Intershop Holding AG – Geschäftsbericht 2012

Gesch채ftsbericht

2012

Reingewinn pro Aktie

30

(in CHF)

25 20 15 10 5 0

2008

2009

Reingewinn

Eigenkapitalrendite

12

(in Prozent)

10

2010

2011

2012

Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen) Dividende (2012: Antrag VR)

8 6 4 2 0

2008

2009

EK-Rendite

NAV pro Aktie

350

(in CHF)

300

2010

2011

2012

EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)

250 200 150 100 50 0

2008

2009

Net Asset Value

Nettorendite und Leerstandsquote (in %)

15

2010

Dividende (kumuliert)

10.8%

9.8%

9

3 0

2012

11.2%

12

6

2011

8.8%

9.1%

5.6%

5.9%

6.0%

5.9%

5.9%

2008

2009

2010

2011

2012

Nettorendite

Leerstand

1

Kennzahlen Intershop-Gruppe

2012 2011 Finanzen

Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf (inkl. Promotion) Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

73.7 8.6 6.5 82.3 68.8 56.1

74.3 11.1 8.2 86.3 69.3 55.0

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien

Mio. CHF Mio. CHF

41.3 68.2

36.6 17.8

Bilanzsumme Immobilien Darlehen und Hypotheken Eigenkapital

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

1’264.3 1’236.8 538.9 554.3

1’237.2 1’190.5 525.8 540.4

Eigenkapitalrendite 1) 10.4% 10.3%

Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung 1)+5) 9.5% 9.2%

Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 55 56

Anzahl Entwicklungsliegenschaften 6) 11 10

Vermietbare Fläche in m2 604’892 564’885 2)+3) Bruttorendite 6.9% 6.9% Nettorendite 2)+4) 5.9% 5.9% Leerstandsquote 2) 9.1% 8.8%

Personal

Anzahl Mitarbeiter/-innen

Aktie

Reingewinn pro Aktie CHF 26.73 26.19 Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung 5) CHF 24.45 23.32 Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV) CHF 263.96 257.34 Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 324.75 320.00 Dividende pro Aktie7) CHF 20.00 20.00

57

1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn 2) A ngaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 3) E ffektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 4) E ffektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 5) O hne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 6) Inklusive Promotionsliegenschaften 7) 2012: Antrag des Verwaltungsrats

58

2

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

6

7 Geschäftsverlauf

10 Immobilienportfolio

12 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat

13 Rechnungslegung, Ausblick

16 2012 im Überblick

Corporate Governance

20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur

21 Verwaltungsrat

22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen

24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und

25 Informationspolitik

26 Mitglieder des Verwaltungsrats

28 Mitglieder der Geschäftsleitung

30 Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe

Strategie und Anlagepolitik

32 Strategie und Anlagepolitik

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle

Inhalt

Intershop-Gruppe 38 Konsolidierte Bilanz Konzernrechnung 2012 39 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Konsolidierungsgrundsätze 45 Bewertungsgrundsätze 50 Risikomanagement 54 Anmerkungen zur Konzernrechnung 74 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 78 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 80 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 82 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 88 Bericht der Revisionsstelle Intershop Holding AG 92 Bilanz Jahresrechnung 2012 93 Erfolgsrechnung 94 Anhang der Jahresrechnung 97 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes 99 Bericht der Revisionsstelle Konzerngesellschaften

102 Tochtergesellschaften und Beteiligungen

Mehrjahresübersichten

104 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe

Glossar

105 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG

Adressen

106 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe

108 Adressen

3

4

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

6 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick 7 Geschäftsverlauf 10 Immobilienportfolio 12 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat 13 Rechnungslegung, Ausblick 16 2012 im Überblick

5

6

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2012 vorlegen zu können.

Die wichtigsten Kennzahlen

Intershop kann auf ein weiteres erfreuliches Geschäftsjahr zurückblicken:

im Überblick – Der Reingewinn des Geschäftsjahrs stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2% auf CHF 56.1 Mio. respektive CHF 26.73 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 10.4%.

– Das Eigenkapital per Bilanzstichtag erhöhte sich auf CHF 554 Mio. respektive CHF 264 pro Aktie.

– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Bruttorendite von 6.9% beziehungsweise eine Nettorendite von 5.9% erwirtschaftet.

– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag am Ende des Geschäftsjahrs mit 9.1% leicht über dem Vorjahreswert.

– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende von CHF 20.00. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Ausschüttungsrendite von 6.2%.

Reingewinn pro Aktie in CHF 30 25

Leerstand 28.1

20

27.5 26.2

24.1

26.7

15 10 5 0

2008

2009

2010

2011

2012

Aktie mit attraktiver Gesamtperformance

Der Kurs der Intershop-Aktie lag am Ende des Berichtsjahres bei CHF 324.75 und somit CHF 4.75 über dem Vorjahreswert. Die Börsenkapitalisierung betrug CHF 682 Mio. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus der Kursveränderung und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte 7.7%.

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Geschäftsverlauf

Operative Ziele weitgehend erreicht

Die wesentlichen operativen Ziele haben sich gegenüber den Vorjahren nicht verändert:

1. Reduktion der Leerstandsquote 2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe von Liegenschaften 3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial

Im Gegensatz zu den Vorperioden stieg die Leerstandsquote des Renditeportfolios im Berichtsjahr leicht um 0.3 Prozentpunkte auf 9.1% an. Aus dem Verkauf von Liegenschaften resultierte ein Gewinn vor Steuern von über CHF 8 Mio. Und erstmals seit mehreren Jahren konnte im 2012 mit dem Kauf eines Areals in Oberwinterthur wieder eine bedeutende Akquisition getätigt werden.

Wirtschaftliches Umfeld bleibt herausfordernd

Der Vertrauensverlust der Anleger in die Zahlungsfähigkeit diverser Staaten und staatsnaher Institute sowie die zunehmende Gefahr des Abgleitens in eine Rezession prägten das erste Semester 2012. Nachdem sich abzeichnete, dass die befürchteten wirtschaftlichen Einbrüche ausblieben und die Europäische Zentralbank dezidiert intervenierte, beruhigte sich die Situation im zweiten Semester. Die Nachfrage nach Schweizer Immobilien blieb unverändert hoch und die vergleichsweise attraktive Rendite von Immobilienanlagen in einem sowohl politisch wie auch rechtlich stabilen Umfeld erschien vielen Investoren weiterhin erfolgversprechend.

Die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften blieb auf einem hohen Niveau. In diese Anlagekategorie investierten, nebst institutionellen Anlegern aus dem Vorsorgebereich, auch viele private Investoren. Die bereits tiefen Anfangsrenditen bildeten sich deshalb nochmals leicht zurück. Aus der robusten Zuwanderung resultierte eine konstant hohe Wohnungsnachfrage. Diese Nachfrage konnte von der Bauwirtschaft, deren Auslastung sich nahe an der Kapazitätsgrenze befindet und die 2012 auch durch den sehr kalten Winter beeinträchtigt wurde, nicht vollumfänglich befriedigt werden, was dazu führte, dass die Zahl neu erstellter Wohnungen 2012 unter dem Vorjahreswert lag. Die Zahl der Baugesuche befindet sich demgegenüber mit über 60‘000 Einheiten auf einem neuen Höchststand. Ein Grund für diesen massiven Anstieg liegt in der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Viele Landbesitzer in Tourismusregionen haben in der Folge ihre Baupläne schnellstmöglich vorangetrieben.

Unverändert gross war auch die Nachfrage nach Wohneigentum, was die Preise weiter hat steigen lassen. Diese Nachfrage wird weiter gestützt von den sehr tiefen Zinsen. Die Preisentwicklung für Wohneigentum hat sich von der Einkommensentwicklung abgekoppelt, was die Nachhaltigkeit der Preissteigerungen in Frage stellt. Ob die seit Mitte 2012 gültigen verschärften Hypothekarkreditvergaberichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung zur gewünschten Dämpfung bei der Preisentwicklung führen wird, konnte in der relativ kurzen Zeit noch nicht beurteilt werden. Das Gleiche gilt für den im Februar 2013 angekündigten Kapitalpuffer, welchen die Schweizer Banken auf den Finanzierungen von Wohnliegenschaften einzuführen haben.

7

8

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Die Situation bei den Geschäftsliegenschaften präsentierte sich im Berichtsjahr deutlich heterogener. Unverändert bestand eine lebhafte Nachfrage nach Objekten an guten Lagen mit hohem Vermietungsstand. Langfristig an solvente Mieter vermietete Objekte fanden ebenfalls Anklang, selbst an weniger guten Lagen. Dem gegenüber waren Liegenschaften, welche die erwähnten Eigenschaften nicht aufwiesen, deutlich weniger nachgefragt.

Die konjunkturelle Entwicklung und die daraus resultierenden Unsicherheiten beeinflussten den Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen. Viele Unternehmen agierten vorsichtig und investierten primär in Standortoptimierungen und verbesserte betriebliche Abläufe. Erst nach Ausnützung aller Reserven wurde die Anmietung neuer Flächen in Betracht gezogen. Das insbesondere in Zürich und Genf bedeutende Finanzwesen reduzierte, bedingt durch den Personalabbau, die belegten Flächen und verschiedene Institute konzentrierten ihre Mitarbeiter an wenigen Standorten. Dadurch stieg der Druck auf die Mietpreise, nicht nur an weniger zentralen Lagen. Hinzu kommt, dass sich eine grosse Anzahl von Bauprojekten in der Ausführung befindet. Das Angebot wird sich deshalb weiter ausweiten. Die Investoren scheinen jedoch von dieser Situation Kenntnis genommen zu haben, weshalb sich die Baugesuche und Baubewilligungen innerhalb Jahresfrist deutlich reduzierten. In diesem sehr anspruchvollen Umfeld konnte Intershop die Leerstandsquote nicht weiter reduzieren.

Aktives Portfoliomanagement

Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal veräussert. Die Verkäufe einer Entwicklungsliegenschaft in Genf sowie eines neu erstellen Einfamilienhauses in Solothurn konnten ebenfalls abgewickelt werden. Erworben wurden ein kleines Gewerbeobjekt in Lyss sowie eine Landparzelle in Interlaken, die überbaut werden soll. Für beide Objekte liegen langfristige Mietverträge mit der Schweizerischen Post vor. Ende des Jahres erwarb Intershop ferner ein 137‘000 m2 grosses Industrieareal in Oberwinterthur. Rund zwei Drittel des Areals sind überbaut und generieren einen jährlichen Mietertrag von CHF 6 Mio. Auf dem Areal befindet sich zudem eine unbebaute Landparzelle von 46‘000 m2. Mittels dieser Akquisition konnte Intershop einerseits langfristige, stabile Ertragsströme erwerben und sich andererseits ein interessantes Entwicklungspotenzial an einer sehr gut erschlossenen Lage in einer Schweizer Grossstadt sichern.

Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio betrug im Berichtsjahr CHF 18 Mio. Darin enthalten ist auch die Investition in das bisher grösste von einem Objekteigentümer selbst erstellte, finanzierte und betriebene Solarkraftwerk der Schweiz.

Mit einer erwarteten Leistung von über 1.5 Megawatt wird der CO2-Ausstoss jährlich um rund 800 Tonnen reduziert.

Mieterträge verkaufsbedingt leicht rückläufig – Kosten ebenfalls

Erwartungsgemäss zurückgebildet hat sich der Liegenschaftsertrag, und zwar um 1.6% auf CHF 82.6 Mio., da die durch Verkäufe weggefallenen Erträge nicht vollständig kompensiert werden konnten. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich unverändert

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop befanden (like-for-like), konnte um 1.2% gesteigert werden.

Der Verkauf von Renditeliegenschaften schlug im Berichtsjahr mit einem Gewinn von CHF 6.6 Mio. (Vorjahr CHF 11.4 Mio.) zu Buche. Der Verkauf einer Entwicklungsliegenschaft in Genf trug CHF 1.9 Mio. (CHF 0.1 Mio.) zum Resultat bei, während aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften, nach Abzug des entsprechenden Aufwands, ein Erfolg von CHF 0.1 Mio. (CHF –0.4 Mio.) resultierte.

Der übrige Erfolg lag mit CHF 3.7 Mio. leicht unter dem Vorjahreswert (CHF 3.8 Mio.).

Der Liegenschaftsaufwand reduzierte sich primär wegen tieferer Unterhalts- und Reparaturaufwendungen überproportional um 8.4% auf CHF 8.8 Mio. Der Liegenschaftsaufwand befand sich mit weniger als 11% des Mietertrags auf einem tiefen Niveau und wird wieder ansteigen. Die Nettorendite des Portfolios verblieb auf hohen 5.9%.

Der gesamte administrative Aufwand inklusive der Personalkosten reduzierte sich um 7% auf CHF 10.2 Mio. Neben etwas tieferen Personalkosten haben sich hier geringere Kapitalsteuern ausgewirkt. Der Personalbestand reduzierte sich um einen Mitarbeiter auf 57. Darin enthalten sind drei Lernende.

Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften bezifferte sich am Ende des Berichtsjahrs auf CHF 1‘218 Mio. Die erfolgswirksame Aufwertung betrug CHF 6.5 Mio. respektive 0.5%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften lag bei 5.29% (Vorjahr: 5.33%). Die Entwicklungsliegenschaften wurden mit einem durchschnittlichen, kapitalgewichteten Diskontsatz von 5.49% (Vorjahr: 5.45%) bewertet.

Der Nettofinanzaufwand lag um CHF 3.5 Mio. unter dem Vorjahr. Dank der tiefen Zinsen konnte der Zinsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert werden. Aus der Anlage der liquiden Mittel resultierte ferner ein Erfolg von CHF 1.8 Mio. (Vorjahr CHF –0.6 Mio.).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug per Bilanzstichtag 2.79% (31.12.11: 3.06%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 5.5 Jahren (4.2 Jahren).

Gegenüber Ende 2011 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz um 27 Basispunkte.

Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.71% (2.90%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.5 Jahren (6.2 Jahren).

9

10

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Starke Eigenkapitalbasis und attraktive Ausschüttung

Am Bilanzstichtag bezifferte sich das Eigenkapital der Intershop auf CHF 554.3 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Eigenkapital (Net asset value) je Aktie von CHF 263.96.

Die Eigenkapitalquote belief sich zum Jahresende auf 43.8% und lag somit unverändert über der strategischen Zielvorgabe.

Net Asset Value

Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF 300 250 200

244

247

254

257

264

2008

2009

2010

2011

2012

150 100 50 0

Der Verwaltungsrat hat sich entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen.

Immobilienportfolio

Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 66 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen.

Geografische Aufteilung des Portfolios (Basis Bilanzwert)

8%

4%

Grossraum Zürich

7%

Grossraum Zürich 66%

15%

Bern/Mittelland Genferseegebiet Basel Genferseegebiet Basel Ostschweiz

Bern/Mittelland Ostschweiz

Durch die Verkäufe im Mittelland und in der Ostschweiz sowie die grössere Akquisition in Winterthur hat sich der Portfolioanteil des Grossraums Zürich weiter akzentuiert.

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

11

Die Mieterträge im Berichtsjahr stammten weiterhin grossmehrheitlich aus den Segmenten Büro, Gewerbe/Logistik, Bildungswesen und Detailhandel/Gastro.

Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode) Büro

7% 7%

Bildungswesen 8%

Parking Wohnen Detailhandel, Gastronomie Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Bildungswesen Büro

40%

Gewerbe, Logistik

Wohnen

29% 9%

Parking

Vermietungsstand praktisch unverändert

Bei den Renditeliegenschaften stieg der Leerstand im Berichtsjahr in einem schwierigen Marktumfeld um 0.3 Prozentpunkte auf 9.1% an. Unter Ausschluss aller Zu- und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt der Anstieg bei 0.4 Prozentpunkten.

12 10

Leerstand 11.2%

10.8%

8

9.8% 8.8%

9.1%

2011

2012

6 4 2 0

2008

2009

2010

Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften per Stichtag

Die Innensanierung der Liegenschaft Rautistrasse in Zürich wurde planmässig abgeschlossen. Erste kleinere Vermietungserfolge konnten bereits im Berichtsjahr erzielt werden. Über weitere Mietflächen laufen Verhandlungen, so dass sich der Leerstand im 2013 voraussichtlich weiter reduzieren wird. Ebenfalls leer steht die Liegenschaft Heiligkreuzstrasse in St. Gallen. Die laufenden Sanierungsarbeiten inklusive der Aufstockung um eine Etage konnten im Berichtsjahr nicht vollständig abgeschlossen werden. In Rombach erzielte Intershop mit der langfristigen Vermietung einer seit Jahren leerstehende Fläche einen erfreulichen Vermietungserfolg. Dem gegenüber angestiegen ist der Leerstand in Dielsdorf, wo einer der Hauptmieter das Gebäude Ende des Berichtsjahres verlassen hat.

Da der zweite Grossmieter im Verlaufe des Jahres 2013 mit seiner Produktion ebenfalls ausziehen wird, beabsichtigt Intershop, das Gebäude einer höherwertigen Nutzung zuzuführen.

12

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Promotions- und Entwicklungsprojekte wurden vorangetrieben

In Zürich wurde im Dezember 2011 das Baugesuch für das Promotionsprojekt «eden5»

eingereicht. Die bisherige Entwicklungsliegenschaft Rüdigerstrasse 11 soll einem Mehrfamilienhaus mit 27 Eigentumswohnungen weichen. Gegen die im Mai 2012 erteilte Baubewilligung wurden mehrere Einsprachen erhoben, die das Baurekursgericht im November 2012 abwies. Nachdem keine Beschwerden gegen das Urteil eingereicht wurden, erhielt die Baubewilligung im Januar 2013 Rechtskraft. Der Baubeginn ist im Verlaufe des zweiten Quartals 2013 vorgesehen. Intershop erwartet die Bauvollendung im Frühjahr 2015.

Das im Jahr 2011 eingereichte Baugesuch für das Wohneigentumsprojekt «Bel-Orne» in Lausanne wurde im Dezember 2012 ebenfalls bewilligt und im Januar 2013 ist mit den Abbrucharbeiten begonnen worden. Für 19 der 74 Eigentumswohnungen lagen am Bilanzstichtag notariell beurkundet Kaufverträge vor und weitere 46 Wohnungen waren schriftlich reserviert. Kurz vor Ende Februar 2013 waren 61 Verkäufe beurkundet und für 4 weitere Wohnungen lagen schriftliche Reservationen vor. Die Bauvollendung dieses Promotionsprojektes ist im Herbst 2014 vorgesehen.

Der mit der Stadt Baden vorbesprochene Sondernutzungsplan für das Areal an der Römerstrasse wurde im Oktober 2012 eingereicht. Da der heutige Mieter für zwei Pavillons sein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt hat, ist eine Umnutzung innerhalb der nächsten Jahre wenig wahrscheinlich.

Nachhaltigkeit

Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt Intershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. Nach Möglichkeit wird jeweils eine Zertifizierung nach dem Minergiestandard angestrebt.

Organisation

Anlässlich der 49. ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2012 wurden alle bisherigen Verwaltungsräte für eine Amtsperiode von einem Jahr wiedergewählt. An der anschliessenden konstituierenden Verwaltungsratssitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zu seinem Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.

Der bisherige CFO, Raoul Ruffiner, trat im Berichtsjahr aus der Gruppe aus. Der Verwaltungsrat dankt ihm für seinen Einsatz in den vergangenen dreieinhalb Jahren. Sein Nachfolger Thomas Kaul hat die Funktion am 1. November 2012 übernommen.

Strategie und Anlagepolitik

Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 32 und 33 zu finden, wurde während des ganzen Berichtjahres eingehalten. Mit der ab Mitte April 2013 gültigen Anlagepolitik sind auch Investitionen im Ausland möglich.

Aktionariat

Per Ende des Berichtsjahres hielt die Patinex AG, Wilen, eine Beteiligung von 35.5% an Intershop. Weitere Offenlegungen erfolgten nicht.

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Rechnungslegung

13

Der Verwaltungsrat hat entschieden, dass Intershop per 1. Januar 2013 vom bisherigen Rechnungslegungsstandard IFRS zu Swiss GAAP FER wechseln wird. Intershop erwartet von der Umstellung auf diesen praxisnäheren Rechnungslegungsstandard keine wesentlichen Einflüsse auf den Jahresabschluss; namentlich werden die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften weiterhin zum Marktwert bilanziert.

Ausblick

Die konjunkturellen Aussichten haben sich gegenüber dem Vorjahr etwas verbessert. Die damals geäusserte Erwartung einer signifikanten Abschwächung des Wirtschaftswachstums bestätigte sich zunächst. Nach einem schwachen zweiten Quartal 2012 hat sich die Schweizer Wirtschaft wieder erholt. Der Purchasing Managers Index (PMI), der den Geschäftsgang der Industrie abbildet und sich als guter Indikator für den Konjunkturverlauf erwiesen hat, erreichte im Dezember 2012 mit knapp 50 Punkten beinahe wieder die Wachstumsschwelle. In Anbetracht der geringen Flächennachfrage und der hohen Bautätigkeit wird die Vermietung von gewerblichen Flächen jedoch anspruchsvoll bleiben.

Im Wohnflächenmarkt scheint die Nachfrage intakt, generelle Mietzinserhöhungen können jedoch beim Altbestand kaum umgesetzt werden. Der für die Mietzinsanpassung relevante Referenzzinssatz hat sich im Berichtsjahr bei 2.25% stabilisiert; aufgrund der Grösse des zugrunde liegenden Datenpools reagiert der Referenzzinssatz aber sehr träge, weshalb auch bei steigenden Zinsen ein Wiederanstieg frühestens auf mittlere Frist realistisch erscheint.

Die hohe Nachfrage nach «Betongold» hat über die Verkaufsgewinne das Resultat des Berichtsjahrs deutlich beeinflusst. Die Preisentwicklung der letzten Jahre mahnt jedoch zur Vorsicht, und die Zweifel bezüglich der Nachhaltigkeit dieser Entwicklung haben weiter zugenommen. Intershop beabsichtigt deshalb, durch den Verkauf weiterer Objekte die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren.

Im Berichtsjahr konnte Intershop in Oberwinterthur eine bedeutende Akquisition tätigen, die sowohl durch Verkäufe wegfallende Mieterträge kompensiert als auch als «Arbeitsvorrat» dient, um langfristig Mehrwerte erarbeiten zu können. Trotz der vorgehend erwähnten Unsicherheiten beabsichtigt Intershop grundsätzlich den Erwerb weiterer Objekte. Zukäufe werden jedoch weiterhin nur realisiert, wenn die Rendite und das Mehrwertpotenzial der angebotenen Objekte den Ansprüchen genügen. Sollte die Reinvestition der durch Verkäufe freigesetzten Mittel im ausgeprägten Verkäufermarkt in der Schweiz nicht sinnvoll erscheinen, wird Intershop alternative Investitionsmöglichkeiten vertieft prüfen. Um sich alle Möglichkeiten offen zu halten hat sich der Verwaltungsrat deshalb dazu entschlossen, die Anlagestrategie anzupassen. Inskünftig wird es grundsätzlich möglich sein, im Ausland zu investieren.

Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2013, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, eine moderate Steigerung der Mieterträge sowie, bedingt durch die Akquisition im industriellen Bereich, einen überproportionalen Anstieg des Liegenschaftsaufwands. Auf Jahresfrist rechnet Intershop ferner mit einer Erhöhung der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften. Die Finanzierungskosten werden, ohne Berücksichtigung der 2012 erzielten Erträge aus der Anlage der liquiden Mittel, trotz höherer

14

Bericht zum Geschäftsjahr 2012

Verschuldung stabil bleiben. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden. Intershop geht unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% erwirtschaften zu können.

Dank

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern, insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Intershop.

Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.

Dieter Marmet

Cyrill Schneuwly Chief Executive Officer

Präsident des

Verwaltungsrats

Zürich, 26. Februar 2013

15

16

2012 im Überblick

Portfolio

CHF 1.2 Mrd.

Basel

Zürich Ostschweiz

Bern/ Mittelland Leman

Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking

Mieter

Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Credit Suisse Mieter 6 –10 restliche Mieter

Reingewinn

60

(in CHF Mio.)

50 40 30 20 10 0

2008

2009

2010

2011

2012

Vermietung

Bewertungsveränderungen

Verkauf

ausserordentliche/einmalige Erträge

17

2012

2011

CHF 1.2 Mrd.

CHF 1.2 Mrd.

CHF 73.7 Mio.

CHF 74.3 Mio.

66

66

3 Verkäufe und 3 Käufe (2 Entwicklungsliegenschaften und 1 Renditeliegenschaft)

Leerstandsquote der Renditeliegenschaften

9.1%

8.8%

Leerstandsquote der Renditeliegenschaften leicht gestiegen; auf vergleichbarer Basis (like-for-like) +0.4%

Nettorendite der Renditeliegenschaften

5.9%

5.9%

Unveränderte Nettorendite der Renditeliegenschaften als Basis für die Ausschüttung

Eigenkapitalrendite

10.4%

10.3%

Eigenkapitalrendite leicht gesteigert und nach wie vor deutlich über der Zielgrösse von 8%

Eigenkapitalquote

43.8%

43.7%

Stabile Eigenkapitalquote; liegt über der Zielgrösse und bietet Flexibilität für Zukäufe

CHF 263.96

CHF 257.34

Steigerung um 2.6% trotz Ausschüttung einer Dividende von CHF 20 pro Aktie

Reingewinn pro Aktie

CHF 26.73

CHF 26.19

Steigerung um 2.1% aufgrund verbessertem Finanzergebnis und tieferer Steuerbelastung

Reingewinn pro Aktie ohne Bewertungsdifferenz

CHF 24.45

CHF 23.32

Steigerung um 4.8% dank verbessertem Finanzergebnis und tieferer Steuerbelastung; Basis für die Dividende

Dividende pro Aktie

CHF 20.00

CHF 20.00

Unveränderte Dividende entspricht einer Rendite von 6.2% auf dem Börsenkurs per 31.12.2012

Portfoliowert

Nettoliegenschaftsertrag

Liegenschaften

NAV pro Aktie

Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe und Sicherung neuer Mehrwertpotenziale durch Käufe, u.a. Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi

Rückgang aufgrund der Verkäufe, welche nicht durch Käufe kompensiert wurden. Mietertrag des unveränderten Portfolios (like-for-like) +1.2%

Antrag des Verwaltungsrats

Total return pro Aktie

7.7%

12.0%

Total return basiert auf der Dividendenrendite und dem Kursgewinn; der SXI Swiss Real Estate Shares TR (13.1%, Vorjahr: 7.1%) konnte 2012 nicht übertroffen werden

18

Corporate Governance

20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur 21 Verwaltungsrat 22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmass­nahmen, Revisionsstelle 25 Informationspolitik 26 Mitglieder des Verwaltungsrats 28 Mitglieder der Geschäftsleitung 30 Weitere Kadermitarbeiter Intershop-Gruppe

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20

Corporate Governance

Konzernstruktur

Die Intershop Holding AG ist eine Immobiliengesellschaft, die sich auf den Kauf,

die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert. Da das Unternehmen keine wesentlichen zusätzlichen Tätigkeiten für Dritte ausführt, besteht keine Segmentberichterstattung. Die operative Konzernstruktur ergibt sich aus der folgenden Grafik:

Intershop Holding AG Holdinggesellschaft

Immobiliengesellschaften

Dienstleistungsgesellschaften

- De Bary & Co. AG - Einkaufszentrum Herti AG

- Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.

- EZ Volketswil AG

- Intershop Management AG

- SGI City Immobilien AG

- Realconsult AG

- SGI Promotion AG - SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

Mit der operativen Führung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 34 Mitarbeitern die Mehrheit der 57 Angestellten inklusive der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteiligungsverhältnisse sind auf den Seiten 102 und 103 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Holding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert.

Die Intershop Holding AG hat ihren Hauptsitz in Zürich/Schweiz. Die ­Aktien des Unternehmens sind an der SIX Swiss Exchange (Ticker: IS1; Valorennummer: 1731394; ISIN: CH00 17313948) kotiert. Die Börsen­kapitalisierung per 31. Dezember 2012 betrug CHF 682 Mio.

Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.

Aktionariat

(in %) Patinex AG, Wilen CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel Relag Holding AG, Hergiswil General Oriental Investments SA, Genf Grapal Holding AG, Zug

1) Freiwillig oder gemäss Börsengesetz (BEHG)

Kapitalstruktur

Das Aktienkapital betrug per Ende 2012 unverändert CHF 21 Mio. Es setzte sich aus

31.12.2012 Offenlegung 1) 35.5 31.12.2012 10.0 25.6.2010 4.4 4.12.2007 3.4 17.8.2011 3.1 3.3.2010

2’100’000 Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen, die voll dividendenberechtigt sind.

Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch keine Beschränkungen der Übertragbarkeit.

Corporate Governance

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In den letzten drei Jahren haben keine Kapitalveränderungen stattgefunden. Am Bilanzstichtag waren keine Wandelanleihen oder von der Intershop Gruppe ausgegebene Optionsrechte ausstehend.

Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsidenten. An der ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2012 wurden die bisherigen Verwaltungsräte wiedergewählt. In der anschliessenden, konstituierenden Sitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.

Aufgrund der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder bestehen keine Ausschüsse. Eine Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats ist nicht vorgesehen.

Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr nebst der konstituierenden Sitzung vier ordentliche Sitzungen, jeweils eine pro Quartal, ab. Darüber hinaus wurden zwei ausserordentliche Sitzungen, davon eine fernmündlich, abgehalten und zwei Zirkulationsbeschlüsse gefasst. Die ordentlichen Sitzungen dauerten in der Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fand im Berichtsjahr ein eintägiger Strategieworkshop statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordentlichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnahme der Geschäftsleitung, wobei der CEO bei einzelnen Traktanden hinzugezogen wurde. Anschliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an der Sitzung teil. Ebenfalls vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop.

Alle Entscheidungen des Verwaltungsrats werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangt.

Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los.

Die Zusammensetzung des Verwaltungsrats wie auch weitere Informationen über die einzelnen Verwaltungsräte sind auf den Seiten 26 und 27 ersichtlich.

Laufende Amtszeit

Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines ­Jahres neu gewählt. Es gibt keine Amtszeitbeschränkungen.

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Corporate Governance

Kompetenzregelung

Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompetenzen an die Geschäftsleitung delegiert:

– Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR;

– Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft;

– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;

– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert;

– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen);

– Grundsätze der Finanzierungen;

– Abnahme des Budgets;

– Genehmigung des PR-Konzepts;

– Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.

Informations- und Kontroll-

Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten Konzernabschluss. Im Rah-

instrumente

men dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert.

Mit dem Management-Informations-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, das die Entwicklung auf Stufe jeder einzelnen Immobilie aufzeigt und dem Verwaltungsrat mehrmals jährlich zugestellt wird. Ausgewählte Objekte, allfällige operative und finanzielle Risiken und wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung besprochen. Ebenso werden regelmässig der Verlauf bei Entwicklungsobjekten und die Finanzierungs- und Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Ferner erhält der Verwaltungsrat jährlich einen Risk Management Report, der die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss darstellt. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist in der Regel die Geschäftsleitung anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.

Geschäftsleitung

Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern. Detaillierte Informationen über die Mitglieder der Geschäftsleitung sind auf den Seiten 28 und 29 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.

Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen

Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, das er nach eigenem Ermessen festlegt. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr.

Allenfalls notwendige ausserordentliche Leistungen können nach eigenem Ermessen separat vergütet werden.

Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissalär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wird im Berichtsjahr monatlich ausbezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzt sich wie folgt zusammen:

Corporate Governance

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1) Basissalär Das Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwaltungsrat nach eigenem Ermessen festgelegt und betrug im Geschäftsjahr zwischen CHF 200‘000.– und CHF 450‘000.– je Geschäftsleitungsmitglied.

2) Vertragliche Leistungskomponente Die vertraglich fixierte Leistungskomponente bewegte sich im Berichtsjahr zwischen 17% und 20% des Basissalärs. Die Auszahlung dieser Lohnkomponente orientiert sich an der im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt die Eigenkapitalrendite unter 5%, so besteht kein Anspruch auf die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente. Bei einer Rendite zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte Leistungskomponente ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% maximal verdoppelt wird. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10% steigt die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear. Aufgrund der Eigenkapitalrendite von 10.4% wird für das Berichtsjahr allen Geschäftsleitungsmitgliedern das Doppelte der vertraglich vereinbarten Leistungskomponente ausbezahlt.

3) Freie Leistungskomponente

Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Geschäftsleitung ­eine weitere Leistungskomponente nach freiem Ermessen zusprechen. Dabei beurteilt er die Leistungen und den Erfolg des einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinbarungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen. Im Berichtsjahr betrugen diese freien Leistungskomponenten zwischen 0% und 75% der vertraglichen Leistungskomponente.

Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die Leistungskomponenten gemäss 2) und 3) ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 6% erhöhen sich die in Aktien bezogenen Leistungskomponenten um 50%, bei einer Rentabilität von ≥ 7% verdoppeln sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls frei gegeben.

Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrats als auch der Geschäftsleitung werden vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm).

Auf den Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet.

Die Entschädigungen an den Verwaltungsrat und an die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im Abschluss der Intershop Holding AG in Anmerkung 7 (Seite 95) offengelegt. Der Anteil der variablen Vergütungen lag bei der Geschäftsleitung im Berichtsjahr zwischen 34% und 90% des fixen Basissalärs.

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Corporate Governance

Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats blieb im Berichtsjahr unverändert. Aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr höheren Eigenkapitalrendite hat sich die Entschädigung an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft erhöht.

Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von O ­ rganmitglieder oder ihnen nahestehenden Personen.

Mitwirkungsrechte der Aktionäre

Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung

Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.

Statutarische Quoren

Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.

Einberufung der Generalversammlung

Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.

Traktandierung

Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes ver­langen. Der entsprechende Antrag muss mindestens vier Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungs­gegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.

Eintragung im Aktienbuch

Die Intershop Holding AG verfügt über Inhaberaktien, ­weshalb kein Aktienbuch geführt wird.

Kontrollwechsel

Angebotspflicht

und Abwehrmassnahmen

Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung des Schwellenwertes von 33 1/3% der Stimmrechte ein Übernahmeangebot gemäss BEHG zu unterbreiten (opting-out).

Kontrollwechselklauseln

Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit im Sinne von Art. 7.2 RLCG, die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung vor unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungsprogramms von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden unge­achtet der vereinbarten Sperrfrist frei gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird und der Verwaltungsrat der Übernahme z­ ugestimmt hat.

Revisionsstelle

Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin, die Revisuisse Price Waterhouse AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revi­sionsstelle im Handelsregister eingetragen.

Corporate Governance

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Leitender Revisor

Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich. Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730a OR während maximal sieben Jahren ausführen.

Honorare

Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2012 betrug CHF 222’600. Für Steuerberatung im Zusammenhang mit Transaktionen wurden zusätzlich CHF 13‘100 bezahlt.

Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2012 hat die Revisionsstelle einen umfassenden Bericht zuhanden des Verwaltungsrats e­ rstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäftsrisiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dar­gestellt worden sind, sowie der Prüfungsumfang, die Anforderungen, Erwartungen und das ­Honorar näher erläutert wurden. Dieser B ­ ericht wurde anlässlich einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsrats­präsidenten, dem CEO, dem CFO und dem Leiter Rechnungswesen sowie der Revisionsstelle be­sprochen. Der Gesamtverwaltungsrat wurde in der nächsten Verwaltungsratssitzung durch den Präsidenten informiert. Intershop wählt und beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Im Jahr 2010 wurde im Weiteren in einem Benchmark mit fünf weiteren börsenkotierten Immobilienunternehmen die Höhe des Revisionshonorars überprüft und für angemessen befunden.

Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich jährlich anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses mit der externen Revision und informiert sich über die Prüfungshandlungen und ­Erkenntnisse, die ihm in einem umfassenden Bericht bereits im ­Voraus zur Kenntnis gebracht worden sind. Ebenso werden sich a­ bzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulatorischer Ebene s­owie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend ­erläutert. Bei Bedarf wird die Revisionsstelle auch bei weiteren Sitzungen beigezogen.

Informationspolitik

Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den Geschäftsgang. Die Konzernrechnung wird nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publi­kation veröffentlicht (http://www.intershop.ch/mitteilungen). Int­eressenten können sich für die elektronische Zustellung von Ad-hoc-Publikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http://www.intershop.ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die G ­ esellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.

Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, CH-8031 Zürich

Telefon +41 44 544 10 00, info@intershop.ch

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Corporate Governance

Mitglieder des Verwaltungsrats

Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich

Ausbildung

lic. oec. publ., Volkswirt

Beruflicher Hintergrund

-U nternehmenspublizist, Zürcher Kantonalbank, 1993–1994

- Berater, Wüest & Partner, Zürich, 1994–1998

- Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 1999–2005

- Managing Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 2005–2010

Heutige Tätigkeiten

-G eschäftsführer und Inhaber der Senozon (Schweiz) AG, Zürich

Verwaltungsrat Intershop

- Nicht-exekutives Mitglied seit 2010

- Präsident seit 2011

-G ewählt bis zur Generalversammlung 2013

Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Pfäffikon/SZ

Ausbildung

Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV

Beruflicher Hintergrund

- Revisionstätigkeit, Gesellschaft für Bankenrevision GBR, Basel, 1982–1984

- Broker,

Compagnie Financière Tradition SA,

- Controller und In-House-Banking,

-V erantwortlicher Treasurer für das internationale

Lausanne, 1984–1985 Marc Rich & Co. AG, Zug, 1989–1991 Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007

Heutige Tätigkeiten

- Geschäftsführer PK Assets AG, Wilen, seit 2008

Verwaltungsrat Intershop

- Nicht-exekutives Mitglied seit 2009

- Vizepräsident seit 03.04.2012

- Gewählt bis zur Generalversammlung 2013

Corporate Governance

Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa

Ausbildung

Studium an der juristischen Fakultät der Universität

Zürich; Erwerb Zürcher Notariatspatent;

Executive Program, London Business School

- Zürcher

Kantonalbank 1976–2010

Beruflicher Hintergrund

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- Departement Kredite: Stabsleiter, Bereichsleiter Immobilienfinanzierungen, Leiter einer Marktregion, 1976–1996 - stv. Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, 1996–2001 - Leiter Geschäftseinheit Privatkunden, Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006 - Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, stv. CEO, 2006–2010

Heutige Tätigkeiten

- Präsident des Verwaltungsrats der Allco AG, Lachen/Zürich

-M itglied des Verwaltungsrats: - BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen bei Wollerau - Gadola Holding AG, Grüningen - InvestInvent AG, Zürich - Lienhardt & Partner Privatbank, Zürich - Swiss-Austria Leasing AG, Glattbrugg - Wyler AG, Winterthur

- Mitglied des Aufsichtsrats der Sto-Gruppe,

- P räsident der Anlagekommission Immobilien der

­Verwaltungsrat Intershop

- Nicht-exekutives Mitglied seit 2011

- Gewählt bis zur Generalversammlung 2013

Stühlingen, Deutschland Swisscanto Asset Management AG

Keiner der nicht-exekutiven Verwaltungsräte hatte in den drei dem Geschäftsjahr vorangegangenen Jahren sowie im Geschäftsjahr 2012 eine operative Funktion in der Intershop-Gruppe oder stand mit der Gruppe in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung.

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Corporate Governance

Mitglieder der Geschäftsleitung

Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau

Ausbildung

Beruflicher Hintergrund - T ätigkeit beim Schweizerischen Bankverein,

Betriebsökonom FH, dipl. Wirtschaftsprüfer Zürich, 1980–1987

- Wirtschaftsprüfung und -beratung, ­ Zürich, 1990–1995

- Corporate Controller bei i­nternationaler Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar, 1995–1997

-C hief Financial Officer der Intershop-Gruppe,

- Chief Executive Officer der Intershop-Gruppe,

1998–2008, ab 1999 Mitglied der Geschäftsleitung Heutige Tätigkeiten

seit 2008

- Mitglied des Verwaltungsrats, mobilezone holding ag, Regensdorf, seit 2009

Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ

Ausbildung

Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH

Beruflicher Hintergrund

- Selbstständiger Architekt, 1992–1993

- Architekt/Projektleiter, heutige TK Architekten AG, Zürich, 1995

- Leitender

Architekt, Kamata AG, Baar, 1996–1997

- Leitender Architekt und Gesellschafter,

- Geschäftsführer, Baldinger Architekten GmbH,

- Leiter Entwicklung der Intershop-Gruppe,

- Leiter Bau und Entwicklung der Intershop-Gruppe,

Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999 Zürich, 1999–2004 2004–2007 Heutige Tätigkeiten

seit 2008

-K eine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe

Corporate Governance

Thomas Kaul, 1970, Schweizer, Uster

Ausbildung

lic. oec., Betriebswirt

Beruflicher Hintergrund

-C orporate Finance Advisor, UBS AG, Zürich, 1996–2000

- Stv. CFO, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2001–2004

- Chief

Financial Officer, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2005–2006

- Real Estate Private Equity Investment Manager, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, Zürich, 2007–2010

-C hief Financial Officer, Gutta International AG,

- Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe,

Zug, 2010–2012 Heutige Tätigkeiten

seit 01.11.2012

- Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe

Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich

Ausbildung

Dipl. Architekt ETH

Beruflicher Hintergrund

- S elbstständiger Architekt, 1994–1997

- Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich, 1998–2006

- Investment Advisor, Rossberg Capital AG, Zug, 2006–2007

- Interimsmanagement für private Immobiliengesellschaft, 2008

Heutige Tätigkeiten

- Leiter

Portfolio-Management der Intershop-Gruppe, seit 2008

- Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe

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Corporate Governance

Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe Intershop Management AG

Peter Blaser, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten

Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen

Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Leiterin Verkauf

Silvia Fitzi, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung

Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling

Ruedi Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung

Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury

Elvira Hofmann, Mitglied des Kaders, Leiterin Bewirtschaftung

Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen

Ivo Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung

Markus Lisibach, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung1)

Ines Mancini, Mitglied des Kaders, Centerleiterin «Puls 5»

Barbara Schwager, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen1)

Centre St Roch –

Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon

Yverdon-les-Bains S.A. Realconsult AG

Christian Strebel, Geschäftsführer

1)

ab Januar 2013

Strategie und Anlagepolitik

32 Strategie und Anlagepolitik

31 31

32

Strategie und Anlagepolitik

Strategie und Anlagepolitik

Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien.

Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investitionen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mieterstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rahmenbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern.

Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich.

Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesellschaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen.

Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens 20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.

Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei Drittel sowie die­jenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge nicht überschreiten.

Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Standorte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxusund Liebhaberobjekten stark volatilen Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen.

Investitionen im Ausland sind möglich.

Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.

Strategie und Anlagepolitik

33

Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zins- oder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbetriebes genutzt.

Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet.

Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden. Die vorliegende Fassung ist ab dem 15. April 2013 gültig.

34

Zukäufe, Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr

Zukäufe im Berichtsjahr Nach dem Zugang zweier kleinerer Einzelimmobilien konnte Intershop Ende des Berichtsjahres den Kauf eines Liegenschaftspakets in Oberwinterthur, bestehend aus mehreren Büro- und Industriegebäuden sowie einer grösseren Landparzelle, erfolgreich abschliessen. Mit einer Landfläche von insgesamt 136‘961 m², Mietflächen von 51‘166 m² und einem Jahresmietertrag von CHF 6.1 Mio. wurde das Immobilienportfolio signifikant erweitert. Für die Nachhaltigkeit sorgen einerseits die Mieterstruktur und der daraus folgende Ertragsstrom, andererseits längerfristig interessante Mehrwertpotenziale.

Zukäufe, Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr

35

Entwicklung Solarkraftwerk, Vernier

Verkauf 01 Entwicklungsliegenschaft, Genf 01

02 Geschäftsliegenschaft, Kreuzlingen 03 Geschäftsliegenschaft, Murgenthal

02

Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr Im September 2012 wurde das auf einer eigenen Liegenschaft in Vernier errichtete Solarkraftwerk, bestehend aus 6‘400 polykristallinen Solarmodulen mit einer Leistung von gut 1.5 Millionen kWh pro Jahr in Betrieb genommen.

Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Marktopportunitäten und die hohe Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz genutzt und drei Liegenschaften, die kein Wertsteigerungspotenzial mehr aufwiesen, verkauft.

03

36

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

38 Konsolidierte Bilanz 39 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Konsolidierungsgrundsätze 45 Bewertungsgrundsätze 50 Risikomanagement 54 Anmerkungen zur Konzernrechnung 74 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 78 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 80 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 82 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 88 Bericht der Revisionsstelle

37

38

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Konsolidierte Bilanz

(in CHF 1’000)

31. 12. 12 31. 12. 11 Anmerkungen Aktiven Umlaufvermögen

Flüssige Mittel 4 23’782 33‘780

Kurzfristige Forderungen 5 2’314 2‘158

Liegenschaften zur Veräusserung 6 4’258 14‘275

Promotionsliegenschaften 7 18’700 17‘401

Wertschriften 0 8‘940

Total Umlaufvermögen 49’054 76‘554

Anlagevermögen

Renditeliegenschaften 8 1’126’572 1‘117‘047

Entwicklungsliegenschaften 9 87’222 41‘781

Mobilien und Betriebseinrichtungen 182 252

Latente Steuerguthaben 14 609 849

Überdeckung Vorsorgevermögen 25 649 700

Total Anlagevermögen 1’215’234 1‘160‘629

Total Aktiven 1’264’288 1‘237‘183

Passiven Kurzfristiges Fremdkapital

Verbindlichkeiten 10 21’025 22‘253

Steuerverbindlichkeiten 17’873 21‘098

Kurzfristige Rückstellungen 11 3’011 2‘904

Absicherungsgeschäfte 13 442 2‘235

Darlehen und Hypotheken 12 33’309 18‘300

Total kurzfristiges Fremdkapital 75’660 66‘790

Langfristiges Fremdkapital

Darlehen und Hypotheken 13 505’550 507‘511

Latente Steuerverbindlichkeiten 14 109’332 104‘227

Langfristige Rückstellungen 11 2’059 2‘984

Absicherungsgeschäfte 13 17’372 15‘255

Total langfristiges Fremdkapital 634’313 629‘977

Total Fremdkapital 709’973 696‘767

Eigenkapital

Aktienkapital 15 21’000 21’000

Reserven 533’315 519‘416

Total Eigenkapital 554’315 540’416

Total Passiven 1’264’288 1‘237‘183

Die Angaben im Anhang bilden einen integ­rierten Bestandteil der K onzernrechnung.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung

(in CHF 1’000)

39

Anmerkungen 2012 2011

Liegenschaftsertrag 19 82’566 83‘927

Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 20 8’549 11‘479

Ertrag aus Promotionsliegenschaften 7 793 1‘959

Übriger Erfolg 21 3’652 3‘756

Total betrieblicher Ertrag

95’560 101‘121

22 8’834 9‘642 Liegenschaftsaufwand

Aufwand aus Promotionsliegenschaften 7 717 2‘383 Personalaufwand 23 8’529 8’686

Administrativer Aufwand 24 1’706 2’320

Total betrieblicher Aufwand

Bewertungsveränderungen

Betriebsergebnis (EBIT)

19’786 23‘031

26 6’522 8‘228

82’296 86‘318

Finanzertrag 27 2’298 686 Finanzaufwand 27 –15’772 –17‘673

Unternehmensergebnis

vor Ertragssteuern (EBT) 68’822 69‘331

Ertragssteuern 28 –12’703 –14‘355

Reingewinn 56’119 54‘976

Sonstiges Ergebnis in der Periode Veränderung Zinsabsicherung –324 –7‘404 Ertragssteuern 68 1‘592

Total sonstiges Ergebnis –256 –5‘812

Gesamtergebnis 55’863 49‘164

Es bestehen keine Minderheitsanteile.

Reingewinn pro Aktie (in CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (in CHF)

Die Angaben im Anhang bilden einen integ­rierten Bestandteil der Konzernrechnung.

16 26.73 26.19 16 26.73 26.19

40

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000)

Erarbeitete

Aktienkapital Reserven

Bewertung Absicherungs- Eigene Total instrumente Aktien Kapital

Stand per 1. 1. 2011 21’000 519’843 –7’917 0 532’926 Kauf eigene Aktien –1‘174 –1‘174 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –1‘174 1‘174 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 1‘430 1‘430 Gesamtergebnis 2011 54‘976 –5‘812 49‘164 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Jahr 2010 –41’930 –41’930 Stand per 31.12. 2011 21’000 533‘145 –13’729 0 540‘416 Kauf eigene Aktien –804 –804 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –804 804 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 800 800 Gesamtergebnis 2012 56’119 –256 55’863 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Jahr 2011 –41’960 –41’960 Stand per 31. 12. 2012

21’000 547’300 –13’985

Die Angaben im Anhang bilden einen integ­rierten Bestandteil der Konzernrechnung.

0 554’315

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

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Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000)

Anmerkungen

2012

2011

Reingewinn 56’119 54‘976 Ertragssteueraufwand 28 12’703 14’355 Bewertungsveränderungen 26 –6’522 –8‘228 Abschreibungen 32 148 204 Zinsertrag 27 –997 –665 Übriger Finanzerfolg 27 –1’301 1’060 Zinsen erhalten 876 441 Finanzaufwand 27 15’772 16‘613 Zinsen bezahlt –16’647 –16‘744 Ertragssteuern bezahlt –9’155 –13’614 Veränderung der Rückstellungen –1’377 251 Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen –8’638 –11‘063 Verkauf von Promotionsliegenschaften 3’457 2‘034 Investitionen in Promotionsliegenschaften –2’219 –4‘785 Veränderungen des Nettoumlaufvermögens –913 1’786

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 41’306 36‘621

Investitionen in Renditeliegenschaften Erlös aus Verkauf von Renditeliegenschaften Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Erlös aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Kauf von Wertschriften Erlös aus Verkauf von Wertschriften Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen

–17’813 27’094 –48’197 7’153 –10’000 20’233 –99 33

–12‘552 42‘477 –459 524 –10‘000 0 –120 9

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

–21’596 19‘879

Aufnahme von Darlehen und Hypotheken 36’000 157‘000 Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken –22’944 –155‘727 Dividendenausschüttung –41’960 –41’930 Kauf eigene Aktien –804 –1’174 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

–29’708 –41‘831

Ab-/Zunahme der flüssigen Mittel

–9’998 14‘669

Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar

33’780

Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember

23’782 33‘780

Die Angaben im Anhang bilden einen integ­rierten Bestandteil der Konzernrechnung.

19’111

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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Konsolidierungsgrundsätze Basis der Konsolidierung

Die Konzernrechnung der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt. Der Abschluss entspricht den gesetzlichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange.

Grundlage der Konsolidierung bilden die geprüften Jahresrechnungen der Gruppengesellschaften zum 31. Dezember.

Per 1. Januar 2012 respektive im Verlaufe des Berichtsjahres sind die folgenden Standards und Interpretationen von IFRS neu oder über­arbeitet in Kraft getreten:

– IAS 1:

Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses (angepasst)

– IAS 12:

Latente Ertragssteuern auf Renditeliegenschaften (angepasst)

– IFRS7:

Finanzinstrumente, Transfer von finanziellen Vermögenswerten

(angepasst)

Die neuen Standards, Interpretationen und Anpassungen, einschliesslich der jährlichen Verbesserungen 2010, hat Intershop beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass keine davon einen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung haben.

In den nächsten Jahren werden die folgenden neuen IFRS-Standards und Interpretationen in Kraft treten:

– IAS 19:

– IAS 32: Saldierung eines finanziellen Vermögenswertes und einer finanziellen

Leistungen an Arbeitnehmer (überarbeitet), ab 1.1.2013

– IFRS 7: Angaben - Saldierung eines finanziellen Vermögenswertes und einer

– IFRS 9:

Finanzinstrumente, ab 1.1.2015

– IFRS 10:

Konzernabschlüsse, ab 1.1.2013

– IFRS 11:

Gemeinschaftliche Vereinbarungen, ab 1.1.2013

– IFRS 12:

Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen, ab 1.1.2013

– IFRS 13:

Bemessung zum beizulegenden Zeitwert, ab 1.1.2013

Verbindlichkeit (überarbeitet), ab 1.1.2014 finanziellen Verbindlichkeit (überarbeitet), ab 1.1.2013

Zudem hat das IASB im Zusammenhang mit den jährlichen Verbesserungen 2011 zahlreiche nicht dringliche, relativ geringfügige Anpassungen von Standards und Interpretationen verabschiedet, die für Geschäftsabschlüsse beginnend 1. Januar 2013 anwendbar sind.

Aufgrund der Beurteilung von IFRS 13 «Bemessung zum beizulegenden Zeitwert» mit dem «Highest and Best Use»-Konzept in Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Liegenschaftenbewerter erwartet Intershop keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung des Gesamtportfolios. Intershop hat auch die anderen neuen Standards, Interpretationen und Anpassungen, einschliesslich der jährlichen Verbesserungen 2011, beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass diese keinen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung haben werden.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Konsolidierungskreis

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Die Gesellschaften, die der Konzern unter einheitlicher Leitung zusammenfasst, werden im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Abschluss einbezogen. Konzerninterne Transaktionen und Beziehungen sind eliminiert. Es sind keine Minderheitsanteile ausstehend.

Konsolidiert werden alle Gesellschaften, an denen die Intershop H ­ olding AG direkt oder indirekt mehr als die Hälfte der Stimmrechte hält oder bei diesen in anderer Weise die Kontrolle ausübt.

Im Berichtsjahr neu erworbene oder veräusserte Gesellschaften werden bei Übergang der Beherrschung in den Abschluss einbezogen r­ espektive aus diesem ausgeschlossen.

Minderheitsbeteiligungen, bei denen der Konzern einen bedeutenden Einfluss ausübt und in der Regel nur über 20 bis 50% der Stimmrechte verfügt, werden nach der «Equity»-Methode in den Abschluss einbezogen.

Kapitalkonsolidierung

Diese erfolgt nach der Akquisitions-Methode, wobei auf den Zeitpunkt der Erstkonsolidierung der Anschaffungswert als beizulegender Zeitwert der Aktiven, Passiven und Eventualverpflichtungen zum Verkehrswert bilanziert wird. Ein nach der Neubewertung verbleibender Kaufpreis (Goodwill) wird als immaterielles Anlagevermögen in der Bilanz aktiviert und regelmässig, jedoch mindestens jährlich, bezüglich eines allfälligen Impairments überprüft. Ein negativer Goodwill wird unverzüglich als Ertrag über die Erfolgsrechnung gebucht. Ein allfälliger Goodwill aus dem Auskauf von Minderheiten wird direkt im Eigenkapital verbucht.

Fremdwährungsumrechnung

Der Konzernabschluss wurde in Schweizer Franken (CHF) erstellt. Dies entspricht der funktionalen Währung aller Konzerngesellschaften sowie der Berichtswährung des Konzerns, da nahezu alle Aufwendungen und Erträge in dieser Währung anfallen. Wo nichts anderes angegeben ist, erfolgen die Angaben in CHF 1’000.

Fremdwährungstransaktionen werden mit dem Wechselkurs zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. In der Erfolgsrechnung werden Gewinne und Verluste erfasst, die einerseits aus der Erfüllung solcher Transaktionen und andererseits aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährungen geführten monetären Ver­mögenswerten und Schulden resultieren.

Die wichtigsten Umrechnungskurse:

Jahresendkurs Jahresdurchschnittskurs Währung 31.12.2012 31.12.2011 2012 2011

EUR 1.207 1.214 1.205 1.271

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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Segmentberichterstattung

Intershop ist derzeit ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führt keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschaftsarten separat ausgewiesen.

Ertragsausweis

Die Liegenschaftserträge beinhalten den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung e­ rfasst.

Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufpreis (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden K ­ osten exkl. direkter Steuern) und dem im letzten Abschluss verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen.

Der «übrige Erfolg» sind insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (i. d. R. Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls ­periodengerecht verbucht.

Der Liegenschaftsaufwand besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen). Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt.

Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden jährlich durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des geschätzten Marktwertes werden als B ­ ewertungsveränderungen in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Entwicklungsobjekte, die zum Verkauf bestimmt sind, werden unter Promotionsliegenschaften geführt und zu Anschaffungswerten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Die Erlöse (Ertrag aus Promotionsliegenschaften) sowie die Aufwendungen (Investitionen) in solche Liegenschaften werden in der Erfolgsrechnung nach der sogenannten «Brutto»-Methode dargestellt. Der Ertrag aus dem Verkauf wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten im Sinne von IAS 18 verbucht.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

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Bewertungsgrundsätze Bewertungsgrundsätze

Die konsoliderte Jahresrechnung basiert grundsätzlich auf dem Prinzip der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die zum geschätzten Marktwert (Fair Value) ausgewiesen werden, die zu Handelszwecken oder zur Veräusserung verfügbaren Finanzinvestitionen sowie Absicherungsgeschäfte, die zu Verkehrswerten bilanziert werden.

Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel umfassen Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Festgeldanlagen mit ursprünglichen Laufzeiten unter drei Monaten zu ihren Nominalwerten, welche dem Marktwert (Fair V ­ alue) entsprechen.

Kurzfristige Forderungen

Kurzfristige Forderungen werden zum Nominalwert, der dem Fair Value entspricht, erfasst. Für gefährdete Forderungen werden Wert­berichtigungen gebildet und von der ausgewiesenen Forderung in A ­ bzug gebracht. In der Regel sind Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet zu betrachten und werden deshalb ­angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschafts­ertrag» ausgewiesen.

Wertschriften

Wertschriften im Umlaufvermögen sind marktgängige, leicht realisierbare Titel. Diese werden zu Handelszwecken gehalten und zu Marktpreisen (Fair Value) bewertet. Unrealisierte und realisierte Erfolge werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.

Liegenschaften

Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, deren Verkauf innert Jahresfrist sehr wahr-

zur Veräusserung

scheinlich ist, werden unter «Liegenschaften zur Ver­äusserung» ausgewiesen. In der Regel handelt es sich um L­iegenschaften, für welche bereits öffentlich beurkundete Kaufverträge vorliegen. Die Bilanzierung erfolgt zum tieferen Wert aus Marktwert oder erwartetem Verkaufspreis abzüglich Veräusserungskosten.

Promotionsliegenschaften

Entwicklungsliegenschaften, die zum Verkauf bestimmt sind (Promotionsliegenschaften) werden in Übereinstimmung mit IAS 2 (Vorräte) ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt in der Regel zu historischen Kosten oder einem allfälligen tieferen Nettoveräusserungswert. Die Erlöse aus sowie die Aufwendungen (Investitionen) in solche Liegenschaften werden in der Erfolgsrechnung nach der sogenannten «Brutto»-Methode dargestellt. In der Geldflussrechnung werden die Erträge und Aufwendungen aus Geschäftstätigkeit berücksichtigt.

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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Renditeliegenschaften

Renditeliegenschaften werden zum Marktwert (Fair Value) bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der «Discounted Cashflow»-Methode von externen, unabhängigen Liegenschaftenschätzern ermittelt. Beim Marktwert handelt es sich um den geschätzten Verkaufspreis, der für eine Liegenschaft am Tage der Bewertung, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Veränderungen des Marktwertes bzw. die Differenz zu den Anlagekosten bei erstmaliger Bewertung werden in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden erfolgswirksam in der Position «Ertragssteuern» verbucht. In Übereinstimmung mit IAS 40 werden mit dem Verkauf z­usammenhängende ­Kosten (z. B. Vermittlungsprovisionen, Handänderungssteuern, Gebühren usw.) nicht berücksichtigt.

Selbst genutzte Liegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 16 zu den Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bzw. zum tieferen Marktwert ausgewiesen. Die Abschreibung erfolgt über die erwartete Nutzungsdauer, jedoch maximal über 50 Jahre. Sofern die Eigennutzung jedoch nicht wesentlich ist, wird die gesamte Liegenschaft zum Marktwert bilanziert.

Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.

Entwicklungsliegenschaften

Entwicklungsliegenschaften mit späterer Nutzung als Renditeliegenschaft werden bereits während der Entwicklungsphase zum Marktwert (Fair Value) bilanziert, sofern dieser zuverlässig ermittelt werden kann. Eine zuverlässige Schätzung ist aus Sicht der Intershop ab dem Zeitpunkt des Vorliegens eines konkreten Projektes mit ent­sprechender Baubewilligung möglich. Der Fair Value wird, wie bei den R ­ enditeliegenschaften, unter der Verwendung der «Discounted Cashflow»-Methode von externen, unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Entwicklungsobjekte, welche zum Verkauf b ­ estimmt sind, werden weiterhin unter Promotionsliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 2 (Vorräte) aufgeführt und zu Anschaffungswerten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen geführt.

Entwicklungsliegenschaften mit späterer Nutzung als Renditeliegenschaft werden nicht abgeschrieben.

Übrige Sachanlagen

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.

Rückstellungen

Rückstellungen werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gebildet, die auf Ereignisse in der Vergangenheit zurückzuführen sind und werden per Bilanzstichtag neu beurteilt. Die Höhe der Rückstellung orientiert sich am erwarteten Mittelabfluss der entsprechenden Verpflichtungen.

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Latente Steuern

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Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Comprehensive-­ Balance-SheetLiability»-Methode gebildet. Dabei sind die Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Ebenso zurückgestellt werden die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften.

Bei der Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische ­Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Latente Steuerguthaben (Tax Assets) werden aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist.

Latente Steuerverbindlichkeiten, die aufgrund der temporären Differenz im Zusammenhang mit den Beteiligungen entstehen, werden bilanziert, es sei denn, der Konzern kann selbst bestimmen, wann die temporäre Differenz rückgängig gemacht werden kann und es gleichzeitig wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in absehbarer Zeit nicht umkehren wird.

Latente Steuern auf Gewinnen von vollkonsolidierten Tochtergesellschaften und von den nach der «Equity»-Methode bewerteten Beteiligungen, die in naher Zukunft ausgeschüttet werden, sind in den ordentlichen Steuerrückstellungen enthalten.

Absicherungsgeschäfte

In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente nur für Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Marktwert (Fair Value), der in der Regel dem Anschaffungswert entspricht, in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die Verbuchung der dabei resultierenden Marktwertver­ änderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) hängen von der Art der Absicherung ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt wird.

Die Marktwertveränderung von Zinsabsicherungsgeschäften, die zur Absicherung von zukünftigen Cashflows dienen (Cashflow Hedges), werden im sonstigen Ergebnis erfasst, sofern die Vorschriften von IAS 39 erfüllt sind. Die im sonstigen Ergebnis beziehungsweise Eigenkapital kumulierten Wertveränderungen werden in jenem Zeitpunkt dem Finanz­erfolg belastet oder gutgeschrieben, in dem die abgesicherte Position erfolgswirksam wird. Wird ein abgesicherter Cashflow als nicht mehr wahrscheinlich erachtet, z. B. durch Rückführung einer Hypothek mit abgesicherten Zinszahlungen, so wird die kumulierte Wertveränderung unverzüglich über die Erfolgsrechnung verbucht. Bei allen anderen Absicherungsgeschäften (Fair Value Hedges) werden Marktwertveränderungen in der Erfolgsrechnung verbucht. Der entsprechende Gewinn/Verlust aus diesen Absicherungen wird zum Buchwert des Grundgeschäftes addiert respektive subtrahiert und ebenfalls in der Erfolgsrechnung verbucht.

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Personalvorsorge

Für die Altersvorsorge bestehen verschiedene Vorsorgepläne, welche durch von der Unternehmung rechtlich unabhängige Vorsorgeeinrichtungen abgedeckt sind. Alle Vorsorgepläne entsprechen dem schweizerischen Beitragsprimat. Aufgrund einer allenfalls möglichen Verpflichtung des Arbeitgebers zu Sanierungsleistungen werden sie jedoch, in Über­einstimmung mit IAS 19, teilweise als leistungsorientierte Pläne ein­gestuft.

Für leistungsorientierte Vorsorgepläne erfolgt die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen nach der «Projected Unit Credit Method». Die Vorsorgeverpflichtungen werden regelmässig von unabhängigen Ver­sicherungsexperten ermittelt und bis zur nächsten Berechnung fort­geschrieben. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, die auf erfahrungsbedingten Anpassungen und Änderungen versicherungsmathematischer Annahmen basieren, werden erfolgswirksam über die erwartete Restdienstzeit der Arbeitnehmer erfasst, wenn sie 10 % des höheren Wertes aus Vorsorgeverpflichtung und Planaktiven übersteigen (Korridormethode). Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand wird sofort erfolgswirksam erfasst, es sei denn, die Änderungen des Pensionsplans hängen vom Verbleib des Mitarbeiters im Unternehmen für einen festgelegten Zeitraum ab. In diesem Fall wird der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand linear über den Zeitraum bis zum Eintritt der Unverfallbarkeit erfolgswirksam erfasst.

Der beitragsorientierte Kaderversicherungsplan wird über Versicherungsprämien abgedeckt. Diese werden in der betreffenden Periode der Erfolgsrechnung belastet.

Der bilanzierte Betrag für die nach IAS 19 leistungsorientiert definierten Pläne entspricht dem Barwert der Verpflichtung am Bilanzstichtag abzüglich dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) des Planvermögens, angepasst um kumulierte nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, nicht erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand sowie nicht aktivierungspflichtige Überschüsse.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeit entsprechen, bilanziert.

Darlehen und Hypotheken

Die Darlehen und Hypotheken werden nach IAS 1 als langfristige F­ inanzverbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen länger als zwölf Monate beträgt. Die restlichen Finanzverbindlichkeiten werden als kurzfristige Dar­lehen und Hypotheken ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten, wobei eine allfällige Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss Effektivzinsmethode amortisiert wird.

Transaktionen mit

Zu den nahestehenden Personen zählen nebst dem Verwaltungsrat und der Geschäfts-

nahestehenden Personen

leitung und diesen nahestehenden Personen auch die Vorsorgewerke sowie die Patinex

(«related parties»)

AG.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

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Unsicherheiten bei

Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit IFRS müssen

den Einschätzungen

Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Aus­wirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind nachfolgend dargestellt:

Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften

Der Marktwert der Liegenschaften wird jährlich von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer mittels der «Discounted Cashflow»-Methode neu bestimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen könnten den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.

Rückstellungen

Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewähr­leistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung ge­bildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen ­Berichtsperioden haben.

Latente Steuern

Die Berechnung der latenten Steuern basiert auf aktuellen respek­tive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer sowie abweichende Besitzesdauer können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.

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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Risikomanagement Grundsatz

Dem Risikomanagement wird in der Intershop-Gruppe ein hoher Stellenwert b ­ eigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Ver­waltungsratssitzungen thematisiert.

Die folgenden Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert der Gesellschaft haben.

Marktrisiko

Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage­nach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den ­Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines ­ sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten ­Immobilienportfolios diesem Risiko zu begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neubewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken ­verifiziert. Der Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt.

Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktpreise aller Liegenschaften per Stichtag um 5% hätte eine Aufwertung des Rendite- und Entwicklungsliegenschaftsport­folios um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (Vorjahr: CHF 36 Mio. resp. 3.1%) ­beziehungsweise eine Abwertung um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 36 Mio. resp. 3.1%) zur Folge.

Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Objekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau, die in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.

Kreditrisiko

Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Inter­shop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen M ­ ieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über e­ ine überdurchschnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertberichtigt, a­ usser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unverzüglich wertberichtigt.

Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei erstklassigen Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kreditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Zins- und Refinanzierungsrisiko

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Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester B ­ estandteil der Strategie der Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zins­bindung zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann die durchschnittliche Zins­bindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger Zinsbindungen können auch Zins­absicherungsgeschäfte eingesetzt werden.

Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung des Zinsniveaus um einen halben Prozentpunkt (50 ­Basispunkte) die jährlichen Zinskosten der ­Kredite ohne feste Zinsbindungen um CHF 0.15 Mio. (Vorjahr: CHF 0.08 Mio.) erhöhen r­ espektive um CHF 0.01 Mio. (CHF 0.09 Mio.) ­reduzieren. Der Einfluss der ­Cashflow Hedges auf das Eigenkapital ­beliefe sich bei höheren Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 6.2 Mio. (CHF 4.8 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF –6.4 Mio. (CHF –5.0 Mio.).

Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Infla­tion der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. ­Eine Reduktion des durchschnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Renditeliegenschaften um CHF 23 Mio. respektive 1.9% (Vorjahr: CHF 22 Mio. resp. 1.9%) erhöhen respektive bei e­ ntsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 23 Mio. respektive –1.9% (CHF 21 Mio. resp. –1.8%) reduzieren.

Liquiditätsrisiko

Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicher­stellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen, kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusiche­ rungen von Banken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet:

Aktueller Stand der flüssigen Mittel

+ zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften

= Sockelliquidität

Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. be­tragen. Per Bilanzstichtag betrug sie rund CHF 91 Mio. (Vorjahr: CHF 135 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, davon waren CHF 19 Mio. ­(Vorjahr keine) beansprucht.

52

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Die aufgrund der vertraglichen Restlaufzeit erwarteten Geldabflüsse der finanziellen Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

31. 12. 2012

(in CHF 1’000) Bilanzwert <1 Jahr 2–5 Jahre > 5 Jahre

Verbindlichkeiten 21’025 21’025 0 0

Darlehen und Hypotheken 538’859 44’254 244’335 314’656 17’814 3’629 13’771 11’361 Absicherungsgeschäfte 1)

Geldabfluss 68’908 258’106 326’017

31. 12. 2011

(in CHF 1’000) Bilanzwert <1 Jahr 2–5 Jahre > 5 Jahre

Verbindlichkeiten 22‘253 22‘253 0 0

Darlehen und Hypotheken 525‘811 28‘554 271‘095 294‘007 Absicherungsgeschäfte 1) 17‘490 5‘280 11‘719 7‘592

Geldabfluss 56‘087 282‘814 301‘599

1) Zinssatzswaps

Entwicklungsrisiko

Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kosten aber auch b ­ ezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit solchen Projekten in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht ist oder entsprechende Zusagen vor­liegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Grossinvestitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie u ­ nterzeichnet. Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.

Altlastenrisiko

Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden ­Objekte mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei V ­ orliegen von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenunter­suchung. S­ ofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten q ­ uantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden. Die geschätzten Kosten für die Sanierung der Altlasten werden, sofern sie nicht von einer Drittpartei garantiert werden, als zukünftige Investition klassifiziert und damit in die Bewertungen der unabhängigen Liegenschaftenschätzer einbezogen.

Währungsrisiko

Intershop hat keine Immobilien im Ausland. Ein geringes Währungsrisiko besteht aufgrund eines Mietvertrages bei einer L­ iegenschaft in der Schweiz, der auf Euro lautet. Das wirtschaftliche Risiko wurde mittels einer Hypothek in derselben Währung reduziert, die mittels der Mietzinszahlungen bedient und amortisiert wird. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 10 % tieferer Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen Wechselkursgewinn von CHF 0.03 Mio. (Vorjahr: CHF 0.1 Mio.) zur Folge. Ein Anstieg des Wechselkurses um 10% hätte einen gleich hohen ­Wechselkursverlust zur Folge.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Kapitalrisiko

53

Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz aus­gewiesenen Kapital. Im mehrjährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen. Zur Erreichung dieses ­Zieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen Kreditverträgen sind Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsfaktoren und minimale Eigenkapitalausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote, zum Teil absolut definiert. Die strengsten V ­ or­gaben b ­ einhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30% respektive ein ­minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote 43.8% (Vorjahr: 43.7%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 554 Mio. (CHF 540 Mio.).

Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der Antrag des Verwaltungsrats berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst, wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulässt, werden die nicht benötigen Mittel in der Regel mittels einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt.

54

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

1

Anmerkungen zur Konzernrechnung Tätigkeit

Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.

Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der I­ntershop-Gruppe.

2

Konsolidierungskreis

Es fanden im Berichtsjahr keine Veränderungen im Konsolidierungskreis statt.

Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind:

– Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz – De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz – Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz – EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz – Intershop Management AG, Zürich; Schweiz – Realconsult AG, Zürich; Schweiz – SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz – SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz – SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz

Eine detaillierte Übersicht der Konzerngesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf den Seiten 102 und103.

3

Anlagepolitik

Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.

(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12.2011 Bank- und Kassenbestände 20’782 5’080 Kurzfristige Bankeinlagen 3’000 28‘700 Total 23’782 33’780

Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt:

(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12.2011 Rating AAA 307 48 Rating AA 1’175 555 Rating A 11’795 30‘223 kein Rating verfügbar 10’505 2‘954 Total 23’782 33‘780

4

Flüssige Mittel

Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldnerratings von Standard & Poor’s (S&P) oder M ­ oody’s. Sofern solche Ratings nicht verfügbar sind, werden zur B ­ e­urteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

55

Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 6.2 Mio. (Vorjahr: CHF 8.9 Mio.) bestand am Bilanzstichtag eine Verrechnungs­vereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.

5

Kurzfristige Forderungen

31.12.2012 31.12.2011

(in CHF 1’000)

Forderungen aus Betriebstätigkeit an Dritte 556 363 Übrige Forderungen an Dritte 61 283 Total Forderungen 617 646 Vorausbezahlter Aufwand 78 75 Übrige Rechnungsabgrenzungen 1’619 1’437 Total aktive Rechnungsabgrenzungen 1’697 1’512 Total 2’314 2‘158

Die Altersstruktur der Forderungen stellt sich wie folgt dar:

Stand per 31.12.2012

(in CHF 1’000)

Nicht überfällig Überfällig 1– 60 Tage Überfällig 61–180 Tage Überfällig über 180 Tage Total

Stand per 31.12.2011

(in CHF 1’000)

Forderungen

Wertbe- Forderungen

brutto richtigungen netto 2’225 12 2’213 162 61 101 360 360 0 731 731 0 3’478 1’164 2’314

Forderungen

Wertbe- Forderungen

Nicht überfällig Überfällig 1– 60 Tage Überfällig 61–180 Tage Überfällig über 180 Tage Total

Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten Schuldnern betragen

brutto richtigungen netto 1’946 0 1’946 250 38 212 309 309 0 907 907 0 3’412 1’254 2’158

7.6% des Totals der Forderungen (Vorjahr: 11.0%).

Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterbonität) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden vorhandene Sicherheiten (z. B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt. Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgsrechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem Marktwert (Fair Value).

56

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Die Entwicklung der Wertberichtigungen:

6

(in CHF 1’000) Stand per 1. 1.

Neubildung Inanspruchnahme Auflösung Stand per 31.12.

2012 2011 1‘254 1‘344 410 436 –136 –179 –364 –347 1‘164 1‘254

Liegenschaften zur Veräusserung Wie im Vorjahr wurde eine Liegenschaft mit einem Marktwert von CHF 4.3 Mio. (Vorjahr: CHF 14.3 Mio.) als zu veräussernd klassiert.

7

Promotionsliegenschaften

Der Brandversicherungswert beträgt CHF 11.4 Mio. (CHF 27.2 Mio.).

(in CHF 1’000) Stand per 1. 1.

Investitionen Abgänge Übertrag von Renditeliegenschaften Übertrag von Entwicklungsliegenschaften Stand per 31.12.

2012 2011 17’401 8‘628 2’016 486 –717 –2‘383 0 5‘210 0 5‘460 18’700 17‘401

In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL1») veräussert.

Im Vorjahr wurden fünf Landparzellen in Solothurn (Projekt «SOL1») und ein Parkplatz bei der Liegenschaft «edendrei» veräussert. Weiter wurden eine Entwicklungs- und eine Renditeliegenschaft in die Promotionsliegenschaften umklassiert.

Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.8 Mio. (Vorjahr: CHF 2.0 Mio.).

In der Berichtsperiode wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.04 Mio. (Vorjahr: CHF 0.0 Mio.) aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2.83% (3.14 %).

Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der P­ romotionsliegenschaften beträgt CHF 8.4 Mio. (Vorjahr: CHF 15.9 Mio.).

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Stand der laufenden Promotionsprojekte

Zürich, «eden5»

Projektbeschreibung:

Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 sind 27 Eigentumswohnungen geplant.

57

Projektstand:

Die Baubewilligung wurde im Dezember 2012 rechtskräftig. Intershop erwartet die Baufreigabe und den Baubeginn im 2. Quartal 2013.

Verkaufsstand:

Mit dem Verkauf wurde im 1. Quartal 2013 gestartet.

Lausanne, «Résidence Bel-Orne»

Projektbeschreibung:

Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 sind 74 Eigentumswohnungen geplant.

Projektstand:

Die Baufreigabe wurde erteilt und der Baubeginn ist im 1. Quartal 2013 erfolgt.

Verkaufsstand:

Bis zum 31.12.2012 wurden 19 Verkäufe öffentlich beurkundet und weitere 45 Wohnungen waren schriftlich reserviert. Nach dem Bilanzstichtag haben weitere Verkäufe stattgefunden.

Weitere Projekte

Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Im Berichtsjahr wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplans ist in Arbeit und die Flächen werden in Etappen entwickelt und verkauft.

58

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

8 Renditeliegenschaften Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Total

liegen- liegen- liegen- Liegen(in CHF 1’000) schaften schaften schaften schaften

Stand per 1. 1. 2011 750’070 337’780 47’230 1’135’080

Käufe 0 0 0 0

Investitionen 3‘530 6‘210 3‘170 12‘910

Übertrag zu Promotions liegenschaften –5‘210 0 0 –5‘210

Abgänge –20‘114 0 0 –20‘114

Marktwertveränderung 2011 7‘586 922 148 8‘656

Übertrag zu Liegenschaften

zur Veräusserung –14‘275 0 0 –14‘275

Stand per 31.12. 2011 721‘587 344‘912 50‘548 1’117‘047

Käufe 0 2’158 0 2’158

Investitionen 4’910 7’887 2’618 15’415

Abgänge –7’870 0 0 –7’870

Marktwertveränderung 2012 6’102 –2’049 27 4’080

Übertrag zu Liegenschaften

zur Veräusserung –4’258 0 0 –4’258

Stand per 31.12. 2012 720’471 352’908 53’193 1’126’572

Intershop veräusserte im Berichtsjahr die Liegenschaften Kreuzlingen, Hauptstrasse 54 und Murgenthal, Zentrum Fahracker. Die verkauften Liegenschaften verfügten für Intershop über kein weiteres Entwicklungspotential mehr. Das Objekt St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159 wurde zu den Liegenschaften zur Veräusserung transferiert. Intershop hat im Berichtsjahr eine Liegenschaft erworben (Vorjahr: keine Liegenschaft). Details über die Zu- und Abgänge sind auf den ­Seiten 80 und 81 aufgeführt.

Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.

Im Vorjahr wurden Liegenschaften in Zürich, La Chaux-de-Fonds, Interlaken und Basel sowie ein Einstellhallenplatz in Widnau verkauft. Zudem wurde je ein Objekt in die Promotionsliegenschaften sowie in die Liegenschaften zur Veräusserung transferiert.

In der Berichtsperiode wurden keine Fremdkapitalzinsen (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.) aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2.83 % (3.14 %).

Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2012 CHF 1’547 Mio. (Vorjahr: CHF 1’532 Mio.).

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

59

Anschaffungskosten und Marktwert je Region:

Anschaffungskosten 1) Marktwert 2)

(in CHF 1’000) 2012 2011 2012 2011

Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich 441’545 439’330 568’196 559‘512 Genferseegebiet 32’014 31’948 37’847 37‘536 Basel / Bern / Mittelland 98’926 97‘687 102’804 102‘092 Übrige Regionen 11’491 23’372 11’624 22’447

Total Geschäftsliegenschaften 583’976 592‘337 720’471 721‘587

Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich 128’528 Genferseegebiet 118’159 Basel / Bern / Mittelland 33’990 Übrige Regionen 24’878

Total Gewerbeliegenschaften 305’555

127‘798 111‘526 31‘334 24‘852 295‘510

140’618 141‘145 136’877 131‘333 44’878 41‘951 30’535 30’483 352’908 344‘912

Wohnliegenschaften Genferseegebiet 7’073 7‘072 7’302 7‘179 Basel / Bern / Mittelland 44’002 41‘385 45’891 43‘369

Total Wohnliegenschaften 51’075 48‘457 53’193 50‘548

Total Renditeliegenschaften3) 940’606 936‘304 1’126’572 1’117‘047

1) D ie Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen

2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Seiten 82 bis 87)

3) Exklusive Liegenschaften zur Veräusserung

Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 74 bis 77 ersichtlich.

60

9

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Entwicklungsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1. 1.

Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung Übertrag an Promotionsliegenschaften Stand per 31.12.

2012 2011 41’781 47’690 47’783 0 418 407 –5’203 –428 2’443 –428 0 –5‘460 87’222 41‘781

Im Berichtsjahr wurde die Liegenschaft Genf, Rue de Lyon 83+85 veräussert. Zudem wurden im Geschäftsjahr 2012 eine Entwicklungsliegenschaft in Interlaken sowie ein Areal in Winterthur erworben. Die Liegenschaft in Interlaken umfasst eine Grundstückfläche von 3’467 m², auf der eine vorvermietete Renditeliegenschaft erstellt wird. Das Areal in Winterthur weist eine Grundstückfläche von 136’961 m² und Gebäudeflächen von 51’166 m² auf, die überwiegend langfristig vermietet sind. Bei den bestehenden Entwicklungsobjekten in Baden, Basel und Flurlingen bestehen noch keine konkreten Entwicklungspläne. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Römerstrasse in Baden wurde mit der Stadt die Diskussion über die Möglichkeit eines Sondernutzungsplans weitergeführt und im Geschäftsjahr 2012 ein Sondernutzungsplan eingereicht. Der Zeitpunkt der Realisierung ist unter anderem aber auch abhängig vom Auszug des heutigen Mieters. Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 78 und 79 ersichtlich.

Im Vorjahr wurde ein Ladenlokal in Genf veräussert und ein Objekt zu den Promotionsliegenschaften übertragen.

In der Berichtsperiode wurden, wie im Vorjahr, keine Fremdkapital­zinsen aktiviert.

Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2012 CHF 306 Mio. (Vorjahr: CHF 134 Mio.).

10

Verbindlichkeiten

(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12. 2011 Verbindlichkeiten aus Betriebstätigkeit gegenüber Dritten 3’728 4’113 Andere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 735 753 Passive Rechnungsabgrenzungen 16’562 17‘387 Total 21’025 22‘253

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Rückstellungen (in CHF 1’000)

Rückstellungen für Gewährleistungen

Übrige Rückstellungen Total

11

31.12. 2012 31.12. 2011 1’496 2‘496 3’574 3’392 5’070 5‘888

davon kurzfristige davon langfristige

Zusätzliche Angaben:

(in CHF 1’000)

Stand per 1.1. 2011

Beanspruchte Rückstellungen Bildung

Auflösung

Stand per 31.12. 2011 Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12.2012

61

3’011 2’059

2‘904 2‘984

Gewährleistungen 1) Übrige 2) Total 3’496 3’220 6’716 –1 –494 –495 0 839 839 –999 –173 –1’172 2’496 3’392 5‘888 0 –685 –685 0 867 867 –1’000 0 –1’000 1’496 3’574 5’070

1) Die Rückstellungen aus Gewähleistungen konnten im Geschäftsjahr teilweise aufgelöst werden, da bei einem Rechtsfall eine zukünftige Zahlung als unwahrscheinlich eingeschätzt wurde. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.5 Mio.).

2) Die übrigen Rückstellungen umfassen personalbezogene Rückstellungen von CHF 1.3 Mio. (Vorjahr: CHF 1.3 Mio.) für Boni, Ferien und diesbezügliche Sozialleistungen sowie liegenschaftsbezogene Rückstellungen aus Auseinandersetzungen mit Mietern und Käufern von Liegenschaften. Der Grossteil der übrigen Rückstellungen ist kurzfristig.

12

Darlehen und Hypotheken (kurzfristig)

(in CHF 1’000) Darlehen und Hypotheken von Banken Total

31.12. 2012 31.12. 2011 33’309 18‘300 33’309 18‘300

Die kurzfristigen Darlehen setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertragliche Laufzeit innert der nächsten 12 Monate endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlungen von CHF 1.2 Mio. Erstere werden in der Regel erneuert. Seit dem Bilanzstichtag wurden CHF 24 Mio. neue Darlehen oder Hypotheken aufgenommen, CHF 7 Mio. wurden ­refinanziert und CHF 19 Mio. wurden zurückbezahlt.

62

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Darlehen und Hypotheken (in CHF 1’000) 31.12. 2012 31.12. 2011 (langfristig) Darlehen und Hypotheken von Banken 448’650 450’461 Dritten 56’900 57’050

Total 505’550 507’511

Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung (siehe auch A ­ nmerkung 12) per 31. Dezember 2012:

13

(in CHF 1’000)

2013

2014

2015

2016

2017

danach

Total

Kredit- feste fälligkeiten Zinsbindung 33’309 14’309 58’550 56’350 27’550 27’550 85’350 85’350 44’250 34’350 289’850 289’850 538’859 507’759

Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 991 Mio. (Vorjahr: CHF 952 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 520 Mio. (CHF 526 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines Kredits von CHF 19 Mio. verpfändet.

Die Darlehens- und Hypothekarschulden sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value) dieser Schulden liegt um CHF 29 Mio. höher (Vorjahr: CHF 20 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vorgenommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war.

Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen:

(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12. 2011 Währung Zinssatz CHF Zinssatz CHF Schweizer Franken (CHF) 2.79% 538’515 3.06% 524‘615 Euro (EUR) 4.22% 344 4.22% 1‘196 Total 538’859 525‘811

Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, rund 66 Monate (Vorjahr: 52 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 94% (97%) Festhypotheken oder zinsab­ge­sicherte Rollover-Kredite, 6% (3%) Rollover ohne Zinsab­sicherung und 0% (0%) variable Hypotheken. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.71% (2.90%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 78 (74) Monaten.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

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Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Financial Covenants) vereinbart, die alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind.

Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respek­tive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In e­ inigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des V ­ erkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Vermietungsstand und Kreditinstitut. Eine Ver­letzung der zugesicherten Covenants würde es dem Kreditinstitut ­erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich fällig zu stellen.

Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte ­(Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 205 Mio. (Vorjahr: CHF 242 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus der u ­ ntenstehenden Tabellen ersichtlich:

31. 12. 2012

Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert

positiv negativ

2013 2.30% 38 Mio. 0 Mio. 0.44 Mio.

2017 2.27% 34 Mio. 0 Mio. 3.61 Mio.

2019 2.32% 45 Mio. 0 Mio. 5.74 Mio.

2021 2.15% 30 Mio. 0 Mio. 4.06 Mio.

2021 1.97% 20 Mio. 0 Mio. 2.34 Mio.

2028 1.47% 38 Mio. 0 Mio. 1.62 Mio.

Total 205 Mio. 0 Mio. 17.81 Mio.

31. 12. 2011

Laufzeit Zinssatz Kontraktwert

2012 3.48% 74 Mio.

2013 2.30% 39 Mio.

2017 2.27% 34 Mio.

2019 2.32% 45 Mio.

2021 2.15% 30 Mio.

2021 1.97 % 20 Mio.

Total 242 Mio.

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 Mio. 2.23 Mio. 0 Mio. 1.38 Mio. 0 Mio. 3.52 Mio. 0 Mio. 5.17 Mio. 0 Mio. 3.34 Mio. 0 Mio. 1.85 Mio. 0 Mio. 17.49 Mio.

Die gesamten Marktwertveränderungen der Interest Rate Swaps (Wiederbeschaffungswerte) in der Höhe von CHF –0.3 Mio. (Vorjahr: CHF –7.4 Mio.) wurden direkt im sonstigen Ergebnis verbucht, da sie die Anforderungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen.

Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps entsprechen gemäss IFRS 7 dem Level 2 und werden extern anhand von notierten Preisen für ä­ hnliche Finanzinstrumente bewertet.

64

14

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Latente Steuerguthaben und

-verbindlichkeiten

Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz zwischen der Bilanz nach Konzernricht­linien und der Steuerbilanz der konsoli-

dierten Gesellschaft ergeben:

31.12.2012 31.12. 2011

(in CHF 1’000) Aktiven Passiven Aktiven Passiven

Immobilien 109’193 104‘076

Personalvorsorge 139 151

Übrige Bilanzpositionen 54 32

Verluste 555 817

Total 609 109’332 849 104‘227

(in CHF 1’000) Stand zu Beginn der Periode In Gesamtergebnisrechnung verbucht

2012 2011 103’378 101’697 5’345 1’681

Stand am Ende der Periode

108’723

Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge, deren Geltend­machung nicht wahr-

103’378

scheinlich ist und die deshalb bei der Bestimmung der l­atenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden.

Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen der Intershop Holding AG stehenden temporären ­Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten ge­bildet werden, betrugen am Bilanzstichtag CHF 353 Mio. (Vorjahr: CHF 330 Mio.).

Aktienkapital Inhaberaktien Total

à nom. CHF 10 Nominalwert

(Anzahl) (in CHF 1’000) Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. 2011 2’100’000 21’000

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. 2012 2’100’000 21’000

15

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

65

Reingewinn pro Aktie 2012 2011 Reingewinn 1) 56’119 54‘976

Reingewinn exkl. Neubewertung 1) + 2) 51’330 48‘961

16

Durchschnittliche Anzahl dividenden berechtigter Inhaberaktien

2’099’500

Reingewinn pro Aktie3) Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertung 2) + 3)

2’099’083

26.73 26.19 26.73 26.19 24.45 23.32

1) I n CHF 1’000

2) D ie Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden l­atenten Steuern, die anhand des durch-

3) In CHF

schnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.

17

Bedeutende Aktionäre

Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre b ­ ekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben:

(in %) 2012 2011 35.5 40.0 Patinex AG, Wilen 1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) 10.0 10.0 Relag Holding AG, Hergiswil 3) 4.4 4.4 General Oriental Investments SA, Genf 4) 3.4 3.4 Grapal Holding AG, Zug 5) 3.1 3.1

1) Meldungen per 31. 12. 2012 respektive 31. 12. 2011

2) Meldung per 25. 6. 2010

3) Meldung per 4. 12. 2007

4) Meldung per 17. 8. 2011

5) Meldung per 3.3.2010

18

Nahestehende Personen

Nebst den Verwaltungsräten, den Geschäftsleitungsmitgliedern und durch diese kontrollierten Gesellschaften sowie der Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG gilt aufgrund der Beteiligungsquote von 35.5% auch die Patinex AG als nahestehende Person.

Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3 Mio. (Vorjahr: CHF 0.3 Mio.). Die Kompensa­tion für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf CHF 2.7 Mio. (CHF 2.6 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.3 Mio. (CHF 0.2 Mio.) Zahlungen an die Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen in der Höhe von CHF 0.8 Mio. (CHF 0.8 Mio.).

66

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Transparenzgesetz) befindet sich im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der Seite 95 dieses Geschäftsberichtes.

Die Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG hat einer Konzerngesellschaft ein variabel verzinsliches Hypothekardarlehen in der Höhe von CHF 0.9 Mio. per 31.12.2012 (Vorjahr: CHF 1.05 Mio.) gewährt. Der Zinssatz von 2.5% entspricht einer marktüblichen Verzinsung für variable Hypotheken.

Es erfolgten ­keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im ­Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.

Liegenschaftsertrag (in CHF 1’000) 2012 2011 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften 45’683 47‘512 Gewerbeliegenschaften 28’406 27’360 Wohnliegenschaften 3’369 3’284

Entwicklungsliegenschaften 4’400 4’708

Veräusserte Liegenschaften 708 1‘063

Total 82’566 83‘927

Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar:

(in in % des Mietertrags) 31.12. 2012 31.12. 2011

Wohnen 6.4 8.1

ohne festen Verfall 20.7 19.2

< 1 Jahr 10.4 9.5

1 bis 2 Jahre 11.3 11.1 2 bis 3 Jahre 6.1 10.9

3 bis 4 Jahre 7.0 6.9

4 bis 5 Jahre 9.3 7.7

> 5 Jahre 28.8 26.6

Total 100.0 100.0 19

Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der ­gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Die fünf grössten Mieter per Bilanzstichtag sind nachfolgend aufgeführt:

(in % des Mietertrags) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA, Genf Credit Suisse AG Total

67

31.12. 2012 31.12. 2011 8.2 8.5 5.4 6.0 3.8 4.3 3.6 3.9 3.4 3.6 24.4 26.3

Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Gemeinden oder mit denen zusammenhängenden juris­tischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 15.2% (Vorjahr: 15.7%).

20

Erfolg aus

Liegenschaftsverkäufen

(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Renditeliegenschaften

Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Entwicklungsliegenschaften

Total

2012 2011 29’000 40‘585 –22’145 –28’668 0 –19 6’855 11’898 –256 –515 6’599 11’383 7’375 –5’203 2’172 –222 1’950 8’549

550 –428 122 –26 96 11’479

Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal verkauft.

Im Weiteren wurde eine Entwicklungsliegenschaft in Genf veräussert.

Im Vorjahr wurden Renditeliegenschaften in Zürich, La Chaux-de-Fonds, Interlaken und Basel, ein Einstellhallenplatz in Widnau sowie aus den Entwicklungsliegenschaften ein Ladenlokal in Genf verkauft.

Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 6.6 Mio. (Vorjahr: CHF 8.3 Mio.) Geschäftsliegenschaften und CHF 0.0 Mio. (3.1 Mio.) Gewerbeliegenschaften.

Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 80 und 81.

68

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

21

Übriger Erfolg

(in CHF 1’000) An Dritte verrechnete Dienstleistungen Übriger Erlös Total

2012 2011 2’638 2’745 1’014 1’011 3’652 3’756

Der «Übrige Erlös» beinhaltet unter anderem die Auflösung von nicht mehr benötigten Rückstellungen für Gewährleistungen.

22 Liegenschaftsaufwand (in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften

Entwicklungsliegenschaften

Veräusserte Liegenschaften

Total

Personalaufwand

23

2012 2011 4’712 4‘977 2’816 3‘486 579 591 627 387 100 201 8’834 9’642

Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

(in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total

2012 2011 3’295 3’750 77 80 999 960 511 561 858 861 612 758 1’917 1’747 565 925 8’834 9’642

(in CHF 1’000) Löhne und Gehälter Erfolgsabhängige Entschädigungen Sozialversicherungen Personalvorsorgeaufwand Übriger Personalaufwand Total

2012 2011 5’698 5’648 1’480 1’698 811 814 454 439 86 87 8’529 8’686

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

24 Administrativer Aufwand

25

Personalvorsorge

(in CHF 1’000) Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand Kapitalsteuern Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen Total

69

2012 2011 1’310 1’518 248 598 148 204 1’706 2’320

Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, die a­lle nach schweizerischem Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahressalär der Mitarbeiter. Bei den nach IAS 19 als leistungsorientiert definierten Vorsorgeplänen handelt es sich um einen Kollektivvertrag bei einer grossen ­Lebensversicherungsgesellschaft sowie um teilautonome Lösungen, d.h. gewisse Risiken sind bei einer Versicherungsgesellschaft rück­versichert, während das Asset Management durch eine Bank erfolgt. Ferner existiert eine beitragsorientierte Kaderversicherung.

Das in der Bilanz ausgewiesene Aktivum setzt sich, vor Abzug der l­atenten Steuern, wie folgt zusammen:

(in CHF 1’000) 2012 2011 Barwert der Verpflichtungen –14’744 –13’647 Vermögen der Pensionskassen zu Marktwerten 16’187 14’753 Überdeckung 1’443 1’106 Nicht erfasste versicherungsmathematische (Gewinne)/Verluste 540 1‘206 Nicht aktivierbarer Teil der Überdeckung –1’334 –1‘612 In der Bilanz erfasstes Guthaben 649 700

Entwicklung des Barwertes der Verpflichtungen:

(in CHF 1’000) Barwert der Verpflichtungen zu Beginn der Periode Dienstzeitaufwand Zinsaufwand Ein-/Ausbezahlte Vorsorgeleistungen Aktuarieller (Gewinn)/Verlust auf den Verpflichtungen Barwert der Verpflichtungen am Ende der Periode

2012 2011 13’647 13’900 750 770 341 389 –791 –919 797 –493 14’744 13’647

70

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Entwicklung des Planvermögens:

(in CHF 1’000) Wert des Planvermögens zu Beginn der Periode Erwarteter Ertrag aus dem Planvermögen Arbeitnehmerbeiträge Arbeitgeberbeiträge Ein-/Ausbezahlte Vorsorgeleistungen Aktuarieller Gewinn / (Verlust) auf Vermögen Wert des Planvermögens am Ende der Periode

Tatsächliche Vermögenserträge

Finanzierungsstatus und Erfahrungsanpassung:

(in CHF 1’000) Barwert der Verpflichtungen Planvermögen Überdeckung

Erfahrungsanpassungen – der Verpflichtungen Verlust/(Gewinn) – des Planvermögens Gewinn/(Verlust)

2012 2011 14’753 15’794 590 710 85 78 88 84 –791 –919 1’462 –994 16’187 14’753 2’052

–284

2012 2011 2010 2009 2008 –14’744 –13’647 –13’900 –13’058 –12’091 16’187 14’753 15’794 15’109 14’030 1’443 1’106 1’894 2’051 1’939

797

–493

55

1’462

–994

–178

45

–447

497 –2‘617

Das Planvermögen zum Marktwert besteht aus:

(in %) Aktien Hypotheken Obligationen Immobilien Übriges Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaft Total Planvermögen zum Marktwert

Das Planvermögen beinhaltet eine hypothekarisch gesicherte Schuld von CHF 0.9 Mio.

2012 2011 29% 30% 6% 7% 15% 14% 10% 8% 4% 7% 36% 34% 100% 100%

(Vorjahr: CHF 1.1 Mio.) beim Arbeitgeber sowie CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) in Aktien der Intershop Holding AG.

Bei den Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaften handelt es sich um die Ansprüche der Rentner sowie um das Vermögen des ­Kollektivvertrags.

71

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Die folgenden Beträge wurden in der Erfolgsrechnung erfasst:

(in CHF 1’000) 2012 2011 Dienstzeitaufwand 750 770 Zinsaufwand 341 389 Erwarteter Ertrag aus dem Planvermögen –590 –710 Überschüsse aus Guthaben gegenüber Vorsorgeeinrichtungen –20 8 Beiträge der Versicherten –85 –78 Total leistungsorientierte Pläne 396 379 Arbeitgeberbeiträge beitragsorientierte Pläne 58 60 Gesamter im Personalaufwand erfasster Betrag 454 439

Die erwarteten Beiträge an die Vorsorgewerke für das Folgejahr belaufen sich auf CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.5 Mio.).

Die gegenüber den leistungsorientierten Vorsorgeplänen in der Bilanz erfassten Bewegungen des Nettoguthabens gliedern sich wie folgt:

(in CHF 1’000) 2012 2011 Stand zu Beginn der Periode 700 1’071 Überschüsse aus Guthaben gegenüber Vorsorgeeinrichtungen 345 8 Total leistungsorientierte Pläne –396 –379 Stand am Ende der Periode 649 700

Die Berechnung der Vermögensverpflichtung basiert auf den folgenden versicherungsmathematischen Annahmen:

Diskontierungssatz

Erwartete Verzinsung der Altersguthaben

Erwartete Rendite des Vermögens

Erwartete Lohnsteigerungsrate

Erwartete Rentenindexierung

31.12.2012 31.12.2011 1.70% 2.50% 1.70% 3.25% 1.70% 4.00% 1.00% 2.00% 0.00% 0.50%

Erwartete durchschnittliche Restarbeitszeit in Jahren 9.4 Lebenserwartung nach Pensionierung (65) für Männer in Jahren 19.7 Lebenserwartung nach Pensionierung (64) für Frauen in Jahren 22.9

9.4 19.6 22.8

Die erwartete Rendite auf dem Planvermögen beruht auf der Berechnung der im Markt implizierten Renditeerwartungen der einzelnen K ­ ategorien (Risikoprämienansatz). Im Berichtsjahr betragen die zugrunde liegenden Renditen pro Anlagekategorie: 8% für Aktien, 3% für Hypotheken, 2% für Obligationen, 4.5% für Immobilien und 2.5% für Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaften. Gewichtet mit den Anlagekategorien per 1. Januar 2012 ergibt sich eine zu erwartende Rendite von 4% für das Jahr 2012.

72

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Bewertungsveränderungen

26

(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total

2012 2011 9’526 12‘610 –5’647 –3‘954 3’113 0 42 144 –512 –572 6’522 8‘228

Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich auf den Seiten 82 bis 87 in diesem Geschäftsbericht.

Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 8.3 Mio. (Vorjahr: CHF 9.2 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 1.1 Mio. (CHF 3.3 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) bei den Wohnliegenschaften.

Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 2.2 Mio. (Vorjahr: CHF 1.6 Mio.) die Geschäfts-, zu CHF 3.3 Mio. (CHF 2.3 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.1 Mio. (CHF 0.0 Mio.) die Wohnliegen­schaften.

Finanzergebnis (in CHF 1’000) 2012 2011

Zinsertrag 997 665

Übriger Finanzertrag 1’301 21

Total Finanzertrag 2’298 686

(in CHF 1’000) 2012 2011 Zinsaufwand –15’772 –16’613

Übriger Finanzaufwand 0 –1’060

Total Finanzaufwand –15’772 –17’673

Im Berichtsjahr wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.04 Mio. aktiviert (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.).

27

Der übrige Finanzertrag bzw. -aufwand enthält Erfolge aus der Bewirtschaftung der liquiden Mittel sowie Wechselkurserfolge.

28 Ertragssteuern

(in CHF 1’000) Ordentliche Ertragssteuer Latente Steuern Total

2012 2011 7’358 12’674 5’345 1‘681 12’703 14‘355

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

73

Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durchschnittssatz abweicht:

(in CHF 1’000) Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Durchschnittlicher Steuersatz

2012 2011 68’822 69’331 21.5% 21.5%

Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz Steuern zu anderen Steuersätzen 1) Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen Total Ertragssteuern

14’796 14’906 –2’505 9 261 0 151 –560 12’703 14’355

1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen

29

Eventualverpflichtungen

Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2012 keine quantifizier­baren Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften.

30

Investitionen

Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den n ­ ächs­ten fünf Jahren weitere Investitionen von CHF 127 Mio. (Vorjahr: CHF 108 Mio.) vorgesehen.

31

Beteiligungspläne

Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich der Bonusbetrag im Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln.

Details zu den Entschädigungen und Beteiligungen sind im Einzelabschluss der Intershop Hollding AG (Anmerkung 7) ab der Seite 95 dargestellt.

32

Abschreibungen

Die Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen belaufen sich auf CHF 0.15 Mio. (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.).

33

Ereignisse nach

dem Bilanzstichtag

Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 26.

Februar 2013 durch den

Verwaltungsrat zur Veröffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 4. April 2013.

Bis zum 26. Februar 2013 sind keine wesentlichen Ereignisse nach dem B ­ ilanzstichtag eingetreten.

74

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 31. Dezember 2012

Ort

Adresse

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%

2006 2009 2008 1999 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999

1990/91 1987 1971 1992 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958

– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – – – – 2002–04 2002/08

SGI SGI

AE AE

100% 100%

99/05 1999

1961 1992

– –

DB SGI

AE AE

100% 100%

2006 1999

1962 1969

– 2008/09

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGI SGI

SW AE AE AE BR SW SW AE AE AE

95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100% 100%

1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1999 1998 1997

1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1982 1989 1992

– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – – –

SGI SGI SGI SGI

AE AE AE SW

100% 100% 100% 48.8%

1999 1999 1998 2000

1962 1912 1960 1994

– 1970 – –

Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Seuzach Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich

Genferseegebiet Genf Pully

Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Deisrütistrasse 6 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich

Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet

Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Basel Schützengraben 21 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Sissach Hauptstrasse 93 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Heerbrugg St. Gallen St. Gallen Widnau / SG

Berneckerstrasse 215 Fürstenlandstrasse 159 3) Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen

Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Liegenschaft zur Veräusserung Abkürzungen: Siehe Seite 78

75

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708

0 547 0 0 213 0 1’275 0 185 0 5’063 0 0 0 403 7’686

7’249 9’614 7’743 2’419 7’949 6’591 22’888 12’674 8’357 12’710 13’418 4’029 8’047 12’391 15’227 151‘308

159 168 95 43 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 159 1’419

1’605 1’312 1’469 352 2’200 1’492 4’552 2’880 1’763 4’749 5’200 793 1’969 2’718 5’624 38’678

4.5 34.5 1.1 34.0 1.5 0.3 10.0 0.7 9.4 2.4 3.7 92.1 8.3 2.2 8.5 8.0

35’402

2’725

32‘677

108 514 622

2’630 0 2’630

0 0 0

5’375 2’827 8’202

0 52 52

1’694 961 2’655

10.5 24.0 15.4

2’552

294

2‘258

1’369 0

0 1’294

0 513

2 0

1’371 2’707

0 37

243 606

0.0 17.1

11’178 0 537 2’327 1’962 3’805 0 676 1’540 684 23’609

0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 158 0 576 7‘117

8’561 579 519 284 1’436 2’604 1’362 60 1’309 527 18‘535

202 780 0 957 151 0 343 228 107 813 4‘094

329 0 0 185 0 870 1’430 53 28 465 3’362

20‘270 3’329 1’056 4’985 3’549 8’538 3’688 1’175 2’984 3’065 56‘717

291 32 14 85 87 139 58 29 79 63 914

2’776 689 144 674 484 1’596 479 274 415 433 8‘813

36.6 0.0 5.2 15.7 22.2 17.4 9.8 0.0 37.7 55.0 23.4

6‘703

1‘527

5‘176

1’223 3’962 866 3’257 9‘308

654 800 445 954 2‘853

0 3’489 0 855 4’344

67 845 565 949 2’426

1’274 0 0 290 1’564

0 0 0 1’818 1’818

1’995 5’134 1’010 4’866 13‘005

15 39 9 143 206

298 496 75 829 1‘698

26.6 48.0 100.0 19.9 32.8

1‘026

166

860

174‘822

126‘455

16‘354

64‘559

8‘996

12’866

229’230

2‘591

51‘844

11.8

45‘683

4‘712

40‘971

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

4’109 8’361 9’434 3’171 2’300 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 101’273

5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’945 10’552 9’270 4’218 10’711 6’312 3’182 5’453 7’333 12’867 95’726

0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210

1’811 4’382 4’017 1’729 731 1’521 10’797 3’404 2’697 575 1’128 847 2’594 5’058 1’685 42’976

948 3’178 4’126

1’954 2’313 4’267

683 0 683

1’842 982

0 900

28’645 1’178 787 2’283 5’920 4’379 4’913 1’237 5’663 2’285 60‘114

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

Netto

76

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 31. Dezember 2012

Ort

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

Seestrasse 295 Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI

AE AE AE BR AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2001 2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002

1960–87 1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984

– – – – 1992 – – –

Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet

SGI SGI SGI

BR AE AE

100% 100% 100%

2002 1997 2007

2000–02 1956 1970

– seit 1998 2007/08

SGI SGI SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100%

2005 1998 1999 2012 2001

1935/1956 1932 1964–91 2007 1989–92

– 1968 2001/02 2011 2002

SGI SGI SGI SGI

AE AE AE AE

100% 100% 100% 100%

1999 1998 1998 1998

1960/1987 1962 1968 1968

1999–02 – 2000 1983

SGI

AE

100%

2007

1970

–

DB

AE

100%

2006

1969

–

Adresse

Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Au-Wädenswil Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos

Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon

Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen

Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen

Total Gewerbeliegenschaften

Wohnliegenschaften Genferseegebiet Genf

Rue Jean-Charles Amat 15

Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften

1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 78

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

42’965 16’000 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 114’354

5’658 3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 18’559

0 0 0 0 0 0 0 0 0

20’722 9’807 10’566 8’215 10’650 3’782 2’972 5’795 72’509

30’725 57’489 3’101 91’315

0 2976’ 1’376 30’852

0 2’472 0 2’472

1’875 1’492 62’341 2’220 12’290 80’218

180 836 2’851 0 2’250 6’117

16’540 2’905 2’307 3’528 25’280

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

77

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 0 0 211 0 80 358 649

880 2’502 110 0 0 0 0 157 3’649

27’260 16’012 14’463 10’348 12’684 4’593 3’158 6’848 95’366

298 65 125 134 58 80 54 55 869

3’300 2’300 1’642 1’300 2’008 489 338 695 12’072

26.7 0.0 0.0 0.0 1.8 10.9 0.1 5.3 8.3

11’197

919

10’278

41’496 11’794 985 54’275

0 908 0 908

0 1’676 0 1’676

41’496 46’326 2’361 90’183

0 640 40 680

3’560 7’647 404 11’611

0.0 4.1 0.0 2.7

11’112

1‘233

9’879

0 0 0 0 0 0

1’990 1’004 13’606 1’230 5’640 23’470

1’289 120 0 0 0 1’409

0 0 7’090 0 0 7’090

3’459 1’960 23’547 1’230 7’890 38’086

16 15 424 11 55 521

566 127 1’722 152 1’193 3’760

0.0 0.0 8.8 0.0 0.0 4.0

3‘509

336

3‘173

2’602 1’717 88 2’495 6’902

0 0 0 0 0

9’855 3’652 1’841 4’487 19’835

0 170 1’107 0 1’277

238 0 234 0 472

12’695 5’539 3’270 6’982 28’486

133 59 11 80 283

1’081 580 308 887 2’856

18.7 0.0 0.0 1.8 7.7

2‘588

328

2‘260

311’167

62’430

2’472

170’089

4’243

12’887

252’121

2’353

30’300

5.6

28’406

2’816

25’590

491

0

65

286

1’668

0

2’019

10

542

3.2

11’966

0

0

0

17’177

0

17’177

189

2’804

0.1

12’457

0

65

286

18’845

0

19’196

199

3’346

0.6

3‘369

579

2’790

498’446

188’885

18’891

234’934

32’084

25’753

500’547

5’143

85’490

9.1

77’458

8’107

69‘351

Netto

78

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 31. Dezember 2012 Ort

Adresse

Alle Regionen Baden Baden Basel Flurlingen Interlaken Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich

Römerstrasse 36 + 36a Römerstrasse 36b + 36c Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Untere Bönigstrasse Chemin de Renens 523) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)

Landparzellen Solothurn

Oberer Brühl (SOL 1) 3)

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

SGI SGI DB SGI SGIC SGI SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2.9% 100% 8.8%

2007 2006 2006 2007 2012 1999 2012 1998 1998 1998

1958 1958 1968 1875–1963 n/a 1927 1947–2005 2007–2009 1955 2009–2011

1990 1990 – – n/a 1962 – – – –

SGI

AE

100%

1998

n/a

n/a

Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften Abkürzungen: Eigentümer:

DB

= De Bary & Co. AG

HE

= Einkaufszentrum Herti AG

SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG SGIC = SGI City Immobilien AG SGIP = SGI Promotion AG

Eigentumsverhältnisse:

VO

= EZ Volketswil AG

AE

= Alleineigentum

BR

= Baurecht

ME

= Miteigentum

SW

= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

4’467 4’807 5’031 54’001 3’467 4‘132 136’961 100 1’217 41

3’633 3’987 157 3’337 0 2‘280 11’342 0 1’248 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

250 348 0 34’145 0 576 37’798 0 1’308 0

0 0 1’254 268 0 150 0 0 0 0

0 0 0 208 0 0 2’026 0 0 0

3’883 4’335 1’412 37’958 0 3‘006 51’166 0 2’556 0

148 124 6 266 0 63 595 21 21 15

1’047 889 233 2’433 n/a n/a 6’377 n/a 498 n/a

0.0 0.0 0.0 25.3 n/a n/a 3.9 n/a 97.5 n/a

38’781

0

0

29

0

0

29

4

n/a

n/a

253’003

25’984

0

74’454

1’672

2’234

104’345

1’263

11’477

7.9

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

4’400

627

79

Netto

3’773

80

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 31. Dezember 2012 Ort

Adresse

Zugänge Renditeliegenschaften Lyss Südstrasse 17 Total Renditeliegenschaften

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Übergang Nutzen/Gefahr

SGIC

AE

100%

2012

31.12.2012

AE AE

100% 100%

2012 2012

15.11.2012 19.12.2012

AE AE

100% 100%

1999 1998

01.09.2012 01.02.2012

SW AE

44% 100%

2005 1998

18.07.2012 30.04.2012

Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Interlaken Untere Bönigstrasse SGIC Winterthur Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi SGIC Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Total Zugänge Abgänge Renditeliegenschaften Kreuzlingen Hauptstrasse 54 Murgenthal Zentrum Fahracker Total Renditeliegenschaften

SGIC SGI

Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Genf Rue de Lyon 83+85 SGI Solothurn Oberer Brühl (SOL 1) SGI Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Total Abgänge

Abkürzungen: Siehe Seite 78

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

2’220 2’220

0 0

0 0

1’230 1’230

3’467 136’961 140’428

0 11’342 11’342

0 0 0

142’648

11’342

2’955 8’421 11’376

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

0 0

0 0

1’230 1’230

11 11

0 37’798 37’798

0 0 0

0 2’026 2’026

0 51’166 51’166

0 595 595

0

39’028

0

2’026

52’396

606

1’606 283 1’889

308 1’970 2’278

377 1’441 1’818

0 4’280 4’280

0 0 0

2’291 7’974 10’265

87 177 264

500 683 1’183

0 0 0

0 0 0

0 0 0

2’116 0 2’116

0 0 0

2’116 0 2’116

12 0 12

12’559

1’889

2’278

1’818

6’396

0

12’381

276

81

82

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Bericht des unabhängigen Liegenschaftschätzers

An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich

Marktwertermittlung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2012

1. Auftrag

KPMG AG Real Estate («KPMG») hat im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften die Immobilien der Intershop-Gruppe zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember 2012 zu Marktwerten bewertet. Dabei handelt es sich insgesamt um 55 Renditeliegenschaften und 6 Entwicklungsliegenschaften.

2. Bewertungsstandard KPMG bestätigt, dass die ermittelten Marktwerte dem «Fair Value» gemäss den Inter und «Fair Value»

national Financial Reporting Standards IFRS, insbesondere IAS 40, entsprechen und in Übereinstimmung mit den gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere den International Valuation Standards (IVS) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) erstellt wurden. Der Marktwert ist definiert, als «der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».

3. Bewertungsmethode

Die Marktwertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der Discounted-Cashflow Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich demnach als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz wird objektspezifisch unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzung sowie der aktuellen Marktsituation bestimmt.

Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Wiedervermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt.

Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt.

Fremdkapitalkosten, Ertragssteuern und Mehrwertsteuern, sowie bei einer zukünftigen Veräusserung fällige (Grundstück-)Gewinnsteuern und Transaktionskosten werden bei der Marktwertermittlung nicht berücksichtigt.

Die Entwicklungsliegenschaften werden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet; allfällige Aus- und / oder Umnutzungspotenziale werden dabei in Übereinstimmung mit den Bestimmungen von IAS 40 nicht berücksichtigt.

Sämtliche Liegenschaften sind der KPMG aufgrund der Besichtigungen sowie der seitens Eigentümer zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt und werden mindestens im Dreijahresrhythmus besichtigt.

.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

4. Bewertungsresultat

83

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG AG den Marktwert der 55 bewerteten Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2012 auf:

Total CHF 1’130’830’000

(eine Milliarde einhundertdreissig Millionen achthundertdreissigtausend Schweizer Franken)

und den Marktwert der 6 bewerteten Entwicklungsliegenschaften auf:

Total CHF 87’222’000

(siebenundachtzig Millionen zweihundertzweiundzwanzigtausend Schwei­zer Franken)

5. Wertveränderung

Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe erhöht sich somit gegenüber dem Vorjahr um CHF 44.9 Mio. bzw. 3.8%. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus einer Nettobestandesänderung (Zukauf von 3 Liegenschaften und Verkauf von 3 Liegenschaften) sowie einer positiven inneren Wertveränderung aufgrund von entsprechend erhöhten Cashflows (Wegfall von im Jahr 2012 ausgeführten Investitionen, Mietertragssteigerungen und Abbau von Leerständen).

6. Unabhängigkeit und

Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den

Vertraulichkeit

oben genannten Zweck bestimmt ist und verweisen auf die der Bewertung zugrunde liegenden Haftungsbeschränkungen. Wir versichern, die Bewertungen parteilos erstellt zu haben.

Zürich, 25. Januar 2013

KPMG AG

Ulrich Prien

Philipp Schelbert

Partner, MRICS

Director

84

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen

Bewertungsmethode

Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode («DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards von ISVC, RICS, TEGoVA und SVS, als auch unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsvorschriften gemäss den International Financial Reporting Standards IFRS.

Das verwendete DCF-Modell ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt den Marktwert des Objektes auf der Basis zukünftiger Cashflows. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünftigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Liegenschaft über einen angenommenen Detail-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren. Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Betrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit Value») des Objektes in die Wertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wird dabei mittels Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Der Marktwert ergibt sich dann als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows über den Betrachtungszeitraum plus den diskontierten Exit Value.

Bei den bewertenden Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich teilweise um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter, baulicher Eingriffe transformiert und / oder einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen. Entsprechend den Bestimmungen von IAS 40 werden bei solchen Liegenschaften allfällig langfristig vorhandene Aus- und / oder Umnutzungspotenziale nicht berücksichtigt und diese Objekte werden unter einem Fortführungsszenario mit der bestehenden Nutzung bewertet.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Diskontierungszinssatz

85

Der für die Wertermittlung angewandte Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag (Allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag berücksichtigt das allgemeine Immobilienrisiko und die damit verbundene, höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage sowie das objektspezifische Risiko aufgrund von Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft.

Schematische Darstellung des Risikoprämien-Prinzips

Risikoprämien

+ Zuschlag fürfür objektspezifisches Liegenschaftsrisiko Zuschlag objektspezifisches Liegenschaftsrisiko

Risikoprämien

+ Zuschlag fürfür allgemeines Liegenschaftsrisiko Zuschlag allgemeines Liegenschaftsrisiko

Basis

Basis

Zinssatz fürfür risikofreie Anlage Zinssatz risikofreie Anlage

Darstellung: KPMG AG Real Estate

Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrachtungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der Exit Value wird als Barwert über die Restlebensdauer nach dem Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei angesetzte Diskontierungszinssatz impliziert reale, d.h. inflationsbereinigte Zahlungsströme und ist deshalb tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode.

Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 als auch des Exit Values erfolgt jeweils per Mitte Jahr (mittschüssig). Die nominalen Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die per 31. Dezember 2012 bewerteten Liegenschaften der Intershop-Gruppe zwischen 4.95% und 7.2%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.29% (Vorjahr 5.33%) und für die Entwicklungsliegenschaften 5.49% (Vorjahr 5.45%).

Der Vergleich von Diskontierungszinssätzen verschiedener Immobilienportfolios ist jedoch in der Regel nicht pauschal möglich, sondern nur einhergehend mit einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen.

86

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Indexierung

Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Veränderungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen und Organisationen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD) werden folgende Annahmen für die zukünftige Entwicklung der Mieten getroffen, welche jedoch nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen darstellen:

Jahr

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Exitjahr

Wachstumsrate

0.0%

–0.3%

1.0%

1.0%

1.0%

1.3%

1.3%

1.3%

1.3%

1.3%

1.3%

Diese Wachstumsraten stellen die angesetzte Mietsteigerung bei voller Indexierung dar.

Bei den einzelnen Bewertungen wird dabei für jede einzelne Mieteinheit die vertraglich vereinbarte oder mietrechtlich mögliche prozentuale Indexierung berücksichtigt. Weitere Mietsteigerungen infolge allfälliger zukünftiger Hypothekarzinserhöhungen werden wegen der zu erwartenden Trägheit des Referenzzinssatzes nicht eingerechnet. Die abgebildeten Wachstumsraten gelten auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.

Mietzinseinnahmen

Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2012. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden.

Leerstand

Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-, Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Ablauf von Wohnmietverträgen werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese fallen jedoch üblicherweise geringer aus als bei Gewerbeliegenschaften.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

87

Bewirtschaftungs- und

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien,

Unterhaltskosten

Verwaltungs- und allgemeinen Betriebskosten zusammen, welche nicht dem Mieter als Nebenkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zukunftserwartungen werden - falls vorhanden - die Vergangenheitswerte aus den Liegenschaftsabrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmarks auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des Betrachtungszeitraumes unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen sowie des Zustands der Liegenschaft angepasst. Bei den Unterhaltskosten wird analog vorgegangen

Zukünftige Instandsetzungskosten

Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während des Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden auf ihre Plausibilität geprüft, gegebenenfalls angepasst und entsprechend in den Bewertungen berücksichtigt.

Die bei der Ermittlung des Exit Value zu berücksichtigenden, langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft die einzelnen Teile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Die so ermittelten, zukünftigen Instandsetzungskosten werden per Exit-Jahr in einen kalkulatorischen Fonds umgerechnet, welcher bei der Berechnung des nachhaltigen Cashflows im Exit-Jahr entsprechend in Abzug gebracht wird. Dabei werden ausschliesslich die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.

88

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Intershop Holding AG, bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Aufstellung über die Veränderung des Eigenkapitals und Anhang (Seiten 38 bis 81), für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.

Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.

PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler

James Goffi

Revisionsexperte Leitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 26. Feburar 2013

89

90

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

92 Bilanz 93 Erfolgsrechnung 94 Anhang der Jahresrechnung 97 Antrag 端ber die Verwendung des Bilanzgewinnes 98 Bericht der Revisionsstelle

91

92

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

Bilanz per 31. Dezember

(in CHF 1’000)

Aktiven

Anmerkungen

2012

2011

Umlaufvermögen Flüssige Mittel 10’289 12 Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften 29’597 1’565 Übrige Forderungen gegenüber Dritten 5 5 Rechnungsabgrenzungsposten 19 243 Wertschriften 0 8’940 Total Umlaufvermögen 39’910 10’765

Anlagevermögen Beteiligungen 2 232’863 232’713

Total Anlagevermögen 232’863 232’713

Total Aktiven 272’773 243’478

Passiven Kurzfristiges Fremdkapital

Kurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften 51’949 33’032

Kurzfristige Darlehen von Dritten 19’000 0

Schulden gegenüber Dritten 10 9

Rechnungsabgrenzungsposten 813 717

Total kurzfristiges Fremdkapital 71’772 33’758

Total Fremdkapital 71’772 33’758

Eigenkapital Aktienkapital 3 21’000 21’000

Allgemeine gesetzliche Reserven 4‘800 4’800

Reserven aus Kapitaleinlagen 0 1’680

Total allgemeine gesetzliche Reserven 4’800 6’480

Allgemeine Reserven 4 141’721 152’041

Gewinnvortrag 199 902

Gewinn des Geschäftsjahres 33’281 29’297 Bilanzgewinn 5 33’480 30’199

Total Eigenkapital 201’001 209’720

Total Passiven 272’773 243’478

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

Erfolgsrechnung

(in CHF 1’000)

Anmerkungen

2012

93

2011

Ertrag

Beteiligungsertrag 33’350 31’525 Zinsertrag 570 567 Finanzertrag 233 0 Auflösung Wertberichtigungen 6 1’210 175

Total betrieblicher Ertrag 35’363 32’267

Aufwand

Zinsaufwand 567 489 Personalaufwand 321 321 Übriger Verwaltungsaufwand 1’010 1’042 Bildung Wertberichtigungen 0 1’060

Betriebsergebnis vor Steuern 33’465 29’355

Total betrieblicher Aufwand 1’898 2’912

Steuern –184 –58 Gewinn des Geschäftsjahres 33’281 29’297

94

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

1

Anhang der Jahresrechnung Allgemeines

Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in Übereinstimmung mit den allgemeinen Buch­führungsvorschriften der Schweiz.

Wertkorrekturen auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert.

2

Beteiligungen

Im Berichtsjahr ergaben sich keine Veränderungen bei den Tochter­gesellschaften. Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 102 und 103.

3

Aktienkapital

Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem N ­ ominalwert von CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre ­befinden sich in der konsolidierten Rechnung unter Anmerkung 17 ­(Seite 65).

Allgemeine Reserven

4

(in CHF 1’000) 2012 2011 Reserven am Anfang des Geschäftsjahres 152’041 163’721 Umklassierung Reserven aus Kapitaleinlagen 0 –1’680 Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss –10‘320 –10’000 Reserven am Ende des Geschäftsjahres 141’721 152’041

Bilanzgewinn

(in CHF 1’000) 2012 2011 Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres 30’199 32’902 Gewinnverwendung gemäss Beschluss der Generalversammlung: – Dividende1) –40’320 –42’000 – Auflösung von allgemeinen Reserven 10’320 10’000

Gewinn des Geschäftsjahres 33’281 29’297

Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres 33’480 30’199

1) Z usätzlich wurde im Geschäftsjahr 2012 eine Ausschüttung aus den Reserven für Kapitaleinlagen von

5

CHF 1.68 Mio. vorgenommen.

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

6

Auflösung Wertberichtigung

95

Neben einer Wertberichtigung auf einer Beteiligung von CHF 0.15 Mio. (Vorjahr CHF 0.18 Mio.) konnte die im Vorjahr gebildete Wertberichtigung auf einer festverzinslichen Anlage von CHF 1.06 Mio. aufgelöst werden.

7

Vergütungen

und Beteiligungen

Die

Vergütungen

an

Mitglieder

des

Verwaltungsrats

leitung sowie deren Beteiligungen gemäss Artikel

663bbis

und

der

Geschäfts-

und Artikel 663c OR sind wie

folgt:

Vergütungen für das Geschäftsjahr 2012 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat

Basis- vergütung

variable sonstige Total Vergütung Ver- 2012 2) bar Aktien1) gütung

150 0 75 0 75 0 300 0

Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung

2) A rbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen

450 1’165

0 230

0 0 0 0

374 624

10 160 5 80 5 80 20 320 171 995 423 2’442

1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen

Vergütungen für das Geschäftsjahr 2011 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat

Basis- vergütung

variable ergütung V bar Aktien1)

150 0 75 0 75 0 300 0

Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung

2) A rbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen

450 1’150

0 0 0 0

0 359 235 575

sonstige Total Ver- 2011 2) gütung 10 5 5 20

160 80 80 320

169 978 417 2’377

1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen

Die Geschäftsleitung hat die Möglichkeit, anstelle einer Barauszahlung der variablen Leistungskomponente diese in Form von gesperrten Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen. Abhängig von der Eigen­kapitalrentabilität der Gruppe erhöht sich dadurch der Bonus bis maximal zum Doppelten eines Barbezugs. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den Bonus in bar oder in Aktien beziehen, wird bei der Aufstellung die erwartete Entschädigung ausgewiesen. Ein Optionenprogramm besteht nicht.

96

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgenden Beteiligungen an der Intershop H ­ olding AG:

(Anzahl Aktien) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vize-Präsident Charles Stettler, Verwaltungsrat Cyrill Schneuwly, CEO Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung Thomas Kaul, CFO, ab 1.11.2012 Raoul Ruffiner, CFO, bis 30.11.2012 Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management Total

31.12.2012 31.12.2011 3’000 3’000 1’000 1’000 0 0 6’331 4’831 1‘040 1’040 200 n/a n/a 853 2’668 1’918 14’239 12’642

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.68% (Vorjahr: 0.60 %) des Aktienkapitals und der Stimmrechte.

Den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind keine Kredite oder Darlehen gewährt worden.

An frühere Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung wurden keine Entschädigungen bezahlt. Es bestehen auch k­ eine K ­ redite oder Darlehen an frühere Organe der Gesellschaft.

Weitere Transaktionen mit nahestehenden Personen aus Verwaltungsrat und Geschäftsleitung erfolgten nicht. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt ­Garantien oder sonstige ­finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.

8

Risikomanagement

Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein implementiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten systematischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2012. Aufgrund dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits vorhanden oder wurden gebildet.

9

Eventualverbindlichkeiten

Per 31. Dezember 2012 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der ­Intershop Holding AG in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften CHF 352 Mio. (Vorjahr: CHF 361 Mio.).

10

Verpfändete Aktiven

Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines Bankdarlehens von CHF 19 Mio. verpfändet. Weitere verpfändete oder abgetretene Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen bestanden nicht.

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

97

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes des Geschäftsjahres 2012

Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung Gewinnvortrag vom Vorjahr Jahresgewinn 2012 Total Bilanzgewinn

Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns:

Auflösung von allgemeinen Reserven 9‘000‘000 Dividende für 2012 von CHF 20.00 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 42‘000‘000 Vortrag auf neue Rechnung 479’576

Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am

(in CHF) 198’819 33’280’757 33’479’576

11. April 2013 (ex-Datum 8. April 2013) wie folgt ausbezahlt:

Bruttodividende

CHF 20.00

abzüglich 35% Verrechnungssteuer

CHF

Nettoauszahlung

CHF 13.00

7.00

98

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Intershop Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 92 bis 97, sowie Seiten 102 bis 103), für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler

James Goffi

Revisionsexperte Leitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 26. Februar 2013

99

100

Konzerngesellschaften, Mehrjahresübersichten, Glossar, Adressen

102 Tochtergesellschaften und Beteiligungen 104 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe 105 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG 106 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe 108 Adressen

101 101

102

Tochtergesellschaften und Beteiligungen Stand per 31. Dezember 2012 Beteiligung Intershop Gesellschaftsname, Sitz

(in %)

Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.,Yverdon-les Bains

▲

100.00

De Bary & Co. AG, Zürich

■

100.00

Einkaufszentrum Herti AG, Zug

■

100.00

EZ Volketswil AG, Volketswil

■

100.00

Intershop Management AG, Zürich

▲

100.00

Realconsult AG, Zürich

▲

100.00

SGI City Immobilien AG, Zürich

■

100.00

SGI Promotion AG, Zürich

■

100.00

SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich

■

100.00

■ = Immobiliengesellschaft ▲ = Dienstleistungsgesellschaft

103

Eigentümer

Einbezahltes

Konsolidierungs-

Gesellschaftskapital

methode

SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

100’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

1’500’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

3’000’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

2’000’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

250’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

100’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

25’000’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

12’000’000 CHF

VK

Intershop Holding AG

150’000’000 CHF

VK

VK = Vollkonsolidierung

104

Intershop-Gruppe Mehrjahresübersicht

2012 2011 2010 2009 2008

Aktiven Umlaufvermögen Sachanlagevermögen Finanzanlagevermögen Bilanzsumme

Mio. CHF 49 76 40 66 40 Mio. CHF 1’214 1’159 1’183 1’177 1’190 Mio. CHF 1 2 1 1 2 Mio. CHF 1’264 1’237 1’224 1’244 1’231

Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Eigenkapital Intershop-Gruppe

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

Nettoliegenschaftsertrag Bewertungsveränderung Verkaufserfolg (inkl. Promotion) Betriebsergebnis Unternehmensergebnis vor Steuern Reingewinn Intershop-Gruppe

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

74 74 75 74 69 7 8 4 10 4 9 11 19 8 26 82 86 91 83 92 69 69 74 65 75 56 55 58 51 59

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

Mio. CHF

41 37 64 31 66

Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres % Reingewinn Intershop-Gruppe pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10

CHF

Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Bewertungsveränderungen pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF

Ausschüttungsgrad 1)

Investitionen in Sachanlagevermögen

%

Mio. CHF

Eigenkapital pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF

Anzahl Mitarbeiter/-innen 1) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen

76 67 109 75 171 634 630 582 649 548 554 540 533 520 512

10.4

10.3

11.1

9.9

11.8

26.73

26.19

27.45

24.07

28.05

24.45

23.32

26.19

20.71

26.73

81.8 85.8 76.4 96.6 74.8

68 18 39 65 57

264 257 254 247 244

57 58 56 61 58

105

Intershop Holding AG Mehrjahresübersicht

2012 2011 2010 2009 2008

Aktienkapital (nominal) Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.

Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

Börsenkurse (höchst/tiefst) 1)

CHF 337/310 327/300 319/288 301/260 330/260

Börsenkurse per 31.12.

CHF 324.75 320.00 303.50 298.00 285.00

Börsenkapitalisierung per 31.12. Mio. CHF 682 672 637 626 599

Reingewinn Intershop Holding AG Mio. CHF 33.3 29.3 32.6 35.9 29.8

pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 15.85 13.95 15.54 17.08 14.17

Dividende pro Aktie CHF 1) Tagesschlusskurse 2) Antrag des Verwaltungsrats 3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage

20.002) 20.003) 20.00 20.00 20.00

106

Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe

Bewertungsveränderung Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value) am Ende der Berichtsperiode abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender) Investi­tionen.

Bruttoliegenschaftsertrag

Siehe Liegenschaftsertrag.

Bruttorendite

Für die Berechnung der Bruttorendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Liegenschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der ­Berichtsperiode gesetzt.

Eigenkapitalquote

Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode ­gemäss Erfolgsrechnung ins Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn dieser Periode.

Einwertungsgewinn

Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkos­ ten) einer Liegenschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft erstmalig bewertet wurde.

Entwicklungsliegenschaft

Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt. Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften, in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Fair Value

Siehe Marktwert.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspiegel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeitpunkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.

Liegenschaftsaufwand

Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und der administrative Aufwand der Gruppe.

Liegenschaftsertrag

Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten Mieteinnahmen einer Liegenschaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerständen, Mietausfällen, Mietzinsreduktionen und dergleichen.

107

Marktwert

Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufsbereiten Erwerber nach an­gemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Nettoliegenschaftsertrag

Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).

Nettorendite

Für die Berechnung der Nettorendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.

Promotionsliegenschaft

Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren V ­ erkaufs erstellt oder entwickelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Promotionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen aus den Renditeliegenschaften erfolgen zum Marktwert.

Renditeliegenschaft

Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Soll-Miete

Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.

108

Adressen

Holding Sitz der Gesellschaft

Intershop Holding AG

Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich

Briefadresse

Postfach 1601

CH-8031 Zürich

Telefon

+ 41 44 544 10 00

Telefax

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www.intershop.ch

E-Mail: info@intershop.ch

Managementgesellschaften

Intershop Management AG

Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich

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+ 41 44 544 10 00

Telefax

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Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.

Rue des Pêcheurs 8

CH-1400 Yverdon-les-Bains

Telefon

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Telefax

+ 41 24 425 08 88

www.st-roch.ch E-Mail: immo@st-roch.ch

Realconsult AG

Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich

Telefon

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Telefax

+ 41 44 544 10 01

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Valorennummer Ticker-Symbol

Inhaber

1731394

Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2012 Inhaberaktien Investor Relations Cyrill Schneuwly Sprache Deutsch

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