Halbjahresbericht
2013
Reingewinn pro Aktie (in CHF)
30 25 20 15 10 5 0
2010
2011
12
(in Prozent)
10
H1 2012
H1 2013
Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen)
Reingewinn
Eigenkapitalrendite
2012
8 6 4 2 0
2010
2011
(in CHF)
350 300 250 200 150 100 50 0
H1 2012
H1 2013
EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)
EK-Rendite
NAV pro Aktie
2012
2009 2010 Net Asset Value
2011
2012
H1 2013
Dividende (kumuliert)
Nettorendite und Leerstandsquote
12
(in %)
10
10.8%
9.8%
8.8%
9.1%
9.4%
8 6 4
5.9%
6.0%
5.9%
5.9%
6.0%
2009
2010
2011
2012
H1 2013
2 0
Nettorendite
Leerstand
1
Kennzahlen Intershop-Gruppe
Finanzen
1. Sem. 2012 angepasst
Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf (inkl. Promotion) Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
38.9 1.9 1.2 38.1 30.9 25.2
36.6 4.5 1.1 38.2 31.4 25.6
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien
Mio. CHF Mio. CHF
21.9 8.8
15.4 5.6
9.1% 8.8%
9.5% 9.2%
1’272.0 1’241.9 547.3 545.9
1’266.3 1’236.8 538.9 555.1
54 11 594’850 6.9% 6.0% 9.4%
55 11 604’892 6.9% 5.9% 9.1%
58
57
12.01 11.58 259.94 320.00
12.20 11.82 264.33 324.75
Eigenkapitalrendite1) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung1) 6) Bilanzsumme2) Immobilien2) Darlehen und Hypotheken2) Eigenkapital2)
Portfolio
1. Sem. 2013
Anzahl Renditeliegenschaften2) Anzahl Entwicklungsliegenschaften2) 7) Vermietbare Fläche2) Bruttorendite2) 3) 4) Nettorendite2) 3) 5) Leerstandsquote2) 3)
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
in m2
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen2)
Aktie
Reingewinn pro Aktie Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung6) Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)2) Börsenkurs am Bilanzstichtag2)
Die Kennzahlen beziehen sich auf das 1. Semester 2013 und das 1. Semester 2012 sowie die
CHF CHF CHF CHF
Bilanzstichtage 30.6.2013 und 31.12.2012.
1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn
2) Angaben per 30.6.2013 und per 31.12.2012
3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen)
6) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
7) Inklusive Promotionsliegenschaften
im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
2
Intershop-Gruppe
1 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
Bericht zum
4 Überblick, Geschäftsverlauf
Halbjahresabschluss 2013
6 Immobilienportfolio 7 Organisation, Strategie und Anlagepolitik 8 Aktionariat und Ausblick
Halbjahresrechnung 2013
10 Konsolidierte Bilanz 11 Konsolidierte Erfolgsrechnung 12 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 13 Konsolidierte Geldflussrechnung 14 Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2013 28 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 32 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 34 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
Adressen
36 Adressen
Bericht zum Halbjahresabschluss
4 Überblick, Geschäftsverlauf 6 Immobilienportfolio 7 Organisation, Strategie und Anlagepolitik 8 Aktionariat und Ausblick
3
4
Bericht zum Halbjahresabschluss 2013
Bericht zum Halbjahresabschluss 2013
Sehr geehrte Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Wir freuen uns, Ihnen den Halbjahresbericht per 30. Juni 2013 vorlegen zu können.
Überblick
Intershop hat im ersten Semester 2013 einen Reingewinn von CHF 25.2 Mio. respektive CHF 12.01 je Aktie erarbeitet. Das Resultat liegt, trotz eines um fast 7% gesteigerten Liegenschaftsertrags, leicht unter dem Vorjahreswert. Die Gründe dafür sind ein niedrigerer Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften sowie ein geringerer Ertrag aus der Anlage der liquiden Mittel. Die annualisierte Eigenkapitalrendite beläuft sich auf 9.1%.
Gewinn je Aktie im ersten Semester des entsprechenden Jahres in CHF
(2009 bis 2011 IFRS; 2012 und 2013 Swiss GAAP FER)
15
Leerstand
12 12.02
9
10.30
11.21
12.20
12.01
2012
2013
6 3 0
2009
2010
2011
Das Eigenkapital betrug Ende des Semesters CHF 546 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Wert je Aktie von CHF 259.94 (Net Asset Value, NAV).
Eigenkapital je Aktie (NAV) per 30. Juni des entsprechenden Jahres in CHF
Net Asset Valueund 2013 Swiss GAAP FER) (2009 bis 2011 IFRS; 2012
300 250 200
238
245
249
260
234
2009
2010
2011
2012
2013
150 100 50 0
Geschäftsverlauf
Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage
Die konjunkturelle Lage hat sich im Verlauf des ersten Semesters stabilisiert. Während die Wirtschaft in den USA merklich an Schwung gewonnen hat, zeichnet sich in den Krisenstaaten der Euro-Zone wenigstens eine Stabilisierung der Stimmungsindiktoren ab. In der Schweiz präsentieren sich die Kennzahlen unverändert besser als in den meisten Mitgliedsstaaten der EU. Das Wirtschaftsumfeld beeinflusst das Geschäft der Intershop in verschiedenen Belangen. Der Schweizer Franken als sichere Währung steht dank der Intervention der SNB nicht mehr unter einem Aufwertungsdruck. Doch auch das bestehende Wechselkursverhältnis stellt für exportorientierte Mieter und Mietinteressenten mit einer hohen Wertschöpfung in der Schweiz eine grosse Herausforderung dar. Trotz des Zinsanstiegs im Mai und Juni 2013 werfen festver-
Bericht zum Halbjahresabschluss 2013
zinsliche Anlagen immer noch einen sehr tiefen Ertrag ab, sodass die relative Attraktivität von Immobilienanlagen in der Schweiz weiter hoch bleibt. Bei Wohnliegenschaften und Core-Objekten, die von vielen Marktteilnehmern als risikoarm beurteilt werden, muss die Marktsituation unverändert als ausgeprägter Verkäufermarkt bezeichnet werden. Bei Objekten, die nicht diesen Kriterien entsprechen, finden nur noch verhältnismässig wenige Transaktionen statt. Offenbar haben sich die Preiserwartungen der Verkäufer und Käufer auseinander entwickelt, was auf unterschiedliche Erwartungen bezüglich des Vermietungsmarktes zurückzuführen ist. Bei den Eigentumswohnungen hat im hochpreisigen Segment eine deutliche Abkühlung stattgefunden. Demgegenüber war die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren Preissegment, in dem auch Intershop aktiv ist, unverändert intakt.
Das Umfeld ermöglichte es Intershop, die durchschnittlichen Finanzierungskosten weiter zu reduzieren und auch eine Renditeliegenschaft mit substanziellem Gewinn zu veräussern. Dagegen konnte Intershop im ersten Semester keine Akquisition tätigen, die den internen Renditevorgaben entsprochen hätte. Während Wohnliegenschaften und Core-Objekte auf den heutigen Renditeniveaus nicht mehr in Frage kommen, wird bei den für Intershop interessanteren Liegenschaften das inhärente Risiko bisher nicht oder nur ungenügend entschädigt.
Vermietungsseitig besteht im Wohnsegment aufgrund der hohen Einwanderung nach wie vor eine grosse Nachfrage. Während Neuwohnungen zu steigenden Preisen vermietet werden können, sind die Erträge im Altbestand wegen des Mietrechtes weiterhin eher rückläufig. Aufgrund der bereits langen Tiefzinsperiode droht sogar eine weitere Reduktion des Referenzzinssatzes, was die Mieter zu einer erneuten Mietzinsreduktion berechtigen würde. Da sich der Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) auf dem Niveau von 2009 befindet, können im gewerblichen Segment nur noch wenige Mieten teuerungsbedingt erhöht werden. Geprägt wird dieses Segment zudem durch einen zunehmenden Angebotsüberhang. Grossbetriebe, insbesondere aus dem Finanzbereich, reduzieren ihren Flächenbedarf und ziehen grosse Teile ihrer Belegschaft in neuen Liegenschaften in der Agglomeration zusammen. Dies führt zu einer spürbaren Ausweitung des innerstädtischen Angebots. Hinzu kommt, dass viele Bauten von Gewerbeobjekten kürzlich abgeschlossen wurden oder sich in Realisation befinden, was das Angebot weiter erhöht. Dieser Angebotsausweitung steht keine entsprechende Nachfrage gegenüber, was zu steigenden Leerständen und längeren Absorptionszeiten führt. Vermietungsseitig ist deshalb kurz- bis mittelfristig kaum mit einer Entspannung zu rechnen.
Wechsel der Rechnungslegung auf Swiss GAAP FER
Der Abschluss per 30. Juni 2013 erfolgt erstmalig nach der Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER. Entsprechend mussten die Vorjahreszahlen zwecks Vergleichbarkeit angepasst werden. Das Eigenkapital per 1. Januar 2012 liegt nach dem neuen Rechnungslegungsstandard um CHF 1 Mio. (0.2%) über dem Wert gemäss IFRS und der Erfolg des ersten Semesters 2012 liegt um CHF 0.05 Mio. (0.2%) unter dem bisherigen Vorjahreswert.
Mieterträge gesteigert, weniger Verkäufe
In der Berichtsperiode wurden 6.7% mehr Liegenschaftserträge vereinnahmt als in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Die Erträge des im letzten Dezember erworbenen Industrieareals in Winterthur sowie die Tatsache, dass nur eine Liegenschaft veräussert worden ist, haben wesentlich zu diesem Anstieg beigetragen. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) veränderte sich der Mietertrag um 1.3%. Der Liegenschaftsaufwand stieg überproportional um
5
6
Bericht zum Halbjahresabschluss 2013
9% an, was primär auf die letztjährige Akquisition des Industrieareals zurückzuführen ist. Im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag befindet er sich jedoch mit 11.7% unverändert auf einem tiefen Niveau (Vorjahresperiode: 11.5%).
Im ersten Halbjahr 2013 veräusserte Intershop eine Renditeliegenschaft sowie ein kleines Promotionsobjekt. Der Verkaufsgewinn liegt mit CHF 1.9 Mio. substanziell unter dem Vorjahreswert von CHF 4.5 Mio. Die Liegenschaftsschätzungen erfolgten per 30. Juni 2013 erneut durch KPMG Real Estate. Der Marktwert der Liegenschaften veränderte sich nur unwesentlich. Abwertungen einzelner Liegenschaften aufgrund von Kündigungen wurden überkompensiert durch Vermietungserfolge und Vertragsverlängerungen bei anderen Objekten. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte eine Veränderung von CHF 1.2 Mio. resp. 0.1%.
Der gegenüber der Vorjahresperiode leicht angestiegene Personalaufwand wurde durch einen tieferen administrativen Aufwand kompensiert. Gesamthaft verblieb der Verwaltungsaufwand somit auf Vorjahresniveau.
Der Nettofinanzaufwand liegt rund CHF 0.5 Mio. über dem Vorjahreswert. Während sich der Zinsaufwand um CHF 0.4 Mio. weiter zurückgebildet hat, liegt der Finanzertrag CHF 0.9 Mio. unter dem Vorjahreswert. Damals konnten nicht mehr benötigte Marktwertanpassungen auf den Anlagen der liquiden Mittel von CHF 0.8 Mio. aufgelöst werden. Der durchschnittliche Zinssatz in Schweizer Franken reduzierte sich gegenüber Jahresbeginn von 2.79% auf 2.71%, bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 79 Monaten (Ende 2012: 66 Monate). Am Bilanzstichtag bestanden, im Gegensatz zu Ende 2012, keine vorzeitig abgeschlossenen Anschlussfinanzierungen mehr.
Intershop hat einen Teil der Hypotheken mittels Zinsabsicherungsinstrumenten (Interest Rate Swaps) gegen einen Zinsanstieg abgesichert, die jeweils zu Marktwerten verbucht werden. Der Zinsanstieg im ersten Semester 2013 hat den Marktwert der Absicherungsgeschäfte erhöht. Der Wertanstieg seit 1. Januar 2013 von CHF 9.6 Mio. wurde, nach Abzug der Steuern, direkt dem Eigenkapital gutgeschrieben.
Immobilienportfolio
Im ersten Semester 2013 wurde die Liegenschaft an der Fürstenlandstrasse in St. Gallen veräussert. Bei den Promotionsprojekten «Résidence Bel Orne» in Lausanne wie «eden5» in Zürich haben die Bauarbeiten begonnen. Der Verkauf der Eigentumswohnungen hat sich sehr erfreulich entwickelt. In Lausanne ist der Verkauf von 72 der 74 Eigentumswohnungen öffentlich beurkundet und in Zürich liegen ebenfalls bereits für 17 der 27 Wohnungen beurkundete Kaufverträge vor, während die restlichen Wohnungen schriftlich reserviert sind.
Intershop konnte in den ersten 6 Monaten des Jahres 2013 keine attraktiven Kaufangebote identifizieren und hat sich deshalb erneut auf Entwicklungsmöglichkeiten im bestehenden Portfolio konzentriert. In Au-Wädenswil ist beabsichtigt, das über 40‘000 m2 grosse Industrieareal mittelfristig einer neuen Nutzung zuzuführen. Im Hinblick auf den notwendigen Gestaltungsplan hat die Eigentümerin deshalb einen zweistufigen Architekturwettbewerb gestartet, der die städtebaulichen Möglichkeiten aufzeichnen soll. Der Wettbewerb wird im Sommer 2013 abgeschlossen und das Resultat anschliessend mit der Stadt und interessierten Kreisen diskutiert. In Basel laufen weiterhin Gespräche mit der Stadt bezüglich einer allfälligen Verdichtung des
Bericht zum Halbjahresabschluss 2013
Wohnareals an der Redingstrasse. Für die Liegenschaften an der Römerstrasse in Baden wurde im Frühjahr der Sondernutzungsplan eingereicht. Da die heutige Mieterin der Pavillons ihre Verlängerungsoption eingelöst hat, sind diese noch bis 2018 fest vermietet. Eine Umnutzung kann somit erst danach gestartet werden.
Am Ende der Berichtsperiode umfasste das Portfolio 65 Liegenschaften inklusive der Entwicklungs- und Promotionsprojekte. Geographisch konzentrieren sich die Investitionen auf die wichtigsten Wirtschaftsräume und entlang der Hauptverkehrsachsen. Der Mietertrag setzte sich in der Berichtsperiode wie folgt zusammen:
Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)
Büro
6% 6%
Bildungswesen
7%
Parking Wohnen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Bildungswesen Büro
40%
Wohnen
32% 9%
Parking
Anspruchsvolles Umfeld für Vermietung lässt Leerstandsquote ansteigen
Im sehr anspruchsvollen Umfeld für die Vermietung von gewerblichen Flächen wird der Abbau leer stehender Flächen von Intershop unverändert mit hoher Priorität verfolgt. Trotzdem stieg die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften im Vergleich zum Vorjahreswert um 0.2 Prozentpunkte an.
Entwicklung der Leerstandsquote per 30. Juni des entsprechenden Jahres
12 10
Leerstand 11.2%
8
9.6%
9.3%
9.2%
9.4%
2010
2011
2012
2013
6 4 2 0
Organisation
2009
An der Generalversammlung wurden alle bisherigen Verwaltungsräte einstimmig wiedergewählt. In der anschliessenden konstituierenden Sitzung hat der Verwaltungsrat Dieter Marmet als Präsidenten bestätigt.
Strategie und Anlagepolitik
Die Strategie und Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten. Im zweiten Quartal des laufenden Jahres hat Intershop diverse Investitionsmöglichkeiten im Ausland analysiert und auch anlässlich eines Strategieworkshops des Verwaltungsrats mit der Geschäftsleitung intensiv diskutiert. Nach dem Bilanzstichtag wurde eine indirekte Investition
7
8
Bericht zum Halbjahresabschluss 2013
mittels einer Beteiligung von EUR 20 Mio. an einem Private Equity Investor und Asset Manager mit Schwergewicht in Deutschland vereinbart. Mit dieser Beteiligung würde Intershop zukünftig an interessanten Wachstumsopportunitäten und Ertragschancen im deutschen Immobilienmarkt partizipieren und die Zusammenarbeit mit einem professionellen, lokal gut vernetzten Partner etablieren. Der detaillierte Beschrieb der Strategie und Anlagepolitik befindet sich im Geschäftsbericht 2012 auf den Seiten 32 und 33 und ist auf der Webseite verfügbar (www.intershop.ch/strategie). Aktionariat
Seit Jahresbeginn hat Intershop keine Kenntnisse von offenzulegenden Veränderungen im Aktionariat erhalten. Die Beteiligungsquoten der bedeutenden Aktionäre sind auf Seite 25 dargestellt.
Ausblick
Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich in den letzten Monaten leicht verbessert. Das KOF Konjunkturbarometer setzte im Juni seinen Aufwärtstrend fort. Auch der Einkaufsmanagerindex (PMI), der die Entwicklung des Geschäftsverlaufs in der Industrie aufzeigt, verblieb über der Schwelle von 50%, was ein Wachstum anzeigt. Trotzdem sind die Probleme der Schuldenkrise noch nicht überwunden und das globale Wirtschaftswachstum gering. Entsprechend bleiben die Zinsen, auch nach dem Anstieg Ende des 2. Quartals 2013, verhältnismässig tief. Immobilien in der Schweiz sind deshalb unverändert attraktiv, sei es wegen der vergleichsweise attraktiven Rendite oder als Investition in einem sicheren Hafen. Die Ausgangslage für Intershop hat sich deshalb nicht wesentlich verändert.
Dank der letztjährigen Akquisition wird der Mietertrag im laufenden Jahr über dem Vorjahreswert liegen. Der sinkende Referenzzinssatz wie auch die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes verhindern jedoch eine Erhöhung der Mietzinsen bei laufenden Mietverträgen. Die Vermietung bestehender Leerstände und gekündigter Flächen erweist sich im heutigen Umfeld als schwierig. Da ein Grossmieter aus der Finanzbranche seine Mietverträge gekündigt hat und weitere Kündigungen vorliegen, erwartet Intershop im zweiten Semester einen deutlichen Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in die Grössenordnung von 13%. Die Wiedervermietungsbemühungen sind angelaufen und Intershop geht davon aus, die Flächen auf mittlere Frist wieder vermieten zu können.
Da die Nachfrage nach Immobilienanlagen in der Schweiz unverändert hoch ist, bieten sich nur wenige Möglichkeiten für attraktive Akquisitionen. Intershop wird sich deshalb weiterhin primär auf die Entwicklungsmöglichkeiten im eigenen Portfolio konzentrieren. Ebenfalls geprüft wird, ob sich weitere sinnvolle Investitionsmöglichkeiten im Ausland ergeben. Ferner möchte Intershop weitere entwickelte Liegenschaften veräussern, um vom aktuellen Marktumfeld zu profitieren. Ob der hohe Verkaufsgewinn des Jahres 2012 erreicht wird, ist jedoch ungewiss. Die Entwicklung des Reingewinns hängt zudem von den Marktwertveränderungen der Liegenschaften ab. Eine verlässliche Prognose ihrer Wertentwicklung im zweiten Semester ist nicht möglich. Gesamthaft erwartet Intershop jedoch erneut einen guten operativen Abschluss, der wieder die Ausschüttung einer Dividende von CHF 20.- je Aktie ermöglichen sollte.
Dieter Marmet
Cyrill Schneuwly
Präsident des Verwaltungsrats
Chief Executive Officer
Zürich, 22. August 2013
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung
10 Konsolidierte Bilanz 11 Konsolidierte Erfolgsrechnung 12 Ver채nderung des konsolidierten Eigenkapitals 13 Konsolidierte Geldflussrechnung 14 Anhang zum ungepr체ften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2013 28 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 32 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 34 Detailinformationen zu den Zu- und Abg채ngen von Immobilien 36 Adressen
9
10
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Konsolidierte Bilanz (in CHF 1’000) Anmerkungen
Aktiven
Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Promotionsliegenschaften Übrige Sachanlagen Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen
1 2 3
5
Total Aktiven Passiven
Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital
4 5
4 5
Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Reserven Total Eigenkapital Total Passiven
6
30.6.2013
31.12.2012 angepasst
6’565 14’872 837 186 2’869 25’329
23’782 0 556 61 1’697 26’096
1’132’000 87’945 21‘934 176 2‘027 54 2‘584 1’246’720
1’130’830 87’222 18‘700 182 0 609 2‘671 1’240’214
1’272’049
1’266’310
48‘465 0 19‘288 17‘854 2‘542 13‘873 102’022
33‘309 442 7‘267 17‘873 3‘811 13‘758 76’460
498’850 10‘265 112’501 2‘547 624’163
505’550 17‘372 109’767 2‘059 634’748
726’185
711’208
21’000 524’864 545’864
21’000 534’102 555’102
1’272’049
1’266’310
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
11
Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1’000) Anmerkungen
1.Sem. 2013
1.Sem. 2012 angepasst
8
44’111 1’909 1’406
41’340 4’496 1’325
47’426
47’161
5’175 4’276 1’072
4’748 4’198 1’127
10’523
10’073
1’220
1’081
38’123
38’169
350 –7’572 30’901
1’283 –8’004 31’448
Ertragssteuern
–5’679
–5’843
Reingewinn
25’222
25’605
12.01 12.01
12.20 12.20
Liegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Übriger Erfolg
9
Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand
10
Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen
11
Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern
12 12
Es bestehen keine Minderheitsanteile. Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF)
13 13
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
12
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000) Bewertung Anmerkungen
Stand per 31.12.2011 nach IFRS Anpassungen auf Swiss GAAP FER Anpassung Aktiven aus Personalvorsorge1) Anpassung Kaderbeteiligungsplan1) Stand per 1.1.2012 nach Swiss GAAP FER Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester 2012 Stand per 30.6.2012
1)
Absicherungsgs-
Eigene
Aktienkapital
Reserven
instrumente
Aktien
Total Kapital
21’000
533’145
–13’729
0
540’416
21‘000
1‘840 –800 534‘185
0
1‘840 –800 541‘456
–13‘729
-804 804
–4 –41‘960
0
–804 800 –41‘960 –1’511 25’605 523’586
0
1’255 30’261 555’102
–1’511 21’000
Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 2. Semester 2012 Stand per 31.12.2012 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester 2013 Stand per 30.6.2013
Einbehaltene
25’605 517’826
–15’240 1’255
21’000
30’261 548’087
–13’985
–868 868
–28 –41’950 7’518
5
21’000
Details zur Überleitung siehe S. 15.
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung. Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
25’222 531’331
–6’467
0
–868 840 –41’950 7’518 25’222 545’864
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
13
Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000) 1. Sem. 2013
1. Sem. 2012
25’222 5’679 –1’220 43 –350 52 93 7’520 –7’434 –4’690 309 –1’909 –1’434
25‘605 5’843 –1‘081 74 –462 –821 153 8‘004 –8‘242 –7’287 –1‘047 –4‘496 –844
21’881
15‘399
–4’043 6’140 –915 12’879 –3’837 –27’601 12’682 –37
–4‘702 17‘045 –347 713 –598 0 0 –80
–4’732
12‘031
Aufnahme von Darlehen und Hypotheken Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken Dividendenausschüttung Kauf eigener Aktien
35’100 –26’648 –41’950 –868
12‘000 –19‘271 –41’960 –804
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit
–34’366
–50‘035
Abnahme der flüssigen Mittel
–17’217
–22‘605
23’782
33’780
6’565
11‘175
Anmerkungen
Reingewinn Ertragssteueraufwand Bewertungsveränderungen Abschreibungen Zinsertrag Übriger Finanzerfolg Zinsen erhalten Finanzaufwand Zinsen bezahlt Ertragssteuern bezahlt Veränderung der Rückstellungen Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Renditeliegenschaften Erlös aus Verkauf von Renditeliegenschaften Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Erlös aus Verkauf von Promotionsliegenschaften inkl. Anzahlungen Investitionen in Promotionsliegenschaften Kauf von Wertschriften Erlös aus Verkauf von Wertschriften Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit
Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar Stand der flüssigen Mittel per 30. Juni Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung. Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
11
12 12
12
14
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2013 Tätigkeit
Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien primär in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.
Anlagepolitik
Basis der Konsolidierung
Die Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten.
Grundsätze der Rechnungslegung
Die ungeprüfte konsolidierte Halbjahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschliesslich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view).
Änderung der Rechnungslegungsgrundsätze
Die ungeprüfte konsolidierte Halbjahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt. Bis und mit dem Geschäftsjahr 2012 hat die Intershop-Gruppe für die Erstellung der Konzernrechnung die International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt. Aufgrund der zunehmenden Regulierungsdichte und Geschwindigkeit von Anpassungen bei IFRS hat der Verwaltungsrat der Intershop Holding AG beschlossen, die Rechnungslegung ab 1.1.2013 auf den praxisnäheren, auf Schweizer Verhältnisse zugeschnittenen Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER umzustellen.
In Anwendung von FER 31.2 wurden die Bilanz per 31.12.2011 bzw. 1.1.2012 (Überleitungszeitpunkt) sowie die Erfolgsrechnung des Jahres 2012 (Vorperiode) auf Swiss GAAP FER angepasst. Die Überleitungsrechnung ist nachfolgend dargestellt und findet auch im Eigenkapitalnachweis Niederschlag.
Die Anpassungen aus der Umstellung betreffen folgende Sachverhalte:
Personalvorsorge
Gemäss Swiss GAAP FER erfolgt keine Unterscheidung der Vorsorgepläne in beitrags- oder leistungsorientierte Pläne. Nach FER 16 muss eine Vorsorgeverpflichtung erfasst werden, sofern eine Unternehmung eine wirtschaftliche Verpflichtung hat, zur Behebung einer Unterdeckung einer Vorsorgeeinrichtung beizutragen. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt, sofern dieser für künftige Vorsorgeaufwendungen der Gesellschaft verwendet werden kann. Arbeitgeberbeitragsreserven oder vergleichbare Posten, die für zukünftige Beiträge verwendet werden können, werden im Umfang des wirtschaftlichen Nutzens aktiviert. Die wirtschaftlichen Auswirkungen von Über- und Unterdeckungen in Vorsorgeeinrichtungen auf den Konzern sowie die Veränderung von Arbeitgeberbeitragsreserven werden neben den auf die Periode abgegrenzten Beiträgen erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Für die Bemessung ist die finanzielle Situation der Vorsorgeeinrichtung relevant. Bei schweizerischen Personalvorsorge-
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
15
einrichtungen bilden die nach FER 26 «Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen» erstellten Jahresabschlüsse die Grundlage.
Kaderbeteiligungsplan
Die Abgrenzung der Entschädigung in Aktien im Rahmen des Kaderbeteiligungsplans, welche am Bilanzstichtag geschätzt wird, ist gemäss Swiss GAAP FER als Verpflichtung auszuweisen und wird erst im Zeitpunkt der Zuteilung der Aktien im Eigenkapital erfasst.
Darstellung und Gliederung
Die Darstellung und Gliederung der Jahresrechnung wurde an die Anforderungen von Swiss GAAP FER angepasst. In der Erfolgsrechnung wird der Erfolg aus Promotionsliegenschaften zusammen mit den Erfolgen aus Verkäufen dargestellt, wobei die Erlöse und der Aufwand aus Promotionsliegenschaften nicht mehr separat dargestellt werden. In der Bilanz wird der gesamte Immobilienbestand einschliesslich der Promotionsliegenschaften im Anlagevermögen ausgewiesen. Eine Aufteilung auf Umlauf- und Anlagevermögen erfolgt nicht mehr. Dies hat zur Folge, dass die Promotionsaktivitäten in der Geldflussrechnung in der Investitionstätigkeit und nicht mehr in der Betriebstätigkeit abgebildet werden.
Überleitungsrechnung
Die Auswirkungen der erfolgten Anpassungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis in der Konzernrechnung stellen sich wie folgt dar:
(in CHF 1’000) Eigenkapital (IFRS) Anpassung Aktiven aus Personalvorsogeeinrichtung Anpassung Kaderbeteiligungsplan Eigenkapital (Swiss GAAP FER) (in CHF 1’000) Reingewinn (IFRS) Anpassung Aktiven Personalvorsorgeeinrichtung in Personalaufwand und Finanzergebnis Anpassung Steuern Reingewinn (Swiss GAAP FER)
31.12.2012 554’315 1’587 –800 555‘102 1. Sem. 2012 25’654
2012 56’119
–62
–322
13 25’605
69 55’866
Konsolidierungsgrundsätze
Konsolidierungskreis
1.1.2012 540’416 1’840 –800 541‘456
Die Konzernrechnung umfasst die Halbjahresabschlüsse der Intershop Holding AG und der Konzerngesellschaften, die durch die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% der Stimmen gehalten oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung zusammengefasst werden (nachfolgend auch „Intershop-Gruppe“ oder „Gruppe“). Diese Beteiligungen werden vollkonsolidiert. Anteile an assoziierten Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode). Beteiligungen mit einem Anteil von weniger als 20% werden zum Anschaffungswert abzüglich einer Wertberichtigung bei entsprechender Wertminderung bilanziert. Die konsolidierte Halbjahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften per 30. Juni 2013.
Der Konsolidierungskreis blieb gegenüber dem Abschluss per 31. Dezember 2012 unverändert.
16
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Konzerninterne Transaktionen
Sämtliche konzerninternen Guthaben und Verbindlichkeiten sowie konzerninternen Leistungen
und Beziehungen
wurden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.
Kapitalkonsolidierung
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Akquisitions-Methode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften per Erstkonsolidierung bzw. für neue Gesellschaften zum Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung der Muttergesellschaft verrechnet. Ein nach dieser Neubewertung verbleibender Goodwill (Differenz zwischen dem Kaufpreis und den anteiligen Nettoaktiven) wird mit dem Eigenkapital verrechnet. Ein in früheren Perioden mit dem Eigenkapital verrechneter Goodwill wird bei der Veräusserung der Konzerngesellschaft zu seinem ursprünglichen Wert mit dem Verkaufspreis verrechnet. Im Laufe des Jahres veräusserte Gesellschaften werden ab Verkaufsdatum von der Konzernrechnung ausgeschlossen.
Die Anteile der Minderheitsaktionäre am konsolidierten Eigenkapital und am Geschäftsergebnis werden gesondert ausgewiesen. Gegenwärtig sind keine Minderheitsanteile ausstehend.
Fremdwährungsumrechnung
Die Berichtswährung der konsolidierten Jahresrechnung sowie aller Konzerngesellschaften ist Schweizer Franken (CHF). Die einzelnen Tochtergesellschaften erstellen ihre Abschlüsse in Lokalwährung. Werden keine anderen Angaben gemacht, erfolgt die Darstellung in CHF 1‘000.
Kursgewinne und –verluste aus Transaktionen in Fremdwährung und aus Anpassungen von Fremdwährungsbeständen am Bilanzstichtag werden erfolgswirksam erfasst. Für die Fremdwährungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:
Währung EUR Segmentberichterstattung
Stichtagskurs Durchschnittskurs 30.6.2013 31.12.2012 1. Sem. 2013 1. Sem. 2012 1.230 1.207 1.227 1.205
Intershop ist derzeit ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führt keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschaftsarten separat ausgewiesen.
Bewertungsgrundsätze
Im Grundsatz werden historische Wertansätze (Anschaffungs- oder Herstellkosten) gewählt. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Wertschriften sowie die Absicherungsgeschäfte, die zu Marktwerten bilanziert werden. Die Bewertung erfolgt für alle Konzerngesellschaften nach denselben Grundsätzen.
Flüssige Mittel
Unter den flüssigen Mitteln werden Kassen-, Post- und Bankguthaben sowie Festgelder mit einer Laufzeit unter 90 Tagen zu Nominalwerten bilanziert.
Wertschriften
Bei Wertschriften handelt es sich um marktgängige, leicht realisierbare Geld- und Kapitalanlagen. Sie werden zum Marktwert bilanziert. Marktwertveränderungen werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.
Forderungen aus Lieferungen
Diese Position enthält Forderungen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit, d.h. vor allem Miet-
und Leistungen
forderungen, die zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichti-
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
17
gungen bilanziert werden. In der Regel werden Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet. Sie werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschaftsertrag» ausgewiesen. Sonstige Forderungen und
Rechnungsabgrenzungen Renditeliegenschaften
Sonstige Forderungen werden zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert.
Renditeliegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken und werden zum Marktwert bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Entwicklungsliegenschaften
Liegenschaften im Bau mit dem Ziel der späteren Nutzung als Renditeliegenschaft sowie Liegenschaften für die eine Entwicklung vorgesehen ist, werden bereits während der Bau- bzw. Entwicklungsphase zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Entwicklungsliegenschaften wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Entwicklungsliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Promotionsliegenschaften
Promotionsliegenschaften sind Immobilien, die zum Verkauf unmittelbar nach Bauvollendung bestimmt sind. Sie werden als Sachanlagen im Bau zu Herstellungskosten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Der Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften wird als Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen ausgewiesen.
Übrige Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.
Personalvorsorge
Die Gruppe verfügt über mehrere Vorsorgepläne für die Mitarbeitenden der Konzerngesellschaften, die in Übereinstimmung mit den rechtlichen Gegebenheiten in der Schweiz in autonomen Stiftungen oder Versicherungsplänen organisiert sind. Sie erbringen Leistungen im Fall von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Träger der Vorsorge sowie den laufenden Aufwand für die Erfüllung der übrigen Vorsorgepläne. Die Bewertung und der Ausweis der Schweizer Vorsorgeverpflichtungen erfolgen gemäss FER 16. Tatsächliche wirtschaftliche Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berücksichtigt. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven sind als Aktivum erfasst. Die Differenz zwischen den jährlich ermittelten wirtschaftlichen Nutzen und Verpflichtungen sowie die Veränderung der Arbeitgeberbeitragsreserve wird über die Erfolgsrechnung als Personal- bzw. Finanaufwand erfasst.
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Finanzverbindlichkeiten
Die in der Regel langfristig abgeschlossenen Darlehen und Hypotheken werden zum Nominalwert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
Derivative Finanzinstrumente
In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente in der Regel nur für Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Anschaffungswert in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die dabei resultierenden Marktwertveränderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, sofern die abzusichernden Cashflows mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten. Wertveränderungen bei Derivaten ohne Absicherungszweck werden erfolgswirksam verbucht. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Kontrakte werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert.
Rückstellungen
Rückstellungen sind auf Ereignissen in der Vergangenheit begründete Verpflichtungen, deren Höhe und/oder Fälligkeiten ungewiss, aber abschätzbar sind. Rückstellungen werden auf der Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt und entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen.
Latente Steuerguthaben und
Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die
-verbindlichkeiten
Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Ebenso zurückgestellt werden die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Darüber hinaus bestehende latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen werden nur aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist.
Ertragssteuern
Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der handelsrechtlichen bzw. der zu erwartenden steuerlichen Jahresergebnisse entsprechend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften berechnet und als Steuerverpflichtungen ausgewiesen.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
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Ertragsausweis
Der «Liegenschaftsertrag» beinhaltet den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung erfasst.
Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis von Rendite- oder Entwicklungsliegenschaften (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern) und dem am letzten Bilanzstichtag verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen. Diese Position enthält auch den Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Er wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten verbucht.
Der «übrige Erfolg» enthält insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (in der Regel Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der «Liegenschaftsaufwand» besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen). Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des Marktwertes werden als «Bewertungsveränderungen» in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Einschätzungen und Annahmen
Bei der Erstellung der Halbjahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind nachfolgend dargestellt:
Marktwert der Rendite- und
Der Marktwert der Liegenschaften wird von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer be-
Entwicklungsliegenschaften
stimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen können den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.
Rückstellungen
Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.
Latente Steuerverbindlichkeiten
Die Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten basiert auf aktuellen respektive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer sowie abweichende Besitzesdauern können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Anmerkungen
1 Renditeliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1.1.2012 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 2012 Stand per 31.12.2012 Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 1. Sem 2013 Stand per 30.6.2013
Geschäfts liegenschaften 735’862 0 4’910 –22’145 6’102 724’729 1’265 –4’298 1’422 723’118
Gewerbeliegenschaften 344’912 2’158 7’887 0 –2’049 352’908 1’488 0 –28 354’368
Wohnliegenschaften 50’548 0 2’618 0 27 53’193 1’260 0 61 54’514
Total Liegenschaften 1’131’322 2’158 15’415 –22’145 4’080 1’130’830 4’013 –4’298 1’455 1’132’000
Intershop veräusserte in der Berichtsperiode das Objekt St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159, um von den aktuellen Verhältnissen auf dem Markt zu profitieren.
Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d.h. > 5% des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.
In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vorjahresperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Renditeliegenschaften aktiviert.
Der
Brandversicherungswert
der
Renditeliegenschaften
CHF 1’538 Mio. (31.12.2012: CHF 1’547 Mio.).
beträgt
per
Bilanzstichtag
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
21
Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften
Anschaffungskosten1) 30.6.2013 31.12.2012
Marktwert 30.6.2013 31.12.2012
441’515 32’091 99’565 12’030 585’201
441’545 32’014 98’926 16’445 588’930
570’122 37’924 102’908 12’164 723’118
568’196 37’847 102’804 15’882 724’729
128’788 119’211 34’026 25’018 307’043
128’528 118’159 33’990 24’878 305’555
140’822 137’711 44’872 30’963 354’368
140’618 136’877 44’878 30’535 352’908
7’106 45’229 52’335 944’579
7’073 44’002 51’075 945’560
7’335 47’179 54’514 1’132’000
7’302 45’891 53’193 1’130’830
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 28 bis 31 ersichtlich.
1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen.
2 Entwicklungsliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung Stand per Bilanzstichtag
Auf dem Grundstück in Interlaken wird eine Liegenschaft erstellt, für die bereits eine Vorver-
30.6.2013 87’222 0 958 0 –235 87’945
31.12.2012 41’781 47’783 418 –5’203 2’443 87’222
mietung besteht. Die Fertigstellung und die Umklassierung in Renditeliegenschaften ist per 1. Oktober 2013 vorgesehen.
In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vergleichsperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Entwicklungsliegenschaften aktiviert.
Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per Bilanzstichtag CHF 309 Mio. (31.12.2012: CHF 306 Mio.).
22
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Die Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 32 bis 33 ersichtlich.
3 Promotionsliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Investitionen Abgänge Stand per Bilanzstichtag
In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn veräussert (Projekt «SOL 1»).
30.6.2013 18’700 3’701 –467 21’934
31.12.2012 17’401 2’016 –717 18’700
Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.6 Mio. (Vorjahr: CHF 0.8 Mio.).
In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vorjahresperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Promotionsliegenschaften aktiviert.
Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 21.2 Mio. (31.12.2012: CHF 8.4 Mio.).
Die Details zu den Promotionsliegenschaften sind auf den Seiten 32 bis 33 ersichtlich.
Stand der laufenden Promotionsprojekte
Zürich, «eden5»
Projektbeschreibung:
An der Rüdigerstrasse 11 in Zürich werden 27 Eigentumswohnungen erstellt.
Projektstand:
Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015 geplant.
Verkaufsstand:
Für 17 der 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor, und die restlichen Wohnungen sind schriftlich reserviert.
Lausanne, «Résidence Bel Orne»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 in Lausanne werden 74 Eigentumswohnungen gebaut.
Projektstand:
Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen, und die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014 vorgesehen.
Verkaufsstand:
Der Verkauf von 72 der 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet.
Weitere Projekte
Das Projekt «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Es wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplanes ist in Arbeit und die Flächen werden in Etappen entwickelt und verkauft.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
30.6.2013 48’465 498’850 547’315
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4 Finanzverbindlichkeiten
(in CHF 1’000) Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten Total
In der Berichtsperiode wurden CHF 26.0 Mio. Hypotheken zurückgeführt, vertragliche Tilgun-
31.12.2012 33’309 505’550 538’859
gen von CHF 0.6 Mio. geleistet sowie Hypotheken für CHF 35.1 Mio. neu beansprucht.
Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung per 30. Juni 2013:
(in CHF 1’000) < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total
Kreditfälligkeiten 48’465 36’950 82’350 15’350 64’350 299’850 547’315
feste Zinsbindung 43’465 34’750 82’350 15’350 48’350 299’850 524’115
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 1’034 Mio. (31.12.2012: CHF 991 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 542 Mio. (CHF 520 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines Kredites von CHF 5 Mio. verpfändet.
Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen: (in CHF 1’000) Währung Schweizer Franken (CHF) Euro (EUR) Total
30.6.2013 31.12.2012 Zinssatz CHF Zinssatz CHF 2.71% 547’315 2.79% 538’515 n.v. 0 4.22% 344 547’315 538’859
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, 79 Monate (31.12.2012: 66 Monate). Am Bilanzstichtag waren 96% (94%) Festhypotheken oder zinsabgesicherte (SWAP) Rollover-Kredite, 4% (6%) Rollover-Kredite ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken.
Alle mit Kreditinstituten vereinbarten Finanzkennzahlen (Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mindestens 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert.
24
5
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Derivative Finanzinstrumente
Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. (31.12.2012: CHF 205 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus den nebenstehenden Tabellen ersichtlich: 30.6.2013 Laufzeit
Zinssatz
Kontraktwert
2.27% 2.32% 2.15% 1.97 % 1.46% 1.47%
34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 191 Mio.
Zinssatz
Kontraktwert
2.30% 2.27% 2.32% 2.15% 1.97% 1.47%
38 Mio. 34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 38 Mio. 205 Mio.
2017 2019 2021 2021 2028 2028 Total
31.12.2012 Laufzeit 2013 2017 2019 2021 2021 2028 Total
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 Mio. 2.65 Mio. 0 Mio. 3.96 Mio. 0 Mio. 2.35 Mio. 0 Mio. 1.30 Mio. 0.71 Mio. 0 Mio. 1.32 Mio. 0 Mio. 2.03 Mio. 10.26 Mio.
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 Mio. 0.44 Mio. 0 Mio. 3.61 Mio. 0 Mio. 5.74 Mio. 0 Mio. 4.06 Mio. 0 Mio. 2.34 Mio. 0 Mio. 1.62 Mio. 0 Mio. 17.81 Mio.
Die Marktwertveränderungen der Zinsabsicherungsgeschäfte von CHF 9.6 Mio (vor latenten Steuern) bzw. CHF 7.5 Mio. (nach latenten Steuern) wurden im Eigenkapital verbucht.
6 Aktienkapital
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2012 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 30.6.2013
Inhaberaktien à nom. CHF 10 (Anzahl)
Total Nominalwert (in CHF 1’000)
2’100’000
21’000
2’100’000
21’000
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
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Bedeutende Aktionäre
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Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: (in %) Patinex AG, Wilen1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel2) Relag Holding AG, Hergiswil3) General Oriental Investments SA, Genf4) Grapal Holding AG, Zug5)
1) Meldung per 31.12.2012
2) Meldung per 25.6.2010
3) Meldung per 4.12.2007
4) Meldung per 17.8.2011
5) Meldung per 3.3.2010
8 Liegenschaftsertrag
(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total
1.Sem. 2013
1.Sem. 2012
23’035 14’449 1’673 4’931 23 44’111
23’086 14’086 1’696 2’376 96 41’340
30.6.2013 6.5 19.5 9.3 11.7 3.6 9.9 8.0 31.5 100.0
31.12.2012 6.4 20.7 10.4 11.3 6.1 7.0 9.3 28.8 100.0
30.6.2013 8.2 5.4 3.8 3.7 3.4 24.5
31.12.2012 8.2 5.4 3.8 3.6 3.4 24.4
Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt: (in %) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA Credit Suisse AG Total
31.12.2012 35.5 10.0 4.4 3.4 3.1
Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in %) Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total
30.6.2013 35.5 10.0 4.4 3.4 3.1
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, den Kantonen, Gemeinden oder mit deren zusammenhängenden juristischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 15.7% (31.12.2012: 15.2%).
26
9
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Erfolg aus
Liegenschaftsverkäufen
(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufende Periode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Total
1.Sem. 2013 6’708 –4’793 –6 1’909 0 1’909
1.Sem. 2012 19’910 –15’073 –171 4’666 –170 4’496
In der Berichtsperiode wurde die Liegenschaft in St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159, sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL 1») verkauft.
10 Liegenschaftsaufwand
1.Sem. 2013
1.Sem. 2012
2’436 1’529 267 960 –17 5’175
2’413 1’486 301 472 76 4’748
(in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total
1.Sem. 2013 1’906 35 535 259 429 444 1’216 351 5’175
1.Sem. 2012 1’649 36 504 263 429 296 1’285 286 4’748
11 Bewertungsveränderungen
(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total
1.Sem. 2013 5’226 –3’771 53 –288 1’220
1.Sem. 2012 2’274 –1’181 0 –12 1’081
Als unabhängiger Liegenschaftenschätzer wurde KPMG AG Real Estate, Zürich, beauftragt.
(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total
Der Aufwand der Liegenschaften setzt sich wie folgt zusammen:
27
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
12 Finanzergebnis
13
(in CHF 1’000) Zinsertrag Übriger Finanzertrag Total Finanzertrag
1. Sem. 2013 350 0 350
1. Sem. 2012 462 821 1’283
(in CHF 1’000) Zinsaufwand Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand
1. Sem. 2013 –7’520 –52 –7’572
1. Sem. 2012 –8’004 0 –8’004
Reingewinn1) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1) 2)
1.Sem. 2013 25’222 24’324
1.Sem. 2012 25’605 24’812
2’099’583
2’099’000
Reingewinn pro Aktie3)
12.01
12.20
Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung2) 3)
12.01 11.58
12.20 11.82
Reingewinn pro Aktie
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien
1) In CHF 1’000
2) Die Bewertungsveränderungen der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie die sich darausergebenden latenten Steuern, welche
3) In CHF
anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des e ntsprechenden Bilanzstichtages bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.
14
Ereignisse nach dem
Der vorliegende Halbjahresabschuss wurde am 22. August 2013 durch den Verwaltungsrat zur
Bilanzstichtag
Veröffentlichung frei gegeben.
Im August 2013 wurde eine Vereinbarung unterzeichnet, nach der sich Intershop mit EUR 20 Mio., in Form einer Kaptalerhöhung sowie dem Erwerb bestehender Aktien und Partizipationsscheine, an der Corestate Capital AG zu beteiligen beabsichtigt. Der Vollzug der Transaktion hat bis am 22. August 2013 noch nicht stattgefunden.
Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung der Konzernrechnung sind keine weiteren wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.
28
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 30. Juni 2013
Ort
Adresse
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%
2006 2009 2008 1999 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999
1990/91 1987 1971 1992 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958
– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – – 2012 – 2002–04 2002/08
SGI SGI
AE AE
100% 100%
99/05 1999
1961 1992
– –
DB SGI
AE AE
100% 100%
2006 1999
1962 1969
– 2008/09
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGI SGI
SW AE AE AE BR SW SW AE AE AE
95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100% 100%
1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1999 1998 1997
1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1982 1989 1992
– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – – –
SGI SGI SGI
AE AE SW
100% 100% 48.8%
1999 1998 2000
1962 1960 1994
– 2012/13 –
Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Seuzach Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich
Genferseegebiet Genf Pully
Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Deisrütistrasse 6 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich
Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet
Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Basel Schützengraben 21 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Sissach Hauptstrasse 93 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Heerbrugg St. Gallen Widnau / SG
Berneckerstrasse 215 Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen
Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 32
29
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708
0 547 0 0 213 0 1’266 0 185 0 5’063 0 0 0 403 7’686
7’253 9’614 7’743 2’419 7’949 6’591 22’888 12’674 8’357 12’710 13’418 4’102 8’047 12’391 15’227 151‘383
159 168 95 42 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 159 1’418
1’612 1’322 1’467 353 2’192 1’492 4’557 2’881 1’769 4’756 5’185 885 1’995 2’730 5’817 39’013
17.8 26.6 0.8 34.0 1.5 0.0 9.9 0.6 9.8 9.4 3.2 50.2 6.6 1.7 5.3 7.6
18’074
1’513
16‘561
108 578 686
2’630 0 2’630
0 0 0
5’369 2’891 8’260
0 52 52
1’695 967 2’662
6.7 24.5 13.2
1’097
161
936
1’369 0
0 1’060
0 513
2 0
1’371 2’707
0 37
243 599
0.0 4.2
11’164 0 537 2’327 1’962 3’805 0 676 1’540 684 23’829
0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 158 0 576 7‘117
8’561 579 519 285 1’437 2’604 1’362 60 1’309 527 18‘303
202 780 0 957 151 0 343 228 107 813 4‘094
329 0 0 185 0 870 1’430 53 28 465 3’362
20‘256 3’329 1’056 4’986 3’550 8’538 3’688 1’175 2’984 3’065 56‘705
291 32 14 85 87 139 58 29 79 63 914
2’784 689 144 674 483 1’576 454 274 413 433 8‘766
35.5 0.0 5.2 13.5 33.2 26.7 16.8 0.0 38.1 60.0 24.9
3‘324
618
2‘706
1’223 866 3’253 5‘342
654 810 962 2‘426
0 0 855 855
67 506 949 1’522
1’274 0 290 1’564
0 0 1’818 1’818
1’995 1’316 4’874 8‘185
15 18 141 174
297 251 830 1‘378
26.7 100.0 19.3 35.6
540
144
396
170‘855
126‘280
12‘864
63‘527
8‘996
12’866
224’533
2‘558
51‘819
11.6
23‘035
2‘436
20‘599
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
4’109 8’361 9’434 3’171 2’300 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 101’273
5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’945 10’552 9’270 4’218 10’711 6’312 3’219 5’453 7’333 12’867 95’763
0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210
1’815 4’382 4’017 1’729 731 1’521 10’797 3’404 2’697 575 1’128 883 2’594 5’058 1’685 43’016
948 3’178 4’126
1’949 2’313 4’262
682 0 682
1’842 982
0 1’134
28’645 1’178 787 2’283 5’920 4’379 4’913 1’237 5’663 2’285 60‘114
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
Netto
30
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 30. Juni 2013
Ort
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
Seestrasse 295 Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE BR AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2001 2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002
1960–87 1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984
– – – – 1992 – – –
Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet
SGI SGI SGI
BR AE AE
100% 100% 100%
2002 1997 2007
2000–02 1956 1970
– seit 1998 2007/08
SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100%
2005 1998 1999 2012 2001
1935/1956 1932 1964–91 2007 1989–92
– 1968 2001/02 2011 2002
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
1999 1998 1998 1998
1960/1987 1962 1968 1968
1999–02 – 2000 1983
SGI
AE
100%
2007
1970
–
DB
AE
100%
2006
1969
–
Adresse
Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Au-Wädenswil Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos
Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon
Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen
Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen
Total Gewerbeliegenschaften
Wohnliegenschaften Genferseegebiet Genf
Rue Jean-Charles Amat 15
Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften
1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 32
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
31
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
0 0 0 0 211 0 80 358 649
880 2’502 110 0 0 0 0 157 3’649
27’260 16’012 14’463 10’348 12’689 4’593 3’158 6’848 95’371
298 65 125 134 69 80 54 55 880
3’300 2’300 1’642 1’300 2’023 495 340 692 12’092
27.7 0.0 0.0 0.0 1.9 11.1 18.4 6.3 9.2
5’631
492
5’139
41’496 11’794 985 54’275
0 908 0 908
0 1’676 0 1’676
41’496 46’326 2’361 90’183
0 640 40 680
3’560 7’657 404 11’621
0.0 6.2 0.0 4.1
5’718
648
5’070
0 0 0 0 0 0
1’990 1’004 13’426 1’230 5’640 23’290
1’287 120 0 0 0 1’407
0 0 7’090 0 0 7’090
3’457 1’960 23’547 1’230 7’890 38’084
16 15 424 11 55 521
576 127 1’729 164 1’193 3’789
0.0 0.0 17.5 0.0 0.0 8.0
1‘750
206
1‘544
2’602 1’717 88 2’495 6’902
0 0 0 0 0
9’947 3’652 1’841 4’487 19’927
0 170 1’107 0 1’277
241 0 234 0 475
12’790 5’539 3’270 6’982 28’581
133 59 11 80 283
1’095 580 308 887 2’870
10.5 0.0 0.0 1.8 4.6
1‘350
183
1‘167
311’167
62’610
2’472
170’006
4’241
12’890
252’219
2’364
30’372
6.7
14’449
1’529
12’920
491
0
65
286
1’668
0
2’019
10
543
0.5
11’966
0
0
0
17’177
0
17’177
189
2’828
0.1
12’457
0
65
286
18’845
0
19’196
199
3’371
0.1
1‘673
267
1’406
494’479
188’890
15’401
233’819
32’082
25’756
495’948
5’121
85’562
9.4
39’157
4’232
34‘925
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
42’965 16’000 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 114’354
5’658 3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 18’559
0 0 0 0 0 0 0 0 0
20’722 9’807 10’566 8’215 10’655 3’782 2’972 5’795 72’514
30’725 57’489 3’101 91’315
0 29’476 1’376 30’852
0 2’472 0 2’472
1’875 1’492 62’341 2’220 12’290 80’218
180 836 3’031 0 2’250 6’297
16’540 2’905 2’307 3’528 25’280
Netto
32
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 30. Juni 2013 Ort
Adresse
Alle Regionen Baden Baden Basel Flurlingen Interlaken Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich
Römerstrasse 36 + 36a Römerstrasse 36b + 36c Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Untere Bönigstrasse Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)
Landparzellen Solothurn
Oberer Brühl (SOL 1) 3)
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
SGI SGI DB SGI SGIC SGI SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 1.4% 100% 7.9%
2007 2006 2006 2007 2012 1999 2012 1998 1998 1998
1958 1958 1968 1875–1963 n/a n/a 1947–2005 2007–2009 n/a 2009–2011
1990 1990 – – – 1962 – – – –
SGI
AE
100%
1998
n/a
n/a
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften Abkürzungen: Eigentümer:
DB
= De Bary & Co. AG
HE
= Einkaufszentrum Herti AG
SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG SGIC = SGI City Immobilien AG SGIP = SGI Promotion AG
Eigentumsverhältnisse:
VO
= EZ Volketswil AG
AE
= Alleineigentum
BR
= Baurecht
ME
= Miteigentum
SW
= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
4’467 4’807 5’031 54’001 3’467 4‘132 136’961 47 1’217 41
3’633 3’987 157 3’337 0 0 10’364 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
250 348 0 34’214 0 0 38’826 0 0 0
0 0 1’255 268 0 0 0 0 0 0
0 0 0 208 0 0 2’026 0 0 0
3’883 4’335 1’412 38’027 0 0 51’216 0 0 0
148 124 6 265 0 0 596 11 18 15
542 905 232 2’489 n/a n/a 6’378 n/a 69 n/a
0.0 0.0 0.0 18.4 n/a n/a 3.9 n/a n/a n/a
38’206
0
0
29
0
0
29
4
n/a
n/a
252’377
21’478
0
73’667
1’523
2’234
98’902
1’187
10’615
6.7
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
4’931
960
33
Netto
3’971
34
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 30. Juni 2013 Ort
Adresse
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Übergang Nutzen/Gefahr
SGI
AE
100%
1999
01.02.2013
SGI
AE
100%
1998
22.04.2013
Zugänge Es haben keine Zugänge stattgefunden. Abgänge Renditeliegenschaften St. Gallen Fürstenlandstrasse 159 Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Solothurn Oberer Brühl (SOL1) Total Abgänge
Abkürzungen: Siehe Seite 32
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
3’962
800
3’489
845
575
0
0
4’537
800
3’489
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
0
0
4’134
39
0
0
0
0
0
845
0
0
4’134
39
35
36
Adressen Holding Sitz der Gesellschaft
Intershop Holding AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Briefadresse
Postfach 1601
CH-8031 Zürich
Telefon + 41 44 54410 00
Telefax
+ 41 44 544 10 01
www.intershop.ch
E-Mail: info@intershop.ch
Managementgesellschaften
Intershop Management AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Telefon + 41 44 54410 00
Telefax
+ 41 44 544 10 01
Centre St Roch - Yverdon-les-Bains S.A.
Rue des Pêcheurs 8
CH-1400 Yverdon-les-Bains
Telefon + 41 24 425 22 00
Telefax
+ 41 24 425 08 88
www.st-roch.ch
E-Mail: immo@st-roch.ch
Realconsult AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürch
Telefon
+ 41 44 544 10 77
Telefax
+ 41 44 544 10 01
www.intershop.ch