERS PROPERTIES S.A. 4 agences : Bruxelles - Brabant Wallon - Namur - Rochefort Coordonnées : Boulevard Saint Michel 15 1040 Bruxelles Tél : 02/742.01.42 info@lesviviers.be - www.lesviviers.be Année de création : 2002 En 2022, Les Viviers célèbrent 20 ans d’activités professionnelles. Nom du fondateur : Paul Houtart Administrateur délégué : Jean Houtart IPI : 503.706 Nombre de collaborateurs : 29 personnes Nombre de biens en portefeuille : ± 400 (200 existants et 200 neufs) ± 200 locations Nature des activités : Courtage en vente et location, promotions, conseils (ventes sur plan) et services ‘sur mesure’ Secteur(s) géographique(s) des activités : Essentiellement en Belgique

BRUXELLES BRABANT WALLON NAMUR ROCHEFORT

KRAAINEM

Magnifique villa de ± 400m² bénéficiant d’une performance énergétique exceptionnelle. Elle se compose comme suit : un salon avec FO, une sàm, cuisine super équipée, 6 chambres, 4 bureaux et 4 salles d’eau. Jardin orienté sud. Garage pour 3 voitures et caves. PEB : 73 kWh/m² - 20220330-0002574401-RES-1. Agence de Bruxelles : 02/742.01.42

KNOKKE

A proximité immédiate de la plage, de l’Avenue Lippens et tous ses commerces, dans une petite résidence de 4 appartements, magnifique et lumineux duplex d’une superficie de±145 m² offrant 3 chambres, 3 terrasses avec vue sur la ville et 2 salles de bains. Possibilité d’acquérir un double emplacement de parking avec supplément. PEB : 222 kWh/m² - 202206030002616469GD1. Agence de Bruxelles : 02/742.01.42

DHUY

Dans une bâtisse exceptionnelle construite en 1863 et rénovée en 1994, ravissante maison/loft de 280m² offrant de généreux volumes : living de 84m², 3 chambres, 2 SDB/D, et profession libérale. Jardin privatif et terrasse. Proche de la E411 et de l’E42. PEB : 566 kWh/m² - 20220217016065. Agence du Brabant Wallon : 010/24.24.22

BRUXELLES BRABANT WALLON

BRABANT WALLON - JAUCHELETTE

Dans un environnement bucolique et calme, découvrez ces 3 ravissantes maisons neuves de 180m² habitables avec 5 chambres et 3 sdb. Situées au bout d’un clos récent, elles bénéficient d’un jardin de 20 à 32 ares. Vente sous régime TVA. PEB : B. Agence du Brabant Wallon : 010/24.24.22

GODINNE

Erigée sur un magnifique terrain arboré de 70 ares, offrant un panorama unique sur la Meuse, cette somptueuse propriété (5 chambres) en parfait état est située dans un quartier résidentiel prisé du village de Godinne. PEB : 189 kWh/m² - 20210426011213. Agence de Namur : 081/22.24.22

FAUX-LES-TOMBES

Spacieuse maison de ± 330m² sur un terrain de 14 ares avec piscine semi-enterrée chauffée. Elle offre un living avec K7 au bois, cuisine équipée, 6 ch, 1 véranda, espace polyvalent. Cave et garage. PEB : 228 kWh/m² - 20220712008001. Agence de Namur : 081/22.24.22

GESVES

Idéalement située dans le village de Haut-Bois, magnifique bâtisse composée de 3 entités administratives : corps de logis principal (± 370m²), 2 maisons (± 90m² et ± 110m²) et hangar agricole (± 160m²). A rénover. PEB : 493 kWh/m² - 20220528002990. Agence de Namur : 081/22.24.22

NAMUR ROCHEFORT

Bien exceptionnel! Joli château de caractère, avec dépendance, dans un magnifique parc arboré de ± 2 hectares. A rénover, il vous offre la possibilité de l’aménager selon vos envies. Nombreuses possibilités moyennant l’octroi de permis : demeure familiale, hôtel de luxe, restaurant, maison de repos. PEB : 460 kWh/m² - 20220627006606. Agence de Rochefort : 084/22.24.22

Située dans le joli village de Dion, maison d’exception, actuellement utilisée comme gîte et agrémentée d’un jardin de 12a 32ca. Elle offre de beaux espaces de vie, 5 chambres, un jardin avec jeux. Vendue meublée. PEB : 57 kWh/m² - 20180309501383. Agence de Rochefort : 084/22.24.22

BASTOGNE

Au calme tout en étant à proximité immédiate du centre ville de Bastogne, des commerces et des écoles, imposante et spacieuse villa 4 façades (7 ch) entourée d’un jardin de 26 ares contenant un terrain à bâtir. PEB : 216 kWh/m² - 20210422010679. Agence de Rochefort : 084/22.24.22

Magnifique propriété de charme entièrement rénovée avec des matériaux haut de gamme dans un parc de 78 ares. Cette ancienne bâtisse en pierre allie le charme de l’ancien et le confort d’une rénovation contemporaine. PEB : 106 kWh/m² - 20131216023128. Agence de Rochefort : 084/22.24.22

 ENTRETIEN AVEC GÉRALDINE WECKX, MARIE LAMBERT-MOORKENS ET PHILIPPE KOELMAN

JAMES REALTY BRUXELLES & COUNTRYSIDE (*)

(*) James Realty Countryside Responsables : Laurence Lob et Maurits Laumen Tél. : +32 (0)2/633.18.18 countryside@james-realty.com

(*) Pour bénéficier de l’abattement l’acquéreur devra occuper le bien endéans un délai de 3 ans et y être domicilié durant 5 ans, faute de quoi il devra rembourser une somme au prorata de la durée de domiciliation restante. (**) Indexation plus majoration d’un multiplicatif de 1.4 - neutralisé en cas d’habitation propre. (***) Avec la hausse des coûts des matériaux , les biens à rénover risquent de diminuer de valeur alors que ceux récemment rénovés seront mieux appréciés. Pour le neuf se posera la question du prix au m² final livré...

REGARDER TOUS LES BIENS DE QUALITÉ

Actif sur le marché résidentiel de prestige et des biens de caractère, JAMES REALTY, analyse quelques-unes des tendances fortes des marchés immobiliers, aujourd’hui confrontés à plusieurs paradoxes. Aux incertitudes inflationnistes qui pénalisent les projets neufs, répond un intérêt de plus en plus marqué pour les biens anciens rénovés.

Quels éléments impactent, selon vous, l’actuel marché immobilier? Nous en identifions trois: Les valeurs: Nous sommes sans doute arrivés à une certaine limite de la courbe ascendante des prix, sauf évidemment pour des biens exceptionnels, donc rares et difficiles à trouver. Parallèlement, il existe une désolidarisation entre le marché immobilier de prestige et le marché «plus classique». Ramené à des considération financières, il n’y a rien de commun entre les revenus du travail et ceux du capital. Or, dans l’immobilier de prestige, les biens sont principalement acquis via les revenus du capital. L’estimation des biens: L’exercice est pointu et fait apparaître de grands écarts entre valeurs estimées. D’une part, il s’agit parfois des sous-évaluations de certains courtiers et, d’autre part, de surévaluations de propriétaires aux attentes trop importantes. Ils parient – et donc cherchent à anticiper – de futures hausses. On évitera toutefois de parler de surévaluation dès lors que le bien se vend: la valeur d’un bien n’est que le reflet de la loi du marché et toute estimation relève d’éléments objectifs (performances, superficies) et subjectifs (exclusivité du bien, adresse, caractère, etc.). Dans le marché résidentiel haut de gamme, la loi de l’offre et de la demande prédomine et fait les prix. Les droits d’enregistrement: En Région Bruxelles Capitale (RBC) - contrairement à ce que beaucoup pense - ces droits ne baisseront pas et restent fixés à 12,50%. En revanche ce qui change (dès janvier 2023) c’est – sous certaines conditions (*) – la tranche bénéficiant de l’abattement (elle passe de 175 à 200 K€) pour une valeur maximale d’achat de 600K€.

« Dans l’application des nouvelles normes PEB, notre patrimoine architectural mérite aussi d’être défendu. »

PEB vs PATRIMOINE?

Il est évident qu’un appartement (hauteur 2,60 m) aura une meilleure PEB qu’une maison ancienne (hauteur 3,8> 4,50m) dont le volume est plus important. Cela signifie, d’une part, que la grille de certification PEB doit être simplifiée. Il s’agit de réduire le nombre de paramètres pour se concentrer sur l’essentiel: type d’installation de chauffage, double vitrage, isolant toiture et isolant façade arrière plus -éventuellement- les planchers. D’autre part, les normes architecturales de préservation doivent être rationnelles et permettre d’agir au cas par cas pour chaque bien de qualité. Notre patrimoine architectural mérite lui aussi d’être défendu.

FISCALITÉ et REFORME 2024: LA BONNE REPONSE?

La fiscalité doit être un facteur d’équilibre sociétal! Toutefois, est-ce la cas lorsqu’une personne (bon père de famille) domicilié hors la RBC mais y ayant acquis et rénové un bien ancien (atteindre PEB C ou B), subit déjà une pression fiscale difficilement supportable. Outre une taxe discriminatoire (pour ne pas être domicilié en RBC), l’augmentation des précomptes et le traitement anormalement élevé du revenu cadastral à l’IPP (**) équivalent souvent à 3 mois de loyers ! Plutôt que de pénaliser les épargnants ne conviendrait-il pas de s’attaquer prioritairement aux marchands de sommeil et de misère ?

INQUIETUDES CERTITUDES ET OBJECTIFS ?

L’inquiétude est celle d’une inflation qui propulserait les coûts de la construction/ rénovation à de très dangereux niveaux. Aujourd’hui on assiste d’ores et déjà à des décommandes de préventes de promoteurs confrontés à de fortes incertitudes quant aux hausses (> 30 %) des coûts des matériaux (***). Cette incertitude pousse également des candidats acquéreurs à différer leur projet d’achat de neuf au profit d’une maison reconditionnée. Par effet ricochet cela nous demande d’intégrer tous les frais de rénovation dans les estimations de biens existants à rénover intégralement. La certitude: Bruxelles, surtout les belles communes du sud et de l’est, reste très attractive pour ses services de proximité, ses écoles et sa qualité de vie. Même si être bien logé dans la ville est de plus en plus onéreux. Les objectifs. Poursuivre notre croissance – l’équipe s’est enrichie de deux nouveaux talents – et maintenir notre socle ‘humain’, essence de James Realty et gage d’un service de qualité. Parallèlement, il s’agit de porter un regard attentif sur tous les biens ‘de qualité’ affichant caractère et qualité architecturale quelle que soit leur position géographique nationale.

Dénomination exacte de la société : James Realty Bruxelles & Countryside Coordonnées : Avenue Legrand 30 1050 Bruxelles Tél. : +32 (0)2/218.38.38 info@james-realty.com www.james-realty.com Année de création : 2017 Nom des fondateurs + N° IPI : Géraldine Weckx : 508.926 Marie Lambert-Moorkens : 508.627 Philippe Koelman : 105.256 Equipe (Bruxelles) : Valérie Delorge, Anne Montanari Equipe Countryside : Laurence Lob, Maurits Laumen Collaborations exclusives avec agences : Portugal, Espagne (Marbella et Ibiza), USA (Miami) Nombre de biens en portefeuille : ± 120 Activités : Conseils d’investissement recherches personnalisées et courtage de ventes/locations de biens de prestige (700K€ > 10M€) à Bruxelles et en Brabant wallon et flamand

 ENTRETIEN AVEC DAVID CHICARD

CEO - SOTHEBY’S BELGIUM

LA VALEUR DU TRIANGLE

Disposant désormais de 3 bureaux en Belgique et chargé de la gestion du bureau au Maroc, la branche immo de Sotheby’s en Belgique poursuit une stratégie d’af rmation de sa position en Flandre. Géographiquement dé nie par le triangle Anvers, Knokke, Bruxelles, cette af rmation passe par le renforcement d’une présence en Région amande et la mise en place d’un nouvel organigramme.

Quelles perspectives et quel bilan dressez-vous aujourd’hui pour votre segment de marché ? Nous sommes au terme de deux années exceptionnelles (2020 et 2021). Avec une croissance de 30 et 40 % de ventes de biens supérieurs au million d’Euro nous avons atteint un volume de transactions de 210 millions €. Ce cycle d’hyper dynamisme aura vu chacun accélérer son projet d’acquisition. Le retour à une normalité du marché – dont certaines valeurs avaient progressé de plus 30 % (par rapport à 2019) avant de redescendre quelque peu- est donc la perspective la plus probable pour 2023. On parlera donc de régularisation et de stabilisation, même si, à l’heure actuelle (mi-2022), notre volume de vente n’a pas baissé et con rme ses zones de prédilections (Brasschaat, Uccle, Ixelles, Rhode-SaintGenèse, Lasne)

Dans ce schéma, les points qui mobilisent aujourd’hui notre attention, comme celle de tous les acteurs du marché, se résument en quelques questions : Qu’en sera-t-il des normes urbanistiques et environnementales, des hausses des prix des matériaux de construction et de leur disponibilité ? Sur un marché qui a enregistré une récente envolée du nombre de transactions le potentiel de rénovations /mises à niveaux énergétiques devrait être proportionnel à cette croissance (+ 30 à 40 %) et être donc très conséquent.

LE FUTUR EST VERT

Quid d’une taxation des loyers et des plus-values immobilières ? Ce pourrait être une bonne chose. Son ef cacité (notamment en matière de transparence) est démontrée dans d’autres pays dont la Suisse. Toutefois, en Belgique, une telle mesure ne pourra s’appliquer sans une remise à plat complète/ harmonisation de la scalité immobilière dont celle des droits d’enregistrement et de leur portabilité. Cette évolution répondrait naturellement aux besoins accrus de mobilité de nos sociétés et plus particulièrement des générations Y et Z. La même remarque vaut pour les normes PEB, différentes d’une région à l’autre. A cet égard, on notera deux points :

- Notre marché montre que si les acquéreurs étaient relativement indifférents aux normes environnementales avant la crise du covid, ce critère est désormais très sérieusement pris en considération, surtout au vu de l’explosion des coûts énergétiques.

- En France tout bien relevant d’une PEB F ou G ne pourra prochainement plus être mis en location. L’Europe tend à imposer une mesure similaire à tous ses membres. C’est une logique de rénovation, aujourd’hui normale, même si elle demande inévitablement des aides nancières des Etats. Quelle que soit la façon dont on considère l’avenir, le futur est vert et la PEB une nécessité.

2023 ANNÉE DE TRANSITION

Vos préoccupations pour les 12 prochains mois ? Une perte d’enthousiasme des investisseurs, notamment au regard des mauvaises performances boursières et par effet domino un ralentissement économique important. 2023 sera un année de transition similaire à ce qu’on a connu à chaque changement de cycle tel qu’en 2001, 2008, etc. Cela posé, depuis quelques années le marché con rme l’augmentation du nombre d’acheteurs potentiels pour les biens au-delà du million €.

Vos objectifs pour 2023 et au-delà Conforter notre position d’acteur majeur en Belgique et af rmer, endéans les 3 ans, notre présence dans le triangle Bruxelles, Anvers, Knokke, économiquement l’un des plus performants d’Europe. Dans les faits, l’af rmation de cette présence en Flandre se concrétisera par l’ouverture d’un bureau à Knokke, les renforcements du bureau d’Anvers et du département ‘neuf’ ainsi que par la mise en place d’un nouvel organigramme correspondant à nos ambitions.

251, avenue Louise à Ixelles, le nouvel espace du Bureau de ventes aux enchères Sotheby’s en Belgique et du Belgium Sotheby’s International Realty

Dénomination : SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY Brussels Avenue Louise 251 | B-1050 Téléphone : 02/640.08.01 E-mail : brussels@sothebysrealty.be Antwerp Frankrijklei 93 | B-2000 Anvers Téléphone : 03/647.30. 72 E-mail : antwerp@sothebysrealty.be Chaussée de Louvain 433 | B-1380 Lasne Téléphone : 02/898 09 40 E-mail : brabant@sothebysrealty.be Site : www.sothebysrealty.be IPI : 508.671 Année de création : En 1976, la maison de vente aux enchères Sotheby’s ouvre son département immobilier : Sotheby’s International Realty (SIR). En 2014 SIR ouvre un premier bureau à Bruxelles et un second bureau à Anvers en 2018. CEO (Belgium) : David Chicard Nombre de collaborateurs : > 38 Nombre de propriétés en portefeuille : > 450 Nature des activités : Ventes, locations, investissements et gestion patrimoniale Secteur (s) géographique (s) des activités : Principalement Bruxelles et Anvers et leurs environs pour les biens classiques. La Flandre et la Wallonie pour les châteaux,propriétés familiales et propriétés équestres.

 ENTRETIEN AVEC JULIE CARLIER

ADMINISTRATRICE-FONDATRICE - HAMILTON REAL ESTATE

ESSENTIELLE ESTIMATION

Acteur du segment résidentiel de très grande qualité, la démarche d’Hamilton Real Estate repose fondamentalement sur la relation de con ance établies avec les différentes parties prenantes d’une transaction immobilière. L’objectivité, l’exhaustivité et la qualité des conseils et avis – dont celui de l’estimation de la valeur d’un bien – constituent notre valeur ajoutée.

Comment jugez-vous le marché au regard du rapport revenus des ménages / prix de l’immobilier ? Au sein du segment sur lequel nous agissons, cette distorsion n’a quasi aucun impact. Nous ne ressentons pas d’affaiblissement de la capacité nancière des acheteurs pour des biens dont les valeurs restent orientées à la hausse. Dans le contexte économique actuel, il importe de différencier les biens à rénover des biens ‘clefs en main’. En effet, la forte augmentation des coûts des travaux cumulée à une raréfaction des matériaux et des savoir-faire ont ralenti les mises en chantier de projets. Des candidats acquéreurs, positionnés sur des produits ‘à rénover’, ont nalement renoncé à de telles démarches – par ailleurs entravées par des procédures administratives complexes – et différé leurs choix au pro t de biens ‘prêts à habiter’ dont les prix sont ipso facto poussés à la hausse.

TRANSACTION TRANSPARENTE, TRANSACTION RÉUSSIE !

Vous faites de la qualité de l’estimation de la valeur d’un bien la pierre angulaire de toute transaction réussie ? Notre philosophie est de faire de chaque transaction une opération qui satisfasse pleinement les deux parties. Cela suppose une condition initiale sine qua non, la qualité et la pertinence de l’estimation. Dans la mesure où travailler ‘à un euro près’ est dif cile, notre méthode consiste à opérer selon différentes techniques d’expertises et d’en recouper les résultats – ils af cheront des niveaux de valeurs différents (haut, moyen et bas) - pour mieux les utiliser.

Ainsi, si vous mettez un bien en vente aujourd’hui et recourez à un crédit pont en attendant de passer un acte endéans les 6 mois, votre position n’est évidemment pas la même que si vous disposez d’un délai plus long ou, mieux, d’aucune contrainte de temps. Donc, l’estimation qui relève d’un service ‘sur mesure et en amont’ au vendeur, permet à ce dernier d’adapter sa stratégie à ses impératifs. Cette même approche permet ensuite de travailler en aval, avec l’acquéreur, en toute transparence et à livre ouvert. Il convient en effet de garder à l’esprit qu’une demeure est chargée affectivement. Cela signi e que certains acquéreurs sont prêts à renchérir (5 à 10 %) pour occuper immédiatement ‘la maison de leur rêve’. Le calcul est simple. Entreprendre la construction d’une telle maison suppose des délais compris entre 3 et 5 ans. Ne vaut-il pas mieux alors un surcoût de 5 à 10 % pour une jouissance immédiate du bien ?

« L’estimation est un service sur mesure et en amont du processus de vente. Elle permet d’adapter une stratégie aux impératifs du client, à ses attentes et à son calendrier » S’ADAPTER DAVANTAGE QUE S’AVENTURER

Plus globalement, dans une société marquée par une certaine forme d’instabilité professionnelle et familiale, il existe une dif culté à se projeter dans l’avenir. Par conséquent, nombre de constructeurs potentiels de biens nouveaux (selon le schéma triangulaire traditionnel : Architecte, Maître de l’Ouvrage, Entrepreneur) se réorientent vers le ‘clef en main’. Il est en effet plus facile de s’adapter à un espace existant choisi – quitte à en changer –, que de s’aventurer dans la construction d’une nouvelle demeure sans trop savoir où l’on va ! Le principe d’instantanéité de nos modes de vie et de travail s’accommode mal du long terme qui est le propre d’un projet de construction !

PEB : LE RISQUE DES DÉCOTES

Quid des impératifs PEB à l’horizon 2030 et de leurs conséquences ? Si la volonté de valoriser qualitativement et énergétiquement le parc résidentiel est louable et nécessaire, le système normatif qui a été mis en place présente des failles. Outre la non faisabilité de la mise à niveau PEB pour les biens anciens (valeur patrimoniale/ architecturale), le marché traditionnel évoluera à deux vitesses : celle des biens existants rénovés et celle des biens non rénovés. Pour ces derniers, le risque d’une forte décote est quasi inévitable.

OBJECTIFS : AFFIRMER, RENFORCER, ADAPTER.

Nos objectifs sont ceux de la raison : af rmer notre expertise et renforcer nos compétences tout en se préparant à nous adapter aux évolutions futures du marché.

Dénomination exacte de la société : HAMILTON REAL ESTATE sa Coordonnées : Rue Darwin 56 - 1050 Bruxelles +32 (0)2/427.76.71 www.hamilton-estate.com Année de création : 2019 Administrateur/ Fondateur : Julie Carlier (IPI : 516.508) Président : Gaétan Piret (IPI : 105.251) Nombre de biens en portefeuille : 300 (souvent en mode con dentiel) Activités : courtage vente, location, gestion locative sur demande, conseils en investissements Segment(s) marché : résidentiel, projets neufs, terrains et commerces Types de biens : biens de qualité et haut de gamme (moyenne entre 2 et 6 mio €) Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles et Brabant wallon + international en partenariat

UCCLE | Observatoire EXCLUSIVITE

Somptueuse villa sise sur un terrain de 19 ares parfaitement orienté offrant de luxueuses finitions du Studio Daskal Laperre. Magnifiques réceptions, ascenseur, air conditionné, cuisine totalement équipée, quatre belles suites, un appartement de service, de grands espaces polyvalents. Permis piscine introduit. Déclaration PEB sur demande.

IXELLES | Place Stéphanie

Dans un immeuble contemporain signé Marc Corbiau, superbe penthouse de 280 m² avec vue exceptionnelle sur les toits de la ville. Une suite parentale complète, trois chambres, cuisine Liedsen, ascenseur avec accès privatif, porte blindée. PEB estimé en basse énergie.

UCCLE | Observatoire

Duplex rez-de-jardin de grand luxe de 322 m2 dans un parc privatif au cœur du quartier très prisé de l’Observatoire. Il dispose de trois suites, de magnifiques réceptions, d’un feu ouvert, d’une salle de gym, d’un espace bien-être ainsi que d’un jardin de 180 m2 et de terrasses. Vente de parts de société. PEB C

REAL ESTATE

Stéphane et Marlène Zurstrassen

 ENTRETIEN AVEC MARLÈNE ZURSTRASSEN

CO-FONDATRICE - QUATRIEME GÉNÉRATION

MARCHÉ, TOUJOURS DYNAMIQUE MAIS MOINS ÉNERVÉ

Célébrant 25 années de courtage, selon une approche essentiellement centrée sur un rapport toujours personnalisé au client, 4ème Génération, par la voix de Marlène Zurstrassen, propose quelques réflexions sur le marché résidentiel actuel et ses perspectives.

Quid du marché résidentiel aujourd’hui et demain? Réponse au besoin fondamental de se loger ou d’investir, «la brique dans le ventre» reste la caractéristique indéniable du belge dans son rapport à l’immobilier. Toutefois, si la dynamique du marché des 2 dernières années se traduit par un accroissement du nombre de transactions et de demandes d’estimations, les récentes hausses des prix et des taux d’intérêt limitent désormais le pouvoir d’achat d’une majorité d’acquéreurs potentiels. Ces derniers sont dès lors contraints de revoir leurs ambitions à la baisse, qu’il s’agisse de réduire la superficie ou de descendre de gamme (la taille d’une famille n’est pas modulable!). Ce mouvement pourrait s’amplifier lorsque les coûts énergétiques amputeront les revenus des ménages, diminuant d’autant leur capacité d’emprunt. Paradoxalement, si un bon niveau PEB est un argument de vente plus fréquent que par le passé, un niveau inférieur ne constitue toutefois pas un élément rédhibitoire à l’acquisition de biens anciens. En effet, les budgets consacrés à de tels achats – qu’ils relèvent ou non de crédits hypothécaires- incluent les travaux de rénovations et de mises à niveau des performances énergétiques. OFFRE/DEMANDE ET FISCALITÉ

L’affirmation qui veut qu’aujourd’hui la demande dépasse toujours l’offre doit être relativisée. Cette situation était surtout le fait d’acheteurs ‘énervés’ par l’épisode covid. L’évolution actuelle montre plutôt une stabilisation et un retour à l’équilibre du marché. Ce que certains vendeurs – adeptes de la surévaluation - ne semblent pas encore avoir compris. Par ailleurs, en Région bruxelloise, l’entrée en vigueur (01/01/2023) du nouvel abattement des droits d’enregistrement sur une tranche de 200 K€ au lieu de 175 K€ incite les acquéreurs potentiels à retarder les transactions et donc à ralentir le marché durant quelques mois encore. Quant à la fiscalité appliquée aux loyers et revenus locatifs, elle sera sans doute mise en œuvre dès lors qu’une faisabilité la modulera selon la nature des propriétaires et l’importance des patrimoines.

MOBILITÉ

A terme – dans les villes – nous nous dirigeons, semble-t-il, vers un modèle dominé par les transports publics, un bannissement accru de la voiture individuelle et une intensification de la mobilité douce (vélo, marche,..). L’objectif est clairement de limiter les flux entrants/sortants des Métropoles. Les question qui se posent alors sont aussi multiples que sans réponses. A quelles évolutions fautil s’attendre? Qu’en sera-t-il des personnes/entreprises exerçant leurs activités à la fois dans et hors la ville ‘apaisée’? L’exode sera-t-il amplifié (aujourd’hui on repeuple le Brabant wallon!) ou au contraire freiné? Exercer une activité professionnelle en ville poussera-t-il à s’y installer et quel sera alors l’impact sur l’immobilier? Comment se fera le ‘retour au bureau’ progressif voulu ou souhaité par un nombre croissant de personnes?

« Certains vendeurs – adeptes de la surévaluation – ne semblent pas encore avoir compris que la flambée des prix covid était terminée. »

MEILLEURE OPÉRATION: MANDAT DE RECHERCHE

Quelle est votre meilleure opération 2022? Je ne parlerais pas d’une opération mais d’un type de mission: Le mandat de recherche. Depuis 25 ans c’est une activité spécifique de notre offre de services. Il est toutefois évident qu’au vu de la multiplicité des outils informatiques accessibles au grand public, nous sélectionnons nos missions au profit de recherches de biens aux qualités et caractères particuliers et donc rares. C’est l’exclusivité de cette mission qui en fait l’intérêt et le challenge!

OBJECTIFS

Nous agissons sur un marché de plus en plus complexifié, par des contraintes administratives que rien ne semble pouvoir simplifier, et sommes désormais bousculés par des incertitudes (énergétiques, économiques, énvironnementales). Dans ces conditions, notre objectif – de petite entité - est de poursuivre ce qui fait notre valeur: Être au service de particuliers dont l’immobilier n’est pas le métier. Être au service de personnes cherchant à se loger. C’est donc le contact personnel, la transparence de la démarche d’accompagnement et la connaissance de nos interlocuteurs qui importent. Assurer les visites, sans délégués ni stagiaires, est un facteur essentiel de notre intervention. Il rassure nos clients, en amont, lors des négociations et les sécurise, en aval, lors de la transaction.

Dénomination de la société : Quatrième Génération S.A. Coordonnées : Avenue Guillaume Macau 5 1050 Bruxelles Tél : 02/644.51.61 e-mail : info@4gimmo.be www.4gimmo.be Numéro d’entreprise : 0461 214 808 IPI : 502763 Création : en 1997 par Stéphane Zurstrassen et Marlène Zurstrassen, cousins et associés. En 2022 4ème génération célèbre son 25ème anniversaire d’activité Nombre de collaborateurs : 3 Nombre de biens en portefeuille : ± 40 Nature des activités : Courtage, vente, location, recherche, conseil, étude de projets, négociation, succession, gestion locative Secteur géographique : Essentiellement le « grand » Bruxelles. Parfois plus loin pour des biens atypiques. Segment de marché : immobilier résidentiel, biens atypiques, budget de 200.000 € à plus de 15.000.000 €

A LOUER

OÙ : IXELLES - Flagey. Au 6ème étage / 7. LE BIEN : Bel appartement de ± 120m² rénové en 2016 style contemporain réussi. Séjour avec feu ouvert et balcon, cuisine ouverte hyper équipée et balcon arrière, 2 grandes chambres à l’arrière, salle de bain, toilette séparée, débarras, cave. QUALITES : Vues et luminosité. Excellent état. DEFAUTS : Pas de garage. PEB : D. LOYER : 1.400€ + charges 260€. OÙ : Bruxelles - Saint-Géry / Riches Claires. Au 2ème étage / 3 d’un petit immeuble qui en compte 3. LE BIEN : Vaste appartement ± 245m² + terrasse 28m². Séjour ± 95m², cuisine usa full équipée avec îlot central, bureau, 2 grandes chambres (± 27-30m²) avec leur salle de douche privative. LE MUST : Le cœur historique de Bruxelles. QUALITES : Volume et prestations superbes. DEFAUT : Y en a-t-il ? PEB : en cours. LOYER : 1.700 € + charges 250€. REMARQUES : Possibilité de louer 2 emplacements de parking dans l’immeuble (150€ l’unité).

A LOUER

A LOUER

OÙ : Ixelles - en face de l’Abbaye de la Cambre. LE BIEN : Magnifique appartement ± 220m². Hall d’entrée, séjour avec terrasse, vue sur le parc de l’Abbaye, vestiaire, grande cuisine totalement équipée avec un espace déjeuner et terrasse en intérieur d’îlot, hall de nuit, 3 chambres, 2 salles de bains, un bureau. Une cave et un double parking complètent le bien. PEB : F. LE MUST : Localisation, vue, caractère! QUALITES : Excellent état. DEFAUTS : Y en a-t-il? LOYER : 2.950 €/mois + charges 350€/mois.

OÙ : Ixelles - Etangs. Au 7ème étage/9 d’un immeuble classé. LE BIEN : Magnifique appartement de ± 120m². Salon et salle à manger en enfilade, cuisine séparée parfaitement équipée avec balcon, 2 chambres, salle de bain, toilette séparée buanderie cave. PEB : E. LE MUST : Localisation et vue sur les Etangs et sur les Jardins du Roi! QUALITES : Excellent état. DEFAUT : Pas de garage. LOYER : 1.550€ + charges 300€. A LOUER

A LOUER

OÙ : Ixelles - Etangs. LE BIEN : Au 3ème étage / 5 d’un bel immeuble des années 1950, magnifique appartement ± 232m². Hall, vestiaire, salon, salle à manger, cuisine parfaitement équipée ouverte sur une grande family room, hall de nuit, 4 chambres, 2 salles de bains, salle de douche, cave et garage. LE MUST : Localisation et vue! QUALITES : Appartement en excellent état, immeuble de qualité. DEFAUTS : Y en a-t-il ? PEB : D. LOYER : 3.200€ + provision de charges 500€.

OÙ : Bruxelles Saint-Géry / Riches Claires. Au 4ème et dernier étage. LE BIEN : Lumineux duplex de ± 135m² agrémenté de 3 terrasses (± 20-20-5m²)! Séjour avec cuisine usa parfaitement équipée, 2 chambres avec leur salle de bain privative, un bureau. PEB : en cours. QUALITES : Les terrasses! Etat impeccable. DEFAUTS : Y en a-t-il? LOYER : 1.550€ + charges 100€. Possibilité de louer un parking dans l’immeuble (150€).

 ENTRETIEN AVEC JEAN-FRANÇOIS THIBAUT

ADMINISTRATEUR DE TRIOR

ÉQUILIBRE DU MARCHÉ, AGILITÉ DU MODÈLE

Actif en Région Bruxelloise et en Brabant wallon, via un réseau intégré de 7 agences permettant un partage ef cace des données en temps réel, TRIOR propose aux propriétaires (investisseurs ou occupants), une expertise à la fois locale et globale.

Quelle analyse prospective faites-vous du marché résidentiel pour les 12 prochains mois ? Schématiquement on devrait assister à un rééquilibrage du marché et un échissement de la demande. Cette dernière sera en effet tempérée par les différentes augmentations dont celles des taux. En conséquence, on assistera à des ‘abandons de projets d’acquisition’ qui diminueront la demande et donneront, ipso facto, une meilleure position à l’acheteur. Par ailleurs, les personnes déjà propriétaires via des emprunts à faibles taux xes, béné cieront rapidement de l’effet de l’in ation et verront la charge de leur remboursement diminuer. Dans ces conditions auront-il vraiment envie de se réengager dans un nouvel investissement immobilier selon des modalités nancières désormais plus contraignantes ?

FISCALITÉ : FAUSSE BONNE IDÉE

Quid le la possible réforme scale de l’immobilier ? C’est une fausse bonne idée ! Les plus-values à court terme sont d’ores et déjà taxées. Même si nous ne sommes jamais à l’abri de décisions surréalistes – les politiciens ont l’art d’élargir la Fenêtre d’Overton – la question demeure : que pourrait-on changer ? Par contre, les particuliers spéculant en jouant aux marchands de biens occasionnels sont effectivement dans le viseur du sc. Quant à la taxation des loyers, elle aurait pour effet vertueux et donc souhaitable d’inciter les propriétaires à investir dans la rénovation et les performances de leurs biens. Toutefois, ces investissements étant déductibles quel sera alors le béné ce pour l’état ? En outre, tout propriétaire taxé sur ses revenus locatifs cherchera à compenser son manque à gagner en reportant – d’une manière ou d’une autre - la charge sur les locataires. Alors qu’il conviendrait d’encourager l’offre locative, de telles mesures scales ne seraientelles pas contreproductives ? Encore une fois, l’instauration d’une nouvelles scalité immobilière impose, au préalable, une révision cadastrale.

Quels impacts les exigences de mises à niveau PEB des logements peuvent-elles avoir ? Les choses iront peut-être plus vite et n’attendront pas 2030 ! Au vu de l’augmentation du prix de l’énergie, l’impact des factures sur les budgets des ménages sera plus important que celui des contraintes PEB ! Il reste qu’inciter les propriétaires à investir via des mesures scales ou des primes demeure une nécessité. Ce qui, importe c’est d’activer le mécanisme. Aujourd’hui la crainte de beaucoup est moins une hausse des taux – même si cela est loin d’être négligeable – qu’une ambée des prix de l’énergie. Or, il existe une proportionnalité entre dépenses énergétiques et taille des biens ! Si un doublement des coûts énergétiques se produit, nous serons tous concernés. Toutefois une augmentation bondissant de 50 à 100 ou de 500 à 1000 n’aura pas les mêmes conséquences ! Cette inquiétude est – en outre - ampli ée par la réponse politique (lisez la pseudo-gestion de cette crise). Quand bien même les aides (chèques) seraient multipliées, elles n’alimenteront pas le marché d’1 litre de pétrole ou d’1m³ de gaz supplémentaires. L’arrêt de plusieurs centrales nucléaires – aberration d’écologistes – a augmenté notre dépendance aux importations (*) et mis à mal notre autonomie énergétique.

UN BUSINESS MODEL PLUS AGILE

Vos objectifs 2023 et au-delà ? Ils seront doubles : - Resserrer les liens avec nos clients par une offre accrue de services personnalisés. - Être vigilants face à un changement d’attitude – déjà sensible – de certaines grandes plate-forme du web voire, ultérieurement, des banques. A un renforcement de la monétisation de leurs relations-clients privilégiées (leads) correspondra la nécessité de nous inscrire dans un business model plus agile. Exemple : Un ménage en quête d’informations auprès d’une plateforme web constitue un lead (un prospect) pour la vente éventuel de leur bien actuel. Ce lead est ensuite proposé aux courtiers. En cas de vente du bien, l’agence s’engage à rétrocéder une partie de sa commission.

(*) Ndlr : La dépendance de la Belgique au gaz russe est faible. La majorité de notre gaz provient de Norvège. (**) P.ex. : Un avocat c’est quelqu’un qu’il faut voir avant pour éviter les ennuis après ! PRÉPONDÉRANCE ACCRUE, RECONNAISSANCE INSUFFISANTE

Notre profession reste insuf samment mise en valeur. Pourquoi, à l’instar de ce qui existe pour les avocats (**), n’existe-t-il pas de structure de communication du courtage immobilier, alors que cette matière se complexi e, requiert davantage de compétences et rend le rôle de l’agent de plus en plus prépondérant ? Si une telle mission ne relève pas de l’IPI – quoiqu’on puisse s’interroger devant cette position –, pourquoi d’autres entités (ex. : Federia), ne s’investissentelles pas dans une campagne de promotion et de (re) valorisation de la profession d’agent immobilier ?

Bureau TRIOR - Nivelles

Dénomination exacte de la société : Immobilières TRIOR Coordonnées : TRIOR Real Estate sprl Avenue de Mérode, 4 1330 Rixensart 0800/11.456 - info@trior.be Agences à BXL : Basilique, Jette, Louise, Woluwe Agences en BW : Nivelles, Rixensart, Waterloo www.TRIOR.be www.linkedin.com/company/trior www.facebook.com/trior.be Année de création : 2011 IPI : 506.822 (J.F. Thibaut) Nombre de biens en portefeuille : env. 200 Activités : Vente - Location - Gestion (principalement dans le résidentiel existant) Segment(s) marché et types de biens : agence immo « généraliste » : du studio à la villa en passant par les terrains à bâtir. Secteur(s) géographique(s) des activités : BRUXELLES (+ Brabant amand proche) et BRABANT WALLON (+ Hainaut proche)

Nivelles

4857560 Woluwe-Saint-Lambert

4853009

Appartement coup de coeur de ± 70m2 dans un immeuble d’intérêt historique situé à proximité piétonne des facilités. Il se compose d’un beau séjour de 25m2 avec placards, d’une cuisine équipée avec coin à déjeuner et accès à la terrasse, une chambre avec salle de bain ouverte. Superbe rentabilité potentielle ! 179.500€

Evere

4806809 Idéalement situé sur la place Saint Lambert, magnifique appartement de ± 96m2 au 3ème et dernier étage d’un petit immeuble avec ascenseur. Il se compose d’un spacieux et lumineux séjour avec cuisine ouverte équipée, 2 belles chambres et une salle de bain. N’attend plus que vos valises !

330.000€

Waterloo

4870173

Spacieuse maison en très bon état d’entretien général située proche des facilités. Construite dans les années 60, cette maison atypique et pleine de charme développe 165m2 habitables et se compose d’un lumineux séjour, spacieuse cuisine, de 4 chambres, 2 salles d’eau et d’un garage de 22m2 .

450.000€

Braine-l’Alleud

4869858

Magnifique villa baignée de lumière située dans un quartier résidentiel très calme au fond d’un clos. Constuite en 2003 sur un terrain de 17ares bien ensoleillé, elle développe 300m2 et se compose de vastes espaces de vie avec feu ouvert, de 4 chambres, 3 salles d’eau, 2 bureaux et un garage avec buanderie. 670.000€ Située dans un quartier résidentiel très calme, à la frontière de Lasne, magnifique maison 4 façades rénovée en 2020 construite sur un terrain de plus de 10 ares orienté S-O. Elle développe 270m2 et se compose de spacieux espaces de vie, de 4 chambres dont une suite parentale et 4 salles d’eau. A voir ! 595.000€

Rixensart

4769532

Superbe villa de caractère de 285m² habitables implantée sur un terrain de fond de 15a 23ca parfaitement orienté. Située dans un quartier résidentiel calme et recherché elle se compose de beaux espaces de vie avec feu ouvert, cuisine équipée avec coin à déjeuner, bureau. 5 chambres et 2 salles d’eau dont une suite parentale. A découvrir ! 795.000€

Découvrez tous nos biens sur www.TRIOR.be

B. Pakula, H. Van de Velde, S. Coene-Stulemeijer, S. Dejace, P.O. Gahide

 ENTRETIEN AVEC HÉLÈNE VAN DE VELDE

DIRECTRICE AGENCE EMILE GARCIN - BRUXELLES

TROUVER LE LIEU DE VIE IDÉAL

Emile Garcin Propriétés est un groupe familial Français fondé en 1963 par Monsieur Emile Garcin, personnage emblématique de l’histoire de Saint-Rémy de Provence. Emile Garcin s’est attaché à transmettre une vision très personnelle de l’immobilier à ses enfants et ses collaborateurs.

Vous revendiquez une approche très particulière de l’immobilier. Comment la dé nissez-vous ? Selon la philosophie du fondateur, Emile Garcin Propriété se dé nit comme un spécialiste de l’immobilier remarquable, proposant à la vente et à la location une sélection de biens (maisons, villas, hôtels particuliers, mas, appartements, châteaux) relevant de quatre critères essentiels : la situation privilégiée, la qualité et l’authenticité architecturale et le charme. Quant à notre activité de valorisation des biens immobiliers elle repose sur une éthique : La discrétion absolue, l’écoute, la courtoisie et le temps consacrés aux vendeurs / acheteurs sont des règles intangibles. Elles fondent la con ance et la notoriété de l’entreprise.

VOYAGER DANS L’HISTOIRE D’UN BIEN

L’endroit de vie reste une valeur sûre et essentielle. Si notre idéal est de guider les acquéreurs et les faire voyager dans l’univers et l’histoire d’un bien, ce dernier doit répondre à certaines exigences, faire face à des programmes en perpétuelle évolution et s’adapter au bien être de chacun. Nos conseils – dont celui d’une estimation précise – lors d’une commercialisation tiennent compte de cet impératif : que chacun trouve le lieu de vie idéal en fonction de ses besoins.

Quelle est votre position sur le marché belge ? Située en plein cœur d’Ixelles, notre agence de Bruxelles a ouvert ses portes en 2010. Nous sommes une petite unité à taille humaine au sein d’un grand groupe. Notre force repose dès lors sur l’expérience d’un groupe international conjuguée à une parfaite connaissance du marché local. C’est cet avantage que nous mettons à disposition des clients. Ce service complet, personnalisé et privilégié, est assuré par notre équipe de professionnels. Il s’étend de l’achat à la mise en location, suivie de la gestion du patrimoine.

RETOUR A LA NORMALE

Quid du résidentiel et de ses perspectives ? Le constat que nous faisons est celui d’un marché revenant à la normale après la forte agitation de la période ‘covid’. Dans ce schéma, les biens qualitatifs avec une véritable valeur de convenance restent et resteront toujours prisés alors qu’il sera plus compliqué pour un bien mal rénové, énergivore et/ou mal placé d’être attractif. En effet, depuis la pandémie, les préférences en terme de logement ont évolué. Les citadins (dont les Bruxellois) aspirent à un mieux-vivre dans des habitations plus spacieuses disposant, si possible, d’un espace extérieur tel qu’un jardin ou une terrasse. Parallèlement, le classement

énergétique de la maison est devenu un critère d’autant plus important qu’il est désormais exacerbé par l’envolée des coûts énergétiques. Il s’agit donc de le prendre en considération lors de l’estimation d’un bien, tant à la vente qu’a la location. En n, nous sommes tous impactés et tributaires d’un marché capricieux que ce soit au niveau des taux d’intérêt, de l’in ation que du prix des matériaux.

« Vendre et acheter un lieu sont d’abord des affaires de cœur et d’intuition. »

INCITER A LA QUALITÉ

Comment jugez-vous la possible réforme scale et les impératifs normatifs ? Tant les impératifs normatifs (PEB) que les éventuelles réformes scales devraient inciter les propriétaires à rénover/améliorer leurs biens et donc rendre le parc globalement plus qualitatif. Mais cette vision est sans doute idéalisée. Le risque est de voir apparaître un marché ‘fracturé’ entre biens rénovés et ceux qui ne le seront pas – faute de moyens de leurs propriétaires. A long terme il est alors probable que cette part intéressera les professionnels qui la réhabiliteront et la remettront sur le marché mais à des prix nettement supérieurs.

OBJECTIFS

Nous sommes et restons un groupe familial – sans franchises - et opérons comme tel. En tant que seule agence Emile Garcin aujourd’hui active en Belgique, nous considérons la possibilité d’ouverture d’une antenne en Flandre (Anvers ou Gand) endéans les 12 prochains mois.

Parmi les meilleures transactions 2022 de Emile Garcin Belgique figure l’ancienne maison de campagne de l’architecte Victor Horta. Cette villa art-déco se situe dans un parc de 3 ha dominant le lac de Genval. Elle comprend de vastes réceptions, 7 chambres, salle de jeux, tness et sauna.

Dénomination exacte de la société : EMILE GARCIN - BELGIQUE Coordonnées : 1 rue Alphonse Renard - 1050 Ixelles Tel. : +32 (0)2/201.94.00 bruxelles@emilegarcin.com www.emilegarcin.fr Année de création (Saint Remy de Provence - France) : 1963 Ouverture du Bureau de Bruxelles : 2010 Nom du fondateur : Emile Garcin Le groupe Emile Garcin compte 200 négociateurs à travers 40 agences non franchisées en France et à l’international (Belgique (Bruxelles), Suisse, Maroc, USA, Brésil, Portugal,…) Nombre de collaborateurs (agence de Bruxelles) : 1 + 4 Hélène Van de Velde (Directrice) / Sophie Coene-Stulemeijer (Négociatrice en vente) / Bernadette Pakula (Négociatrice en location) / Stéphanie Dejace (Négociatrice en location et assistante commerciale) / Pierre-Olivier Gahide (Responsable gestion locative) Nombre d’agences en Belgique : 1 Nature des activités : Ventes et locations de biens de qualité / Gestion locative. Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles et environs

 ENTRETIEN AVEC AUGUSTIN FALISSE

CEO - MODIFA REAL ESTATE

ÊTRE CONSEILLER AVANT D’ÊTRE VENDEUR

Actif sur différents segments de marchés, notamment distingués par leurs situations géographiques (Bruxelles, Brabant wallon et Brabant amand), MODIFA insiste, d’une part, sur la dimension de conseiller de l’agent immobilier et, d’autre part, sur le manque d’harmonisation des différentes normes et législations qui régissent l’immobilier des trois régions.

Le marché résidentiel des 12 prochains mois vous inspire-t-il quelques inquiétudes ? En 2022 notre activité sur les 3 marchés que nous opérons (dont les pôles sont Bruxelles, Rhode Sainte Genèse et GrezDoiceau), sera similaire à celle des 2 années précédentes. S’il n’y donc pas de réelle inquiétude, la situation actuelle et les tendances qu’elle véhicule mettent en évidence quelques risques de déséquilibre. Ainsi en Région bruxelloise, le dé cit permanent d’offres qualitatives de biens neufs est un facteur de hausse des prix et de fortes disparités (p.ex. : 7000 €/m² à Uccle - contre 2.500 à Laeken). Autre exemple, le montant loyers + charges des chambres étudiants (kots) a quasi doublé en 2 ans (la moyenne est aujourd’hui de 450 €/mois avec des extrêmes supérieures de ± 630€/mois). Cette hausse ne peut se justi er par la seule augmentation des coûts de l’énergie ou des matériaux mais bien par une offre insuf sante face à un accroissement de la population étudiante de la Région (4 % au cours des 2 dernières années). Par ailleurs l’essentiel des nouveaux développements est (très) rapidement et majoritairement acquis par des investisseurs confrontés à l’effet TINA (There Is No Alternative) et donc à la recherche de rendements mêmes peu élevés (± 2% nets). LES ‘QUID’ DE L’IMMOBILIER

Ces tendances sont dès lors sources de questionnements : - Quid de l’indexation des loyers ? Si elle s’aligne sur une in ation à 8 % voire une hyper-in ation à 10 % + (soit l’équivalent d’un 13e loyer) elle sera peu acceptable pour nombre de locataires, qui ipso facto iront voir autre part, changeront de gamme de super cie ou de localisation (*). En tant qu’agent – à savoir être conseiller avant d’être courtier et vendeur - nous recommandons aux propriétaires de moduler et d’aligner les indexations loyers sur celles des salaires de leurs locataires. - Quid des taux dès lors qu’il atteindront/dépasseront 5 % et limiteront l’accès au crédit de candidats acquéreurs ? - Quid des rénovations (châssis/ vitrages (**), chaudière, équipements, etc.) dont les coûts sont passés en quelques années de ± 1000 €/m² à ± 1750€ m² (***) et qui souffrent par ailleurs d’une pénurie de main d’œuvre/compétences ? - Quid des trop longs délais de construction, qui maintiennent l’offre de logements neufs largement sous la demande et commencent à faire fuir des investisseurs. - Quid de la taxation des revenus locatifs telle qu’imaginée par le Ministre Vincent Van Peteghem : imposer les revenus locatifs réels à 25 %, avec une déduction forfaitaire de 6000 €.

Cette déduction semble très insuf sante pour couvrir tous les coûts récurrents liés à l’entretien d’un logement. - Aujourd’hui, en Flandre, les droits d’enregistrement sont de 1 % (!) pour les habitations devant être rénovées (faire passer l’habitation d’un PEB F ou G à un PEB C ou B). Qu’attendent les autres Régions pour réagir et s’adapter ?

« Un acheteur ira toujours au mieux offrant, quel que soit le courtier. La valeur d’un agent est donc celle de ses conseils. »

FORMER, DELEGUER, DEVELOPPER, COLLABORER

Quels sont vos objectifs à court et moyen termes ? En préalable on rappellera que la position de MODIFA est celle d’un agent ‘local’ dont l’activité première est le conseil au vendeur (un acheteur ira toujours au mieux offrant quel que soit le courtier). Quant à nos objectifs je les résumerai en 4 points : former, déléguer, développer, collaborer. Former/Déléguer : Comme tous, nous recherchons des compétences, notamment en matière de nouvelles technologies, et investissons – en temps et argent – dans la formation de jeunes que d’aucuns tentent ultérieurement de nous débaucher ! Développer/Collaborer : Le développement des futures activités/collaborations s’inscrit notamment dans la vente de biens de promotions pour compte de tiers. Dans ce principe où un propriétaire foncier s’interroge quant au meilleur usage de son terrain nous proposons – en collaboration avec des constructeurs (e.g. : Modulart) – la construction (en 6 mois inclus l’obtention des permis) et la commercialisation d’une ou plusieurs maisons (budget ± 400 K €) équipées et aménagées (panneaux photovoltaïques + pompe à chaleur géothermique, puits, etc.). Ce service répond simultanément à une demande de propriétaires fonciers et de candidats acquéreurs en recherche d’une qualité de vie nancièrement et rapidement accessible.

(*) A titre d’exemple le prix médian (Q1 2022) d’un appartement en Région wallonne est de 170 K € contre 250 en RBC (source Statbel).

Ces niveaux sont proportionnels à ceux des loyers (hors charges) : 1189 €/mois en RBC contre 750€ en Région wallonne. (**) Au terme d’une quinzaine d’années le gaz des doubles vitrages est périmé et sa capacité d’isolation est donc moindre. (***) Ce qui pose le problème de son équation économique : une démolition/reconstruction offrant toujours un rapport coût/performance/durabilité supérieur.

Rhode-Saint-Genèse Etonnante et discrète villa

Dénomination : MODIFA REAL ESTATE Adresses : - Modifa Administration

Av. Beau Séjour 36 - 1640 Waterloo 0488/350.556 - fk@modifa.be - Modifa Rhode

Chssée de Waterloo 125 1640 Rhode-St-Genèse 02/358.27.01 - info@modifa.be - Modifa Bruxelles

Av. Brugmann 10 - 1160 Bruxelles 02/644.61.10 - xl@modifa.be - Modifa Grez-Doiceau

Chssée de Jodoigne 1390 Grez-Doiceau 010/68.18.90 - grez@modifa.be N° IPI : 500.976 Website : www.modifa Année de création : 1991 Nom du fondateur : Augustin Falisse Nombre de collaborateurs : 11 Nature des activités : Ventes de biens neufs et anciens - Locations - Gestion pour compte de tiers Secteurs géographiques des activités : Bruxelles - Brabant Wallon - Brabant Flamand

 ENTRETIEN AVEC FRÉDÉRIQUE PAUPORTÉ

ADMINISTRATEUR - BARNES-BRUSSELS

DES FACTEURS DE CONFIANCE EN L’AVENIR

Acteur majeur du marché de l’immobilier résidentiel haut de gamme, Barnes con rme la dynamique et la croissance d’un segment soutenues par différents facteurs sociétaux, technologiques et de souci de bien-être.

Quelle analyse faites-vous de votre segment de marché ? Une analyse globale montre que l’immobilier résidentiel connaît toujours un accroissement et une accélération du nombre de transactions. Ce phénomène – sensible dans la plupart des segments du marché – est essentiellement lié à trois facteurs : - Les évolutions sociétales, illustrées e.a. par les familles recomposées après divorce ; - Le désir de changement et la recherche d’un nouveau cadre de vie/travail en adéaquation avec de nouvelle situation familiale (départ des enfants) et professionnelle (changement de carrière, de pays) ; - Les évolutions technologiques permettant le ‘remote working’. Ces trois facteurs continueront à alimenter une dynamique de marché l’année prochaine et sans doute au-delà. Quelles sont vos craintes à 12 mois ? Notre souhait est celui d’un marché immobilier stable et nous sommes con ants dans l’avenir. Par ailleurs, les événements politiques étrangers, souvent dramatiques, pourraient avoir des conséquences positives sur l’immobilier belge perçu comme un espace de vie et d’investissement plus serein. L’immobilier vit aussi, hélas, du malheur des autres !

Ressentez-vous un effet d’exode urbain ? Moins que d’un exode je parlerais davantage de ux dans les deux sens. A ceux qui quittent la ville (généralement des jeunes ménages) correspond un nombre quasi équivalent de ceux qui y reviennent (généralement des séniors) . C’est une question de génération et/ou de parcours de vie.

« L’immobilier belge est toujours perçu comme un espace d’investissement serein. » TAXER LOYERS ET PLUS-VALUES : UN SERPENT DE MER !

Que vous inspire la possible réforme scale de 2024 ? L’abattement est évidemment un facteur de motivation dans le chef des acquéreurs. L’exemple de la Flandre durant ces dernières années est révélateur. Nombre de primo-acquéreurs ont recherché des biens en périphérie a n de pro ter des abattements et des faibles droits d’enregistrement (aujourd’hui 3% en Flandre) tout en restant à proximité de Bruxelles. C’est aussi un bien pour la Capitale. Quant aux taxes sur les loyers et les plus-values, il semble que cela tienne davantage du ‘serpent de mer’. On en parle périodiquement depuis des années sans que rien jamais ne se passe !

Quels impacts les mises à niveau PEB des logements demandées aux horizons 2030 et 2050 peuvent-elles avoir ? C’est une réelle source d’inquiétude tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs. Le coût de cette mise à niveau peut constituer un frein à achat de biens anciens. Toutefois la PEB fait partie d’un changement économique et écologique avec lequel elle est cohérente : réduire la pollution et le gaspillage énergétique au pro t d’une meilleure qualité de vie en ville.

SUR MESURE … ET DIVERSIFICATIONS

Quels sont les objectifs BARNES pour 2023 et au-delà ? Etre les meilleurs ! Plus concrètement poursuivre et développer notre offre de services sur mesure en Belgique et dans le monde. Parrallèlement considérer une diversi cation de notre activité dans des domaines tels que l’art, l’œnologie, l’aviation, les voitures de collection...

Au cours des 12 derniers mois, quelle a été votre meilleure transaction ? La vente d’un Hôtel de Maître aux étangs d’Ixelles (voir photo) !

Hôtel de Maître - Etangs d’Ixelles - 1050 Bruxelles

Dénomination exacte de la société : BARNES BRUSSELS Coordonnées : Avenue Louise 404A 1050 Bruxelles 02/880.15.15 www.barnes-brussels.com f.pauporte@barnes-international.com +32 (0)475/264.909 Année de création : 2014 Nom du fondateur : Frédérique Pauporté N° IPI : 507242 Nombre de biens en portefeuille : 166 Activités : Ventes et locations de biens haut de gamme (studios, appartements, maisons, demeures de prestige, immeubles de rapport, lofts, terrains, propriétés équestres et châteaux) Secteur géographique des activités : Bruxelles Appartenance à un réseau : Barnes International

 ENTRETIEN AVEC NATHALIE SCHRYVERS

FONDATRICE - IMMO LE VIAGER

VIAGER, TROIS FOIS GAGNANTS !

Marché confidentiel, la vente immobilière en rente viagère (*) répond toutefois à trois impératifs sociétaux: - Le vieillissement de la population et un allongement de l’espérance de vie (83 ans pour les femmes et 79 ans pour les hommes (Source Statbel juillet 2022); - L’affaiblissement des revenus de nombreux séniors limités à la pension légale; - La volonté d’une population d’investir différemment dans l’immobilier.

ALEA CONNU, ISSUE INCONNUE, AVANTAGES CERTAINS

Tel que défini par l’article 1964 du code civil, le viager est une vente immobilière réalisée selon un contrat aléatoire dont on connaît les probabilités (le décès du vendeur) mais non l’issue (la date du décès). Au-delà de cette définition juridique très austère, il faut comprendre qu’il s’agit de la vente d’un bien immeuble: maison, appartement, commerce ou terrain. Comme toute vente, le viager met en rapport un vendeur (crédirentier) et un acheteur (débirentier). Comme toute vente également, celle en viager est inscrite à la conservation des hypothèques. Elle fait donc l’objet d’un acte notarié (acte authentique) qui en précise les modalités, dont le montant de l’apport initial (bouquet) payé par l’acheteur au moment de l’acte et le montant de la rente mensuelle payée par l’acheteur selon deux possibilités: Le viager libre (5% des ventes en viager): Le vendeur cède la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) au vendeur qui peut ainsi occuper le bien immédiatement. Le viager occupé (95% des ventes en viager): Le vendeur ne cède que la nue-propriété au vendeur et conserve l’usufruit, à savoir son domicile pour lui-même sa vie durant. Dans ce cas, la rente viagère est moindre puisque le vendeur ne payera pas de loyer à l’acquéreur. VENDEUR / ACHETEUR: LES AVANTAGES FINANCIERS ET ETHIQUES

Les avantages du viager sont partagés entre les parties. Pour le vendeur (crédirentier), il s’agit de répondre à une double préoccupation: Economique: disposer d’un capital immédiatement disponible (bouquet) au moment de la vente et de rentes mensuelles – indexées annuellement et non imposables – payées pour la durée fixée initialement par le vendeur. Sociétal: continuer à habiter ‘chez soi’ en améliorant ses conditions de vie et se garantir des revenus suffisants pour recevoir les soins à domicile le jour venu. Pour l’acheteur (débirentier), il s’agit d’investir dans l’immobilier selon une formule (paiement d’un bouquet et de rentes) qui le dispense du crédit hypothécaire, du paiement de ses intérêts et de la charge de la gestion d’un locataire. Cette formule permet in fine d’acquérir un bien immobilier à moindre prix (seul le prix de la nue-propriété sera déboursé) et de réaliser un placement éthique répondant aux besoins financiers d’un mieux vivre du vendeur. Utile pour notre économie locale: L’achat en viager permet de transférer utilement l’épargne (‘dormante’ ou investie en fonds de placements) de l’investisseur pour l’utiliser au paiement d’une rente viagère au crédirentier. Ce dernier la réintroduisant dans le circuit économique local via ses dépenses quotidiennes. VIAGER ET PEB: … ET SI LA FISCALITÉ FAISAIT PARTIE DE LA SOLUTION!

La suggestion ‘fiscale’ que nous faisons – et adressons aux autorités publiques - est la suivante : Au moment d’une acquisition en viager, les droits d’enregistrement perçus par l’Etat pourraient être partiellement remboursés endéans les 2 ans à l’acquéreur, à concurrence des travaux à visée écologique et/ ou solidaire réalisés dans le bien acheté. Par visée écologique il faut comprendre tout ce qui lutte contre le réchauffement climatique et relève des normes PEB (ex. : isolation, chaudière, panneaux photovoltaïques,..). Par solidaire on entend tout ce qui relève de l’amélioration des conditions d’habitabilité du bien (ex. : monte-escalier / douche adaptée,..) Au terme des travaux réalisés dans les 2 ans, l’acquéreur récupèrerait, p.ex., un remboursement de 50 % des droits d’enregistrement, plafonné à 80 % du montant des travaux. L’intérêt de cette formule se décline alors à trois niveaux. - Pour les séniors occupants : disposer rapidement d’un bien énergétiquement performant et confortable ; - Pour l’acquéreur : devenir propriétaire d’un bien dont

la valeur est accrue puisque répondant aux normes PEB ; - Pour la société : participer rapidement à la transition écologique au moment d’une transaction financière avec de l’argent disponible auprès d’investisseurs.

UTILE AU VIVRE ENSEMBLE

Signe des temps et de leurs incertitudes, à la recrudescence des demandes de simulation de ventes en viager correspond – dans le chef d’investisseurs - une recherche de solutions ‘hors système bancaire ou boursier’ et de nature plus sociale, plus éthique, plus utile au vivre ensemble. En conséquence, nos objectifs sont doubles: - Poursuivre et d’amplifier un travail d’information auprès des vendeurs (séniors) pour leur expliquer notre rôle d’assistance et de conseil: expertiser le bien, calculer la rente et le bouquet, mettre le bien sur le marché, rédiger le compromis de vente, assister à l’acte notarié et calculer les indexations annuelles ultérieures. - Rechercher des biens disponibles à la vente en viager pour des investisseurs soucieux d’un placement immobilier bénéficiant de trois avantages: un prix réduit à l’achat, une opportunité de placement éthique et solidaire associée à la rentabilité et la sécurité de l’immobilier en Belgique.

(*) Voir « La vente immobilière en viager » Editions Anthémis en 2017 – Auteur Nathalie Schryvers : https://www.anthemis.be/shop/product/viager-la-vente-immobiliere-en-viager-8227#attr=6598,2772,11707

Dénomination exacte de la société : Immobilière Le Viager Siège social : Rue de Céroux 13b - 1380 Lasne N° IPI : 505.607 Téléphone : 0494/57.31.48 E-mail : info@leviager.eu Website : www.leviager.eu Année de création : 2009 Nom du fondateur : Nathalie Schryvers Nature des activités : Viagers Secteur(s) géographique(s) des activités : Belgique

LENS-SAINT-SERVAIS Superbe propriété de 14 ha sise à Geer (région Hannut). Au plan de secteur : gdes parties (± 4ha 45a) en zone d’habitat à caractère rural à développer et en zone agricole. Propriété idéale pour projet de résidence principale, mise en valeur des bâtiments existants ou développement de la zone d’habitat. Cour rectangulaire bordée par le corps de logis de l’ancien château-ferme du XVIè s. et par une aile de dépendances. Grange. Beau bloc composé de parties en parc (avec partie prête à recevoir un étang) et en terres de culture de configuration régulière, de gde taille (relief plat), sis à route asphaltée et de bonne qualité. Libre d’occupation. PEB: 20200609011693.

ERMETTON-SUR-BIERT Dans cette superbe vallée de la Molignée, très belle propriété boisée, idéale pour l’agrément. Elle est composée d’environ 6 ha de bois (arbres de qualité) et de 2 clairières. Elle est agrémentée de 3 pavillons dont 2 sont en bon état. Le bois offre des paysages aux ambiances variées et est parcouru par un réseau de chemins en bon état. La propriété bénéficie d’une localisation discrète et d’une grande quiétude. La partie nord est bordée par un bief de la Molignée.

NIL-SAINT-VINCENT Très belle terre de culture d’une contenance de 1ha 53a 46ca. De relief plat, elle est située à chemin bétonné. Très bonne qualité de sol. L’ensemble est occupé suivant un bail à ferme en période indéterminée. Très bon investissement. Terrain non constructible. AYWAILLE Superbe propriété agricole et forestière d’une contenance totale de 43ha 10a 27ca, composée de 20ha 52a 04ca de terres de culture et prairies et de 22ha 58a 23ca de bois. Les parties agricoles sont libres d’occupation au 1er décembre 2022 et les parties forestières sont libres de droit de chasse. Bonne qualité de sol pour la région. Cette propriété vous ravira par sa diversité et son potentiel de développement pour un projet écologique.

LANDEN Belle ferme Hesbignonne en quadrilatère, située au centre du village de Walsbets. Elle est implantée sur un terrain d’une contenance de 87a 79ca et bénéficie d’une bonne localisation proche des grands axes routiers (E40) et de la gare de Landen (ligne Liège-Bruxelles). Elle comprend d’importants volumes habitables à rénover, lui procurant un très beau potentiel pour une grande habitation privée, de l’habitat groupé ou d’autres projets. L’ensemble est organisé autour d’une vaste cour pavée et comprend: corps de logis, grange, étables et fenils. L’ensemble des terrains est situé en zone verte. PEB: 20220214-0002545614.

RÉGION DE ROCHEFORT Remarquable manoir présentant beaucoup d’élégance et idéalement implanté à l’écart. La propriété est située dans la superbe région de Rochefort, au milieu d’un magnifique domaine de plus de 9 ha. Elle bénéficie d’une belle quiétude et de la présence du ruisseau «le Doneu» qui traverse toute la propriété. La composition de l’ensemble est la suivante: Manoir de style Normand offrant de jolies pièces de réception et profitant de belles vues sur le parc - Dépendances - Prairies libres d’occupation sur plus de 2 ha - Des parties boisées sur plus de 6 ha. L’ensemble est situé en zone forestière et zone agricole au plan de secteur. PEB: 20220614002541.

Au cœur de cette magnifique région du Condroz liégeois, très belle propriété de caractère sur un peu plus de 1 ha, située à 30 km de Liège. Cette remarquable ancienne ferme datant du milieu du 18ème siècle comprend: Le corps de logis principal avec de très beaux éléments de décoration, très belles pièces de réception - Dépendances - Conciergerie - Très beau jardin avec tennis. Grâce à ses nombreux volumes bitables, sa quiétude et son cadre bucolique, cette propriété historique pourra vous ravir. Le propriétaire actuel souhaite conserver la jouissance de son bien pendant un délai de 5 années. Ce bien est donc destiné aux investisseurs. PEB: 20220121000735.

LOMPREZ Dans le joli village de Lomprez, ancienne ferme profitant d’une bonne localisation proche de l’E411. Elle offre de beaux volumes habitables sur environ 274m² répartis sur 2 niveaux. Au rez-de-chaussée: hall, wc, salon, salle à manger, cuisine, 1 chambre, salle de douche, garage, remise et ancienne étable surmontée d’un fenil. 1er étage: hall de nuit et 4 chambres. 2ème étage (actuellement grenier): très bel espace aménageable. L’habitation bénéficie d’un jardin avec rger, d’un garage extérieur et d’une grande grange. PEB: 20220523009023.

Superbe ferme Condruzienne en moellons du XVIIè s. Prox centre du village. Haut volume de logis, à allure de tour. Sur ± 58 ares. Ensemble des bâtiments disposé en U autour d’une vaste cour. Importants volumes, très beau potentiel pour gde habitation privée, habitat groupé ou autres projets. Corps de logis de 0m² hab compr hall, sàm, buand, cuis, salon, bur, 5 ch et sdb. Les greniers (au second étage) présentent de superbes charpentes et sont aménageables. Diverses étables surmontées de fenils et superbe grange. Le tout est libre d’occupation. Idéale pour les amoureux du patrimoine. PEB: 20220725009025. EBLY Remarquable ensemble immobilier sur + 2 ha. Très bonne implantation au cœur de l’Ardenne, proche des grands axes autoroutiers, à 30 min de Luxembourg ville, 15 min de Martelange. Ancienne ferme traditionnelle, gîte, anciennes dépendances agricoles (ancienne grange et étable) et nouvelle construction de 2017 de ± 810m² destinée à une activité brassicole (demande de permis en cours pour parking 160 places et activité de réception). Grâce à ses nombreux volumes habitables/exploitables, sa quiétude et son cadre bucolique, cette propriété pourra donner vie à vos projets (familial, touristique, commercial, hôtel, restaurant, événementiel, gîtes ou chambres d’hôtes…). PEB: 20211021001814.

NIVELLES Très beau terrain agricole d’une contenance totale de 8ha 97a 04ca occupé suivant un bail à ferme. Il s’agit d’une terre de culture sur environ 6ha 72a 04ca et prairie sur le solde au sud et en bordure. Sol de très bonne qualité. Terrain non constructible.

LONGCHAMPS Superbe propriété sise à Longchamps (Eghezée) implantée au milieu d’un parc de 19ha 56a 94ca, à l’écart des autres habitations et villages. Elle est très bien localisée, à proximité des autoroutes E411 et E42, sans en avoir les nuisances. Cette propriété est idéale pour une résidence principale de qualité ou pour tout projet professionnel ou profession libérale. Elle comprend: Manoir rénové en 2000 offrant de jolies pièces de réception et profitant de belles vues sur le parc - Prairies - Etang - Parties boisées. Cette élégante bâtisse dispose de beaux volumes habitables et de beaux éléments de décoration. PEB: 20220610011422.

 ENTRETIEN AVEC ABRAHAM de BETTENCOURT

COO - LECOBEL VANEAU BELGIQUE

RÉSIDENTIEL, DYNAMIQUE MALGRÉ LES INCERTITUDES

Sur un marché toujours dynamique et réactif , malgré les multiples incertitudes qui rendent désuètes toutes perspectives à court/moyen terme (nous n’avons pas d’emprise sur les événements !), LECOBEL VANEAU s’inscrit dans une stratégie de développement et de croissance de ses activités, notamment symbolisée par le déménagement - à très courte distance - de ses bureaux.

Comment jugez-vous le marché actuel au vu de vos résultats ? Après une bonne année 2021, nous devrions réaliser une excellente année 2022 selon les résultats (+ 20 %) de ce premier semestre. La dynamique du marché reste vive et transparaît notamment dans une très forte réactivité traduite par deux éléments : - Un accroissement du nombre de leads (pistes clients) - 25 à 30 % des ventes sont réalisées endéans la semaine d’activation des biens. Pour les biens de 1,5 mio € et plus, qui nécessitent des travaux, les délais peuvent être plus longs.

Quid des leads et de leur monétisation ? On est d’ores et déjà dans la monétisation – par les plateformes immobilières – des leads acheteurs. Ce qu’on voit poindre c’est une tentative de monétisation des leads vendeurs. Pour les courtiers le ratio coût/ bénéfice de ces données est toutefois moins évident. Une chose paraît toutefois peu probable : la monétisation des leads par les banques. Dans la mesure où ces dernières sont obligées de spécifier le montant des honoraires perçus en cas d’apport de leads, la démarche risque d’être très mal perçue par le marché. PERSPECTIVES S’ÉCRIT INCERTITUDES

Quid des perspectives immobilières? Sans surprise, perspectives riment aujourd’hui avec fortes incertitudes dont celles liées aux hausses de prix des composants (e.g.: plusieurs éléments sanitaires ont vus leur prix progresser de 18% au cours des 3 derniers mois) ou des matières premières. Pour nombre de développeurs – confrontés à des constructeurs incapables de garantir des prix – la solution est alors de suspendre temporairement le programme ou de renégocier l’offre d’achat avec le client. Pas toujours facile! A-t-on sous-estimé les conséquences du covid sur l’outil de production industrielle? Sans doute en partie! Toutefois faute d’emprise sur les événements (qui pouvait prévoir la guerre en Ukraine?) on navigue à vue et rien ne dit qu’un nouvel événement (politique, environnemental, sanitaire, …) ne surgira pas, déséquilibrant à nouveau la société. A un autre niveau d’interrogation, si l’on considère que l’exode d’une partie de la population de la Capitale vers les périphéries est un des effets covid de ces 2 dernières années, ce même exode est aussi révélateur des faiblesses de la ville dont une offre résidentielle insuffisante ou encore le défaut criant de qualité de certains espaces urbains. A titre d’exemple, la gare du Midi ‘porte d’entrée’ dans la capitale de l’Europe est pour le moins décevante!

FISCALITE: PAIX SOCIALE vs INVESTISSEMENTS?

Autant on ne peut qu’approuver une volonté politique qui vise à rééquilibrer le rapport travail/ capital et ainsi garantir une nécessaire paix sociale (un mieux pour la société), autant dans notre modèle belge du compromis de compromis cela pourrait être une moins bonne chose pour le marché. Ce dernier verrait alors, non des ventes massives, mais plutôt de subtils arbitrages et une tempérance des investissements immobiliers!

Pour certtains clients, un mauvais score PEB est devenu rédhibitoire.

PEB & ANGOISSE BÉTON?

A la volonté politique de faire passer l’ensemble du parc résidentiel à un niveau PEB C+ d’ici 2050 (= consommation globale des habitats limitée à 100 kWh/m²/an), ne correspondent visiblement pas les finances publiques de cette ambition, même si la réforme attendue en janvier 2023 (*) s’inscrit dans cette perspective. Par ailleurs, le nouveau RRU (prévu pour 2024) limitera également les possibilités de démolition/reconstruction. Cette restriction dite de l’angoisse béton et du CO2 (**) aujourd’hui déjà très sensible dans le tertiaire n’ira pas sans poser problème. La solution de la coercition (au moment de la mutation d’un bien ancien) ne résoudra pas l’équation de la rentabilité de la plupart des rénovations, obsolètes au terme de 15/20 ans, alors que leur amortissement est prévu sur 25/30! Le public prend peu à peu conscience de cette réalité. Les promoteurs également qui argumentent: Achetez de l’ancien vous coûtera (très) cher,… Achetez plutôt du neuf!

OBJECTIFS: REGROUPER ET S’ÉTENDRE

Votre stratégie à 12 mois? Nous inaugurons le second semestre 2022 par un déménagement de nos bureaux actuels vers un nouveau site très proche: l’ancien bâtiment ING de la place Brugmann. Cette initiative permet de regrouper 3 agences (Darwin 49, Lepoutre 112 et Brugmann 11) dans un seul nouvel espace (Place Brugmann 10B). Par ailleurs, nous prévoyons l’ouverture de nouvelles agences en Région bruxelloise et étudions les possibilités de franchises (au nord et à l’ouest de la ville) ainsi que dans le Brabant wallon et flamand.

(*) L’abattement sur les droits d’enregistrement (12,5 % du prix du bien) passera de 175 K€ à minimum 200 K€ et maximum 250 K€ pour des biens d’une valeur max. de 600 K €. Les acheteurs qui effectuent des travaux de rénovation énergétique bénéficieront en outre d’un abattement supplémentaire pouvant aller jusqu’à 50K€ (**) Le coût énergétique et environnemental d’une démolition/reconstruction est 3 à 4 fois supérieur à celui d’une rénovation.

Dénomination exacte de la société : LECOBEL VANEAU SA Coordonnées : Place G. Brugmann, 10B 1050 Ixelles 02/346.33.55 lecobel@lecobel.be www.lecobel-vaneau.be IPI : 510145 Année de création : 1989 Nom du fondateur : Madame Renée Lewkowicz Nombre de collaborateurs : 27 Nombre de biens en portefeuille : ± 800 Nombre d’agences à Bruxelles (après déménagement et regroupement) : 2 Nature des activités : 25% location - 40% vente existant - 35% vente nouvelles constructions Secteur(s) géographique(s) des activités : Bruxelles avec une présence plus marquée sur le Sud, l’Est et le Centre Segment(s) marché : Biens haut de gamme - moyenne de transactions de ± 800.000€ en vente et ± 2.200€ en location

PARTNERS SA

20 AVENUE DES SORBIERS - 1180 UCCLE - ENTRE PRINCE D’ORANGE ET DRÈVE PITTORESQUE Propriété de charme cadastrée H55p29/2 sur 25 ares, d’une contenance de 800m² avec conciergerie de 70m² et 3 parkings. Maison construite en 2002 sur deux niveaux hors sol. Caves sur la superficie totale. Construction traditionnelle avec brique parement. Double vitrage, air conditionné à l’étage, alarme. Grande piscine intérieure. PEB : E-. Consommation par m²/an : 275. Consommation totale : 155 915. Certificat n° 20160624-0000345166-02-1. Portail automatique, système vidéo. Vaste living, cheminée, véranda automatisée, salon, cuisine équipée, piscine intérieure, 4 chambres dont une avec mezzanine, coin bureau, buanderie, sdb, sdd, suite parentale avec sdb + douche + 3 dressings. Prix sur demande - thomas@gpartners.immo

AVENUE LOUISE 339/341 Situation exceptionnelle dans un immeuble style art deco. 3ème étage. 199m². 3 chambres + bureau, grand living, cuisine suréquipée, salle de bain avec bain et douche, salle de douche, nombreux placards. Cave. Possibilité garage 200€ (non inclus). Loyer 2.300€ outre 300€ de provision pour charges. Renseignements et visites via Thomas de Wilde d’Estmael 0473/333.444 - thomas@gpartners.immo

RUE DE BELLE VUE 14 - REZ-DE-CHAUSSÉE - 350M² Magnifique double appartement avec jardin, accès direct vers piscine, comprenant 5 chambres, 2 livings, 2 cuisines. Parquet partout. 3 entrées. Cave. Possibilité garage (200€/mois non inclus). Loyer 3.750€ + charges 700€. PEB : C. Renseignements et visites via Thomas de Wilde d’Estmael 0473/333.444 - thomas@gpartners.immo

 ENTRETIEN AVEC MAXIMILIEN de BROQUEVILLE

ET PHILIPPE de BORREKENS

GRANDS BIENS INVESTISSEMENT ET PATRIMOINE

Fondé en 1967, spécialisé dans le courtage de biens résidentiels prestigieux en Belgique et dans les pays limitrophes, Eurimobel dispose à la fois d’un large réseau et d’une expertise reconnue du marché. Celle-ci lui permet d’estimer, de vendre ou de louer des biens historiques tels que châteaux ou manoirs, des villas de luxe et des maisons de caractère, des immeubles de prestige ou de rapport mais aussi des terrains à bâtir et des terres agricoles.

A l’instar de ce qui se passe sur la plupart des segments du marché résidentiel, ceux, plus atypiques, des biens historiques ou de prestige et des terres agricoles connaissent également un engouement même si relevant de considérations différentes du logement sensu stricto. Comme le soulignent Maximilien de Broqueville et Philippe de Borrekens (Administrateurs): «Sur un marché relativement confidentiel, le constat que nous faisons montre que les investissements dans les biens de grande importance font de plus en plus souvent valoir des raisons économiques ou de recherche d’autonomie. Une nuance s’impose toutefois: pour réelle qu’elle soit, la raison économique ne prime pas (encore) la jouissance du bien!»

IMAGINER UNE SOURCE DE REVENUS

Quelles sont les possibilités de rentabiliser un château ou autre grand bien? Comme observé dans d’autres pays, tel le Royaume Uni, les châteaux et grandes demeures sont souvent transformés en sources de revenus, compatibles avec leur nature et environnement. C’est un moyen de maximiser un retour sur investissement tout en permettant le respect et la préservation du patrimoine. Ainsi, une gestion pro-active peut être envisagée et concerner, par exemple, l’accueil d’un ‘bed & breakfast’ voire d’un gîte, des visites de jardins. D’autres options voient également le jour. Un grand bien acquis par une communauté de séniors devient une résidence services. Quant aux terres, les propriétaires cherchent souvent à en augmenter le revenu et la valeur patrimoniale en les cultivant euxmêmes. Cette gestion des terres est donc logiquement incluse dans notre offre de services via des sociétés partenaires dont Terra Estates Management ou Terra Estates Services.

Les investissements dans les biens de grande importance et de prestige sont motivés autant par des raisons économiques que patrimoniales

PRESERVER ET PROFITER D’UN PATRIMOINE, EMPHYTÉOSE ET MÉCÉNAT

Au vu de l’évolution sociétale, quelles sont les perspectives des marchés immobiliers? Eurimobel: S’agissant des biens de prestige la notion qui importe est celle d’un propriétaire soucieux de la préservation d’un patrimoine. Elle vise à éviter qu’une succession de subdivisions ou de ventes de parcelles – par exemple à un promoteur/lotisseur - n’en change l’aspect et ne le réduise à une entité étriquée de moindre valeur patrimoniale, culturelle ou historique. Or, il existe aujourd’hui une élite sociale. Notamment composée de cadres et de dirigeants d’entreprises, celle-ci dispose de moyens financiers et est souvent désireuse d’acquérir des biens prestigieux selon une philosophie, proche d’un mécénat actif, qui veut préserver et profiter d’un patrimoine. A cet égard Eurimobel dispose également d’un savoir-faire et propose de recourir, entre autres, au bail emphytéotique (*). Celui-ci permet en effet aux acquéreurs de rester propriétaire sans pour autant devoir supporter les charges souvent très lourdes des rénovations. Ces montages, appelés à se multiplier dans les années à venir, entrent dans le cadre de nos expertises quant à la meilleure façon de devenir propriétaire et d’occuper un bien de prestige ou d’acquérir des terres et les gérer, hors bail à ferme, dans le respect de tous les acteurs. Notre collaboration avec ‘Le Petit Béguinage de Gand’ (Onze Lieve Vrouw ter Hoyen), site classé Unesco illustre le bienfondé de ce mode opératoire. Par ailleurs, les besoins croissants de logements auront un impact de plus en plus lourd sur les hectares agricoles, forestiers ou domaniaux dès lors que ceux-ci seront en zones constructibles. Parallèlement, les biens immobiliers classiques ‘urbains’ – toujours très prisés des investisseurs - connaîtront un rebond de leurs loyers, au vu du tissu socio-économique et de l’importante rotation des populations citadines.

TERRES AGRICOLES, LE DERNIER REFUGE?

Eurimobel: Pour avoir en permanence en portefeuille une moyenne de 200 hectares de terres agricoles, il est clair que ce marché connaît un regain d’intérêt illustré par des prix qui ont flirté ponctuellement (en Flandre) avec la barre des 100K€/hectare (terres de bonne qualité et libres de bail à ferme), alors qu’une superficie de qualité comparable dans le nord de la France ne dépasse pas 8 à 10K€! Dans le chef de ceux qui investissent – que nous conseillons et qui poursuivent l’exploitation des terres via les agriculteurs installés ou nos sociétés partenaires - il s’agit clairement d’une diversification patrimoniale dans une valeur très sûre, dont la progression fut très forte au cours des 10 dernières années avant de se stabiliser aujourd’hui.

(*) Le contrat constitutif d’une emphytéose et les cessions de ceux-ci sont assimilés à des baux, de sorte que seul un droit d’enregistrement de 2% est dû.

Dénomination de la société : EURIMOBEL b.v. Siège social: Octaaf Soudanstraat, 28 9051 Sint-Denijs-Westrem Téléphones: +32 (0)9/383.83.91 +32 (0)3/829.00.80 +32 (0)2/315.69.96 Email : info@eurimobel.be Website : www.eurimobel.be Année de fondation : 1967 Nom du fondateur : Daniel de Bergeyck, repris en 1993 par Pablo Janssen (500.474). Au début des années 2000, Philippe de Borrekens rejoint Pablo et entre au capital en 2016. Maximilien de Broqueville rejoint en février 2016 et entre au capital en mars 2020. En 2022, Pascale ‘t Kind de Roodenbeek rejoint Eurimobel. Administrateurs/exécutif : Maximilien de Broqueville : IPI 511.577 Philippe de Borrekens : IPI 502.323 Nature des activités : Estimation et expertise de biens, commercialisation à la vente et à la location, marketing, recherche de biens, gestion et accompagnement agricole Segments : Biens historiques, châteaux, manoirs, villas, maisons de caractère, immeubles de prestige et de rapport, terrains à bâtir et terres agricoles. Secteurs géographiques des activités : Ensemble de la Belgique et zones limitrophes

 ENTRETIEN AVEC JEAN-FRANÇOIS JACOBS

FONDATEUR VIAGERIM

VIAGER, PARCE QU’ON VIEILLIT MIEUX ‘CHEZ SOI’ !

Créée en 1976 par Jean-François Jacobs, issu d’une famille de Notaires, VIAGERIM peut compter aujourd’hui sur une expérience de plus de 45 ans dans le domaine des ventes immobilières en viager. Entreprise familiale, disposant de 2 agences, Viagerim met au service de ses clients son expertise tout au long des procédures qui régissent la vente / achat d’un bien en viager libre ou occupé.

Au vu des hausses des prix de l’immobilier, quelles perspectives envisagez-vous pour le viager au cours des 12 prochains mois ? Par dé nition les ventes en viager portent sur des biens anciens. Contrairement aux biens du marché primaire dont les prix ont progressé de ± 8,5 % au cours des 2 dernières années, ceux du secondaire ont vu leur hausse se limiter à ± 5 % durant la même période. Toutefois, cette relative bonne nouvelle doit être tempérée puisque les prix des rénovations sont passés de ± 1300 à ± 1500 €/m² entre 2020 et aujourd’hui ! En termes de perspectives, c’est le contexte économique qui fera la règle. A cet égard, les augmentations généralisées, entretenues par une in ation qui devrait atteindre 8,5 % pour l’année 2022 (*), placent nombre de séniors (vendeurs potentiels) face à d’énormes dif cultés de payer leur quotidien (charges, services, frais médicaux, etc.). On devrait donc assister à un accroissement du volume des ventes en viager occupé.

FISCALITÉ ET PEB : LES RISQUES CACHÉS

Comment jugez-vous la possible réforme scale de taxation des revenus locatifs ? Toute taxation présente le risque d’altérer un dynamisme économique. Celle qui viserait les loyers découragerait naturellement les (petits) investisseurs immobiliers. Ipso facto, l’offre locative, déjà dé citaire, serait encore réduite. Par ailleurs, il n’est pas certain qu’une telle mesure ne s’avère pas, à terme, un jeu à somme nulle pour l’Etat.

Quid des mises à niveau PEB demandées aux horizons 2030/2050 sur les biens vendus en viager ? Ce projet gouvernemental pose le problème de la valeur des biens. En effet, en cas de non mise à niveau PEB (**), un bien se verra grevé d’une taxation au moment de sa mutation, entraînant automatiquement une perte de valeur. En effet tout acquéreur renoncera à l’achat d’un bien mal classé (p.ex. : PEB F ou G) ou exigera de revoir sérieusement son prix à la baisse. Pour le viager cela signi e donc une baisse du nombre d’investisseurs potentiels. Ajoutons deux points : - La plupart des séniors confrontés aux difficultés économiques du quotidien n’ont pas les moyens de financer les travaux de rénovation de leur logement ; - Même si une ingénierie scale permettait de pallier cette dif culté, la Région n’a pas les ressources nécessaires à sa mise en œuvre !

« Face aux dif cultés de payer leur quotidien, un nombre croissant de séniors aux revenus limités à la pension légale se tournent vers la vente de leur habitation en viager occupé. »

VIAGER, UN MARCHÉ PLUS LENT …

Quelles sont vos craintes majeures à court et moyen termes ? Elles sont triples : - L’in ation qui – malgré la baisse prévue par le Bureau du Plan pour 2023 – se maintiendra à un niveau élevé. - Les conflits, actuels (Ukraine :

Pourquoi Poutine s’arrêteraitil ?) et potentiels (Taïwan). - Les accélérations du changement climatique et ses conséquences (***) Ces trois inquiétudes créent un climat anxiogène généralisé. S’agissant plus particulièrement du viager, il se manifeste désormais sous forme d’une plus longue période de réflexion - et donc de prise de décision -, tant dans le chef des vendeurs que des acheteurs.

… MAIS TOUJOURS PORTEUR !

Quels objectifs pour VIAGERIM en 2023 et au-delà ? Au vu du contexte socioéconomique et politique tel que décrit, il serait peu crédible d’afficher des objectifs par trop ambitieux. Il s’agira donc de poursuivre une activité raisonnable et de jouer la carte de la stabilité. Cela posé, nous agissons toujours sur un créneau porteur, soutenu par plusieurs éléments. Ainsi les récents scandales qui ont touché les EHPAD en France sont un très sérieux incitant à opter pour une vente en viager ou, en d’autres mots : à ‘vieillir chez soi’ en bénéficiant d’une rente non taxable.

(*) Avant de redescendre à 4,4% en 23. Pour mémoire l’in ation n’était que de 2,4 % en 20 21 (Source : Bureau du Plan) (**) En RBC le principe de Rénolution prévoit de mettre l’ensemble du parc résidentiel au niveau PEB C+ d’ici 2050 (***) En un siècle la T° moyenne de la Belgique a augmenté de 1,8°C. Soit celle que connaissait Avignon en 1930 !

Dénomination de la société et coordonnées : VIAGERIM Bruxelles 2, rue Solleveld - bte. 7 1200 Woluwe-Saint-Lambert 02/762.35.17 VIAGERIM Brabant Wallon Chaussée de Tervuren 155 - bte. 5 1410 Waterloo 02/762.78.12 Website : www.viagerim.eu E-mail : Info@viagerim.eu N° IPI : 102.520 et 104.753 Année de fondation : 1976 Nom du fondateur : Jean-François Jacobs Nombre de collaborateurs : 5 Nature des activités : Exclusivement ventes en viager Spéci cité : Entreprise familiale Zones géographiques : Bruxelles et Région wallonne

 ENTRETIEN AVEC OLIVIER CARRETTE

CEO - UPSI ASBL-UP

LES CINQ PILIERS DE L’IMMOBILIER

Face à un marché immobilier confronté à des inquiétudes légitimes, dont celles de l’in ation et des pénuries, l’UPSI rappellent les 5 enjeux majeurs auxquels il importe d’apporter une réponse : La durée d’octroi de la délivrance des permis et les recours (abusifs) ; La transparence, la prévisibilité et la sécurité juridique de la législation immobilière ; Une scalité immobilière adaptée aux exigences de durabilité ; Une concertation équilibré avec les différents niveaux de pouvoirs ; La formation des jeunes professionnels de l’immobilier via les YUB (Young UPSI-BVS)

TINA ET LES INVESTISSEURS

Quelles analyses et perspectives établissez-vous pour les marchés résidentiels ? Le constat, con rmé par le ‘Baromètre des Notaires’, est celui d’un léger ralentissement – plus marqué en Wallonie que dans les autres Régions - du nombre de transactions (env. 2 %) par rapport aux T1 et T2 2021 mais un accroissement des prix moyens des maisons et appartements (*). Quant aux perspectives pour les 12 prochains mois, les biens des segments moyen et haut de gamme devraient rester à l’achat aux prix demandés pour 3 raisons : • TINA : There Is No Alternative pour les investisseurs. Face aux aléas boursiers ils achètent 50 % de la production de biens neufs ; • L’immobilier reste une valeur sûre ; • En période d’in ation l’endettement est intéressant dès lors que 95 % des crédits hypothécaires sont à taux xe et les salaires indexés.

FISCALITÉ : SOUTIEN DE LA TRANSITION ENERGÉTIQUE

Votre position face à la possible réforme scale de l’immobilier (2024) ? Une réforme ne peut intervenir que dans le cadre d’une refonte TOTALE de la scalité immobilière et non être un plic-ploc sur des cibles faciles. Or, aujourd’hui, l’immobilier neuf est déjà très fortement taxé (taxations directe et indirecte équivalent à 47 % du prix de vente !). Une taxation des loyers (rendement actuel 3>4 % brut) verrait nombre d’investisseurs privés (85 % du marché) quitter le segment et accentuer la pénurie de biens à la location. Par ailleurs, la taxation des loyers suppose une déductibilité des investissements immobiliers alors qu’une taxation des plus-values suppose une déductibilité des moins-values. Où est l’intérêt pour le sc ? Une concertation des autorités avec le secteur est un préalable à l’instauration de toute nouvelle taxation mal ou non ré échie. Des mesures telles que la généralisation d’une TVA à 6 % pour démolition/ reconstruction, une réduction des droits d’enregistrement au prorata de la PEB ou encore une révision de la loi sur la copropriété sont plus que souhaitables. A cet égard, les mises à niveau PEB des logements (horizons 2030 et 2050) auront un impact majeur sur la valorisation des immeubles pour plusieurs raisons : • Accentuation de la différence entre le résidentiel neuf (durable) et existant (passoire énergétique). Aujourd’hui, sous l’effet de la ambée des prix, le budget gaz/électricité/mazout équivaut quasi à un 2° remboursement hypothécaire (**) ! • Prise en compte dans le prix d’achat du montant des investissements pour atteindre un niveau PEB A, B ou C • Effet de la Taxonomie sur l’attribution de futurs prêts bancaires aux professionnels et impact sur le consommateur nal.

UNE VILLE VIVANTE ET INCLUSIVE

Quel (s) risque (s) et quel rôle demain pour le secteur ? Même si le marché montre aujourd’hui des signes ‘d’apaisement’, une forte augmentation du prix des matériaux de construction serait délétère. l’UPSI est actuellement en pourparlers avec la Confédération de la Construction (entrepreneurs) et la Fédération des Producteurs de Matériaux de Construction a n d’éviter des situations de blocage. Par ailleurs une hyper in ation est à une arme à double tranchant : A la perte de valeur des biens en terme réel elle oppose la capacité d’endettement à taux xe dès lors que les taux des intérêts restent inférieurs au sien. Ce qui est le cas actuellement !

Notre secteur immobilier professionnel est un acteur primordial de la “Ville de demain”. Il développe et façonne les bâtiments durables, lieux de vie et de travail. Ensemble avec les pouvoirs publics nous partageons donc une lourde responsabilité. En conséquence le secteur doit se remettre en cause et se moderniser a n de répondre aux exigences de services d’une ville vivante et inclusive : énergies décentralisées, valorisation du patrimoine, espaces publics de convivialité, etc.

« Sous l’effet de la ambée des prix, le budget énergie équivaut quasi à un 2° remboursement hypothécaire ! »

(*) La hausse du prix moyen des maisons est de + 6,7% et celle des appartements (20% des ventes portent sur le neuf) de + 2,4%. Toutefois avec une in ation de 7,7%, le recul en termes réels des maisons est de - 1,4% et celui des appartements de - 5,3% (**) Sachant qu’un ménage moyen consacre actuellement 32% de ses revenus annuels au remboursement d’un crédit pour une acquisition immobilière

Dénomination : UPSI ASBL-UP Coordonnées : Rue de la Violette 43 1000 Bruxelles 02/511.47.90 info@upsi-bvs.be Website : www.upsi-bvs.be Année de fondation : 1956 Fondateur : J-F Collin Nature des activités : • Représente les principaux promoteurs-constructeurs, lotisseurs et investisseurs immobiliers de Belgique soit : 40.000 emplois / 60% du chiffre d’affaires du secteur immobilier dont 60% du marché des surfaces commerciales, 80% du secteur logistique, 40%du marché résidentiel, 85%du marché de bureaux. • Contribution annuelle aux impôts et taxes immobilières : 5,7milliards € • Etude, protection et développement des intérêts professionnels de ses membres • Promotion des mesures législatives et administratives favorables au secteur immobilier

QUAND TOUT EST VARIABLE…

Avec – dans des conditions optimales – un délai de portabilité moyen de 4 ans, tout nouveau programme demande de nous projeter à cet horizon. Or les bouleversements simultanés de la période actuelle (sortie covid, inflation, pénurie, etc.) sont autant d’éléments d’incertitude qui interrogent davantage qu’ils n’esquissent de réponses. Ainsi, si le covid a modifié la demande résidentielle (moins de studio et davantage de biens avec terrasses), on ignore tout des conséquences à moyen terme du home-office: favorisera-t-il un rapprochement ou au contraire éloignement (exode) de la ville? Il existe en effet une différence considérable entre la contrainte d’un confinement et la liberté du distanciel! A ces premières incertitudes s’ en ajoutent d’autres dont : - la difficulté - liée pour partie au conflit ukrainien - d’évaluer les coûts, délais et prix de revient de tout développement. - Les interrogations quant aux politiques bancaires soumises à la taxonomie: Comment ces aspects de durabilité seront ils intégrés dans les stratégies de crédit? - Les insuffisantes délivrances de permis qui limitent le développement et donc la commercialisation de nos nouveaux programmes répartis (en Belgique) entre bureau (40%) et résidentiel (60%). Ces variables s’estomperont-elles à partir du second semestre 2022? En partie sûrement!

 RÉFLEXION AVEC SOPHIE LAMBRIGHS

CEO - EAGLESTONE BELGIUM

Photo : David Plas

EAGLESTONE, URBAIN PAR ESSENCE, EUROPEEN PAR EVIDENCE

Affirmant désormais son statut de Groupe européen actif sur les marchés belge, luxembourgeois et français, notamment concrétisé par les acquisitions des groupes Cardinal (promotion, gestion de résidences étudiantes et investissements) et Interconstruction (promotion), Eaglestone poursuit et amplifie sa stratégie d’opérateur immobilier participant à la reconstruction de la ville sur la ville. Ci-dessous Sophie Lambrighs nous livre 7 réflexions sur autant de considérations (très) actuelles.

TAXES: UN CONSENSUS MOU?

Une augmentation majeure de la fiscalité immobilière est peu probable, même si, tôt ou tard, il semble évident qu’une taxation des loyers soit instaurée pour deux raisons: D’une part tous les outils – p.ex. baux enregistrés - sont déjà en place pour une telle fiscalité. D’autre part, dans le cas contraire, une modernisation de l’administration du cadastre aurait déjà été entamée. Quant aux niveaux d’imposition, nous avons l’avantage/ désavantage d’un gouvernement de coalition à 7 partis! Il ne pourra donc s’agir que d’un consensus mou sans réforme radicale.

« Rénover de façon optimale demande d’opérer par immeuble voire par quartier, non par logement individuel. »

PEB ET EXODE: CRÉER UN NECESSAIRE EXCÉDENT

Si la RBC souhaite maintenir la présence de ménages – tentés par l’exode – sur son territoire, il lui faut impérativement accroître son offre résidentielle qualitative. Cette offre accrue joue par ailleurs en faveur d’une rénovation efficiente du parc existant. En effet, rénover de façon optimale demande d’opérer par immeubles, par quartiers mais non par unités individuelles de logement. Or, dans un tel schéma il est nécessaire qu’existe un petit excédent d’offre…. sauf à être incapable de (re) loger les habitants alors que leurs immeubles obsolètes seront vidés/réhabilités! La Région, par ailleurs cohérente en matière de durabilité des logements, doit rapidement prendre conscience de cette réalité.

REGARDEZ LA FLANDRE ET… NE REINVENTEZ PAS LA ROUE

Nous sommes au XXIe siècle, caractérisé à la fois par un besoin de mobilité et un souci de durabilité. Si d’aucuns semblent toujours l’ignorer d’autres l’ont parfaitement compris. Regardez ce qui se passe en Flandre. L’efficacité des politiques d’urbanisation, de mobilité, de marketing urbain, de rénovation, s’appuie en grande partie sur une fiscalité intelligente. La baisse drastique, accompagnée de la portabilité des droits d’enregistrement (entre 1% et 6% selon les cas) a dopé le marché, multiplié les transactions et accru la mobilité. Elle permet (ou pour le moins favorise) à chacun d’occuper un logement qui lui correspond tant en typologie qu’en localisation. Une fiscalité ainsi comprise et appliquée est un facteur majeur de la rénovation du parc.

LA POLITIQUE MOINS BIEN QUE LE SPORT

Alors que depuis quelques temps déjà le pays assume et réalise son ambition d’être ‘premier’ dans plusieurs disciplines sportives, en d’autres mots, lorsqu’il s’affirme et crée un modèle soutenu par la population, sa gouvernance politique semble dans un processus inverse. A tout placer sous le plus petit dénominateur commun, elle engendre une méfiance voire une défiance à son endroit et, au final n’entreprend rien de grand!

UNE EFFERVESCENTE VILLE APAISÉE

Je dis oui à la ville apaisée – celle qui sort du tout voiture - et aux réaménagements urbains qui, peu à peu montrent une cohérence. En aucun cas toutefois cet apaisement ne doit impacter l’effervescence de la ville ni réduire sa création de richesses économiques, culturelles, son intensité et son dynamisme. Au contraire.

ETRE UN DEVELOPPEUR URBAIN

Parce que le développement immobilier constitue un secteur éminemment concerné par la durabilité, il dispose d’une formidable opportunité d’alignement d’intérêts sociétaux, même s’il procède parfois par essais/erreurs. Pour Eaglestone, être un acteur ‘urbain’ européen, développeur de la ville de demain et partager une prise de conscience collective s’impose dès lors comme un de ses objectifs à long terme.

Dénomination exacte de la société : EAGLESTONE GROUP Téléphone : +32 (0)2/486.01.04 Site : eaglestone.group E-mail : admin@eaglestone.group Année de création d’Eaglestone : 2012 co-CEO : Nicolas Orts et Gaetan Clermont Création de la filiale Eaglestone Luxembourg : 2015 2017 : Création du pôle Investissement 2020 : Rachat du promoteur Interconstruction France et entrée dans le capital de Compagnie du Bois Sauvage 2022 : Rachat du groupe immobilier Cardinal (France) Nombre de collaborateurs : 30 en Belgique - 13 au Luxembourg et 173 en France CA 2021: 700M€ Nature des activités : Promotion immobilière avec une spécialité dans la reconversion de sites obsolètes / Investissements / Gestion de logements étudiants Segment marché : Résidentiel + logement étudiant : 70% Bureau : 30% Secteur(s) géographique(s) des activités : Belgique - Luxembourg - France

Nicolas Ector - Laurent Delgouffre

 ENTRETIEN AVEC LAURENT DELGOUFFRE ET NICOLAS ECTOR

ADMINISTRATEURS DÉLÉGUÉS - SOGERIM & ENTREPRISES ORBAN

OFFRIR DES SOLUTIONS FIABLES Á UN MARCHÉ INSTABLE

Présente en Région bruxelloise depuis 1976, SOGERIM est active sur le marché de niche du développement résidentiel haut de gamme. En 2021 et 2022, nous avons développé et réorienté les activités des Entreprises ORBAN. Celles-ci opèrent désormais non seulement en synergie avec SOGERIM mais aussi en tant qu’acteur indépendant pour une clientèle extérieure de particuliers et de professionnels dont d’autres promoteurs.

En tant qu’acteur ayant la ‘double’ casquette de promoteur et d’entrepreneur, quelles sont vos analyses du marché immobilier pour les 12 prochains mois? L. D. : Depuis 2021, on assiste à une réallocation des budgets des particuliers en faveur d’un ‘meilleur’ habitat. Depuis la crise sanitaire, celui-ci doit en effet assurer davantage de fonctions (logement, bureau, loisir,..) et s’inscrire dans un environnement offrant une qualité de vie et un bien-être accrus. Ce mouvement, combiné à un accroissement des coûts des matériaux, a poussé les prix de l’immobilier à la hausse (± 8,5% en deux ans). A l’avenir, cette tendance haussière se confirmera d’autant qu’elle sera renforcée par l’augmentation des coûts de l’énergie, principale cause d’une inflation qui dépasse tout ce qui avait été anticipé. Or, cette inflation (± 8,4% en 2022) a un double effet négatif et affecte lourdement les ménages. D’une part, l’augmentation des taux hypothécaires ainsi que le durcissement de la politique bancaire du crédit, réduisent leurs capacités d’emprunts. D’autre part, l’augmentation des prix affaiblit leurs revenus disponibles. N. E. : Ces effets devraient toutefois être légèrement atténués par l’indexation des salaires, tandis que la hausse des taux resterait limitée à des niveaux toujours historiquement bas compris entre 2 et 3,5% selon les formules. En conséquence, le marché qui affichera une stabilité globale, accusera des différences d’impacts plus marquées selon les revenus des ménages. Alors que certains devront renoncer à l’accession à la propriété, le marché haut de gamme sera moins impacté.

UNE AFFOLANTE GOURMANDISE FISCALE!

Comment considérez-vous la possible réforme fiscale (2024) d’une taxation des loyers et des plus-values immobilières, compensée par un abattement forfaitaire? N. E. : Il est d’ores et déjà regrettable que la réforme vise à taxer différemment, voire plus et non à taxer moins. Cette réflexion en appelle une autre : Est-il normal que les revenus de ceux qui entreprennent, créent de l’activité économique, prennent des risques et investissent en Belgique soient engloutis à plus de 50 % par la gestion de l’Etat, là où d’autres pays garantissent des services à la population et une sécurité sociale tout aussi performants que les nôtres, sans passer par une imposition aussi lourde ? L. D. : Même si une simplification de notre fiscalité est nécessaire, on gagnerait en efficacité et attractivité, d’autres considérations interpellent. Ainsi, un dirigeant d’entreprise, aujourd’hui à la retraite, aura vu les bénéfices de sa société taxés au taux maximum (33,99 %), ses revenus mobiliers – en fin de carrière - taxés à 30 % et verrait aujourd’hui son épargne, investie en immobilier locatif, taxée avec des abattements forfaitaires (très) limités. En outre, on ne fait qu’accroître la pression fiscale sur un immobilier d’ores et déjà fortement imposé à travers : - des droits d’enregistrement; - des droits de succession; - la TVA; - la taxation sur les revenus des montants investis en immobilier !

VALEUR DES BIENS: UNE EQUATION GLOBALE

Quels impacts les mises à niveau PEB des logements peuvent-elles avoir sur un parc très ancien ? L. D. : Ce sont moins les normes PEB que les coûts de l’énergie qui font et feront prendre conscience de la nécessité d’un habitat énergétiquement performant. Le parc immobilier belge est effectivement vieillissant et les biens les plus anciens accuseront une inévitable perte de valeur. A noter que la valorisation d’un bien fait partie d’une équation globale tenant compte de l’ensemble de ses coûts (charges) et du revenu de ses occupants. Des charges de 500 €/mois affecteront plus lourdement un ménage au revenu de 3000 € que des charges de 1000 € un ménage au revenu de 10.000 € !

Quelle a été votre meilleure opération au cours des 12 derniers mois ? N. E. : La rénovation du Club House du Golf de Waterloo réalisée par ORBAN. Ce projet combinait contraintes techniques et organisationnelles dans des délais très courts. Concrètement il s’agissait de rénover lourdement et totalement les 1.000m² (cuisine, restaurant, bar et salon) du lieu et ses parachèvements haut de gamme, en modifiant notamment la structure porteuse du bâtiment. Une contrainte supplémentaire résidait dans l’obligation de maintenir l’activité du club au sein du bâtiment durant toute la phase des travaux. Savoir-faire et efficience des équipes des Entreprises ORBAN ont permis d’inaugurer le nouveau club house dix mois seulement après le début des travaux.

TROIS RISQUES

Quelles sont vos craintes pour les 12 prochains mois ? L. D. : J’en identifie plusieurs dont les principaux sont : - Une inflation qui, malgré une baisse annoncée (± 4,4 % en 2023 selon le Bureau du

Plan) restera très élevée ne serait-ce que par l’effet de base (les 4,4 % de 2023 s’ajouteront aux 8,5 % de 2022 !), ce qu’on constate déjà aux USA. - La délivrance des permis en

RBC reste une problématique toujours non considérée comme elle devrait l’être.

Cette insuffisance est cause d’une grande insécurité juridique et pousse les prix à la hausse (offre <demande). - N. E. : Ajoutons, les difficultés d’approvisionnement en matériaux et la spéculation à laquelle se livrent certains fournisseurs en jouant sur les prix.

SOLUTIONS FIABLES POUR UN MARCHÉ INSTABLE

Quels objectifs/stratégie pour SOGERIM / ORBAN en 2023 et au-delà? L. D. : SOGERIM est présente en région bruxelloise depuis 1976 et active sur le marché de niche du développement immobilier résidentiel haut de gamme. Elle continuera dans cette voie. Les permis pour plusieurs immeubles à appartements sont en attente et nous prospectons également d’autres marchés à la recherche de nouveaux projets (tant en neuf qu’en rénovation lourde). En 2021 et 2022, nous avons développé et réorienté les activités des Entreprises ORBAN, qui jusqu’alors travaillaient exclusivement pour le compte de SOGERIM. Aujourd’hui les Entreprises ORBAN opèrent également pour une clientèle extérieure composée de particuliers ou de professionnels en ce compris d’autres promoteurs.

N. E. : Les équipes des Entreprises ORBAN ont également été renforcées par de nouvelles compétences leur permettant d’être actives sur une dizaine de projets de construction/rénovation, allant de la villa individuelle haut de gamme à l’immeuble à appartements. Nos expertises dans les réalisations haut de gamme et sur mesure seront amplifiées. Par ailleurs, notre force de disposer de la ‘double’ casquette de promoteur et d’entrepreneur, nous permettra d’offrir à nos clients des solutions et des faisabilités sur un marché où instabilité et spéculation (sur les prix des matériaux) augmentent.

« Fiscalité : Il est d’ores et déjà regrettable que la réforme vise à taxer différemment et non à taxer moins ! » CONFIANCE!

En conclusion? L’environnement au sens large (social, économique, écologique, normatif, …) évolue et se complexifie. SOGERIM et Les Entreprises ORBAN ont développé une expertise reconnue dans leurs domaines d’activité respectifs et bénéficient du talent des ouvriers et employés qui la compose. Nous sommes dès lors confiants dans la capacité de nos sociétés, d’une part, à répondre aux besoins actuels et futurs du marché immobilier et, d’autre part, à saisir les nouvelles opportunités – certaines hors frontières – qui s’offrent à nous.

Dénomination exacte de la société : SOGERIM CONTRUCTION S.A. ENTREPRISES ORBAN S.A. Coordonnées : Av. Slegers, 71 bte 4 1200 Woluwe-Saint-Lambert Tel.: 02/763.06.60 www.sogerim.be - www.orban-sa.be Année de création : 1924 (Orban) et 1976 (Sogerim) Activités : Construction - Promotion - Vente

Photo : Lydie Nesvadba

 ENTRETIEN AVEC DDS+

REPRÉSENTÉ PAR CHRISTIAN SIBILDE, GRÉGOIRE de JERPHANION ET DIDIER PEREMANS

QUAND RENOVER PRÉVAUT

Si la diversité de ses compétences amène DDS+ à travailler sur tous les segments du marché immobilier, ses activités actuelles l’orientent plus particulièrement vers la réhabilitation d’anciens immeubles tertiaires. Ces opérations poursuivent un double objectif : mettre sur le marché des bureaux qui atteignent un haut niveau de performance énergétique et, parallèlement, proposent un aménagement adapté au new way of working des entreprises.

Dans quel contexte inscrivez-vous vos opérations de réhabilitations tertiaires en RBC ? Un contexte double. Si la PEB est une réalité très prégnante, elle ne peut toutefois être dissociée d’un mouvement convergent des administrations et des autorités publiques. Ce mouvement – issu de la logique be.circular et du minimal CO2 – vise à limiter les démolitions/reconstructions pour leur préférer les rénovations dont les coûts énergétiques et le bilan carbone sont inférieurs. Les rares démolitions sont donc réservées – sous conditions très restrictives – à la réparation d’erreurs/horreurs urbanistiques ou architecturales, tandis que l’essentiel des opérations répond du principe de réhabilitation via les techniques et technologies actuelles. Schématiquement la convergence se fait donc autour de la chaîne : rénover, réhabiliter et verduriser les intérieurs d’ilots selon des lignes directrices qui amènent chaque projet à être discuté au cas par cas.

CHARGES ET ESPACES COMMUNS : LA REGLE DES 25 %

On rappellera qu’au-delà du souci de la green étiquette et d’une image citoyenne valorisante - se réinstaller dans un centre-ville piétonnisé et verdurisé participe de cette image -, les entreprises cherchent à résoudre deux problèmes majeurs : réduire leurs charges ou COP (Coût d’Occupation par Personne) et revoir leur mode de travail. S’agissant de la réduction des charges, celle-ci suppose l’occupation d’immeubles aux niveaux de performances très élevés – labellisés, à minima, Breeam Excellent (*). En effet, dans de tels immeubles les charges sont, en moyenne, 4 fois moindres. Soit 25 % de celles d’un immeuble conventionnel. Peu pénalisantes elles affranchissent alors les occupants des hausses tarifaires énergétiques. En outre, elles permettent à l’immeuble de ne pas se retrouver hors marché et au propriétaire d’augmenter partiellement ses loyers (dans une proportion de la baisse des charges) a n de récupérer ou de poursuivre ses investissements qualitatifs. On entre là dans un cercle vertueux. Atteindre ce degré d’exigences via une rénovation suppose, dans la plupart des cas, de ne conserver que la superstructure du bâtiment, de poser de nouvelles façades, de recourir à des énergies propres (panneaux solaires et pompe à chaleur géothermique) et d’étudier – désormais systématiquement – l’option ‘no gaz’.

VILLE ET ENTREPRISES : REDEVENIR ATTRACTIVES

Quid des aménagements et super cies ? Avec la mise en œuvre d’aménagements répondant du new way of working (facteur de recrutement et de délisation des compétences), le changement est essentiellement dans l’usage/ super cies des espaces de travail et des parties communes. Ces dernières occupant désormais près de 20 % de l’immeuble (contre ± 5 % par le passé). Par ailleurs sachant que les entreprises réduisent (entre 10 et 20 %) les surfaces prises en occupation lors de déménagements, les espaces des postes de travail se voient alors fortement densi és et techniquement prévus pour des ratios de 8m²/personne (contre >10 à 12 m² par le passé). Effet du télétravail, de la souplesse de l’organisation ou de pôles régionaux, ce taux d’occupation n’est jamais atteint.

A l’instar de la ville qui se doit de ‘réattirer’ une classe moyenne par l’amélioration de ses espaces/ fonctions (p.ex. : programme ‘OXY’ (**)), les entreprises se doivent de réattirer leurs collaborateurs par une offre d’espaces communs et de services – généralement sous-traités – allant de la conciergerie, au restaurant d’entreprise en passant par l’installation de garages pour le stationnement/entretien des vélos ou encore la livraison de courses directement dans le coffre de la voiture.

Comment déclinez-vous l’avenir ? L’avenir est à une remise à plat de nos processus de construction. Il demande de prendre en compte une multitude de facteurs tels que l’utilisation de nouveaux matériaux (non carbonés ou biosourcés), l’équilibre économique d’autres (p.ex. : PVC ou Alu). Il demande en outre d’intégrer les notions de circularité (vitrages, fauxplanchers, menuiseries, marbre,..), de recyclabilité (béton), dans des modèles dont les paramètres seront la nature de l’environnement, les coûts de construction, la notion de délai, devenue de plus en plus critique face au manque de délivrances des permis, etc. Plus concrètement les prochaines étapes devraient porter sur la rénovation/reconversion de centres commerciaux désormais également pénalisés par les coûts énergétiques. On peut en outre espérer que des propositions concrètes sur des modes de consommation énergétiques intelligents – parce que partagés – émergent. La cogénération (production simultanée d’énergie et de chaleur) appliquée aux projets mixtes atteignant une taille critique de ± 30 .000 m² en est une.

« Nous sommes dans une logique du be.circular et du minimal CO2. Elle consiste à limiter la démolition au pro t d’une rénovation dont le bilan carbone est moindre ».

(*) BREEAM « Building Research Establishment Environmental Assessment Method » est un standard de certi cation britannique relatif à l’évaluation environnementale des bâtiments. (**) OXY Développé par Whitewood-Immobel sur l’actuel centre Monnaie, sera un complexe à usage mixte.

Dénomination exacte de la société : DDS + Coordonnées : 251/7, Av. Louise, 1050 Bruxelles Téléphone : 02 340 32 32 www.dds.plus Fondé en 2006 par les architectes Grégoire de Jerphanion, Dominique Delbrouck et Christian Sibilde, le bureau DDS+ compte aujourd’hui 11 partenaires : Dirk Bigaré, Olivier Callebaut, Geert Vanoverschelde, François Couvreur, Bulle Leroy, Luigi Bellello, Didier Peremans, Vincent Dupont Nombre de collaborateurs : 80 Activités : Architecture, Architecture intérieure, Urbanisme, Faisabilité, Programmation, Développement durable (philo) Segment(s) marché : Résidentiel, Bureaux, Commerces, Hôtels Secteur(s) géographique(s) des activités : National et International

 ENTRETIEN AVEC STEPHAN SONNEVILLE

CEO - ATENOR

ATENOR 2.0 TAXONOMY ALIGNED

Désormais présent dans 10 pays (*) ATENOR affiche clairement sa double dimension européenne et durable. Si la dimension internationale repose sur des équipes locales, seules capables de capter, comprendre et répondre aux besoins des lieux, la volonté de durabilité trouve désormais un point d’appui majeur dans la TAXONOMIE élaborée par la Commission européenne.

Comment comprendre l’intérêt de la taxonomie pour vos activités? Dans un monde géré par la finance et ses flux, il importe de réorienter ces derniers vers une économie décarbonée en phase avec les objectifs du Green Deal. La taxonomie n’est ‘rien d’autre’ que l’outil européen destiné à atteindre ces objectifs à l’horizon 2050. Très schématiquement cela signifie que les banques et/ ou investisseurs sont appelés à financer des entreprises/projets taxonomy aligned (en conformité taxonomique), à savoir qui s’engagent à respecter au moins 2 des 6 objectifs de la taxonomie (**). L’objectif majeur vise logiquement la réduction des émissions de CO2. Pour l’acteur immobilier que nous sommes, cela constitue une opportunité. En effet être taxonomy aligned nous impose de poursuivre et d’amplifier une démarche entreprise de longue date: construire/réhabiliter durablement des immeubles résistant au changement climatique, à savoir garantissant un niveau de confort optimal à leurs occupants quelles que soient les conditions extérieures (gel ou canicule).

UN MAL POUR UN BIEN

Dès lors que les entreprises devront fournir à la fois un rapport financier ET un bilan de durabilité, elles seront soucieuses de n’utiliser que des immeubles, véhicules, équipements, etc. taxonomy aligned. Il en ira de même des particuliers à la recherche d’un bien immobilier dont le degré de durabilité conditionnera l’attribution d’un prêt bancaire. Les candidats acquéreurs ne rechercheront plus alors que des biens durables et le cercle vertueux sera atteint lorsqu’investisseur, promoteur et occupant s’accorderont sur les mêmes critères environnementaux. Dans la logique taxonomique, la réduction des consommations ‘fossiles’ constitue un autre point majeur. A cet égard, les réductions des livraisons de gaz russe sont un mal pour un bien. Elles nous contraignent à modifier nos habitudes énergétiques au profit d’un modèle beaucoup plus sobre et durable. Le génie nait très souvent de la contrainte!

Quid de la rénovation du résidentiel et des possibles réformes fiscales? S’agissant de la rénovation, elle doit être considérée sous deux aspects. D’une part, l’Etat doit jouer son rôle en aidant les plus faibles à accéder au financement (via p.ex. des prêts à 0%). D’autre part, la pierre d’achoppement majeure reste l’insuffisante délivrance de permis. Outre que cette carence déséquilibre le ratio offre/demande et pousse les prix à la hausse, une délivrance plus rapide reste le seul moyen de dynamiser la rénovation du parc. Comment autrement réhabiliter d’anciens immeubles de type HLM pour les valoriser à des niveaux PEB A ou B alors qu’ils oscillent aujourd’hui entre G et F? Quant à la fiscalité, davantage qu’un rééquilibrage ‘travail/ capital’ il s’agitait de faire varier les droits d’enregistrement, les précomptes et la TVA au prorata du degré de durabilité des biens.

BUREAUX, LE RETOUR DU BALANCIER

Comment envisager l’avenir des bureaux? Décriés et abandonnés durant le covid, les bureaux, dès lors qu’aménagés/rénovés selon le modèle du ‘new way of

Luxembourg (Cloche d’Or). Immeuble prime de 33.500 m² pré loué à PwC. Parmi les meilleures opérations d’Atenor au cours des 12 derniers mois.

working’, s’avèrent toutefois être le meilleur moyen d’atteindre trois objectifs : - Attirer et garder des talents ; - Retrouver un niveau de productivité et de performance d’avant pandémie ; - Garantir un indispensable lien et lieu d’échanges/partages aux collaborateurs.

Cela ne signifie pas de renoncer au télétravail, qui nous évite d’inutiles ou de fastidieux déplacements, mais bien de ne pas systématiser le home-office qui est davantage un facteur d’isolement. Il apparaît donc comme évident que le parc tertiaire, même réduit en superficie, sera transformé et valorisé. Le besoin de bureaux ‘primes’ est d’autant plus impératif qu’ il s’inscrit, dans la logique taxonomique.

« La fiscalité immobilière devrait être proportionnelle au degré de durabilité des biens ! »

CONFINÉS DU COVID, CONSTERNÉS DE POUTINE!

Quid de la mobilité, de vos craintes et espoirs? La mobilité constitue un des problèmes majeurs de la vie au bureau et n’a pas été adressée correctement aux entreprises. Le départ de Deloitte, PwC et d’autres pour la Région Flamande en atteste. Aujourd’hui la ville, qui mise beaucoup (trop) sur le tourisme, se retrouve face à un choix: devenir une métropole ou rester un village. Question: la place de l’Europe estelle dans un village? Par contre je crois fermement aux développements des Quartiers des gares. Ils sont les portes d’entrée de la ville. Leur traitement qualitatif répond autant à la gestion des flux qu’au développement d’espaces de mixités fonctionnelles. Quant à nos perspectives elle s’appuient sur un constat : « Après avoir été confinés du covid, nous sommes aujourd’hui consternés de Poutine » ! Les 6 prochains mois seront sans doute encore compliqués, le temps de résoudre notre problème d’approvisionnement énergétique. Toutefois des solutions existent et seront mises en place. Elles tiendront compte de la nécessaire transformation de notre monde vers davantage de durabilité.

Société Anonyme Numéro d’Entreprise : BE-0403 209 303 Avenue Reine Astrid, 92 BE 1310 – LA HULPE Tel. : +32 (0)2/389.13.51

 ENTRETIEN AVEC DENIS ALBERTYN

CEO - BOUYGUES IMMOBILIER BELGIUM

UNE ETONNANTE RÉSILIENCE !

Sur un marché perturbé mais résilient, l’engagement de Bouygues Immobilier Belgium en faveur de la décarbonation des promotions immobilières n’est ni une contrainte, ni une promesse de circonstance. C’est un facteur d’innovation et de succès de ses nouveaux développements.

Quelles perspectives s’offrent au résidentiel en 2023 ? Au vu d’un marché quelque peu déboussolé, e.a. par les conséquences de la guerre en Ukraine, les perspectives sont aléatoires et la situation parfois paradoxale. Ainsi, alors que certains pays limitrophes – dont la France – voient leur taux de préventes chuter de manière parfois très signi cative, nous enregistrons peu de échissement de la demande. Nos projets (Forest Village B&C, Evereast à Evere, Citykot 2 à Ixelles et Catedra à Bruxelles) sont quasi totalement vendus et la commercialisation de nos 2 derniers développements a atteint un taux de réservation de 30 % en quelques semaines. L’essentiel de notre préoccupation est davantage en amont, face à des entrepreneurs aujourd’hui confrontés aux pénuries, à l’in ation et à l’impossibilité de s’engager forfaitairement sur un coût de construction ! Le risque est celui d’un décalage conséquent entre coûts de production et prix de vente annoncés. Pour d’aucuns c’est un facteur de désistement et/ ou de report de plusieurs développements à 2023. Ce n’est pas notre stratégie ! Si l’option ‘mise en pause’ n’est pas réaliste, anticiper ce porteà-faux, suppose inévitablement des hausses de tarifs assorties de réductions des marges. PANDÉMIE : EFFETS (TRÈS) SOUSESTIMÉS

Pensez-vous que nous atteignons une n de cycle ? Je ne parlerais pas de n de cycle mais plutôt de la conjugaisons de trois facteurs qui affectent la construction et l’immobilier : - L’après-covid : Nous n’avons visiblement pas pris la juste mesure des effets/dégâts de la pandémie sur les outils de production. Aujourd’hui, nombre d’usines sont simplement dans l’incapacité de produire les volumes demandés par le marché. Le gaz et le pétrole russes s’ajoutent désormais au problème et contribuent à l’augmentation des prix ; - Un manque croissant et récurrent de main d’oeuvre ; - Une refonte de la ré exion environnementale et les effets – onéreux – des réglementations de décarbonation. L’addition de ces 3 facteurs nous a valu des augmentations de prix très importantes qui semblent, aujourd’hui, se stabiliser. Espérons-le. Les entrepreneurs devraient dès lors retrouver des contrats matériaux à prix xes.

TAXER POUR UN MIEUX ?

Quid de la possible réforme de la scalité immobilière de 2024? Une taxation des revenus locatifs réels en contrepartie d’une déduction de l’ensemble des frais, éventuellement assortie d’incitants scaux, permettrait très certainement une amélioration des performances énergétiques du parc immobilier en Belgique. Par ailleurs, si la scalité peut être un puissant levier d’équilibre socio-économique, la volonté politique existe-t-elle vraiment ? Si nous regardons la Région Bruxelles Capitale (RBC), le dé cit de nouveaux logements est une réalité. Or, au lieu de favoriser leur développement, nombre de mesures politiques les limitent, déséquilibrent le ratio offre/demande et ipso facto poussent les prix à la hausse. En conséquence, faute de neuf, le marché se retourne vers les biens anciens qui, en dépit de niveaux PEB faibles (G ou F), voient leur cote s’envoler.

« La construction et l’immobilier n’ont visiblement pas pris la juste mesure des dégâts causés par la pandémie sur les outils de production »

TAUX AUTANT QUE PEB

Par ailleurs, ce sont autant les normes PEB que les hausses des taux qui détermineront l’avenir. Pour un emprunteur, entre un crédit à 1 et à 3 % existe une augmentation de 20 % du montant à rembourser ! Paradoxalement et malgré un resserrement de l’offre bancaire et un accroissement du nombre de refus, le marché reste dynamique. De toute évidence il devrait se maintenir dans les mois à venir. L’explication est peut-être à chercher dans une meilleure épargne et donc une forte capacité de résilience.

MOBILITÉ DOUCE… OUI MAIS !

S’il existe un public pour les hyper centres urbains adeptes de la mobilité douce, le principe du ‘tout au vélo’ ne peut être systématisé. Quid en effet des familles confrontées à un achat immobilier – onéreux – sans possibilité d’un stationnement intérieur (garage) ou extérieur (insuf sance ou saturation des emplacements) ? La réponse est alors souvent dans l’exode avec pour corollaire le risque d’assister à la perte de valeur de certains immeubles.

EVEREAST - 174 logements à Evere (Arch.: A2RC - Entr.: Vanderstraeten )

Dénomination exacte de la société : BOUYGUES IMMOBILIER BELGIUM Coordonnées : 240, avenue Louise 1050 Bruxelles 02/679.20.20 www.bouygues-immobilier.be Nombre de collaborateurs : 15 Activités : Développeur Immobilier Segment(s) marché : Résidentiel neuf Secteur(s) géographique(s) des activités : National et International. Présent en Belgique depuis 2004, Bouygues Immobilier Belgique développe principalement des projets de logements et ambitionne de répondre aux grands enjeux urbains environnementaux et sociétaux visant à apporter à ses clients un mieux-vivre de qualité. Avec plus de 2.000 logements neufs construits dans le Royaume, Bouygues Immobilier Belgique propose une vision de l’habitat axé sur le confort, l’accessibilité et la durabilité.