Gesch채ftsbericht
2013
Reingewinn pro Aktie
30
(in CHF)
25 20 15 10 5 0
2009
2010
Reingewinn
Eigenkapitalrendite
12
(in Prozent)
10
2011
2012
2013
Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen) Dividende (2013: Antrag VR)
8 6 4 2 0
2009
2010
EK-Rendite
NAV pro Aktie (in CHF)
350 300 250 200 150 100 50 0
2009
Leerstandsquote (in %)
2012
2010
2011
2012
12.5% 10.8%
9.8%
9 6 3 0
2013
Dividende (kumuliert)
15 12
2013
EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)
Net Asset Value
Nettorendite und
2011
8.8%
9.1%
5.9%
6.0%
5.9%
5.9%
5.9%
2009
2010
2011
2012
2013
Nettorendite
Leerstand
1
Kennzahlen Intershop-Gruppe
Finanzen
2012 angepasst
Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
77.7 9.3 2.5 81.9 68.2 57.4
73.7 8.6 6.5 82.1 68.5 55.9
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien
Mio. CHF Mio. CHF
49.8 24.4
40.1 68.2
Bilanzsumme Immobilien Darlehen und Hypotheken Eigenkapital
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
1’296.8 1’237.1 544.5 567.2
1’266.3 1’236.8 538.9 555.1
10.3% 10.0%
10.3% 9.4%
51 10 582’829 6.7% 5.9% 12.5%
55 11 604’892 6.9% 5.9% 9.1%
58
57
27.36 26.47 270.08 335.00 20.00
26.61 24.33 264.33 324.75 20.00
Eigenkapitalrendite1) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung1)+5)
Portfolio
2013
Anzahl Renditeliegenschaften Anzahl Entwicklungsliegenschaften6) Vermietbare Fläche Bruttorendite2)+3) Nettorendite2)+4) Leerstandsquote2)
in m2
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen
Aktie
Reingewinn pro Aktie Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung5) Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) Börsenkurs am Bilanzstichtag Dividende pro Aktie7)
1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn
2) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
3) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen)
CHF CHF CHF CHF CHF
im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
6) Inklusive Promotionsliegenschaften
7) 2013: Antrag des Verwaltungsrats
2
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Corporate Governance
6
Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
7
Geschäftsverlauf
10
Immobilienportfolio
12
Organisation
13
Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Rechnungslegung, Ausblick
16
2013 im Überblick
20
Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur
21
Verwaltungsrat
22
Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
24
Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle
Strategie und Anlagepolitik
25
Informationspolitik
26
Mitglieder des Verwaltungsrats
28
Mitglieder der Geschäftsleitung
30
Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
32
Strategie und Anlagepolitik
Inhalt
Intershop-Gruppe
38
Konsolidierte Bilanz
Konzernrechnung 2013
39
Konsolidierte Erfolgsrechnung
40
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
41
Konsolidierte Geldflussrechnung
42
Grundsätze der Rechnungslegung
43
Konsolidierungsgrundsätze
48
Risikomanagement
51
Anmerkungen zur Konzernrechnung
68
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften
72
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
74
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
76
Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers
82
Bericht der Revisionsstelle
Intershop Holding AG
86
Bilanz
Jahresrechnung 2013
87
Erfolgsrechnung
88
Anhang der Jahresrechnung
91
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns
92
Bericht der Revisionsstelle
Konzerngesellschaften
96
Tochtergesellschaften und Beteiligungen
Mehrjahresübersichten
98
Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
Glossar
99
Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
Adressen
100
Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
102
Adressen
3
4
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
6 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick 7 Geschäftsverlauf 10 Immobilienportfolio 12 Organisation 13 Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Rechnungslegung, Ausblick 16 2013 im Überblick
5
6
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Sehr geehrte Damen und Herren
Die wichtigsten Kennzahlen
Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2013 vorzulegen und erneut über ein sehr erfolg-
im Überblick
reiches Geschäftsjahr informieren zu können:
– Der Reingewinn des Geschäftsjahrs stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2.8% auf CHF 57.4 Mio. respektive CHF 27.36 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 10.3%.
– Das Eigenkapital per Bilanzstichtag erhöhte sich auf CHF 567 Mio. respektive CHF 270.08
– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Bruttorendite von 6.7% und eine Nettorendite von 5.9%
– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag am Ende des Geschäftsjahrs mit 12.5%
– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränder-
pro Aktie. erwirtschaftet. substanziell über dem Vorjahreswert. ten Dividende von CHF 20.00. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Ausschüttungsrendite von 6%.
Reingewinn pro Aktie in CHF 30
Leerstand
25 20
27.5 24.1
26.2
26.6
2011
2012
27.4
15 10 5 0
2009
2010
2013
Erfreuliche Gesamtperformance der Aktie
Der Jahresendkurs der Intershop-Aktie betrug CHF 335.00 und lag CHF 10.25 über dem Vorjahreswert. Die Börsenkapitalisierung belief sich auf CHF 704 Mio. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus der Kursveränderung und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte 9.3%.
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Geschäftsverlauf
Operative Ziele nur teilweise erreicht
Die wesentlichen operativen Ziele bestanden unverändert fort:
1. Reduktion der Leerstandsquote
2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe von Liegenschaften
3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial
Bedingt durch die Kündigung eines Grossmieters aus der Finanzbranche hat sich die Leerstandsquote substanziell um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% erhöht. Aus dem Verkauf von Liegenschaften resultierte ein Gewinn vor Steuern von über CHF 9 Mio. Obwohl das Angebot an Objekten mit Entwicklungspotenzial grösser war als in den Vorjahren, hat Intershop im Berichtsjahr auf Neuakquisitionen in der Schweiz verzichtet. Keines der Angebote bot dem Käufer ein risikoadäquates Mehrwertpotenzial. Hingegen wurde eine Beteiligung an einer Gesellschaft erworben, die primär in Immobilien in Deutschland investiert.
Wirtschaftliches Umfeld hellt sich auf - Vermietung komerzieller Flächen bleibt anspruchsvoll
Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich im Verlauf des Berichtsjahres aufgehellt. Insbesondere in den Vereinigten Staaten hat sich die Konjunktur verbessert, und es scheint, dass die USA auf einen nachhaltigen Wirtschaftsaufschwung zusteuern. Auch in Europa hat sich die Situation beruhigt. Im zweiten Semester 2013 wurde der Weg aus der Rezession gefunden. Der Aufschwung ist jedoch fragiler als in den USA. Trotzdem ist das Vertrauen der Investoren teilweise zurückgekehrt. Selbst Anleihen der stark gebeutelten südeuropäischen Länder werden wieder vermehrt nachgefragt. Zusammen mit dem Entscheid der US-Notenbank, die quantitative Lockerungspolitik schrittweise zurückzunehmen, sind die langfristigen Zinsen auch in der Schweiz angestiegen. Wenngleich sie sich historisch immer noch auf einem sehr tiefen Niveau befinden, scheint nun der untere Wendepunkt durchschritten, was mittelfristig einen Einfluss auf die Refinanzierung von Immobilien und den Kapitalisierungszinssatz haben wird.
Wie bereits in den Vorjahren war die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften hoch. Mehrfamilienhäuser blieben die bevorzugte Anlagekategorie institutioneller Anleger aus dem Vorsorgebereich wie auch vieler privater Investoren und Family Offices. Die bereits tiefen Anfangsrenditen bildeten sich deshalb nochmals leicht zurück, wobei die Anzahl institutioneller Investoren, die aufgrund der tiefen Renditen auf weitere Akquisitionen verzichten, zunahm. Die Zuwanderung führte zu einer konstant hohen Wohnungsnachfrage.
Das Interesse an Wohneigentum verharrte auf hohem Niveau, was die Preise weiter ansteigen liess. Diese Nachfrage wurde massgeblich gestützt durch die tiefen Finanzierungskosten. Im Hochpreissegment scheint jedoch eine Trendwende eingesetzt zu haben. Die Anzahl der Transaktionen ging zurück, und auch die Preise gerieten unter Druck. Das für Intershop wichtige mittlere Preissegment entwickelte sich dagegen erfreulich. Die Preisentwicklung für Wohneigentum hat sich in den letzten Jahren jedoch auch hier zunehmend von der Einkommensentwicklung abgekoppelt, was die Nachhaltigkeit der Preissteigerungen in Frage stellt. Verschiedene Regulierungsmassnahmen, unter anderem die Pflicht eines minimalen Eigenkapitalanteils von 10% unter Ausschluss von Vorsorgegeldern, aber auch die unablässigen Warnungen der Schweizerischen Nationalbank und der steigende Zinstrend lassen erwarten, dass sich der Preisanstieg nun zumindest abschwächen wird.
7
8
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Die Situation bei den Geschäftsliegenschaften präsentierte sich im Berichtsjahr deutlich weniger positiv. Nur Objekte an guten Lagen mit hohem Vermietungsstand fanden Anklang. Dem gegenüber war die Nachfrage nach speziellen Nutzungen oder Liegenschaften, welche die erwähnten Eigenschaften nicht aufwiesen, rückläufig.
Die konjunkturelle Entwicklung beeinflusste den Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen bisher nicht. Die Unternehmen sind nach wie vor kostensensitiv und investieren primär in Standortoptimierungen und verbesserte betriebliche Abläufe. Erst nach Ausnützung aller Reserven wird die Anmietung zusätzlicher Flächen in Betracht gezogen. Das inbesondere in Zürich und Genf bedeutende Finanzwesen reduziert die belegten Flächen weiter, und einige grosse Institute zentralisieren ihre Mitarbeiter an einigen wenige peripheren Standorten. Dadurch steigt der Druck auf die Mietpreise, nicht nur an weniger zentralen Lagen. Die Situation wird dadurch verschärft, dass sich immer noch eine grosse Anzahl von Bauprojekten in der Ausführung befindet, was eine weitere Ausweitung des Angebots zur Folge haben wird. Bisher reagierten die Investoren darauf nur zögerlich. Zwar reduzierten sich die Baugesuche und Baubewilligungen innert Jahresfrist, doch befinden sie sich weiterhin auf hohem Niveau. Entsprechend wird sich die Situation erst mittelfristig stabilisieren, was in den nächsten Jahren zu steigenden Leerständen führen dürfte.
Aktives Portfoliomanagement
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Genf und Basel veräussert. Die Verkäufe eines weiteren Einfamilienhauses in Solothurn und einer Landparzelle in Lyss konnten ebenfalls abgewickelt werden. Die Übergabe eines neu erstellten kleineren Gewerbeobjekts in Interlaken an den Mieter erfolgte im Herbst. Zukäufe haben keine stattgefunden.
Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio betrug im Berichtsjahr gut CHF 24 Mio. Darin enthalten ist auch die Investition in ein Solarkraftwerk in Yverdon-lesBains. Die erwartete Leistung der rund 3’000 Solarpanels beträgt über 0.7 Megawatt, was den CO2-Ausstoss jährlich um rund 400 Tonnen reduziert.
Investition im Ausland
Im Frühjahr 2013 hat Intershop die Anlagestrategie dahingehend angepasst, dass Investitionen im Ausland wieder möglich wurden. Im Sommer des Berichtsjahres hat sich die Gruppe in Form einer Kapitalerhöhung sowie dem Erwerb bestehender Aktien und Partizipationsscheine mit insgesamt EUR 20 Mio. an der Corestate Capital AG, Zug, beteiligt. Dabei handelt es sich um einen, schwergewichtig im deutschen Immobilienmarkt tätigen, Private Equity Investor und Asset Manager. Mit dieser Beteiligung kann Intershop an interessanten Wachstumsopportunitäten und Ertragschancen im deutschen Immobilienmarkt partizipieren und die Zusammenarbeit mit einem professionellen, lokal gut vernetzten Partner etablieren.
Operativer Gewinn über Vorjahr
Der Liegenschaftsertrag stieg dank der Akquisition am Jahresende 2012 um 5.6% auf CHF 87.2 Mio. an. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop befanden (like-for-like) ist um 0.1% gesunken. Aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften sowie einer abparzellierten Landfläche erzielte Intershop im Berichtsjahr einen Gewinn von CHF 9.2 Mio (Vorjahr: CHF 6.5 Mio.). Im Gegensatz zum Vorjahr wurde keine
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Entwicklungsliegenschaft veräussert (CHF 2.0 Mio.), während aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften ein Erfolg von CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) resultierte.
Der übrige Erfolg liegt mit CHF 2.8 Mio. unter dem Vorjahreswert, wobei jener durch die Auflösung einer nicht mehr benötigten Rückstellung von CHF 1.0 Mio. positiv beeinflusst war.
Der Liegenschaftsaufwand stieg primär wegen höherer Unterhalts- und Reparaturaufwendungen überproportional um 8.0% auf CHF 9.5 Mio. Der Anstieg ist in erster Linie auf die Akquisition des Industrieareals in Oberwinterthur zurückzuführen, das naturgemäss höhere Unterhaltskosten verursacht. Dieses Areal ist als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesen.
Die Nettorendite der Renditeliegenschaften verblieb auf hohen 5.9%.
Die um 0.6% angestiegenen Personalkosten werden kompensiert durch einen um 8.7% geringeren administrativen Aufwand. Der Personalbestand beträgt 58 Mitarbeiter/innen. Darin enthalten sind vier Auszubildende.
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften belief sich am Ende des Berichtsjahrs auf CHF 1‘208 Mio. Die erfolgswirksame Aufwertung war unwesentlich und betrug CHF 2.5 Mio. respektive 0.2%. Während Liegenschaften an guten Lagen und mit gutem Vermietungsstand tendenziell höher bewertet wurden, gingen die Marktwerte der Liegenschaften, die nicht diesen Kriterien entsprechen, eher zurück. Eine Abwertung erfuhren auch Objekte, die von der Kündigung eines Grossmieters stark betroffen waren. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften lag bei 5.34% (5.29%). Derjenige der Entwicklungsliegenschaften hat sich ebenfalls um fünf Basispunkte erhöht.
Dank günstiger Refinanzierungen konnte der Zinsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert werden. Aus der Anlage der liquiden Mittel resultierte ferner ein Erfolg von CHF 0.8 Mio., der jedoch unter dem ausserordentlich hohen Ertrag des Vorjahres (CHF 2.0 Mio.) lag. Der Erfolg aus der Beteiligung an «Corestate» belief sich im Berichtsjahr auf CHF 0.2 Mio. Der Steueraufwand lag, unter anderem aufgrund von mehreren positiven Entscheiden im Zusammenhang mit Grundstückgewinnsteuern, unter dem Vorjahr.
Gesamthaft erhöhte sich der Reingewinn gegenüber der Vorperiode um CHF 1.6 Mio. auf CHF 57.4 Mio.
Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug am Bilanzstichtag 2.69% (2.79%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.2 Jahren (5.5 Jahre). Gegenüber Ende 2012 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz damit um 10 Basispunkte.
9
10
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Eigenkapitalbasis weiter gestärkt
Intershop verfügte am Bilanzstichtag über Eigenkapital von CHF 567.2 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Eigenkapital (Net Asset Value) je Aktie von CHF 270.08. Die Eigenkapitalquote belief sich zum Jahresende auf 43.7% und lag damit unverändert über der strategischen Zielvorgabe.
Net Asset Value (NAV) in CHF Eigenkapital pro Aktie
300 250 200
247
254
257
264
270
2009
2010
2011
2012
2013
150 100 50 0
Der Verwaltungsrat hat entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen.
Immobilienportfolio
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 61 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen.
Geografische Aufteilung des Portfolios (Basis Bilanzwert)
9%
4%
Grossraum Zürich
6%
Grossraum Zürich 65%
16%
Bern/Mittelland Genferseegebiet Basel Genferseegebiet Basel Ostschweiz
Bern/Mittelland Ostschweiz
Durch die Verkäufe hat sich die Portfoliozusammensetzung nicht wesentlich verändert.
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
11
Die Mieterträge im Berichtsjahr stammten weiterhin grossmehrheitlich aus den Segmenten Büro, Gewerbe/Logistik, Bildungswesen und Detailhandel/Gastro.
Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)
6%
Büro
6%
Bildungswesen
7%
Parking Wohnen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Bildungswesen Büro
40%
Wohnen
32% 9%
Parking
Leerstandsquote deutlich angestiegen
Bei den Renditeliegenschaften stieg der Leerstand im Berichtsjahr, bedingt durch den Auszug eines Grossmieters aus der Finanzbranche, um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% an. Unter Ausschluss aller Käufe und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt der Leerstandsanstieg bei 4.4 Prozentpunkten.
Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften per Stichtag 15
Leerstand
12 9
12.5% 10.8%
9.8%
8.8%
9.1%
2011
2012
6 3 0
2009
2010
2013
Die Sanierung und Aufstockung der Liegenschaft an der Heiligkreuzstrasse in St. Gallen wurde im Herbst des Berichtsjahrs abgeschlossen. Für dieses kleine Objekt konnte bisher kein Ankermieter gefunden werden. Erfreulich verlief die Vermietung der im Vorjahr sanierten Liegenschaft an der Rautistrasse in Zürich, wo der Leerstand substanziell auf rund ein Drittel reduziert werden konnte. Durch den Auszug eines Grossmieters haben sich die Leerstände der Liegenschaften an der Edenstrasse 20 und «Patio» in Zürich wesentlich erhöht. Während im «Patio» bereits erste Wiedervermietungserfolge erzielt werden konnten, wird der Leerstand in dem aus dem Jahre 1957 stammenden Gebäude an der Edenstrasse dazu genutzt, das Objekt umfassend zu sanieren. Erste Wiedervermietungserfolge sind deshalb kaum vor 2015 zu erwarten.
12
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Promotions- und Entwicklungsprojekte auf Kurs
Die Bauarbeiten des Promotionsprojekts «eden5» an der Rüdigerstrasse in Zürich kommen planmässig voran. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts waren die Tiefgarage und Untergeschosse erstellt. Das Erdgeschoss sowie die Kanalisation und die Werkleitungen befinden sich in Arbeit. Der Verkauf aller 27 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet. Intershop erwartet die Bauvollendung im Frühjahr 2015.
Auch das Promotionsprojekt «Résidence Bel Orne» in Lausanne liegt baulich im Zeitplan. Aktuell ist der Neubau inklusive des Attikageschosses erstellt und die Installationen, Innenwände und Fenstermontage befinden sind in Arbeit. Für 73 der 74 Eigentumswohnungen liegen öffentlich beurkundete Kaufverträge vor. Die letzte Wohnung ist reserviert. Die Bauvollendung und die Übergabe der Wohnungen an die Käufer sind gegen Ende des laufenden Jahres vorgesehen.
Im Berichtsjahr hat Intershop für das Industrieareal in Au-Wädenswil einen zweistufigen städtebaulichen Wettbewerb durchgeführt, um eine allfällige Umnutzung des Areals zu prüfen. Das Siegerprojekt «AuPark» von Meier Hug Architekten AG aus Zürich wird nun verfeinert und dient als Basis für einen privaten Gestaltungsplan, der im laufenden Jahr eingereicht werden soll. Es ist vorgesehen, die Parzelle zu rund zwei Drittel mit Wohnnutzungen und zu einem Drittel mit Gewerbe- und Dienstleistungsflächen zu überbauen. Insbesondere soll die Quartierversorgung verbessert werden und für die Bevölkerung eine neue attraktive Begegnungszone entstehen. Das vorliegende Konzept würde die Integration einer allfälligen «Kantonsschule Zimmerberg» ermöglichen. Aufgrund der geplanten Umnutzung wurde die Liegenschaft «Au-Wädenswil» per Ende 2013 von Renditeliegenschaften zu Entwicklungsliegenschaften umklassiert.
Für das Wohnbauprojekt an der Dorfstrasse/Schlossmattstrasse in Kilchberg hat Intershop die Baubewilligung erhalten. Es ist geplant, in drei Baukörpern gesamthaft 18 Mietwohnungen zu erstellen. Nach Eintrag des Baurechts und Erhalt der Baufreigabe wird voraussichtlich im Sommer 2014 mit dem Bau begonnen.
Nachhaltigkeit
Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt Intershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. Nach Möglichkeit wird jeweils eine Zertifizierung nach dem Minergiestandard angestrebt.
Organisation
Anlässlich der 50. ordentlichen Generalversammlung vom 4. April 2013 wurden alle Verwaltungsräte für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr einstimmig wiedergewählt. An der anschliessenden konstituierenden Verwaltungsratssitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.
Mit Bezug auf die am 1. Januar 2014 in Kraft getretene «Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften» hat der Verwaltungsrat aus Kosten- und Effizienzgründen entschieden, die Umsetzung weitestgehend in einem Schritt anlässlich der Generalversammlung im Jahre 2015 vorzunehmen. Damit werden, mit Ausnahme jener Vorschriften, die bereits vorgängig umzusetzen sind, alle notwendigen Anpassungen an der Generalversammlung 2015 zur Entscheidung vorgelegt.
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Strategie und Anlagepolitik
13
Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 32 bis 33 zu finden, wurde während des ganzen Berichtjahrs eingehalten.
Aktionariat
Per Ende des Berichtsjahrs hielt die Patinex AG, Wilen, eine Beteiligung von 34.3% an Intershop. Weitere Offenlegungen erfolgten im Berichtsjahr nicht.
Rechnungslegung
Per 1. Januar 2013 hat Intershop den Rechnungslegungsstandard von IFRS auf Swiss GAAP FER umgestellt. Das Vorjahr wurde zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst. Der – nicht wesentliche – Einfluss der Umstellung ist im Konzernabschluss auf der Seite 42f. detailliert erläutert.
Ausblick
Die konjunkturellen Aussichten haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verbessert. Der Purchasing Managers Index (PMI), der den Geschäftsgang der Industrie abbildet und sich als guter Indikator für den Konjunkturverlauf erwiesen hat, verbesserte sich im Berichtsjahr kontinuierlich und hat Ende des Jahres die Wachstumsschwelle von 50 Punkten deutlich überschritten. Der positiven Wirtschaftsentwicklung stehen jedoch eine hohe Bautätigkeit und eine nun rückläufige, aber immer noch erhebliche Planungstätigkeit gegenüber. Dies führt, insbesondere im Segment der Büroliegenschaften, zu einem Überangebot an Mietflächen. Die Vermietung wird deshalb noch während mehrerer Jahre anspruchsvoll bleiben.
Die bisher den Wohnungsmarkt stark unterstützende hohe Zuwanderung ist aufgrund der Annahme der Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» mittelfristig in Frage gestellt. Es besteht die Gefahr, dass die grosse Anzahl von Wohnungen, die sich in Planung und Bau befinden, aufgrund einer rückläufigen Nachfrage zu einem Überangebot führt. Hinzu kommt, dass die Mieten bei bestehenden Wohnungen aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen kaum erhöht werden können. Der für die Mietzinsanpassung relevante Referenzzinssatz hat sich im Berichtsjahr auf 2.00% reduziert, was zu weiteren Mietzinsreduktionen geführt hat. Aufgrund der Grösse des zugrunde liegenden Datenpools reagiert der Referenzzinssatz sehr träge, weshalb auch bei steigenden Zinsen ein Wiederanstieg frühestens auf mittlere Frist realistisch erscheint. Die Aussichten für den bisher als problemlos beurteilten Mietwohnungsmarkt haben sich deshalb verdüstert.
Dank der unverändert hohen Nachfrage nach schweizerischen Renditeliegenschaften konnte Intershop im 2013 mehrere Objekte erfolgreich veräussern, was den Jahresabschluss erneut positiv beeinflusst hat. Die Preisentwicklung der letzten Jahre mahnt zur Vorsicht, und die Zweifel hinsichtlich der Nachhaltigkeit dieser Entwicklung haben weiter zugenommen. Intershop beabsichtigt, auch im laufenden Jahr erarbeitete Mehrwerte durch den Verkauf weiterer Objekte zu realisieren. Im letzten Quartal 2014 ist die Bauvollendung des Promotionsprojektes «Résidence Bel Orne» vorgesehen. Mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag der neuen Käufer wird Intershop den erarbeiteten Promotionsgewinn vereinnahmen können.
Obwohl sich das Angebot an Objekten mit Verbesserungs- oder Entwicklungspotenzial erhöht hat, unterblieben im Berichtsjahr Akquisitionen in der Schweiz. Keines der Angebote entschädigte das implizite Entwicklungsrisiko genügend. Intershop verfolgt den Markt weiterhin eng und beabsichtigt, sich ergebende Gelegenheiten für Zukäufe zu nützen. Aus heutiger Sicht scheinen Akquisitionen aber sowohl in der Schweiz als auch im Ausland eher unwahrscheinlich.
14
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2014, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, einen Rückgang der Mieterträge um einen einstelligen Prozentsatz. Auf Jahresfrist rechnet Intershop ferner mit einer Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in der Grössenordnung von 13%. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «Résidence Bel Orne» sowie allfälliger weiterer Verkäufe wird ein Verkaufsgewinn über dem des Vorjahrs erwartet. Die Finanzierungskosten werden gegenüber der Vorjahresperiode ansteigen, da Intershop im Januar 2014 eine Anleihe über CHF 125 Mio. mit einem Coupon von 1.50% und einer Laufzeit von fünf Jahren erfolgreich am Markt platzieren konnte. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden. Unter Ausschluss dieser Marktwertveränderungen erwartet Intershop einen erneut guten operativen Abschluss, der wiederum die Ausschüttung einer attraktiven Dividende ermöglichen sollte. Intershop geht auch unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% erwirtschaften zu können.
Aktienrückkauf
Unter Berücksichtigung des erwarteten guten operativen Resultats, der bestehenden starken Eigenkapitalausstattung und einer tendenziell eher sinkenden Bilanzsumme hat sich der Verwaltungsrat entschieden, bis maximal 5% der ausstehenden Aktien zurückzukaufen und der Generalversammlung deren Vernichtung zu beantragen. Die Reduktion der eigenen Mittel um rund CHF 35 Mio. würde es Intershop erleichtern, auch bei einem allenfalls geringeren Immobilienbestand die Mittel für eine weiterhin attraktive Dividendenpolitik zu erarbeiten.
Dank
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern, insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Intershop.
Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.
Dieter Marmet
Cyrill Schneuwly
Präsident des
Chief Executive Officer
Verwaltungsrats
Zürich, 26. Februar 2014
15
16
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
2013 im Überblick
Portfolio
CHF 1.2 Mrd.
Basel
Zürich Ostschweiz
Bern/ Mittelland Leman
Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking
Mieter
Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Sulzer Chemtech Mieter 6 –10 restliche Mieter
Reingewinn
60
(in CHF Mio.)
50 40 30 20 10 0
2009
2010
2011
2012
2013
Vermietung
Bewertungsveränderungen
Verkauf
ausserordentliche/einmalige Erträge
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
17
2013
2012 angepasst
CHF 1.2 Mrd.
CHF 1.2 Mrd.
CHF 77.7 Mio.
CHF 73.7 Mio.
61
66
12.5%
9.1%
Leerstandsquote der Renditeliegenschaften signifikant gestiegen wegen Auszug eines Grossmieters
5.9%
5.9%
Unveränderte Nettorendite der Renditeliegenschaften als Basis für die Ausschüttung
Eigenkapitalrendite
10.3%
10.3%
Eigenkapitalrendite stabil und nach wie vor deutlich über der Zielgrösse von 8%
Eigenkapitalquote
43.7%
43.8%
Stabile Eigenkapitalquote; liegt über der Zielgrösse
CHF 270.08
CHF 264.33
Reingewinn pro Aktie
CHF 27.36
CHF 26.61
Steigerung um 2.8% aufgrund höherem Liegenschaftsertrag, höherem Gewinn aus Verkäufen und tieferer Steuerbelastung
Reingewinn pro Aktie
CHF 26.47
CHF 24.33
Steigerung um 8.8% dank höherem Liegenschaftsertrag, höherem Gewinn aus Verkäufen und tieferer Steuerbelastung; Basis für die Dividende
CHF 20.00
CHF 20.00
Unveränderte Dividende; entspricht einer Rendite von 6.0% auf dem Börsenkurs per 31.12.2013
Portfoliowert
Nettoliegenschaftsertrag
Liegenschaften
Leerstandsquote der Renditeliegenschaften
Nettorendite der Renditeliegenschaften
NAV pro Aktie
ohne Bewertungsdifferenz
Dividende pro Aktie
Antrag des Verwaltungsrats
Total return pro Aktie
9.3%
7.7%
Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe und Sicherung neuer Mehrwertpotenziale durch Entwicklungen
Zunahme aufgrund der Akquisition Oberwinterthur Ende 2012. Mietertrag des unveränderten Portfolios (like-for-like) – 0.1%
4 Verkäufe, eine Zusammenlegung, keine Käufe
Steigerung um 2.2% trotz Ausschüttung einer Dividende von CHF 20 pro Aktie
Total return basiert auf der Dividendenrendite und dem Kursgewinn; der SXI Swiss Real Estate Shares TR (–7.8%, Vorjahr: 13.1%) konnte 2013 deutlich übertroffen werden
18
Corporate Governance
20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur 21 Verwaltungsrat 22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle 25 Informationspolitik 26 Mitglieder des Verwaltungsrats 28 Mitglieder der Geschäftsleitung 30 Weitere Kadermitarbeiter Intershop-Gruppe
19
20
Corporate Governance
Konzernstruktur
Die Intershop Holding AG ist eine Immobiliengesellschaft, die sich auf den Kauf, die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert. Die operative Konzernstruktur ergibt sich aus der folgenden Grafik:
Intershop Holding AG Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaften
Dienstleistungsgesellschaften
- De Bary & Co. AG - Einkaufszentrum Herti AG
- Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.
- EZ Volketswil AG
- Intershop Management AG
- SGI City Immobilien AG
- Realconsult AG
Assoziierte Gesellschaft - Corestate Capital AG
- SGI Promotion AG - SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
Mit der operativen Verwaltung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 34 Mitarbeitern die Mehrheit der 58 Angestellten inklusive der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteiligungsverhältnisse sind auf den Seiten 96 und 97 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Holding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert.
Die
Intershop
Holding
des
Unternehmens
sind
AG
hat
ihren
an
der
SIX
Hauptsitz Swiss
in
Exchange
Zürich/Schweiz.
Die
(Valorennummer:
A ktien
1731394;
ISIN: CH0017313948) kotiert. Die Börsen kapitalisierung per 31. Dezember 2013 betrug CHF 704 Mio.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.
Aktionariat
(in %) Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel Relag Holding AG, Hergiswil General Oriental Investments SA, Genf Grapal Holding AG, Zug
1) Freiwillig oder gemäss Börsengesetz (BEHG)
Kapitalstruktur
31.12.2013 34.3 10.0 4.4 3.4 3.1
Offenlegung1) 31.12.2013 25.6.2010 4.12.2007 17.8.2011 3.3.2010
Das Aktienkapital betrug per Ende 2013 unverändert CHF 21 Mio. und setzte sich aus 2’100’000 Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen, die voll dividendenberechtigt sind.
Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch keine Beschränkungen der Übertragbarkeit.
Corporate Governance
21
In den letzten drei Jahren haben keine Kapitalveränderungen stattgefunden. Am Bilanzstichtag waren keine Wandelanleihen oder von der Intershop Gruppe ausgegebene Optionsrechte ausstehend.
Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsidenten. An der ordentlichen Generalversammlung vom 4. April 2013 wurden die bisherigen Verwaltungsräte wiedergewählt. In der anschliessenden konstituierenden Sitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten. Ab 2014 wird der Präsident durch die Generalversammlung gewählt.
Aufgrund der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder bestanden 2013 keine Ausschüsse. An der Generalversammlung 2014 wird beantragt, alle Verwaltungsräte auch in den gesetzlich geforderten Vergütungsausschuss zu wählen. Eine Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats ist nicht vorgesehen.
Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr nebst der konstituierenden Sitzung vier ordentliche Sitzungen, jeweils eine pro Quartal, ab. Darüber hinaus wurden fünf ausserordentliche Sitzungen, davon zwei fernmündlich, abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten in der Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fand im Berichtsjahr ein eintägiger Strategieworkshop statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordentlichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnahme der Geschäftsleitung, wobei der CEO zu einzelnen Traktanden hinzugezogen wurde. Anschliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an den ordentlichen Sitzungen teil. Ebenfalls vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop.
Alle Entscheidungen des Verwaltungsrats werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangt. Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los.
Die Zusammensetzung des Verwaltungsrats wie auch weitere Informationen zu einzelnen Verwaltungsräten sind auf den Seiten 26 und 27 ersichtlich.
Laufende Amtszeit
Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines Jahres neu gewählt. Es gibt keine Amtszeitbeschränkungen.
22
Corporate Governance
Kompetenzregelung
Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompetenzen an die Geschäftsleitung delegiert:
– Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR;
– Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft;
– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;
– Strategische Beteiligungen und Partnerschaftsvereinbarungen (Joint-Ventures);
– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert;
– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen);
– Grundsätze der Finanzierungen;
– Abnahme des Budgets;
– Genehmigung des PR-Konzepts;
– P ersonalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.
Informations- und Kontroll-
instrumente
Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten Konzernabschluss. Im Rahmen dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert. Mit dem Management-Informations-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, das die Entwicklung auf Stufe jeder einzelnen Immobilie aufzeigt und dem Verwaltungsrat mehrmals jährlich zugestellt wird. Ausgewählte Objekte, allfällige operative und finanzielle Risiken und wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung besprochen. Ebenso werden regelmässig der Fortschritt der Entwicklungsobjekte und die Finanzierungs- und Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Ferner erhält der Verwaltungsrat jährlich einen Risk Management Report, der die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss darstellt sowie eine Zusammenfassung der im Rahmen des internen Kontrollsystems (IKS) resultierenden Feststellungen. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist die Geschäftsleitung in der Regel vollständig anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.
Geschäftsleitung
Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern. Detaillierte Informationen über die Mitglieder der Geschäftsleitung sind auf den Seiten 28 und 29 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.
Entschädigungen, Beteiligungen
Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, das er nach eigenem
und Darlehen
Ermessen festlegt. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr. Allenfalls notwendige ausserordentliche Leistungen können nach eigenem Ermessen separat vergütet werden.
Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissalär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wird im Berichtsjahr monatlich ausbezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzt sich wie folgt zusammen:
Corporate Governance
23
1) Basissalär Das Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwaltungsrat festgelegt und betrug im Geschäftsjahr zwischen CHF 200‘000.– und CHF 450‘000.– je Geschäftsleitungsmitglied.
2) Vertragliche Leistungskomponente Die vertraglich fixierte Leistungskomponente bewegte sich im Berichtsjahr zwischen 17% und 20% des Basissalärs. Die Auszahlung dieser Lohnkomponente orientiert sich an der im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt die Eigenkapitalrendite unter 5%, so besteht kein Anspruch auf die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente. Bei einer Rendite zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte Leistungskomponente ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% maximal verdoppelt wird. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10% steigt die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear. Aufgrund der Eigenkapitalrendite von 10.3% wird für das Berichtsjahr allen Geschäftsleitungsmitgliedern das Doppelte der vertraglich vereinbarten Leistungskomponente ausbezahlt.
3) Freie Leistungskomponente Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Geschäftsleitung eine weitere Leistungskomponente nach freiem Ermessen zusprechen. Dabei beurteilt er die Leistungen und den Erfolg des einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinbarungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen. Im Berichtsjahr betrugen diese freien Leistungskomponenten zwischen 80% und 88% der vertraglichen Leistungskomponente.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die Leistungskomponenten gemäss 2) und 3) ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 6% erhöhen sich die in Aktien bezogenen Leistungskomponenten um 50%, bei einer Rentabilität von ≥ 7% verdoppeln sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls frei gegeben.
Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrats als auch der Geschäftsleitung werden vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm). Auf den Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet.
Die Entschädigungen an den Verwaltungsrat und an die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im Abschluss der Intershop Holding AG in Anmerkung 7 (Seite 89) offengelegt. Der Anteil der variablen Vergütungen lag je Geschäftsleitungsmitglied im Berichtsjahr zwischen 83% und 112% des fixen Basissalärs.
24
Corporate Governance
Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats blieb im Berichtsjahr unverändert. Aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr besseren Ergebnisses hat sich die Entschädigung an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft erhöht.
Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von O rganmitgliedern oder ihnen nahestehenden Personen.
Mitwirkungsrechte der Aktionäre
Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.
Statutarische Quoren
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Einberufung der Generalversammlung
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Traktandierung
Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangen. Der entsprechende Antrag muss mindestens vier Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungs gegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.
Eintragung im Aktienbuch
Die Intershop Holding AG verfügt über Inhaberaktien, w eshalb kein Aktienbuch geführt wird.
Kontrollwechsel
und Abwehrmassnahmen
Angebotspflicht Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung des Schwellenwertes von 33 1/3% der Stimmrechte ein Übernahmeangebot gemäss BEHG zu unterbreiten (opting-out).
Kontrollwechselklauseln
Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit im Sinne von Art. 7.2 RLCG, die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung vor unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungsprogramms von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden ungeachtet der vereinbarten Sperrfrist frei gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird und der Verwaltungsrat der Übernahme zugestimmt hat.
Revisionsstelle
Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin, die Revisuisse Price Waterhouse AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revisionsstelle im Handelsregister eingetragen.
Corporate Governance
25
Leitender Revisor
Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich. Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730a OR während maximal sieben Jahren ausführen.
Honorare
Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2013 beträgt CHF 198’500. Für andere Dienstleistungen insbesondere für Steuerberatung im Zusammenhang mit Transaktionen wurden zusätzlich CHF 51‘900 bezahlt.
Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision
Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2013 hat die Revisionsstelle einen umfassenden Bericht zuhanden des Verwaltungsrats e rstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäftsrisiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dargestellt wurden. Daneben finden sich darin nähere Erläuterungen zum Prüfungsumfang, den Anforderungen, Erwartungen und dem Honorar. Dieser Bericht wurde während einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsratspräsidenten, dem CEO, dem CFO und dem Leiter Rechnungswesen sowie der Revisionsstelle besprochen und der Gesamtverwaltungsrat in der folgenden Verwaltungsratssitzung vom Präsidenten informiert. Intershop wählt und beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Im Jahr 2013 wurde die Höhe des Revisionshonorars überprüft und für angemessen befunden.
Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich einmal jährlich anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses mit der Revisionsstelle und informiert sich über die Prüfungshandlungen und Erkenntnisse, die ihm in einem umfassenden Bericht bereits im Voraus zur Kenntnis gebracht worden sind. Dabei werden sich a bzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulatorischer Ebene sowie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend e rläutert. Bei Bedarf wird die Revisionsstelle auch zu weiteren Sitzungen beigezogen.
Informationspolitik
Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den Geschäftsgang. Die Konzernrechnung wird seit dem Geschäftsjahr 2013 nach Swiss GAAP FER erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publikation veröffentlicht (http://www.intershop.ch/mitteilungen). Interessenten können sich für die elektronische Zustellung von Ad-hoc-Publikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http:// www.intershop.ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die Gesellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.
Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, CH-8031 Zürich, Telefon +41 44 544 10 00, info@intershop.ch
26
Corporate Governance
Mitglieder des Verwaltungsrats
Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich
Ausbildung
lic. oec. publ., Volkswirt
Beruflicher Hintergrund
– Unternehmenspublizist, Zürcher Kantonalbank, 1993–1994
– Berater, Wüest & Partner, Zürich, 1994–1998
– Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 1999–2005
– Managing Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 2005–2010
– Geschäftsführer und Inhaber der Senozon (Schweiz) AG, Zürich, 2012–2013
Heutige Tätigkeiten
– Selbstständiger Unternehmensberater
– M itglied des Verwaltungsrats der Rakali AG, Zürich
– Mitglied des Advisory Boards für «Realmatch360.com» der Immo Marktdaten AG, Wollerau (ab 2014)
Verwaltungsrat Intershop
– Nicht-exekutives Mitglied seit 2010
– Präsident seit 2011
– Gewählt bis zur Generalversammlung 2014
Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Pfäffikon/SZ
Ausbildung
Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV
Beruflicher Hintergrund
–R evisionstätigkeit, Gesellschaft für Bankenrevision GBR, Basel, 1982–1984
–B roker, Compagnie Financière Tradition SA, Lausanne,
–C ontroller und In-House-Banking, Marc Rich & Co. AG,
–V erantwortlicher Treasurer für das internationale
– P räsident des Verwaltungsrats:
1984–1985 Zug, 1989–1991 Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007 Heutige Tätigkeiten
– PK Assets AG, Wilen – PK Forex AG, Wilen – XANORA AG, Zug
–M itglied des Beirats der Cross Equity Partners AG, Zürich
–M itglied des Verwaltungsrats der Micro-Macinazione SA, Molinazzo di Monteggio
–M itglied des Anlagekomitee Wertschriften der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule CSA, Zürich
Verwaltungsrat Intershop
–N icht-exekutives Mitglied seit 2009
–V izepräsident seit 2012
–G ewählt bis zur Generalversammlung 2014
Corporate Governance
Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa
Ausbildung
27
Studium an der juristischen Fakultät der Universität Zürich; Erwerb Zürcher Notariatspatent; Executive Program,
London Business School
Beruflicher Hintergrund
– Zürcher Kantonalbank 1976–2010:
– Departement Kredite: Stabsleiter, Bereichsleiter Immobilienfinanzierungen, Leiter einer Marktregion, 1976–1996 – stv. Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, 1996–2001 – Leiter Geschäftseinheit Privatkunden, Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006 – Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, stv. CEO, 2006–2010
Heutige Tätigkeiten
– Präsident des Verwaltungsrats:
– Allco AG, Lachen/Zürich – Kaufmann Architekten AG, Rapperswil-Jona – Susanit Holding AG, Rüschlikon
– Mitglied des Verwaltungsrats:
– AIL Swiss-Austria Leasing AG, Opfikon – AIL Swiss-Austria Holding AG, Opfikon – BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen bei Wollerau – Gadola Holding AG, Grüningen – Gewerbe- und Wohnpark AG, Wald – InvestInvent AG, Zürich – Lienhardt & Partner Privatbank, Zürich – Soorpark AG, Bütschwil – Wyler AG, Winterthur
– Mitglied des Aufsichtsrats der Sto-Gruppe, Stühlingen, Deutschland
– Präsident der Anlagekommission Immobilien der Swisscanto Asset Management AG, Zürich
– Präsident der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof, Zürich
– Nicht-exekutives Mitglied seit 2011
Verwaltungsrat Intershop
– Gewählt bis zur Generalversammlung 2014
Keiner der Verwaltungsräte hatte in den drei dem Geschäftsjahr vorangegangenen Jahren sowie im Geschäftsjahr 2013 eine operative Funktion in der Intershop-Gruppe oder stand mit der Gruppe in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung.
28
Corporate Governance
Mitglieder der Geschäftsleitung
Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau
Ausbildung
Betriebsökonom FH, dipl. Wirtschaftsprüfer
Beruflicher Hintergrund
– Tätigkeit beim Schweizerischen Bankverein, Zürich, 1980–1987
– Wirtschaftsprüfung und -beratung, Z ürich, 1990–1995
–C orporate Controller bei internationaler Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar, 1995–1997
– Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe,
– Chief Executive Officer der Intershop-Gruppe, seit 2008
1998–2008 Heutige Tätigkeiten
– Mitglied des Verwaltungsrats, mobilezone holding ag, Regensdorf, seit 2009
– Mitglied des Investment Committee der Corestate Capital AG, Zug, seit August 2013
Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ
Ausbildung
Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH
Beruflicher Hintergrund
– Selbstständiger Architekt, 1992–1993
– Architekt/Projektleiter, heutige
– Leitender Architekt, Kamata AG, Baar, 1996–1997
– Leitender Architekt und Gesellschafter,
TK Architekten AG, Zürich, 1995
Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999
– Geschäftsführer, Baldinger Architekten GmbH, Zürich, 1999–2004
– Leiter Entwicklung der Intershop-Gruppe, 2004–2007
Heutige Tätigkeiten
– Leiter Bau und Entwicklung der Intershop-Gruppe, seit 2008
– Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
Corporate Governance
Thomas Kaul, 1970, Schweizer, Uster
Ausbildung
lic. oec., Betriebswirt
Beruflicher Hintergrund
– Corporate Finance Advisor, UBS AG, Zürich, 1996–2000
– Stv. CFO, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2001–2004
– Chief Financial Officer, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2005–2006
– Real Estate Private Equity Investment Manager, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, Zürich, 2007–2010
– Chief Financial Officer, Gutta International AG,
– Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe, seit 2012
Zug, 2010–2012 Heutige Tätigkeiten
– Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich
Ausbildung
Dipl. Architekt ETH
Beruflicher Hintergrund
– Selbstständiger Architekt, 1994–1997
– Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich,
– Investment Advisor, Rossberg Capital AG,
– Interimsmanagement für private Immobiliengesellschaft,
– Leiter Portfolio-Management der Intershop-Gruppe, seit
1998–2006 Zug, 2006–2007 2008 Heutige Tätigkeiten
2008
– Mitglied des Verwaltungsrats der Corestate Capital AG, Zug, seit August 2013
29
30
Corporate Governance
Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe Intershop Management AG
Peter Blaser, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten
Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Leiterin Verkauf
Silvia Fitzi, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung
Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling
Ruedi Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung
Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury
Elvira Hofmann, Mitglied des Kaders, Leiterin Bewirtschaftung
Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen
Ivo Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung
Markus Lisibach, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung
Barbara Schwager, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Centre St Roch –
Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon
Yverdon-les-Bains S.A. Realconsult AG
Christian Strebel, Geschäftsführer
Strategie und Anlagepolitik
32 Strategie und Anlagepolitik
31
32
Strategie und Anlagepolitik
Strategie und Anlagepolitik
Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien. Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investitionen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mieterstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rahmenbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern.
Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich.
Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesellschaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen.
Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens 20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.
Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei Drittel sowie diejenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge nicht überschreiten.
Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Standorte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxus- und Liebhaberobjekten stark volatilen Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen.
Investitionen im Ausland sind möglich.
Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.
Strategie und Anlagepolitik
33
Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zinsoder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbetriebes genutzt.
Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden.
34
Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr
Entwicklungen im Berichtsjahr Intershop hat 2013 mit dem Bau der zwei Eigentumswohnungs-
Nach erfolgreicher Realisierung der Vorgängerprojekte «eden-
anlagen «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «eden5» in Zü-
eins» und «edendrei» erstellt Intershop an der Rüdigerstrasse in
rich begonnen.
Zürich mit «eden5» eine weitere Anlage mit 27 Wohnungen in bewährter Qualität. Bereits mit Baubeginn waren alle Einheiten
In Lausanne entstehen auf einem ehemaligen Büro- und Gewer-
verkauft. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2015 vorgesehen.
beareal 74 attraktive Wohnungen. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2014 vorgesehen. Am Bilanzstichtag waren 73 Ein-
Auf dem heutigen Areal des «AuCenters» ist eine neue Überbau-
heiten verkauft.
ung mit zwei Drittel Wohnungs- und einem Drittel Gewerbe- und Dienstleistungsflächen angedacht, da für eine industrielle Nutzung keine ausreichende Nachfrage mehr besteht.
«Résidence Bel Orne», Lausanne, Wohnungen im Stockwerkeigentum
«eden5», Zürich, Wohnungen im Stockwerkeigentum
«AuPark», Au-Wädenswil, Umnutzungsprojekt eines Industrieareals
Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr
Verkäufe im Berichtsjahr Wie in den Vorjahren wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013 Opportunitäten zum Verkauf von Liegenschaften genutzt, um die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren.
Basel, Schützengraben 21
Genf, Rue Jean-Charles Amat 15
Sissach, Hauptstrasse 93
St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159
35
36
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
38 Konsolidierte Bilanz 39 Konsolidierte Erfolgsrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Grundsätze der Rechnungslegung 43 Konsolidierungsgrundsätze 48 Risikomanagement 51 Anmerkungen zur Konzernrechnung 68 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 72 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 74 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 76 Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers 82 Bericht der Revisionsstelle
37
38
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Konsolidierte Bilanz (in CHF 1’000)
Aktiven
Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Promotionsliegenschaften Beteiligungen an assoziierter Gesellschaft Übrige Sachanlagen Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen
Anmerkungen
31.12.2013
31.12.2012 angepasst
4
28’106 10’156 710 164 1’817 40’953
23’782 0 556 61 1’697 26’096
1’090’197 117’446 29‘489 13‘008 187 3‘013 54 2‘423 1’255’817
1’130’830 87’222 18‘700 0 182 0 609 2‘671 1’240’214
1’296’770
1’266’310
58‘550 0 22‘652 18‘013 1‘200 16‘823 117’238
33‘309 442 7‘267 17‘873 1‘680 15‘889 76’460
485‘915 10‘016 114’243 2‘184 612’358
505’550 17‘372 109’767 2‘059 634’748
729’596
711’208
21’000 546’174 567’174
21’000 534’102 555’102
1’296’770
1’266’310
5 5 5
6 7 8 9
12 13 23
Total Aktiven Passiven
Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital
12 12 10
11 10
12 12 13 11
Total Fremdkapital
Eigenkapital Aktienkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven
14
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
39
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1’000)
Liegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Übriger Erfolg
Anmerkungen
2013
2012 angepasst
17
87’197 9’280 2’770
82’566 8’625 3’652
99’247
94’843
9’541 8’810 1’558
8’834 8’758 1’706
19’909
19’298
2’527
6’522
81’865
82’067
1’100 –14’985 245 68’225
2’205 –15’772 0 68’500
–10’785
–12’634
57’440
55’866
27.36 27.36
26.61 26.61
18 19
Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand
20 21 22
Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen
24
Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern
25
Ertragssteuern
26
25
Reingewinn
Es bestehen keine Minderheitsanteile. Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF)
27 27
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
40
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000) Bewertung Einbehaltene Anmerkungen
Stand per 31.12.2011 nach IFRS Anpassungen auf Swiss GAAP FER Anpassung Aktiven aus Personalvorsorge2) Anpassung Kaderbeteiligungsplan2) Stand per 1.1.2012 nach Swiss GAAP FER Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 2012 Stand per 31.12.2012 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Goodwill aus Kauf assoziierter Gesellschaft Reingewinn 2013 Stand per 31.12.2013 1)
Davon nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven von TCHF 39'469 (TCHF 35'112)
2)
Details zur Überleitung siehe S. 42f.
Absicherungs-
Eigene
Aktienkapital
Reserven1)
Goodwill
instrumente
Aktien
Total Kapital
21’000
533’145
0
–13’729
0
540’416
21‘000
1‘840 –800 534‘185
0
1‘840 –800 541‘456
0
–13‘729
-804 804
–4 –41‘960 –256
12
21’000
55’866 548’087
0
–13’985
0 –868 868
–28 –41’950 8’487
12
–11’877
9
21’000
57’440 563’549
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung. Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
–11’877
–5’498
0
–804 800 –41‘960 –256 55’866 555’102 –868 840 –41’950 8’487 –11’877 57’440 567’174
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
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Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000) 2013
2012 angepasst
57’440 10’785 –2’527 94 –522 –578 468 14’925 –14’888 –7’771 –355 –245 –9’280 2’260
55‘866 12’634 –6‘522 148 –653 –1‘552 876 15‘772 –16‘647 –9’155 –835 0 –8‘638 –1‘226
49’806
40‘068
–11’156 35’619 –1’781 0 –11’428 15’126 –24’635 –33’019 23’107 –99 0
–17‘813 27‘094 –48‘197 7‘153 –2‘219 3‘457 0 –10’000 20’233 –99 33
–8’266
–20’358
Aufnahme von Darlehen und Hypotheken Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken Dividendenausschüttung Kauf eigener Aktien
39’115 –33’513 –41’950 –868
36‘000 –22‘944 –41’960 –804
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit
–37’216
–29‘708
4’324
–9‘998
Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar
23’782
33’780
Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember
28’106
23’782
Anmerkungen
Reingewinn Ertragssteueraufwand Bewertungsveränderungen Abschreibungen Zinsertrag Übriger Finanzerfolg Zinsen erhalten Zinsaufwand Zinsen bezahlt Ertragssteuern bezahlt Veränderung der Rückstellungen Ergebnis assoziierte Gesellschaft Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Promotionsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften Auszahlungen für Investition in Beteiligung an assoziierter Gesellschaft Auszahlungen für Kauf von Wertschriften Einzahlungen aus Verkauf von Wertschriften Auszahlungen für Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Einzahlungen aus Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit
Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung. Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
24
25
25
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Grundsätze der Rechnungslegung Basis der Konsolidierung
Die konsolidierte Jahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschliesslich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view).
Änderung der Rechnungslegungsgrundsätze
Die konsolidierte Jahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt. Bis und mit dem Geschäftsjahr 2012 hat die Intershop-Gruppe für die Erstellung der Konzernrechnung die International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt. Aufgrund der zunehmenden Regulierungsdichte und Geschwindigkeit von Anpassungen bei IFRS hat der Verwaltungsrat der Intershop Holding AG beschlossen, die Rechnungslegung ab 1.1.2013 auf den auf Schweizer Verhältnisse zugeschnittenen Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER umzustellen.
In Anwendung von FER 31.2 wurden die Bilanz per 31.12.2011 bzw. 1.1.2012 (Überleitungszeitpunkt) sowie die Erfolgsrechnung des Jahres 2012 (Vorperiode) an Swiss GAAP FER angepasst. Die Überleitungsrechnung ist nachfolgend dargestellt und findet auch im Eigenkapitalnachweis Niederschlag.
Die Anpassungen aus der Umstellung betreffen folgende Sachverhalte:
Personalvorsorge
Gemäss Swiss GAAP FER erfolgt keine Unterscheidung der Vorsorgepläne in beitrags- oder leistungsorientierte Pläne. Nach FER 16 muss eine Vorsorgeverpflichtung erfasst werden, sofern eine Unternehmung eine wirtschaftliche Verpflichtung hat, zur Behebung einer Unterdeckung einer Vorsorgeeinrichtung beizutragen. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt, sofern dieser für künftige Vorsorgeaufwendungen der Gesellschaft verwendet werden kann. Arbeitgeberbeitragsreserven oder vergleichbare Posten, die für zukünftige Beiträge verwendet werden können, werden im Umfang des wirtschaftlichen Nutzens aktiviert. Die wirtschaftlichen Auswirkungen von Über- und Unterdeckungen in Vorsorgeeinrichtungen auf den Konzern sowie die Veränderung von Arbeitgeberbeitragsreserven werden neben den auf die Periode abgegrenzten Beiträgen erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Für die Bemessung ist die finanzielle Situation der Vorsorgeeinrichtung relevant. Bei schweizerischen Personalvorsorgeeinrichtungen bilden die nach FER 26 «Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen» erstellten Jahresabschlüsse die Grundlage.
Kaderbeteiligungsplan
Die Abgrenzung der Entschädigung in Aktien im Rahmen des Kaderbeteiligungsplans, welche nach IFRS am Bilanzstichtag geschätzt wurde, ist gemäss Swiss GAAP FER als Verpflichtung auszuweisen und wird erst im Zeitpunkt der Zuteilung der Aktien im Eigenkapital erfasst.
Darstellung und Gliederung
Die Darstellung und Gliederung der Jahresrechnung wurde an die Anforderungen von Swiss GAAP FER angepasst. In der Erfolgsrechnung wird der Erfolg aus Promotionsliegenschaften zusammen mit den Erfolgen aus Liegenschaftsverkäufen dargestellt, wobei der Ertrag und der Aufwand aus Promotionsliegenschaften nicht mehr separat dargestellt werden. In der Bilanz wird der gesamte Immobilienbestand einschliesslich der Promotionsliegenschaften im Anlagevermögen ausgewiesen. Eine Aufteilung auf Umlauf- und Anlagevermögen erfolgt nicht mehr.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Dies hat zur Folge, dass die Promotionsaktivitäten in der Geldflussrechnung in der Investitionstätigkeit und nicht mehr in der Geschäftstätigkeit abgebildet werden.
Überleitungsrechnung
Die Auswirkungen der erfolgten Anpassungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis in der Konzernrechnung stellen sich wie folgt dar:
(in CHF 1’000) Eigenkapital (IFRS) Anpassung Aktiven aus Personalvorsogeeinrichtung Anpassung Kaderbeteiligungsplan Eigenkapital (Swiss GAAP FER)
1.1.2012 31.12.2012 540’416 554’315 1’840 1’587 –800 –800 541‘456 555‘102
(in CHF 1’000) Reingewinn (IFRS) Anpassung Aktiven Personalvorsorgeeinrichtung in Personalaufwand und Finanzergebnis Anpassung Steuern Reingewinn (Swiss GAAP FER)
–322 69 55’866
Konsolidierungsgrundsätze
Konsolidierungskreis
2012 56’119
Die Konzernrechnung umfasst die Jahresabschlüsse der Intershop Holding AG und der Konzerngesellschaften, die durch die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% der Stimmen gehalten oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung zusammengefasst werden (nachfolgend auch «Intershop-Gruppe» oder «Gruppe»). Diese Beteiligungen werden vollkonsolidiert. Anteile an assoziierten Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode). Beteiligungen mit einem Anteil von weniger als 20% werden zum Anschaffungswert abzüglich einer Wertberichtigung bei entsprechender Wertminderung bilanziert. Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften per 31. Dezember 2013.
Konzerninterne Transaktionen
Sämtliche konzerninternen Guthaben und Verbindlichkeiten sowie konzerninternen Leistungen
und Beziehungen
wurden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.
Kapitalkonsolidierung
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Akquisitions-Methode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften per Erstkonsolidierung bzw. für neue Gesellschaften zum Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung der Muttergesellschaft verrechnet. Ein nach dieser Neubewertung verbleibender Goodwill (Differenz zwischen dem Kaufpreis und den anteiligen Nettoaktiven) wird mit dem Eigenkapital verrechnet. Ein in früheren Perioden mit dem Eigenkapital verrechneter Goodwill wird bei der Veräusserung der Konzerngesellschaft zu seinem ursprünglichen Wert mit dem Verkaufspreis verrechnet. Im Laufe des Jahres veräusserte Gesellschaften werden ab Verkaufsdatum von der Konzernrechnung ausgeschlossen.
Die Anteile der Minderheitsaktionäre am konsolidierten Eigenkapital und am Geschäftsergebnis werden gesondert ausgewiesen. Gegenwärtig sind keine Minderheitsanteile ausstehend.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Fremdwährungsumrechnung
Die Berichtswährung der konsolidierten Jahresrechnung sowie aller Konzerngesellschaften ist Schweizer Franken (CHF). Die einzelnen Tochtergesellschaften erstellen ihre Abschlüsse in Lokalwährung. Werden keine anderen Angaben gemacht, erfolgt die Darstellung in CHF 1‘000.
Kursgewinne und –verluste aus Transaktionen in Fremdwährung und aus Anpassungen von Fremdwährungsbeständen am Bilanzstichtag werden erfolgswirksam erfasst. Für die Fremdwährungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:
Währung EUR Segmentberichterstattung
Stichtagskurs Durchschnittskurs 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012 1.226 1.207 1.229 1.205
Die vollkonsolidierten Gesellschaften der Intershop-Gruppe sind derzeit ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führen keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschaftsarten separat ausgewiesen.
Bewertungsgrundsätze
Im Grundsatz werden historische Wertansätze (Anschaffungs- oder Herstellkosten) gewählt. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Wertschriften sowie die Absicherungsgeschäfte, die zu Marktwerten bilanziert werden. Die Bewertung erfolgt für alle Konzerngesellschaften nach denselben Grundsätzen.
Flüssige Mittel
Unter den flüssigen Mitteln werden Kassen-, Post- und Bankguthaben sowie Festgelder mit einer Laufzeit unter 90 Tagen zu Nominalwerten bilanziert.
Wertschriften
Bei Wertschriften handelt es sich um marktgängige, leicht realisierbare Geld- und Kapitalanlagen. Sie werden zum Marktwert bilanziert. Marktwertveränderungen werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.
Forderungen aus Lieferungen
Diese Position enthält Forderungen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit, d.h. vor allem Miet-
und Leistungen
forderungen, die zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert werden. In der Regel werden Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet. Sie werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschaftsertrag» ausgewiesen.
Sonstige Forderungen und
Rechnungsabgrenzungen Renditeliegenschaften
Sonstige Forderungen werden zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert.
Renditeliegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken und werden zum Marktwert bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Entwicklungsliegenschaften
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Liegenschaften im Bau mit dem Ziel der späteren Nutzung als Renditeliegenschaft sowie Liegenschaften für die eine Entwicklung vorgesehen ist, werden bereits während der Bau- bzw. Entwicklungsphase zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Entwicklungsliegenschaften wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Entwicklungsliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Promotionsliegenschaften
Promotionsliegenschaften sind Immobilien, die zum Verkauf unmittelbar nach Bauvollendung bestimmt sind. Sie werden als Sachanlagen im Bau zu Herstellungskosten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Der Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften wird als Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen ausgewiesen.
Beteiligungen an assoziierten
Beteiligungen an Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden als asso-
Gesellschaften
ziierte Gesellschaften klassiert und zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode).
Übrige Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.
Personalvorsorge
Die Gruppe verfügt über mehrere Vorsorgepläne für die Mitarbeitenden der Konzerngesellschaften, die in Übereinstimmung mit den rechtlichen Gegebenheiten in der Schweiz in eigenständigen Stiftungen oder Versicherungsplänen organisiert sind. Sie erbringen Leistungen im Fall von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Träger der Vorsorge sowie den laufenden Aufwand für die Erfüllung der übrigen Vorsorgepläne. Die Bewertung und der Ausweis der Schweizer Vorsorgeverpflichtungen erfolgen gemäss FER 16. Tatsächliche wirtschaftliche Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berücksichtigt. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven sind als Aktivum erfasst. Die Differenz zwischen den jährlich ermittelten wirtschaftlichen Nutzen und Verpflichtungen sowie die Veränderung der Arbeitgeberbeitragsreserve wird über die Erfolgsrechnung als Personalaufwand bzw. Finanzertrag erfasst.
Finanzverbindlichkeiten
Die in der Regel langfristig abgeschlossenen Darlehen und Hypotheken werden zum Nominalwert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
Derivative Finanzinstrumente
In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente in der Regel für Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Anschaffungswert in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die dabei resultierenden Marktwertveränderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, sofern die abzusichernden Cashflows mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten. Wertveränderun-
46
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
gen bei Derivaten ohne Absicherungszweck werden erfolgswirksam verbucht. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Kontrakte werden im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen. Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert.
Rückstellungen
Rückstellungen sind auf Ereignissen in der Vergangenheit begründete Verpflichtungen, deren Höhe und/oder Fälligkeiten ungewiss, aber abschätzbar sind. Rückstellungen werden auf der Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt und entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen.
Latente Steuerguthaben und
Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die
-verbindlichkeiten
Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Darin enthalten sind die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Darüber hinaus bestehende latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen werden nur aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist.
Ertragssteuern
Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der zu erwartenden steuerlichen Jahresergebnisse entsprechend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften berechnet und als Steuerverpflichtungen ausgewiesen.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
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Ertragsausweis
Der «Liegenschaftsertrag» beinhaltet den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung erfasst.
Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis von Rendite- oder Entwicklungsliegenschaften (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern) und dem am letzten Bilanzstichtag verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen. Diese Position enthält auch den Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Er wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten verbucht.
Der «übrige Erfolg» enthält insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (in der Regel Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der «Liegenschaftsaufwand» besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen). Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des Marktwertes werden als «Bewertungsveränderungen» in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Einschätzungen und Annahmen
Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind nachfolgend dargestellt:
Marktwert der Rendite- und
Der Marktwert der Liegenschaften wird von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer be-
Entwicklungsliegenschaften
stimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen können den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.
Rückstellungen
Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.
Latente Steuerverbindlichkeiten
Die Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten basiert auf aktuellen respektive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer abweichende Besitzesdauern können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Risikomanagement Grundsatz
Dem Risikomanagement wird in der Intershop-Gruppe ein hoher Stellenwert beigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Verwaltungsratssitzungen thematisiert. Die folgenden Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert der Gesellschaft haben.
Marktrisiko
Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfragenach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten Immobilienportfolios diesem Risiko zu begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neubewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken verifiziert. Der Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt.
Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktpreise aller Liegenschaften um 5% hätte per Bilanzstichtag eine Aufwertung des Rendite- und Entwicklungsliegenschaftsportfolios um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%) beziehungsweise eine Abwertung um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%) zur Folge.
Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Objekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau, die in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.
Kreditrisiko
Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Intershop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen Mieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über eine überdurchschnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertberichtigt, ausser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unverzüglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei erstklassigen Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kreditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Zins- und Refinanzierungsrisiko
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Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester Bestandteil der Strategie von Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zinsbindung zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann die durchschnittliche Zinsbindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger Zinsbindungen können auch Zinsabsicherungsgeschäfte eingesetzt werden.
Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung des Zinsniveaus um einen halben Prozentpunkt (50 B asispunkte) die jährlichen Zinskosten der K redite ohne feste Zinsbindungen um CHF 0.12 Mio. (CHF 0.15 Mio.) erhöhen respektive um CHF 0.01 Mio. (CHF 0.01 Mio.) reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das Eigenkapital beliefe sich bei höheren Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 6.2 Mio. (CHF 6.2 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF –6.8 Mio. (CHF –6.4 Mio.).
Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Inflation der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. E ine Reduktion des durchschnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Renditeliegenschaften um CHF 23 Mio. respektive 1.9% (CHF 23 Mio. resp. 1.9%) erhöhen respektive bei entsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 23 Mio. respektive –1.9% (CHF 23 Mio. resp. –1.9%) reduzieren.
Liquiditätsrisiko
Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen, kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusicherungen von Banken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet:
Flüssige Mittel
+ kurzfristige Wertschriften
+ zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften
= Sockelliquidität
Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. betragen. Per Bilanzstichtag betrug sie rund CHF 81 Mio. (CHF 91 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, die nicht beansprucht waren (Beanspruchung CHF 19 Mio.)
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Entwicklungsrisiko
Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kosten aber auch bezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit dem Bau solcher Projekte in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht ist oder entsprechende Zusagen vorliegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Grossinvestitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie u nterzeichnet. Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.
Altlastenrisiko
Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden O bjekte mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenuntersuchung. Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden. Die geschätzten Kosten für die Sanierung der Altlasten werden, sofern sie nicht von einer Drittpartei garantiert werden, als zukünftige Investition klassifiziert und damit in die Bewertungen der unabhängigen Liegenschaftenschätzer einbezogen.
Währungsrisiko
Intershop hat gegenwärtig keine Immobilien im Ausland. Ein geringes Währungsrisiko besteht, da die assoziierte Gesellschaft, Corestate Capital AG, Zug, überwiegend im Euroraum tätig ist und ihre Bücher in Euro führt. Der Wert der Beteiligung an der assoziierten Gesellschaft sowie das Ergebnis aus der Beteiligung an der assozierten Gesellschaft sind vom EUR/CHF-Wechselkurs abhängig. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 5% tieferer Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen im Ergebnis aus Beteiligung an assoziierter Gesellschaft enthaltenen Wechselkursverlust von CHF 0.65 Mio. zur Folge. Ein Anstieg des Wechselkurses um 5% hätte einen gleich hohen W echselkursgewinn zur Folge.
Kapitalrisiko
Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz ausgewiesenen Kapital. Im mehrjährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen. Zur Erreichung dieses Z ieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen Kreditverträgen sind Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsfaktoren und minimale Eigenkapitalausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote, zum Teil absolut definiert. Die strengsten Vorgaben b einhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30% respektive ein minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote 43.7% (43.8%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 567 Mio. (CHF 555 Mio.).
Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der Antrag des Verwaltungsrats berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst, wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulassen, können die nicht benötigten Mittel in der Regel mit einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt werden.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
51
Anmerkungen zur Konzernrechnung 1 Tätigkeit
Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.
2 Konsolidierungskreis
Im Berichtsjahr hat die Intershop Holding AG eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate Capital AG, Zug, Schweiz, erworben. Darüber hinaus fanden keine Veränderungen im Konsolidierungskreis statt.
Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden
– Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz
– De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz
– Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz
– EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz
– Intershop Management AG, Zürich; Schweiz
– Realconsult AG, Zürich; Schweiz
– SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz
– SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz
– SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz
sowie die als assoziierte Gesellschaft klassierte:
– Corestate Capital AG, Zug; Schweiz
Eine detaillierte Übersicht der Konzerngesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf
Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind;
den Seiten 96 und 97.
3 Anlagepolitik
4
Flüssige Mittel
Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.
(in CHF 1’000) Bank- und Kassenbestände Kurzfristige Bankeinlagen Total
31.12.2013 18’106 10’000 28’106
31.12.2012 20’782 3’000 23’782
Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt: (in CHF 1’000) Rating AAA Rating AA Rating A kein Rating verfügbar Total
31.12.2013 216 2’086 25’492 312 28’106
31.12.2012 307 1’175 11’795 10’505 23’782
52
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldnerratings von Standard & Poor’s (S&P) oder Moody’s. Sofern solche Ratings nicht verfügbar sind, werden zur B eurteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet.
Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 11.5 Mio. (CHF 6.2 Mio.) bestand am Bilanzstichtag eine Verrechnungsvereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.
5
Kurzfristige Forderungen
(in CHF 1’000) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Total Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total
31.12.2013 710 164 874 1’817 2’691
31.12.2012 556 61 617 1’697 2’314
Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten Schuldnern betragen 12.2% (7.6%) des Totals der Forderungen.
Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterbonität) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden vorhandene Sicherheiten (z.B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt. (in CHF 1’000) Forderungen brutto Wertberichtigungen Forderungen netto
31.12.2013 4’049 –1’358 2’691
31.12.2012 3’478 –1’164 2’314
Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgsrechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem Marktwert (Fair Value). Die Entwicklung der Wertberichtigungen:
(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Neubildung Inanspruchnahme Auflösung Stand per 31.12.
2013 1‘164 543 –104 –245 1‘358
2012 1‘254 410 –136 –364 1‘164
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
6 Renditeliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1.1.2012 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung 2012 Stand per 31.12.2012 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung 2013 Übertrag von/zu Entwicklungsliegenschaften Stand per 31.12.2013
53
Geschäftsliegenschaften 735’862 0 4‘910 –22‘145 6‘102 724‘729 0 4’442 –17’407 2’391
Gewerbeliegenschaften 344’912 2‘158 7‘887 0 –2‘049 352‘908 0 5’313 –1’662 –319
Wohnliegenschaften 50’548 0 2‘618 0 27 53‘193 0 1’809 –7’337 6
Total Liegenschaften 1’131’322 2‘158 15‘415 –22‘145 4‘080 1’130‘830 0 11’564 –26’406 2’078
0 714’155
–27’869 328’371
0 47’671
–27’869 1’090’197
Intershop veräusserte im Berichtsjahr die Liegenschaften St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159; Sissach, Hauptstrasse 93; Basel, Schützengraben 21; Genf, Rue Jean-Charles Amat 15 sowie ein Landanteil der Liegenschaft Industriering 43 in Lyss. Das Objekt Au-Wädenswil, Seestrasse 295, wurde aufgrund der geplanten Umnutzung zu den Entwicklungsliegenschaften umklassiert während das Objekt Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, nach der Bauvollendung von den Entwicklungs- zu den Renditeliegenschaften umgeteilt wurde. Intershop hat im Berichtsjahr keine Renditeliegenschaft erworben (Vorjahr: eine). Details über die Zu- und Abgänge sind auf den Seiten 74 und 75 aufgeführt.
Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.
Im Vorjahr wurden Liegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal verkauft.
Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2013 CHF 1’438 Mio. (CHF 1’547 Mio.).
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften
Anschaffungskosten1) Marktwert2) 2013 2012 2013 2012
Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften
443’850 32’178 85’039 12’580 573’647
441’545 32’014 98’926 16’444 588’929
573’706 39’464 88’461 12’524 714’155
568’196 37’847 102’804 15’882 724’729
107’007 122’202 34’942 25’249 289’400
128’528 118’159 33’990 24’878 305’555
109’654 140’812 46’781 31’124 328’371
140’618 136’877 44’878 30’535 352’908
0 45’776 45’776 908’823
7’073 44’002 51’075 945’559
0 47’671 47’671 1’090’197
7’302 45’891 53’193 1’130‘830
1) D ie Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen
2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Seiten 76 bis 80)
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 68 bis 71 ersichtlich
7 Entwicklungsliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung Übertrag zu/von Renditeliegenschaften Stand per 31.12.
Im Berichtsjahr wurde keine Liegenschaft veräussert. Das Objekt Au-Wädenswil, Seestrasse 295,
2013 87’222 0 1’906 0 449 27’869 117’446
2012 41’781 47’783 418 –5’203 2’443 0 87’222
wurde aufgrund der geplanten Umnutzung von den Rendite- zu den Entwicklungsliegenschaften umklassiert während das Objekt Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, nach der Bauvollendung von den Entwicklungs- zu den Renditeliegenschaften umgeteilt wurde.
Bei den bestehenden Entwicklungsobjekten in Basel, Flurlingen und Winterthur bestehen noch keine konkreten Pläne. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Römerstrasse in Baden wurde ein Sondernutzungsplan erarbeitet und der Stadt Baden und dem Kanton Aargau zur Vorprüfung eingereicht. Der Zeitpunkt der Realisierung ist unter anderem auch abhängig vom Auszug des heutigen Mieters. Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 72 und 73 ersichtlich.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
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Im Geschäftsjahr 2012 wurde die Entwicklungsliegenschaft in Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, sowie der Industriepark in Oberwinterthur erworben.
Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2013 CHF 385 Mio. (CHF 306 Mio.). 2013 18’700 11’256 –467 29’489
8 Promotionsliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Investitionen Abgänge Stand per 31.12.
2012 17’401 2’016 –717 18’700
In der Berichtsperiode wurde wie im Vorjahr ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL1») veräussert.
Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.6 Mio. (CHF 0.8 Mio.).
Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der P romotionsliegenschaften beträgt CHF 20.5 Mio. (CHF 8.4 Mio.). Stand der laufenden Promotionsprojekte
Zürich, «eden5»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 sind 27 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Gegenwärtig sind der Tiefbau, die Decke der Tiefgarage sowie die Wände des Untergeschosses erstellt. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015 geplant.
Verkaufsstand:
Für alle 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor.
Lausanne, «Résidence Bel Orne»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 sind 74 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen. Aktuell ist der Neubau bis zur Decke des 7. Geschosses erstellt und die Installationen sind in Arbeit. Die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014 vorgesehen.
Verkaufsstand:
Der Verkauf von 73 der 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet.
Weitere Projekte
Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Im Berichtsjahr wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplans ist in Arbeit und das Areal soll in Etappen entwickelt und verkauft werden.
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9
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Beteiligung an assoziierter
Gesellschaft
Akquisition Im August 2013 wurde im Rahmen einer Kapitalerhöhung und eines Kaufs von Aktien und Partizipationsscheinen für EUR 20 Mio. eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate Capital AG, Zug, erworben, welche als Beteiligung an assozierter Gesellschaft ausgewiesen wird. (in CHF 1’000) Kaufpreis Nettoaktiven zu Marktwerten Goodwill
24’635 –12’758 11’877
Behandlung des Goodwills
Der aus der Akquisition resultierende Goodwill wird per Erwerbszeitpunkt mit dem Konzerneigenkapital verrechnet. Eine theoretische Aktivierung des Goodwill hätte folgende Auswirkungen auf die Jahresrechnung: (in CHF 1’000) Stand Goodwill per 1.1. Zugang Theoretische Amortisation über 5 Jahre (23.8.2013-22.8.2018) Theoretischer Goodwill per 31.12.
2013 0 11'877 –858 11'019
Als theoretische, lineare Amortisationsdauer werden 5 Jahre angesetzt.
Auswirkungen einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz: (in CHF 1’000) Eigenkapital Theoretischer Goodwill Theoretisches Eigenkapital ohne Goodwill Verrechnung
31.12.2013 567'174 11'019 578'193
2012 0 0 0 0
31.12.2012 555'102 0 555'102
Auswirkungen einer theoretischen Amortisation des Goodwills auf das Jahresergebnis: (in CHF 1’000) Reingewinn Theoretische Amortisation Goodwill Theoretischer Reingewinn nach Amortisation Goodwill
2013 57'440 –858 56'582
2012 55'866 0 55'866
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
31.12.2013 22’652 16’823 39’475
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10 Verbindlichkeiten
(in CHF 1’000) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Passive Rechnungsabgrenzungen Total
31.12.2012 7’267 15’889 23’156
Die Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ist auf die Anzahlungen der Käufer von Eigentumswohnungen zurückzuführen. (in CHF 1’000) Gewährleistungen Übrige Total
11 Rückstellungen
davon kurzfristig davon langfristig
31.12.2013 2’157 1’227 3’384
31.12.2012 2‘557 1’182 3‘739
1’200 2’184
1‘680 2‘059
Zusätzliche Angaben:
(in CHF 1’000) Stand per 1.1.2012 Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12.2012
Gewährleistungen1) 3’557 0 0 –1’000 2’557
Übrige2) 1’017 0 165 0 1’182
Total 4’574 0 165 –1’000 3‘739
Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12.2013
0 0 –400 2’157
0 75 –30 1’227
0 75 –430 3’384
1) Die Rückstellungen aus Gewähleistungen konnten im Geschäftsjahr teilweise aufgelöst werden, da bei einem Streitfall eine zukünftige Zahlung neu als unwahrscheinlich eingeschätzt wurde. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.2 Mio. (CHF 0.5 Mio.).
2) Die übrigen Rückstellungen umfassen liegenschaftsbezogene Rückstellungen vor allem aus Auseinandersetzungen mit Mietern und Käufern von Liegenschaften. Der Grossteil der übrigen Rückstellungen ist kurzfristig. Ein Teil der bisher als übrigere Rückstellungen klassifizierten Positionen wurde nach Swiss GAAP in Rückstellungen für Gewährleistungen umklassifiziert.
Die personalbezogenen Rückstellungen für Boni, Ferien und diesbezügliche Sozialleistungen wurden gemäss Swiss GAAP FER in passive Rechnungsabgrenzungen umklassifiziert.
31.12.2013 58’550 485’915 544’465
12 Finanzverbindlichkeiten
(in CHF 1’000) Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten Total
31.12.2012 33’309 505’550 538’859
Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertragliche Laufzeit innert der nächsten 12 Monate endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlungen von CHF 1.8 Mio.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung per 31. Dezember 2013: Kreditfälligkeiten 58’550 27’550 85’350 34’350 45’665 293’000 544’465
(in CHF 1’000) 2014 2015 2016 2017 2018 danach Total
feste Zinsbindung 56’350 27’550 85’350 34’350 23’850 293’000 520’450
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 1’048 Mio. (CHF 991 Mio.). Finanzverbindlichkeiten von insgesamt CHF 544 Mio. (CHF 520 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet.
Die Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value) dieser Schulden liegt um CHF 15 Mio. höher (CHF 29 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vorgenommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war.
Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen: (in CHF 1’000) Währung Schweizer Franken (CHF) Euro (EUR) Total
Zinssatz 2.69% -
31.12.2013 CHF 544’465 0 544’465
Zinssatz 2.79% 4.22%
31.12.2012 CHF 538’515 344 538’859
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, rund 74 Monate (66 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 96% (94%) Festhypotheken oder zinsabgesicherte Rollover-Kredite, 4% (6%) Rollover ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken.
Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Financial Covenants) vereinbart, die alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In e inigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Vermietungsstand und Kreditinstitut. Eine Verletzung der zugesicherten Covenants würde es dem Kreditinstitut erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich fällig zu stellen.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
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Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. (CHF 205 Mio.). Die Details sind aus den untenstehenden Tabellen ersichtlich:
31.12.2013 (in CHF) Laufzeit 2017 2019 2021 2021 2028 2028 Total 31.12.2012 (in CHF) Laufzeit 2013 2017 2019 2021 2021 2028 Total
Zinssatz
Kontraktwert
2.27% 2.32% 2.15% 1.97% 1.46% 1.47%
34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 191 Mio.
Zinssatz
Kontraktwert
2.30% 2.27% 2.32% 2.15% 1.97% 1.47%
38 Mio. 34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 38 Mio. 205 Mio.
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 2.57 Mio. 3.91 Mio. 2.26 Mio. 1.27 Mio. 1.05 Mio. 1.96 Mio. 3.01 Mio. 10.01 Mio.
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0.44 Mio. 3.61 Mio. 5.74 Mio. 4.06 Mio. 2.34 Mio. 1.62 Mio. 17.81 Mio.
Die gesamten Marktwertveränderungen der Interest Rate Swaps (Wiederbeschaffungswerte) in der Höhe von CHF 10.8 Mio. (CHF –0.3 Mio.) wurden nach Abzug der entsprechenden latenten Steuern von CHF 2.3 Mio. (CHF 0.1 Mio.) direkt im Eigenkapital verbucht, da sie die Anforderungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen.
Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps werden extern anhand von notierten Preisen für ähnliche Finanzinstrumente bewertet.
60
Latente 13
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Steuerguthaben und
-verbindlichkeiten
Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz
zwischen der Bilanz nach Konzernrichtlinien und der Steuerbilanz der konsolidierten Gesellschaft ergeben:
(in CHF 1’000) Immobilien Personalvorsorge Übrige Bilanzpositionen Verluste Total
31.12.2013 Aktiven Passiven 113’722 521 54 54
114’243
31.12.2012 Aktiven Passiven 109’193 574 54 555 609 109’767
2013 109’158 4’384 647 114’189
2012 103’881 5’277 0 109’158
(in CHF 1’000) Stand zu Beginn der Periode In Erfolgsrechnung verbucht Im Eigenkapital verbucht Stand am Ende der Periode
Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge, deren Geltendmachung nicht wahrscheinlich ist und die deshalb bei der Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden.
Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen der Intershop Holding AG stehenden temporären Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten gebildet werden, betrugen am Bilanzstichtag CHF 356 Mio. (CHF 353 Mio.).
14 Aktienkapital
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2012 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2013
15 Bedeutende
Aktionäre
Total Inhaberaktien à nom. CHF 10 Nominalwert (Anzahl) (in CHF 1’000) 2’100’000 21’000 2’100’000 21’000
Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre b ekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: (in %) Patinex AG, Wilen1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) Relag Holding AG, Hergiswil 3) General Oriental Investments SA, Genf 4) Grapal Holding AG, Zug 5)
1) Meldungen per 31.12.2013 respektive 31.12.2012
2) Meldung per 25.6.2010
3) Meldung per 4.12.2007
4) Meldung per 17.8.2011
5) Meldung per 3.3.2010
2013 34.3 10.0 4.4 3.4 3.1
2012 35.5 10.0 4.4 3.4 3.1
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
16 Nahestehende
Personen
61
Nebst den Verwaltungsräten, den Geschäftsleitungsmitgliedern und durch diese kontrollierten Gesellschaften sowie der Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG gilt aufgrund der Beteiligungsquote von 34.3% auch die Patinex AG als nahestehende Person.
Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3 Mio. (CHF 0.3 Mio.). Die Kompensation für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf CHF 2.9 Mio. (CHF 2.7 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.2 Mio. (CHF 0.3 Mio.) Zahlungen an die Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen in der Höhe von CHF 1.2 Mio. (CHF 0.8 Mio.).
Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Transparenzgesetz) befindet sich im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der Seite 89 dieses Geschäftsberichtes.
Die Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG hat einer Konzerngesellschaft ein variabel verzinsliches Hypothekardarlehen in der Höhe von CHF 0.7 Mio. per 31.12.2013 (CHF 0.9 Mio.) gewährt. Der Zinssatz von 2.5% entspricht einer marktüblichen Verzinsung für variable Hypotheken.
Es erfolgten keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
17 Liegenschaftsertrag
(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total
2013
2012
44’564 28’601 2’824 9’890 1’318 87’197
45’683 28’406 3’369 4’400 708 82’566
Der Ertrag der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Ertrag der Gewerbeliegenschaften enthalten. Das von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung per 1.10.2013 keinen Ertrag erwirtschaftet.
Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in % des Mietertrags) Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total
1) Umklassifizierung eines Mietverhältnisses im Vorjahr aufgrund einer Mietgarantie.
31.12.2013 6.1 18.4 8.2 7.5 8.4 9.0 9.2 33.2 100.0
31.12.20121) 6.4 20.7 8.1 11.3 6.1 7.0 9.3 31.1 100.0
62
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.
Die fünf grössten Mieter per Bilanzstichtag sind nachfolgend aufgeführt:
(in % des Mietertrags) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA, Genf Credit Suisse AG Sulzer Chemtech AG1) Total
31.12.2013 8.6 5.6 4.0 3.9 3.5 25.6
31.12.2012 8.2 5.4 3.8 3.6 3.4 24.4
1) 2013 neu unter den grössten 5 Mietern, Anteil im Vorjahr 3.3%.
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Gemeinden oder mit denen zusammenhängenden juristischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 16.7% (15.2%).
18 Erfolg
aus
Liegenschaftsverkäufen
(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Renditeliegenschaften Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Entwicklungsliegenschaften Verkaufserlöse Promotionsliegenschaften Bilanzwert Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Promotionsliegenschaften Total
2013 35’785 –26’153 –253 9’379 –166 9’213
2012 29’000 –22’145 0 6’855 –256 6’599
0 0 0 0 0
7’375 –5’203 2’172 –222 1’950
568 –501 67 0 67
793 –717 76 0 76
9’280
8’625
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Basel und Genf, ein Teil einer Renditeliegenschaft in Lyss sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») verkauft.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
63
Im Vorjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal, eine Entwicklungsliegenschaft in Genf sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») veräussert.
Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 4.0 Mio. (CHF 6.6 Mio.) Geschäftsliegenschaften, CHF 2.9 Mio. (0.0 Mio.) Gewerbeliegenschaften und CHF 2.3 Mio. (0.0 Mio.) Wohnliegenschaften.
19 Übriger
Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 74 und 75.
(in CHF 1’000) An Dritte verrechnete Dienstleistungen Übriger Erlös Total
Erfolg
2013 2’770 0 2’770
2012 2’638 1’014 3’652
Der «Übrige Erlös» beinhaltet im Vorjahr unter anderem die Auflösung von nicht mehr benötigten Rückstellungen.
20 Liegenschaftsaufwand
(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total
2013
2012
4’281 2’979 393 1’679 209 9’541
4’712 2’816 579 627 100 8’834
Der Aufwand der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Aufwand der Gewerbeliegenschaften enthalten. Das von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung per 1.1.2013 keinen Aufwand generiert.
Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
(in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total
2013 3’908 77 1’077 514 858 887 1’454 766 9’541
2012 3’295 77 999 511 858 612 1’917 565 8’834
64
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
21 Personalaufwand
(in CHF 1’000) Löhne und Gehälter Erfolgsabhängige Entschädigungen Sozialversicherungen Personalvorsorgeaufwand Übriger Personalaufwand Total
2013 5’574 1’687 730 727 92 8’810
2012 5’698 1’480 723 770 87 8’758
22 Administrativer
(in CHF 1’000) Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand Kapitalsteuern Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen Total
2013 1’370 94 94 1’558
2012 1’310 248 148 1’706
Aufwand
23 Personalvorsorge
Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, die alle nach schweizerischem Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahressalär der Mitarbeiter. Ferner existiert eine Kaderversicherung.
Arbeitgeberbeitragsreserve (AGBR)
(in CHF 1’000)
Nominalwert
Verwendungsverzicht pro
Bilanz
Bildung pro
Bilanz
Ergebnis aus AGBR1)
31.12.2013
2013
31.12.2013
2013
31.12.2012
2013
2012
Patronale Vorsorgeeinrichtungen
2’423
-
2’423
-
2’671
248
373
Total
2’423
-
2’423
-
2’671
248
373
1) Vorsorgeaufwand im Personalaufwand TCHF 582 (TCHF 625) und Vermögensertrag im Finanzergebnis TCHF 334 (TCHF 252).
Wirtschaftlicher Nutzen, wirtschaftliche Verpflichtung und Vorsorgeaufwand Veränderung zum VJ bzw. erfolgswirksam im GJ
Wirtschaftlicher Über-/ Anteil der Unterdeckung Organisation
(in CHF 1’000) Vorsorgepläne ohne Über-/Unterdeckung Vorsorgepläne mit Überdeckung Total
31.12.2013
Auf die VorsorgePeriode aufwand im abgegrenzte PersonalBeiträge aufwand
31.12.2013 31.12.2012
2013
2012
-
-
-
-
128
128
126
268 268
-
-
-
599 727
599 727
644 770
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
2013 11’067 –8’989 0 696 –247 2’527
65
24 Bewertungsveränderungen
(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total
2012 9’526 –5’647 3’113 42 –512 6’522
Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich auf den Seiten 76 bis 80 in diesem Geschäftsbericht.
Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 9.8 Mio. (CHF 8.3 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 1.2 Mio. (CHF 1.1 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 0.0 Mio. (CHF 0.1 Mio.) bei den Wohnliegenschaften.
Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 7.4 Mio. (CHF 2.2 Mio.) die Geschäfts-, zu CHF 1.6 Mio. (CHF 3.3 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.0 Mio. (CHF 0.1 Mio.) die Wohnliegenschaften. (in CHF 1’000) Zinsertrag Übriger Finanzertrag Total Finanzertrag
25 Finanzergebnis
(in CHF 1’000) Zinsaufwand Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand
2013 522 578 1’100
2012 653 1’552 2’205
2013 –14’925 –60 –14’985
2012 –15’772 0 –15’772
Der übrige Finanzertrag bzw. -aufwand enthält Erfolge aus der Bewirtschaftung der liquiden Mittel sowie Wechselkurserfolge.
26 Ertragssteuern
(in CHF 1’000) Ordentliche Ertragssteuer Latente Steuern Total
2013 6’401 4’384 10’785
2012 7’357 5’277 12’634
66
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durchschnittssatz abweicht: (in CHF 1’000) Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Durchschnittlicher Steuersatz Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz Steuern zu anderen Steuersätzen1) Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen Total Ertragssteuern
27 Reingewinn
2013 68’225 21.5% 14’668 –3’999 –8 124 10’785
2012 68’500 21.5% 14’727 –2’505 261 151 12’634
2013 57’440 55’574
2012 55’866 51’077
2’099’792 27.36 27.36 26.47
2’099’500 26.61 26.61 24.33
1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen
pro Aktie Reingewinn1) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1) + 2) Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien Reingewinn pro Aktie3) Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertung2) + 3)
1) I n CHF 1’000
2) Die Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, die anhand des durchschnittlichen
3) In CHF
latenten Steuersatzes des entsprechenden Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.
28 Eventualverpflichtungen
Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2013 keine Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften.
29 Investitionen
Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den n ächsten fünf Jahren weitere Investitionen von CHF 138 Mio. (CHF 127 Mio.) vorgesehen.
30 Beteiligungspläne
Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich der Bonusbetrag im Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln.
Details zu den Entschädigungen und Beteiligungen sind im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) ab der Seite 89 dargestellt.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
31 Ereignisse
nach
dem Bilanzstichtag
67
Am 22. Januar 2014 hat die Intershop Holding AG eine 1.5% Anleihe mit einem Nominalbetrag von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren ausgeben. DarĂźber hinaus sind keine wesentlichen Ereignisse nach dem ÂBilanzstichtag eingetreten.
Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 26. Februar 2014 durch den Verwaltungsrat zur VerĂśffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 3. April 2014.
68
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 31. Dezember 2013
Ort
Adresse
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%
2006 2009 2008 1999 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999
1990/91 1987 1971 1992 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958
– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – – 2012 – 2002–04 2002/08
SGI SGI
AE AE
100% 100%
99/05 1999
1961 1992
– –
DB
AE
100%
2006
1962
–
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI
SW AE AE AE BR SW SW AE AE
95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100%
1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1998 1997
1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1989 1992
– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – –
SGI SGI SGI
AE AE SW
100% 100% 48.8%
1999 1998 2000
1962 1960 1994
– 2012/13 –
Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Seuzach Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich
Genferseegebiet Genf Pully
Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Deisrütistrasse 6 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich
Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet
Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Heerbrugg St. Gallen Widnau / SG
Berneckerstrasse 215 Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen
Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 72
69
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708
0 547 0 0 313 9 1’266 0 185 0 5’063 0 0 0 403 7’786
7’253 9’620 7’743 2’419 8’049 6’591 22’941 12’674 8’357 12’710 13’418 4’102 8’047 12’385 15’227 151‘536
159 168 95 42 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 160 1’419
1’612 1’317 1’470 350 2’203 1’492 4’667 2’904 1’773 4’697 5’212 898 1’993 2’732 5’884 39’204
19.5 54.6 0.5 30.2 1.5 0.0 9.4 63.0 8.6 9.6 3.0 34.8 5.7 3.6 24.1 15.7
35’476
2’602
32‘874
108 578 686
2’630 0 2’630
0 0 0
5’369 2’891 8’260
0 52 52
1’697 961 2’658
6.3 24.0 12.7
2’283
415
1’868
1’369
0
0
2
1’371
0
243
0.0
11’164 0 537 2’327 1’962 3’805 0 1’540 684 22’018
0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 0 576 6‘960
8’561 579 519 285 1’437 2’604 1’362 1’309 527 17‘181
202 780 0 957 151 0 343 107 813 3‘353
329 0 0 185 0 870 1’430 28 465 3’309
20‘256 3’329 1’056 4’985 3’549 8’538 3’687 2’984 3’065 52‘820
291 32 14 85 87 139 58 79 63 848
2’781 692 145 676 484 1’576 455 413 431 7‘896
35.4 1.2 20.7 13.4 33.8 27.5 10.5 37.9 55.4 27.3
5‘824
1’005
4‘819
1’223 866 3’253 5‘342
654 810 962 2‘426
0 0 855 855
67 507 949 1’523
1’274 0 290 1’564
0 0 1’818 1’818
1’995 1’317 4’874 8‘186
15 18 141 174
297 251 814 1‘362
26.7 93.4 21.7 36.0
981
259
722
169‘414
124‘463
12‘708
62‘466
8‘254
12’913
220’803
2‘493
51‘120
17.9
44‘564
4‘281
40‘283
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
4’109 8’361 9’434 3’171 3’077 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 102’050
5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’945 10’552 9’270 4’218 10’711 6’312 3’219 5’453 7’327 12’867 95’757
0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210
1’815 4’388 4’017 1’729 731 1’521 10’850 3’404 2’697 575 1’128 883 2’594 5’058 1’685 43’075
948 3’178 4’126
1’948 2’313 4’261
683 0 683
1’842
0
28’637 1’178 787 2’283 5’920 4’389 4’913 5’663 2’285 57‘896
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
Netto
70
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 31. Dezember 2013
Ort
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE BR AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002
1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984
– – – 1992 – – –
Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet
SGI SGI SGI
BR AE AE
100% 100% 100%
2002 1997 2007
2000–02 1956 1970
– seit 1998 2007/08
SGI SGI SGIC SGI SGIC SGI
AE AE AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100%
2005 1998 2012 1999 2012 2001
1935/1956 1932 2013 1964–91 2007 1989–92
– 1968 – 2001/02 2011 2002
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
1999 1998 1998 1998
1960/1987 1962 1968 1968
1999–02 – 2000 1983
DB
AE
100%
2006
1969
–
Adresse
Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos
Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon
Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Interlaken Untere Bönigstrasse 27 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen
Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen
Total Gewerbeliegenschaften
Wohnliegenschaften
Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften
Total Renditeliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 72
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
15’965 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 71’354
3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 12’901
0 0 0 0 0 0 0 0
9’807 10’566 8’215 10’655 3’782 2’972 5’795 51’792
30’725 57’301 3’101 91’127
0 29’508 1’376 30’884
0 2’472 0 2’472
1’875 1’492 3’467 44’908 2’220 12’290 66’252
180 836 0 3’031 0 2’250 6’297
16’540 2’905 2’307 3’528 25’280
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
71
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
0 0 0 211 0 80 358 649
2’502 110 0 0 0 0 157 2’769
16’012 14’463 10’348 12’689 4’593 3’158 6’848 68’111
65 125 134 69 80 54 55 582
2’300 1’642 1’300 2’023 495 340 688 8’788
0.0 0.0 0.0 2.1 10.9 20.5 6.3 2.4
8’647
451
8’196
41’496 11’762 985 54’243
0 908 0 908
0 1’676 0 1’676
41’496 46’326 2’361 90’183
0 640 40 680
3’594 7’745 404 11’743
0.0 5.5 0.0 3.6
11’201
1’414
9’787
0 0 0 0 0 0 0
1’990 1’004 1’133 13’067 1’230 5’640 24’064
1’287 120 0 0 0 0 1’407
0 0 0 20 0 0 20
3’457 1’960 1’133 16’118 1’230 7’890 31’788
16 15 20 406 11 55 523
589 127 223 1’591 164 1’193 3’887
0.5 0.0 0.0 16.6 0.0 0.0 6.8
3‘551
372
3‘179
2’602 1’717 88 2’495 6’902
0 0 0 0 0
9’947 3’652 1’841 4’487 19’927
0 170 1’107 0 1’277
241 0 234 0 475
12’790 5’539 3’270 6’982 28’581
133 59 11 80 283
1’095 580 313 887 2’875
12.1 0.0 0.0 0.8 4.8
2‘715
314
2‘401
254’013
56’984
2’472
150’026
4’241
4’940
218’663
2’068
27’293
3.8
26’114
2’551
23’563
11’966
0
0
0
17’177
0
17’177
189
2’844
0.1
11’966
0
0
0
17’177
0
17’177
189
2’844
0.1
2‘824
393
2’431
435’393
181’446
15’180
212’492
29’672
17’853
456’643
4’750
81’257
12.5
73’502
7’226
66‘276
Netto
72
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 31. Dezember 2013 Ort
Adresse
Alle Regionen Au-Wädenswil Baden Basel Flurlingen Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich
Seestrasse 295 4) Römerstrasse 36 - 36c 5) Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)
Landparzellen Solothurn
Oberer Brühl (SOL 1) 3)
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
SGI SGI DB SGI SGI SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE SW AE SW
100% 100% 100% 100% 100% 100% 1.4% 100% 7.9%
2001 06/07 2006 2007 1999 2012 1998 1998 1998
1960–87 1958 1968 1875–1963 n/a 1947–2005 2007–2009 n/a 2009–2011
– 1990 – – 1962 – – – –
SGI
AE
100%
1998
n/a
n/a
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften 4) Umklassierung von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften 5) Aufgrund der Zusammenlegung der Parzellen wurden die bisher als zwei Objekte ausgewiesenen Liegenschaften zusammengefasst Abkürzungen Eigentümer:
Eigentumsverhältnisse:
DB
= De Bary & Co. AG
HE
= Einkaufszentrum Herti AG
SGI
= SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
SGIC
= SGI City Immobilien AG
SGIP
= SGI Promotion AG
VO
= EZ Volketswil AG
AE
= Alleineigentum
BR
= Baurecht
ME
= Miteigentum
SW
= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
73
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
42’965 9’274 5’031 54’001 4‘132 136’961 47 1’217 41
5’658 7’620 157 3’337 0 10’364 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
20’722 598 0 34’239 0 38’826 0 0 0
0 0 1’255 268 0 0 0 0 0
880 0 0 208 0 2’026 0 0 0
27’260 8’218 1’412 38’052 0 51’216 0 0 0
298 272 6 266 0 614 11 18 15
3’312 1’485 233 2’494 n/a 6’364 n/a 68 n/a
29.0 0.0 0.0 32.9 n/a 4.0 n/a n/a n/a
38’206
0
0
29
0
0
29
4
n/a
n/a
291’875
27’136
0
94’414
1’523
3’114
126’188
1’520
13’956
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
14.6 12’377
2’107
Netto
10’270
74
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 31. Dezember 2013 Ort
Adresse
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Übergang Nutzen/Gefahr
SGI SGI SGI SGIC SGI
AE AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100%
1999 2007 1999 1999 1999
23.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 01.09.2013 01.02.2013
SGI
AE
100%
1998
22.04.2013
Zugänge Es waren keine Zugänge zu verzeichnen. Abgänge Renditeliegenschaften Basel Genf Lyss1) Sissach St. Gallen Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Solothurn1) Total Abgänge
1) Verkauf einer Teilfläche Abkürzungen: Siehe Seite 72
Schützengraben 21 Rue Jean-Charles Amat 15 Industriering 43 Hauptstrasse 93 Fürstenlandstrasse 159 Oberer Brühl (SOL1)
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
982 491 17’433 1’237 3’962
1’134 0 0 676 800
0 65 0 158 3’489
1’060 286 0 60 845
575
0
0
24’680
2’610
3’712
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
513 1’668 0 228 0
0 0 7’070 53 0
2’707 2’019 7’070 1’175 5’134
37 10 0 29 39
0
0
0
0
0
2’259
2’409
7’123
18’105
115
75
76
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers
An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich
Marktwertermittlung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der
Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2013
1. Auftrag
KPMG AG Real Estate («KPMG») hat im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften die Immobilien der Intershop-Gruppe zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember 2013 zu Marktwerten bewertet. Dabei handelt es sich insgesamt um 51 Renditeliegenschaften und 5 Entwicklungsliegenschaften.
2. Bewertungsstandard
KPMG bestätigt, dass die ermittelten Marktwerte «aktuellen Werten» gemäss Swiss GAAP FER
und Marktwerte
18 entsprechen und in Übereinstimmung mit den gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere den International Valuation Standards (IVS) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) erstellt wurden. Der Marktwert ist definiert, als «der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
3. Bewertungsmethode und Be- wertungsgrundlagen
Die Marktwertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der Discounted-Cashflow Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich demnach als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz wird objektspezifisch unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzung sowie der aktuellen Marktsituation bestimmt.
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Wiedervermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt.
Fremdkapitalkosten, Ertragssteuern und Mehrwertsteuern, sowie bei einer zukünftigen Veräusserung fällige (Grundstück-)Gewinnsteuern und Transaktionskosten werden bei der Marktwertermittlung nicht berücksichtigt.
Die Entwicklungsliegenschaften werden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet; allfällige Aus- und / oder Umnutzungspotenziale werden dabei nicht berücksichtigt.
Sämtliche Liegenschaften sind der KPMG aufgrund der Besichtigungen sowie der seitens Eigentümer zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt und werden mindestens im Dreijahresrhythmus besichtigt.
.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
4. Bewertungsresultat
77
Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG AG den Marktwert der 56 bewerteten Rendite- und Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2013 auf (gerundet) total:
Total CHF 1’207’643’000
(eine Milliarde zweihundertundsieben Millionen sechshundertdreiundvierzigtausend Schweizer Franken)
5. Wertveränderung
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe vermindert sich somit gegenüber dem Vorjahr um CHF 10.4 Mio. bzw. 0.9%. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus einer negativen Nettobestandesänderung (Verkauf von 4 Liegenschaften und einer Teilparzelle) und einer positiven inneren Wertveränderung massgeblich aufgrund von erhöhten Cashflows (Wegfall von im Jahr 2013 ausgeführten Investitionen, Mietertragssteigerungen durch Neu- und/oder Wiedervermietungen).
6. Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist und verweisen auf die der Bewertung zugrunde liegenden Haftungsbeschränkungen. Wir versichern, die Bewertungen parteilos erstellt zu haben.
Zürich, 24. Januar 2014
KPMG AG
Ulrich Prien
Philipp Schelbert
Partner, MRICS
Director
78
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen Bewertungsmethode
Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode («DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards von ISVC, RICS, TEGoVA. Die ermittelten Marktwerte entsprechen «aktuellen Werten» gemäss Swiss GAAP FER 18.
Das verwendete DCF-Modell ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt den Marktwert des Objektes auf der Basis zukünftiger Cashflows. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünftigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Liegenschaft über einen angenommenen Detail-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren. Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Betrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit Value») des Objektes in die Wertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wird dabei mittels Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Der Marktwert ergibt sich dann als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows über den Betrachtungszeitraum plus den diskontierten Exit Value.
Bei den bewerteten Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich teilweise um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter, baulicher Eingriffe transformiert und / oder einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen. Diese Objekte werden unter einem Fortführungsszenario mit der bestehenden Nutzung ohne Berücksichtigung allfällig langfristig vorhandener Aus- und/oder Umnutzungspotenziale bewertet.
Diskontierungszinssatz
Der für die Wertermittlung angewandte Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag (allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag berücksichtigt das allgemeine Immobilienrisiko und die damit verbundene, höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage sowie das objektspezifische Risiko aufgrund von Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft.
Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrachtungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der Exit Value wird als Barwert über die Restlebensdauer nach dem Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei angesetzte Diskontierungszinssatz impliziert reale, d.h. inflationsbereinigte Zahlungsströme und ist deshalb tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode.
Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 erfolgt jeweils per Mitte Jahr (mittschüssig), während der Exit Value am Ende des Jahres 10 (nachschüssig) angesetzt wird. Die nominalen Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die per 31. Dezember 2013 bewer-
79
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
teten Liegenschaften der Intershop-Gruppe zwischen 4.9% und 7.2%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.34% (Vorjahr 5.29%) und für die Entwicklungsliegenschaften 5.54% (Vorjahr 5.49%).
An dieser Stelle möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass der Vergleich von Diskontierungszinssätzen verschiedener Immobilienportfolios, insbesondere bei unterschiedlichen Bewertungshäusern, per se nicht möglich bzw. nicht sehr aussagekräftig ist, sondern nur einhergehend mit einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen erfolgen sollte.
Indexierung
Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Veränderungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen und Organisationen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD) werden folgende Annahmen für die zukünftige Entwicklung der Mieten getroffen, welche jedoch nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen darstellen:
Jahr
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Exitjahr
Wachstumsrate
0.0%
0.5%
0.7%
1.2%
1.4%
1.4%
1.4%
1.4%
1.4%
1.4%
1.0%
Diese Wachstumsraten stellen die angesetzte Mietsteigerung bei voller Indexierung dar. Bei den einzelnen Bewertungen wird dabei für jede einzelne Mieteinheit die vertraglich vereinbarte oder mietrechtlich mögliche prozentuale Indexierung berücksichtigt. Weitere Mietsteigerungen infolge allfälliger zukünftiger Hypothekarzinserhöhungen werden wegen der zu erwartenden Trägheit des Referenzzinssatzes nicht eingerechnet. Die abgebildeten Wachstumsraten gelten auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.
Mietzinseinnahmen
Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2013. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden.
Leerstand
Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-, Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Ablauf von Wohnmietverträgen werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese fallen jedoch üblicherweise geringer aus als bei Gewerbeliegenschaften.
80
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten
Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien, Verwaltungs- und allgemeinen Betriebskosten zusammen, welche nicht dem Mieter als Nebenkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zukunftserwartungen werden - falls vorhanden - die Vergangenheitswerte aus den Liegenschaftsabrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmarks auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des Betrachtungszeitraumes unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen sowie des Zustands der Liegenschaft angepasst. Bei den Unterhaltskosten wird analog vorgegangen
Zukünftige Instandsetzungskosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während des Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden auf ihre Plausibilität geprüft, gegebenenfalls angepasst und entsprechend in den Bewertungen berücksichtigt.
Die bei der Ermittlung des Exit Value zu berücksichtigenden, langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft die einzelnen Teile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Die so ermittelten, zukünftigen Instandsetzungskosten werden per Exit-Jahr in einen kalkulatorischen Fonds umgerechnet, welcher bei der Berechnung des nachhaltigen Cashflows im Exit-Jahr entsprechend in Abzug gebracht wird. Dabei werden ausschliesslich die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
81
82
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich
Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 38 bis 75) für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER, den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER und dem schweizerischen Gesetz
PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 Winterthur Telefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2013
sowie den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler
James Goffi
Revisionsexperte Leitender Revisor
Revisionsexperte
Winterthur, 26. Februar 2014
2
83
84
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
86 Bilanz 87 Erfolgsrechnung 88 Anhang der Jahresrechnung 91 Antrag 端ber die Verwendung des Bilanzgewinns 92 Bericht der Revisionsstelle
85
86
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
Bilanz per 31. Dezember (in CHF 1’000) 2013
2012
55 8’327 88 67 10’156 18’693
10’289 29’597 5 19 0 39’910
257’502 257’502
232’863 232’863
276’195
272’773
Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften Kurzfristige Darlehen von Dritten Schulden gegenüber Dritten Rechnungsabgrenzungsposten Total kurzfristiges Fremdkapital
72’617 0 18 683 73’318
51’949 19’000 10 813 71’772
Total Fremdkapital
73’318
71’772
Anmerkungen
Aktiven
Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften Übrige Forderungen gegenüber Dritten Rechnungsabgrenzungsposten Wertschriften Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Beteiligungen Total Anlagevermögen
2
Total Aktiven
Passiven
Eigenkapital Aktienkapital Allgemeine gesetzliche Reserven Allgemeine Reserven Gewinnvortrag Gewinn des Geschäftsjahres Bilanzgewinn Total Eigenkapital Total Passiven
21’000 4’800 4 132’721 480 199 43’876 33’281 5 44’356 202’877 3
276’195
21’000 4’800 141’721
33’480 201’001 272’773
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
87
Erfolgsrechnung (in CHF 1’000)
Ertrag
Anmerkungen
2013
2012
6
45’300 992 257 0
33’350 570 233 1’210
46’549
35’363
Zinsaufwand Finanzaufwand Personalaufwand Übriger Verwaltungsaufwand
1’005 56 321 1’198
567 0 321 1’010
Total betrieblicher Aufwand
2’580
1’898
Betriebsergebnis vor Steuern
43’969
33’465
–93
–184
43’876
33’281
Beteiligungsertrag Zinsertrag Finanzertrag Auflösung Wertberichtigungen Total betrieblicher Ertrag
Aufwand
Steuern Gewinn des Geschäftsjahres
88
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
Anhang der Jahresrechnung 1 Allgemeines
Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in Übereinstimmung mit den allgemeinen Buchführungsvorschriften der Schweiz. Wertkorrekturen auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert.
2 Beteiligungen
Im Berichtsjahr wurde eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate Capital AG, Zug, erworben. Darüber hinaus haben sich keine Veränderungen bei den Tochtergesellschaften ergeben. Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 96 und 97.
3 Aktienkapital
Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem N ominalwert von CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre b efinden sich in der Konzernrechnung unter Anmerkung 15 (Seite 60).
4
Allgemeine Reserven
5 Bilanzgewinn
(in CHF 1’000) Reserven am Anfang des Geschäftsjahres Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss Reserven am Ende des Geschäftsjahres
(in CHF 1’000) Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres Gewinnverwendung gemäss Beschluss der Generalversammlung: – Dividende1) – Auflösung von allgemeinen Reserven Gewinn des Geschäftsjahres Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres
2013 141’721 –9‘000 132’721
2012 152’041 –10‘320 141’721
2013 33’480
2012 30’199
–42’000 9’000 43’876 44’356
–40’320 10’320 33’281 33’480
6
1) Z usätzlich wurde 2012 eine Ausschüttung aus den Reserven für Kapitaleinlagen von CHF 1.68 Mio. vorgenommen.
Auflösung Wertberichtigung
Im Vorjahr konnten eine Wertberichtigung auf einer Beteiligung von CHF 0.15 Mio. und die im Geschäftsjahr 2011 gebildete Wertberichtigung auf einer festverzinslichen Anlage von CHF 1.06 Mio. aufgelöst werden.
89
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
7 Vergütungen
und Beteiligungen
Die Vergütungen an Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sowie deren Beteiligungen gemäss Artikel 663bbis und Artikel 663c OR sind wie folgt: Vergütungen für das Geschäftsjahr 2013 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat
Basisvergütung
150 75 75 300
Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung
variable sonstige Vergütung Vergütung2) bar Aktien1) 0 0 0 0
0 0 0 0
10 5 5 20
Total 2013
160 80 80 320
450
0
418
169
1’037
1’125
155
904
407
2’591
variable sonstige Vergütung Vergütung2) bar Aktien1)
Total 2012
1) S teuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung
2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Vergütungen für das Geschäftsjahr 2012 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat
Basisvergütung
Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung
150 75 75 300
0 0 0 0
0 0 0 0
10 5 5 20
160 80 80 320
450 1’165
0 230
374 624
171 423
995 2’442
1) S teuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung
2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Die Geschäftsleitung hat die Möglichkeit, anstelle einer Barauszahlung der variablen Leistungskomponente diese in Form von gesperrten Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen. Abhängig von der Eigenkapitalrentabilität der Gruppe erhöht sich dadurch der Bonus bis maximal zum Doppelten eines Barbezugs. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den Bonus in bar oder in Aktien beziehen, wird bei der Aufstellung die erwartete Entschädigung ausgewiesen. Es besteht kein Optionenprogramm.
90
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgenden Beteiligungen an der Intershop Holding AG: (Anzahl Aktien) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vize-Präsident Charles Stettler, Verwaltungsrat Cyrill Schneuwly, CEO Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung Thomas Kaul, CFO Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management Total
31.12.2013
31.12.2012
3’000 1’000 0 7’702 1‘307 309 3’359 16’677
3’000 1’000 0 6’331 1‘040 200 2’668 14’239
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.79% (0.68%) des Aktienkapitals und der Stimmrechte.
Den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind keine Kredite oder Darlehen gewährt worden.
An frühere Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung wurden keine Entschädigungen bezahlt. Es bestehen auch keine Kredite oder Darlehen an frühere Organe der Gesellschaft.
Weitere Transaktionen mit nahestehenden Personen aus Verwaltungsrat und Geschäftsleitung erfolgten nicht. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt G arantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
8 Risikomanagement
Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein implementiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten systematischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2013. Aufgrund dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits vorhanden oder wurden gebildet.
9 Eventualverbindlichkeiten
Per 31. Dezember 2013 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der Intershop Holding AG in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften CHF 371 Mio. (Vorjahr: CHF 352 Mio.).
10 Verpfändete
Aktiven
Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Bankdarlehens verpfändet (Vorjahr: Beanspruchung CHF 19 Mio). Weitere verpfändete oder abgetretene Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen bestanden nicht.
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
91
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns des Geschäftsjahres 2013 Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung Gewinnvortrag vom Vorjahr Jahresgewinn 2013 Total Bilanzgewinn
(in CHF) 479’576 43’876’112 44’355’688
Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns:
Dividende für 2013 von CHF 20.00 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien Vortrag auf neue Rechnung
42‘000‘000 2’355’688
Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am 10. April 2014 (ex-Datum 7. April 2014) wie folgt ausbezahlt:
Bruttodividende abzüglich 35% Verrechnungssteuer Nettoauszahlung
CHF CHF CHF
20.00 7.00 13.00
92
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 86 bis 91, sowie Seiten 96 bis 97) für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 Winterthur Telefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2013
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler
James Goffi
Revisionsexperte Leitender Revisor
Revisionsexperte
Winterthur, 26. Februar 2014
2
93
94
Konzerngesellschaften, Mehrjahresübersichten, Glossar, Adressen
96
Tochtergesellschaften und Beteiligungen
98
Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
99
Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
100 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe 102 Adressen
95
96
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Tochtergesellschaften und Beteiligungen Stand per 31. Dezember 2013 Beteiligung Intershop (in %)
Gesellschaftsname, Sitz Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.,Yverdon-les-Bains
▲
100.00
De Bary & Co. AG, Zürich
■
100.00
Einkaufszentrum Herti AG, Zug
■
100.00
EZ Volketswil AG, Volketswil
■
100.00
Intershop Management AG, Zürich
▲
100.00
Realconsult AG, Zürich
▲
100.00
SGI City Immobilien AG, Zürich
■
100.00
SGI Promotion AG, Zürich
■
100.00
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich
■
100.00
Corestate Capital AG, Zug
●
28.07
■ = Immobiliengesellschaft ▲ = Dienstleistungsgesellschaft ● = Assoziierte Gesellschaft
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
97
Eigentümer
Einbezahltes Gesellschaftskapital
Konsolidierungsmethode
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
100’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
1’500’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
3’000’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
2’000’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
250’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
100’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
25’000’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
12’000’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
150’000’000 CHF
Vollkonsolidierung
Intershop Holding AG
172’634 CHF
Equity
98
Intershop-Gruppe Mehrjahresübersicht 20132)
20122)
2011
2010
2009
angepasst Aktiven Umlaufvermögen
Mio. CHF
41
26
76
40
66
Sachanlagevermögen
Mio. CHF
1’250
1’237
1’159
1’183
1’177
Finanzanlagevermögen
Mio. CHF
6
3
2
1
1
Bilanzsumme
Mio. CHF
1’297
1’266
1’237
1’224
1’244
Kurzfristiges Fremdkapital
Mio. CHF
117
76
67
109
75
Langfristiges Fremdkapital
Mio. CHF
612
634
630
582
649
Eigenkapital Intershop-Gruppe
Mio. CHF
567
555
540
533
520
Nettoliegenschaftsertrag
Mio. CHF
78
74
74
75
74
Bewertungsveränderung
Mio. CHF
3
7
8
4
10
Passiven
Verkaufserfolg (inkl. Promotion)
Mio. CHF
9
9
11
19
8
Betriebsergebnis (EBIT)
Mio. CHF
82
82
86
91
83
Unternehmensergebnis vor Steuern
Mio. CHF
68
69
69
74
65
Reingewinn Intershop-Gruppe
Mio. CHF
57
56
55
58
51
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit
Mio. CHF
50
40
37
64
31
%
10.3
10.3
10.3
11.1
9.9
CHF
27.36
26.61
26.19
27.45
24.07
CHF
26.47
24.33
23.32
26.19
20.71
%
75.6
82.2
85.8
76.4
96.6
Mio. CHF
24
68
18
39
65
CHF
270
264
257
254
247
58
57
58
56
61
Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres Reingewinn Intershop-Gruppe pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10
Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Bewertungsveränderungen pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10
Ausschüttungsgrad 1)
Investitionen in Immobilien
Eigenkapital pro dividendenberechtigte Inhaberaktie
Anzahl Mitarbeiter/-innen 1) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen
2) Rechnungslegung ab 2012 nach Swiss GAAP FER
99
Intershop Holding AG Mehrjahresübersicht 2013
2012
2011
2010
2009
2’100’000
2’100’000
2’100’000
2’100’000
2’100’000
21.0
21.0
21.0
21.0
21.0
Aktienkapital (nominal) Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 Nominalbetrag
Mio. CHF
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. Anzahl Inhaberaktien à CHF 10
2’100’000
2’100’000
2’100’000
2’100’000
2’100’000
Mio. CHF
21.0
21.0
21.0
21.0
21.0
Börsenkurse (höchst/tiefst)1)
CHF
339/310
337/310
327/300
319/288
301/260
Börsenkurse per 31.12.
CHF
335.00
324.75
320.00
303.50
298.00
Börsenkapitalisierung per 31.12.
Mio. CHF
704
682
672
637
626
Reingewinn Intershop Holding AG
Mio. CHF
43.9
33.3
29.3
32.6
35.9
CHF
20.89
15.85
13.95
15.54
17.08
CHF
20.002)
20.00
20.003)
20.00
20.00
Nominalbetrag
pro dividendenberechtigte Inhaberaktie
Dividende pro Aktie 1) Tagesschlusskurse 2) Antrag des Verwaltungsrats 3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage
100
Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe Bewertungsveränderung Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value) am Ende der Berichtsperiode abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender) Investitionen. Bruttoliegenschaftsertrag
Siehe Liegenschaftsertrag.
Bruttorendite
Für die Berechnung der Bruttorendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Liegenschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Eigenkapitalquote
Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode g emäss Erfolgsrechnung ins Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn dieser Periode.
Einwertungsgewinn
Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkos ten) einer Liegenschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft erstmalig bewertet wurde.
Entwicklungsliegenschaft
Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt. Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften, in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Fair Value
Siehe Marktwert.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspiegel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeitpunkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.
Liegenschaftsaufwand
Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und der administrative Aufwand der Gruppe.
Liegenschaftsertrag
Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten Mieteinnahmen einer Liegenschaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerständen, Mietausfällen, Mietzinsreduktionen und dergleichen.
101
Marktwert
Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufsbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Nettoliegenschaftsertrag
Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).
Nettorendite
Für die Berechnung der Nettorendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Promotionsliegenschaft
Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren V erkaufs erstellt oder entwickelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Promotionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen aus den Renditeliegenschaften erfolgen zum Marktwert.
Renditeliegenschaft
Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Soll-Miete
Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.
102
Adressen Holding Sitz der Gesellschaft
Intershop Holding AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Briefadresse
Postfach 1601
CH-8031 Zürich
Telefon
+41 44 544 10 00
Telefax
+41 44 544 10 01
www.intershop.ch
E-Mail: info@intershop.ch
Managementgesellschaften
Intershop Management AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Telefon
+41 44 544 10 00
Telefax
+41 44 544 10 01
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.
Rue des Pêcheurs 8
CH-1400 Yverdon-les-Bains
Telefon
+41 24 425 22 00
Telefax
+41 24 425 08 88
www.st-roch.ch E-Mail: immo@st-roch.ch
Realconsult AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Telefon
+41 44 544 10 77
Telefax
+41 44 544 10 01
51. ordentliche Generalversammlung Donnerstag, 3. April 2014 Cigarettenfabrik Eventhalle 268 Sihlquai 268, 8005 Zürich Berichterstattung Bilanz-Medienkonferenz am 4. März 2014 Halbjahresbericht 2014 am 29. August 2014 Börsenkotierung SIX Swiss Exchange Aktien
Valorennummer Ticker-Symbol
Inhaber
1731394
Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2013 Inhaberaktien Investor Relations Cyrill Schneuwly Sprache Deutsch
CHF 335.00
Telekurs IS/Reuters IS.S
www.intershop.ch