Halbjahresbericht
2012
Inhalt
Intershop-Gruppe 3 Die wichtigsten konsolidierten Kennzahlen Bericht zum 6 Geschäftsverlauf Halbjahresabschluss 9 Immobilienportfolio 10 Vermietungsgrad, Organisation, Strategie und Anlagepolitik,
Aktionariat
11 Ausblick Intershop-Gruppe
14 Konsolidierte Bilanz
Halbjahresrechnung 15 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 16 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 17 Konsolidierte Geldflussrechnung verkürzt 18 Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss
per 30. Juni 2012
32 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 36 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 38 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Adressen 40 Adressen
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Intershop-Gruppe Halbjahresbericht 2012
Intershop-Gruppe
Die wichtigsten konsolidierten Kennzahlen im 1. Semester 2012 und 2011 respektive per 30. Juni 2012 und 31. Dezember 2011 2012 2011 Finanzen
Nettoliegenschaftsertrag Mio. Erfolg aus Verkauf (inkl. Promotion) Mio. Total betrieblicher Ertrag Mio. Bewertungsveränderungen Mio. Betriebsergebnis (EBIT) Mio. Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. Reingewinn Mio.
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien
Bilanzsumme 1) Immobilien 1) Darlehen und Hypotheken 1) Eigenkapital 1)
CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF
36.6 4.5 47.9 1.1 38.3 31.5 25.7
36.6 3.9 47.9 1.3 37.8 29.8 23.5
Mio. CHF Mio. CHF
14.6 5.6
14.4 9.1
CHF 1’208.0 CHF 1’182.0 CHF 518.5 CHF 522.2
1'237.2 1'190.5 525.8 540.4
Mio. Mio. Mio. Mio.
% 9.5 8.8 Eigenkapitalrendite 2) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung 2)+6) % 9.2 8.5
Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 1) 55 56 Anzahl Entwicklungsliegenschaften 1)+7) 10 10 Vermietbare Fläche 1) in m2 556’865 564'885 1)+3)+4) Bruttoobjektrendite % 6.9 6.9 Nettoobjektrendite 1)+3)+5) % 6.0 5.9 Leerstandsquote 1)+3) % 9.2 8.8
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen 1) 56 58
Aktie Reingewinn pro Inhaberaktie Reingewinn pro Inhaberaktie exkl. Bewertungsveränderung6) Eigenkapital pro Inhaberaktie (NAV) 1) Börsenkurs am Bilanzstichtag 1)
1) Angaben per 30. 6. 2012 und 31.12. 2011 2) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn 3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 4) Effektiver Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag (annualisiert) 5) Effektiver Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag (annualisiert) 6) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 7) inklusive Promotionsliegenschaften
CHF
12.22
11.21
CHF 11.84 10.76 CHF 248.66 257.34 CHF 326.00 320.00
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Bericht zum Halbjahresabschluss
6 Geschäftsverlauf 9 Immobilienportfolio 10 Vermietungsgrad, Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat 11 Ausblick
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Bericht zum Halbjahresabschluss
Bericht zum Halbjahresabschluss 2012
Sehr geehrte Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Wir freuen uns, Ihnen den Halbjahresbericht per 30. Juni 2012 vorlegen zu können.
Geschäftsverlauf
Intershop hat im ersten Semester 2012 einen Reingewinn von CHF 25.7 Mio. respektive CHF 12.22 je Aktie erarbeitet. Das Resultat liegt, dank eines verbesserten Finanzergebnisses und leicht höherer Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften, über dem Vorjahreswert. Die annualisierte Eigenkapitalrendite beläuft sich auf 9.5%.
20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
17.61
2008
10.30
12.02
11.21
12.22
2009
2010
2011
2012
Gewinn je Aktie im ersten Semester des entsprechenden Jahres (in CHF).
Das Eigenkapital betrug Ende des Semesters CHF 522 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Wert je Aktie von CHF 248.66 (Net Asset Value).
250 240 230 220
236
234
238
245
249
2008
2009
2010
2011
2012
210 200
Entwicklung anteiliges Eigenkapital je Aktie (NAV) per 30. Juni des entsprechenden Jahres (in CHF).
Bericht zum Halbjahresabschluss
Die Berichtsperiode stand unverändert im Banne der Schuldenkrise und der globalen Wachstumsschwäche. Die meisten Indikatoren in der Schweiz präsentierten sich im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern zwar besser. Das Wirtschaftsumfeld beeinflusst das Geschäft der Intershop jedoch in verschiedenen Belangen. Der Schweizer Franken als sichere Währung steht unter einem starken Aufwertungsdruck, was für exportorientierte Mieter und Mietinteressenten eine grosse Herausforderung darstellt. Da festverzinsliche Anlagen nahezu keinen Ertrag mehr abwerfen, hat die relative Attraktivität der Immobilien in der Schweiz jedoch weiter zugenommen. Die Marktsituation, die als ausgeprägter Verkäufermarkt beschrieben werden muss, hat sich weiter zugespitzt.
Intershop konnte in diesem Umfeld einerseits von den tiefen Finanzierungskosten profitieren, wodurch sich das Finanzergebnis verbessert hat. Ferner wurden weitere Objekte mit substantiellem Gewinn veräussert. Die Kehrseite der Medaille war, dass Intershop keine Zukäufe tätigen konnte. Im heutigen Umfeld sind die internen Renditevorgaben bei Akquisitionen nicht erreichbar, was jedoch automatisch ein antizyklisches Vorgehen zur Folge hat. Ebenfalls negativ beeinflusst vom wirtschaftlichen Umfeld ist das Vermietungsgeschäft. Im Wohnbereich ist die Nachfrage unverändert intakt, aufgrund der erneuten Reduktion des Referenzzinssatzes sind die Mieterträge bestehender Wohnbauten jedoch rückläufig. Im gewerblichen Bereich ist die Ausgangslage anspruchsvoller. Da der Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) seit mehr als einem halben Jahr unter den Vorjahreswerten liegt, können nur wenige gewerbliche Mieten teuerungsbedingt erhöht werden. Ferner halten sich Mietinteressenten aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten bei Vertragsunterzeichnungen zurück, und bestehende Mieter versuchen, die Mietkosten mittels Flächenoptimierungen zu reduzieren. Diese rückläufige Nachfrage stösst auf ein zunehmendes Angebot, da sich nach wie vor viele Liegenschaften im Bau befinden und die Planungstätigkeit hoch bleibt. Vermietungsseitig ist deshalb kurz- bis mittelfristig kaum mit einer Entspannung zu rechnen.
Der Liegenschaftsertrag der Berichtsperiode liegt 0.7% unter der Vergleichsperiode des Vorjahres. Die Erträge der veräusserten Liegenschaften konnten somit nicht vollständig kompensiert werden. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) stieg der Mietertrag um 2.1%. Der Liegenschaftsaufwand bildete sich überproportional um 5.6% zurück, wobei insbesondere die Aufwendungen für Unterhalts- und Reparaturarbeiten unter der Vergleichsperiode lagen.
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Bericht zum Halbjahresabschluss
Im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag beläuft er sich nun auf tiefe 11.5% (Vorjahresperiode: 12.1%).
In der Berichtsperiode veräusserte Intershop eine Renditeliegenschaft sowie ein kleines neu erstelltes Promotionsprojekt. Der Verkaufsgewinn liegt mit CHF 4.5 Mio. über dem Vorjahreswert von CHF 3.9 Mio. In dieser Position enthalten sind auch Kosten von CHF 0.1 Mio. für eine nicht zustande gekommene Akquisition.
Die notwendigen Liegenschaftsschätzungen erfolgten erneut durch KPMG AG, die das Immobilienportfolio von Intershop Ende des letzten Jahres erstmalig bewertet hat. Der Marktwert des Immobilienportfolios änderte sich nicht wesentlich. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte eine Veränderung von CHF 1.1 Mio. resp. 0.1%.
Während der Personalaufwand gegenüber der Vorjahresperiode leicht anstieg, bildete sich der administrative Aufwand etwas zurück. Gesamthaft befanden sich die Aufwendungen leicht unter dem Vorjahresniveau.
Der Nettofinanzaufwand lag mit CHF 6.8 Mio. fast 16% unter dem Vorjahreswert. Neben einem um rund CHF 0.3 Mio. tieferen Zinsaufwand haben hier höhere Zinserträge und die Auflösung von CHF 0.8 Mio. nicht mehr benötigter Wertberichtigungen auf der Anlage der liquiden Mittel zum besseren Resultat beigetragen. Der durchschnittliche Zinssatz in Schweizer Franken reduzierte sich gegenüber Jahresbeginn von 3.06% auf 2.93%, bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 73 Monaten (Ende 2011: 52 Monate). Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beläuft sich der durchschnittliche Zinssatz auf 2.85% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 86 Monaten (2.90% bei 74 Monaten).
Bericht zum Halbjahresabschluss
Immobilienportfolio
In der Berichtsperiode wurden das Zentrum «Fahracker» in Murgenthal sowie ein neu erstelltes Einfamilienhaus in Solothurn veräussert. Der Verkauf von 43 Eigentumswohnungen an der Rue de Lyon in Genf wurde öffentlich beurkundet und Mitte Juli 2012 vollzogen. Da nun alle Wohnungen in beiden Liegenschaften en bloc verkauft wurden, verzichtete der Mieterverband auf eine erneute Einsprache. Ebenfalls beurkundet wurde der Verkauf des Bürohauses an der Hauptstrasse in Kreuzlingen. Die Abwicklung dieses Vertrages erfolgt jedoch erst im Verlauf der zweiten Jahreshälfte.
Mangels fehlender attraktiver Akquisitionsgelegenheiten konzentrierte sich Intershop erneut auf Entwicklungsmöglichkeiten im bestehenden Portfolio. Die Sanierung der im 2010 erworbenen Liegenschaft an der Rautistrasse in Zürich sowie die Aufstockung der Heiligkreuzstrasse in St. Gallen laufen und werden im Verlauf des Jahres abgeschlossen. Die Promotionsprojekte «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «edenfünf» in Zürich befinden sich im Bewilligungsverfahren. Gegen beide Projekte wurden Einsprachen eingereicht. In Lausanne konnten diese mit einer Ausnahme zwischenzeitlich bereinigt werden. Mit der verbliebenen Beschwerdeführerin laufen Gespräche. In Zürich muss in mindestens einem Fall die Einsprache auf rechtlichem Wege beseitigt werden, was zu einer Verzögerung des Projektes führen wird. Es ist deshalb unwahrscheinlich, dass noch in diesem Jahr mit dem Bau begonnen werden kann.
Am Ende der Berichtsperiode umfasste das Portfolio 65 Liegenschaften inklusive der Entwicklungs- und Promotionsprojekte. Geographisch konzentrieren sich die Investitionen auf die wichtigsten Wirtschaftsräume und entlang der Hauptverkehrsachsen. Der Mietertrag der Renditeliegenschaften, die wertmässig rund 95% des Portfolios ausmachen, setzte sich in der Berichtsperiode wie folgt zusammen:
7% Parking 7% Wohnen 8% Detailhandel/ Gastro
28% Gewerbe/Logistik
40% Büro
10% Bildungswesen
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Bericht zum Halbjahresabschluss
Vermietungsgrad
Der Abbau leer stehender Flächen wird von Intershop kontinuierlich und mit hoher Priorität verfolgt. Im anspruchsvollen Umfeld stagnierte die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreswert. Gegenüber dem Stand von Ende 2011 ist sie um 0.4 Prozentpunkte angestiegen.
16.0%
12.0% 8.0% 4.0% 0.0%
12.0%
11.2%
2008
2009
9.6%
2010
9.3%
9.2%
2011
2012
Entwicklung der Leerstandsquote per 30. Juni des entsprechenden Jahres.
Organisation
An der Generalversammlung wurden alle bisherigen Verwaltungsräte einstimmig wiedergewählt. In der anschliessenden konstituierenden Sitzung hat der Verwaltungsrat Dieter Marmet als Präsidenten bestätigt.
Raoul Ruffiner wird Intershop Ende des Geschäftsjahres verlassen. Zu seinem Nachfolger als CFO wurde Thomas Kaul bestimmt, der per 1. November 2012 eintreten wird.
Strategie und Anlagepolitik
Die Strategie und Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten. Der detaillierte Beschrieb befindet sich im Geschäftsbericht 2011 auf den Seiten 34 und 35 und ist auf der Webseite verfügbar (www.intershop.ch/strategie).
Aktionariat
Seit Jahresbeginn hat Intershop keine Kenntnisse von offenzulegenden Veränderungen im Aktionariat erhalten. Die Beteiligungsquoten der bedeutenden Aktionäre sind im Geschäftsbericht auf der Seite 28 festgehalten.
Bericht zum Halbjahresabschluss
Ausblick
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Zur Zeit gibt es keine Anzeichen, dass sich die Probleme der Schuldenkrise und des rückläufigen globalen Wirtschaftswachstums kurzfristig lösen lassen. Entsprechend bleiben die Zinsen tief und der Schweizer Franken unter Aufwertungsdruck. Die Immobilien in der Schweiz behalten in diesem Umfeld ihre Attraktivität, sei es aufgrund der vergleichsweise ansprechenden Rendite oder als Investition in einem sicheren Hafen. Kurz gesagt: Die Ausgangslage für Intershop wird sich kurzfristig kaum wesentlich verändern.
Aufgrund der Liegenschaftsverkäufe wird der Mietertrag weiterhin rückläufig bleiben. Der sinkende Referenzzinssatz wie auch die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes verhindern ferner in vielen Fällen eine Erhöhung des Mietzinses bei laufenden Mietverträgen. Der Abbau bestehender Leerstände erweist sich im heutigen Umfeld als schwierig. Da mehrere Mietverträge gekündigt wurden, erwartet Intershop im zweiten Semester einen weiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote.
Im aktuellen Verkäufermarkt bieten sich nur wenige Möglichkeiten, die Verkaufserlöse in attraktive Objekte oder Projekte zu reinvestieren. Intershop wird sich deshalb weiterhin auf die Entwicklungsmöglichkeiten im eigenen Portfolio konzentrieren. So ist unter anderem geplant, auf dem Dach einer Liegenschaft in Genf ein grösseres Solarkraftwerk zu erstellen. Mit dem Bau der Promotionsprojekte «edenfünf» und «Résidence Bel Orne» wird begonnen, sobald die rechtsgültigen Bewilligungen vorliegen. Ferner möchte Intershop weitere entwickelte Liegenschaften veräussern, um vom attraktiven Marktumfeld zu profitieren. Der Gewinn aus Verkäufen wird 2012 jedoch voraussichtlich unter dem hohen Vorjahreswert liegen. Die Entwicklung des Reingewinns hängt aber auch von den Marktwertveränderungen der Liegenschaften ab. Dazu ist eine verlässliche Prognose für das zweite Semester nicht möglich. Gesamthaft erwartet Intershop erneut einen guten operativen Abschluss, der jedoch etwas unter dem Vorjahr liegen dürfte.
Dieter Marmet
Cyrill Schneuwly
Präsident des
Chief Executive Officer
Verwaltungsrates
Zürich, 23. August 2012
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung
14 Konsolidierte Bilanz 15 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 16 Ver채nderung des konsolidierten Eigenkapitals 17 Konsolidierte Geldflussrechnung verk체rzt 18 Anhang zum ungepr체ften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2012 32 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 36 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 38 Detailinformationen zu den Zu- und Abg채ngen von Immobilien 40 Adressen
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Konsolidierte Bilanz (in CHF 1’000)
30.6.12 31.12.11 Anmerkungen Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel 11’175 33’780 Kurzfristige Forderungen 3’336 2’158 Liegenschaften zur Veräusserung 13’847 14’275 Promotionsliegenschaften 6 17’305 17’401 Wertschriften 9’750 8’940 Total Umlaufvermögen 55’413 76’554 Anlagevermögen Renditeliegenschaften 7 1’113’936 1’117’047 Entwicklungsliegenschaften 8 36’945 41’781 Mobilien und Betriebseinrichtungen 258 252 Latente Steuerguthaben 957 849 Überdeckung Vorsorgevermögen 500 700 Total Anlagevermögen 1’152’596 1’160’629
Total Aktiven 1’208’009 1’237’183
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten 19’847 22’253 Steuerverbindlichkeiten 17’130 21’098 Kurzfristige Rückstellungen 9 2’491 2’904 Kurzfristige Absicherungsgeschäfte 11 1’801 2’235 Darlehen und Hypotheken 10 11’163 18’300 Total kurzfristiges Fremdkapital 52’432 66’790 Langfristiges Fremdkapital Darlehen und Hypotheken 11 507’365 507’511 Rückstellungen für latente Steuern 105’383 104’227 Langfristige Rückstellungen 9 3’022 2’984 Absicherungsgeschäfte 11 17’612 15’255 Total langfristiges Fremdkapital 633’382 629’977 Total Fremdkapital 685’814 696’767 Eigenkapital Aktienkapital 12 21’000 21’000 Reserven 501’195 519’416 Total Eigenkapital 522’195 540’416
Total Passiven 1’208’009 1’237’183
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
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Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (in CHF 1’000)
Anmerkungen 1.Sem. 2012 1.Sem. 2011 Liegenschaftsertrag 15 41’340 41’615 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 16 4’420 3’937 Ertrag aus Promotionsliegenschaften 793 1’060 Übriger Erfolg 1’325 1’282
Total betrieblicher Ertrag
47’878
47’894
Liegenschaftsaufwand 17 4’748 5’027 Aufwand aus Promotionsliegenschaften 717 1’056 Personalaufwand 4’095 4’046 Administrativer Aufwand 1’127 1’286
Total betrieblicher Aufwand
10’687
11’415
Bewertungsveränderungen 18 1’081 1’322
Betriebsergebnis (EBIT)
Finanzergebnis (netto)
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT)
Ertragssteuern –5’856 –6’255
Reingewinn 25’654 23’526
Sonstiges Ergebnis in der Periode Veränderung Zinsabsicherung –1’923 717 Ertragssteuern 412 –154
Gesamtergebnis 24’143 24’089
Es bestehen keine Minderheiten.
38’272
37’801
19 –6’762 –8’020
Total sonstiges Ergebnis
31’510
–1’511
29’781
563
Reingewinn pro Aktie (CHF) 13 12.22 11.21 Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) 13 12.22 11.21
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000)
Erarbeitete Aktienkapital Reserven
Bewertung Absiche- rungs- Eigene instrumente Aktien
Stand per 1.1.2011 21’000 519’843 –7’917 0 Kauf eigene Aktien –1’174 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –1’174 1’174 Kosten Kaderbeteiligungsplan 830 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Geschäftsjahr 2010 –41’930 Gesamtergebnis 1. Semester 2011 23’526 563 Stand per 30.6.2011 21’000 Kosten Kaderbeteiligungsplan Gesamtergebnis 2. Semester 2011
Total Kapital IntershopGruppe
532’926 –1’174 0 830
–41’930 24’089
501’095 –7’354 0 514’741 600 600 31’450 –6’375 25’075
Stand per 31.12.2011 21’000 533’145 –13’729 0 540’416 Kauf eigene Aktien –804 –804 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –804 804 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 400 400 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Geschäftsjahr 2011 –41’960 –41’960 Gesamtergebnis 1. Semester 2012 25’654 –1’511 24’143 Stand per 30.6.2012
21’000
516’435
–15’240
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
0
522’195
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
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Konsolidierte Geldflussrechnung verkürzt (in CHF 1’000) Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Abnahme der flüssigen Mittel
1.Sem. 2012
1.Sem. 2011
14’588 14’354 12’038 –2’106 –49’231 –22’695 –22’605 –10’447
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
1
Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2012 Tätigkeit
Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.
2
Basis der Konsolidierung
Die ungeprüfte konsolidierte Halbjahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) betreffend der Zwischenberichterstattung (IAS 34) erstellt. Der Abschluss entspricht den gesetzlichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Der konsolidierte Halbjahresbericht umfasst nicht alle Angaben eines Jahresberichtes und sollte deshalb zusammen mit dem Geschäftsbericht 2011 gelesen werden. Grundlage der Konsolidierung bilden die Halbjahresabschlüsse per 30. Juni 2012. Die im Geschäftsbericht 2011 erwähnten Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätze sowie die Berechnungsmethoden haben weiterhin Gültigkeit. Per 1. Januar 2012 respektive im Verlaufe des Berichtsjahres sind einige Standards und Interpretationen von IFRS neu oder überarbeitet in Kraft getreten. Von der Möglichkeit, neue oder angepasste Standards vorzeitig anzuwenden, wurde kein Gebrauch gemacht. Die neuen Standards IFRS 7 «Finanzinstrumente» und IAS 12 «Ertragssteuern» sowie die Interpretationen und Anpassungen hat Intershop beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass diese keinen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung per 30. Juni 2012 haben. Bei der Erstellung des Abschlusses müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, die Auswirkungen auf den vorliegenden Abschluss haben können. Die Einschätzungen und Annahmen entsprechen der bestmöglichen Beurteilung des Managements zum Zeitpunkt der Erstellung des Halbjahresabschlusses und werden laufend überprüft, können aber trotzdem vom effektiven Ergebnis abweichen. Der Tätigkeitsbereich der Intershop-Gruppe kennt keine besonderen saisonalen oder zyklischen Schwankungen.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
3
Konsolidierungskreis
Der
Konsolidierungskreis
blieb
gegenüber
dem
Abschluss
19
per
31. Dezember 2011 unverändert. 4
Anlagepolitik
Die Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten.
5
Umrechnungskurs
Die wichtigsten Umrechnungskurse:
Stichtagskurs
Durchschnittskurs
Währung 30.6.2012 31.12.2011 1.Sem. 2012 1.Sem. 2011
EUR
1.201 1.214 1.205 1.289
20
6
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Promotionsliegenschaften
(in CHF 1’000)
30.6.2012 31.12.2011
Stand per 1.1.
17’401
8’628
Investitionen
Abgänge
Übertrag von Renditeliegenschaften
0
5’210
Übertrag von Entwicklungsliegenschaften
0
5’460
Stand per Bilanzstichtag
17’305
17’401
621
486
–717
–2’383
In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn veräussert (Projekt «SOL 1»). Auf der noch vorhandenen Fläche von 38’781 m2 sind weitere Mehr- und Einfamilienhäuser geplant. Der Erstellungszeitpunkt hängt stark von der entsprechenden Nachfrage ab.
Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.8 Mio. (Vorjahr: CHF 1.1 Mio.).
In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vorjahresperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Promotionsliegenschaften aktiviert.
Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 8.4 Mio. (31.12.2011: CHF 15.9 Mio.).
Projekte:
Zürich, «edenfünf»
Projektbeschreibung:
An der Rüdigerstrasse 11 in Zürich ist die Erstellung von 27 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Die Baueingabe ist erfolgt. Aufgrund von mehreren Einsprachen wird das Projekt eine Verzögerung erleiden. Der Baustart ist im Moment nicht absehbar.
Verkaufsstand:
Mit dem Verkauf wurde noch nicht gestartet.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
21
Lausanne, «Résidence Bel Orne»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 in Lausanne sind 74 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Die Baueingabe ist erfolgt. Trotz einer Einsprache erwartet Intershop den Baubeginn im 2. Semester 2012.
Verkaufsstand:
Mit dem Verkauf wurde offiziell noch nicht gestartet. Trotzdem haben bis Ende Juni bereits 47 Interessenten einen Reservationsvertrag unterzeichnet.
Weitere Projekte
Das Projekt «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Es wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplanes ist in Arbeit. Die Flächen sollen unverändert ganz oder etappiert veräussert werden.
22
7
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Renditeliegenschaften
Geschäfts-
Gewerbe-
liegen-
liegen-
(in CHF 1’000)
Stand per 1.1.2011
Investitionen
Übertrag zu Promotions-
schaften
Abgänge
Investitionen
3’170
12’910
0
0 –5’210 0 –20’114
Marktwertanpassung 2011 zur Veräusserung
6’210
0
Übertrag zu Liegenschaften Stand per 31.12.2011
schaften
47’230 1’135’080
–5’210
schaften
–20’114
Total Liegen-
337’780
3’530
liegenschaften
schaften
750’070
Wohn liegen-
7’586
–14’275 721’587
922 0 344’912
148
8’656
0
–14’275
50’548 1’117’047
1’517 1’867 1’056 4’440
Marktwertanpassung
1.Semester 2012
1’323
0
–230
1’093
–8’644
0
0
–8’644
Übertrag zu Liegenschaften
zur Veräusserung
Stand per 30.6.2012
715’783 346’779 51’374 1’113’936
Intershop veräusserte in der Berichtsperiode das Objekt Murgenthal, Zentrum Fahracker, das bereits per Ende Jahr unter der Position Liegenschaften zur Veräusserung bilanziert worden war. Diese Liegenschaft wurde veräussert, um von den aktuellen Verhältnissen auf dem Markt zu profitieren.
Die Liegenschaft Kreuzlingen, Hauptstrasse 54, wurde zu den Liegenschaften zur Veräusserung transferiert, da bereits ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorlag.
Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d.h. > 5% des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.
In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vorjahresperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Renditeliegenschaften aktiviert.
Der Brandversicherungswert der Renditeliegenschaften beträgt per Bilanzstichtag CHF 1’534 Mio. (31.12.2011: CHF 1’532 Mio.).
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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
Anschaffungskosten1) Marktwert
(in CHF 1’000)
Renditeliegenschaften
30.6.12 31.12.11 30.6.12 31.12.11
Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet
440’291
Basel/Bern/Mittelland 97’969 übrige Regionen
439’330
561’330
559’512
31’985 31’948 37’567 37’536 97’687 102’072 102’092
15’291 23’372 14’814 22’447
Total Geschäfts liegenschaften
585’536 592’337 715’783 721’587
Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich
127’968 127’798 141’497 141’145
Genferseegebiet
113’026 111’526 132’673 131’333
Basel/Bern/Mittelland 31’516 31’334 42’123 41’951 übrige Regionen
24’866 24’852 30’486 30’483
Total Gewerbe liegenschaften
297’376
295’510
346’779 344’912
Wohnliegenschaften Genferseegebiet
7’073 7’072 7’179 7’179
Basel/Bern/Mittelland 42’441 41’385 44’195 43’369 Total Wohn liegenschaften
49’514 48’457 51’374 50’548
Total Rendite-
liegenschaften
932’426 936’304 1’113’936 1’117’047
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 32 bis 35 ersichtlich.
1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten
sowie die wertvermehrenden Investitionen.
24
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
8 Entwicklungsliegenschaften
(in CHF 1’000)
Stand per 1.1.
Investitionen
Abgänge
Marktwertanpassung
Übertrag zu Promotionsliegenschaften
Übertrag zu Liegenschaften
30.6.2012 31.12.2011 41’781 47’690 379
407
0
–428
–12 0
–428 –5’460
zur Veräusserung
–5’203 0
Stand per Bilanzstichtag
36’945
Es handelt sich um Liegenschaften in Baden, Basel und Flurlingen, für
41’781
die zurzeit noch keine konkreten Entwicklungspläne bestehen.
Die Liegenschaft Genf, Rue de Lyon 83+85, wurde zu den Liegenschaften zur Veräusserung transferiert, da ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorlag.
In der Berichtsperiode wurden, wie in der Vergleichsperiode, keine Fremdkapitalzinsen auf Entwicklungsliegenschaften aktiviert.
Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per Bilanzstichtag CHF 127 Mio. (31.12.2011: CHF 134 Mio.).
9 Rückstellungen
(in CHF 1’000) Rückstellungen für Gewährleistungen Übrige Rückstellungen Total
davon kurzfristige davon langfristige
30.6.2012 31.12.2011 2’497 2’496 3’016 3’392 5’513 5’888 2’491 3’022
2’904 2’984
Im Wesentlichen handelt es sich um Rückstellungen für Rechtsstreite und Gewährleistungen. Der Zeitpunkt allfälliger Mittelflüsse ist bei laufenden Prozessen wie auch bei Gewährleistungen schwierig abschätzbar. Die übrigen Rückstellungen decken hauptsächlich liegenschafts- und personalbezogene Aufwendungen ab.
10 Darlehen und Hypotheken (in CHF 1’000) (kurzfristig) Darlehen und Hypotheken von Banken Total
30.6.2012 31.12.2011 11’163 18’300 11’163 18’300
Die Position kurzfristige Darlehen beinhaltet Tilgungszahlungen über CHF 4 Mio. sowie Hypotheken mit einer Restlaufzeit von unter 12 Monaten. Letztere werden in der Regel erneuert; entsprechende vertragliche Vereinbarungen wurden aber noch nicht unterzeichnet.
25
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
11 Darlehen
und Hypotheken
(langfristig)
30.6.2012 31.12.2011
(in CHF 1’000) Darlehen und Hypotheken von
Banken
450’315
450’461
Dritten
57’050
57’050
507’365 507’511
Total
In der Berichtsperiode wurden CHF 16.5 Mio. Hypotheken zurück geführt, vertragliche Tilgungen von CHF 2.8 Mio. geleistet sowie Hypotheken für CHF 12.0 Mio. neu beansprucht.
Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzver bindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung (siehe Anmerkungen 10 und 11) per 30. Juni 2012:
Kredit-
(in CHF 1’000)
fälligkeiten
feste Zinsbindung
< 1 Jahr
11’163
8’713
1 bis 2 Jahre
43’465
43’465
2 bis 3 Jahre
36’950
34’750
3 bis 4 Jahre
82’350
82’350
4 bis 5 Jahre
25’400
15’350
> 5 Jahre
319’200
319’200
Total
518’528 503’828
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 948 Mio. (31.12.2011:
CHF
952 Mio.).
Darlehens-
und
Hypothekarschulden
von insgesamt CHF 519 Mio. (CHF 526 Mio.) sind durch Grundpfandrechte
(Schuldbriefe)
sichergestellt.
Zusätzlich
sind
die
Aktien
einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredites verpfändet.
Die
Darlehens-
werten Schulden
und
aus gewiesen. (ohne
Hypothekarschulden
sind
Der
(Fair
Verkehrswert
Zinsabsicherungsgeschäfte)
zu
Nominal-
value)
der
liegt
um
CHF 21 Mio. (31.12.2011: CHF 20 Mio.) höher als der Bilanzwert. Der Grund hierfür ist, dass das Zinsniveau bei einem Teil der Festhypotheken über demjenigen des Bilanzstichtags liegt.
26
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen:
30.6.2012 31.12.2011
(in CHF 1’000)
Währung
Schweizer Franken (CHF)
2.93%
517’765
Euro (EUR)
4.22%
763
Total 518’528 525’811
Zinssatz CHF Zinssatz CHF 3.06% 524’615 4.22%
1’196
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, rund 73 Monate (31.12.2011: 52 Monate). Am Bilanzstichtag waren 97% (97%) Festhypotheken oder zinsabgesicherte (SWAP) Rollover-Kredite, 3% (3%) Rollover-Kredite ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.85% (2.90%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 86 Monaten (74 Monate).
Alle mit Kreditinstituten vereinbarten Finanzkennzahlen (Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mindestens 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert.
Am
Bilanzstichtag
bestanden
Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte
(Interest Rate Swaps) mit einen Kontraktvolumen von CHF 277 Mio. (31.12.2011: CHF 242 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus den nebenstehenden Tabellen ersichtlich:
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
27
31.12.2011
Laufzeit
Zinssatz
Kontraktwert
Wiederbeschaffungswert
2012
3.48%
positiv
74 Mio.
0
negativ 2.23 Mio.
2013
2.30%
39 Mio.
0
1.38 Mio.
2017
2.27%
34 Mio.
0
3.52 Mio.
2019
2.32%
45 Mio.
0
5.17 Mio.
2021
2.15%
30 Mio.
0
3.34 Mio.
2021
1.97 %
20 Mio.
0
1.85 Mio.
Total
242 Mio.
0 Mio.
17.49 Mio.
30.6.2012
Laufzeit
Zinssatz
Kontraktwert
Wiederbeschaffungswert
positiv
negativ
2012
3.48%
72 Mio.
0
0.92 Mio.
2013
2.30%
38 Mio.
0
0.88 Mio.
2017
2.27%
34 Mio.
0
3.85 Mio.
2019
2.32%
45 Mio.
0
5.82 Mio.
2021
2.15%
30 Mio.
0
3.93 Mio.
2021
1.97%
20 Mio.
0
2.24 Mio.
2028
1.47%
38 Mio.
0
Total 277 Mio.
0 Mio.
1.26 Mio. 18.90 Mio.
12 Aktienkapital
Inhaberaktien
Total
à nom. CHF 10
Nominalwert
(Anzahl)
(in CHF 1’000)
2’100’000
21’000
2’100’000
21’000
1.Sem. 2012
1.Sem. 2011
25’654
23’526
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2011 Dividendenberechtigtes
Aktienkapital per 30.6.2012
13 Reingewinn
pro Aktie
Reingewinn1)
Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1)+2) 24’861 22’565
Durchschnittliche Anzahl dividenden-
berechtigter Inhaberaktien
2’099’000
2’098’167
Inhaberaktie nom. CHF 10
Reingewinn3)
Reingewinn exkl.
12.22 11.21
Bewertungsveränderung2)+3) 11.84
10.76
1) In CHF 1’000 2) Die Bewertungsveränderungen der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, welche anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden Bilanzstichtages bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt. 3) In CHF
28
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
14 Bedeutende
Aktionäre
Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: 30.6.2012 31.12.2011
(in %)
Patinex AG, Wilen1) CPV/CAP Pensionskasse Coop,
40.0 40.0 10.0 10.0
Basel2)
4.4 4.4
Relag Holding AG, Hergiswil3)
Genf4) 3.4
General Oriental Investments SA,
Grapal Holding AG, Zug5)
3.4
3.1 3.1
1) Meldung per 31.12.2011
2) Meldung per 25.6.2010
3) Meldung per 4.12.2007
4) Meldung per 17.8.2011
5) Meldung per 3.3.2010
15
Liegenschaftsertrag
(in CHF 1’000)
1.Sem. 2012
1.Sem. 2011
Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften
23’086
24’108
Gewerbeliegenschaften
14’086
13’558
Wohnliegenschaften
1’696
1’612
2’376 2’329
Entwicklungsliegenschaften
Veräusserte Liegenschaften
Total
96
8
41’340 41’615
Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar:
(in %)
Wohnen
ohne festen Verfall
< 1 Jahr
30.6.2012 31.12.2011 7.5 8.1 20.5
19.2
8.4
9.5
1 bis 2 Jahre
7.9
11.1
2 bis 3 Jahre
12.0
10.9
3 bis 4 Jahre
3.9
6.9
4 bis 5 Jahre
9.9
7.7
29.9
26.6
> 5 Jahre
Total
100.0 100.0
Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer in ein unbefristetes Mietverhältnis übergegangen sind.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt:
(in %) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA, Genf Credit Suisse AG Total
16 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Bilanzwert Ende Vorperiode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Total
29
30.6.2012 31.12.2011 8.8 8.5 5.8 6.0 3.9 4.3 3.9 3.9 3.7 3.6 26.1 26.3
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, den Kantonen, Gemeinden oder mit deren zusammenhängenden juris tischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 16.2% (31.12.2011: 15.7%).
1.Sem. 2012 1.Sem. 2011 19’117 13’000 –14’527 –9’038 4’590 3’962 –170 –25 4’420 3’937
In der Berichtsperiode wurde die Liegenschaft in Murgenthal, Zentrum Fahracker, verkauft. Weitere Transaktionen von Rendite- und Entwicklungsliegenschaften fanden nicht statt.
17 Liegenschaftsaufwand (in CHF 1’000) 1.Sem. 2012 1.Sem. 2011 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften 2’413 2’666 Gewerbeliegenschaften 1’486 1’649 Wohnliegenschaften 301 332 Entwicklungsliegenschaften 472 277 Veräusserte Liegenschaften 76 103 Total 4’748 5’027
Der Aufwand der Liegenschaften setzt sich wie folgt zusammen:
(in CHF 1’000) 1.Sem. 2012 1.Sem. 2011 Unterhalts- und Reparaturarbeiten 1’649 1’764 Fremdmiete 36 37 Versicherungsaufwand 504 492 Steuern und Gebühren 263 292 Baurechtsaufwand 429 426 Liegenschaftsverwaltungshonorare 296 368 Nicht verrechenbare Nebenkosten 1’285 1’172 Übriger Aufwand 286 476 Total 4’748 5’027
30
18
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Bewertungsveränderungen
(in CHF 1’000)
1.Sem. 2012
1.Sem. 2011
Höherbewertung Renditeliegenschaften
2’274
1’825
Tieferbewertung Renditeliegenschaften
–1’181
–502
Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften
0
81
Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften –12
–82
Total
Als unabhängiger Liegenschaftenschätzer wurde KPMG AG, Zürich, be-
1’081
1’322
auftragt (Vorjahr: Jones Lang LaSalle AG, Zürich).
19
Finanzergebnis (netto)
(in CHF 1’000)
Finanzertrag
Finanzaufwand
Wertschriftenerfolg
Wechselkurserfolg
Total
20 Eventualverpflichtungen
1.Sem. 2012
1.Sem. 2011
152
34
–8’004
–8’331
1’079
249
11
28
–6’762
–8’020
Wie per 31. Dezember 2011 bestanden am Bilanzstichtag keine quantifi zierbaren Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften.
21 Ereignisse
Der vorliegende Halbjahresabschuss wurde am 23. August 2012 durch
nach dem Bilanzstichtag
den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung frei gegeben.
Am 18. Juli 2012 wurde die Liegenschaft Genf, Rue de Lyon 83+85, veräussert. Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung der Konzernrechnung sind keine weiteren wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
31
32
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 30. Juni 2012 Ort
Adresse
Eigen- Eigentums-
Eigentums-
Erwerbs-
verhältnis
quote
jahr
HE AE VO AE SGI AE SGI AE SGI AE SGI AE SGI AE SGI AE SGIC AE SGIP AE SGIP SW SGIC AE SGI SW + BR SGI AE SGI AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%
2006 2009 2008 1999 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999
1990/91 1987 1971 1992 2002 – 04 1906 1948 – 63 1957 1985 2001– 04 2001– 04 1984 1986 1923 – 63 1893/1958
– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – –
tümer
Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Gewerbestrasse 11 Dielsdorf Honeywellplatz 1 Dübendorf Stettbachstrasse 7 Seuzach Deisrütistrasse 6 Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Winterthur Zürcherstrasse 15 – 21 Zürich Baslerstrasse 30 /Freihofstrasse 9 Zürich Edenstrasse 16, 20 Zürich Hohlstrasse 190 + 192 Zürich Puls 5, Bürogebäude Zürich Puls 5, Giessereihalle Zürich Rautistrasse 33 Zürich Sihlquai 253 – 259 Zürich Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich Genferseegebiet Genf Pully
Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.-F. Ramuz 43 Genferseegebiet
Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Basel Schützengraben 21 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstr. 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach/BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Sissach Hauptstrasse 93 Studen/BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland 1) stichtagsbezogen 2) in der Berichtsperiode
Abkürzungen: siehe Seite 36
Baujahr
Renovationsjahr
– 2002–04 2002/08
SGI SGI
AE AE
100% 100%
99/05 1999
1961 1992
– –
DB SGI
AE AE
100% 100%
2006 1999
1962 1969
– 2008/09
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGI SGI
SW AE AE AE BR SW SW AE AE AE
95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100% 100%
1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1999 1998 1997
1992 1961 1969 1988 – 90 1989 1989 1991 1982 1989 1992
– 1996 1985 1998 – 00 – – 2009 – – –
33
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Grundstücksfläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager
Wohnen
Anzahl Sonstige
4’109 8’361 9’434 3’171 2’300 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 101’273
5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’954 10’563 9’270 4’240 10‘711 6’312 3’182 5’453 7’333 12’867 95’768
0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210
1’811 4’382 4’017 1’669 748 1’521 10‘797 3’404 2’733 575 1’118 847 2’636 5’057 1’713 43’028
0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708
948 3’178 4’126
1’954 2’313 4’267
683 0 683
108 514 622
2’630 0 2’630
0 0 0
1’842 982
0 900
1’369 0
0 1’294
0 513
28’645 1’178 787 2’283 5’920 4’379 4’913 1’237 5’663 2’285 60’114
11’178 0 537 2’327 1’962 3’805 0 676 1’540 684 23’609
0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 158 0 576 7’117
8’561 579 519 284 1’436 2’604 1’332 60 1’309 527 18’505
202 780 0 957 151 0 343 228 107 813 4’094
Total Parkplätze
0 7’249 547 9’614 0 7’743 0 2’359 196 7’949 0 6’591 1’255 22‘888 2 12’676 185 8’415 0 12’710 5’063 13’408 0 4‘029 0 8’089 0 12’390 375 15’227 7’623 151’337
Sollmiete Leerstand 1) (in TCHF)
(in %)
159 168 95 44 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 159 1’420
1’605 1‘312 1’476 350 2’195 1’492 4‘552 2‘874 1’751 4’797 4‘919 777 1’985 2‘729 5’528 38’342
5’375 2’827 8’202
0 52 52
1’688 961 2’649
9.1 24.0 14.5
2 0
1’371 2’707
0 37
237 607
0.0 17.1
329 0 0 185 0 870 1’430 53 28 465 3’362
20’270 3’329 1’056 4’985 3’549 8’538 3’658 1’175 2’984 3’065 56’687
291 32 14 85 87 139 58 29 79 63 914
2’763 689 142 675 482 1’596 472 273 417 433 8’786
37.2 0.0 5.3 12.6 23.8 17.6 31.0 17.1 37.7 47.9 24.8
Mieterträge (in TCHF) 2) Brutto
Aufwand
Netto
4.4 14.2 2.6 35.8 1.5 0.4 10.9 0.5 3.9 7.0 1.7 97.4 10.8 1.3 8.6 7.7 17’777 1’370 16’407
1’225
139 1’086
3’264
812
2’452
34
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 30. Juni 2012
Ort
Übrige Regionen Heerbrugg Kreuzlingen 3) St. Gallen St. Gallen Widnau/SG
Adresse
Eigen-
Eigentums-
Eigentums-
Erwerbs-
tümer
verhältnis
quote
jahr
SGI SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE SW
100% 100% 100% 100% 48.8%
1999 1999 1999 1998 2000
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE BR AE AE AE AE
Chemin de Morglas SGI Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI Rue des Uttins 27 SGI Genferseegebiet
Berneckerstrasse 215 Hauptstrasse 54 Fürstenlandstrasse 159 Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24 – 24c Übrige Regionen
Baujahr
Renovationsjahr
1962 1977 1912 1960 1994
– 2001 1970 – –
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2001 1960 – 87 2009 1973/91/05/08 2000 1990 2000 1987 2000 1965 1999 1993 1999 1967 2002 1984
– – – – 1992 – – –
BR AE AE
100% 100% 100%
2002 1997 2007
2000 – 02 1956 1970
– seit 1998 2007/08
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
2005 1998 1999 2001
1935/1956 1932 1964 – 91 1989 – 92
– 1968 2001/02 2002
Elestastrasse 16, 16a + 18 SGI Oststrasse 25 /Schlösslistrasse 20 SGI Oststrasse 29 + 31 SGI Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 SGI Übrige Regionen
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
1999 1998 1998 1998
1960/1987 1962 1968 1968
1999 – 02 – 2000 1983
SGI
AE
100%
2007
1970
–
DB
AE
100%
2006
1969
–
Total Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Au-Wädenswil Seestrasse 295 Dietikon Lagerstrasse 6 – 8 Höri Hofstrasse 1 Pfäffikon Talstrasse 35 – 37 Regensdorf Althardstrasse 301 Rüti Im Neuhof Winterthur Zürcherstrasse 300 Würenlos Landstrasse 2 Grossraum Zürich Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon
Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5 /Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Lyss Industriering 43 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St. Gallen St. Gallen St. Gallen
Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Genferseegebiet Genf Rue Jean-Charles Amat 15 Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften 1) stichtagsbezogen 2) in der Berichtsperiode 3) Liegenschaft zur Veräusserung
Abkürzungen: siehe Seite 36
35
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2)
Grundstücksfläche (in m2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager
Anzahl
Wohnen
Sonstige
Total Parkplätze
1’274 0 0 0 290 1’564
0 0 0 0 1’818 1’818
1’995 2’291 5’134 1’010 4’866 15’296
8’996 12’803
Sollmiete Leerstand1)
Mieterträge (in TCHF) 2)
(in TCHF)
(in %)
Brutto
Aufwand
Netto
15 87 39 9 143 293
294 585 496 75 842 2’292
29.7 12.5 48.0 98.1 22.0 28.7
820
92
728
231’522
2’679
52’069
11.8 23’086
2’413
20’673
1’223 2’955 3’962 866 3’257 12’263
654 1’606 800 445 954 4’459
0 308 3’489 0 855 4’652
67 377 845 565 949 2’803
177’776
128’103
16’662
64’958
42’965 16’000 9’970 9’349 16’471 6’949 5’896 5’910 113’510
5’658 3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 18’559
0 0 0 0 0 0 0 0 0
20’722 9’807 10’566 8’215 10’650 3’782 2’957 5’795 72’494
0 0 0 0 211 0 80 358 649
880 2’502 110 0 0 0 0 157 3’649
27’260 16’012 14’463 10’348 12’684 4’593 3’143 6’848 95’351
298 65 125 134 58 80 50 55 865
3‘300 2’300 1’642 1’300 1’994 488 338 688 12’050
23.3 0.0 0.0 0.0 4.2 10.8 4.7 4.0 7.9
30’725 57’489 3’101 91’315
0 29’457 1’376 30’833
0 2’472 0 2’472
41’496 11‘813 985 54’294
0 908 0 908
0 1’676 0 1’676
41’496 46’326 2’361 90’183
0 640 40 680
3’200 7’641 404 11’245
0.0 4.3 0.0 2.9
5’473 659
4’814
1’875 1’492 62’341 12’290 77’998
180 836 2’851 2’250 6’117
0 0 0 0 0
1’990 1’004 13’606 5’640 22’240
1’289 120 0 0 1’409
0 0 7’090 0 7’090
3’459 1’960 23’547 7’890 36’856
16 15 422 55 508
560 127 1’708 1’193 3’588
0.0 0.0 9.4 0.0 4.5
1’744
176
1’568
16’540 2’905 2’307 3’528 25’280
2’617 1’717 88 2’495 6’917
0 0 0 0 0
9’843 3’652 1’841 4’487 19’823
0 170 1’107 0 1’277
238 0 234 0 472
12’698 5’539 3’270 6’982 28’489
131 59 11 80 281
1’062 580 308 887 2’837
20.6 0.0 0.0 1.8 8.3
1’293
209
1’084
308’103
62’426
2’472
168’851
4’243 12’887
250’879
2’334
29’720
5.6 14’086
1’486
12’600
491
0
65
286
11’966
0
12’457 498’336
5’576
442 5’134
1’668
0
2’019
10
519
1.1
263
81
182
0
0 17’177
0
17’177
189
2’857
1.2
1’433
220
1’213
0
65
286 18’845
0
19’196
199
3’376
1.2
1’696
301
1’395
190’529
19’199
234’095 32’084 25’690
501’597
5’212
85’165
9.2 38’868
4’200 34’668
36
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 30. Juni 2012
Ort
Adresse
Eigen-
Eigentums-
Eigentums-
Erwerbs-
tümer
verhältnis
quote
jahr
Bau-/Umbauprojekte Baden Römerstrasse 36 + 36a Baden Römerstrasse 36b + 36c Basel Gellertstrasse 151, 157, 163 Flurlingen Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Genf Rue de Lyon 83 + 85 5) Lausanne Chemin de Renens 52 4) Zürich Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 4) Zürich Rüdigerstrasse 11 4) Zürich Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 4)
SGI SGI DB SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE SW AE SW AE SW
100% 100% 100% 100% 44.1% 100% 2.9% 100% 1.0%
2007 2006 2006 2007 2005 1999 1998 1998 1998
1958 1958 1968 1875 – 1963 1975 1927 2007– 2009 1955 2009 – 2010
1990 1990 – – 1985 – 90 1962 – – –
Landparzellen Solothurn
SGI
AE
100%
1998
n/a
n/a
Oberer Brühl (SOL 1)
4)
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
1) Stichtagsbezogen 2) In der Berichtsperiode 3) Flächen bei Bauprojekten aufgrund der aktuellen Erwartungen 4) Promotionsliegenschaften 5) Liegenschaft zur Veräusserung Abkürzungen: Eigentümer:
DB
= De Bary & Co. AG
HE
= Einkaufszentrum Herti AG
SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG SGIC = SGI City Immobilien AG SGIP = SGI Promotion AG VO
Eigentumsverhältnisse:
= EZ Volketswil AG
AE = Alleineigentum BR = Baurecht ME = Miteigentum SW = Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
Baujahr
Renovationsjahr
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2)3)
Grundstücksfläche (in m2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager
Anzahl
Wohnen
Sonstige
Total Parkplätze
Sollmiete Leerstand1) (in TCHF)
(in %)
4’467 4’807 5’031 54’001 500 4‘132 100 1’217 41
3’633 3’987 157 3’337 0 2‘280 0 1’248 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
250 348 0 34’118 0 576 0 1’308 0
0 0 1’255 268 2’116 150 0 0 0
0 0 0 208 0 0 0 0 0
3’883 4’335 1’412 37’931 2’116 3‘006 0 2’556 0
148 124 6 252 12 63 21 21 15
1’047 894 238 2’416 499 410 n/a 458 n/a
0.0 0.0 0.0 25.2 8.7 98.4 n/a 97.5 n/a
38‘781
0
0
29
0
0
29
4
n/a
n/a
113’077
14’642
0
36’629
3’789
208
55’268
666
5’962
15.3
37
Mieterträge (in TCHF) 2) Brutto
2’376
Aufwand
Netto
472 1’904
38
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 30. Juni 2012
Ort
Adresse
Eigen-
Eigentums-
Eigentums-
Erwerbs-
Übergang
tümer
verhältnis
quote
jahr
Nutzen/Gefahr
SGI
AE
100%
1998
01.02.2012
Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Solothurn Oberer Brühl (SOL 1) SGI AE Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
100%
1998
30.04.2012
Zugänge Es fanden keine Zugänge statt.
Abgänge Renditeliegenschaften Zentrum Fahracker, Fahrackerstrasse 1-4 Murgenthal Total Renditeliegenschaften
Total Abgänge
Abkürzungen: siehe Seite 36
Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2)
Grundstücksfläche (in m2)
Büro Detailhandel
Anzahl
Gewerbe/Lager
Wohnen
Sonstige
Total Parkplätze
8‘421 8’421
283 283
1‘970 1’970
1‘441 1’441
4‘280 4’280
0 0
7‘974 7’974
177 177
683 683
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
9’104
283
1’970
1’441
4’280
0
7’974
177
39
40
Adressen
Holding Sitz der Gesellschaft
Intershop Holding AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Briefadresse
Postfach 1601
CH-8031 Zürich
Telefon +41 44 54410 00
Telefax +41 44 544 10 01
Internet Homepage: http://www.intershop.ch
E-Mail: info@intershop.ch
Managementgesellschaften
Intershop Management AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Telefon +41 44 54410 00
Telefax +41 44 544 10 01
Centre St Roch - Yverdon-les-Bains S.A.
Rue des Pêcheurs 8
CH-1400 Yverdon-les-Bains
Telefon +41 24 425 22 00
Telefax +41 24 425 08 88
Internet Homepage: http://www.st-roch.ch E-Mail: immo@st-roch.ch
Realconsult AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürch
Telefon +41 44 544 10 77
Telefax +41 44 544 10 01
www.intershop.ch