Hjb 2013 web

Halbjahresbericht

2013

Reingewinn pro Aktie (in CHF)

30 25 20 15 10 5 0

2010

2011

12

(in Prozent)

10

H1 2012

H1 2013

Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen)

Reingewinn

Eigenkapitalrendite

2012

8 6 4 2 0

2010

2011

(in CHF)

350 300 250 200 150 100 50 0

H1 2012

H1 2013

EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)

EK-Rendite

NAV pro Aktie

2012

2009 2010 Net Asset Value

2011

2012

H1 2013

Dividende (kumuliert)

Nettorendite und Leerstandsquote

12

(in %)

10

10.8%

9.8%

8.8%

9.1%

9.4%

8 6 4

5.9%

6.0%

5.9%

5.9%

6.0%

2009

2010

2011

2012

H1 2013

2 0

Nettorendite

Leerstand

1

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Finanzen

1. Sem. 2012 angepasst

Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf (inkl. Promotion) Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

38.9 1.9 1.2 38.1 30.9 25.2

36.6 4.5 1.1 38.2 31.4 25.6

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien

Mio. CHF Mio. CHF

21.9 8.8

15.4 5.6

9.1% 8.8%

9.5% 9.2%

1’272.0 1’241.9 547.3 545.9

1’266.3 1’236.8 538.9 555.1

54 11 594’850 6.9% 6.0% 9.4%

55 11 604’892 6.9% 5.9% 9.1%

58

57

12.01 11.58 259.94 320.00

12.20 11.82 264.33 324.75

Eigenkapitalrendite1) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung1) 6) Bilanzsumme2) Immobilien2) Darlehen und Hypotheken2) Eigenkapital2)

Portfolio

1. Sem. 2013

Anzahl Renditeliegenschaften2) Anzahl Entwicklungsliegenschaften2) 7) Vermietbare Fläche2) Bruttorendite2) 3) 4) Nettorendite2) 3) 5) Leerstandsquote2) 3)

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

in m2

Personal

Anzahl Mitarbeiter/-innen2)

Aktie

Reingewinn pro Aktie Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung6) Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)2) Börsenkurs am Bilanzstichtag2)

Die Kennzahlen beziehen sich auf das 1. Semester 2013 und das 1. Semester 2012 sowie die

CHF CHF CHF CHF

Bilanzstichtage 30.6.2013 und 31.12.2012.

1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn

2) Angaben per 30.6.2013 und per 31.12.2012

3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag

4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag

5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen)

6) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern

7) Inklusive Promotionsliegenschaften

im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag

2

Intershop-Gruppe

1 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Bericht zum

4 Überblick, Geschäftsverlauf

Halbjahresabschluss 2013

6 Immobilienportfolio 7 Organisation, Strategie und Anlagepolitik 8 Aktionariat und Ausblick

Halbjahresrechnung 2013

10 Konsolidierte Bilanz 11 Konsolidierte Erfolgsrechnung 12 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 13 Konsolidierte Geldflussrechnung 14 Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2013 28 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 32 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 34 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien

Adressen

36 Adressen

Bericht zum Halbjahresabschluss

4 Überblick, Geschäftsverlauf 6 Immobilienportfolio 7 Organisation, Strategie und Anlagepolitik 8 Aktionariat und Ausblick

3

4

Bericht zum Halbjahresabschluss 2013

Bericht zum Halbjahresabschluss 2013

Sehr geehrte Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter

Wir freuen uns, Ihnen den Halbjahresbericht per 30. Juni 2013 vorlegen zu können.

Überblick

Intershop hat im ersten Semester 2013 einen Reingewinn von CHF 25.2 Mio. respektive CHF 12.01 je Aktie erarbeitet. Das Resultat liegt, trotz eines um fast 7% gesteigerten Liegenschaftsertrags, leicht unter dem Vorjahreswert. Die Gründe dafür sind ein niedrigerer Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften sowie ein geringerer Ertrag aus der Anlage der liquiden Mittel. Die annualisierte Eigenkapitalrendite beläuft sich auf 9.1%.

Gewinn je Aktie im ersten Semester des entsprechenden Jahres in CHF

(2009 bis 2011 IFRS; 2012 und 2013 Swiss GAAP FER)

15

Leerstand

12 12.02

9

10.30

11.21

12.20

12.01

2012

2013

6 3 0

2009

2010

2011

Das Eigenkapital betrug Ende des Semesters CHF 546 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Wert je Aktie von CHF 259.94 (Net Asset Value, NAV).

Eigenkapital je Aktie (NAV) per 30. Juni des entsprechenden Jahres in CHF

Net Asset Valueund 2013 Swiss GAAP FER) (2009 bis 2011 IFRS; 2012

300 250 200

238

245

249

260

234

2009

2010

2011

2012

2013

150 100 50 0

Geschäftsverlauf

Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage

Die konjunkturelle Lage hat sich im Verlauf des ersten Semesters stabilisiert. Während die Wirtschaft in den USA merklich an Schwung gewonnen hat, zeichnet sich in den Krisenstaaten der Euro-Zone wenigstens eine Stabilisierung der Stimmungsindiktoren ab. In der Schweiz präsentieren sich die Kennzahlen unverändert besser als in den meisten Mitgliedsstaaten der EU. Das Wirtschaftsumfeld beeinflusst das Geschäft der Intershop in verschiedenen Belangen. Der Schweizer Franken als sichere Währung steht dank der Intervention der SNB nicht mehr unter einem Aufwertungsdruck. Doch auch das bestehende Wechselkursverhältnis stellt für exportorientierte Mieter und Mietinteressenten mit einer hohen Wertschöpfung in der Schweiz eine grosse Herausforderung dar. Trotz des Zinsanstiegs im Mai und Juni 2013 werfen festver-

Bericht zum Halbjahresabschluss 2013

zinsliche Anlagen immer noch einen sehr tiefen Ertrag ab, sodass die relative Attraktivität von Immobilienanlagen in der Schweiz weiter hoch bleibt. Bei Wohnliegenschaften und Core-Objekten, die von vielen Marktteilnehmern als risikoarm beurteilt werden, muss die Marktsituation unverändert als ausgeprägter Verkäufermarkt bezeichnet werden. Bei Objekten, die nicht diesen Kriterien entsprechen, finden nur noch verhältnismässig wenige Transaktionen statt. Offenbar haben sich die Preiserwartungen der Verkäufer und Käufer auseinander entwickelt, was auf unterschiedliche Erwartungen bezüglich des Vermietungsmarktes zurückzuführen ist. Bei den Eigentumswohnungen hat im hochpreisigen Segment eine deutliche Abkühlung stattgefunden.

Demgegenüber war die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren Preissegment, in dem auch Intershop aktiv ist, unverändert intakt.

Das Umfeld ermöglichte es Intershop, die durchschnittlichen Finanzierungskosten weiter zu reduzieren und auch eine Renditeliegenschaft mit substanziellem Gewinn zu veräussern. Dagegen konnte Intershop im ersten Semester keine Akquisition tätigen, die den internen Renditevorgaben entsprochen hätte. Während Wohnliegenschaften und Core-Objekte auf den heutigen Renditeniveaus nicht mehr in Frage kommen, wird bei den für Intershop interessanteren Liegenschaften das inhärente Risiko bisher nicht oder nur ungenügend entschädigt.

Vermietungsseitig besteht im Wohnsegment aufgrund der hohen Einwanderung nach wie vor eine grosse Nachfrage. Während Neuwohnungen zu steigenden Preisen vermietet werden können, sind die Erträge im Altbestand wegen des Mietrechtes weiterhin eher rückläufig. Aufgrund der bereits langen Tiefzinsperiode droht sogar eine weitere Reduktion des Referenzzinssatzes, was die Mieter zu einer erneuten Mietzinsreduktion berechtigen würde. Da sich der Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) auf dem Niveau von 2009 befindet, können im gewerblichen Segment nur noch wenige Mieten teuerungsbedingt erhöht werden. Geprägt wird dieses Segment zudem durch einen zunehmenden Angebotsüberhang. Grossbetriebe, insbesondere aus dem Finanzbereich, reduzieren ihren Flächenbedarf und ziehen grosse Teile ihrer Belegschaft in neuen Liegenschaften in der Agglomeration zusammen. Dies führt zu einer spürbaren Ausweitung des innerstädtischen Angebots. Hinzu kommt, dass viele Bauten von Gewerbeobjekten kürzlich abgeschlossen wurden oder sich in Realisation befinden, was das Angebot weiter erhöht. Dieser Angebotsausweitung steht keine entsprechende Nachfrage gegenüber, was zu steigenden Leerständen und längeren Absorptionszeiten führt. Vermietungsseitig ist deshalb kurz- bis mittelfristig kaum mit einer Entspannung zu rechnen.

Wechsel der Rechnungslegung auf Swiss GAAP FER

Der Abschluss per 30. Juni 2013 erfolgt erstmalig nach der Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER. Entsprechend mussten die Vorjahreszahlen zwecks Vergleichbarkeit angepasst werden. Das Eigenkapital per 1. Januar 2012 liegt nach dem neuen Rechnungslegungsstandard um CHF 1 Mio. (0.2%) über dem Wert gemäss IFRS und der Erfolg des ersten Semesters 2012 liegt um CHF 0.05 Mio. (0.2%) unter dem bisherigen Vorjahreswert.

Mieterträge gesteigert, weniger Verkäufe

In der Berichtsperiode wurden 6.7% mehr Liegenschaftserträge vereinnahmt als in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Die Erträge des im letzten Dezember erworbenen Industrieareals in Winterthur sowie die Tatsache, dass nur eine Liegenschaft veräussert worden ist, haben wesentlich zu diesem Anstieg beigetragen. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) veränderte sich der Mietertrag um 1.3%. Der Liegenschaftsaufwand stieg überproportional um

5

6

Bericht zum Halbjahresabschluss 2013

9% an, was primär auf die letztjährige Akquisition des Industrieareals zurückzuführen ist. Im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag befindet er sich jedoch mit 11.7% unverändert auf einem tiefen Niveau (Vorjahresperiode: 11.5%).

Im ersten Halbjahr 2013 veräusserte Intershop eine Renditeliegenschaft sowie ein kleines Promotionsobjekt. Der Verkaufsgewinn liegt mit CHF 1.9 Mio. substanziell unter dem Vorjahreswert von CHF 4.5 Mio. Die Liegenschaftsschätzungen erfolgten per 30. Juni 2013 erneut durch KPMG Real Estate. Der Marktwert der Liegenschaften veränderte sich nur unwesentlich. Abwertungen einzelner Liegenschaften aufgrund von Kündigungen wurden überkompensiert durch Vermietungserfolge und Vertragsverlängerungen bei anderen Objekten. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte eine Veränderung von CHF 1.2 Mio. resp. 0.1%.

Der gegenüber der Vorjahresperiode leicht angestiegene Personalaufwand wurde durch einen tieferen administrativen Aufwand kompensiert. Gesamthaft verblieb der Verwaltungsaufwand somit auf Vorjahresniveau.

Der Nettofinanzaufwand liegt rund CHF 0.5 Mio. über dem Vorjahreswert. Während sich der Zinsaufwand um CHF 0.4 Mio. weiter zurückgebildet hat, liegt der Finanzertrag CHF 0.9 Mio. unter dem Vorjahreswert. Damals konnten nicht mehr benötigte Marktwertanpassungen auf den Anlagen der liquiden Mittel von CHF 0.8 Mio. aufgelöst werden. Der durchschnittliche Zinssatz in Schweizer Franken reduzierte sich gegenüber Jahresbeginn von 2.79% auf 2.71%, bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 79 Monaten (Ende 2012: 66 Monate). Am Bilanzstichtag bestanden, im Gegensatz zu Ende 2012, keine vorzeitig abgeschlossenen Anschlussfinanzierungen mehr.

Intershop hat einen Teil der Hypotheken mittels Zinsabsicherungsinstrumenten (Interest Rate Swaps) gegen einen Zinsanstieg abgesichert, die jeweils zu Marktwerten verbucht werden. Der Zinsanstieg im ersten Semester 2013 hat den Marktwert der Absicherungsgeschäfte erhöht. Der Wertanstieg seit 1. Januar 2013 von CHF 9.6 Mio. wurde, nach Abzug der Steuern, direkt dem Eigenkapital gutgeschrieben.

Immobilienportfolio

Im ersten Semester 2013 wurde die Liegenschaft an der Fürstenlandstrasse in St. Gallen veräussert. Bei den Promotionsprojekten «Résidence Bel Orne» in Lausanne wie «eden5» in Zürich haben die Bauarbeiten begonnen. Der Verkauf der Eigentumswohnungen hat sich sehr erfreulich entwickelt. In Lausanne ist der Verkauf von 72 der 74 Eigentumswohnungen öffentlich beurkundet und in Zürich liegen ebenfalls bereits für 17 der 27 Wohnungen beurkundete Kaufverträge vor, während die restlichen Wohnungen schriftlich reserviert sind.

Intershop konnte in den ersten 6 Monaten des Jahres 2013 keine attraktiven Kaufangebote identifizieren und hat sich deshalb erneut auf Entwicklungsmöglichkeiten im bestehenden Portfolio konzentriert. In Au-Wädenswil ist beabsichtigt, das über 40‘000 m2 grosse Industrieareal mittelfristig einer neuen Nutzung zuzuführen. Im Hinblick auf den notwendigen Gestaltungsplan hat die Eigentümerin deshalb einen zweistufigen Architekturwettbewerb gestartet, der die städtebaulichen Möglichkeiten aufzeichnen soll. Der Wettbewerb wird im Sommer 2013 abgeschlossen und das Resultat anschliessend mit der Stadt und interessierten Kreisen diskutiert.

In Basel laufen weiterhin Gespräche mit der Stadt bezüglich einer allfälligen Verdichtung des

Bericht zum Halbjahresabschluss 2013

Wohnareals an der Redingstrasse. Für die Liegenschaften an der Römerstrasse in Baden wurde im Frühjahr der Sondernutzungsplan eingereicht. Da die heutige Mieterin der Pavillons ihre Verlängerungsoption eingelöst hat, sind diese noch bis 2018 fest vermietet. Eine Umnutzung kann somit erst danach gestartet werden.

Am Ende der Berichtsperiode umfasste das Portfolio 65 Liegenschaften inklusive der Entwicklungs- und Promotionsprojekte. Geographisch konzentrieren sich die Investitionen auf die wichtigsten Wirtschaftsräume und entlang der Hauptverkehrsachsen. Der Mietertrag setzte sich in der Berichtsperiode wie folgt zusammen:

Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)

Büro

6% 6%

Bildungswesen

7%

Parking Wohnen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Bildungswesen Büro

40%

Wohnen

32% 9%

Parking

Anspruchsvolles Umfeld für Vermietung lässt Leerstandsquote ansteigen

Im sehr anspruchsvollen Umfeld für die Vermietung von gewerblichen Flächen wird der Abbau leer stehender Flächen von Intershop unverändert mit hoher Priorität verfolgt. Trotzdem stieg die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften im Vergleich zum Vorjahreswert um 0.2 Prozentpunkte an.

Entwicklung der Leerstandsquote per 30. Juni des entsprechenden Jahres

12 10

Leerstand 11.2%

8

9.6%

9.3%

9.2%

9.4%

2010

2011

2012

2013

6 4 2 0

Organisation

2009

An der Generalversammlung wurden alle bisherigen Verwaltungsräte einstimmig wiedergewählt. In der anschliessenden konstituierenden Sitzung hat der Verwaltungsrat Dieter Marmet als Präsidenten bestätigt.

Strategie und Anlagepolitik

Die Strategie und Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten.

Im zweiten Quartal des laufenden Jahres hat Intershop diverse Investitionsmöglichkeiten im Ausland analysiert und auch anlässlich eines Strategieworkshops des Verwaltungsrats mit der Geschäftsleitung intensiv diskutiert. Nach dem Bilanzstichtag wurde eine indirekte Investition

7

8

Bericht zum Halbjahresabschluss 2013

mittels einer Beteiligung von EUR 20 Mio. an einem Private Equity Investor und Asset Manager mit Schwergewicht in Deutschland vereinbart. Mit dieser Beteiligung würde Intershop zukünftig an interessanten Wachstumsopportunitäten und Ertragschancen im deutschen Immobilienmarkt partizipieren und die Zusammenarbeit mit einem professionellen, lokal gut vernetzten Partner etablieren. Der detaillierte Beschrieb der Strategie und Anlagepolitik befindet sich im Geschäftsbericht 2012 auf den Seiten 32 und 33 und ist auf der Webseite verfügbar (www.intershop.ch/strategie).

Aktionariat

Seit Jahresbeginn hat Intershop keine Kenntnisse von offenzulegenden Veränderungen im Aktionariat erhalten. Die Beteiligungsquoten der bedeutenden Aktionäre sind auf Seite 25 dargestellt.

Ausblick

Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich in den letzten Monaten leicht verbessert. Das KOF Konjunkturbarometer setzte im Juni seinen Aufwärtstrend fort. Auch der Einkaufsmanagerindex (PMI), der die Entwicklung des Geschäftsverlaufs in der Industrie aufzeigt, verblieb über der Schwelle von 50%, was ein Wachstum anzeigt. Trotzdem sind die Probleme der Schuldenkrise noch nicht überwunden und das globale Wirtschaftswachstum gering. Entsprechend bleiben die Zinsen, auch nach dem Anstieg Ende des 2. Quartals 2013, verhältnismässig tief. Immobilien in der Schweiz sind deshalb unverändert attraktiv, sei es wegen der vergleichsweise attraktiven Rendite oder als Investition in einem sicheren Hafen. Die Ausgangslage für Intershop hat sich deshalb nicht wesentlich verändert.

Dank der letztjährigen Akquisition wird der Mietertrag im laufenden Jahr über dem Vorjahreswert liegen. Der sinkende Referenzzinssatz wie auch die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes verhindern jedoch eine Erhöhung der Mietzinsen bei laufenden Mietverträgen. Die Vermietung bestehender Leerstände und gekündigter Flächen erweist sich im heutigen Umfeld als schwierig. Da ein Grossmieter aus der Finanzbranche seine Mietverträge gekündigt hat und weitere Kündigungen vorliegen, erwartet Intershop im zweiten Semester einen deutlichen Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in die Grössenordnung von 13%. Die Wiedervermietungsbemühungen sind angelaufen und Intershop geht davon aus, die Flächen auf mittlere Frist wieder vermieten zu können.

Da die Nachfrage nach Immobilienanlagen in der Schweiz unverändert hoch ist, bieten sich nur wenige Möglichkeiten für attraktive Akquisitionen. Intershop wird sich deshalb weiterhin primär auf die Entwicklungsmöglichkeiten im eigenen Portfolio konzentrieren. Ebenfalls geprüft wird, ob sich weitere sinnvolle Investitionsmöglichkeiten im Ausland ergeben. Ferner möchte Intershop weitere entwickelte Liegenschaften veräussern, um vom aktuellen Marktumfeld zu profitieren. Ob der hohe Verkaufsgewinn des Jahres 2012 erreicht wird, ist jedoch ungewiss. Die Entwicklung des Reingewinns hängt zudem von den Marktwertveränderungen der Liegenschaften ab. Eine verlässliche Prognose ihrer Wertentwicklung im zweiten Semester ist nicht möglich.

Gesamthaft erwartet Intershop jedoch erneut einen guten operativen Abschluss, der wieder die Ausschüttung einer Dividende von CHF 20.- je Aktie ermöglichen sollte.

Dieter Marmet

Cyrill Schneuwly

Präsident des Verwaltungsrats

Chief Executive Officer

Zürich, 22. August 2013

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung

10 Konsolidierte Bilanz 11 Konsolidierte Erfolgsrechnung 12 Ver채nderung des konsolidierten Eigenkapitals 13 Konsolidierte Geldflussrechnung 14 Anhang zum ungepr체ften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2013 28 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 32 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 34 Detailinformationen zu den Zu- und Abg채ngen von Immobilien 36 Adressen

9

10

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Konsolidierte Bilanz (in CHF 1’000) Anmerkungen

Aktiven

Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Promotionsliegenschaften Übrige Sachanlagen Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen

1 2 3

5

Total Aktiven Passiven

Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital

4 5

4 5

Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Reserven Total Eigenkapital Total Passiven

6

30.6.2013

31.12.2012 angepasst

6’565 14’872 837 186 2’869 25’329

23’782 0 556 61 1’697 26’096

1’132’000 87’945 21‘934 176 2‘027 54 2‘584 1’246’720

1’130’830 87’222 18‘700 182 0 609 2‘671 1’240’214

1’272’049

1’266’310

48‘465 0 19‘288 17‘854 2‘542 13‘873 102’022

33‘309 442 7‘267 17‘873 3‘811 13‘758 76’460

498’850 10‘265 112’501 2‘547 624’163

505’550 17‘372 109’767 2‘059 634’748

726’185

711’208

21’000 524’864 545’864

21’000 534’102 555’102

1’272’049

1’266’310

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

11

Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1’000) Anmerkungen

1.Sem. 2013

1.Sem. 2012 angepasst

8

44’111 1’909 1’406

41’340 4’496 1’325

47’426

47’161

5’175 4’276 1’072

4’748 4’198 1’127

10’523

10’073

1’220

1’081

38’123

38’169

350 –7’572 30’901

1’283 –8’004 31’448

Ertragssteuern

–5’679

–5’843

Reingewinn

25’222

25’605

12.01 12.01

12.20 12.20

Liegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Übriger Erfolg

9

Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand

10

Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen

11

Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern

12 12

Es bestehen keine Minderheitsanteile.

Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF)

13 13

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.

12

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000) Bewertung Anmerkungen

Stand per 31.12.2011 nach IFRS Anpassungen auf Swiss GAAP FER Anpassung Aktiven aus Personalvorsorge1) Anpassung Kaderbeteiligungsplan1) Stand per 1.1.2012 nach Swiss GAAP FER Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester 2012 Stand per 30.6.2012

1)

Absicherungsgs-­

Eigene

Aktienkapital

Reserven

instrumente

Aktien

Total Kapital

21’000

533’145

–13’729

0

540’416

21‘000

1‘840 –800 534‘185

0

1‘840 –800 541‘456

–13‘729

-804 804

–4 –41‘960

0

–804 800 –41‘960 –1’511 25’605 523’586

0

1’255 30’261 555’102

–1’511 21’000

Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 2. Semester 2012 Stand per 31.12.2012 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester 2013 Stand per 30.6.2013

Einbehaltene

25’605 517’826

–15’240 1’255

21’000

30’261 548’087

–13’985

–868 868

–28 –41’950 7’518

5

21’000

Details zur Überleitung siehe S. 15.

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.

25’222 531’331

–6’467

0

–868 840 –41’950 7’518 25’222 545’864

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

13

Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000) 1. Sem. 2013

1. Sem. 2012

25’222 5’679 –1’220 43 –350 52 93 7’520 –7’434 –4’690 309 –1’909 –1’434

25‘605 5’843 –1‘081 74 –462 –821 153 8‘004 –8‘242 –7’287 –1‘047 –4‘496 –844

21’881

15‘399

–4’043 6’140 –915 12’879 –3’837 –27’601 12’682 –37

–4‘702 17‘045 –347 713 –598 0 0 –80

–4’732

12‘031

Aufnahme von Darlehen und Hypotheken Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken Dividendenausschüttung Kauf eigener Aktien

35’100 –26’648 –41’950 –868

12‘000 –19‘271 –41’960 –804

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

–34’366

–50‘035

Abnahme der flüssigen Mittel

–17’217

–22‘605

23’782

33’780

6’565

11‘175

Anmerkungen

Reingewinn Ertragssteueraufwand Bewertungsveränderungen Abschreibungen Zinsertrag Übriger Finanzerfolg Zinsen erhalten Finanzaufwand Zinsen bezahlt Ertragssteuern bezahlt Veränderung der Rückstellungen Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Renditeliegenschaften Erlös aus Verkauf von Renditeliegenschaften Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Erlös aus Verkauf von Promotionsliegenschaften inkl. Anzahlungen Investitionen in Promotionsliegenschaften Kauf von Wertschriften Erlös aus Verkauf von Wertschriften Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit

Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar Stand der flüssigen Mittel per 30. Juni Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.

11

12 12

12

14

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2013 Tätigkeit

Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien primär in der Schweiz konzentriert.

Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der ­Intershop-Gruppe.

Anlagepolitik

Basis der Konsolidierung

Die Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten.

Grundsätze der Rechnungslegung

Die ungeprüfte konsolidierte Halbjahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschliesslich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view).

Änderung der Rechnungslegungsgrundsätze

Die ungeprüfte konsolidierte Halbjahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt. Bis und mit dem Geschäftsjahr 2012 hat die Intershop-Gruppe für die Erstellung der Konzernrechnung die International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt. Aufgrund der zunehmenden Regulierungsdichte und Geschwindigkeit von Anpassungen bei IFRS hat der Verwaltungsrat der Intershop Holding AG beschlossen, die Rechnungslegung ab 1.1.2013 auf den praxisnäheren, auf Schweizer Verhältnisse zugeschnittenen Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER umzustellen.

In Anwendung von FER 31.2 wurden die Bilanz per 31.12.2011 bzw. 1.1.2012 (Überleitungszeitpunkt) sowie die Erfolgsrechnung des Jahres 2012 (Vorperiode) auf Swiss GAAP FER angepasst.

Die Überleitungsrechnung ist nachfolgend dargestellt und findet auch im Eigenkapitalnachweis Niederschlag.

Die Anpassungen aus der Umstellung betreffen folgende Sachverhalte:

Personalvorsorge

Gemäss Swiss GAAP FER erfolgt keine Unterscheidung der Vorsorgepläne in beitrags- oder leistungsorientierte Pläne. Nach FER 16 muss eine Vorsorgeverpflichtung erfasst werden, sofern eine Unternehmung eine wirtschaftliche Verpflichtung hat, zur Behebung einer Unterdeckung einer Vorsorgeeinrichtung beizutragen. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt, sofern dieser für künftige Vorsorgeaufwendungen der Gesellschaft verwendet werden kann.

Arbeitgeberbeitragsreserven oder vergleichbare Posten, die für zukünftige Beiträge verwendet werden können, werden im Umfang des wirtschaftlichen Nutzens aktiviert. Die wirtschaftlichen Auswirkungen von Über- und Unterdeckungen in Vorsorgeeinrichtungen auf den Konzern sowie die Veränderung von Arbeitgeberbeitragsreserven werden neben den auf die Periode abgegrenzten Beiträgen erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Für die Bemessung ist die finanzielle Situation der Vorsorgeeinrichtung relevant. Bei schweizerischen Personalvorsorge-

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

15

einrichtungen bilden die nach FER 26 «Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen» erstellten Jahresabschlüsse die Grundlage.

Kaderbeteiligungsplan

Die Abgrenzung der Entschädigung in Aktien im Rahmen des Kaderbeteiligungsplans, welche am Bilanzstichtag geschätzt wird, ist gemäss Swiss GAAP FER als Verpflichtung auszuweisen und wird erst im Zeitpunkt der Zuteilung der Aktien im Eigenkapital erfasst.

Darstellung und Gliederung

Die Darstellung und Gliederung der Jahresrechnung wurde an die Anforderungen von Swiss GAAP FER angepasst. In der Erfolgsrechnung wird der Erfolg aus Promotionsliegenschaften zusammen mit den Erfolgen aus Verkäufen dargestellt, wobei die Erlöse und der Aufwand aus Promotionsliegenschaften nicht mehr separat dargestellt werden. In der Bilanz wird der gesamte Immobilienbestand einschliesslich der Promotionsliegenschaften im Anlagevermögen ausgewiesen. Eine Aufteilung auf Umlauf- und Anlagevermögen erfolgt nicht mehr. Dies hat zur Folge, dass die Promotionsaktivitäten in der Geldflussrechnung in der Investitionstätigkeit und nicht mehr in der Betriebstätigkeit abgebildet werden.

Überleitungsrechnung

Die Auswirkungen der erfolgten Anpassungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis in der Konzernrechnung stellen sich wie folgt dar:

(in CHF 1’000) Eigenkapital (IFRS) Anpassung Aktiven aus Personalvorsogeeinrichtung Anpassung Kaderbeteiligungsplan Eigenkapital (Swiss GAAP FER) (in CHF 1’000) Reingewinn (IFRS) Anpassung Aktiven Personalvorsorgeeinrichtung in Personalaufwand und Finanzergebnis Anpassung Steuern Reingewinn (Swiss GAAP FER)

31.12.2012 554’315 1’587 –800 555‘102 1. Sem. 2012 25’654

2012 56’119

–62

–322

13 25’605

69 55’866

Konsolidierungsgrundsätze

Konsolidierungskreis

1.1.2012 540’416 1’840 –800 541‘456

Die Konzernrechnung umfasst die Halbjahresabschlüsse der Intershop Holding AG und der Konzerngesellschaften, die durch die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% der Stimmen gehalten oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung zusammengefasst werden (nachfolgend auch „Intershop-Gruppe“ oder „Gruppe“). Diese Beteiligungen werden vollkonsolidiert. Anteile an assoziierten Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode).

Beteiligungen mit einem Anteil von weniger als 20% werden zum Anschaffungswert abzüglich einer Wertberichtigung bei entsprechender Wertminderung bilanziert. Die konsolidierte Halbjahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften per 30. Juni 2013.

Der Konsolidierungskreis blieb gegenüber dem Abschluss per 31. ­Dezember 2012 unverändert.

16

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Konzerninterne Transaktionen

Sämtliche konzerninternen Guthaben und Verbindlichkeiten sowie konzerninternen Leistungen

und Beziehungen

wurden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.

Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Akquisitions-Methode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften per Erstkonsolidierung bzw. für neue Gesellschaften zum Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung der Muttergesellschaft verrechnet. Ein nach dieser Neubewertung verbleibender Goodwill (Differenz zwischen dem Kaufpreis und den anteiligen Nettoaktiven) wird mit dem Eigenkapital verrechnet. Ein in früheren Perioden mit dem Eigenkapital verrechneter Goodwill wird bei der Veräusserung der Konzerngesellschaft zu seinem ursprünglichen Wert mit dem Verkaufspreis verrechnet. Im Laufe des Jahres veräusserte Gesellschaften werden ab Verkaufsdatum von der Konzernrechnung ausgeschlossen.

Die Anteile der Minderheitsaktionäre am konsolidierten Eigenkapital und am Geschäftsergebnis werden gesondert ausgewiesen. Gegenwärtig sind keine Minderheitsanteile ausstehend.

Fremdwährungsumrechnung

Die Berichtswährung der konsolidierten Jahresrechnung sowie aller Konzerngesellschaften ist Schweizer Franken (CHF). Die einzelnen Tochtergesellschaften erstellen ihre Abschlüsse in Lokalwährung. Werden keine anderen Angaben gemacht, erfolgt die Darstellung in CHF 1‘000.

Kursgewinne und –verluste aus Transaktionen in Fremdwährung und aus Anpassungen von Fremdwährungsbeständen am Bilanzstichtag werden erfolgswirksam erfasst. Für die Fremdwährungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:

Währung EUR Segmentberichterstattung

Stichtagskurs Durchschnittskurs 30.6.2013 31.12.2012 1. Sem. 2013 1. Sem. 2012 1.230 1.207 1.227 1.205

Intershop ist derzeit ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führt keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschaftsarten separat ausgewiesen.

Bewertungsgrundsätze

Im Grundsatz werden historische Wertansätze (Anschaffungs- oder Herstellkosten) gewählt. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Wertschriften sowie die Absicherungsgeschäfte, die zu Marktwerten bilanziert werden. Die Bewertung erfolgt für alle Konzerngesellschaften nach denselben Grundsätzen.

Flüssige Mittel

Unter den flüssigen Mitteln werden Kassen-, Post- und Bankguthaben sowie Festgelder mit einer Laufzeit unter 90 Tagen zu Nominalwerten bilanziert.

Wertschriften

Bei Wertschriften handelt es sich um marktgängige, leicht realisierbare Geld- und Kapitalanlagen. Sie werden zum Marktwert bilanziert. Marktwertveränderungen werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.

Forderungen aus Lieferungen

Diese Position enthält Forderungen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit, d.h. vor allem Miet-

und Leistungen

forderungen, die zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichti-

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

17

gungen bilanziert werden. In der Regel werden Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet. Sie werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschaftsertrag» ausgewiesen.

Sonstige Forderungen und

Rechnungsabgrenzungen Renditeliegenschaften

Sonstige Forderungen werden zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert.

Renditeliegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken und werden zum Marktwert bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.

Entwicklungsliegenschaften

Liegenschaften im Bau mit dem Ziel der späteren Nutzung als Renditeliegenschaft sowie Liegenschaften für die eine Entwicklung vorgesehen ist, werden bereits während der Bau- bzw. Entwicklungsphase zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Entwicklungsliegenschaften wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Entwicklungsliegenschaften werden nicht abgeschrieben.

Promotionsliegenschaften

Promotionsliegenschaften sind Immobilien, die zum Verkauf unmittelbar nach Bauvollendung bestimmt sind. Sie werden als Sachanlagen im Bau zu Herstellungskosten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Der Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften wird als Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen ausgewiesen.

Übrige Sachanlagen

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.

Personalvorsorge

Die Gruppe verfügt über mehrere Vorsorgepläne für die Mitarbeitenden der Konzerngesellschaften, die in Übereinstimmung mit den rechtlichen Gegebenheiten in der Schweiz in autonomen Stiftungen oder Versicherungsplänen organisiert sind. Sie erbringen Leistungen im Fall von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge.

Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Träger der Vorsorge sowie den laufenden Aufwand für die Erfüllung der übrigen Vorsorgepläne. Die Bewertung und der Ausweis der Schweizer Vorsorgeverpflichtungen erfolgen gemäss FER 16. Tatsächliche wirtschaftliche Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berücksichtigt.

Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven sind als Aktivum erfasst. Die Differenz zwischen den jährlich ermittelten wirtschaftlichen Nutzen und Verpflichtungen sowie die Veränderung der Arbeitgeberbeitragsreserve wird über die Erfolgsrechnung als Personal- bzw. Finanaufwand erfasst.

18

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Finanzverbindlichkeiten

Die in der Regel langfristig abgeschlossenen Darlehen und Hypotheken werden zum Nominalwert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Derivative Finanzinstrumente

In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente in der Regel nur für Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Anschaffungswert in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die dabei resultierenden Marktwertveränderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, sofern die abzusichernden Cashflows mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten. Wertveränderungen bei Derivaten ohne Absicherungszweck werden erfolgswirksam verbucht. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Kontrakte werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert.

Rückstellungen

Rückstellungen sind auf Ereignissen in der Vergangenheit begründete Verpflichtungen, deren Höhe und/oder Fälligkeiten ungewiss, aber abschätzbar sind. Rückstellungen werden auf der Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt und entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen.

Latente Steuerguthaben und

Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die

-verbindlichkeiten

Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt.

Ebenso zurückgestellt werden die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften.

Bei der Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Darüber hinaus bestehende latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen werden nur aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist.

Ertragssteuern

Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der handelsrechtlichen bzw. der zu erwartenden steuerlichen Jahresergebnisse entsprechend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften berechnet und als Steuerverpflichtungen ausgewiesen.

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

19

Ertragsausweis

Der «Liegenschaftsertrag» beinhaltet den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung erfasst.

Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis von Rendite- oder Entwicklungsliegenschaften (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern) und dem am letzten Bilanzstichtag verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen. Diese Position enthält auch den Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Er wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten verbucht.

Der «übrige Erfolg» enthält insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (in der Regel Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der «Liegenschaftsaufwand» besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen).

Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des Marktwertes werden als «Bewertungsveränderungen» in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Einschätzungen und Annahmen

Bei der Erstellung der Halbjahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind nachfolgend dargestellt:

Marktwert der Rendite- und

Der Marktwert der Liegenschaften wird von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer be-

Entwicklungsliegenschaften

stimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen können den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.

Rückstellungen

Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.

Latente Steuerverbindlichkeiten

Die Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten basiert auf aktuellen respektive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer sowie abweichende Besitzesdauern können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.

20

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Anmerkungen

1 Renditeliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1.2012 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 2012 Stand per 31.12.2012 Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 1. Sem 2013 Stand per 30.6.2013

Geschäfts­ liegenschaften 735’862 0 4’910 –22’145 6’102 724’729 1’265 –4’298 1’422 723’118

Gewerbeliegenschaften 344’912 2’158 7’887 0 –2’049 352’908 1’488 0 –28 354’368

Wohnliegenschaften 50’548 0 2’618 0 27 53’193 1’260 0 61 54’514

Total Liegenschaften 1’131’322 2’158 15’415 –22’145 4’080 1’130’830 4’013 –4’298 1’455 1’132’000

Intershop veräusserte in der Berichtsperiode das Objekt St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159, um von den aktuellen Verhältnissen auf dem Markt zu profitieren.

Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d.h. > 5% des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.

In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vorjahresperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Renditeliegenschaften aktiviert.

Der

Brandversicherungswert

der

Renditeliegenschaften

CHF 1’538 Mio. (31.12.2012: CHF 1’547 Mio.).

beträgt

per

Bilanzstichtag

21

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Anschaffungskosten und Marktwert je Region:

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften

Anschaffungskosten1) 30.6.2013 31.12.2012

Marktwert 30.6.2013 31.12.2012

441’515 32’091 99’565 12’030 585’201

441’545 32’014 98’926 16’445 588’930

570’122 37’924 102’908 12’164 723’118

568’196 37’847 102’804 15’882 724’729

128’788 119’211 34’026 25’018 307’043

128’528 118’159 33’990 24’878 305’555

140’822 137’711 44’872 30’963 354’368

140’618 136’877 44’878 30’535 352’908

7’106 45’229 52’335 944’579

7’073 44’002 51’075 945’560

7’335 47’179 54’514 1’132’000

7’302 45’891 53’193 1’130’830

Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 28 bis 31 ersichtlich.

1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen.

2 Entwicklungsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1.

Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung Stand per Bilanzstichtag

Auf dem Grundstück in Interlaken wird eine Liegenschaft erstellt, für die bereits eine Vorver-

30.6.2013 87’222 0 958 0 –235 87’945

31.12.2012 41’781 47’783 418 –5’203 2’443 87’222

mietung besteht. Die Fertigstellung und die Umklassierung in Renditeliegenschaften ist per 1. Oktober 2013 vorgesehen.

In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vergleichsperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Entwicklungsliegenschaften aktiviert.

Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per Bilanzstichtag CHF 309 Mio. (31.12.2012: CHF 306 Mio.).

Die Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 32 bis 33 ersichtlich.

22

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

3 Promotionsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1.

Investitionen Abgänge Stand per Bilanzstichtag

30.6.2013 18’700 3’701 –467 21’934

In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn veräussert (Projekt «SOL 1»).

Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.6 Mio.

31.12.2012 17’401 2’016 –717 18’700

(Vorjahr: CHF 0.8 Mio.).

In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vorjahresperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Promo­tionsliegenschaften aktiviert.

Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 21.2 Mio. (31.12.2012: CHF 8.4 Mio.).

Die Details zu den Promotionsliegenschaften sind auf den Seiten 32 bis 33 ersichtlich.

Stand der laufenden Promotionsprojekte

Zürich, «eden5»

Projektbeschreibung:

An der Rüdigerstrasse 11 in Zürich werden 27 Eigentumswohnungen erstellt.

Projektstand:

Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015 geplant.

Verkaufsstand:

Für 17 der 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor, und die restlichen Wohnungen sind schriftlich reserviert.

Lausanne, «Résidence Bel Orne»

Projektbeschreibung:

Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 in Lausanne werden 74 Eigentumswohnungen gebaut.

Projektstand:

Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen, und die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014 vorgesehen.

Verkaufsstand:

Der Verkauf von 72 der 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet.

Weitere Projekte

Das Projekt «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Es wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplanes ist in Arbeit und die Flächen werden in Etappen entwickelt und verkauft.

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

30.6.2013 48’465 498’850 547’315

23

4 Finanzverbindlichkeiten

(in CHF 1’000) Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten Total

In der Berichtsperiode wurden CHF 26.0 Mio. Hypotheken zurück­geführt, vertragliche Tilgun-

31.12.2012 33’309 505’550 538’859

gen von CHF 0.6 Mio. geleistet sowie Hypotheken für CHF 35.1 Mio. neu beansprucht.

Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzver­bindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung per 30. Juni 2013:

(in CHF 1’000) < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total

Kreditfälligkeiten 48’465 36’950 82’350 15’350 64’350 299’850 547’315

feste Zinsbindung 43’465 34’750 82’350 15’350 48’350 299’850 524’115

Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 1’034 Mio. (31.12.2012: CHF 991 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 542 Mio. (CHF 520 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines Kredites von CHF 5 Mio. verpfändet.

Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen: (in CHF 1’000) Währung Schweizer Franken (CHF) Euro (EUR) Total

30.6.2013 31.12.2012 Zinssatz CHF Zinssatz CHF 2.71% 547’315 2.79% 538’515 n.v.

0 4.22% 344 547’315 538’859

Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, 79 Monate (31.12.2012: 66 Monate). Am Bilanzstichtag waren 96% (94%) Festhypotheken oder zinsabgesicherte (SWAP) Rollover-Kredite, 4% (6%) Rollover-Kredite ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken.

Alle mit Kreditinstituten vereinbarten Finanzkennzahlen (Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mindestens 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert.

24

5

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Derivative Finanzinstrumente

Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. (31.12.2012: CHF 205 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus den nebenstehenden Tabellen ersichtlich: 30.6.2013 Laufzeit

Zinssatz

Kontraktwert

2.27% 2.32% 2.15% 1.97 % 1.46% 1.47%

34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 191 Mio.

Zinssatz

Kontraktwert

2.30% 2.27% 2.32% 2.15% 1.97% 1.47%

38 Mio. 34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 38 Mio. 205 Mio.

2017 2019 2021 2021 2028 2028 Total

31.12.2012 Laufzeit 2013 2017 2019 2021 2021 2028 Total

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 Mio. 2.65 Mio. 0 Mio. 3.96 Mio. 0 Mio. 2.35 Mio. 0 Mio. 1.30 Mio. 0.71 Mio. 0 Mio. 1.32 Mio. 0 Mio. 2.03 Mio. 10.26 Mio.

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 Mio. 0.44 Mio. 0 Mio. 3.61 Mio. 0 Mio. 5.74 Mio. 0 Mio. 4.06 Mio. 0 Mio. 2.34 Mio. 0 Mio. 1.62 Mio. 0 Mio. 17.81 Mio.

Die Marktwertveränderungen der Zinsabsicherungsgeschäfte von CHF 9.6 Mio (vor latenten Steuern) bzw. CHF 7.5 Mio. (nach latenten Steuern) wurden im Eigenkapital verbucht.

6 Aktienkapital

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2012 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 30.6.2013

Inhaberaktien à nom. CHF 10 (Anzahl)

Total Nominalwert (in CHF 1’000)

2’100’000

21’000

2’100’000

21’000

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

7

Bedeutende Aktionäre

25

Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: (in %) Patinex AG, Wilen1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel2) Relag Holding AG, Hergiswil3) General Oriental Investments SA, Genf4) Grapal Holding AG, Zug5)

1) Meldung per 31.12.2012

2) Meldung per 25.6.2010

3) Meldung per 4.12.2007

4) Meldung per 17.8.2011

5) Meldung per 3.3.2010

8 Liegenschaftsertrag

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

1.Sem. 2013

1.Sem. 2012

23’035 14’449 1’673 4’931 23 44’111

23’086 14’086 1’696 2’376 96 41’340

30.6.2013 6.5 19.5 9.3 11.7 3.6 9.9 8.0 31.5 100.0

31.12.2012 6.4 20.7 10.4 11.3 6.1 7.0 9.3 28.8 100.0

30.6.2013 8.2 5.4 3.8 3.7 3.4 24.5

31.12.2012 8.2 5.4 3.8 3.6 3.4 24.4

Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt: (in %) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA Credit Suisse AG Total

31.12.2012 35.5 10.0 4.4 3.4 3.1

Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in %) Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total

30.6.2013 35.5 10.0 4.4 3.4 3.1

Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, den Kantonen, Gemeinden oder mit deren zusammenhängenden juris­tischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 15.7% (31.12.2012: 15.2%).

26

9

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Erfolg aus

Liegenschaftsverkäufen

(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufende Periode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Total

1.Sem. 2013 6’708 –4’793 –6 1’909 0 1’909

1.Sem. 2012 19’910 –15’073 –171 4’666 –170 4’496

In der Berichtsperiode wurde die Liegenschaft in St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159, sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL 1») verkauft.

10 Liegenschaftsaufwand

1.Sem. 2013

1.Sem. 2012

2’436 1’529 267 960 –17 5’175

2’413 1’486 301 472 76 4’748

(in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total

1.Sem. 2013 1’906 35 535 259 429 444 1’216 351 5’175

1.Sem. 2012 1’649 36 504 263 429 296 1’285 286 4’748

11 Bewertungsveränderungen

(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total

1.Sem. 2013 5’226 –3’771 53 –288 1’220

1.Sem. 2012 2’274 –1’181 0 –12 1’081

Als unabhängiger Liegenschaftenschätzer wurde KPMG AG Real Estate, Zürich, beauftragt.

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

Der Aufwand der Liegenschaften setzt sich wie folgt zusammen:

27

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

12 Finanzergebnis

13

(in CHF 1’000) Zinsertrag Übriger Finanzertrag Total Finanzertrag

1. Sem. 2013 350 0 350

1. Sem. 2012 462 821 1’283

(in CHF 1’000) Zinsaufwand Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand

1. Sem. 2013 –7’520 –52 –7’572

1. Sem. 2012 –8’004 0 –8’004

Reingewinn1) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1) 2)

1.Sem. 2013 25’222 24’324

1.Sem. 2012 25’605 24’812

2’099’583

2’099’000

Reingewinn pro Aktie3)

12.01

12.20

Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung2) 3)

12.01 11.58

12.20 11.82

Reingewinn pro Aktie

Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien

1) In CHF 1’000

2) Die Bewertungsveränderungen der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie die sich daraus­­ergebenden latenten Steuern, welche

3) In CHF

anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des e­ ntsprechenden Bilanzstichtages bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.

14

Ereignisse nach dem

Der vorliegende Halbjahresabschuss wurde am 22. August 2013 durch den Verwaltungsrat zur

Bilanzstichtag

Veröffentlichung frei gegeben.

Im August 2013 wurde eine Vereinbarung unterzeichnet, nach der sich Intershop mit EUR 20 Mio., in Form einer Kaptalerhöhung sowie dem Erwerb bestehender Aktien und Partizipationsscheine, an der Corestate Capital AG zu beteiligen beabsichtigt. Der Vollzug der Transaktion hat bis am 22. August 2013 noch nicht stattgefunden.

Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung der Konzernrechnung sind keine weiteren wesent­lichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.

28

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 30. Juni 2013

Ort

Adresse

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%

2006 2009 2008 1999 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999

1990/91 1987 1971 1992 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958

– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – – 2012 – 2002–04 2002/08

SGI SGI

AE AE

100% 100%

99/05 1999

1961 1992

– –

DB SGI

AE AE

100% 100%

2006 1999

1962 1969

– 2008/09

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGI SGI

SW AE AE AE BR SW SW AE AE AE

95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100% 100%

1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1999 1998 1997

1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1982 1989 1992

– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – – –

SGI SGI SGI

AE AE SW

100% 100% 48.8%

1999 1998 2000

1962 1960 1994

– 2012/13 –

Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Seuzach Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich

Genferseegebiet Genf Pully

Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Deisrütistrasse 6 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich

Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet

Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Basel Schützengraben 21 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Sissach Hauptstrasse 93 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Heerbrugg St. Gallen Widnau / SG

Berneckerstrasse 215 Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen

Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 32

29

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708

0 547 0 0 213 0 1’266 0 185 0 5’063 0 0 0 403 7’686

7’253 9’614 7’743 2’419 7’949 6’591 22’888 12’674 8’357 12’710 13’418 4’102 8’047 12’391 15’227 151‘383

159 168 95 42 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 159 1’418

1’612 1’322 1’467 353 2’192 1’492 4’557 2’881 1’769 4’756 5’185 885 1’995 2’730 5’817 39’013

17.8 26.6 0.8 34.0 1.5 0.0 9.9 0.6 9.8 9.4 3.2 50.2 6.6 1.7 5.3 7.6

18’074

1’513

16‘561

108 578 686

2’630 0 2’630

0 0 0

5’369 2’891 8’260

0 52 52

1’695 967 2’662

6.7 24.5 13.2

1’097

161

936

1’369 0

0 1’060

0 513

2 0

1’371 2’707

0 37

243 599

0.0 4.2

11’164 0 537 2’327 1’962 3’805 0 676 1’540 684 23’829

0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 158 0 576 7‘117

8’561 579 519 285 1’437 2’604 1’362 60 1’309 527 18‘303

202 780 0 957 151 0 343 228 107 813 4‘094

329 0 0 185 0 870 1’430 53 28 465 3’362

20‘256 3’329 1’056 4’986 3’550 8’538 3’688 1’175 2’984 3’065 56‘705

291 32 14 85 87 139 58 29 79 63 914

2’784 689 144 674 483 1’576 454 274 413 433 8‘766

35.5 0.0 5.2 13.5 33.2 26.7 16.8 0.0 38.1 60.0 24.9

3‘324

618

2‘706

1’223 866 3’253 5‘342

654 810 962 2‘426

0 0 855 855

67 506 949 1’522

1’274 0 290 1’564

0 0 1’818 1’818

1’995 1’316 4’874 8‘185

15 18 141 174

297 251 830 1‘378

26.7 100.0 19.3 35.6

540

144

396

170‘855

126‘280

12‘864

63‘527

8‘996

12’866

224’533

2‘558

51‘819

11.6

23‘035

2‘436

20‘599

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

4’109 8’361 9’434 3’171 2’300 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 101’273

5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’945 10’552 9’270 4’218 10’711 6’312 3’219 5’453 7’333 12’867 95’763

0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210

1’815 4’382 4’017 1’729 731 1’521 10’797 3’404 2’697 575 1’128 883 2’594 5’058 1’685 43’016

948 3’178 4’126

1’949 2’313 4’262

682 0 682

1’842 982

0 1’134

28’645 1’178 787 2’283 5’920 4’379 4’913 1’237 5’663 2’285 60‘114

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

Netto

30

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 30. Juni 2013

Ort

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

Seestrasse 295 Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI

AE AE AE BR AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2001 2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002

1960–87 1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984

– – – – 1992 – – –

Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet

SGI SGI SGI

BR AE AE

100% 100% 100%

2002 1997 2007

2000–02 1956 1970

– seit 1998 2007/08

SGI SGI SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100%

2005 1998 1999 2012 2001

1935/1956 1932 1964–91 2007 1989–92

– 1968 2001/02 2011 2002

SGI SGI SGI SGI

AE AE AE AE

100% 100% 100% 100%

1999 1998 1998 1998

1960/1987 1962 1968 1968

1999–02 – 2000 1983

SGI

AE

100%

2007

1970

–

DB

AE

100%

2006

1969

–

Adresse

Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Au-Wädenswil Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos

Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon

Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen

Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen

Total Gewerbeliegenschaften

Wohnliegenschaften Genferseegebiet Genf

Rue Jean-Charles Amat 15

Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften

1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 32

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

31

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 0 0 211 0 80 358 649

880 2’502 110 0 0 0 0 157 3’649

27’260 16’012 14’463 10’348 12’689 4’593 3’158 6’848 95’371

298 65 125 134 69 80 54 55 880

3’300 2’300 1’642 1’300 2’023 495 340 692 12’092

27.7 0.0 0.0 0.0 1.9 11.1 18.4 6.3 9.2

5’631

492

5’139

41’496 11’794 985 54’275

0 908 0 908

0 1’676 0 1’676

41’496 46’326 2’361 90’183

0 640 40 680

3’560 7’657 404 11’621

0.0 6.2 0.0 4.1

5’718

648

5’070

0 0 0 0 0 0

1’990 1’004 13’426 1’230 5’640 23’290

1’287 120 0 0 0 1’407

0 0 7’090 0 0 7’090

3’457 1’960 23’547 1’230 7’890 38’084

16 15 424 11 55 521

576 127 1’729 164 1’193 3’789

0.0 0.0 17.5 0.0 0.0 8.0

1‘750

206

1‘544

2’602 1’717 88 2’495 6’902

0 0 0 0 0

9’947 3’652 1’841 4’487 19’927

0 170 1’107 0 1’277

241 0 234 0 475

12’790 5’539 3’270 6’982 28’581

133 59 11 80 283

1’095 580 308 887 2’870

10.5 0.0 0.0 1.8 4.6

1‘350

183

1‘167

311’167

62’610

2’472

170’006

4’241

12’890

252’219

2’364

30’372

6.7

14’449

1’529

12’920

491

0

65

286

1’668

0

2’019

10

543

0.5

11’966

0

0

0

17’177

0

17’177

189

2’828

0.1

12’457

0

65

286

18’845

0

19’196

199

3’371

0.1

1‘673

267

1’406

494’479

188’890

15’401

233’819

32’082

25’756

495’948

5’121

85’562

9.4

39’157

4’232

34‘925

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

42’965 16’000 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 114’354

5’658 3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 18’559

0 0 0 0 0 0 0 0 0

20’722 9’807 10’566 8’215 10’655 3’782 2’972 5’795 72’514

30’725 57’489 3’101 91’315

0 29’476 1’376 30’852

0 2’472 0 2’472

1’875 1’492 62’341 2’220 12’290 80’218

180 836 3’031 0 2’250 6’297

16’540 2’905 2’307 3’528 25’280

Netto

32

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 30. Juni 2013 Ort

Adresse

Alle Regionen Baden Baden Basel Flurlingen Interlaken Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich

Römerstrasse 36 + 36a Römerstrasse 36b + 36c Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Untere Bönigstrasse Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)

Landparzellen Solothurn

Oberer Brühl (SOL 1) 3)

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

SGI SGI DB SGI SGIC SGI SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 1.4% 100% 7.9%

2007 2006 2006 2007 2012 1999 2012 1998 1998 1998

1958 1958 1968 1875–1963 n/a n/a 1947–2005 2007–2009 n/a 2009–2011

1990 1990 – – – 1962 – – – –

SGI

AE

100%

1998

n/a

n/a

Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften Abkürzungen: Eigentümer:

DB

= De Bary & Co. AG

HE

= Einkaufszentrum Herti AG

SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG SGIC = SGI City Immobilien AG SGIP = SGI Promotion AG

Eigentumsverhältnisse:

VO

= EZ Volketswil AG

AE

= Alleineigentum

BR

= Baurecht

ME

= Miteigentum

SW

= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

4’467 4’807 5’031 54’001 3’467 4‘132 136’961 47 1’217 41

3’633 3’987 157 3’337 0 0 10’364 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

250 348 0 34’214 0 0 38’826 0 0 0

0 0 1’255 268 0 0 0 0 0 0

0 0 0 208 0 0 2’026 0 0 0

3’883 4’335 1’412 38’027 0 0 51’216 0 0 0

148 124 6 265 0 0 596 11 18 15

542 905 232 2’489 n/a n/a 6’378 n/a 69 n/a

0.0 0.0 0.0 18.4 n/a n/a 3.9 n/a n/a n/a

38’206

0

0

29

0

0

29

4

n/a

n/a

252’377

21’478

0

73’667

1’523

2’234

98’902

1’187

10’615

6.7

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

4’931

960

33

Netto

3’971

34

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 30. Juni 2013 Ort

Adresse

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Übergang Nutzen/Gefahr

SGI

AE

100%

1999

01.02.2013

SGI

AE

100%

1998

22.04.2013

Zugänge Es haben keine Zugänge stattgefunden.

Abgänge Renditeliegenschaften St. Gallen Fürstenlandstrasse 159 Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Solothurn Oberer Brühl (SOL1) Total Abgänge

Abkürzungen: Siehe Seite 32

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

3’962

800

3’489

845

575

0

0

4’537

800

3’489

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

0

0

4’134

39

0

0

0

0

0

845

0

0

4’134

39

35

36

Adressen Holding Sitz der Gesellschaft

Intershop Holding AG

Puls 5

Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürich

Briefadresse

Postfach 1601

CH-8031 Zürich

Telefon + 41 44 54410 00

Telefax

+ 41 44 544 10 01

www.intershop.ch

E-Mail: info@intershop.ch

Managementgesellschaften

Intershop Management AG

Puls 5

Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürich

Telefon + 41 44 54410 00

Telefax

+ 41 44 544 10 01

Centre St Roch - Yverdon-les-Bains S.A.

Rue des Pêcheurs 8

CH-1400 Yverdon-les-Bains

Telefon + 41 24 425 22 00

Telefax

+ 41 24 425 08 88

www.st-roch.ch

E-Mail: immo@st-roch.ch

Realconsult AG

Puls 5

Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürch

Telefon

+ 41 44 544 10 77

Telefax

+ 41 44 544 10 01

www.intershop.ch