Gesch채ftsbericht
2012
Reingewinn pro Aktie
30
(in CHF)
25 20 15 10 5 0
2008
2009
Reingewinn
Eigenkapitalrendite
12
(in Prozent)
10
2010
2011
2012
Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen) Dividende (2012: Antrag VR)
8 6 4 2 0
2008
2009
EK-Rendite
NAV pro Aktie
350
(in CHF)
300
2010
2011
2012
EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)
250 200 150 100 50 0
2008
2009
Net Asset Value
Nettorendite und Leerstandsquote (in %)
15
2010
Dividende (kumuliert)
10.8%
9.8%
9
3 0
2012
11.2%
12
6
2011
8.8%
9.1%
5.6%
5.9%
6.0%
5.9%
5.9%
2008
2009
2010
2011
2012
Nettorendite
Leerstand
1
Kennzahlen Intershop-Gruppe
2012 2011 Finanzen
Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf (inkl. Promotion) Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
73.7 8.6 6.5 82.3 68.8 56.1
74.3 11.1 8.2 86.3 69.3 55.0
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien
Mio. CHF Mio. CHF
41.3 68.2
36.6 17.8
Bilanzsumme Immobilien Darlehen und Hypotheken Eigenkapital
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
1’264.3 1’236.8 538.9 554.3
1’237.2 1’190.5 525.8 540.4
Eigenkapitalrendite 1) 10.4% 10.3% Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung 1)+5) 9.5% 9.2%
Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 55 56 Anzahl Entwicklungsliegenschaften 6) 11 10 Vermietbare Fläche in m2 604’892 564’885 2)+3) Bruttorendite 6.9% 6.9% Nettorendite 2)+4) 5.9% 5.9% Leerstandsquote 2) 9.1% 8.8%
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen
Aktie
Reingewinn pro Aktie CHF 26.73 26.19 Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung 5) CHF 24.45 23.32 Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV) CHF 263.96 257.34 Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 324.75 320.00 Dividende pro Aktie7) CHF 20.00 20.00
57
1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn 2) A ngaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 3) E ffektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 4) E ffektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 5) O hne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 6) Inklusive Promotionsliegenschaften 7) 2012: Antrag des Verwaltungsrats
58
2
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
6
7 Geschäftsverlauf
10 Immobilienportfolio
12 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat
13 Rechnungslegung, Ausblick
16 2012 im Überblick
Corporate Governance
20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur
21 Verwaltungsrat
22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und
25 Informationspolitik
26 Mitglieder des Verwaltungsrats
28 Mitglieder der Geschäftsleitung
30 Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
Strategie und Anlagepolitik
32 Strategie und Anlagepolitik
Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle
Inhalt
Intershop-Gruppe 38 Konsolidierte Bilanz Konzernrechnung 2012 39 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Konsolidierungsgrundsätze 45 Bewertungsgrundsätze 50 Risikomanagement 54 Anmerkungen zur Konzernrechnung 74 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 78 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 80 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 82 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 88 Bericht der Revisionsstelle Intershop Holding AG 92 Bilanz Jahresrechnung 2012 93 Erfolgsrechnung 94 Anhang der Jahresrechnung 97 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes 99 Bericht der Revisionsstelle Konzerngesellschaften
102 Tochtergesellschaften und Beteiligungen
Mehrjahresübersichten
104 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
Glossar
105 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
Adressen
106 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
108 Adressen
3
4
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
6 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick 7 Geschäftsverlauf 10 Immobilienportfolio 12 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat 13 Rechnungslegung, Ausblick 16 2012 im Überblick
5
6
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Sehr geehrte Damen und Herren
Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2012 vorlegen zu können.
Die wichtigsten Kennzahlen
Intershop kann auf ein weiteres erfreuliches Geschäftsjahr zurückblicken:
im Überblick – Der Reingewinn des Geschäftsjahrs stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2% auf CHF 56.1 Mio. respektive CHF 26.73 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 10.4%.
– Das Eigenkapital per Bilanzstichtag erhöhte sich auf CHF 554 Mio. respektive CHF 264 pro Aktie.
– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Bruttorendite von 6.9% beziehungsweise eine Nettorendite von 5.9% erwirtschaftet.
– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag am Ende des Geschäftsjahrs mit 9.1% leicht über dem Vorjahreswert.
– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende von CHF 20.00. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Ausschüttungsrendite von 6.2%.
Reingewinn pro Aktie in CHF 30 25
Leerstand 28.1
20
27.5 26.2
24.1
26.7
15 10 5 0
2008
2009
2010
2011
2012
Aktie mit attraktiver Gesamtperformance
Der Kurs der Intershop-Aktie lag am Ende des Berichtsjahres bei CHF 324.75 und somit CHF 4.75 über dem Vorjahreswert. Die Börsenkapitalisierung betrug CHF 682 Mio. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus der Kursveränderung und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte 7.7%.
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Geschäftsverlauf
Operative Ziele weitgehend erreicht
Die wesentlichen operativen Ziele haben sich gegenüber den Vorjahren nicht verändert:
1. Reduktion der Leerstandsquote 2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe von Liegenschaften 3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial
Im Gegensatz zu den Vorperioden stieg die Leerstandsquote des Renditeportfolios im Berichtsjahr leicht um 0.3 Prozentpunkte auf 9.1% an. Aus dem Verkauf von Liegenschaften resultierte ein Gewinn vor Steuern von über CHF 8 Mio. Und erstmals seit mehreren Jahren konnte im 2012 mit dem Kauf eines Areals in Oberwinterthur wieder eine bedeutende Akquisition getätigt werden.
Wirtschaftliches Umfeld bleibt herausfordernd
Der Vertrauensverlust der Anleger in die Zahlungsfähigkeit diverser Staaten und staatsnaher Institute sowie die zunehmende Gefahr des Abgleitens in eine Rezession prägten das erste Semester 2012. Nachdem sich abzeichnete, dass die befürchteten wirtschaftlichen Einbrüche ausblieben und die Europäische Zentralbank dezidiert intervenierte, beruhigte sich die Situation im zweiten Semester. Die Nachfrage nach Schweizer Immobilien blieb unverändert hoch und die vergleichsweise attraktive Rendite von Immobilienanlagen in einem sowohl politisch wie auch rechtlich stabilen Umfeld erschien vielen Investoren weiterhin erfolgversprechend.
Die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften blieb auf einem hohen Niveau. In diese Anlagekategorie investierten, nebst institutionellen Anlegern aus dem Vorsorgebereich, auch viele private Investoren. Die bereits tiefen Anfangsrenditen bildeten sich deshalb nochmals leicht zurück. Aus der robusten Zuwanderung resultierte eine konstant hohe Wohnungsnachfrage. Diese Nachfrage konnte von der Bauwirtschaft, deren Auslastung sich nahe an der Kapazitätsgrenze befindet und die 2012 auch durch den sehr kalten Winter beeinträchtigt wurde, nicht vollumfänglich befriedigt werden, was dazu führte, dass die Zahl neu erstellter Wohnungen 2012 unter dem Vorjahreswert lag. Die Zahl der Baugesuche befindet sich demgegenüber mit über 60‘000 Einheiten auf einem neuen Höchststand. Ein Grund für diesen massiven Anstieg liegt in der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Viele Landbesitzer in Tourismusregionen haben in der Folge ihre Baupläne schnellstmöglich vorangetrieben.
Unverändert gross war auch die Nachfrage nach Wohneigentum, was die Preise weiter hat steigen lassen. Diese Nachfrage wird weiter gestützt von den sehr tiefen Zinsen. Die Preisentwicklung für Wohneigentum hat sich von der Einkommensentwicklung abgekoppelt, was die Nachhaltigkeit der Preissteigerungen in Frage stellt. Ob die seit Mitte 2012 gültigen verschärften Hypothekarkreditvergaberichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung zur gewünschten Dämpfung bei der Preisentwicklung führen wird, konnte in der relativ kurzen Zeit noch nicht beurteilt werden. Das Gleiche gilt für den im Februar 2013 angekündigten Kapitalpuffer, welchen die Schweizer Banken auf den Finanzierungen von Wohnliegenschaften einzuführen haben.
7
8
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Die Situation bei den Geschäftsliegenschaften präsentierte sich im Berichtsjahr deutlich heterogener. Unverändert bestand eine lebhafte Nachfrage nach Objekten an guten Lagen mit hohem Vermietungsstand. Langfristig an solvente Mieter vermietete Objekte fanden ebenfalls Anklang, selbst an weniger guten Lagen. Dem gegenüber waren Liegenschaften, welche die erwähnten Eigenschaften nicht aufwiesen, deutlich weniger nachgefragt.
Die konjunkturelle Entwicklung und die daraus resultierenden Unsicherheiten beeinflussten den Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen. Viele Unternehmen agierten vorsichtig und investierten primär in Standortoptimierungen und verbesserte betriebliche Abläufe. Erst nach Ausnützung aller Reserven wurde die Anmietung neuer Flächen in Betracht gezogen. Das insbesondere in Zürich und Genf bedeutende Finanzwesen reduzierte, bedingt durch den Personalabbau, die belegten Flächen und verschiedene Institute konzentrierten ihre Mitarbeiter an wenigen Standorten. Dadurch stieg der Druck auf die Mietpreise, nicht nur an weniger zentralen Lagen. Hinzu kommt, dass sich eine grosse Anzahl von Bauprojekten in der Ausführung befindet. Das Angebot wird sich deshalb weiter ausweiten. Die Investoren scheinen jedoch von dieser Situation Kenntnis genommen zu haben, weshalb sich die Baugesuche und Baubewilligungen innerhalb Jahresfrist deutlich reduzierten. In diesem sehr anspruchvollen Umfeld konnte Intershop die Leerstandsquote nicht weiter reduzieren.
Aktives Portfoliomanagement
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal veräussert. Die Verkäufe einer Entwicklungsliegenschaft in Genf sowie eines neu erstellen Einfamilienhauses in Solothurn konnten ebenfalls abgewickelt werden. Erworben wurden ein kleines Gewerbeobjekt in Lyss sowie eine Landparzelle in Interlaken, die überbaut werden soll. Für beide Objekte liegen langfristige Mietverträge mit der Schweizerischen Post vor. Ende des Jahres erwarb Intershop ferner ein 137‘000 m2 grosses Industrieareal in Oberwinterthur. Rund zwei Drittel des Areals sind überbaut und generieren einen jährlichen Mietertrag von CHF 6 Mio. Auf dem Areal befindet sich zudem eine unbebaute Landparzelle von 46‘000 m2. Mittels dieser Akquisition konnte Intershop einerseits langfristige, stabile Ertragsströme erwerben und sich andererseits ein interessantes Entwicklungspotenzial an einer sehr gut erschlossenen Lage in einer Schweizer Grossstadt sichern.
Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio betrug im Berichtsjahr CHF 18 Mio. Darin enthalten ist auch die Investition in das bisher grösste von einem Objekteigentümer selbst erstellte, finanzierte und betriebene Solarkraftwerk der Schweiz. Mit einer erwarteten Leistung von über 1.5 Megawatt wird der CO2-Ausstoss jährlich um rund 800 Tonnen reduziert.
Mieterträge verkaufsbedingt leicht rückläufig – Kosten ebenfalls
Erwartungsgemäss zurückgebildet hat sich der Liegenschaftsertrag, und zwar um 1.6% auf CHF 82.6 Mio., da die durch Verkäufe weggefallenen Erträge nicht vollständig kompensiert werden konnten. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich unverändert
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop befanden (like-for-like), konnte um 1.2% gesteigert werden.
Der Verkauf von Renditeliegenschaften schlug im Berichtsjahr mit einem Gewinn von CHF 6.6 Mio. (Vorjahr CHF 11.4 Mio.) zu Buche. Der Verkauf einer Entwicklungsliegenschaft in Genf trug CHF 1.9 Mio. (CHF 0.1 Mio.) zum Resultat bei, während aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften, nach Abzug des entsprechenden Aufwands, ein Erfolg von CHF 0.1 Mio. (CHF –0.4 Mio.) resultierte.
Der übrige Erfolg lag mit CHF 3.7 Mio. leicht unter dem Vorjahreswert (CHF 3.8 Mio.).
Der Liegenschaftsaufwand reduzierte sich primär wegen tieferer Unterhalts- und Reparaturaufwendungen überproportional um 8.4% auf CHF 8.8 Mio. Der Liegenschaftsaufwand befand sich mit weniger als 11% des Mietertrags auf einem tiefen Niveau und wird wieder ansteigen. Die Nettorendite des Portfolios verblieb auf hohen 5.9%.
Der gesamte administrative Aufwand inklusive der Personalkosten reduzierte sich um 7% auf CHF 10.2 Mio. Neben etwas tieferen Personalkosten haben sich hier geringere Kapitalsteuern ausgewirkt. Der Personalbestand reduzierte sich um einen Mitarbeiter auf 57. Darin enthalten sind drei Lernende.
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften bezifferte sich am Ende des Berichtsjahrs auf CHF 1‘218 Mio. Die erfolgswirksame Aufwertung betrug CHF 6.5 Mio. respektive 0.5%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften lag bei 5.29% (Vorjahr: 5.33%). Die Entwicklungsliegenschaften wurden mit einem durchschnittlichen, kapitalgewichteten Diskontsatz von 5.49% (Vorjahr: 5.45%) bewertet.
Der Nettofinanzaufwand lag um CHF 3.5 Mio. unter dem Vorjahr. Dank der tiefen Zinsen konnte der Zinsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert werden. Aus der Anlage der liquiden Mittel resultierte ferner ein Erfolg von CHF 1.8 Mio. (Vorjahr CHF –0.6 Mio.).
Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug per Bilanzstichtag 2.79% (31.12.11: 3.06%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 5.5 Jahren (4.2 Jahren). Gegenüber Ende 2011 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz um 27 Basispunkte. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.71% (2.90%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.5 Jahren (6.2 Jahren).
9
10
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Starke Eigenkapitalbasis und attraktive Ausschüttung
Am Bilanzstichtag bezifferte sich das Eigenkapital der Intershop auf CHF 554.3 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Eigenkapital (Net asset value) je Aktie von CHF 263.96. Die Eigenkapitalquote belief sich zum Jahresende auf 43.8% und lag somit unverändert über der strategischen Zielvorgabe.
Net Asset Value
Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF 300 250 200
244
247
254
257
264
2008
2009
2010
2011
2012
150 100 50 0
Der Verwaltungsrat hat sich entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen.
Immobilienportfolio
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 66 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen.
Geografische Aufteilung des Portfolios (Basis Bilanzwert)
8%
4%
Grossraum Zürich
7%
Grossraum Zürich 66%
15%
Bern/Mittelland Genferseegebiet Basel Genferseegebiet Basel Ostschweiz
Bern/Mittelland Ostschweiz
Durch die Verkäufe im Mittelland und in der Ostschweiz sowie die grössere Akquisition in Winterthur hat sich der Portfolioanteil des Grossraums Zürich weiter akzentuiert.
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
11
Die Mieterträge im Berichtsjahr stammten weiterhin grossmehrheitlich aus den Segmenten Büro, Gewerbe/Logistik, Bildungswesen und Detailhandel/Gastro.
Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode) Büro
7% 7%
Bildungswesen 8%
Parking Wohnen Detailhandel, Gastronomie Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Bildungswesen Büro
40%
Gewerbe, Logistik
Wohnen
29% 9%
Parking
Vermietungsstand praktisch unverändert
Bei den Renditeliegenschaften stieg der Leerstand im Berichtsjahr in einem schwierigen Marktumfeld um 0.3 Prozentpunkte auf 9.1% an. Unter Ausschluss aller Zu- und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt der Anstieg bei 0.4 Prozentpunkten.
12 10
Leerstand 11.2%
10.8%
8
9.8% 8.8%
9.1%
2011
2012
6 4 2 0
2008
2009
2010
Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften per Stichtag
Die Innensanierung der Liegenschaft Rautistrasse in Zürich wurde planmässig abgeschlossen. Erste kleinere Vermietungserfolge konnten bereits im Berichtsjahr erzielt werden. Über weitere Mietflächen laufen Verhandlungen, so dass sich der Leerstand im 2013 voraussichtlich weiter reduzieren wird. Ebenfalls leer steht die Liegenschaft Heiligkreuzstrasse in St. Gallen. Die laufenden Sanierungsarbeiten inklusive der Aufstockung um eine Etage konnten im Berichtsjahr nicht vollständig abgeschlossen werden. In Rombach erzielte Intershop mit der langfristigen Vermietung einer seit Jahren leerstehende Fläche einen erfreulichen Vermietungserfolg. Dem gegenüber angestiegen ist der Leerstand in Dielsdorf, wo einer der Hauptmieter das Gebäude Ende des Berichtsjahres verlassen hat. Da der zweite Grossmieter im Verlaufe des Jahres 2013 mit seiner Produktion ebenfalls ausziehen wird, beabsichtigt Intershop, das Gebäude einer höherwertigen Nutzung zuzuführen.
12
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Promotions- und Entwicklungsprojekte wurden vorangetrieben
In Zürich wurde im Dezember 2011 das Baugesuch für das Promotionsprojekt «eden5»
eingereicht. Die bisherige Entwicklungsliegenschaft Rüdigerstrasse 11 soll einem Mehrfamilienhaus mit 27 Eigentumswohnungen weichen. Gegen die im Mai 2012 erteilte Baubewilligung wurden mehrere Einsprachen erhoben, die das Baurekursgericht im November 2012 abwies. Nachdem keine Beschwerden gegen das Urteil eingereicht wurden, erhielt die Baubewilligung im Januar 2013 Rechtskraft. Der Baubeginn ist im Verlaufe des zweiten Quartals 2013 vorgesehen. Intershop erwartet die Bauvollendung im Frühjahr 2015.
Das im Jahr 2011 eingereichte Baugesuch für das Wohneigentumsprojekt «Bel-Orne» in Lausanne wurde im Dezember 2012 ebenfalls bewilligt und im Januar 2013 ist mit den Abbrucharbeiten begonnen worden. Für 19 der 74 Eigentumswohnungen lagen am Bilanzstichtag notariell beurkundet Kaufverträge vor und weitere 46 Wohnungen waren schriftlich reserviert. Kurz vor Ende Februar 2013 waren 61 Verkäufe beurkundet und für 4 weitere Wohnungen lagen schriftliche Reservationen vor. Die Bauvollendung dieses Promotionsprojektes ist im Herbst 2014 vorgesehen.
Der mit der Stadt Baden vorbesprochene Sondernutzungsplan für das Areal an der Römerstrasse wurde im Oktober 2012 eingereicht. Da der heutige Mieter für zwei Pavillons sein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt hat, ist eine Umnutzung innerhalb der nächsten Jahre wenig wahrscheinlich.
Nachhaltigkeit
Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt Intershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. Nach Möglichkeit wird jeweils eine Zertifizierung nach dem Minergiestandard angestrebt.
Organisation
Anlässlich der 49. ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2012 wurden alle bisherigen Verwaltungsräte für eine Amtsperiode von einem Jahr wiedergewählt. An der anschliessenden konstituierenden Verwaltungsratssitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zu seinem Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.
Der bisherige CFO, Raoul Ruffiner, trat im Berichtsjahr aus der Gruppe aus. Der Verwaltungsrat dankt ihm für seinen Einsatz in den vergangenen dreieinhalb Jahren. Sein Nachfolger Thomas Kaul hat die Funktion am 1. November 2012 übernommen.
Strategie und Anlagepolitik
Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 32 und 33 zu finden, wurde während des ganzen Berichtjahres eingehalten. Mit der ab Mitte April 2013 gültigen Anlagepolitik sind auch Investitionen im Ausland möglich.
Aktionariat
Per Ende des Berichtsjahres hielt die Patinex AG, Wilen, eine Beteiligung von 35.5% an Intershop. Weitere Offenlegungen erfolgten nicht.
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Rechnungslegung
13
Der Verwaltungsrat hat entschieden, dass Intershop per 1. Januar 2013 vom bisherigen Rechnungslegungsstandard IFRS zu Swiss GAAP FER wechseln wird. Intershop erwartet von der Umstellung auf diesen praxisnäheren Rechnungslegungsstandard keine wesentlichen Einflüsse auf den Jahresabschluss; namentlich werden die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften weiterhin zum Marktwert bilanziert.
Ausblick
Die konjunkturellen Aussichten haben sich gegenüber dem Vorjahr etwas verbessert. Die damals geäusserte Erwartung einer signifikanten Abschwächung des Wirtschaftswachstums bestätigte sich zunächst. Nach einem schwachen zweiten Quartal 2012 hat sich die Schweizer Wirtschaft wieder erholt. Der Purchasing Managers Index (PMI), der den Geschäftsgang der Industrie abbildet und sich als guter Indikator für den Konjunkturverlauf erwiesen hat, erreichte im Dezember 2012 mit knapp 50 Punkten beinahe wieder die Wachstumsschwelle. In Anbetracht der geringen Flächennachfrage und der hohen Bautätigkeit wird die Vermietung von gewerblichen Flächen jedoch anspruchsvoll bleiben. Im Wohnflächenmarkt scheint die Nachfrage intakt, generelle Mietzinserhöhungen können jedoch beim Altbestand kaum umgesetzt werden. Der für die Mietzinsanpassung relevante Referenzzinssatz hat sich im Berichtsjahr bei 2.25% stabilisiert; aufgrund der Grösse des zugrunde liegenden Datenpools reagiert der Referenzzinssatz aber sehr träge, weshalb auch bei steigenden Zinsen ein Wiederanstieg frühestens auf mittlere Frist realistisch erscheint.
Die hohe Nachfrage nach «Betongold» hat über die Verkaufsgewinne das Resultat des Berichtsjahrs deutlich beeinflusst. Die Preisentwicklung der letzten Jahre mahnt jedoch zur Vorsicht, und die Zweifel bezüglich der Nachhaltigkeit dieser Entwicklung haben weiter zugenommen. Intershop beabsichtigt deshalb, durch den Verkauf weiterer Objekte die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren.
Im Berichtsjahr konnte Intershop in Oberwinterthur eine bedeutende Akquisition tätigen, die sowohl durch Verkäufe wegfallende Mieterträge kompensiert als auch als «Arbeitsvorrat» dient, um langfristig Mehrwerte erarbeiten zu können. Trotz der vorgehend erwähnten Unsicherheiten beabsichtigt Intershop grundsätzlich den Erwerb weiterer Objekte. Zukäufe werden jedoch weiterhin nur realisiert, wenn die Rendite und das Mehrwertpotenzial der angebotenen Objekte den Ansprüchen genügen. Sollte die Reinvestition der durch Verkäufe freigesetzten Mittel im ausgeprägten Verkäufermarkt in der Schweiz nicht sinnvoll erscheinen, wird Intershop alternative Investitionsmöglichkeiten vertieft prüfen. Um sich alle Möglichkeiten offen zu halten hat sich der Verwaltungsrat deshalb dazu entschlossen, die Anlagestrategie anzupassen. Inskünftig wird es grundsätzlich möglich sein, im Ausland zu investieren.
Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2013, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, eine moderate Steigerung der Mieterträge sowie, bedingt durch die Akquisition im industriellen Bereich, einen überproportionalen Anstieg des Liegenschaftsaufwands. Auf Jahresfrist rechnet Intershop ferner mit einer Erhöhung der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften. Die Finanzierungskosten werden, ohne Berücksichtigung der 2012 erzielten Erträge aus der Anlage der liquiden Mittel, trotz höherer
14
Bericht zum Geschäftsjahr 2012
Verschuldung stabil bleiben. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden. Intershop geht unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% erwirtschaften zu können.
Dank
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern, insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Intershop.
Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.
Dieter Marmet
Cyrill Schneuwly Chief Executive Officer
Präsident des
Verwaltungsrats
Zürich, 26. Februar 2013
15
16
2012 im Überblick
Portfolio
CHF 1.2 Mrd.
Basel
Zürich Ostschweiz
Bern/ Mittelland Leman
Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking
Mieter
Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Credit Suisse Mieter 6 –10 restliche Mieter
Reingewinn
60
(in CHF Mio.)
50 40 30 20 10 0
2008
2009
2010
2011
2012
Vermietung
Bewertungsveränderungen
Verkauf
ausserordentliche/einmalige Erträge
17
2012
2011
CHF 1.2 Mrd.
CHF 1.2 Mrd.
CHF 73.7 Mio.
CHF 74.3 Mio.
66
66
3 Verkäufe und 3 Käufe (2 Entwicklungsliegenschaften und 1 Renditeliegenschaft)
Leerstandsquote der Renditeliegenschaften
9.1%
8.8%
Leerstandsquote der Renditeliegenschaften leicht gestiegen; auf vergleichbarer Basis (like-for-like) +0.4%
Nettorendite der Renditeliegenschaften
5.9%
5.9%
Unveränderte Nettorendite der Renditeliegenschaften als Basis für die Ausschüttung
Eigenkapitalrendite
10.4%
10.3%
Eigenkapitalrendite leicht gesteigert und nach wie vor deutlich über der Zielgrösse von 8%
Eigenkapitalquote
43.8%
43.7%
Stabile Eigenkapitalquote; liegt über der Zielgrösse und bietet Flexibilität für Zukäufe
CHF 263.96
CHF 257.34
Steigerung um 2.6% trotz Ausschüttung einer Dividende von CHF 20 pro Aktie
Reingewinn pro Aktie
CHF 26.73
CHF 26.19
Steigerung um 2.1% aufgrund verbessertem Finanzergebnis und tieferer Steuerbelastung
Reingewinn pro Aktie ohne Bewertungsdifferenz
CHF 24.45
CHF 23.32
Steigerung um 4.8% dank verbessertem Finanzergebnis und tieferer Steuerbelastung; Basis für die Dividende
Dividende pro Aktie
CHF 20.00
CHF 20.00
Unveränderte Dividende entspricht einer Rendite von 6.2% auf dem Börsenkurs per 31.12.2012
Portfoliowert
Nettoliegenschaftsertrag
Liegenschaften
NAV pro Aktie
Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe und Sicherung neuer Mehrwertpotenziale durch Käufe, u.a. Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi
Rückgang aufgrund der Verkäufe, welche nicht durch Käufe kompensiert wurden. Mietertrag des unveränderten Portfolios (like-for-like) +1.2%
Antrag des Verwaltungsrats
Total return pro Aktie
7.7%
12.0%
Total return basiert auf der Dividendenrendite und dem Kursgewinn; der SXI Swiss Real Estate Shares TR (13.1%, Vorjahr: 7.1%) konnte 2012 nicht übertroffen werden
18
Corporate Governance
20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur 21 Verwaltungsrat 22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle 25 Informationspolitik 26 Mitglieder des Verwaltungsrats 28 Mitglieder der Geschäftsleitung 30 Weitere Kadermitarbeiter Intershop-Gruppe
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20
Corporate Governance
Konzernstruktur
Die Intershop Holding AG ist eine Immobiliengesellschaft, die sich auf den Kauf,
die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert. Da das Unternehmen keine wesentlichen zusätzlichen Tätigkeiten für Dritte ausführt, besteht keine Segmentberichterstattung. Die operative Konzernstruktur ergibt sich aus der folgenden Grafik:
Intershop Holding AG Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaften
Dienstleistungsgesellschaften
- De Bary & Co. AG - Einkaufszentrum Herti AG
- Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.
- EZ Volketswil AG
- Intershop Management AG
- SGI City Immobilien AG
- Realconsult AG
- SGI Promotion AG - SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
Mit der operativen Führung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 34 Mitarbeitern die Mehrheit der 57 Angestellten inklusive der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteiligungsverhältnisse sind auf den Seiten 102 und 103 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Holding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert.
Die Intershop Holding AG hat ihren Hauptsitz in Zürich/Schweiz. Die Aktien des Unternehmens sind an der SIX Swiss Exchange (Ticker: IS1; Valorennummer: 1731394; ISIN: CH00 17313948) kotiert. Die Börsenkapitalisierung per 31. Dezember 2012 betrug CHF 682 Mio.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.
Aktionariat
(in %) Patinex AG, Wilen CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel Relag Holding AG, Hergiswil General Oriental Investments SA, Genf Grapal Holding AG, Zug
1) Freiwillig oder gemäss Börsengesetz (BEHG)
Kapitalstruktur
Das Aktienkapital betrug per Ende 2012 unverändert CHF 21 Mio. Es setzte sich aus
31.12.2012 Offenlegung 1) 35.5 31.12.2012 10.0 25.6.2010 4.4 4.12.2007 3.4 17.8.2011 3.1 3.3.2010
2’100’000 Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen, die voll dividendenberechtigt sind.
Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch keine Beschränkungen der Übertragbarkeit.
Corporate Governance
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In den letzten drei Jahren haben keine Kapitalveränderungen stattgefunden. Am Bilanzstichtag waren keine Wandelanleihen oder von der Intershop Gruppe ausgegebene Optionsrechte ausstehend.
Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsidenten. An der ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2012 wurden die bisherigen Verwaltungsräte wiedergewählt. In der anschliessenden, konstituierenden Sitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.
Aufgrund der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder bestehen keine Ausschüsse. Eine Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats ist nicht vorgesehen.
Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr nebst der konstituierenden Sitzung vier ordentliche Sitzungen, jeweils eine pro Quartal, ab. Darüber hinaus wurden zwei ausserordentliche Sitzungen, davon eine fernmündlich, abgehalten und zwei Zirkulationsbeschlüsse gefasst. Die ordentlichen Sitzungen dauerten in der Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fand im Berichtsjahr ein eintägiger Strategieworkshop statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordentlichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnahme der Geschäftsleitung, wobei der CEO bei einzelnen Traktanden hinzugezogen wurde. Anschliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an der Sitzung teil. Ebenfalls vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop.
Alle Entscheidungen des Verwaltungsrats werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangt. Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los.
Die Zusammensetzung des Verwaltungsrats wie auch weitere Informationen über die einzelnen Verwaltungsräte sind auf den Seiten 26 und 27 ersichtlich.
Laufende Amtszeit
Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines Jahres neu gewählt. Es gibt keine Amtszeitbeschränkungen.
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Corporate Governance
Kompetenzregelung
Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompetenzen an die Geschäftsleitung delegiert:
– Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR;
– Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft;
– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;
– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert;
– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen);
– Grundsätze der Finanzierungen;
– Abnahme des Budgets;
– Genehmigung des PR-Konzepts;
– Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.
Informations- und Kontroll-
Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten Konzernabschluss. Im Rah-
instrumente
men dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert. Mit dem Management-Informations-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, das die Entwicklung auf Stufe jeder einzelnen Immobilie aufzeigt und dem Verwaltungsrat mehrmals jährlich zugestellt wird. Ausgewählte Objekte, allfällige operative und finanzielle Risiken und wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung besprochen. Ebenso werden regelmässig der Verlauf bei Entwicklungsobjekten und die Finanzierungs- und Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Ferner erhält der Verwaltungsrat jährlich einen Risk Management Report, der die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss darstellt. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist in der Regel die Geschäftsleitung anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.
Geschäftsleitung
Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern. Detaillierte Informationen über die Mitglieder der Geschäftsleitung sind auf den Seiten 28 und 29 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.
Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, das er nach eigenem Ermessen festlegt. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr. Allenfalls notwendige ausserordentliche Leistungen können nach eigenem Ermessen separat vergütet werden.
Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissalär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wird im Berichtsjahr monatlich ausbezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzt sich wie folgt zusammen:
Corporate Governance
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1) Basissalär Das Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwaltungsrat nach eigenem Ermessen festgelegt und betrug im Geschäftsjahr zwischen CHF 200‘000.– und CHF 450‘000.– je Geschäftsleitungsmitglied.
2) Vertragliche Leistungskomponente Die vertraglich fixierte Leistungskomponente bewegte sich im Berichtsjahr zwischen 17% und 20% des Basissalärs. Die Auszahlung dieser Lohnkomponente orientiert sich an der im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt die Eigenkapitalrendite unter 5%, so besteht kein Anspruch auf die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente. Bei einer Rendite zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte Leistungskomponente ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% maximal verdoppelt wird. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10% steigt die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear. Aufgrund der Eigenkapitalrendite von 10.4% wird für das Berichtsjahr allen Geschäftsleitungsmitgliedern das Doppelte der vertraglich vereinbarten Leistungskomponente ausbezahlt.
3) Freie Leistungskomponente
Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Geschäftsleitung eine weitere Leistungskomponente nach freiem Ermessen zusprechen. Dabei beurteilt er die Leistungen und den Erfolg des einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinbarungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen. Im Berichtsjahr betrugen diese freien Leistungskomponenten zwischen 0% und 75% der vertraglichen Leistungskomponente.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die Leistungskomponenten gemäss 2) und 3) ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 6% erhöhen sich die in Aktien bezogenen Leistungskomponenten um 50%, bei einer Rentabilität von ≥ 7% verdoppeln sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls frei gegeben.
Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrats als auch der Geschäftsleitung werden vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm). Auf den Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet.
Die Entschädigungen an den Verwaltungsrat und an die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im Abschluss der Intershop Holding AG in Anmerkung 7 (Seite 95) offengelegt. Der Anteil der variablen Vergütungen lag bei der Geschäftsleitung im Berichtsjahr zwischen 34% und 90% des fixen Basissalärs.
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Corporate Governance
Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats blieb im Berichtsjahr unverändert. Aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr höheren Eigenkapitalrendite hat sich die Entschädigung an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft erhöht.
Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von O rganmitglieder oder ihnen nahestehenden Personen.
Mitwirkungsrechte der Aktionäre
Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung
Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.
Statutarische Quoren
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Einberufung der Generalversammlung
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Traktandierung
Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangen. Der entsprechende Antrag muss mindestens vier Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.
Eintragung im Aktienbuch
Die Intershop Holding AG verfügt über Inhaberaktien, weshalb kein Aktienbuch geführt wird.
Kontrollwechsel
Angebotspflicht
und Abwehrmassnahmen
Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung des Schwellenwertes von 33 1/3% der Stimmrechte ein Übernahmeangebot gemäss BEHG zu unterbreiten (opting-out).
Kontrollwechselklauseln
Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit im Sinne von Art. 7.2 RLCG, die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung vor unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungsprogramms von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden ungeachtet der vereinbarten Sperrfrist frei gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird und der Verwaltungsrat der Übernahme z ugestimmt hat.
Revisionsstelle
Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin, die Revisuisse Price Waterhouse AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revisionsstelle im Handelsregister eingetragen.
Corporate Governance
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Leitender Revisor
Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich. Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730a OR während maximal sieben Jahren ausführen.
Honorare
Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2012 betrug CHF 222’600. Für Steuerberatung im Zusammenhang mit Transaktionen wurden zusätzlich CHF 13‘100 bezahlt.
Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2012 hat die Revisionsstelle einen umfassenden Bericht zuhanden des Verwaltungsrats e rstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäftsrisiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dargestellt worden sind, sowie der Prüfungsumfang, die Anforderungen, Erwartungen und das Honorar näher erläutert wurden. Dieser B ericht wurde anlässlich einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsratspräsidenten, dem CEO, dem CFO und dem Leiter Rechnungswesen sowie der Revisionsstelle besprochen. Der Gesamtverwaltungsrat wurde in der nächsten Verwaltungsratssitzung durch den Präsidenten informiert. Intershop wählt und beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Im Jahr 2010 wurde im Weiteren in einem Benchmark mit fünf weiteren börsenkotierten Immobilienunternehmen die Höhe des Revisionshonorars überprüft und für angemessen befunden. Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich jährlich anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses mit der externen Revision und informiert sich über die Prüfungshandlungen und Erkenntnisse, die ihm in einem umfassenden Bericht bereits im Voraus zur Kenntnis gebracht worden sind. Ebenso werden sich a bzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulatorischer Ebene sowie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend erläutert. Bei Bedarf wird die Revisionsstelle auch bei weiteren Sitzungen beigezogen.
Informationspolitik
Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den Geschäftsgang. Die Konzernrechnung wird nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publikation veröffentlicht (http://www.intershop.ch/mitteilungen). Interessenten können sich für die elektronische Zustellung von Ad-hoc-Publikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http://www.intershop.ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die G esellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.
Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, CH-8031 Zürich
Telefon +41 44 544 10 00, info@intershop.ch
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Corporate Governance
Mitglieder des Verwaltungsrats
Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich
Ausbildung
lic. oec. publ., Volkswirt
Beruflicher Hintergrund
-U nternehmenspublizist, Zürcher Kantonalbank, 1993–1994
- Berater, Wüest & Partner, Zürich, 1994–1998
- Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 1999–2005
- Managing Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 2005–2010
Heutige Tätigkeiten
-G eschäftsführer und Inhaber der Senozon (Schweiz) AG, Zürich
Verwaltungsrat Intershop
- Nicht-exekutives Mitglied seit 2010
- Präsident seit 2011
-G ewählt bis zur Generalversammlung 2013
Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Pfäffikon/SZ
Ausbildung
Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV
Beruflicher Hintergrund
- Revisionstätigkeit, Gesellschaft für Bankenrevision GBR, Basel, 1982–1984
- Broker, Compagnie Financière Tradition SA,
- Controller und In-House-Banking,
-V erantwortlicher Treasurer für das internationale
Lausanne, 1984–1985 Marc Rich & Co. AG, Zug, 1989–1991 Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007
Heutige Tätigkeiten
- Geschäftsführer PK Assets AG, Wilen, seit 2008
Verwaltungsrat Intershop
- Nicht-exekutives Mitglied seit 2009
- Vizepräsident seit 03.04.2012
- Gewählt bis zur Generalversammlung 2013
Corporate Governance
Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa
Ausbildung
Studium an der juristischen Fakultät der Universität
Zürich; Erwerb Zürcher Notariatspatent;
Executive Program, London Business School
- Zürcher Kantonalbank 1976–2010
Beruflicher Hintergrund
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- Departement Kredite: Stabsleiter, Bereichsleiter Immobilienfinanzierungen, Leiter einer Marktregion, 1976–1996 - stv. Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, 1996–2001 - Leiter Geschäftseinheit Privatkunden, Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006 - Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, stv. CEO, 2006–2010
Heutige Tätigkeiten
- Präsident des Verwaltungsrats der Allco AG, Lachen/Zürich
-M itglied des Verwaltungsrats: - BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen bei Wollerau - Gadola Holding AG, Grüningen - InvestInvent AG, Zürich - Lienhardt & Partner Privatbank, Zürich - Swiss-Austria Leasing AG, Glattbrugg - Wyler AG, Winterthur
- Mitglied des Aufsichtsrats der Sto-Gruppe,
- P räsident der Anlagekommission Immobilien der
Verwaltungsrat Intershop
- Nicht-exekutives Mitglied seit 2011
- Gewählt bis zur Generalversammlung 2013
Stühlingen, Deutschland Swisscanto Asset Management AG
Keiner der nicht-exekutiven Verwaltungsräte hatte in den drei dem Geschäftsjahr vorangegangenen Jahren sowie im Geschäftsjahr 2012 eine operative Funktion in der Intershop-Gruppe oder stand mit der Gruppe in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung.
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Corporate Governance
Mitglieder der Geschäftsleitung
Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau
Ausbildung
Beruflicher Hintergrund - T ätigkeit beim Schweizerischen Bankverein,
Betriebsökonom FH, dipl. Wirtschaftsprüfer Zürich, 1980–1987
- Wirtschaftsprüfung und -beratung, Zürich, 1990–1995
- Corporate Controller bei internationaler Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar, 1995–1997
-C hief Financial Officer der Intershop-Gruppe,
- Chief Executive Officer der Intershop-Gruppe,
1998–2008, ab 1999 Mitglied der Geschäftsleitung Heutige Tätigkeiten
seit 2008
- Mitglied des Verwaltungsrats, mobilezone holding ag, Regensdorf, seit 2009
Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ
Ausbildung
Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH
Beruflicher Hintergrund
- Selbstständiger Architekt, 1992–1993
- Architekt/Projektleiter, heutige TK Architekten AG, Zürich, 1995
- Leitender Architekt, Kamata AG, Baar, 1996–1997
- Leitender Architekt und Gesellschafter,
- Geschäftsführer, Baldinger Architekten GmbH,
- Leiter Entwicklung der Intershop-Gruppe,
- Leiter Bau und Entwicklung der Intershop-Gruppe,
Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999 Zürich, 1999–2004 2004–2007 Heutige Tätigkeiten
seit 2008
-K eine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
Corporate Governance
Thomas Kaul, 1970, Schweizer, Uster
Ausbildung
lic. oec., Betriebswirt
Beruflicher Hintergrund
-C orporate Finance Advisor, UBS AG, Zürich, 1996–2000
- Stv. CFO, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2001–2004
- Chief Financial Officer, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2005–2006
- Real Estate Private Equity Investment Manager, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, Zürich, 2007–2010
-C hief Financial Officer, Gutta International AG,
- Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe,
Zug, 2010–2012 Heutige Tätigkeiten
seit 01.11.2012
- Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich
Ausbildung
Dipl. Architekt ETH
Beruflicher Hintergrund
- S elbstständiger Architekt, 1994–1997
- Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich, 1998–2006
- Investment Advisor, Rossberg Capital AG, Zug, 2006–2007
- Interimsmanagement für private Immobiliengesellschaft, 2008
Heutige Tätigkeiten
- Leiter Portfolio-Management der Intershop-Gruppe, seit 2008
- Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
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Corporate Governance
Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe Intershop Management AG
Peter Blaser, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten
Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Leiterin Verkauf
Silvia Fitzi, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung
Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling
Ruedi Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung
Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury
Elvira Hofmann, Mitglied des Kaders, Leiterin Bewirtschaftung
Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen
Ivo Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung
Markus Lisibach, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung1)
Ines Mancini, Mitglied des Kaders, Centerleiterin «Puls 5»
Barbara Schwager, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen1)
Centre St Roch –
Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon
Yverdon-les-Bains S.A. Realconsult AG
Christian Strebel, Geschäftsführer
1)
ab Januar 2013
Strategie und Anlagepolitik
32 Strategie und Anlagepolitik
31 31
32
Strategie und Anlagepolitik
Strategie und Anlagepolitik
Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investitionen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mieterstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rahmenbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern.
Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich.
Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesellschaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen.
Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens 20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.
Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei Drittel sowie diejenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge nicht überschreiten.
Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Standorte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxusund Liebhaberobjekten stark volatilen Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen.
Investitionen im Ausland sind möglich.
Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.
Strategie und Anlagepolitik
33
Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zins- oder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbetriebes genutzt.
Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden. Die vorliegende Fassung ist ab dem 15. April 2013 gültig.
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Zukäufe, Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr
Zukäufe im Berichtsjahr Nach dem Zugang zweier kleinerer Einzelimmobilien konnte Intershop Ende des Berichtsjahres den Kauf eines Liegenschaftspakets in Oberwinterthur, bestehend aus mehreren Büro- und Industriegebäuden sowie einer grösseren Landparzelle, erfolgreich abschliessen. Mit einer Landfläche von insgesamt 136‘961 m², Mietflächen von 51‘166 m² und einem Jahresmietertrag von CHF 6.1 Mio. wurde das Immobilienportfolio signifikant erweitert. Für die Nachhaltigkeit sorgen einerseits die Mieterstruktur und der daraus folgende Ertragsstrom, andererseits längerfristig interessante Mehrwertpotenziale.
Zukäufe, Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr
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Entwicklung Solarkraftwerk, Vernier
Verkauf 01 Entwicklungsliegenschaft, Genf 01
02 Geschäftsliegenschaft, Kreuzlingen 03 Geschäftsliegenschaft, Murgenthal
02
Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr Im September 2012 wurde das auf einer eigenen Liegenschaft in Vernier errichtete Solarkraftwerk, bestehend aus 6‘400 polykristallinen Solarmodulen mit einer Leistung von gut 1.5 Millionen kWh pro Jahr in Betrieb genommen. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Marktopportunitäten und die hohe Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz genutzt und drei Liegenschaften, die kein Wertsteigerungspotenzial mehr aufwiesen, verkauft. 03
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
38 Konsolidierte Bilanz 39 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Konsolidierungsgrundsätze 45 Bewertungsgrundsätze 50 Risikomanagement 54 Anmerkungen zur Konzernrechnung 74 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 78 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 80 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 82 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 88 Bericht der Revisionsstelle
37
38
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Konsolidierte Bilanz
(in CHF 1’000)
31. 12. 12 31. 12. 11 Anmerkungen Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel 4 23’782 33‘780 Kurzfristige Forderungen 5 2’314 2‘158 Liegenschaften zur Veräusserung 6 4’258 14‘275 Promotionsliegenschaften 7 18’700 17‘401 Wertschriften 0 8‘940 Total Umlaufvermögen 49’054 76‘554 Anlagevermögen Renditeliegenschaften 8 1’126’572 1‘117‘047 Entwicklungsliegenschaften 9 87’222 41‘781 Mobilien und Betriebseinrichtungen 182 252 Latente Steuerguthaben 14 609 849 Überdeckung Vorsorgevermögen 25 649 700 Total Anlagevermögen 1’215’234 1‘160‘629 Total Aktiven 1’264’288 1‘237‘183
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten 10 21’025 22‘253 Steuerverbindlichkeiten 17’873 21‘098 Kurzfristige Rückstellungen 11 3’011 2‘904 Absicherungsgeschäfte 13 442 2‘235 Darlehen und Hypotheken 12 33’309 18‘300 Total kurzfristiges Fremdkapital 75’660 66‘790 Langfristiges Fremdkapital Darlehen und Hypotheken 13 505’550 507‘511 Latente Steuerverbindlichkeiten 14 109’332 104‘227 Langfristige Rückstellungen 11 2’059 2‘984 Absicherungsgeschäfte 13 17’372 15‘255 Total langfristiges Fremdkapital 634’313 629‘977 Total Fremdkapital 709’973 696‘767 Eigenkapital Aktienkapital 15 21’000 21’000 Reserven 533’315 519‘416 Total Eigenkapital 554’315 540’416 Total Passiven 1’264’288 1‘237‘183
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der K onzernrechnung.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
(in CHF 1’000)
39
Anmerkungen 2012 2011 Liegenschaftsertrag 19 82’566 83‘927 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 20 8’549 11‘479 Ertrag aus Promotionsliegenschaften 7 793 1‘959 Übriger Erfolg 21 3’652 3‘756
Total betrieblicher Ertrag
95’560 101‘121
22 8’834 9‘642 Liegenschaftsaufwand Aufwand aus Promotionsliegenschaften 7 717 2‘383 Personalaufwand 23 8’529 8’686 Administrativer Aufwand 24 1’706 2’320
Total betrieblicher Aufwand
Bewertungsveränderungen
Betriebsergebnis (EBIT)
19’786 23‘031
26 6’522 8‘228
82’296 86‘318
Finanzertrag 27 2’298 686 Finanzaufwand 27 –15’772 –17‘673 Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern (EBT) 68’822 69‘331 Ertragssteuern 28 –12’703 –14‘355
Reingewinn 56’119 54‘976
Sonstiges Ergebnis in der Periode Veränderung Zinsabsicherung –324 –7‘404 Ertragssteuern 68 1‘592
Total sonstiges Ergebnis –256 –5‘812 Gesamtergebnis 55’863 49‘164
Es bestehen keine Minderheitsanteile.
Reingewinn pro Aktie (in CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (in CHF)
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
16 26.73 26.19 16 26.73 26.19
40
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000) Erarbeitete Aktienkapital Reserven
Bewertung Absicherungs- Eigene Total instrumente Aktien Kapital
Stand per 1. 1. 2011 21’000 519’843 –7’917 0 532’926 Kauf eigene Aktien –1‘174 –1‘174 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –1‘174 1‘174 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 1‘430 1‘430 Gesamtergebnis 2011 54‘976 –5‘812 49‘164 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Jahr 2010 –41’930 –41’930 Stand per 31.12. 2011 21’000 533‘145 –13’729 0 540‘416 Kauf eigene Aktien –804 –804 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –804 804 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 800 800 Gesamtergebnis 2012 56’119 –256 55’863 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Jahr 2011 –41’960 –41’960 Stand per 31. 12. 2012
21’000 547’300 –13’985
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
0 554’315
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
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Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000)
Anmerkungen
2012
2011
Reingewinn 56’119 54‘976 Ertragssteueraufwand 28 12’703 14’355 Bewertungsveränderungen 26 –6’522 –8‘228 Abschreibungen 32 148 204 Zinsertrag 27 –997 –665 Übriger Finanzerfolg 27 –1’301 1’060 Zinsen erhalten 876 441 Finanzaufwand 27 15’772 16‘613 Zinsen bezahlt –16’647 –16‘744 Ertragssteuern bezahlt –9’155 –13’614 Veränderung der Rückstellungen –1’377 251 Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen –8’638 –11‘063 Verkauf von Promotionsliegenschaften 3’457 2‘034 Investitionen in Promotionsliegenschaften –2’219 –4‘785 Veränderungen des Nettoumlaufvermögens –913 1’786 Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 41’306 36‘621
Investitionen in Renditeliegenschaften Erlös aus Verkauf von Renditeliegenschaften Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Erlös aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Kauf von Wertschriften Erlös aus Verkauf von Wertschriften Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen
–17’813 27’094 –48’197 7’153 –10’000 20’233 –99 33
–12‘552 42‘477 –459 524 –10‘000 0 –120 9
Geldfluss aus Investitionstätigkeit
–21’596 19‘879
Aufnahme von Darlehen und Hypotheken 36’000 157‘000 Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken –22’944 –155‘727 Dividendenausschüttung –41’960 –41’930 Kauf eigene Aktien –804 –1’174 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit
–29’708 –41‘831
Ab-/Zunahme der flüssigen Mittel
–9’998 14‘669
Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar
33’780
Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember
23’782 33‘780
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
19’111
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Konsolidierungsgrundsätze Basis der Konsolidierung
Die Konzernrechnung der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt. Der Abschluss entspricht den gesetzlichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Grundlage der Konsolidierung bilden die geprüften Jahresrechnungen der Gruppengesellschaften zum 31. Dezember. Per 1. Januar 2012 respektive im Verlaufe des Berichtsjahres sind die folgenden Standards und Interpretationen von IFRS neu oder überarbeitet in Kraft getreten:
– IAS 1:
Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses (angepasst)
– IAS 12:
Latente Ertragssteuern auf Renditeliegenschaften (angepasst)
– IFRS7:
Finanzinstrumente, Transfer von finanziellen Vermögenswerten
(angepasst)
Die neuen Standards, Interpretationen und Anpassungen, einschliesslich der jährlichen Verbesserungen 2010, hat Intershop beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass keine davon einen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung haben. In den nächsten Jahren werden die folgenden neuen IFRS-Standards und Interpretationen in Kraft treten:
– IAS 19:
– IAS 32: Saldierung eines finanziellen Vermögenswertes und einer finanziellen
Leistungen an Arbeitnehmer (überarbeitet), ab 1.1.2013
– IFRS 7: Angaben - Saldierung eines finanziellen Vermögenswertes und einer
– IFRS 9:
Finanzinstrumente, ab 1.1.2015
– IFRS 10:
Konzernabschlüsse, ab 1.1.2013
– IFRS 11:
Gemeinschaftliche Vereinbarungen, ab 1.1.2013
– IFRS 12:
Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen, ab 1.1.2013
– IFRS 13:
Bemessung zum beizulegenden Zeitwert, ab 1.1.2013
Verbindlichkeit (überarbeitet), ab 1.1.2014 finanziellen Verbindlichkeit (überarbeitet), ab 1.1.2013
Zudem hat das IASB im Zusammenhang mit den jährlichen Verbesserungen 2011 zahlreiche nicht dringliche, relativ geringfügige Anpassungen von Standards und Interpretationen verabschiedet, die für Geschäftsabschlüsse beginnend 1. Januar 2013 anwendbar sind. Aufgrund der Beurteilung von IFRS 13 «Bemessung zum beizulegenden Zeitwert» mit dem «Highest and Best Use»-Konzept in Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Liegenschaftenbewerter erwartet Intershop keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung des Gesamtportfolios. Intershop hat auch die anderen neuen Standards, Interpretationen und Anpassungen, einschliesslich der jährlichen Verbesserungen 2011, beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass diese keinen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung haben werden.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Konsolidierungskreis
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Die Gesellschaften, die der Konzern unter einheitlicher Leitung zusammenfasst, werden im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Abschluss einbezogen. Konzerninterne Transaktionen und Beziehungen sind eliminiert. Es sind keine Minderheitsanteile ausstehend.
Konsolidiert werden alle Gesellschaften, an denen die Intershop H olding AG direkt oder indirekt mehr als die Hälfte der Stimmrechte hält oder bei diesen in anderer Weise die Kontrolle ausübt. Im Berichtsjahr neu erworbene oder veräusserte Gesellschaften werden bei Übergang der Beherrschung in den Abschluss einbezogen r espektive aus diesem ausgeschlossen. Minderheitsbeteiligungen, bei denen der Konzern einen bedeutenden Einfluss ausübt und in der Regel nur über 20 bis 50% der Stimmrechte verfügt, werden nach der «Equity»-Methode in den Abschluss einbezogen.
Kapitalkonsolidierung
Diese erfolgt nach der Akquisitions-Methode, wobei auf den Zeitpunkt der Erstkonsolidierung der Anschaffungswert als beizulegender Zeitwert der Aktiven, Passiven und Eventualverpflichtungen zum Verkehrswert bilanziert wird. Ein nach der Neubewertung verbleibender Kaufpreis (Goodwill) wird als immaterielles Anlagevermögen in der Bilanz aktiviert und regelmässig, jedoch mindestens jährlich, bezüglich eines allfälligen Impairments überprüft. Ein negativer Goodwill wird unverzüglich als Ertrag über die Erfolgsrechnung gebucht. Ein allfälliger Goodwill aus dem Auskauf von Minderheiten wird direkt im Eigenkapital verbucht.
Fremdwährungsumrechnung
Der Konzernabschluss wurde in Schweizer Franken (CHF) erstellt. Dies entspricht der funktionalen Währung aller Konzerngesellschaften sowie der Berichtswährung des Konzerns, da nahezu alle Aufwendungen und Erträge in dieser Währung anfallen. Wo nichts anderes angegeben ist, erfolgen die Angaben in CHF 1’000.
Fremdwährungstransaktionen werden mit dem Wechselkurs zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. In der Erfolgsrechnung werden Gewinne und Verluste erfasst, die einerseits aus der Erfüllung solcher Transaktionen und andererseits aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährungen geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren.
Die wichtigsten Umrechnungskurse:
Jahresendkurs Jahresdurchschnittskurs Währung 31.12.2012 31.12.2011 2012 2011 EUR 1.207 1.214 1.205 1.271
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Segmentberichterstattung
Intershop ist derzeit ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führt keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschaftsarten separat ausgewiesen.
Ertragsausweis
Die Liegenschaftserträge beinhalten den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung e rfasst. Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufpreis (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden K osten exkl. direkter Steuern) und dem im letzten Abschluss verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen. Der «übrige Erfolg» sind insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (i. d. R. Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der Liegenschaftsaufwand besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen). Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden jährlich durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des geschätzten Marktwertes werden als B ewertungsveränderungen in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Entwicklungsobjekte, die zum Verkauf bestimmt sind, werden unter Promotionsliegenschaften geführt und zu Anschaffungswerten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Die Erlöse (Ertrag aus Promotionsliegenschaften) sowie die Aufwendungen (Investitionen) in solche Liegenschaften werden in der Erfolgsrechnung nach der sogenannten «Brutto»-Methode dargestellt. Der Ertrag aus dem Verkauf wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten im Sinne von IAS 18 verbucht.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
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Bewertungsgrundsätze Bewertungsgrundsätze
Die konsoliderte Jahresrechnung basiert grundsätzlich auf dem Prinzip der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die zum geschätzten Marktwert (Fair Value) ausgewiesen werden, die zu Handelszwecken oder zur Veräusserung verfügbaren Finanzinvestitionen sowie Absicherungsgeschäfte, die zu Verkehrswerten bilanziert werden.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Festgeldanlagen mit ursprünglichen Laufzeiten unter drei Monaten zu ihren Nominalwerten, welche dem Marktwert (Fair V alue) entsprechen.
Kurzfristige Forderungen
Kurzfristige Forderungen werden zum Nominalwert, der dem Fair Value entspricht, erfasst. Für gefährdete Forderungen werden Wertberichtigungen gebildet und von der ausgewiesenen Forderung in A bzug gebracht. In der Regel sind Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet zu betrachten und werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschaftsertrag» ausgewiesen.
Wertschriften
Wertschriften im Umlaufvermögen sind marktgängige, leicht realisierbare Titel. Diese werden zu Handelszwecken gehalten und zu Marktpreisen (Fair Value) bewertet. Unrealisierte und realisierte Erfolge werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.
Liegenschaften
Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, deren Verkauf innert Jahresfrist sehr wahr-
zur Veräusserung
scheinlich ist, werden unter «Liegenschaften zur Veräusserung» ausgewiesen. In der Regel handelt es sich um Liegenschaften, für welche bereits öffentlich beurkundete Kaufverträge vorliegen. Die Bilanzierung erfolgt zum tieferen Wert aus Marktwert oder erwartetem Verkaufspreis abzüglich Veräusserungskosten.
Promotionsliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften, die zum Verkauf bestimmt sind (Promotionsliegenschaften) werden in Übereinstimmung mit IAS 2 (Vorräte) ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt in der Regel zu historischen Kosten oder einem allfälligen tieferen Nettoveräusserungswert. Die Erlöse aus sowie die Aufwendungen (Investitionen) in solche Liegenschaften werden in der Erfolgsrechnung nach der sogenannten «Brutto»-Methode dargestellt. In der Geldflussrechnung werden die Erträge und Aufwendungen aus Geschäftstätigkeit berücksichtigt.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Renditeliegenschaften
Renditeliegenschaften werden zum Marktwert (Fair Value) bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der «Discounted Cashflow»-Methode von externen, unabhängigen Liegenschaftenschätzern ermittelt. Beim Marktwert handelt es sich um den geschätzten Verkaufspreis, der für eine Liegenschaft am Tage der Bewertung, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Veränderungen des Marktwertes bzw. die Differenz zu den Anlagekosten bei erstmaliger Bewertung werden in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden erfolgswirksam in der Position «Ertragssteuern» verbucht. In Übereinstimmung mit IAS 40 werden mit dem Verkauf zusammenhängende Kosten (z. B. Vermittlungsprovisionen, Handänderungssteuern, Gebühren usw.) nicht berücksichtigt. Selbst genutzte Liegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 16 zu den Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bzw. zum tieferen Marktwert ausgewiesen. Die Abschreibung erfolgt über die erwartete Nutzungsdauer, jedoch maximal über 50 Jahre. Sofern die Eigennutzung jedoch nicht wesentlich ist, wird die gesamte Liegenschaft zum Marktwert bilanziert. Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Entwicklungsliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften mit späterer Nutzung als Renditeliegenschaft werden bereits während der Entwicklungsphase zum Marktwert (Fair Value) bilanziert, sofern dieser zuverlässig ermittelt werden kann. Eine zuverlässige Schätzung ist aus Sicht der Intershop ab dem Zeitpunkt des Vorliegens eines konkreten Projektes mit entsprechender Baubewilligung möglich. Der Fair Value wird, wie bei den R enditeliegenschaften, unter der Verwendung der «Discounted Cashflow»-Methode von externen, unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Entwicklungsobjekte, welche zum Verkauf b estimmt sind, werden weiterhin unter Promotionsliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 2 (Vorräte) aufgeführt und zu Anschaffungswerten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen geführt.
Entwicklungsliegenschaften mit späterer Nutzung als Renditeliegenschaft werden nicht abgeschrieben.
Übrige Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.
Rückstellungen
Rückstellungen werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gebildet, die auf Ereignisse in der Vergangenheit zurückzuführen sind und werden per Bilanzstichtag neu beurteilt. Die Höhe der Rückstellung orientiert sich am erwarteten Mittelabfluss der entsprechenden Verpflichtungen.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Latente Steuern
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Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Comprehensive- Balance-SheetLiability»-Methode gebildet. Dabei sind die Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Ebenso zurückgestellt werden die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Latente Steuerguthaben (Tax Assets) werden aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist. Latente Steuerverbindlichkeiten, die aufgrund der temporären Differenz im Zusammenhang mit den Beteiligungen entstehen, werden bilanziert, es sei denn, der Konzern kann selbst bestimmen, wann die temporäre Differenz rückgängig gemacht werden kann und es gleichzeitig wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in absehbarer Zeit nicht umkehren wird. Latente Steuern auf Gewinnen von vollkonsolidierten Tochtergesellschaften und von den nach der «Equity»-Methode bewerteten Beteiligungen, die in naher Zukunft ausgeschüttet werden, sind in den ordentlichen Steuerrückstellungen enthalten.
Absicherungsgeschäfte
In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente nur für Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Marktwert (Fair Value), der in der Regel dem Anschaffungswert entspricht, in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die Verbuchung der dabei resultierenden Marktwertver änderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) hängen von der Art der Absicherung ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt wird. Die Marktwertveränderung von Zinsabsicherungsgeschäften, die zur Absicherung von zukünftigen Cashflows dienen (Cashflow Hedges), werden im sonstigen Ergebnis erfasst, sofern die Vorschriften von IAS 39 erfüllt sind. Die im sonstigen Ergebnis beziehungsweise Eigenkapital kumulierten Wertveränderungen werden in jenem Zeitpunkt dem Finanzerfolg belastet oder gutgeschrieben, in dem die abgesicherte Position erfolgswirksam wird. Wird ein abgesicherter Cashflow als nicht mehr wahrscheinlich erachtet, z. B. durch Rückführung einer Hypothek mit abgesicherten Zinszahlungen, so wird die kumulierte Wertveränderung unverzüglich über die Erfolgsrechnung verbucht. Bei allen anderen Absicherungsgeschäften (Fair Value Hedges) werden Marktwertveränderungen in der Erfolgsrechnung verbucht. Der entsprechende Gewinn/Verlust aus diesen Absicherungen wird zum Buchwert des Grundgeschäftes addiert respektive subtrahiert und ebenfalls in der Erfolgsrechnung verbucht.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Personalvorsorge
Für die Altersvorsorge bestehen verschiedene Vorsorgepläne, welche durch von der Unternehmung rechtlich unabhängige Vorsorgeeinrichtungen abgedeckt sind. Alle Vorsorgepläne entsprechen dem schweizerischen Beitragsprimat. Aufgrund einer allenfalls möglichen Verpflichtung des Arbeitgebers zu Sanierungsleistungen werden sie jedoch, in Übereinstimmung mit IAS 19, teilweise als leistungsorientierte Pläne eingestuft. Für leistungsorientierte Vorsorgepläne erfolgt die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen nach der «Projected Unit Credit Method». Die Vorsorgeverpflichtungen werden regelmässig von unabhängigen Versicherungsexperten ermittelt und bis zur nächsten Berechnung fortgeschrieben. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, die auf erfahrungsbedingten Anpassungen und Änderungen versicherungsmathematischer Annahmen basieren, werden erfolgswirksam über die erwartete Restdienstzeit der Arbeitnehmer erfasst, wenn sie 10 % des höheren Wertes aus Vorsorgeverpflichtung und Planaktiven übersteigen (Korridormethode). Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand wird sofort erfolgswirksam erfasst, es sei denn, die Änderungen des Pensionsplans hängen vom Verbleib des Mitarbeiters im Unternehmen für einen festgelegten Zeitraum ab. In diesem Fall wird der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand linear über den Zeitraum bis zum Eintritt der Unverfallbarkeit erfolgswirksam erfasst. Der beitragsorientierte Kaderversicherungsplan wird über Versicherungsprämien abgedeckt. Diese werden in der betreffenden Periode der Erfolgsrechnung belastet. Der bilanzierte Betrag für die nach IAS 19 leistungsorientiert definierten Pläne entspricht dem Barwert der Verpflichtung am Bilanzstichtag abzüglich dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) des Planvermögens, angepasst um kumulierte nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, nicht erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand sowie nicht aktivierungspflichtige Überschüsse.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeit entsprechen, bilanziert.
Darlehen und Hypotheken
Die Darlehen und Hypotheken werden nach IAS 1 als langfristige F inanzverbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen länger als zwölf Monate beträgt. Die restlichen Finanzverbindlichkeiten werden als kurzfristige Darlehen und Hypotheken ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten, wobei eine allfällige Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Transaktionen mit
Zu den nahestehenden Personen zählen nebst dem Verwaltungsrat und der Geschäfts-
nahestehenden Personen
leitung und diesen nahestehenden Personen auch die Vorsorgewerke sowie die Patinex
(«related parties»)
AG.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
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Unsicherheiten bei
Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit IFRS müssen
den Einschätzungen
Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind nachfolgend dargestellt:
Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften
Der Marktwert der Liegenschaften wird jährlich von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer mittels der «Discounted Cashflow»-Methode neu bestimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen könnten den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.
Rückstellungen
Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.
Latente Steuern
Die Berechnung der latenten Steuern basiert auf aktuellen respektive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer sowie abweichende Besitzesdauer können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Risikomanagement Grundsatz
Dem Risikomanagement wird in der Intershop-Gruppe ein hoher Stellenwert b eigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Verwaltungsratssitzungen thematisiert. Die folgenden Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert der Gesellschaft haben.
Marktrisiko
Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfragenach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten Immobilienportfolios diesem Risiko zu begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neubewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken verifiziert. Der Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt. Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktpreise aller Liegenschaften per Stichtag um 5% hätte eine Aufwertung des Rendite- und Entwicklungsliegenschaftsportfolios um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (Vorjahr: CHF 36 Mio. resp. 3.1%) beziehungsweise eine Abwertung um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 36 Mio. resp. 3.1%) zur Folge. Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Objekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau, die in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.
Kreditrisiko
Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Intershop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen M ieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über e ine überdurchschnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertberichtigt, a usser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unverzüglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei erstklassigen Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kreditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Zins- und Refinanzierungsrisiko
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Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester B estandteil der Strategie der Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zinsbindung zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann die durchschnittliche Zinsbindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger Zinsbindungen können auch Zinsabsicherungsgeschäfte eingesetzt werden. Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung des Zinsniveaus um einen halben Prozentpunkt (50 Basispunkte) die jährlichen Zinskosten der Kredite ohne feste Zinsbindungen um CHF 0.15 Mio. (Vorjahr: CHF 0.08 Mio.) erhöhen r espektive um CHF 0.01 Mio. (CHF 0.09 Mio.) reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das Eigenkapital beliefe sich bei höheren Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 6.2 Mio. (CHF 4.8 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF –6.4 Mio. (CHF –5.0 Mio.). Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Inflation der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. Eine Reduktion des durchschnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Renditeliegenschaften um CHF 23 Mio. respektive 1.9% (Vorjahr: CHF 22 Mio. resp. 1.9%) erhöhen respektive bei e ntsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 23 Mio. respektive –1.9% (CHF 21 Mio. resp. –1.8%) reduzieren.
Liquiditätsrisiko
Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen, kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusiche rungen von Banken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet:
Aktueller Stand der flüssigen Mittel
+ zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften
= Sockelliquidität
Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. betragen. Per Bilanzstichtag betrug sie rund CHF 91 Mio. (Vorjahr: CHF 135 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, davon waren CHF 19 Mio. (Vorjahr keine) beansprucht.
52
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Die aufgrund der vertraglichen Restlaufzeit erwarteten Geldabflüsse der finanziellen Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
31. 12. 2012 (in CHF 1’000) Bilanzwert <1 Jahr 2–5 Jahre > 5 Jahre Verbindlichkeiten 21’025 21’025 0 0 Darlehen und Hypotheken 538’859 44’254 244’335 314’656 17’814 3’629 13’771 11’361 Absicherungsgeschäfte 1)
Geldabfluss 68’908 258’106 326’017
31. 12. 2011 (in CHF 1’000) Bilanzwert <1 Jahr 2–5 Jahre > 5 Jahre Verbindlichkeiten 22‘253 22‘253 0 0 Darlehen und Hypotheken 525‘811 28‘554 271‘095 294‘007 Absicherungsgeschäfte 1) 17‘490 5‘280 11‘719 7‘592 Geldabfluss 56‘087 282‘814 301‘599
1) Zinssatzswaps
Entwicklungsrisiko
Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kosten aber auch b ezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit solchen Projekten in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht ist oder entsprechende Zusagen vorliegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Grossinvestitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie u nterzeichnet. Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.
Altlastenrisiko
Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei V orliegen von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenuntersuchung. S ofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten q uantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden. Die geschätzten Kosten für die Sanierung der Altlasten werden, sofern sie nicht von einer Drittpartei garantiert werden, als zukünftige Investition klassifiziert und damit in die Bewertungen der unabhängigen Liegenschaftenschätzer einbezogen.
Währungsrisiko
Intershop hat keine Immobilien im Ausland. Ein geringes Währungsrisiko besteht aufgrund eines Mietvertrages bei einer L iegenschaft in der Schweiz, der auf Euro lautet. Das wirtschaftliche Risiko wurde mittels einer Hypothek in derselben Währung reduziert, die mittels der Mietzinszahlungen bedient und amortisiert wird. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 10 % tieferer Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen Wechselkursgewinn von CHF 0.03 Mio. (Vorjahr: CHF 0.1 Mio.) zur Folge. Ein Anstieg des Wechselkurses um 10% hätte einen gleich hohen Wechselkursverlust zur Folge.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Kapitalrisiko
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Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz ausgewiesenen Kapital. Im mehrjährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen Kreditverträgen sind Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsfaktoren und minimale Eigenkapitalausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote, zum Teil absolut definiert. Die strengsten V orgaben b einhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30% respektive ein minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote 43.8% (Vorjahr: 43.7%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 554 Mio. (CHF 540 Mio.). Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der Antrag des Verwaltungsrats berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst, wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulässt, werden die nicht benötigen Mittel in der Regel mittels einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
1
Anmerkungen zur Konzernrechnung Tätigkeit
Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.
2
Konsolidierungskreis
Es fanden im Berichtsjahr keine Veränderungen im Konsolidierungskreis statt. Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind:
– Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz – De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz – Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz – EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz – Intershop Management AG, Zürich; Schweiz – Realconsult AG, Zürich; Schweiz – SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz – SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz – SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz
Eine detaillierte Übersicht der Konzerngesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf den Seiten 102 und103.
3
Anlagepolitik
Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.
(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12.2011 Bank- und Kassenbestände 20’782 5’080 Kurzfristige Bankeinlagen 3’000 28‘700 Total 23’782 33’780
Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt:
(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12.2011 Rating AAA 307 48 Rating AA 1’175 555 Rating A 11’795 30‘223 kein Rating verfügbar 10’505 2‘954 Total 23’782 33‘780
4
Flüssige Mittel
Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldnerratings von Standard & Poor’s (S&P) oder M oody’s. Sofern solche Ratings nicht verfügbar sind, werden zur B eurteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet.
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55
Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 6.2 Mio. (Vorjahr: CHF 8.9 Mio.) bestand am Bilanzstichtag eine Verrechnungsvereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.
5
Kurzfristige Forderungen
31.12.2012 31.12.2011
(in CHF 1’000)
Forderungen aus Betriebstätigkeit an Dritte 556 363 Übrige Forderungen an Dritte 61 283 Total Forderungen 617 646 Vorausbezahlter Aufwand 78 75 Übrige Rechnungsabgrenzungen 1’619 1’437 Total aktive Rechnungsabgrenzungen 1’697 1’512 Total 2’314 2‘158
Die Altersstruktur der Forderungen stellt sich wie folgt dar:
Stand per 31.12.2012
(in CHF 1’000)
Nicht überfällig Überfällig 1– 60 Tage Überfällig 61–180 Tage Überfällig über 180 Tage Total
Stand per 31.12.2011
(in CHF 1’000)
Forderungen
Wertbe- Forderungen
brutto richtigungen netto 2’225 12 2’213 162 61 101 360 360 0 731 731 0 3’478 1’164 2’314
Forderungen
Wertbe- Forderungen
Nicht überfällig Überfällig 1– 60 Tage Überfällig 61–180 Tage Überfällig über 180 Tage Total
Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten Schuldnern betragen
brutto richtigungen netto 1’946 0 1’946 250 38 212 309 309 0 907 907 0 3’412 1’254 2’158
7.6% des Totals der Forderungen (Vorjahr: 11.0%).
Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterbonität) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden vorhandene Sicherheiten (z. B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt. Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgsrechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem Marktwert (Fair Value).
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Die Entwicklung der Wertberichtigungen:
6
(in CHF 1’000) Stand per 1. 1. Neubildung Inanspruchnahme Auflösung Stand per 31.12.
2012 2011 1‘254 1‘344 410 436 –136 –179 –364 –347 1‘164 1‘254
Liegenschaften zur Veräusserung Wie im Vorjahr wurde eine Liegenschaft mit einem Marktwert von CHF 4.3 Mio. (Vorjahr: CHF 14.3 Mio.) als zu veräussernd klassiert.
7
Promotionsliegenschaften
Der Brandversicherungswert beträgt CHF 11.4 Mio. (CHF 27.2 Mio.).
(in CHF 1’000) Stand per 1. 1. Investitionen Abgänge Übertrag von Renditeliegenschaften Übertrag von Entwicklungsliegenschaften Stand per 31.12.
2012 2011 17’401 8‘628 2’016 486 –717 –2‘383 0 5‘210 0 5‘460 18’700 17‘401
In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL1») veräussert.
Im Vorjahr wurden fünf Landparzellen in Solothurn (Projekt «SOL1») und ein Parkplatz bei der Liegenschaft «edendrei» veräussert. Weiter wurden eine Entwicklungs- und eine Renditeliegenschaft in die Promotionsliegenschaften umklassiert.
Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.8 Mio. (Vorjahr: CHF 2.0 Mio.).
In der Berichtsperiode wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.04 Mio. (Vorjahr: CHF 0.0 Mio.) aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2.83% (3.14 %).
Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der P romotionsliegenschaften beträgt CHF 8.4 Mio. (Vorjahr: CHF 15.9 Mio.).
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Stand der laufenden Promotionsprojekte
Zürich, «eden5»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 sind 27 Eigentumswohnungen geplant.
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Projektstand:
Die Baubewilligung wurde im Dezember 2012 rechtskräftig. Intershop erwartet die Baufreigabe und den Baubeginn im 2. Quartal 2013.
Verkaufsstand:
Mit dem Verkauf wurde im 1. Quartal 2013 gestartet.
Lausanne, «Résidence Bel-Orne»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 sind 74 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Die Baufreigabe wurde erteilt und der Baubeginn ist im 1. Quartal 2013 erfolgt.
Verkaufsstand:
Bis zum 31.12.2012 wurden 19 Verkäufe öffentlich beurkundet und weitere 45 Wohnungen waren schriftlich reserviert. Nach dem Bilanzstichtag haben weitere Verkäufe stattgefunden.
Weitere Projekte
Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Im Berichtsjahr wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplans ist in Arbeit und die Flächen werden in Etappen entwickelt und verkauft.
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8 Renditeliegenschaften Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Total liegen- liegen- liegen- Liegen(in CHF 1’000) schaften schaften schaften schaften Stand per 1. 1. 2011 750’070 337’780 47’230 1’135’080 Käufe 0 0 0 0 Investitionen 3‘530 6‘210 3‘170 12‘910 Übertrag zu Promotions liegenschaften –5‘210 0 0 –5‘210 Abgänge –20‘114 0 0 –20‘114 Marktwertveränderung 2011 7‘586 922 148 8‘656 Übertrag zu Liegenschaften zur Veräusserung –14‘275 0 0 –14‘275 Stand per 31.12. 2011 721‘587 344‘912 50‘548 1’117‘047 Käufe 0 2’158 0 2’158 Investitionen 4’910 7’887 2’618 15’415 Abgänge –7’870 0 0 –7’870 Marktwertveränderung 2012 6’102 –2’049 27 4’080 Übertrag zu Liegenschaften zur Veräusserung –4’258 0 0 –4’258 Stand per 31.12. 2012 720’471 352’908 53’193 1’126’572
Intershop veräusserte im Berichtsjahr die Liegenschaften Kreuzlingen, Hauptstrasse 54 und Murgenthal, Zentrum Fahracker. Die verkauften Liegenschaften verfügten für Intershop über kein weiteres Entwicklungspotential mehr. Das Objekt St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159 wurde zu den Liegenschaften zur Veräusserung transferiert. Intershop hat im Berichtsjahr eine Liegenschaft erworben (Vorjahr: keine Liegenschaft). Details über die Zu- und Abgänge sind auf den Seiten 80 und 81 aufgeführt. Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.
Im Vorjahr wurden Liegenschaften in Zürich, La Chaux-de-Fonds, Interlaken und Basel sowie ein Einstellhallenplatz in Widnau verkauft. Zudem wurde je ein Objekt in die Promotionsliegenschaften sowie in die Liegenschaften zur Veräusserung transferiert.
In der Berichtsperiode wurden keine Fremdkapitalzinsen (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.) aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2.83 % (3.14 %). Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2012 CHF 1’547 Mio. (Vorjahr: CHF 1’532 Mio.).
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Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
Anschaffungskosten 1) Marktwert 2) (in CHF 1’000) 2012 2011 2012 2011 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich 441’545 439’330 568’196 559‘512 Genferseegebiet 32’014 31’948 37’847 37‘536 Basel / Bern / Mittelland 98’926 97‘687 102’804 102‘092 Übrige Regionen 11’491 23’372 11’624 22’447 Total Geschäftsliegenschaften 583’976 592‘337 720’471 721‘587 Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich 128’528 Genferseegebiet 118’159 Basel / Bern / Mittelland 33’990 Übrige Regionen 24’878 Total Gewerbeliegenschaften 305’555
127‘798 111‘526 31‘334 24‘852 295‘510
140’618 141‘145 136’877 131‘333 44’878 41‘951 30’535 30’483 352’908 344‘912
Wohnliegenschaften Genferseegebiet 7’073 7‘072 7’302 7‘179 Basel / Bern / Mittelland 44’002 41‘385 45’891 43‘369 Total Wohnliegenschaften 51’075 48‘457 53’193 50‘548 Total Renditeliegenschaften3) 940’606 936‘304 1’126’572 1’117‘047
1) D ie Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen
2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Seiten 82 bis 87)
3) Exklusive Liegenschaften zur Veräusserung
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 74 bis 77 ersichtlich.
60
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Entwicklungsliegenschaften
(in CHF 1’000) Stand per 1. 1. Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung Übertrag an Promotionsliegenschaften Stand per 31.12.
2012 2011 41’781 47’690 47’783 0 418 407 –5’203 –428 2’443 –428 0 –5‘460 87’222 41‘781
Im Berichtsjahr wurde die Liegenschaft Genf, Rue de Lyon 83+85 veräussert. Zudem wurden im Geschäftsjahr 2012 eine Entwicklungsliegenschaft in Interlaken sowie ein Areal in Winterthur erworben. Die Liegenschaft in Interlaken umfasst eine Grundstückfläche von 3’467 m², auf der eine vorvermietete Renditeliegenschaft erstellt wird. Das Areal in Winterthur weist eine Grundstückfläche von 136’961 m² und Gebäudeflächen von 51’166 m² auf, die überwiegend langfristig vermietet sind. Bei den bestehenden Entwicklungsobjekten in Baden, Basel und Flurlingen bestehen noch keine konkreten Entwicklungspläne. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Römerstrasse in Baden wurde mit der Stadt die Diskussion über die Möglichkeit eines Sondernutzungsplans weitergeführt und im Geschäftsjahr 2012 ein Sondernutzungsplan eingereicht. Der Zeitpunkt der Realisierung ist unter anderem aber auch abhängig vom Auszug des heutigen Mieters. Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 78 und 79 ersichtlich. Im Vorjahr wurde ein Ladenlokal in Genf veräussert und ein Objekt zu den Promotionsliegenschaften übertragen. In der Berichtsperiode wurden, wie im Vorjahr, keine Fremdkapitalzinsen aktiviert. Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2012 CHF 306 Mio. (Vorjahr: CHF 134 Mio.).
10
Verbindlichkeiten
(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12. 2011 Verbindlichkeiten aus Betriebstätigkeit gegenüber Dritten 3’728 4’113 Andere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 735 753 Passive Rechnungsabgrenzungen 16’562 17‘387 Total 21’025 22‘253
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Rückstellungen (in CHF 1’000) Rückstellungen für Gewährleistungen Übrige Rückstellungen Total
11
31.12. 2012 31.12. 2011 1’496 2‘496 3’574 3’392 5’070 5‘888
davon kurzfristige davon langfristige
Zusätzliche Angaben: (in CHF 1’000) Stand per 1.1. 2011 Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12. 2011 Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12.2012
61
3’011 2’059
2‘904 2‘984
Gewährleistungen 1) Übrige 2) Total 3’496 3’220 6’716 –1 –494 –495 0 839 839 –999 –173 –1’172 2’496 3’392 5‘888 0 –685 –685 0 867 867 –1’000 0 –1’000 1’496 3’574 5’070
1) Die Rückstellungen aus Gewähleistungen konnten im Geschäftsjahr teilweise aufgelöst werden, da bei einem Rechtsfall eine zukünftige Zahlung als unwahrscheinlich eingeschätzt wurde. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.5 Mio.). 2) Die übrigen Rückstellungen umfassen personalbezogene Rückstellungen von CHF 1.3 Mio. (Vorjahr: CHF 1.3 Mio.) für Boni, Ferien und diesbezügliche Sozialleistungen sowie liegenschaftsbezogene Rückstellungen aus Auseinandersetzungen mit Mietern und Käufern von Liegenschaften. Der Grossteil der übrigen Rückstellungen ist kurzfristig.
12
Darlehen und Hypotheken (kurzfristig)
(in CHF 1’000) Darlehen und Hypotheken von Banken Total
31.12. 2012 31.12. 2011 33’309 18‘300 33’309 18‘300
Die kurzfristigen Darlehen setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertragliche Laufzeit innert der nächsten 12 Monate endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlungen von CHF 1.2 Mio. Erstere werden in der Regel erneuert. Seit dem Bilanzstichtag wurden CHF 24 Mio. neue Darlehen oder Hypotheken aufgenommen, CHF 7 Mio. wurden refinanziert und CHF 19 Mio. wurden zurückbezahlt.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Darlehen und Hypotheken (in CHF 1’000) 31.12. 2012 31.12. 2011 (langfristig) Darlehen und Hypotheken von Banken 448’650 450’461 Dritten 56’900 57’050 Total 505’550 507’511 Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung (siehe auch A nmerkung 12) per 31. Dezember 2012:
13
(in CHF 1’000) 2013 2014 2015 2016 2017 danach Total
Kredit- feste fälligkeiten Zinsbindung 33’309 14’309 58’550 56’350 27’550 27’550 85’350 85’350 44’250 34’350 289’850 289’850 538’859 507’759
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 991 Mio. (Vorjahr: CHF 952 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 520 Mio. (CHF 526 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines Kredits von CHF 19 Mio. verpfändet.
Die Darlehens- und Hypothekarschulden sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value) dieser Schulden liegt um CHF 29 Mio. höher (Vorjahr: CHF 20 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vorgenommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war.
Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen:
(in CHF 1’000) 31.12.2012 31.12. 2011 Währung Zinssatz CHF Zinssatz CHF Schweizer Franken (CHF) 2.79% 538’515 3.06% 524‘615 Euro (EUR) 4.22% 344 4.22% 1‘196 Total 538’859 525‘811
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, rund 66 Monate (Vorjahr: 52 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 94% (97%) Festhypotheken oder zinsabgesicherte Rollover-Kredite, 6% (3%) Rollover ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.71% (2.90%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 78 (74) Monaten.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
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Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Financial Covenants) vereinbart, die alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In e inigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des V erkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Vermietungsstand und Kreditinstitut. Eine Verletzung der zugesicherten Covenants würde es dem Kreditinstitut erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich fällig zu stellen. Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 205 Mio. (Vorjahr: CHF 242 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus der u ntenstehenden Tabellen ersichtlich: 31. 12. 2012 Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert positiv negativ 2013 2.30% 38 Mio. 0 Mio. 0.44 Mio. 2017 2.27% 34 Mio. 0 Mio. 3.61 Mio. 2019 2.32% 45 Mio. 0 Mio. 5.74 Mio. 2021 2.15% 30 Mio. 0 Mio. 4.06 Mio. 2021 1.97% 20 Mio. 0 Mio. 2.34 Mio. 2028 1.47% 38 Mio. 0 Mio. 1.62 Mio. Total 205 Mio. 0 Mio. 17.81 Mio.
31. 12. 2011 Laufzeit Zinssatz Kontraktwert 2012 3.48% 74 Mio. 2013 2.30% 39 Mio. 2017 2.27% 34 Mio. 2019 2.32% 45 Mio. 2021 2.15% 30 Mio. 2021 1.97 % 20 Mio. Total 242 Mio.
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 Mio. 2.23 Mio. 0 Mio. 1.38 Mio. 0 Mio. 3.52 Mio. 0 Mio. 5.17 Mio. 0 Mio. 3.34 Mio. 0 Mio. 1.85 Mio. 0 Mio. 17.49 Mio.
Die gesamten Marktwertveränderungen der Interest Rate Swaps (Wiederbeschaffungswerte) in der Höhe von CHF –0.3 Mio. (Vorjahr: CHF –7.4 Mio.) wurden direkt im sonstigen Ergebnis verbucht, da sie die Anforderungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen.
Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps entsprechen gemäss IFRS 7 dem Level 2 und werden extern anhand von notierten Preisen für ä hnliche Finanzinstrumente bewertet.
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14
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Latente Steuerguthaben und
-verbindlichkeiten
Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz zwischen der Bilanz nach Konzernrichtlinien und der Steuerbilanz der konsoli-
dierten Gesellschaft ergeben: 31.12.2012 31.12. 2011 (in CHF 1’000) Aktiven Passiven Aktiven Passiven Immobilien 109’193 104‘076 Personalvorsorge 139 151 Übrige Bilanzpositionen 54 32 Verluste 555 817 Total 609 109’332 849 104‘227
(in CHF 1’000) Stand zu Beginn der Periode In Gesamtergebnisrechnung verbucht
2012 2011 103’378 101’697 5’345 1’681
Stand am Ende der Periode
108’723
Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge, deren Geltendmachung nicht wahr-
103’378
scheinlich ist und die deshalb bei der Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden.
Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen der Intershop Holding AG stehenden temporären Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten gebildet werden, betrugen am Bilanzstichtag CHF 353 Mio. (Vorjahr: CHF 330 Mio.).
Aktienkapital Inhaberaktien Total à nom. CHF 10 Nominalwert (Anzahl) (in CHF 1’000) Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. 2011 2’100’000 21’000 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. 2012 2’100’000 21’000
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
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Reingewinn pro Aktie 2012 2011 Reingewinn 1) 56’119 54‘976 Reingewinn exkl. Neubewertung 1) + 2) 51’330 48‘961
16
Durchschnittliche Anzahl dividenden berechtigter Inhaberaktien
2’099’500
Reingewinn pro Aktie3) Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertung 2) + 3)
2’099’083
26.73 26.19 26.73 26.19 24.45 23.32
1) I n CHF 1’000
2) D ie Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, die anhand des durch-
3) In CHF
schnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.
17
Bedeutende Aktionäre
Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre b ekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben:
(in %) 2012 2011 35.5 40.0 Patinex AG, Wilen 1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) 10.0 10.0 Relag Holding AG, Hergiswil 3) 4.4 4.4 General Oriental Investments SA, Genf 4) 3.4 3.4 Grapal Holding AG, Zug 5) 3.1 3.1
1) Meldungen per 31. 12. 2012 respektive 31. 12. 2011
2) Meldung per 25. 6. 2010
3) Meldung per 4. 12. 2007
4) Meldung per 17. 8. 2011
5) Meldung per 3.3.2010
18
Nahestehende Personen
Nebst den Verwaltungsräten, den Geschäftsleitungsmitgliedern und durch diese kontrollierten Gesellschaften sowie der Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG gilt aufgrund der Beteiligungsquote von 35.5% auch die Patinex AG als nahestehende Person. Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3 Mio. (Vorjahr: CHF 0.3 Mio.). Die Kompensation für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf CHF 2.7 Mio. (CHF 2.6 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.3 Mio. (CHF 0.2 Mio.) Zahlungen an die Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen in der Höhe von CHF 0.8 Mio. (CHF 0.8 Mio.).
66
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Transparenzgesetz) befindet sich im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der Seite 95 dieses Geschäftsberichtes. Die Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG hat einer Konzerngesellschaft ein variabel verzinsliches Hypothekardarlehen in der Höhe von CHF 0.9 Mio. per 31.12.2012 (Vorjahr: CHF 1.05 Mio.) gewährt. Der Zinssatz von 2.5% entspricht einer marktüblichen Verzinsung für variable Hypotheken. Es erfolgten keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
Liegenschaftsertrag (in CHF 1’000) 2012 2011 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften 45’683 47‘512 Gewerbeliegenschaften 28’406 27’360 Wohnliegenschaften 3’369 3’284 Entwicklungsliegenschaften 4’400 4’708 Veräusserte Liegenschaften 708 1‘063 Total 82’566 83‘927 Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in in % des Mietertrags) 31.12. 2012 31.12. 2011 Wohnen 6.4 8.1 ohne festen Verfall 20.7 19.2 < 1 Jahr 10.4 9.5 1 bis 2 Jahre 11.3 11.1 2 bis 3 Jahre 6.1 10.9 3 bis 4 Jahre 7.0 6.9 4 bis 5 Jahre 9.3 7.7 > 5 Jahre 28.8 26.6 Total 100.0 100.0 19
Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Die fünf grössten Mieter per Bilanzstichtag sind nachfolgend aufgeführt:
(in % des Mietertrags) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA, Genf Credit Suisse AG Total
67
31.12. 2012 31.12. 2011 8.2 8.5 5.4 6.0 3.8 4.3 3.6 3.9 3.4 3.6 24.4 26.3
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Gemeinden oder mit denen zusammenhängenden juristischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 15.2% (Vorjahr: 15.7%).
20
Erfolg aus
Liegenschaftsverkäufen
(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Renditeliegenschaften
Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Entwicklungsliegenschaften
Total
2012 2011 29’000 40‘585 –22’145 –28’668 0 –19 6’855 11’898 –256 –515 6’599 11’383 7’375 –5’203 2’172 –222 1’950 8’549
550 –428 122 –26 96 11’479
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal verkauft. Im Weiteren wurde eine Entwicklungsliegenschaft in Genf veräussert.
Im Vorjahr wurden Renditeliegenschaften in Zürich, La Chaux-de-Fonds, Interlaken und Basel, ein Einstellhallenplatz in Widnau sowie aus den Entwicklungsliegenschaften ein Ladenlokal in Genf verkauft. Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 6.6 Mio. (Vorjahr: CHF 8.3 Mio.) Geschäftsliegenschaften und CHF 0.0 Mio. (3.1 Mio.) Gewerbeliegenschaften. Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 80 und 81.
68
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
21
Übriger Erfolg
(in CHF 1’000) An Dritte verrechnete Dienstleistungen Übriger Erlös Total
2012 2011 2’638 2’745 1’014 1’011 3’652 3’756
Der «Übrige Erlös» beinhaltet unter anderem die Auflösung von nicht mehr benötigten Rückstellungen für Gewährleistungen.
22 Liegenschaftsaufwand (in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total
Personalaufwand
23
2012 2011 4’712 4‘977 2’816 3‘486 579 591 627 387 100 201 8’834 9’642
Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen: (in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total
2012 2011 3’295 3’750 77 80 999 960 511 561 858 861 612 758 1’917 1’747 565 925 8’834 9’642
(in CHF 1’000) Löhne und Gehälter Erfolgsabhängige Entschädigungen Sozialversicherungen Personalvorsorgeaufwand Übriger Personalaufwand Total
2012 2011 5’698 5’648 1’480 1’698 811 814 454 439 86 87 8’529 8’686
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
24 Administrativer Aufwand
25
Personalvorsorge
(in CHF 1’000) Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand Kapitalsteuern Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen Total
69
2012 2011 1’310 1’518 248 598 148 204 1’706 2’320
Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, die alle nach schweizerischem Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahressalär der Mitarbeiter. Bei den nach IAS 19 als leistungsorientiert definierten Vorsorgeplänen handelt es sich um einen Kollektivvertrag bei einer grossen Lebensversicherungsgesellschaft sowie um teilautonome Lösungen, d.h. gewisse Risiken sind bei einer Versicherungsgesellschaft rückversichert, während das Asset Management durch eine Bank erfolgt. Ferner existiert eine beitragsorientierte Kaderversicherung.
Das in der Bilanz ausgewiesene Aktivum setzt sich, vor Abzug der latenten Steuern, wie folgt zusammen:
(in CHF 1’000) 2012 2011 Barwert der Verpflichtungen –14’744 –13’647 Vermögen der Pensionskassen zu Marktwerten 16’187 14’753 Überdeckung 1’443 1’106 Nicht erfasste versicherungsmathematische (Gewinne)/Verluste 540 1‘206 Nicht aktivierbarer Teil der Überdeckung –1’334 –1‘612 In der Bilanz erfasstes Guthaben 649 700
Entwicklung des Barwertes der Verpflichtungen:
(in CHF 1’000) Barwert der Verpflichtungen zu Beginn der Periode Dienstzeitaufwand Zinsaufwand Ein-/Ausbezahlte Vorsorgeleistungen Aktuarieller (Gewinn)/Verlust auf den Verpflichtungen Barwert der Verpflichtungen am Ende der Periode
2012 2011 13’647 13’900 750 770 341 389 –791 –919 797 –493 14’744 13’647
70
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Entwicklung des Planvermögens:
(in CHF 1’000) Wert des Planvermögens zu Beginn der Periode Erwarteter Ertrag aus dem Planvermögen Arbeitnehmerbeiträge Arbeitgeberbeiträge Ein-/Ausbezahlte Vorsorgeleistungen Aktuarieller Gewinn / (Verlust) auf Vermögen Wert des Planvermögens am Ende der Periode
Tatsächliche Vermögenserträge
Finanzierungsstatus und Erfahrungsanpassung:
(in CHF 1’000) Barwert der Verpflichtungen Planvermögen Überdeckung
Erfahrungsanpassungen – der Verpflichtungen Verlust/(Gewinn) – des Planvermögens Gewinn/(Verlust)
2012 2011 14’753 15’794 590 710 85 78 88 84 –791 –919 1’462 –994 16’187 14’753 2’052
–284
2012 2011 2010 2009 2008 –14’744 –13’647 –13’900 –13’058 –12’091 16’187 14’753 15’794 15’109 14’030 1’443 1’106 1’894 2’051 1’939
797
–493
55
1’462
–994
–178
45
–447
497 –2‘617
Das Planvermögen zum Marktwert besteht aus:
(in %) Aktien Hypotheken Obligationen Immobilien Übriges Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaft Total Planvermögen zum Marktwert
Das Planvermögen beinhaltet eine hypothekarisch gesicherte Schuld von CHF 0.9 Mio.
2012 2011 29% 30% 6% 7% 15% 14% 10% 8% 4% 7% 36% 34% 100% 100%
(Vorjahr: CHF 1.1 Mio.) beim Arbeitgeber sowie CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) in Aktien der Intershop Holding AG. Bei den Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaften handelt es sich um die Ansprüche der Rentner sowie um das Vermögen des Kollektivvertrags.
71
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Die folgenden Beträge wurden in der Erfolgsrechnung erfasst:
(in CHF 1’000) 2012 2011 Dienstzeitaufwand 750 770 Zinsaufwand 341 389 Erwarteter Ertrag aus dem Planvermögen –590 –710 Überschüsse aus Guthaben gegenüber Vorsorgeeinrichtungen –20 8 Beiträge der Versicherten –85 –78 Total leistungsorientierte Pläne 396 379 Arbeitgeberbeiträge beitragsorientierte Pläne 58 60 Gesamter im Personalaufwand erfasster Betrag 454 439
Die erwarteten Beiträge an die Vorsorgewerke für das Folgejahr belaufen sich auf CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.5 Mio.).
Die gegenüber den leistungsorientierten Vorsorgeplänen in der Bilanz erfassten Bewegungen des Nettoguthabens gliedern sich wie folgt:
(in CHF 1’000) 2012 2011 Stand zu Beginn der Periode 700 1’071 Überschüsse aus Guthaben gegenüber Vorsorgeeinrichtungen 345 8 Total leistungsorientierte Pläne –396 –379 Stand am Ende der Periode 649 700
Die Berechnung der Vermögensverpflichtung basiert auf den folgenden versicherungsmathematischen Annahmen:
Diskontierungssatz Erwartete Verzinsung der Altersguthaben Erwartete Rendite des Vermögens Erwartete Lohnsteigerungsrate Erwartete Rentenindexierung
31.12.2012 31.12.2011 1.70% 2.50% 1.70% 3.25% 1.70% 4.00% 1.00% 2.00% 0.00% 0.50%
Erwartete durchschnittliche Restarbeitszeit in Jahren 9.4 Lebenserwartung nach Pensionierung (65) für Männer in Jahren 19.7 Lebenserwartung nach Pensionierung (64) für Frauen in Jahren 22.9
9.4 19.6 22.8
Die erwartete Rendite auf dem Planvermögen beruht auf der Berechnung der im Markt implizierten Renditeerwartungen der einzelnen K ategorien (Risikoprämienansatz). Im Berichtsjahr betragen die zugrunde liegenden Renditen pro Anlagekategorie: 8% für Aktien, 3% für Hypotheken, 2% für Obligationen, 4.5% für Immobilien und 2.5% für Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaften. Gewichtet mit den Anlagekategorien per 1. Januar 2012 ergibt sich eine zu erwartende Rendite von 4% für das Jahr 2012.
72
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Bewertungsveränderungen
26
(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total
2012 2011 9’526 12‘610 –5’647 –3‘954 3’113 0 42 144 –512 –572 6’522 8‘228
Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich auf den Seiten 82 bis 87 in diesem Geschäftsbericht. Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 8.3 Mio. (Vorjahr: CHF 9.2 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 1.1 Mio. (CHF 3.3 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) bei den Wohnliegenschaften. Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 2.2 Mio. (Vorjahr: CHF 1.6 Mio.) die Geschäfts-, zu CHF 3.3 Mio. (CHF 2.3 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.1 Mio. (CHF 0.0 Mio.) die Wohnliegenschaften.
Finanzergebnis (in CHF 1’000) 2012 2011 Zinsertrag 997 665 Übriger Finanzertrag 1’301 21 Total Finanzertrag 2’298 686 (in CHF 1’000) 2012 2011 Zinsaufwand –15’772 –16’613 Übriger Finanzaufwand 0 –1’060 Total Finanzaufwand –15’772 –17’673 Im Berichtsjahr wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.04 Mio. aktiviert (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.).
27
Der übrige Finanzertrag bzw. -aufwand enthält Erfolge aus der Bewirtschaftung der liquiden Mittel sowie Wechselkurserfolge.
28 Ertragssteuern
(in CHF 1’000) Ordentliche Ertragssteuer Latente Steuern Total
2012 2011 7’358 12’674 5’345 1‘681 12’703 14‘355
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
73
Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durchschnittssatz abweicht:
(in CHF 1’000) Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Durchschnittlicher Steuersatz
2012 2011 68’822 69’331 21.5% 21.5%
Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz Steuern zu anderen Steuersätzen 1) Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen Total Ertragssteuern
14’796 14’906 –2’505 9 261 0 151 –560 12’703 14’355
1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen
29
Eventualverpflichtungen
Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2012 keine quantifizierbaren Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften.
30
Investitionen
Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den n ächsten fünf Jahren weitere Investitionen von CHF 127 Mio. (Vorjahr: CHF 108 Mio.) vorgesehen.
31
Beteiligungspläne
Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich der Bonusbetrag im Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln.
Details zu den Entschädigungen und Beteiligungen sind im Einzelabschluss der Intershop Hollding AG (Anmerkung 7) ab der Seite 95 dargestellt.
32
Abschreibungen
Die Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen belaufen sich auf CHF 0.15 Mio. (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.).
33
Ereignisse nach
dem Bilanzstichtag
Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 26.
Februar 2013 durch den
Verwaltungsrat zur Veröffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 4. April 2013.
Bis zum 26. Februar 2013 sind keine wesentlichen Ereignisse nach dem B ilanzstichtag eingetreten.
74
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 31. Dezember 2012
Ort
Adresse
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%
2006 2009 2008 1999 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999
1990/91 1987 1971 1992 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958
– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – – – – 2002–04 2002/08
SGI SGI
AE AE
100% 100%
99/05 1999
1961 1992
– –
DB SGI
AE AE
100% 100%
2006 1999
1962 1969
– 2008/09
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGI SGI
SW AE AE AE BR SW SW AE AE AE
95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100% 100%
1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1999 1998 1997
1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1982 1989 1992
– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – – –
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE SW
100% 100% 100% 48.8%
1999 1999 1998 2000
1962 1912 1960 1994
– 1970 – –
Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Seuzach Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich
Genferseegebiet Genf Pully
Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Deisrütistrasse 6 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich
Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet
Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Basel Schützengraben 21 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Sissach Hauptstrasse 93 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Heerbrugg St. Gallen St. Gallen Widnau / SG
Berneckerstrasse 215 Fürstenlandstrasse 159 3) Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen
Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Liegenschaft zur Veräusserung Abkürzungen: Siehe Seite 78
75
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708
0 547 0 0 213 0 1’275 0 185 0 5’063 0 0 0 403 7’686
7’249 9’614 7’743 2’419 7’949 6’591 22’888 12’674 8’357 12’710 13’418 4’029 8’047 12’391 15’227 151‘308
159 168 95 43 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 159 1’419
1’605 1’312 1’469 352 2’200 1’492 4’552 2’880 1’763 4’749 5’200 793 1’969 2’718 5’624 38’678
4.5 34.5 1.1 34.0 1.5 0.3 10.0 0.7 9.4 2.4 3.7 92.1 8.3 2.2 8.5 8.0
35’402
2’725
32‘677
108 514 622
2’630 0 2’630
0 0 0
5’375 2’827 8’202
0 52 52
1’694 961 2’655
10.5 24.0 15.4
2’552
294
2‘258
1’369 0
0 1’294
0 513
2 0
1’371 2’707
0 37
243 606
0.0 17.1
11’178 0 537 2’327 1’962 3’805 0 676 1’540 684 23’609
0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 158 0 576 7‘117
8’561 579 519 284 1’436 2’604 1’362 60 1’309 527 18‘535
202 780 0 957 151 0 343 228 107 813 4‘094
329 0 0 185 0 870 1’430 53 28 465 3’362
20‘270 3’329 1’056 4’985 3’549 8’538 3’688 1’175 2’984 3’065 56‘717
291 32 14 85 87 139 58 29 79 63 914
2’776 689 144 674 484 1’596 479 274 415 433 8‘813
36.6 0.0 5.2 15.7 22.2 17.4 9.8 0.0 37.7 55.0 23.4
6‘703
1‘527
5‘176
1’223 3’962 866 3’257 9‘308
654 800 445 954 2‘853
0 3’489 0 855 4’344
67 845 565 949 2’426
1’274 0 0 290 1’564
0 0 0 1’818 1’818
1’995 5’134 1’010 4’866 13‘005
15 39 9 143 206
298 496 75 829 1‘698
26.6 48.0 100.0 19.9 32.8
1‘026
166
860
174‘822
126‘455
16‘354
64‘559
8‘996
12’866
229’230
2‘591
51‘844
11.8
45‘683
4‘712
40‘971
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
4’109 8’361 9’434 3’171 2’300 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 101’273
5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’945 10’552 9’270 4’218 10’711 6’312 3’182 5’453 7’333 12’867 95’726
0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210
1’811 4’382 4’017 1’729 731 1’521 10’797 3’404 2’697 575 1’128 847 2’594 5’058 1’685 42’976
948 3’178 4’126
1’954 2’313 4’267
683 0 683
1’842 982
0 900
28’645 1’178 787 2’283 5’920 4’379 4’913 1’237 5’663 2’285 60‘114
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
Netto
76
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 31. Dezember 2012
Ort
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
Seestrasse 295 Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE BR AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2001 2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002
1960–87 1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984
– – – – 1992 – – –
Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet
SGI SGI SGI
BR AE AE
100% 100% 100%
2002 1997 2007
2000–02 1956 1970
– seit 1998 2007/08
SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE
100% 100% 100% 100% 100%
2005 1998 1999 2012 2001
1935/1956 1932 1964–91 2007 1989–92
– 1968 2001/02 2011 2002
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
1999 1998 1998 1998
1960/1987 1962 1968 1968
1999–02 – 2000 1983
SGI
AE
100%
2007
1970
–
DB
AE
100%
2006
1969
–
Adresse
Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Au-Wädenswil Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos
Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon
Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen
Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen
Total Gewerbeliegenschaften
Wohnliegenschaften Genferseegebiet Genf
Rue Jean-Charles Amat 15
Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften
1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 78
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
42’965 16’000 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 114’354
5’658 3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 18’559
0 0 0 0 0 0 0 0 0
20’722 9’807 10’566 8’215 10’650 3’782 2’972 5’795 72’509
30’725 57’489 3’101 91’315
0 2976’ 1’376 30’852
0 2’472 0 2’472
1’875 1’492 62’341 2’220 12’290 80’218
180 836 2’851 0 2’250 6’117
16’540 2’905 2’307 3’528 25’280
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
77
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
0 0 0 0 211 0 80 358 649
880 2’502 110 0 0 0 0 157 3’649
27’260 16’012 14’463 10’348 12’684 4’593 3’158 6’848 95’366
298 65 125 134 58 80 54 55 869
3’300 2’300 1’642 1’300 2’008 489 338 695 12’072
26.7 0.0 0.0 0.0 1.8 10.9 0.1 5.3 8.3
11’197
919
10’278
41’496 11’794 985 54’275
0 908 0 908
0 1’676 0 1’676
41’496 46’326 2’361 90’183
0 640 40 680
3’560 7’647 404 11’611
0.0 4.1 0.0 2.7
11’112
1‘233
9’879
0 0 0 0 0 0
1’990 1’004 13’606 1’230 5’640 23’470
1’289 120 0 0 0 1’409
0 0 7’090 0 0 7’090
3’459 1’960 23’547 1’230 7’890 38’086
16 15 424 11 55 521
566 127 1’722 152 1’193 3’760
0.0 0.0 8.8 0.0 0.0 4.0
3‘509
336
3‘173
2’602 1’717 88 2’495 6’902
0 0 0 0 0
9’855 3’652 1’841 4’487 19’835
0 170 1’107 0 1’277
238 0 234 0 472
12’695 5’539 3’270 6’982 28’486
133 59 11 80 283
1’081 580 308 887 2’856
18.7 0.0 0.0 1.8 7.7
2‘588
328
2‘260
311’167
62’430
2’472
170’089
4’243
12’887
252’121
2’353
30’300
5.6
28’406
2’816
25’590
491
0
65
286
1’668
0
2’019
10
542
3.2
11’966
0
0
0
17’177
0
17’177
189
2’804
0.1
12’457
0
65
286
18’845
0
19’196
199
3’346
0.6
3‘369
579
2’790
498’446
188’885
18’891
234’934
32’084
25’753
500’547
5’143
85’490
9.1
77’458
8’107
69‘351
Netto
78
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 31. Dezember 2012 Ort
Adresse
Alle Regionen Baden Baden Basel Flurlingen Interlaken Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich
Römerstrasse 36 + 36a Römerstrasse 36b + 36c Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Untere Bönigstrasse Chemin de Renens 523) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)
Landparzellen Solothurn
Oberer Brühl (SOL 1) 3)
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Baujahr
Renovationsjahr
SGI SGI DB SGI SGIC SGI SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2.9% 100% 8.8%
2007 2006 2006 2007 2012 1999 2012 1998 1998 1998
1958 1958 1968 1875–1963 n/a 1927 1947–2005 2007–2009 1955 2009–2011
1990 1990 – – n/a 1962 – – – –
SGI
AE
100%
1998
n/a
n/a
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften Abkürzungen: Eigentümer:
DB
= De Bary & Co. AG
HE
= Einkaufszentrum Herti AG
SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG SGIC = SGI City Immobilien AG SGIP = SGI Promotion AG
Eigentumsverhältnisse:
VO
= EZ Volketswil AG
AE
= Alleineigentum
BR
= Baurecht
ME
= Miteigentum
SW
= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand 1) (in %)
4’467 4’807 5’031 54’001 3’467 4‘132 136’961 100 1’217 41
3’633 3’987 157 3’337 0 2‘280 11’342 0 1’248 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
250 348 0 34’145 0 576 37’798 0 1’308 0
0 0 1’254 268 0 150 0 0 0 0
0 0 0 208 0 0 2’026 0 0 0
3’883 4’335 1’412 37’958 0 3‘006 51’166 0 2’556 0
148 124 6 266 0 63 595 21 21 15
1’047 889 233 2’433 n/a n/a 6’377 n/a 498 n/a
0.0 0.0 0.0 25.3 n/a n/a 3.9 n/a 97.5 n/a
38’781
0
0
29
0
0
29
4
n/a
n/a
253’003
25’984
0
74’454
1’672
2’234
104’345
1’263
11’477
7.9
Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand
4’400
627
79
Netto
3’773
80
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 31. Dezember 2012 Ort
Adresse
Zugänge Renditeliegenschaften Lyss Südstrasse 17 Total Renditeliegenschaften
Eigentümer
Eigentumsverhältnis
Eigentumsquote
Erwerbsjahr
Übergang Nutzen/Gefahr
SGIC
AE
100%
2012
31.12.2012
AE AE
100% 100%
2012 2012
15.11.2012 19.12.2012
AE AE
100% 100%
1999 1998
01.09.2012 01.02.2012
SW AE
44% 100%
2005 1998
18.07.2012 30.04.2012
Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Interlaken Untere Bönigstrasse SGIC Winterthur Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi SGIC Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Total Zugänge Abgänge Renditeliegenschaften Kreuzlingen Hauptstrasse 54 Murgenthal Zentrum Fahracker Total Renditeliegenschaften
SGIC SGI
Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Genf Rue de Lyon 83+85 SGI Solothurn Oberer Brühl (SOL 1) SGI Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Total Abgänge
Abkürzungen: Siehe Seite 78
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen
Grundstücksfläche (in m2)
Büro
Detailhandel
2’220 2’220
0 0
0 0
1’230 1’230
3’467 136’961 140’428
0 11’342 11’342
0 0 0
142’648
11’342
2’955 8’421 11’376
Sonstige
Total
Anzahl Parkplätze
0 0
0 0
1’230 1’230
11 11
0 37’798 37’798
0 0 0
0 2’026 2’026
0 51’166 51’166
0 595 595
0
39’028
0
2’026
52’396
606
1’606 283 1’889
308 1’970 2’278
377 1’441 1’818
0 4’280 4’280
0 0 0
2’291 7’974 10’265
87 177 264
500 683 1’183
0 0 0
0 0 0
0 0 0
2’116 0 2’116
0 0 0
2’116 0 2’116
12 0 12
12’559
1’889
2’278
1’818
6’396
0
12’381
276
81
82
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Bericht des unabhängigen Liegenschaftschätzers
An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich
Marktwertermittlung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2012
1. Auftrag
KPMG AG Real Estate («KPMG») hat im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften die Immobilien der Intershop-Gruppe zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember 2012 zu Marktwerten bewertet. Dabei handelt es sich insgesamt um 55 Renditeliegenschaften und 6 Entwicklungsliegenschaften.
2. Bewertungsstandard KPMG bestätigt, dass die ermittelten Marktwerte dem «Fair Value» gemäss den Inter und «Fair Value»
national Financial Reporting Standards IFRS, insbesondere IAS 40, entsprechen und in Übereinstimmung mit den gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere den International Valuation Standards (IVS) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) erstellt wurden. Der Marktwert ist definiert, als «der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
3. Bewertungsmethode
Die Marktwertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der Discounted-Cashflow Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich demnach als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz wird objektspezifisch unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzung sowie der aktuellen Marktsituation bestimmt.
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Wiedervermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt.
Fremdkapitalkosten, Ertragssteuern und Mehrwertsteuern, sowie bei einer zukünftigen Veräusserung fällige (Grundstück-)Gewinnsteuern und Transaktionskosten werden bei der Marktwertermittlung nicht berücksichtigt.
Die Entwicklungsliegenschaften werden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet; allfällige Aus- und / oder Umnutzungspotenziale werden dabei in Übereinstimmung mit den Bestimmungen von IAS 40 nicht berücksichtigt.
Sämtliche Liegenschaften sind der KPMG aufgrund der Besichtigungen sowie der seitens Eigentümer zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt und werden mindestens im Dreijahresrhythmus besichtigt.
.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
4. Bewertungsresultat
83
Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG AG den Marktwert der 55 bewerteten Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2012 auf:
Total CHF 1’130’830’000
(eine Milliarde einhundertdreissig Millionen achthundertdreissigtausend Schweizer Franken)
und den Marktwert der 6 bewerteten Entwicklungsliegenschaften auf:
Total CHF 87’222’000
(siebenundachtzig Millionen zweihundertzweiundzwanzigtausend Schweizer Franken)
5. Wertveränderung
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe erhöht sich somit gegenüber dem Vorjahr um CHF 44.9 Mio. bzw. 3.8%. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus einer Nettobestandesänderung (Zukauf von 3 Liegenschaften und Verkauf von 3 Liegenschaften) sowie einer positiven inneren Wertveränderung aufgrund von entsprechend erhöhten Cashflows (Wegfall von im Jahr 2012 ausgeführten Investitionen, Mietertragssteigerungen und Abbau von Leerständen).
6. Unabhängigkeit und
Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den
Vertraulichkeit
oben genannten Zweck bestimmt ist und verweisen auf die der Bewertung zugrunde liegenden Haftungsbeschränkungen. Wir versichern, die Bewertungen parteilos erstellt zu haben.
Zürich, 25. Januar 2013
KPMG AG
Ulrich Prien
Philipp Schelbert
Partner, MRICS
Director
84
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Bewertungsmethode
Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode («DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards von ISVC, RICS, TEGoVA und SVS, als auch unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsvorschriften gemäss den International Financial Reporting Standards IFRS.
Das verwendete DCF-Modell ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt den Marktwert des Objektes auf der Basis zukünftiger Cashflows. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünftigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Liegenschaft über einen angenommenen Detail-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren. Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Betrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit Value») des Objektes in die Wertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wird dabei mittels Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Der Marktwert ergibt sich dann als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows über den Betrachtungszeitraum plus den diskontierten Exit Value.
Bei den bewertenden Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich teilweise um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter, baulicher Eingriffe transformiert und / oder einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen. Entsprechend den Bestimmungen von IAS 40 werden bei solchen Liegenschaften allfällig langfristig vorhandene Aus- und / oder Umnutzungspotenziale nicht berücksichtigt und diese Objekte werden unter einem Fortführungsszenario mit der bestehenden Nutzung bewertet.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Diskontierungszinssatz
85
Der für die Wertermittlung angewandte Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag (Allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag berücksichtigt das allgemeine Immobilienrisiko und die damit verbundene, höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage sowie das objektspezifische Risiko aufgrund von Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft. Schematische Darstellung des Risikoprämien-Prinzips
Risikoprämien
+ Zuschlag fürfür objektspezifisches Liegenschaftsrisiko Zuschlag objektspezifisches Liegenschaftsrisiko
Risikoprämien
+ Zuschlag fürfür allgemeines Liegenschaftsrisiko Zuschlag allgemeines Liegenschaftsrisiko
Basis
Basis
Zinssatz fürfür risikofreie Anlage Zinssatz risikofreie Anlage
Darstellung: KPMG AG Real Estate
Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrachtungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der Exit Value wird als Barwert über die Restlebensdauer nach dem Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei angesetzte Diskontierungszinssatz impliziert reale, d.h. inflationsbereinigte Zahlungsströme und ist deshalb tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode.
Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 als auch des Exit Values erfolgt jeweils per Mitte Jahr (mittschüssig). Die nominalen Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die per 31. Dezember 2012 bewerteten Liegenschaften der Intershop-Gruppe zwischen 4.95% und 7.2%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.29% (Vorjahr 5.33%) und für die Entwicklungsliegenschaften 5.49% (Vorjahr 5.45%).
Der Vergleich von Diskontierungszinssätzen verschiedener Immobilienportfolios ist jedoch in der Regel nicht pauschal möglich, sondern nur einhergehend mit einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen.
86
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Indexierung
Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Veränderungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen und Organisationen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD) werden folgende Annahmen für die zukünftige Entwicklung der Mieten getroffen, welche jedoch nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen darstellen:
Jahr
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Exitjahr
Wachstumsrate
0.0%
–0.3%
1.0%
1.0%
1.0%
1.3%
1.3%
1.3%
1.3%
1.3%
1.3%
Diese Wachstumsraten stellen die angesetzte Mietsteigerung bei voller Indexierung dar. Bei den einzelnen Bewertungen wird dabei für jede einzelne Mieteinheit die vertraglich vereinbarte oder mietrechtlich mögliche prozentuale Indexierung berücksichtigt. Weitere Mietsteigerungen infolge allfälliger zukünftiger Hypothekarzinserhöhungen werden wegen der zu erwartenden Trägheit des Referenzzinssatzes nicht eingerechnet. Die abgebildeten Wachstumsraten gelten auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.
Mietzinseinnahmen
Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2012. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden.
Leerstand
Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-, Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Ablauf von Wohnmietverträgen werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese fallen jedoch üblicherweise geringer aus als bei Gewerbeliegenschaften.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
87
Bewirtschaftungs- und
Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien,
Unterhaltskosten
Verwaltungs- und allgemeinen Betriebskosten zusammen, welche nicht dem Mieter als Nebenkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zukunftserwartungen werden - falls vorhanden - die Vergangenheitswerte aus den Liegenschaftsabrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmarks auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des Betrachtungszeitraumes unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen sowie des Zustands der Liegenschaft angepasst. Bei den Unterhaltskosten wird analog vorgegangen
Zukünftige Instandsetzungskosten
Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während des Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden auf ihre Plausibilität geprüft, gegebenenfalls angepasst und entsprechend in den Bewertungen berücksichtigt.
Die bei der Ermittlung des Exit Value zu berücksichtigenden, langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft die einzelnen Teile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Die so ermittelten, zukünftigen Instandsetzungskosten werden per Exit-Jahr in einen kalkulatorischen Fonds umgerechnet, welcher bei der Berechnung des nachhaltigen Cashflows im Exit-Jahr entsprechend in Abzug gebracht wird. Dabei werden ausschliesslich die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
88
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Intershop Holding AG, bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Aufstellung über die Veränderung des Eigenkapitals und Anhang (Seiten 38 bis 81), für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2012
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler
James Goffi
Revisionsexperte Leitender Revisor
Revisionsexperte
Winterthur, 26. Feburar 2013
89
90
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
92 Bilanz 93 Erfolgsrechnung 94 Anhang der Jahresrechnung 97 Antrag 端ber die Verwendung des Bilanzgewinnes 98 Bericht der Revisionsstelle
91
92
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
Bilanz per 31. Dezember
(in CHF 1’000)
Aktiven
Anmerkungen
2012
2011
Umlaufvermögen Flüssige Mittel 10’289 12 Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften 29’597 1’565 Übrige Forderungen gegenüber Dritten 5 5 Rechnungsabgrenzungsposten 19 243 Wertschriften 0 8’940 Total Umlaufvermögen 39’910 10’765
Anlagevermögen Beteiligungen 2 232’863 232’713 Total Anlagevermögen 232’863 232’713
Total Aktiven 272’773 243’478
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften 51’949 33’032 Kurzfristige Darlehen von Dritten 19’000 0 Schulden gegenüber Dritten 10 9 Rechnungsabgrenzungsposten 813 717 Total kurzfristiges Fremdkapital 71’772 33’758
Total Fremdkapital 71’772 33’758
Eigenkapital Aktienkapital 3 21’000 21’000 Allgemeine gesetzliche Reserven 4‘800 4’800 Reserven aus Kapitaleinlagen 0 1’680 Total allgemeine gesetzliche Reserven 4’800 6’480 Allgemeine Reserven 4 141’721 152’041 Gewinnvortrag 199 902 Gewinn des Geschäftsjahres 33’281 29’297 Bilanzgewinn 5 33’480 30’199 Total Eigenkapital 201’001 209’720 Total Passiven 272’773 243’478
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
Erfolgsrechnung
(in CHF 1’000)
Anmerkungen
2012
93
2011
Ertrag
Beteiligungsertrag 33’350 31’525 Zinsertrag 570 567 Finanzertrag 233 0 Auflösung Wertberichtigungen 6 1’210 175
Total betrieblicher Ertrag 35’363 32’267
Aufwand
Zinsaufwand 567 489 Personalaufwand 321 321 Übriger Verwaltungsaufwand 1’010 1’042 Bildung Wertberichtigungen 0 1’060
Betriebsergebnis vor Steuern 33’465 29’355
Total betrieblicher Aufwand 1’898 2’912
Steuern –184 –58 Gewinn des Geschäftsjahres 33’281 29’297
94
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
1
Anhang der Jahresrechnung Allgemeines
Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in Übereinstimmung mit den allgemeinen Buchführungsvorschriften der Schweiz. Wertkorrekturen auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert.
2
Beteiligungen
Im Berichtsjahr ergaben sich keine Veränderungen bei den Tochtergesellschaften. Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 102 und 103.
3
Aktienkapital
Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem N ominalwert von CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre befinden sich in der konsolidierten Rechnung unter Anmerkung 17 (Seite 65).
Allgemeine Reserven
4
(in CHF 1’000) 2012 2011 Reserven am Anfang des Geschäftsjahres 152’041 163’721 Umklassierung Reserven aus Kapitaleinlagen 0 –1’680 Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss –10‘320 –10’000 Reserven am Ende des Geschäftsjahres 141’721 152’041
Bilanzgewinn
(in CHF 1’000) 2012 2011 Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres 30’199 32’902 Gewinnverwendung gemäss Beschluss der Generalversammlung: – Dividende1) –40’320 –42’000 – Auflösung von allgemeinen Reserven 10’320 10’000 Gewinn des Geschäftsjahres 33’281 29’297 Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres 33’480 30’199 1) Z usätzlich wurde im Geschäftsjahr 2012 eine Ausschüttung aus den Reserven für Kapitaleinlagen von
5
CHF 1.68 Mio. vorgenommen.
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
6
Auflösung Wertberichtigung
95
Neben einer Wertberichtigung auf einer Beteiligung von CHF 0.15 Mio. (Vorjahr CHF 0.18 Mio.) konnte die im Vorjahr gebildete Wertberichtigung auf einer festverzinslichen Anlage von CHF 1.06 Mio. aufgelöst werden.
7
Vergütungen
und Beteiligungen
Die
Vergütungen
an
Mitglieder
des
Verwaltungsrats
leitung sowie deren Beteiligungen gemäss Artikel
663bbis
und
der
Geschäfts-
und Artikel 663c OR sind wie
folgt:
Vergütungen für das Geschäftsjahr 2012 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat
Basis- vergütung
variable sonstige Total Vergütung Ver- 2012 2) bar Aktien1) gütung
150 0 75 0 75 0 300 0
Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung
2) A rbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen
450 1’165
0 230
0 0 0 0
374 624
10 160 5 80 5 80 20 320 171 995 423 2’442
1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Vergütungen für das Geschäftsjahr 2011 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat
Basis- vergütung
variable ergütung V bar Aktien1)
150 0 75 0 75 0 300 0
Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung
2) A rbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen
450 1’150
0 0 0 0
0 359 235 575
sonstige Total Ver- 2011 2) gütung 10 5 5 20
160 80 80 320
169 978 417 2’377
1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Die Geschäftsleitung hat die Möglichkeit, anstelle einer Barauszahlung der variablen Leistungskomponente diese in Form von gesperrten Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen. Abhängig von der Eigenkapitalrentabilität der Gruppe erhöht sich dadurch der Bonus bis maximal zum Doppelten eines Barbezugs. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den Bonus in bar oder in Aktien beziehen, wird bei der Aufstellung die erwartete Entschädigung ausgewiesen. Ein Optionenprogramm besteht nicht.
96
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgenden Beteiligungen an der Intershop H olding AG:
(Anzahl Aktien) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vize-Präsident Charles Stettler, Verwaltungsrat Cyrill Schneuwly, CEO Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung Thomas Kaul, CFO, ab 1.11.2012 Raoul Ruffiner, CFO, bis 30.11.2012 Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management Total
31.12.2012 31.12.2011 3’000 3’000 1’000 1’000 0 0 6’331 4’831 1‘040 1’040 200 n/a n/a 853 2’668 1’918 14’239 12’642
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.68% (Vorjahr: 0.60 %) des Aktienkapitals und der Stimmrechte.
Den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind keine Kredite oder Darlehen gewährt worden. An frühere Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung wurden keine Entschädigungen bezahlt. Es bestehen auch k eine K redite oder Darlehen an frühere Organe der Gesellschaft. Weitere Transaktionen mit nahestehenden Personen aus Verwaltungsrat und Geschäftsleitung erfolgten nicht. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
8
Risikomanagement
Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein implementiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten systematischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2012. Aufgrund dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits vorhanden oder wurden gebildet.
9
Eventualverbindlichkeiten
Per 31. Dezember 2012 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der Intershop Holding AG in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften CHF 352 Mio. (Vorjahr: CHF 361 Mio.).
10
Verpfändete Aktiven
Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines Bankdarlehens von CHF 19 Mio. verpfändet. Weitere verpfändete oder abgetretene Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen bestanden nicht.
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
97
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes des Geschäftsjahres 2012
Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung Gewinnvortrag vom Vorjahr Jahresgewinn 2012 Total Bilanzgewinn
Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns:
Auflösung von allgemeinen Reserven 9‘000‘000 Dividende für 2012 von CHF 20.00 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 42‘000‘000 Vortrag auf neue Rechnung 479’576
Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am
(in CHF) 198’819 33’280’757 33’479’576
11. April 2013 (ex-Datum 8. April 2013) wie folgt ausbezahlt:
Bruttodividende
CHF 20.00
abzüglich 35% Verrechnungssteuer
CHF
Nettoauszahlung
CHF 13.00
7.00
98
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Intershop Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 92 bis 97, sowie Seiten 102 bis 103), für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2012
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler
James Goffi
Revisionsexperte Leitender Revisor
Revisionsexperte
Winterthur, 26. Februar 2013
99
100
Konzerngesellschaften, Mehrjahresübersichten, Glossar, Adressen
102 Tochtergesellschaften und Beteiligungen 104 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe 105 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG 106 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe 108 Adressen
101 101
102
Tochtergesellschaften und Beteiligungen Stand per 31. Dezember 2012 Beteiligung Intershop Gesellschaftsname, Sitz
(in %)
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.,Yverdon-les Bains
▲
100.00
De Bary & Co. AG, Zürich
■
100.00
Einkaufszentrum Herti AG, Zug
■
100.00
EZ Volketswil AG, Volketswil
■
100.00
Intershop Management AG, Zürich
▲
100.00
Realconsult AG, Zürich
▲
100.00
SGI City Immobilien AG, Zürich
■
100.00
SGI Promotion AG, Zürich
■
100.00
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich
■
100.00
■ = Immobiliengesellschaft ▲ = Dienstleistungsgesellschaft
103
Eigentümer
Einbezahltes
Konsolidierungs-
Gesellschaftskapital
methode
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
100’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
1’500’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
3’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
2’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
250’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
100’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
25’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
12’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
150’000’000 CHF
VK
VK = Vollkonsolidierung
104
Intershop-Gruppe Mehrjahresübersicht
2012 2011 2010 2009 2008
Aktiven Umlaufvermögen Sachanlagevermögen Finanzanlagevermögen Bilanzsumme
Mio. CHF 49 76 40 66 40 Mio. CHF 1’214 1’159 1’183 1’177 1’190 Mio. CHF 1 2 1 1 2 Mio. CHF 1’264 1’237 1’224 1’244 1’231
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Eigenkapital Intershop-Gruppe
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
Nettoliegenschaftsertrag Bewertungsveränderung Verkaufserfolg (inkl. Promotion) Betriebsergebnis Unternehmensergebnis vor Steuern Reingewinn Intershop-Gruppe
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
74 74 75 74 69 7 8 4 10 4 9 11 19 8 26 82 86 91 83 92 69 69 74 65 75 56 55 58 51 59
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit
Mio. CHF
41 37 64 31 66
Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres % Reingewinn Intershop-Gruppe pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10
CHF
Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Bewertungsveränderungen pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF
Ausschüttungsgrad 1)
Investitionen in Sachanlagevermögen
%
Mio. CHF
Eigenkapital pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF
Anzahl Mitarbeiter/-innen 1) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen
76 67 109 75 171 634 630 582 649 548 554 540 533 520 512
10.4
10.3
11.1
9.9
11.8
26.73
26.19
27.45
24.07
28.05
24.45
23.32
26.19
20.71
26.73
81.8 85.8 76.4 96.6 74.8
68 18 39 65 57
264 257 254 247 244
57 58 56 61 58
105
Intershop Holding AG Mehrjahresübersicht
2012 2011 2010 2009 2008
Aktienkapital (nominal) Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0
Börsenkurse (höchst/tiefst) 1)
CHF 337/310 327/300 319/288 301/260 330/260
Börsenkurse per 31.12.
CHF 324.75 320.00 303.50 298.00 285.00
Börsenkapitalisierung per 31.12. Mio. CHF 682 672 637 626 599
Reingewinn Intershop Holding AG Mio. CHF 33.3 29.3 32.6 35.9 29.8 pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 15.85 13.95 15.54 17.08 14.17
Dividende pro Aktie CHF 1) Tagesschlusskurse 2) Antrag des Verwaltungsrats 3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage
20.002) 20.003) 20.00 20.00 20.00
106
Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
Bewertungsveränderung Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value) am Ende der Berichtsperiode abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender) Investitionen. Bruttoliegenschaftsertrag
Siehe Liegenschaftsertrag.
Bruttorendite
Für die Berechnung der Bruttorendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Liegenschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Eigenkapitalquote
Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode gemäss Erfolgsrechnung ins Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn dieser Periode.
Einwertungsgewinn
Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkos ten) einer Liegenschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft erstmalig bewertet wurde.
Entwicklungsliegenschaft
Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt. Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften, in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Fair Value
Siehe Marktwert.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspiegel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeitpunkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.
Liegenschaftsaufwand
Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und der administrative Aufwand der Gruppe.
Liegenschaftsertrag
Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten Mieteinnahmen einer Liegenschaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerständen, Mietausfällen, Mietzinsreduktionen und dergleichen.
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Marktwert
Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufsbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Nettoliegenschaftsertrag
Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).
Nettorendite
Für die Berechnung der Nettorendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Promotionsliegenschaft
Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren V erkaufs erstellt oder entwickelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Promotionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen aus den Renditeliegenschaften erfolgen zum Marktwert.
Renditeliegenschaft
Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Soll-Miete
Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.
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Managementgesellschaften
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Telefax
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50. ordentliche Generalversammlung Donnerstag, 4. April 2013 Cigarettenfabrik Eventhalle 268 Sihlquai 268, 8005 Zürich Berichterstattung Bilanz-Medienkonferenz am 5. März 2013 Halbjahresbericht 2013 am 29. August 2013 Börsenkotierung SIX Swiss Exchange Aktien
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